CURSO DE DOCUMENTAÇÃO CARTORÁRIA

CURSO DE DOCUMENTAÇÃO CARTORÁRIA
– Teoria e Prática –
Novembro 2022
Jorge Alexandre A Dias

EMANCIPAÇÃO
O que é?
A emancipação é a aquisição da plena capacidade civil pela

antecipação da idade legal habilitando a pratica de todos os
atos da vida civil, cessando a menoridade aos 18 anos
completos.
21/11/2022 2
EMANCIPAÇÃO (Cont)
Necessidade do Registro
A emancipação necessariamente tem de ser registrada. O

Cartório competente para o registro é o do Registro Civil do
1º Subdistrito da Sede da Comarca do domicílio do (a)
emancipado (a). Deve ser obrigatoriamente registrada no
livro E para dar publicidade e autenticidade ao ato e surtir
efeitos contra terceiros. Após o registro da emancipação
será comunicado o cartório de nascimento para a
necessária anotação e cumprimento do artigo 106 Lei
6015/73.
21/11/2022 3
NOTAS IMPORTANTES!!!
1) Mandato com poderes expressos e especiais para venda ou
alienação de imóveis (STJ) 11/02/20 – Min Nancy Andrigui em Resp
2) Art 666 do Código Civil (procurador menor púbere não emancipado)
3) Obrigatoriedade de cidadãos estrangeiros (ou brasileiros não

residentes no pais) estarem inscritos no CPF quando: (IN RFB 1548
de 13/02/2015)
- praticarem operações imobiliárias de qualquer espécie
- possuírem contas bancárias, de poupança ou investimento
- Possuirem no Brasil bens ou direitos sujeitos a registro publico
(imóveis, veículos, embarcações, aeronaves, participações societárias
ou no mercado de capitais
21/11/2022 TÍTULO DA APRESENTAÇÃO 4
CASAMENTOS E UNIÕES
ESTÁVEIS
- REGIMES DE BENS: (possibilidade de alteração?)
- REGIME “legal - comum” – COMUNHÃO PARCIAL DE

BENS
- COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS
- SEPARAÇÃO TOTAL CONSENSUAL DE BENS
- SEPARAÇÃO LEGAL – OBRIGATÓRIA DE BENS
- REGIME DA PARTICIPAÇÃO FINAL NOS AQUESTOS
21/11/2022 5
ESTÁVEIS (cont)
- PACTO ANTENUPCIAL
- DECLARAÇÃO/CONTRATO DE UNIÃO ESTÁVEL
- CASAMENTOS NO EXTERIOR E VALIDADE NO BRASIL

REGIMES DE BENS e Aquisição
de imóveis -
- Declaração na Escritura de que o imóvel foi adquirido com
recursos próprios do adquirente (ex: venda de um imóvel
pré-existente ao casamento para compra de outro; imóvel
quitado antes do casamento etc)

ESTÁVEIS (cont)
Uniões Estáveis (Hetero ou Homoafetivas)
1. por Escritura Pública

Nesse caso, a união estável é lavrada por notário oficial e
tem por objetivo não deixar dúvidas quanto a sua existência
na hipótese de haver questionamento sobre a veracidade da
união. Como dito antes, ela é feita no Cartório de Notas e
precisa apenas da presença de ambos no ato, ou seja, não
precisa de testemunhas.

ESTÁVEIS (cont)
2. por Contrato particular
Nesse caso, é necessário que o casal não tenha nenhum tipo
de impedimento matrimonial para fechar o contrato. É preciso que a
assinatura com firma seja reconhecida por pelo menos
duas testemunhas maiores e capazes.
Depois da celebração do contrato, ambos devem registrá-lo no
Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Isso deve ser feito
porque trata-se de um instrumento particular e, até ser registrado, só
tem efeito entre os contratantes. Depois do registro, nenhuma pessoa
poderá alegar desconhecimento da relação jurídica da união estável.

ESTÁVEIS (cont)
Como desfazer a união estável?
- ESCRITURA DE DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL (processo

análogo ao divórcio)
Regularização da União Estável

Junto ao Cartório de Registro Civil (Facultativo)
Junto ao Cartório de Registro de Imóveis (Obrigatório)

PESSOAS JURÍDICAS
CÓDIGO CIVIL
Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:

I - as associações;
II - as sociedades;
III - as fundações.
IV - as organizações religiosas; (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)
V - os partidos políticos. (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)
VI - as empresas individuais de responsabilidade limitada. (Incluído pela Lei nº
12.441, de 2011) (Vigência) (Revogado Pela Medida Provisória nº 1.085, de
2021)

PESSOAS JURÍDICAS (cont)
- DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA QUE PESSOA

JURÍDICA FIGURE COMO PARTE NOS NEGÓCIOS
JURÍDICOS NOTARIAIS
- SOCIEDADES JURÍDICAS ESTRANGEIRAS NO BRASIL
– legalização
OBS - OBRIGATORIEDADE DE CIDADÃOS

ESTRANGEIROS OU BRASILEIROS NÃO RESIDENTES
NO PAÍS ESTAREM INSCRITOS NO CPF/MF (Inst.
Normativa RFB 1548/2015)
21/11/2022 12
PESSOAS JURÍDICAS (cont)
- SOCIEDADES UNIPESSOAIS;
Empresário Individual ou Sociedade Unipessoal?
As EIRELI’s por sua vez, deixaram de existir a partir da edição da Lei nº

14.195/2021.
LEI Nº 14.195, DE 26 DE AGOSTO DE 2021
...
Art. 41. As empresas individuais de responsabilidade limitada existentes na data da
entrada em vigor desta Lei serão transformadas em sociedades limitadas
unipessoais independentemente de qualquer alteração em seu ato
constitutivo.

CONT...
Na SLU não é obrigatório ter mais de um sócio, não é exigido um valor mínimo de
capital social e há a separação do patrimônio pessoal do empreendedor do
patrimônio da empresa.
Já na extinta EIRELI era necessário um valor de capital social mínimo equivalente

a 100 salários mínimos vigentes no país e não possibilitava ao sócio constituir ou
participar de outras sociedades.
Os procedimentos para implementar a transformação automática das EIRELIs

foram explicitadas pelo Departamento Nacional de Registro Empresarial e
Integração – DREI através do Ofício Circular SEI nº 3.510/2021/ME, o
Departamento Nacional de Registro Empresarial e Integração (Drei)

Transformação das EIRELI’s em
SLU’s
A criação da SLU foi uma das principais mudanças em relação a EIRELI. Na prática, ela tem
as mesmas características do modelo antigo, porém, retira a exigência de capital social.
No caso de empresas que já utilizavam o EIRELI, agora, elas podem fazer a transferência
para a SLU de forma automática.
O empreendedor não precisa protocolar nenhum pedido à Junta Comercial, mas em relação
a outras questões ligadas ao contrato social, ainda não há nenhuma determinação. A Lei
n° 14.195/2021 indica que o DREI (Departamento Nacional de Registro Empresarial e
Integração) será o órgão responsável por regulamentar essa migração.
Outro ponto é que as empresas que fizerem a mudança terão uma alteração na sua razão
social. Por exemplo, se antes se chamava “Peças e Restauração EIRELI”, agora, será
“Peças e Restauração LTDA.”

DIFERENÇAS ENTRE EIRELI E
SLU

AULA 2 – 16-11-2022
Nesta aula começaremos a tratar dos tipos de

Escrituras Públicas, com especial ênfase nas que
ensejam e formalizam transações envolvendo
imóveis ou direitos a eles relacionados.

ESCRITURAS PÚBLICAS
- Natureza Contratual
- Definição:
A Escritura Pública é a interpretação, no papel e de acordo com os
preceitos da lei, de um ato ou negócio jurídico, escrito por um tabelião,
a pedido das pessoas interessadas e que deve conter, justamente, a
assinatura dessas pessoas. É a formalização, dentro dos preceitos da
lei, de vontades e de transações.

Documentos necessários para venda
de imóveis Urbanos
Vendedor Pessoa Física:
RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges;
Certidão de Casamento: se casado, separado ou divorciado;
Pacto antenupcial registrado, se houver;
Escritura ou Contrato de União Estável devidamente registrado, se houver;
Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o vendedor for viúvo);
Informar endereço;
Informar profissão.

CONT...
Atenção: o cônjuge deve ter CPF individual próprio.
Se o casal for casado (ou mantiver união estável) sob o

regime da comunhão universal, da separação convencional
ou participação final dos aquestos, é necessário o prévio
registro do pacto antenupcial no cartório de Registro de
Imóveis do domicílio dos cônjuges.

CONT...
Comprador Pessoa Jurídica:
Número do CNPJ para obtenção da certidão via internet;
Contrato ou estatuto social, última alteração e alteração em
que conste modificação na diretoria;
RG, CPF, profissão e residência do diretor, sócio,
administrador ou procurador que assinará a escritura;
Certidão da junta comercial de que não há outras alterações
(solicitada em algumas situações)

CONT...
Para imóveis urbanos:
Certidão de matrícula ou transcrição atualizada no momento
da assinatura da escritura (prazo de 30 dias a partir da data
de expedição) A certidão deve estar atualizada no momento
da lavratura da escritura, e não no momento da entrega dos
documentos no cartório;
Certidão de quitação de IPTU (pago integralmente ou de
forma parcelada);
Informar o valor da compra.
Pagamento do ITBI

CONT...
Para imóveis rurais:
Certidão de matrícula ou transcrição atualizada (prazo de 30 dias a
partir da data de expedição). A certidão deve estar atualizada no
momento da lavratura da escritura, e não no momento da entrega dos
documentos no cartório;
Certidão de regularidade fiscal do imóvel emitida pela Secretaria da
Receita Federal;
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
Cinco últimos comprovantes de pagamento do Imposto Territorial
Rural (ITR);
Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (DITR);
Informar o valor da compra.
Pagamento do ITBI
CONT
Outros Documentos:
Procuração de representantes com poderes ESPECÍFICOS E
ESPECIAIS para a venda de imóvel. Se a procuração for feita
em cartório de outra cidade, deve apresentar firma reconhecida
(sinal público reconhecido) do oficial que a expediu;
Substabelecimento de procuração (com ou sem reserva de
poderes). Se feita em cartório de outra cidade, deve apresentar
firma reconhecida (sinal público reconhecido) do oficial que a
expediu;
Alvará judicial, no original. Para vendas feitas por autorização
judicial (ex: menores de idade; interditados, espólios, vendas
feitas por massas falidas, etc)

IMÓVEIS FOREIROS (INSTITUTO DA
ENFITEUSE)
-Conceito
- Desdobramento do Direito de Propriedade (domínio útil x
domínio direto)
Art. 2.038 do C.C - Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses,
subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil
anterior, Lei n o 3.071, de 1 o de janeiro de 1916 , e leis posteriores.
§ 1 o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o
valor das construções ou plantações;
II - constituir subenfiteuse.
§ 2 o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.

IMÓVEIS FOREIROS (INSTITUTO DA ENFITEUSE)
– CONT...
-Quem é o contribuinte do Laudêmio???
LEI Nº 3.071, DE 1º DE JANEIRO DE 1916.

-Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio
útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto,
que não usar da opção, terá direito de receber do alienante
o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o
preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de
aforamento.

IMÓVEIS FOREIROS À UNIÃO
(TERRENOS DE MARINHA)
Os "terrenos de marinha" são imóveis de propriedade da
União – em alguns casos a propriedade pertence aos
Estados e aos Municípios – que são medidos a partir da
linha do preamar (O ponto mais alto a que sobe a maré;
maré cheia) médio de 1831 até 33 metros para o
continente ou para o interior das ilhas costeiras com
sede de município. Além das áreas ao longo da costa,
também são considerados terrenos de marinha as margens
de rios e lagoas que sofrem influência de marés.

IMÓVEIS FOREIROS À UNIÃO (TERRENOS DE
MARINHA) – CONT...
-REGIMES DE AFORAMENTO X OCUPAÇÃO: PRINCIPAIS DIFERENÇAS
Regime de ocupação – Nesses casos, os terrenos são de

posse desdobrada. Ou seja, a União é proprietária da área,
como um todo, e ainda pode reivindicar o direito de uso do
terreno quando quiser.
Regime de aforamento – São terrenos em que o morador do

imóvel passa a ter um domínio útil sobre o terreno de
marinha. Em linhas gerais, a área fica “repartida” entre
União e morador.

Taxas:
1º caso – A taxa pelo uso do terreno é anual, paga em sete

prestações, e recebe alterações anuais de acordo com a
mudança no valor da planta genérica dos imóveis em cada
município.
2º caso – No caso de moradores ocupantes de terrenos de

marinha, o percentual para o cálculo é de 2% ou de 5%
(casos dos terrenos cadastrados na SPU depois da
Constituição de 1988). Para foreiro esse percentual é
menor: 0,6%.
3º caso – Nos dois casos – ocupação e foro – cobra-se, também, taxa na venda do
imóvel: o laudêmio, que é calculado em cima de 5% do valor do imóvel. Um portal
apartidário, independente, focado nos assuntos que interessam de uma forma geral,
aos foreiros e ocupantes de terrenos de marinha.
No regime de aforamento, o particular (foreiro) recebe o domínio útil da

propriedade de forma vitalícia, pagando à União o foro anual equivalente a
0,6% do valor do imóvel.
O regime de ocupação, por sua vez, é bem mais precário e trata o particular
como mero posseiro da área, que pode ser requisitada pela União a qualquer
momento. Nesse caso, a contribuição anual paga é a “taxa de ocupação“, que
varia de 2% a 5% do valor do terreno, a depender da data de sua constituição.
Já o laudêmio é uma taxa de 5% sobre o valor da venda cobrada na transação
de transferência de domínio.

IMÓVEIS FOREIROS À UNIÃO (TERRENOS
DE MARINHA) – CONT...
- "taxas" cobradas: laudêmio, taxa de ocupação e foro.
O laudêmio é o valor devido a título de compensação à União por esta não exercer
o direito de consolidar o domínio pleno sempre que se realize uma transferência
onerosa de domínio útil ou promessa de transferência de domínio útil ou da
ocupação de imóvel da União.
Para ficar mais claro, pense que o laudêmio funciona como uma espécie de Imposto
de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que incide na transferência do domínio útil
do imóvel.
Já a taxa de ocupação é o valor devido anualmente pela ocupação regular de
imóvel da União, sendo responsável o ocupante inscrito na base cadastral da
Secretaria do Patrimônio da União (SPU).
Por fim, o foro é cobrado anualmente pelo uso do imóvel sob regime de
aforamento (uma espécie de contrato estabelecido com a União), sendo o
responsável o titular do domínio útil.

Demais Documentos relativos ao
imóvel
- CNIB (CERTIDÃO NEGATIVA DE INDISPONIBILIDADE
DE BENS) – Provimento 39/2014 do CNJ
Art. 14. Os registradores de imóveis e tabeliães de notas, antes da prática de qualquer ato
notarial ou registral que tenha por objeto bens imóveis ou direitos a eles relativos, exceto
lavratura de testamento, deverão promover prévia consulta à base de dados da Central
Nacional de Indisponibilidade de Bens - CNIB, consignando no ato notarial o resultado da
pesquisa e o respectivo código gerado (hash), dispensado o arquivamento do resultado da
pesquisa em meio físico ou digital.
§ 1º. A existência de comunicação de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura
pública representativa de negócio jurídico tendo por objeto a propriedade ou outro direito real
sobre imóvel de que seja titular a pessoa atingida pela restrição, nessa incluída a escritura
pública de procuração, devendo constar na escritura pública, porém, que as partes do negócio
jurídico foram expressamente comunicadas da existência da ordem de indisponibilidade que
poderá ter como consequência a impossibilidade de registro do direito no Registro de Imóveis,
enquanto vigente a restrição.
Demais Documentos relativos ao
imóvel
- CAT (Certidão Autorizativa de Transferência) - imóveis

foreiros à União
- Certidão Negativa de Débitos relativos a IPTU
- Possibilidade de dispensa de certidões Fiscais
- Atividade desenvolvida X Provimento 08/2014 TJ-CE
- Dispensa certidão de débitos de IPTU
- Débito Condominiais e outros débitos particulares
- Declarações das partes lançadas na escritura.

ITBI (Município de Fortaleza-CE)
LEI COMPLEMENTAR Nº 159, DE 26 DE DEZEMBRO DE 2013 - com as atualizações
realizadas pela Lei Complementar nº 318, de 23 de dezembro de 2021
Art. 297. O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso Inter Vivos (ITBI) tem como fato gerador:
I. - a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso:
a) da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou acessão física, conforme definido na lei
civil;
b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os direitos reais de garantia.
II. - a cessão inter vivos, por ato oneroso, de direitos relativos às transmissões referidas no inciso I deste artigo.
§ 1º A incidência do ITBI descrita nos incisos do caput deste artigo compreende, entre outros, os atos e negócios jurídicos onerosos
inter vivos relativos:
I. - à compra e venda, à permuta ou à dação em pagamento;
II. - à arrematação, à adjudicação e à remição;
III. - às tornas ou às reposições em que ocorram:

ITBI (cont...)
a) a partilha efetuada em virtude de dissolução da sociedade conjugal ou em causa mortis, quando, em face do
valor do imóvel, na divisão de patrimônio comum ou na partilha, for atribuído a um dos cônjuges separados ou
divorciados, ou ao cônjuge supérstite ou a qualquer herdeiro, recebimento de imóvel situado no Município,
quota-parte cujo valor seja maior do que o da parcela que lhe caberia na totalidade desse imóvel;
b) a divisão, para extinção de condomínio de imóvel, quando qualquer condômino receber quota-parte material
cujo valor seja maior do que o de sua quota-parte ideal.
I. - à instituição e à extinção do direito de superfície;
II. - ao uso, ao usufruto e à enfiteuse;
III. - a todos os demais atos onerosos inter vivos translativos de bem imóvel, por natureza ou acessão física, ou de
direitos reais sobre bem imóvel, assim como a cessão onerosa inter vivos de direitos relativos às transmissões de
bens ou direitos imobiliários.
§ 2º A incidência do ITBI dar-se-á em relação aos atos e aos negócios jurídicos alusivos às transmissões ou às cessões da
propriedade, do domínio útil, dos direitos reais de bens imóveis situados no território do Município de Fortaleza.
§ 3º O ITBI não incide quando a propriedade ou o direito retornar ao domínio do antigo proprietário ou do titular do direito por força
de retrovenda, de retrocessão ou de pacto de melhor comprador. (Artigo com redação dada pelo art. 40 da Lei Complementar
nº 318, de 23 de dezembro de 2021)

ITBI (cont...)
DA NÃO INCIDÊNCIA E DAS ISENÇÕES Seção I - Da Não Incidência
Art. 298. O Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Bens Imóveis por Ato Inter Vivos (ITBI) não incide sobre a transmissão de bens e direitos, quando for:
I. - realizada para incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica, em pagamento de capital nela inscrito;
II. - decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;
III. - decorrente de desincorporarão do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos, na forma do inciso I deste artigo, relativamente aos
mesmos alienantes.
§ 1º O disposto neste artigo não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda de bens imóveis e seus direitos
reais, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.
§ 2º Considera-se caracterizada a atividade preponderante, quando mais de 50%
(cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 24 (vinte quatro) meses anteriores e nos 24 (vinte e quatro) meses posteriores à
aquisição, decorrer das transações mencionadas no § 1º deste artigo.
§ 3º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 24 (vinte e quatro) meses antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no
§ 2º deste artigo com base na receita operacional auferida nos 36 (trinta e seis) primeiros meses seguintes à data da aquisição.
§ 4º Verificada a preponderância referida no § 1º deste artigo, o imposto será devido, nos termos da legislação tributária vigente à data da aquisição, calculado sobre o
valor dos bens ou direitos, na data do pagamento do crédito tributário respectivo.
§ 5º Compete à Administração Tributária a verificação da ocorrência ou não da preponderância a que se referem os §§ 1°, 2° e 3°
21/11/2022 deste artigo. TÍTULO DA APRESENTAÇÃO 36
ITBI (cont...)
Seção II - Das Isenções
Art. 300. São isentos do pagamento do Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Bens Imóveis por Ato Inter Vivos (ITBI):
I. - a transmissão de imóvel residencial, quando adquirido por servidor público ativo ou inativo da administração direta do Município de
Fortaleza, das suas autarquias e fundações, desde que não possua outro imóvel residencial no Município de Fortaleza e o faça para sua
moradia;
II. - a transmissão de imóvel residencial, quando adquirido por ex-combatente da Segunda
Guerra Mundial, que tenha participado de operações bélicas como integrante do Exército, da Marinha de Guerra, da Marinha Mercante ou da Aeronáutica,
cuja situação esteja definida na Lei nº 5.315, de 12 de setembro de 1967, desde que não possua outro imóvel residencial no município e o faça para sua
moradia;
I. - a transmissão de imóvel residencial, quando adquirido por contribuinte comprovadamente pobre e o faça para sua residência, desde
que não possua outro imóvel no Município de Fortaleza e o valor venal do imóvel na avaliação realizada pela Administração Tributária
municipal seja igual ou inferior a R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais);
II. - a transmissão de imóvel localizado nas Zonas Especiais de Interesse Social 1 e 2, definidas e caracterizadas nos artigos 126, 129 e
132 da Lei Complementar n° 62, de 02 de fevereiro de 2009, desde que o imóvel seja adquirido para moradia de contribuinte que não
possua outro imóvel no Município.
Parágrafo único. Considera-se pobre, para os fins do inciso III deste artigo, o contribuinte que tiver renda mensal familiar inferior ou igual a 03 (três)
salários mínimos nacional, vigente na data do lançamento do imposto.

ITBI (Cont...)
Seção I - Da Base de Cálculo
Art. 303. A base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Bens Imóveis por Ato Inter
Vivos (ITBI) será o valor de mercado do imóvel ou dos direitos a ele relativos, transmitidos ou cedidos,
determinado pela Administração Tributária, podendo ser estabelecido através de:
I. - avaliação efetuada com base nos elementos aferidos no mercado imobiliário do

Município de Fortaleza;
II. - valor declarado pelo próprio sujeito passivo, se maior que o apurado em avaliação da
Administração Tributária na forma deste artigo.

ITBI (cont...)
§ 2º Na instituição, renúncia ou extinção onerosas de usufruto, uso, habitação, servidão, direito de superfície e fideicomisso, a base
de cálculo será de 50% (cinquenta por cento) do maior valor dentre o valor do negócio jurídico e o valor de mercado do imóvel ou do
direito.
§ 3º Na transmissão do domínio útil a base de cálculo será:
I. - para imóveis foreiros à União Federal: 83% (oitenta e três por cento) do valor de mercado do imóvel transmitido,
considerado seu domínio pleno;
II. - para os demais imóveis foreiros: 95% (noventa e cinco por cento) do valor de mercado do imóvel transmitido,
considerado seu domínio pleno; (Parágrafo e incisos revogado pelo art. 53, inciso IV, da Lei Complementar nº 318,
de 23 de dezembro de 2021)
§ 4º No resgate da enfiteuse ou de direito de superfície, a base de cálculo será o valor pago, se com ele concordar a Administração
Tributária, ou 5% (cinco por cento) do valor atribuído administrativamente à parcela territorial do imóvel, considerado o seu domínio
pleno, na hipótese contrária.
§ 5º Na arrematação, judicial ou administrativa, bem como nas hipóteses de adjudicação ou remição, a base de cálculo do ITBI não
poderá ser inferior ao valor da primeira avaliação judicial ou administrativa.
§ 6º Nas cessões inter vivos de direitos reais relativos a imóveis, de promessas de compra e venda ou de permuta de imóveis, a base
de cálculo do ITBI será o valor de mercado do direito ou do bem objeto da promessa cedida.

ITBI (Cont...)
Seção II - Das Alíquotas
Art. 306. As alíquotas a serem aplicadas sobre a base de cálculo do ITBI são:
I - nas transmissões de imóveis financiados com recurso do Sistema Financeiro da Habitação

(SFH):
a) 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite de R$
200.000,00 (duzentos mil reais);
a) 3% (três por cento) sobre o valor não financiado e sobre a parte do valor que exceder o
limite previsto na alínea “a” do inciso I deste artigo.
b) 4% (quatro por cento) sobre o valor não financiado e sobre a parte do valor que exceder o limite
previsto na alínea “a” do inciso I deste artigo. (Alínea com redação dada pelo art. 43 da Lei
Complementar nº 318, de 23 de dezembro de 2021) II - 3% (três por cento) nas demais transmissões.
II - 4% (quatro por cento) nas demais transmissões. (Inciso com redação dada pelo art. 43 da Lei
Complementar nº 318, de 23 de dezembro de 2021)

ITBI (Cont...)
§ 2º A alíquota do ITBI prevista na alínea “b” do inciso I e no inciso II do caput deste artigo será
reduzida para 2% (dois por cento), quando o imposto for pago:
I. - antes da data da lavratura do instrumento que servir de base ao registro da transmissão
da propriedade, do domínio útil ou da cessão de direitos relativos a bens imóveis; (NR)
II. - no prazo de até 30 (trinta) dias, contados do trânsito em julgado, se o instrumento que
servir de base à transmissão da propriedade, do domínio útil ou da cessão de direitos
relativos a bens imóveis for decorrente de sentença judicial. (Parágrafo com redação dada
pelo art. 43 da Lei Complementar nº 318, de 23 de dezembro de 2021)
§ 3º A não utilização dos prazos de pagamento do ITBI previstos no § 2º deste artigo implicará no
pagamento do imposto sem o benefício da redução de alíquota, calculado com base no valor venal do
bem, com todas suas benfeitorias, na data da declaração do sujeito passivo, sem a incidência dos
encargos moratórios previstos no artigo 87 deste Código. (Parágrafo acrescido pelo art. 43 da Lei
Complementar nº 318, de 23 de dezembro de 2021)

Decisão STF - ITBI
Tese
A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte:
“O fato gerador do imposto sobre transmissão inter

vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a
efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se
dá mediante o registro”.

Decisão STJ – Base de cálculo do
ITBI
A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ)

entendeu que o Imposto sobre Transmissão de
Bens Imóveis (ITBI) deve ser pago com base no
valor da transação imobiliária. A decisão, em
recurso repetitivo, afasta o uso do valor venal,
adotado para cálculo do IPTU, que geralmente é
menor, e também valores de referência fixados
pelas prefeituras.

ITBI (cont...)
- Como saber se um imóvel possui mais de uma

inscrição(IPTU) cadastrada na SEFIN?
soma das frações ideais na(s) inscrição(ões) deverá dar

1,00

- CLÁUSULAS ESPECIAIS NA COMPRA E VENDA:
Retrovenda ou “pactum de retrovendendo” é a

cláusula especial do contrato de compra e venda
que permite ao vendedor readquirir o bem imóvel
mediante o reembolso do preço, das despesas e
indenização das benfeitorias necessárias. O prazo
máximo de eficácia da cláusula é de 3 anos.

- CLÁUSULAS ESPECIAIS NA COMPRA E VENDA:
PREFERÊNCIA:
Preempção ou preferência é o pacto, adjeto à compra e venda, pelo

qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-
la ao vendedor, na hipótese de pretender futuramente vendê-la ou dá-
la em pagamento, para que este use do seu direito de prelação em
igualdade de condições. É, em outras palavras, o direito atribuído ao
vendedor de se substituir ao terceiro nos mesmos termos e condições
em que este iria adquirir a coisa.

FORMAS DE PAGAMENTO DO PREÇO DO IMÓVEL QUE
PODEM SER LANÇADAS EM UMA ESCRITURA DE
COMPRA E VENDA
Pagamentos à vista:
- Em espécie (em moeda corrente nacional)
- Através de Transferência Eletrônica Bancária
- Lançamento de cheques em escrituras (Ordem de Pagamento à Vista)
OBS – podem ser mencionadas contas bancárias para efetivação das transferências, no
entanto, não podem ser mencionadas, como titulares das contas ou dos cheques, pessoas
estranhas às partes na escritura

Formas de pagamento (Cont...)
Pagamentos a prazo:
- Lançamento de parcelas vincendas com a vinculação das mesmas a Notas Promissórias

(Título de Crédito) em caráter pro--solvendo ou pro-soluto
COAF – COMUNICAÇÕES OBRIGATÓRIAS POR PARTE DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES;
De acordo com o provimento 88 do CNJ , os notários, registradores, tabeliães e até mesmo as

autoridades consulares com atribuição notarial e registral "devem avaliar a existência de suspeição nas
operações ou propostas de operações de seus clientes, dispensando especial atenção àquelas incomuns
ou que, por suas características, no que se refere a partes envolvidas, valores, forma de realização,
finalidade, complexidade, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal,
possam configurar indícios de crimes de lavagem de dinheiro ou de financiamento do terrorismo, ou com
eles relacionar-se" (art. 5º). Uma vez verificada alguma dessas suspeitas, o responsável deverá remeter
comunicação à Unidade de Inteligência Financeira - UIF (o novo COAF), por intermédio do Sistema de
Controle de Atividades Financeiras - SISCOAF.

Formas de pagamento do preço do
imóvel (cont...)
- Compra de imóvel em favor de menor de idade (ITCD
sobre a doação do dinheiro ou autorização Judicial);
- Compra e venda com Anuente Doador Pagador (ITCD

sobre a doação do dinheiro e possibilidade de imposição
de cláusulas restritivas em favor do doador – Usufruto
vitalício/Inalienabilidade/incomunicabilidade)

- GARANTIAS
– HIPOTECA x ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA X FIANÇA PESSOA;
Hipoteca
É o direito real de garantia que recaí sobre um bem imóvel ou

determinados bens móveis legalmente considerados imóveis, como
navios e aviões, por exemplo, que assegura ao credor o pagamento
de uma dívida. Embora não haja a efetiva entrega do bem pelo
devedor ao credor, caso não ocorra o pagamento do débito ocorrerá a
conversão da posse do bem ao credor. Ou seja, pela hipoteca o
devedor ou terceiro garante uma dívida afetando um bem imóvel a seu
pagamento. Caso a quantia avençada não seja paga, o credor poderá
executar tal garantia para promover o recebimento de seu crédito.

- GARANTIAS (cont...)
Alienação Fiduciária
Alienação fiduciária de bem imóvel é o negócio jurídico pelo qual o

devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a
transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de
coisa imóvel.

Quais as principais diferenças entre hipoteca e alienação
fiduciária?
- Na hipoteca a propriedade do imóvel permanece registrada em nome do devedor, mas na alienação

fiduciária a propriedade é transferida no registro para o nome do credor;
- Na hipoteca o devedor fica com a posse plena do imóvel, mas na alienação fiduciária de bem imóvel a
posse se desdobra. Ou seja, a posse direta fica com o devedor e a indireta com o credor.
- Além disso, na alienação fiduciária de bem imóvel, em caso de inadimplemento do devedor, faculta-se
ao credor executar seu crédito pelo procedimento judicial ou extrajudicial. Na garantia hipotecária,
contudo, o procedimento extrajudicial, já está restrito às hipóteses da lei especial. Sendo necessário, em
regra, propor ação de execução judicial para buscar a satisfação do crédito hipotecário.
- Normalmente, os custos a serem despendidos com a recuperação dos créditos são menores na
alienação fiduciária do que na hipoteca.

Obrigado por hoje!
Dia 21 tem mais...
Jorge Alexandre A Dias
jorgealexandredias.adv@gmail.com

CURSO DE DOCUMENTAÇÃO CARTORÁRIA - Novembro 2022 - Aula 2 PowerPoint

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Jorge Alexandre A Dias

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21/11/2022 TÍTULO DA APRESENTAÇÃO 19

Se o casal for casado (ou mantiver união estável) sob o

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21/11/2022 TÍTULO DA APRESENTAÇÃO 22

21/11/2022 TÍTULO DA APRESENTAÇÃO 24

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LEI Nº 3.071, DE 1º DE JANEIRO DE 1916.

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21/11/2022 TÍTULO DA APRESENTAÇÃO 27

Regime de ocupação – Nesses casos, os terrenos são de

Regime de aforamento – São terrenos em que o morador do

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1º caso – A taxa pelo uso do terreno é anual, paga em sete

2º caso – No caso de moradores ocupantes de terrenos de

No regime de aforamento, o particular (foreiro) recebe o domínio útil da

21/11/2022 TÍTULO DA APRESENTAÇÃO 30

21/11/2022 TÍTULO DA APRESENTAÇÃO 31

- CAT (Certidão Autorizativa de Transferência) - imóveis

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I. - a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso:

b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os direitos reais de garantia.

I. - à compra e venda, à permuta ou à dação em pagamento;

II. - à arrematação, à adjudicação e à remição;

III. - às tornas ou às reposições em que ocorram:

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I. - à instituição e à extinção do direito de superfície;

II. - ao uso, ao usufruto e à enfiteuse;

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II. - decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;

§ 2º Considera-se caracterizada a atividade preponderante, quando mais de 50%

II. - a transmissão de imóvel residencial, quando adquirido por ex-combatente da Segunda