CENTRO UNIVERSITÁRIO SÃO LUCAS – AFYA

CURSO DE GRADUAÇÃO EM DIREITO

TRABALHO AVALIATIVO - DIREITO CIVIL III CONTRATOS

YASMIM PAULLA DOURADO GRANDO

PORTO VELHO/RO
2023
ESTUDO DE CASO 1:
De acordo com o Doutrinador Luiz Guilherme Loureiro, a comissão só se torna título
executivo extrajudicial com o acontecimento da tradição, pois ela é condição
indispensável dos contratos de corretagem, na qual o corretor é nomeado mediador de
um contrato de compra e venda. Nesse sentido, pelo fato da Lourdes não ter efetivado o
contrato de compra e venda com a Empresa Latina, não há no que se falar em comissão
dada à imobiliária. Além disso, seguindo essa linha de raciocínio, a doutrinadora Maria
Helena Diniz aduz que o corretor assume o risco de não receber nada nos contratos de
compra e venda que esteja envolvido, caso estes não se concretizem pela vontade das
partes contratuais. Quanto ao contrato preliminar, doutrinamente explicando, a relação
entre Lourdes e a Empresa se enquadram nessa modalidade contratual, por dois motivos:
existe compromisso bilateral de compra e venda quando as partes envolvidas no negócio
não levam o instrumento de formalização ao registro competente, situação que gera uma
obrigação de fazer, isto é, de concretizar o contrato definitivo; caso eles houvessem
levado ao registro competente, então haveria obrigação de dar, gerando um direito real
sobre o imóvel por parte de Lourdes. Referente ao segundo motivo, constata-se pela
circunstâncias que a empresa e Lourdes pactuaram condições para que se pudesse
efetivar o contrato definitivo, que só seria realizado posteriormente, ocorrendo, assim, a
tradição. No que toca a fatídica situação posta, ressalta-se que houve violação do
princípio da boa-fé, objetiva, pela Empresa Latina e a imobiliária: Este princípio, geral a
todos os contratos, estabelece um dever de proteção e lealdade entre as partes, com
estas inibindo comportamentos e atitudes que possam prejudicar ambos os sujeitos
contratuais. Assim, pelo fato da Empresa Latina ter omitido que o referido imóvel estava
sujeito à execução em um processo apartado, houve ai a quebra desse princípio, situação
que, conforme a doutrina, gera inadimplemento contratual por parte da empresa, devendo
esta responder por danos morais – devido o desrespeito a esse princípio configurar
violação à dignidade da pessoa humana –. Outrossim, a imobiliária, com o dever de
prestar todas as informações necessárias sobre o imóvel, também violou esse princípio,
incorrendo na mesma responsabilidade por danos. Ainda, conforme a Doutrina, a relação
jurídica entre a Empresa, a imobiliária e Lourdes, caracterizaria, no que concerne ao
contrato, um contrato individual plúrimo, na qual consta mais de um sujeito em um polo ou
mais da relação, posto que ela, Lourdes, unicamente, e a empresa e a imobiliária estavam
envolvidas nas tratativas do negócio. Assim, em uma eventual demanda, apenas eles
seriam partes no processo. Quanto ao comportamento do Haroldo, enseja indenização
por dano moral. O dano moral se caracteriza pela reparação em pecúnia por um
desrespeito aos direitos da personalidade de alguém; No caso em específico, o fato de a
Lourdes ter se envolvido nos preparativos para o casamento, acreditando que o seu
pretendente estava com o mesmo propósito, porém averiguando que ele, na verdade,
estava gastando o dinheiro do casamento com outras coisas, gera um constrangimento e
quebra de expectativa de Lourdes, a atingindo interiormente e ferindo sua honra, fatos
que podem dar causa à danos morais.
ESTUDO DE CASO 2:
A evicção é um instituto do Código Civil que consiste na “perda da coisa diante de uma
decisão judicial ou de um ato administrativo que a atribui a um terceiro”. Em outras
palavras, é a perda de uma coisa, decorrente de sentença ou ato administrativo, por um
vicio no negócio jurídico anterior ao fazimento do atual negócio. Para que ela se
caracterize, é indispensável, além do problema anterior ao negócio, a presença das
partes: o alienante, que é quem transfere a coisa viciada; o evicto, o que adquire e perde
a coisa com vício; e o evictor (evecente), que é quem tem a sentença ou ato
administrativo a seu favor. A evicção, embora garantido por lei (não há necessidade de
mencioná-la nos negócios), pode ser expressa nos contratos, por exemplo. Quanto a
responsabilidade da evicção, a Doutrina dominante estabelece que a regra é: o alienante
só é responsável pela evicção se, nos contratos ou qualquer outra forma de negócios, não
constar a cláusula de exclusão e a ciência e aceitação dos riscos da evicção por parte do
adquirente. Nesse sentido, Washington De Barros Monteiro (Curso…, 1973, p.63) criou as
seguintes fórmulas para averiguar as responsabilidades: Cláusula expressa de exclusão +
conhecimento dos riscos da evicção = isenção de responsabilidade pelo alienante;
Cláusula expressa de exclusão – conhecimento dos riscos da evicção = responsabilidade
do alienante pelo preço pago pela coisa evicta; Cláusula expressa de exclusão –
adquirente soube dos riscos, mas não o assumiu = direito do adquirente de reaver o que
desembolsou. Superada a doutrina, passemos ao caso concreto. Quanto ao imóvel,
conforme mencionado anteriormente, a evicção está presente, pois há um vício anterior
ao negócio entre Paulo e Altamiro, que ocasionou o embaraço na transferência, por meio
de ordem judicial, por estar sob a titularidade de uma empresa em processo de falência.
Além disso, não obstante Paulo ter sido informado de que o imóvel estava sob titularidade
de empresa em processo falimentar, isso não é suficiente para excluir a responsabilidade
do alienante, pois, conforme exposto doutrinariamente, era necessário que, no
instrumento particular de compromisso de compra e venda, constasse a cláusula de
exclusão de responsabilidade e ciência expressa e aceitação dos riscos da evicção, fato
não demonstrando no caso em concreto. Assim, Paulo poderá, diante dessa situação,
buscar, judicialmente, o valor desembolsado na compra do referido imóvel, com Altamiro
figurando no polo passivo da ação; Quanto ao carro comprado por ele, há, também, a
evicção, que se deu por ordem judicial de busca e apreensão. Conforme exposto
continuamente aqui, a empresa ELEVADA, alienante, é responsável em negócios
jurídicos, de seu interesse como vendedora, em que se constata vícios. No caso concreto,
o carro tinha o vício de fraude, fato que embaraça todo e qualquer negócio jurídico
envolvendo ele. Nesse sentido, é dever da empresa, por mais que ela estivesse apenas
intermediando a compra e venda, de informar o comprador de toda e qualquer situação
relacionado à coisa capaz de prejudicar ou causar perdas e danos ao comprador. Isso
decorre do princípio da boa-fé. Assim, a empresa é legítima para figurar no polo passivo
de uma ação por perdas e danos ajuizada por Paulo.
ESTUDO DE CASO 3:
O instituto de Direito Civil aplicável ao caso é o chamado vício redibitório, que são os
defeitos ocultos, preexistentes na coisa que a acompanham após a sua tradição,
diminuindo seu valor de utilidade. Portanto, o vício redibitório trata de algum problema ou
defeito oculto em algo que foi pago e adquirido, porém, o comprador não foi alertado no
momento da compra. São aplicáveis aos contratos comutativos (onerosos e bilaterais).
Três são os elementos necessários para a configuração dos vícios redibitórios: a) a
existência de um contrato comutativo (oneroso e bilateral), sobre coisas móveis e imóveis;
b) a verificação de que havia um defeito oculto antes da tradição, desconhecido por parte
do comprador; c) a percepção de que o aludido defeito acompanhou a coisa após a sua
entrega/tradição, diminuindo sua utilidade ou seu valor. No vício redibitório o contrato é
firmado tendo em vista um objeto com atributos que, de uma forma geral, todos confiam
que ele contenha. Mas, contrariando essa ideia, a coisa apresenta um vício oculto a ela
peculiar, uma característica defeituosa incomum às demais de sua espécie. Vale dizer, os
vícios redibitórios não se relacionam com a percepção inicial do agente, mas com a
presença de uma disfunção econômica ou de utilidade do objeto do negócio. Diante disso,
conclui-se que a hipótese específica versa sobre vícios redibitórios. A sobe desce
soluções Ltda, ao adquirir os 10 celulares, receberam aquilo que pretendiam comprar, não
incorreram em erro substancial. Os 3 celulares possuíam apenas feito oculto, que os
tornaram inválidos e impróprios para uso. Dessa forma, não há como admitir a
consequência jurídica que a recorrente extrai, de que os vícios ocultos que acumulavam
os 3 aparelhos celulares não podem ensejar a recusa dos demais celulares e a devolução
do valor total pago. Nesse caso, o primeiro ponto a ser frisado diz respeito ao fato de que,
tanto o vício de consentimento por erro substancial quanto o vício redibitório, possibilitam
o desfazimento do negócio, nos termos dos arts. 86 e 1.101 do CC/16 (atuais arts. 138 e
441 do CC/02), respectivamente. Vício redibitório no CC e no CDC. 441, CC – A coisa
recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos
ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. Art.
1.138 do CC/16, cuja redação foi integralmente mantida pelo art. 503 do CC/02, segundo
o qual “nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a
rejeição de todas”. Dessa forma, a doutrina tem interpretado o dispositivo legal com
temperamento, sempre ressalvando a necessidade de se verificar o reflexo que o defeito
verificado em uma ou mais coisas singulares tem no negócio envolvendo a venda de
coisas compostas, coletivas ou de universalidades de fato. A regra em questão não se
aplica “aos casos de acessórios ou de vendas conexas, em que ocorra um entrosamento
tal entre as diversas operações, que a venda tenha sido realizada em virtude da
existência do conjunto”.
ESTUDO DE CASO 4:
Para que Tício possa buscar a resolução do contrato, é necessário analisar as
circunstâncias específicas do caso e as cláusulas contratuais. Em primeiro lugar, é
importante verificar se há algum dispositivo que prevê a resolução ou a possibilidade de
desfazimento em caso de descumprimento das obrigações por parte da empresa
responsável pelo empreendimento. No que diz respeito à cláusula de irretratabilidade e
irrevogabilidade mencionada por Caio, é importante verificar sua validade e se está de
acordo com a legislação. O Código Civil estabelece que as cláusulas contratuais devem
ser interpretadas de acordo com a boa-fé e a função social do contrato, e cláusulas que
limitem excessivamente os direitos de uma das partes podem ser consideradas abusivas.
Nesse caso, considerando que o empreendimento não foi realizado conforme o
contratado, com a ausência de obras e a instalação de um estacionamento no local, Tício
pode argumentar que houve o descumprimento das obrigações por parte da empresa
responsável e que isso configura uma quebra do contrato, justificando a resolução. É
importante que Tício reúna todas as provas disponíveis, como o contrato assinado,
correspondências trocadas e qualquer outro documento que comprove as condições
prometidas e o descumprimento por parte da empresa. Com base nessas provas, ele
poderá ingressar com uma ação judicial buscando a resolução do contrato, a restituição
dos valores pagos e eventual indenização por danos sofridos. Porém, é fundamental que
Tício consulte um advogado especializado em direito civil e imobiliário para analisar
detalhadamente o caso e oferecer orientações jurídicas específicas, levando em
consideração as cláusulas contratuais, as circunstâncias do contrato e a legislação
aplicável. Mesmo com a cláusula expressa de irretratabilidade e irrevogabilidade, A Lei n°
13786/2018, “Lei do distrato”, estabeleceu a aplicação do direito de arrependimento do
consumidor em contratos imobiliários. Assim, durante sete dias caberá arrependimento na
hipótese legal. Embora, não seja em toda e qualquer situação. A lei de incorporação
imobiliária (Lei nº 4.591/1964) regula a realização e comercialização de imóveis na planta.
Nesta referida Lei, a previsão do direito de arrependimento consumerista ficou no inciso
VIII do artigo 35-A. Assim, esse texto de lei repetiu o conteúdo da lei de parcelamento do
solo urbano.