Curso de Especialização em Direito Imobiliário

Módulo: Locação e Contratos Atípicos

Coordenação: Prof. Dr. William Santos Ferreira e Prof. Dr. Everaldo Augusto Cambler
Assistente da Coordenação: Profa. Dra. Carla Matuck

Seminário 3: – 11/04/2023 –Aula 4:AÇÕES LOCATÍCIAS.DISPOSIÇÕES GERAIS.AÇÕES DE DESPEJO (EXCETO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO) E
TUTELAS PROVISÓRIAS

Aluno: FERNANDO FERREIRA

1ª questão: A e B celebraram contrato de locação não residencial pelo prazo de 03 anos. Vencido o
prazo do contrato nenhuma das partes manifestou intenção quanto ao término da locação. Ocorre que,
com 4 anos e 3 meses de vigência do contrato, o locador pretende reaver o imóvel e o contrato contém
cláusula que prevê a necessidade de notificação do locatário com a concessão de prazo de 30 dias para a
desocupação voluntária.

a. Para poder se valer do disposto no art. 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/91, em que prazo deve o locador
promover a ação de despejo? Qual o termo inicial para a contagem desse prazo?
Acaso queira a liminar, o prazo para ingresso da ação de despejo é de 30 dias, contados do
termo final da notificação para saída voluntária (art. 59, §1º, inc. VIII).

b. Qual a consequência processual para o locador caso a ação seja proposta i) antes do termo inicial e ii)
após o prazo previsto no art. 59, § 1º, VIII, da Lei de locação?
Se intentada antes do termo final, ou seja, ainda dentro do prazo de desocupação voluntária, é
de rigor o decreto de carência da ação, por falta de pressuposto válido ao andamento do processo (TJSP,
Ap. nº 9095385-17.2003.8.26.000; SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio, Locação de Imóveis Urbanos, 2ªed.,
Ed. Forense, 2022, p. 66).
Acaso intentada após 30 dias do fim do prazo da notificação premonitória, entendimentos
mais rigorosos sujeitam o locador-autor à carência da ação, por falta de interesse de agir (TJSP AI nº
0251952-20.2012.8.26.0000, j. 26/02/2013): não havendo ação de despejo, o contrato se considera
prorrogado por tempo indeterminado, exigindo nova notificação para denúncia.
Em sentido diverso, destaca-se a Súmula 23 do Tribunal de Justiça de S. Paulo, acerca da
eficácia da notificação premonitória mesmo se não proposto o despejo ao final do prazo para saída,
colhendo LUIZ ANTONIO SCAVONE JÚNIOR exemplos que validaram as demandas deduzidas em 3
meses, 4 meses e até 6 meses após o término do lapso para desocupação pedida por notificação
(Locação de Imóveis Urbanos, 2ªed., Ed. Forense, 2022, p. 67).

c. A caução no valor correspondente a 3 aluguéis pode ser substituída por outro bem ou a norma legal
exclui outra forma de caução?
O art. 59, §1º, faz alusão à caução em valor equivalente a 3 meses de aluguel, não impondo por
qual modo o locador deve oferecê-la, podendo ser real ou fidejussória, ou mesmo os locativos que se
vencerem durante a demanda ou o próprio imóvel locado.
A lei não exige que a garantia seja em dinheiro, nem pode o Judiciário fazer essa exigência:
basta que a caução seja idônea.
 Em acréscimo, a literalidade do art. 64, §1º, pelo qual previstas as modalidades real ou
fidejussória para caucionamento da execução provisória.
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2ª questão: A e B celebram contrato de locação para temporada de imóvel localizado em Campinas,

pelo prazo de 60 (sessenta) dias, tendo em vista que o locatário intencionava realizar curso naquela
cidade. Ao término do prazo e, ainda em razão do interesse do locatário em permanecer na cidade
mesmo após o término do curso, as partes prorrogam, por meio de aditivo contratual, o contrato por
mais 30 dias. O aditivo é assinado pelas partes 17 dias após o término do prazo do contrato. Findo o
prazo estabelecido no aditivo, o locatário não desocupa o imóvel e o locador promove ação de despejo
com pedido de concessão de liminar para desocupação nos termos do que dispõe o art. 59 da Lei
8.245/91.

a. Na sua opinião, deve o juiz conceder a liminar para desocupação nos termos do 1º, do art. 59?
Justifique a sua resposta.
Creio que a locação em exame passou a viger por prazo indeterminado, na modalidade
residencial.
Em raciocínio pró locatário e no espírito da Lei 8245/1991, explica-se: passaram-se 60 dias do
primeiro contrato, mais 17 dias em que o inquilino permaneceu no imóvel sem ‘lastro’ contratual e
outros 30 dias relativos ao aditivo, totalizando 107 dias, sendo que os benefícios da locação por
temporada alcançam até 90 dias de duração, improrrogáveis.
Por isso e vigendo por prazo indeterminado, na modalidade residencial, viável será a denúncia
vazia apenas após 30 meses do início da relação locatícia, quando, se o locatário permanecer no imóvel,
poderá ser manejada a ação de despejo com pedido de liminar (deverá ser precedida de notificação
premonitória).
Porém, pode-se advogar a soma do contrato e aditivo (60 dias + 30 dias), tendo-se por contido
neste último os 17 dias de demora na assinatura, circunstância que adequa para 90 dias o prazo
contratual e que mantém o caso na locação para temporada, autorizando o manejo do despejo com
pedido de liminar (obrigatória obediência de 30 dias após findo o contrato).

b. Imagine que a locação tivesse se operado no modelo airbnb, será que haveria alteração na condução
do caso? Explique.
Relativamente à plataforma AirBNB, pode-se tentar a caracterização de imóvel como sendo
dotado de serviços de hotelaria regulares (limpeza, oferecimento de amenidades, refeições etc),
estratégia que, bem sucedida, afastaria a incidência da Lei do Inquilinato e atrairia o regramento do
Código Civil, com possibilidade de reintegração de posse com pedido de liminar.
Porém, como limitação à essa estratégia no caso, a redação do art. 1º, parágrafo único alínea
a., item 4, da Lei do Inquilinato, que estabelece obrigatória autorização para funcionar como apart-
hotéis, hotéis-residências ou equiparados, sem prejuízo da necessidade de efetiva caracterização da
prestação de serviços de hotelaria na espécie.

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3ª questão: Auto Posto Maracatins celebrou com B Empreendimentos Ltda. contrato de locação não
residencial pelo prazo de 3 anos, que se prorrogou por prazo indeterminado. Após 4 anos de locação e,
não tendo a locadora interesse na continuidade da locação, notificou a locatária para desocupação no
prazo de 30 dias. Não desocupado o imóvel foi proposta ação de despejo. Citada, além de apresentar
contestação, a locatária apresentou reconvenção postulando a condenação da locadora no pagamento
de indenização pela perda do fundo de comércio. A ação foi julgada procedente e improcedente a
reconvenção. Interposta a apelação, o recurso foi recebido no duplo efeito. Pergunta-se:
a. Não tendo o locatário direito à renovação do contrato, é possível postular indenização pela perda do
fundo de comércio em razão do despejo?
Na forma decidida pelo STJ, há “Inviabilidade de o locatário pleitear, na defesa exercida no bojo
da ação de despejo, a indenização pelo fundo de comércio.” (AgRg no Ag em REsp nº 101.712/RS, rel.
Min. Marco Buzzi, j. 03/11/2015. No mesmo sentido: REsp 1.216.537/MT, rel. Min. Marco Buzzi, j.
03/09/2015).
E isso porque, "ao tempo da defesa manifestada na ação de despejo, o imóvel ainda não está
em poder do locador (daí porque o pleito desalijatório), ou seja, não ocorreram os fatos que
eventualmente autorizariam a concessão da indenização, como mudança, perda do lugar ou
desvalorização do fundo de comércio".
Ainda, abreviando o teor dos julgados referidos, para a concessão da indenização é insuficiente
a ocorrência dos fatos descritos no art. 52, §3º; é necessário que tais fatos decorram de retomada
insincera por parte do proprietário, o que também só é verificável em momento posterior à entrega do
imóvel (como por exemplo, na hipótese do locador não dar ao bem o destino alegado ou não iniciar as
obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar, em três meses da entrega).

b. Agiu corretamente o juízo ao receber o recurso nos efeitos devolutivo e suspensivo? Justifique.
O recebimento do recurso no duplo efeito fere o art. 58, inc. V, que preconiza apenas efeito
devolutivo aos recursos tirados em ações de despejo.

c. Em que momento a locadora poderá postular ao juízo a efetiva desocupação do imóvel?

A locadora poderá postular a efetiva desocupação do imóvel em sede liminar (art. 59, §1º, inc.
VIII), desde que ajuizado o despejo em até 30 dias do cumprimento da notificação premonitória.

d. Qual será o valor do aluguel enquanto perdurar a discussão? Pode sofrer os reajuste legal?
Durante a tramitação da ação de despejo, aplicam-se os reajustes e indexadores contratuais e
até que efetivamente desocupado o imóvel pelo locatário.
Porém, se mesmo assim o aluguel destoar da realidade de mercado e supondo que o inquilino
continue a ocupar o imóvel durante o trâmite da ação de despejo, seria cabível a revisional de aluguel,
pois já decorridos três anos do contrato: “... Desatendendo o locatário à denúncia feita por meio de
notificação, e tendo o locador que ajuizar ação de despejo, é licita a propositura de ação revisional.
Durante o tempo em que, embora resilida a locação, continuar o inquilino no imóvel, deverá pagar
aluguel consoante o preço de mercado ... ” (SANTOS, Gildo dos, Locação e Despejo, 6ª ed., p. 528/529).
Essa revisional de aluguéis só não será cabível no curso de prazo para desocupação do imóvel
(seja por liminar, tutela antecipada ou sentença que julgou o despejo) – art. 68, §1º.

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4ª questão: Centro Clínico Vita celebra contrato de locação não residencial com Ivan Araujo,
proprietário do imóvel. Após a realização de uma reforma para a adequação do local às necessidades do
centro clínico, o locatário recebe uma notificação que indicava que as obras haviam sido realizadas sem
a necessária autorização e que tal ato caracterizaria infração contratual, caso as obras não fossem
desfeitas no prazo de 45 dias. Vencido o prazo e, sem qualquer providência por parte da locatária, o
locador promoveu a competente ação de despejo. Postulou, na inicial, a concessão de liminar, que
restou indeferida. Julgada procedente a ação e interposto recurso de apelação pela locatária, o juízo
proferiu decisão determinando a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias. Pergunta-se:

a. Poderia o juízo ter concedido liminar determinando, já no início do processo, a desocupação do

imóvel?
 Embora a infração de cláusula contratual seja motivo hábil a denúncia do contrato de locação
(art. 9º, inc. II), tal circunstância não está prevista dentre aquelas autorizadoras de liminar prevista na
Lei do Inquilinato (art. 59, §1º, incs. I a IX), ressalvada a concessão de tutela, cuja incidência é tema de
fervorosos debates.

b. Após sentença e correspondente recurso, agiu com acerto o juízo ao determinar que a desocupação
ocorresse no prazo de 30 dias? Por quê?
Sim, agiu corretamente. Incide a regra geral, na espécie afastado o benefício do art. 59, §3º.
Mesmo que a locatária seja unidade sanitária vistoriada pelo Poder Público, ainda assim não
poderia ser beneficiada com ordem de desocupação no prazo de um ano a seis meses (este se entre a
citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano), pois o despejo não foi
decretado com base no art. 9º, inc. IV, e art. 53, inc. II – respectivamente reparos urgentes
determinados pelo Poder Público e demolição, edificação ou reforma que aumente a área útil em 50%).
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5ª questão: Questão direta de alta indagação formulada pelo Prof. William Santos Ferreira: “A caução
de 6 a12 aluguéis na execução provisória de sentença de procedência de despejo por denúncia vazia
(art. 64) não colide com a caução de 3 aluguéis prevista para as hipóteses do art. 59, §1º?” Qual seria
a solução?
A liminar em despejo só pode ser concedida em situações restritas (art. 59, §1º) e tem natureza
cautelar, antecipando o resultado final da demanda; a caução exigida é medida de contracautela e serve
para garantir eventual ressarcimento de dano ao locatário.
Em caso de concessão de liminar de despejo, o juiz não terá que arbitrar nova caução em
sentença, para a execução provisória (VENOSA, Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato Comentada, p. 259).
E porque já terá decorrido certo tempo entre o ingresso da ação e a sentença que a fixar,
estaria justificado o aumento dos parâmetros em relação à caução para liminar (de 3 para 6 a 12 vezes o
valor do aluguel).
Dessa forma, tratando-se de cauções fixadas em momento diversos do processo e, ainda, se
arbitrada caução na liminar não haverá arbitramento na sentença, entendo não haver contradição entre
a referida diferença de valores.