O que é vício oculto?

Vício oculto é aquele que não é passível de fácil detecção à

primeira vista ou em curto período de tempo. Quando se visita um imóvel, ele nem
sempre revela todas as suas características. Somente com o uso pelo tempo ou com
análise minuciosa se identifica um vício oculto.

Nos últimos meses temos recebido com frequência em nosso

escritório clientes com problemas e defeitos consideráveis
em seus imóveis, e que, não eram aparentes no momento da
compra. Sendo assim, resolvemos trazer neste artigo algumas
peculiaridades desta situação.
Em regra, a responsabilidade do construtor pela existência de
defeitos na obra, sejam eles aparentes ou ocultos, é subjetiva,
portanto, depende da apuração de culpa, restando
observar somente a diferença entre o que é defeito aparente e o
que é vício oculto e suas implicações nas relações entre
vendedor e adquirente.
Contudo, caso a compra e venda de imóvel seja regida
pelo código de defesa do consumidor  essa
responsabilidade muda, sendo essa denominada como
responsabilidade objetiva, pouco ou nada importando a
discussão quanto a apuração de culpa do vendedor, ou seja,
existindo dano ao comprador, o fornecedor deverá ser
responsabilizado, conforme determina o artigo 14 do Código
de Defesa do Consumidor , salvo se conseguir demonstrar que o
defeito é inexistente ou que a culpa é exclusiva do consumidor
ou de terceiros.
Podemos denominar como defeito aparente, tudo aquilo que é
perfeitamente possível de ser percebido de imediato, posto que
o defeito é perfeitamente constatável, como, por exemplo:
parede torta; azulejo quebrado ou mal colocado; pia quebrada;
porta empenada; vidros riscados, vaga de garagem com
tamanho errado, etc.

É importantíssimo mencionar, que se tratando de imóvel, o

comprador deve realizar uma boa análise antes de
assinar o termo de vistoria, tendo em vista que, uma vez
assinado, fica difícil a comprovação que o defeito era oculto.
Deste modo, podemos denominar como vícios ocultos (vícios
redibitórios), aqueles que por insegurança ou inadequação não
são percebidos de pronto, ou seja, sua constatação não é
possível de ser feita a partir da entrega, somente aparecendo
após um período de utilização.
A seguir traremos um quadro contendo os prazos para a
reclamação quanto a esses vícios:

É de suma importância destacar que, todas essas

reclamações devem ser feitas por escrito, para que fique
comprovado de forma inequívoca a tentativa de resolução
administrativa.
Por fim, fique atento aos seus direitos e não protele as
resoluções desses problemas, posto que, os prazos são
relativamente curtos, e caso se expirem, dificulta a reparação
do dano oriundo de vícios no imóvel.

Imóvel com defeito. Quais os direitos do

comprador?
Parte I - O Código Civil de 2002.
30
há 6 anos
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Atuando com o Direito Imobiliário, vemos que uma questão que sempre povoa
os escritórios de advocacia e, consequentemente, o Poder Judiciário, é
a compra de uma casa ou apartamento com defeito de construção.

O que fazer quando recebemos o apartamento ou a casa e, depois de um

tempo percebemos que ela (e) tem algum problema? Vazamento, rachadura,
infiltração, barulho, cor diferente, tamanho menor, entre tantos outros.

Pois bem, é isso que vamos tentar explicar nesta matéria.

Primeiramente temos que verificar se ao imóvel que foi comprado aplica-se

o Código de Defesa do Consumidor – CDC ou diretamente o Código Civil – CC,
no caso de aparição de problemas.

I) Verificar a Lei aplicável.

Dependendo da legislação aplicável tudo muda: o prazo, a forma de comprovar,

a data de início da prescrição, a garantia, entre outros.

Para que seja aplicável o Código de Defesa do Consumidor – CDC é necessário,

obviamente, que haja uma relação de consumo e, para tal, se faz necessária a
presença de um fornecedor (art. 3º do CDC) e de um consumidor
(art. 2º do CDC).
Portanto, para aquele imóvel comprado de pessoa física ou mesmo de pessoa
jurídica que não tenham a habitualidade em vender imóveis (ou seja, que não
sejam construtoras, incorporadoras, empreiteiras ou imobiliárias, por exemplo),
quando surgir um problema e este for levado a juízo, não será aplicado
o CDC no processo, pois essas pessoas não são consideradas fornecedoras.
Aplica-se o Código Civil.

Da mesma forma, se a pessoa que comprou não se encaixar na figura

de consumidor (todo aquele “que adquire ou utiliza produto ou serviço como
destinatário final”) não será possível a aplicação do CDC no processo (ex.:
pessoas ou empresas que compram imóveis somente para renda, ou para
alugar).

Desta maneira, para os casos em que há relação de consumo (pessoa que

compra um imóvel de uma construtora para nele morar, por exemplo) aplica-se
o CDC, que, claramente, é mais favorável para o consumidor. Para todos os
outros casos, aplica-se diretamente o Código Civil – CC.

Então, se o seu caso é de simples relação civil, acompanhe o item II) abaixo,

porém, se para o seu caso ocorreu uma relação de consumo, já pule direto para
o item III), no seguinte link (Relação de Consumo), apenas para evitar a
confusão dos institutos, ok? Vejamos então o que fazer se o problema surgir
em cada um dos casos:

 Relação Civil (CC); ou

 Relação de Consumo (CDC) (neste link).

II) Relação Civil

Quando a compra do imóvel decorre de simples relação civil (compra entre

pessoas físicas por exemplo) podemos dividir os problemas em três espécies:

A) Problemas com a perfeição da obra, que podem ser ocultos ou aparentes

(artigos 441 e seguintes do Código Civil):

Quando o problema é com a perfeição da obra (detalhes construtivos,

como pisos soltos, telhas fora do padrão, paredes pintadas com cor errada,
canos entupidos, quantidade menor de tomadas, entre outros) é possível
dividir ainda em problemas aparentes ou ocultos.

Se os problemas são aparentes (cor diferente da casa, piso trocado, falta de

pias e bacias etc.), deve-se enjeitar o imóvel imediatamente, não aceitando
recebê-lo da maneira que se encontra, porque a responsabilidade do
vendedor acaba imediatamente quando o comprador recebe o imóvel, nada
mais podendo fazer a respeito.
Se os problemas são ocultos, porém (como gesso em lugar de laje, canos
entupidos, laje não impermeabilizada, cupim nos armários etc.), pode-se
responsabilizar tanto o vendedor como o construtor (de maneira subjetiva, ou
seja, comprovando a culpa destes) pelo prazo de até 01 ano a contar da data
do recebimento do imóvel. Esse é o prazo prescricional para propor a
chamada ação redibitória (em que se pede o dinheiro de volta e se entrega o
imóvel) ou a chamada ação estimatória (em que se pede o abatimento do
preço).

Ainda assim, sendo o vício “muito oculto” (como no caso, por exemplo, de

rachadura decorrente de lençol freático que passa por baixo do terreno)
o Código Civil permite que este prazo de 01 ano comece a contar da data em
que se descobrir o problema. Porém, a lei somente autoriza essa exceção se o
problema for “descoberto” dentro do primeiro ano após a entrega do imóvel.

Caso o vendedor ou construtor saiba do problema do imóvel e mesmo assim

efetue a venda para você, quebrando a boa-fé objetiva do contrato, cabe ação
de indenização por danos materiais e morais no prazo de 03 anos após a
ciência do problema (art. 206, § 3º do Código Civil). Devendo também ser
comprovado o fato de que o vendedor sabia daquele problema.

B) Problemas com a segurança e solidez da obra (artigo 618 do Código Civil):

Nos casos de problemas que envolvam a segurança ou solidez da obra, o

artigo 618 do Código Civil afirma que o construtor tem a responsabilidade
(objetiva, ou seja, sem a necessidade de comprovação de culpa) de garantir a
obra por 05 anos, tanto no que diz respeito aos materiais usados por ele, como
a respeito do solo, contados a partir da data do “habite-se”.

Como visto, neste caso, a responsabilidade cai sobre quem construiu o imóvel
(material e mão-de-obra).

Entende-se que o prazo de 05 anos é de garantia e não de prescrição, além de

ser norma de ordem pública, portanto não pode ser afastado ou diminuído por
cláusula contratual.

Ressalta-se que para configurar estes problemas, o defeito deve ser realmente
sério, ou seja, precisa realmente comprometer a segurança e a solidez do
imóvel. Uma rachadura simples no reboco ou um desprendimento de azulejos
não é capaz de configurar um vício por insegurança. Entretanto uma rachadura
de viga, grandes infiltrações e vazamentos maiores são considerados como
danos sérios, capazes de gerar estes problemas.

O prazo decadencial para propor ação será de 180 dias a partir da data em que
o dano ficar evidente (o dano deve ser evidenciado dentro do prazo de 05 anos
de garantia), isso caso você queira propor ação redibitória (entregar o imóvel
para o construtor e receber de volta o preço pago).

No caso de querer propor ação de indenização pelos problemas de solidez e

segurança da obra, o prazo será de 03 anos, conforme o § 3º do
art. 206 do Código Civil, também a partir do conhecimento do dano (que deve
se dar dentro dos 05 anos de garantia).

C) Problemas com a medida do imóvel (artigos 500 e 501 do Código Civil):

Por fim, o artigo 500 e 501 do Código Civil tratam de um caso um pouco

diferente.

Imagine que você comprou um imóvel em uma relação civil comum (em que
não se aplica o CDC) e, ao medi-lo, constatou que ele era menor do que consta
na escritura de compra e venda. Essa medida a menor pode ser da área de um
terreno, da altura do teto (pé-direito) de um apartamento, da área interna ou
externa de uma casa, entre outros.

Nestes casos, cabe também uma reparação pela diferença existente.

Esta reparação somente se aplica, porém, se a compra foifeita por medida de

extensão ou se for determinada a área do imóvel no contrato, ou seja, se no
contrato não estiver especificada a área (o que é muito difícil) não caberá
qualquer reclamação posterior.

Outro fato importante é que, para configurar este problema de medida, a

diferença a menor dever ser de mais de 5% da medida total, ou seja, se o
terreno no contrato consta com 500m², por exemplo, somente é cabível esta
demanda se na medida real o terreno tiver menos de 475m² (500 – 5% = 475).

Caso se verifique então que o imóvel é menor do que o que foi vendido, abre-se
a possibilidade para as chamadas ações ex empto, que podem pedir:

(a) a complementação da área que falta;

(b) não sendo possível, a rescisão do contrato, se a falta é suficientemente

grave para determinar a perda de seu interesse na continuidade do negócio; ou

(c) pedir o abatimento do preço.

O prazo para intentar esta ação é decadencial e de apenas 01 ano após o

efetivo recebimento do imóvel.
Pois bem, estas são as hipóteses mais comuns de problemas construtivos e as
respectivas ações que lhe competem quando a relação entre comprador e
vendedor são meramente civis (quando não incide o Código de Defesa do
Consumidor).

No caso de a relação ser de consumo as coisas são um pouco

diferentes, acesse este link e leia a segunda parte desta matéria.

Muito obrigado e até lá.