Direito Civil
Ex: se se o vendedor transmite a posse na escritura mas não entrega
Da manutenção e da reintegração da posse
Diferença entre os dois: na turbação o possuidor tem o direito de ser
mantido (manutenção) na posse e no esbulho tem o direito de ser
reintegrado – no esbulho o possuidor é privado da posse, na turbação
ele continua na posse dos bens
 Requisitos
precisa provar: a posse, a turbação ou o esbulho, a data da turbação
ou esbulho e a continuação da posse ou perda da posse
1. Posse
Quem não possui posse não possui direito aos interditos – quem
alega posse deve provar
Quando propõe uma ação possessória deve provar a posse do autor e
conferir se o direito violado é suscetível de posse – se não for ->
interdito repelido in limine
Ex: quem possui a escritura definitiva mas não possui posse
(vendedor retem) não pode utilizar ação possessória – o certo seria
imissão na posse
Meios de obter posse: intervivos ou mortis causa
Ex: se receber a posse por escritura pode mover ação possessória
ele passa a ser esbulhador
Jurisprudência permite transmissão da posse por escritura publica –
posse civil ou jurídica – novo titular pode usar interditos em face do
alienante em nome de quem o adquiriu
Falta de prova -> improcedência da ação -> extinção do processo
sem julgamento do mérito
a boa-fé não é essencial, basta a posse ser justa – só será importante
em caso de usucapião, disputa sore os frutos e benfeitorias ou perda
e deterioração
detentor não pode invocar proteção possessória – o mesmo no caso
de mera permissão ou tolerância
 Turbação
Turbação de fato -> agressão material cometida contra a posse
Turbação de direito -> contestação ou ataques judiciais pelo réu à
posse do autor – doutrina segue que só há turbação de fato, pois
contra atos judiciais não cabe manutenção, e si embargos ou meios
próprios de defesa – direito reconhece apenas turbação real, ou seja,
concreta, consistente em fatos
Turbação direta -> comum, exerce imediatamente sobre o bem
Ex: abertura de caminho ou corte de arvores no terreno
Turbação indireta -> externa, mas reflete sobre a coisa
Ex: por causa de manobras do turbador o possuidor não consegue
inquilino para o prédio
Turbação positiva -> resulta da pratica de atos materiais sobre a
coisa
Ex: passagem pela propriedade alheia ou ingresso para retirar agua
Turbação negativa -> dificulta ou impede o livre exercício da posse
Ex: impede o possuidor de utilizar a porta de entrada de sua
propriedade ou caminho de ingresso em seu imóvel
 Esbulho
O possuidor é privado da posse por violência, clandestinidade ou
abuso de confiança – contra a vontade do possuidor
Retira por inteiro a posse do esbulhado
Clandestinidade -> prazo de 1 ano e 1 dia a partir do conhecimento –
não há oportunidade para o desforço imediato
Precariedade -> esbulho pacifico
Ex: comprador deixa de pagar prestações – rescinde o contrato e
reintegra posse – segue procedimento ordinário – STF:
desnecessário previa ação de rescisão de compromisso
Sumula 76 STF: “a falta de registro do compromisso de compra e
venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir
em mora o devedor” – mesmo em comodato por prazo
indeterminado
Proteção possessória não pode ser negada, pois mesmo sem
violência ou clandestinidade, há a precariedade e priva o possuidor
de sua posse
2. Data da turbação ou esbulho
Menos de 1 ano e 1 dia -> procedimento especial, com pedido
liminar
Mais de 1 ano e 1 dia -> procedimento ordinário, não perde caráter
possessório
O prazo é peremptório, não pode ser modificado por vontade das
partes
Todas as ações possessórias seguem o procedimento comum, o que
muda é o cabimento de mandado liminar nas ações de força nova
Reiteração -> se decorre o prazo de um ainda poderá se opor a
turbações subsequentes, se for complemento do ato inicial a
contagem deverá ser junta
O prazo não se altera por motivos como idade e capacidade, tem
início no momento da violação da posse
Se o ato for praticado publicamente não deve ser considerado
clandestino se o esbulhado tiver condições de tomar conhecimento
No esbulho pacifico o prazo é a partir da data em que o possuidor
deveria restituir a coisa, no de prazo indeterminado é a partir do
vencimento
3. Continuação ou perda da posse
O autor precisa provar que ainda mantem a posse
 Procedimento
1. Petição Inicial
Segue o procedimento especial do processo civil
O objeto da ação precisa ser individualizado e delimitado, a posse
deve ser certa e localizada
As partes devem ser identificadas com precisão, permite enganos
sem consequências
Deve ser atribuído valor certo – avaliação da área ou objeto do
pedido
2. Liminar
Turbação ou esbulho a menos de 1 ano e 1 dia, será instruída
(mandado de reintegração ou manutenção) se houver prova dos
requisitos
É impossível o deferimento de liminar ao réu, e é incabível a
reintegração liminar pra pedido cumulado com rescisão do
compromisso de compra e venda, o mesmo com medida cautelar em
contraposição a liminar possessória e tutela de urgência nas ações de
força nova, só permite no rito ordinário
Se a petição inicial não estiver correta o juiz determinará que o autor
compareça na audiência e justifique, como possibilidade de
comprovar os requisitos legais, o réu não poderá apresentar
contestação ou defesa, nem arrolar testemunha, o juiz poderá
determinar audiência de testemunhas indicadas também pelo
requerido – testemunhas do juízo - a audiência pode ser substituída
por inspeção judicial do imóvel – a prova testemunhal é destinada à
obtenção de liminar, não constitui base de prejulgamento da causa
Sempre que houver gratuidade da justiça o MP e a defensoria devem
ser intimados
A audiência de mediação deve ser realizada se a liminar não for
executada no prazo de 1 ano, a contar da distribuição – só se for
posse velha ou de não execução
Não defere manutenção ou reintegração pra pessoa jurídica de
direito publico sem prévia audiência dos respectivos representantes
judiciais
Recurso cabível: a decisão que concede ou denega é interlocutória,
não coloca fim ao processo, logo, será Agravo de Instrumento – é
licito ao juiz, no juízo de retratação, reconsiderar decisão
liminarmente proferida
Execução: se faz mediante expedição de mandado cumprido por
oficial de justiça – não cita réu em caso de reintegração para entregar
coisa em prazo determinado – pode ser promovida contra terceiros a
quem a coisa foi transferida (recebeu do acusado a detenção ou
posse do imóvel, poderá ser expulso) – vale contra qualquer pessoa
encontrada no lugar, salvo o que apresentar titulo de aquisição ou
posse proveniente de pessoa estranha ao processo, o cabível será
embargo de terceiro
Se após o mandado o réu voltar a turbar ou esbulhar a posse, poderá
impor medida de atentado
Contestação: após a decisão do juiz assume feição contenciosa
3. Execução da sentença
Se faz mediante expedição, de plano e de mandado
Ação possessória tem força executiva, o juiz emite uma ordem para
que oficial de justiça expulse o esbulhador e reintegre a posse
4. Embargos do executado
Não cabem embargos do executado em ação possessória, pois a
sentença tem força executiva
5. Embargos de retenção por benfeitoria
Exercido na contestação ou reconvenção – o réu deve especificar as
benfeitorias, sob pena de ser incabível – abrange acessões – se não
for arguido, poderá interpor ação de indenização – somente admitido
na execução por título judicial
6. Embargo de terceiro
Permitido mesmo após trânsito em julgado da sentença no processo
de conhecimento
Quem não foi parte no processo, mas veio a sofrer a turbação ou
esbulho, por apreensão judicial, está legitimado a opor – basta
simples ameaça, desde que concreta e não hipotética
Quem adquire coisa litigiosa (sucede na posse após citação), não é
terceiro legitimado a opor embargo de terceiro, ainda que não tenha
sido registrado a ação no registro de imóveis.
Constrição: não deve se entender como medida judicial, mas uma
visão ampla que compreende uma restrição em sua liberdade, uma
restrição ao uso da posse
Quem adquiriu a posse por meio de esbulho ou turbação não ode
opor embargo, pois decorrem de um ato ilícito e, nos Embargos de
Terceiro a constrição da posse decorre de ato lícito por apreensão
judicial. P. ex. mandado de busca do bem.
Fundamento: proteção do direito de vizinhança.
1. embargo de obra nova
A pretensão de embargar não tem finalidade de proteção possessória
e sim o uso pacífico da coisa, não existindo conflito possessório
sobre uma mesma coisa - busca impedir a continuação de uma obra
que prejudique prédio vizinho ou esteja em desacordo com os
regulamentos administrativos.
Fundamento: preservação ao direito dos vizinhos.
Todo e qualquer ato material lesivo ao direito de propriedade ou à
posse (demolição, colheita, corte de madeiras, extração de minérios,
escavações, represamento de águas).
pressuposto essencial de que a obra não se encontre em fase final –
se tiver concluída ou praticamente concluída não será mais cabível a
nunciação, sendo caso de ação de reparação de danos ou uma
demolitória.
Cumulação de pedidos: não admitido o pedido de nunciação, é
possível a cumulação de pedidos com o de indenização, com
cominação de multa ou a de demolição da obra.
Prédios vizinhos/contíguos: não é de caráter absoluto, estando sujeito
às consequências do uso nocivo da propriedade que o rodeia.
Invasão do terreno: sendo invadido o terreno vizinho, a ação cabível
será a possessória, e não nunciação.
Dúvida sobre o domínio: do mesmo modo, havendo dúvida do
domínio em que está sendo construída a obra, não é cabível a
nunciação.
Carência da ação: é direito do nunciado, em sendo improcedente, a
reparação de eventual prejuízo que tenha sofrido.
Legitimidade ativa: proprietário ou possuidor.
Adquirente: sendo negócio com vício/fraude, é prejudicado o plano
da eficácia e validade do negócio. Não surte efeitos. É combatido
com a ação pauliana para anular o negócio.
Legitimidade passiva: dono da obra (nem sempre é o executor),
pessoa jurídica de direito púbico (agindo more privatorum não
destinado ao uso público).
Natureza da ação: pessoal, dispensando a outorga uxória. Não é,
assim, ação real, servindo apenas para deter obras que ofendam
algum direito de vizinhança.
2. Perda ou deterioração da coisa
Possuidor de boa-fé: a sua responsabilidade não se caracteriza, a
menos que tenha agido com dolo ou culpa. Responderá, assim,
somente se deu causa.
Possuidor de má-fé: sabendo que a coisa não lhe pertencia/devia
considerar como administrador de coisa alheia, o possuidor não
podia ter animus disponendi, nem a abandonar ou abusar dela. É
presunção juris tantum, admitindo-se prova em contrário com a
inversão do ônus da prova para que comprove a exceção, de que
ocorreria os danos ainda que a coisa estivesse na posse do
reivindicante. Responderá pelos danos ainda que acidentais.
3. Indenização e direito de retenção das benfeitorias
Possível de o estado da coisa entre o dia em que se adquiriu e o dia
em que deve restituir tenha se deteriorado ou melhorado.
4. Benfeitorias:
a) necessárias (conservação ou evitar a deterioração)
b) úteis (aumento objetivo do valor do bem, aumentando ou
facilitando o seu uso)
c) voluptuárias (objetos de luxo e recreio) – melhorar ou embelezar
a coisa já existente, de cunho complementar.
Acessões industriais: com elas não se confundem, tratando-se de
obras que criam coisas novas.
Possuidor de boa-fé: indenização das benfeitorias úteis e necessárias,
podendo exercer o direito de retenção. Poderá levantar as
voluptuárias se não acarretar estrago ou ser indenizado o seu valor;
busca-se evitar a locupletação indébita. O valor será,
obrigatoriamente, o atual.
Retenção: meio de defesa outorgado ao credor a quem é reconhecida
a faculdade de continuar a deter a coisa alheia, mantendo-a em seu
poder até ser indenizado pelo crédito. É instituto essencialmente
baseado na equidade, na garantia natural decorrente da situação
preexistente, dando a cada um o que é seu. É também um meio
coercitivo de pagamento, um direito real.
5. Requisitos:
a) detenção legítima com obrigação de restituir, b) crédito exigível,
c) nexo de causalidade e d) inexistência de exclusão convencional do
seu exercício.
6. Alegação
Em contestação/reconvenção, no processo de conhecimento. Não é
possível na execução se se tratar de título executivo. Sendo, no
entanto, de título executivo extrajudicial, será alegado pela dedução
de embargos de retenção por benfeitorias.
Legitimidade: terceiro prejudicado.
Má-fé: obrando com a consciência da prática de ato ilícito, faz
direito somente da indenização das benfeitorias necessárias. O valor
será de opção do reivindicante entre o atual e o seu custo.
Compensação: pressupõe a existência de duas obrigações recíprocas
a serem sopesadas (benfeitoria X danos), não sendo direito exclusivo
do possuidor de boa-fé.
 Propriedade
Art. 1.228 CC O proprietário possui a faculdade de usar, gozar e
dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha – direito subjetivo, decorre dos
direitos reais e direito das coisas
O direito da propriedade recai sobre coisas corpóreas e incorpóreas –
quando recai exclusivamente sobre coisas corpóreas, tem a
denominação de domínio
Função social da propriedade
Os direitos somente se justificam pela sua missão social com a qual
devem contribuir – a propriedade deixa de ser um direito subjetivo e
passa a se tornar uma função social do detentor de sua riqueza,
adquirindo a obrigação de crescimento da riqueza social e a
interdependência social.
Não tem mais a feição de um direito intangível e sagrado, sendo,
assim, um direito em contínua mudança a que se deve modelar nas
necessidades sociais às quais deve responder. Deverá ser exercida a
propriedade de tal modo que atenda as suas finalidades econômicas e
sociais.
Posse-trabalho: desapropriação que consiste em obras e serviços
realizados pelos sujeitos, dotados de interesse social e econômico
relevante.
Requisitos (art. 186 CF): a) aproveitamento racional, b) uso
adequado dos recursos naturais e preservação do meio ambiente, c)
de acordo com as normas sobre relações de trabalho e d) bem-estar
do proprietário e trabalhadores.
Elementos constitutivos da propriedade
se houver desmembramento, passando um ou alguns dos elementos a
outra pessoa, a propriedade será limitada.
Direito de usar (jus utendi): o dono pode servir-se da coisa e utiliza-
la de maneira que entender conveniente, sem excluir terceiros de
igual uso, deve ser feita de acordo com a função social da
propriedade, pode mantê-la inerte em seu poder
Direito de gozar (jus fruendi): poder de perceber os frutos naturais e
civis da coisa, aproveitando-se economicamente dos produtos.
Direito de dispor (jus abutendi/disponendi): poder de transferência
da coisa, de gravar de ônus ou alienação sob qualquer outro título.
Não importam abusos, condicionado sempre ao bem-estar social,
não caracterizando ato antissocial.
Reaver a coisa (rei vindicatio): poder de reivindicar das mãos de
quem injustamente a possua ou detenha. É corolário do direito de
sequela. Proteção específica da propriedade pela ação
reivindicatória.
Ação reivindicatória
Proprietário tem a faculdade de reaver a coisa do poder de quem
injustamente a possua ou detenha – tutela específica – proprietário
não possuidor x possuidor não proprietário
Pressupostos: tem caráter dominial, só pode ser utilizada pelo
proprietário (jus in re) – deve provar o domínio, portanto, tem como
pressupostos a titularidade do domínio pelo autor, a individualização
da coisa e a posse injusta do réu
Objetivo: restituição da posse constitui o objetivo imediato, e o
restabelecimento constitui o objetivo mediato
Efeitos: restituir ao proprietário a coisa vindicada, com frutos e
rendimentos, quando for impossível devido perecimento da coisa,
terá direito a receber o valor se o possuidor tiver de má-fé – se o
possuidor de boa-fé se recusar a entregar a coisa, se faz jus ao
recebimento de indenização por benfeitorias necessárias devido
direito de retenção
É ação real (natureza jurídica), sendo imprescritível – somente se
extingue em casos expressos na lei, mesmo imprescritível, o
possuidor pode alegar usucapião, em defesa ao antigo proprietário –
sumula 237 STF
Objeto: todos os bens que são objeto da propriedade, todas as coisas
corpóreas que se acham no comercio, moveis ou imóveis
Legitimidade: do proprietário – em caso de condômino, cada um
pode reivindicar de terceiro a totalidade do imóvel, não podendo este
opor-lhe, em exceção, o caráter parcial de seu direito
Sucessores: direito hereditário – desde a abertura da sucessão podem
reivindicar os bens que a integram mesmo sem existência formal de
partilha, estando registrado ou não – indispensável que o imóvel
esteja registrado em nome do de cujos – cabe ao cessionário igual
direito
Caracteres da propriedade
Ilimitado: em caso de desmembramento de um ou alguns desses
direitos, nasce o direito real sobre coisa alheia, passando a
propriedade à condição de limitada
Exclusividade: não é possível a propriedade pertencer de forma
exclusiva e simultânea a duas ou mais pessoas – condôminos são
proprietários com exclusividade da sua parte ideal, tratando-se de
divisão abstrata da propriedade
Perpetuidade (ou irrevogável): enquanto viva, a propriedade
permanece nas mãos do proprietário, sendo transferida somente
causa mortis. Excepcionalmente será transferida por negócio jurídico
gratuito ou oneroso
enfiteuse: domínio útil, e não pleno, da coisa, permitida pelo
proprietário a terceiro para que use a coisa e os direitos que produz
(direito de posse, uso e gozo, transmissão possível na herança). O
enfiteuta se comporta como proprietário, possuindo somente o
direito de uso, mediante o pagamento de pensão/foro ao senhorio. É
instituto semelhante ao comodato, não muito utilizado.
Generalidade: o proprietário possui todos os elementos constitutivos,
limitado somente pela regra geral. Permite-se tudo aquilo que não é
proibido.
Absoluto: efeito erga omnes, possibilitando ao proprietário
perseguir a coisa nas mãos de quem quer que a detenha. É o caráter
absoluto que surge com a Revolução Francesa
Elasticidade: condição de que os poderes permanecem nas mãos do
proprietário, ora transferindo e retornando à sua disposição
Função social: se não for atingida haverá desapropriação. Permite a
exceção à propriedade plena e perpétua. O poder público, por
interesse ou necessidade pública, procederá à desapropriação. É o
Direito Administrativo regido pelo princípio da legalidade
administrativa, fazendo-se somente o que é permitido por lei. Inicia-
se com um decreto de desapropriação, declarando e fundamentando
o interesse e necessidade. Da desapropriação haverá indenização
prévia e justa. Não haverá discussão em torno do mérito do ato, no
entanto é possível impugnar o valor da indenização (jamais o de
mercado; o registrado em cartório etc.), que será pago em dinheiro
ou títulos de dívida pública. É possível a nomeação de perito
Ação de desapropriação indireta: casos de expulsão, haverá
indenização. É matéria a ser legislada apenas pela União
Restrição ao direito de propriedade
a) função social
b) direito de vizinhança, urbana ou rural, devendo-se atentar ao uso
nocivo da propriedade
c) cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade e
incomunicabilidade: cláusulas a serem justificadas quando aplicadas.
São elementos, no direito brasileiro, que participam do delinear dos
contornos do direito de propriedade, traçando o seu perfil.
Espécies de propriedade
Plena: aquela em que todos os elementos constitutivos se reúnem na
mão de um só sujeito (ius utendi, ius fruendi, ius abutendi).
Limitada: pesa sobre a propriedade ônus real, p. ex. usufruto,
desmembramento dos direitos elementares do proprietário, ou, ainda,
sendo ela resolúvel. A transferência que se opera não é total,
vinculado com a característica de elasticidade.
Perpétua: duração ilimitada. P. ex. enfiteuse.
Resolúvel/revogável: ocorre a transferência do domínio útil. A
propriedade fica limitada à uma plenitude do direito, não podendo
dela dispor completamente. P. ex. alienação fiduciária, doação com
cláusula de reversão.
Regime de responsabilidade
será determinada nas modalidades contratual ou
extracontratual/aquiliana, geralmente pela guarda da coisa. O
possuidor, geralmente, é o proprietário, devendo proteger e zelar
pela coisa em suas mãos.
Guarda presumida: é a regra, possível de provar a guarda de outra
pessoa, observando-se o causador do dano para se esquivar da
responsabilidade que será deslocada para terceiro. P. ex. comodato,
locação, arrendamento.
Exclusão da responsabilidade: possível de aplicar, p. ex. apartamento
e a responsabilidade daqueles que possuem janela para a rua.
Condomínio: responsabilidade objetiva, possível a ação de regresso.
Obrigação propter rem: obrigação que recai sobre a coisa, p. ex.
IPTU, ITR. É responsabilidade que acompanha a coisa nas mãos de
quem quer que a detenha. Havendo propter rem em contratos, deve-
se obrigar o vendedor a pagá-las. Em hasta pública, deve o credor
quitar a obrigação propter rem, e não o arrematante.
Aquisição de propriedade Imóvel
Bens imóveis são denominados de bens de raiz
Modos de aquisição
a) Usucapião
b) Registro do título
c) Acessão
d) Direito hereditário - o inventario será feito em função do
princípio da continuidade do registro de imóveis, para que o
herdeiro figure como titular do direito de propriedade – aquisição
se dá pelo falecimento do de cujus, considera aberta a sucessão –
o mesmo com a usucapião
Classificação quanto à causa
a) originária: não há transmissão de um sujeito para o outro. Não há
relação causal entre a propriedade adquirida e o estado jurídico
anterior da própria coisa. A transmissão é escoimada de qualquer
limitação ou vício que maculavam a propriedade.
b) derivada: resulta de uma relação negocial entre o anterior
proprietário e o adquirente, havendo transmissão do domínio por
manifestação de vontade. A transmissão é realizada com os mesmos
atributos e limitações anteriores. Eventualmente se sujeita a provar
que o antecessor era dono da coisa adquirida, provando-se a cadeia
dominial.
Classificação quanto ao objeto
a) título singular: seu objeto são bens individualizados, geralmente
por negócio intervivos.
b) título universal: transmissão de um patrimônio integral, sendo
apenas pela modalidade de sucessão hereditária. Se torna sucessor
em todos os direitos reais e processuais, bem como nas obrigações.
Modos peculiares e modos comuns de aquisição da propriedade
O registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis
constitui modo de adquirir a propriedade peculiar aos bens imóveis.
Os modos peculiares aos móveis são:
a) a ocupação; b) a especificação; c) a confusão; d) a comistão; e) a
adjunção; f) a tradição.
São modos comuns de aquisição da propriedade, servindo tanto para
os móveis como para os imóveis:
a) a sucessão; b) a usucapião; c) segundo alguns, a acessão
Usucapião
Também chamada de prescrição aquisitiva, em confronto com a
prescrição extintiva – contem o elemento tempo, influi na aquisição
e na extinção dos direitos
Prescrição aquisitiva — Regulada no direito das coisas, é modo
originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais
suscetíveis de exercício continuado (entre eles, as servidões e o
usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos
requisitos exigidos pela lei.
Prescrição extintiva — É a perda da pretensão e, por conseguinte, da
ação atribuída a um direito, e de toda a sua capacidade defensiva, em
consequência do não uso dela durante determinado espaço de tempo
Não se verifica a sua ocorrência entre cônjuges dentro da constância
do casamento, ascendentes e descendentes durante o poder familiar
etc. Também, não corre a prescrição contra os incapazes.
Fundamento
a) no princípio da utilidade social;
b) na conveniência de se dar segurança e estabilidade à
propriedade; e
c) na vantagem de se consolidarem as aquisições e de se facilitar a
prova do domínio.
Repousa na paz social, estabelece a firmeza da propriedade,
libertando-a de reivindicações inesperadas
Espécies (quadro)
É instituto aplicável a bens móveis e imóveis, pelas seguintes
modalidades:
Usucapião extraordinária
Requisitos: a) posse de 15 anos, b) ânimo de dono, c) contínua,
mansa e pacífica.
Posse trabalho (termo produtivo): posse por 10 anos. Comprovada
por construção de residência ou investimentos de caráter produtivo
ou cultural.
A propriedade adquirida compreende também os direitos reais sobre
a coisa alheia (servidão, enfiteuse, usufruto etc., inclusive a servidão
aparente). Servidão: falha de redação § 1° do art. 1.379: servidão de
prazo de 15 anos e a usucapião de 20 anos.
Usucapião ordinária
Requisitos: a) posse de 10 anos, b) ânimo de dono, c) contínua,
mansa e pacífica, d) justo título, f) boa-fé.
Aquisição onerosa com registro cancelado posteriormente: posse por
5 anos, tendo posse-trabalho ou moradia estabelecida.
Usucapião especial rural (pro labore)
Requisitos: a) não ser proprietário rural ou urbano, b) posse por 5
anos, c) contínua e sem oposição, d) área não superior a 50 hectares,
e) posse-trabalho ou moradia.
Não há, na constituição, delimitação de área mínima. Também não
poderá a posse ser acrescida pela posse de seus antecessores dada a
presença de requisitos personalíssimos incompatíveis com a soma.
É benefício instituído em favor da família.
*PRONAF: à pequena propriedade rural familiar, benefício em que
são estabelecidas linhas de crédito e taxa de juros diferenciada.
Poderá ser regionalizado, federal, estadual e às vezes municipal.
Usucapião especial urbana (familiar/pro moradia)
Requisitos: a) área urbana até 250 m², b) posse por cinco anos, c)
contínua e sem oposição, d) moradia própria ou de sua família, e)
não ser proprietário urbano ou rural.
Não se aplica essa modalidade à posse de terreno urbano sem
construção, bem como aos imóveis públicos, não sendo o direito
reconhecido ao novo possuidor mais de uma vez.
O uso misto da área (comercial e residencial) não impede o
reconhecimento judicial da usucapião especial urbana.
A metragem abrange tanto o terreno como a construção (a
construção não soma a área), ambos não podendo ultrapassar do
máximo permitido. Não é impossível, entretanto, a usucapião de área
destacada superior à metragem desde que possa ser desmembrada.
Em apartamentos, deve ser considerada a área total, e não útil da
unidade autônoma. A regularização da moradia se fará mediante a
planta baixa + memorial descritivo.
Legitimidade: possuidor pessoa física. Pessoa jurídica não possui
família, não podendo usucapir nessa modalidade. Brasileiro nato,
bem como o naturalizado, são partes legítimas, e o estrangeiro se
provada residência no país.
Usucapião urbana individual
ocupações irregulares nos conglomerados urbanos, regularização da
ocupação com instrumentos que podem envolver a legitimação da
posse, a pacificação da sociedade e proporcionando condições de
desenvolvimento saudável via intervenção urbana ao Município.
Regulada pelo Estatuto da Cidade, é lei especial que regula
dispositivo constitucional.
Requisitos: a) área até 250 m², b) posse por 5 anos, c) contínua e sem
oposição, d) uso próprio de domicílio ou de sua família e e)
inexistência de propriedade urbana ou rural.
Herdeiro legítimo: por abertura da sucessão, se já residindo no
imóvel, continua de plano direito na posse do seu antecessor.
Não há necessidade de outorga do cônjuge.
O uso não residencial é vedado, admitindo-se, entretanto, o uso
parcial da área para pequeno comércio.
Usucapião urbana coletiva
Alcance social das áreas urbanas ocupadas por população de baixa
renda, não sendo possível identificar os terrenos individualmente.
Requisitos: a) posse de 5 anos (a partir da vigência do Estatuto da
Cidade), b) área inferior a 250 m² por possuidor e c) ausência de
outra propriedade urbana ou rural.
A finalidade é de formar um condomínio, cabendo frações ideais a
cada condômino, porém certas, tendo-se um caso de litisconsórcio
necessário. Será, assim, legítima para a propositura a associação de
moradores da comunidade.
Prepondera a posse de fins residenciais (pro moradia), não sendo
vedada a finalidade comercial acanhada.
Vias contidas no imóvel passarão para o domínio do município como
bens de uso comum. Simples passagens, porém, não serão assim
consideradas. É possível, ainda, ser considerada como área de
domínio particular comum a todos os possuidores, como uma
servidão.
A sentença atribuirá fração igual a cada possuidor, possível que
exista acordo em sentido contrário.
Usucapião familiar
Requisitos: a) posse direta e exclusiva por 2 anos, b) área de até 250
m², c) copropriedade com ex-cônjuge/companheiro que abandonou o
lar voluntariamente e de forma injustificada, d) fim residencial, f)
ausência de outra propriedade urbana/rural.
É modalidade instituída em favor dos de baixa renda, não sendo
permitida sua concessão por mais de uma vez sobre a mesma pessoa.
Dies a quo: a data de início de fluência do prazo prescricional é a
separação de fato (STJ), acarretando o fim dos deveres do casamento
e caracterizando o abandono voluntário do lar.
Pressuposto
coisa hábil (res habilis) ou suscetível de usucapião - bem suscetível
de prescrição aquisitiva, não abarcando os bens fora do comércio
(naturalmente e legalmente indisponível, bem como por vontade
humana p. ex. cláusula de inalienabilidade) e bens públicos, e às
causas que suspendem/interrompem a prescrição art. 197 e 198 CC.
São, assim, passíveis de usucapião somente os bens de domínio
particular, tanto sobre a propriedade plena como sobre os direitos
reais que dela se desmembram.
posse (possessio) - a posse ad interdicta gera proteção possessória,
mas não dá direito à usucapião. Deve a posse jurídica ser adquirida
de modo justo, sem vícios. A posse viciada poderá se tornar injusta,
passando a ser útil com a cessação da violência e clandestinidade e,
então, surtirá todos os efeitos para usucapião e interditos, começando
a fluir o prazo prescritivo.
A posse ad usucapionem possui os requisitos de ânimo de dono
(atitude ativa do possuidor e atitude passiva do proprietário, Ihering
e Savigny), mansa e pacífica (sem oposição) e contínua (sem
interrupção; é possível acrescer a sua posse com a dos antecessores a
fim de contar o tempo exigido para a usucapião).
decurso do tempo (tempus) - para que a posse se converta em
propriedade deve estar associada ao fator tempo, continuatio
possessionis. O lapso temporal varia para cada espécie de usucapião:
a) extraordinária: 15 anos ou 10 anos se estabelecido moradia
habitual ou posse-trabalho (realização de obras/serviços de caráter
produtivo) e b) ordinária: com justo título e boa-fé em 10 anos ou,
ainda, 5 anos se adquirido onerosamente, transcrito em registro
próprio e posteriormente cancelada, tendo os possuidores
estabelecido moradia ou investimentos de interesse
social/econômico. Deve, assim, a posse ser exercida por esse lapso
temporal de modo contínuo. Conta-se os anos por dias, iniciando-se
a contagem no dia seguinte ao da posse.
justo título (titulus) – somente em caso de usucapião ordinária -
Trata-se do ato formal que seria hábil a transmitir o domínio se a
posse não contivesse nenhum vício impeditivo dessa transmissão. P.
ex. escritura de compra e venda registrada e vendedor que não é o
verdadeiro dono. Provoca a crença de que se tornou o dono, não se
confundindo com o animus domini. Se tratar de título nulo (p. ex.
falta de assinatura do vendedor), não enseja a usucapião ordinária. a
circunstância de poder o possuidor requerer ao juiz que declare a
aquisição da propriedade não transforma a sentença em pressuposto
essencial da prescrição aquisitiva
Boa-fé (fides): possuidor que ignora o vício ou obstáculo que lhe
impede a aquisição da coisa. É requisito apenas da modalidade
ordinária - crença de que legitimamente lhe pertença a coisa,
repousando em erro de fato, desculpável..
a ação de usucapião é de natureza meramente declaratória – o juiz se
limita a declarar uma situação jurídica preexistente
Ação de usucapião
possuidor pode ajuizar ação declaratória no foro da situação do
imóvel, reivindicado o domínio sobre determinado imóvel – precisa
juntar planta da área usucapienda, pode ser substituída por croqui se
houve elementos suficientes para identificação – não prevê
procedimento especial
Legitimidade passiva: aquele em cujo nome estiver registrado o
imóvel; na falta desse registro junta certidão negativa comprobatória
do fato - se estiverem em lugar incerto serão citados por editais, o
mesmo em relação a eventuais interessados
Legitimidade ativa: O espólio do possuidor tem legitimidade para
propor ação de usucapião. A usucapião por condômino é possível,
desde que a posse seja exercida com exclusividade sobre o bem
almejado
Ainda que o imóvel já se ache registrado no Registro de Imóveis em
nome do possuidor, pode ele mover ação de usucapião, máxime se
há dúvida quanto à regularidade de seu título de propriedade.
Valor da causa: o de avaliação da área ou do bem
Intervenção do MP: é obrigatório, sob pena de nulidade
se o imóvel tiver sido transferido a terceiro pelo esbulhador, contra
aquele caberá ação publiciana, uma espécie de reivindicatória sem
título, para poder, assim, ajuizar a ação de usucapião e obter uma
sentença favorável, que lhe servirá de título, malgrado já se tenha
tornado dono desde o momento do exaurimento do lapso
prescricional - sentença de natureza meramente declaratória
Aquisição pelo registo do título
Não basta o contrato, ainda que perfeito e acabado
Apenas pela tradição, se for coisa móvel (CC, art. 1.267); e pelo
registro do título translativo, se for imóvel
Para a transferência do domínio é necessário que o acordo de
vontades entre as partes se complete pelo registro, possuindo
presunção juris tantum (uma vez efetuada a matricula, presume-se
pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se registrou). Não é
apenas um meio de publicidade, mas tradição solene que gera o
direito real para o adquirente.
O registro é base para a organização jurídica da propriedade
brasileira, sendo os atos e fatos acerca da propriedade imóvel alguns
daqueles que, por exigência de lei, devem ser conhecidos por todos.
Princípios:
Publicidade: o registro confere publicidade à transação, valendo
contra terceiros, possível de ser requerida por qualquer do povo.
Força probante (fé-pública): os registros têm força probante,
gozando de presunção de veracidade, juris tantum.
Legalidade: ao oficial do cartório cabe examinar a legalidade e
validade dos títulos apresentados para registro. Tão logo seja
protocolado, faz-se a prenotação.
Suscitação de dúvida (jurisdição voluntária): será apresentada a
dúvida a pedido do interessado e o suscitado terá citado para
impugnar a dúvida – seguirá à oitiva do Ministério Público para,
então, ser prolatada a sentença. Dela será cabível recurso pelo MP ou
terceiro prejudicado endereçado ao Conselho Superior da
Magistratura (7 desembargadores). Da improcedência o oficial não
pode apelar, sendo que a suscitação, se por sua iniciativa, era apenas
o dever do ofício, faltando legítimo interesse em vias recursais.
Procedimento do registro: fazse a prenotação, devendo o oficial
examiná-lo. Se estiver em ordem, será registrado. Havendo
exigência a ser satisfeita, irá indicar por escrito, tendo o interessado
trinta dias para a regularização
Dúvida inversa: não previsto em lei, porém admitido quando o
interessado peticiona a suscitação.
Territorialidade: o registro deve ser efetuado na circunscrição
imobiliária da situação do imóvel. O mesmo não se aplica à
matrícula. Se várias circunscrições dentro de uma mesma comarca,
a lei de organização judiciária que irá determinar em qual delas será
efetuado.
Continuidade: somente é admitido o registro se a pessoa que nele
aparece como alienante é o mesmo que figura como proprietário. É
determinação do imprescindível encadeamento entre assentos
pertinentes a um dado imóvel e às pessoas nele interessadas.
Prioridade: a lei protege quem primeiro registra seu título. Assim,
sendo protocolado em um mesmo dia, prevalece o em primeiro lugar
no protocolo. Fora das formalidades, o interessado tem 30 dias para
atender as exigências, caso em que, não atendidas, será analisado o
título apresentado em segundo lugar.
Especialidade: exigência de minuciosa individualização, no título, do
bem a ser registrado, compreendendo os dados geográficos do
imóvel.
Instância: os registros não serão dados de ofício pelo oficial,
devendo preceder de um requerimento do interessado, escrito ou
verbal, ou, ainda, na modalidade tácita; não é exigência do ofício de
Registro de Imóveis o requerimento expresso
Matricula
É feita somente por ocasião do primeiro registro do título, após a
vigência da atual LRP. Destinase a individualizar os imóveis. O
número de matrícula sempre os acompanhará. As alienações
posteriores serão registradas na mesma matrícula.
Registro: Sucede à matrícula. É o ato que efetivamente acarreta a
transferência da propriedade. O número inicial da matrícula é
mantida, mas os subsequentes registros receberão numerações
diferentes, em ordem cronológica, vinculados ao número da
matrícula-base.
Averbação: É qualquer anotação feita à margem de um registro, para
indicar as alterações ocorridas no imóvel
Ratificação: É admissível a retificação do registro quando há
inexatidão nos lançamentos, isto é, “se o teor do registro de imóveis
não exprimir a verdade” (CC, art. 1.247; LRP, art. 212). A retificação
pode ser feita extrajudicialmente quando não afete direito de
terceiros.
Acessão
É modo originário de aquisição da propriedade, criado por lei, em
virtude do qual tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo
ao seu proprietário
a) Acessões físicas ou naturais (constituem fenômenos naturais e
acessões de imóvel a imóvel):
formação de ilhas pelo acúmulo natural de areia e materiais levados
pela correnteza e ocorre de acordo com sua situação ou posição no
leito dos rios (CC, art. 1.249);
aluvião é o aumento insensível que o rio anexa às terras, tão
vagarosamente que seria impossível, em dado momento, apreciar a
quantidade acrescida. Esses acréscimos pertencem aos donos dos
terrenos marginais, segundo a regra de que o acessório segue o
principal (CC, art. 1.250);
avulsão quando a força súbita da corrente arranca uma parte
considerável de um prédio, arrojando-a sobre outro (art. 1.251);
abandono de álveo, que é a superfície que as águas cobrem sem
transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto. O álveo
abandonado de rio público ou particular pertence aos proprietários
ribeirinhos das duas margens, na proporção das testadas, até a linha
mediana daquele (art. 1.252).
b) Acessões industriais
como construções e plantações são chamadas, derivam de um
comportamento ativo do homem. presunção de que toda construção
ou plantação existente em um terreno foi feita pelo proprietário e à
sua custa. É presunção vencível, admitindo prova contrária (CC, art.
1.253). A presunção se ilide nas hipóteses mencionadas nos arts.
1.245 e s.
Aquisição da propriedade móvel
Ocupação
tomada de posse de coisa sem dono, com ânimo de se tornar
proprietário. É instituto de aplicação restrita às coisas de ninguém
(res nullis) ou as coisas abandonadas (res derelicta) - o abandono não
é presumido, devendo restar clara a sua vontade.
Achado do tesouro
Regulamenta o depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo
dono não haja memória. Não mais assim se considera se encontrar o
dono. Encontrado por terceiro casualmente, serão rateados o
montante com o proprietário do prédio. Se somente pelo
proprietário, a ele caberá o montante; assim como se encontrado por
terceiro não autorizado.
Tradição
entrega da coisa do alienante ao adquirente com a intenção de
transferir o domínio e complementar o contrato. Poderá se dar nas
modalidades real, simbólica ou ficta.
Constituto possessório: tradição ficta.
O alienante conserva a coisa em sua posse. Ex. locador e locatário.
Traditio brevi manu: o adquirente já tinha a coisa em sua posse, que
por negócio torna-se sua propriedade.
Traditio longa manu: é considerado imitido na posse a partir do
momento que o bem é colocado à sua disposição.
Especificação
É modo de aquisição a partir de um objeto criado sobre uma
determinada obra-prima, não se podendo restitui-la ao seu status quo
ante. P. ex. escultor em mármore alheio, produção de álcool de cana-
de-açúcar que não o pertence.
Confusão, comistão e adjunção
Confusão: a mistura de coisas líquidas.
Comistão: é a mistura de coisas sólidas.
Adjunção: é a mistura de coisas que formam um todo. São institutos
que recebem o mesmo tratamento pelo direito das coisas.
Coisa divisa: possível a separação sem deterioração da obra-prima,
continuam a pertencer aos donos.
Coisa indivisa: a nova espécie pertence aos donos da matéria-prima
de modo proporcional ao valor de seu material utilizado.
Coisa principal e acessórios: é proprietário da nova espécie o dono
da coisa principal, devendo indenizar os demais.
Descoberta
A rigor não é modo de aquisição de propriedade; o descobridor tem a
obrigação de restituir a coisa perdida. Tal obrigação decorre do fato
de a coisa estar apenas perdida e não abandonada.
Essa obrigação somente surge se se apropriar da coisa perdida,
devendo, assim entregá-la à autoridade ou ao seu dono dentro de 15
dias. Deverá, ainda, tomar os cuidados necessários para conservação,
respondendo pelos prejuízos caso tenha procedido com dolo.
A autoridade comunicará a imprensa e demais meios, expedindo
edital. Tem o dono o prazo de 60 dias para se apresentar e comprovar
a propriedade, caso em que, não aparecendo, será a coisa vendida em
hasta pública. Será abatido do valor o achádego e as devidas
indenizações; o valor restante é de faculdade do Município em
manter ou abandonar.
Achádego: ao descobridor é assegurada uma recompensa (5% do
valor do bem), bem como será ele indenizado pelas despesas
necessárias de conservação e transporte comprovadas. É recompensa
apenas na hipótese de o dono tiver interesse em ter a coisa de volta.
Sem interesse, torna-se a coisa perdida uma coisa abandonada e se
operando a ocupação.
Perda da propriedade
O direito, se perpétuo, só poderá ser perdido se: a) pela vontade do
dono (alienação, renúncia, abandono); ou por alguma causa legal,
como o perecimento, a usucapião, a desapropriação etc.
O não uso (sem abandono) não causa perda, se não foi usucapido por
outro, ainda que se passem mais de 15 anos
Modos voluntários de perda da propriedade: alienação, renúncia e
abandono.
Modos involuntários: o perecimento e a desapropriação.
Voluntária: como a dação em pagamento;
Compulsória: como a arrematação; e
Ato potestativo: que independe da vontade do proprietário, como se
dá com o exercício do direito de retrovenda (CC, art. 505).
Além das causas consideradas neste Código, perdese a propriedade:
Alienação: todo negócio jurídico bilateral pelo qual o titular
transfere a propriedade a outra pessoa. A título gratuito ou oneroso,
voluntário ou compulsório. Seus efeitos dependem do registro do
título transmissivo.
Renúncia: ato unilateral em que o titular abre mão de seus direitos,
de forma expressa. O ato enunciativo de imóvel deve ser registrado
em Registro de Imóveis, dependendo de uma escritura pública se
ultrapassar em 30x o salário-mínimo. Em renúncia à sucessão já
aberta depende de instrumento público ou termo nos autos.
Abandono: é ato unilateral em que renuncia os seus direitos sem
manifestação expressa. Depende, assim, da configuração de sua
intenção de abandonar, não a caracterizando a mera negligência. A
partir de então pode terceiro se apossar, exceto se arrecadado como
coisa vaga pela autoridade.
Presunção absoluta: de plano quando o proprietário deixa de cumprir
com seus ônus fiscais.
Coisa vaga: é assim determinada a coisa pela autoridade,
permanecendo como coisa de ninguém por 3 anos, prazo em que o
proprietário pode se arrepender.
Perecimento: em regra decorre de ato involuntário, ocasionando na
perda do objeto.
Desapropriação: é modo involuntário da perda do domínio em que,
fundada na necessidade/utilidade pública ou interesse social, a
Administração obriga o titular do bem a se desfazer deste mediante
justa e prévia indenização.
Pressupostos: a) necessidade pública (indispensável para a solução
de um determinado problema) b) utilidade pública (conveniente à
administração) ou c) interesse social (solução de problema coletivo).
Todas as justificativas se condensam no conceito de utilidade
pública. d) indenização prévia e justa, em dinheiro, englobando os
lucros cessantes, juros de mora e compensatórios, salário de peritos
etc.
Objeto: a princípio todos bens e direitos patrimoniais, na totalidade
ou em parte. Restam excluídos os direitos personalíssimos intuitu
personae, e a moeda corrente do país. Decreto: deve o caso concreto
preceder de um decreto da autoridade competente que declare a
utilidade pública dos bens. Do decreto possui um prazo de 5 anos
para a instauração do processo expropriatório, caso em que caducará,
e somente depois de 1 ano poderá ser objeto de novo decreto. É, no
entanto, somente a partir do pagamento da indenização que estará
munido do mandado de imissão de posse.
Requisição
Casos de perigo público iminente, devendo ser indenizado pela
Administração em ocorrência de danos ao bem.
Direito de vizinhança
O direito de propriedade sofre restrição ao seu exercício imposta
pelo interesse coletivo e individual. São regras que se destinam a
evitar conflitos de interesse entre proprietários de prédios contíguos.
É limitação que deriva de lei, e estabelece direitos e deveres
recíprocos entre os proprietários, dispensando registro e bastando a
contiguidade, tratando-se de obrigação propter rem ou ambulatória
(acompanham a coisa, vinculando os confinantes), permitindo ou se
abstendo da prática de determinados atos.
Servidões: com ele não se confunde, resultando da vontade da parte
ou usucapião, sendo direito real sobre coisa alheia, dependendo
obrigatoriamente de registro.
Uso anormal da propriedade
Interferências e atos prejudiciais à segurança, sossego e saúde.
Atos ilegais: atos ilícitos que obrigam a composição do dano.
Atos abusivos: prejudica o vizinho embora o causador do incômodo
tenha se mantido nos limites de sua propriedade. São assim
considerados os atos com propósito de prejudicar o vizinho ou ainda
o exercício irregular do seu direito.
Teoria do abuso do direito: são ilícitos os atos praticados no
exercício irregular de um direito.
Atos lesivos: embora não seja uso anormal da propriedade, por vezes
até autorizado pela propriedade, causa um dano ao vizinho.
São, assim, todos aqueles em desacordo com a finalidade econômica
ou social, boa-fé ou bons costumes. É toda a exorbitância suscetível
de ser remediada, mas que não foi.
Critério de aferição:
a) extensão do dano/incômodo (possui os vizinhos a obrigação de
suportar certos incômodos toleráveis, mas não aqueles em excesso),
b) zona do conflito, usos e costumes do local (é o exemplo de zona
mista, residencial, comercial ou industrial),
c) anterioridade da posse (teoria da pré-ocupação: o que
primeiramente se instala estabelece a sua destinação. Não é, no
entanto, aplicada a todos os casos).
Solução para a composição dos conflitos
Se compreende toda a extensão em que o ato praticado possa se
propagar de modo nocivo, além dos confinantes.
Incomodo tolerável: não há solução a ser oferecida pelo magistrado.
Incômodo intolerável: o juiz determinará o retorno às proporções
normais, ou, se não possível a cessação da atividade da indústria p.
ex. ou, não sendo possível em razão de atividade de interesse social,
será determinada a obrigação de indenizar o vizinho, se tratando do
princípio da supremacia do interesse público sobre o privado. O
montante é determinado a partir da depreciação sofrida pelo imóvel.
É regra em sintonia dos princípios constitucionais da intimidade,
inviolabilidade da vida privada e a proteção ao meio ambiente.
Também se permite a legitimidade ao Município no exercício do
zelo da segurança do povo.
Ação cominatória: via apropriada para a tutela dos seus direitos
prejudicados pelo incômodo intolerável. Será imposto ao réu a
obrigação de se abster da prática ou de tomar medidas para a
redução do incômodo. Consumado um dano, será possível a ação de
ressarcimento.
Caução de dano infecto: frente ao uso anormal da propriedade, o
vizinho ameaçado poderá exigir caução pelo dano iminente. P. ex.
ameaça de desabamento quando obrigado o vizinho a aceitar a
passagem de tubulação/outras formas.
Árvores limítrofes
Aquelas que estiverem na divisa são alvos de presunção de
condomínio, juris tantum, sendo comum a ambos.
Frutos: os que caírem naturalmente pertencem ao dono do solo onde
tombarem se de propriedade particular, exceção do acessório segue o
principal. Se em propriedade pública, será dono o proprietário do
prédio. Para se colher deverá requerer o consentimento do
confinante. Autotutela: ramos e raízes ultrapassando a divisória
poderão ser podados sem indenização ou notificação prévia, se
tratando de justiça privada. Do mesmo modo poderão fazê-lo, sem
qualquer indenização, a municipalidade ou empresa fornecedora de
energia elétrica.
Passagem forçada
Possui fundamento em que o imóvel cravado não pode deixar de ser
explorado por falta de comunicação com a via pública. Atente-se que
o encravamento deve ser natural e absoluto, não se atendendo a mera
comodidade. Assim, aquele que vende parte do terreno e persegue a
passagem forçada tentará reaver o imóvel, não lhe sendo permitido.
Perda da passagem: o não uso acarreta a perda da passagem,
devendo ser pleiteada novamente sob nova indenização a ser
arbitrada. Pluralidade de imóveis: o juiz designará a passagem sobre
aquele que sofrerá menor dano com o encargo.
Extinção da passagem: a limitação somente se justifica pela
necessidade imperiosa do vizinho, a ponto que, aberta uma estrada
pública em seu acesso, a passagem forçada não possui mais
justificativa. Servidão de passagem: com o instituto não se confunde,
sendo direito real sobre coisa alheia que advém de um contrato,
enquanto a passagem forçada é pertencente ao direito de vizinhança,
decorrendo da lei imperativa.
Passagem de cabos e tubulações
É o proprietário obrigado a tolerar, por serviços de utilidade pública,
a passagem em seu imóvel de cabos, tubulações e demais condutos
subterrâneos mediante justa indenização (na medida da
desvalorização) quando de outro modo for excessivamente oneroso.
Atente-se que não é qualquer serviço que autoriza a passagem,
devendo ainda ser observado, quando da instalação, o critério da
menor onerosidade.
Remoção/outro local: entendendo o proprietário ser mais
conveniente outro local para os aparelhos, poderá fazê-lo por sua
conta e despesas. Grave risco: havendo serviço perigoso, pode o
proprietário exigir obras de segurança quando da instalação.
Águas
É assegurado o direito à servidão de aqueduto, implicando em
restrição ao direito de propriedade em favor do vizinho.
Indenização: será devido ao proprietário indenização do prejuízo
com a construção.
Construção: poderá o proprietário exigir que seja feita subterrânea,
devendo ser feita de modo a causar o menor prejuízo possível.
Servidão das águas supérfluas: o prédio inferior pode adquirir as
sobras de águas nascentes e as pluviais (chuva). É vedado, assim, o
desvio do curso natural das águas remanescentes. Essas águas são
coisas sem dono, sendo recebidas das sobras que não fora captada, se
houverem. É o proprietário de prédio inferior, na realidade, obrigado
a receber essas águas, não podendo forçar obras de canalização pelo
dono do prédio superior, vedadas as obras que embaracem seu fluxo
total.
Águas artificiais: aquelas que não decorrem de nascentes ou fluviais
(p. ex. poço artesiano) não obrigam o proprietário inferior a suportar
as interferências, podendo exigir o desvio do fluxo ou indenização
dos prejuízos. Da indenização será deduzido o valor do eventual
benefício obtido.
Poluição: o poluidor das águas indispensáveis aos imóveis inferiores
fica obrigado a recuperá-las ou, se impossível, o pagamento de
indenização. Represamento: o exercício do direito de represar a água
não poderá, na obra, prejudicar os vizinhos. Havendo, será ele
indenizado, deduzido o eventual benefício obtido. É aplicação de
regra de equidade.
Limites entre prédios e o direito de tapagem
A demarcação dos limites entre os prédios, quando caso de confusão
de limites na linha divisória, será procedida mediante ação
demarcatória, caracterizada pelo rateio das despesas entre os
interessados. É a actio finium regundorum. Não deve ser confundida
com as possessórias ou reivindicatórias, onde se pretende a
restituição de áreas invadidas ou usurpadas.
Critério de demarcação:
a) posse justa: a princípio se leva em conta os títulos dominiais, e se
incapazes de provar, pelo critério da
b) posse, e, se ainda obscura, se procederá a
c) adjudicação com justa indenização ao outro confinante. Meios de
separação do terreno: é presunção juris tantum de pertencer a ambos
os confinantes, tudo aquilo que sirva para separar os terrenos,
espécies:
a) tapume comum: destinados a impedir a passagem de animais de
grande porte, se entende como obrigatória a participação do vizinho
nas despesas a ser realizada em conformidade com as posturas
municipais e os costumes.
B) tapume especial: é aquele destinado a vedar a passagem de
animais de pequeno porte, sendo que a sua obra cabe unicamente ao
interessado que provocou a sua necessidade.
Direito de construir (mais leitura de artigos)
O direito de construir é emanação do direito de propriedade, sendo,
no entanto, condicionada a outros valores em prol da harmonia
social, prevalecendo os princípios gerais disciplinadores da função
social da propriedade. São, assim, as limitações de ordem pública
(plano diretor/lei de diretrizes da cidade e estatuto da cidade, norma
federal de eficácia contida) e as de direito privado (restrições de
vizinhança em leis civis ou de convenções particulares).
Ação demolitória: visa a demolição de prédio em ruína ou em
desacordo com as prescrições da lei civil. Poderá ser cumulada com
ação de indenização ou caução de dano infecto. Nem sempre será
demolida; casos em que mediante reparos poderá permanecer ilesa.
Ação de indenização: bastam para sua obtenção, a prova do dano e
do nexo causal, sendo caso de responsabilidade objetiva em que se
sujeitam o construtor e o proprietário, solidariamente. Permite-se
ação regressiva entre eles.
Ação cominatória: é alternativa cabível em casos de nunciação de
obra nova, caução de dano infecto, possessórias etc.
Devassamento: construção que perturba o recato e a privacidade
familiar. É servidão negativa;
a) janelas a não menos que um metro e meio da divisória dos lotes,
permitidas as aberturas de 10cm x 20cm a mais de 2 metros de altura
do piso. Na zona rural deve ser 3 metros da linha divisória. Desde
que haja um muro alto, a jurisprudência aceita a janela a menos que
isso, bem como portas, também a janela que, pelo material, não
permitir o devassamento. Poderão ser levantados pelo vizinho
edificações, no caso de vãos e aberturas para luz, ainda que vede a
sua claridade.
B) pode o proprietário construir parede divisória até meia espessura
no terreno vizinho, podendo exigir metade do valor se o vizinho for
utilizá-la. Se além de meia parede, será embargada a obra ou
convertida em indenização. Ultrapassado o prazo da propositura, não
poderá impedir o escoamento de águas/goteiras que implique
prejuízo.
Prazo: a contar da conclusão da obra, tem o vizinho prejudicado ano
e dia para exigir que a obra seja desfeita, cabendo demolitória ou
negatória. Ultrapassado, presume-se a sua concessão e não mais se
permite a demolição ou ação negatória, constituída a servidão.
Águas e beirais
É vedado construir de modo que o beiral do telhado despeje água
sobre o vizinho. É proibição do estilicídio (despejo de águas por
gotas). O proprietário é obrigado somente a receber as águas naturais
que corram para o seu prédio, não as artificiais. É regulamento
constante, também, no Código de Águas.
Paredes divisórias
É facultado ao proprietário assentar a meia parede somente no seu
terreno, bem como assentar até a metade do terreno vizinho, caso em
que poderá cobrar metade do valor. Poderá o vizinho utilizar a meia
parede, caso em que deverá pagar metade do valor. Enquanto não
utilizar, poderá, entretanto, adquirir meação. Ainda, a sua utilização
depende de não colocar em risco a segurança ou separação dos
prédios, devendo avisar previamente.
Servidão de meter trave (de tigni immittendi): hipótese de prédio
urbano sujeito a alinhamento, caso em que será embolsado metade
do valor da meia parede e do chão correspondente. Condomínio de
paredes divisórias: cada condômino deverá utilizar até a metade da
espessura, não colocando em risco a segurança ou separação dos
prédios, sempre comunicando as obras que pretende. A qualquer
deles é permitido altear a parede, ou reconstruí-la, para suportar o
alteamento, arcando com as despesas ou, se adquirida meação, ratear Ação demolitória: a violação das regras serve de fundamento para a
o custo. sua propositura, ficando obrigado a demolir as construções e
devendo responder por perdas e danos.
Uso do prédio vizinho
Mediante aviso prévio, é o proprietário obrigado a tolerar que o
vizinho entre em seu prédio quando
indispensável a obras ou limpeza da casa/muro divisório, ou para
apoderar-se de coisas suas, caso em que pode impedir sua entrada
depois de entregues.
É regra meramente exemplificativa, podendo aplicar-se a outras
hipóteses em que fique demonstrada a necessidade de ingresso no
prédio vizinho. Do exercício desse direito, em havendo algum dano,
será ressarcido.
Demais restrições ao direito de construir
Qualquer obra realizada com infração à lei pode ser embargada,
inclusive com indenização se provado o seu prejuízo.
Parede divisória: é ilícito encostar a ela aparelhos suscetíveis de
infiltrações/interferências prejudiciais. Admite-se, no entanto, as
chaminés ordinárias e fogões de cozinha.
Construções poluentes: é, do mesmo modo, vedada a construção que
é capaz de poluir ou inutilizar o uso ordinário de águas a elas
preexistentes, bem como aquelas que tirem a água indispensável das
necessidades normais de poço ou nascente de outros.
Obras de proteção: é direito do vizinho em se ver acautelado de
possíveis desmoronamentos que comprometam a sua segurança,
quando executada obra pelo proprietário.