DIREITO CIVIL

Diogo Durigon
AULA 04. DIREITO DAS COISAS

SUMÁRIO
01. DIREITO DAS COISAS ................................................................................................................................. 3
02. AÇÕES DE PROTEÇÃO POSSESSÓRIA ........................................................................................ 19
03. AÇÃO DE DIVISÃO E DEMARCAÇÃO DE TERRAS.................................................................22
04. AÇÃO REIVINDICATÓRIA..................................................................................................................... 24
05. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE ...........................................................................................................27
06. PROPRIEDADE.............................................................................................................................................31
07. AÇÃO DE USUCAPIÃO........................................................................................................................... 42
08. DIREITO DE VIZINHANÇA ................................................................................................................... 44
09. NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA .......................................................................................................... 45
10. CONDOMÍNIO .............................................................................................................................................. 46
11. CONDOMÍNIO DE LOTES .........................................................................................................................51
12.CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE......................................................................................51
13. FUNDO DE INVESTIMENTO................................................................................................................. 62
14. PROPRIEDADE RESOLÚVEL .............................................................................................................. 63
15. SERVIDÕES .................................................................................................................................................... 64
16. AÇÃO CONFESSÓRIA .............................................................................................................................. 67
17. AÇÃO NEGATÓRIA .................................................................................................................................... 68
18. USUFRUTO ..................................................................................................................................................... 69
19. DIREITO DE USO ........................................................................................................................................ 74
20. DIREITO DE SUPERFICIE ..................................................................................................................... 77
21. DIREITO DE LAGE ...................................................................................................................................... 79
22. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO ......................................................................................................... 81
23. PROMESSA DE COMPRA E VENDA............................................................................................... 82
24. AÇÃO DE AJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ................................................................................... 82
25. DIREITO DE AUTOR ................................................................................................................................. 84
26. DIREITOS REAIS DE GARANTIA ....................................................................................................... 85
27. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ........................................................................................................ 97
28. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO......................................................................................... 98
29. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO DE COISAS ......................................................................... 99
 01. DIREITO DAS COISAS

1.1 Bem jurídico

Patrimonial: É tudo que seja útil, raro e apropriável, por isso, possua valor
econômico.
Não Patrimonial: São os direitos da personalidade, como honra, liberdade, que
não possuem valor econômico, mas podem gerar indenização, ou seja, podem ser
avaliados economicamente.

1.2 Bem imóvel

Art. 79 CC: “São bens imóveis o solo e tudo o quanto se lhe incorporar natural ou
artificialmente.”

Art. 80 e 81, ambos também, do CC também relacionam tipos de bens imóveis.

▪ Sucessão aberta (incluindo móveis).
▪ Edificações deslocadas do solo.
▪ Materiais separados do prédio, mas que serão reempregados no mesmo.

a) Espécies de bens imóveis

Bens imóveis por sua natureza: abrange o solo com sua superfície, os seus
acessórios e adjacências naturais, compreendendo as árvores e frutos pendentes,
o espaço aéreo e o subsolo.
Bens imóveis por acessão física artificial: inclui tudo aquilo que o homem
incorporar permanentemente ao solo, como a semente lançada à terra, os edifícios
e construções, de modo que não se possa retirar sem destruição, modificação,
fratura ou dano.
Bens imóveis por acessão intelectual: são todas as coisas móveis que o
proprietário do imóvel mantiver, intencionalmente, empregadas em sua
exploração industrial, aformoseamento ou comodidade.
Bens imóveis por determinação legal: são direitos reais sobre imóveis
(usufruto, uso, habitação, enfiteuse, anticrese, servidão predial), inclusive o penhor
agrícola e as ações que o asseguram; apólices da dívida pública oneradas com a
cláusula de inalienabilidade, decorrente de doação ou de testamento; o direito à
sucessão aberta, ainda que a herança só seja formada de bens móveis.

1.3 Bens móveis

Para o NCC, (art. 82): são móveis os bens suscetíveis de movimento próprio, ou
remoção por força alheia, sem alteração da substância ou da destinação
econômico-social.
Segundo Diniz: são “os que, sem deterioração na substância ou na forma, podem
ser transportados de um lugar para outro, por força própria ou estranha”.
Consideram-se, ainda, como bens móveis (art. 83 e 84 do Código Civil): a) as
energias que tenham valor econômico; b) Os direitos reais sobre objetos móveis e
ações correspondentes; c) Os direitos pessoais de caráter patrimonial e as
respectivas ações; d) Materiais destinados à construção antes de seu emprego e
aquele originário de demolição.

1.4 Classificação bens

Fungíveis: são aqueles bens que podem ser substituídos por outros da mesma
espécie, qualidade e quantidade.
Infungíveis: não admitem substituição.
Consumíveis: são os bens móveis cujo uso importa na destruição imediata da
própria substância.
Inconsumíveis: permanecem após a fruição.
Divisíveis: são aqueles bens que podem ser fracionados sem alteração na sua
substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam.
Os bens naturalmente divisíveis podem tornar-se indivisíveis por determinação
legal ou vontade das partes.
Singulares: são os bens que, embora reunidos, se consideram de per si,
independentemente dos demais;
Universalidade de fato: a pluralidade de bens singulares, que pertinentes à
mesma pessoa, tenham destinação unitária;
Universalidade de direito: é considerado o complexo de relações jurídicas de
uma pessoa, dotadas de valor econômico.
 Principal: é o bem que existe sobre si, abstrata ou concretamente;
Acessório: é aquele cuja existência supõe a do principal;
Os negócios jurídicos que dizem respeito ao bem principal, não atingem as
pertenças, salvo se estipulado por lei, vontade das partes ou das circunstâncias do
caso.
Pertenças: são bens acessórios, não ligados ao principal, mas que se destinam
ao uso, serviço ou aformoseamento do bem principal. Exemplo: trator em relação à
fazenda; móveis em relação à casa.
Os frutos e produtos podem ser objeto de negócio jurídico, apesar de ainda não
separados do bem principal.
As benfeitorias podem ser voluptuárias, (mero deleite) úteis (aumentam ou
facilitam o uso) ou necessárias (conservar o bem ou evitar que se deteriore);
São públicos: os de propriedade das pessoas jurídicas de direito público;
▪ Uso comum do povo (rios, mares estradas..)
▪ Uso especial (edifícios... destinados à serviços e estabelecimentos públicos);
▪ Os dominicais: não estão destinados nem a uma finalidade comum e nem a uma
especial.
“Constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto
de direito pessoal ou real, de cada uma dessas entidades” (art. 99, III do CC) – ex.:
terras devolutas

São privados: os de propriedade das pessoas físicas ou jurídicas de direito

privado.
Considerações: art. 100,101 e 102.
Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis,
enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a Lei determinar;
Os bens dominicais podem ser alienados, observadas as exigências legais;
O uso comum dos bens públicos pode ser gratuito ou retribuído, conforme
determinação legal.
 1.5 Direitos Reais
São direitos que afetam a coisa de forma direta e imediata, seja sob alguns
aspectos, ou mesmo sobre todos os aspectos e a segue em poder de quem quer
que a detenha.
É o vínculo jurídico que se cria entre a pessoa titular do direito real e a coisa.

PRINCIPAIS ATRIBUTOS DOS DIREITOS REAIS

Eficácia Erga Omnes;
Direito a ação real.
Direito de sequela.

1.6 Direito Pessoal

Vínculo jurídico formado entre duas ou mais pessoas.
Estabelece relação inter pars.
Decorre de: negócio jurídico, lei ou ato ilícito.
É o que depende de uma obrigação do devedor.
É oponível somente contra certas pessoas (sujeito passivo), em razão da vontade
externada (unilateral e bilateralmente), por ato ilícito (186 e 927 do CC) ou por
determinação legal (ex. Alimentos).

DIREITOS PESSOAIS (Jus ad rem) DIREITOS REAIS (Jus in re)

Incidem sobre a pessoa
Ação contra o individuo
Objeto: prestação
Relativo: inter partes
Gozo: exige intermediário
Transitório
Extingue-se pela inércia
Exemplo: compra de um objeto móvel
Incidem sobre a coisa
Ação contra quem detiver a coisa
Objeto: a coisa
Absoluto: erga omnes
Gozo: direto pelo titular
Permanente
Conserva-se até situação contrária em
favor de outrem (sequela, abandono)
Exemplo: compra de imóvel
 1.7 Características dos direitos reais
a) Direito de sequela
É o vínculo de subordinação da coisa e da pessoa. Esse vínculo vem alicerçado
em dois princípios:
a) Princípio da aderência: segundo o qual o titular do direito real pode ir atrás
do bem aonde quer que ele se encontre (princípio positivo);
b) Princípio da ambulatoriedade: segundo o qual todos os ônus da coisa (ex.
tributos, despesas condominais) a acompanham (princípio negativo).

b) Privilégio
O crédito real não se submete à divisão, tendo em vista a existência de ordem
entre os credores. Aquele que primeiro apresentar o crédito será o credor
privilegiado.

c) Prescrição aquisitiva
Somente no direito real a passagem do tempo poderá gerar aquisição de
direitos.

d) Bem certo, determinado e existente

Em decorrência do princípio da veracidade registral, o bem deve ter
características de certo, determinado e existente.
Ver: ações de retificação imobiliária.

1.8 Princípios caracterizadores dos direitos reais

a) da aderência ou especialização: vínculo sujeito/coisa.
b) do absolutismo: eficácia erga omnes.
c) da publicidade: transcrição + tradição.
d) da taxatividade: elenco de direitos reais limitado e taxativo – numerus clausus
(direito obrigacional – numerus apertus).
e) da tipificação: tipos legais.
f) da perpetuidade: perda apenas por fator externo – mantem-se mesmo pelo
não uso.
 g) da exclusividade: absorve apenas um direito real .
h) do desmembramento: direitos reais sobre coisas alheias afastam-se do
direito matriz.

1.9 Classificação dos direitos reais (1ª classificação)

a) Direito real sobre coisa própria
O único direito real sobre coisa própria é a propriedade, que confere o título de
dono ou domínio. Normalmente, a propriedade é ilimitada ou plena, conferindo
poderes de uso, gozo, posse, reivindicação e disposição.

b) Direito real sobre coisa alheia

É o desmembramento do direito real sobre coisa própria. Poderá somente ser
temporário, visto que, dentro do princípio da elasticidade, a coisa tende a voltar à
situação original, que é a propriedade plena. Divide-se em três grupos:
Direito real de fruição: é o desmembramento em relação ao uso da coisa. Pode
ser enfiteuse, servidão, usufruto, uso e habitação.

c) Direito real de garantia

É o desmembramento em relação à disposição da coisa (limita o direito de dispor
da coisa). Se não cumprida a obrigação principal, o credor irá dispor da coisa. Pode
ser hipoteca, penhor e anticrese.

d) Direito real de aquisição

É o desmembramento do direito de aquisição. O titular transmite a propriedade
para terceiros, paulatinamente. Pode ser compromisso irretratável de compra e
venda, e alienação fiduciária em garantia.

1.10 Classificação dos direitos reais (2ª classificação)

a) Direito de posse, uso, gozo e disposição: propriedade.
b) Exteriorização do domínio: posse.
c) Direito de posse, uso, gozo e disposição sujeitos à restrição oriunda de
direito alheio: enfiteuse.
 d) Direitos reais de garantia: penhor, hipoteca e alienação fiduciária.
e) Direito real de aquisição: promessa irrevogável de venda.
f) Direito de usar e gozar do bem sem disposição: usufruto e anticrese.
g) Direito limitado a certas utilidades do bem: servidão, uso e habitação.

1.11 Posse, propriedade e detenção

O Poder que o homem exerce sobre a coisa pode derivar de uma:
SITUAÇÃO JURÍDICA:

1.1 DIREITO REAL SOBRE COISA PRÓPRIA (art. 1228)

a) Propriedade; b) Domínio

1.2 DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA (1225)

a) superfície; b) servidão; c) usufruto; d) uso; e) habitação; f) promitente
comprador;

1.3 DIREITOS REAIS DE GARANTIA

a) penhor; b) hipoteca; c) anticrese; d) alienação fiduciária.

2. SITUAÇÃO DE FATO:
2.1 Posse
2.2 Detenção

DISTINÇÃO: PROPRIEDADE X DOMÍNIO

PROPRIEDADE
É gênero do qual domínio é espécie.
É a titularidade tanto de coisas corpóreas como incorpóreas.

DOMÍNIO
É espécie do gênero propriedade.
É a titularidade somente de coisas corpóreas.
Relação com registro.
 DISTINÇÃO: POSSE X DETENÇÃO
POSSE
Art.1196 do CC.
Relação de fato entre o sujeito e a coisa .
Estado de aparência com efeitos jurídicos.
Exteriorização do domínio.

DETENÇÃO
Art. 1198 do CC.
Relação de fato entre o sujeito e a coisa.
Estado de aparência sem efeitos jurídicos.
Conservação da posse em nome de outrem ou em cumprimento de ordens ou
instruções. Ex. Caseiro.

HIERARQUIA DAS RELAÇÕES JURÍDICAS ENTRE A PESSOA E A COISA:

1
Propriedade 2 Posse; 3 Detenção.
ou domínio;

1.12 Função social da propriedade

Segundo Teori Albino Zavascki: (...) por função social da propriedade há de se
entender o princípio que diz respeito à utilização dos bens, e não à sua titularidade
jurídica, a significar que sua força normativa ocorre independentemente da
específica consideração de quem detenha o título jurídico de proprietário.”
Nesse passo, segundo a Constituição Federal de 1988, temos função social:
PROPRIEDADE URBANA: (Art. 182 da CF) – “quando atende às exigências
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.”
PROPRIEDADE RURAL: (art.186 da CF): “quando atende, simultaneamente,
segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, os seguintes requisitos:
I – Aproveitamento racional e adequado;
 II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio
ambiente;
III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV – exploração que favoreça o bem estar dos proprietários e dos trabalhadores.

1.13 Função social da posse

A lei, em especial o CC, dá especial proteção à posse que se traduz em
TRABALHO e MORADIA.
A valorização da posse pelo direito brasileiro provém já do Código Civil de 1916,
através da viabilidade da conquista da propriedade em razão do exercício da posse.
Ex. Usucapião, art. 1238, parágrafo único, 1239, 1240, 1242, parágrafo único.
Nesse passo, a posse se reverte em instrumento de efetivação da função social
da propriedade, pois através do aproveitamento de determinado bem, para o
trabalho, moradia ou exploração comercial, viabiliza a obtenção da propriedade.

1.14 Posse
Posse: exercício de fato sobre determinado bem;
Propriedade: situação jurídica envolvendo determinado bem;
Objetivamente, não se enquadra nem como direito pessoal, nem como direito
real.

TEORIA SUBJETIVA – Fréderic Charles Savigny

Representa o poder exercido sobre a coisa com a intenção de tê-la para si.
Requer: corpus (detenção física do bem) + animus (vontade de ter a coisa como
sua).

TEORIA OBJETIVA – Rudolf Von Jhering

Posse é exercício de fato dos poderes sobre a coisa.
Requer apenas corpus.
Para Jhering, corpus é o exercício de fato; demanda conduta de dono.
Adotada largamente pelo direito pátrio.
 Art. 1196 CC: Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício,
pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

TEORIA TRÍPTICA
Estabelece a posse como um direito ‘misto’, mescla, de direito real, direito
obrigacional e fato jurídico. A posse é exercida tanto em razão de direito real, direito
obrigacional e de fato jurídico:

Posse como direito real

Uso e gozo por conta do domínio ou titularidade sobre o bem – exercício de
direito inerente à propriedade – v.g. uso de imóvel próprio – posse direta.

Posse como direito obrigacional

Posse exercida em razão de vínculo obrigacional, por conta, v.g., de locação
comodato, alienação fiduciária.

Posse como fato jurídico

A posse vista como fato natural
Posse originária – prescrição ad usucapionem

PONTES DE MIRANDA e MOREIRA ALVES: a posse originária não é fato jurídico

enquanto não questionada como prescrição aquisitiva ou ofensiva à direito real (se
houver proprietário anterior)
Teoria tríptica: haverá Jus possessionis desde exercício fático da posse
Embate entre mero fato x fato jurídico.

TEORIA DAS QUATRO DIMENSÕES JURÍDICAS DA POSSE

Natureza jurídica da posse envolve direito real, direito obrigacional, fato jurídico
e direito da administração.
Direito da administração - posse por:
A) ocupação temporária
B) requisição administrativa
 Trata-se de uma posse provisória (diverge do instituto da desapropriação), pois a
ocupação e a requisição são meramente temporários (exercício de posse). A
desapropriação envolve a perda/aquisição da propriedade.

1.15 Espécies de Posse

Posse direta: fruição direta
Posse indireta: ficção jurídica que conserva ao proprietário prerrogativas
especialmente quanto a defesa da posse.
Posse justa: Posse não maculada por violência, clandestinidade ou
precariedade. CC: Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou
precária.
Posse injusta: Decorre da obtenção da posse em ofensa ao art. 1200 do CC.
Posse violenta: Posse tomada mediante violência.
Enquanto houver violência não há posse
A posse será cessada a violência, injusta perante o proprietário, mas justa em
face de terceiros. Gera prescrição ad usucapionem.
Posse clandestina: Aquisição sorrateira da posse. Posse obtida sem violência,
mas também sem consentimento. Injusta quanto ao proprietário, justa quanto a
3º. Gera prescrição ad usucapionem.
Posse precária: Posse obtida com abuso de confiança. Manutenção de posse
anteriormente justa. V.g. não devolução de bem em comodato e locação. Gera
prescrição ad usucapionem.
Posse de boa –fé: Exercida por quem ignora injustiça da posse. CC: Art. 1.201. É
de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a
aquisição da coisa. Gera prescrição ad usucapionem.
A posse de boa-fé gera direitos de: a) Retenção; b) Indenização de benfeitorias
úteis e necessárias; c) Levantamento de benfeitorias voluptuárias; d) Faz jus aos
frutos percebidos.
Posse de má-fé: Exercida com ciência da injustiça da posse. Gera direito de
indenização apenas das benfeitorias necessárias. Não gera direito de retenção e o
possuidor de má-fé ainda responde pelos frutos colhidos e pelos que deixou de
colher; nesse caso terá direito apenas às despesas de produção.
 Posse nova: menos 01 ano e dia.
Posse velha: com 01 ano e dia para mais.
Ação de força nova: demanda reintegratória ajuizada dentro do período de
posse nova.
Ação de força velha: demanda proposta durante posse velha.
Somente será possível a obtenção da reintegração de posse de forma liminar se
houver posse nova. Não é obrigatória tal medida, mas, encerrada a posse nova, o
procedimento de reintegração aguardará sentença.
Posse ad interdicta: é a que pode ser defendida pelos interditos ou ações
possessórias, quando molestada (ameaçada, turbada, esbulhada ou perdida), mas
não conduz ao usucapião;
Exercida pelos possuidores sem pretensão de aquisição – ex. locatário (inclusive
contra o proprietário).
Posse ad ucucapionem: é a que se prolonga por determinado lapso de tempo
estabelecido na lei, e que, acompanhada de animus domini, exercício contínuo,
manso e pacífico, com justo título e boa-fé, confere a seu titular a aquisição do
domínio.
Posse natural: é a que se constitui pelo exercício de poderes de fato sobre a
coisa. Ex: A vende sua casa a B, mas continua no imóvel como inquilino; não
obstante, B fica sendo possuidor da coisa (posse indireta), mesmo jamais tê-la
ocupado fisicamente.
Posse civil ou jurídica: é a que assim se considera por força da lei, sem
necessidade de atos físicos ou materiais; é a que se transmite ou se adquire pelo
título.

1.16 Aquisição da posse

CC art. 1.204: “Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o
exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade”.

A partir de tal pressuposto, podemos elencar as seguintes formas de aquisição

da posse:
 a) Aquisição originária:
Conceito: não há relação de causalidade, entre a posse atual e a anterior; é o que
acontece quando há esbulho, e o vício, posteriormente, convalesce.
Modos: arts. 1.196, 1.204 e 1.263.

Art. 1196 Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno
ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a
propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei.

b) Aquisição derivada:
Conceito: requer existência de posse anterior, ou seja, transmitida ao adquirente.
Ex: herança ou compra e venda.

MODOS:
Tradição
Pressupõe um acordo de vontades, um negócio jurídico de alienação, quer a
título gratuito, como na doação, quer a título oneroso, como na compra e venda.
- Real: quando envolve a entrega efetiva e material da coisa.
- Simbólica: quando representada por ato que traduz a alienação, como a
entrega das chaves do apartamento vendido.
- Ficta: no caso do constituo possessório, que ocorre, por ex., quando o vendedor,
transferindo a outrem o domínio da coisa, conserva-a, todavia em seu poder, mas
agora na qualidade de locatário.
Posse por tradição traditio brevi manu: possuidor tem posse do bem alheio que
passa a ser seu (v.g. locação seguida de compra do imóvel)

Apreensão
a) Apropriação unilateral de coisa “sem dono” (foi abandonada ou não tem
proprietário);
b) Coisa retirada de outrem sem permissão;
 Exercício de direito
Ex: servidão. Se constituída pela passagem de um aqueduto por terreno alheio,
p. ex. adquire o agente a sua posse se o dono do prédio serviente permanece inerte
pelo prazo de um ano e dia. (vide art. 1.379).

Constituto possessório, art. 1.267, parágrafo único

Noção: No constituto possessório, aquele que detém a posse direta não é mais
proprietário da coisa, possuindo-a em nome de outrem.
Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo
constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa,
que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da
coisa, por ocasião do negócio jurídico.

Acessão
Através da qual a posse pode ser continuada pela soma do tempo do atual
possuidor com o de seus antecessores.
- Sucessão: O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor.
Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os
mesmos caracteres.
- União: sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os
efeitos legais.

1.17 Capacidade de aquisição da posse

Tem capacidade para aquisição da posse a própria pessoa que a pretende, desde
que capaz. Poderá ainda ser exercida:
▪ não sendo capaz, poderá adquiri-la se estiver representada ou assistida por seu
representante;
▪ por meio de procurador ou mandatário, munido de poderes específicos;
▪ por terceiro, mesmo sem mandato, dependendo de ratificação;
▪ pelo "constituto possessório".
 1.18 Objetos da posse
Podemos considerar como objetos da posse:
Bens corpóreos: salvo as que estiverem fora do comércio, ainda que gravadas
com cláusula de inalienabilidade;
Coisas acessórias: se puderem ser destacadas da principal sem alteração de sua
substância;
Coisas coletivas;
Direitos reais de fruição: uso, usufruto, habitação e servidão (há dúvida quanto
à enfiteuse);
Direitos reais de garantia;
Direitos pessoais patrimoniais ou de crédito.

1.19 Exclusões da posse

Não será considerado posse:
A) Detenção – ex. caseiro
B) os atos de mera permissão ou tolerância (art. 1.208). Ex: permissão para
passar pelo jardim do vizinho;
Também não há posse de bens públicos (CF - proíbe o usucapião especial), o
uso do bem pelo particular não passa de mera detenção consentida.

1.20 Exclusões da posse

Segundo o doutrinador Orlando Gomes, a posse gera, através de seu exercício,
07 efeitos pontuais:
1. Direito ao uso dos interditos (ou ações) possessórias: este é o principal
efeito da posse.
2. Direito à percepção dos frutos;
3. Direito a indenização por benfeitorias, variando se de boa ou má-fé;
4. Direito de retenção pela indenização de benfeitorias úteis e necessárias;
5. "jus tollendi" (direito de retirar) em relação às benfeitorias voluptuárias;
6. Direito de usucapir;
7. Direito a indenização pelo esbulho ou turbação.
 Ainda há o efeito da responsabilidade pela deterioração e perda da coisa, cuja
inclusão no rol de efeitos parte de Maria Helena Diniz.

1.21 Exercício da posse

O exercício individual da posse é aquele desempenhado pelo possuidor
exclusivo da coisa, ou seja, há apenas um possuidor e a posse é exercida por este.
Há, porém, situações em que dois ou mais possuidores se veem na condição de
‘compartir’ os direitos e deveres inerentes à posse, alcançando a denominada
Composse.
Composse: situação pela qual duas ou mais pessoas exercem,
simultaneamente, poderes possessórios sobre a mesma coisa.
Art. 1.199. Ex: adquirentes de coisa comum, marido e mulher em regime de
comunhão de bens ou coerdeiros antes da partilha.
Qualquer dos possuidores pode valer-se dos interditos possessórios ou da
legítima defesa. Diverge da concorrência de posses (posses de naturezas distintas,
ex. posse direta e indireta sobre um mesmo bem).
Composse pro-diviso: há uma divisão de fato para a utilização pacífica do direito
de cada um. Havendo situação consolidada, proteção da posse se dá em relação à
cada parte de cada composse. Em áreas comuns, proteção da posse pertence à
todos os co-possuidores.
Composse pro-indiviso: todos exercem o direito de possuidor ao mesmo tempo
sobre a totalidade da coisa, haja vista a falta de divisão fática. Cite-se como exemplo
a posse desempenhada por vários herdeiros de um imóvel que, sem divisões, está
sob arrendamento para um terceiro: todos tem direito de proteger e velar pela
posse e propriedade.

1.22 Perda da posse: art. 1.223 e 1.224 do Código Civil

Trata-se da perda da posse da coisa pelo possuidor. Os arts. 1223 e 1224
estabelecem as formas de tal perda:
1. Abandono do bem
2. Tradição (negócio jurídico)
3. Perda da própria coisa
 4. Destruição da coisa
5. Inalienabilidade
6. Posse de outrem
7. Constituto possessório
8. Perda da posse de direitos:
(i) Pelo seu desuso
(ii) Pela impossibilidade de seu exercício
9. Perda da posse para ausentes (após alcançando os períodos
determinados pelo CC). Porém, quando cessada a ausência, a perda é repelida.

02. AÇÕES DE PROTEÇÃO POSSESSÓRIA

2.1 Ação de manutenção de posse

A ação de manutenção de posse tem por objeto manter o possuidor na posse
quando em caso de turbação de sua posse. A fundamentação da ação está calcada
na existência de turbação, conforme estabelecem os arts. 560 e ss do CPC, já citados
anteriormente:

Art. 560. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e
reintegrado em caso de esbulho.
Art. 561. Incumbe ao autor provar:
I - a sua posse;
II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;
III - a data da turbação ou do esbulho;
IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a
perda da posse, na ação de reintegração.

Além dos requisitos do art. 319 do CPC, é necessário apontar, no caso da

manutenção de posse, a existência de turbação, conforme art. 561 do CPC.
Lembre-se que a turbação é a ação iminente de tentativa de tomada da posse
do autor, porém ainda não ocorrida (se ocorrer, será esbulho).
Ainda, lembre-se que a proteção, aqui, é da posse e não da propriedade do bem.
 3.2 Ação de reintegração de posse
A ação de reintegração de posse tem por objeto o retorno do autor à posse que
antes detinha, conforme dito alhures.
A fundamentação da ação está calcada na existência de esbulho possessório,
conforme estabelecem os arts. 560 e ss. do CPC:

Art. 560. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e
reintegrado em caso de esbulho.
Art. 561. Incumbe ao autor provar:
I - a sua posse;
II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;
III - a data da turbação ou do esbulho;
IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a
perda da posse, na ação de reintegração.
Art. 562. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem
ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de
reintegração, caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o
alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada.
Parágrafo único. Contra as pessoas jurídicas de direito público não será deferida
a manutenção ou a reintegração liminar sem prévia audiência dos respectivos
representantes judiciais.
Art. 563. Considerada suficiente a justificação, o juiz fará logo expedir mandado
de manutenção ou de reintegração.
Art. 564. Concedido ou não o mandado liminar de manutenção ou de
reintegração, o autor promoverá, nos 5 (cinco) dias subsequentes, a citação do
réu para, querendo, contestar a ação no prazo de 15 (quinze) dias.
Parágrafo único. Quando for ordenada a justificação prévia, o prazo para
contestar será contado da intimação da decisão que deferir ou não a medida
liminar.

Além dos requisitos do art. 319 do CPC, é necessário apontar, no caso da

reintegração de posse, a existência de esbulho possessório, conforme art. 561 do
CPC. Lembre-se que o esbulho possessório é a retirada do possuidor da posse do
bem. Ainda, lembre-se que a proteção, aqui, é da posse e não da propriedade do
bem.

É possível a cumulação da ação possessória à pretensão de reparação de

danos e de medidas preventivas à novas ações de turbação ou esbulho,
conforme art. 555 do CPC:
Art. 555. É lícito ao autor cumular ao pedido possessório o de:
I - condenação em perdas e danos;
II - indenização dos frutos.
Parágrafo único. Pode o autor requerer, ainda, imposição de medida necessária
e adequada para:
I - evitar nova turbação ou esbulho;
II - cumprir-se a tutela provisória ou final.

3.3 Ação de interdito proibitório

A ação de interdito proibitório tem natureza preventiva, quando há indicativos
de que o possuidor direto ou indireto (autor) será molestado em sua posse.
Podemos dizer que se aplica quando há risco de ações futuras do requerido em
esbulhar ou turbar a posse do autor.
A fundamentação da ação está calcada na existência de receio de moléstia à
posse do autor, conforme estabelecem os arts. 567, bem como art. 560 e ss. do CPC:
Art. 567. O possuidor direto ou indireto que tenha justo receio de ser molestado
na posse poderá requerer ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente,
mediante mandado proibitório em que se comine ao réu determinada pena
pecuniária caso transgrida o preceito.
Art. 568. Aplica-se ao interdito proibitório o disposto na Seção II deste Capítulo.

Além dos requisitos do art. 319 do CPC, é necessário apontar, no caso do interdito
proibitório, a existência de justo receio de ser o autor molestado na posse, conforme
art. 567 do CPC.
Novamente aqui a proteção é da posse e não da propriedade do bem.
 03. AÇÃO DE DIVISÃO E DEMARCAÇÃO DE TERRAS
A ação de divisão e a demarcação de terras tem por objetivo primordial
estabelecer a divisão e a individualização (demarcar) dos limites de bens
contiguamente situados.

Há, porém, diferença entre a divisão que se estabelece especialmente quando a

coisa indivisa pretende ser dividida entre condôminos, de tal modo que, pela ação
de divisão, será realizado o mapeamento e a divisão do imóvel entre os
proprietários. Automaticamente, nesse caso, teremos a demarcação das divisas dos
imóveis, de acordo com o que dispõe o art. 1.297 do CC:

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer
modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a
proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos
apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas,
cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova
em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes
obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em
partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco
divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre
proprietários.
§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais
de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a
necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as
despesas.
Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão
de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno
contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível
a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

A divisão, em verdade, encontra estofo especialmente no art. 1.320 do CC, o qual

estabelece a possibilidade de individualização da propriedade comum:
 Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa
comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da
divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo
não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou
pelo testador.
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o
aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Não obstante, percebe-se que a realização da demarcação pode ocorrer na

divisão, mas também pode ocorrer quando há confusão ou inexatidão nos limites
entre propriedades.
A peculiaridades dessas demandas está na necessidade de citação de todos os
condôminos (divisão) e de todos os confinantes (demarcação), haja vista a
realização de fixação de áreas e limites.
Assim, os fatos trazem a situação de condomínio (divisão) ou de imprecisão das
divisas (demarcação). Estabelecer ainda as áreas objeto de divisão ou demarcação.
Nos fundamentos, trazer a referência aos dispositivos citados (art. 1320 ou art.
1297).
Nos pedidos, delimitar a pretensão pela:
a) citação dos condôminos/confinantes;
b) procedência para o fim de dividir e demarcar os imóveis (art. 1320 do CC), ou
apenas demarcar (art. 1297 do CC).
Quanto aos procedimentos, estão previstos nos art. 569 e ss do CPC.
Na ação demarcatória, a inicial terá por base também o art. 574 e 576 do CPC:

Art. 574. Na petição inicial, instruída com os títulos da propriedade, designar-se-

á o imóvel pela situação e pela denominação, descrever-se-ão os limites por
constituir, aviventar ou renovar e nomear-se-ão todos os confinantes da linha
demarcanda.
Art. 575. Qualquer condômino é parte legítima para promover a demarcação do
imóvel comum, requerendo a intimação dos demais para, querendo, intervir no
processo.
 Art. 576. A citação dos réus será feita por correio, observado o disposto no art.

247.
Parágrafo único. Será publicado edital, nos termos do inciso III do art. 259.
Art. 577. Feitas as citações, terão os réus o prazo comum de 15 (quinze) dias para
contestar.

Na ação de divisão, a inicial terá por base também o art. 588 e 589 do CPC:

Art. 588. A petição inicial será instruída com os títulos de domínio do

promovente e conterá:
I - a indicação da origem da comunhão e a denominação, a situação, os limites
e as características do imóvel;
II - o nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os condôminos,
especificando-se os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas;
III - as benfeitorias comuns.
Art. 589. Feitas as citações como preceitua o art. 576, prosseguir-se-á na forma

dos arts. 577 e 578.

04. AÇÃO REIVINDICATÓRIA

Trata-se de ação que pretende a obtenção de posse de imóvel onde o autor tem
a propriedade, mas o bem está na posse indevida de outra pessoa.
A ação está calcada essencialmente no art. 1228 do CC, tendo como requisitos
elementares da ação: a) a demonstração do domínio do bem pelo autor; b) a
individualização da coisa pretendida; c) o exercício de posse injusta pelo requerido.
Assim, ação reivindicatória, em linha geral (há rara insuficiência da expressão) é
aquela ação do proprietário sem posse contra o possuidor não proprietário,
onde este (o possuidor) detém injustamente a posse. Ainda, seguindo Ovídio
Baptista da Silva (Curso de Processo Civil.v.1. t.1. 6.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008,
pg.141), a ação reivindicatória é ação de natureza real e executiva.
É de natureza real pois o proprietário busca a defesa da posse de coisa corpórea
integrante de seu patrimônio.
Na análise do jurista Ovídio Baptista da Silva (Ação de imissão de posse. 3.ed. São
Paulo: RT, 2001, pg. 77), tendo em vista que a ação reivindicatória tem, em si própria,
força de satisfação na sentença (pois o pleito é de entrega do direito existente, in
casu, a propriedade e seus elementos), a ação reivindicatória, assim, é ação
executiva (sentença executiva lato sensu), ao passo que a pretensão do autor da
ação independe de cumprimento de sentença para alcançar-se o direito postulado,
eis que o direito pretendido é alcançado através da própria demanda
reivindicatória. É ação executiva lato sensu como também o são a ação divisória, a
ação de preempção/preferência e ação de despejo.
De modo prático, na sentença de procedência da reivindicatória irá determinar
a expedição de mandado para que o autor ingresse na posse do imóvel, o que
demonstra sua natureza executiva lato sensu (Ovídio Baptista da Silva Curso de
Processo Civil.v.1. t.1. 6.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, pg.142 e 148).
Assim, podemos dizer que a reivindicatória é: ação que pretende a posse da coisa
reivindicada, a partir da propriedade (proprietário sem posse) em face do possuidor
(possuidor injusto sem propriedade), com natureza de ação executiva lato sensu.
Quanto à legitimidade ativa, será daquele que tiver a propriedade/domínio da
coisa reivindicada.
Quanto à legitimidade passiva, será do possuidor injusto sem a posse.
É importante destacar, conforme Ovídio Baptista, ao citar Carvalho Santos e
Corrêa Teles (Ação de imissão de posse. 3.ed. São Paulo: RT, 2001, pg. 77 e 78,
passim), destaca que, como meio de defesa de ação reivindicatória, o demandado
poderá levantar:
a) que o réu não possui a posse da coisa;
b) que o autor não é titular dominial da coisa;
c) que o réu é o verdadeiro proprietário;
d) que, apesar da propriedade do autor, o réu também é proprietário com
domínio igual ou melhor que o do autor;
e) nulidade do título do autor, do o registro do título do autor;
f) que há vício no direito do autor;
g) que há direito de retenção em favor do réu;
h) que há direito real a garantir a sua posse (como direito de uso ou usufruto);
i) que há obrigação contratual a garantir o direito de posse do réu em face do
autor;
j) que a ação de reivindicação está prescrita;
 k) que a coisa perdeu-se ou consumiu-se sem culpa do réu (de boa-fé);
l) existência de prescrição aquisitiva;
m) inépcia da inicial (falta de demonstração de requisitos outros da
reivindicatória);
n) extinção do direito de propriedade do autor (por quaisquer motivos);
o) indeterminação do direito de propriedade do autor (como necessidade
preliminar de ação divisória);
p) outras possibilidades procedimentais.
Esses elementos devem estar nos fundamentos da demanda, após narrativa
fática relativa à situação envolvendo as partes.
Quanto ao pedido, o mesmo deve ser de procedência para o fim de, nos termos
do art. 1228 do CC, determinar a preservação da posse a partir da propriedade.

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e

o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha.
§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas
finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como
evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade,
ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por
necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de
requisição, em caso de perigo público iminente.
§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado
consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco
anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em
conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de
interesse social e econômico relevante.
§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida
ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do
imóvel em nome dos possuidores.
 Vale lembrar que quando se trata de posse justa, mesmo que havendo mora do
devedor, não cabe ordinariamente a reivindicatória (como em locação,
arrendamento, etc.).
Por fim, saliente-se que é possível a realização de pedidos cumulativos de
reparação de danos, tutela de urgência, etc.

05. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE

A ação de imissão de posse tem por objetivo colocar o autor na posse de
determinado bem, quando, em decorrência de algum vínculo jurídico a posse
deveria ser sua, porém ainda não lhe fora transferida a mesma.
Difere da ação de reintegração de posse porque, na reintegração, o autor da ação
teve a posse anterior mas não está nela, o que ocorre, por exemplo, quando há
comodato de imóvel e, findo o prazo de devolução do bem, não ocorrendo
espontaneamente a devolução do mesmo, o proprietário do bem deverá lançar
mão da reintegração de posse para retomada do bem.
Segundo Ovídio Baptista da Silva (Curso de Processo Civil.v.1. t.1. 6.ed. Rio de
Janeiro: Forense, 2008, pg.151), a ação de imissão de posse não é possessória, não
visa a defender a posse contra uma agressão, ou ameaça de agressão, praticada
pelo demandado. Ela é, ao contrário das possessórias, uma ação petitória,
concedida à quem tenha “direito a obter posse”. Desse modo, percebemos que
a ação de imissão de posse carrega dois elementos fundamentais: É petitória, e, em
razão disso, busca o direito de posse, e não a defesa da posse (a qual é defendida
pelas ações possessórias).

A ação de imissão de posse tem lugar, assim, conforme Ovídio, nos seguintes
casos:
a) o adquirente tem ação de imissão de posse em face do alienante, para obter
desse a posse dos bens adquiridos, se diferenciando da reivindicatória por que será
legitimado passivo o próprio alienante (e por isso se aplica a imissão de posse);
b) aquele que, não sendo adquirente, tiver obtido o direito a haver a posse de
certo bem, contra quem se obrigara a transferir este, também poderá propor a ação
de imissão de posse.
 Cite-se, aqui, como exemplo, a seguinte situação: promessa de compra e venda,
onde promitente vendedor compromete a entrega do bem imóvel em até 15 dias
após assinatura da promessa. Findo o prazo, diante da não transferência da posse,
terá o promitente comprador ação de imissão de posse para obter a mesma junto
ao promitente vendedor.
Também é importante distinguir o direito real da imissão de posse e pretensões
decorrentes de vínculo obrigacional. A ação de imissão de posse (ação real) tem
direito à (posse da) coisa, e não apenas direito obrigacional de posse sobre a coisa.
Na imissão de posse, o autor deverá provar que tem direito à posse (como no
caso da promessa de compra e venda com posse imediata) e não que o réu deve
cumprir obrigação de entrega de coisa (como quando há contrato de comodato,
porém sem data de entrega do bem pelo comodante ao comodatário).
Aliás, vale aqui um exemplo: se, em uma locação, o contrato prever que o imóvel
será entregue na data XX, a não entrega gera direito de imissão de posse, pois já
está caracterizado o direito à posse, no entanto, se o contrato não prever a data em
que o locatário deva ingressar no imóvel, haverá necessidade de buscar o
cumprimento de obrigação de entrega da coisa, ainda não fixado – nesse caso, em
que há apenas obrigação de dar, será adequada a obrigação de dar coisa certa
(vínculo obrigacional). (Ovídio Baptista da Silva, Curso de Processo Civil.v.1. t.1. 6.ed.
Rio de Janeiro: Forense, 2008, pg. 156 e 157).
Acerca do cabimento, segue excerto jurisprudencial:
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. POSSE. BENS
IMÓVEIS. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. PROCEDÊNCIA QUE MERECE SER
RATIFICADA. A ação de imissão de posse tem por fundamento a propriedade,
mas de quem nunca teve a posse. Caso dos autos em que a parte autora
comprovou a propriedade, a ausência da sua posse, e a ocupação indevida pela
parte ré. Indenização por benfeitorias. Descabimento no caso. Ausência de
comprovação da realização e gastos com benfeitorias necessárias. Ademais, os
réus sempre estiveram cientes da sua condição de não proprietários e
admitiram ter interrompido o pagamento das parcelas de financiamento que
havia assumido, de modo que, a realização de eventuais benfeitorias ocorreu por
conta e risco dos apelantes Condenação ao pagamento de alugueis desde a
citação até a efetiva desocupação. Manutenção. Alegação de inexistência de
ocupação indevida em razão da desocupação no ato do cumprimento do
 mandado de citação e imissão na posse que apenas torna inócua referida
condenação. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70071878938,
Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Heleno
Tregnago Saraiva, Julgado em 12/12/2016)

É importante salientar que a imissão de posse pode ocorrer como pedido

complementar à uma ação, como ocorre na desapropriação, ou mesmo como
pretensão principal. Acerca de ambas as situações, lembrar das súmulas do STF:
SÚMULA 164 DO STF: No processo de desapropriação são devidos juros
compensatórios desde a antecipada imissão de posse, ordenada pelo juiz, por
motivos de urgência

A ação de imissão de posse tem por fundamentação material o art. 233 do

Código Civil, bem como os art. 538, 625 e 806 do CPC.
Art. 538. Não cumprida a obrigação de entregar coisa no prazo estabelecido na
sentença, será expedido mandado de busca e apreensão ou de imissão na posse
em favor do credor, conforme se tratar de coisa móvel ou imóvel.
§ 1o A existência de benfeitorias deve ser alegada na fase de conhecimento, em
contestação, de forma discriminada e com atribuição, sempre que possível e
justificadamente, do respectivo valor.
§ 2o O direito de retenção por benfeitorias deve ser exercido na contestação, na
fase de conhecimento.
§ 3o Aplicam-se ao procedimento previsto neste artigo, no que couber, as
disposições sobre o cumprimento de obrigação de fazer ou de não fazer.
Art. 806. O devedor de obrigação de entrega de coisa certa, constante de título
executivo extrajudicial, será citado para, em 15 (quinze) dias, satisfazer a
obrigação.
§ 1o Ao despachar a inicial, o juiz poderá fixar multa por dia de atraso no
cumprimento da obrigação, ficando o respectivo valor sujeito a alteração, caso
se revele insuficiente ou excessivo.
§ 2o Do mandado de citação constará ordem para imissão na posse ou busca
e apreensão, conforme se tratar de bem imóvel ou móvel, cujo cumprimento
se dará de imediato, se o executado não satisfizer a obrigação no prazo que
lhe foi designado.
 Lembre-se de observar se há título executivo ou não.
Além dos requisitos do art. 319 do CPC, deve a ação indicar o bem que se
pretende ser imitido na posse e a origem dessa obrigação (contrato ou sentença).
Alguns casos em que é cabível a imissão de posse:
Art. 625. O inventariante removido entregará imediatamente ao substituto os
bens do espólio e, caso deixe de fazê-lo, será compelido mediante mandado
de busca e apreensão ou de imissão na posse, conforme se tratar de bem
móvel ou imóvel, sem prejuízo da multa a ser fixada pelo juiz em montante não
superior a três por cento do valor dos bens inventariados.
Art. 877. Transcorrido o prazo de 5 (cinco) dias, contado da última intimação, e
decididas eventuais questões, o juiz ordenará a lavratura do auto de
adjudicação.
§ 1o Considera-se perfeita e acabada a adjudicação com a lavratura e a
assinatura do auto pelo juiz, pelo adjudicatário, pelo escrivão ou chefe de
secretaria, e, se estiver presente, pelo executado, expedindo-se:
I - a carta de adjudicação e o mandado de imissão na posse, quando se tratar de
bem imóvel;
Art. 901. A arrematação constará de auto que será lavrado de imediato e poderá
abranger bens penhorados em mais de uma execução, nele mencionadas as
condições nas quais foi alienado o bem.
§ 1o A ordem de entrega do bem móvel ou a carta de arrematação do bem
imóvel, com o respectivo mandado de imissão na posse, será expedida depois
de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem como
realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da
execução.
Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz,
pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita,
acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os
embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo,
assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
(...)
§ 3o Passado o prazo previsto no § 2o sem que tenha havido alegação de
qualquer das situações previstas no § 1o, será expedida a carta de arrematação
e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse.
 Lembre-se que a imissão de posse pode ser buscada em uma ação de
conhecimento (se não há título executivo) ou através de cumprimento de sentença
e execução de título extrajudicial.
Considerando os requisitos para a ação, vamos à elaboração da peça processual.

06. PROPRIEDADE
Considera-se propriedade o direito que pessoa, física ou jurídica, detém quanto
ao uso, gozo e disposição de bem, corpóreo ou incorpóreo. Gera direito à proteção
e reivindicação do bem, junto à quem o detenha.

Questões históricas:
Roma: propriedade envolvia terras e escravos – direito de uso, gozo e destruição;
Lei das doze tábuas: uso da propriedade de acordo com o direito;
Idade média: directum + utile;
Directum: senhores feudais; utile – vassalos;
Final da idade média: concentração da propriedade no monarca – cobrança de
tributos (motivação revolução francesa);
Rev. Francesa + Locke: propriedade como direito natural = caráter individualista;
Proudhon: propriedade originalmente pertence ao estado;
Marx: extinção da propriedade privada como fator de igualdade;
Contemporaneidade: manutenção da propriedade privada, mas com
preservação de sua função social;

6.1 Elementos constitutivos da propriedade

▪ Jus utendi: direito de uso;
▪ Jus fruendi: direito de gozo ou usufruto – direito à obtenção de frutos;
▪ Jus disponendi ou abutendi: direito de dispor;
▪ Reivindicatio: direito de reivindicar o bem – envolve tutela da propriedade
(ação reivindicatória);
Propriedade plena: Direito de usar, gozar, dispor e reaver.
Propriedade limitada (nua propriedade): limitada em uma ou algumas das
suas formas elementares.
 6.2 Características do instituto da propriedade
Trata-se de um direito ilimitado, absoluto. É direito exclusivo – direito restrito ao
proprietário. Tratando-se de condomínio, a propriedade sempre será da totalidade
sobre a respectiva fração ideal.
É Direito irrevogável ou perpétuo – mantêm-se inclusive pelo não uso.
Nos casos de desapropriação, usucapião ou perecimento, a propriedade está
sendo fustigada por um fato novo, externo, que decorre não do não uso, mas pela
ação da administração pública, pela não preservação da posse e exercício da posse
por outrem, ou mesmo por um fato extraordinário que gere o perecimento do bem.
É elástica – adapta-se de acordo com ampliação ou redução de destacáveis.

6.3 Objeto da propriedade

Poderão ser objeto da propriedade:
a) bens corpóreos (materiais), móveis ou imóveis; e
Ex: CC, art. 1.299 e 1.232
CF, art. 176
Ver: PCHs + jazidas de areia e argila/caulim

b) Bens incorpóreos (imateriais)

Lei nº 9.610/98; CF, art. 5º, XXIX e XXVII
Lei nº 9279 – LPI e Lei nº 9609/98

Decisão sobre a Proteção da propriedade:

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIVÓRCIO. PEDIDO LIMINAR DE
REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM IMÓVEL DE RESIDÊNCIA DO CASAL.
INDEFERIMENTO. O agravante pede a reintegração de posse, alegando estar
provada sua propriedade exclusiva do imóvel em discussão. Contudo, na
reintegração de posse, ao requerente não basta provar a propriedade/domínio.
Sabido que para reintegração da posse, necessário prova bastante do exercício
da posse e do esbulho. Tendo em conta que o próprio agravante informa que o
imóvel em discussão era a casa em que "residia o casal", há fundada dúvida do
esbulho possessório, que fundamente a reintegração em sede liminar. De resto,
a própria alegação da propriedade exclusiva sobre o imóvel deve ser melhor
 elucidada no decorrer das ações evolvendo as partes. NEGARAM PROVIMENTO.
UNÂNIME. (Agravo de Instrumento Nº 70042016030, Oitava Câmara Cível,
Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rui Portanova, Julgado em 18/08/2011)

Decisão sobre a proteção da propriedade - requisitos:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. REQUISITOS. AUSÊNCIA
DE TÍTULO HÁBIL A COMPROVAR O DOMÍNIO DOS AUTORES SOBRE A COISA
REIVINDICADA. Em se tratando de ação reivindicatória, três são os requisitos
essenciais para o reconhecimento do pedido: a prova da propriedade do
demandante, a posse injusta exercida pelo réu, e a perfeita individuação do
imóvel. Cumpria aos autores exibir título de domínio, que por si só comprovasse
o direito de propriedade sobre área certa e determinada, indicando as divisas e
especificando em que elas consistem. Não acostado tal documento, inviável o
pleito reivindicatório. Autores que instruíram a inicial apenas com escritura
pública de cessão e transferência de direitos hereditários sobre fração ideal de
imóvel. Área que não se encontra localizada e individualizada. Ausentes as
condições indispensáveis, incabível a reivindicação. NEGARAM PROVIMENTO
AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70037370103, Décima Oitava
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado
em 28/07/2011)

6.4 Espécies de propriedade

Quanto a extensão do direito do titular:
Propriedade plena: presença de todos os elementos;
Propriedade restrita: quando ocorre o desmembramento de alguns de seus
poderes (v.g., nua propriedade).

Quanto à perpetuidade do domínio:

Propriedade perpétua: duração ilimitada;
Propriedade resolúvel: condição resolutiva
a) Restrição prevista no próprio título
b) Cláusula resolutiva (antigo pacto comissório)
6.5 Responsabilidade civil do proprietário
Responsabilidade objetiva x subjetiva:
Responsabilidade subjetiva Fato + dano + culpa + nexo causal
Responsabilidade objetiva Fato + dano + nexo causal

Aplicação das disposições contidas nos art. 937 e 186, ambos do CC:
Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem
de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse
manifesta.

Também há responsabilidade pelos objetos que do prédio caírem ou jogados.

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou
imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente
moral, comete ato ilícito.

6.6 Aquisição da propriedade imobiliária

A. Aquisição originária
Propriedade ‘original’: usucapião e acessão.

B. Aquisição derivada
Aquisição por transmissão: Causa mortis (sucessão) ou inter vivos (transmissão).

C. Aquisição da propriedade imobiliária pelo registro

Transmissão da propriedade se dá registro do título translativo
Efeitos a partir do registro – CC art. 1246
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao
oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
 Falência do alienante – art. 215 lei 6015
Art. 215 - São nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência,
ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita
anteriormente.

Anulação do registro:
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado
reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro,
poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do
título do terceiro adquirente.

Princípios da aquisição da propriedade pelo registro:

I. Da unitariedade matricial
II. Da instância ou solicitação
III. Da publicidade
IV. Da fé pública
V. Da legalidade
VI. Da prioridade
VII. Da especialidade (individualização)
VIII. Da continuidade
IX. Da disponibilidade
X. De retificação

Efeitos da aquisição pelo registro:

▪ Constitutivo
▪ De publicidade
▪ De legalidade do direito do proprietário
▪ De força probante

CC Art. 1245 § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a

decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente
continua a ser havido como dono do imóvel.
▪ De continuidade
▪ De obrigatoriedade
▪ De retificação ou anulação para eventual alteração

Art. 216 - O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em
processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de
declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução

D. Aquisição imobiliária por acessão natural

Modo de aquisição originária. Envolve as coisas que se unem ou se incorporam
ao bem, de forma natural.
Requisitos:
a) Conjunção entre duas coisas até então separadas
b) Caráter assessório de uma dessas coisas, em relação à outra
c) Aquisição imobiliária pela acessão natural
d) União ou incorporação em razão de acontecimento natural

Verificamos a aquisição por acessão nas seguintes hipóteses:

a) formação de ilhas
b) aluvião (acessão à margem de rio)
c) avulsão (deslocamento de terra)
d) abandono de álveo (leito do rio)

Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos

das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por
onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se
estendem até o meio do álveo.

E. Aquisição imobiliária por acessão artificial

Verifica-se tal aquisição pela incorporação de móvel ao imóvel, envolvendo uma
ação ou trabalho humano. Tem, assim, caráter oneroso.
Presume-se pertencente ao proprietário:
 Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as
sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.
Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de
construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.

F. Aquisição imobiliária pela usucapião

Aquisição pela posse prolongada e animus domini. Trata-se de um modo de
aquisição originária haja vista que ‘inaugura’ a formalidade da propriedade, sem
que tenha ocorrido qualquer espécie de transmissão/sucessão.
São situações consolidadas de posse que geram a prescrição ad usucapionem,
estabelecendo, pelo preenchimento dos requisitos e reconhecimento da aquisição,
segurança jurídica.

REQUISITOS
a) Pessoais: animus domini
b) Reais: bem usucapível (exclusão dos não sujeitos a usucapião)
c) Formais: elementos do instituto (posse mansa, pacífica e contínua; lapso de
tempo; justo título e boa-fé; e sentença judicial ou ato de cunho judicial;

Súmula 237 STF: O usucapião pode ser arguido em defesa.

Aquisição imobiliária pela usucapião - espécies

f.1 Usucapião extraordinária – CC art. 1238
Necessita de posse mansa, pacífica e contínua exercida com animus domini.
Decurso de prazo: 15 anos e 10 anos
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o
possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele
realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Dispensa prova de justo título e boa-fé. Requer sentença declaratória de

aquisição do domínio ou ato jurisdicional equivalente (ver projeto more legal da
CGJ; Registro cartorário imobiliário da sentença
 f.2 Usucapião ordinária – CC art. 1242
Necessita de posse mansa, pacífica e contínua exercida com animus domini.
Decurso de prazo: 10 anos e 5 anos.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel
houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele
tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse
social e econômico.

Requer justo título e boa-fé. Requer sentença declaratória de aquisição do

domínio ou ato jurisdicional equivalente). Requer registro cartorário imobiliário da
sentença.

f.3 Usucapião especial urbana

Posse mansa, pacífica e contínua exercida com animus domini.
Requer também a configuração do estabelecimento de moradia no objeto da
usucapião.
Decurso de prazo: 5 anos e 2 anos;
Imóvel urbano até 250m²;
Requer sentença declaratória de aquisição do domínio (ou ato jurisdicional
equivalente) e Registro cartorário imobiliário da sentença;
Permitido uma única vez e desde que o postulante não tenha outros bens;
Concedido à qualquer ou ambos os cônjuges;
Usucapião pro habitacio: 2 anos: posse em relação ao cônjuge que abandonou
lar.

f.4 Usucapião pro labore ou especial rural ou constitucional

Posse mansa, pacífica e contínua, exercida com animus domini e uso
produtivo/moradia, e com área máxima de 50 hás.
 CF Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua
como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona
rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho
ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

6.7 Perda da propriedade imóvel por modo voluntário

1. Alienação: Transmissão do direito à outrem. Trata-se de um ato bilateral.
CC 1275: Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da
propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do
ato renunciativo no Registro de Imóveis.

2. Renúncia – ato unilateral e voluntário abrindo mão da coisa

Ver: renúncia de herança
3. Abandono – ato unilateral e voluntário abandonando a coisa
4. Perecimento do imóvel
5. Perda, deterioração
6. Desapropriação - Necessidade de interesse social
7. Requisição administrativa
 Entendimento: perda provisória da posse gera perda da propriedade? Há
divergência. Subsiste responsabilidade por danos causados

8. Desapropriação judicial
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o
direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha.
§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado
consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco
anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em
conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de
interesse social e econômico relevante.

6.8 Aquisição da propriedade móvel

1. Usucapião ordinária: CC art. 1260
Posse mansa, pacífica e contínua exercida com animus domini.

Art. 1260: Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e
incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a
propriedade.

Requer:
a) Justo título e boa-fé
b) Decurso de prazo: 3 anos
c) Sentença declaratória de aquisição do domínio e Registro cartorário
imobiliário da sentença

2. Usucapião extraordinária – CC art.1261

Cabível quando há posse mansa, pacífica e contínua exercida com animus
domini.
Art. 1261: Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá
usucapião, independentemente de título ou boa-fé.
 Não requer Justo título e boa-fé.
Requer:
a) Decurso de prazo: 5 anos
b) sentença declaratória de aquisição do domínio e Registro cartorário
imobiliário da sentença

As ações de usucapião de bem móvel são realizadas conforme mesmo molde

das ações de usucapião de bem imóvel, porém com o ajuste necessário á
adequação da fundamentação e requisitos.

3. Ocupação:
Apropriação por conta de inexistência de dono ou abandono.

Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a
propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei.

Ocorre mediante:
a) Res nullius – aquisição original
b) Res derelictae – coisa abandonada por outrem (v.g. animal bravio

4. Achado de tesouro

5. Tradição

6. Especificação (transformação – industrialização)

7. Confusão (mistura coisas líquidas - inseparáveis)

8. Comistão (mistura de coisas sólidas ou secas - inseparáveis)

9. Adjunção: justaposição de coisas que se tornam imbricadas

 6.9 Perda da propriedade móvel
Modos voluntários
▪ Alienação
▪ Renúncia
▪ Abandono

Modos involuntários
▪ Perda
▪ Perecimento
▪ Requisição
▪ Desapropriação

07. AÇÃO DE USUCAPIÃO

A ação de usucapião tem por foco o reconhecimento de requisitos definidos em
lei para aquisição da propriedade móvel ou imóvel. Trata-se de situação em que há
aquisição originária da propriedade, sendo necessário o estrito cumprimento dos
requisitos previstos na respectiva modalidade de usucapião.
Há, contudo, peculiaridades inerentes à ação de usucapião, como a necessidade
de citação de confinantes (lindeiros), bem como das fazendas públicas municipal,
estadual e federal, haja vista a necessidade de oportunidade de contraditório em
caso de direito de terceiros.
Quanto à fundamentação jurídica, a usucapião poderá ser extraordinária,
ordinário, especial, rural, urbano, pro labore e pro habitacio.
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir
como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título
e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual
servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o
possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele
realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua
como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona
rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho
ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao
mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m²
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-
cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424,
de 2011)
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais
de uma vez.
§ 2o (VETADO). (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante
usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título
hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel
houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele
tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse
social e econômico.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos
antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207),
contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com
justo título e de boa-fé.
 Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das
causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também
se aplicam à usucapião.

Repita-se, por fim, que além dos requisitos do art. 319 do CPC, é necessário
apontar os requisitos específicos da espécie de usucapião que está sendo abordado
Considerando que já houve pedido de peça de consignação, vamos trabalhar
com a elaboração da peça do XVII Exame da OAB:

08. DIREITO DE VIZINHANÇA

O direito de vizinhança compreende a delimitação de uso da propriedade em
respeito à preservação do mesmo direito de uso de propriedade lindeira. A partir
de tal perspectiva, o código civil estabelece linhas determinativas para uso regular
da propriedade, bem como medidas que viabilizam esse uso.
a) uso regular da propriedade: definido entre os artigos 1277 e 1281, compreende
a determinação de uso adequado da propriedade, sendo vedado seu uso de modo
a, gratuitamente, causar prejuízos aos lindeiros, bem como solicitar demolição em
caso de risco, realização de obras em caso de risco, etc.
b) árvores limítrofes: o CC estabelece, entre os art. 1282 e 1284, que as árvores
situadas em linhas limítrofes de imóveis pertencem à ambos, sendo que a
passagem de raízes e galhos para imóvel lindeiro permite o seu corte.
c) passagem forçada: trata-se de disposição dada ao proprietário lindeiro que
fazer com que o proprietário consinta com a passagem para acesso á via pública,
porto ou fonte, quando não houver outro acesso – art. 1285. Diverge da servidão,
quanto à espécie, pelo tempo e formalização desta.
d) passagem de cabos e tubulações: trata-se de possibilidade de solicitação de
passagem de cabos e tubulações, porém pelo local menos gravoso possível e
mediante indenização – art. 1286/1287.
e) das águas: estabelece a obrigatoriedade de imóveis lindeiros receber águas
de imóveis em nível superior, porém sem que tal seja agravado pelo detentor do
imóvel mais elevado. Também estabelece obrigação de preservação da qualidade
de águas, possibilidade de seu represamento, construção de canais (aquedutos),
onde há, em contrapartida, justa indenização pelo beneficiário em favor dos
proprietários atingidos. Art. 1288 a 1296 CC.
f) Limites entre prédios e direito de tapagem: o direito de tapagem corresponde
à possibilidade de construção de muros, valas, cercas ou tapumes para delimitação
de imóveis, além da realização de reparos e renovação de marcos e divisas. Quando
a construção ocorrer por sobre os limites, em regra há responsabilidade pelo
custeio equivalente entre os proprietários/possuidores. Art. 1297 e 1298.
g) direito de construir: corresponde à possibilidade de construir por sobre imóvel
próprio, porém limitado ao uso regular e respeito à propriedade adversa, com
limitação à construção de janeiras, eirados, varandas (art. 1.301), porém com
possibilidade de uso do imóvel lindeiro (mediante indenização) para viabilizar
construção/reforma. Art. 1299 a 1313.
Quando direito de vizinhança for desrespeitado é possível o manejo de ação de
nunciação de obra nova para suspender uso irregular da propriedade. Outras ações
são possíveis conforme pedido.

09. NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA

A ação de nunciação de obra nova tem por objetivo obstar/impedir a realização
de obra em desacordo com norma legal ou pacto contratual.
No CPC há apenas singela referência no art. 47, ao referir que o foro de
competência será no domicílio do imóvel:

Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o
foro de situação da coisa.
§ 1o O autor pode optar pelo foro de domicílio do réu ou pelo foro de eleição se o
litígio não recair sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e
demarcação de terras e de nunciação de obra nova.

Assim a base legislativa para a presente ação será a própria referência de direito
material, podendo, assim, encaixar-se no código civil, plano diretor da cidade,
código de obras.
No caso do CC, podemos ter por base, v.g., os art. 1299 e ss:
 Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe
aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje
águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de
metro e meio do terreno vizinho.

É importante ter em mente que essa ação visa suspender a execução de obra
irregular, forçando a correção da obra ou o atendimento á norma específica, dando
ao lindeiro a prerrogativa de agir.
Como requisitos, deve conter: a) A demonstração da correlação do autor para
com a obra; b) A irregularidade da obra; c) A citação do dono do imóvel (é possível
postular a intimação do construtor para suspender/paralisar a obra); A
irregularidade da obra; d) O pedido final de ordem de suspensão até ajuste ou
mesmo desfazimento se impossível o ajuste.

10. CONDOMÍNIO
Segundo Caio Mário da Silva Pereira, condomínio ocorre quando a mesma coisa
pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito
idealmente sobre o todo e cada uma de suas partes.
Ou seja, trata-se de propriedade conjunta sobre o mesmo bem, seja ele móvel
ou imóvel, de tal modo que cada consorte é proprietário da coisa toda, delimitado
pelos iguais direitos dos demais condôminos, na medida de suas cotas
O condomínio pode ser estabelecido por modo voluntário, lei ou decisão judicial,
vinculando os condôminos à co-propriedade e co-responsabilidade pelo bem
objeto de propriedade fracionada.
A figura jurídica do condomínio sofre algumas classificações, quanto a origem,
necessidade, forma. Sua classificação representa, portanto, formas distintas de sua
gênese, bem como aplicação e manutenção.

Quanto a origem:
a) Convencional: resultante de acordo entre as partes. Exemplo: compra
conjunta de imóvel;
 b) Incidente ou eventual: Quando ocorrer em razão de causa alheia à vontade
dos condôminos. Exemplo: herança deixada a vários herdeiros;
c) Forçado ou legal: quando ocorrer em razão de determinação legal. Exemplo:
compáscuo (comunhão de pastos – vários donos de terrenos contíguos que
ajustam que seus animais irão ‘compartilhar’ os pastos)

Quanto ao objeto:
a) Universal: Se compreender a totalidade do bem, inclusive frutos e
rendimentos.
b) Particular: Se restringir-se a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os
demais.

Quanto a sua necessidade:

a) Ordinário ou transitório: Se puder cessar a qualquer momento;
b) Permanente: Quando não pode extinguir-se em razão de lei ou de sua
natureza indivisível (condomínio forçado).

Quanto à forma:
a) Pro diviso: A comunhão existe juridicamente mas não de fato (condomínio
em edifícios de apartamentos);
b) Pro indiviso: a comunhão perdura de fato e de direito .

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Segundo nos indica a autora Maria Helena Diniz, os condomínios possuem, na
sua inter-relação, direitos e deveres recíprocos, de modo a preservar hígida e
regular da relação.
Necessário destacar que o condomínio naturalmente é uma fonte de impasses,
de modo que o direito de ocupa dos detalhes de tal relação, visando a prevenção e
encaminhamento de resolução de tais conflitos.
Nesse passo, cada condômino pode:
a) Art. 1314 CC: usar livremente a coisa conforme seu destino e sobre ela exercer
todos os direitos compatíveis com a indivisão – art. 1315 e 1319 do CC.
 b) Cada condômino pode alienar a respectiva parte indivisa, com respeito à
preferência – art. 504, § único, e 1322 e § único CC.
c) Direito de gravar a parte indivisa, com relação à sua fração.
d) Responsabilidade pela dívida contraída – art. 1318 e 1317 CC.
e) Direito de reivindicar a coisa comum de terceiros (1318 CC) e defender a posse
(1199).
f) Impossibilidade de conceder posse, uso ou gozo da coisa para estranhos sem
anuência dos demais – art. 1314, § único.
g) Direito de retomada do imóvel - 1323.

Quanto a administração do condomínio, todos os consortes poderão usar da

coisa, dentro dos limites de sua destinação econômica, auferindo vantagens sem
prejuízo de qualquer deles.
Se impossível o uso comum, necessário deliberação entre condôminos sobre
venda, aluguel e administração – art. 1323 ao 1326 CC.

EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
O condomínio poderá ser extinto pela divisão da coisa, ou então pela sua venda.
a) Divisão: Tratando-se de condomínio ordinário, as partes podem exigir, a
qualquer tempo, a sua divisão – art. 1320 e 1321.
Divisão amigável: efetivada por escritura pública, quando todos os condôminos
forem maiores e capazes
Divisão judicial: quando não houver acordo ou houver incapaz
b) Venda:
Amigável: necessita de unanimidade de intenção de venda entre os condôminos
– art. 1322, 1ª parte.
Judicial: quando não há consenso e há interesse na venda – art. 1322, fine, 1113 e
1118 do CC.

CONDOMÍNIOS ESPECIAIS
São quatro, iniciando-se pelo CONDOMÍNIO NECESSÁRIO:
Condomínio em paredes: envolve a divisão de cercas, muros e valas. Art. 1327,
1297, § 1º, 1328, 1329 e 1330 CC.
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Segunda espécie de condomínio especial.
Origem: tem sua origem a partir da segunda guerra mundial, em razão da crise
de habitação pelo desenvolvimento das cidades – melhorar aproveitamento do
solo. Art. 1331 ao 1358
Natureza Jurídica: tem por característica a justaposição de propriedades
distintas e exclusivas ao lado de condomínio de partes que necessariamente são
comuns – art. 1331, § 1º ao 5º

Forma de instituição – art. 1332, I a III:

A) Por destinação do proprietário do edifício (não necessariamente construtor),
mediante escritura pública, realizada antes ou depois da obra
B) Por incorporação imobiliária, através da venda de futuras unidades, e cujo
valor será usado para construir o prédio
C) Por testamento, em que o prédio é recebido, na herança, para ter essa
formatação
D) Por constituição do regime por vários herdeiros
E) Por arrematação em hasta pública, doação, dote, compra de frações do
edifício
F) Por sentença judicial, em ação de divisão.
Constituição: art. 1333 e 1334

Direitos dos condôminos: definidos no ato de constituição do condomínio, ou

seja, na “Convenção de Condomínio” – art. 1335
A convenção de condomínio vincula tanto os proprietários como os que utilizam
o edifício, pois é averbada junto a matrícula do imóvel e celebra verdadeiro
‘contrato’ de convivência.
Deveres dos condôminos – art. 1336 e ss.:
▪ Observar as regras de boa vizinhança;
▪ Não alterar o prédio externamente a não ser com a licença dos consortes;
▪ Não decorar as partes e esquadrias externas com tons diversos da fachada;
▪ Não destinar a unidade à uso diverso da finalidade do prédio;
▪ Não praticar ato que ameace a segurança do prédio ou prejudique a higiene
▪ Não embaraçar o uso das partes comuns
▪ Não alienar a garagem a pessoa estranha ao condomínio, salvo autorização
expressa na convenção
▪ Submeterem-se às sanções se transgredirem seus deveres
▪ Concorrer com sua quota para as despesas de condomínio, sob pena de sujeitar-
se às sanções previstas na convenção condominial e legislação civil.

Administração: realizada essencialmente pelo síndico

Síndico: pessoa que defende os direitos e interesses comuns dos condôminos,
que os representa, que admite e demite empregados, arrecada contribuições e
aplica deliberações da Assembleia.
Administrador: pessoa a quem o síndico delega certas funções administrativas
Subsíndico: auxiliar do síndico.
Conselho Fiscal: composto de três membros que dão pareceres sobre as contas
do síndico.
Órgão deliberativo: Assembleia geral, constituída por todos os condôminos.
Extinção: formas de extinção do condomínio edilício.
a) Desapropriação do edifício – art. 1358.
b) Confusão: se todas as partes autônomas forem adquiridas por uma só
pessoa.
c) Destruição do imóvel por qualquer acontecimento (natural ou caso
fortuito ou culpa) – art. 1357.
d) Demolição voluntária do prédio – art. 1357.
e) Alienação e reconstrução de todo o prédio – art. 1357, § 1º e 2º.

CONDOMÍNIOS POR MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA E FECHADO

Condomínio por multipropriedade: Propriedade de tempo compartilhado de
locais de lazer – pool de locações.
Condomínio fechado: condomínio onde a propriedade possui unidades
independentes e frações ideais.
Condomínio horizontal com propriedade privada e partes comuns – regras
delimitadas também pela convenção.
Regrado pela lei 4591/64 – art. 8º.
 11. CONDOMÍNIO DE LOTES
A lei Federal nº 13.465/2017 trouxe a possibilidade de constituição de condomínio
de lotes.
Trata-se de situação em um determinado lote poderá ser dividido e convertido
em áreas individualizadas e áreas comuns, conforme art. 1.358-A do CC:
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são
propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos
condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de
cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros
critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei nº 13.465,
de 2017)
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes: (Redação dada Pela
Medida Provisória nº 1.085, de 2021)
I - o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação
urbanística; e (Incluído Pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)
II - o regime jurídico das incorporações imobiliárias de que trata o Capítulo I do
Título II da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o
empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e
registrários.(Incluído Pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura
ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Tratando-se de condomínio de lotes, conforme se verifica no art. 1.358-A, é

possível a sua instituição pode ocorrer em incorporação imobiliária, cabendo ao
empreendedor a realização de infraestrutura.

12.CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE
Criado pela lei federal nº 13.777/2018, o condomínio em multipropriedade
compreende propriedade onde cada um dos co proprietários de um mesmo
imóvel poderá utilizá-lo (na totalidade) por determinado período de tempo – art.
1.358-C.
Neste condomínio, em que há 2 ou mais proprietários sobre um mesmo bem
imóvel, cada condômino poderá fruir do bem, alternadamente com os demais, por
determinados períodos de tempo. É o caso de partição em imóvel na praia ou serra,
por exemplo, em que os condôminos ajustam a divisão da propriedade e o uso do
bem. A propriedade do bem será indivisível – art. 1.358-D.
A base legislativa está nos art. 1.358-B a 1.538-U, bem como na lei 4.591/64 e
Código de Defesa do Consumidor, conforme art. 1.358-B
Durante o período de uso, conforme estabelecido entre as partes, apenas o
respectivo condômino poderá fruir do mesmo, com mínimo de 07 dias, podendo
ser fruído em data fixa ou flutuante, conforme art. 1.358-E.
A instituição do condomínio se dá na forma regular (testamento, escritura, etc.),
sendo regido por convenção de condomínio (art. 1.358-F e 1.358-G)
Quanto à manutenção, administração, direitos e deveres, despesas e
responsabilidades, são aplicadas para todos os condôminos em forma semelhante
ao condomínio voluntário, conforme estabelece o art. 1.358-I, 1.358-J e 1.358-M.
Um detalhe especial é quanto à transferência da cota parte, pois, conforme o art.
1.358-L, não há necessidade de notificação dos condôminos, nem direito de
preferência (exceto se previsto tal em convenção ou pacto firmado pelas partes).
Por fim, ficou estabelecido pelo art. 1.358-O e ss., a possibilidade de
transformação (ou constituição) em multipropriedade em unidades de
condomínios edilícios. Tal segue as normas de ambos os institutos, com as
peculiaridades dos citados neste.
DO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE
Seção I
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Disposições Gerais
Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de
forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas
disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , e 8.078, de 11 de
setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) . (Incluído pela Lei nº
13.777, de 2018) (Vigência)
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos
proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual
corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do
imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. (Incluído pela Lei
nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se
todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. (Incluído pela Lei
nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade: (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de
condomínio; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e
gozo. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível. (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7
(sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser: (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; (Incluído pela Lei nº
13.777, de 2018) (Vigência)
II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma
periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os
multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado;
ou (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. (Incluído pela Lei nº 13.777,
de 2018) (Vigência)
§ 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima
de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores
que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também
maiores. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Seção II
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Da Instituição da Multipropriedade
Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento,
registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar
daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de
tempo. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Art. 1.358-G. Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a
convenção de condomínio em multipropriedade determinará: (Incluído pela Lei
nº 13.777, de 2018) (Vigência)
I - os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de
instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e
extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição
condominial; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
II - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel
no período correspondente a cada fração de tempo; (Incluído pela Lei nº 13.777,
de 2018) (Vigência)
III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para
cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; (Incluído pela
Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
IV - a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos
equipamentos, instalações e mobiliário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel,
inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da
indenização ou da parte restante; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
VI - as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento
de deveres. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Art. 1.358-H. O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção
de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de
frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma
pessoa natural ou jurídica. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior
venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de
frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será
obrigatório somente após a venda das frações. (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
Seção III
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Dos Direitos e das Obrigações do Multiproprietário
Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no
instrumento de instituição e na convenção de condomínio em
multipropriedade: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do
imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário; (Incluído pela Lei nº
13.777, de 2018) (Vigência)
II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato; (Incluído pela Lei nº 13.777,
de 2018) (Vigência)
III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título
oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do
sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador; (Incluído pela Lei nº
13.777, de 2018) (Vigência)
IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou
procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais,
em: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do
multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no
imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do
multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à
quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção
de condomínio edilício. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no
instrumento de instituição e na convenção de condomínio em
multipropriedade: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e,
quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo,
total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações,
equipamentos e mobiliário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos
e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou
prepostos ou por pessoas por ele autorizadas; (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no
imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização; (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as
instalações do imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os
fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção; (Incluído pela
Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário,
conforme seu destino e natureza; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua
fração de tempo; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no
instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em
multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no
instrumento pertinente; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes. (Incluído pela Lei nº
13.777, de 2018) (Vigência)
§ 1º Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de
condomínio em multipropriedade, o multiproprietário estará sujeito a: (Incluído
pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
I - multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres; (Incluído
pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
II - multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no
período correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento
reiterado de deveres. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
§ 2º A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, bem
como suas instalações, equipamentos e mobiliário, será: (Incluído pela Lei nº
13.777, de 2018) (Vigência)
I - de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do
desgaste natural do imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
II - exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem
prejuízo de multa, quando decorrentes de uso anormal do imóvel. (Incluído pela
Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
§ 3º (VETADO). (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
§ 4º (VETADO). (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
§ 5º (VETADO). (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Art. 1.358-K. Para os efeitos do disposto nesta Seção, são equiparados aos
multiproprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos
relativos a cada fração de tempo. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Seção IV
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Da Transferência da Multipropriedade
Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de
efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da
anuência ou cientificação dos demais multiproprietários. (Incluído pela Lei nº
13.777, de 2018) (Vigência)
§ 1º Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se
estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em
multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do
condomínio em multipropriedade. (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
§ 2º O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas
obrigações de que trata o § 5º do art. 1.358-J deste Código caso não obtenha a
declaração de inexistência de débitos referente à fração de tempo no momento
de sua aquisição. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Seção V
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Da Administração da Multipropriedade
Art. 1.358-M. A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e
mobiliário será de responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de
instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta
de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos
condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
§ 1º O administrador exercerá, além daquelas previstas no instrumento de
instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade, as seguintes
atribuições: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
I - coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o
período correspondente a suas respectivas frações de tempo; (Incluído pela Lei
nº 13.777, de 2018) (Vigência)
II - determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos
concretos de uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada
ano; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
III - manutenção, conservação e limpeza do imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.777,
de 2018) (Vigência)
IV - troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário,
inclusive: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
a) determinar a necessidade da troca ou substituição; (Incluído pela Lei nº 13.777,
de 2018) (Vigência)
b) providenciar os orçamentos necessários para a troca ou
substituição; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
c) submeter os orçamentos à aprovação pela maioria simples dos condôminos
em assembleia; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
V - elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e
despesas; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
VI - cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos
multiproprietários; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
VII - pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos
comuns arrecadados, de todas as despesas comuns. (Incluído pela Lei nº 13.777,
de 2018) (Vigência)
§ 2º A convenção de condomínio em multipropriedade poderá regrar de forma
diversa a atribuição prevista no inciso IV do § 1º deste artigo. (Incluído pela Lei nº
13.777, de 2018) (Vigência)
Art. 1.358-N. O instrumento de instituição poderá prever fração de tempo
destinada à realização, no imóvel e em suas instalações, em seus equipamentos
e em seu mobiliário, de reparos indispensáveis ao exercício normal do direito de
multipropriedade. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
§ 1º A fração de tempo de que trata o caput deste artigo poderá ser
atribuída: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
I - ao instituidor da multipropriedade; ou (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
II - aos multiproprietários, proporcionalmente às respectivas frações. (Incluído
pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
§ 2º Em caso de emergência, os reparos de que trata o caput deste artigo
poderão ser feitos durante o período correspondente à fração de tempo de um
dos multiproprietários. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Seção VI
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Disposições Específicas Relativas às Unidades Autônomas de Condomínios
Edilícios
Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade
em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante: (Incluído
pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
I - previsão no instrumento de instituição; ou (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.777,
de 2018) (Vigência)
Parágrafo único. No caso previsto no inciso I do caput deste artigo, a iniciativa e
a responsabilidade para a instituição do regime da multipropriedade serão
atribuídas às mesmas pessoas e observarão os mesmos requisitos indicados
nas alíneas a , b e c e no § 1º do art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de
1964 . (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Art. 1.358-P. Na hipótese do art. 1.358-O, a convenção de condomínio edilício
deve prever, além das matérias elencadas nos arts. 1.332, 1.334 e, se for o caso,
1.358-G deste Código: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
I - a identificação das unidades sujeitas ao regime da multipropriedade, no caso
de empreendimentos mistos; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
II - a indicação da duração das frações de tempo de cada unidade autônoma
sujeita ao regime da multipropriedade; (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
III - a forma de rateio, entre os multiproprietários de uma mesma unidade
autônoma, das contribuições condominiais relativas à unidade, que, salvo se
disciplinada de forma diversa no instrumento de instituição ou na convenção de
condomínio em multipropriedade, será proporcional à fração de tempo de cada
multiproprietário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
IV - a especificação das despesas ordinárias, cujo custeio será obrigatório,
independentemente do uso e gozo do imóvel e das áreas comuns; (Incluído pela
Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
V - os órgãos de administração da multipropriedade; (Incluído pela Lei nº 13.777,
de 2018) (Vigência)
VI - a indicação, se for o caso, de que o empreendimento conta com sistema de
administração de intercâmbio, na forma prevista no § 2º do art. 23 da Lei nº 11.771,
de 17 de setembro de 2008 , seja do período de fruição da fração de tempo, seja
do local de fruição, caso em que a responsabilidade e as obrigações da
companhia de intercâmbio limitam-se ao contido na documentação de sua
contratação; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
VII - a competência para a imposição de sanções e o respectivo procedimento,
especialmente nos casos de mora no cumprimento das obrigações de custeio e
nos casos de descumprimento da obrigação de desocupar o imóvel até o dia e
hora previstos; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
VIII - o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de tempo
na hipótese de inadimplemento do respectivo multiproprietário; (Incluído pela
Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
IX - o quórum exigido para a deliberação de alienação, pelo condomínio edilício,
da fração de tempo adjudicada em virtude do inadimplemento do respectivo
multiproprietário. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Art. 1.358-Q. Na hipótese do art. 1.358-O deste Código, o regimento interno do
condomínio edilício deve prever: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
I - os direitos dos multiproprietários sobre as partes comuns do condomínio
edilício; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
II - os direitos e obrigações do administrador, inclusive quanto ao acesso ao
imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e
limpeza; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
III - as condições e regras para uso das áreas comuns; (Incluído pela Lei nº 13.777,
de 2018) (Vigência)
IV - os procedimentos a serem observados para uso e gozo dos imóveis e das
instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao regime da
multipropriedade; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
V - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel
no período correspondente a cada fração de tempo; (Incluído pela Lei nº 13.777,
de 2018) (Vigência)
VI - as regras de convivência entre os multiproprietários e os ocupantes de
unidades autônomas não sujeitas ao regime da multipropriedade, quando se
tratar de empreendimentos mistos; (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
VII - a forma de contribuição, destinação e gestão do fundo de reserva específico
para cada imóvel, para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações
e mobiliário, sem prejuízo do fundo de reserva do condomínio edilício; (Incluído
pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
VIII - a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive por
meio eletrônico; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
IX - os mecanismos de participação e representação dos titulares; (Incluído pela
Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
X - o funcionamento do sistema de reserva, os meios de confirmação e os
requisitos a serem cumpridos pelo multiproprietário quando não exercer
diretamente sua faculdade de uso; (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
XI - a descrição dos serviços adicionais, se existentes, e as regras para seu uso e
custeio. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Parágrafo único. O regimento interno poderá ser instituído por escritura pública
ou por instrumento particular. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Art. 1.358-R. O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de
multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas terá
necessariamente um administrador profissional. (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
§ 1º O prazo de duração do contrato de administração será livremente
convencionado. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
§ 2º O administrador do condomínio referido no caput deste artigo será
também o administrador de todos os condomínios em multipropriedade de
suas unidades autônomas. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
§ 3º O administrador será mandatário legal de todos os multiproprietários,
exclusivamente para a realização dos atos de gestão ordinária da
multipropriedade, incluindo manutenção, conservação e limpeza do imóvel e
de suas instalações, equipamentos e mobiliário. (Incluído pela Lei nº 13.777, de
2018) (Vigência)
§ 4º O administrador poderá modificar o regimento interno quanto aos
aspectos estritamente operacionais da gestão da multipropriedade no
condomínio edilício. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
§ 5º O administrador pode ser ou não um prestador de serviços de
hospedagem. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da
obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na
forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de
tempo correspondente. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Parágrafo único. Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte
integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de
tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de
tempo exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo entre
si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada
unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em
caso de inadimplência: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
 I - o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da
dívida; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
II - a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da
administradora; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
III - a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de
poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a
integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para
amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do
condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual
saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário. (Incluído pela Lei nº
13.777, de 2018) (Vigência)
Art. 1.358-T. O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa
a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício. (Incluído
pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Parágrafo único. A renúncia de que trata o caput deste artigo só é admitida se o
multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os
tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação. (Incluído
pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Art. 1.358-U. As convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de
loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos
poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos
imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria
absoluta dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

13. FUNDO DE INVESTIMENTO

O instituto do fundo de investimento fora trazido pela Medida provisória nº
881/2019, para dentro do capítulo do direito das coisas, e compreende a
possibilidade de comunhão de recursos para realização de aplicação em ativos
financeiros, nos termos do art. 1.368-C do CC.
A peculiaridade é que essa comunhão ocorrerá na forma de condomínio, sendo,
após, regrado por normas instituídas pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários).
Art. 1.368-C. O fundo de investimento é uma comunhão de recursos, constituído
sob a forma de condomínio, destinado à aplicação em ativos
financeiros. (Incluído pela Medida Provisória nº 881, de 2019)
 Parágrafo único. Competirá à Comissão de Valores Mobiliários disciplinar o
disposto no caput. (Incluído pela Medida Provisória nº 881, de 2019)
Art. 1.368-D. O regulamento do fundo de investimento poderá, observado o
disposto no regulamento a que se refere o parágrafo único do art. 1.368-
C: (Incluído pela Medida Provisória nº 881, de 2019)
I - estabelecer a limitação da responsabilidade de cada condômino ao valor de
suas cotas; e (Incluído pela Medida Provisória nº 881, de 2019)
II - autorizar a limitação da responsabilidade dos prestadores de serviços
fiduciários, perante o condomínio e entre si, ao cumprimento dos deveres
particulares de cada um, sem solidariedade. (Incluído pela Medida Provisória nº
881, de 2019)
Art. 1.368-E. A adoção da responsabilidade limitada por fundo constituído sem
a limitação de responsabilidade somente abrangerá fatos ocorridos após a
mudança. (Incluído pela Medida Provisória nº 881, de 2019)

14. PROPRIEDADE RESOLÚVEL

Propriedade resolúvel, segundo Clóvis é aquela que encerra, no próprio título
constitutivo, o princípio que a tem de extinguir, realizada a condição resolutória, ou
vindo o termo extintivo, seja por força da declaração de vontade, seja por
determinação de lei. Ex.: CC, arts. 505, 509, 504 e 1.953
O objetivo da instituição da propriedade resolúvel é a viabilidade de
cumprimento de determinada o obrigação sob a garantia da resolução da
propriedade, como é o caso do pagamento do bem, implemento de condição ou
outra obrigação.
Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo
advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos
na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode
reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.
Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o
possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será
considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a
resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria
coisa ou o seu valor.
 Jurisprudências de destaque:
Ementa: PROCESSO DE EXECUÇÃO. DÍVIDA GARANTIDA COM CLÁUSULA DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA SOBRE O BEM ALEINADO. FACULDADE
DO CREDOR. A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA CONSISTE NA
TRANSFERÊNCIA, FEITA PELO DEVEDOR AO CREDOR, DA PROPRIEDADE
RESOLÚVEL E DA POSSE INDIRETA DE UM BEM COMO GARANTIA DE SEU
DÉBITO. ASSIM, FICA A CRITÉRIO DO CREDOR INDICAR OUTROS BENS PARA A
PENHORA OU ACEITAR QUE RECAIA SOBRE O PRÓPRIO BEM ALIENADO QUE,
ENTRETANTO, JÁ É DE SUA PROPRIEDADE. ALEGAÇÃO DE
IMPENHORABILIDADE E DE EXCESSO DE PENHORA NÃO APRECIADA NO
PRIMEIRO GRAU. IMPOSSIBILIDADE DE PRONUNCIAMENTO SOB PENA DE
SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. AGRAVO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº
70053099560, Décima Terceira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Vanderlei Teresinha Tremeia Kubiak, Julgado em 15/02/2013)
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. COMPRA E
VENDA. BEM IMÓVEL. COMPLEXO INDUSTRIAL DE LIMPEZA, SECAGEM,
ARMAZENAGEM DE GRÃOS. SILOS METÁLICOS ARMAZENADORES. ESCRITURA
PÚBLICA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROPRIEDADE RESOLÚVEL. (LEI 9.514/97).
PREÇO PARCELADO. INADIMPLÊNCIA. INEXISTENTE ABUSO CONTRATUAL.
NEGADO PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº
70030167019, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Nara Leonor Castro Garcia, Julgado em 24/09/2009)

Efeitos da propriedade resolúvel

Dentro da propriedade resolúvel, é possível identificar duas possibilidades de
efeitos, se operada a resolução da propriedade:
EX TUNC – Se a causa de resolução da propriedade constar do próprio título
constitutivo, nos termos do art. 1.395 do CC.
EX NUNC – Conforme disposto no art. 1.360 do CC , se a sua extinção se der por
motivo superveniente. Ex.: CC, arts. 557 e 563.

15. SERVIDÕES
São direitos de gozo sobre imóveis que, em virtude de lei ou vontade das partes,
se impõem sobre o prédio serviente em benefício do dominante.
 Tem por finalidade proporcionar uma valorização do prédio dominante,
tornando-o mais útil, agradável ou cômodo, implicando, por outro lado, uma
desvalorização econômica do prédio serviente, levando-se em consideração que as
servidões prediais são perpétuas, acompanhando sempre os imóveis quando
transferidos.

Princípios fundamentais: É uma relação entre prédios vizinhos; Não há servidão

sobre a própria coisa; A servidão serve a coisa e não ao dono; Não se pode de uma
servidão construir outra; Servidão não se presume; servidão é alienável.

Natureza jurídica: É um direito real de gozo ou fruição sobre imóvel alheio de

caráter acessório, perpétuo, indivisível e inalienável.

Modos de constituição
▪ Ato jurídico inter vivos ou causa mortis (CC, art. 1.378; Dec.-lei n. 1000/69, art. 167,
X).
▪ Sentença judicial (CPC, arts. 596, II, e 597, § 4º, III).
▪ Usucapião (CC, art. 1379, parágrafo único; CPC, art. 259).
▪ Destinação do proprietário.

Classificação
▪ Quanto à natureza: rústicas e urbanas.
▪ Quanto ao modo de exercício:
▪ Contínuas e Descontínuas.
▪ Positivas e Negativas.
▪ Ativas e Passivas.
▪ Quanto à exteriorização: aparentes e não-aparentes.
▪ Quanto à origem:
▪ Legais.
▪ Naturais.
▪ Convencionais.
 Direitos e deveres do proprietário do prédio dominante
Direito - Usar e gozar da servidão.
▪ Realizar obras necessárias à sua conservação e uso (CC, art. 1380; Cód. de Águas,
art. 128).
▪ Exigir ampliação da servidão para facilitar a exploração do prédio dominante (CC,
art. 1385, § 3º).
Renunciar a servidão (CC, art. 1388, I) e removê-la (CC, art. 1384, in fine).

Deveres - Pagar todas as obras feitas para uso e conservação da servidão (CC, art.
1381).
▪ Exercer a servidão civiliter modo (CC, art. 1385).
▪ Indenizar o dono do prédio servientes pelo excesso do uso da servidão em caso
de necessidade (CC, art. 1385, § 3º ).
▪ Exonerar-se de pagar as despesas com o uso e conservação da servidão, desde
que abandone total ou parcial a propriedade em favor do dono do prédio
dominante (CC, art. 1382, parágrafo único).
▪ Remover a servidão de um local para o outro.
▪ Impedir que o proprietário do dominante efetive qualquer mudança na forma de
utilização da servidão, pois este de manter sua destinação (CC, art. 1385, § 3º).
▪ Cancelar a servidão nos casos dos arts. 1388 e 1389 do Código Civil.

Obrigações:
▪ Permitir que o dono do prédio dominante realize obras necessárias à conservação
e utilização da servidão (CC, art. 1380).
▪ Respeitar o uso normal e legítimo da servidão (CC, art. 1383).
▪ Pagar despesas com a remoção da servidão e não prejudicar ou diminuir as
vantagens do prédio dominante, que decorrerem dessa mudança (CC, art. 1384) –
desde que realizada em razão do prédio serviente.

Proteção Jurídica
A proteção do direito real de servidão se dá através dos instrumentos disponíveis
para proteção de outros direitos reais, como ação de manutenção e reintegração.
 Importante destacar que tal direito segue a mesma lógica de instituição e
proteção de outros direitos reais.
Quanto às ações, enumeram-se:
▪ Ação confessória
▪ Ação negatória
▪ Ação de manutenção de posse ou de reintegração de posse e interdito
proibitório.
▪ Nunciação de obra nova (CPC, art. 259).
▪ Ação usucapião.

Extinção
A extinção da servidão é o meio pelo qual a mesma deixa de ser fruída ou
usufruída pelo prédio dominante, podendo ocorrer por meio voluntário ou
involuntário, senão vejamos:
▪ Renúncia do titular (CC, art. 1388, I).
▪ Cessação de sua utilidade (CC, art. 1388, II).
▪ Resgate (CC, art. 1388, III).
▪ Confusão (CC, art. 1389, I).
▪ Supressão das respectivas obras (CC, art. 1389, II).
▪ Desuso (CC, art. 1389, III).
▪ Perecimento do objeto.
▪ Decurso do prazo ou implemento da condição.
▪ Desapropriação.
▪ Convenção.
▪ Preclusão do direito da servidão.
▪ Resolução do domínio do prédio serviente.

16. AÇÃO CONFESSÓRIA

A ação confessória tem por escopo o reconhecimento ou a proteção de servidão,
quando o dono do prédio serviente passa a negar ou embaraçar a servidão, sendo,
portanto, uma ação movida tipicamente pelo dono do prédio dominante – ou
detentor da servidão;
É importante lembrar a existência da ação negatória que, ao contrário, tem por
escopo viabilizar o reconhecimento de inexistência de servidão, ou mesmo a sua
limitação em caso de uso depreciativo da servidão pelo dominante ou sua
ampliação imotivada.
A fundamentação jurídica da ação confessória está calcada no art. 1383 do
Código Civil, que viabiliza o manejo da referida ação:

Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o
exercício legítimo da servidão.

O pedido a ser formulado na ação confessória relaciona-se à pretensão, ou seja,

será de reconhecimento da servidão e a sua preservação da lesão praticada pelo
demandado: “...requer a procedência da demanda para o fim de reconhecer e
preservar a servidão, com a condenação do demandado à cessação da lesão, sob
pena de multa pecuniária”.

17. AÇÃO NEGATÓRIA

A ação negatória, relativamente à propriedade, tem por foco, a pretensão de
preservação de propriedade, buscando-se, através da mesma, o reconhecimento
de inexistência de servidão ou outro ônus real.
O objetivo da negatória é a preservação da propriedade em favor do autor, diante
de situação de turbação desta.
É necessário destacar que há muita proximidade desta com as ações
possessórias, pois em ambas é o titular do direito real que busca a sua preservação;
contudo, tratando-se de das ações possessória, a pretensão é a preservação da
posse, enquanto que a ação negatória pretende a preservação da propriedade em
relação à pretensão alheia de ônus reais (como a citada servidão ou usucapião).
A fundamentação jurídica da negatória está calcada na preservação da
propriedade, pelo que, pode-se citar, o art. 1228 do CC como referência:
 Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o
direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha.

É tipicamente uma ação do proprietário possuidor em face de pretendente à

turbação de sua propriedade:
Além da ação tuteladora por excelência, do direito de propriedade – a rei
uindicatio (utilizável quando o proprietário é privado da posse da coisa intenta
recupera-la) -, da actio negatória (de que se vale o proprietário para negar a
existência de direito real de outrem sobre sua coisa) e dos diferentes meios de
tutela dos direitos de vizinhança, dispõe ainda, o proprietário dos interditos
possessórios, de ações de caráter penal (...) e de outras ações (ALVES, José Carlos
Moreira, Direito Romano – Rio de Janeiro; Forense, p. 316, 2004)

Quanto aos fundamentos, demonstrar a propriedade e a tentativa de sua

turbação. Quanto aos pedidos, requerer a procedência da demanda, com a
confirmação da propriedade e a sua preservação em face do demandado.

18. USUFRUTO
Trata-se de um direito real sobre coisa alheia, em que o nu proprietário (assim
chamado por conta do próprio usufruto) deixa de ter a possibilidade de uso e
fruição do bem em favor do usufrutuário.
O usufruto condiciona o exercício da propriedade, na medida em que a posse
direta concentra-se na figura do usufrutuário, pelo período do usufruto
(determinado ou indeterminado), permanecendo a posse indireta, contudo, com o
nu proprietário.
Durante o usufruto o nu proprietário detém os direitos de dispor e de proteção
da propriedade, respeitado, porém, o usufruto.

Objeto
▪ Móveis infungíveis e inconsumíveis (CC, art. 1392, § 1º).
▪ Imóveis (CC, arts. 1391 e 1392).
▪ Patrimônio (CC, art. 1405).
▪ Direitos, desde que transmissíveis.

Caracteres jurídicos:
▪ Direito real sobre a coisa alheia.
▪ É temporário.
▪ É intransmissível e inalienável.
▪ É impenhorável.

Espécies:
▪ Quanto à origem: legal e convencional.
▪ Quanto ao objeto: próprio e impróprio.
▪ Quanto a extensão: - universal ou particular e pleno ou restrito.
▪ Quanto à duração: temporário, vitalício e simultâneo.

Modos constitutivos:
▪ Por lei.
▪ Por ato jurídico inter vivos ou causa mortis.
▪ Por sub-rogação real.
▪ Por usucapião.
▪ Por sentença (CPC, arts. 867 a 869).

Usufruto e enfiteuse: Na enfiteuse, o foreiro pode dispor do domínio útil; no

usufruto, o usufrutuário não poderá transmitir seu direito, ele é alienável, podendo
tão somente, ceder seu exercício; a enfiteuse é perpétua, o usufruto, temporário; e
enfiteuse recai sobre terrenos para agricultura e edificação, o usufruto incide sobre
bens móveis, imóveis e direitos; a enfiteuse é onerosa, o usufruto é gratuito.

Usufruto e fideicomisso: No usufruto, o domínio é do nu-proprietário, o

usufrutuário só pode usar e gozar do bem; no fideicomisso o bem é transmitido
pelo fideicomitente ao fiduciário, que o recebe na qualidade de dono, com o
encargo de transmiti-lo a outrem por sua morte ou após certo tempo. No usufruto,
o usufrutuário e o nu-proprietário são titulares de direito simultâneos; no
fideicomisso, o fiduciário e o fideicomissário são titulares sucessivos dos direitos. No
usufruto, o usufrutuário não pode vender a nua-propriedade, porque esta não lhe
pertence; no fideicomisso o fiduciário poderá alienar os bens fideicomitidos. O
usufruto extingue-se com a morte do usufrutuário, no fideicomisso, com o
falecimento do fiduciário, dá-se a sua transmissão a seus herdeiros para que estes
o entreguem na forma instituída pelo fideicomissário. O usufruto permanece
havendo morte do nu-proprietário, pois a nua-proprietária transmite-se a seus
herdeiros; no fideicomisso com o óbito do fideicomissário consolida-se nas mãos
do fiduciário o domínio resolúvel, que passará a ser perpétuo. O usufruto é direito
real sobre coisa alheia; o fideicomisso é forma de substituição restrita ao direito das
sucessões.

Usufruto e locação: O usufruto é direito real oponível erga omnes e a locação,

pessoal; o usufruto recai sobre coisas corpóreas ou incorpóreas e a locação, sobre
bens corpóreos; o usufruto nasce da lei, ato jurídico inter vivos ou causa mortis,
usucapião etc.; a locação, somente do contrato; o usufruto é gratuito e a locação,
onerosa.

Usufruto: direitos e obrigações do usufrutuário

Direitos:
▪ À posse, uso, administração e percepção dos frutos naturais pendentes no
início do usufruto (CC, art. 1394).
▪ De cobrar as dívidas e empregar as importâncias recebidas (CC, art. 1395 e
parágrafo único).
▪ De gozar de renda oriunda de títulos de crédito, aplicando-os após a cobrança
do débito em apólices de dívida pública (CC, art. 1395 e parágrafo único, 2ª
parte).
▪ De ter parte em tesouro achado por outrem e de receber meação em tesouro
e em paredes, cerca, muro, vala (CC, art. 1392, § 3º) sendo usufruto de
universalidade ou quota-parte de bens.
▪ Não ser obrigado a pagar deteriorações da coisa decorrentes do exercício
regular do usufruto (CC, art. 1402).
 Obrigações:
▪ Inventariar as suas expensas os bens móveis que receber, determinando o
estado em que se acham e estimando o seu valor.
▪ Dar caução real e fidejussória, se lhe exigir o dono, de velar-lhes pela conservação
e entrega-los findo o usufruto (CC, arts. 1400, 2ª parte, 1402 e 1401).
▪ Gozar da coisa frutuária com moderação.
▪ Conservar a destinação que lhe deu o proprietário.
▪ Fazer despesas ordinárias e comuns de conservação dos bens no estado em que
os recebeu.
▪ Defender a coisa usufruída, repelindo todas as usurpações de terceiros,
impedindo que se constituam situações jurídicas contrárias ao nu-proprietário.
▪ Evitar perecimento de servidões ativas e impedir que se criem servidões
passivas.
▪ Abster-se de tudo que possa danificar o bem frutuário.
▪ Pagar certas contribuições (CC, arts. 1403, II, 1407, 1408 E 1409) e os juros dos
débitos que onerem o patrimônio, ou parte dele, de que é objeto de usufruto
(CC, art. 1405).
▪ Restituir o bem usufruído, findo o usufruto no estado em que o recebeu, como o
inventariou ou como se obrigou a conservá-lo.

Direitos e deveres do nu proprietário

Direitos:
- Exigir que o usufrutuário conserve a coisa.
- Exigir que o usufrutuário preste caução fidejussória ou real (CC, art. 1400).
- Administrar o usufruto, se o usufrutuário não quiser ou não puder dar caução
(CC, art. 1401).
- Receber remuneração por essa administração (CC, art. 1401).
- Receber metade do tesouro achado no bem frutuário por terceiros salvo se
ocorrer a hipótese do CC, art. 1392, § 3º, caso em que tal direito caberá ao
usufrutuário.
- Perceber os frutos naturais pendentes ao tempo em que cesse o usufruto (CC,
art. 1396, parágrafo único).
- Aos frutos civis vencidos na data inicial do usufruto ( CC, art. 1398).
 - Autorizar a mudança da destinação da coisa usufruída (CC, art. 1399).
- Prefixar a extensão do gozo e do modo da exploração de minas e florestas dadas
em usufruto (CC, art. 1392, § 1º).
- Exigir o equivalente em gênero, qualidade e quantidade quando se tem
usufruto impróprio (CC, 1392, § 1º).
- Receber juros do capital despendido com as reparações necessárias à
conservação da coisa frutuária ou que lhe aumentarem o rendimento (CC, art.
1404).
- Ir contra o segurador, quando segurada a coisa é objeto do usufruto (CC, art.
1407, § 1º).
- Não restabelecer o usufruto se, por sua conta, reconstruir o prédio destruído
sem culpa sua (CC, art. 1408).
- Reclamar a extinção do usufruto, quando o usufrutuário alienar, arruinar ou
deteriorar a coisa frutuária (CPC, arts. 725, VI e 730).

Deveres:
- Não obstar o uso da coisa usufruída nem lhe diminuir a utilidade.
- Entregar ao usufrutuário mediante caução o rendimento dos bens frutuários
que estiverem sob sua administração, deduzidas as despesas dessa administração
(CC, art. 1401).
- Fazer as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico
necessárias à conservação da coisa dada em usufruto (CC, art. 1404, § 2º).
- Respeitar o usufruto estabelecido devido ao fato de prédio usufruído ter sido
reconstruído com a indenização do seguro (CC, art. 1408).
- Respeitar a sub-rogação de indenização de danos causados por terceiros ou do
valor da desapropriação no ônus do usufruto (CC, art. 1409).

Extinção (CPC, art. 725, VI, e Lei n. 7.608/81).

O usufruto poderá ser extinto nas seguintes hipóteses:
▪ Pela morte do usufrutuário (CC, art. 1410 I e III).
▪ Pelo advento do termo de sua duração (CC, art. 1410, II).
▪ Pelo implemento de condição resolutiva.
▪ Pela cessação do motivo de que se origina (CC, art. 1410, IV).
 ▪ Pela destruição da coisa não sendo fungível (CC, art. 1410, V).
▪ Pela consolidação (CC, art. 1410, VI).
▪ Pelo não-uso da coisa sobre a qual recai o usufruto (CC, art. 1410, VIII).
▪ Pela culpa do usufrutuário (CC, art. 1410, I).
▪ Pela resolução do domínio.

19. DIREITO DE USO

Conceito: Direito real que, a título gratuito ou oneroso, autoriza uma pessoa a
retirar, temporariamente, de coisa alheia, todas as utilidades para atender às suas
próprias necessidades e às de sua família.

Caracteres:
▪ É direito real sobre a coisa alheia.
▪ É temporário.
▪ É indivisível.
▪ É intransmissível.
▪ É personalíssimo.

Modos de constituição:
▪ Ato jurídico inter vivos e causa mortis.
▪ Sentença judicial.
▪ Usucapião.

Objeto:
▪ Bens móveis (infungíveis e inconsumíveis) e imóveis.
▪ Bens corpóreos e incorpóreos.

Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem
as necessidades suas e de sua família.
§ 1o Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição
social e o lugar onde viver.
§ 2o As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge,
dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.
 Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as
disposições relativas ao usufruto.

Concessão de uso especial para fins de moradia e concessão de direito real

de uso:
▪ CC, art. 1225, XI e XIII, 1473, VIII e IX e § 2º.
▪ MP n. 2220/2001, arts. 1º a 9º.
▪ Lei n. 9636/98, arts. 6º, § 1º, 7º, § 7º, 18, § 6º, III, 22 – A, com redação da Lei n.
11481/2007.
▪ Lei n. 8666/93, art. 17, I, f e h, com alteração da Lei n. 11481/2007.
▪ Decreto-Lei n. 271/67, art. 7º, com redação da Lei n. 11481/2007.
▪ Lei n. 11481/2007, art. 25.
▪ Lei n. 6015/73, arts. 167, I, n.37 e 40, e 290-A, I e II, §§ 1º e 2º.

Direitos e deveres do usuário

Direitos:
- Fruir a utilidade da coisa.
- Extrair do bem todos os frutos para atender às suas próprias necessidades e às
de sua família.
- Praticar todos os atos indispensáveis à satisfação de suas necessidades e às de
sua família, sem comprometer a substância e a destinação do objeto.
- Melhorar o bem introduzindo benfeitorias que o tornem mais cômodo ou
agradável.
- Administrar a coisa.

Deveres:
- Conservar a coisa.
- Não retirar rendimentos ou utilidades que excedam à prevista em lei.
- Proteger o bem com os remédios possessórios.
- Não dificultar ou impedir o exercício dos direitos do proprietário.
- Restituir a coisa, pois só detém a sua posse direta, a título precário, uma vez que
o uso é temporário.
Extinção:
- Morte do usuário.
- Advento do prazo final.
- Perecimento do objeto.
- Consolidação.
- Renúncia.

Jurisprudência:
Ementa: APELAÇÕES CÍVEIS. AGRAVO RETIDO. AÇÃO DECLARATÓRIA DO
DIREITO DE HABITAÇÃO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. 1. AGRAVO
RETIDO. CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRENTE. CONEXÃO. INSTRUÇÃO E
JULGAMENTO CONJUNTOS DE AMBOS OS FEITOS. 2. PRIMEIRA APELAÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO NÃO VERIFICADA. USUFRUTO
VITALICIO. EXTINÇÃO. NU-PROPRIETÁRIO. POSSE INDIRETA. LEGITIMIDADE
PARA A PRETENSÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO.
IMPROCEDENTE. COABITAÇÃO. ATO DE MERA CONCESSÃO DE USO. NÃO
CONFIGURAÇÃO DO ANIMUS DOMINI. MÉRITO. PRETENSÃO DE DECLARAÇÃO
DE DIREITOREAL DE HABITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. "FILHA DE CRIAÇÃO".
AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. REQUISITOS
PREENCHIDOS. LOCATIVOS PELO USODO IMÓVEL. DEVIDOS. COMPENSAÇÃO
PELA INDISPONIBILIZAÇÃO DO BEM. 3. SEGUNDA APELAÇÃO. NÃO
CONHECIMENTO. PRINCÍPIO DA SINGULARIDADE OU
UNIRRECORRIBILIDADE. REJEITADA A PRELIMINAR. NEGADO PROVIMENTO
AO AGRAVO RETIDO. SEGUNDA APELAÇÃO NÃO CONHECIDA. NEGADO
PROVIMENTO À PRIMEIRA APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº
70046106597, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Nara Leonor Castro Garcia, Julgado em 16/02/2012)
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE CIVIL. ASSOCIAÇÃO
HOSPITALAR DE NOVO HAMBURGO. CRIAÇÃO, PELA LEI Nº 469/2001, DE
AUTARQUIA MUNICIPAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. EXTINÇÃO DA CONCESSÃO
REAL DE USO. A Associação Hospitalar de Novo Hamburgo é parte ilegítima
para figurar no polo passivo de demanda visando à indenização por suposto erro
médico após a criação, pela Lei nº 469/2001, de autarquia municipal que se
responsabilizou pela administração do nosocômio. Com a extinção da
concessão real de uso do Hospital Geral, por parte da Associação, não há como
 responsabilizar a parte agravada por evento ocorrido após a regulamentação da
lei municipal, com a edição de decreto regulamentando a gestão da autarquia.
Não se aplica ao caso concreto o art. 1.115 do CC, referente à transformação das
sociedades. Suporte fático que não possui relação com a situação do caso
concreto. Hipótese de concessão real de uso, prevista como direito real no art.
1225, XII, CC. Precedentes. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. (Agravo
de Instrumento Nº 70039730056, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,
Relator: Leonel Pires Ohlweiler, Julgado em 26/01/2011)

20. DIREITO DE SUPERFICIE

O direito de superfície constitui-se em verdadeira evolução da enfiteuse, onde o
superficiário irá fruir da superfície de terreno pertencente à outrem, por prazo
determinado, mediante remuneração específica. Não se confunde, porém, com a
locação.
Vem sendo utilizado especialmente quando proprietário não tem recursos ou
interesse em edificação, bem como nos casos de impossibilidade de alienação do
imóvel (v.g. concessão de áreas costeiras, pela marinha, para construção de portos).

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de

plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública
devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for
inerente ao objeto da concessão.
Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa,
estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou
parceladamente.
Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem
sobre o imóvel.
Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do
superficiário, aos seus herdeiros.
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título,
qualquer pagamento pela transferência.
 Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o
superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de
condições.
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der
ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.
Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena
sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização,
se as partes não houverem estipulado o contrário.
Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de
desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor
correspondente ao direito real de cada um.
Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito
público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente
disciplinado em lei especial.

Distinção entre direito de superfície e enfiteuse.

A enfiteuse acabou sendo extinta pelo código civil de 2002, mantendo, porém,
vigentes todas as instituições já realizadas. Sua substituição pelo direito de
superfície demonstra que não comportava mais a demanda contratual da
atualidade. Nesse passo, o CC atual migrou para o direito de superfície.
Quanto à sua distinção, esta é percebida justamente pela duração de cada um
dos institutos, pois enquanto o direito de superfície possui prazo determinado, a
enfiteuse tinha por característica essencial a perpetuidade. Vejamos, a respeito, o
texto de Leandro Barboza Bezerra:
(...) A enfiteuse é perpetua sendo feita por ato de ultima vontade ou inter vivos,
no caso da superfície deve obrigatoriamente ser temporário (não existe norma
limitando o tempo que irá perdurar a obrigação, mas deve obrigatoriamente ser
estipulado no contrato o termino do contrato) podendo também ser feito pelo ato
inter vivos ou ato de ultima vontade.
O direito de superfície pode ser oneroso ou gratuito, ou seja, pode o dono do
solo transferir temporariamente a posse da propriedade para terceiro sem que esse
tenha obrigação de pagar o cânon para o proprietário, na enfiteuse o pagamento
do foro anual é obrigatório.
 A enfiteuse em regra é indivisível, contudo pode ocorrer sua divisão em glebas
no caso de herança, nesse caso, haveria o chamado cabecel, ele é o administrador,
escolhido pelos demais foreiros ou pelo senhorio do solo, fica responsável pela
cobrança do foro, na superfície o próprio superficiário é o administrador do solo.
Ambos devem ter seu contrato registrado no cartório de registro de imóveis
para que se torne um contrato valido tendo esse todas as garantias dos direitos
reais.

21. DIREITO DE LAGE

O direito de laje corresponde à direito real (assim na classificação), onde é
estipulada a possibilidade de conceder o direito a ‘uso/construção’ sobre a laje de
imóvel.
Por se aproximar muito da figura do direito de superfície, alguns autores o
consideram como uma espécie do direito de superfície, eis que se trata de
verdadeira concessão de parte (superior) de imóvel.
A utilização, a configuração jurídica, a preferência entre as partes contratantes
para aquisição, etc., se assemelham ao direito de superfície, conforme legislação
aplicável:

DA LAJE
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície
superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha
unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela
Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1 o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos
públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária
autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes
ao proprietário da construção-base. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2 o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que
incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3 o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula
própria, poderão dela usar, gozar e dispor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4 o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal
de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já
edificadas. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 5 o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e
urbanísticas associadas ao direito real de laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de
2017)
§ 6 o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a
instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização
expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as
posturas edilícias e urbanísticas vigentes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras
novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo
estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação
local. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos
condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à
conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento
de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da
construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em
contrato. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1 o São partes que servem a todo o edifício: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que
constituam a estrutura do prédio; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo
do titular da laje; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar
condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício;
e (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício. (Incluído
pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2 o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em
promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do
art. 249 deste Código. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão
direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da
construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para
 que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo
diverso. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1 o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento
da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a
parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta
dias, contado da data de alienação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2 o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das
lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade
para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada. (Incluído pela Lei
nº 13.465, de 2017)
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje,
salvo: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo; (Incluído pela Lei nº 13.465, de
2017)
II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos. (Incluído
pela Lei nº 13.465, de 2017)
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual
reparação civil contra o culpado pela ruína. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

22. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO

O direito de habitação é um direito real restrito ao uso do bem imóvel para fins
de moradia, como o próprio nome sugere.
Sobre o tema, vale trazer a contribuição do autor Bráulio Dinarte Pinto:
O direito real de habitação não é um instituto novo, criado pela Lei 10.406, de 09
de janeiro de 2.002. Já era conhecido pelo Direito Sucessório Brasileiro, uma vez
que o art. 1.611, parágrafo segundo, do Código Civil anterior, lhe contemplava desde
o advento da Lei 4.121/64 – Estatuto da Mulher Casada – assegurando esse tipo de
sucessão ao cônjuge sobrevivente, casado pelo regime da comunhão universal de
bens.
Vale dizer ainda que o direito de habitação poderá ser instituído
voluntariamente, ser decorrente de relacionamento afetivo ou ser instituído por
decisão judicial. Nesse passo, referem os artigos 1414 – 1426 do CC:
Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia,
o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente
ocupá-la com sua família.
 Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa,
qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou
às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que
também lhes compete, de habitá-la.
Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as
disposições relativas ao usufruto.

23. PROMESSA DE COMPRA E VENDA

A promessa de compra e venda foi erigida a condição de direito real a partir do
dec. Lei 58/37, quando passou a ser protegido como verdadeiro direito real de
aquisição (não obstante essa classificação seja recente).
A tutela da promessa de compra e venda ocorre através da possibilidade do
promitente comprador levar à registro o contrato particular, bem como, tão logo
pago o preço prometido, exigir a transferência dominial do bem objeto da compra
e venda, conforme prevê o atual código civil:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada
no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real
à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos,
a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do
imóvel.

24. AÇÃO DE AJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

A ação de adjudicação compulsória tem por objetivo, ou pedido, a realização de
transferência de um bem, móvel ou imóvel, a partir da mora de comprador ou
vendedor em realizar a transferência definitiva após pagamento do preço em
contrato ou escritura pública de promessa de compra e venda ou outro meio
contratual preliminar.
 Seu objetivo, assim, é postular ao juízo que imponha à parte adversa a realização
da transferência do bem (adjudicação compulsória), ante a negativa do vendedor
em firmar escritura pública definitiva ou omissão do comprador em realizar a
transferência do bem.
Sendo autor o adquirente, a partir da comprovação do negócio e de sua
quitação, a pretensão é de que o juízo expeça a carta de adjudicação, hábil à
transferência do bem para o autor.
Tratando-se o autor de alienante do bem, a pretensão é o depósito do bem juízo,
à conta e risco do comprador, retirando-se os encargos e responsabilidades daí
decorrentes.
Podemos citar como exemplo, aqui, para bem imóvel, a pretensão de
adjudicação de promitente comprador de imóvel, onde o vendedor se nega,
faleceu ou desapareceu, impedindo a realização de contrato definitivo para
transferência. Nesse caso, há súmula afastando a necessidade de registro prévio
para viabilizar a adjudicação:

SÚMULA 239 STJ: O direito a adjudicação compulsória não se condiciona

ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis

Especificamente acerca da adjudicação em promessa de compra e venda, a

fundamentação da ação está centrada nos art. 15 a 17 do Dec. Lei 58/1.937:

Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o

pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir
a outorga da escritura de compra e venda.
Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no
caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da
obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito
sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
§ 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua
prestação nem a oferecer nos casos e formas legais. (Redação dada pela Lei nº
6.014, de 1973)
 § 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado,
adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a
transcrição. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 3 º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo, caberá apelação. (Redação
dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
§ 4º Das sentenças proferidas nos casos dêste artigo caberá o recurso de agravo
de petição.
§ 5º Estando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do § 3º, do art. 1º,
será o credor citado para, no caso dêste artigo, autorizar o cancelamento parcial
da inscrição, quanto aos lotes comprometidos.
Art. 17. Pagas todas as prestações do preço, é lícito ao compromitente requerer
a intimação judicial do compromissário para, no prazo de trinta dias, que correrá
em cartório, receber a escritura de compra e venda.
Parágrafo único. Não sendo assinada a escritura nesse prazo, depositar-se-á o
lote comprometido por conta e risco do compromissário, respondendo este
pelas despesas judiciais e custas do depósito.

Outro exemplo comum é o uso da adjudicação movida por vendedor de veículo

em face de comprador que não realiza o registro da venda no órgão executivo de
trânsito, a qual é movida especialmente para desobrigar de impostos e penalidades
de trânsito.
Na essência, a ação pretende o cumprimento de obrigação de fazer de uma
parte em relação à outra.
O pedido, na ação, será de procedência da demanda, com a adjudicação
compulsória do bem em favor do autor/réu.

25. DIREITO DE AUTOR

O direito autoral é uma modalidade de propriedade. É uma propriedade
incorpórea, imaterial ou intelectual (Kohler, Ihering, Dernburg, Ahrens, Dabin,
Caselli). É um poder de senhoria de um bem intelectual que contém poderes de
ordem pessoal e patrimonial. Qualificando-se como um direito pessoal –
patrimonial (CF, arts. 5º, XXII, IX, XIII, XXIX, XXVII e XXVIII, b; Lei nº 9.610/98).
Para Antônio Chaves é o direito de autor um conjunto de prerrogativas de ordem
não-patrimonial e de ordem pecuniária que a lei reconhece a todo criador de obras
literárias, artísticas e científicas de alguma originalidade, no que diz respeito à sua
paternidade e a seu ulterior aproveitamento, por qualquer meio durante toda sua
vida e aos sucessores, ou pelo prazo que ela fixar.
A disciplina do direito de autor está prevista essencialmente na lei 9610/98, em
especial nos seus arts. 7º, 8º, 9º, 10, 12, 14 a 17, 19, 23, 32, e 42.

Direitos morais e patrimoniais dos direitos autorais.

Direitos Morais: São aqueles que se reconhece ao autor a paternidade da obra,
sendo, portanto, inseparáveis de seu autor, perpétuos, inalienáveis, imprescritíveis
e impenhoráveis, uma vez que são atributos da personalidade do autor.
Direitos patrimoniais: São direitos de utilizar-se economicamente da obra,
publicando-a, difundindo-a, traduzindo-a, transferindo-a, autorizado sua utilização,
no todo ou em parte, por terceiro.
Limitações aos direitos: Lei nº 9.610/98, arts. 46, 68, 70, 76 e 79.
Duração dos direitos do autor: Lei nº 9.610/98, arts. 41 a 45.
Cessão dos direitos do autor: Lei nº 9.610/98, arts. 49, 50, e 52; CP, art. 185.
Sanções à violação dos direitos autorais: Lei 9.610/98, arts. 102 a 110; CP art. 184,
§§ 1º a 4º.
Desapropriação de obras publicadas: Decreto-lei nº 3.365/41, art. 5º, o; CF, art.
216, III, § 1º.

26. DIREITOS REAIS DE GARANTIA

26.1 PENHOR
É um direito real que consiste na tradição de uma coisa móvel ou imobilizável,
suscetível de alienação, realizada pelo devedor ou por terceiro ao credor, a fim de
garantir o pagamento do débito (CC, art. 1431).
Caracteres: é um direito real de garantia; é direito acessório, depende da
tradição (exceto nos casos do art. 1431, parágrafo único, do CC; Lei n. 2666/55, art. 1º;
Dec.-lei n. 413/69, art. 28); recai sobre coisa móvel; exige alienabilidade do objeto; o
bem empenhado deve ser da propriedade do devedor (salvo o disposto nos arts.
1420, § 1º, e 1427 do CC); não admite pacto comissório; é direito real uno e indivisível;
é temporário.

Modos constitutivos: Constitui-se por convenção ou lei.

PENHOR – DIREITOS E DEVERES DO CREDOR PIGNORATÍCIO

Direitos:
Investir na posse da coisa empenhada
Invocar proteção possessória
Reter o objeto empenhado até o implemento da obrigação ou até ser
reembolsado das despesas com sua conservação (CC, art. 1433, II).
Excutir o bem gravado
Ser pago, preferencialmente, com o produto da venda judicial.
Exigir reforço da garantia se a coisa empenhada se deteriorar ou perecer.
Ressarcir-se de qualquer dano que venha a sofrer por vício do bem gravado (CC,
art. 1433, III).
Receber o valor do seguro da coisa; indenização a que estiver sujeito o causador
da perda ou deterioração dos bens, preço da desapropriação ou requisição dos
bens.
Apropriar-se dos frutos da coisa empenhada (CC, art. 1433, V).
Promover venda antecipada com autorização judicial (CC, art. 1433, VI e
parágrafo único).
Não ser constrangido a devolver, a coisa ou parte dela, antes de ser
integralmente pago (CC, art. 1434).

Deveres:
Não usar a coisa empenhada.
Custódia.
Ressarcir a perda ou deterioração de que for culpado.
Restituir o bem gravado, uma vez paga a dívida, com os respectivos frutos e
acessões.
Entregar o que sobeje do preço, quando a dívida for paga por excussão judicial
ou venda amigável.
 Defender a posse do bem empenhado (CC, art. 1435, II).
Imputar o valor dos frutos nas despesas de guarda e conservação, nos juros e no
capital da obrigação garantida (CC, art. 1435, III).

DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO DEVEDOR PIGNORATÍCIO

Direitos:
Não perder a propriedade da coisa.
Conservar a posse indireta do bem gravado.
Impedir que o credor faça uso do bem.
Exigir ressarcimento do prejuízo que vier a sofrer com a perda ou deterioração
da coisa por culpa do credor.
Receber o remanescente do preço na venda judicial.
Reaver o objeto dado em garantia, quando pagar o seu débito.
Socorrer-se do processo sumaríssimo do art. 275, II, c, do Código Civil, se o credor
se recusar a devolver o bem, quando a dívida for paga.
Remir o bem empenhado.

Obrigações:
Pagar despesas feitas pelo credor com a guarda, conservação e defesa do bem
gravado.
Indenizar o credor de todos os prejuízos causados por vícios ou defeitos ocultos
da coisa empenhada.
Reforçar o ônus real, nos casos em que for necessário.
Obter licença do credor para alienar bem onerado, sob pena de sofrer a sanção
do art. 171, § 2º, III, do Código Penal.
Pagar a dívida e exigir todos os bens empenhados na execução do penhor sob
pena de sujeitar-se à prisão administrativa.

ESPÉCIES DE PENHOR
Penhor legal:
1 – CC, arts. 1467, I, 1468, 1469, 1470 e 1471; CPC, arts. 703 a 706; CP, art. 176.
2 – CC, arts. 1467, II, 964, VI, 1471 e 1472.
3 – Lei n. 6533/78, art. 31.
4 – Decreto-lei n. 4191/42; Decreto-lei n. 413/69, art. 46; Lei n. 6015/73, art. 167, I, n. 4.

Penhor rural:
Penhor agrícola – arts. 1442 e 1443 do CC.
Penhor pecuário – arts. 1444 a 1446 do CC.
▪ Objeto: móveis ou imóveis por acessão física ou intelectual.
▪ Dispensa tradição
▪ Posse direta (devedor) e indireta (credor).
▪ Registro: Lei n. 6015, art. 167, I, n. 15; Lei n. 492, arts. 2º e 10, parágrafo único;
Decreto-lei n. 2612/40; Lei n. 492, arts. 15, 16, 18, 19, 20 e 22, Decreto-lei n. 167/67,
arts. 30 a 38.
▪ Prazo = Penhor agrícola e pecuário (CC, art. 1439).
▪ Excussão judicial – Lei n. 492, arts. 22 e s.

Penhor Industrial:
CC, arts. 1447, 1431, parágrafo único, 1448, 1449 e 1450.

Penhor mercantil:
Decreto n. 1102/1903; CC, arts. 1447 a 1450.
Caracteres: recai sobre coisa móvel; requer tradição; é contrato acessório; é
indivisível; deve constar de instrumento público ou particular; independente de
registro.

Penhor de direitos:
CC, arts. 1451 a 1457; Lei n. 6404/76, art. 9º; Decreto-lei n. 2063/40, art. 13; Decreto-
lei n. 36/66; Decreto-lei n. 3182/41; Patente de invenção; direito autoral, direito de
crédito.

Penhor de títulos de crédito:

CC, arts.1458 a 1460.
Objeto: é o próprio título em que se documenta o direito.
 O penhor de títulos de crédito particular requer tradição e registro no cartório de
Títulos e Documentos – CC, art. 1458.
O penhor de títulos de dívidas públicas requer assento no Registro de Títulos e
Documentos – Lei n. 6015/73, art. 127, III.
Compete ao credor, em penhor de título de crédito:
▪ Conservar a posse do título (CC, art. 1459, I).
▪ Recuperar a posse do título contra qualquer detentor e empregar todos os meios
processuais para assegurar seus direitos ( CC, art. 1459, I e II).
▪ Fazer intimar ao devedor que não pagar ao seu credor, enquanto durar a caução
(CC, arts. 1459, III e 1460).
▪ Receber a importância dos títulos caucionados e restituí-los ao devedor quando
este solver a obrigação por eles garantida (CC, art. 1459, IV).
▪ CC, art. 1460 e parágrafo único.

Penhor de veículos:
CC, arts. 1461 a 1466 e Decreto-lei n. 413/69.

EXTINÇÃO DO PENHOR
O penhor se extingue a partir de:
▪ Extinção da dívida (CC, art. 1436, I).
▪ Perecimento do objeto empenhado (CC, art. 1436, II).
▪ Renúncia do credor (CC, arts. 1436, III e § 1º, e 386).
▪ Confusão (CC, art. 1436, IV e § 2º).
▪ Adjudicação judicial, remição ou venda do penhor feita ou autorizada pelo credor
(CC, art. 1436, V; Lei de Falências, art. 22, III, m; CPC, arts. 835, 854).
▪ Resolução da propriedade.
▪ Nulidade da obrigação principal.
▪ Prescrição da obrigação principal.
▪ Escoamento do prazo.
▪ Reivindicação do bem gravado.
▪ Remissão da dívida.
26.2 ANTICRESE
Conceito: Para Clóvis, é o direito real sobre imóvel alheio, em virtude do qual o
credor obtém a posse da coisa a fim de perceber-lhe os frutos e imputá-los no
pagamento da dívida, juros e capital, sendo, porém, permitido estipular que os
frutos sejam, na sua totalidade, percebidos à conta de juros.
Caracteres: é o direito real de garantia; requer capacidade das partes; não
confere preferência ao anticresista no pagamento do crédito com a importância
obtida na excussão do bem onerado, pois só lhe é conferido o direito de retenção;
o credor anticrético só poderá aplicar as rendas que auferir com a retenção do bem
de raiz, no pagamento da obrigação garantida; requer para sua constituição:
escritura pública e registro no cartório imobiliário.
Lei n. 6015/73, art. 167, I, n. 11; incide sobre a coisa imóvel alienável; requer tradição
real do imóvel.

DIREITOS E DEVERES DO CREDOR ANTICRÉTICO

Direitos:
Reter o imóvel (CC, arts. 1423 e 1507, § 2º).
Ter a posse do imóvel, para dele usar e gozar (CC, arts. 1506 e 1507, § 2º).
Vindicar seus direitos contra o adquirente do imóvel e credores quirografários e
hipotecários posteriores ao registro da anticrese (CC, art. 1509).
Administrar o imóvel (CC, art. 1507 e § 1º).
Preferência (CC, art. 1509, §§ 1º e 2º).
Haver do produto da venda do bem gravado em caso de falência do devedor e
remir, em prol da massa, bens apenhados, penhorados ou legalmente retidos (Lei
n. 11.101/2005, arts. 22, III, m, 83, II, § 1º, e 108, § 5º).
Adjudicar os bens penhorados (CPC, arts. 835, 854 e 843).
Defender sua posse.
Liquidar o débito, mediante a percepção da renda do imóvel do devedor.

Deveres:
Guardar e conservar o imóvel como se fosse seu.
 Responder pelas deteriorações que, por culpa sua, o imóvel vier a sofrer, bem
como pelos frutos que deixar de perceber por negligência, desde que ultrapassem,
no valor, o montante do seu crédito (CC, art. 1508).
Prestar contas de sua administração.
Restituir o imóvel, findo o prazo contratado ou quando o débito for liquidado.

DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO DEVEDOR ANTICRÉTICO

Direitos:
Permanecer como proprietário do bem gravado.
Exigir do anticresista a conservação do prédio.
Ressarcir-se das deteriorações causadas ao imóvel, culposamente, pelo credor,
bem como o valor dos frutos que este deixou de perceber por negligência.
Pedir contas da gestão do credor.
Reaver o seu imóvel assim que o débito se liquidar.

Obrigações:
Transferir a posse do imóvel ao anticresista.
Solver o débito, deixando que o imóvel anticrético permaneça com o seu credor
até que se lhe complete o pagamento.
Ceder ao credor o direito de perceber os frutos e rendimentos do imóvel que lhe
pertence.
Respeitar o contrato até o final.

EXTINÇÃO
Pelo pagamento da dívida
Pelo término do prazo legal (CC, art. 1423).
Pelo perecimento do bem anticrético (CC, art. 1509, § 2º).
Pela desapropriação (CC, art. 1509, § 2º).
Pela renuncia do anticresista.
Pela excussão de outros credores quando o anticrético não opuser seu direito de
retenção (CC, art. 1509, § 1º, e CPC, arts. 854 e 843).
Pelo resgate feito pelo adquirente do imóvel gravado (CC, art. 1510; CPC, art. 826).
26.3 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Conceito: É quando o adquirente de um bem transfere o domínio do mesmo ao
credor que emprestou o dinheiro até pagar-lhe o preço, continuando o devedor
com a posse do bem, confirmando-se a propriedade para o adquirente quando do
pagamento da totalidade do preço.

Inadimplemento: Ocorrendo o não pagamento do financiamento o bem se

integra automaticamente ao patrimônio do credor, podendo este buscá-lo via
judicial.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL

Regulado pela Lei 9514/97
É o negócio jurídico através do qual o adquirente de um bem imóvel transfere o
domínio do mesmo ao credor que emprestou o dinheiro para pagar-lhe o preço ,
continuando, entretanto, o adquirente (alienante) a possuí-lo pelo constituto
possessório, resolvendo-se o domínio do credor, quando for ele pago de seu crédito.
A plenitude do domínio pelo credor será alcançada no momento que ocorrer a
inadimplência do financiado (adquirente-alienante).
Ocorrendo a inadimplência, ou seja, deixando o financiado de pagar as
prestações do financiamento a coisa alienada fiduciariamente se integra
automaticamente ao patrimônio do credor, podendo este buscar a posse direta via
judicial (busca e apreensão) a fim de vender-lhe e pagar-lhe o crédito.
Compra e venda sob condição resolutiva. O negócio se aperfeiçoa desde logo,
gera todos os efeitos e se resolve se ocorrer a condição futura e incerta, o
pagamento do débito.
É negócio solene, deve ser por contrato escrito, onde deve constar o total da
dívida, o local de pagamento, a taxa de juros, comissões, correção monetária,
cláusula penal e a descrição do bem.
Não há necessidade do leilão judicial, pode o credor vender a terceiros a coisa
apreendida e pagar-se o seu crédito, entregando ao devedor eventual saldo, se
houver.
 Comprovada a mora no pagamento de uma das prestações, as demais se
vencem por antecipação e o credor pode, desde logo, requerer a busca e apreensão
da coisa, a qual será concedida liminarmente.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE VEÍCULOS

Previsão contida no dec. Lei 911/69, viabiliza financiamento de veículos com a
reserva da propriedade ao agente fiduciante.
Retomada do bem por busca e apreensão
Necessidade de mora ex persona (notificação pessoal)
Perda da propriedade em caso de busca e apreensão (após consolidação)
Possibilidade de elisão da dívida até 05 dias, mediante adimplemento dívida
pendente.

26.4 HIPOTECA
Se a coisa dada em garantia é imóvel, cuja posse foi transmitida ao credor para
que este a explore e se pague com a renda produzida pelo prédio, há a ANTICRESE.
Se a coisa que garante a dívida é imóvel, e este continua na posse do devedor,
embora respondendo precipuamente pelo pagamento do débito, há a HIPOTECA
ou ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.
HIPOTECA X ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL
Em ambos o bem fica na posse e propriedade do devedor e/ou garantidor
Na hipoteca se houver inadimplemento o bem é penhorado e levado a
praceamento e na alienação fiduciária o bem é apreendido liminarmente e vendido
sem execução judicial.

PLURALIDADE DAS HIPOTECAS

A lei permite ao dono do imóvel hipotecado constituir sobre ele, mediante novo
título, uma ou mais hipotecas sucessivas.
O direito do credor primitivo não sofrerá prejuízo, eis que seu crédito possui
preferência para resgate.
A preferência entre os credores hipotecários se dá pela ordem de inscrição.
 Mesmo que se vença a Segunda hipoteca não poderá o credor desta executá-la
antes de vencida a anterior. (1477).

E) TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL:

Há teoria que trata da impossibilidade de busca e apreensão ou de consolidação
de propriedade de bem quando o devedor realizou o chamado adimplemento
substancial. Ou seja, é quando o devedor efetua o pagamento de quase todo o
valor devido.
Ainda, pela teoria, em razão desse adimplemento substancial, não será deferida
a busca e apreensão ou consolidação da propriedade de imediato, devendo ser
buscada a penhora de bens pelo credor em caso de inadimplemento do devedor.
Não há, para a hipótese, regra expressa, mas sim construção jurisprudencial, e
que entende como adimplemento substancial quando restarem pendentes
parcelas ínfimas do valor relativo ao bem objeto de alienação fiduciária.
O STJ, outrora havia consolidado a aplicação de tal teoria para todos os contratos
de alienação fiduciária. Porém, em mudança de entendimento, estabelecera que a
alienação fiduciária de veículos não está sujeita à aplicação da teoria, ou seja, não
há impeditivo à busca e apreensão do bem. Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CONTRATO DE

FINANCIAMENTO DE VEÍCULO, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
REGIDO PELO DECRETO-LEI 911/69. INCONTROVERSO INADIMPLEMENTO DAS
QUATRO ÚLTIMAS PARCELAS (DE UM TOTAL DE 48). EXTINÇÃO DA AÇÃO DE
BUSCA E APREENSÃO (OU DETERMINAÇÃO PARA ADITAMENTO DA INICIAL,
PARA TRANSMUDÁ-LA EM AÇÃO EXECUTIVA OU DE COBRANÇA), A PRETEXTO
DA APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
DESCABIMENTO. 1. ABSOLUTA INCOMPATIBILIDADE DA CITADA TEORIA COM
OS TERMOS DA LEI ESPECIAL DE REGÊNCIA. RECONHECIMENTO. 2.
REMANCIPAÇÃO DO BEM AO DEVEDOR CONDICIONADA AO PAGAMENTO DA
INTEGRALIDADE DA DÍVIDA, ASSIM COMPREENDIDA COMO OS DÉBITOS
VENCIDOS, VINCENDOS E ENCARGOS APRESENTADOS PELO CREDOR,
CONFORME ENTENDIMENTO CONSOLIDADO DA SEGUNDA SEÇÃO, SOB O
RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS (REsp n. 1.418.593/MS). 3.
INTERESSE DE AGIR EVIDENCIADO, COM A UTILIZAÇÃO DA VIA JUDICIAL
ELEITA PELA LEI DE REGÊNCIA COMO SENDO A MAIS IDÔNEA E EFICAZ PARA
O PROPÓSITO DE COMPELIR O DEVEDOR A CUMPRIR COM A SUA OBRIGAÇÃO
(AGORA, POR ELE REPUTADA ÍNFIMA), SOB PENA DE CONSOLIDAÇÃO DA
PROPRIEDADE NAS MÃOS DO CREDOR FIDUCIÁRIO. 4. DESVIRTUAMENTO DA
TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL, CONSIDERADA A SUA
FINALIDADE E A BOA-FÉ DOS CONTRATANTES, A ENSEJAR O
ENFRAQUECIMENTO DO INSTITUTO DA GARANTIA FIDUCIÁRIA. VERIFICAÇÃO.
5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. A incidência subsidiária do Código Civil, notadamente as normas gerais, em
relação à propriedade/titularidade fiduciária sobre bens que não sejam móveis
infugíveis, regulada por leis especiais, é excepcional, somente se afigurando
possível no caso em que o regramento específico apresentar lacunas e a solução
ofertada pela "lei geral" não se contrapuser às especificidades do instituto
regulado pela lei especial (ut Art. 1.368-A, introduzido pela Lei n. 10931/2004).
1.1 Além de o Decreto-Lei n. 911/1969 não tecer qualquer restrição à utilização da
ação de busca e apreensão em razão da extensão da mora ou da proporção do
inadimplemento, é expresso em exigir a quitação integral do débito como
condição imprescindível para que o bem alienado fiduciariamente seja
remancipado. Em seus termos, para que o bem possa ser restituído ao devedor,
livre de ônus, não basta que
ele quite quase toda a dívida; é insuficiente que pague substancialmente o
débito; é necessário, para esse efeito, que quite integralmente a dívida
pendente.
2. Afigura-se, pois, de todo incongruente inviabilizar a utilização da ação de
busca e apreensão na hipótese em que o inadimplemento revela-se
incontroverso desimportando sua extensão, se de pouca monta ou se de
expressão considerável, quando a lei especial de regência expressamente
condiciona a possibilidade de o bem ficar com o devedor fiduciário ao
pagamento da integralidade da dívida pendente. Compreensão diversa
desborda, a um só tempo, do diploma legal exclusivamente aplicável à questão
em análise (Decreto-Lei n. 911/1969), e, por via transversa, da própria orientação
firmada pela Segunda Seção, por ocasião do julgamento do citado Resp n.
1.418.593/MS, representativo da controvérsia, segundo a qual a restituição do
bem ao devedor fiduciante é condicionada ao pagamento, no prazo de cinco
dias contados da execução da liminar de busca e apreensão, da integralidade
da dívida pendente, assim compreendida como as parcelas vencidas e não
pagas, as parcelas vincendas e os encargos, segundo os valores apresentados
pelo credor fiduciário na inicial.
3. Impor-se ao credor a preterição da ação de busca e apreensão (prevista em
lei, segundo a garantia fiduciária a ele conferida) por outra via judicial,
evidentemente menos eficaz, denota absoluto descompasso com o sistema
processual. Inadequado, pois, extinguir ou obstar a medida de busca e
apreensão corretamente ajuizada, para que o credor, sem poder se valer de
garantia fiduciária dada (a qual, diante do inadimplemento, conferia-lhe, na
verdade, a condição de proprietário do bem), intente ação executiva ou de
cobrança, para só então adentrar no patrimônio do devedor, por meio de
constrição judicial que poderá, quem sabe (respeitada o ordem legal), recair
sobre esse mesmo bem (naturalmente, se o devedor, até lá, não tiver dele se
desfeito).
4. A teoria do adimplemento substancial tem por objetivo precípuo impedir que
credor resolva a relação contratual em razão de inadimplemento de ínfima
parcela da obrigação. A via judicial para esse fim é a ação de resolução
contratual. Diversamente, o credor fiduciário, quando promove ação de busca e
apreensão, de modo algum pretende extinguir a relação contratual. Vale-se da
ação de busca e apreensão com o propósito imediato de dar cumprimento aos
termos do contrato, na medida em que se utiliza da garantia fiduciária ajustada
para compelir o devedor fiduciante a dar cumprimento às obrigações faltantes,
assumidas contratualmente (e agora, por ele, reputadas ínfimas). A
consolidação da propriedade fiduciária nas
mãos do credor apresenta-se como consequência da renitência do devedor
fiduciante de honrar seu dever contratual, e não como objetivo imediato da
ação. E, note-se que, mesmo nesse caso, a extinção do contrato dá-se pelo
cumprimento da obrigação, ainda que de modo compulsório, por meio da
garantia fiduciária ajustada.
4.1 É questionável, se não inadequado, supor que a boa-fé contratual estaria ao
lado de devedor fiduciante que deixa de pagar uma ou até algumas parcelas
por ele reputadas ínfimas mas certamente de expressão considerável, na ótica
do credor, que já cumpriu integralmente a sua obrigação, e, instado extra e
judicialmente para
honrar o seu dever contratual, deixa de fazê-lo, a despeito de ter a mais absolut
ciência dos gravosos consectários legais advindos da propriedade fiduciária. A
aplicação da teoria do adimplemento substancial, para obstar a utilização da
 ação de busca e apreensão, nesse contexto, é um incentivo ao inadimplemento
das últimas
parcelas contratuais, com o nítido propósito de desestimular o credor - numa
avaliação de custo-benefício - de satisfazer seu crédito por outras vias judiciais,
menos eficazes, o que, a toda evidência, aparta-se da boa-fé contratual
propugnada.
4.2. A propriedade fiduciária, concebida pelo legislador justamente para conferir
segurança jurídica às concessões de crédito, essencial ao desenvolvimento da
economia nacional, resta comprometida pela aplicação deturpada da teoria do
adimplemento substancial.
5. Recurso Especial provido.
(REsp 1.622.555/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Rel. p/ acórdão Min.
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, Julgamento em 22.2.2017, DJe
16.3.2017

Porém, não obstante as exceções, a teoria permanece com aplicação em casos

outros.

27. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

É toda atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para
alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de
unidades autônomas. (art. 28, da Lei 4591/64)
Só há necessidade de incorporação se haver venda total ou parcial das unidades
autônomas
O artigo 32 da Lei 4591/64 relaciona todos os documentos a serem arquivados no
RI para fins de incorporação.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
A incorporação pode ser submetida ao regime de afetação, quando todo o
patrimônio da incorporação (terreno, acessões e demais bens) ficam separados do
patrimônio do incorporador, constituindo um patrimônio de afetação, o que dá
maior segurança ao adquirente de unidade autônoma em caso de falência do
incorporador.
 INCORPORADOR
É a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetue a
construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em edificações a
serem construídas ou em construção.
Mas nem toda pessoa física poderá ser incorporada porque a atividade de
promoção e venda do empreendimento é exclusiva do corretor de imóveis, ou
responsabilizar-se pela edificação, que é exclusiva de engenheiro civil, habilitado
pelo CREA.
O artigo 31 relaciona quem pode ser incorporador:
a) o proprietário do terreno ou promitente comprador, o cessionário deste ou
promitente cessionário
b) o construtor, como tal engenheiro civil, ou corretor de imóveis.

28. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

▪ Lei 6766/79 – Regula os parcelamentos urbanos
▪ Dec. Lei 58/37, regulamentado pelo decreto 3079/38, Dec-Lei 271/67 e instruções
no. 17-B do INCRA regulam os parcelamentos rurais.

LOTEAMENTO
É a subdivisão de glebas em lotes, destinados à edificação, com abertura de
novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação
ou ampliação das vias existentes, tudo por conta do loteador.
É um processo de urbanização que envolve aspectos urbanísticos,
administrativos, civis e penais.
O plano é previamente aprovado pela PM assumindo o loteador o compromisso
da execução das obras de infra-estrutura, dentro do prazo de dois anos (art. 18, item
V), garantindo a sua execução por instrumento definido em Lei Municipal.
Não executando as obras, o loteador sofrerá as conseqüências de ordem civil e
penal previstas em lei.
 DESMEMBRAMENTO
É a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento
do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas ruas e
logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação das já
existentes.
É um processo sem ato de urbanização e sem qualquer transferência de área ao
domínio público, com aproveitamento do sistema viário local e existência de todo
equipamento urbano, tais como rede de água, luz, esgoto, guias e sarjetas (art. 5o.
Par. único e art. 11 da Lei).

29. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO DE COISAS

A ação de busca e apreensão e coisas tem semelhanças com a ação de imissão
de posse e com a ação de reintegração de posse, diferindo, contudo, quanto ao
objeto (bem da vida), que será quanto à bens móveis ou mesmo pessoas.
É ação que pode ter origem cognitiva ou mesmo força executiva, de acordo com
o caso. Na execução, atender ao disposto abaixo:
Art. 536. No cumprimento de sentença que reconheça a exigibilidade de
obrigação de fazer ou de não fazer, o juiz poderá, de ofício ou a requerimento,
para a efetivação da tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado
prático equivalente, determinar as medidas necessárias à satisfação do
exequente.
§ 1o Para atender ao disposto no caput, o juiz poderá determinar, entre outras
medidas, a imposição de multa, a busca e apreensão, a remoção de pessoas e
coisas, o desfazimento de obras e o impedimento de atividade nociva, podendo,
caso necessário, requisitar o auxílio de força policial.
§ 2o O mandado de busca e apreensão de pessoas e coisas será cumprido por 2
(dois) oficiais de justiça, observando-se o disposto no art. 846, §§ 1o a 4o, se
houver necessidade de arrombamento.
§ 3o O executado incidirá nas penas de litigância de má-fé quando
injustificadamente descumprir a ordem judicial, sem prejuízo de sua
responsabilização por crime de desobediência.
§ 4o No cumprimento de sentença que reconheça a exigibilidade de obrigação
de fazer ou de não fazer, aplica-se o art. 525, no que couber.
 § 5o O disposto neste artigo aplica-se, no que couber, ao cumprimento de
sentença que reconheça deveres de fazer e de não fazer de natureza não
obrigacional.
Art. 537. A multa independe de requerimento da parte e poderá ser aplicada na
fase de conhecimento, em tutela provisória ou na sentença, ou na fase de
execução, desde que seja suficiente e compatível com a obrigação e que se
determine prazo razoável para cumprimento do preceito.
§ 1o O juiz poderá, de ofício ou a requerimento, modificar o valor ou a
periodicidade da multa vincenda ou excluí-la, caso verifique que:
I - se tornou insuficiente ou excessiva;
II - o obrigado demonstrou cumprimento parcial superveniente da obrigação ou
justa causa para o descumprimento.
§ 2o O valor da multa será devido ao exequente.

Ainda, quanto ao cumprimento de sentença:

Art. 538. Não cumprida a obrigação de entregar coisa no prazo estabelecido na
sentença, será expedido mandado de busca e apreensão ou de imissão na posse
em favor do credor, conforme se tratar de coisa móvel ou imóvel.

No mais, a ação deverá atender aos requisitos da inicial (art. 319), bem como as
demais disposições relativas à execução para cumprimento de obrigações de fazer
ou não fazer.