Técnico em Transações Imobiliárias

Direito Imobiliário I
Prof. Esp. Brendon Monteiro
Apresentação
Brendon Monteiro
▪ Advogado
▪ Professor
▪ Especialista em Direito Público Administrativo
▪ Pós-graduando em Advocacia extrajudicial
▪ Formando em TTI
▪ Contato: brendon.adv@gmail.com

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Noções preliminares
▪ Moral e o Direito: ordenam a conduta humana
▪ Moral → regramento íntimo do sujeito
▪ Direito → regramento das relações entre os sujeitos
▪ O Direito é uno e indivisível
▪ Divisão em ramos facilita a compreensão, o estudo e a aplicação.
▪ O Direito Imobiliário é um desses ramos
▪ Possui regras próprias que lhe caracteriza, regulando situações específicas dentro de
inúmeras relações jurídicas.

▪ Direito enquanto Norma de Conduta.

▪ Estado → dotado de poder para criar Normas Jurídicas
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Noções preliminares
Fontes do Direito: Nem tudo é “lei”!
▪ Conceitos importantes:
▪ Constituição: é a lei máxima de um país. Contém normas que regulam a vida
em sociedade, bem como define como os poderes constituídos deverão
produzir as normas de grau inferior.
▪ Tratados e Convenções Internacionais: São normas internacionais que
podem ter validade dentro do país, desde que passem pela aprovação do
Congresso Nacional. Assumem posição hierárquica equivalente a da lei
ordinária. Ex.: Convenções da ONU, OIT, ONS. Pactos internacionais.
▪ Lei: constitui uma norma de conduta escrita de caráter imperativo, geral e
abstrato, criada pelo Legislativo e dotada de coercibilidade.

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Noções preliminares
▪ Decreto ou Regulamento: é ato normativo de competência do chefe do Poder
Executivo visando implementar/concretizar/regulamentar o comando genérico
contido na lei, mas sem apresentar inovações.
▪ Portaria: são instruções expedidas pelos Auxiliares do Chefe do Poder
Executivo destinadas a executar a lei, os decretos e os regulamentos.
▪ Ex.: Portaria do Ministério do Trabalho n.º 3.214/1978 aprovou as Normas
Regulamentadoras (NR’s).
▪ Contrato: norma criada pelos sujeitos interessados a partir da expressão da
vontade e da observância de regras mínimas de validade.
▪ Costume: norma reconhecida e praticada reiteradamente pela sociedade, mas
que não está escrita em um instrumento legislativo.
▪ Jurisprudência, doutrina, princípios, entre outros.

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Fontes do Direito
▪ Não precisamos sair do senso comum para entender o
sentido da expressão “fonte do direito”, portanto, em
linhas simples, o termo “fonte” designa a origem, a
procedência de alguma coisa.
▪ Entende-se então que “fonte do direito” é o meio pelo
qual nasce o Direito.
▪ Teoria da Pirâmide de Kelsen – forma de organização
piramidal das normas de um Ordenamento Jurídico.

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 Fontes do Direito
▪ Hierarquia das fontes
▪ Regra geral:
▪ Norma de hierarquia superior
prevalece sobre a de hierarquia
inferior.
▪ Ao mesmo tempo, a regra de
hierarquia superior serve de
fundamento para a de hierarquia
inferior.
▪ Exceção:
▪ Mitigação/flexibilização da hierarquia
▪ Quando a lei autorizar e as partes
manifestarem vontade 7
Direito Civil
▪ Ramo do Direito Privado que regula das relações obrigacionais,
patrimoniais e familiares dos indivíduos entre si e perante a
comunidade em toda a vida social.
▪ É um conjunto de regras e princípios que disciplina as relações
humanas desde antes do nascimento até a morte do ser
humano.
▪ A principal norma de Direito Civil no Brasil é o Código Civil (Lei n.º
10.406/2002).
▪ Os direitos são titularizados por pessoas. Por isso elas recebem o
nome de sujeitos de direito.

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Personalidade e Capacidade Jurídica
▪ Personalidade jurídica é a aptidão genérica para ser titular de um
direito e contrair deveres na ordem jurídica.
▪ Tanto Pessoas Físicas quanto Pessoas Jurídicas possuem
Personalidade no Brasil, ou seja, podem ser titulares de direitos.
▪ Objeto de direito são os bens titularizados pelos Sujeitos de Direito.
▪ Capacidade Jurídica: é a possibilidade de exercício da personalidade.
▪ Capacidade de Direito: adquirida durante o nascimento.
▪ Capacidade de Fato: plena possibilidade de exercitar os atos da vida civil.
▪ Capacidade de Fato + Capacidade de Direito = Capacidade Jurídica

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Personalidade e Capacidade da Pessoa Física
▪ Art. 1º Toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil.
▪ Art. 2º A personalidade civil da pessoa começa do nascimento com vida; mas a lei
põe a salvo, desde a concepção, os direitos do nascituro.
▪ Art. 3º São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida
civil os menores de 16 (dezesseis) anos.
▪ Art. 4º São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer:
▪ I - os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;
▪ II - os ébrios habituais e os viciados em tóxico;
▪ III - aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade;
▪ IV - os pródigos.
▪ Parágrafo único. A capacidade dos indígenas será regulada por legislação especial.

▪ Art. 5º A menoridade cessa aos dezoito anos completos, quando a pessoa fica
habilitada à prática de todos os atos da vida civil.
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 Personalidade e Capacidade da Pessoa Física
Absolutamente Relativamente incapazes Plenamente capazes
Incapazes
Menores impúberes Menores púberes Maiores de 18 anos
Ébrio habitual
Viciado em tóxico
Incapacitados de exprimir sua vontade
Pródigo
• Absolutamente incapazes são representados - Tutor ou Curador
• Relativamente capazes serão assistidos - Assistente
• Senilidade (velhice) e Deficiência não implicam, por si só, em
incapacidade. 11
Pessoa Jurídica
▪ É a soma dos esforços humanos ou patrimoniais tendente a uma
finalidade lícita, específica e constituída na forma da lei.
▪ Ter CNPJ não significa ser pessoa jurídica (Ex.: Empresário Individual).
▪ A PJ é sujeito de direito, participando de relações jurídicas com a mesma
capacidade da pessoa física.

▪ “Nascimento” da PJ = Registro dos atos constitutivos (Arts. 45 e

985, CC/02)
▪ A ausência de registro tem fortes impactos patrimoniais.

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Classificação da Pessoa Jurídica
1. Pessoas Jurídicas de Direito Público: desenvolvem atividade
de direito público:
I. Externo: países e organismos internacionais, como a ONU.
II. Interno:
▪ Entes políticos (União, Estados, DF e Municípios)
▪ Entes da Administração Indireta (Autarquias, Fundações Públicas, Sociedade de
Economia Mista e Empresas Públicas)

2. Pessoas Jurídicas de Direito Privado: definidas no art. 44 do

Código Civil.
I. Sociedades
II. Associações
III. Fundações
IV. Partidos Políticos
V. Organizações religiosas
VI. Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (EIRELI) 13
Bens Jurídicos
▪ Bem jurídico é o objeto de um direito subjetivo, sendo uma
expressão genérica, pois compreende tanto bens corpóreos
(coisas) quanto bens incorpóreos (imateriais).
Bem jurídico ≠ Coisa ≠ Patrimônio
▪ Segundo o Código Civil de 2002:
Bem Coisa Patrimônio
Gênero Espécie de bem São os bens corpóreos e
Bem é a cristalização de um São todos os bens incorpóreos de um
determinado sujeito
valor jurídico corpóreos
Pode ser corpóreo ou Estão na Parte Especial do Compreende os ativos (+) e
incorpóreo Código Civil passivos (-) dos bens
Estão na Parte Geral do avaliáveis em dinheiro
Código Civil
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Bens Jurídicos - Classificações
▪ Bens considerados em si mesmos
1. Imóveis (arts. 79 a 81, do CC/02): são aqueles que não podem ser
transportados de um lugar para o outro sem alteração da própria substância.
▪ Exemplos: Solo, rios, árvore com seus frutos, edifícios, construções.
2. Móveis (arts. 82 a 84, do CC/02): podem ser deslocados sem a perda de
sua substância ou da sua destinação.
▪ Exemplos: computadores, automóvel, animais, energia elétrica.

Bens Imóveis Bens Móveis

Propriedade adquirida por escritura Propriedade adquirida pela

pública e Registro no Cartório de
Registro de Imóveis (art. 1.245, CC)
Alienação (venda) exige outorga
uxória, em regra
Usucapião se dá em prazo maior
tradição, em regra (entrega do bem)
Alienação (venda) não exige a
outorga uxória
Usucapião se dá em prazo menor
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Bens Jurídicos – Outras classificações:
▪ Bens fungíveis: são os bens móveis que podem ser substituídos. Ex.: dinheiro.
▪ Bens Infungíveis: são os bens móveis insubstituíveis. Ex.: obra de arte.

▪ Bens divisíveis: podem ser repartidos em porções sem alterar sua substância,
destinação ou valor econômico. Ex.: Um loteamento.
▪ Bens Indivisíveis: não admitem uma divisão, sem que ocorra sua
desvalorização ou um dano. Ex.: uma casa edificada.

▪ Bens Principais: é o bem que existe de forma autônoma. Ex.: Uma árvore em
relação ao fruto; O carro em relação ao som automotivo.
▪ Bens Acessórios: é o bem que depende de um bem principal. Ex.: O fruto da
árvore; os rendimentos de um imóvel, como o aluguel.
▪ Regra geral de Direito Civil: os bens acessórios seguem o principal!

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Bens Jurídicos – Classificação quanto à titularidade

▪ CC/02 – Art. 98. São públicos os bens do domínio nacional pertencentes

às pessoas jurídicas de direito público interno; todos os outros são
particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem.
▪ Bens Públicos: São os bens da União, Estados, DF, Municípios, Autarquias,
Fundações, Empresas Públicas e Sociedades de Economia Mista.
▪ Não podem ser objeto de usucapião (art. 183 e 191, CF/88, e art. 102, CC/02)
1. Bens Públicos de Uso Comum do Povo: rios, praças, estradas, ruas e mares.
2. Bens Públicos de Uso Especial: edifícios ou terrenos utilizados pela Administração
Pública. Ex.: Prédio da prefeitura.
3. Bens Públicos Dominicais: constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito
público. Ex.: Carros oficiais, material de escritório, etc.
▪ Bens Particulares: Bens de todos os outros sujeitos de direitos (PF e PJ).
▪ São estes que serão objeto das transações imobiliárias
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Dos Fatos e Atos
Jurídicos
Ato e Fato Jurídico

▪ Fato material x Fato jurídico

▪ Fato material: evento sem consequência jurídica, pois não atinge indivíduo
algum. Ex.: terremoto no fundo do oceano ou um raio no meio da floresta.
▪ Fato jurídico: qualquer acontecimento natural ou humano relevante para o
direito, dividindo-se em:
1. Fatos Naturais: Fatos da natureza que independem de ato humano. Ex.:
Maioridade, Nascimento, Morte, Tsunami (causando muitas mortes e ferimentos).
2. Fatos Humanos ou Ato Jurídico: Para acontecerem, dependem da vontade
humana exteriorizada e consciente, dirigida para um determinado objetivo. Ex.:
perdão de uma dívida, celebração de um contrato, o “sim” no casamento, aceitação
de uma herança.
▪ Dentre as espécies de Atos Jurídicos, destacaremos o Negócio Jurídico, que
está regulado pelos arts. 104 a 184, do Código Civil.

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Negócio Jurídico

▪ Manifestação de vontade que objetiva criar, conservar, modificar ou

extinguir relações jurídicas, podendo determinar os efeitos que serão
consequência daquele acontecimento.
▪ Ex.: Declarações Unilaterais, Contratos e Testamentos.
▪ Baseia-se no exercício da autonomia privada plena.

▪ Requisitos de validade do Negócio Jurídico:

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita (definida) ou não defesa (não proibida) em lei.
▪ Ex.: Transferência da propriedade de bens imóveis em valor superior a 30 salários mínimos
deverá obrigatoriamente ser por escritura pública (art. 108, CC/02)
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Responsabilidade Civil do Corretor de Imóveis
▪ https://m.youtube.com/watch?v=4Ue73otvh68
▪ Entrevista com o Desembargador Sylvio Campanema realizada pela TV
CRECI Rio
▪ Foi advogado por 33 anos e no ano de 1994 se tornou juiz no Tribunal de
Justiça do Estado do Rio de Janeiro.
▪ Importante jurista brasileiro com várias obras escritas
▪ Após a aposentadoria compulsória do cargo de juiz (65 anos), retomou a
advocacia cível e empresarial com ênfase em direito imobiliário e
contratual

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Contrato de Corretagem
e Contrato de Mandato
Contrato de Corretagem

▪ Arts. 722 a 729, do CC/02: Trabalho que tem por objetivo aproximar as pessoas
para a realização de determinado negócio jurídico.
▪ Mediação com diligência e prudência + dever de prestar informações do negócio
▪ Corretagem imobiliária depende de inscrição no CRECI (Lei nº 6.530/78)
▪ Responsabilidade civil (Art. 723, § único): quebra do dever de informação acerca da
segurança e riscos do negócio.
▪ Ex.: Imóvel com constrição judicial (cláusula de inalienabilidade averbada no registro) ou
pendente de meação após divórcio.

▪ Qual a natureza da obrigação assumida no contrato de corretagem?

▪ Obrigação de resultado (Paulo Nader) x Obrigação de meio (Cristiano Chaves
e N. Rosenvald)

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Contrato de Corretagem

▪ Natureza da obrigação de corretagem

▪ Obrigação de resultado (Paulo Nader) x Obrigação de meio (Cristiano Chaves
e N. Rosenvald)
▪ Intensa discussão doutrinária e jurisprudencial
▪ STJ considera obrigação de resultado e uma relação de consumo: “não cabe
pagamento de corretagem quando a desistência da compra é motivada” (Resp
1.364.54/RS – Relator Luis Felipe Salomão, julgado em 24/10/2017)
▪ Honorários são devidos caso um serviço seja prestado e o negócio que ficou
encaminhado só não se concretizou por motivo pessoal dos contratantes, como o
arrependimento posterior imotivado?
▪ Resposta: Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de
arrependimento das partes.

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Contrato de Corretagem

▪ De quem é o dever de pagar os honorários?

▪ É livre a negociação das partes contratantes.
▪ Se não estiver previsto em lei ou no contrato, ou se as partes contratantes estiverem se
esquivando dessa obrigação, será responsável pelo pagamento o comitente, ou seja,
aquele que inicialmente buscou os serviços de intermediação do corretor (Resp
1.288.450/AM, Rel. Min. João Otário de Noronha, julgado em 24/02/2015).

▪ Se a compra e venda não se concretizar pela falta de pagamento do

comprador, serão devidos os honorários?
▪ Sim, caso a intermediação tenha gerado o compromisso de compra e venda e o
promitente comprador tenha pago o sinal, ou seja, foi alcançado um resultado útil do
serviço prestado pelo corretor a partir do momento que foi firmado o acordo de vontades
entre as partes (Resp 1.339.642/RJ, Rel. Min. Nancy Andrigui, julgado em 12/03/2013).

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Contrato de Corretagem

▪ Corretagem na Incorporação Imobiliária – compra e venda de unidade

autônoma
▪ Contrato de adesão → cláusulas de transferência da obrigação ao consumidor para
pagar comissão de corretagem e o serviço de assessoria técnico-imobiliária
(SATI).
▪ Por ser relação de consumo, a incorporadora deve respeitar o dever de informação,
deixando claro para o consumidor essa transferência.
▪ Caso prático: Resp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda
Seção, julgado em 24/08/2016
1. Considerou válida a cláusula que transferiu ao promitente comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem quando previamente informada ao consumidor o
valor total da transação com o destaque da comissão de corretagem.
2. Considerou abusiva a cobrança pelo SATI, ou atividade congênere, vinculado à
celebração da promessa de compra e venda do imóvel (o consumidor adquirente
pode pedir o ressarcimento em até 3 anos) 26
Contrato de Mandato ou de Administração de Bens

▪ Ocorre quando alguém constitui outro como seu representante,

conferindo-lhe poderes para executar ato ou série de atos jurídicos.
▪ Típico contrato de administração de imóveis firmado com imobiliárias.
▪ A procuração é o instrumento de mandato.
▪ O substabelecimento é o instrumento de transmissão de poderes de um
mandatário para outro, mediante autorização do mandante.
▪ Obrigações do mandatário:
1. Aplicar toda a sua diligência habitual na execução do mandato.
2. Indenizar qualquer prejuízo causado por culpa (o ônus de provar que agiu
adequadamente é do mandatário).
3. Prestar contas 27
Contrato de Mandato ou de Administração de Bens

▪ Obrigações do mandante:
▪ Pagar todas as obrigações contraídas pelo mandatário e adiantar o valor de
despesas necessárias à execução do mandato. (ex.: adiantamento de
despesas cartorárias).
▪ Pagar a remuneração ajustada e as despesas da execução do mandato, ainda
que o negócio não surta o efeito esperado (obrigação de meio, e não de
resultado), exceto quando o mandatário teve culpa no resultado negativo.
▪ (Caso concreto) Resp 1.103.658-RN, julgado em 04/04/2013 – Situação em que a
imobiliária foi condenada a indenizar o proprietário pelo insucesso de execução
judicial de aluguéis, débitos condominiais e tributos fruto da má aprovação do
cadastro do locatário e de seu fiador.

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Contrato de Mandato ou de Administração de Bens
▪ “Direito do consumidor. Aplicabilidade do CDC aos contratos de administração
imobiliária. É possível a aplicação do CDC à relação entre proprietário de
imóvel e a imobiliária contratada por ele para administrar o bem. Isso
porque o proprietário do imóvel é, de fato, destinatário final fático e também
econômico do serviço prestado. Revela-se, ainda, a presunção da sua
vulnerabilidade, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é
uma atividade complexa e especializada ou, ainda, porque os mercados se
comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período. No
cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação
imobiliária sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de
prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e
a administradora; e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua
como intermediária de um contrato de locação. Nas duas situações, evidencia-se
a destinação final econômica do serviço prestado ao contratante, devendo a
relação jurídica estabelecida ser regida pelas disposições do diploma
consumerista” (REsp 509.304/PR – Rel. Min. Villas Bôas Cueva – j. 16.05.2013,
publicado no seu Informativo n. 523).

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Responsabilidade Civil
Responsabilidade Civil

▪ Dever de informação – Art. 723, CC/02

▪ Obrigações básicas decorrentes do Código de Ética:
1. Inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio antes de oferece-lo;
2. Quando oferecer um negócio, apresentar dados rigorosamente certo, sem
omissões de detalhes que o depreciem, cientificando as partes dos riscos e
demais circunstâncias que possam comprometer o negócio.
3. Recusar transação que saiba injusta, ilegal ou imoral.

▪ A transação imobiliária envolve diversas peculiaridades técnicas que

podem passar despercebidas pelos contratantes, mas que deverão ser
objeto de análise do profissional encarregado de assessorar a
negociação.
31
Responsabilidade Civil

▪ Qualquer negociação envolve boa-fé, confiança e transparência na

manutenção do equilíbrio da relação.
▪ Se o corretor praticar um ato viciado, beneficiando uma das partes e
lesando a outra, seja por uma ação ou por uma omissão, ele poderá ser
responsabilizado civilmente por isso.
Responsabilidade civil = reparar/restituir
▪ É fruto da transgressão de uma norma jurídica causadora de dano
▪ Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor na relação de corretagem

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Responsabilidade Civil

▪ Interpretação do CDC
▪ Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência
de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos
relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou
inadequadas sobre sua fruição e riscos. (responsabilidade objetiva)
▪ Aplicável quando o serviço de corretagem é prestado por uma Pessoa Jurídica
(imobiliária)
▪ O prejudicado não precisará prova a culpa
▪ § 4° A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada
mediante a verificação de culpa. (responsabilidade subjetiva)
▪ Aplicável quando o serviço de corretagem for prestado diretamente por Pessoa Física
(Técnico em Transações Imobiliárias)
▪ Depende da prova de culpa.
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Elementos da Responsabilidade Civil

▪ Requer a combinação de alguns elementos:

a. Conduta: ação (comissiva) ou omissão (omissiva) voluntária do corretor.
b. Dano: lesão a um bem jurídico tutelado pelo Direito (material ou moral).
c. Nexo de Causalidade: ligação lógica entre a conduta e o dano.
d. Elemento subjetivo: é a vontade que move o agente. Divide-se em:
i. Dolo: vontade livre e consciente de praticar determinada ação ou omissão.
ii. Culpa: violação de um dever jurídico em razão de uma atuação imprudente,
negligente ou imperita.
▪ Negligência: falta da atenção necessária na prática de um ato (omissão);
▪ Imprudência: ação precipitada e sem cautela (ação errada);
▪ Imperícia: inaptidão, ignorância, falta de qualificação técnica, teórica ou
prática, ou mesmo a ausência de conhecimentos elementares e básicos da
profissão.
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Cuidados essenciais na corretagem e na administração de bens
1. Antes de iniciar o trabalho, firme uma Autorização de Serviço e/ou Contrato
de Corretagem
2. Elabore o Termo de Vistoria, preferencialmente com fotos e assinatura de 2
(duas) testemunhas
3. Consulte o crédito dos interessados na transação imobiliária (SPC/SERASA)
4. Solicite ou providencie a certidão de distribuição cível (para saber se há
ações de cobrança ou execução de títulos)
5. Providencie a certidão negativa de débitos municipais, estaduais e
federais (a maioria fornecida pela internet)
6. Solicite a certidão negativa de condomínio (fornecida pelo síndico)
7. Tenha atualizada a certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel
8. Conheça a convenção de condomínio (podem haver limitações que
prejudiquem o interesse do seu cliente) 35
Responsabilidade Civil do Corretor de Imóveis
▪ https://m.youtube.com/watch?v=4Ue73otvh68
▪ Entrevista com o Desembargador Sylvio Campanema realizada pela TV
CRECI Rio
▪ Foi advogado por 33 anos e no ano de 1994 se tornou juiz no Tribunal de
Justiça do Estado do Rio de Janeiro.
▪ Importante jurista brasileiro com várias obras escritas
▪ Após a aposentadoria compulsória do cargo de juiz (65 anos), retomou a
advocacia cível e empresarial com ênfase em direito imobiliário e
contratual

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Avaliação – Parecer Imobiliário
▪ Parecer é um instrumento de opinião técnica acerca de determinado
assunto emitido por um especialista em uma situação que exige
análise por meio de conhecimentos específicos.
▪ É composto pelas seguintes partes:
1. Solicitante: quem pediu o parecer
2. Ementa: palavras que resumem a opinião técnica
Ex.: Usucapião. Posse mansa e pacífica. Boa fé. Justo título.
Extrajudicial. Anuência dos Confinantes.
3. Relatório: síntese do problema que foi apresentado
4. Fundamentação: base técnica que justifica a opinião defendida
5. Conclusão: posicionamento final do parecer com proposta de solução

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Muito obrigado!