Bem-vindo(a) à parte III do Desafio Liberdade com Imobiliário.

Neste evento vais aprender a investir em imobiliário com 0€ para

começares ou escalares ainda mais o teu negócio, vais aprender a
gerar rentabilidades acima da média e a encontrar bons negócios de
forma consistente.

Vou começar por recapitular tudo o que já aprendemos:

1. Como descobrir exatamente qual o valor necessário para

alcançares a tua liberdade, uma vida sem limitações;

2. O veículo mais provável de te fazer lá chegar é o imobiliário;

3. A compra e revenda é o caminho mais rápido, mais previsível e

seguro de lá chegares;

4. É possível lá chegares se tiveres tempo para encontrar negócios,

mas não tiveres capital nem pessoas com conhecimento de obra
- Fazendo cedências de posição;

5. É possível lá chegares se tiveres tempo e pessoas com

conhecimento de obra, mas não tiveres capital - Encontrando
investidores privados (50% - 50%);

6. É possível lá chegares se tiveres capital, mas não tiveres

conhecimento ou tempo - Tornando-te Investidor Privado.

@Joaogoncalves_jsg
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A única peça do puzzle que falta para começares a gerar resultados é:
“Como encontrar excelentes negócios de forma consistente!”

Começando pela base,

O que é um bom negócio?

Regra geral conseguimos ter entre 30% a 40% de retorno anual

Vamos então analisar 2 exemplos práticos:

Exemplo 1

Valor de compra: 150.000€

Obras e outros custos: 30.000€

Prazo de obra: 9 meses

Prazo de venda: 3 meses

Prazo total: 12 meses (1 ano)

Lucro expectável: 54.000€ - 72.000€

Retorno anualizado: 30-40%

Exemplo 2

Valor de compra: 150.000€

Obras e outros custos: 30.000€

Prazo de obra: 3 meses

Prazo de venda: 3 meses

Prazo total: 6 meses (Meio ano)

Lucro expectável: 27.000€ - 36.000€

Retorno anualizado: 30-40%

@Joaogoncalves_jsg
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 O que te quero mostrar com estes dois exemplos é que: Se tu não
fores realista naquilo que procuras tu és realmente “comido” pela
concorrência.

O que quero dizer com isto? Se tu estiveres à procura de 100% de

retorno anual e por exemplo eu for à mesma casa que tu e pagar muito
mais do que aquilo que tu és capaz de pagar por ela irás rapidamente
perder o negócio. Se te mantiveres nesse registo o que te vai
acontecer é que vais estar constantemente a perder negócios.

É importantíssimo tu perceberes as regras do jogo para

conseguires fechar negócios e não ficares eternamente à espera de
retornos demasiado altos. Precisas de ter consciência de como os
investidores nesta área calculam as suas rentabilidades.

Muita gente me diz:

- “João, tenho aqui um excelente negócio!”

- “Mas o que é que é esse teu bom negócio?”
- “Isto vai dar-me uns 100.000 de lucro!”
- “Está bem… mas em QUANTO TEMPO?” Se for em 2/3 anos…
pode não compensar, mas se for em 2/3 meses aí já valerá
bastante a pena!”

* Dica muito importante! Fazer os cálculos de rentabilidade com base

no tempo em que aquele projeto vai demorar e depois converter para
um cálculo anual. Ou seja, se este negócio tem retorno X neste
tempo, se fosse num ano daria Y e assim percebem se bate entre 30%
a 40%. Se bater é um excelente negócio e avancem rapidamente
porque senão alguém o irá fechar por vocês!

@Joaogoncalves_jsg
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Qual o nosso público alvo?
São as pessoas que têm mais probabilidade de nos vender o seu
imóvel a um desconto! Mas como vais saber disso?

Há 2 características fundamentais:

● EQUITY

Diferença entre o que o proprietário deve do imóvel e quanto ele vale

neste momento.

Situação 1:

Valor do imóvel: Valor da dívida:

100.000 € 90.000 €

Equity: 100.000 € - 90.000 € = 10.000 €

Situação 2:

Valor do imóvel, Valor da dívida,

após 10 anos: após 10 anos:
200.000 € 50.000 €

Equity: 200.000 € - 50.000 € = 150.000 €

@Joaogoncalves_jsg
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 Porque é que não vale a pena visitar imóveis onde não exista
EQUITY?

Porque se analisarmos a 1ª situação, num imóvel que vale

100.000 € e o proprietário deve 90.000€ nem que ele queria não
conseguirá fazer algum tipo de desconto. Mas passado 10 anos, a
diferença entre o valor que a casa vale e o valor que o proprietário deve,
será sempre muito maior! Pensa, a casa vale 200.000 €, mesmo que o
proprietário venda a casa a 170.000 € ele estará a fazer um lucro de
70.000€ e, mais importante ainda, ele pode vender com um desconto.

Isto é muito importante porque vejo investidores que me dizem

que fazem 100 visitas e não encontram bons negócios… Muito
provavelmente em 99 das visitas nem deviam ter posto lá os pés
porque não tinham equity!

Como descobrimos se um imóvel tem equity?

● Tempo de posse do imóvel

- Se um proprietário comprou um apartamento este ano por

150.000€ é muito provável que ainda só valha 150.000€ e, por
isso, a probabilidade de existir equity é demasiado baixa.

- Se um proprietário comprou um apartamento há 10 anos, o

imóvel valorizou, a dívida (caso existente) baixou e, por isso, a
probabilidade de existir equity é muito alta.

@Joaogoncalves_jsg
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 ● Certidão Permanente

Quando vocês encontram um imóvel, que vos parece um bom

negócio, podem pedir toda a documentação para analisarem (não quer
dizer que vos facultem sempre devido à proteção de dados, mas alguns
enviam).

Por exemplo, nesta certidão conseguimos ver que o imovél tem

hipoteca voluntária registada no sistema no valor de 90.000 €. Se
conseguirmos ver que ela vale 200.000 € vale a pena ir lá visitar? Sim!
Existe Equity! No entanto, se a casa valer 100.000 € e tem uma dívida
de 90.000 € … Não vale a pena ir lá!

@Joaogoncalves_jsg
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 ● MOTIVAÇÃO

Em conversa com o proprietário/ consultor percebes o motivo de venda

e se há algo que possas oferecer que ele valorize mais do que o
preço, por exemplo:

- Rapidez - Pode valorizar mais fazer uma escritura daqui a 15 dias

do que propriamente o preço, pode ter uma equity grande ou até
mesmo ter herdado uma casa e em vez de fazer 200.000 € faz
170.000 € mas o facto de não ter de esperar pode ser mais
vantajoso para ele.
- Tempo para encontrar um futuro imóvel - Pode ser alguém que
precise ficar no imóvel por algum tempo, mesmo depois da
escritura, até que compre a nova casa.
- Resolver algum problema do imóvel - Pode ser alguém que tem
inquilinos que não consegue tirar, falta de alguma documentação,
falta de condomínio formado, etc. e nós conseguimos resolver a
situação.

Se o proprietário tem o objetivo de vender o mais caro possível, é muito

provável que não seja o teu público alvo. Por exemplo, se um
investidor está a tentar fazer o melhor lucro possível, ele não vai baixar
o preço.

@Joaogoncalves_jsg
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Qual o tipo de imóvel mais provável de ser vendido com
margem para lucro?
São aqueles que precisam de obras, que têm equity e que o
proprietário tem motivação.

Qual escolherias?

150.000 € 125.000 € + 25.000€ de obras

+ risco + tempo etc.

Qual escolherias?

150.000 € 110.000 € + 25.000€ de obras

+ risco + tempo etc.

@Joaogoncalves_jsg
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Com estas duas situações pretendo mostrar-te que:

Valor de um imóvel VVR (Valor de venda – Valor de obra

por remodelar < remodelado)

Isto porque um imóvel por remodelar requer:

➔ Tempo,
➔ Conhecimento,
➔ Risco.

Vamos resumir tudo através de 2 exemplos:

Exemplo 1: Exemplo 2:

Proprietário comprou a casa há 2 anos; Proprietário comprou a casa há 10 anos;

Quer vender o mais rápido possível; Quer vender o mais rápido possível;

Remodelou o ano passado. A casa precisa de obras totais.

● Não tem equity ● Equity

● Tem motivação ● Motivação
● Não necessita de obras ● Necessita de obras

Pouco provável Muito provável

@Joaogoncalves_jsg
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 A nossa intenção deve ser encher os nossos dias de visitas a
imóveis com probabilidade alta de serem vendidos a um desconto!

É impossível tu não encontrares um bom negócio se fizeres

50 visitas a imóveis bem qualificados!

Agora que sabemos exatamente o que procuramos, como chegas

até eles?

Temos que escolher estratégias onde conseguimos aplicar

volume! E por isso preciso que te foques neste insight muito
importante:

Se soubesses que 50 visitas significavam 1 negócio fechado, em

quanto tempo ias querer fazer essas 50 visitas?

Eu iria fazê-las o mais rápido possível. Talvez numa semana e fechar

um negócio por semana!

Uma estratégia que muitos investidores falam é encontrar imóveis

abandonados mas eu não aplico, porquê?

Porque demora imenso tempo. Tempo esse que posso usar de forma
mais eficiente. Para encontrar imóveis abandonados precisas:

● Identificar o imóvel;
● Tirar a morada;
● Ir à conservatória;

@Joaogoncalves_jsg
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 ● Pedir e pagar por uma certidão permanente;
● Rezar que o proprietário esteja na sua morada fiscal;
● Ir até a sua morada fiscal;
● Tentar negociar a compra;

Em média conseguirias fazer 2 por semana. Ou seja, demoravas 25

semanas a fechar 1 negócio.
E se tivesses estratégias que te permitissem fazer 10 propostas por
semana? Demoravas 5 semanas a fechar 1 negócio!

O meu top 2 estratégias:

1. Portais imobiliários;
2. Publicidade paga nas redes sociais.

Como encontrar bons negócios nos portais imobiliários?

Só há 2 opções:
● Ou entrou a um excelente preço e somos rápidos e assertivos;
● Ou se está há mais de 2 semanas no mercado, o preço está
caro (se não estivesse já algum investidor o tinha pegado) e tens
que fazer a visita, ir lá presencialmente e negociar muito bem o
preço. Isto também acontece muitas vezes.

@Joaogoncalves_jsg
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 GUIA PRÁTICO
COMO ENCONTRAR BONS NEGÓCIOS NOS PORTAIS IMOBILIÁRIOS

1º PASSO - Seleção:

Identificar imóveis que precisem de remodelação na zona que

queres investir.

2º PASSO - Qualificação:

- Perceber se existe equity;

- Perceber as motivações, seja em conversa com o proprietário ou
com o consultor.

3º PASSO - Visita

- Verificar estado de imóvel para se certificarem que não há

qualquer problema maior que não consigas controlar, como por
exemplo no prédio;
- Criar relação com proprietário/consultor para conseguirem fechar
com mais facilidade o negócio (não recomendo fazer por
chamada);
- Apurar motivações.

4º PASSO - Proposta
Apresentar proposta com base nas motivações do proprietário e
dar soluções pedindo em troca redução de preço.

@Joaogoncalves_jsg
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 5º PASSO - Follow-up

Um “não” hoje, não significa um “não” amanhã! As situações

mudam, um proprietário que hoje não consegue chegar àquele preço,
amanhã pode acontecer alguma coisa e ele aceita a vossa proposta.

Por isso façam Follow-up até que:

- Ele venda;
- Ele desista da venda;
- Ele morra.

Como encontrar bons negócios através de publicidade paga nas

redes sociais?

● Publicidade paga nas redes sociais (Facebook e instagram);

● Chega a proprietários motivados, sem concorrência, em
escala, de forma previsível e consistente.

@Joaogoncalves_jsg
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 GUIA PRÁTICO
COMO ALCANÇAR IMÓVEIS QUALIFICADOS NAS REDES SOCIAIS

1º PASSO - Criação dos anúncios (fotos ou vídeos)

Fala para o público alvo que já definiste:

● Alguém que pretende vender o quanto antes;
● Alguém que tem um imóvel que necessita de obras;

Por exemplo:

2º PASSO - Cria a tua página

@Joaogoncalves_jsg
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3º PASSO - Cria o teu gestor de anúncios

4- Cria as tuas campanhas

@Joaogoncalves_jsg
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@Joaogoncalves_jsg
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 5º PASSO - Configura toda a campanha

6º PASSO - Seleciona a forma como vais receber os contactos

Existem 2 formas:

● Formulário Facebook;

- Através do formulário é mais simples

- Atrai mais contactos. Ou seja mais volume, mas menos
qualificados;
- Ideal para quem tem mais tempo para depois qualificar cada um
destes contactos.

@Joaogoncalves_jsg
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 ● Página Externa.

- Formulário que pede mais informações;

- Vai trazer contactos mais qualificados, mas em menos quantidade;
- Ideal para quem não tem tempo.

Estas são as 2 estratégias que eu aplico e que mais resultados

me estão a gerar! O número de possíveis negócios a que terás acesso
aplicando estas 2 estratégias é enorme

Isto fará com que, não só encontres excelentes negócios, mas também
com que o faças em muito menos tempo que a maioria dos investidores!

Anúncios começam a trazer contactos!!! E agora? O que fazer?

@Joaogoncalves_jsg
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 Qualifica o contacto
Marca visita para os qualificados
Aprofunda as motivações
Faz proposta ajustada
Follow-up

Neste momento, já tens contigo o conhecimento

necessário para começar ou escalar o teu negócio como
investidor rumo à LIBERDADE!!!

Podes literalmente começar a

aplicar hoje!!!

Ou…

@Joaogoncalves_jsg
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 Podes juntar-te a nós e
acelerar os teus resultados

Agora o que te vou apresentar … NÃO É um curso com segredos que

eu não quero partilhar. Procuro cada vez mais dar-te todo o conhecimento de
graça. Estou aqui para te ajudar na parte da implementação! O que te quero
mostrar é um programa 100% focado em fazer, acompanhar e
apoiar na prática!
Não acredito na venda de produtos separados para gerar resultados de
sucesso! Porque se cada uma destas coisas aumenta a probabilidade de
teres sucesso, então tinha de criar algo que incluísse absolutamente tudo o
que te iria fazer aumentar ao máximo a tua probabilidade de sucesso!
Por isso, criei o primeiro e único programa de implementação e
acompanhamento personalizado do país na área da Compra e revenda de
imóveis

@Joaogoncalves_jsg
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 O Foco não é apenas dar-te o
conhecimento teórico.
É dar te TUDO o que aumenta
a tua probabilidade bem
velocidade de sucesso.

Tudo incluído…

…num só sítio.

Manda-me mensagem privada no Instagram com a palavra

“DEAL” se queres mais informações sobre este PROGRAMA!

@Joaogoncalves_jsg
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