Curso de Especialização em Direito Imobiliário

Módulo: Locação e Contratos Atípicos

Coordenação: Prof. Dr. William Santos Ferreira e Prof. Dr. Everaldo Augusto Cambler

Assistente da Coordenação: Profa. Dra. Carla Matuck Borba Seraphim

Seminário 1: – 16/03/23 - Aulas 1 e 2: NOÇÕES GERAIS. FORMAÇÃO, ALTERAÇÃO E EXTINÇÃO

DA RELAÇÃO LOCATÍCIA E ALIENAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO. SUBLOCAÇÃO, ALUGUEL, DIREITOS E
DEVERES DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA, BENFEITORIAS E ACESSÕES.
GARANTIAS LOCATÍCIAS. DAS NULIDADES NA LEI DO INQUILINATO, DAS SANÇÕES E DISPOSIÇÕES
ESPECIAIS RELATIVAS À LOCAÇÃO RESIDENCIAL

1ª questão: A (locador) e B (locatário), viúvo, que residia com os filhos C e D, maiores e

com atividade remunerada, celebraram contrato de locação de imóvel não residencial
pelo prazo de 3 anos. Durante o prazo do contrato B falece e, com o conhecimento do
falecimento, A promove ação de despejo objetivando a desocupação do imóvel pelos
herdeiros.
a) Pode A promover ação com vistas à desocupação do imóvel durante o prazo do
contrato?
Ainda que nominado o contrato como locação não residencial, a avença
tem cunho residencial, dado o caráter de moradia familiar emprestado ao
imóvel. Não importando o nomen iuris contratual, aplica-se o disposto no art.
11, inciso I, da Lei 8.245/1991, ordinatório de que, em caso de morte do
locatário, ficarão sucessivamente sub-rogados nos direitos e obrigações o
cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente os herdeiros
necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido,
desde que residentes no imóvel.

Portanto, a locação continua a viger mesmo com a morte do primitivo

locatário, sub-rogando-se C e D nos respectivos direitos e obrigações, com
manifesta inviabilidade da Ação de Despejo movida por A.
Servindo o imóvel residencial de moradia da família, devem seus
membros poder continuar no imóvel, sob as mesmas condições da parte
falecida
b) A resposta se altera se A aguardar o termo final da locação e notificar os filhos
de B do desinteresse na continuidade do contrato?
Sim, altera-se a devida resposta, porque, após decorrido o prazo
contratual (3 anos), o locador A pode resolver o contrato de locação, mediante
notificação prévia para C e D (ou para o Espólio de B), notificação essa que, não
atendida, dará ensejo à Ação de Despejo

c) A resposta seria a mesma se B fosse casado e sua esposa pretendesse continuar

residindo no imóvel?
Ainda assim a Ação de Despejo seria inviável antes de esgotado o prazo
contratual. Na dicção no art. 11, inciso I, da Lei 8.245/1991, em caso de morte
do locatário, o cônjuge sobrevivente/companheiro são os primeiros na linha de
sub-rogação dos direitos e deveres do contrato de locação, seguidos dos
herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do
falecido, desde que residentes no imóvel.

d) Como advogado dos filhos de B qual defesa poderia ser apresentada para
garantir a continuidade da locação? Que prova deve ser produzida no caso e de
quem é o ônus de provar? Quanto a essas questões, há alguma alteração
diante do texto do novo CPC?
Como a ação de despejo já foi proposta por A, deverá ser apresentada
contestação com pedido de tutela que assegure a permanência no imóvel até
final julgamento.
A título de matéria probatória destaco a prova documental do
parentesco e comprovação da residência de C e D no imóvel, todas a cargo dos
contestantes.

e) Caso os filhos de B fossem socioafetivos o tratamento dado à questão se

alteraria? (Analise a questão à luz do Provimento nº 63 do CNJ de novembro de
2017).
Ante a equiparação da filiação, não haveria diferenciação. Mas, se a
filiação socioafetiva não tiver sido transcrita nas certidões de nascimento,
haverá que ser produzida prova documental e testemunhal dessa situação de
fato. Nessa hipótese, também recomendaria a imediata abertura de
procedimento sucessório (ainda que negativo), constando C e D como
herdeiros e a fim de produzir prova documental hábil à antecipação da tutela,
postulada na contestação.
2ª questão: Celebrado contrato de locação de imóvel não residencial, estabelecem as
partes a seguinte cláusula:
“No caso de alienação do imóvel durante a vigência da presente locação,
em não tendo a LOCATÁRIA optado por exercer o seu direito de
preferência na aquisição do mesmo, as LOCADORAS farão com que o
novo adquirente do imóvel, respeite o prazo do presente Contrato,
permitindo que a LOCATÁRIA permaneça no imóvel nos mesmos termos
e condições estabelecidas neste instrumento.”

Pergunta-se:
a) Apenas a previsão contratual acima é suficiente para impedir que o adquirente
de imóvel locado pretenda a desocupação pelo locatário?
A mera previsão contratual não é suficiente para proteger o locatário
contra o adquirente do imóvel que pretenda eventualmente despejá-lo, pois a
obrigação assumida pelo locador não vincula terceiros.

b) Como advogado do locatário quais cuidados você adotaria no momento da

celebração do contrato de locação para garantir a manutenção do contrato
após a alienação?
A par da previsão contratual e para manutenção do contrato após
mesmo alienação, como advogada do locatário promoveria a averbação do
contrato na matrícula imobiliária do imóvel (Lei 8.245/1991, art. 8º).

c) O conhecimento da locação pelo adquirente é suficiente para impor a este o

respeito à locação?
Para impor ao adquirente o respeito à locação, necessário se faz que
esta seja por tempo determinado, que o pacto locatício contenha cláusula de
vigência no caso de alienação e que tal contrato esteja averbado na matrícula
imobiliária.

d) Afinal, qual a modalidade obrigacional estampada na questão e que

consequências jurídicas produz?
Trata-se de promessa (do locador) por fato de terceiro (do adquirente),
podendo o primitivo locador responder por perdas e danos do locatário.

3ª questão: Inquilino não paga o aluguel e há sublocação consentida: Pretendendo o

locador cobrar o débito, quais as condutas jurídico-processuais que deverá observar
para concretizar o disposto no art. 16 da LI?
Na hipótese de inadimplência em contrato de locação com sublocação
consentida, o remédio seria o ingresso de ação de despejo por falta de pagamento
contra o locatário, com pedido de intimação do sublocatário, para que deposite
judicialmente o aluguel convencionado entre ele e o sublocador (responsabilidade
subsidiária).

Ou seja, o sublocatário ficará obrigado a pagar o locador os alugueis que o locatário

deixar de pagar, até o valor que este dever, não só alugueis, mas também demais
encargos devidos.

4ª questão: Celebrado contrato de locação de imóvel não residencial, em que figura

como locatária pessoa jurídica de direito privado, nenhuma cláusula é estabelecida a
respeito da possibilidade de cessão ou sublocação. Ante o silêncio do contrato, a
locatária promove a sublocação do imóvel simplesmente comunicando o locador.
Pergunta-se:

a) Quais providências devem ser tomadas pelo locador caso não aceite a
sublocação do imóvel? Há prazo para tais providências? Qual?
Se, de um lado, é obrigatório o prévio consentimento escrito do locador
para sublocações e cessões, de outra monta é imprescindível que ele locador,
no prazo de 30 dias da comunicação da sublocação, manifeste sua oposição à
locatária, sob pena de aquiescência.

b) Caso o locador não se manifeste poderá promover ação de despejo por

infração contratual pelo locatário?
Intimado da sublocação e permanecendo silente o locador, não poderá
se valer da ação de despejo por infração contratual contra o locatário, tendo
como pano de fundo a sublocação narrada no enunciado.

c) O fato de a locatária ser pessoa jurídica de direito privado altera a condução da

locação ? Explique.

Em regra, é indiferente a circunstância de a locatária ser pessoa jurídica

de direito privado, salvo se está se encaixar naquelas descritas no art. 53,
caput, da Lei 8.245/1991: hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder
Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas.
Figurando tais como locatárias, o contrato somente pode ser rescindido:
c.1) – nas hipóteses do art. 9º (mútuo acordo, prática de infração legal ou
contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos e, por fim, para
realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não
possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no
imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las);
 c.2) – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário,
em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja
quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo
proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma
que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.

5ª questão: Analisando os direitos e deveres do locador e do locatário responda de

forma fundamentada quem é o responsável pelo pagamento em caso de:

a) necessário conserto de portão elétrico do condomínio

Tratando-se de reparo que diz respeito ao uso do equipamento, integra
as despesas condominiais ordinárias, a serem arcadas pelo locatário (Lei
8.245/1991, art. 23, inc. XII e § 1º, alínea d).
De outro lado, a depender das características do conserto, podem ser
atribuídas ao locador porque se classificariam como despesas extraordinárias.

b) pintura e reforma para alteração da fachada

Caracterizando-se como despesa extraordinária – porque relacionada à
estrutura do prédio, embelezamento e reposição das condições de usabilidade
– é do locador a responsabilidade pelo pagamento da pintura e reforma para
alteração da fachada (Lei 8.245/1991, art. 22, inc. X, e seu parágrafo único,
alíneas a e b).

c) pagamento das despesas condominiais e fundo de reserva

Aqui, é necessário resgatar a dicotomia entre despesas condominiais
ordinárias e extraordinária, inserida na Lei 8.245/1991, no art. 22, inc. X e
parágrafo único, e no art. 23, inc. XII e § 1º).
Por expressa disposição legal, as despesas extraordinárias cabem ao
locador e as extraordinárias, ao locatário.
Quanto ao fundo de reserva, o custo de sua atribuição é atribuído ao
locador (Lei 8.245/1991, art. 22, parágrafo único, alínea g). Deve ele suportar,
também, os subsequentes aportes, desde que revertido em prol de despesas
extraordinárias definidas no art. 22, parágrafo único.
Relativamente à reposição do fundo de reserva, duas são as situações:
se visar o custeio de despesas condominiais extraordinárias, a obrigação
compete ao locador, como acima abordado; porém, servindo para custear ou
complementar as despesas ordinárias, a obrigação compete ao locatário (art.
23, inc. XII, § 1º, alínea i).

d) instalação de câmeras nas garagens e pagamento mensal à empresa de

segurança para monitoramento
 A compra/instalação das câmeras são dispêndios relacionados à
segurança, cujo pagamento deve ser arcado pelo locador (Lei 8.245/1991, art.
22, parágrafo único, alínea e).
Já o pagamento mensal, relativo ao monitoramento, corre por conta do
locatário (art. 23, §1º, alínea d).

e) rateio de despesas com furto de veículo nas garagens do condomínio

O rateio dos gastos com furto de veículo é responsabilidade do locador,
conforme se extrai do conceito de despesa extraordinária inserto na Lei
8.245/1991, art. 22, parágrafo único: “Por despesas extraordinárias de
condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de
manutenção do edifício”.
Também o art. 23, §1º, auxilia na atribuição de tais custos ao locador, na
medida em que, carreando-se ao locatário as despesas ordinárias, as quais “...
se entendem as necessárias à administração respectiva ...” (do condomínio).

f) despesas de reparo na parte elétrica da área comum

Para que se impute ao locatário o reparo da parte elétrica, deve ser de
pequena dimensão, na forma da Lei 8.245/1991, art. 23, §1º, alínea g. Sendo de
maior monta, é carreado ao locador.

g) reforma do salão de festas

Os custos de reforma do salão de festas correm por conta do locador
(Lei 8.245/1991, art. 22, parágrafo único, alíneas a e f)

6ª questão: Responda as questões, pesquisando especialmente a jurisprudência:

1) É possível um locatário ser, juntamente com a esposa, também fiador?

É vedado ao locatário ser fiador de si mesmo, ainda que conjuntamente
com a esposa. A fiança, instituto de direito civil regulamentada pelo art. 818 e
segtes. do Código Civil, é contrato em que terceira pessoa garante a satisfação
da obrigação caso o devedor não a cumpra.
Todavia, pode o locatário prestar caução como garantia do contrato.
Se casados ela separação absoluta de bens, a esposa poderia ser fiadora
do marido. E, havendo vários locatários, um pode afiançar o outro, na forma
admitida pela jurisprudência.

2) É possível dar imóvel de moradia da família em caução real?

É prudente que o locador não aceite bem de família como caução real
garantidora do contrato locatício, pois tal imóvel é impenhorável e a hipótese
 não se enquadra nas exceções do art. 3º da Lei 8.009/1990, conforme decidido
pelo E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, REsp nº 1.789.505/SP, j. 22/03/2022,
de relatoria do Min. Marco Buzzi.

3) Custos de material e mão de obra em reparos urgentes no telhado por fortes

chuvas em final de semana não podem ser exigidos pelo inquilino do locador se
no contrato de locação há cláusula que exclui toda e qualquer modalidade de
benfeitoria?
Na conformidade do art. 35 da Lei 8.245/1991, permite-se a inserção de
cláusula de renúncia a indenização das benfeitorias, ainda que necessárias,
entendimento referendado pela Súmula 335 do E. SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA.
Como é do locador a obrigação de manter o imóvel em condições de uso
e de arcar com as despesas relativas a tanto, o locatário deverá notificar o
senhorio para o devido conserto.
Deve o locatário tolerar os inconvenientes do reparo (Lei 8.245/1991,
art. 26); durando este mais de dez dias, poderá pleitear o abatimento do
aluguel proporcional ao período excedente e se mais de trinta dias, poderá
resilir o contrato (art. 26, parágrafo único).
Diferente seria o tratamento no caso de acessão, pois há entendimento,
embora não unânime, de que o locatário teria direito à indenização.
Por outro lado, ante a configuração do caso fortuito ou força maior e a
natureza emergencial dos consertos, poderia ser arguida a indenizabilidade.

7ª questão: Analise e comente o instituto da fiança locatícia em relação aos contratos

de locação residencial e comercial? Há diferença legislativa? Há diferença de
interpretação sistemática e jurisprudencial?
A fiança, como modalidade de garantia locatícia, está prevista no art. 37, inc. II,
da Lei 8.245/1991, sendo contrato pelo qual um terceiro (fiador) garante, total ou
parcialmente, o cumprimento das obrigações assumidas pelo afiançado-locatário.
Salvo no regime da separação total de bens, se firmada por pessoa casada,
deve a fiança ter anuência do outro cônjuge, sob pena de nulidade.
Não há diferença legislativa entre fiança locatícia nos contratos de locação
residencial e não residencial, permitindo-se a penhora de bem de família do fiador, em
ambos os tipos de locação.
O fiador pode se exonerar da fiança em duas hipóteses:
a) – “Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou
dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o
cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. § 1o Nas hipóteses previstas neste
artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador,
se esta for a modalidade de garantia locatícia. § 2 o O fiador poderá exonerar-se das
suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da
comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança
durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.”;
b) – quando o contrato passa a viger por prazo indeterminado, ainda que haja
renúncia contratual ao direito de exoneração, mediante prévia notificação do locador
(Código Civil, art. 835), construção essa de controverso posicionamento
jurisprudencial.
No que pertine à jurisprudência em torno da fiança prestada em contrato não
residencial, admite-se a exoneração do fiador quando:
a) – há alteração do locatário (alteração da pessoa jurídica);
b) – há retirada do fiador sócio da empresa afiançada.