Processo Civil I – 3º Período

Prof.ª: Ana Chrystinne Souza Lima

CASO PRÁTICO 04

RAFAELA LOIOLA alugou o imóvel de LEONARDO JOSE em março de 2020,

mediante contrato de aluguel, com valor mensal de R$ 1.500,00 (um mil e
quinhentos reais), pelo período de 24 meses. No entanto, em outubro de 2021
deixou de pagar o aluguel, bem como se recusou a desocupar o imóvel, estando
desde então todas as parcelas em atraso, não atendendo mais as ligações de
LEONARDO JOSE. Diante disso, proponha a medida cabível para obrigar a
locadora ao pagamento dos aluguéis em atraso e a desocupação do imóvel.

1. CABIMENTO
Diante da mora do inquilino quanto às suas obrigações locatícias (v. g., aluguel, IPTU,
condomínio etc.), o locador pode socorrer-se da “ação de despejo por falta de pagamento”, a fim
de obter a rescisão do contrato de locação e a desocupação do imóvel (despejo).
A Lei do Inquilinato, no seu art. 62, I, faculta ao locador cumular o pedido de despejo com o de
cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; optando por essa hipótese, o autor deve incluir
no polo passivo da ação eventuais fiadores, a fim de que também sejam citados para responder
aos pedidos.
Desde que o contrato de locação esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37
da Lei nº 8.245/91-LI, o locador pode requerer liminar para desocupação do imóvel no prazo de
15 (quinze) dias, prestando caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel.
2. BASE LEGAL
O direito de requerer a rescisão do contrato de locação e, por consequência, a desocupação do
imóvel, por falta de cumprimento das obrigações locatícias, encontra arrimo no art. 9º, III, da
Lei nº 8.245/91-LI; já a ação de despejo por falta de pagamento se encontra disciplinada nos
arts. 59 a 66 do mesmo diploma legal.
3. PROCEDIMENTO
O art. 59 da 8.245/91-LI declara que as ações de despejo devem seguir o rito ordinário, hoje
“procedimento comum” (arts. 318 a 512, CPC), com as alterações previstas na própria Lei do
Inquilinato, arts. 59 a 66.
Considerando estas premissas, forneço a seguir pequeno resumo do procedimento:
I – petição inicial (arts. 319 e 320, CPC):
Obs.:
a) formados os autos, esses vão conclusos para o Juiz que poderá: (1) determinar que o autor
emende a inicial no prazo de 15 (quinze) dias (art. 321, CPC); (2) não recebê-la, extinguindo o
feito sem julgamento de mérito (arts. 330 e 485, CPC); (3) recebê-la, julgando liminarmente
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improcedente o mérito (art. 332, CPC); (4) recebê-la, designando audiência de conciliação ou
mediação e determinando a citação do réu (art. 324, CPC);
b) nos termos do art. 59, § 1º, IX (locação sem garantia), o Juiz pode conceder liminar para
desocupação em 15 (quinze) dias, desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três)
meses de aluguel.
II – citação (arts. 238 a 259, CPC):
Obs.: a citação deve ser feita pelo correio (art. 247, CPC), com antecedência mínima de 20
(vinte) dias da audiência de conciliação (art. 334, caput, CPC), observando-se que o prazo para
oferecimento de contestação só começa a correr “da audiência de conciliação ou de mediação,
ou da última sessão de conciliação, quando qualquer parte não comparecer ou, comparecendo,
não houver autocomposição” (art. 335, I, CPC).
III – audiência de conciliação ou de mediação (art. 334, CPC):
Obs.: esta audiência só não será realizada se as partes manifestarem o seu desinteresse (art. 319,
VII, CPC); não sendo este o caso, a falta injustificada será considerada ato atentatório à
dignidade da justiça, sujeitando o infrator a multa de até 2% (dois por cento) da vantagem
econômica pretendida ou do valor da causa (art. 334, § 8º, CPC); comparecendo as partes, o
conciliador ou mediador, onde houver, tentará a conciliação que, se frutífera, será reduzida a
termo e homologada por sentença.
IV – das providências preliminares (arts. 347 a 353, CPC):
Obs.:
a) nesta etapa, o juiz manda ouvir o autor quanto a eventuais preliminares (art. 337) ou fatos
impeditivos, modificativos ou extintivos levantados pelo réu; na hipótese de o réu não
apresentar contestação, o juiz determinará ao autor, verificando a inocorrência do efeito da
revelia (art. 344, CPC), que especifique as provas que pretenda produzir;
b) no caso de o locatório ter efetuado a purgação da mora, o juiz abrirá oportunidade para o
locador se manifestar; se ele alegar que a oferta não é integral, o juiz intimará o requerido para
que complete o pagamento; não sendo completado o pagamento, a ação prosseguirá pela
diferença (art. 62, III e IV, LI).
V – do julgamento conforme o estado do processo (arts. 354 a 356, CPC):
Obs.: o juiz deve verificar se ocorre qualquer das hipóteses que possibilitam o julgamento do
feito no estado (arts. 354, 355, 485, 487, II e III, CPC), podendo sentenciar total ou
parcialmente os pedidos formulados (art. 356, CPC).
VI – do saneamento e da organização do processo (art. 357, CPC):
Obs.: não sendo o caso de julgamento conforme o estado do processo, o juiz proferirá decisão
de saneamento e organização do processo, resolvendo questões processuais pendentes e
delimitando as questões controvertidas, assim como distribuindo o ônus da prova. Se a causa
apresentar complexidade em matéria de fato ou de direito, o juiz pode designar audiência para o
saneamento do feito. No caso de ser necessária a produção de prova testemunhal, o juiz
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designará audiência de instrução e julgamento, fixando prazo para que as partes apresentem rol
de testemunhas.
VII – da audiência de instrução e julgamento (arts. 358 a 368, CPC):
Obs.: nesta audiência, o juiz, após tentar novamente a conciliação, deverá colher o depoimento
do perito e dos assistentes técnicos, se houverem, depois, se requerido, o depoimento pessoal
das partes (autor primeiro, depois o réu), e proceder com a oitiva das testemunhas
eventualmente arroladas (primeiro ouvindo as testemunhas do autor, depois do réu), abrindo, em
seguida, oportunidade às partes (autor e réu) para apresentação das alegações finais pelo prazo
de 20 (vinte) minutos, prorrogáveis por mais 10 (dez) minutos. Quando a causa apresentar
questões complexas de fato ou de direito, o debate oral poderá ser substituído por razões finais
escritas, com prazo de 15 (quinze) dias para cada parte.
VIII – sentença (art. 366, e arts. 485 a 495, CPC):
Obs.: o juiz poderá proferir a sentença na própria audiência de instrução e julgamento ou no
prazo de 30 (trinta) dias.
4. FORO COMPETENTE
A ação de despejo por falta de pagamento deve ser ajuizada no foro da
situação do imóvel, conforme previsto no art. 58, II, da Lei nº 8.245/91, salvo se outro foro
houver sido eleito no contrato de locação.

5. QUESTÕES A SEREM RESPONDIDAS

Com escopo de viabilizar o melhor resultado possível para o cliente, o Advogado deve
conversar detalhadamente com ele sobre o caso, procurando obter respostas para as seguintes
questões, entre outras:
•como foi feito o contrato de locação (verbal/escrito)?
•o contrato de locação prevê alguma forma de garantia?
•quais são as obrigações locatícias do inquilino?
•quais obrigações estão em atraso? Desde quando?
•o cliente está disposto a efetuar a caução? (no caso de que seja possível o pedido de liminar)
•o imóvel possui sublocadores?
•deseja incluir os fiadores no polo passivo da ação?
6. DOCUMENTOS
O interessado deve ser orientado a fornecer ao advogado cópia dos seguintes documentos, entre
outros que o caso em particular estiver a exigir:
•documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de residência, número de telefone e endereço
eletrônico – e-mail);
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•no caso de o interessado ser pessoa jurídica, deve apresentar cópia do estatuto ou contrato
social e, se for o caso, cópia da ata da assembleia onde se nomeou o representante da empresa;
•contrato de locação (quando firmado por escrito);
•rol de testemunhas (nome, endereço, telefone, e-mail e profissão de ao menos três pessoas que
possam confirmar os fatos – quando o contrato de locação for verbal).
7. PROVAS
A única obrigação do locador é juntar, com a inicial, o contrato de locação que ampara seu
pedido.
Inexistindo contrato por escrito, o locador pode juntar cópia de comprovantes de pagamentos e
protestar pela oitiva de testemunhas, se necessário.
8. VALOR DA CAUSA
Segundo o art. 58, III, da Lei nº 8.245/91, na ação de despejo, o valor da causa corresponderá a
12 (doze) vezes o valor do aluguel, ou seja, se o aluguel for de R$ 300,00 (trezentos reais), o
valor da causa será de R$ 3.600,00 (três mil, seiscentos reais) (12 × R$ 300,00).
9. DESPESAS
Não constando da petição inicial requerimento de justiça gratuita (art. 99,
CPC), o autor, antes de ajuizar a ação, deve proceder ao reconhecimento das custas processuais,
que, de regra, envolvem a taxa judiciária, o valor devido pela juntada do mandato judicial e as
despesas com diligências do Oficial de Justiça. Os valores dessas custas variam de Estado para
Estado;