DIREITO DO NOTARIADO

• Função Notarial
NOTÁRIO → Oficial publico que confere autenticidade aos documentos
escritos, elaborados no exercício das suas funções, que atua de forma
independente.
É o órgão funcional do cartório
Apesar de o notário exercer as suas funções em nome próprio e por sua
responsabilidade, este está sujeito à fiscalização e ação disciplinar por parte
do Ministério da Justiça, sendo esta responsabilidade exercida através do
Instituto dos Registos e Notariado.
Assim sendo,
Cabe ao IRN regulamentar, controlar e fiscalizar a atividade notarial, assim como
dos órgãos competentes da Ordem dos Notariados.

As funções notariais são exercidas em instalações próprias, designadas por

cartórios notariais.
Contudo, os notários possuem a hipótese de se associar em sociedades
exclusivas de notários.
Para que um notário possa adquirir a qualidade do mesmo, é necessário que
estejam preenchidos alguns requisitos:
• Ser português ou nacional de um Estado membro da EU;
• Ser maior de idade;
• Não estar inibido do exercício de funções publicas ou funções notariais;
• Ter frequentado o estagio notarial.

Tendo por base o artigo 1º do CN, entendemos que a função notarial TEM
COMO FIM DAR FORMA LEGAL E CONFERIR FÉ PUBLICA AOS ATOS
JURÍDICOS EXTRAJUDICIAIS.

Assim sendo, o notário é o órgão próprio da função notarial (órgão funcional-

artigo 2º do CN).
CONTUDO, poderá também exercer a posição de órgão funcional da função
notarial os adjuntos e os oficiais, sendo que carecem de autorização do notário
e da Ordem dos Notários onde se encontram inscritos para que possam exercer
tal função.

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 • Competência Funcional
De acordo com o artigo 4º do CN, a competência funcional representa qual as
competências do notário.
Assim sendo,
Cabe a este “REDIGIR O INSTRUMENTO PUBLICO CONFORME A
VONTADE DAS PARTES”.

➔ Aqui, podemos evidenciar o PRINCÍPIO DA CONSENSUALIDADE que

nos diz que as partes têm que estar em conformidade com o contrato
para que este exista, ou seja, para que se torne num contrato válido.
O artigo 4º do CN refere também, nas alíneas que o nº2 consagra tudo aquilo
que compete, em especial, ao notário.

• Princípio da Territorialidade
É importante também fazer ressalva à competência territorial do notário, uma
vez que este se encontra “confinado” apenas à área do concelho em que se
encontra sediado o seu cartório notarial (PRINCÍPIO DA
TERRITORIALIDADE- artigo 4º, nº3 do CN).
Assim sendo, não poderá ir para alem do Município onde se encontra inscrito.

Exemplo:
Um notário de Lisboa poderá efetuar uma escritura publica em Sintra? E uma
escritura publica de Sintra?
Respondendo à hipótese, um notário de Lisboa não pode efetuar uma escritura
publica em Sintra, mas pode efetuar uma escritura publica de Sintra.

OU SEJA,
Notários → Dentro do concelho
Solicitadores → Dentro do território nacional

• Princípio da Tipicidade
Está associado ao Princípio da Territorialidade.
Cada notário só pode ter uma licença para aquele concelho.

• Competências exclusivas do notário

Para além do artigo 4º do CN nos definir quais as competências de um notário,
o artigo 80º do CN faz-nos referências às competências exclusivas do
notário.

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 Exemplo:
Vou com o notário ao sítio fazer a prova de que a casa não está a ser habitada.
Vai passar uma certidão do facto que ele verificou.
Lavra uma certidão do que viu naquele dia (É PROVA EM TRIBUNAL)

Exemplo:
Sou senhorio de um senhor velho.
Ele paga as rendas e o condomínio, mas eu não sei se está vivo.
Como consigo saber estas informações?
Notários vão ao local, acompanhados de testemunhas e verificam que naquele
sítio mora aquela pessoa.
Vai EMITIR UMA CERTIDÃO DA CERTIFICAÇÃO daquilo que ele verificou.

• Incompatibilidades
Para além da circunscrição territorial à qual o notário se encontra definido, é
também importante fazer referência aos CASOS DE IMPEDIMENTO aos quais
o notário está inerente.
Segundo o artigo 5º do CN, é EXPRESSAMENTE PROIBIDO a realização de
atos do qual “sejam partes ou beneficiários, diretos ou indiretos, quer do
próprio notário, quer do seu cônjuge ou qualquer parente/afim na linha reta
ou em 2º grau da linha colateral”.
➔ Este impedimento estende-se a colaboradores.

• Notário é obrigado a aceitar minutas?

Exemplo:
Vou fazer uma Escritura para a semana, mas não gosto da forma como o
notário trabalha.
Eu própria já fiz a minuta e ele diz que não aceita minutas, tem de ser a
maneira como ele escreve.
Ele pode fazer isso?
NÃO. Ele está obrigado a aceitar a minuta.
Só pode recusar se houver alguma coisa errada na minuta.

ATOS NOTARIAIS EM GERAL

• Instrumentos notariais
O artigo 35º do CN enumera as espécies de documentos notariais.
Assim, os documentos lavrados pelo notário, ou em que ele intervém podem ser:

➔ DOCUMENTOS AUTÊNTICOS: São os documentos exarados pelo

notário nos respetivos livros ou em instrumentos avulsos;

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 Fazem PROVA PLENA dos factos que referem como praticados pela
autoridade ou oficial público, assim como dos factos que nele são
atestados com base nas perceções da entidade documentadora.
OU SEJA,
O valor probatório não respeita a tudo o que se contém no documento, mas
apenas aos factos que se referem praticados pela autoridade ou oficial
público e quanto aos factos que são referidos no documento com base nas
perceções da entidade documentadora.

➔ DOCUMENTOS PARTICULARES: São documentos particulares

confirmados pelas partes perante o notário;
Poderão ser autenticados, o que lhes confere uma força jurídica
superior (para tal efeito, carecem de um TERMO DE AUTENTICAÇÃO).

➔ APENAS POSSUEM RECONHECIMENTO NOTARIAL: são os

documentos particulares cuja letra e assinatura (ou só assinatura) tem
que ser reconhecida pelo notário.
NOTA:
Apenas os documentos autênticos é que são lavrados pelo próprio notário.
Nos documentos particulares autenticados, o notário apenas garante que
o seu conteúdo reflete corretamente a vontade das partes.
O documento só é autêntico quando a autoridade ou oficial público que o
lavrar for competente em razão da matéria e do lugar, e não estiver
legalmente impedido de o lavrar (Artº 369º nº1 CC)

• Regras dos Instrumentos

Para que um instrumento seja redigido é necessário que algumas regras
estejam preenchidas.
Assim sendo, deverão cumprir as que se encontram presentes nos seguintes
artigos:
➔ Artigo 38º do CN: Composição;
➔ Artigo 39º do CN: Materiais a utilizar;
➔ Artigo 40º do CN: Regras em termos de escrita;
➔ Artigo 42º do CN: Redação dos documentos- têm de ser redigidos em
língua portuguesa.
Caso seja escrito em língua estrangeira, deverá ser acompanhado de
tradução correspondente (artigo 44º do CN).

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 • Requisitos formais dos Instrumentos
Os instrumentos notariais estão sujeitos à forma comum, devendo conter os
elementos do artigo 46º do CN.
Assim sendo, os instrumentos notariais devem conter:
➔ Designação do dia/mês/ano e lugar onde foi lavrado ou assinado;
➔ O nome completo do funcionário que entreviu, assim como a menção
do cartório a que pertence;
➔ O nome completo, estado, naturalidade e residência habitual (poderá
ser um domicílio convencionado) dos outorgantes;
➔ A menção das procurações e dos documentos que justifiquem a
qualidade de procurador e representante;
➔ A menção de todos os documentos que ficam arquivados;
➔ A menção de todos os documentos que são apenas exibidos;
➔ A menção de haver sido feita a leitura do instrumento lavrado ou a
dispensa da mesma (remissão para o artigo 64º do CN);
➔ As assinaturas dos outorgantes e do funcionário.
NOTA:
Se no ato intervier um substituto legal, no impedimento ou falta do notário,
deverá ser indicado o motivo da sua substituição (nº2)
Se algum dos outorgantes não for português, deve fazer-se constar da sua
identificação a sua nacionalidade

O artigo 47º do CN refere-nos que o instrumento que esteja destinado a

titular ATOS SUJEITOS A REGISTO têm de possuir menções especiais.
Assim, deverá conter:
➔ Nome completo do cônjuge + regime de casamento (menção
importante; aquando, por exemplo, transmissão é necessário determinar
quem é o proprietário. Exemplo é também a situação de heranças);
➔ Verificação da identidade dos outorgantes;
➔ Advertência de que o registo deve ser requerido no prazo de 3
meses;
➔ Sempre que esteja em causa o pagamento de uma quantia, deverá
ser mencionado a indicação do momento em que tal ocorre e ainda
o meio de pagamento utilizado:
• Numerário

Se for cidadão nacional (singular ou coletivo) - 3 000 € no máximo;

Se for cidadão não nacional e com circunstâncias elencadas no artigo 63º da

LGT- 10 000€.

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NOTA:

Os pagamentos em numerário só podem ocorrer uma única vez.

•Como é que podemos proceder à verificação da identidade? (artigo

48º)
REGRA GERAL:
Através do Cartão de Cidadão ou, na falta deste, através do Passaporte.
Contudo, poderá ser realizada através de outras formas, tais como:
➔ Conhecimento pessoal do notário;
➔ Exibição do BI, carta de condução emitida por um dos países da UE;
➔ Passaporte;
➔ Declaração de dois abonadores cuja identidade o notário tenha
verificado por uma das formas previstas anteriormente.

No caso de estarmos perante uma pessoa coletiva ou sociedade, é

necessário a apresentação da certidão do registo comercial (artigo 49º do
CN).
OU SEJA, é feita através de um código de acesso à certidão.
As sociedades são sempre representadas por alguém.
Temos de identificar as pessoas e ver que poderes têm naquela sociedade.

Exemplo:
Sociedade vai vender um prédio.
O seu objeto não é a compra e venda de um prédio.
Tem de existir uma Ata que vai autorizar a alienação daquele bem e autorizar a
pessoa que vai fazer aquele ato.
Não é uma procuração.

➔ Se o notário verificar que a certidão se encontra caducada ele não vai

conseguir ver.

Para estrangeiros a identificação pode ser feita através do título de residência.

Ainda dentro dos requisitos formais é necessário que exista a LEITURA E

EXPLICAÇÃO DOS FACTOS (artigo 50º do CN).
Tal poderá ser efeituada por notário ou por oficial, sendo condição A PRESENÇA
DE TODOS.

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 ➔ O artigo 53º do CN estipula que, regra geral, deve ser realizada em atos
continuados.
Exemplo:
500 frações.
Partes não dispensaram a leitura.
Chegando à meia noite o notário continua a ler e no final da escritura diz que
foi concluído às 02:30h do dia seguinte.
Logo no início da escritura está a data e hora de início da leitura.

Contudo,
O nº2 estipula que a “a leitura do instrumento lavrado pode ser dispensada
SE todos os intervenientes declararem que a dispensam, por já terem lido
ou por conhecerem o seu conteúdo” (remissão para o artigo 64º, nº4).
Exemplo:
Prédio com 500 frações.
Não era exequível estar a ler todos os documentos das frações.
Demoraria muito tempo a ler um ato com 500 frações (teria um custo
extraordinário).
O notário vai ter de DEIXAR A MENÇÃO de que as partes têm conhecimento
e remetem para o documento complementar (Artigo 61º nº1 CN)
➔ A única coisa que o notário vai ler é a identificação das pessoas e o objeto,
e dizer que o objeto está no documento complementar.

• Por que razão o notário pergunta ao vendedor se já recebeu o preço?

Exemplo:
Combinaram pagar o preço daqui a 3 meses.
Como o vendedor já entregou o bem, VAI EXIGIR DO COMPRADOR A
RESERVA DE PROPRIEDADE.
Entrega o bem, mas fica estipulado que o bem só se transmite quando for pago
o preço.
Fica no próprio contrato para que o comprador não consiga alienar o bem.

• Pessoas que não sabem ou não podem assinar

O artigo 51º do CN vem ajudar aqueles que não sabem ou não podem assinar.
Assim sendo,
Junta-se a impressão do dedo indicador da mão direita ou outro determinado
pelo notário fazendo menção do dedo.

Contudo,
Quando NÃO SE PUDER APOR NENHUMA IMPRESSÃO DIGITAL, deve
mencionar-se a causa de impossibilidade.

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 Exemplo:
Como é que uma pessoa sem mão assina?
Outros dois que sejam testemunhas instrumentárias confirmam a identidade da
pessoa em questão.

• Como instruir atos de registo predial

Aqui, iremos definir quais os documentos necessários para efetuar uma

compra e venda de um IMÓVEL COM INTERESSE PÚBLICO.
1º Identificação de quem está a praticar o contrato (artigo 46º e 47º
C.Notariado):
➔ Identifica-se o agente do contrato através do seu Cartão de Cidadão ou,
na falta deste, através do Passaporte.
➔ Contudo, não é só permitido a pessoas singulares celebrarem contratos.
Como tal, para identificarmos uma pessoa coletiva (ex: sociedade)
deveremos requerer a certidão de matrícula comercial, uma vez que
têm que se encontrar registados.
Para além do mais, é necessário identificar as pessoas que representam
a sociedade, através do Cartão de Cidadão ou Passaporte, ou ainda, no
caso do representante ser a figura de procurador ou de gestor de
negócios, a exibição da procuração ou a exibição do instituto da gestão
de negócios.
OU SEJA,
Se o contrato tiver sido celebrado através da figura do gestor de
negócios, este não está munido de poderes de representação.
Como tal, será necessário ratificar o contrato (o próprio interessado dirige-
se ao notário, através de meio próprio ou averbamento lavrado no
próprio contrato – artº 46º alínea e)).
➔ Acontece que, caso o contrato tenha sido celebrado através da figura do
gestor de negócios, este não está munido de poderes de representação.
Como tal, será necessário ratificar o contrato. (o próprio interessado
dirige-se ao notário, através de meio próprio o u averbamento
lavrado no próprio contrato- artigo 46º, alínea e)).

2º Definir o objeto
Existem dois tipos de documentos obrigatórios: documentos arquivados e
documentos exibidos (vistos por notário).
Como objeto, podemos encontrar:
➔ a) Certidão do Registo Predial
Através desta certidão conseguimos identificar o prédio e as suas
inscrições em vigor.

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 É um tipo de documento que é apenas exibido, e possui um código de
acesso válido por 6 meses com possibilidade de renovação.
É emitida pela Certidão do Registo Predial.

➔ b) Caderneta Predial
A caderneta predial poderá ser referente a imoveis urbanos (de
construção), rustico (campo) ou misto.
É um documento que poderá ser consultado através do Portal das
Finanças, e é valido pelo prazo de um ano, sem qualquer tipo de custos
associados.
É, também, um tipo de documento que é apenas exibido, mas que pode
ser substituído por:

➔ b.1) Declaração modelo 1 do CIMI (Código de Imposto Municipal de

Imoveis):
É uma declaração do interessado quando ocorre alguma situação
extraordinária no prédio. Como tal, só o mesmo é que poderá verificar
dentro do prazo valido de um ano e é uma declaração provisória uma
vez que só vale até ao momento em que produz efeitos jurídicos.
➔ b.2) Certidão de teor material
São informações que apenas as Finanças têm. É um documento apenas
exibido.

➔ c) Licença de utilização/alvará de utilização

Esta licença demonstra a autorização administrativa que autoriza a
utilização de um espaço.
Documento autónomo emitido pela Câmara que autoriza a utilização do
espaço para aquele efeito.
Não possui um prazo de validade, EXCETO nos casos em que o prédio
é alvo de alguma modificação. Esta licença pode encontrar-se anotada na
certidão de registo predial e é um documento apenas exibido.
Obrigatória para prédios construídos a partir de 7 de agosto de 1951.

Exemplo:
Chego à escritura e digo ao notário que me esqueci de trazer alguns
documentos.
Dias antes tinha feito uma escritura naquele notário desse mesmo
prédio.
Os documentos ou atos existentes no cartório podem ser utilizados
enquanto não tiver expirado o prazo de validade e não tiverem
modificado o documento.

➔ d) Ficha técnica de habitação

Só existe ficha técnica no caso de prédios de habitação que foram
construídos depois de março de 2004.

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 Esta ficha não possui qualquer prazo de validade, uma vez que é um
documento que transita (existe transmissão de vendedor/comprador). Em
caso de perda, terá que requerer a emissão de um novo documento.
É um tipo de documento apenas exibido ao notário, e é entregue ao
comprador (terá que existir uma menção expressa de tal).

➔ e) Certificado energético
Este certificado possui as características, capacidades e desempenho
energético do prédio. Tem um prazo geral de 10 anos mas que é
variável, e é um documento que poderá ser substituído. É entregue ao
comprador do imóvel, sendo um documento apenas exibido.

3º Verificar o Direito de Preferência

Quando se trata de um imóvel com interesse publico, existem sempre duas
entidades que exercem o direito de preferência:
• Câmara Municipal;
• Direção Geral do Património Cultural.
Assim sendo,
É necessário comunicar às mesmas a venda do imóvel.
A comunicação poderá ser feito com recurso a uma de duas vias (artigo 416º,
C.Civil):

• Via Tradicional (arquivar)

Câmara Municipal→ Tem de se juntar documentos de prova (Certidão de
Registo Predial, Caderneta Predial...) ao Requerimento. Tem custos
associados.
Direção Geral do Património Cultural→ Temos de preencher um
Requerimento. Por ser classificado tem isenção de IMT (Benefícios fiscais).
Na certidão de registo predial diz-nos logo que é um prédio classificado. Não
tem de juntar documentos.

• Via Simplex (exibido)

É a publicação do anúncio, válido por 6 meses e com o custo associado
de 15€. Na publicação do anúncio deverá lá estar as partes, o objeto, o preço
e o prazo.
Através da via simplex, o vendedor fica desonerado de ter que comunicar de
outra forma.
Anúncio é exibido.

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Tanto no tradicional como no simplex temos de identificar como se chamava a
freguesia antes de 2012.

4º Impostos
São documentos que são para arquivar, uma vez que é necessário que exista
um documento comprovativo do pagamento.
Aqui, iremos verificar dois tipos de impostos:
• Imposto Municipal sobre transmissões (IMT);
• Imposto do selo
Relativamente ao IMT, este é calculado pelo valor declarado do negócio ou pelo
valor patrimonial tributário.
➔ A juntar, é pago por taxas que variam em função do tipo e fim do prédio
(por ex: se for um prédio de serviços pagará uma taxa única).
Posteriormente, irá ocorrer a liquidação do imposto que deverá ocorrer ou
durante ou depois da elaboração do contrato, ou seja, depois de ler o
documento e antes de o assinar.
Liquidado o imposto, o advogado, o solicitador ou o notariado terão que
promover o registo de quem comprou.
Contudo, esta responsabilidade pode ser afastada se no contrato ficar expresso
que quem promove o registo é o interessado.

• Requisitos especiais relativos ao registo predial

O registo predial deverá seguir os tramites impostos pelos artigos 54º a 64º do
CN.

Nos instrumentos que digam respeito a factos que estão sujeitos a registo o
documento lavrado deverá conter a descrição do respetivo prédio nas
respetivas conservatórias a que pertençam, ou, no caso de não estarem
descritos, deverá fazer-se menção de tal (artigo 54º, nº1 do CN).
Relativamente à partilha ou transmissão de direitos sobre prédios, ou ainda
quanto à contração de encargos sobre os mesmos, o documento que os lavra
deverá conter a referência da inscrição dos direitos em nome do autor da
herança/de quem os aliena/de quem o onera (artigo 54º, nº2 do CN).
NOTA:
O nº3 do artigo supracitado contém as exceções relativas ao que se
encontra estipulado no nº2.

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Apesar de o nº2 fazer a exigência de prova do registo do prédio, o artigo 55º do
CN prevê os casos em que é possível a dispensa da prova de registo do
prédio, sendo eles:
➔ “Nos atos de partilha de herança e, tratando-se de prédios não
descritos ou sem inscrição de aquisição, nos de transmissão de
prédios que dela façam parte, se os partilhantes ou transmitentes se
encontrarem habilitados como únicos herdeiros, ou for feita,
simultaneamente, a respetiva habilitação”;
➔ “Nos instrumentos relativos a prédios situados em concelho onde
não tenha vigorado o registo obrigatório, que titulem o primeiro ato
de transmissão ocorrido após 1 de outubro de 1984, se for exibido
documento comprovativo ou feita justificação simultânea do direito
da pessoa de quem se adquire”.

Por último, é necessário compreender que o registo predial pressupõe menções

relativas à matriz (FINANÇAS).

Assim sendo,
Nos instrumentos em que se encontram descritos prédios urbanos, rústicos ou
mistos deverá ficar indicado o número da respetiva inscrição nas finanças.
Contudo, caso este número se encontrar OMISSO, deve ser requerida a
declaração de que foi apresentada na repartição de finanças quanto à
participação na inscrição.
A prova é feita pelo interessado através da entrega da caderneta predial
atualizada ou da certidão de teor da inscrição matricial, passada com
antecedência não superior a um ano.

O que sucede se tiver passado 1 ano?

O interessado deverá requerer às Finanças uma declaração que comprove que
ainda não produziu o efeito.

• Quem é que pode declarar a morte para efeitos de uma habilitação

de herdeiros?
A habilitação de herdeiros É UMA DECLARAÇÃO.
Esta declaração pode ser feita:
➔ Por 3 pessoas que vão perante o notário declarar que morreu aquela
pessoa, que são estes os herdeiros e que não há ninguém que concorra
com eles para a herança.
As 3 pessoas não podem ter relação entre si, como o de cujus ou
com os herdeiros (TÊM DE SER PESSOAS ESTRANHAS À HERANÇA)

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 ➔ Cabeça de casal
Alternativa às 3 pessoas.

Se eu for ao notário quais são os documentos a entregar-lhe para fazer uma

habilitação de herdeiros?
A prova que tenho de fazer em primeiro lugar É A CERTIDÃO DE ÓBITO.
Tenho de fazer prova de quem são os herdeiros, para isso tenho de entregar,
através da certidão de nascimento de casa um deles.
Temos de referir que se aquele que morreu fez algum testamento ou alguma
escritura de doação.

Como é que consigo saber que ele fez um testamento?

Na conservatória do registo central conseguimos saber se aquela pessoa fez
algum testamento e onde.
➔ Para isso tenho de mostrar a certidão de óbito.
É com isso que eu depois vou ao cartório e pedir uma certidão de
testamento.
É com esse testamento que eu vou fazer o trato sucessivo.

• Instrumentos Avulsos

Como já fora referido anteriormente, são apenas os documentos autênticos os

documentos que podem ser exarados pelo notário.
Conforme tal, e de acordo com o artigo 35º, nº2 do CN, o notário exara estes
documentos:
➔ Nos respetivos livros;
➔ Em instrumentos avulsos.
A juntar, o artigo 36º, nº2 do CN diz-nos que “Os registos que a lei manda
praticar pelo notário são exarados nos livros especiais a esse fim
destinados”.
REGRA GERAL,
Os instrumentos avulsos são lavrados em folhas de papel A4, sendo que pode
existir alguns que são lavrados em impressos de modelo superiormente
aprovado, como é exemplo dos instrumentos de protesto de título de crédito.

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Ainda o artigo 36º no seu nº3 diz-nos que “são exarados em instrumentos fora
das notas os atos que devam constar de documento autentico, mas para
os quais a lei não exija, ou as partes não pretendam, a redução a escritura
publica”.
Este nº3 VEM CONTRADIZER o que se estipula no nº1, uma vez que os
testamentos públicos e os atos para os quais a lei exija escritura publica/os
interessados pretendem celebrar dessa forma são lavrados nos livros de notas.

Apresentado o documento ao notário ou serviço com poderes para fins de

autenticação, deve este ser reduzido a termo, lavrado no documento ou em
folha anexa (Artigo 36º nº4 CN)
➔ Sendo lavrado em folha anexa, deve esta ser agrafada ao documento, de
modo a não permitir a sua separação.

Requisitos comuns dos instrumentos avulsos:

➔ As folhas dos instrumentos avulsos devem ser rubricadas pela entidade
que presidir à sua celebração e também pelos outorgantes que saibam e
possam assinar e pelos demais intervenientes, com exceção das folhas
que contenham as assinaturas;
➔ Em regra, os instrumentos avulsos são lavrados num só exemplar.
Excetuam-se os instrumentos de depósito de testamentos cerrados e de
testamentos internacionais, que devem ser sempre lavrados em duplicado
(art.º 103.º do CN);
➔ Normalmente os instrumentos são entregues aos outorgantes ou aos
interessados; no entanto devem ficar arquivados os que se encontram no
artigo 104º, nº2 do CN;
➔ Os instrumentos de atas de reuniões de órgãos sociais, de
procuração conferida também no interesse do procurador ou de terceiro,
os de ratificação de atos notariais e bem assim os documentos que forem
entregues no cartório para ficarem arquivados, estão sujeitos a registo no
livro a que se refere a alínea f) do n.º 1 do art.º 7.º- LIVRO DE REGISTO
DE OUTROS INSTRUMENTOS AVULSO/DOCUMENTOS QUE OS
INTERESSADOS PRETENDAM ARQUIVAR.
Relativamente aos Instrumentos de Atas de reuniões de órgãos sociais, é
necessário determinar o seguinte.
REGRA GERAL,
As deliberações dos sócios têm sede de prova nas Atas das Assembleias.

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Tendo por base o modo de convocação da Assembleia, estas deliberações dos
sócios assumem uma forma de deliberação unanime por escrito, sendo
tomadas em escritura publica de forma a aproveitar a presença de todos os
sócios, o que evita as formalidades de convocação e feitura de ata.

Contudo, as atas de deliberações dos sócios podem ser lavradas pelo notário
em instrumento avulso SE, no inicio da reunião, a Assembleia assim o
delibere ou se algum socio assim o requerer.
Deverá, assim, ser entregue o pedido escrito na sede social com 5 dias úteis de
antecedência em relação à data da assembleia geral.
Aqui, o notário apenas redige o instrumento da ata de reunião com base
na declaração de quem a dirigir.
Se se tratar de uma sociedade em nome coletivo ou sociedade por quotas o
instrumento vai ser assinado pelos sócios presentes e pelo notário;
Quanto aos demais tipos de sociedade, o instrumento deve ser assinado pelos
membros da mesa e pelo notário.
➔ Estes instrumentos ficam arquivados no cartório no maço a que se refere
o art.º 28.º, n.º 2, alínea g) (art.º 104.º).

• Causas de nulidade dos atos notariais

Quanto às causas de nulidade vigora o PRINCÍPIO DA TIPICIDADE, ou seja,
apenas existem aquelas que estão previstas na lei.
Assim sendo, e de acordo com os artigos 70º e 71º do CN.
O ato notarial é nulo:

• Por vicio de forma (artigo 70º);

• Por outros casos (artigo 71º).

• Nulo por vicio de forma

O ato notarial é nulo, por vício de forma, quando falte:
a) A menção do dia, mês e ano ou do lugar em que foi lavrado. Conforme
dispõe a alínea a) do n.º 2 do art.º 70.º, esta nulidade é sanável se for possível,
pelo texto do instrumento ou pelos elementos existentes no cartório, determinar
a data ou o lugar da celebração do ato, efetuando-se o correspondente
averbamento previsto no n.º 7 do art.º 132.º.

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 b) A declaração do cumprimento das formalidades previstas nos artigos
65.º e 66.º. Esta nulidade é sanável se as partes declararem, por forma
autêntica, em instrumento público avulso, que foram cumpridas as formalidades
em falta referentes à intervenção dos outorgantes que não compreendiam a
língua portuguesa ou eram surdos ou mudos (alínea b) do n.º 2 do art.º 70.º).
c) A observância do disposto na primeira parte do n.º 2 do artigo 41.º. Esta
nulidade é sanável quando as partes declararem, por forma autêntica, que as
palavras inutilizadas, quaisquer que elas fossem, não podiam alterar os
elementos essenciais ou o conteúdo substancial do ato (alínea b) do n.º 3 do
art.º 71.º);
d) A assinatura de qualquer intérprete, perito, leitor, abonador ou
testemunha. Esta nulidade é sanada se os intervenientes acidentais, cujas
assinaturas faltam, se encontrarem devidamente identificados no ato e
declararem, por forma autentica, ter assistido à sua leitura, explicação e outorga
e que não se recusaram a assiná-lo (alínea c) do n.º 2 do art.º 70.º);
e) A assinatura de qualquer dos outorgantes que saiba e possa assinar.
Esta nulidade é sanável se os outorgantes cujas assinaturas faltam,
declararem, por forma autêntica, que estiveram presentes à leitura e explicação
do ato, que este representa a sua vontade e que não se recusaram a assiná-lo
(alínea d) do n.º 2 do art.º 70.º);

f) A assinatura do notário. Esta nulidade é sanável se o notário cuja

assinatura está em falta declarar expressamente, através de documento
autêntico, que esteve presente no ato e que, na sua realização, foram cumpridas
todas as formalidades legais (alínea e) do n.º 2 do art.º 70.º).

• Por outros casos

Será nulo o ato lavrado:
➔ Por funcionário incompetente em razão da matéria – esta nulidade é
insanável.
➔ Por funcionário incompetente em razão do lugar – esta nulidade é
sanável quando for apresentada declaração, passada pelo notário
competente, comprovativa da sua ausência na data em causa e as partes
justificarem, por escrito, o carácter urgente da celebração do ato (art.º
71.º, n.º 3, alínea a);
➔ Por funcionário legalmente impedido, sem prejuízo do disposto no n.º
2 do artigo 369.º do Código Civil – esta nulidade é insanável.

16
 ➔ A incapacidade ou a inabilidade dos intervenientes acidentais (art.º
71.º, n.º 2). Esta nulidade é sanável quando o vício se referir apenas a
um dos abonadores ou a uma testemunha e possa considerar-se suprido
pela idoneidade do outro interveniente (art.º 71.º, n.º 3, alínea c).

• Revalidação de atos notariais

Os atos nulos, que NÃO SEJAM SUSCETÍVEIS DE SANAÇÃO, podem ser
revalidados, a pedido dos interessados, por decisão do notário que exerça
funções no cartório notarial em que o ato foi lavrado, quando:
➔ Se prove a ausência do notário competente e a natureza urgente do ato;
➔ Se prove que foram cumpridas as formalidades devidas;
➔ Se mostre que as palavras eliminadas, quaisquer que elas fossem, não
podiam alterar os elementos essenciais ou o conteúdo substancial do ato;
➔ Se prove que os intervenientes acidentais, cujas assinaturas faltam,
assistiram à sua leitura, explicação e outorga e não se recusaram a
assiná-lo;
➔ Se prove que os outorgantes, cujas assinaturas estão em falta, assistiram
à leitura e explicação do ato, deram a este o seu acordo e não se
recusaram a assiná-lo;
➔ Se prove que o ato não assinado pelo notário é conforme à lei, representa
fielmente a vontade das partes e foi presidido pelo notário, que não se
recusou a assiná-lo.
O pedido de revalidação pode ser apresentado por qualquer interessado e é
dirigido ao notário competente, devendo especificar o ato a sanar, o objeto da
sanação, as circunstâncias subjacentes em que a mesma se fundamenta e a
identidade das pessoas nele interessadas.
O notário ordena a notificação dos interessados para, no prazo de 10 dias,
deduzirem oposição e oferecerem os meios de prova (artigo 76º do CN).
Os interessados dispõem do prazo de dez dias para recorrerem da decisão
do notário, podendo qualquer interessado recorrer para o tribunal de 1.ª
instância.
➔ A revalidação ou sanação dos atos notariais não exime os funcionários da
responsabilidade pelos danos que hajam causado (art.º 184.º).
NOTA:
Relativamente aos atos anuláveis, o notário não pode recusar a prática do
ato com fundamento na sua anulabilidade ou ineficácia, devendo advertir
as partes da existência do vício e consignar no instrumento a advertência
que tenha feito (art.º 174.).

17
 • O que é propriedade horizontal?
Transforma um prédio que está em propriedade plena em várias frações
(propriedade horizontal)
➔ Para isso tem de cumprir todos os requisitos (Artigo 1415ºCC)
Saída comum do prédio, frações autónomas e independentes entre
si.
Não é obrigatório ser um prédio, podem ser vários prédios (moradias em banda).
ATENÇÃO!: Não precisam de ser moradias geminadas, podem apenas ser
isoladas entre si.
Exemplo:
Tenho um terreno e nesse terreno vou construir várias moradias. Vão ser
várias moradias no mesmo prédio.
Não têm autonomia na conservatória nem nas Finanças.

Se as quiser autonomizar, vou ter de constituir propriedade horizontal

para que sejam isoladas.

• Porque na Escritura de compra e venda entrego uma fatura?

Sempre que existe MEDIAÇÃO num contrato de compra e venda, tem de se
fazer referência de que existiu aquela mediação.
➔ É feita advertência pelo notário ou solicitador (quem fizer o contrato) de
que se existir mediação e não se identificar a mediadora, as partes
estão a incorrer num crime de desobediência.
Se não existir, tem de ficar a menção de que o contrato não tem a
mediação.

• ROAS (Registos Obrigatórios dos Atos dos Solicitadores)

Apesar da função notarial ser da competência do notário- órgão funcional- os
Solicitadores também se encontram passiveis de praticar atos que não sejam da
exclusiva competência do notário.
Assim sendo,
Os Solicitadores encontram-se obrigados a registar todos os atos que praticam
através da aplicação ROAS, pertencente à OSAE.
Este registo é necessário para que os atos produzam os seus efeitos
necessários, e para que terceiros possam (no futuro) ter acesso a estes
registos.

18
Quais são os registos passiveis de serem feitos por um Solicitador?
1. Fotocopias certificadas- Reprodução de um documento que o
interessado necessita. Estas fotocopias registadas podem ser de
documentos externos ou de documentos arquivados;
2. Reconhecimento de assinaturas- Poderá reconhecer assinaturas
simples (efetuadas para pessoas singulares, SEMPRE de forma
presencial), com menções especiais (feito por semelhança- situações em
que não é obrigatório a presença do interveniente) ou presenciais com
menções especiais (exemplo do contrato promessa de compra e venda-
aqui, é obrigatório que o reconhecimento seja presencial e carece de
menções especiais).
3. Termos de autenticação- Deverá existir sempre que haja a intervenção
de um Solicitador.
4. Traduções- Necessitam de ser registadas, tanto as que são feitas pelo
solicitador como as que lhe são apresentadas por terceiros.
5. Autos de constatação- São da exclusiva competência do solicitador.

Para que o Solicitador consiga efetuar o registo de atos, é necessário indicar:

➔ O número de atos que quero registar;
➔ O custo sendo que o mesmo pode ser gratuito nalguns casos, por
exemplo no âmbito de um contrato de avença;
➔ O número de selo;
➔ Qual o escritório onde está a ser efetuado;
➔ O local onde está a ser assinado;
➔ A descrição do registo.

Quais as formalidades comuns que os solicitadores devem seguir quando

praticam atos notariais?
As que se encontram estabelecidas no artigo 46º do CN .

19
 • JUSTIFICAÇÃO NOTARIAL
É a obtenção de um título para fazer prova de que alguém é proprietário de
determinado bem, mas que não tem esse título.
O objetivo principal é levar para o registo predial porque se quer registar um
prédio em seu nome e para que o consiga fazer tem de se ter um título, porque
é uma das regras fundamentais do registo predial.
Não há forma de fazer um registo predial, salvo raras exceções, sem a
existência de um título.
Há uma justificação notarial, que é o que vai dar origem ao título para eu poder
registar o prédio em meu nome.
Aquele que não dispõe de um documento de prova para fazer valer o seu direito
quando quer registar um prédio pela 1ª vez em seu nome, pode fazer através
de uma JUSTIFICAÇÃO NOTARIAL.

Pode lançar mão de uma escritura de justificação notarial ou obter decisão

proferida no âmbito do processo de justificação previsto no Código do Registo
Predial, porque a justificação pode ser notarial mas também pode ser obtida
através de processo judicial.
➔ A justificação que, obviamente, interessa é a justificação notarial, a qual,
para fins de registo predial, tem a sua regulamentação nos art.ºs 89.º a
91.º do Código do Notariado (CN).
OU SEJA,
A justificação notarial tem por fim obter a possibilidade de eu junto da
conservatória, com base nos artigos 89º a 91º do Código dos Registos e
Notariado verificarmos quais são os requisitos para poder usar este instituto.
O n.º 2 do art.º 54.º do CN preceitua que os instrumentos respeitantes a factos
sujeitos a registo pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre
prédios (e que são obrigatoriamente registados – desde 2008 obrigatoriamente
nós temos de registar os prédios, salvo se houver alguma exceção no registo
predial), ou se contraiam encargos sobre eles, NÃO PODEM SER
CELEBRADOS sem que se faça referência à inscrição desses direitos em
nome do autor da herança, ou de quem os aliena, ou à inscrição de
propriedade do prédio em nome de quem o onera.

Tem de se fazer sempre menção de quem é o proprietário (PRINCÍPIO DO

TRATO SUCESSIVO – têm de estar descritos todos os proprietários e antigos
proprietários) – Código do Registo Predial artº 34º

20
 Exemplo:
Eu atualmente sou o proprietário.
Vou vender, mas se eventualmente não estiver lá o meu nome eu não vou
conseguir vender a outra pessoa.
Tenho de fazer o registo em meu nome para conseguir vender.

Acontece, no entanto, que por vezes os interessados encontram dificuldades

no registo, derivadas da falta ou insuficiência dos documentos normalmente
necessários, ficando, desse modo, impossibilitados de demonstrar o seu direito
e, consequentemente, de transmitir ou onerar os seus bens.
Criou, assim, a lei uma providência de natureza excecional, A JUSTIFICAÇÃO,
destinada a possibilitar o estabelecimento do princípio do trato sucessivo
(inscrição prévia e continuidade das inscrições), sempre que os
interessados não disponham de títulos que comprovem os seus direitos.

Exemplo:
Em 1960 numa conversa de café encontrei X na Lourinhã e X tinha um prédio
muito bom que eu gostei.
E eu disse “X, vendias-me aquele prédio?” e X disse “vendo”.
Então dei a X 500 contos e o prédio agora é meu e X diz “o prédio agora é teu”.
Este negócio concretizou-se?
Não há dúvidas que o prédio é meu, porque eu no dia a seguir fui logo às
finanças dar conhecimento de que tinha comprado aquele prédio.
O contrato aconteceu, está é ferido de forma. Para existir compra e venda
temos de observar a forma (naquela data – EP).
Não se observou a forma, mas aconteceram duas coisas muito importante: a
entrega do bem contra o pagamento do preço.
Só não se observou a forma.
Podemos ultrapassar esta questão, através da justificação.

Vamos ter de fazer a justificação notarial e que cumpre uma série de

REQUISITOS OBRIGATÓRIOS:
➔ Reunir três pessoas que obrigatoriamente vão dizer que “sim, X vendeu o
imóvel ao Y” “sim, Y entregou o dinheiro ao X”
➔ Tenho de fazer prova de que o prédio está inscrito na matriz (finanças)
em meu nome.
Vamos ter de dizer que eu tenho aquele prédio na minha posse desde
aquela data, sem oposição de ninguém e é do conhecimento publico e por
esse motivo quero que ele seja transferido para a minha propriedade.
O notário lavra esta justificação e depois têm de ser cumpridos uma série
de formalismos.

21
Há uma série de requisitos que têm de ser cumpridos, nomeadamente depois
de ser feita a justificação:
➔ O NOTÁRIO VAI TER DE MANDAR PUBLICAR AQUELA ESCRITURA
para ver se alguém se opõe àquela justificação porque na realidade
aquilo pode ser um negócio simulado e vai decorrer um determinado
prazo.
Só depois de decorridos todos os prazos de oposição é que o interessado
tem capacidade de registar aquele prédio em seu nome.
Assim,
Ao negócio feito em 1960 já lhe é concebido o título que faltava para ter o prédio
em seu nome.

Partindo sempre da circunstância de que o interessado não disponha de

documento bastante para comprovar o seu direito, os casos em que a
justificação notarial é legalmente admitida para fins de registo predial são
os seguintes:
➔ PARA OBTER A PRIMEIRA INSCRIÇÃO, ou seja, para
estabelecimento do trato sucessivo relativamente a prédios ainda não
descritos ou, quando objeto já de descrição, sobre eles não incida
inscrição de aquisição ou equivalente; → PRÉDIO NÃO ESTÁ INSCRITO
(é a primeira “escadinha”)
O que é isto?
Um prédio muito antigo, mas que nunca foi registado na conservatória.
Ou seja, É UM PRÉDIO OMISSO.
Quando é preciso nós provarmos que aquele prédio não está registado temos
de entregar uma destas certidões.
Se o prédio estiver omisso eu vou utilizar a justificação para conseguir com
que o prédio seja descrito e já inscrito em meu nome.
Também o posso fazer para que, ainda que ele esteja descrito (porque há
prédios que estão descritos, mas não têm qualquer inscrição a favor de
ninguém).
Exemplo:
No âmbito de uma ação executiva, um AE pode requerer a abertura de uma
descrição sem inscrição a favor de uma determinada pessoa para penhorar
aquele prédio.
O AE vai criar o prédio, o registo vai abrir o prédio, ou seja, vai criar a descrição
e ao mesmo tempo vai dizer “este prédio está penhorado como sendo de José
Manuel da Fonseca” e se na realidade o prédio for de José Manuel da
Fonseca, a penhora já está em nome dele, já está lá criada.

Vai fazer um registo de penhora naquele prédio.

Muitas vezes, os agentes de execução promovem penhoras em cima de prédios
que não se reconhece que são daquela pessoa.

22
As pessoas recebem uma notificação a dizer “o seu prédio foi penhorado”, mas
depois vai-se a ver que não é aquele prédio, porque há pessoas com o mesmo
nome e na dúvida eles penhoram.
Hoje em dia já não acontece com tanta frequência.

NO FUNDO, O QUE A JUSTIFICAÇÃO VAI FAZER É “JÁ HÁ PRÉDIO E JÁ

É DE X”.

➔ PARA REATAMENTO DO TRATO SUCESSIVO, quando a sequência

das aquisições derivadas (transmissões intermédias – as restantes
“escadinhas”) se não interrompe desde o proprietário inscrito até ao atual
proprietário (justificante – o que está agora a querer justificar),
acontecendo porém que, relativamente a alguma ou algumas dessas
transmissões, os interessados não dispõem do respetivo documento
que as permita comprovar, apesar de terem sido tituladas de
conformidade com a lei (ou porque o documento se extraviou ou foi
destruído num incêndio ou por outro qualquer motivo atendível,
designadamente porque não foi possível localizar o cartório onde ele foi
lavrado); - PRÉDIO JÁ ESTÁ INSCRITO E JÁ ESTÁ REGISTADO EM
NOME DA MARIA DAS COUVES MAS NOS QUEREMOS QUE FIQUE
EM NOME DA PESSOA QUE ATUALMENTE É PROPRIETARIO E
COMPROU VIA HASTA PUBLICA.
Exemplo:
Em 1935, um senhor comprou em hasta pública uma casa de habitação em
Boticas e as finanças deram-lhe um papel que era um comprovativo de que
agora a casa era sua. As finanças agora ficaram com a indicação que aquele
senhor agora era o proprietário.
A partir desse momento, o senhor começou a pagar os impostos.
No entanto, o senhor deveria ter levado a adjudicação desse bem com o
comprovativo dos impostos que pagou à conservatória do registo predial,
fazendo o registo em seu nome. Não fez. E agora? Que estamos em 2020?
Chegou a lisboa e foi perguntar a um solicitador.
O negócio não foi feito em cartório, o documento não foi destruído. O
documento extraviou-se.
Quem estava antes como proprietário era aquele que ele comprou em hasta
publica. Atualmente na conservatória o nome é o nome da pessoa a quem ele
comprou via hasta publica.
Mas agora o senhor quer que passe para seu nome. Mas ele não sabe onde
tem o papel.
Chegamos à conservatória e a senhora da conservatória vai-nos dizer assim
“dê-me os papelinhos todos que é preciso para o registo”. De um lote de
documentos que são precisos, um deles é o título, porque salvo raras
exceções, sem o titulo os registos não se fazem.

23
 Para agora conseguirmos registar em nome do senhor que extraviou o papel,
vamos ter de fazer uma justificação em que se consiga obter o título válido para
efeitos do registo.
E o que é? Alguém que vai fazer prova de que aquele senhor obteve aquele
prédio através de compra em hasta publica em 1935 junto das finanças.
Vamos às finanças e pedimos uma certidão positiva de que o prédio se
encontra inscrito em nome daquele senhor desde que ele comprou em
hasta publica.
A certidão que vamos trazer das finanças vai comprovar que está inscrito em
nome dele e que o resultado terá sido a compra em hasta publica.
Com estes dois documentos vamos ter de fazer esta justificação.
Se for em cartório, conseguimos sempre ir à torre do congo à procura. Para
isso temos de saber o cartório onde foi feito.

➔ PARA ESTABELECIMENTO DE NOVO TRATO SUCESSIVO,

contemplando então aquelas situações em que se verifique uma quebra
na cadeia das aquisições derivadas por abandono do proprietário (quer o
inscrito quer 2 outro subsequente a ele), tornando por isso necessário que
o justificante invoque a posse conducente à usucapião, enquanto causa
originária da aquisição. – última escadinha
Exemplo:
Lá na minha terra sei que está la um velho com 95 anos que não tem família.
Eu sei que ele tem moinhos e umas casas. Se calhar eu vou esperar que ele
entretanto morra.
Vou-me fazer amigo dele, tratar dos terrenos dele e as pessoas começam a ver
que eu o trato muito bem.
Entretanto o senhor morre. Não tem família. A pessoa que o tratou muito bem
vai dizer que aquele senhor lhe tinha vendido todos os bens que eram dele,
mas que foi só de conversa e ele pagou-lhe.
Não temos prova e já passou muito tempo. Não houve oposição de ninguém
por ele estar a usar aquilo. É do conhecimento publico que ele estava a usar
aquilo.
A usucapião tem de ser: pacifico, publico, de boa fé
Partimos do princípio que decorreu o tempo da usucapião (15 anos se for de
boa fé).
Neste caso vamos fazer a justificação em que o senhor que vai agora ficar
com os bens vai levar três testemunhas que vão dizer “sim, este senhor
tratava muito bem o velhote” “nunca houve oposição de ninguém”.
Estão reunidas as condições para que se crie um título, através da justificação,
para que passe todo o património para o nome do senhor.
As testemunhas não podem ter ligação nenhuma com aquele que morreu,
com aquele que fica, nem ligação entre si.

24
EM SUMA,

No caso da primeira inscrição → a justificação consiste na declaração, feita

pelo interessado, em que este se afirme, com exclusão de outrem, titular do
direito que se arroga, especificando a causa da sua aquisição e referindo as
razões que o impossibilitam de a comprovar pelos meios normais, devendo,
quando for alegada a usucapião baseada em posse não titulada, ser
mencionadas expressamente as circunstâncias de facto que determinam o início
da posse, bem como as que consubstanciam e caracterizam a posse geradora
da usucapião.
No caso de reatamento do trato sucessivo → a justificação tem por objeto a
dedução do trato sucessivo a partir do titular da última inscrição, por meio de
declarações prestadas pelo justificante, devendo na escritura reconstituir-se as
sucessivas transmissões, ou seja, temos de ir à escadinha dizer quem eram
todos os outros, com especificação das suas causas e identificação dos
respetivos sujeitos, e indicar-se ainda, relativamente àquelas a respeito das
quais o interessado afirme ser-lhe impossível obter o título, as razões de que
resulte essa impossibilidade, ou seja, ele próprio tem de fazer prova de quais
são as aquelas em que ele não consegue justificar.
No caso de estabelecimento de novo trato sucessivo → a justificação
consiste na afirmação, feita pelo interessado, das circunstâncias em que se
baseia a aquisição originária, com dedução das transmissões que a tenham
antecedido e das subsequentes, devendo na escritura reconstituir-se as
sucessivas transmissões, com especificação das suas causas e identificação
dos respetivos sujeitos, e indicar-se ainda, relativamente àquelas a respeito das
quais o interessado afirme ser-lhe impossível obter o título, as razões de que
resulte essa impossibilidade e as circunstâncias de facto que determinam o início
da posse, bem como as que consubstanciam e caracterizam a posse geradora
da usucapião.

Em todas elas, é sempre O INTERESSADO que vai perante o notário dizer

o que pretende, ele vai JUSTIFICAR-SE PERANTE O NOTÁRIO DIZENDO
QUE QUER OBTER UM TÍTULO POR FORÇA DAS CIRCUNSTÂNCIAS.

• Intervenientes
Nas escrituras de justificação intervêm o justificante (aquele que tem interesse
na obtenção do título) e três declarantes para confirmar o que por aquele foi
dito.
➔ Os declarantes têm de reunir os requisitos de idoneidade das
testemunhas instrumentárias e não podem ser parentes sucessíveis do
justificante nem cônjuge de algum deles.

25
Não obstante isso, esta forma de titular direitos, baseada em declarações dos
próprios interessados, confirmadas por três declarantes, torna-a permeável à
execução de fraudes, com prejuízo de terceiros.
Às vezes, os três que parecem não se conhecer, conhecem-se.
Daí, que o art.º 97.º determine que os outorgantes (justificante e declarantes)
sejam advertidos de que incorrem nas penas aplicáveis ao crime de falsas
declarações, se, dolosamente e em prejuízo de outrem, prestarem ou
confirmarem declarações falsas, devendo a advertência constar da
escritura. (Fica sempre esta advertência na escritura. Serve de prova e é
reencaminhada para o ministério publico).
➔ O artº 97º também se aplica ao cabeça de casal quando preste as
declarações no âmbito da habilitação de herdeiros e ao que ele também
é advertido quando ele diz “são estes os herdeiros e não há mais ninguém
que com eles concorra”.
Também acontece isso com os declarantes. São advertidos de que aquilo
que eles estão a dizer é verdade. Se disserem algo que não é verdade,
são acusados com um crime de falsas declarações.

De todo o modo, porque se trata de providência excecional, os notários não

devem vulgarizar a feitura deste tipo de escrituras, tomando a decisão de as
celebrar só depois de apreciar escrupulosamente as razões invocadas pelos
interessados que os impossibilitam de comprovar, pelos meios extrajudiciais
normais, os factos que pretendem justificar – cfr. art.º 95.º.
Tem de ser tudo muito bem justificado.
Exemplo:
Quando eu vou a um cartório e digo a um notário “olhe, eu venho aqui fazer
uma justificação”, o notário fica logo alerta e pensa “entre as 9h da manhã e as
11h da manhã existiu uma coisa esquisita”.
Então ele vai verificar por que razão o justificante quer fazer aquilo. Faz-lhe
uma serie de perguntas “o senhor não tem um documento?” “como é que isto
chegou à sua posse?”.
Até que o notário faça esta escritura vai demorar algum tempo. Por vezes, as
pessoas desistem daquele notário e vão para outro.

A doutrina oficial considera que a justificação não é mero ato de administração,

devendo intervir ambos os cônjuges, quando se trate de direitos
pertencentes a marido e mulher.

26
 • Restrições à admissibilidade da justificação
O n.º 1 do art.º 92.º preceitua que a justificação de direitos que devam constar
da matriz só é admissível em relação aos direitos nela inscritos.
Quer dizer que o senhor que comprou o prédio em hasta publica em 1935, foi
logo inscrever o prédio nas finanças assim que o comprou.
Só se pode fazer uma justificação notarial se o prédio estiver inscrito em
meu nome nas finanças.

A questão é algo controversa na doutrina, havendo quem admita a justificação

relativa a prédios que nela estejam omissos, desde que se faça a
participação para a sua inscrição, na medida em que a matriz não confere
direitos a ninguém, só lhe interessando quem paga o imposto sobre os imóveis.
Exemplo:
Se não existe nenhum artigo sobre aquele prédio, eu vou dizer que é um prédio
novo, e a aplicação da autoridade tributaria vai aceitar o prédio novo.
Para todos os efeitos, eu sou dono daquele prédio a partir daquele momento.
Ele deixa de estar omisso e passa a ter um dono, que sou eu, para efeitos
fiscais.
Como é que eu digo às finanças que a partir daquele momento eu sou
dono do prédio?
A partir do momento em que eu faço a participação, a autoridade tributária
entende que sou eu o dono, porque sou eu que a partir daquele momento vou
ter de pagar os impostos.

O justificante é normalmente o pretenso titular do direito, mas a lei também

confere legitimidade para outorgar a escritura a quem demonstre ter legítimo
interesse no registo do respetivo facto aquisitivo, incluindo, designadamente, os
credores do titular do direito justificando – cfr. art.º 92.º n.º 2, na redação que lhe
foi dada pelo Dec. Lei n.º 273/2001, de 13 de Outubro.
➔ Se eventualmente existir alguém que tenha interesse em que um
determinado registo seja feito a favor de determinada pessoa, também ele
pode fazer esta justificação.
Esta norma, estabelecendo um requisito (ou condição) de legitimidade na
outorga da escritura de justificação, é imperativa, pelo que o notário se deve
recusar a lavrá-la sempre que o justificante não reúna aquelas condições.

Este n.º 2 do art.º 92.º, na primitiva redação, conferia legitimidade para intervir
na escritura apenas ao pretenso titular do direito, mas exigia que o direito
justificando estivesse inscrito na matriz em seu nome ou que o titular da inscrição
matricial fosse alguém de quem ele tivesse adquirido, por sucessão ou por ato
entre vivos, o direito a que a justificação respeitava.
27
 • Documentos instrutórios
→ Para arquivar:
a) certidão que comprove a omissão dos prédios no registo predial ou, estando
descritos, certidão de teor da descrição e de todas as inscrições em vigor;
CERTIDÃO POSITIVA OU NEGATIVA
b) certidão de teor da inscrição matricial; (Substitui a caderneta predial)
Se o prédio estiver omisso na conservatória, o documento que tenho de
entregar no notário é a declaração do modelo I IMI.
Se ele está omisso, não tenho a caderneta.

Se o prédio estiver descrito na conservatória, o documento que tenho de

entregar na alínea b) é a caderneta.
Já não preciso de certidão.

c) Se a escritura for de justificação para reatamento do trato sucessivo e tiver por

objeto prédios urbanos, documento comprovativo de que foram construídos
ou inscritos na matriz antes de 7 de Agosto de 1951 ou documento que
prove ter a respetiva construção ocorrido numa data que o Regime Geral das
Edificações Urbanas (RGEU) ainda não estava em vigor no local da construção;

Qual a diferença em dizer que foram construídos ou que estão inscritos na

matriz?
Inscrito na matriz é inscrito nas finanças, ou seja, quando vamos às finanças
dizer “eu tenho um prédio novo”.
Construído significa que eu posso ter um prédio construído desde 1920 e não
estar inscrito nas finanças.
Exemplo:
Eu posso ter um prédio construído em 1950 e ter sido inscrito na matriz em
1986.

Foi a primeira vez que fui às finanças dizer que tenho um prédio novo e eles
dizem que o prédio foi inscrito em 1986.
Vou à camara municipal e obtenho uma certidão a dizer que o prédio foi
construído em … e peço que na certidão que a câmara vai fazer seja certificado
que a data da sua construção ocorreu antes de 7 de agosto de 1951.
Isto vai fazer com que eu consiga provar que o prédio é sempre anterior a esta
data.
Isto é importante? Sim, a partir desta data é obrigatório a licença de
utilização.

28
E se eu tiver esta certidão posso ir às finanças e pedir para eles averbarem isto.
Posso ficar isento de apresentar a licença de utilização, porque não tem.
Licença de construção → Autorização que a camara municipal dá ao construtor
para construir aquele prédio durante um determinado tempo. Não pode deixar
caducar. Quando terminar a obra, a camara vai fazer vistoria e se estiver de
acordo com o projeto vai dar um determinado prazo para pagar a licença de
utilização.

d) tratando-se de justificação para reatamento ou estabelecimento de novo trato

sucessivo, quando se verificar falta de título em que tenha intervindo o titular
inscrito, é ainda necessário apresentar os documentos comprovativos da
notificação prévia a que alude o art.º 99.º.

As certidões aludidas em a) e b) têm de ser passadas com antecedência não

superior:
-a 3 meses (certidão negativa)
-a 6 meses (certidão positiva)
-a 1 ano (certidão matricial)
-a 1 ano (caderneta predial)
-a 1 ano (declaração do modelo 1 CIMI)

→ A exibir:
a) se a escritura for de justificação para reatamento do trato sucessivo e tiver por
objeto prédios urbanos, a autorização/alvará ou a licença de utilização; e
b) tratando-se de justificação para reatamento ou estabelecimento de novo trato
sucessivo, é ainda necessário apresentar os documentos comprovativos das
transmissões anteriores e subsequentes ao facto justificado, relativamente às
quais se não afirme a impossibilidade de os obter.

• A notificação do titular inscrito

Como dissemos supra, no caso de reatamento do trato sucessivo ou de
estabelecimento de novo trato, quando se verificar a falta de título em que
tenha intervindo o titular inscrito (por não ter sido lavrado ou por ter sido
destruído ou se ignorar a repartição onde foi celebrado), a escritura não pode
ser realizada sem a sua prévia notificação pessoal (ou edital dele ou dos seus
herdeiros, se, respetivamente, for ausente em parte incerta ou tiver falecido),
ordenada pelo notário, a requerimento do interessado na escritura, observando-
se os termos prescritos no art.º 99.º.

29
NOTIFICAÇÃO→ visa dar conhecimento ao titular inscrito do ato que se
pretende realizar, com o fim de se lhe poder opor;
Havendo título através do qual o titular inscrito tenha transmitido o seu direito, já
não tem de ser notificado.
Ou seja,
É uma chamada àquele procedimento para que ele venha dizer “vocês não
fazem isso, porque isso já aconteceu” ou então é “nos vamos fazer isso, se tiver
alguma coisa a dizer venha-se opor.” Se ele nada disser, o procedimento
continua normalmente.

Pode suceder ainda que não seja possível localizar o título, através do qual o
titular inscrito transmitiu o seu direito, mas esse titular se prontifique a, como
declarante, vir à escritura confirmar a transmissão;
➔ É evidente que, em tal hipótese, não é necessária a sua notificação
prévia. “sim, é verdade, eu fiz essa transmissão”, por isso dispensa-se a
situação anterior, porque a própria pessoa vai estar presente e confirmar
todos os atos necessários.

Quando houver de se proceder à notificação prévia do titular inscrito, o

interessado requerê-la-á ao notário, por escrito ou verbalmente, embora
neste último caso o pedido deva ser reduzido a auto.

O requerimento e os documentos que o instruam serão apresentados em

duplicado (havendo mais de uma pessoa a notificar, serão apresentados tantos
duplicados quantas as pessoas que vivam em economia separada), seguindo-
se o despacho do notário a ordenar a notificação requerida.
➔ Tem de se cumprir uma serie de requisitos para que toda a gente seja
informada do que está a acontecer, para que depois não venham dizer
que tudo aquilo que foi feito poderá ter sido feito em conluio para
prejudicar alguém.

Quando a notificação tiver de ser pessoalmente feita e o notificando

residir fora da área do cartório, a diligência poderá ser requisitada por
ofício precatório dirigido ao competente notário.
Ou seja, entre notários fazem a notificação.

A notificação edital é feita pela afixação de editais, pelo prazo de 30 dias, na

sede da junta de freguesia da situação do prédio ou da sede da sociedade e,
quando se justifique, na sede da junta de freguesia da última residência
conhecida do ausente ou falecido.

30
A NOTIFICAÇÃO NÃO ADMITE OPOSIÇÃO, MAS DO DESPACHO QUE A
INDEFERIR CABE IMPUGNAÇÃO, processada do mesmo modo que a
impugnação da recusa em lavrar qualquer ato que ao notário seja solicitado.

São dados tantos conhecimentos quanto os possíveis nos locais mais visíveis
para que ninguém possa invocar que não teve conhecimento do ato que ia
ser publicado.
Os lugares mais visíveis são sempre nas juntas freguesias, nas últimas
residências conhecidas e pessoalmente, quando possível.

• Publicações
A escritura, uma vez realizada, é publicada por meio de extrato do seu
conteúdo, a passar no prazo de 5 dias a contar da sua celebração.
Não é a escritura na sua totalidade, é apenas um resumo da escritura (conteúdo
básico).
A publicação – diz o art.º 100.º - é feita num dos jornais mais lidos do concelho
da situação do prédio ou, se aí não houver jornal, num dos jornais mais lidos da
região.
Não importa que, havendo jornal do concelho, a sua periodicidade máxima seja
ou não semanal, embora se reconheça que uma periodicidade longa possa
brigar com legítimos interesses na celeridade do ato.
➔ Destinando-se a publicação a dar a conhecer os elementos essenciais da
justificação, para que os interessados a possam impugnar, é no jornal do
concelho que os titulares de interesses sobre prédios nele situados vão
procurar as publicações e, por isso, é nele que as publicações deverão
ser feitas – entendimento expresso no parecer proferido no processo n.º
R.P. 28/2001 DSJ-CT, publicado no II caderno do BRN n.º 10/2001.

• Impugnação do facto justificado, averbamentos e certidões

Se o facto justificado for impugnado em juízo, o tribunal comunicará ao notário
a pendência da ação e, naturalmente, também a decisão final que for
proferida – cfr. art.ºs 101.º e 202.º c).
A publicação, a pendência da ação e a decisão final são factos que o
notário terá de averbar à escritura, por força do art.º 131.º n.º 1 c) e d).

31
Os averbamentos poderão ser redigidos da seguinte forma:
➔ Averbamento n.º 1: Esta escritura foi publicada por extrato no dia ... a fls.
… do n.º … do jornal ..., que arquivo.
... (data e rubrica do notário)
➔ Averbamento n.º 2: Por ofício do tribunal judicial desta comarca, que
arquivo, foi comunicada a pendência de acção de impugnação
relativamente ao facto justificado por esta escritura.
... (data e rubrica do notário)
➔ Averbamento n.º 3: A ação de impugnação a que se refere o
averbamento n.º 2 foi julgada procedente (ou improcedente), conforme
ofício n.º …, que arquivo, do tribunal judicial desta comarca.
... (data e rubrica do notário)

As certidões da escritura de justificação só podem ser passadas

decorridos 30 dias sobre a data em que o extrato for publicado (o que se
revela pelo averbamento), se dentro desse prazo não for recebida
comunicação da pendência da impugnação.
Tendo havido impugnação, as certidões só poderão ser passadas depois
de averbada a decisão definitiva da ação.

• PROCURAÇÃO
O conceito de procuração é nos dado pelo art.º 262.º do Código Civil.
“Diz-se procuração o ato pelo qual alguém atribui a outrem,
voluntariamente, poderes representativos”
Hoje em dia as procurações podem ser celebradas de duas formas:
➔ através de um documento autêntico
➔ através de um DPA
PORQUÊ?
Porque por força do decreto lei 76º-A/2006 conjugado com o decreto lei
116/2008, permitiu aos advogados e solicitadores que pratiquem
determinados atos que até então lhes eram negados, ou não lhe eram
permitidos.
Agora as procurações podem ser feitas não apenas através de
documentos autênticos, mas também através de DPA.

32
Ou seja, X emite uma procuração a favor de Y para um determinado ato e vai
perante mim (solicitador) para que eu autentique aquela procuração e eu posso
fazer a autenticação daquela procuração.
➔ Para isso tenho de fazer um TERMO DE AUTENTICAÇÃO daquele ato
É comum fazer-se através de documento autêntico, porque normalmente a
procuração deve revestir a forma do ato para que aquele serve.

• Qual é a forma exigida para a procuração?

Se olharmos para o CC relativamente às procurações, diz que “salvo
disposição legal em contrário, a procuração deve revestir a mesma forma
do que aquela que é exigida para o negócio que o procurador deva realizar”
(Artº 262º nº2 CC)
Exemplo:
Compra e venda de um imóvel.
Se não houvesse a possibilidade de nós fazermos aquela que é a compra e
venda através de um documento particular autenticado, eu teria de
obrigatoriamente fazer uma procuração através do instrumento notarial.
Hoje em dia não é preciso fazer, porque também as compras e vendas podem
fazer-se através de DPA

Decreto lei 116/2008 artº 22º veio permitir que a compra e venda de bens
imóveis se possa fazer através de DPA.

➔ Neste caso, também a procuração se pode fazer nestes termos.

Por imposição desta última norma, sempre que o negócio a realizar tenha
intervenção notarial, a procuração para a prática desse ato deve também revestir
essa forma.
A intervenção notarial poderá revestir uma destas modalidades:
→Instrumento público;
→Documento particular escrito e assinado pelo representado com
reconhecimento presencial da letra e assinatura feita por notário;
→Documento autenticado, isto é, documento particular com termo de
autenticação lavrado por notário ( que consiste na confirmação pelas partes,
perante notário, de que o conteúdo daquele documento, de que estão
perfeitamente inteiradas, corresponde à sua vontade); Cfr. art.ºs 116.º; 150.º e
151.º , todos do Código do Notariado.
A mesma coisa para o solicitador, mas o solicitador tem de registar o termo no
ROAS, enquanto o notário não o regista em nenhum portal, apenas o regista
no seu diário de registos do cartório.

33
O procurador não necessita de ter capacidade de exercício de direitos, sendo
suficiente que tenha, para celebrar o ato, a capacidade de entender e querer
exigida pela natureza do negócio que haja de efetuar. Cfr. art.º 263.º do
Código Civil.
➔ Apenas aquilo que está previsto no código civil para que ele seja capaz
de vir a celebrar o ato para o qual tenha capacidade para celebrar o
negócio a que lhe estão a ser passadas as capacidades de procurador.
Porque AQUELE QUE NÃO TIVER CONDIÇÕES para ser procurador não lhe
é permitido ser procurador.

A procuração pode ser passada também no interesse do procurador, ou de

terceiro. (Cfr.n.º 3 do art.º 265.º do Código Civil).
➔ Neste caso, deve ser sempre feita por INSTRUMENTO PÚBLICO que
fica arquivado no Cartório Notarial. Cfr. n.º 2 do art.º 116.º do Código
do Notariado.

• Substabelecimento
O procurador pode fazer-se substituir por outrem, SUBSTABELECENDO OS
PODERES LHE FORAM CONFERIDOS, se o representado o consentir ou se
esta faculdade resultar do conteúdo da procuração ou da relação jurídica que a
determina. Cfr. art.º 264.º do Código Civil.
O que é um substabelecimento?
Exemplo:
Se está um processo em tribunal e por qualquer razão o advogado não pode
comparecer naquele julgamento, pode através do substabelecimento ir outro
advogado. (substabelecer noutra pessoa os poderes que lhe foram conferidos
pela procuração).

O SUBSTABELECIMENTO TERÁ QUE REVESTIR A FORMA EXIGIDA PARA

A PROCURAÇÃO. Cfr. n.º 3 do art.º 116.º do Código do Notariado

DOIS TIPOS:
➔ Substabelecimento com reserva – aquele que apenas permite fazer o
ato único, ou seja, “vais lá e fazes apenas este ato”, ou seja, não vou dizer
ao procurador que deixa de ser ele o procurador
➔ Substabelecimento sem reserva – “a partir de agora a procuração é tua”
(envolve a exclusão do primitivo procurador, deixa de ser procurador).
Não invalida que quem foi substabelecido possa vir a substabelecer no 1º
que era procurador.

34
É quando eu faço o registo que devo indicar se o substabelecimento é feito com
ou sem reserva. → É OBRIGATÓRIO

• Registo das Procurações

Existem vários tipos de procurações, sendo que algumas delas é obrigatório
serem arquivadas, nomeadamente no portal das Procurações online.
É o sítio onde podemos registar todas as procurações que nós quisermos, sejam
elas atuais ou muito antigas.
Contudo, algumas das procurações são de registo obrigatório.
O registo das procurações efetua-se por uma transmissão eletrónica de dados.
Exemplo:
X tem uma procuração que lhe foi concebida por um familiar para ele vender
vários prédios que estão devidamente identificados numa procuração.
Ele vai fazer vendas em determinados momentos da vida, mas tem apenas
aquela procuração.
A partir do momento em que ele fizer a 1ª venda, aquela procuração vai ficar
arquivada no cartório.
Ou seja, ele vai ter andar a fazer tantas certificações de procurações quantas
as vendas que ele andar a fazer.

Para ele evitar isto, ele vai registar aquela procuração e depois só vai
fornecer o código de acesso a tantos cartórios quantas as vendas onde
forem feitas aquelas escrituras.
➔ É FACULTATIVO.

SÃO OBRIGATORIAMENTE REGISTADAS:

➔ As procurações irrevogáveis com poderes de transferência da
titularidade de imóveis e as demais procurações irrevogáveis cuja
obrigatoriedade de registo venha a ser estabelecida por lei.

➔ É obrigatório registar procurações irrevogáveis que confiram

poderes de transmissão de direito de superfície.

➔ Outra procuração que é obrigatória ser registada é aquela que é

irrevogável também e que tem poderes para transmitir o direito de
usufruto.

35
 • O que são procurações irrevogáveis?
Normalmente as procurações que são irrevogáveis são aquelas que dão poderes
INCLUSIVAMENTE ATÉ DEPOIS DA MORTE. Não terminam com a morte.

É obrigatório registar procurações irrevogáveis que confiram poder para

arrendar um imóvel?
NÃO.
Ou seja, nem todas as procurações que sejam irrevogáveis têm de ser
registadas.
➔ Não é pelo facto de serem irrevogáveis, é pelo facto de conterem
poderes de transmissão.

O proprietário do prédio confere-me uma procuração para eu vender a um

terceiro, mas também me confere poderes se ele não conseguir vender a
ninguém, poder ser eu a vender a mim próprio. (NEGÓCIO CONSIGO
MESMO) → esta procuração também é obrigatoriamente registada.
➔ Eventualmente esta procuração poderá ser alvo de liquidação de
impostos.

• Quem tem obrigação de registar estas procurações?

A entidade perante a qual foram outorgadas.
Ou seja, eu vou ao cartório e se ela for de registo obrigatório, o cartório tem de
a registar.
Se ela for facultativa, tenho de ser eu a pedir ao cartório para a registar.

O registo destas procurações é feito com base num registo online e que
mediante o pagamento da taxa é disponibilizado um CÓDIGO DE ACESSO
que fica disponível normalmente ou no próprio dia ou no dia útil imediatamente
a seguir após a verificação dos serviços da AMA.
➔ Só quem tem certificado digital é que consegue fazer o registo da
procuração.
Só os que sejam profissionais (notários, advogados, solicitadores).

Os substabelecimentos que tiverem poderes irrevogáveis para

transmissão de imóveis têm que ser obrigatoriamente registados.
➔ Da mesma forma que foram feitas as procurações, é feito o
substabelecimento e leva-se a registo na plataforma.

36
31 de março de 2009 → Data em que foi publicada a lei que obrigou a que estas
procurações fossem registadas obrigatoriamente nesta plataforma.
Podem-se registar todas as procurações.

Registadas não significa disponíveis - Porque a disponibilização destas

procurações é feita com base num pagamento que se faz em períodos.
Se quisermos que ela seja ativada temos de pagar.

• Quem pode promover o registo facultativo e onde é que este pode

ser realizado?
Quem pode promover É O MANDANTE, MANDATÁRIO OU A ENTIDADE
PERANTE A QUAL FOI OUTORGADA (notário…) a procuração ou
reconhecidas as respetivas assinaturas.
➔ Pode ser através da internet ou através de um pedido num serviço de
registo de procurações.
Porque há procurações feitas pelo próprio, em que o próprio vai escrever
e o notário vai reconhecer a assinatura e a letra.

• Conservação da procuração
A procuração é conservada desde que se faça pelo menos um pedido de
renovação de 5 em 5 anos.
Se não se fizer nada, deixa de estar válido.

Os dados recolhidos são eliminados pela ordem seguinte, consoante o

facto que primeiro ocorra:
➔ Com o registo da extinção da procuração
➔ Decorridos 15 anos a contar da data da outorga da procuração
➔ Logo que deixem de ser estritamente necessários para os fins para que
foram recolhidos.
Exemplo:
Eu faço uma procuração para apenas um ato e ela fica registada.
A escritura é feita. A partir do momento em que a escritura é feita, ela
deixa de ter utilidade prática para aquilo a que foi registada e deixa de
ser necessária para aqueles fins. Posso pedir para que seja retirada dos
registos, porque já está arquivada no cartório.

Sempre que a certidão está disponível é emitida uma certidão.

O código dá-nos acesso a um extrato da existência da procuração (diz quem
é o mandante, quem são os mandatários e quais são os poderes que lhe estão
a ser conferidos).

37
 • Como posso ter acesso a uma certidão permanente de registo de
procuração?
Através do CÓDIGO DE ACESSO.
Este pedido que eu faço de registo, concede-me a possibilidade de eu ter
acesso, através de um código por 3 períodos de tempo (tem custos
diferenciados para cada período):
➔ 1 ano – quando se tem a intenção de praticar poucos atos
➔ 3 anos
➔ 5 anos
Todos os prazos SÃO RENOVÁVEIS.
Não posso renovar por mais do que 5 anos.

Quando está quase a terminar o prazo da certidão eu recebo um alerta por parte
do IRN.
➔ Ao renovar temos de renovar aquele código, senão vamos ter de pedir um
novo código

Para subscrever ou renovar as certidões são devidas as TAXAS:

➔ 1 ano – 10€
➔ 3 anos – 20€
➔ 5 anos – 40€
Exemplo:
Tenho uma procuração para 40 prédios.
Se eu tiver de fazer 40 certidões para 40 escrituras vai custar muito mais do
que os 10€.

Depois de termos o código vamos ao site e clicamos em “certidão” e inserimos

o código de acesso à certidão e ao inserirmos o código de acesso e fazermos a
pesquisa, ele vai-nos dar toda a informação da procuração (nome do mandante,
mandatários e poderes).

• DEPOSITO ELETRÓNICO DE DOCUMENTOS PARTICULARES

AUTENTICADOS
Tendo por base o DL 76º-A/2006 e 116/2008, os DPA que tenham por base a
transmissão de imoveis, têm de ser obrigatoriamente depositados na
plataforma do IRN (predialonline.pt)

38
Temos de depositar tudo tal e qual como se fosse uma escritura (o contrato e
todos os documentos instrutórios do contrato, incluindo as liquidações dos
impostos, os DUC’s dos impostos e os comprovativos de pagamento).
Não pode faltar um documento porque depois de ser feito o depósito com base
nesses elementos vai dar origem a um código e com base nesse código vamos
fazer a promoção do registo predial.
Exemplo:
X vendeu a Y. como é que todos nós ficamos a saber que X vendeu a Y o
prédio? Pelo registo.

Para nós sabermos, vai ter de se entregar ao IRN toda a documentação que
eu produzi no meu escritório que X e Y me entregaram para eu fazer o contrato
de compra e venda (todos os documentos instrutórios – todos aqueles
documentos que servem para instruir um contrato de compra e venda)

PORTARIA Nº 1535/2008 DE 30/12 → veio implementar a questão dos

depósitos eletrónicos dos DPA
Tem de se publicar no predial online o ato que praticaram.

• A quem compete o depósito eletrónico? → artigo 6º

Compete à entidade que procede à autenticação do documento particular
realizar o depósito eletrónico.
Exemplo:
Sou solicitador. No meu escritório fiz um DPA. Sei que tenho obrigação de
depositar o documento.

A promoção do depósito eletrónico de documento particular autenticado que

titule ato sujeito a registo predial dispensa o registo em sistema informático
previsto na Portaria n.º 657-B/2006, de 29 de Junho. → nº2
Ou seja, se eu depositar o documento no IRN, não o tenho de registar no
ROAS (É DISCUTIVEL).

• Prazo para o depósito → artigo 7º

O depósito eletrónico de documentos particulares autenticados deve ser
efetuado na data da realização da autenticação do documento particular.

39
 ➔ Ou seja, o solicitador/advogado, quando realiza a autenticação desse
documento, tem até às 23:59h desse dia para efetuar o depósito
eletrónico do DPA.
Se em virtude de dificuldades de carácter técnico respeitantes ao
funcionamento da plataforma eletrónica referida no artigo 5.º não for
possível realizar o depósito, este facto deve ser expressamente mencionado
em documento instrutório a submeter, indicando:
➔ o motivo da impossibilidade, a data e a hora do facto
➔ e a identificação da entidade autenticadora, devendo o depósito ser
efetuado nas quarenta e oito horas seguintes. → nº2

Em caso de divergência entre a data da autenticação e a data do depósito do

documento particular autenticado PREVALECE A DATA DA AUTENTICAÇÃO
para efeitos da contagem do prazo para a promoção do registo. → nº3

Logo que é considerado depositado o documento e devolvido tal código (porque

o deposito gera um pagamento) para podermos fazer uma promoção do registo
e podemos fazer logo o registo, fazemos ou no 1º dia ou dentro do prazo que
pudermos fazer o registo (2 meses).
➔ É com este código que começa a contar o prazo para o registo.
Se faltar algum documento, nos não temos qualquer condição para dizer
que nos esquecemos.

Quando fazemos o registo no ROAS de um DPA, aquilo vai criar uma pasta de
arquivo no meu escritório e eu sou responsável por todos os documentos que
me são entregues e os documentos instrutórios daquele ato.
Tal e qual como se fosse no cartório, todos os documentos que vão instruir uma
escritura também no meu escritório eu sou obrigado a guardar todos os
documentos originais que eu vou depositar nesta plataforma, para que se um dia
qualquer a ordem dos solicitadores precisar de fazer uma inspeção, eu possa
mostrar que os tenho na minha posse.

Arquivo dos originais dos documentos → artigo 8º

Sem prejuízo do disposto no n.º 5 do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 116/2008, de
4 de Julho, COMPETE ÀS ENTIDADES AUTENTICADORAS que depositem
documentos ao abrigo do disposto nos artigos anteriores arquivar os originais
dos documentos depositados.

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As câmaras de comércio e indústria, a Câmara dos Solicitadores, a Ordem dos
Advogados e a Ordem dos Notários podem criar sistemas de arquivo
centralizados, mantidos por estas ou por entidades terceiras contratadas para o
efeito, para os quais podem ser transferidos os originais dos documentos
depositados, informando o IRN, I. P., por meios eletrónicos da relação das
câmaras de comércio e indústria, advogados, notários e solicitadores que
utilizam esses sistemas. → nº2
Ou seja, se acontecer os solicitadores poderão transferir os seus documentos
para um arquivo físico que a ordem vier a indicar.

• Torre do tombo
Escrituras realizadas em lisboa anteriores a 1974 não são possíveis obter na
torre do tombo em lisboa porque apenas existem registos físicos possíveis de
certificar a partir de 1975.
A única coisa que é possível certificar são os extratos das escrituras.
Ou seja, é um extrato simples a dizer quem vendeu, quem comprou, onde foi
feito, o valor e o objeto – mais do que isso não é possível conseguir ver-se.

• Formato dos ficheiros → artigo 10º

Os ficheiros que contenham os documentos a submeter a depósito na plataforma
eletrónica devem adotar os formatos jpeg, tiff ou pdf e ter uma dimensão
máxima de 5 MB.
Não podemos depositar qualquer documento que nos apeteça, temos de
ter em atenção o tamanho.

• Alteração e retificação de depósito → artigo 11º

Quando se verifique um erro de preenchimento de formulário, de digitalização,
de catalogação ou de anexação de ficheiro, durante o procedimento de depósito
de documento particular autenticado que se encontre em fase de carregamento
a entidade autenticadora pode proceder à respetiva correção até ao
momento da sua submissão.
Nas situações de aceitação, ratificação, retificação, alteração ou revogação de
ato titulado em documento previamente depositado, a plataforma eletrónica
assegura aos utilizadores a possibilidade de associar, durante o processo de
carregamento, os documentos a submeter aos já depositados através da
utilização do respetivo código de identificação do documento. → nº2

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 • Comprovativo de depósito → artigo 12º
Por cada depósito de documento particular autenticado é disponibilizado um
comprovativo com menções de identificação da entidade autenticadora, da data
e da hora da submissão, dos documentos depositados e do código de
identificação atribuído ao documento, o qual é enviado por correio eletrónico à
entidade que procedeu ao depósito, após confirmação do pagamento da quantia
devida.
EXCECIONA-SE DO DISPOSTO NO NÚMERO ANTERIOR: → nº2
a) Todos os documentos que devam ficar associados a outros previamente
arquivados, os quais são identificados pelo mesmo código;
b) Os documentos depositados nos termos do n.º 2 do artigo 4.º cujo código de
identificação é exclusivamente enviado por correio eletrónico à entidade que
autorizou o cancelamento da hipoteca.

• Consulta → artigo 15º

Os documentos depositados podem ser visualizados pela entidade
autenticadora e por qualquer pessoa a quem esta tenha disponibilizado o código
de identificação referido no artigo 12.º, assim que as condições técnicas o
permitirem.
Ou seja,
Eu fiz o contrato de compra e venda, o registo até já está feito e estão lá
depositados documentos suporte (instrutórios).
X precisa de ver um documento que está lá naquele contrato e pede para ver.
O que é preciso fazer? Só preciso de entregar o código daquele depósito.

Exemplo:
Contrato de compra e venda de um imóvel. X não quer gastar dinheiro numa
certidão daquele prédio, mas quer ver e também quer ver a liquidação do IMT.
O que ele pode fazer?

Ainda não se tem a certidão, mas há uma certidão antiga. As certidões são
validas por 6 meses (com o COVID são validas até março de 2021).
O código é o mesmo. Ainda que não tenha o registo, com o código da certidão
eu consigo ver se o registo está feito.
OU SEJA, é através do código de acesso que me é fornecido quando eu fiz
o depósito e eu consigo ir à plataforma e ver o que lá está.
É mais fácil ver os documentos assim do que nos cartórios, porque nos cartórios
nos não temos de pagar nada e tenho de pedir uma certidão porque os notários
não dão fotocopias.

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 • Gratuitidade → artigo 17º
O depósito e a consulta de documentos, por via eletrónica, são gratuitos.

O DEPÓSITO SÓ É OBRIGATORIO SE FOR UM ATO SUJEITO A REGISTO

PREDIAL.

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