Lição 4 - Conhecimentos Obrigatórios

para o Corretor

Diz-se, popularmente, que o Corretor de Imóveis é um “Plantador de Cidades”,

um profissional com uma série de atributos que exigem dele uma vasta gama
de conhecimentos.

Nesta lição você irá conhecer os principais pontos do Código do Consumidor,

os principais pontos de acesso à terra, as Cooperativas Habitacionais, a Lei
do Inquilinato e os Cartórios de Registro de Imóveis. Todos estes itens são
imprescindíveis para o bom desempenho da sua função.

1. Código do Consumidor (Lei nº 8.078 de 11/09/90)

Os principais pontos referentes ao Código do Consumidor que dizem respeito
à profissão de Corretor de Imóveis são os que tratam de:
• Construção Civil
• Loteamento
• Compra da Casa Própria
• Condomínio
1.1 O Código de Defesa do Consumidor e a Construção Civil
De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), é obrigatório o
respeito às normas técnicas brasileiras elaboradas pela ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas) e sua desobediência corresponde a uma
infração legal, ensejando as sanções cabíveis.

A falta de observação das normas, bem como deficiências no material e na

mão-de-obra, aliadas à eventual negligência dos construtores, pode ocasionar
vícios e defeitos construtivos.

Vícios construtivos são anomalias da construção; vícios por inadequação

de qualidade prometida ou esperada, ou de quantidade; são falhas que
tornam o imóvel impróprio para o uso ou lhe diminuem o valor. Isso
acontece em casos específicos. Por exemplo, um flexível mal apertado,
um pequeno defeito na pintura, alguma pequena falha no rejuntamento
de azulejos, uma esquadria mal regulada, entre muitos outros, não tornam
o imóvel impróprio para uso e nem lhe diminuem o valor. Um profissional
habilitado poderá avaliar os danos mais comprometedores.

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 Defeitos são falhas que fazem com que o fornecimento de produtos ou
serviços afetem ou possam afetar a saúde e a segurança do consumidor.

Os vícios e os defeitos podem ser aparentes ou ocultos. Vícios ou defeitos

aparentes são os de fácil constatação, que podem ser notados quando da
entrega do imóvel. Os demais são os vícios ocultos que diminuem, ao longo
do tempo, o valor da coisa ou a tornam imprópria ao uso a que se destina. Se
o consumidor, na aquisição do serviço ou produto, tivesse conhecimento do
vício oculto, poderia pleitear abatimento no preço ou desistir da compra.

De acordo com o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, somente é

possível ao consumidor pleitear abatimento no preço ou desistir da compra
no caso da existência de vícios que tornem o imóvel impróprio para o uso
ou diminuam o valor, respeitadas as variações decorrentes da natureza do
produto, no caso, imóvel construído, e desde que o consumidor tenha exigido a
reparação do vício e o mesmo não tenha sido sanado no prazo compreendido
entre 7 e 180 dias, conforme pactuado entre as partes.

Danos são as conseqüências dos vícios e defeitos, que, na construção civil,

afetam a própria obra, ou ao imóvel vizinho, ou aos bens, ou às pessoas nele
situadas, ou ainda a terceiros (transeuntes e outros).

A partir da entrega do imóvel (chaves), de modo geral, o consumidor tem 90

dias para reclamar o vício ou defeito. Quando for o caso de vícios ou defeitos
de fácil constatação, o consumidor tem 90 dias, após a entrega da obra, para
reclamar. Quando se trata de vício ou defeito oculto, os 90 dias começam a
correr a partir do momento em que tal falha é constatada. No caso de vícios,
esse prazo de 90 dias após constatada a imperfeição oculta pode ser utilizado
até o último dia do quinto ano, contado a partir da data da entrega da obra.
Já para o defeito que afeta a solidez e a segurança da obra ou a saúde do
morador, esse prazo se estende até 20 anos. Entende-se aqui entrega da obra
como entrega das chaves ao consumidor, e não o “habite-se”.

Esse prazo de 90 dias, porém, é interrompido com “a reclamação compro­

vadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e/
ou serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida
de forma inequívoca” (art. 26, II, parágrafo 2º do CDC). Portanto, aconselha-se
que esta reclamação seja registrada em Cartório de Títulos e Documentos.

O construtor (executor da obra) tem responsabilidade pela reparação dos

danos causados, independentemente da existência de culpa; basta haver
relação de causa e efeito entre o dano causado e o defeito ou vício que
originou esse dano.

O engenheiro (responsável pela obra) responde apenas se a culpa dele ficar

provada. A culpa é definida pelo artigo 927 do Código Civil: “Aquele que por ato
ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.” Nesse
caso, a reparação dos danos causados exige que se prove que houve ação

22
ou omissão voluntária, negligência ou im­prudência. O profissional liberal
(engenhei­ro) está sob o regime em que a culpa deve ser provada.

O consumidor, assim entendido como toda pessoa física ou jurídica que

adquire ou utiliza produto ou serviço como desti­natário final (art. 2º do CDC),
deve receber o Manual de Uso e Manutenção do empreen­dimento, bem como
as plantas com a coloca­ção correta dos pontos e das tubulações de luz e de
água e receber as informações ne­cessárias nos casos omissos ou duvidosos
(CDC e norma NB-578 da ABNT, de julho de 1989).

Uma vez de posse desses documentos, o consumidor torna-se responsável pelo

uso e manutenção correta do imóvel. Caso não siga as instruções recebidas
e disso decorrer algum dano ao imóvel, ele não poderá reclamar disso, já que
o usou indevidamente. Um exemplo disso é furar uma parede por onde passa
um cano de água, constante da planta do prédio recebida pelo consumidor.
Porém, se a planta estiver incorreta e o cano não passar pelo local indicado, a
responsabilidade é do construtor, que forneceu a informação errada.

Por outro lado, recomenda-se que as modificações ou reformas de grande

monta (instalações hidráulicas, por exemplo) que irão ser efetuadas após
a entrega do imóvel ao usuário também integrem o rol dos documentos
citados, com a discriminação de seu responsável, preferencialmente com a
análise prévia do engenheiro ou construtor do imóvel, a fim de assegurar que
as modificações pleiteadas não interfiram ou prejudiquem o mesmo.

De acordo com o art. 17 do CDC, equiparam-se aos consumidores todas

as vítimas do evento. Isto quer dizer que, se alguém estiver passando na
rua e for vítima de algum material caído da obra, deve ser indenizado,
independentemente da culpa do construtor e como se fosse um consumidor.

1.2 Medidas Cautelares de Produção Antecipada de Provas

As medidas cautelares são um procedimento técnico/jurídico e estão

previstas no art. 796 e seguintes do Código de Processo Civil.

A medida cautelar de produção antecipada de provas tem por finalidade colher

as provas de causas ou conseqüências provenientes de vícios ou defeitos na
construção que porventura irão instruir uma ação principal (de “indenização”
ou “obrigação de fazer”), evitando que, no decorrer dessa ação principal, que
normalmente é muito demorada, as provas desapareçam, ou sejam alteradas.

Vistorias em imóveis vizinhos à obra que se irá iniciar nas imediações (não há
necessidade de ser vizinho do imóvel ao lado, no caso de cravação de estacas,
por exemplo) correspondem a casos muito comuns de produção antecipada
de provas envolvendo danos às construções.

Ao construtor interessa provar a pré-existência de anomalias (trincas,

vazamen­tos, descolamentos de argamassa, desali­nhamento ou inclinações

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 de muros divisórios, etc.) nos imóveis lindeiros1 ao início da obra, para que não
possa vir a ser responsabilizado como seu causador.

Ao vizinho interessa provar a inexistência de anomalias (trincas, vazamentos,

telhas quebradas, salpicos em pisos e paredes externas, recalques diferenciais),
enfim, o estado físico de seu imóvel, de forma que se possa presumir a culpa
do construtor no caso de aparecimento de novos problemas, ou agravamento
dos existentes.

Nesses casos, a produção antecipada de provas pode ser feita em caráter

amigável, não-judicial, sendo feita de comum acordo por perito(s)
contratado(s) pelas partes que elabora(m) laudo único, também assinado
pelas partes. Em casos urgentes, em que uma das partes se recusa a assinar,
pode ser adotada a vistoria por uma só das partes, constituindo laudo
individual averbado imediatamente no Registro de Títulos e Documentos,
na forma prevista na norma de Perícias do IBAPE/SP. Esses laudos, ainda
que amigáveis, passam a constituir instrumento jurídico, perfeitamente
aceito como peça documental em eventual ação judicial.

Outro caso muito comum de produção antecipada de provas ocorre

quando uma parte move ação para identificar o causador de danos em
sua propriedade, que depois se transforma na ação principal de execução
(cobrança). Caso típico é o de ação movida por dano de apartamento atingido
por vazamento “vindo de cima”, onde podem ser réus os proprietários dos
apartamentos superiores ou o próprio condomínio (vazamentos nas colunas
ou ramais de distribuição).

Trecho extraído integralmente do ABC do Condomínio, editado pelo PROCON

e o Governo do Estado de São Paulo.

1.3 Código de Defesa do Consumidor para o Loteamento

O que você precisa saber antes, durante e depois de comprar um lote? Quais
são os documentos necessários? Que cuidados você deve tomar para não ser
enganado?

Esta cartilha, elaborada em linguagem simples, traz esclarecimentos e apoio

ao consumidor. Explica todos os passos que se deve dar na compra de um lote:
desde a localização e a verificação da infra-estrutura, até a leitura e assinatura
do contrato.

Outros exemplares desta cartilha podem ser solicitados nos postos de

atendimento do Procon, que está pronto para atendê-lo no caso de dúvidas
ou problemas na compra de lotes.

1. Lindeiro: Relativo a linda ou limite; limítrofe.

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Os Direitos do Consumidor
3 Direito ao consumo: acesso a bens e serviços básicos.
3 Direito à segurança: garantia contra produtos ou serviços que possam
ser nocivos à vida ou à saúde.
3 Direito à escolha: opção entre vários produtos e serviços com qualidade
satisfatória e preços competitivos.
3 Direito à informação: conhecimento dos dados indispensáveis sobre
produtos ou serviços para uma decisão consciente.
3 Direito a ser ouvido: os interesses dos consumidores devem ser levados
em conta no planejamento e execução de políticas econômicas.
3 Direito à indenização: reparação financeira por danos causados por
produtos ou serviços.
3 Direito à educação para o consumo: meios para o cidadão exercitar
conscientemente sua função no mercado.
3 Direito a um meio ambiente saudável: defesa do equilíbrio ecológico
para melhorar a qualidade de vida agora e preservá-la para o futuro.

Esta cartilha foi reeditada pela Secretaria da Justiça e da Defesa da

Cidadania, órgão do Governo de São Paulo, sob a responsabilidade da
Coordenadoria de Proteção e Defesa do Consumidor – Procon.

Março de 1993

Secretário da Justiça e da Defesa da Cidadania: Manuel Alceu Affonso

Ferreira
Coordenador do Procon: Marcelo Gomes Sodré
Equipe Técnica: Ana Thereza Cardoso, Betty Gindler, Carlos Eduardo Cervi,
Dante S. Kimura, Elisete Miyazaki, Mariângela Sarrubbo, Maria Regina Bucco,
Sônia Amaro, Sandra Castro.
Edição: Admond Bem Meir, José Carlos Torres, Marcy Sarmento, Monica
Mortara, Suely Actum e Ximena Contrera.
Jornalista Responsável: Sílvia Jabbur - MTb. 17.244

1.4 Ver Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979 no Caderno de Leis

1.5 Código de Defesa do Consumidor para a Compra da Casa Própria

A Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania, através do Procon, elaborou

este roteiro com as orientações básicas para aquisição da casa própria, de
acordo com as Leis nº 4.591/64 e nº 8.078/90.

Neste trabalho constam os procedimentos que devem ser seguidos antes e

depois da compra de um imóvel. São orientações quanto: I - ao imóvel; II -
ao recibo de sinal, proposta e contrato; III e IV - à documentação necessária
para a análise e outorga da escritura de contratos dentro e fora do Sistema

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 Financeiro da Habitação; V - às providências a serem tomadas após a
obtenção da escritura.

I - Quanto ao imóvel, o adquirente - comprador deverá verificar os

seguintes itens:
1 - se o que consta nos prospectos, propaganda e anúncios condiz com
a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da
edificação, registrados no cartório imobiliário competente;
2 - o local da construção durante o dia, noite e fins de semana, observando
possíveis inconvenientes, como feiras-livres, escolas, excesso de barulho,
clubes, etc.;
3 - a localização da edificação (zona residencial), em guias ou planta oficial da
prefeitura;
4 - a planta da edificação, no tocante às escalas métricas usadas e à divisão
interna da unidade (número de quartos, despensa, também chamada de
quarto reversível ou opcional, banheiros, dependências de empregada,
etc.);
5 - na planta da edificação, a localização da unidade pretendida (se é de
frente, fundos, ventilação, sol, etc.);
6 - a área da unidade (total, privativa, comum, de garagem);
7 - o memorial descritivo, onde conste a qualidade e as marcas dos
equipamentos a serem utilizados (elevador, azulejos, pisos, metais);
8 - quem está vendendo, construindo e incorporando;
9 - se a empresa incorporadora e construtora já construiu outros imóveis,
visitando os locais e consultando outros adquirentes-compradores sobre
a construção;
10 - se a obra está sendo financiada por agente do Sistema Financeiro da
Habitação, identificando o mesmo, se houver;
11 - se a planta está aprovada pela prefeitura e se não houve retificação da
mesma;
12 - se o projeto de incorporação está devidamente registrado no cartório de
registro de imóveis competente, identificando o número do registro e o
cartório;
13 - o regime de construção (se por empreitada ou por administração,
também conhecido como preço de custo);
14 - o preço total e se o valor apresentado está atualizado para a data da
assinatura do contrato;
15 - se não há projeto de desapropriação para o local.

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II - Quanto ao recibo de sinal, proposta e contrato, verificar os seguintes
itens:
1 - a análise prévia de qualquer documento de ajuste. Não assine nada antes
de entender todo o conteúdo do contrato, proposta e/ou recibo do sinal.
Havendo dúvidas, procure o Procon ou um advogado especializado;
2 - as confrontações, caracterizações e localização da unidade pretendida,
comparando-a com a planta aprovada pela prefeitura;
3 - a qualificação completa das partes contratantes (nome, RG, CPF, estado
civil e, se casado, regime de bens e data do casamento, nacionalidade,
residência, domicílio e profissão);
4 - a anotação por escrito de devolução do sinal em dobro, no caso de
desistência do vendedor e de perda do sinal, se a desistência for do
comprador;
5 - o valor total do imóvel atualizado (valor da cota do terreno e da
construção);
6 - se, além do preço total, não existe cláusula de pagamento de outros
encargos (elevador, centro recreativo, playground, melhorias, etc.);
7 - a forma de reajuste das prestações (periodicidade, índice, local de
pagamento, vinculação a notas promissórias, etc.). Nos imóveis
contratados para entrega futura, é recomendável a adoção de índice de
preços para o reajuste das prestações que vencerem após a entrega das
chaves (IPC/FIPE, INPC/IBGE, etc.), pois, durante a construção, pode ser
adotado um índice setorial de custos (CUB/SINDUSCON, ICC/FGV, etc.).
Sugere-se a determinação exata do índice a ser utilizado, uma vez que
alguns índices são regionais e outros nacionais;
8 - o prazo para o início e a entrega da obra, devendo constar, no mínimo, o
mês e o ano;
9 - a existência de multa por atraso na entrega da obra;
10 - a estipulação ou não do prazo de carência dentro do qual as partes
poderão desistir do empreendimento;
11 - o regime de construção, se por empreitada (preço fechado) ou por
administração (preço de custo). Em qualquer um dos casos, solicite a
relação dos adquirentes-compradores e dos membros da comissão de
representantes;
12 - o valor dos encargos previstos, no caso de ocorrer atraso no pagamento
das prestações. As multas decorrentes de atraso não poderão ser
superiores a 10% do valor da prestação;
13 - os casos possíveis de rescisão, lembrando que, nas vendas fora do
estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou em domicílio,
o consumidor pode desistir do contrato no prazo de sete dias a contar
de sua assinatura, devendo protocolar seu pedido por escrito e receber
corrigidos os valores pagos;

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 14 - se o imóvel apresenta algum tipo de ônus e as condições de sua
liberação;
15 - a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos;
16 - a forma e eventual valor cobrado no caso de transferência dos direitos e
obrigações para terceiros;
17 - a época em que o adquirente-comprador assumirá a responsabilidade
por tributos e encargos (IPTU, energia elétrica, água, gás, condomínio,
etc.);
18 - a época e a forma de transferência da posse, normalmente feita após a
liberação do financiamento e/ou do “habite-se”;
19 - se existe financiamento do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) para
construção da edificação, identificando o agente financeiro;
20 - a composição da renda familiar, pois cada agente financeiro possui
regras próprias quanto ao número de pessoas que integrarão a renda,
grau de parentesco, percentual de comprometimento da renda, etc.;
21 - a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do
financiamento, que varia para cada agente financeiro;
22 - se não houve financiamento para a construção pelo SFH e houver
cláusulas que permitam a captação de recursos dentro do SFH, a quem
caberá a obtenção e a liberação do financiamento;
23 - caso não haja possibilidade de aceitação de financiamento, quais
serão as condições de pagamento a prazo e a forma de correção das
prestações, bem como o prazo para pagamento;
24 - condições ou não de retratabilidade ou revogabilidade;
25 - o foro para dirimir questões oriundas do contrato no âmbito judicial;
26 - que o contrato não esteja em branco; nunca assinar nestas condições;
27 - que não sejam deixados espaços em branco; risque aqueles que
estiverem nestas condições;

Após a leitura e o entendimento de todas as cláusulas, date e assine o

contrato, rubricando as demais páginas. Solicite que o contrato seja assinado
na presença de teste­munhas qualificadas e do vendedor. Exija na hora uma
via do contrato original, reconhecendo firma de todas as assinaturas.

III - Quanto à documentação necessária para análise e outorga de escritura

de contratos do SFH, verificar os seguintes itens:
1 - os comprovantes de renda familiar (hollerites, declaração de Imposto de
Renda, etc.);
2 - a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do
financiamento, que varia para cada agente financeiro;
3 - o pagamento do imposto de transmissão, que varia em cada município;

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4 - o pagamento de emolumentos de cartório imobiliário competente;
5 - a documentação do imóvel, que deverá ser apresentada pelo incorporador ou
vendedor.

Obs.: os contratos particulares, nos quais façam parte entidades que integram o SFH,
possuem caráter de escritura pública. Quando se tratar de primeira aquisição, pode ser
solicitado abatimento de 50% sobre os emo­lumentos do cartório imobiliário.

IV - Quanto à documentação necessária para análise e outorga de escritura

de contratos fora do SFH, o adquirente-comprador deverá verificar o
seguinte:
A) Quanto à documentação pessoal do vendedor:
1 - certidões dos distribuidores cível, criminal e federal;
2 - certidão negativa de protestos;
3 - cópia autenticada do RG, CIC, certidão de casamento.

B) Quanto à documentação do imóvel:

1 - escritura definitiva registrada no cartório de registro de imóveis;
2 - certidão negativa de ônus, com filiação vintenária;
3 - certidão negativa municipal (imóvel urbano), ou do INCRA – Instituto
Nacional de Colonização e Reforma Agrária (imóvel rural);
4 - comprovantes de pagamento de contas de água, esgotos, energia elétrica,
telefone, gás, etc.;
5 - declaração negativa do síndico sobre débitos condominiais;
6 - certificado do INSS (pessoa jurídica) ou declaração de não-condição
de empregador e de que não se acha abrangido pelas restrições da Lei
Orgânica da Previdência Social e do Funrural nos imóveis urbanos
(pessoa física);
7 - carnê do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) do ano em curso e
do ano anterior. Verificar também se a metragem constante da escritura
coincide com a do carnê.

C) Quanto às despesas:
1 - o valor do pagamento feito ao tabelião de notas (para lavratura da
escritura);
2 - o valor do imposto de transmissão;
3 - o valor dos emolumentos do cartório de registro de imóveis (registro da
escritura).

Obs.: salvo disposição em contrário, cabe ao vendedor o pagamento das despesas de

corretagem e certidões e ao comprador o pagamento das despesas de transmissão.

V - Quanto às providências a serem tomadas após a obtenção da escritura, o

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 adqui­rente-comprador deverá solicitar:
1 - a alteração do cadastro do proprietário nas concessionárias de água e
esgoto, energia elétrica, gás e IPTU, na prefeitura;
2 - a baixa da hipoteca, se houver, no cartório imobiliário, após o término do
pagamento do imóvel.

Esta cartilha foi reeditada pela Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania,

órgão do Governo de São Paulo, sob a responsabilidade da Coordenadoria de
Proteção e Defesa do Consumidor – Procon.

Março de 1993
Secretário da Justiça e da Defesa da Cidadania: Manuel Alceu Affonso
Ferreira
Coordenador do Procon: Marcelo Gomes Sodré
Equipe Técnica: Ana Thereza Cardoso, Betty Gindler, Carlos Eduardo Cervi,
Dante S. Kimura, Elisete Miyazaki, Mariângela Sarrubbo, Maria Regina Bucco,
Sônia Amaro, Sandra Castro.
Edição: Admond Bem Meir, José Carlos Torres, Marcy Sarmento, Monica
Mortara, Suely Actum, Ximena Contrera.
Jornalista Responsável: Sílvia Jabbur – MTb. 17.244

1.6 Código de Defesa do Consumidor e o Condomínio

Como Viver em Condomínio

Atualmente, o pagamento do condomínio representa uma despesa

significativa na renda familiar, independentemente do padrão do edifício.
Por isso, é necessário que todos os moradores de edifícios, sejam inquilinos
ou proprietários, conheçam os termos da convenção do seu condomínio,
além da legislação em vigor.

A Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania, através do PROCON,

atualizou esta cartilha em ordem alfabética, esclarecendo os pontos básicos
da legislação, dando dicas para reduzir os custos das contribuições mensais
do condomínio e informando os seus direitos e deveres como condômino
(proprietário do imóvel), inquilino ou locatário (quem aluga o imóvel) ou
locador (quem cede o imóvel próprio para aluguel).

Nesta cartilha, condomínio significa o direito exercido pelas pessoas sobre

suas unidades privativas e sobre as frações das dependências de uso comum
da edificação.

A lei básica que regula o condomínio é a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de

1964, existindo também regulamentação na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
1991.

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Administradora

Pode ser uma pessoa física ou jurídica: é encarregada das funções

administrativas relativas ao condomínio. Normalmente é uma empresa
especializada, escolhida pelo síndico e aprovada em assembléia, depois de
uma análise do contrato de prestação de serviços.

A administradora não tem direito a voto e obedece às decisões tomadas em

assembléia. Pode ser destituída na forma estabelecida pela convenção e deve
prestar contas periodicamente. Sugere-se que essa prestação de contas seja
feita mensalmente.

Animais

Respeitados os requisitos essenciais do direito de vizinhança o poder judiciário

tem decidido favoravelmente à presença de animais em condomínios
independente de quaisquer proibições na convenção ou no regulamento
interno.

Tais requisitos são: segurança, sossego e saúde. A Justiça analisará caso a caso,
quando necessário.

Assembléia

Assembléia significa reunião. É nela que os moradores tomam decisões a

respeito do condomínio. Essas decisões só podem ser anuladas judicialmente
ou por deliberação em outra assembléia. As decisões são as leis do condomínio.

Assembléia Geral Especial

É realizada em casos especiais definidos em lei, quais sejam:

a) Ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;
b) Para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre
a alienação do imóvel, quer por motivos urba­nís­ticos, arquitetônicos ou
em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança
ou insalubridade.

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 Assembléia Geral Extraordinária

É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo

síndico ou 1/4 dos condôminos. Geralmente, deve ter a maioria dos presentes
com direito a voto.

Assembléia Geral Ordinária

É realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade é aprovar as verbas
para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como apresentar
a prestação de contas do exercício que se encerrou.

Atraso no Pagamento

O artigo 12, § 3º, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de atraso de

pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 20% (cabe à convenção fixar
essa porcentagem), mais juros de 1% ao mês e correção monetária a partir do
vencimento, para débitos inferiores a seis meses.

Os atrasos nos pagamentos, além de prejudicar o orçamento de todo o

condomínio, podem acarretar ações judiciais.

Autogestão

São os próprios condôminos que administram o condomínio, sem a presença

da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia.
Neste caso, é necessária uma especial atenção quanto às normas legais (civis,
trabalhistas, previden­ciárias, de segurança, etc.) e sugere-se a prestação de
contas mensalmente.

Conselho Consultivo

São os condôminos eleitos para assessorar o síndico na solução dos problemas

do condomínio. Exercem as atribuições definidas pela convenção. O conselho
deve ser constituído por três condôminos, mais suplentes. O mandato é de, no
máximo, dois anos, com direito à reeleição.

A destituição dos membros só pode ser feita através de uma assembléia geral.

Construção e Obras

Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde

que estejam dentro do estabelecido em convenção e não comprometam a
estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores.

Para alterações nas áreas de uso comum é necessária a aprovação de todos os

condôminos, com a convenção disciplinando expressamente a matéria.

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Convenção

É o conjunto de normas do condomínio, a sua lei interna. Deve ser aprovada

por no mínimo 2/3 das frações ideais. Fração ideal é a parte indivisível e
indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade
autônoma de cada condômino.

A convenção, que deve ser seguida por todos os moradores, não pode ser
contrária à legislação. Ela deve ser elaborada por escrito, registrada em
Cartório de Registro de Imóveis e conter, além de outras, as seguintes normas:
• discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
• definição das funções de diferentes partes;
• definição das regras de utilização dos objetos e serviços comuns;
• discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas
ordinárias e extraordinárias;
• forma de escolha do síndico e do conselho consultivo;
• atribuições do síndico e definição se seu trabalho será ou não remunerado;
• modo e prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum
exigido;
• forma de contribuição para constituição do fundo de reserva;
• forma e quorum necessário para alteração da convenção e do regimento
interno. As alterações devem ser registradas em Cartório de Registro de
Imóveis;
• definição das funções do conselho consultivo.
Cota (ou Quota)

É a parcela de pagamento de condomínio proporcional a cada unidade do

edifício.

Geralmente, salvo previsto em convenção, a cota de cada condômino é

correspondente à fração ideal de terreno relativa à sua unidade.

Demonstrativo

É o balancete contábil do condomínio. Através dele é feita a exibição da

receita e da despesa do condomínio.

o demonstrativo deve ser aprovado em assembléia e sugere-se que seja

elaborado mensalmente. Recomenda-se também que estejam separadas as
receitas e despesas ordinárias e extraordinárias.

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 Despesas Extraordinárias

São as despesas referentes a obras que interessam à estrutura integral ou

de habitabilidade da edificação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias
externas, poços de ventilação e iluminação; instalação de equipamentos
de segurança e lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de
uso comum; constituição de fundo de reserva.

São entendidas ainda como despesas extraordinárias eventuais indenizações

trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários,
ocorridas em data anterior à de início da locação. Estas despesas cabem,
exclusivamente, ao proprietário da unidade e não ao inquilino.

Despesas Ordinárias

São as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação dos

equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e
dependências de uso comum.

Estas despesas são pagas pelo morador da unidade (proprietário ou inquilino).

Cabe também ao locatário o pagamento da parcela correspondente ao prêmio

de seguro contra incêndio relativo à unidade alugada.

Fachada

A Lei nº 4.591/64 proíbe qualquer alteração que prejudique a estética do

prédio. Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e
podem ser obrigados a desfazer a alteração.

Atenção: A instalação de grades protetoras não constitui alteração de fachada,

pois visa a segurança, especialmente de crianças.

Fundo de Reserva

É uma parcela do condomínio, paga pelos proprietários, para atender

despesas urgentes e ina­diáveis não previstas no orçamento.

A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se for utilizado

excepcionalmente para cobrir despesas ordinárias (custeio ou
complementação), deve ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início
da locação.

Furto em Condomínio

Não existe legislação específica. É conveniente que a atribuição de

responsabilidades esteja prevista em convenção.

44
Geralmente, quando a chave do carro tem que ser deixada em quadro de
chaves, com o garagista ou zelador, para manobras, se ocorrer furto ou avaria
do veículo a responsabilidade é do condomínio.

Garagem

A utilização de garagem pelos moradores pode ocasionar atritos. Atualmente,

as exigências municipais quanto à construção de edifi­ cações têm dado
grande destaque ao assunto. Entretanto, nas edificações mais antigas, os
problemas decorrentes do número insuficiente de vagas e outras questões
são problemas muitas vezes insolúveis.

Convém que a convenção estipule regras como:

a) identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acio­
namento, zelador, etc.);
b) se a vaga é fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio;
c) a definição de vagas pelo tamanho do veículo;
d) manobras (pelo condômino ou garagista);
e) responsabilidade sobre furtos e danos;
f) permissão ou não de lavagem de carros na garagem;
g) permissão ou não de locação de vagas para estranhos ao condomínio;
h) utilização da garagem por visitantes;
i) normas de segurança (acesso, iluminação, extintores, pintura de faixas,
etc.);
j) forma jurídica de vinculação da unidade autônoma com a garagem
(escritura individualizada, identificação numérica, etc.).

Horário

As assembléias, em função da conveniência da maioria, determinam os

horários para mudanças, uso do salão de festas, de jogos, do playground,
da piscina, fechamento das portas de acesso, garagem, etc. Ninguém, seja
síndico, administradora ou condômino, pode determinar, unilateralmente,
os horários.

Multas

Têm como objetivo punir os que não fazem utilização normal das unidades
e áreas comuns, dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores
moradores, funcionários, visitantes, etc.

A violação desses padrões sujeita o infrator ao pagamento da multa

estabelecida pela convenção, regulamento interno ou assembléia geral, sem
prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber.

45
 Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança de multa, que reverterá
para o condomínio.

Pagamento por Previsão

É o pagamento da contribuição condominial antecipadamente. É calculado

em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser
aprovado em assembléia.

Ocorrendo déficit em função de inflação, reajustes salariais, aumento de

preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.

Pagamento por Rateio

É o pagamento de contribuição condominial depois de apurados os gastos,

que serão divididos entre os moradores. A modalidade de pagamento (por
previsão ou rateio) deve ser decidida em assembléia.

Piscina

Para utilização da piscina: horário e época de funcionamento, exame médico,

utilização por visitantes, contratação de pessoal para segurança na piscina
infantil, manutenção, são itens que devem ser regulados pela convenção ou
regimento interno.

Procuração

É um documento escrito, através do qual uma pessoa recebe poderes de outra

para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. É através deste
instrumento que o locatário pode participar das assembléias em nome do
locador.

Caso o condômino-locador não compareça às assembléias, o inquilino,

mesmo sem procuração, poderá votar questões envolvendo despesas
ordinárias de condomínio.

Quorum

É o número mínimo de membros indispensável à constituição das assem­

bléias, para que tenham validade legal.

Os quoruns principais são:

a) para deliberação das assembléias gerais ordinárias: normalmente maioria
simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em
convenção;
b) para aprovação da convenção: mínimo de 2/3 das frações ideais que
compõem o condomínio;

46
c) para alteração da convenção: votos de condôminos que representem
no mínimo 2/3 do total das frações ideais, salvo estipulação diversa em
convenção;
d) para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais,
em virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação:
mínimo de votos que representem metade mais um das frações ideais
de terreno;
e) para deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação
em virtude de insegurança, insalubridade, mo­tivos urbanísticos ou
arquitetônicos: condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de
unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e
coisas comuns;
f) para convocação de assembléia geral extraordinária: 1/4 no mínimo, do
condomínio;
g) para destituição do síndico: 2/3 dos condôminos presentes e que tenham
votos proporcionais às frações ideais de terreno e partes comuns, salvo
estipulação diversa em convenção;
h) para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso
comum, alteração do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum:
totalidade de votos representativos do condomínio.

Rateio Extra

É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou

gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a cobrir despesas
ordinárias ou extraordinárias.

É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio

extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo
proprietário.

Reajuste

Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições

condominiais.

A assembléia é soberana para determinar a forma de arrecadação em função

de seus custos apurados ou previstos.

Regimento Interno

São as normas que regulam a conduta interna dos condôminos, locatários

ou ocupantes das unidades, para que haja uma convivência harmônica entre
as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece
normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em assembléia
geral.

47
 Salão de Festas

O uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regimento interno no

que diz respeito a horário, reserva, funcionamento, pagamento, etc.

Segurança

Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz

respeito às normas de segurança. Quando não cumpridas, implicam desde
penalizações até interdição do edifício.

O condomínio deve verificar, entre outras coisas:

• condições de instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;
• sistema de pára-raios;
• sistema de recolhimento de lixo;
• extintores, portas corta-fogo e saídas de emergência.
Seguro de Incêndio

O artigo 13, da Lei nº 4.591/64, obriga a contratação de seguro que abranja

tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa
ordinária. No caso de imóveis financiados pelo SFH esse seguro já vem incluso
nas prestações. Por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o
proprietário comunique ao síndico por escrito; assim evitará o pagamento de
novo seguro.

Síndico

Pessoa que administra os interesses e negócios do condomínio. É eleito na

forma prevista pela convenção, por até dois anos, com direito à reeleição.

Pode ser morador do prédio ou não, pessoa física ou jurídica. Além de

defender os interesses e negócios do condomínio, cabe ao síndico:
a) representar o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele;
b) praticar atos de defesa dos interesses comuns atribuídos por lei,
convenção ou regimento interno;
c) exercer a administração interna da edificação quanto à sua vigilância,
moralidade e segurança;
d) impor multas estabelecidas por lei, convenção ou regimento interno;
e) cumprir e fazer cumprir o estipulado em convenção, regimento interno,
assembléias;
f) prestar contas à assembléia do condomínio;

48
g) guardar durante cinco anos a documentação relativa ao condomínio.

Dicas para Redução de Despesas

a) cadastrar a edificação por unidade familiar junto à companhia de água e
esgoto Sabesp (no caso de São Paulo);
b) utilizar racionalmente a água, evitando desperdícios e vazamentos;
c) limpar regularmente caixas d’água e tratar a água das piscinas;
d) instalar minuterias (temporizadores de luz) e iluminação adequada;
e) utilizar criteriosamente os elevadores;
f) desligar um dos elevadores no período noturno, caso a edificação
possua mais de um elevador, desde que não prejudique os moradores e
esteja dentro da sugestão ou orientação do fabricante e/ou da empresa
encarregada da manutenção;
g) vistoriar periodicamente a parte elétrica e hidráulica da edificação;
h) analisar previamente todos os contratos, inclusive os de prestação de
serviços que forem assinados em nome do condomínio;
i) acompanhar os serviços a serem executados;
j) acompanhar as aplicações das reservas monetárias do condomínio,
evitando sua descapitalização;
k) evitar atraso no pagamento de contas, que pode acarretar multas e
transtornos;
l) exigir pagamentos das quotas-partes em dia;
m) realizar pesquisas de preços na aquisição de qualquer material,
principalmente o de limpeza;
n) guardar os materiais em local seguro, dentro das especificações de cada
um, fiscalizando suas retiradas, evitando dessa forma furtos ou desvio;
o) orientar as pessoas que irão trabalhar com os materiais, principalmente
os de limpeza, quanto à forma correta de sua utilização;
p) limpar as partes de uso comum em dias de pouco movimento e não-
chuvosos;
q) evitar contratações e demissões com freqüência;
r) certificar-se de que a arrecadação e os pagamentos de encargos previ­
denciários e trabalhistas estejam em dia;
s) manter atualizados e em local seguro os livros contábeis, notas fiscais e
recibos comprobatórios de pagamentos;
t) exigir a emissão de notas fiscais e/ou recibos em nome do condomínio,
quando da compra de materiais e execução de serviços;

49
 u) verificar o cumprimento das normas municipais e estaduais quanto
à segurança da edificação (vigência da apólice de seguro de incêndio,
extintores, portas corta-fogo, iluminação de emergência, corrimãos nas
escadas, etc.);
v) verificar, na prefeitura, o pagamento da taxa e o prazo da licença de
funcionamento dos elevadores;
w) por fim, para fazer valer os seus direitos, os condôminos e inquilinos
devem participar efetivamente das assembléias.

Esta cartilha foi reeditada pela Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania,

órgão do Governo de São Paulo, sob a responsabilidade da Coordenadoria de
Proteção e Defesa do Consumidor - Procon.

Março de 1993

Secretário da Justiça e da Defesa da Cidadania: Manuel Alceu Affonso

Ferreira
Coordenador do Procon: Marcelo Gomes Sodré
Equipe Técnica: Ana Thereza Cardoso, Betty Gindler, Carlos Eduardo Cervi,
Dante S. Kimura, Elisete Miyazaki, Mariângela Sarrubbo, Maria Regina Bucco,
Sônia Amaro, Sandra Castro.
Edição: Admond Bem Meir, José Carlos Torres, Marcy Sarmento, Monica
Mortara, Suely Actum, Ximena Contrera.
Ilustração: Spacca.
Jornalista Responsável: Sílvia Jabbur
MTb. 17.244

2. Pontos de Acesso à Terra

Terra nas mãos de quem produz e sabe tratar bem a terra.

O problema da terra está sendo resolvido. O Governo Federal está se empenhando

nesse trabalho. E o MEAF - Ministério Extraordinário para Assuntos Fundiários -
está ajudando o homem do campo a ter acesso à terra.

Este ABC da Terra tem a função de orientar e esclarecer os interessados nas

questões ligadas à propriedade da terra. Leia com atenção.

Se você tiver alguma dúvida sobre qualquer ponto deste ABC e quiser
obter maiores esclarecimentos, procure o órgão de terra do Governo mais
próximo de você. Ou se comunique com o próprio MEAF, em Brasília.

Conheça seus direitos de plantar e colher uma vida melhor.

50
 “Quer dizer que o
“Tá sim! Mas você
Governo está dando
tem que cumprir suas
um apoio pra gente ter
obrigações.”
terra?”

O agricultor tem direito à propriedade da terra, e quem garante

isso é a Constituição Federal e o Estatuto da Terra.
Mas, para garantir esse direito, o homem do campo também tem
obrigações a cumprir.
Ele tem que respeitar a função social da terra.

“Não, é simples! precisa

saber trabalhar e respeitar
“Função social? Isso é a terra. E respeitar quem
complicado?” trabalha.”

A terra cumpre sua função social quando seu uso proporciona o

bem-estar de todos os que dela dependem. Para isso, precisamos
cultivar e aproveitar corretamente a terra.
Precisamos fazer a terra render. Ela existe para isso. Para
fornecer produtos e alimentos para a população. E para garantir
alimentos e uma vida melhor para quem trabalha nela.
A terra deve trazer benefícios ao proprietário e a todos os que
nela trabalham. É preciso respeitar as leis que regulam as
relações de trabalho.

RELAÇÕES DE TRABALHO
É a relação entre empregador e empregado, com leis e
obrigações trabalhistas que precisam ser cumpridas.

51
 “Se eu trabalhar direito, “Claro, você cumpre a
posso contar com o sua parte e o governo
Governo?” cumpre a dele.”

O Governo ajuda o homem do campo a ser dono da terra. E

beneficia esse homem com muitas outras coisas, usando para
isso o dinheiro dos impostos. Esse dinheiro é pouco para tanta
coisa que tem que ser feita. Mas, na medida do possível, o
Governo procura criar condições para o aproveitamento da
terra, constrói estradas, presta assistência técnica, apoia com
financiamentos, orienta o comércio de produtos agrícolas, cuida
da educação e saúde da população rural.

“Quem está cuidando “O ex-Presidente João

dos problemas da Figueiredo criou um
terra?” Ministério para isso”

Foi para tornar mais intensa a ação do Governo Federal que

o ex-Presidente João Figueiredo criou o Programa Nacional
de Política Fundiária, dirigido pelo Ministro Extraordinário para
Assuntos Fundiários.

“Quem tem direito à “Quem não tem terra,

terra?” quer trabalhar a terra
e precisa dela para
trabalhar.”

O trabalho que o programa Nacional de Política Fundiária coloca

em primeiro lugar é a melhor distribuição da terra, para que o
homem do campo tire proveito de sua lavoura ou criação e o País
possa progredir e se desenvolver em clima de paz e justiça social.
Esse trabalho se realiza através da colonização, da titulação de
terras devolutas ou regularização das posses, da desapropriação
por interesse social e da distribuição da terra àqueles que
precisam dela para trabalhar.

52
 TITULAÇÃO
É quando o Governo entrega ao homem do campo o título de
propriedade, para pagar a longo prazo, com os benefícios da
própria terra. Este documento é legal e definitivo.

COLONIZAÇÃO
Trabalho realizado pelo Governo, ou por uma empresa
autorizada, que divide áreas de terra em lotes, titula esses lotes
e cria condições para seu aproveitamento.

“E quem não tem terra, “Muitos não têm. Você

faz o quê?” deve se inscrever e
aguardar a sua vez.”

Para os agricultores sem terra, o Governo Federal destina

parcelas ou lotes em projetos de colonização. Eles devem se
inscrever nos orgãos de terra - MEAF, INCRA, GETAT, GEBAM
e outros. Os agricultores com experiência e com maior número
de dependentes têm preferência.

“Quando a posse é
“Os posseiros têm legítima, o direito é
algum direito?” reconhecido, com título
de propriedade e tudo.”

Quando uma terra particular encontra-se abandonada pelo seu

dono, ela está sujeita ao usucapião especial. Os agricultores
que explorarem essa terra por cinco anos, com posse mansa e
pacífica, poderão tornar-se seus legítimos proprietários.

USUCAPIÃO ESPECIAL
Depois de 5 anos, plantando e morando na terra, e com posse
mansa e pacífica, o agricultor pode requerer uma sentença ao
juiz, que serirá de título para transcrição no Registro de Imóveis.

53
 “E a gente tem direito a
terras do Governo?”

Para distribuição, o Governo Federal utiliza de preferência as

terras não ocupadas do próprio Governo, conhecidas como terras
devolutas. O homem do campo com direitos reconhecidos recebe
o seu título e sua propriedade e garantida, dentro da Lei.

DIREITOS
Verifique seus direitos, como o de usucapião, por exemplo,
nos orgãos de terra. não seja um invasor. A invasão não lhe
dá direito algum.

“Tem gente que tem “Se não usar, o Governo pode

terra que não acaba desapropriar e passar para
mais e não usa.” quem sabe usar.”

O Programa Nacional de Política Fundiária está agindo para

acabar com o mau uso da terra, como os latifúndios improdutivos
e os minifúndios antieconômicos. Essas terras podem ser
desapropriadas por interesse social e destinadas aos homens
do campo que desejam torná-las produtivas. Os latifúndios estão
ainda sujeitos a impostos mais elevados.

LATIFÚNDIO E MINIFÚNDIO
Latifúndios improdutivos são grandes áreas mantidas
abandonadas ou mal exploradas. O minifúndio antieconômico
é a propriedade muito pequena que não dá para sustentar
uma família

54
 “Quer dizer que é só “De jeito nenhum. Não é
entrar e tomar posse da invadindo que você conquista
terra?” os seus direitos.”

O primeiro passo para o acesso à terra deve ser sempre através

da inscrição ou consulta aos orgãos de terra do Governo.
O trabalhador rural deve usar somente de meios legais para
garantir a propriedade da terra.

“Como é que eu provo

que uma terra é minha?” “Precisa estar tudo ali,
direitinho, no papel.”

Se a terra estiver cumprindo a função social, o direito de

propriedade pode ser assegurado mediante uma documentação
legítima. Antes de registrar seu direito de propriedade nos cartórios
de registro de imóveis, tire as dúvidas junto aos orgãos de terra.

“Quem tem terra, corre o risco

de perder a propriedade?” “Se trabalhar a terra direito,
só tem a ganhar.”

As propriedades rurais, trabalhadas de maneira adequada e que

desempenham sua função social, independente do tamanho -
grandes ou pequenas - não estão sujeitas à desapropriação.
Merecem a proteção da lei e pagam impostos menores.

55
 “Quando eu recebo um título “Você não deve vender! Ela
de terra do Governo, posso existe para ficar nas suas
vender, passar adiante?” mãos, garantindo seu futuro.
E não para o comercio.”

Quando o homem do campo recebe um título do Governo ele

deve cumprir suas obrigações, explorando corretamente a terra
adquirida, conservando sua propriedade e não negociando com
ela. Se alguém oferecer dinheiro pela terra obtida com tanto
sacrifício, certamente estará querendo enganar você. E se o
agricultor passar a terra adiante, o Governo não lhe dará outra
nunca mais.

“É pra quem trata bem da

“A terra é pra vida toda?” natureza.”

O agricultar deve cuidar da terra para que não se estrague,

evitando a erosão, conversando as matas, os rios e os animais
silvestres. Respeitar os recursos naturais que constituem
patrimônio da Nação e da comunidade é uma obrigação do
homem da terra.

“E se eu quiser saber “Procure um orgão do

mais alguma coisa?” Governo. Ele está lá para
ajudar você.”

Como o nosso território é muito grande, existem soluções

diferentes para cada região. Por isso, para ter orientação sobre
a terra consulte os técnicos dos orgãos rurais do Governo, na
sua localidade. Ou faça uma consulta direta ao MEAF, INCRA,
GETAT ou GEBAM.

A............. de Amor pela terra

B............. de Benefício pra quem trabalha na terra
C............. de Conquistar o meu pedaço de chão
56
3. Manual de Orientação
Cooperativas Habitacionais

3.1 Introdução

Com a estabilização da economia, as famílias brasileiras recuperaram o poder

de controlar seu orçamento e, naturalmente, de planejar iniciativas, como a
aquisição de moradia, o maior sonho da maioria dos cidadãos.

Dentro dessa realidade positiva, ressurge com especial destaque uma

modalidade para a aquisição da casa própria: as Cooperativas Habitacionais.
Um sistema que proporciona oportunidades concretas, mas que exige
análises por parte de quem adere a ele.

Em face desse novo contexto, quatro entidades do setor no Estado de São

Paulo – Abicoop, Secovi – SP, Sincooesp e SindusCon – SP -, inspiradas no
espírito de atuação transparente e democrática a que se propõe o sistema
cooperativado, elaboraram o presente “Manual de Orientação - Programa de
Cooperativas Habitacionais”. O principal objetivo é orientar futuros coope­
rati­vados e administradores de cooperativas, esclarecendo alguns requisitos
básicos. Alguns deles são exigidos por lei e outros são de suma relevância para
propiciar segurança e tran­qüilidade ao sucesso dos futuros empre­­en­­dimen­-
tos habitacionais. Observados tais requisitos, os que pretenderem aderir ao
sistema cooperativo terão maior certeza de estar no caminho certo.

A dignidade e o respeito à pessoa, inerentes ao Cooperativismo e essenciais ao

exercício pleno da cidadania, têm nesta publicação um instrumento de plena
realização e merecido destaque, pois objetiva conscientizar a população
quanto ao funcionamento do sistema.

3.2 O Cooperativismo

O cooperativismo caracteriza-se por uma associação de pessoas que, unidas,

conjugam esforços para a obtenção de um fim, sem qualquer objetivo de
lucro.

No Brasil, a Lei nº 5.764, de 16 de dezembro de 1971, define a Política Nacional

de Cooperativismo.

Entre as várias espécies de cooperativas, a habitacional se caracteriza pela

união de pessoas cujo objetivo comum é a aquisição da casa própria a um
baixo custo, na qual a prestação dos serviços é feita exclusivamente em favor
dos cooperados.

3.3 O Que Fazer antes de Ingressar numa Cooperativa

Verifique se a Cooperativa:

57
 3 Cumpriu todos os atos jurídicos para constituição e funcionamento, e,
em especial, se sua proposta está de acordo com os atos cooperativos
previstos no seu Estatuto, conforme a Lei nº 5.764/71. Confira, por exemplo,
se existe de fato um Estatuto da Cooperativa e se o mesmo foi aprovado
em assembléia dos membros.
3 Está registrada na Junta Comercial do Estado.
3 Está inscrita no CGC (Cadastro Geral dos Contribuintes, atual CNPJ –
Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas) do Ministério da Fazenda.
3 Possui sede e/ou local de atendimento ao associado, com pessoas
devidamente preparadas.
3 Dispõe de estrutura técnica adequada ou de um Órgão Assessor de
reconhecida capacidade técnica especializada e com experiência na
área habitacional. Procure informar-se sobre a empresa que assessora a
cooperativa, sua experiência no mercado e seu currículo.

Além disso, é altamente recomendável que a Cooperativa esteja:

3 Inscrita no Cadastro da Organização das Cooperativas do Estado.
3 Filiada ao Sindicato das Cooperativas do Estado.

Outras recomendações:

A Cooperativa deverá apresentar, sempre que solicitado, as certidões negativas

de protestos, dos distribuidores forenses, da Justiça Federal e de impostos
municipais. Se houver ações ou protestos, procure esclarecer devidamente
o assunto junto à diretoria da Cooperativa ou ao Órgão Assessor. Solicite
informações documentadas sobre as providências tomadas para sanar os
problemas.

3.4 O Que a Cooperativa Habitacional Precisa Fazer

A Cooperativa deverá:
3 Promover empreendimentos habita­cionais em terrenos definidos, com
documentação regular e previamente analisados quanto à viabilidade
técnica. O Órgão Assessor ou a construtora contratada devem prestar a
esse respeito todas as informações necessárias, sempre que solicitadas.
3 Informar ao interessado a localização e demais condições do terreno
onde será realizado o empreendimento habitacional.
3 Apresentar a ficha técnica (ou equivalente) emitida pela Prefeitura,
comprovando que a área é adequada àquele empreendimento.
3 Contratar para a execução das obras uma construtora idônea, séria e com
experiência na construção de conjuntos habitacionais.
3 Informar ao cooperativado as condições de aquisição do terreno, bem
como manter à disposição a documentação correspondente à mesma.
3 Verificar no Cartório de Registro de Imóveis se o terreno onde será
executado o empreendimento apresenta ônus, ou seja, se há fato

58
 impeditivo para sua livre aquisição e utilização.
3 Fornecer informações precisas sobre o plano habitacional e as condições
de contratação da obra, acompanhadas de planta do apartamento ou
casa e suas áreas, e de planta que mostre a implantação das construções
sobre o terreno. Fornecer também o memorial descritivo, documento que
detalha a construção e os acabamentos do empreendimento.
3 Definir se o contrato de construção da obra com a construtora será a
preço fechado ou a preço de custo. Observe as diferenças entre as duas
modalidades de contratação:

Preço fechado: o preço de construção é, desde o início, fixado no contrato

(com os correspondentes reajustes e correção mone­tária).

Preço de custo: o preço de construção é apurado no final da obra, conforme

variarem seus custos. Neste caso, haverá um preço inicial estimado, que
poderá variar, para mais ou para menos, em conformidade com os custos das
obras.
• Se for preço fechado, informar as condições de reajuste das parcelas.
• Se for preço de custo, informar se há limite máximo de variação do
preço inicialmente estimado, devendo isto constar do contrato assinado
entre a Cooperativa e a construtora e do Termo de Adesão firmado entre
o Associado e a Cooperativa.

NOTA: é recomendável que o contrato de construção e o memorial descritivo

estejam registrados no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e disponíveis
no local de atendimento da Cooperativa, permitindo-se a qualquer interessado
tomar conhecimento das condições construtivas do imóvel.

3.5 O Que é Preciso Saber ao Aderir a uma Cooperativa

A adesão ao Sistema Cooperativo é feita através da assinatura no livro

de matrícula ou de uma ficha de matrícula e de um instrumento (Termo
de Adesão ou Termo de Compromisso) assinado entre a Cooperativa e o
Associado. Estes, em conjunto com o Estatuto Social, deverão conter todos
os elementos necessários para esclarecer os direitos e deveres do Associado
dentro do sistema, tais como:
3 O plano de pagamento relacionando todos os valores a serem pagos, com
as respectivas finalidades.
3 Estabelecimento dos prazos como o de início de obra, tempo de duração
de todo o plano de pagamentos, previsão das fases ou etapas de entrega
das unidades.
3 As formas de desistência e eliminação do Associado, bem como as
condições de ressarcimento de valores pagos.
3 Forma de atribuição das unidades (sorteio, antecipação do pagamento ou
escolha).

59
 3 Normas de ocupação das unidades prontas antes da escritura definitiva.
3 Descrição detalhada dos direitos dos cooperados que possa, se necessário,
dar base a qualquer reivindicação, inclusive judicial.
3 No caso de existência de agente financeiro, as condições de
financiamento e as garantias a serem oferecidas (por exemplo, a hipoteca
do terreno).

As cláusulas do Termo de Adesão ou de Compromisso deverão estar de

acordo com a Lei das Cooperativas. O Estatuto Social da Cooperativa e a
Ata da Assembléia de constituição da Cooperativa ou de aprovação do
empreendimento deverão estar à disposição para leitura, sempre que
necessário.

O Cooperativado deverá ser informado de seus direitos, principalmente o de

participação e voto nas assembléias.

A Cooperativa deverá assessorar o interessado no pleno entendimento de

toda a documentação; o interessado deverá buscar esclarecimentos sempre
que necessário, de modo que só concretize sua adesão com total compreensão
de seus direitos e obrigações.

3.6 O Que é Preciso Saber sobre o Material de Publicidade

O texto deverá informar com clareza que se trata de um chamamento para

adesões a uma Cooperativa Habitacional, ficando explícito o nome do agente
promotor.
3 Todas as demais empresas envolvidas deverão constar na divulgação: a
empresa construtora, o Órgão Assessor (se houver) e, quando for o caso, o
agente financeiro.
3 Deverão também constar do texto os dados básicos do empreendimento
(tipo do imóvel, localização e condições de adesão).
3 Todo o material relativo ao empreendimento e à Cooperativa deverá estar
à disposição dos pretendentes associados no local de atendimento da
Cooperativa.

4. Ver A Lei do Inquilinato no Caderno de Leis

5. Cartórios de Registros de Imóveis

Poderíamos, aqui, fornecer uma relação dos Cartórios de Registros de Imóveis
da capital do Estado de São Paulo. Entretanto, nossos alunos, assim como você,
residem nos mais diferentes Estados e, além disso, essas informações estão em
constante atualização.

Assim, cabe-nos esclarecer que, como Corretor de Imóveis, você tem,

como dever, conhecer todos os Cartórios de Registros de Imóveis do seu

60
município, atualizando constantemente os endereços e telefones dos
mesmos. O mesmo vale para os órgãos: Aabic (Associação Administrativa
de Bens Imóveis e Condomínios), Creci (Conselho Regional de Corretores
de Imóveis), Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação
e Administração de Imóveis), PAJ (Procuradoria e Assistência Judiciária),
Crea (Conselho Regional de Engenharia, Agronomia e Arquitetura) e IAB
(Instituto de Arquitetos do Brasil).

Exercícios Propostos

1. Segundo o Código do Consumidor, quando não são observadas as normas

na Construção Civil, que tipo de problemas podem surgir quando existem
deficiências nos materiais ou negligência dos construtores?
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________

2. O que são vícios construtivos?

________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________

3. Como são chamados os problemas que afetam ou podem afetar a segu­

rança e a saúde do consumidor, na construção civil?
( ) a) Danos.
( ) b) Vícios construtivos.
( ) c) Defeitos.
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.

4. Conceitue dano.
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
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 5. O consumidor, quanto aos seus direitos, pode ter reparação financeira
por danos causados por produtos ou serviços. Estamos falando de:
( ) a) direito à informação.
( ) b) direito à indenização.
( ) c) direito à independência de ação.
( ) d) direito ao consumo.

6. Na compra de um imóvel em construção, o memorial descritivo deve ser

apresentado ao comprador e deverá conter que tipo de informação?
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7. O que é uma Assembléia Geral Extraordinária em um condomínio?

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8. O que significa função social da terra?

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9. A associação de pessoas que conjugam esforços para a obtenção da casa

própria a um baixo custo, na qual a prestação dos serviços é feita exclusi­
vamente em favor dos associados, caracteriza uma:
( ) a) Sociedade Anônima.
( ) b) Cooperativa Habitacional.
( ) c) Cooperativa de Consumo.
( ) d) Sociedade em Comandita Simples.

10. Quais são os três tipos de garantia que podem ser utilizados em um
contrato locatício?
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11 - O que é “direito de preferência” nos contratos de locação?
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12. Assinale a alternativa que apresenta dois tipos de caução real:
( ) a) penhor e hipoteca;
( ) b) fiança e duplicata;
( ) c) penhor e fiança;
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores;

13. O que significa reconvenção?

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