Direitos Reais

Direitos Reais – Prof. Gustavo Prazeres | 2018.
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Alunas Taciana Souto e Thais Câmara
DIREITOS REAIS – SEGUNDA PROVA
04/04/2018: Quarta-feira
AQUISIÇÃO E PERDA DA POSSE
1. NOÇÕES GERAIS. A SISTEMÁTICA DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 (ART. 493 E 520) X CÓDIGO CIVIL DE 2002
(Art. 1.204 e 1.223)
Houve uma certa modificação na forma de abordagem desse tema em relação ao Código Civil de 2002. O
Código Civil de 1916, que antes vigia, apesar de se filiar tão qual o Código de 2002 à Teoria Objetiva da
Posse ele era um exemplo mais fiel da teoria porque, axiologicamente falando, a Teoria Objetiva era aceita,
ou seja, o direito de propriedade prevalecia sobre a posse. Isso foi uma referência abandonada pelo Código
de 2002, hoje, não necessariamente o proprietário terá um melhor direito do que o possuidor. Discutir
posse e propriedade são coisas distintas.
Mas estruturalmente o Código é filiado à Teoria Objetiva, para essa teoria o possuidor não é proprietário
mas ele tem a aparência. Então, a posse é um estado geralmente fático em que o sujeito se apresenta
como se proprietário fosse. É estar andando na rua, por exemplo, e ver alguém que se comporta como se
proprietário fosse, mas não há condições de dizer se esse alguém é o efetivo dono, porque isso depende de
análise de documento, como regra, mas pode-se dizer que ele parece ser o dono, se parece ser o dono com
certeza é possuidor. A lógica do sistema é essa.
Art. 493 do CC/16. Adquire-se a posse:

I - pela apreensão da coisa, ou pelo exercício do direito;
II - pelo fato de se dispor da coisa, ou do direito;
III - por qualquer dos modos de aquisição em geral.
Definir como adquirir posse deveria ser uma tarefa simples, sempre que alguém estivesse em uma situação
em que aparentasse ser proprietário ele seria possuidor, adquiriria a posse. O Código Civil de 1916 tentava
sistematizar as formas mais comuns, falava no seu art. 493 que se adquiria a posse pela apreensão da coisa,
quando a pessoa tem a coisa em seu poder, se tornando possuidor; ou pelo exercício do direito, quando
estiver se referindo a posse de direito, é uma questão controversa, mas se admite que excepcionalmente
seja possível a posse de direitos.
Ex. Dentro de Reais fala-se na questão da servidão, esta é um direito. A servidão é um direito real, falando
em um exemplo específico temos a servidão de passagem, nela, por exemplo, há dois vizinhos que têm
acesso a via pública, porém, o vizinho B tem interesse em ficar passando pelo imóvel de A para ter acesso a
uma outra rua direto, pois o outro é dificultoso, tomaria 30 minutos dele para fazer o contorno, preferindo
passar por dentro. O dono do imóvel B pode chegar para o vizinho, que é dono de A, e perguntar se eles
podem fazer um contrato. Eles podem negociar, fazem um contrato, uma espécie de aluguel, de uma
autorização de passagem, B fica, então, pagando um valor e passando pelo terreno. O problema de fazer
um contrato, pura e simplesmente, é que se amanhã ou depois o dono do imóvel vender esse bem quem
comprar não é obrigado a continuar dando passagem, porque o contrato faz lei entre as partes. Se o sujeito
quiser uma coisa mais estável ele pode combinar com A de ao invés fazer apenas e tão somente um
contrato eles constituírem um direito real, uma servidão de passagem. Isso daqui passa a gravar o imóvel,
passa a ser uma obrigação da coisa, ao invés de ser uma obrigação da pessoa. A obrigação deixa de ser
pessoal e passa a ser uma obrigação real, uma obrigação propter rem. Quem for proprietário ou possuidor
do imóvel A vai ter que tolerar o direito de passagem que foi convencionado por outro, então, é um caso
que se confere eficácia erga omnes a um contrato.
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Direitos Reais – Prof. Gustavo Prazeres | 2018.1
Essa servidão de passagem surgiu de um negócio jurídico, porém, é possível que a servidão de passagem
surja também a partir do exercício não negociado da coisa. Poderia acontecer, por exemplo, do dono do
imóvel A não estar tomando muita conta dele, aí o dono do imóvel B começa a usar independente da
autorização da A. Ele foi no terreno, capinou a passagem, a tornou aparente, suscetível de posse. Quando B
começou a usar, mesmo sem um contrato, um negócio jurídico, ele já tem a posse, não é uma posse
propriamente do bem, porque ele pode passar 30 anos assim que não vai usucapir o bem porque ele não se
comporta como se proprietário fosse. B não está utilizando o bem efetivamente, está simplesmente
transitando por ele, tendo, então, a posse da servidão. Essa posse da servidão, se for exercida por muito
tempo, pode se converter em uma aquisição por meio de usucapião.
Não é comum, frequente, falar em posse de direitos, mas doutrinariamente se admite que alguns direitos
sejam suscetíveis de posse. O objeto da posse, como regra geral, são os bens corpóreos, direitos não são
bens corpóreos, excepcionalmente se fala nos bens semi corpóreos (energia elétrica), e mais
excepcionalmente ainda se fala em uma posse de direitos, é um estado de fato. Mas o fato é que na
hipótese I fala-se em uma situação fática, se faticamente o sujeito tem a apreensão da coisa ou o exercício
do direito ele se torna possuidor. O inciso II fala “pelo fato de se dispor da coisa, ou do direito”, ele quer
dizer que se o sujeito estiver negociando um determinado bem, mesmo que ele não esteja usando ele está
dispondo dele, se comportando como se proprietário fosse.Ex. A tinha um carro que parou de usar, então,
colocou pra vender, deixou exposto em um determinado ponto da cidade. A não está efetivamente usando
aquele carro, se quer está fruindo porque ele está parado, sem uso, mas A está dispondo dele, colocou à
venda, decidiu o que fazer. Quem se comporta de modo a dispor do bem está se comportando como se
proprietário fosse, está exercendo posse. Então, quem dispõe da coisa pode não ser o proprietário, mas
será possuidor. A mesma coisa acontece com o direito.
O que é curioso da redação do art. 493 do CC/16 é que ele vinha anunciado as hipóteses casuisticamente e
de repente vem o inciso III e diz “III - por qualquer dos modos de aquisição em geral”. Na prática, se não
existisse o inciso I e II dava no mesmo, deixando simplesmente o inciso III, era até mais técnico. Então, o
Código Civil de 1916 se preocupava em anunciar as formas mais comuns de aquisição de posse, mas de
algum modo trazia também uma regra geral, mesmo que não estivesse previsto lá era possível adquirir a
posse de outras formas.
Em relação a perda da posse era a mesma coisa, o Código de 1916 falava em abandono, tradição, em perda
ou destruição da coisa, pela posse de terceiro, enfim, trazia uma série de situações.
Art. 520 do CC/16. Perde-se a posse das coisas:

I - pelo abandono;
II - pela tradição;
III - pela perda, ou destruição delas, ou por serem postas fora do comércio
IV - pela posse de outrem, ainda contra a vontade do possuidor, se este não foi manutenido, ou reintegrado
em tempo competente;
V - pelo constituto possessório.
Parágrafo único. Perde-se a posse dos direitos, em se tornando impossível exercê-los, ou não se exercendo
por tempo que baste para prescreverem.
O Código Civil atual simplificou essa matéria, temos no art. 1.204 e no art. 1.223 uma regra que diz que
aquele que se comporta como proprietário se torna possuidor, aquele que deixa de aparentar ser o
proprietário deixa de ser possuidor.
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Art. 1.204 do CC/02. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome
próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.
Art. 1.223 do CC/02. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre
o bem, ao qual se refere o art. 1.196.
Ao pegar o art. 1.204 vemos que é uma regra de modo geral e é a mesma coisa com a perda. Então, se o
sujeito aparenta ser proprietário ele adquiri posse, independente da forma específica por meio do qual isso
se deu. Se o sujeito deixa de aparentar ser o proprietário ele deixa de ser possuidor, é a regra geral do
sistema. Foi uma simplificação do nosso sistema e ela se tornou mais consentânea com a lógica da Teoria
Objetiva que estruturalmente deu corpo a nossa sistematização de posse no atual Código Civil.
2. MODOS DE AQUISIÇÃO DA POSSE
Quando se fala em aquisição de posse esta pode ser adquirida de forma lícita ou ilícita, é posse do mesmo
jeito. Ex. O bem estava abandonado, um sujeito jogou fora uma carteira e alguém achou que esse bem
ainda era útil, foi lá e pegou. Esse alguém está se tornando o proprietário, mas, mesmo que ele não
estivesse se tornando proprietário ele se tornaria possuidor e não estaria cometendo nem violência,
clandestinidade ou abuso de confiança. É um possuidor justo, atuou conforme o direito. Assim como esse
alguém poderia ser um trombadinha que furtou a carteira de outro, ele se tornaria possuidor do mesmo
jeito, porém, um possuidor injusto. O sujeito que atua ilicitamente também faz jus a proteção possessória,
não vai ter essa proteção contra o sujeito que foi esbulhado, mas perante todos os outros terceiros ele
terá.
Então, a lógica do sistema possessório é: quer se evitar a autotutela, evitar que as pessoas possam fazer
justiça com as próprias mãos. Existe uma situação de fato consolidada, preservando-a. Ex. B utilizou de
violência para tirar A do imóvel, se tornando possuidor, mais tarde um terceiro, o Batman, aparece. O
Batman pode tirar B a tapa do terreno? Não, ele tem proteção possessória contra o Batman, porém, não
terá proteção possessória contra A que ele esbulhou.
• OS MODOS ORIGINÁRIO E DERIVADO DE AQUISIÇÃO DA POSSE. RELEVÂNCIA DA DIFERENCIAÇÃO

• PRINCIPAIS ASPECTOS DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA
Feita essa primeira introdução vai-se para os modos de aquisição da posse. Tecnicamente falando os
modos de aquisição da posse são separadas em dois grandes grupos, fala-se que é possível adquirir posse
de FORMA ORIGINÁRIA e que é possível adquirir posse de FORMA DERIVADA. O critério básico é saber se
houve uma sucessão entre o antigo possuidor, se houve uma relação jurídica entre o antigo possuidor e o
novo possuidor que possibilite a transferência da posse de um para o outro. O critério é a existência ou
não de uma relação jurídica do antigo possuidor para um novo possuidor de modo a permitir a
transferência da posse de um para o outro.
É como se dissesse que pode adquirir contra alguém ou que pode adquirir de alguém. Quando adquiri
contra alguém não há uma relação jurídica com esse alguém, se tiver uma relação jurídica é uma relação
jurídica derivada do ilícito. Não se pode partir do pressuposto de que A era possuidor, de que estava no
imóvel por 10 anos, e que foi esbulhado, utilizado de violência contra A, e que B, ao adquirir aquele bem,
pode somar na posse dele o prazo de posse de A. Não pode isso porque eles não têm uma relação jurídica
entre eles, pelo contrário, os interesses de B colidem com os interesses de A. Isso significa que B está
adquirindo de FORMA ORIGINÁRIA, está adquirindo contra o antigo possuidor ou pelo menos indiferente
ao antigo possuidor, aquele que se estabelece na posse de forma originária inaugura uma nova situação
possessória, independente da anterior. A posse vai começar do início, o tempo de contagem dela vai ser
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zerada, e as características dessa posse vão ser autônomas em relação a posse anterior. Então, foi
constituída uma nova situação jurídica que nem pode ter computado o prazo da posse anterior e tão pouco
partilha das características da posse anterior.
• PRINCIPAIS ASPECTOS DA AQUISIÇÃO DERIVADA
Na aquisição a TÍTULO DERIVADO se esquece a ideia de violência e pensa-se que houve de algum modo
uma transferência lícita, geralmente uma transferência negociada, não é necessariamente negociada
porque pode-se transferir, por exemplo, mortis causa. O sujeito falece, tem a posse de determinado bem e
ela é transferida para seus herdeiros, é um direito econômico que passa automaticamente para a pessoa
dos herdeiros. Um dos efeitos da morte é que quando o sujeito falece extingue-se os direitos da
personalidade, os direitos existenciais, mas os direitos patrimoniais são automaticamente transferidos para
os herdeiros, e isso acontece com a posse. Posse é direito patrimonial, o sujeito falece e tinha uma posse,
ela foi automaticamente transferida para os herdeiros e não pode se dizer que ela foi contra o interesse do
antigo possuidor, foi um efeito legal. Pode acontecer de haver um negócio, geralmente se negocia.
Ex. O sujeito estava há 10 anos no bem, ele não era proprietário, mas 10 anos já era tempo para ele
reivindicar a usucapião do bem, A podia entrar com a ação, mas nunca o fez. O sujeito quer vender essa
posse, ele pode? Sim. A vende para B, este diz que quer comprar a posse, negocia com A e continua a posse
anterior. Então, B está há um dia com o bem, a aquisição dele foi a título derivado, dessa forma, ele está
autorizado a considerar que a posse dele já dura 10 anos, 10 anos e um dia. Ou seja, com um dia B pode
ingressar no Judiciário pedindo a usucapião, porque ele adquiriu de quem já estava há 10 anos no bem.
A lógica disso é que se ele continua a relação jurídica ele também vai padecer dos mesmos vícios e das
mesmas características que a posse anterior tinha. Se a posse anterior era uma posse de má-fé ela
continuaria sendo, se era uma posse injusta ela continuaria a ser uma, assim como se fosse justa e de boa-
fé continuaria sendo dessa forma. Então, há uma vantagem de ter o prazo computado, mas há também o
ônus de aceitar as mesmas características da posse adquirida, porque ninguém pode transferir mais
direitos do que possui. Se o sujeito tem uma posse injusta e quer transferi-la ela será transferida nas
mesmas condições em que a tinha, o sujeito não pode transmudar uma posse que era injusta em uma
posse justa.
Geralmente o sujeito pode adquirir uma posse pela apreensão do bem, geralmente a aquisição originária,
como ela se dá independente de negócio jurídico, não há uma relação jurídica travada com ninguém, ela se
dá por meio da apreensão ou pelo exercício do direito. É aquele inciso I do art. 493 do CC/16. A diferença
que se pode ter aqui é que se pode ter uma apreensão lícita ou uma apreensão ilícita, conforme o sujeito
tenha se utilizado de violência, de clandestinidade ou abuso de confiança para adquirir, ou conforme tenha
simplesmente encontrado um bem abandonado e passado a exercer posse sobre ele. Se há um bem cuja a
função social não era preenchida e está abandonado, o sujeito não encontra resistência nenhuma para
ingressar naquele bem, passando a exercer posse outro não pode alegar que este sujeito utilizou de
violência, clandestinidade ou abuso de confiança. Este sujeito é um possuidor justo, não cometeu nada,
teve uma apreensão dita lícita.
As duas formas, apreensão lícita ou uma apreensão ilícita, são modos originários, o sujeito não está
adquirindo do antigo possuidor, está adquirindo, como regra geral, contra os interesses dele. Na aquisição
originária consolida-se uma nova situação, “apaga-se” tudo que existia e se começa do zero uma situação
jurídica específica em relação àquele bem, que vai ter as características dela e que pode ser uma posse
justa ou injusta.
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 FORMAS MAIS COMUNS

▪ Tradição (real, simbólica e ficta)
Em uma aquisição a título derivado se está adquirindo do antigo possuidor, se diz que quando negociada a
aquisição a título derivado ela depende da tradição do bem. A compra e venda no Direito brasileiro não é
um contrato de natureza real, ela não transfere propriedade efetiva. O contrato de compra e venda não
transmite, não tem força para transmitir propriedade, ele simplesmente gera uma obrigação de entregar o
bem e isso é tradição. Então, só se transfere efetivamente a posse depois que há a entrega do bem, depois
que ocorre a tradição. Dessa forma, alguém compra um bem, fez um contrato e pagou o preço, mas ainda
não recebeu o bem. Ele já é possuidor? Não, ele nem é dono e tampouco é possuidor.
Quando se fala em transferência da posse tanto a transferência da posse dos bens móveis quanto dos bens
imóveis depende de tradição. É diferente adquirir posse e adquirir propriedade, a aquisição da propriedade
imóvel depende de registro, a aquisição da propriedade de bem móvel depende da tradição. Sendo assim,
se um sujeito comprou um bem móvel, no momento em que outro lhe entrega esse bem ele está ao
mesmo tempo transferindo a posse e a propriedade. Em relação aos imóveis não é assim que acontece. Ex.
A fez a promessa de compra e venda de um imóvel, pagou o preço e a ele foram entregues as chaves. A já
está morando no imóvel, mas ainda não fez a escritura pública e tampouco registrou. Ou seja, A já é
possuidor, mas ainda não é proprietário, porque a aquisição da propriedade imóvel depende de registro, a
aquisição da posse não. A aquisição da posse tanto dos bens móveis quanto dos bens imóveis se consolida
quando há a tradição.
A tradição pode se dar de forma real, simbólica ou ficta. A TRADIÇÃO REAL ocorre quando há efetivamente
a entrega do bem, é muito mais simples imaginar isso em relação a bens móveis e bens pequenos. Ex. A
vende seu celular e entrega ele no momento que efetivamente entrega o bem. Ex2. Res perit domino - A
entra no site das Lojas Americanas e compra uma geladeira, fez o pagamento e o bem ficou de ser entregue
em 15 dias. A geladeira foi levada para transporte, no meio do caminho o caminhão tomba (caso fortuito e
força maior) e ela quebra toda. A geladeira pode ser entregue quebrada? Não, porque res perit domino, A
ainda não era o dono, o risco do negócio corria por conta de quem tinha que fazer a entrega. Seria
diferente se A tivesse recebido o bem, assinado e levado para o apartamento e nesse momento ela caísse e
quebrasse. Depois da entrega o risco passou a correr por conta de A, em princípio, a coisa perece para o
dono.
A tradição pode ser dar de forma SIMBÓLICA, quando há uma espécie de ritual para representar a entrega
do bem. Em relação aos imóveis isso é bastante característico porque não tem como entregar o imóvel, na
verdade se entrega a sua chave, é uma simbologia, o fato de se entregar as chaves implica na transferência
da posse. A mesma coisa se dá com carros, então, não acontece só com bens imóveis, alguns bens móveis
admitem também uma tradição simbólica.
A TRADIÇÃO FICTA traz um pouco mais de dificuldade na compreensão porque ela, na verdade, é uma
tradição que não acontece na prática. Tanto na tradição real quanto na tradição simbólica se tem
modificação fática efetiva, o sujeito entregou o bem, entregou as chaves, então, está se vendo a entrega.
Quando se fala em tradição ficta não há uma situação concreta sendo realizada na prática, é uma tradição
que se opera apenas e tão somente no plano do direito, ela não tem um substrato fático. Geralmente,
quando se explica a tradição ficta o constituto possessório é trazido como exemplo, é o que foi dito em
espiritualização da posse (a tradição ficta é um exemplo de espiritualização da posse). Ou seja, é uma
situação em que se há uma posse sendo transferida independente de substrato fático. Ex. A fez uma
promessa de compra e venda de um bem imóvel, pagou o preço. Lá estava sendo dito que no ato da
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assinatura A pagaria o preço e que no mesmo ato haveria a transferência da posse independente da
entrega das chaves, então, o simples fato de assinar esse contratoimplicaria em transferência da posse. B
nunca entregou as chaves para A, este tem a posse? Sim, isso significa que A pode ingressar com uma
possessória contra B para que ele lhe entregue as chaves.
Se A tivesse comprado o bem e não tivesse essa cláusula de constituto possessório ele poderia discutir
posse? A comprou o bem, fez o registro, é o proprietário, porém, B nunca entregou as chaves e não tinha
nenhuma cláusula dizendo que haveria transferência da posse. A pode entrar com uma reintegração de
posse contra B? Não, porque A nunca teve posse e quando se opta por discutir posse o sujeito vai discutir
se a posse foi subtraída dele de forma violenta, clandestina ou por abuso de confiança. B não usou de
violência para adquirir o bem, pois já estava na mão dele, não usou de clandestinidade, A nunca teve o bem
nas mãos e também não houve abuso de confiança. Então, o sujeito que compra mas que nunca teve a
posse transferida para si pode se valer da petitória, da reivindicatória, porque ele vai discutir propriedade,
mas ele não pode discutir posse, pois não teve violência, clandestinidade e nem abuso de confiança
cometido contra si, até porque ele nunca teve o bem em seu poder. Se houvesse essa cláusula nessa
mesma situação seria a ele autorizado a se utilizar da via possessória, seria uma situação de abuso de
confiança.
Dessa forma, a tradição ficta é uma tradição jurídica, que é feita em termos contratuais. Não há
necessariedade de mudança fática efetiva, mas o sujeito já tem uma proteção possessória outorgada a ele
por conta de uma disposição contratual. É exatamente por isso que se diz que o constituto possessório não
tem uma fórmula expressa, o contrato tem que simplesmente dizer que há a transferência da posse com o
ato da assinatura. O constituto possessório tem que ser uma cláusula expressa porque não se tem como
presumir o que não está colocado, porque não existe mudança fática efetiva, a única forma que se tem
como provar a aquisição de uma posse por meio de uma tradição ficta é o contrato. Se o contrato não é
claro, se não prova a transferência da posse não houve tradição.
O constituto possessório é o principal exemplo de tradição ficta, sobretudo quando se fala em uma forma
negociada de transferência de posse, mas não significa que são sinônimos. A tradição ficta é uma tradição
que se dá por meio de uma presunção legal, a lei autoriza que independente de modificação fática alguém
assuma uma condição de protegido em termos possessórios. Pode ser que o sujeito nunca tenha exercido
uma efetiva situação fática em relação ao bem, uma efetiva ingerência fática, mas ele é protegido
possessoriamente.
Sempre que se fala em uma transferência de posse de modo negociado ela só é transferida quando ocorre
a tradição, seja ela real, simbólica ou ficta. A transferência da posse pode se dar também por sucessão
mortis causa.
▪ Sucessão mortis causa
Pode acontecer tradição ficta quando se fala em sucessão mortis causa. Quando alguém falece os seus
bens, o direito patrimonial, é automaticamente transferido para os herdeiros. Essa tradição é também ficta,
porque o herdeiro poderia nem saber que ele é herdeiro, ele poderia desconhecer o autor da herança e os
bens que ele possuía, mas por uma ficção legal é considerado possuidor. O sujeito continua de pleno direito
a situação possessória do de cujus, do autor da herança.
Então, a transferência da posse de modo derivado pode se dar de forma negociada, por ato inter vivos,
dependendo de tradição, sendo ela real, simbólica ou ficta, ou ela pode se dar por sucessão mortis causa,
que é uma hipótese de tradição ficta. É bem pouco frequente encontrar os manuais se referindo à tradição
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ficta aqui porque só é uma hipótese, toda sucessão mortis causa vai implicar nisso. O sujeito que falece
transfere os bens mesmo que os herdeiros não saibam, eles se tornam possuidores sem nunca terem tido
consciência disso.
 CONSEQUÊNCIAS
▪ Qualificação da posse
Quais são as consequências de se ter uma transferência de posse? A primeira consequência é que se
continua uma situação possessória anterior, em princípio com os mesmos predicados que ela tinha, que a
posse anterior possuía (art. 1.203 do CC/02). Então, se em princípio a posse que o sujeito adquiriu era uma
posse de boa-fé ela continua sendo uma, assim como se era uma posse de má-fé ela continua a ser uma
posse de má-fé. Se era uma posse justa continua sendo assim e vice-versa.
Art. 1.203, CC. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi
adquirida.
Art. 1.212, CC. O possuidor pode intentar a ação de esbulho, ou a de indenização, contra o terceiro, que
recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era.
O art. 1.212 do CC/02 complementa isso, ele diz que a proteção possessória pode se dar perante terceiro,
desde que o terceiro soubesse que a coisa que ele recebeu era esbulhada, que tinha sido adquirida de
forma ilícita. Se o sujeito não sabia de nada, se ele era terceiro de boa-fé, isso não pode acontecer.
Ex. A foi esbulhado por B, que transferiu o bem para C. A pode entrar com uma ação de reintegração de
posse contra B antes dele transferir, porque foi esbulhado por B. Porém, B foi mais rápido que A, não tendo
este tempo de entrar com uma ação, aí o bem já estava na mão de C. A pode entrar com uma reintegração
de posse contra C? Depende, porque se C soubesse que a coisa era esbulhada passa a ser um ônus. Se C for
terceiro de boa-fé A não pode entrar contra ela, porque é o que o art. 1.212 contrário senso está dizendo,
mas se C sabia que a coisa era esbulhada e mesmo assim a adquiriu ele vai poder figurar como réu na
demanda, vai se responsabilizar tanto em termos possessórios quanto em termos indenizatórios. Depois C
pode entrar com uma ação de regresso contra B, mas é um problema deles dois.
Então, em princípio, a primeira característica da aquisição a título derivado é a manutenção dos predicados
da posse anterior. É possível que haja alguma mudança caso o sujeito esteja de boa fé, por exemplo, se C
não soubesse da situação, ele pode livrar a posse dele, dizendo, por exemplo, que adquiriu de B mas não
sabia de nada, assim consegue manter a boa-fé dele. Mas veremos mais adiante que isso terá consequência
também.
▪ Acessão/soma das posses: sucessio possessionis x acessio possessionis
A segunda consequência é a questão do prazo de posse, o que chamamos de acessão ou soma das posses.
Alguém opta por adquirir a posse de outra pessoa na maioria das vezes porque se tem interesse naquilo,
não se quer começar do zero. Ex. O sujeito já tem sete anos naquele bem, vamos dizer que para a
usucapião precisasse de dez anos, ainda não é o suficiente, mas só serão necessários mais três, então, ao
adquirir aquela posse de sete anos haverá uma vantagem, facilitará a vida no sentido de chegar próximo ao
usucapião.
Então, observa-se que essa questão de adquirir posse tem em alguma medida um interesse reflexo de
adquirir propriedade, não de forma negociada mas por meio da usucapião, tendo em vista que o sujeito
que adquire posse muitas vezes está interessado em se tornar proprietário por meio da usucapião. Dessa
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forma, o novo possuidor não é proprietário efetivamente, quem vendeu também não era proprietário,
formalmente falando, mas o novo possuidor poderá se tornar proprietário por conta do tempo de posse
que foi exercido, tanto o tempo do anterior possuidor quanto o tempo dele. A isso é chamado de acessão
ou soma das posses.
Essa acessão ou soma das posses, pode se dar por meio de duas modalidades, duas formas específicas de
aquisição: acessio possessionis e sucessio possessionis.
Art. 1.206, CC. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres.
Art. 1.207, CC. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é
facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.
Enunciado 494, Jornadas de Direito Civil CJF. A faculdade conferida ao sucessor singular de somar ou não o
tempo da posse de seu antecessor não significa que, ao optar por nova contagem, estará livre do vício
objetivo que maculava a posse anterior.
Na análise do artigo 1.207 do CC/02, percebe-se que ele faz uma primeira distinção. Esse artigo estabelece
que o sucessor a título universal continua de pleno direito a posse anterior, então, ele não pode optar.
Quem adquire a título universal, necessariamente prossegue a posse anterior, não tem o poder de optar,
simplesmente continua. Quem adquire a título singular, é facultado.
Então, quando a transferência se der ao sucessor universal, vai se chamar de sucessio possessionis, quando
houver a faculdade, a possibilidade de escolha, vamos estar diante do sucessor a título singular.
A diferença básica quando se fala em acessio possessionis e sucessio possessionis é que quando se está
diante do fenômeno chamado de sucessio possessionis há uma necessária continuidade da posse, então,
não há a escolha entre começar com algo novo e continuar a posse anterior, necessariamente continua a
posse anterior, com as mesmas características, mesmo prazo, soma do tempo de posse, mas partilha das
mesmas mazelas que eventualmente ela ostentasse, ou seja, se era uma posse de ma-fé, continua sendo
uma posse de ma-fé.
PERGUNTA: Esse é o derivado? Sim, tanto um quanto o outro se tratam de aquisição a título derivado, o
que pode acontecer é que ela pode se dar por ato inter vivos ou mortis causa, porém, Gustavo não indica
que façamos necessariamente essa associação entre uma coisa e outra, isso será visto mais adiante e há
algumas figuras doutrinárias.
Quando estamos na acessio possessionis, o sujeito que adquire pode optar por continuar a posse do outro,
então, se o possuidor anterior já tinha sete anos de posse vai continuar a exercer a posse do antigo
possuidor, em seu primeiro dia de posse ele terá sete anos e um dia, pois será uma posse do antigo
possuidor com a vantagem de continuar os sete anos, já começa uma situação possessória dos sete anos,
não começa do zero. A desvantagem de fazer isso é que as características que a posse do antigo possuidor
ostentasse o novo possuidor também irá ostentar, ele não pode transferir mais direito do que ele possuía.
Então, se ele tinha uma posse injusta, optou-se por continuar a posse dele, a nova posse também será
injusta, mesmo que esse novo possuidor estivesse de boa-fé. Assim, é uma faculdade do novo possuidor,
pode-se continuar a posse do antecessor, mas as mazelas das quais aquela posse padecesse vão ser
transferidas, vão contar em seu desfavor.
Contudo, na acessio possessionis o novo possuidor poderá também abrir mão da posse anterior e começar
uma situação nova, a desvantagem disso é que ele começará do zero, não pode aproveitar os sete anos de
posse do antigo possuidor. Em contrapartida, se a posse do antigo possuidor fosse injusta ou de ma-fé o
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novo possuidor não terá nada a ver com isso, desde que o novo possuidor não saiba disso, caso ele saiba
necessariamente irá responder, mas se ele estava de boa-fé ele poderá optar por continuar ou não.
PARA ENTENDER: Na acessio possessionis existe faculdade de soma ou não e na sucessio possessionis
necessariamente prossegue.
O Código diz que o sucessor universal vai ser sucessio possessionis, o sucessor singular vai ser acessio
possessionis, mas o que é sucessor universal e o que é sucessor singular?
Ex. Na sucessão mortis causa, pode haver sucessores a titulo universal e também pode ter sucessores a
título singular. O sucessor a título universal é o herdeiro. O sucessor a titulo singular é o sujeito beneficiado
por testamento, chamado de legatário, aquele que pode receber um legado.
O SUCESSOR A TÍTULO UNIVERSAL é aquele que prossegue, sucede outrem, em todo um conjunto
indistinto de direitos e deveres, ou seja, se continua a relação jurídica anterior por inteiro. Ex. O sujeito
faleceu e vamos dizer que ele tinha uma série de direitos, situações favoráveis que valiam R$800.000 no
total se convertidos em pecúnia. Porem ele também tinha deveres, como tributos a pagar, ações judiciais e
etc. que quando ele faleceu estavam em torno de R$200.000. O herdeiro não pode ficar apenas com os
direitos e ignorar os deveres, o herdeiro sucede nos ônus e nos bônus. Digamos que esses R$800.000
eram compostos por uma casa, por um carro, por ações, ele não sucedeu individualmente na casa, no carro
ou nas ações, ele sucedeu todo o patrimônio do indivíduo em determinado percentual. Vamos supor que
eram cinco herdeiros e cada um recebia igualmente, cada um sucedeu em 20%, mas no primeiro instante
não pode-se individualizar sequer o que representa esses 20%, não se sabe se representa a casa, o carro,
ações ou uma fração de cada coisa, sabe-se apenas que tem 20%. Isso é uma sucessão a título universal, se
sucede tanto nos direitos quanto nos deveres.
Imaginemos que no mesmo caso do óbito o sujeito tivesse feito um testamento e nesse testamento tivesse
expresso que Jarbas, o seu mordomo, deveria ficar com a casa que valia R$300.000,00. Jarbas nesse caso
não está sucedendo os direitos e os deveres, Jarbas está sucedendo na casa, então, ele levará a casa não
tendo relação alguma com os R$200.000,00 dos deveres. Poderia até ter relação se fosse o caso de fraude
contra credores: se o único bem que o sujeito deixou fosse a casa e esse bem foi deixado em testamento e
isso impediria os credores de receber, então, ele não poderia fazer isso, pois isso implica em fraude contra
credores. Mas como o sujeito tem resto de patrimônio, ele pode sim deixar a casa para Jarbas e ele não
tem nenhuma relação com aqueles deveres. Para os outros herdeiros sobraria R$500.000,00 e dentro desse
valor eles teriam que pagar os R$ 200.000,00, pois eles são sucessores a título universal. Jarbas não tem
nada a ver com esses R$200.000,00, a não ser que seja, por exemplo, impostos como o IPTU da casa, que é
uma obrigação propter rem que acompanha o bem, mas se for o caso de imposto de renda, ação judicial e
etc, ele não terá nenhuma relação.
Dessa forma, o sucessor a título universal é aquele que continua as relações jurídicas de forma ampla,
assume tanto os ônus quanto os bônus, tanto os direitos quanto os deveres. O SUCESSOR A TÍTULO
SINGULAR, que é a hipótese mais frequente na prática, é aquele que continua a relação com um bem
especificamente, mas não terá nenhuma relação com o resto dos direitos e deveres que aquela pessoa
tinha.
Então, se, por exemplo, foi comprado com outra pessoa um celular, pouco importa se essa pessoa esteja
devendo para o Fisco, pouco importa se ele estiver endividado com o dono da quitanda, só o que importa é
o celular, se o celular valia mil reais e foi pago os mil reais.
pg. 9
Não é correto fazer associação necessária de “o sucessor universal é sempre a pessoa que sucede mortis
causa e o sucessor singular é sempre a pessoa que sucede por ato inter vivos”. Embora na maioria das
vezes é o que vá acontecer, então, se Gustavo quisesse simplificar, ele simplificaria dessa forma se
abstraindo a morte complexa, porém, o problema das simplificações é que elas não conseguem expressar
toda a realidade. Como regra geral, em 90% dos casos, quando estivermos diante de um ato inter vivos
estará diante de uma situação de sucessão singular, igualmente em 90% dos casos, quando estivermos
diante de uma sucessão mortis causa se estará diante de uma sucessão a título universal. Então, isso
poderia chegar a essa conclusão simplória de que sempre que houver sucessão mortis causa se estará
diante da sucessio possessionis, e sempre que houver ato inter vivos se estará diante de acessio
possessionis, mas isso não é uma regra absoluta pois não dá para confundir uma coisa com a outra.
Na sucessão mortis causa tem sucessões a titulo universal e sucessões a titulo singular, e na sucessão por
ato inter vivos também é possível que se tenha uma sucessão a título universal, não é frequente mas é
possível. Se pensar em, por exemplo, fusão de Pessoas Jurídicas, quando se tinha a empresa A e empresa B,
elas se uniram e formaram a empresa C, elas sucedem de pleno direito a título universal, todas as relações
jurídicas da empresa A e B, então, C continua as relações jurídicas de A e continua as relações jurídicas de
B, tanto no ônus quanto no bônus e isso foi um ato inter vivos, ninguém morreu para acontecer isso. Não é
frequente mas é possível.
O artigo 1.207 do CC/02, então, quer dizer isso, se a sucessão for a titulo universal não há como optar,
simplesmente continua a relação jurídica anterior, a posse anterior. Se a sucessão for a titulo singular pode
se optar.
O artigo 1.206 do CC/02 diz que a posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os
mesmos caracteres. Nesse artigo há uma impropriedade de português, de acordo com o dicionário
caracteres significa as letras e os números, a relação gráfica delas, deveria ser características, o legislador
incorreu em erro de português. Deveria ser: a posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor
com as mesmos características.
Com isso, o legislador quer dizer que isso é uma hipótese de sucessio possessionis. Mas se na sucessão
mortis causa há pessoas que sucedem a titulo universal ou singular os herdeiros iriam suceder a título
universal e os legatários a título singular, pois são os beneficiados por testamento e recebem um bem
específico e não um conjunto indistinto de direitos e deveres. Porém, o art. 1.206 fala que ele tem uma
relação singular mas vai continuar a relação possessória anterior, havendo assim uma aparente contradição
entre o artigo 1.206 e 1.207, havendo uma aparente contradição no que diz respeito á figura do legatário
pois o legatário é um sucessor a titulo singular e o artigo 1.206 diz que se aplica a ele a sucessio
possessionis, enquanto o art. 1.207 diz que se aplica ao sucessor a titulo singular a acessio possessionis. A
leitura que predomina hoje é que no caso da sucessão mortis causa, independente dela ser a titulo
universal ou a título singular, se vai estar diante de uma sucessio possessionis, por conta do art. 1206, mas
que na transferência por ato inter vivos terá que se fazer uma análise se esta diante de uma sucessão a
título singular ou uma sucessão a título universal.
Na prática se disserem que na sucessão mortis causa necessariamente está diante de uma hipótese de
sucessio possessionis isso é verdade por conta do artigo 1.206. Porém, na sucessão por ato intervivos não
necessariamente está diante de uma acessio possessionis, como regra geral vai estar, pois como, regra
geral, as aquisições a por ato intervivos se dão a título singular, mas é possível que se tenha uma aquisição
ou uma transferência a partir de uma lógica de sucessão universal.
pg. 10
Então, por exemplo, na posse de A com sete anos sendo injusta e de má-fé, foi B, terceiro de boa-fé, e
adquiriu a posse de A, porém, ele nem sabia que a posse era injusta e nem de má-fé. A posse de B vai ser
justa ou injusta, de boa ou de má-fé, depende dele optar por usufruir desses sete anos ou não. B estando
diante da acessio possessionis vai optar por constituir uma nova relação, abrindo mão desses sete anos de
posse e começa algo novo, sendo possuidor justo e de boa-fé, porém, se optar por continuar a posse dele,
ele não pode transferir os sete anos limpos, pois ele não pode transferir mais direitos do que ele possui. A
posse que ele transferiu é injusta pois é uma posse que é de má-fé, então, mesmo B estando de boa-fé, ele
vai ter uma posse injusta e de má-fé.
O momento de dizer se ele quer continuar ou não, essa discussão se o novo possuidor vai somar ou não a
posse, só vai ser travada se o problema for judicializado, é no momento em que ele vai contestar a
demanda que ele vai escolher qual a história que ele vai contar. Ex. O novo possuidor, que era de boa-fé,
ficou um ano no bem, a princípio, de olho nos sete anos no antigo possuidor, porém, em um belo dia foi
surpreendido por uma ação de reintegração de posse movido pelo esbulhado. Na hora que ele vai
apresentar a contestação é que ele irá optar por dizer se continuou a posse do outro, tendo oito anos de
posse e essa sendo injusta e de má-fé, pois está continuando a posse do antecessor. Isso não é interessante
pois ele terá que pagar indenização para o esbulhado e ainda vai perder o bem. A alternativa que ele tem é
dizer que era terceiro de boa-fé e não sabia de nada e abrir mão dos anos anteriores, afirmando que é
terceiro de boa-fé, não sabia de nada e é inclusive parte ilegítima para a ação arguindo uma preliminar,
podendo inclusive o juiz extinguir o processo logo inicialmente. Porém, começa uma nova situação
possessória e tem um ano apenas de posse, pois é o tempo que ele efetivamente exerceu.
Inclusive o enunciado na jornada de Direito Civil diz que: “A faculdade conferida ao sucessor singular de
somar ou não o tempo da posse de seu antecessor não significa que, ao optar por nova contagem, estará
livre do vício objetivo que maculava a posse anterior”. Isso porque, se ele já recebeu o bem sabendo que
ele era esbulhado, a posse dele necessariamente vai ser injusta e de má-fé. Então, isso se aplica para o
possuidor de boa-fé, a pessoa que recebeu o bem esbulhado sem saber que ele era.
Só vai valer a pena o novo possuidor dizer que opta assumir a posse injusta se, por exemplo, essa ação de
reintegração de posse chegasse com ele já há três anos no bem, sendo assim, caso ele opte por somar os
sete anos anteriores mais os seus três já haveria dez anos no total, sendo tempo suficiente para usucapir.
Com a usucapião pouco importa se a posse era injusta ou de ma-fé, pois um dos efeitos da usucapião é
“limpar” a posse toda. Marcos Bernardes de Melo inclusive fala na eficácia “dezeficacizante”, que seria
justamente isso, seria nessas situações em que o ato jurídico volta atrás para subtrair efeitos, então, com a
usucapião a pessoa não apenas se torna proprietário, como limpa toda a posse anterior, qualquer
pretensão que o antigo proprietário tivesse ele deixa de ter.
Dessa forma, nessa situação, o novo proprietário iria dizer que pouco importa que a posse seja injusta ou
de má-fé pois ele já tem 10 anos de posse no total, então, a defesa dele é que ele está continuando a posse
do outro e o esbulhado não vai poder obter o bem pois o novo possuidor já usucapiu esse bem, na prática
ele vai alegar a usucapião.
Ou seja, no momento de apresentar a defesa ele terá que decidir se vale mais a pena somar ou não sua
posse com a anterior, se na soma já houver prazo para usucapião, vale mais a pena somar, se não tiver
prazo para usucapião provavelmente é melhor iniciar uma nova situação possessória, pois não se pode
responder por atos praticados por outro.
PERGUNTA: A contagem do tempo da posse será até a proposição da demanda ou o tempo de curso do
processo também conta? A contagem do prazo para usucapião, de acordo com a jurisprudência, inclusive
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do STJ, deve ser feita até a citação, com eficácia retroativa à data da propositura da demanda. Então, a
forma mais segura de se portar é contar até o dia em que a ação for proposta, se o processo levar mais de
dez anos aqueles dez anos, em princípio, não estarão revertendo nem para um nem para outro, pois ali a
situação é controversa, isso será discutido quando chegarmos em usucapião.
3. QUEM PODE ADQUIRIR POSSE – Art. 1.205
Art. 1.205. A posse pode ser adquirida:

I - pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante;
II - por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.
Para saber quem pode adquirir a posse, o artigo 1.205 é auto explicativo: “A posse pode ser adquirida pela
própria pessoa”, que quer dizer que a pessoa pode executar o ato de posse e se tornar o possuidor “ou por
seu representante” que significa que vai haver aí uma situação em que alguém atua em nome de terceiro,
seja na qualidade de representante ou gestor.
Como representante, há a situação da representação legal, ou a representação convencional, que se vê

em contratos também, em que pode haver uma situação em que um sujeito é previamente autorizado,
uma situação de MANDATO, há o MANDATÁRIO e o MANDANTE.
Como gestor, seria uma situação com um gestor de negócios, como traz o artigo 1.205, II, “sem mandato
dependendo de ratificação”, que é a hipótese dos atos de gestão. O gestor é basicamente um sujeito que
não tem nada a ver com a situação e resolve fazer uma benesse para outro. Exemplo: dois fazendeiros
vizinhos que compram um gado e um quer fazer uma gentileza para o outro, como por exemplo, um pensa
que como o gado está em um bom preço e o vizinho pode querer, vai comprar pra ele.
Pode-se comprar algo para outra pessoa sem a autorização dela? O Código Civil diz que pode, desde que a
pessoa para quem se comprou depois anua com isso. Ex. Se o vizinho comprou e o vizinho que recebeu
depois diz “beleza tudo bem” pode, mas se depois ele disser “não lhe autorizei a fazer isso, problema seu”
o gestor de negócios responde integralmente pelo débito que assumiu. É isso que o código quer dizer
quando expressa “ou um terceiro, sem mandato, dependendo de gratificação” é possível que mande um
terceiro para que ele exerça um ato de posse em seu lugar, como por exemplo deixar as chaves sejam
entregues a um mandatário.
• O INCAPAZ E A AQUISIÇÃO DE POSSE
Há uma referência no livro de Maria Helena Diniz que está errada sobre a questão da aquisição de posse
pelo absolutamente incapaz.
O absolutamente incapaz pode adquirir posse por si próprio?
RESPOSTA DE ALUNO: Em alguns casos sim, como por exemplo uma pessoa de 14, 13 anos, quando compra
algo em uma loja. Gustavo responde que em tese não poderia, mas tem teorias para justificar pois é uma
situação corriqueira, mas tecnicamente falando daria abertura a uma nulidade.
Então, respondendo ao questionamento, se fosse por meio do seu representante legal poderia, ele não tem
capacidade de fato, mas tem alguém que o representa e esse alguém que o representa executou o ato em
benefício dele, isso pode e não há duvidas. Mas o absolutamente incapaz por si só, por ato pessoal dele,
sem representação pode adquirir posse? Pelo livro de Maria Helena Diniz (e como ela é autoridade no
assunto muitos foram na mesma linha) diz que o absolutamente incapaz não pode adquirir posse, pois ele é
absolutamente incapaz, precisa necessariamente do seu representante legal. E dentro da mesma toada, ela
pg. 12
não diz isso expressamente, mas o relativamente incapaz precisaria de uma anuência posterior sob pena de
anulabilidade do ato.
Gustavo tem para si que a resposta correta seria a depender de que situação está se falando. Existem
situações em que a posse pode ser adquirida de modo originário ou derivado. Quando fala de um modo
derivado fala-se de uma situação em que tem uma transação, uma transação implica em um negócio
jurídico e como incapaz não pode praticar negócio jurídico, ele vai ser nulo de pleno direito. Então em regra
geral o incapaz não vai poder adquirir posse, pelo menos de um modo transacionado. Então se em um
contrato houvesse uma cláusula de Constituto Possessório em favor de um incapaz e ele assina, nulo é o
contrato e por conseqüência também é a transferência da posse.
Porém, existem duas situações fora o Negócio Jurídico, como vimos em IED Privado II, dentre as quais há
uma coisa chamada de Ato-fato jurídico. Marcos Bernardes de Melo quando faz essa classificação diz que
existem atos-fato que são ditos indenizativos, e existem atos fatos que são ditos reais. São reais pois
provocam uma mudança fática na realidade e tem a ver com a disciplina de direitos reais, eles provocam
uma modificação na realidade a qual não pode ser ignorada. Exemplo: o absolutamente incapaz que cata
conchinhas do mar no chão tem a posse delas? É uma situação fática que se formos parar para lembrar,
enquanto ato jurídico representa categoria que é a do ato-fato, se está diante de um comportamento
humano em relação ao qual o sistema jurídico faz pouco caso da manifestação de vontade. Então pode ser
que a pessoa tenha querido ou não pegar as conchinhas, desejasse ou não se tornar proprietário delas, o
fato é que não se analisa a validade daquela situação, se não se analisa a validade pode haver tanto um
absolutamente incapaz praticando quanto um relativamente incapaz praticando, quanto um
absolutamente capaz praticando. Então na pratica, atos de posse que provocam uma modificação efetiva
na realidade, que se concretizam e se materializam, podem ser praticados ainda que pelo absolutamente
incapaz. Dessa forma, o absolutamente incapaz pode adquirir posse pela apreensão por exemplo, lícita ou
ilícita. Percebam que o sistema de incapacidade é um sistema traçado para proteger o incapaz, pois se
reputa que ele ainda não atingiu o estado de cognição que permite a ele atuar sozinho no mundo, então se
pensa que ele está protegido.
Quando diz que ele não pode adquirir posse não se está protegendo a ele, está atuando no sentido de
limitação, é exatamente o contrário. Ex. Um trombadinha de 18 anos vai ter posse quando roubar a carteira
de alguém, isso não se discute, mas um de 5 anos se roubar a carteira de alguém, não há razão e nem lógica
para se dizer que ele não tem posse pois é absolutamente incapaz. O sentido de incapacidade vem no
sentido de proteger e não de retirar direitos do incapaz, então o incapaz pode adquirir posse, desde que
não seja de uma forma negociada, um eventual contrato. Então, se houver um contrato com uma cláusula
de Constituto possessório esta não basta pois o contrato é nulo e nula é a cláusula, mas se tinha no
contrato o Constituto possessório e além disso foi entregue o bem, ele não vai ser possuidor por conta do
contrato, mas se ele já tem a apreensão física do bem ele já é possuidor pelo fato dele exercer a posse
materialmente. O ato da entrega das chaves provocou uma mudança prática da situação, uma mudança
efetiva. Então na prática o incapaz não vai conseguir adquirir posse quando este for apenas o aspecto
jurídico da coisa, quando se estive diante de uma tradição ficta, por exemplo. Ou nem é por uma tradição
ficta pois se ele for herdeiro também ele se torna possuidor do mesmo jeito, então é uma situação em que
ele tenha negociado e aquilo ali dependa de uma análise volitiva, um aspecto de validade. E essas são
poucas, como regra o incapaz, ainda que absolutamente incapaz pode sim adquirir posse. Porém, essa é
uma afirmativa que não é pacífica em doutrina, Maria Helena Diniz, por exemplo, diz o contrário e Gustavo
acha essa afirmação equivocada. Ele pontua isso pois pode cair em uma prova objetiva e não se sabe o que
marcar, mas Gustavo marcaria o que ele acha certo e se prepara para um possível recurso.
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4. PRESUNÇÃO DE POSSE DAS COISAS MÓVEIS
Art. 1.209, CC. A posse do imóvel faz presumir, até prova contrária, a das coisas móveis que nele estiverem.
Ainda nessa questão de aquisição de posse, o art. 1.209 estabelece uma presunção de posse dos bens
móveis que estão guarnecendo os bens imóveis.
Ex. O sujeito já recebeu a chave de um imóvel, pode até não ter entrado nele, mas já houve uma tradição
simbólica e já é considerado possuidor do imóvel, então é considerado também das coisas que estão
dentro daquele imóvel. Nesse caso há uma presunção relativa, então admite prova em contrário. Pode ser
que esteja em uma fazenda e naquela fazenda o vizinho tivesse pedido para guardar por um bom tempo o
trator dele, mas aquilo seria um ato de mera permissão, tolerância, não induz posse efetiva, mas há uma
presunção de que tudo que está dentro do imóvel, em princípio, está na posse de quem é o possuidor do
imóvel.
5. A PERDA DA POSSE NO ESBULHO PACÍFICO – Art. 1.224 do CC
Art. 1.224, CC. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando, tendo notícia
dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido.
Esbulho pacífico é aquele que é atingido por meio da clandestinidade, situações que não derivam da
violência. De acordo com o art. 1.224, houve uma mudança do Código de 1916 em relação à nomenclatura,
se falava na perda da posse para o ausente, então alterou-se para ao invés de ausente constar “quem não
presenciou o esbulho” e o motivo é para não causar confusão com a figura da ausência que tem na
extinção da pessoa natural, quando alguém desaparece sem deixar notícia.
Então, quem não presenciou o esbulho, ou seja, quem não presencia o esbulho é quem é vítima de
clandestinidade, quando tendo notícia dele se abstém de retomar a coisa, (o Código Civil escreve “retornar”
mas na verdade deveria ser “retomar”) ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido.
Ex. Alguém foi vitima de clandestinidade, a casa está abandonada e alguém percebeu que a casa está
abandonada e resolveu habitar essa casa pulando o muro, entrava pelas portas do fundo e todos os dias
dormia na casa. Dessa forma, quem passava por ali não tinha como dizer que ele estava ali, ele estava se
escondendo, exercia uma situação física em relação ao bem mas não era uma situação aparente. O dono,
antigo possuidor igualmente passava por ali e não tinha como identificar essa situação, assim como
ninguém conseguia (imagine-se que seria uma casa de praia por exemplo). Porém, se ele entrasse pela
porta da frente, estendesse roupas no varal, aquela situação se torna aparente, o que significa que deixa de
ser puramente clandestina.
Enquanto a situação é puramente clandestina se está em uma situação de mera detenção, e também não
há perda da posse pela pessoa que foi esbulhada, no caso ele não foi esbulhado ainda, ele ainda é o
possuidor pois a outra situação é puramente clandestina. Quando ela deixa de ser clandestina e passa a ser
aparente, restringe a atuação do antigo possuidor pois ele está em vias de perder a posse, mas ele ainda
não perdeu a posse, pois no primeiro momento quando essa situação se tornar aparente, o sistema jurídico
autoriza que ele reaja. Inclusive a se valer de força física para tirar a pessoa dali, então pode se valer da
auto tutela da posse. Se optar por não recorrer à autotutela da posse, imaginando por exemplo que é
perigoso pois a pessoa pode receber ele com um facão e arrancar-lhe um braço, e optar por ir ao judiciário,
recorrer à heterotutela se perdeu a posse, pois teve notícia, a posse deixou de ser clandestina mas se
tornou aparente e deixou de reagir, perdeu a posse e vai ao judiciário tentar reaver a sua posse. Ou se pode
tentar se valer da autotutela e não conseguiu, o detentor foi mais forte que o possuidor, assim se perdeu a
pg. 14
posse também e lhe sobra ir ao judiciário. Se valeu-se da autotutela e ganhou é como se nunca tivesse
perdido a posse. Então se reagiu e conseguiu tirá-lo, ele nunca se consolidou enquanto possuidor e o
possuidor nunca perdeu a posse, porém se não conseguiu restabelecer a situação, perdeu a posse.
Em síntese, a questão que existe de interpretação é saber o que é “tendo notícia dele”? isso não é algo que
o código responda. Imaginem que se trata de uma casa de praia e o possuidor aparece lá a cada 3 anos,
passa uma semana lá, e quando vai contrata alguém para uma semana antes fazer uma limpeza geral no
ambiente, nesse meio tempo que ninguém estava la alguém foi, invadiu aquele imóvel, se estabeleceu de
forma que alguém via, mas o proprietário mesmo não sabia nada. Se dois anos depois ele descobre ele
poderia exercer a autotutela? Isso não é algo acente em doutrina e jurisprudência mas existe uma
tendência. Antigamente, ha 20 anos atrás se diria que a proteção seria do efetivo possuidor havia a questão
do proprietário, ele não viu então precisa saber o dia em que ele soube daquilo. Se ele esta viajando no
exterior por um ano, somente quando voltasse é que poderia dizer que a posse estava perdida. Hoje em dia
há uma valorização do exercício da função social do bem, então ao Ives de enxergar pela lógica do exercício
da proteção do efetivo possuidor, é necessário que se enxergue esse problema do prisma de quem está
exercendo a função social do bem. Se a pessoa que invadiu e que tornou aparente a situação fática dele,
ele não está escondendo mais, não está tornando aquilo obscuro, como o MST por exemplo que chega e
bota faixas “O MST ESTÁ AQUI”, ele não tem que mandar uma correspondência avisando “invadi a sua
fazenda”, basta que seja possível ao proprietário assim como a qualquer pessoa, perceber que o bem teve
a sua posse violada, então a tendência hoje da jurisprudência é nesse sentido, de valorizar a função social,
o estado fático efetivo do bem.
Então, se qualquer pessoa é capaz de perceber a perda, aquilo vale para o proprietário também ainda que
ele efetivamente não soubesse. Mas isso não é algo pacífico, resolvido, mas é a tendência do judiciário.
EFEITOS DA POSSE. ASPECTOS GERAIS.

1. NOÇÕES GERAIS: TEORIA UNITÁRIA X TEORIA DA PLURALIDADE DE EFEITOS DA POSSE
Não é um assunto de todo novo pois quando fomos estudando posse já foi trabalhado esses efeitos, então,
a maioria dos efeitos que vão ser tratados já se foi ouvido falar deles, será como uma revisão do assunto.
Antes de começar a falar dos efeitos Gustavo gosta de falar de uma contenda que historicamente existiu
sobre quantos seriam os efeitos da posse, percebam que tudo em posse é controverso, a natureza jurídica
da posse é controversa, se incapaz pode adquirir posse é controverso, se a pessoa que não presenciou o
esbulho perde a posse de imediato ou não é controverso, e em relação aos efeitos também existiu uma
certa controvérsia historicamente delimitada.
Então, alguns autores defendiam inclusive que a posse teria um efeito apenas, que o efeito da posse seria
gerar posse, então “quem exerce uma situação fática com um bem se encontra em uma situação de
guarida jurídica”, esse é o único efeito da posse. Todo o resto é mero desdobramento, é a teoria unitária
dos efeitos da posse.
E existia por outro lado autores que defendiam a existência de múltiplos efeitos, eles fracionavam esses
efeitos e teve quem conseguisse catalogar mais de 500 efeitos da posse. O Código Civil até trabalha com a
teoria da pluralidade dos efeitos, não seria apenas um mas múltiplos efeitos, mas sintetiza esses efeitos em
cinco principais efeitos. Não é que a posse só tenha esses, é possível de trabalhar os principais efeitos, mas
o que são mais trabalhados são da ordem de cinco, e são os cinco catalogados no Código Civil, sendo eles:
Garantir a proteção possessória, tanto por via da autotutela quanto dos interditos possessórios,
benfeitorias, frutos, usucapião e responsabilidade pela perda da coisa.
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2. SISTEMATIZAÇÃO DOS PRINCIPAIS EFEITOS DA POSSE

• PROTEÇÃO POSSESSÓRIA (ART.1210 DO CC/02)
Art. 1.210. do CC. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de
esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.
§1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto
que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou
restituição da posse.
§2o Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de outro direito
sobre a coisa.
Art: O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto
que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou
restituição da posse.
Trabalha com as três situações, é basicamente dizendo que a situação da posse lhe dá uma proteção contra
atos de violência, de clandestinidade, de abuso de confiança, é uma situação fática juridicamente
protegida, ninguém esta autorizado a lhe retirar dessa situação fática. Não pode ser vitimado, por meio de
violência, clandestinidade ou abuso de confiança no sentido de ter esse bem retirado do seu poder. Essa
proteção possessória vai se dar basicamente ou por meio da via da AUTOTUTELA, ou por meio da via da
HETEROTUTELA.
 AUTOTUTELA (Art. 1.210, §1º, do CC/02)
A autotutela é uma instância excepcional do nosso ordenamento. Quando entramos na faculdade inclusive
diz-se que foi criada a figura do Estado e com ele o monopólio do uso legítimo da força, então ninguém está
autorizado a fazer justiça com as próprias mãos, se há um problema com alguém e este não consegue ser
resolvido de forma amistosa se deve buscar um terceiro desinteressado, que é exatamente a figura do
estado. O estado que é responsável a fazer isso, a autotutela é vedada. Excepcionalmente apenas é que
teremos situações em que o exercício da autotutela é legítimo.
No caso da defesa da posse é uma dessas hipóteses, isso está dito no §1º do art. 1210: O possuidor
turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os
atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.
Ele quer dizer que o possuidor pode se valer de atos de violência e clandestinidade desde que sua atuação
de dê de forma proporcional e imediata. É possível o exercício da autotutela, expressamente referendada
no código civil, desde que respeitem dois pressupostos “reação imediata” e “proporcional”.
▪ Legítima defesa
▪ Desforço imediato
OBS. NOMENCLATURAS: a TURBAÇÃO, se dá em situações em que se dê a possibilidade de usar a coisa de

algum modo restrito, não perde propriamente a posse do bem mas o uso dele fica de algum modo
destituído. Então pode ser que alguém esteja tentando retirar o bem do possuidor, então enquanto não
retira não sofreu o esbulho, está sendo turbado, pois ainda tem acesso ao bem. Ou pode ser até que, por
exemplo, há uma casa com uma entrada principal e uma lateral e alguém constrói um muro que vai impedir
o uso da entrada lateral, não está impedindo a posse sobre o bem, mas está diminuindo a utilização, esse é
um ato de turbação.
pg. 16
Os atos de turbação não implicam na perda, mas de algum modo restringem, delimitam a possibilidade de
uso da coisa. Já no esbulho a pessoa já perdeu a coisa, que esbulhou foi aquele que retomou usando de
clandestinidade, abuso de confiança, tomou a coisa do poder do outro, já teve a perda da posse e a
aquisição por um terceiro.
A violência eminente é a situação em que não houve ainda o esbulho, mas existe o perigo. Aqui se fala de
estágios, então se pode ter estágios mais críticos que é a perda do bem, pode ter o estágio intermediário
em que não se tem a perda ainda, mas o seu uso já está prejudicado e pode ter ainda um estágio inicial em
que há apenas uma ameaça.
Se diz que quando o sujeito está sendo vitimado por meio do uso de violência, ele pode, ele pode recorrer à
legítima defesa, então geralmente quando se começa o estágio de turbação, o sujeito pode reagir e essa
reação é a legítima defesa da posse. Se pode, eventualmente já ter perdido a posse e buscar reavê-la no
caso de clandestinidade, se alguém utilizou de clandestinidade e o sujeito fica sabendo do ato e reagir, ele
está usando do desforço incontinente ou imediato. A diferença entre legítima defesa e desforço imediato é
a origem, na legítima defesa se está contra-atacando a violência com mais violência, e o caso do desforço
incontinente e imediato está contra-atacando a clandestinidade com a violência. Na legítima defesa o
sujeito ainda não perdeu o bem, está lutando para não perder, no desforço imediato e incontinente já
perdeu o bem e está buscando reaver.
O Código Civil traz dois pressupostos para que essa autotutela seja válida: a reação deve ser imediata e
proporcional. São conceitos indeterminados, o que significa que somente diante do caso concreto é que se
vai conseguir aferir se a reação foi imediata e proporcional. Não se tem como aprioristicamente avaliar.
Imediato pode ser uma reação de 5 minutos ou 6 meses.
Existe um entendimento doutrinário, onde se tem autores que defendem a inconstitucionalidade da

autotutela possessória e o fundamento básico é que quando se fala em tutela possessória, se está falando
na defesa de patrimônio. Para defender o patrimônio, o CC está autorizando a pessoa a utilizar de violência,
seja na legítima defesa, no desforço incontinente ou imediato, se tem a autorização para se utilizar de
violência. Se faz uma ponderação de valores de acordo com a CF, o que se aprende é que a dignidade da
pessoa humana é sobrelevada, há uma sobrelevação do ser em relação ao ter. Se o sujeito usa de violência,
está pondo em risco a integridade física de outra pessoa. Então deve ter uma ponderação de valores da
Constituição, a dignidade da pessoa humana, então o ser se sobrepõe ao ter. Então, entre integridade física
e patrimônio quem deve prevalecer é a pessoa, constitucionalmente falando, por isso, a autotutela da
posse é inconstitucional. Esse é o raciocínio.
 HETEROTUTELA: INTERDITOS POSSESSÓRIOS

▪ Espécies
 Manutenção de posse
 Reintegração de posse
 Interdito proibitório
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▪ Características/aspectos processuais
 Fungibilidade
Art. 554, caput, CPC/15. A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz
conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela cujos pressupostos estejam
provados.
A primeira característica é a questão da fungibilidade. Em processo vemos que o juiz não pode atuar se não
for provocado, por isso deve ter o pedido. Isso limita os objetivos da lide. O juiz só pode impor o que foi
pedido, sob pena de se comprometer pela falta de imparcialidade.
Ex.: Ação indenizatória que o sujeito não faz pedido, não faz menção que quer uma indenização. A parte
contrária contesta alegando inepta da petição. Sem o pedido o juiz fica de mãos atadas.
No caso das possessórias admite-se que o juiz mesmo sem o pedido conceda uma possessória pela outra
isso é uma exceção à regra. Ex.: O sujeito pode pedir uma reintegração de posse, e o juiz lhe conceder uma
manutenção de posse. Isso é legalmente admitido no art. 554 CPC.
Art. 554. A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do
pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela cujos pressupostos estejam provados.
§1º No caso de ação possessória em que figure no polo passivo grande número de pessoas, serão feitas a
citação pessoal dos ocupantes que forem encontrados no local e a citação por edital dos demais,
determinando-se, ainda, a intimação do Ministério Público e, se envolver pessoas em situação de
hipossuficiência econômica, da Defensoria Pública.
§2º Para fim da citação pessoal prevista no § 1o, o oficial de justiça procurará os ocupantes no local por
uma vez, citando-se por edital os que não forem encontrados.
§3º O juiz deverá determinar que se dê ampla publicidade da existência da ação prevista no § 1o e dos
respectivos prazos processuais, podendo, para tanto, valer-se de anúncios em jornal ou rádio locais, da
publicação de cartazes na região do conflito e de outros meios.
O que esse artigo diz é que se pode ingressar, eventualmente, com um interdito proibitório, mas o juiz
identificando a existência de um esbulho, está autorizado a, independente de provocação a conceder a
proteção típica que é a reintegração e não o interdito proibitório.
Existe uma fungibilidade processual entre as 3 ações. SÓ ENTRE OS INTERDITOS POSSESSÓRIOS, porque na
prática o pedido é um só. Existem ações que não são tipicamente possessórias, mas que servem para a
defesa da posse, são as chamadas ações afins que serão estudadas depois. O juiz não pode colocar uma
ação afim no lugar delas, é só os interditos possessórios. E a justificativa processual é que o pedido é um só.
A justificativa prática é que essas situações mudam muito rápido. Ex. Se hoje existia uma ameaça a uma
posse, e o sujeito entra com o interdito proibitório e o juiz demorou de dar uma resposta, passando 15
dias, e o que era ameaça vira uma turbação, e logo depois o esbulho, então para não precisar propor uma
nova ação, o juiz pode conceder outra ação, para que não fosse necessária propor uma nova demanda, já
que a proteção é ao mesmo bem, só muda a forma de proteção. Então nesse caso, o juiz expede um
mandado de reintegração de posse, inclusive com a possibilidade de uso de força policial se preciso for.
Então, existe a fungibilidade nos interditos possessórias. Se o sujeito propõe uma reintegração de posse,
nada obsta que o juiz conceda uma manutenção. Não se pode substituir uma reintegração de posse por
uma reivindicatória, se trata de posse também, mas não é caso de interdito possessório.
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Como matéria principal quando alguém opta por discutir posse, ele está discutindo quem merece ficar com
o bem. O critério de análise é o critério de justiça da posse, e essa justiça é aferida com base naquela
história de violência, de clandestinidade ou abuso de confiança. Mas, além disso, é possível sem abrir mão
do interdito possessório é possível discutir a indenização por perdas e danos e indenização dos frutos.
Pode-se discutir as benfeitorias em relação a boa e má fé.
Pode-se pedir também uma multa para evitar novas turbações. Isso tudo sem abrir mão do trâmite dos
interditos possessórios. No caso, dentro do interdito possessório se discute a posse em si mesmo, a
questão de perdas e danos experimentados e além disso a indenização pelos frutos.
Se o CC fala que é possível discutir essas coisas citadas, ele está falando que todo o resto não é possível ser
discutido, como discutir se o contrato é regular ou irregular diante de uma possessória. Se for para discutir
qualquer aspecto contratual não pode se valer da via possessória, por exemplo. Não se pode discutir se o
contrato é regular ou irregular em uma possessória.
 Amplitude objetiva da causa (Cumulação de pedidos)
Art. 555, CPC/15. É lícito ao autor cumular ao pedido possessório o de:

I - condenação em perdas e danos;
II - indenização dos frutos.
Parágrafo único. Pode o autor requerer, ainda, imposição de medida necessária e adequada para:
I - evitar nova turbação ou esbulho;
II - cumprir-se a tutela provisória ou final.
 Natureza dúplice
Art. 556, CPC/15. É lícito ao réu, na contestação, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a
proteção possessória e a indenização pelos prejuízos resultantes da turbação ou do esbulho cometido pelo
autor.
Outra característica dos interditos possessórios é a sua natureza dúplice, que significa que na contestação é
licito ao réu formular pedidos, respeitando a amplitude da causa, que tenham a ver com a questão da
posse em si mesmo, ou indenização dos frutos e as perdas e danos. (Art. 556). Na possessória não é
necessário abrir um tópico de reconvenção, como disposto no CPC. Ex. A ingressa com uma ação contra B
dizendo que B o esbulhou, B pode na contestação se defender dizendo que A quer lhe esbulhar, então ele
faz um pedido na própria contestação. Não precisa chamar isso de reconvenção.
RECAPITULANDO
O primeiro e principal efeito da posse é induzir à proteção possessória, quando se trabalha com a proteção
possessória pode-se pensar tanto na autotutela quanto na heterotutela. Quando se pensa na autotutela
fala-se na legitimação que existe, excepcional, para que alguém utilize de violência para salvaguardar um
bem que está em seu patrimônio, para salvaguardar a posse de um bem, sendo a legítima defesa da posse
e o desforço imediato/incontinente.
Para além da autotutela é possível que se busque a defesa do direito pela via judicial, quando se quer
discutir a posse propriemante dita – jus possessionis, a posse independente de título, é a posse que
geralmente se afirma enquanto fenômeno fático –, para defendê-la vai se trabalhar com os interditos
possessórios, são na ordem de três: reintegração de posse, manutenção de posse e o interdito proibitório.
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A reintegração de posse se destina ao combate do esbulho, a pessoa perdeu a posse e quer reavê-la;
quando a pessoa tem a posse turbada ela se utiliza da via de manutenção de posse, a turbação é a
diminuição do uso sem, contudo, implicar em perda, então, se o sujeito está tentando tomar da mão mas
ainda não conseguiu ele está turbando o outro. Se o sujeito está de algum modo diminuindo o uso da
posse, diminuindo a possibilidade de posse em relação a algum bem fala-se em turbação. Ex. A tem uma
casa com duas entradas, B foi lá e colocou um monte de entulho na frente da garagem, não podendo A sair
por ela. A não está com a posse do bem propriamente dita ameaçada, mas a utilização dele está sendo
diminuida, o “remédio” para isso é a manutenção de posse; tem-se também o interdito proibitório que se
destina ao combate das ameaças, nesse caso há um sujeito mais cauteloso que consegue antever o
movimento de alguém, que em algum momento pode descambar em uma turbação ou em um esbulho,
então, o sujeito se antecipa. O sujeito vai ao Judiciário pedir para que o juiz não deixe outro invadir a sua
propriedade, que não deixe ele tornar difícil o uso de sua propriedade. O juiz atua nesse caso geralmente
por meio de uma ação cominatória, ele comina uma multa. Hoje em dia com as possibilidades que foram
entreabertas pelo CPC o juiz, além da multa, pode buscar outras alternativas, como por exemplo, tem juiz
determinando apreensão de passaporte, um juiz determinou a apreensão dos documentos do carro de um
indivíduo que não pagou IPVA. Então, a partir de agora o juiz pode buscar outras alternativas além da
imposição de multa, mas classicamente quando se fala em um interdito proibitório tem-se em mente essa
questão de se antecipar e utilizar de técnicas preventivas, técnicas processuais que previnam a ocorrência
do dano, do ilícito.
Em relação ao interdito proibitório, a ameaça aqui para poder ser judicializada precisa ser séria e fundada,
não basta simplesmente dizer que um vizinho é mal encarado, que não gosta dele e que por isso acha-se
que ele irá invadir a casa. O sujeito precisa ter elementos que indiquem que amanhã ou depois esse vizinho
efetivamente vai tentar invadir a casa.
É importante separar esses três interditos possessórios porque eles compartilham de algumas
características processuais que são específicas e peculiares, elas não se reproduzem diante de outros
momentos do CPC, diante de outros momentos processuais. Ao se falar de interdito possessório pode-se
falar, por exemplo, na fungibilidade de remédios, é uma autorização excepcional que é conferida ao juiz
para entregar a tutela típica de um dos interditos mesmo que o sujeito tenha pedido outro. Ex. A ingressou
com uma ação pedindo um interdito proibitório, o juiz está autorizado a deferir a ele uma reintegração de
posse nesse mesmo processo. Isso não é uma ofensa àqueles limites objetivos da lide que são delimitados
pelo pedido, a doutrina entende que não, e mesmo que a doutrina entendesse que sim a própria ele
excepciona, autoriza expressamente o juiz a deferir uma medida possessória em troca da outra.
São só esses três remédios. É uma coisa relativamente frequente em provas objetivas que coloquem uma
ação que não é propriamente possessória, que não é nenhuma dessas três, como a emissão de posse, ela
não interdito possessório, não pode fungibilidade, por exemplo. É relativamente frequente colocarem que:
A ingressou com uma emissão de posse e pediu que o juiz substituísse por uma reintegração, ele pode fazer
isso? Não, o juiz não está autorizado a substituir a medida que é deferida senão diante dos interditos
possessórios.
Esses interditos possessórios têm características próprias, sui generis, e exatamente por isso o âmbito de
cognição quando se opta por discutir a posse é limitado, não há uma cognição plena no sentido horizontal,
ela é exauriente no sentido de que o juiz aprofunda a discussão, mas ela não é plena no sentido de que se
pode discutir qualquer coisa. Dentro das possessórias, se o sujeito resolveu discutir uma reintegração, uma
manutenção de posse ou um interdito proibitório a única coisa que ele pode discutir, em princípio, é a
posse em si mesmo. Ele irá discutir o jus possessionis, irá discutir, em rigor, um aspecto fático, se houve
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violência, clandestinidade ou se houve abuso de confiança. Se o sujeito quer discutir um ilícito contratual
ele não vai se valer de uma possessioni, vai ter que buscar um outro remédio, uma reivindicatória, se for o
caso, vai buscar uma ação ordinária. Ex. Se A tiver um contrato de locação e ele quiser reaver o imóvel
porque o contrato tem algumas de suas cláusulas descompridas ele não pode intentar uma ação
possessória, não pode ingressar com uma reintegração de posse. A está discutindo o contrato de locação
mas B já pagou o contrato e não quer devolver, é abuso de confiança, A poderia entrar com uma
reintegração de posse? Não, porque querendo ou não ele terá que discutir o contrato e essa discussão do
contrato não é admissível no bojo das possessórias.
A única hipótese em que alguém poderia discutir uma possessória, em tese, é se ele tivesse superado a
questão contratual. Ex. A tinha um contrato, B assinou um termo dizendo que ele reconhecia que o
contrato terminou, não tendo mais nenhuma discussão em relação a posse e ainda assim ele não devolveu
a chave. Por que a Lei 8.245/91, que é a que regulamenta a questão dos aluguéis, prevê um rito específico
chamado ação de despejo? Exatamente por isso, ela dá ao locador uma forma de haver de volta o seu bem
sem, contudo, prejudicar a questão da discussão possessória. A discussão possessória é uma discussão
facilitada.
Outras características irão ser faladas, como a exceção de domínio, não se pode em uma possessória alegar
propriedade. O sujeito está discutindo que tomaram o bem dele com violência, pouco importa se ele é
proprietário, na discussão possessória não se discute propriedade, não se discute contrato. A única coisa
além da possessória propriamente dita que poderá ser discutida é o que está no art. 555, vai poder se falar
em perdas e danos, porque é um efeito acessório da posse, e em indenização dos frutos. Nos incisos não se
fala sobre a indenização das benfeitorias, mas ela também está associada, são os efeitos da posse
propriamente ditos, está dentro de perdas e danos.
Numa possessória poderá ser discutido a indenização, seja ela dos frutos ou das benfeitorias, perdas e
danos que se tenha experimentado em razão do conflito possessório e além disso poderá se pedir a
cuminação de uma medida necessária e adequada para evitar uma nova turbação ou esbulho ou cumprir-se
a tutela provisória ou final, que é uma técnica processual propriamente dita. Ex. B tomou o bem da mão de
A, este ingressou com uma ação reintegratória de posse e fez um pedido que seria típico do interdito
proibitório, ele pode pedir para o juiz que devolva o bem e que também comine uma multa para caso B
tente tomar o bem de novo. Ele pode fazer essas duas medidas, isso é legítimo a ser postulado dentro de
uma possessória. E se não tiver dentro disse? Significa que o sujeito não pode discutir por meio da
possessória, o que não significa dizer que o sujeito não tem acesso ao Judiciário, significa que apenas e tão
somente ele terá que buscar um outro caminho procedimental pra fazer valer o seu direito. Pode ser que
ele tenha que discutir propriedade, entrar com ação ordinária, o fato é que, não vai discutir por meio de
uma possessória. O fato de se optar por discutir uma possessória restringe a matéria que pode ser
discutida.
As possessórias ostetam uma natureza dúplice, o que significa que é legítimo ao réu formular pedidos na
própria contestação. Antes do CPC/15 a reconvenção era em peça apartada, hoje se abre um tópico
específico para fazer uma reconvenção, a reconvenção é o réu utilizar de um remédio para postular
direitos, ele utiliza aquele mesmo momento de apresentar defesa para também articular uma pretensão.
No caso das possessórias há um regime simplificado, o sujeito não precisa recorrer à reconvenção, basta
fazer um pedido na própria contestação e ele vale, desde que se limite à matéria possessória propriamente
dita. Ex. A pode dizer que B tomou o bem de sua mão de forma violenta, dessa forma, quer ser reintegrado.
B pode se defender dizendo que não utilizou de violência e dizer que A que está tetando turbar a sua posse,
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pedindo ao juiz que ele defira em seu favor uma medida de manutenção de posse contra A. É admissível
que o réu formule pedidos na contestação.
Ele pode fazer isso por meio de reconvenção? Tecnicamente não, falta interesse de agir nisso. Isso é errado,
se for respondido isso em uma prova de OAB, se colocar a reconvenção numa contestação de possessória
na prova pontos serão descontados, é tecnicamente inadequado. Hoje em dia com o princípio do estímulo
do julgamento do mérito não se sabe se o juiz vai necessariamente desconhecer da pretensão, mas o fato é
que é errado.
 Vedação à exceção de domínio e prevalência da discussão possessória ante a de domínio
A próxima característica que existe é a vedação à execeção de domínio. Foi um tema que despertou
durante algum tempo uma certa contenda doutrinária porque em um determinado momento houve uma
dissociação entre jurisprudência, legislação civil e legislação processual. Eles foram introduzindo
modificações nessa matéria e é como se o Código de Processo Civil tivesse primeiro derrogado o Código
Civil, depois o Código Civil implicitamente derroga uma parte do Código de Processo, depois o STF faz uma
súmula sobre a matéria, para pacificá-la. Depois o CPC muda o entendimento do STF, diz o porque julgou
dessa forma em determinado caso e que o julgamento era antigo, porque era anterior inclusive a existência
do STJ, é matéria infraconstitucional sendo analisada pelo STF, sendo uma súmula antiga. Vem a legislação
e muda aquela compreensão, torna superada a compreensão sumulada, aí vem o Código Civil e muda de
novo. Chega um momento que essa matéria fica um pouco controversa, mas hoje em dia o CPC e o CC
caminham juntos.
A primeira coisa a ser pontuada é que quando se opta por discutir a possessória faz-se a opção também por
vedar a discussão sobre a propriedade. O Código Civil e o CPC inadmitem que durante uma ação
possessória alguém pretenda discutir quem é dono, quem tem melhor direito, jus possidendi, em relação
ao bem. Se o sujeito optou por discutir jus possessionis, a posse propriamente dita, ele terá que primeiro
encerrar essa discussão para somente depois discutir quem legitimamente é o proprietário. Primeiro se
discute o fato da posse, se houve violência, se houve clandestinidade ou se houve abuso de confiança. Isso
caminha no sentido de que hoje em dia se trabalha com o enaltecimento da posse, houve época em que o
direito de propriedade estava acima da posse, ser proprietário era melhor do que ser possuidor, hoje em
dia há um esforço para separar as coisas. Pouco importa se o sujeito é proprietário ou não, discutir posse
ou propriedade é diferente, são discussões dissociadas.
O Código Civil e o CPC estabelecem basicamente que ninguém merece ficar com a posse, em uma discussão
possessória, alegando que é proprietário. Ex. A ingressou com uma ação dizendo que B utilizou de
violência, B se defendeu dizendo que utilizou de violência porque ele é dono. Essa alegação dele não tem
qualquer serventia dentro de uma discussão possessória, ela deve ser desconsiderada, o juiz não pode
julgar com base no fato do sujeito ser dono, ser dono, em outras palavras, não legitima o indivíduo a utilizar
de violência, clandestinidade ou abuso de confiança. A posse é uma espécie de vedação a autotutela, ele só
excepcionalmente é deferida nas situaçãoes em que a legítima defesa da posse, os desforço imediato e
incontinente são tolerados, superado isso a posse é uma vedação a autotutela. Então, o sujeito não pode
utilizar de violência, de clandestinidade ou de abuso de confiança contra ninguém mesmo que seja
proprietário. É esse sentido que é enfatizado na lei.
O sujeito propôs uma ação possessória, o que o dono tem que fazer? Ou ele opta por discutir posse, por
exemplo, A diz que B utilizou de violência, que é o dono, podendo ele entrar nessa discussão e dizer que
não utilizou de violência, teve o bem de forma legítima, vai negar o fato da violência, ou, então, espera a
pg. 22
discussão possessória findar, se resigna com a situação e aceita que vai perder essa discussão, e ao acabá-la
se busca uma proteção petitóra, vai discutir a propriedade.
Art. 1.210, §2º, CC/02. [...] Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade,
ou de outro direito sobre a coisa.
Art. 557, CPC/15. Na pendência de ação possessória é vedado, tanto ao autor quanto ao réu, propor ação
de reconhecimento do domínio, exceto se a pretensão for deduzida em face de terceira pessoa.
Parágrafo único. Não obsta à manutenção ou à reintegração de posse a alegação de propriedade ou de
outro direito sobre a coisa.
Súmula 237, STF. O usucapião pode ser argüido em defesa.
Enunciado das Jornadas de Direito Civil do CJF n° 79. A exceptio proprietatis, como defesa oponível às
ações possessórias típicas, foi abolida pelo Código Civil de 2002, que estabeleceu a absoluta separação
entre os juízos possessório e petitório.
Enunciado das Jornadas de Direito Civil do CJF n° 78. Tendo em vista a não-recepção pelo novo Código Civil
da exceptio proprietatis (art. 1.210, § 2º) em caso de ausência de prova suficiente para embasar decisão
liminar ou sentença final ancorada exclusivamente no ius possessionis, deverá o pedido ser indeferido e
julgado improcedente, não obstante eventual alegação e demonstração de direito real sobre o bem
litigioso.
O art 1.210, parágrafo segundo, é uma vedação a exceção de domínio, essa exceção é no sentido
processual da coisa, de defesa. A defesa que o sujeito alega ser proprietário não é cabível nas possessórias
e isso é textual no CC.
Mas se o sujeito optar por discutir o jus possidendi e não o jus possessionis? Quando se discute jus
possidendi, tecnicamente não está discutindo posse. É a distinção básica que devemos saber. No jus
pessessionis pode usar dos interditos possessório. A jus possidendi é a posse titulada, o sujeito é o
proprietário e é a posse que ele tem no contrato, ele tem algo que o assegura. O pedido é o mesmo, mas a
causa de pedir é diferente. Tanto no jus possidendi e no jus possessionis o que se quer é a posse do bem.
Se o sujeito propôs uma reivindicatória ao invés da reintegração de posse, se ele for proprietário ele pode
escolher ou um ou outro. Ele pode optar por discutir quem é prioritário e se vai discutir o fato da posse,
pouco importa o sujeito ser proprietário. O que faz o sujeito optar por um ou por outro? Estratégia
processual. Mas tem situações que não tem como escolher, como quando o sujeito é possuidor e não é
proprietário não tem jeito, não tem como escolher, ele vai discutir posse. Se for proprietário e nunca tiver
sido possuidor também não tem jeito, tem que discutir o título. Mas sendo possuidor e proprietário, pode-
se optar pelo que quer fazer, o advogado que vai terminar falando qual medida mais adequada.
OBS: jus possidendi – ação petitória, jus possessionis – posse propriamente dita, os interditos possessórios.
Aqui é vedada a alegação na matéria de defesa de propriedade, a ação de domínio. Na defesa não tem
como ter a exceção de domínio. Existe uma única exceção nessa matéria, que é a única hipótese que vai
poder articular como defesa o fato de ser proprietário é quando essa propriedade tiver derivada da
usucapião. Se tiver adquirido a propriedade por meio da usucapião, pode-se usar isso como matéria de
defesa na possessória.
Ex. Um sujeito subtraiu o bem de forma violenta da posse de outro. Este entrou com reintegração de posse
contra o sujeito, e na defesa ele fala: “posso até ter usado de violência, mas eu já permaneci com o bem
durante tempo suficiente com posse mansa e pacífica para me tornar proprietário”. Ele pode fazer isso.
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O fato de alguém usucapir faz com que toda e qualquer prerrogativa que o proprietário possuísse sobre o
bem seja extinta. Falta um dia para o sujeito perder o bem por usucapião e nesse um dia ele pode exigir o
bem de volta, tem direito a indenização pelo uso indevido do bem, indenização pelos frutos colhidos de
forma arbitraria e ele tem direito a essas coisas, mas passando esse um dia, ele perde a propriedade e não
pode pedir mais nada. Por isso a propriedade derivada de usucapião pode ser matéria de defesa nas
possessórias, É A ÚNICA EXCEÇÃO.
Essa especificidade é complementa pelo art. 557 do CPC. O caput fala que não apenas o sujeito não pode
durante uma ação possessória se defender falando que não é proprietário, como tbm não pode propor
uma ação concomitante a possessória para discutir propriedade. É como se tivesse que esperar acabar a
possessória para depois discutir essa propriedade. Se o sujeito entra com a ação petitória ao invés da
possessória, se foi primeiro a petitória e depois a possessória tudo certo, ocorrem as duas demandas. O juiz
que vai entender qual a questão prejudicial e qual não é, qual vai suspender, se vai julgar as duas juntas,
etc. Mas se for primeiro a possessória tem que exaurir toda a ação para somente depois ir para uma ação
petitória.
Ex. A foi esbulhado por B. A ingressou com reintegração de posse, que provavelmente A vai ganhar. B é
proprietário, mas isso não importa, porque se ele usou de violência ele pode perder a possessória. B sabe
que vai perder, então, para adiantar, vai apresentar contestação e vai distribuir uma ação petitória. Ele não
pode fazer isso. Tem que esperar acabar a possessória para depois ir para petitória. É uma prioridade a
discussão possessória.
Há uma discussão que uma parte da doutrina e jurisprudência concordam, que é que se admitem que
mesmo no curso de uma possessória, o proprietário titular de outros direitos sobre a coisa se utilize mesmo
antes de terminar essa possessória da via adequada para defesa desse direito se houver risco de sofrer
usucapião. Ex. A é o proprietário e possuidor e foi esbulhado e ele propôs uma reintegração de posse. Esse
esbulho foi a modalidade pacifica discutida em jurisprudência, que é quando o sujeito não cumpre a função
social. Se partir do pressuposto que é uma causa na justiça Baiana, que demora uns 5 anos, e ai vamos
imaginar que A foi esbulhado com B e que até propor essa ação, já tinha 3 anos de posse do bem, a posse é
mansa e pacifica. A entra com a reintegração de posse, a posse de B continua sendo mansa e pacifica? Em
principio não, porque a outra parte apresentou uma oposição, mas jurisprudencialmente se entende que só
interrompe a característica da mansidão e pacificidade da posse a oposição que é efetiva, isso significa que
a posse só vai deixar de ser mansa e pacífica se a reintegração de posse for julgada procedente. Se esse
processo leva 10 anos, já pode usucapir o bem, e no meio da ação pode dizer que usucapiu? Essa vedação
não procede. Enquanto tiver no meio da discussão aquele tempo de posse que é exercido é controverso,
mas no final da demanda vai contar em favor de quem vencer. Se no fim da demanda, o juiz fala que A tem
direito a reintegração e posse, é como se nesses 10 anos o bem tivesse pertencido a A se forma mansa e
pacífica. Mas se no fim, o juiz fala que B merece ficar com o B, é como se a posse de B tivesse sido mansa e
pacífica durante esses 10 anos, e nesse caso B teria usucapido. É um risco.
Quando A percebe que corre o risco de B ganhar e perder o bem por usucapião, a doutrina e parte da
jurisprudência, admite que apesar da vedação do art. 557, poderá propor uma ação petitória no curso da
possessória, desde que justifique, que corre o risco de perder o bem. Isso não é tipificado e há
controvérsias.
Se ele desistir, o tempo da discussão processual vai ser em favor da outra parte.
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Em tese, a possessória ainda tende a ser mais utilizada do que as reivindicatórias, porque tem uma
diferença entre possessória de imóvel e móvel. Os imóveis têm o sistema registral, então, é mais fácil de
provar.
 Procedimento especial: liminar (requisitos, audiência de justificação e caução)
Art. 559, CPC/15. Se o réu provar, em qualquer tempo, que o autor provisoriamente mantido ou
reintegrado na posse carece de idoneidade financeira para, no caso de sucumbência, responder por perdas
e danos, o juiz designar-lhe-á o prazo de 5 (cinco) dias para requerer caução, real ou fidejussória, sob pena
de ser depositada a coisa litigiosa, ressalvada a impossibilidade da parte economicamente hipossuficiente.
Enunciado das Jornadas de Direito Civil do CJF n° 238. Ainda que a ação possessória seja intentada além de
"ano e dia" da turbação ou esbulho, e, em razão disso, tenha seu trâmite regido pelo procedimento
ordinário (CPC, art. 924), nada impede que o juiz conceda a tutela possessória liminarmente, mediante
antecipação de tutela, desde que presentes os requisitos autorizadores do art. 273, I ou II, bem como
aqueles previstos no art. 461-A e parágrafos, todos do Código de Processo Civil.
Existe uma diferença entre tratar de possessória de imóvel e possessória de imóveis. O âmbito da discussão
é diferente de acordo com o sistema que se tem que usar. Antigamente, outra coisa que fazia com que as
pessoas optassem por discutir posse, era o fato de a posse admitir que o sujeito pedisse uma medida
liminar, para reintegrar ou mantê-lo na posse e isso fazia com que ele não precisasse esperar todo o
processo para obter o resultado desejado. Hoje o juiz pode conceder liminar em qualquer processo com
base nos critérios de antecipação de tutela. Então, processualmente havia uma vantagem de ingressar com
uma possessória.
A posse tem um procedimento especial. Tecnicamente falando, o que difere o procedimento especial da
posse para os demais é apenas o momento inaugural dele. Ou seja, é a medida liminar que está prevista,
então a única coisa que faz com que o regime procedimental da posse seja diferente de uma ação ordinária
comum é o fato de existir a previsão de uma específica medida liminar que há de ser deferida desde que o
sujeito tenha sua posse turbada ou esbulhada a defenda em até o prazo de 1 ano e 1 dia.
O CPC determina que se houver um esbulho ou turbação e se estes forem levados ao judiciário em menos
de 1 ano e 1 dia o juiz está obrigado a determinar a reintegração de posse. É um situação que é vinculada, o
juiz não tem discricionariedade para decidir, se ficar provado a situação, o juiz tem a obrigação de
determinar a reintegração de posse. Ele pode ter dúvida em relação ao pressuposto fático. Não admite
valoração por parte do juiz. Se já tiver mais do que um ano e um dia, a ação possessória vai seguir todo o
procedimento de qualquer ação ordinária, mas terá todas as outras características.
O juiz pode deferir uma medida liminar com base em outros critérios? Cristiano dizia que não, pois isso
seria uma fraude à sistemática processual. Gustavo não concorda, pois nesse particular os pressupostos são
outros, e então o juiz iria firmar um entendimento com base no fumus boni e Iuris… 55min São critérios
distintos.
Recentemente o STJ entendeu que mesmo esvaído o prazo de 1 ano e 1 dia, é legítimo ao juiz da causa
deferir a medida liminar, mas tem que se pautar em outros critérios que não apenas o fato objetivo do
esbulho e não necessariamente a questão do um ano e um dia.
A medida liminar contra o poder público não pode ser deferida inaudita altera pars, isso acontece quando
sequer ouve a parte contrária. No CPC se vê o seguinte: Ex.: O sujeito propõe a possessória, se ele
conseguiu demonstrar o esbulho, a data e a ação ter sido proposta em um ano e um dia, o juiz tem a
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obrigação de deferir a medida liminar se ela tiver sido postulada. Se houver dúvidas em relação a
ocorrência do esbulho, o juiz marca uma audiência de justificação prévia. É uma audiência em que o réu é
intimado para comparecer e serve apenas para comprovar a data e a questão do esbulho para saber se a
medida liminar vai ser deferida ou não. O prazo para contestar começa a correr depois da decisão liminar.
Se for uma medida possessória contra o poder público, o juiz vai ter que marcar uma audiência de
justificação necessariamente, não é possível deferir a medida liminar sem ouvir a parte contrária quando o
réu for o poder público, é um pressuposto de lei.
Eventualmente, a contra parte pode exigir que a parte que ficou com o bem através de uma medida liminar
apresente uma caução de que tem condições de devolver ao final do processo. (Ver o art.)
O juiz pode dizer que não fica nem com autor nem com o réu, porque o autor que teve a medida liminar
deferida em seu favor não tem como arcar com perdas e danos acaso essa decisão seja revista.
Processualmente falando, há uma responsabilidade objetiva independente de culpa e dolo pelo
cumprimento da liminar, se o sujeito pede uma liminar ele está assumindo todos os riscos dessa liminar se
revertida. Há uma exceção feita que é da parte hipossuficiente econômica que o juiz pode no caso a caso
optar por fazer.
Percebam, tem mais que um ano e um dia, o sujeito entrou com uma possessória, a ação se tornou
ordinária por causa disso? A única diferença é a liminar, mas o fato de o sujeito não ter mais a liminar não
faz com que o procedimento se torne um procedimento ordinário propriamente dito. Todas as outras
características são mantidas, só muda a questão da liminar.
▪ Ações afins aos interditos possessórios
Não confundir interditos possessórios que são: manutenção de posse, reintegração de posse e interdito
proibitório com as chamadas ações afins aos interditos possessórios.
Ação afim vem de afinidade, ações que tenha afinidade com as possessórias, são ações que defendem a
posse mas que tem como causa de pedir algo diverso do que é pedido na posse. Ações afins provém do
termo afim, não confundir de com “a fim de” (não entendi isso do português se se aplica o separado ou o
junto aqui). Existem determinadas demandas que na prática defende o consumidor também, mas que na
causa de pedir o jus possessionis. Essas são tecnicamente ações possessórias.
 Imissão na posse
Um dos exemplos é a imissão na posse, que é utilizada por aquele que tem um título hábil, mas que nunca
teve a posse, a inaugurar a sua posse. Ação de imissão na posse é a ação que se destina a inauguração da
posse para aquele que tem algum direito sobre a coisa, não se discute violência, abuso de confiança ou
clandestinidade. Se quer a posse aqui com base em um documento.
 Nunciação de obra nova
Existia no código anterior um procedimento que se chamava nunciação de obra nova. O CPC novo
prestigiou um procedimento mais flexível e suprimiu alguns procedimentos especiais no CPC atual do que
no anterior, e no anterior existia um procedimento especial para a nunciação de obra nova, ele foi
suprimido do código, apesar de haver algumas referências. Esse procedimento era uma forma específica de
se buscar o Judiciário para evitar que a construção de algo prejudicasse a sua posse. Ex.: o sujeito tem
determinado prédio, onde tem uma determinada garagem que lhe dava fácil acesso de saída, então vinha
outro e fazia uma construção de modo a suprimir esse acesso. Se quiser impedir isso, é só entrar com uma
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ação de nunciação de obra nova. Então, é uma demanda que se destina a defender a posse, em que se
discute o direito de uso sobre determinado bem.
 Embargos de terceiro
É uma forma específica de defesa contra ato de constrição judicial. Ex.: O sujeito entra com um processo
pra conseguir determinada coisa a qual é concedida pelo juiz, o ideal é que isso seja cumprido pelo réu
espontaneamente, mas há a possibilidade de o réu não cumprir espontaneamente. Então vai pra uma
execução forçada. Digamos que seja uma execução patrimonial, onde a pessoa é condenada a pagar 100
mil reais. Então, vai um oficial de justiça e identifica bens capazes de pagar, faz uma penhora, onde
compromete determinado bem à solvência de determinada dívida, o que está penhorado é algo que está
comprometido pelo processo, com um ato de constrição judicial.
Eventualmente, essa penhora pode recair sobre um bem que não seja da pessoa. Ex.: O devedor é
fazendeiro, chega na fazenda e tem 3 tratores, ao invés de penhorar a fazenda, penhora os três tratores
que formava 100 mil reais, só que na verdade os tratores pertenciam a um terceiro, que tem como
alternativa embargos de terceiro. O terceiro então entra com os embargos falando que seu patrimônio não
pode ser comprometido para que haja a solvência da obrigação de outro, em tese ele defende também o
possuidor, pois o sujeito ia ficar privado da utilização do trator. Discute-se mais o direito sobre a coisa do
que a questão possessória em si mesmo.
Há outros exemplos de situações afins, foi dito para dizer que não se destinam à proteção possessória em si
mesmo. As ações afins não se confundem com os interditos possessórios, as características discutidas são
apenas dos interditos possessórios, não se estendem às afins.
• DIREITO À PERCEPÇÃO DOS FRUTOS (Art. 1.214 a 1.216 do CC/02)

 DEFINIÇÃO DE FRUTOR. FRUTOS X PRODUTOS. ESPÉCIES: (NATURAIS, INDUSTRIAIS E CIVIS) –
(PENDENTES, PERCEBIDOS OU COLHIDOS, ESTANTES, PERCIPIENDOS E CONSUMIDOS).
Art. 1.215. Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos, logo que são separados; os
civis reputam-se percebidos dia por dia.
Os vícios objetivos dizem respeito ao mérito da possessória, como vimos anteriormente, mas existem
também os vícios subjetivos da posse que vão dar origem a aspectos acessórios. São situações que são
discutidas também dentro de uma possessória, mas que tem a possibilidade de ser discutida também em
outros campos, por exemplo, em uma ação petitória, a boa ou ma fé da posse vai ser relevante para alguns
aspectos, dentre os quais a percepção dos frutos. Um dos efeitos da posse é gerar o direito à percepção dos
frutos
Fruto é algo que deriva de um bem principal e pode ser separado do bem principal sem prejuízo dele, por
exemplo, em uma árvore o fato de tirar a fruta não mata a árvore. Se os frutos são bens que podem ser
separados do bem principal eles podem ter uma autonomia posterior, podem ser ditos naturais, artificiais
ou também chamados industriais, ou civis. Os frutos naturais são aqueles que são produzidos indepentens
de intervenção humana. Os frutos artificais são produzidos através da ação humana, tem esforço humano
associado à produção desses frutos. Os frutos civis são aqueles que derivam de alguma conseqüência
jurídica, basicametne aluguéis e juros, situações que derivam de uma conseqüência jurídica, então quando
utiliza determinado bem para alugar se extrai dele uma conseqüência jurídica, que é o recebimento do
aluguel, ou os juros que é a remuneração por um empréstimo feito.
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 POSSUIDOR DE BOA FÉ x POSSUIDOR DE MÁ-FÉ
Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.
Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, depois de
deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também restituídos os frutos colhidos com
antecipação.
Art. 1.216. O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que,
por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às
despesas da produção e custeio.
Basicamente quando se pensa em frutos, o raciocínio lógico é que ele é uma coisa que pode ser separada
do bem principal, mas em princípio ele pertence ao proprietário, então quem é proprietário do bem
principal tem direito também à percepção dos frutos.
Porém, se o sujeito que é possuidor e não é proprietário colheu o fruto, em princípio ele teria que indenizar
o proprietário, pois regra geral o que deriva de um bem principal segue a sorte desse bem principal e por
tanto pertence à quem é o proprietário. Porém, o sistema jurídico oferece um sisema em que o possuidor
se for de boa fé é protegido, o possuidor de boa fé termina não tendo que indenizar os frutos que foram
colhidos.
A diferença entre fruto e produto é que quanto aos produtos a retirada diminui o bem principal, como o
minério em relação à mina, o petróleo em relação ao poço, areia em relação ao areal, então é quando se
vai tirando e aquele bem vai se ezvaindo. Então o sistema jurídico não regulamenta de forma expressa a
questão dos produtos, e isso é uma questão polêmica, não tem uma solução propriamente dita então se a
mesma lógica que se aplica aos frutos é aplicada aos produtos não é uma questão consensual nem em
doutrina nem em jurisprudência, pois tecnicamente falando em relação aos frutos a legislação protege o
possuidor de boa fé pois o prejuízo do proprietário é menor. Imaginemos que se o sujeito não era
proprietário mas era possuidor de boa fé, não é legal dizer que ele vai ter que indenizar pois no final das
contas ele não atuou com dolo, ele não sabia que estava cometendo um malfeito, não sabia que estava
inserido em uma situação ilegítima, e o bem principal vai continuar a dar novos frutos e o proprietário não
experimentou efetivamente o prejuízo.
Mas no caso dos produtos a retirada do bem acessório implica em uma diminuição do patrimônio do
proprietário. Então existe quem defenda que há de haver uma interpretação analógica, e existe também
quem defenda o contrário, não há consenso.
O frutos, fora a classificação em naturais, artificais ou civis, também podem ser ditos pendentes,
percebidos/colhidos, instantes, percipiendos ou consumidos. Frutos pendentes são aqueles que ainda não
foram colhidos, estão pendentes de colheita, percebidos e colhidos são aqueles que já foram separados do
bem principal, instantes são os que estão armazenados, percipiendos são aqueles que deveriam ter sido
colhidos mas não foram e consumidos, que já foram consumidos. Essas classificações serão relevantes
quando formos analisar a questão do possuidor de boa ou de ma fé.
Basicamente tem que se ter na mente que o possuidor de boa fé é protegido. Só se preocupa com a
questão dos frutos quando não for o proprietário que esteja na posse do bem, pois se for o proprietário
que esteja na posse do bem não precisa se perguntar nada, se ele é o proprietário do bem principal vai ser
também dos bens acessórios.
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A questão é, o sujeito é possudor mas não é proprietário, então esse possuidor estava em uma situação em
que ele se acreditava como legítimo? Estava de boa fé? se ele estava de boa fé o sistema jurídico protege e
não impõe a obrigação de indenizar os frutos colhidos, os frutos que foram colhidos de boa fé. Se era um
possuidor de ma fé indeniza tudo aquilo que colheu e todo o prejuízo que foi causado.
Dessecando o artigo 1.214: “O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar” então é uma questão
que já foi falada quando vimos a questão da posse de boa fé e os vícios subjetivos, é possível que uma
posse se inicie como de boa fé e seja convertida como de má fé, como regra isso se dá no momento da
citação no processo, então quando se é citado em uma demanda questionando a situação jurídica em
relação ao bem, não se pode dizer que disconhecia, que não sabia. Mas se optou por se defender, se
defenda mas vai ser considerado como de ma fé caso venha a perder, se ganhar ótimo, se acreditava que
sua situação era legítima e no final das contas teve isso confirmado. “Aos frutos percebidos” aqueles que já
foram colhidos e já ficou com o possuidor em questão.
Parágrafo único. “Os frutos pendentes” que não foram ainda colhidos, que não podiam ser ainda colhidos,
“ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e
custeio” isso partindo do pressuposto de que houve despesa de produção e de custeio, logo, de que está se
falando de um fruto artificial, se for um fruto natural não tem o que indenizar, só vai ter o que indenizar se
estiver falando de um fruto artificial. “Devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação.”
Os frutos colhidos com aneticação são aqueles que ainda não estavam prontos para serem colhidos mas o
sujeito antecipa a colheita, então como regra geral o codigo civil diz que se o sujeito ainda estava de boa fé
mas ele ainda não foi citado, mas sabe que vai ser citado, ele vai lá e colhe o que ainda estava verde, pois
queria tirar o maximo de benefício possível enquanto ainda estava de boa fé, esses frutos vão pertencer ao
proprietário e não ao possuidor de boa fé.
Orlando Gomes faz uma ressalva em relação aos frutos colhidos por antecipação que é partilhada na
doutrina e na jurisprudência: se esses frutos colhidos por antecipação eventualmente tiverem uma causa,
uma justificativa legítima para que eles tenham sido colhidos por antecipação, o possuidor de boa fé vai
poder ficar com eles. Então uma coisa é “não tinha motivo e tirou o fruto ainda verde do pé”, esse fruto
não pertence a ele, pertence ao proprietário. Mas se essa colehita foi feita pois se anunciou uma grande
tempestade, todos os frutos que foram anunciados iriam se perder, então foi forçado a colher com
antecipação, então nesse caso o fruto colhido com antecipação pode ser consevado pelo possuidor de boa
fé, pois efetivamente ele não tem nenhuma ponta de ma fé anunciada, ele não fez isso para se precaver,
não fez isso pois queria tirar vantagem, fez isso porque precisava, pois não tinha alternativa.
Dessecando o art. 1.216: “O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos” ele
tem que devolver todos e se não tiver como devolver tem que indenizar pecuniariamente. “Bem como
pelos que, por culpa sua, deixou de perceber” ou seja, os percipiendos, aqueles que se perderam por falha
dele na colheita “desde o momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e
custeio.” É uma devação ao enriquecimento sem causa, então partindo do pressuposto de que houve
trabalho humano, de que se tratavam de frutos artificiais, as despesas de produção e custeio devem ser
indenizadas.
• RESPONSABILIDADE PELA PERDA OU DETERIORAÇÃO DA COISA
Art. 1.217. O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da coisa, a que não der causa.
Art. 1.218. O possuidor de má-fé responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que acidentais,
salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante.
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Em relação ainda á posse de boa ou de ma fé, temos a questão da responsabilidade pela perda ou
deterioração da coisa, são dois artigos só que são bem tranqüilos. Todas essas situações partem do
pressuposto de que o possuidor não é proprietário, pois se a pessoa do proprietário é a mesma do
possuidor não se tem o que questionar, se é um fruto colhido, o fruto vai ser dele de qualquer forma pois
ele é o proprietário, se a coisa se perdeu quem vai experimentar o peso da perda da coisa vai ser o
proprietário de qualquer jeito, e o fato dele ser possuidor em nada modifica isso.
Mas quando se tem o possuidor defrontado com o proprietário, já começa a haver o problema. O possuidor
deve zelar pela coisa, conservar a coisa. Se o sujeito estava de boa fé, a legislação diz que vai responder de
forma subjetiva. O possuidor de boa fé não responde pela perda ou deterioração da coisa a que não der
causa. Então se é possuidor de boa fé vai ter que responder de uma forma subjetiva, vai ter que
demonstrar que houve culpa ou dolo naquele trabalho, que deu causa à deterioração. Se for uma
deterioração normal, for um caso fortuito ou de força maior, o possuidor de boa fé não responde por esses
gravames, por essas eventuais perdas. Então, se o bem estava ali com ele e ele não laborou nem com dolo
e nem com culpa lato sensu, não haverá responsabilidade do possuidor.
Em relação ao possuidor de ma fé, já muda a figura, já é outra situação, se o possuidor de boa fé responde
de forma subjetiva, o lógico é afirmar que o possuidor de boa fé responde de forma objetiva? é isso, e mais
até do que objetiva, o possuidor de ma fé responde de forma objetiva e agravada, ele assume quase que
integralmente o risco, pois aquela história das causas excludentes do nexo de causalidade, (já foi estudado
em responsabilidade civil as causas excludentes da responsabilidade que operam no plano do nexo de
causalidade) então se foi um fato de terceiro, caso fortuito ou força maior, essas causas servem para
afastar a responsabilidade objetiva como regra geral mas nesse caso não.
O art. 1218 diz que “O possuidor de má-fé responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que
acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante.” O
que ele tem que provar é que se ele é possuidor de ma fé, assim como em obrigações se o sujeito incorre
em mora, ele passa a responder objetivamente pela perda da coisa e de forma agravada, ele responde por
tudo, inclusive se for roubado com uma arma na cabeça, se for fato de terceiro, isso não será excludente
pois já deveria ter devolvido o bem e não o fez, responde pelo risco de forma agravada, a mesma coisa se
dá nessa situação se é possuidor de ma fé, responde pelo risco de forma agravada, em princípio o fato de
terceiro não lhe serve. Para que uma causa excludente sirva, se tem que provar que a causa excludente ia
ter acontecido mesmo que já tivesse devolvido o bem. Por exemplo um boi que era do vizinho e foi
emprestado para procriar e deveria ter devolvido há um mês e não devolveu, qualquer coisa que acontecer
com o boi, até uma unha encravada, o sujeito responde por isso, até se um raio caiu e matou o boi, sendo
este um fato da natureza, um caso fortuito ou de força maior, não pode excluir a responsabilidade, a não
ser que prove que o boi era radioativo e iria morrer com o mesmo raio se estivesse no pasto do vizinho.
É porque são situações que não vão acontecer na prática, se aconteceu uma enchente e o terreno do
vizinho e no próprio terreno do sujeito estão todos morrendo afogado, se houve um terremoto, um vulcão
entrou em erupção, são situações diuturnas, como regra geral não vai se conseguir afastar a possibilidade,
é como se fosse quase uma responsabilidade objetiva integral, pelo risco integral da coisa. Não é integral
pois ainda tem esse álibe, provando que o que aconteceu com a coisa iria ter acontecido de qualquer
forma, mas é uma prova que é extremamente difícil de ser feita na prática, mas é a mesma história do
sujeito que está em mora. O possuidor que está de ma fé responde pela perda e deterioração da coisa de
forma agravada.
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• BENFEITORIAS: INDENIZAÇÃO, JUS TOLLENDI E DIREITO DE RETENÇÃO
Ainda associado à questão da posse de boa ou de má fé temos a questão das benfeitorias.
 DEFINIÇÃO E ESPÉCIES DE BENFEITORIAS
Benfeitorias são uma obra ou um serviço que é feito em um bem principal e que ou serve para sua
conservação, incremento ou melhoria, ou para o seu aformoseamento. Com base nisso, separam-se as
benfeitorias em necessárias, úteis e voluptuárias. Necessárias servem para a conservação do bem, úteis
servem para o incremento de sua utilidade dando a ele algo a mais e as voluptuárias que servem para
tornaná-lo mais belo e mais formoso.
A diferença de benfeitoria para pertença é que a pertença é um bem individualizado, por exemplo, um
quadro na parede, ele tem sua autonomia. A benfeitoria é uma obra ou serviço, a pertença é algo que tem
uma certa autonomia, ainda que ela tenha uma autonomia no sentido de que ela é separada. As cadeiras
de uma sala são pertenças porém a pintura na parede é uma obra ou serviço, é uma benfeitoria.
Já a diferença de uma benfeitoria para uma acessão é que uma acessão é uma forma de aquisição de
propriedade imóvel. Significa que um imóvel pela própria natureza é o solo, é o terreno, tudo aquilo que
nós intregramos ao terreno passa a ser um bem imóvel. Isso que nós integramos chama-se de acessão. O
que é construído, que é juntado ao terreno, que é um imóvel por natureza, é um imóvel por acessão, as
acessões são coisas que são construídas sobre um imóvel e que passa a ser o próprio imóvel. Então, temos
ali um terreno, aquilo já é um imóvel, e foi construída uma casa, a casa também é um imóvel.
Há uma serie de situações em que diferenciar benfeitorias de acessões não é tão simples. Se há um terreno
vazio e foi construída uma casa isso é uma acessão. Mas se já existe uma casa e foi construída uma
garagem isso é uma benfeitoria ou uma acessão? Vai depender de uma série de situações. Se há uma casa e
vamos dizer que foi adaptada para botar um portão maior e usar a estrutura que já existia para uma
garagem, isso parece que é o que? Uma benfeitoria. Mas se não foi assim, não tinha como fazer isso e se
cosntruiu algo do lado ou uma estrutura do lado, apartada, isso parece ser uma acessão. E se era grudado,
só puxou um agregado, isso era uma benfeitoria ou acessão? Na prática não se sabe, quando se trabalha
com conceitos tentamos simplificar a realidade mas na prática a realidade nem sempre é tão simples e nem
sempre se encaixa nos conceitos. Então, existem situações em que benfeitorias ou acessões não vão ficar
com um traço bem diferenciado.
Teoricamente é fácil, a diferença entre beifeitoria e acessão é que benfeitoria é algo novo, que foi
incorporado em relação ao bem imóvel. A benfeitoria é uma obra e serviço que é feito sobre algo que já
existe, mas isso vai variar no caso concreto, não vai ser muito simples em toda e qualquer situação definir o
que é uma benfeitoria e o que é uma acessão. Exatamente por isso a jurisprudência aplica às acessões por
analogia a mesma lógica que se utiliza para as benfeitorias, então, toda a sistematização feita sobre as
benfeitorias aplica-se por analogia às acessões. Isso é incontroverso em jurisprudência e doutrina, apesar
de serem coisas distintas.
A definição em abstrato é simples, benfeitoria necessária é para a conservação do bem, benfeitoria útil é
para melhorar e incrementar a sua utilidade, já a benfeitoria voluptuária é para tornar o bem mais formoso.
Isso é bem simples, mas na prática nem sempre vai ser possível identificar. Ex. A pintura de uma sala é uma
benfeitoria útil, necessária ou voluptuária? Depende, se o sujeito fizer uma estilização, detalhes, grafite, é
voluptuária. Se, por outro lado, a faculdade faz uma análise de cromoterapia e nesta dizia-se que o amarelo
claro é uma cor que estimula mais a atenção do aluno, facilita o aprendizado, investindo, então, na pintura
com uma tinta especial para isto porque estava compravado cientificamente. Nesse caso, é uma benfeitoria
pg. 31
útil, se está melhorando a forma de utilização daquele bem. Se for uma situação em que a pintura está toda
deteriorada, as pessoas não podendo se quer entrar no ambiente porque isso pode causar prejuízo a
saúde, está se falando de uma benfeitoria necessária.
 PROTEÇÃO DO POSSUIDOR DE BOA-FÉ (Art. 1.219 do CC/02)
Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como,
quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e
poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
O possuidor de boa-fé tem alguns predicados, algumas vantagens, em relação ao possuidor de má-fé. Ex. B
não é o proprietário, é mero possuidor, e acreditava estar em uma situação legítima, por acreditar nisso ele
fez um monte de benfeitoria sobre o bem. B acabou descobrindo que a situação dele não é legítima e quer
devolver o bem. B tem direito a alguma coisa? O sistema jurídico vai dizer que sim, como ele era um
possuidor de boa-fé ele vai ter direito a ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis que fez e tem
o direito também de levantar, carregar consigo, as benfeitorias voluptuárias, desde que isso não implique
em prejuízo do bem principal, não o deteriore, isso é chamado de jus tollendi.
Em relação a indenização dessas benfeitorias úteis e necessárias ele tem ainda o direito de retenção, que é
uma espécie de autotutela. Então, o sujeito que fez as benfeitorias necessárias e úteis tem direito a ser
indenizado e se o proprietário, que quer a devolução do bem, não fizer espontaneamente essa indenização
a lógica seria em se entrar com uma ação para isso. O sistema jurídico autoriza ao possuidor de boa-fé o
direito de retenção pela indenização das benfeitorias necessárias e úteis, isso significa que ele pode manter
o bem consigo enquanto essas benfeitorias não forem indenizáveis. O sujeito pode fazer isso e está
atuando de forma legítima, ele só devolve o bem depois que o proprietário o indenizar. É uma espécie de
autotutela que é deferida no ordenamento para o possuidor de boa-fé em relação as benfeitorias
necessárias e úteis.
▪ Benfeitorias indenizáveis. Parâmetro de indenização: valor atual (Art. 1.222 do CC/02)
Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má-fé, tem o direito de
optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará pelo valor atual.
▪ Direito de retenção
 Forma e momento oportuno de alegação: contestação ou embargos de retenção por benfeitoria
Processualmente falando o direito de retenção deve ser alegado na contestação. Ex. A é proprietário e
entrou com uma ação reivindicatória, B diz que vai devolver o bem mas que ele tem X reais de benfeitorias,
com tudo comprovado, querendo, então, ser indenizado por isso. B alegou isso na contestação. A regra
geral é que sempre que alguém estiver diante de uma ação comum, de uma ação ordinária, no primeiro
momento dos autos deve-se exercer esse direito de retenção, que é na constestação.
Se o sujeito não alegar na contestação ele perde o direito de exigir a indenização? Ou ele pode propor uma
ação cobrando? O sujeito pode propor uma ação cobrando, ele vai ter o direito de cobrar a indenização,
mas não vai poder exercer a retenção. Então, se o sujeito não alegou na contestação ele perde o direito de
retenção, o que não significa perder o direito de indenização. Ele poderá propor uma ação autônoma mas
não poderá exercer a autotutela, por assim dizer.
Excepcionalmente pode-se estar diante de um feito que não admita contestação. Como regra geral o
sujeito vai entrar com uma ação reivindicatória, é uma ação ordinária, então, o réu é citado para apresentar
defesa, para contestar. No primeiro momento que este fala nos autos ele vai ter que arguir o direito de
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retenção sob pena de perder esse direito. Não perde a indenização mas sim o direito de reter o bem.
Eventualmente o sujeito pode estar diante de uma situação que não admita contestação, eventualmente o
outro pode ingressar diretamente com uma execução de título extrajudicial. Um contrato é um título hábil
para ser executado, pode ser que B tenha assinado um contrato específico e A, invés de ter ingressado com
uma reivindicatória, que é uma ação ordinária, uma ação cognitiva, vai logo para a fase executória. A diz
que B tem uma obrigação de devolver o bem com base naquele contrato, está, então, executando o
contrato.
Processualmente, na execução de título extrajudicial, não existe contestação, há a figura dos embargos,
diante de uma situação como essa esses embargos serão chamados de embargos de retenção por
benfeitoria. Ao invés de apresentar uma contestação apresenta-se um embargo de retenção por
benfeitoria, porque naquele feito específico não cabia contestação, mas é também o primeiro momento
que se tem para se manifestar no autos. Os embargos tem natureza de ação autônoma, então,
tecnicamente não é uma contestação porque esta não é uma ação mas sim a resposta do réu. O embargo
de retenção é uma resposta do réu, porém, uma resposta do réu que se estrutura como uma ação própria e
autônoma, tem honorários específicos, gera custas processuais e etc.
 Acessões industriais
As acessões são uma forma de criar bens imóveis, o solo é imóvel por natureza, tudo aquilo que se junta ao
solo também se torna imóvel e isso é uma acessão. A acessão pode ser natural, quando ela deriva de um
acaso, a própria natureza que se encarrega de juntar algo ao solo. Ex. Uma árvore que nasce por conta
própria, não foi plantada, ou seja, é uma acessão natural. E a acessão também pode ser industrial, que
ocorre quando há esforço humano. As acessões industriais ou são construções ou são plantações, como
teve esforço humano tem motivo para se buscar um ressarcimento, o sujeito fez um esforço então quer
uma remuneração por ele.
O Código Civil não comenta explicitamente essa temática, mas a jurisprudência entende que se aplica por
analogia a proteção que se confere às benfeitorias também às acessões industriais, isso porque houve
esforço humano. Ex. B invadiu um imóvel, não fez nada nele, mas nasceu um monte de macieira e ele
estava de boa-fé. B tem direito a ser indenizado por elas? Se ele não as plantou, se elas simplesmente
nasceram de forma espontânea, ele não será indenizado, pois não teve esforço. Agora, se B fez essa
plantação ele tem direito a ser indenizado pelas acessões que fez, desde que possuidor de boa-fé.
Então, se aplica às acessões, desde que industriais, a mesma sistemática aplicada às benfeitorias, apesar do
Código Civil silenciar sobre o assunto. É uma interpretação pacífica em jurisprudência, em doutrina, mas a
legislação não fala.
▪ Jus tollendi
Sintetizando, o possuidor de boa-fé tem direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis,
tem o direito de retenção e pode carregar as benfeitorias voluptuárias consigo, desde que isso não
prejudique o bem principal. Tecnicamente essa ideia de carregar consigo o jus tollendi tem uma
advertência, geralmente os livros não falam isso, mas ao ler com cuidado o Código Civil percebe-se que as
benfeitorias voluptuárias se entreabem primeiro ao proprietário o direito de optar por indenizá-las. Ex. B
trocou as maçanetas das salas por maçanetas banhadas a ouro, é uma benfeitoria voluptuária. Se o
proprietário viu isso mais tarde e curtiu, querendo indenizar, em tese, pelo sentido literal do Código Civil, é
um direito potestativo dele optar por isso. B quer levar as maçanetas, ele não pode fazer isso, porque pela
lei A tem o direito potestativo de optar por indenizar, B não tendo o direito, então, de carregar consigo
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nada. Agora, se A não optar por indenizar aí surge para B o direito de levantar as benfeitorias voluptuárias,
desde que isso não prejudique o bem principal. Então, se for uma pintura na parede obviamente a pessoa
não poderá arrancá-la porque vai prejudicar o bem principal. Se for as maçanetas B pode devolver as
antigas, não podendo devolver a casa sem maçaneta, e levar as suas se A não optar por indenizar.
Dessa forma, pelo sentido textual da lei, surge primeiro o direito do proprietário de adquirir as benfeitorias
voluptuárias se optar por indenizá-las. Se for um bem infungível o juiz diante do caso concreto que vai
entender se naquele caso se aplica ou não.
 PROTEÇÃO DO POSSUIDOR DE MÁ-FÉ (Art. 1.220 do CC/02)
Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má-fé, tem o direito de
optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará pelo valor atual.
O possuidor de má-fé, que sabia que estava em uma situação ilegítima, tem direito a que? Ele tem direito
às benfeitorias necessárias, o sistema jurídico garante ao possuidor, ainda que de má-fé, o direito a
indenização pelas benfeitorias necessárias para evitar o enriquecimento sem causa, o enriquecimento
ilícito. Isso porque são despesas que teriam que ser feitas de qualquer modo pelo proprietário, pela
conservação do bem. Ex. B pegou um carro e ficou com ele por um tempo a mais do que deveria em uma
situação ilegítima e trocou o óleo do carro, fez a revisão que era necessária sob pena do motor bater, dessa
forma, ele vai ter direito a ser indenizado pelas benfeitorias necessárias, ainda que possuidor de má-fé,
porque isso gera um ganho patrimonial para o proprietário.
A única coisa que o sujeito vai ter aqui é a possibilidade de escolher entre indenizar o valor atual ou o valor
de custo, obviamente escolhendo o melhor deles. No caso do possuidor de boa-fé ele vai ser sempre
indenizado pelo valor atual da coisa.
OBS: Essa lógica das benfeitorias é direito patrimonial, se é direito patrimonial é direito também disponível,
o que significa que o sujeito pode abrir mão. Por exemplo, o sujeito tem direito à indenização pelas
benfeitorias necessárias e úteis mas ele abre mão, pode fazer isso.
OBS2: A segunda observação tem uma certa frequência em provas objetivas, essa sistematização do Código
Civil é a sistematização geral aplicável às relações jurídicas privadas como um todo. A Lei 8.245/91, que é a
lei de locação urbana, estabelece uma sistemática um pouco diferenciada, ela diz que em relação ao
possuidor de boa-fé as benfeitorias necessárias são indenizáveis e as úteis o serão desde que tenham sido
previamente autorizadas pelo senhoril. Então, para que as benfeitorias úteis, nas relações de locação
urbana, sejam indenizáveis há de haver uma prévia anuência do locador. Se o locatário fez a benfeitoria útil
sem a prévia anuência ela não é indenizada. Agora, na prática, nos contratos de locação, Gustavo nunca
aplicou isso, porque qualquer modelo de contrato de locação que se pegue tem lá dizendo que o locatário
abre mão do direito de indenização das benfeitorias, a maioria dos contratos tem isso. O sujeito pode
dispor porque é direito patrimonial. Se tiver alguma regulamentação específica para o caso concreto
porque as partes assim convencionaram não precisa mais analisar o Código Civil ou a lei, vale o que as
partes escolheram porque se trata de direito patrimonial. A não ser que se esteja em uma relação de
consumo, parte do pressuposto de que cláusulas abusivas são nulas de pleno direito.
• DIREITO A USUCAPIR
O último efeito da posse é o direito a usucapir. Um das possibilidades que a posse incute é o direito a
usucapião, é uma modalidade de aquisição de propriedade que se consolida a partir do exercício de uma
posse prolongada no tempo, que deve ser mansa e pacífica. Esse tema será aprofundado mais a frente
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quando chegarmos nos modos de aquisição de propriedade, tem-se umas oito ou nove espécies de
usucapião diferentes só em relação a imóveis, em relação a bens móveis existem apenas duas. Os prazos
são variados, há determinadas usucapiões de imóveis que podem se consolidar em dois anos e situações
que podem demandar quinze anos de posse mansa e pacífica para se consolidar. Esse prazo já foi até de
trinta anos no Código Civil de 1916 na sua redação original, depois foi reduzido para vinte e com o Código
atual foi reduzido para quinze anos.
A tutela possessória em si mesma é discutida com nase na ideia de posse justa ou posse injusta, vícios
objetivos, os outros efeitos da posse terminam derivando de algum modo da posse boa ou de má-fé, vícios
subjetivos. Então, quando se fala em frutos, benfeitorias e em responsabilidade pela perda da coisa e
também em usucapião fala-se, em parte, de posse de boa e de ma-fé. Isso porque o fato do sujeito ter boa
ou má-fé em relação a posse do bem pode aumentar ou diminuir o tempo necessário para ele vir a
usucapir. O possuidor de boa-fé tem direito a prazos mais favoráveis para usucapião, ou seja, prazos
menores para poder usucapir, o possuidor de má-fé, aquele que tomou o bem violentamente, que sabe
que o que está em sua mão é injusto, também vai poder usucapir, desde que ele tenha uma posse com
animus domini, exerce uma posse plena, em que ele se comporta como se proprietário fosse. Ele vai poder
usucapir, mas o tempo de posse que ele vai demandar é maior. Ex. B roubou um relógio de A, vai se tornar
proprietário se ele conseguir permanecer na posse mansa e pacífica por cinco anos (bem móvel). Se ele
estivesse de boa-fé, se alguém estivesse entregado a ele o relógio, não sabia que estava comprando um
bem furtado e não tinha como descobrir, esse prazo é reduzido para três anos.
Então, a posse de boa e de má-fé será relevante para definir o prazo necessário para a usucapião.
DIREITO DE PROPRIEDADE. NOÇÕES GERAIS.
1. ASPECTOS INTRODUTÓRIOS
• OS DIREITOS REAIS E A PROPRIEDADE. IMPORTÂNCIA DA PROPRIEDADE
Começamos a falar aqui sobre a propriedade e os direitos reais. A propriedade é o mais completo dos
direitos reais.
O direito de propriedade é o mais importante dos direitos reais, é o vértice do sistema. Esse conceito de
propriedade é importante, pois o ser humano desde que existe vivem em sociedade e para viver em
sociedade é necessário definir algumas regras, e dentre elas está a noção de propriedade. Não existe
qualquer agrupamento humano que não tenha convivido com a noção de propriedade. É uma noção de
apropriação dos bens, de se ter certos bens atribuídos a alguém. Qualquer sociedade para se manter viva
precisa definir o que é de cada um. Deve se definir uma regra.
A propriedade, em alguns sistemas, não é individualizada, é coletivizada. Na Roma antiga existia uma
espécie de propriedade híbrida, ela era individualizada no sentido de que pertencia à família, mas não era
de uma pessoa, era de cada família.
Esse conceito é fundamental para o ser humano, mas quando colocamos esse conceito dentro da
perspectiva dos direitos reais, podemos dizer sim que ele é um dos mais importantes, o que não significa
que tenha um destaque no sentido de ser um direito melhor do que os outros. Quando dizemos que ela
serve de referência é porque ela serve de orientação por ser a mais completa, a sistemática dos direitos
reais foi pensada a partir da propriedade. O mais completo direito real que se pode ter sobre um bem é a
propriedade.
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Existem outros direitos que convivem com a propriedade e que tenha uma natureza assemelhada à dela?
Sim. Os direitos reais menores. Eventualmente, alguém que tenha um direito real menor vai preferir ao
proprietário em uma contenda prática. Ex.: O sujeito é dono de uma casa, precisou de um empréstimo e
para garantir esse empréstimo ele constituiu uma hipoteca. Essa hipoteca é um direito real em favor de
terceiro. Ou seja, se o sujeito não pagar o débito, a casa poderá ser vendida para pagar a dívida. Se o débito
não for pago, então, vai ter um choque entre o direito do proprietário que é mais completo do que o
direito do sujeito que tem direito à hipoteca. Mas o sujeito que tem direito à hipoteca vai ter o direito de
alienar o bem independente da vontade do dono. Então, a propriedade não é mais importante no sentido
de que ela deva prevalecer, ela mais importante no estudo dos direitos reais porque ela termina servindo
como referência, todos os direitos reais de algum modo tangenciam a ideia de propriedade.
Os direitos reais menores advém de algum modo de desdobramento ou intervenção sobre a propriedade.
Ou se vai tirar algumas prerrogativas inatas da propriedade e passar para um terceiro, então digamos que
haja a transferência de usar, deslocou-se o direito do uso, o de fruir deslocou-se o direito de usufruto. Se
constitui uma garantia com a propriedade, ela pode dar azo à hipoteca. Se houve a limitação em relação às
propriedade do bem, se constitui uma servidão. Todos os direitos reais de algum modo se referem à
propriedade, então nesse sentido ela é a mais importante.
• DIMENSÃO HISTÓRICA E SOCIOLÓGICA

 PROPRIEDADE: UM CONCEITO INATO?
A propriedade é um conceito inato, pois é difícil de imaginar a existência do ser humano vivendo
isoladamente no mundo e que mesmo vivendo em coletividade se vivesse sem a noção de apropriação dos
bens. Essa ideia de propriedade acompanha o homem desde sempre.
 ROMA ANTIGA, BERÇO DO CONCEITO CONTEMPORÂNEO...
Sempre que pegamos qualquer perspectiva histórica se refere à Roma. No caso específico dos direitos reais
e da propriedade, a Roma antiga até serve como uma pequena referência, mas ela não é a mais adequada.
Dentro de Roma Antiga já havia o desenvolvimento da ideia de propriedade que era mais ou menos
individualizada, porque se trabalhava muito na estrutura familiar que era patriarcada. Na prática, só quem
podia ter direito em Roma era o patriarca.
 IDADE MÉDIA, DUALIDADE E ESTRATIFICAÇÃO
Temos um momento de transição entre Roma Antiga e a Modernidade que é a Idade Média. Aqui se pensa
logo na ideia de feudalismo. Se tinha um senhor feudal que arranjava vassalos que se comprometiam
pagando impostos para cuidar da terra. A propriedade durante a idade média funciona dessa forma
fragmentada, se tem alguém que é proprietário, mas é um proprietário que não cultiva.
 MODERNIDADE, PROPRIEDADE PRIVADA COMO PROMESSA DE LIBERTAÇÃO!
O momento histórico mais próximo da propriedade hoje em dia. Essa não é a única referência histórica. O
que marca a modernidade são as revoluções burguesas. Em direito se busca mais adotar a perspectiva
estrutural do que esta dinâmica das coisas. Há a formação do estado moderno que foi feita por burgueses,
existia a necessidade de garantir segurança, possibilidade de trânsito, as grandes navegações deveriam ser
viabilizadas. Para o direito isso é muito importante, pois aqui começou a possibilidade do uso legítimo da
força. Quando vem o estado moderno se passa a dizer o que é o direito. Hoje temos uma figura
desinteressada para isso que é o Estado. É uma grande conquista em termos do que vivemos hoje.
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Dentro dessa estrutura a propriedade é afirmada como privada e individualizada. É um modelo que a
burguesia desejava naquele momento. Então se as pessoas queriam produzir, queriam acumular capital,
queriam o meio de produção. Essa propriedade é alçada de forma tão importante que é equiparada ao
direito de liberdade. Em um primeiro momento a propriedade privada é feita como uma afirmação da ideia
de liberdade, aquilo que é do sujeito, ele poderia usar como bem entender e quiser, seria o mais absoluto
de todos os direitos.
 A PROPRIEDADE CONTEMPORÂNEA: FUNCIONALIZAÇÃO SOCIAL.
Em um primeiro momento se fala em um estado liberal e em um segundo momento se fala em um estado

social. Tendo-se estabelecido ou não o estado social, o estado liberal foi modelado ao longo do tempo. A
propriedade que antes era egoísta, passa a ser comprometida com a finalidade social. Se enxerga a
ascensão da ideia de função social.
Existe um momento que a autorregulamentação se mostra falha, pois há uma super exploração de
determinados segmentos sociais.
A propriedade passa a ser comprometida com a função social, então parte-se da perspectiva de que o
sujeito que é dono não convive apenas com os direitos e as prerrogativas, ele tem também ônus e deveres.
No CC alemão está expresso que a propriedade obriga, gera deveres. Existe um interesse social de que
determinado bem seja utilizado de determinada forma. Ex.: O imóvel que o sujeito deixa desabitado gera
um ônus ao poder público de cuidar. O dinheiro gasto pelo poder público é o dinheiro das pessoas, que
estará se reverendo em algo que é voltado a uma pessoa só. Isso gera de algum modo um déficit
habitacional e também no comércio, pois poderia ser uma loja a mais, um apartamento a mais.
Essa ideia do estado social tem um quê de regulamentação também da economia. Não dá para a economia
caminhar sozinha uma vez que os agentes individuais só pensam em si mesmo, é preciso um agente
externo, no caso o Estado, para garantir que a atuação de todos se reverta no interesse da coletividade e a
economia não chegue a um colapso.
A função social não é ser caridoso, tem a ver com a obrigação de fazer com que o proprietário cumpra com
as expectativas mínimas que a sociedade deposita sobre determinado bem, no sentido de uso e exploração
econômica de determinado bem. Na Constituição Federal se encontra algumas referências à função social
da propriedade.
O que ainda é um pouco controverso é a questão da função social dos bens móveis, a CF só fala em função
social do imóvel. É possível ser desenvolvido em doutrina e já há alguns autores fazendo sobre a função
social dos bens móveis, vez que eles tendem a ser consumíveis.
Habermas questiona em um plano humanístico o fato de que se tem hoje uma estrutura mundial,
determinados países que produzem alimentos em excesso e que jogam fora esses alimentos enquanto boa
parte do mundo sente fome. Ele concorda que cada um pode fazer o que quiser com seus bens, mas
questiona se é justo jogar comida fora quanto tem pessoas com fome. (Interpretação: A função social da
comida é matar a fome, se as pessoas jogam comida fora não estaria cumprindo sua função social. Ex.: A
MC Donalds joga muita carne fora todos os dias).
- Lembrando que temos também a função social da posse que é uma ideia genuinamente brasileira, outros
países não falam nisso. Em Portugal se fala em função social dos bens, pois o bem que tem uma função
social. Ex.: a pessoa compra um imóvel e está morando nele, está cumprindo a função social.
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Hoje a propriedade não é vista com preponderância sobre a posse. A posse, hoje, é vista como instituto de
igual importância à propriedade. O comparativo entre propriedade é posse bem sempre foi essa, a
propriedade sempre estava em um patamar mais alto. A partir do CC/2002 passou a não existir a
subordinação da posse à propriedade. Por conta disso, se fala em função social da posse e da propriedade.
A propriedade no patamar individual é funcionalizada no sentido de ter que obedecer determinados

reclames da sociedade como um todo. O direito como um todo não existe para garantir o direito de um,
mas de todos.
 AS NOVAS FORMAS DE PROPRIEDADE. INSUFICIÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL. A RIQUEZA NÃO MATERIAL.
O sentido de propriedade dentro dos direitos reais é bem definido, é a propriedade que recai sobre bens
corpóreos, sejam eles imóveis ou móveis. Hoje em dia tem propriedade autoral e intelectual, o direito de
crédito existe, e todos tem dimensão econômica, mas quando estamos no campo dos direitos reais eles
não são regulamentados, possuem regulamentação própria.
PERGUNTA: Esses autores que defendem a função social de bens móveis, eles defendem alguma invasão da
propriedade privada como forma de coletivização? A tese da função social dos bens móveis não é ainda
uma tese que conte com muito respaldo no sentido de ser defendido por muitos autores. A tendência é de
se demorar um tempo bom para se ter esse tipo de avanço. A própria função social dos imóveis mesmo
disciplinada na CF é vista de forma muito tímida por nossa jurisprudência. O poder público pode partir para
uma desapropriação, é mais simples fazer isso em relação aos imóveis. Não há nada que impeça que isso
ocorra em relação aos bens móveis, mas é muito difícil.
2. CONCEITO
O conceito de propriedade tende a ser tratado de forma mais ou menos curiosa na doutrina, pois
tecnicamente falando, a propriedade é um fenômeno complexo e admite a análise por uma série de
perspectiva. Vários autores se limitam em dizer que a propriedade é um vínculo jurídico entre a coisa e
uma pessoa. Há quem diga também que a propriedade é uma situação jurídica complexa em função da qual
o sujeito tem as prerrogativas de usar fruir e dispor de um bem e reivindica-las de quem injustamente o
detenha ou o possua. Ou ainda quem diz que é um direito perpétuo, perene, imutável.
Na prática, nenhum desses conceitos está errado e nenhum deles está completamente certo.
Tecnicamente falando, o direito de propriedade é, na verdade, uma situação jurídica complexa que admite
análise por uma série de perspectivas.
Orlando Gomes disse que há autores que definem de forma sintética, analítica ou descritiva.
• SINTÉTICO
Se pode falar da propriedade em uma perspectiva sintética, onde a propriedade é um vínculo jurídico que
estabelece que determinado bem fica sujeito a uma pessoa, então sinteticamente falando é uma relação
entre uma pessoa e um bem que tem juridicidade. É simplesmente dizer que a coisa está subordinada à
pessoa, a qual tem a legitimidade de usar, fruir, dispor e fazer o que bem entender com esse bem.
• ANALÍTICO (ELEMENTOS CONSTITUTIVOS)
Fala dos elementos constitutivos da propriedade. Orlando Gomes sistematiza dessa forma, ele diz que
determinados autores definem de forma sintética, determinados de forma analítica ou descritiva. Ele
trouxe logo três conceitos. Na sintética se pensa apenas no bem e na pessoa. Já quando se fala no conceito
analítico, se fala do uso da propriedade. Pegá-lo se os elementos constitutivos. O art. 1228 fala que o
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proprietário tem o direito de usar, fruir e dispor do bem, e reivindicar de quem o detenha ou o possua
injustamente, isso são os elementos da propriedade.
 JUS UTENDI
É o direito de usar. Quem usa é quem empresta a finalidade esperada do bem, isso é importante. Ex.: O
sujeito usa um carro e quer colocar ele para aquaplanar, isso é dispor, pois não é a finalidade do bem. Se a
pessoa modifica a finalidade está dispondo do bem.
 JUS FRUENDI
Tem a ver com a questão dos frutos. Os frutos são bens acessórios que derivam de um bem principal e que
dele pode ser retirado sem prejudicar sua substância. Em princípio, a prerrogativa de fruir é do proprietário
que pode transferir essa prerrogativa. Tanto o jus utendi quanto o jus fruendi podem ser transferidas, seja
por vínculo real ou por uma questão contratual.
 JUS ABUTENDI
A prerrogativa de dispor é a mais inata de todas as prerrogativas do proprietário, essa é a única da qual ele
não pode se desfazer. Só quem pode dispor de um determinado bem com legitimidade é o proprietário. Se
o sujeito vende algo que não é dele, é ineficaz em relação ao verdadeiro proprietário. Tanto que é estudado
a evicção, que é uma responsabilidade que deriva para a pessoa que aliena um bem pela posterior perda,
geralmente judicial dele. A prerrogativa de dispor é exclusiva do proprietário, não pode ser cedida.
Em primeiro lugar, o terceiro de boa-fé não é protegido. Se a pessoa comprar um bem em estabelecimento
comercial ou em hasta pública, nessas condições o terceiro seria protegido. Se houver um choque entre
terceiro de boa-fé e o proprietário, prevalece o proprietário.
Somente há duas exceções que acontece na situação de compra em estabelecimento comercial que parece
ser uma situação de compra legítima.
Enquanto se está discutindo posse, não se está discutindo propriedade, isso não significa que primeiro se
tenha que discutir posse. Se começa a discussão da posse, primeiro se encerra está para depois dar início à
discussão da propriedade. Existe essa vedação, mas em doutrina e jurisprudência, para evitar a usucapião,
a parte prejudicada pode propor, justificando, uma ação petitória antes do fim da possessória. Ou seja, ela
justifica por conta da demora, dizendo que se esperar o fim da possessória ele pode sofrer usucapião.
 REI VINDICATIO
É o direito de buscar na mão de quem estiver é que não tenha um título pra isso. Injusto em termos de
ação petitória não é a mesma coisa em termo de posse. Quando falamos de posse injusta estamos falando
de clandestinidade, abuso de confiança e violência. Na propriedade estamos discutindo título, então aqui
quando se fala injustamente o detenha ou o possua, é dizer que o sujeito não tem título. Se pode
reivindicar o bem da mão daquele que injustamente o detenha ou o possua, significa dizer que ele está com
o bem sem ter um justo título para isso. Ex.: O sujeito está com o bem mediante contrato de locação, o
outro não pode reivindicar o bem, pois ele o alugou pra o primeiro sujeito, pra isso teria que rescindir o
contrato, pois ele não é possuidor injusto.
Esse injusto do Art. 1.128, CC, não é o injusto da posse, é injusto de propriedade, que é não ter título, causa
jurídica que o autorize a ficar com o bem. Somente o proprietário pode transferir um justo título, pois ele
possui a prerrogativa de dispor, ele tem que demonstrar que ele tem um título hábil de justificar o porquê
de ele estar com o bem.
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Uma das formas de definir a propriedade é a identificação de seus elementos. A propriedade é aquele
direito que engloba as prerrogativas de usar, fruir, dispor e reivindicar daquele que injustamente o detenha
ou o possua. Segundo a maioria da doutrina esse é o conceito abarcado pelo Código Civil no Art. 1.128.
• DESCRITIVO: A PROPRIEDADE COMO UM DIREITO COMPLEXO (PORÉM UNITÁRIO), ABSOLUTO,

EXCLUSIVO E PERPÉTUO
Existe, por fim, um conceito que é dito descrito que vai trabalhar a propriedade por meio das suas
características. Então se diz que a propriedade é um direito complexo, porém unitário. É complexo por
englobar as prerrogativas de usar, fruir, dispor e reivindicar e não necessariamente o proprietário tem
todas essas prerrogativas e ainda assim é considerado proprietário, pois ele pode transferir para um
terceiro. Ex.: Quando o proprietário constitui um usufruto, pois aqui ele é proprietário mas não tem mais a
prerrogativa de usar e de fruir. O fato de ele abrir mão dessas prerrogativas não faz com que a propriedade
fique fragmentada também. Só existe um proprietário é um usufrutuário.
Então, é um direito complexo que envolve uma série de prerrogativas que, inclusive, podem ser
destacadas, mas quando destacadas não fragmentam a propriedade, não passa a existir dois proprietários
sobre o mesmo bem. É uma propriedade sobre um bem. É até possível se ter mais de um proprietário
(condomínio) sobre um mesmo bem, mas todo bem equivale necessariamente a apenas uma propriedade.
É um direito dito absoluto também. Quando se fala em absoluto não é no sentido que se falava antes, em
que a propriedade era absoluta no sentido de ser irrestrita e ilimitada, todo direito é limitado. Quando
falamos em absoluto, é dizer que a propriedade independe de uma relação jurídica prévia para se fazer
valer. O simples fato de ser proprietário faz com que se tenha as prerrogativas ínsitas à propriedade
independente de se ter uma relação jurídica com qualquer terceiro. A consequência disso é que se tem
uma eficácia erga omnes.
A propriedade é dita exclusiva no sentido de que tende a ser de uma pessoa só, como dimensão principal
temos uma propriedade que busca a exclusão dos outros, ela atribui a um e excluí os outros.
Excepcionalmente se pode ter uma propriedade partilhada, que é o que chamamos de condomínio, mas
em princípio a propriedade é exclusiva. Todo e qualquer bem tem uma propriedade apenas e essa uma
propriedade diz respeito a um indivíduo, de regra.
Ex.: Condomínio – Digamos que duas pessoas compraram um bem, uma pagou 90% e a outra pagou 10%,
tecnicamente falando as duas se tornaram proprietárias. Se depois esse sujeito que pagou 10% impediu
ouso do bem pelo que tem 90%, esse que tem 90% não tem o direito de utilizar a tutela reivindicatória
contra o outro, porque ele vai chegar para o outro e dizer que possuem o mesmo direito. Não se pode
discutir propriedade, já que é uma só, não se pode fragmenta-la. O exercício pode ser partilhado, mas é
uma só.
Se diz ainda que é um direito perpétuo, no sentido de que ela não se esvai pelo não uso, ela é perene. O
fato de não usar a propriedade não faz com que a pessoa a perca. Ex.: Se acontecer a usucapião, a pessoa
não perde pelo não uso, perde porque outra pessoa usou daquele bem de forma mansa e pacífica. Se ele
deixou o bem abandonado por 59 anos e ninguém começou a usar aquele bem, o bem continua sendo
dele, a propriedade não se perde pelo não uso.
Essas são as características naturais da propriedade.
- Se a pessoa perde pela desapropriação não está perdendo pelo não uso, está perdendo porque houve a
desapropriação. A pessoa não usa e o poder público não interesse por aquele bem, o bem vai continuar
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sendo dele. Para ter a desapropriação é preciso ter uma vontade pública, no sentido de querer o bem para
determinado objetivo. A desapropriação é uma forma de intervenção do poder público sobre a propriedade
privada, e não necessariamente precisa do não uso. Existe a chamada desapropriação sanção que é a
aquela que deriva do fato de o sujeito não exercer a função social, é uma pena. Existe também a
expropriação que é diferente, pois na desapropriação a pessoa perde o bem mas é indenizado. Na
expropriação é uma pena mesmo, a pessoa não é indenizada. Isso para dizer que existe hipóteses de
desapropriação que não é somente como sanção, é também por conta do interesse público.
Os conceitos sintético, analítico e descrito não são uns mais certos que o outros. Se trabalha com todos
eles. Logo, a propriedade é ao mesmo tempo o vínculo jurídico que subordina uma coisa a uma pessoa, é
um direito que confere ao seu titular as prerrogativas de usar, fruir, dispor e reivindicar, é um direito
complexo, porém, unitário, absoluto, exclusivo e perpétuo. Sendo que essas características surgem
exceções.
 MODALIDADES “ESPECIAIS”
▪ Propriedade limitada
Existe a chamada propriedade limitada, onde nem sempre o proprietário está com as prerrogativas de usar,
fruir e dispor, ele pode abrir mão dessas prerrogativas em prol de um terceiro, inclusive por vínculo de
direito real. Quando isso acontece se chama de propriedade limitada.
▪ Propriedade resolúvel
Existem situações que a propriedade tem prazo de validade, mesmo sendo dito que a propriedade não se
esvai pelo não uso. É uma espécie de condição em que ela vai deixar de ser propriedade. Existem dois
institutos que mostra isso, é o caso da alienação fiduciária que é um contrato que dá origem ao que se fala
em propriedade fiduciária. Ex.: O sujeito quer comprar um carro por financiamento, tem o agente
financeiro e a concessionária que é a proprietária do carro, inicialmente, na prática o que o agente
financeiro faz é comprar o carro, o passo passa a ser do agente financeiro, só que é uma propriedade
resolúvel, então ele transfere o que se chama de domínio útil, que é a posse, a posse qualificada, para o
consumidor. Digamos que ele financiou em 36 meses, chegando ao final ele pagou tudo, então a
propriedade do agente financeiro se resolve e o que era domínio útil passa a ser propriedade efetiva, plena
do consumidor. Isso é uma hipótese de uma propriedade que tem prazo para acabar. As pessoas fazem
dessa forma porque é mais seguro pra o Banco, pois o bem fica fora do patrimônio do devedor.
Existe hoje a possibilidade de se constituir o que se chama de direito de superfície. Ex.: O Palmeiras não
tinha dinheiro para fazer o estádio e fez um acerto com a construtora que aceitou fazer a construção e
disse que durante 30 anos ela seria proprietária, houve a transferência de propriedade resolúvel.
Completou os 30 anos, o Palmeiras voltou a ser proprietário do todo. Então, a propriedade resolúvel
excepciona a perpetuidade.
▪ Propriedade condominial
Excepciona essa característica da exclusividade. Em princípio, o bem tem apenas uma propriedade que é
exercida por somente uma pessoa, excepcionalmente se pode ter mais de uma proprietária.
• ANÁLISE CRÍTICA: PROPRIEDADE E DOMÍNIO
Cristiano é um dos autores que fala sobre isso mas não de forma clara, é a distinção entre propriedade e
domínio. Nem todo autor fala sobre isso. Em Roma Antiga, o proprietário era chamado de dominus. Hoje
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em dia existe uma tendência em parte da doutrina em dizer que a propriedade não é um direito, primeiro
porque a propriedade obriga e o direito não obriga. A propriedade é uma situação jurídica complexa que
envolve direitos, deveres, prerrogativas (usar, fruir e dispor que são faculdades). O direito demanda um
dever associado que é uma coisa que não existe na propriedade. O domínio é então uma parcela da
propriedade, o usar, fruir ou dispor. Essas prerrogativas equivaleriam ao domínio, enquanto que a
propriedade seria uma situação jurídica em que se poderia conjugar vários fatores. Isso ajuda a sustentar a
ideia de que a propriedade é um direito unitário. É diferente do direito de crédito, que é necessário um
devedor pra pagar. Então faz-se a distinção, a propriedade é a situação jurídica e o domínio é uma parcela
dessa propriedade. O domínio engloba uma das faculdades de usar, fruir e dispor. Se diz então que o que se
fragmenta é o domínio e não a propriedade.
Quando se falar em usucapião será dito que é um instituto do direito material que se consolida
independente da propositura de uma ação judicial, que serve para formalizar a situação. A pessoa já
usucapiu o bem e já é proprietário, só não é proprietário formal, mas já tem o domínio, já é quem , por
direito, tem as prerrogativas de usar, fruir e dispor. Não interessa se a pessoa propõe a ação ou não, se
preenche os requisitos já usucape. Se o proprietário formal propor uma ação, o usucapiente pode usar a
usucapião como defesa.
Existem situações em que o sujeito compra um imóvel, recebe o imóvel, mas não registra o bem,
tecnicamente falando o antigo proprietário é ainda proprietário devido a ausência de registro. Porém, ele
não pode chegar lá e querer tomar o imóvel. O novo pode ir registrar e passar a ter a propriedade formal.
3. EXTENSÃO E LIMITES DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Basicamente há duas discussões aqui, uma que é associada a ideia de função social1, fala-se na prática que
hoje em dia a propriedade deve ser enxergada de forma a ser submetida aos interesses da coletividade,
sem aniquilar as prerrogativas do proprietário, e outra a ideia de extensão vertical da propriedade imóvel.
• FUNÇÃO SOCIAL
Surge a pergunta: Essa função social aparece como um limite tecnicamente a propriedade? A função social
é um limite da propriedade? A doutrina questiona muito isso e uma boa parte dela diz que de fato a função
social limita o exercício da propriedade, isso porque determinada coisas que antes poderiam ser feitas hoje
já não se podem mais pois vão ofender o interesse coletivo. Mas não é propriamente correto dizer que a
função social é um limite da propriedade porque quando se fala em limite geralmente se fala em uma
perspectiva negativa, em algo que não se pode fazer, e a função social eventualmente impõe, a
propriedade obriga. Então, é normal hoje, pela maioria da doutrina e jurisprudência, se falar em função
social, admitem que ela impõe também limites ao exercício da propriedade, mas que tecnicamente a
função social faz parte da própria estrutura da situação jurídica proprietária.
A função social é mais do que um limite, é a própria propriedade, esta só se justifica na medida em que ela
cumpre a função social. E há imposições, o fato de ser proprietário e de ter que respeitar a função social
não significa simplesmente não fazer determinadas coisas, eventualmente significa também assumir algo
que não gostaria de ter que fazer. Com base na função social, por exemplo, o sujeito pode ser obrigado a
edificar compulsoriamente um bem, isso tem inclusive previsão (é uma etapa – desapropriação para fins de
reforma urbana). Ex. A tem um terreno baldio em Salvador e ele recebe uma notificação para que edifique,
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Gustavo sugere que a gente leia os dispositivos constitucionais que fazem referência a função social.
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recebe uma advertência. O sujeito não edifica, então, há o IPTU progressivo, se ele continua sem edificar há
a edificação compulsoriamente, não fazendo isso há a desapropriação para fins de reforma urbana.
Então, existem obrigações que são geradas pelo fato do sujeito ser proprietário, como pagar os impostos
prediais, é uma obrigação que tem a ver com função social. Tendem a enxergar hoje a função social como
uma cláusula estrutural da propriedade. Se em alguma prova há dizendo que a função social é apenas e tão
somente um limite da propriedade a tendência é de que isso esteja errado, pois a maioria da doutrina
enxerga a função social como uma parte estruturante da propriedade, então, ela não apenas demarca
limites, marcos negativos, como ela impõe fazeres, marcos positivos.
Art. 5º, CF/88. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos
brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade,
à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: [...]
XXII - é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social; [...]
XXVI - a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família, não será
objeto de penhora para pagamento de débitos decorrentes de sua atividade produtiva, dispondo a lei sobre
os meios de financiar o seu desenvolvimento;
Art. 170, CF/88. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem
por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes
princípios: [...]
II - propriedade privada;
III - função social da propriedade;
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme
diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da
cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
§1º - O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil
habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de
ordenação da cidade expressas no plano diretor.
§3º - As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.
§4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor,
exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não
utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada
pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas,
assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo
critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
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A Constituição Federal prevê a questão da função social sobre bens imóveis e inclusive nos bens imóveis
urbanos e rurais. No caso da propriedade urbana, art. 182 CF/88, remete o cumprimento da função social
aos marcos do plano diretor. O que vai definir a função social, em tese, é plano diretor.
“O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil
habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana” – Então, quando
se fala em imóveis urbanos eles tendem a equiparar o cumprimento da função social com o marco legal do
plano diretor de cada cidade.
No caso dos imóveis rurais a Constituição traz algumas hipóteses, art. 186 CF/88, são elas o
aproveitamento racional e adequado; utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação
do meio ambiente; observância das disposições que regulam as relações de trabalho; e exploração que
favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores. Estão postas na CF/88 de forma explícita,
doutrinariamente sustentam que essas previsões não são exaurientes, então, pode-se pensar no caso a
caso em novas exigências que não essas consignadas na CF/88. Jurisprudencialmente já é ao contrário, a
interpretação do nosso Judiciário é bastante tímida em relação a essas exigências de função social, é
bastante conservador nessa perspectiva, talvez com o passar do tempo vá avançando, mas hoje em dia a
tendência é restringir. Uma interpretação que é relativamente frequente nos tribunais é de que para
descumprir a função social do imóvel rural não basta ter apenas uma dessas características, teriam que ter
todas associadas ou pelo menos duas ou três. Porém, isto não está dito na Constituição em lugar nenhum.
Ex. Diz-se que vai fazer uma desapropriação por descumprimento da função social porque não há
aproveitamento racional e adequado. Tem um monte de decisão judicial dizendo que não pode porque isso
por si só não configura o descumprimento da função social. Então, a doutrina e a jurisprudência andam em
um descompasso sobre isso.
• EXTENSÃO VERTICAL DA PROPRIEDADE IMÓVEL
É uma discussão um pouco mais “pé no chão”. Quando se pensa em propriedades móveis não há grandes
dificuldades em saber onde começa e onde termina o bem, como por exemplo, um carro, há como tocá-lo
e como delimitar o espaço em que o carro está contido. Quando se pensa nos imóveis eles podem ser
imóvel pela própria natureza, é o solo, e podem ser imóvel por acessão.
Então, o imóvel é aquilo que é pela sua própria natureza, é o solo, não há como tirar o solo de um lugar e
colocar em outro, e há também tudo aquilo que for juntado ao solo, que for incorporado. Ex. Uma
construção ou uma plantação passam a ser considerados imóveis; era antes um terreno baldio e A
construiu uma casa, a casa faz parte do imóvel; A construiu um plantio de macieiras, faz parte do imóvel,
passa a integrar.
Ao se pensar no solo há a sua extensão horizontal. Ex. O terreno tem 20 metros de frente e 50 metros de
fundo; há 1000m². Mas e no plano vertical? Até onde vai a propriedade? A pessoa pode cobrar pedágio de
avião que queira passar em cima do seu terreno? Se alguém quer escalar por baixo pode ou não pode? Até
onde vai a propriedade de alguém no plano vertical da coisa?
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e
profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas,
por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais
de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.
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Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego
imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto
em lei especial.
A lei fala que a demarcação é feita pela questão do aproveitamento econômico, esse marco não é um
marco definitivo. O critério é o da utilidade econômica, aquilo que for possível, que for legítimo a pessoa
explorar economicamente está compreendido na sua propriedade. Ex. A tem um terreno urbano e o
gabarito o permite construir um prédio de mais ou menos 15m, então, sua propriedade vai até aí, até onde
ele pode construir.
“A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade

úteis ao seu exercício” – É a questão da utilidade econômica, até onde o sujeito pode explorar.
Isso é uma opção legislativa, antigamente em Roma a lógica era de que o sujeito que comprava um terreno
estaria comprando também no céu e no inferno ao mesmo tempo, o proprietário do solo é o proprietário
do céu até o inferno.
“(...) não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou
profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las” – Ex. A é proprietário e a EMBASA
precisa passar cano por baixo do terreno dele, porém, ele não quer autorizar. O sujeito não tem a
prerrogativa de dizer que está de mau humor e que por isso não quer autorizar porque isso é um serviço de
utilidade pública, a própria lei excepciona. O sujeito é dono do espaço aéreo, do subsolo, mas ele não pode
se opor a utilização, sobretudo quando for necessária para a prestação de serviços públicos essencias
desses espaços, quando isso não o trouxer um prejuízo.
Em administrativo há as servidões administrativas que são exatamente isso, é permitir que as pessoas
tenham acesso a determinadas utilidades públicas, terminando por vezes tendo que utilizar de terreno
alheio. E como regra geral essa servidão administrativa se impõe independente de indenizção, é diferente
de alguém querer constituir uma servidão particular, tem que negociar com o outro. Ex. B quer utilizar do
terreno de A, seu vizinho, para fazer algo, querendo, então, negociar com ele, constituir uma servidão. B vai
ter que negociar e provavelmente terá que gastar algo. No caso da servidão administrativa há uma
imposição de que se aceite aquilo e em princípio essa imposição não tem nem que ser remunerada, só irá
remunerar se o sujeito comprovar que houve prejuízo ou diminuição de sua propriedade. Ex. A COELBA
quer passar uma fiação elétrica pelo meio da propriedade de A, ela pode fazer isso, muitas vezes tenta até
fazer um acordo e remunerar, mas se ela não quiser ela pode judicialmente compelir A a aceitar aquilo e se
A não tiver como provar que aquilo prejudicou ou diminuiu seu direito de propriedade a COELBA não tem
que indenizar nada.
O fato do sujeito ser dono do subsolo não faz com que ele seja dono dos recursos minerais e potenciais
hidráulicos que ele encontre lá. É patrimônio da União por disposição da Constituição (art. 1.230), isso é
dito também no Código Civil. “A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos
minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por
leis especiais” – Ex. A achou petróleo dentro do seu terreno, o que é até bom, pois ele irá ganhar com a
exploração, os royalties, mas tecnicamente o petróleo não é dele, é patrimônio da União. A pessoa terá a
utilização de sua propriedade como base extrativa, ganhando royalties por isso.
“Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego
imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto
em lei especial”. – Então, o sujeito pode até pegar areia, brita, para fazer uma construção.
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4. TUTELA PROCESSUAL DA PROPRIEDADE/PETITÓRIA/REIPERSECUTÓRIA
Processualmente falando quando se defende a propriedade se está em sede do que se chama de via
petitória, é um nome mais amplo, de gênero, é a via que busca a discussão do jus possidendi, que é a posse
intitulada que geralmente remete à propriedade, não necessariamente apenas a ela. Dentro dessa via
petitória ou reipersecutória vão ter algumas ações, a reivindicatória é uma delas.
Boa parte dessas ações faziam parte do que se chama de procedimento especial, existia no Código de 1919
um procedimento especial para ação reivindicatória, um procedimento especial para a ação de imissão de
posse e desde o Código de 1973 que essas diferenças foram abolidas. Então, o Código de Processo Civil não
estabelece um marco claro, diferenciatório, procedimental, para essas ações. A ação demolitória, de dano
infecto, são ações que derivam do Código Civil, não há referência nenhuma no CPC. Até existia uma
disciplina específica no Código anterior, mas o atual CPC fez uma opção por diminuir a quantidade de
procedimentos especiais. O CPC privilegiou um procedimento ordinário, que é modelável caso a caso, e
manteve algumas exigências. Ex. Ação de usucapião antes tinha um procedimento especial certo, o CPC de
2015 refere em algumas passagens a ação de usucapião, fala que nela, por exemplo, é preciso citar por
edital os terceiros interessados, mas não há mais um procedimento para isso. Antigamente informava os
documentos que tinham que ser instruidos junto com a petição inicial da usucapião.
Hoje, por uma questão de cultura, há uma tendência de reprodução do que já era feito, de continuar a
seguir as mesmas exigências que estavam postas. Mas, por outro lado, por exemplo, se pedia antes que
tivesse uma planta do imóvel com levantamento topográfico, antes era exigível porque estava na lei, hoje
se chegar com essa planta eventualmente o juiz pode dizer que não a quer. Ele pode dizer que precisa da
individualização do imóvel, precisando da planta do imóvel, como pode por outro documento já entender
que está individualizado. Pode acontecer do juiz exigir e a pessoa disser que já está individualizado com
base na narrativa da escritura, não precisando da planta, não podendo mais o juiz dizer que é uma
exigência de lei. A tendência, então, por uma questão de reprodução do que já era feito há muito tempo é
de se continuar a exigir as coisas que antes eram exigidas, a diferença é que agora não há mais a questão
da lei.
Isso gera uma certa insegurança, mas, para Gustavo, a lógica do novo CPC é uma lógica acertada no sentido
de se preocupar menos com os procedimentos especiais e criar um sistema que consiga dar cargo dos
problemas da forma como eles se põem. Parece uma forma mais racional de resolver o processo.
• AÇÃO REIVINDICATÓRIA
 DEFINIÇÃO E ESCOPO
Uma das primeiras ações, uma das mais clássicas ações que temos é a ação reivindicatória. É a ação que é
atribuída ao proprietário que deseja ter a posse do bem dele devolvida com base no seu direito de
proprietário, de proprietário ou titular de direito real. O usufrutuário, por exemplo, também pode
reivindicar o bem perante terceiros. O pressuposto é de que o sujeito tenha tido a posse pelo menos uma
vez, se o sujeito não teve a posse ele não poderá entrar com uma ação reivindicatória, tendo que buscar
uma ação de imissão na posse que é uma ação de ingressar pela primeira vez na posse.
Só que surge um problema, antigamente isso fazia sentido porque existia o procedimento especial de
imissão na posse e existia o procedimento especial da ação reivindicatória, hoje é tudo ação ordinária. O
nomen iuris que se atribui a ação é irrelevante, o que interessa são os pedidos, a causa de pedir. Em tese,
se o sujeito chamou uma ação de reivindicatória e pediu a imissão na posse o juiz não pode julgar inepta a
petição porque o nomen iuris é irrelevante. Agora, se a pessoa fizer isso na prova da OAB provavelmente irá
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zerar a questão. Então, é necessário saber os nomes por uma questão muito mais doutrinaria do que
prática.
 REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE
▪ Titularidade (Legitimidade Ativa)
A ação reivindicatória é a ação que é atribuída ao proprietário ou titular de um direito real que perdeu a
sua posse e que deseja reavê-la com base no título. Então, aqui não é uma discussão de violência,
clandestinidade ou abuso de confiança, é uma discussão de título, o sujeito quer o bem porque é dele ou
porque é o titular de um direito de usufruto, que foi regularmente transferido, é título, é causa,
documento.
Quem tem a legitimidade ativa é o proprietário ou o titular do direito real.
▪ Individuação da coisa (Objeto)
A coisa tem que ser individualizada, tem que se mostrar o que é.
▪ Posse injusta do réu (Legitimidade Passiva)
O réu aqui é quem estiver com o bem em uma situação injusta, pouco importa se ele sabia ou não sabia, se
queria ou não. Se está diante de uma demanda petitória e nela não há prima facie a defesa do terceiro de
boa-fé. O réu é quem estiver com o bem de forma injusta, sem ter causa jurídica.
Quando se fala em posse injusta do réu, apesar de se falar no mesmo termo técnico em injustiça de posse,
a injustiça da posse na discussão da propriedade é diferente, ela não tem a ver com a questão de violência,
clandestinidade ou abuso de confiança. Ela tem a ver com o fato do sujeito ter um título ou não. Se, por
exemplo, o proprietário reivindica o bem dizendo que é o proprietário e que quer a devolução do bem
ingressando com uma ação contra o seu locatário. Ele pode fazer isso? O proprietário não pode reivindicar
esse bem, ele tem um contrato por meio do qual transferiu, a posse do locatário é justa porque ele tem um
contrato por meio do qual ele prova que sua situação é legítima. Uma das obrigações do locador é não
poder turbar a posse do locatário. O sujeito irá rescindir o contrato, mas não será por meio de uma ação
reivindicatória, ele vai ter que entrar com uma ação para discutir o contrato, ou para rescindir o contrato,
ou para depositar os valores em juízo, mas ele não tem a prerrogativa de dizer que o bem está
injustamente na mão do locatário.
Dessa forma, a justiça e a injustiça da posse em matéria de propriedade diz respeito ao título, se o sujeito
tem um contrato de locação, de empréstimo, se tem um comodato, um usufruto. Não há também a
discussão de boa ou de má-fé, só quem pode transferir direitos sobre o bem é o proprietário, se o sujeito
comprou de quem não era proprietário ele fica a “ver navios”. Por isso que existe aquela ideia de evicção, o
sujeito tem que buscar uma indenização de quem lhe vendeu sem ser o dono.
PERGUNTA: (Não consegui ouvir direito a pergunta) Na aula passada você falou que em um contrato de
locação além de discutir a posse e a propriedade deve-se discutir o contrato, não podendo entrar com uma
ação possessória, tendo que ser com uma ação de despejo. Você falou também da cumulação de pedidos,
de que se a pessoa, por exemplo, dispensar o rito especial ela poderia cumular mais de um pedido,
podendo além de tratar da posse tratar de uma locação também? A pessoa pode não querer ir para os
interditos possessórios indo para uma ação ordinária. Na ação ordinária o sujeito pode discutir o que
quiser, pode discutir o contrato, pode pedir que o bem seja devolvido, é a lógica de que não se pode afastar
do Judiciário a ofensa a qualquer direito. Então, pode discutir benfeitoria, fruto, mas se está fora do rito das
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possessórias, não tendo fungibilidade, natureza dúplice, é uma ação ordinária comum. Então, irá se analisar
caso a caso para saber qual é a ação adequada.
Alguns autores quando falam da reivindicatória dizem que o objeto da ação reivindicatória é atestar a
propriedade, é uma discussão de processualista. Alguns autores dizem que a ação reiindicatória se presta
para atestar a propriedade. A ação reivindicatória, em tese, não se presta para atestar a propriedade,
segundo outros processualistas, porque esse atestar da propriedade já é um pressuposto da reivindicatória.
Para ingressar com a reinvindicatória, se o sujeito está reivindicando um bem imóvel, a primeira coisa que
ele precisa trazer é o registro que prova que ele é o proprietário, se não o tiver ele não pode reivindicar.
Quem não tem o título deverá buscar a ação publiciana, é uma ação reivindicatória sem título. Ex. O sujeito
usucapiu o bem mas nunca regularizou a propriedade e alguém foi e tomou da mão dele, já estando com
um terceiro de boa-fé, não podendo o sujeito ingressar com uma possessória, pois o terceiro de boa-fé não
é vitimado, tendo ele que buscar a defesa do domínio. O sujeito tem o domínio mas não tem a
propriedade, não podendo reivindicar, pois precisa ter a propriedade atestada, então, ele irá entrar com
uma ação publiciana. Tendo o sujeito primeiro que provar que adquiriu o domínio por meio da usucapião
para depois exigir, reconhecido o domínio, que o bem seja devolvido.
PERGUNTA: Eu achava que para entrar com uma petitória a pessoa necessariamente teria que ser
proprietária, só que ela pode ser titular de direito real – eventualmente até possuidor, segundo Gustavo –.
Então, o que legitima uma pessoa entrar com uma petitória é só ela ter um documento ou título que prove
isso? O que legitima a discussão petitória, o que a marca, é que ela é uma discussão sobre título, é uma
causa jurídica, é porque o sujeito é proprietário, é titular de um direito real, é porque está em nome do
proprietário. Então, teremos ações que podem ser tomadas pelo possuidor. Ex. O sujeito é locatário mas
ele tem um dever de guarda em relação ao bem, ele pode ingressar, por exemplo, com uma ação de dano
infecto para previnir uma ruína de um terreno vizinho, que vai cair e quebrar o imóvel que é do seu
senhorio. O sujeito tem legitimidade para se valer de uma ação de dano infecto nesse sentido. Ele pode ser
titular de um direito real como pode ser também um mero possuidor. Eventualmente o mero possuidor
pode se valer da via petitória, a discussão é feita em torno de causas, discute-se as causas jurídicas na
petitória, na possessória apenas se discute a situação fática da posse, violência, clandestinidade ou abuso
de confiança.
Uma discussão que se discute aqui sobre o objeto da ação reivindicatória é que seu objeto é buscar a
posse, o sujeito quer a posse do bem, a diferença é que na possessória ele quer a posse porque teve a
posse violentamente subtraída e na petitória o sujeito quer a posse porque ele é dono, porque tem um
contrato que autoriza isso, quer por uma causa jurídica. Alguns dizem que junto ao objeto da reivindicatória
estaria também o reconhecimento da propriedade, esse reconhecimento, como regra, não é objeto de uma
ação reivindicatória porque é um pressuposto, para ingressar com a reivindicatória já teria que se provar
que é proprietário. Existem, contudo, situações, na prática, em que uma sentença proferida em uma ação
reivindicatória vai poder declarar quem é o efetivo proprietário, por exemplo, quando estivermos
discutindo registros fraudulentos. Ex. A juntou uma certidão mostrando que era o dono, B se defendeu
dizendo que também era dono e juntou uma certidão. Nessa decisão o juiz terá que decidir qual é o
verdadeiro e qual é o falso, isso pode ser uma reivindicatória, mas não é a regra. Como regra, não se
discute quem é o proprietário na reivindicatória, é um dado pressuposto, é preciso ser proprietário para
ingressar.
Se a pessoa não tem um documento para provar que é o proprietário ele não pode ir para a reivindicatória
e nem aquele que não tem um documento para provar que é titular de um direito real. Eventualmente, vai
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até poder ter como uma parte do pedido o reconhecimento da propriedade, mas aí se estaria discutindo
qual é o registro válido e qual não é.
PERGUNTA: O avô de A faleceu e deixou para ele um terreno, mas há pessoas querendo usucapir nesse
local. A deve entrar com uma ação reivindicatória ou petitória? A petitória é gênero, engloba tudo, a
reivindicatória é espécie.
O que acontece com o herdeiro? Tem o de cujus e ele tinha uma casa, havendo um herdeiro. Em um
primeiro momento essa casa, em tese, já é do herdeiro, mas ainda não é formalmente dele. Alguém acaba
invadindo a casa, qual remédio que o herdeiro deve utilizar para reivindicar o bem? O herdeiro pode em
nome próprio reivindicar? Em nome próprio ele ainda não pode reivindicar porque ele não fez a partilha,
então, o bem não é dele tecnicamente, agora, o inventariante, na qualidade de representante do de cujus,
pode reivindicar o bem. Pode ser que o herdeiro também seja o inventariante, podendo ingressar com a
reivindicatória em nome do de cujus. Depois de feita a partilha, se essa casa ficar para ele, aí ele pode
reivindicar, tem legitimidade para fazer isso em nome próprio.
Além da ação reivindicatória é comum também separarem a ação reivindictória da ação de imissão na
posse, porém, não existe isso hoje demarcado na nossa legislação. Imissão vem de imitir, que significa
inaugurar. É comum falarem isso em posse pois há o nome “posse”, imaginando ser uma ação possessória,
porém, a AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE é uma ação petitória, é uma ação que tem a ver com título. O
sujeito que adquiriu o bem mas que nunca teve a posse não pode ingressar, por exemplo, com a
reivindicatória porque esta é para devolver um bem que já foi dele, que já esteve na sua posse, se ele
nunca teve e quer inaugurar a sua posse o nome da ação vai ser imissão na posse.
A ação de imissão na posse assiste ao próprio proprietário, assiste ao titular de direito real, a aquisição, e
ela assiste eventualmente até mesmo um possuidor que tem um contrato para isso, então, por exemplo, o
sujeito pode ter feito uma promessa de compra e venda e em razão dela ele quer se imitir na posse e na
promessa de compra e venda isso estava autorizado. O sujeito, então, tem esse direito.
Dessa forma, geralmente separam a reivindicatória da imissão na posse, e novamente, nenhuma das duas
têm procedimento especial no CPC, tecnicamente é tudo ação ordinária. Mas em uma prova é necessário
fazer essa distinção. Por fim, a imissão na posse é bem parecida com a reivindicatória, é uma ação ordinária
igual, a diferença é que na imissão na posse o sujeito nunca teve a posse e quer começar ela, inaugurá-la.
Ex. A comprou um bem, mas a chave nunca foi entregue a ele, para ele entrar no bem é necessário uma
ação de imissão na posse, pois o mesmo nunca teve a posse; A era proprietário e possuidor, quando foi
viajar acabaram entrando na casa dele, A quer voltar para casa, nesse caso ele ingressa com uma
reivindicatória.
• AÇÃO NEGATÓRIA
Existe ainda a chamada ação negatória que é para desconstituir gravames que pendam sobre o bem ou um
ônus real. Ex. A negociou com B uma servidão de passagem e aí B não a utilizou por um tempo. A servidão
de passagem se extingue pelo não uso, diferente do direito de propriedade, então, A quer extinguir essa
servidão de passagem ingressando com uma ação negatória. É uma ação que geralmente assiste ao
proprietário, o proprietário que não quer ver turbado mais o seu direito de propriedade. Eventualmente
pode ser um usufrutuário a fazer valer isso.
Pode-se dizer que é uma ação que a pessoa ingressa para aumentar o potencial de sua propriedade.
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• AÇÃO DEMOLITÓRIA. AÇÃO DE DANO INFECTO
Existem algumas ações que já nem estão mais tipificadas ou referidas no CPC, é o caso das ações
demolitória e de dano infecto, mas que têm previsão no Código Civil.
Art. 1.280, CC. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou
a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
Art. 1.281, CC. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras,
pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.
Ao analisar o art. 1.280 do CC vemos que é uma garantia que assiste tanto ao proprietário quanto ao
possuidor. “O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a
reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente” – Tem um
pouco a ver com a ideia de função social, o fato do sujeito ter uma propriedade o obriga a conservá-la,
inclusive de modo a não causar prejuízos a terceiros. Ex. Se um prédio vizinho começa a ruir as estruturas
tem-se a possibilidade de exigir que o dono faça as obras de intervenção necessárias para que aquele
imóvel não desabe. Se o imóvel estiver em vias de desabar e o dono não quiser tomar as providências
necessárias tem-se inclusive a prerrogativa de exigir que aquilo seja demolido de forma a não causar
prejuízo a si. Essa é a chamada AÇÃO DEMOLITÓRIA. É uma prerrogativa que é conferida no Código Civil e
que processualmente se viabiliza, existiam até algumas previsões no CPC de 1973 que não foram mantidas
no CPC atual sobre essa matéria.
A AÇÃO DE DANO INFECTO aparece no final do art. 1.280 do Código Civil que diz respeito a caução do dano
iminente – “bem como que lhe preste caução pelo dano iminente”. Geralmente o Código Civil fala em
“ameaçar ruína”, mas em jurisprudência há o elastecimento desse conceito. Sempre que estivermos em
uma situação em que a má utilização de uma propriedade vizinha tiver o potencial de causar prejuízo pode-
se exigir que o dono daquele imóvel que pode causar prejuízo preste uma caução de que se esse prejuízo
ocorrer ele tem como indenizar. Ex. A pede para B que faça uma obra de contenção de determinado
pedaço da sua casa que está ameaçando desabar, antes disso A pede que inclusive B deposite R$50.000,00
para o caso desse pedaço desabar antes, querendo, então, uma garantia de que será indenizado. Essa que é
a chamada ação de dano infecto, é a ação que busca a prestação dessa caução. Tem previsão no Código
Civil e processualmente é viabilizada sua execução.
5. DA DESCOBERTA
A descoberta era tratada no Código Civil de 1916 como uma forma de aquisição de propriedade e nisso era
bastante criticada porque ela não se trata de uma forma de aquisição de propriedade, a decoberta na
verdade ocorre naquelas situações em que alguém acha algo que não foi abandonado, é algo, portanto,
que foi perdido. É uma separação pequena mas que juridicamente faz toda diferença.
É diferente alguém achar algo que tenha sido perdido do que achar algo que tenha sido abandonado, a
coisa que é abandonada é uma coisa que passa a pertencer ninguém, é a chamada res derelicta. Os bens
móveis podem ser res nullius, são as coisas que não pertencem a ninguém. Sempre que se acha alguma
coisa que não pertence ninguém ao se apossar dela a pessoa se torna proprietária, é uma forma de
aquisição de propriedade móvel chamada de ocupação. As res nullius estão sujeitas a ocupação. Nessa caso
a posse e a propriedade são originárias, porque aqui se fala em uma aquisição de posse a título originário,
independente do antigo possuidor, e é também uma aquisição de propriedade a título originário,
independente do antigo proprietário.
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Então, res nullius estão sujeitas a ocupação, e estas ou são coisas abandonadas, res derelicta, ou coisas que
nunca pertenceram a ninguém ou nunca tiveram dono. O abandono no Direito brasileiro é ato jurídico em
sentido estrito, ou seja, depende de manifestação anímica, é ato volitivo, uma pessoa só abandona algo
com a intenção de o fazer. Não precisa ser uma intenção expressa, declarada, mas tem que ter uma
intenção. Ex. A cansou de sua carteira e a jogou no lixo, isso é suficiente para caracterizar um abandono. A
carteira passou a ser uma coisa abandonada, alguém que achou que ela ainda servia a pegou tornando-se
automaticamente o novo proprietário. Isso é forma de aquisição de propriedade.
Isso não é a mesma coisa que descoberta, a descoberta se dá quando alguém encontra coisa que foi
perdida. Ex. A está andando na rua e a sua carteira caiu do bolso, B achou a carteira. Se alguém vê ou acha
a carteira ele não se torna proprietário, ao achar ou descobrir uma coisa perdida a obrigação é devolvê-la.
Se a pessoa pegou o dinheiro que estava nela ou gostou da carteira e resolveu ficar com ela essa pessoa
cometeu um ilícito, inclusive há uma tipificação penal para isso. (Leiam os artigos seguintes).
Art. 1.233, CC. Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor.
Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar, entregará a
coisa achada à autoridade competente.
Art. 1.234, CC. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente, terá direito a uma
recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à indenização pelas despesas que houver feito
com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la.
Parágrafo único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o esforço desenvolvido
pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo possuidor, as possibilidades que teria este de
encontrar a coisa e a situação econômica de ambos.
Art. 1.235, CC. O descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou possuidor legítimo,
quando tiver procedido com dolo. Art. 1.236, CC. A autoridade competente dará conhecimento da
descoberta através da imprensa e outros meios de informação, somente expedindo editais se o seu valor os
comportar.
Art. 1.237, CC. Decorridos sessenta dias da divulgação da notícia pela imprensa, ou do edital, não se
apresentando quem comprove a propriedade sobre a coisa, será esta vendida em hasta pública e,
deduzidas do preço as despesas, mais a recompensa do descobridor, pertencerá o remanescente ao
Município em cuja circunscrição se deparou o objeto perdido.
Parágrafo único. Sendo de diminuto valor, poderá o Município abandonar a coisa em favor de quem a
achou.
Só tem ônus nessa situação (art. 1.233 do CC)? Não, há bônus também, o sujeito tem direito a uma
recompensa, a lei garante uma (art. 1.234 do CC). Ex. Recompensa 5% - O sujeito achou uma carteira e
tinha R$100,00 dentro dela, ele pode pegar R$5,00. O sujeito ainda tem direito à indenização pelas
despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la.
Então, pode ser que as despesas tenham sido maiores decidindo o dono a não ficar com a coisa. Se o
sujeito não ficar satisfeito com a recompensa (parágrafo único) ele pode levar isso ao Judiciário e aí o juiz
vai avaliar o esforço que foi desenvolvido para achar o dono, podendo o juiz dizer que o justo era Y e não X.
“Art. 1.235, CC. O descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou possuidor legítimo,
quando tiver procedido com dolo” – É uma situação em que a responsabilidade civil é abrandada, o sujeito
só responde em caso de dolo, não há responsabilidade por culpa.
pg. 51
PERGUNTA: Quem seria essa autoridade competente? Geralmente é autoridade policial, mas se tiver algum
serviço específico de achados e perdidos é autoridade competente.
PERGUNTA: Por exemplo, A não queria pagar a conta de luz, queria a deixar em aberto, então, a “perdeu”,
B achou esse recibo e pagou para A, pois queria fazer uma gentileza. A poderia entrar com uma ação contra
B porque ele pagou uma coisa que ele não queria que pagasse? Entrar com uma ação é um direito público,
subjetivo e incondicionado, então, A pode, mas Gustavo não consegue pensar em uma linha de
argumentação. Em obrigações se o credor tem interesse em receber e o devedor não quer pagar o que
interessa é o interesse do credor e não do devedor, a não ser que se prove que foi um conluio deliberado
porque o sujeito iria perder alguma coisa, o que não é a situação. Pensando no lado de quem pagou, se ele
quiser reaver o dinheiro ele pode ingressar com uma ação por enriquecimento sem causa, essa seria sua
via.
No caso de se levar para uma autoridade competente, uma autoridade policial, por exemplo, o sujeito deve
dá “conhecimento da descoberta através da imprensa e outros meios de informação, somente expedindo
editais se o seu valor os comportar”. “Art. 1.237, CC. Decorridos sessenta dias da divulgação da notícia pela
imprensa, ou do edital, não se apresentando quem comprove a propriedade sobre a coisa, será esta
vendida em hasta pública e, deduzidas do preço as despesas, mais a recompensa do descobridor,
pertencerá o remanescente ao Município em cuja circunscrição se deparou o objeto perdido” – Então, é a
regulamentação. E se não quiserem fazer nada disso aí poderá o Município abandonar a coisa em favor de
quem a achou. Gustavo nunca viu fazerem isso.
PERGUNTA: E nos casos em que alguém encontra um tesouro em sua casa? É uma forma de aquisição de
propriedade, descoberta de tesouro, que iremos ver depois. Tem a questão da divisão do tesouro que é
achado, desde a definição do tesouro, se é de quem é o dono do terreno, se é de quem descobre.
MODOS DE AQUISIÇÃO E PERDA DA PROPRIEDADE
1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
A nossa sistemática jurídica elegeu uma divisão básica para essa abordagem. Sempre que se fala em formas
de aquisição de propriedade deve-se ter como pressuposto o fato de que o sistema brasileiro optou por
separar aquisição diferenciando a sistemática que é aplicavél ao bens móveis e aos bens imóveis. Há uma
diferença de tratamento, nosso sistema reservou um maior cuidado, uma maior necessidade de segurança,
para a questão dos bens imóveis, também chamado de bens de raiz, e tiveram a si atribuída uma
sistemática um pouco mais complexa.
A) REFERENCIAIS BÁSICOS DO SISTEMA BRASILEIRO – BENS MÓVEIS x BENS IMÓVEIS (BENS DE RAIZ)
De modo grosseiro diz-se que a transferência de imóveis de algum modo termina estando associada a
questão do registro público. Isso é uma questão histórica que temos, em termos históricos, desde que o
Brasil foi colonizado ele tem como uma das suas pedras pilares a questão imobiliária. Então, aqueles que
chegaram aqui, que tinham dinheiro e recursos, eram as pessoas que tinham propriedades, e
desenvolvemos esse país na lógica do latifúndio. Quem tinha mais propriedade era quem tinha mais
riqueza. Essa não é uma lógica que necessariamente perdure, hoje é ainda interessante ter imóveis, investir
nisso, mas há uma tendência muito clara de deslocar o peso do sistema como um todo da questão dos
imóveis para bens móveis. Hoje há grandes fortunas em que o sujeito não tem se quer um imóvel, o sujeito
mora de aluguel e é um milionário, por exemplo, porque ele prefere não imobilizar capital e prefere estar
investindo em ação, em bitcoin. Prefere ter um capital volátil.
pg. 52
Hoje em dia há uma tendência muito grande em se trabalhar com o capital especulativo e diminuir a
importância econômica dos bens imóveis. Em termos jurídicos isso não há um reflexo ainda, quando se
pensa em aquisição de propriedade, de bens tangíveis sobretudo, ainda se tem um sistema que dá uma
maior importância aos bens imóveis, aos bens de raiz. Isso não significa que não se tenha uma preocupação
com os bens móveis, eles também têm uma sistemática, é uma sistemática que prima um pouco mais pela
celeridade e um pouco menos pela segurança.
Se nos bens imóveis exige-se registro, para transferência dos bens móveis exige-se também uma forma de
solenidade chamada de tradição. É importante compreender que no Direito brasileiro a transferência da
propriedade não deriva apenas e tão somente do acerto de vontades. Ex. A fez um contrato de compra e
venda, colocou lá que o preço era X e depois entregou o bem para B, fez a tradição (entrega). A pode ter
acertado tudo, o preço, o outro pode ter o pago, B pode ter dito que reconhece todos os direitos de A, mas
se este não entregou o bem ainda ele não é proprietário (bem móvel), B só se torna proprietário depois da
tradição.
B) CLASSIFICAÇÃO
• QUANTO AO MODO – PECULIAR x COMUM
O CC/1916 enumerava taxativamente os modos de aquisição da propriedade imóvel, que seriam

transcrição do título de transferência no Registro de Imóvel, acessão, usucapião e direito hereditário. O
novo diploma não os especificou, limitando-se a disciplinar a usucapião, o registro do título e a acessão
(arts. 1.238 a 1.259).
O direito hereditário é, também, modo de aquisição da propriedade imóvel porque, “aberta a sucessão, a
herança trasmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários” (CC, art. 1.784). O inventário
será feito em função do princípio da continuidade do registro de imóveis, para que o herdeiro ali figure
como titular do direito de propriedade. Todavia a aquisição desse direito dá-se simplesmente em razão do
falecimento do de cujus, quando então se considera aberta a sucessão (princípio do saisine).
O mesmo sucede com a usucapião. Presentes, os demais pressupostos legais, considera-se adquirido o
domínio pelo simples decurso do lapso de tempo previsto em lei. A sentença que reconhecer a usucapião
terá natureza meramente declaratória.
O registro de título translativo no Cartório de Registro de Imóveis constitui modo de adquirir a propriedade
peculiar aos bens imóveis. Os modos peculiares aos móveis são: a ocupação, a especificação, a confusão, a
comistão, a adjunção e a tradição. São modos comuns de aquisição da propriedade, servindo tanto para os
móveis como para os imóveis, a sucessão, a usucapião e, segundo alguns, a acessão2.
Peculiar
Comum
Imóveis Móveis
Transcrição/Registro Ocupação, especificação, Sucessão, usucapião e acessão
confusão, comistão, adjunção e
tradição
Ex. O registro de um carro no DETRAN não cumpre a mesma função de um registro de imóveis, o registro
de imóveis é constitutivo da propriedade imóvel. Esse registro é puramente administrativo, se o sujeito
entrega a chave do carro se transfere a propriedade, em termos civis, ele não é constitutivo. Se as multas
vêm em nome do antigo proprietário é uma questão administrativa. A aquisição da propriedade móvel no
2
Trecho retirado do livro “Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas”, de Carlos Roberto Gonçalves.
Pags. 254 e 256, 9. Ed. Esse trecho é referente a parte do aúdio que foi perdida.
pg. 53
Direito brasileiro independe de registro. Se o sujeito quer reivindicar um carro ele não precisa mostrar o
certificado de registro, é uma prova, um indício, mas não precisa. Por exemplo, se A apresenta um
documento de registro em seu nome, querendo reivindicar, e B apresenta um contrato de compra e venda,
mostra o pagamento que comprova a entrega, o juiz deve considerar isso para definir quem é o
proprietário.
Então, a lógica de apuração quando se fala de um bem imóvel é algo oposto, se A está reivindicando um
imóvel e este está em seu nome e B apresenta uma promessa de compra e venda, no qual ele pagou, o juiz
vai dizer que o que interessa é o registro. A sistematização em termos jurídicos é diferente.
A posse dos bens móveis e dos bens imóveis se transfere pela tradição, a propriedade do bem imóvel só é
transferida através do registro.
Quando se fala em uma transferência negociada de uma propriedade imóvel se diz que geralmente ela se
inicia de uma fase obrigacional, podendo ou não começar com uma promessa de compra e venda, e
geralmente termina com uma escritura pública de compra e venda. A escritura é um contrato, a diferença é
que um contrato se faz em casa, com seu advogado, e escritura é feita em um cartório de notas, títulos e
documentos. A escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas, títulos e documentos. Ex. Um sujeito
quer comprar um imóvel em São Paulo, mas está na Bahia com o vendedor, eles podem fazer a escritura na
Bahia. O tabelião vai fazer exatamente como é em um contrato, colocar suas cláusulas, a diferença é que
irá atestar que estava na frente do comprador e do vendedor, que identificou a regularidade da
documentação, pois tem fé pública pra isso. É mais difícil impugnar esse documento.
O contrato de compra e venda de bens imóveis para poder ser registrado tem que ser feito por meio de
escritura pública, salvo nas hipóteses em que ele vale menos de trinta salários mínimos. A lei dispensa a
escritura pública para imóveis que valem menos do que trinta salários mínimos, mas não dispensa o
registro, isso significa que em um imóvel de baixo valor pode-se pegar uma promessa de compra e venda
particular e registrar, pode pegar um contrato de compra e venda particular e registrar. Se o imóvel vale
mais de trinta salários mínimos é necessário a escritura pública, com esta o sujeito terá a obrigação de
transferir a propriedade, tendo uma segunda fase, que é real, que depende do registro.
PERGUNTA: Por que dispensa a escritura pública e não dispensa o registro? É uma questão de onerosidade
do negócio, a transferência da propriedade imóvel no Brasil depende de registro. Ao se trabalhar com um
valor maior há, em tese, uma proteção de um servidor público, alguém investido de fé pública que está
atuando em nome do Estado.
É relativamente frequente que o sujeito faça uma compra e venda, faz tudo certo, faz a escritura pública e a
guarda, não registrando e enquanto o sujeito não registrar ele não é proprietário. Quem tem uma escritura
pública na mão, já assinada e reconhecida, ainda não é proprietário, não tem o direito adquirido à
propriedade porque para isso ele precisa do registro. O sujeito tem um pouco mais do expectativa de
direito, tem o que é chamado de direito eventual, ainda não é proprietário na prática porque não quer,
porque bastava fazer um ato, promover o registro para isso. Isso já confere a ele um prerrogativa jurídica,
então, se eventualmente o sujeito reivindica o bem ele merece ganhar a ação, a disputa, porque é o
proprietário, mas existe um contrato que ele está infringindo, está cometendo um ilícito.
Essa nem é a forma mais comum de acontecer. Ex. A vendeu um imóvel para B, este fez a promessa de
compra e venda, pagou o preço e depois eles lavraram a escritura pública. B está morando no imóvel tem
dois anos, A por acaso pega a certidão do imóvel e ver que ainda está em seu nome, B fez a escritura
pública mas não promoveu o registro. Quem promove o registro é o comprador, ele que tem interesse. O
pg. 54
sujeito A ver uma oportunidade de ganhar “dois dinheiros”, pois ele ganhou o dinheiro de B e agora pode
ganhar o dinheiro de C, foi e alienou o bem pra C. Este foi mais precavido, fez a promessa de compra e
venda, pagou o preço, fez a escritura pública e depois registrou. Se C reivindicar o bem contra B este não
tem defesa, quem vai ficar com imóvel é C e B vai ter que resolver o seu problema com perdas e danos
perante A, pois seu problema é um problema obrigacional, não tem eficácia erga omnes. A cometeu um
ilícito na medida em que infringiu um contrato, mas ele não desrespeitou a propriedade de B porque este
nunca constituiu essa propriedade.
É diferente se fosse um bem móvel, se fosse essa mesma situação com um carro a lógica seria diferente. O
carro tem a sua propriedade transferida, em termos civis, de propriedade civil, no mesmo momento que se
transfere a posse. Então, no mesmo momento que se transfere a posse a posse de um bem móvel pode-se
estar transferindo também a propriedade, no mesmo ato.
COMENTÁRIO DE ALUNO: Normalmente quando se transfere o DUT tem que fazer uma declaração
assinada, que a partir daquela data todas as multas são transferidas e etc. Gustavo: Por que se aconselha
que faça isso? Porque se B andou acima da velocidade a multa vai chegar no nome de quem está
registrado, porque mesmo que não tenha sido o condutor A tem uma responsabilidade administrativa
subsidiária. Se B não pagou e A não indicou quem foi o condutor é ele que responde. Por exemplo, B não
pagou o IPVA e A diz que não se incomoda, que podem fazer a busca e apreensão porque o carro não é
mais dele. Agora, existe uma certa flexibilização na prática, o fato de se exigir um registro faz com que se
termine trabalhando como se aquilo fosse uma forma de aquisição de propriedade, mas em termos
jurídicos não é.
Eventualmente o sistema jurídico cria exceções, a hipoteca é uma forma de garantia que recai sobre bens
imóveis, mas admite-se que se faça a hipoteca também de aeronaves e embarcações. O fato de se admitir
que uma aeronave e uma embarcação sirva de hipoteca faz com que elas se tornem bens imóveis? Não, é
uma exceção.
Então, existe uma sistemática própria para bens imóveis. Algumas das formas abordadas se aplicam tanto
para bens móveis quanto para bens imóveis, a sucessão a usucapião e a acessão. Termina-se não se
tratando de todas as formas de aquisição de propriedade, se trata de algumas que são bastante relevantes
e que estão previstas no Código Civil. Algumas formas de aquisição de propriedade terminam tendo uma
matéria específica para elas, é o caso da sucessão, que é a aquisição dos bens mortis causa, por exemplo, A
é herdeiro de alguém e esse alguém faleceu, os bens que pertenciam a este foram para A por conta disso.
Uma outra forma de aquisição de propriedade que não vai ser estudada agora é o caso do casamento, um
casamento, a depender do regime matrimonial, gera propriedade. Ex. A não era proprietário, casou em
uma comunhão universal de bens e estes que pertenciam a esposa passam a pertencer também a ele.
PERGUNTA: No exemplo de A, B e C, B não teria direito ao imóvel mesmo se tivesse o direito de

preferência? Ele pode pleitear o que quiser a título de perdas e danos. A lógica dos Direitos Reais as vezes
causa uma certa estranheza porque ela é um pouco distinta do que estamos acostumados, estamos
acostumados com a proteção do terceiro de boa-fé. Aqui fala-se em título real, o que interessa aqui é o
registro e a proteção de C deriva de um duplo aspecto, primeiro porque ele era terceiro de boa-fé, então,
primeiro no plano obrigacional se terá essa preocupação. Ele comprou e não tinha como saber que B era o
proprietário, porque na certidão do imóvel quem aparecia como dono era A, este até contou uma história
para C, por exemplo, disse que o imóvel estava ocupado mas que B tinha invadido, vendendo até um pouco
mais barato porque ele teria o trabalho para tirar B de lá. Será muito pouco provável se provar algo em
sentido contrário, dizer que ele atuou de forma dolosa, que sabia que era um situação controversa. Depois,
pg. 55
no momento em que fez o registro, C se tornou proprietário, e como regra geral o proprietário prevalece
mesmo em face da figura do terceiro. Juridicamente B terá poucas chances de ficar com o imóvel.
• QUANTO À PROCEDÊNCIA OU CAUSA – ORIGINÁRIA x DERIVADA
Dentro dessa lógica de aquisição de propriedade tem-se algumas classificações que são importantes de se
conhecerem. A primeira delas, em relação a causa da aquisição, diz-se que a aquisição pode se dar a título
originário ou a título derivado, isso é algo que já vimos em relação a posse, que também pode ser
adquirida assim. A diferença é que na aquisição originária o sujeito adquire independente ou contra os
interesses do antigo possuidor, a título derivado ocorre quando uma posse deriva da outra, então, se o
sujeito vendeu ele negociou e se negociou o outro tem a posse derivada, a consequência em termos de
posse é que se continua a posse anterior. O sujeito tem a prerrogativa de continuar ou não, de somar ou
não o tempo de posse, inaugurando uma nova situação possessória. A título originário o sujeito adquire a
posse contra os interesses do antigo possuidor ou pelo menos independente disso. Ex. A tinha um bem
abandonado e B passou a exercer a posse, ele não a adquiriu, é uma situação nova. Ou então o imóvel
estava na posse de X e Y tomou violentamente, este não está continuando a posse de X, está inaugurando
uma nova situação possessória, ainda que seja uma situação de posse injusta.
A lógica em relação a propriedade é a mesma, exitem determinadas formas de aquisição em que o sujeito
adquire do antigo proprietário a questão da propriedade que é negociada ou que é adquirida mortis causa,
então, continua a propriedade de alguém. E existem situações em que o sujeito se torna proprietário
independente das situações prévias, do antigo proprietário. A situação mais característica disso é a
usucapião, porque é uma situação em que o sujeito inaugura uma nova propriedade.
A consequência da aquisição a título originário é que o sujeito inaugura uma nova situação proprietária, o
sujeito despreza eventuais gravames que houvessem sobre os bens. Na aquisição derivada o sujeito
mantém todas as características, todas as feições que tivessem sido atribuídas pelo antigo proprietário. Ex.
A tinha um imóvel e ele constituiu uma hipoteca desse imóvel. A hipoteca não impede ele de vender,
então, A vendeu o imóvel para B, este quando compre esse imóvel o recebe com a mesma hipoteca. A
pegou um empréstimo com o banco e deu como garantia o bem, B pode comprar esse bem? Pode, agora,
ele sabe que comprando esse bem este está comprometido com a solvência desse crédito de A, se A não
pagar esse bem será alienado em hasta pública para solver a sua dívida. B não tem nada a ver com isso,
mas ele está comprando um imóvel que ele sabe que está hipotecado, isso vai junto com o bem, é aquela
história de ônus reais, obrigações propter rem. Geralmente, na prática, quando alguém quer comprar um
imóvel hipotecado ou um bem com algum gravame ele compra mas diz que vai quitar primeiro o
empréstimo, uma parte do dinheiro é usada para pagar o empréstimo e a diferença ele entrega para o
dono, faz isso para que não fique com o gravame.
O sujeito não precisa fazer isso, porém, ele sabe que o bem vai responder pela eventual insolvência porque
a propriedade mantém as suas características, porque a propriedade quando é adquirida a título derivado
ela simplesmente tem a sua continuidade natural. Mudou o proprietário, mas os gravames, os ônus, os
direitos reais que pendessem sobre ela todos ele são transferidos. Na aquisição a título originário não. Ex.
O imóvel estava hipotecado, era de A e este deixou o imóvel abandonado, veio B, que exerceu a posse por
tempo suficiente para usucapir o bem, e virou o dono, ele constituiu uma nova situação proprietária. A
deixou de ser proprietário e a instituição financeira que tinha aquele bem como garantia fica também “a
ver navios” porque a propriedade que foi constituída em relação a B é simplesmente zerada, é como se a
partir daquele momento se estivesse constituindo uma nova situação proprietária.
pg. 56
Ex. Teve a hipoteca e A não pagou o financiamento, B usucapiu o bem e depois veio a instituição financeira
e quis discutir o bem, quer executar. Imaginando que a hipoteca acompanha o bem a instituição financeira
entra contra B, este alega que usucapiu e a usucapião é uma forma de aquisição originária, o que faz com
que a hipoteca caia. Em uma ação de usucapião a instituição financeira em um caso desse deve ser citada,
porque ela tem um interesse, ela não é proprietária mas tem interesse sobre o bem.
• QUANTO AO OBJETO – A TÍTULO SINGULAR x A TÍTULO UNIVERSAL
Em relação ao objeto a aquisição pode se dar a título singular, que é o que acontece na maioria das vezes
quando se adquiri um bem, sendo ele móvel ou imóvel, ou ele pode ser adquirido a título universal, que é
o que geralmente acontece na sucessão mortis causa, que acontece quando o sujeito na condição de
herdeiro se torna proprietário não de um bem especificamente, mas de um percentual de um patrimônio,
de uma quota de todo um conjunto de direitos e deveres.
A posse também pode ser adquirida a título singular ou universal, a diferença básica é que quando o sujeito
adquire a título singular ele só se torna responsável por aquilo que for pendência específica do bem. No
caso da aquisição a título universal o sujeito prossegue de pleno direito as relações jurídicas daquele a
quem está sucedendo e termina se responsabilizando também pelos débitos que ele deixou, mesmo que
não fossem específicos do bem que está adquirindo. A mesma lógica acontece aqui.
2. DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

A) ASPECTOS GERAIS
Os imóveis têm uma disciplina um pouco mais rígida, então, houve uma preocupação maior com os imóveis
do que com os bens móveis em termos de segurança, tanto que a questão registral que é exigida de um
lado engloba uma burocracia, para se tornar proprietário de um imóvel tem mais trabalho e dispêndio. Isso
se justifica em termos de política legislativa na medida em que se parte do pressuposto de que esse
dispêndio reverte em segurança jurídica, se paga um pouco mais caro para ter a segurança de que quando
se estiver adquirindo o imóvel está adquirindo de quem é efetivamente o proprietário. É mais fácil vender
algo móvel que não é seu, enganar alguém, do que um imóvel, pois no imóvel pode ser pedido o registro, a
certidão. A certidão pode ser fraudada, mas é mais difícil. Ex. A está vendendo uma bicicleta, não há como
provar que aquela bicicleta é efetivamente dele, mesmo que ele tenha a nota fiscal,a bicicleta até tem
número de série, mas nem sempre consta na nota fiscal. Há formas de individualizar, mas é difícil em
relação aos bens móveis.
B) ESPÉCIES
• USUCAPIÃO
A propriedade imóvel é um campo que demanda um pouco mais de cuidado por parte das pessoas, para
adquirir propriedade imóvel geralmente se trabalha com uma perspectiva de maiores exigências, e se
começa falando da usucapião.
 DEFINIÇÃO. ETIMOLOGIA (usu + capio ou capionis). NATUREZA JURÍDICA. JUSTIFICATIVA.
A palavra “usucapião” é uma palavra só e ela se inicia com “U”. Ela tem uma origem latina, usu vem de uso
e capio (ou capionis), capião, significa aquisição, então, é aquele que adquire pelo uso. Dessa forma, a
usucapião é uma forma de aquisição de propriedade que deriva do fato da posse, do uso. Aquele que usa
por um tempo prolongado em um determinado momento merece ser reconhecido como o efetivo dono.
Durante bastante tempo no Brasil houve uma discussão sobre o gênero da palavra “usucapião”, alguns
autores entendiam que era uma palavra feminina e outros entendiam que era uma palavra masculina. Isso
pg. 57
rendeu um pouco mais de polêmica. Quando se tem a elaboração do Código Civil de 1916 tivemos um
vácuo muito grande para fazer a primeira legislação civil, então, tivemos a independência em 1822, em
1824 vem a primeira Constituição, nela se tem as obrigações de fazer código, em 1832 faz-se o Código
Penal, em 1934 o CPP, em 1850 faz-se o Código Comercial e nada do Código Civil. Em todo momento se
tentou fazê-lo, houveram umas cinco ou seis comissões antes de se conseguir fazer o Código Civil de 1916,
que teve como seu principal gestor Clóvis Beviláqua. O Código de 1916 não teve vida fácil, ele foi
promulgado em 1916, entrou em vigor em 1917, mas foi apresentado ao Congresso em 1899, então, foram
17 anos sendo gestado em nosso Congresso. Foi menos do que o Código Civil de 2002, ele foi apresentado
pelo projeto 634B/73 e entrou em vigor em 2002. Boa parte desse tempo de trâmite no Congresso foi
devido ao Ruy Barbosa, ele teceu várias críticas ao projeto de Clóvis Beviláqua e boa parte dessas críticas se
reportavam a questão gramatical pura e simples. Ele chega a xingar Beviláqua de “analfabeto gramatical”.
Uma das brigas de Ruy Barbosa foi exatamente essa coisa da nomenclatura. Sempre se falou “a” usucapião,
tradicionalmente sempre foi uma palavra feminina, é uma palavra latina e os experts dizem ser uma
palavra feminina no latim. Gustavo se convenceu por essa ideia, o fato é que Ruy Barbosa não se
convenceu e fez um livro para discutir isso, o gênero da palavra usucapião. Ele conseguiu modificar o
Código Civil de 1916, este se referia “ao” usucapião, então, era uma palavra masculina nesse Código. O
problema da coisa era que em todas as outras leis eram no feminino, a legislação esparsa falava “a”
usucapião e o CC falava “o”, dessa forma, ao pegar os manuais da época o autor ficava com a tarefa de
explicar isso e falvam que na prática não era erro adotar nenhuma das duas grafias. Hoje em dia, com o
Código Civil de 2002, se desfez essa briga porque o CC voltou a gênese, adotou simplesmente a palavra
feminina.
Gustavo não vai dizer que é erro falar em “o” usucapião porque algumas pessoas vão terminar falando
assim, até por uma questão cultural, histórica, aprenderam de acordo com o CC de 1916. Gustavo não
aconselha a usar o masculino porque hoje toda legislação fala no feminino, então, se amanhã ou depois em
uma prova de concurso se coloca “o” usucapião vai que o avaliador resolve dizer que é feminino. É mais
fácil hoje justificar que é uma palavra feminina do que uma palavra maculina, para isso se teria que voltar
para o Código de 1916 que foi revogado.
A NATUREZA JURÍDICA é uma forma originária de aquisição de propriedade, isso significa que o sujeito
está adquirindo independente da vontade do antigo proprietário, o que significa que quem adquire por
meio da usucapião inaugura uma nova situação proprietária, ele apaga tudo que existiu em relação àquela
propriedade e começa algo novo.
Uma outra coisa sobre natureza jurídica que é importante enfatizar é a diferença da usucapião para a
prescrição, isso tem a ver muito com o direito comparado. Na França não existe a palavra usucapião, eles
não têm esse instituto, tratam tudo como prescrição, existe uma prescrição aquisitiva e existe uma
prescrição extintiva. A prescrição extintiva é aquela que estudamos em IED Privado II, é a perda de uma
pretensão que está associada ao não fazer valer dela por um determinado lapso. Na França eles encaram a
usucapião como prescrição aquisitiva, porque é a aquisição de um direito pelo uso continuado dele, é como
se fosse o contrário. Não é a sistemática que foi adotada no Brasil, aqui quando se fala em prescrição se
fala apenas e tão somente, pelo menos em termos técnicos, no instituto da perda de uma pretensão. A
aquisição por meio do uso reiterado, manso e pacífico de um bem é chamado de usucapião.
É comum, contudo, que a doutrina, até por uma questão de linguagem, que os autores expliquem isso
contado, como Cristiano Chaves, que falem que tratamos dos institutos de forma diferenciada, um é perda
de pretensão e o outro é aquisição de direito, e a única semelhança entre eles realmente é a questão do
pg. 58
tempo, pois os dois dependem do tempo para se concretizar. Mas o próprio Cristiano volta e meia fala
“prescrição aquisitiva” como uma figura de linguagem, para não ficar toda hora repetindo a palavra
“usucapião” no texto. É comum a doutrina usar como sinônimos, mas quando usam como sinônimos isso
não é uma aplicação própria da coisa, é uma analogia. Gustavo não acha que isso é erro, se alguém
escrever “prescrição aquisitiva” na prova ele não irá tirar ponto.
Se simplesmente falar prescrição no Direito brasileiro é prescrição extintiva, agora, é comum na doutrina se
falar em prescrição aquisitiva ou que a usucapião é uma forma de prescrição aquisitiva. Completamente
certo não está, porque no nosso sistema se tratou da prescrição como uma coisa e a usucapião como outra,
mas se consegue entender o recado. As regras aplicáveis à prescrição não necessariamente serão aplicáveis
à usucapião, isso é uma coisa importante porque no sistema brasileiro elas foram tratadas como institutos
autônomos, apesar de ver que algumas regras da prescrição, disposição de leis, são aplicáveis a usucapião.
E a última coisa para se falar nessa parte inicial é a JUSTIFICATIVA. É muito comum encontrarmos os
autores mais clássicos, conservadores, justificando a figura da usucapião com base na ideia de PAZ SOCIAL,
de pacificação social. A usucapião tem um quê de justiça mas ela tem também um quê de injustiça, porque
existem situações em que o sujeito irá resolver por meio da usucapião e no final das contas vai dizer que a
situação merecia isso mesmo. Ex. A tinha comprado um imóvel e o abandonou, ninguém nem sabe mais
onde é que ele está e esse imóvel ficou 10 anos vazio. Apareceu alguém (B) que resolveu cuidar daquele
imóvel, estando morando neste há 50 anos. Na prática ele não está ofendendo o direito de ninguém
porque esse ninguém não está interessada, quem era o dono não está interessado. Ao olhar pra essa
situação nada mais justo do que entregar a quem está fazendo o bem valer a finalidade dele, quem está
cumprindo a função social no final das contas.
Essa é uma situação típica da usucapião, em algumas situações ela irá servir inclusive para regularizar a
propriedade que deveria ser da pessoa. Ex. A vó de A que comprou o imóvel teve uma discussão sobre o
pagamento ou não da última parcela, isso foi para o Judiciário. Ela tinha que pagar 40 parcelas, pagou as 40
mas a parte que estava vendendo entendia que tinha que pagar 41, a vó entendia que já estava quitado e
foram para o Judiciário discutir isso. O Judiciário reconheceu que estava quite o imóvel, transitou em
julgado mas nunca se fez escritura pública, então, teve uma decisão dizendo que o imóvel estava quite, que
a construtora não poderia cobrar mais dela aquele valor que estava integralmente pago, mas nunca se
providenciou a lavratura da escritura pública. Isso foi passando e se passando para outras pessoas da
família, quando chegou na neta ela decidiu regularizar pois o imóvel ainda estava no nome da construtora
(que não existia mais). Não se achou ninguém da construtora, então, a melhor forma de regularizar essa
propriedade foi entrar com uma ação de usucapião. A essa altura do tempo já se tinha 50 anos com a posse
mansa e pacífica do bem, inclusive ele foi comprado, com documentos para provar, mas por um motivo não
se conseguia mais registrar. Não se tinha mais como fazer a escritura pública porque quem vendeu se quer
existia mais. Então, a usucapião é modo originário de aquisição de propriedade, é uma coisa que se
considera, é uma situação que é justa, a vó não estava violando efetivamente o direito de ninguém, ela
inclusive pagou, tem coisa julgada sobre isso.
Em algumas situações a usucapião tem esse quê de justiça, mas existem outras em que a usucapião pode
beneficiar o malfeitor. Ex. B esbulhou A e o matou, está morando há 20 anos no imóvel. Ele se torna
proprietário? Sim, mesmo que tenha adquirido de forma ilícita.
PERGUNTA: Mas não se deu a oportunidade da pessoa entrar na justiça? Sim, mas imagine uma situação
em que B roubou um relógio, se ele for mais rápido que A este nunca mais verá esse relógio. A tem a
oportunidade de ir pro Judiciário, mas onde ele irá achar esse relógio? E tecnicamente cinco anos depois B
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é proprietário, posse mansa e pacífica porque A não fez nada. A não fez nada porque não tinha como fazer,
mas a justificativa é a paz social, porque chegou um momento que aquela situação perdurou por tanto
tempo que não tem motivo para continuar a se preocupar com isso, consolida logo a figura do possuidor na
figura do proprietário. É uma situação que tende a ser encarada como injusta, o sujeito cometeu um
malfeito e ele está auferindo um benefício desse malfeito.
Então, em termos clássicos a doutrina tende a justificar a usucapião com base na ideia de paz social, os
autores mais modernos já começam a trabalhar mais com a perspectiva da FUNÇÃO SOCIAL, há um
deslocamento. É comum identificarmos a justificativa ou na necessidade de pacificação social, chega um
momento em que se precisa resolver o problema e para isso se irá cometer eventualmente uma injustiça, e
hoje em dia já se começa a trabalhar um pouco também com a ideia de função social, aquele que
efetivamente estiver exercendo a posse, que estiver cumprindo com as expectativas mínimas que a
sociedade deposita sobre aquele bem merece se tornar proprietário, se permanecer em uma situação de
posse prolongada de forma mansa e pacífica.
 REQUISITOS
▪ Pessoais – Art. 1.244 do CC
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam,
suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
Condições subjetivas entre os sujeitos:

Art. 197. Não corre a prescrição:
I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;
III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela.
Condições objetivas do sujeito:

Art. 198. Também não corre a prescrição:
I - contra os incapazes de que trata o art. 3º;
II - contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios;
III - contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.
Aspectos objetivos da situação:

Art. 199. Não corre igualmente a prescrição:
I - pendendo condição suspensiva;
II - não estando vencido o prazo;
III - pendendo ação de evicção.
Art. 200. Quando a ação se originar de fato que deva ser apurado no juízo criminal, não correrá a
prescrição antes da respectiva sentença definitiva.
Art. 201. Suspensa a prescrição em favor de um dos credores solidários, só aproveitam os outros se a
obrigação for indivisível.
Os requisitos pessoais dizem respeito às pessoas contra quem se deve usucapir. Existe determinadas
pessoas que, por conta de uma situação específica não poderão ter contra si reconhecida a usucapião. Não
é toda e qualquer pessoa que deve ser vitimada pela usucapião. Determinadas pessoas são salvaguardas
pelo sistema jurídico e contra elas não poderá ser utilizada a usucapião.
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O art. 1224 está dizendo que aquelas mesmas causas que impedem a contagem do prazo de prescrição
também impedem o curso do prazo de usucapião. Existem determinadas pessoas das quais não se computa
a prescrição, então absolutamente incapaz é protegido pelo sistema jurídico e contra ele não está correndo
a prescrição. Da mesma forma que se um absolutamente incapaz for dono de um imóvel, enquanto
perdurar a absoluta incapacidade dele não há possível contagem de prazo para usucapião em seu desfavor.
Ex.: A pessoa invade um imóvel, fica lá por 15 anos, e depois descobre que o imóvel está registrado em
nome de uma criança de 5 anos. Se hoje a criança tem 20 anos, não vai se contar os 15 anos para efeito de
usucapião, pois dos 5 aos 16 ele era absolutamente incapaz. Esses 9 anos não são contados. A regras
aplicadas são as acima citadas.
Existe determinadas situações em que não corre usucapião entre autor e réu, especificamente.
O art. 197 fala de determinadas situações subjetivas entre certos indivíduos. Existem determinadas
situações em que não corre usucapião entre autor e réu. Não corre prescrição entre os cônjuges no tempo
da sociedade conjugal, um não vai poder usucapir do outro. Se tem um imóvel que pertence só ao marido
ou à esposa, tem 10 anos que eles moram no imóvel, o outro não pode dizer que usucapiu. Não corre o
prazo de de prescrição e não corre o prazo de usucapião enquanto perdurar a sociedade conjugal. É
importante ter em mente que o conceito de sociedade conjugal é diferente de vínculo matrimonial. O
vínculo matrimonial é o vínculo jurídico propriamente dito, a sociedade conjugal perdura enquanto houver
a convivência entre os pares. Então eventualmente as pessoas coabitam o mesmo espaço, mas não estão
mais em uma sociedade conjugal.
Isso é uma regra jurídica estipulada que reconhece. Embora, a posse seja partilhada, a posse não induzirá
usucapião a um deles. Ex.: A e B são casados. A possuía um bem só dele. Se eles casaram e passaram a
coabitar, naturalmente, depois de 20 anos de coabitação, B poderia dizer que durante esse tempo
preencheu o tempo de usucapião. O que o sistema jurídico está dizendo é que isso não pode acontecer.
A mesma coisa acontece entre ascendentes e descendentes durante a constância familiar. Entre tutelado e
curatelado, é uma situação que o sistema jurídico afasta por conta do vínculo subjetivo e intersubjetivo.
No art. 198 algumas pessoas são protegidas. Contra o absolutamente incapaz não corre prazo de
usucapião. (mesmo exemplo acima da criança).
Contra os ausentes do país da União, dos estados e dos municípios. Quem estiver fora do país a serviço
público não corre prazo de usucapião contra ele. Se for iniciativa privada, corre o prazo normalemente. Não
corre também contra aqueles que está nas forças armadas em caso de guerra, então o inciso III diz respeito
às guerras internas, já que fora do país também seria a serviço público.
Existem aspectos objetivos dessa situação que a única que tem alguma serventia prática é a do inciso III do
art. 199, que diz que não corre igualmente a prescrição, não serve para a usucapião. Ex.: Quando falamos
em prescrição, precisamos da violação de um direito, violado o direito surge para o indivíduo a pretensão, a
qual se não for exercida durante um determinado tempo, termina sendo aniquilada. Para se ter uma
pretensão, é preciso ter a violação de um direito. Então, se Sr. Barriga tem direito de receber o aluguel dia
05, no dia 04 ele não tem direito de cobrar o aluguel, Sr. Madruga só tem obrigação de pagar no dia 05,
então Sr. Barriga tem que esperar chegar no termo para poder cobrar. Se Sr. Madruga não paga o aluguel
no dia 05, ele tem o direito de cobrar, pois foi rompido o termo. Enquanto não está vencido o prazo, não há
a violação do direito.
Só é possível a violação do direito depois de ultrapassada a condição suspensiva ou vencido o prazo. Mas
nos interessa o inciso III, pendendo ação de evicção. Evicção é uma espécie de responsabilidade que existe
para aquele que aliena a coisa sabendo não ser dele, e ele aliena assumindo os riscos da eventual perda da
coisa por saber que não era ele o proprietário. Ex.: A vendeu para B que vendeu para C que vendeu para D.
Chegou um determinado momento que E reivindica o bem perante D, dizendo que o bem lhe pertence e
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que A cometeu uma fraude, assim todos que compraram foram enganados. D perde a coisa, pois aqui
estamos falando de direito real. Entre o terceiro de boa-fé e o proprietário, prevalece o proprietário. D
pode cobrar indenização de quem lhe vendeu. Ele pode cobrar de C, que cobra de B que cobra de A. Ou ele
pode cobrar diretamente para A. Todos que estão nessa cadeia sucessória se responsabilizam.
Isso serve também para a prescrição. Se, eventualmente, houve o cometimento de um delito (como
esbulho que pode ter algum efeito na instância penal), isso, em princípio interrompe o prazo de prescrição.
Para que haja esse óbice na contagem, é preciso que, efetivamente, tenha efetuado a persecução criminal.
Não basta simplesmente ir à delegacia e fazer o boletim de ocorrência, o caso de não haver nenhuma
providência efetiva tomada, não há a suspensão. Mas, havendo a persecução, enquanto estiver pendente o
processo penal, não corre o prazo de prescrição e nem de usucapião.
Sobre o art. 201, já é uma regra específica de prescrição não se aplica na usucapião.
Quando pegamos a sistematização da prescrição, existem pessoas contra as quais não se vai usucapir
(asrts. 198, 199, e umas das hipóteses do art. 200).
▪ Reais. A coisa hábil (Res habilis). Os direitos reais limitados. Os bens fora de comércio.
Existem ao lado dos requisitos pessoais os chamados requisitos reais. São coisas que não podem ser
usucapidas. Se diz que para usucapir, a coisa tem que ser uma res habilis, uma coisa hábil a ser usucapida.
Existem determinados bens que não podem ser objeto de usucapião. Os requisitos reais dizem respeito às
coisas que devem ser usucapidas.
 Bens públicos
STF Súmula nº 340 - Dominicais e Demais Bens Públicos – Usucapião - Desde a vigência do Código Civil, os
bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião.
Art. 183, CF/88. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados,
por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil.
§2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Art. 191, CF/88. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco
anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares,
tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a
propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Art. 102, CC/02. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.
Basicamente falando, temos a questão dos bens públicos que não pode ser objeto de usucapião. Já houve a
discussão se todo e qualquer bem público não poderia ser objeto de usucapião, e hoje a interpretação é de
que não.
Os bens públicos podem ser de uso comum, especial, condominiais ou dominicais. O bem de uso comum é
aquele que fica disponível para a coletividade, não de uma forma aberta, mas pode ter uma
regulamentação (praça para deficientes, quadras que podem ser utilizadas até determinado horário). O de
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uso especial são aqueles afetados à prestação de determinado serviço público. Em relação a esses dois
bens (uso comum e especial) nunca houve dúvidas, não podem ser afetados.
Uma dúvida que existiu durante algum tempo é sobre aqueles chamados condominiais ou domincais, que
são simplesmente aquele bem que integra o patrimônio de uma PJ de direito público, então o critério
principal para definir um bem público é a quem ele pertence. Se tem um prédio que está no patrimônio da
União e ninguém nunca fez nada com ele, é um bem público que está parado. Seria melhor que a União
tivesse feito a reforma urbana... Se pessoas carentes entrarem lá poderia usucapir? Não existe dissonância
no sentido de reconhecer que bens públicos, independente da natureza deles, são inesucapíveis, ainda que
seja condominial ou dominical.
- Existe um direito de preferência do sujeito que foi desapropriado de readquirir o bem. A tendência é dizer
que se o poder público resolver vender, o sujeito tem preferência e não é nem pelo valor da
desapropriação, é pelo valor que o bem vale hoje.
 Bens de paraestatais afetados à finalidade pública ou de relacionados a atividade de interesse público,

ainda que não tipicamente estatal
Bens públicos são todos aqueles que integram o patrimônio de uma PJ de direito público. Esse conceito
legal termina sendo elastecido, na prática, pois são estendidos à aqueles bens que estão afetados à
finalidade pública ou relacionados a atividade de interesse público ainda que não estatal tipicamente. Não
é bem público pela lei, mas são a eles equiparados. Há uma interpretação jurisprudencial de que bens que
estão sendo comprometidos com a atividade de natureza essencialmente pública terminam assumindo
essa condição mesmo que não seja bem público propriamente ditos. Ex.: Agente privado que fornece
energia elétrica, aqueles bens que estão comprometidos nessa prestação de serviço, em princípio não
seriam bens públicos, pois pertencem a um agente particular e não ao poder público. Mas por estarem
comprometidos com essa prestação pública eles são equiparados a tal. Até porque finda a concessão, boa
parte desses bens vão se converter a patrimônio público.
 Terras não registradas ou adéspotas (res nullius) x terras devolutas
As chamadas terras devolutas são aquelas terras que por uma questão, geralmente associada à segurança,
pertencem ao poder público, nem sempre é à união. Boa parte dessas terras devolutas não são registradas,
então se chega no cartório e não se sabe a quem ela pertence. O sujeito, depois de estar em uma terra
dessas por 50 anos, e ele entra depois de 50 anos com uma usucapião, a discussão que se faz é que a a
chamada terras não registradas ou adéspotas são terras que nunca pertenceu a ninguém, são as chamadas
res nullius, e admitem usucapião. O entendimento do judiciário diz que o ônus passa a ser do poder público
para demonstrar que a terra era devoluta e não era adéspota.
Se pegarmos os livros de administrativos vamos ver que as terras que não são registradas elas são
presumidas como integrante do domínio particular e temos determinados autores que dizem que, pela
forma como a colonização foi feita no Brasil, não existiriam tecnicamente terras particulares registradas,
porque elas seriam da coroa portuguesa e depois teriam sido integradas no patrimônio público. Então tem
autores que dizem que provas não registradas fazem parte de terra pública e existem autores que
entendem que terra não registrada é de domínio privado, pois nunca pertenceu a alguém e quem chega
primeiro e fica por tempo suficiente vai poder usucapir.
Na jurisprudência, parte-se do pressuposto que as terras não registradas, em princípio, são terras privadas
e então vai competir ao ente público demonstrar que aquela terra, apesar de registrada integra seu
patrimônio por alguma questão de lei.
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Art. 3º da Lei n. 601/1850. São terras devolutas:

1º As que não se acharem aplicadas a algum uso público nacional, provincial, ou municipal.
2º As que não se acharem no domínio particular por qualquer titulo legítimo, nem forem havidas por
sesmarias e outras concessões do Governo Geral ou Provincial, não incursas em comisso por falta do
cumprimento das condições de medição, confirmação e cultura.
3º As que não se acharem dadas por sesmarias, ou outras concessões do Governo, que, apesar de incursas
em comisso, forem revalidadas por esta Lei.
4º As que não se acharem ocupadas por posses, que, apesar de não se fundarem em título legal, forem
legitimadas por esta Lei.
RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. FAIXA DE FRONTEIRA. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO ACERCA

DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE PRESUNÇAO EM FAVOR DO ESTADO DE QUE A TERRA É
PÚBLICA.
1. O terreno localizado em faixa de fronteira, por si só, não é considerado de domínio público, consoante
entendimento pacífico da Corte Superior.
2. Não havendo registro de propriedade do imóvel, inexiste, em favor do Estado, presunção iuris tantum de
que sejam terras devolutas, cabendo a este provar a titularidade pública do bem. Caso contrário, o terreno
pode ser usucapido.
3. Recurso especial não conhecido. (STJ, REsp 674558/RS, Min. Rel. LUIS FELIPE SALOMAO - QUARTA
TURMA
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - RECURSO ESPECIAL - AÇAO DE USUCAPIAO - FAIXA DE FRONTEIRA - TERRAS
DEVOLUTAS - REQUISITO PRESCINDÍVEL - CARACTERIZAÇAO - REEXAME DE PROVAS - SÚMULA 7/STJ -
IMPOSSIBILIDADE.
1. - O aresto combatido está todo lastreado no exame da prova, Conforme bem ressaltou o Acórdão, o fato
de estar localizado em zona de fronteira, por si só, não o caracteriza como terra devoluta. Por conseqüência
lógica, não aplicou ao caso as normas infraconstitucionais invocadas no recurso ora em exame, uma vez
que não restou caracterizada a condição de terra devoluta, tal como definido e disciplinado nos referidos
diplomas legais. Assim sendo, para se infirmar tal conclusão necessariamente se teria que reexaminar o
conjunto probatório, o que é inviável (Súmula 07 do STJ).
2. - A simples circunstância da área objeto de litígio estar localizada na faixa de fronteira, por si só, não a
torna devoluta, nem autoriza inclusão entre os bens de domínio da União. Súmula 83.
3. - Recurso Especial improvido. (STJ, REsp 736742 / SC, TERCEIRA TURMA, DJe 23/11/2009)
 Terras ocupadas pelos indígenas em usufruto (Art. 20, XI, CF)
Ficam em usufruto vitalício para os índios e são patrimônios da União. É disposição constitucional.
Art. 20. São bens da União:

I - os que atualmente lhe pertencem e os que lhe vierem a ser atribuídos;
II - as terras devolutas indispensáveis à defesa das fronteiras, das fortificações e construções militares, das
vias federais de comunicação e à preservação ambiental, definidas em lei;
III - os lagos, rios e quaisquer correntes de água em terrenos de seu domínio, ou que banhem mais de um
Estado, sirvam de limites com outros países, ou se estendam a território estrangeiro ou dele provenham,
bem como os terrenos marginais e as praias fluviais;
IV - as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com outros países; as praias marítimas; as ilhas
oceânicas e as costeiras, excluídas, destas, as que contenham a sede de Municípios, exceto aquelas áreas
afetadas ao serviço público e a unidade ambiental federal, e as referidas no art. 26, II;
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V - os recursos naturais da plataforma continental e da zona econômica exclusiva;

VI - o mar territorial;
VII - os terrenos de marinha e seus acrescidos;
VIII - os potenciais de energia hidráulica;
IX - os recursos minerais, inclusive os do subsolo;
X - as cavidades naturais subterrâneas e os sítios arqueológicos e pré-históricos;
XI - as terras tradicionalmente ocupadas pelos índios.
§1º - É assegurada, nos termos da lei, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios, bem como a órgãos
da administração direta da União, participação no resultado da exploração de petróleo ou gás natural, de
recursos hídricos para fins de geração de energia elétrica e de outros recursos minerais no respectivo
território, plataforma continental, mar territorial ou zona econômica exclusiva, ou compensação financeira
por essa exploração.
§2º - A faixa de até cento e cinqüenta quilômetros de largura, ao longo das fronteiras terrestres, designada
como faixa de fronteira, é considerada fundamental para defesa do território nacional, e sua ocupação e
utilização serão reguladas em lei.
 Bens com cláusula de inalienabilidade
Existe alguma situação em que se possa excluir algum bem da usucapião? É até possível, dentro do âmbito
privado se tornar alguns bens inesucapíves e isso é feito tornando esses bens fora de comércio, quais os
bens que ficam fora de comércio? Aqueles que estão investidos da cláusula de inalienabilidade. Quando
fazemos uma transferência gratuita para alguém (pressuposto de liberalidade). Ex.: João doa para seu filho
um imóvel e não quer que ele venda para ninguém esse imóvel, então, ele coloca uma cláusula de
inalienabilidade. Em uma compra e venda não se pode colocar cláusula de inalienabilidade, somente em
negócios que envolvem atos de liberalidade, não pode em negócios onerosos.
Essa cláusula de inalienabilidade só perdura por uma geração. Os bens fora de comércio são aqueles que
não podem ser negociados, os bens públicos são relativamente fora de comércio, são relativamente porque
com autorização legal eles podem ser desafetados e podem ser vendidos, mas em princípio, eles são de
comércio.
Se pode colocar a cláusula de inalienabilidade e, por uma geração, aquele bem não pode ser vendido. Outra
hipótese que se pode ter é o bem de família voluntário. Só pode ser por uma geração, pois isso é uma
restrição que foi criada para que não se chegasse a um momento que ninguém pudesse vender mais nada.
Então, se um sujeito é agraciado com um bem com cláusula de inalienabilidade, ele não pode vender, mas
quando ele morrer, seus herdeiros poderão vender. Então, o bem fora de comércio é uma exceção por ato
de disposição.
Se fosse permitida a usucapião nesses casos, se abriria margem para fraudes. A doutrina entende que se
deve impedir a usucapião dos bens postos fora de comércio, porque é como se tivesse devolvendo à esfera
privada, tivesse burlando aquela vedação de alienação. Isso era uma justificativa, e assim os bens com
cláusula de inalienabilidade também não poderiam.
Há uma outra parte da doutrina que vai no sentido contrário. Poderia, eventualmente, estar prejudicando
um terceiro, ai se pensaria na hipótese da fraude. Mas poderia ser que o sujeito tivesse um determinado
bem abandonado e viesse, por exemplo, o MST que invadiu, então esse sujeito doa esse bem com cláusula
de inalienabilidade para seu filho, e então a posse do MST vale? Essa questão do poder usucapir e não
poder usucapir termina sendo uma questão controversa e no caso a caso é que se vai analisar. Gustavo
entende que a doutrina e jurisprudência seguem o sentido de que a vontade privada não pode prejudicar
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terceiros no sentido de excluir esses bens da possibilidade de usucapião, se não nas hipóteses em que se
for para evitar uma fraude.
Da mesma forma que as pessoas questionam se o bem de família voluntário pode ser objeto de usucapião,
já que também é fora de comércio e não pode ser vendido. Uma parte da doutrina diz que se é um bem
fora de comércio, ele não pode ser usucapido. Mas tem outros que dizem que se o bem for de família e tem
outra pessoa da família morando, é estranho defender esse bem de família. Fazer um bem de família
voluntário depende de burocracia. É uma vantagem por proteger esse patrimônio, mas por outro lado, se a
pessoa quiser vender, deve entrar com uma ação para o juiz autorizar e se ele entender que é pertinente,
então vai ser autorizada a venda. O que a lei diz sobre o bem de família voluntário é que se pode eleger 1/3
do seu patrimônio para constituir como bem de família voluntário. O bem de família legal é mais
reproduzido na prática.
 Condomínio (Posse exclusiva e evidente. Área delimitada)
A área comum do condomínio pode ser objeto de usucapião? Ex.: A piscina de um prédio só é usada por
uma pessoa por 10 anos, depois desse tempo se pode pedir a usucapião dessa piscina? E de uma vaga de
garagem utilizada nos mesmos termos? Isso já é um entendimento do STJ e temos uma posição sobre isso.
É até possível se imaginar a usucapião de uma área comum, mas para isso se tem que ter uma área
exclusiva e evidente da área delimitada.
Ex.: Um espaço com 4 vagas de garagem e o sujeito parava na que encontrasse livre, então vem um vizinho
novo e ele não encontra mais uma vaga de garagem. Não tem como usucapir, pois não tem uma área que
seja de posse exclusiva, pois não era uma área delimitada. Diferente seria se apenas ele parasse na vaga de
garagem e todos respeitassem isso, isso por 15 anos. Nesse caso ele poderia usucapir, já que se tratava de
uma posse exclusiva de uma área delimitada e de posse evidente. É possível usucapir áreas comuns, mas
deve ser evidente, exclusiva e delimitada. No caso da piscina em que a pessoa utilize com muita frequência,
mas que outros moradores também possam utilizar, não seria possível usucapir, já que não seria exclusiva,
a menos que ele colocasse uma porta e só ele tivesse acesso. A posse é exclusiva no sentido de excluir os
outros e somente seja possível o uso para os demais se houver autorização desse sujeito.
RECAPITULANDO
Há formas de aquisição que não são tratadas dentro dos direitos reais. Tratamos de algumas formas que
são mais comuns e que estão disciplinadas especificamente no livro de direitos reais. Dentre as formas que
estudamos, algumas delas são ditas comuns e outras peculiares. Comuns porque algumas delas se aplica
tanto aos bens móveis quanto aos bens imóveis. Peculiares porque só se aplicam a um deles, como o
registro que é peculiar dos bens imóveis. A usucapião também é uma forma comum de usucapião. Falamos
que usucapião é palavra feminina, e Ruy Barbosa escreveu um livro discordando. Foi falado um pouco da
justificativa da usucapião, e entramos na parte mais árdua que é entender que a usucapião é uma forma
originária de aquisição de propriedade. O que significa dizer que ela é uma forma originária quer dizer que
quem adquire por usucapião, não adquire do antigo proprietário. Adquire contra os interesses do antigo
proprietário, havendo uma nova propriedade. Significa que eventuais disposições que tivessem sido feitas
pelo anterior proprietário não valem para o novo.
Se havia uma hipoteca pelo antigo proprietário, não vale mais para o novo. A dívida do IPTU se for do
antigo proprietário também zera, a questão que as pessoas não atentam na prática, é que se deve recolher
em uma ação de usucapião, os impostos prediais, o IPTU em atraso. É originário a partir do dia que a
pg. 66
pessoa inaugurou a posse, então ela passa a dever IPTU. Como os prazos de usucapião tendem a ser largos,
na prática a pessoa acaba tendo que pagar o IPTU.
Digamos que existia uma obrigação propter rem em função do imóvel pelo antigo proprietário, ela não
acompanha por ser uma forma originária de aquisição. O que é mais difícil de se entender quando não se
configura a usucapião, que se dá com uma posse prolongada. Mas não é qualquer posse prolongada que
vai se dar a usucapião.
Primeiro que algumas pessoas não podem ter computador contra si o prazo de usucapião (exemplo da
criança incapaz). Exigem também determinados bem que não são suscetíveis de usucapião, como os bens
públicos e aqueles equiparados a bens públicos.
Além disso, eventualmente, é possível que bens privados sejam inesucapíveis. Teremos então aqueles
postos fora de comércio por um ato de disposição volitiva: bens doados com cláusula de inalienabilidade e
o bem de família voluntário. É controverso, pois alguns autores admitem que o fato de se ter colocado
como fora de comércio impede a usucapião e outros tendem a aderir a tese de que a disposição privada
não pode afrontar terceiros.
 Condomínio (Posse exclusiva e evidente. Área delimitada)
Existe um entendimento do STJ que diz que é possível o condômino usucapir uma área da propriedade
coletiva em situação excepcional, desde que a posse seja exclusiva e que a área seja delimitada. Se havia
uma permissão da assembleia a pessoa podia usar por ser atoa de mera permissão ou tolerância, assim não
induz posse e se não induz posse a pessoa não pode usucapir.
▪ Formais
 Essenciais
→ Posse ad usucapionem
Como requisitos essenciais é preciso uma posse, só que não é qualquer posse. É uma posse ad
usucapionem que se difere da posse ad interdicta porque ad usucapionem se reveste de animus domino.
Essa é uma característica, não é a única. Além disso precisa de um tempo. Esses tempos variam de acordo
com a lei. E varia de acordo com o preenchimento ou não dos requisitos suplementar ou acidentais.
A usucapião é um instituto pensado da seguinte forma: o sujeito que exercer a posse ad usucapionem
durante um determinado tempo vai, invariavelmente, se tornar proprietário e na pior hipótese ele só
precisa de 15 anos. Pela maior quantidade de ilícitos que ele tenha cometido, 15 anos depois ele se torna
proprietário, desde que a posse seja mansa e pacífica, desde que o bem seja usucapível.
Se forem preenchidos os requisitos essenciais, se consegue usucapir. A questão é que existem outro
requisitos que são ditos acidentais que se estiverem presentes terão o condão de reduzir esse prazo. Ao
invés de se precisar de 15 anos, usucape em menos tempo.
Quando se pega os manuais eles falam em justo título e boa-fé. Isso porque somente se falava em duas
espécies de usucapião: ordinária e extraordinária. Hoje se tem 7 hipóteses de usucapião. Além de justo
título e boa-fe, engloba também a função social. Então, cumprir função social é algo que serve para
diminuir o prazo de posse que precisa para usucapir. Ex.: O sujeito que muda o imóvel, não deixa ninguém
entrar, mas não fez nada com o imóvel. Ele leva 15 anos. Já se a pessoa possui uma posse injusta, mas mora
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no imóvel, o simples fato de morar no imóvel faz com que esse prazo de 15 anos seja reduzido para 10
anos. Esses requisitos acidentais ou suplementares são relevantes para diminuir o prazo necessário.
· Animus domini (ou animus rem sibi habendi)
A primeira observação é que para usucapir não é qualquer posse que vai autorizar isso. Um requisito já foi
estudado, é preciso o animus domini, é preciso a posse ad usucapionem, uma posse que induza usucapião.
O primeiro requisito dessa posse, então, é que ela induza usucapião. Animus domini é o comportamento
como se dono fosse. Se comportar como dono é não reconhecer nenhuma situação jurídica com o bem
melhor do que a sua. A pessoa pode até não ter comprado, mas se comporta sem se subordinar à ninguém.
Ex.: o sujeito estava na posse, mas pagando aluguel. Ele pode passar o tempo que for nessa posse, mas não
vai usucapir, pois o ato de pagar aluguel significa que ele não se comportava como se dono fosse.
· Mansa e pacífica. Oposição séria e fundada.
Além disso, a posse tem de ser mansa e pacífica. É uma posse sem oposição. Ex.: O sujeito colocou a
barraca, o tapume de madeira e ninguém nunca o incomodou. Na hora que ele começou a colocar os
tijolos, depois de três anos, o proprietário vem e diz que o imóvel é seu e pede que ele se retire. Isso é
suficiente para dizer que a posse dele não foi mansa e pacífica? (Gustavo não respondeu). Ex.2: Gustavo
advogou em um caso de inventário onde as pessoas tinham um imóvel em Lauro de Freitas, o sujeito tinha
comprado um imóvel vazio e foram procurar onde estava o imóvel e perceberam que tinha prédios
construídos. É pouco crível que a pessoa saia somente a pedido do dono. Se a pessoa que invadiu sair do
imóvel somente pelo pedido, não é mansa e pacífica a posse do sujeito já que ele mesmo rompeu essa
posse ao sair do imóvel. Se ele desconsidera o pedido não é também uma oposição.
A oposição que causa a usucapião é aquela que interrompe efetivamente a posse. A oposição tem que ser
séria e fundada. Não basta a pessoa pedir para sair ou mandar carta, ou sequer durante uma semana
colocar algo para dificultar a passagem da pessoa. O dono pode fazer isso ou exercendo a autotutela nas
hipóteses que são permitidas ou a heterotutela. A autotutela é a questão da legítima defesa, do desforço
imediato e incontinente. Se a autotutela for exercida de forma legítima... Se a pessoa consegue êxito na
autotutela ou heterotutela é como se a posse nunca tivesse sido interrompida. Ex.: A tinha 5 anos no
imóvel e não era proprietário. Aproveitando-se de um descuido de A, B veio e esbulhou. B ficou 2 meses no
bem, depois de 2 meses, A retomou por meio da autotutela. Se essa retomada foi legítima, o fato de B ter
ficado durante dois meses não interrompe a posse de A. Se ele respondeu de forma efetiva isso não serve
para interromper a posse dele. Esses 5 anos reverte, na prática, em função dele.
· Contínua. Interrupção natural e interrupção civil (propositura tempestiva de reivindicatória; causas

do art. 1244, CC; reconhecimento do direito do proprietário, pelo possuidor)
A posse é mansa e pacífica e não pode ter uma interrupção. Essa interrupção pode ser natural que é
quando o sujeito sai faticamente do bem. Ex.: O sujeito encontrou uma casinha e ficou morando nela
durante 3 anos. Depois descobriu uma casa melhor localizada e preferiu morar nessa casa, abandonando a
primeira. Depois saiu dessa segunda casa e retornou para a primeira, onde ficou por 7 anos. Ele precisava
de 10 anos para usucapir. Ele não pode somar esses prazos porque ele saiu de uma para morar na outra. Se
ele saiu, abandonou e deixou para lá aconteceu uma interrupção natural. Se ele voltou, está inaugurando
uma nova situação possessória. Pode ser uma interrupção civil que é quando o sujeito tem o exercício da
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autotutela e heterotutela. Se quem foi esbulhado intentou uma ação e teve êxito nisso, interrompe como
se nunca tivesse havido dissolução, pois não se pode penalizar quem agiu conforme o direito.
Se o proprietário tenta tirar o invasor da posse mas não consegue, a posse continua sendo mansa e
pacífica.
Ex.: A tinha sido esbulhado por B. Se A chega para B e diz que o imóvel é dele e que B deve sair, se B não
sair, a posse continua sendo mansa e pacífica. Só deixa de ser mansa e pacífica se a oposição for efetiva. A
oposição é efetiva quando é capaz de tirar o sujeito do bem, é a capaz de resolver a situação de posse que
estava consolidada no bem. Se o proprietário usa de autotutela e consegue tirar o sujeito da posse, essa
posse é interrompida, pois a oposição é séria e fundada e é como se a posse de A não tivesse sido resolvida
(leia-se interrompida) em momento nenhum, pois A exerceu a autotutela dentro dos limites legais.
Ex.2: O sujeito precisa de 15 anos de posse para usucapir e tem 14 anos de posse. B era alguém que
esbulhou A. A ingressa com uma ação de reintegração de posse e então vem C que reivindica. Com 6 meses
A entra com a reintegração de posse, com uma medida liminar e menos de um ano e um dia ele foi
reintegrado na posse. Em relação a C, a posse dele está correndo, então o que é decisivo pra C é ele
completar os 15 anos. Se C ingressou com uma ação com 14 anos, 11 meses e 29 dias, um dia antes de
completar 15 anos e consolidar a usucapião ele terá direito de reivindica o bem. Se ele não fez isso e já
tinha os 15 anos, a defesa de A vai ser que ele usucapiu. Se o sujeito tinha 13 anos e passou 12 meses sem
direito a liminar e o juiz também não a deferiu, o sucesso em uma demanda será determinante na outra.
Há uma análise certa de que uma é questão prejudicial, então o juiz deve sobrestar uma ação para julgar a
outra.
Para a oposição ser séria e fundada, o sujeito precisa ter êxito na demanda. Se a pessoa não tem êxito, o
prazo não contará. Esses 14 anos interrompidos são perdidos. Até chegar ao final da demanda, nem A pode
dizer que completou os 15 anos e nem B pode dizer que é possuidor durante os 5 anos do trâmite do
processo.
A oposição à posse deve ser séria e fundada, pois se não fosse assim, qualquer intercorrência impediria a
consolidação da usucapião.
Ex.: A tinha comprado um imóvel de alguém que tinha falsificado a escritura, tinha 4 anos no bem. Nessa
situação ele tinha levado a registro, e quando estava para completar 5 anos, o dono real entrou com uma
ação simplesmente para reconhecer a nulidade do registro. Ele não buscou posse em hora nenhuma,
somente quer a nulidade do registro. Se encontra precedente no STJ dizendo que a propositura dessa ação
não é suficiente para interromper a posse, porque no final das contas não é oposição à posse, ela diz
respeito somente a aspectos formais. Então, por mais que B tenha êxito nessa demanda isso não vai
interromper os 4 anos de A. Se ele não pedir a posse do bem, essa não é uma oposição séria e fundada, a
posse continua sendo mansa e pacífica.
A posse deve ser mansa, pacífica e contínua.
- Em relação aos requisitos acidentais se vai poder fazer jus à posse ou não. Os requisitos para se usucapir,
os elementos do suporte fático (privado II) são posse mansa e pacífica, posse ad usucapionem e tempo.
Esse é um modelo básico de usucapião. Há outros modelos que seria posse ad usucapionem, tempo e
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função social que é o caso da moradia. Antes era A e B, agora se tem A, B, C, quando se preenche o
requisito da função social o que se varia é que ao invés de 15 anos se está exigindo 10 anos. Se tem
situações em que o sujeito deve ter a função social e além disso, a aquisição onerosa, não pode ter sido
doado, com registro, então se reduz o prazo para 5 anos. O objetivo de se preencher mais requisitos é se
ter um prazo melhor. Nessa modalidade de 5 anos a pessoa só pode usucapir uma vez, mas somente nessa
modalidade.
- Se diz que a usucapião precisa de uma posse ad usucapionem, precisa de animus domini para isso, a posse
tem de ser mansa e pacífica que é aquela posse sem oposição e por oposição se entende aquela que é séria
e fundada. Se a pessoa não consegue retirar o sujeito, os tribunais superiores entendem que não foi uma
oposição efetiva, não se conseguiu interromper o prazo de posse da outra pessoa. Isso acontece, inclusive,
quando há perda de prazos na própria ação, se precluiu o prazo para interposição do recurso. A posse tem
que ser contínua, sendo que essa interrupção tem que se dar naturalmente ou civilmente, quando se
propõe tempestivamente uma ação reivindicatória ou possessória.
Ex.: O sujeito estava há 5 anos no bem, vem outro que não tinha nada a ver e esbulhou, ele foi e ficou 6
meses antes e depois veio uma reintegração de posse, o judiciário foi lento e levou 3 anos e depois desse
tempo, o primeiro sujeito foi reintegrado, mas durante esses três anos a posse dele foi interrompida? Não.
É como se a posse nunca fosse interrompida. Soma-se os prazos. O prazo da ação possessória se reverte
àquele que vence a demanda. O fato de o sujeito ter perdido a posse não significa que ela necessariamente
será interrompida. O tempo de demora do judiciário não pode contar em desfavor daquele que foi
esbulhado.
Se B entrou com uma ação contra A e é determinado que a posse fique com B, se A não faz mais nada, há
posse mansa e pacífica de B. Já se há um pedido contraposto por parte de A, depende do que o juiz decidir.
 Tempo. Acessio e sucessio possessionis (art.1.243, CC)3
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar
à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos
do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
 Acidentais ou suplementares
Se falou dos elementos essenciais para a usucapião e ao lado desses elementos essenciais tem-se os
chamados elementos acidentais ou suplementares. Fala-se em elementos acidentais ou suplementares mas
isso não significa que eles sejam menos importantes, na verdade são ditos assim porque eles não são
necessários para que se fale em usucapião. São requisitos que uma vez apresentados no caso concreto dão
uma oportunidade, geram o acesso a usucapião de uma forma mais facilitada, em um prazo menor.
Geralmente nos livros encontra-se a previsão de dois elementos acidentais, fala-se do JUSTO TÍTULO e da
BOA-FÉ. Isso deriva do fato de que tradicionalmente quando se falava em usucapião se falava em duas
espécies básicas, na usucapisão extraordinária e na usucapião ordinária, hoje em dia essas hipóteses
terminaram sendo elastecidas e tem-se muito mais hipóteses de usucapisão, principalmente de imóveis.
Por isso inclusive, para Gustavo, que deveria se falar também pelo menos aqui na questão da função social,
3
Ele falou junto ao tópico anterior.
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que é um outro elemento que volta e meia é utilizado para que o sujeito faça jus a prazos diferenciados,
vantajosos, de usucapião.
→ Justo título (opinio domini)
Quando se fala em imóvel geralmente o JUSTO TÍTULO é um documento, porque dentro do sistema
brasileiro de transferência de imóvel se depende da questão da prova documental, do registro, que é feito
sobre documentos. Mas não necessariamente o justo título é um documento, geralmente é quando se fala
de imóvel, mas o justo título é uma causa que seja capaz de dar a pretensão de ser dono, é uma história,
um documento, capaz de gerar uma expectativa de que o sujeito é efetivamente o proprietário.
→ Boa-fé
Esse justo título induz uma presunção de BOA-FÉ, eles não são sinônimos. É a mesma coisa de justo título e
posse que estudamos, a diferença básica aqui é que quando se fala em justo título para fins de posse ele,
na prática, não necessariamente é o mesmo justo título da propriedade. Ex. Um contrato de locação, se A
está discutindo posse e está falando de um contrato de locação, este é um justo título para que A tenha a
boa-fé em uma discussão possessória, um contrato de locação não é um justo título para que o sujeito
tenha boa-fé no sentido de se tornar dono, ninguém com um contrato de locação acha que está
comprando um bem. Então, é a mesma lógica, é uma causa que legitima a situação, A se acredita em uma
situação legítima por conta daquela causa, daquele documento.
Dessa forma, sempre que o sujeito tem esse documento, que na prática é uma causa, tem-se uma
presunção ao seu favor de boa-fé. Presentes o justo título e a boa-fé o sujeito faz jus a prazos menores de
usucapião.
É possível ter o justo título mas não ter boa-fé? É possível, não é uma presunção absoluta, então, o sujeito
pode ter um justo título mas saber que aquele justo título é falso, estando de má-fé. O problema é que
compete a outra parte a prova disso e é difícil se provar má-fé, então, como regra, aquele que tem o justo
título tem também boa-fé, mas não são a mesma coisa.
PERGUNTA: No livro de Cristiano Chaves, quando ele fala de justo título, ele ficava surfando entre dizer que
é um documento e uma causa, então, fiquei sem entender se era algo material ou algo que dá legitimidade.
Gustavo: Quando se fala em justo título, ele, em matéria de direito das coisas, pode ser utilizado tanto na
defesa da posse quanto na defesa da usucapião. Quando se fala dele a ideia é a mesma nos dois, é uma
causa, uma história, não é nessariamente um documento, é melhor que seja um porque é mais fácil provar
com um. Quem tem justo título é aquele que tem uma história para dizer que está em um bem por conta
de X.Ex. A está reivindicando o bem, mas B alugou esse bem de quem ele achava que era proprítário, B tem
um contrato de locação. Esse contrato é um justo título no sentido de induzir a boa-fé de B, ele está no
bem porque fez um contrato com alguém, não sabia de nada, então, em matéria possessória isso serve
como justo título. Não é o contrato em si que é o justo título, é o fato dele ter locado esse bem de alguém.
Se o contrato fosse verbal, mas B tivesse o comprovante dos pagamentos, e ele mostra que fazia o
pagamento todo mês porque achava que aquela era uma situação legítima, o fato dele ter um justo título o
induz boa-fé. Outro pode mostrar que B não tinha boa-fé, que B diz ter um contrato de locação mas há uma
prova de que ele reconhecia que o cara de quem ele estava alugando não era o proprietário efetivo, agora,
é difícil fazer esse tipo de prova.
Então, o justo título é uma causa jurídica que faz com que seja crível que o sujeito acredite que a sua
situação é legítima. Ex. B diz estar de boa-fé porque viu um imóvel abandonado, pulou o muro e ninguém
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apresentou resistência, porém, se B pulou o muro para entrar ele não está de boa-fé, ele sabia que estava
invadindo algo que não o pertencia. É diferente do sujeito que diz que estava passando e um outro que
aparentava ser o dono disse que ele podia usar o bem, isso já é um motivo para que o sujeito esteja em
uma posse de boa-fé.
É a mesma lógica para a questão da propriedade, da usucapião. A diferença na usucapião é que aqui não se
fala pura e simplesmente da posse, mas de uma posse que se pretende propriedade. O justo título em
matéria de usucapião pode ser uma promessa de compra e venda. Ex. A assinou uma promessa de compra
e venda, estava pagando os valores que eram devidos e já estava com a posse do bem, porém, ainda não
tinha terminado de pagar e depois descobriu que o sujeito que vendeu não era o efetivo proprietário. Ele
não poderá transferir a propriedade para A, mas este estava de boa-fé, então, o requisito na prática é que a
pessoa esteja de boa-fé, só que ela é associada à ideia de um justo título. Essa história por si só induz a boa-
fé, mas isso não significa necessariamente que o sujeito esteja de boa-fé, porque pode se fazer prova em
sentido contrário, apesar de ser mais difícil.
Quando se pensa em justo título se pensa em um documento que seja hábil para incutir na pessoa uma
aparência de legitimidade. A pessoa acha que está comprando o bem, que ele foi doado, acha que tem
legitimidade para se afirmar como dono, gera a opinião de dono, ou seja, o justo título é aquele documento
que é hábil para gerar a opinião de dono.
Historicamente quando se pensa nessa parte de usucapião havia uma discussão que foi superada pelo
Código Civil de 2002, mas até a edição do Código havia essa discussão, que muitas vezes é mantida nos
manuais, sobre o fato desse justo título ter ou não de ser registrado. Então, antes do CC/02 a lei não era
suficientemente clara e com isso os autores ficavam se debatendo, por exemplo, como era aquisição de
propriedade e esta depende do registro, se o sujeito tivesse um justo título no sentido de ter uma
promessa de compra e venda, mas ela nunca foi registrada ou até fez uma escritura fraudada, mas não a
registrou, boa parte dos autores entendiam que o fato do sujeito ter o justo título não registrado não
serveria pra nada, em matéria de usucapião. Isso ficou superado com o CC/02, se entende que hoje o justo
título não precisa ser registrado, então, qualquer documento que seja capaz de gerar para uma pessoa a
opinião de dono, a sensação de que ele está se tornando o proprietário, é encarado como justo título.
Em situações em que a pessoa entrou no imóvel achando que estava se tornando proprietário ou que
estava em vias de se tornar o prazo de usucapião vai ser menor do que aquele que simplesmente invadiu.
Aquele que estava comprando o bem, mas que depois descobre que estava comprando de quem não era
efetivamente proprietário está em uma situação mais vantajosa, em princípio.
Então, esse conceito é bastante trabalhado, a questão do justo título que induz a boa-fé, e além dessa
questão hoje também é muito trabalhada a ideia de função social, há uma série de hipóteses em que o
prazo da usucapião termina sendo reduzido pelo fato do sujeito ou utilizar o imóvel como sua moradia ou
executar alguma atividade com função econômica nele. Por conta disso há redução dos prazos.
 ESPÉCIES
▪ Usucapião extraordinária - Art. 1.238, CC
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel,
adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o
declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
pg. 72
 Posse simples – 15 anos
Quando se coloca a teoria na prática a hipótese de usucapião que leva mais tempo e que por consequência
exige menos requisitos é a chamada usucapião extraordinária. Então, a usucapião que é acessível a toda e
qualquer pessoa, desde que preenchidos os requisitos essenciais dela, é a usucapião extraordinária. O
sujeito não precisa de justo título, não precisa de boa-fé e nem de função social, não precisa de nada, a não
ser de uma posse mansa e pacífica que se prolongue por 15 anos. A usucapião extraordinária está prevista
no art. 1.238 do CC/02.
O sujeito utilizou de violência, de ameaça, cometeu ilícitos para conseguir o bem, mas ele conseguiu depois
ficar 15 anos na posse mansa e pacífica do imóvel, ele vai se tornar o legítimo proprietário independente de
justo título e de boa-fé.
Então, a usucapião que demora mais tempo hoje, o prazo mais largo de usucapião que temos, a partir de
2003 no Código Civil, é de 15 anos. Esse prazo foi reduzido, a título de curiosidade, pois originariamente no
Código Civil de 1916 a usucapião extraordinária demandava 30 anos de posse, durante a vigência do
mesmo Código ele foi reduzido para 20 anos, se falava em usucapião vintenária. Ainda hoje é praxe nos
negócios imobiliários de que quando o sujeito vai fazer um determinado negócio lhe seja exigido a certidão
vintenária do imóvel, exigem isso porque, em tese, a única coisa que interessa sobre os imóveis foi o que
aconteceu nos último 20 anos, porque se tudo tiver regular na pior situação teria havido a usucapião. Hoje
nem se precisaria mais da certidão vintenária, é uma questão mais de costume, hoje se precisa dos últimos
15 anos.
 Posse qualificada (posse-trabalho) – 10 anos
Esse prazo de 15 anos pode ser reduzido para 10 anos (parágrafo único), ainda sem justo títuloe boa-fé,
desde que o sujeito ou estabeleça a sua moradia no imóvel ou desenvolva atividade econômica nele. Então,
se o sujeito desenvolveu algo naquele terreno, se ele emprestou função social ao bem, é o que chamam de
posse-trabalho, se o sujeito transformou a sua posse em algo útil, algo com proveito, o tempo de posse
demandada, mesmo sem justo título e boa-fé, é de 10 anos. Dessa forma, o sujeito que invadiu, que
cometeu ilícito para conseguir o bem pode reduzir o seu prazo para usucapião para 10 anos, se ele
efetivamente utilizar daquele bem, se ele emprestar função social àquele bem.
Esse é o modelo básico, a usucapião extraordinária. Dentro da usucapião extraordinária há a usucapião

extraordinária propriamente dita e a qualificada pela posse-trabalho, em que o prazo é reduzido para 10
anos.
▪ Usucapião ordinária – Art. 1.242 do CC
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com
justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde
que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social
e econômico.
A usucapião dita ordinária, comum, já reclama o preenchimento do requisito do justo título e da boa-fé. Foi
dito que o sujeito que entrou no imóvel achando que estava se tornando proprietário está em um situação
mais vantajosa, isso faz jus ao que é chamado de usucapião ordinário, art. 1.242 do CC. “Adquire também a
propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por
pg. 73
dez anos”. – Então, o ponto de partida desse sujeito é de 10 anos, a diferença é que aqui ele tem a história
para contar, tem uma causa. Ex. B diz que entrou no imóvel, foi enganado, achou que estava comprando o
imóvel pois fez um acerto com alguém, mas por algum motivo esse acerto não valia. B estava de boa-fé,
então, é prestigiado no sentido de fazer jus a um prazo melhor, ele começa nos 10 anos. Esses 10 anos
podem ser reduzidos para 5, mas aí haverão outros reclames associados, não apenas a função social em si.
“Parágrafo Único – Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde
que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social
e econômico”. – A ideia de função social também está presente aqui, o sujeito tem que preencher esse
requisito, mas além disso, o justo título dele é um justo título registrado. O Código Civil atual superou essa
discussão do justo título ter que ser registrado ou não exatamente por conta do art. 1.242, o seu caput fala
apenas em justo título de boa-fé, não fala nada em registro, e ele diz que quem tem justo título e boa-fé vai
poder usucapir em 10 anos.
O parágrafo único já estabelece uma outra especificidade, se o justo título tiver sido registrado esse prazo
pode ir para 5 anos, então, é um outro requisito. E com base naquele interpretação de que geralmente
fazem de que a lei não tem palavras desnecessárias eles entendem que se no parágrafo único exige-se um
justo título registrado e no caput não se fala nada é porque o justo título em si mesmo não precisa ser
registrado, o ser registrado é um requisito a mais. Dessa forma, para fazer jus a redução do prazo para 5
anos o justo título tem que ser registrado. Nessa hipótese do art. 1.242 se tem a usucapião ordinária e o
parágrafo único é uma usucapião ordinária qualificada, qualificada porque se tem a função social e além
disso se tem um reclame em cima do registro.
Essa hipótese ordinária qualificada também é chamada de usucapião tabular, esse nome se dar porque essa
hipótese é também prevista na Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/73, ela vai estabelecer uma
sistemática em que o sujeito pode arguir o registro público. O registro público firma uma presunção de
veracidade, o que está lá em princípio é verdadeiro, não é uma presunção absoluta porque ela admite
prova em contrário, pode-se buscar a anulação do registro público. A lei diz que não se declarará a nulidade
do registro público se o sujeito já estiver preenchido os requisitos da usucapião, fazendo referência
exatamente a essa hipótese do parágrafo único do art. 1.242.
Art. 214, Lei 6.015/73 (LRP) - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no,
independentemente de ação direta.
§1º A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.
§2º Da decisão tomada no caso do §1o caberá apelação ou agravo conforme o caso.
[...]
§5º A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de
usucapião do imóvel.
É chamada de usucapião tabular porque ela serve para consertar a tábua dos registros públicos, vem da
questão da ideia de tábua. A tábua dos registros públicos é consertada porque existia uma nulidade mas ela
vai deixar de ser reconhecida porque o sujeito já usucapiu, na prática seria o reconhecimento da nulidade
mas depois o sujeito teria que voltar ao registro público para a mesma situação anterior por conta de outro
motivo e por uma questão de economia, de celeridade, o sujeito simplesmente não irá reconhecer a
nulidade. Ex. O registro público estava fraudado, o sujeito registrou uma escritura pública mas aquele que
alienou não era na verdade o efetivo proprietário. Nessa situação o sujeito pode anular isso, porém, se o
sujeito que comprou já estiver 5 anos na posse mansa e pacífica e a aquisição foi onerosa e ele morava no
pg. 74
imóvel não será promovida a nulidade porque na prática diria-se que o registro foi nulo, mas teria que se
reconhecer posteriormente a usucapião, então, simplesmente conserta o registro público.
Ex. Do título registrado – Quando se fala em registro aqui há duas hipóteses (as mais comuns), ou se pensa
em uma promessa de compra e venda ou, como regra geral, vai se pensar em uma escritura pública, são os
títulos que normalmente se leva a registro. Quando o imóvel vale menos do que 30 salários mínimos pode-
se até promover o registro de um contrato particular, então, não seria escritura pública mas sim um
contrato. Para entender como funciona a transferência por meio do registro a transferência da propriedade
imóvel no Brasil depende de registro, se inicia, quando negociada, por meio de um contrato. Para comprar
um imóvel de alguém primeiro se faz um contrato de compra e venda, este não transfere propriedade por
si só, ele não tem uma eficácia real, gera apenas a obrigação de uma das partes de pagar o preço e a
obrigação da outra parte de fazer a transferência da propriedade. A efetiva transferência da propriedade
depende do registro, é com ele que se transfere a propriedade imóvel no Brasil, antes do registro não há a
transferência da propriedade, pode haver a transferência de posse e não de propriedade, pelo menos não
de forma negociada, o sujeito pode até usucapir sem registro.
Quando alguém vai fazer esse negócio ou ele faz uma promessa de compra e venda como uma etapa
preliminar. Ex. A quer segurar o negócio, já sabe mais ou menos o preço que vai ser pago, já quer inclusive
entregar as chaves para B, mas este não tem dinheiro para lhe pagar tudo. Ninguém transfere a
propriedade para ser paga depois, então, A permite que ele more no imóvel, mas só irá transferir a
propriedade quando B terminar de pagar o preço completo. B diz que pagará em um ano, pagando, então,
uma parcela a cada mês, quando ele completar os 12 meses A se compromete com ele a fazer o contrato. O
contrato de compra e venda é feito na forma pública, é feito por meio de uma escritura pública, ela precisa
ser registrada. A escritura pública é um contrato, mas a diferença é que invés de ser o particular que fez foi
um servidor público e este tem fé pública. O servidor público atesta que ele aferiu a regularidade, que
checou os requisitos que a lei exigia, que apareceram as partes que estavam negociando na frente dele,
que declararam estar em conformidade. A escritura pública é um contrato mas ele por si só não transfere
ainda propriedade, ele transfere a propriedade depois que se pega esse contrato, que foi feito no cartório
de notas, títulos e documentos, e faz o seu registro no cartório de imóveis. Quando o sujeito faz esse
registro ele se torna proprietário.
O exemplo clássico do art. 1.242, parágrafo único, do justo título registrado é a escritura pública fraudada.
Ex. O sujeito fez uma escritura pública, porém, para fazê-la o sujeito que estava alienando forjou
documentos porque ele não era o efetivo proprietário, era um terceiro. Quem adquiriu adquiriu um
documento com base em um documento falso e se esse documento era falso o registro também é falso,
também é passível de anulação. O que a lei está dizendo é que aquele que foi ludibriado tem uma
vantagem, que se ele passar 5 anos naquele imóvel e ninguém “criar caso” com ele este se tornará
proprietário. E se aquele que foi prejudicado aparecer antes dos 5 anos? O sujeito não terá o tempo de
usucapião, mas se ficou 5 anos está sendo salvaguardado.
Ex. O sujeito não fez a escritura pública, fez uma promessa de compra e venda e a registrou para depois de
pagar o preço ele poder lavrar a escritura e fazer o registro. Antes de fazer a escritura ele descobriu que
aquele documento era falso, mas estava registrado, então, era um justo título registrado. Os exemplos
clássicos são esses, é possível ter outras hipóteses, ao aprofundarmos temos uma coisa que veremos mais
no estudo de imobiliário, então, no sistema financeiro de habitação hoje ao invés de usar uma promessa de
compra e venda e escritura pública é possível registrar também um contrato de financiamento.
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Para o art. 1.242, parágrafo único, para a usucapião tabular precisa ser registrado, para o caput do mesmo
artigo precisa? O sujeito fez a promessa de compra e venda mas nem registou, isso já é encarado como
justo título? Pode ter sido registrado, mas não precisa ter sido, mesmo a promessa de compra e venda não
registrada serve como justo título para o caput do art. 1.242. O sujeito fez uma escritura pública mas nunca
registrou, ela serve como justo título? Serve. Um contrato de compra e venda na forma privada serve? A
depender do caso concreto sim, porque aí se terá que analisar de quem é que se está tratando. Ex. B mora
no interior e está comprando uma casinha, é uma pessoa humilde, se ele pode ser visto como uma pessoa
que acreditava estar se tornando dono a partir do contrato de compra e venda isto será um documento
suficiente. Ex. Se o sujeito está pensando na compra de um imóvel para especulação ou de uma grande
empresa que custa R$50.000.000,00 uma operação não vai se encarar como um título que gera opinião de
dono um documento privado, particular entre as partes.
PERGUNTA (não deu pra entender): É exatamente a hipótese do art. 1.242, parágrafo único, pode-se
reduzir para 5 anos o prazo da usucapião se o sujeito tiver cumprido a função social e além disso a
aquisição tiver sido onerosa, o sujeito pagou pelo imóvel, uma doação não serve, e tenha sido com um
justo título registrado. Houve fraude, é como se tivesse uma boa-fé qualificada, o sujeito chegou a
preencher os requisitos legais, a questão é que ele foi estelionatário. Se outro sujeito entrar com uma ação
depois de 5 anos tem-se como meio de defesa o não reconhecimento da nulidade porque a usucapião já foi
consolidada.
“Art. 214, Lei 6.015/73 (LRP) - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no,
independentemente de ação direta. §5º A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já
tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel”. – Então, se o sujeito já tiver usucapido não vai se
reconhecer a nulidade. É até uma exceção do que vimos em Teoria Geral, de que nulidades não
convalecem, é uma exceção as avessas porque tecnicamente não está se consertando a nulidade, está se
adquirindo a propriedade por outro meio, a usucapião é uma forma de aquisição de propriedade.
▪ Usucapião especial (constitucional)
Há também as usucapiões constitucionais, ditas também especiais, há uma usucapião especial rural e uma
usucapião especial urbana. As usucapiões especiais são hipóteses específicas, é importante não confundir
ou não generalizar seus requisitos, é comum que isso aconteça.
 Usucapião especial rural (usucapião pro labore) – Art. 191, CF/Art. 1239, CC
Art. 191, CF/88. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco
anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares,
propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Art. 1.239, CC/02. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por
cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares,
propriedade.
A Constituição e o Código Civil de 2002, repetindo a CF/88, preveem as modalidades de usucapião especial
rural e usucapião especial urbano, são hipóteses em que o sujeito vai poder usucapir em 5 anos, mas se
aproxima mais da ideia de reforma rural e reforma urbana. Apega-se mais a ideia de realizar a distribuição
de terras, tanto na cidade quanto na zona rural e aí se estabelece limites. No caso dos imóveis rurais é
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possível usucapir na modalidade especial rural desde que o imóvel tenha no máximo 50 hectares e o
sujeito não pode ser proprietário de outro imóvel (requisito comum às duas). Então, aquele que pretende
usucapir na modalidade especial não pode ser proprietário de outro imóvel. Ex. A tem um imóvel porque
sua mãe fez uma doação ou porque ela registrou o imóvel que era dela no nome de A, mas ela ainda mora.
Se o sujeito tem um imóvel registrado em seu nome ele não se legitima para usucapir nas modalidades
especiais, nem na urbana e nem na rural. Se o sujeito já tem um imóvel ele pode usucapir? Não nessa
hipótese, ele precisará de 15, 10 anos para isso.
“Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos
ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a
produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade” –
Então, vão ser 5 anos, tanto a usucapião especial urbana quanto a especial rural, é um requisito comum. O
tamanho máximo da terra é de 50 hectares, há uma interpretação jurisprudencial de que o tamanho
mínimo tem que ser do módulo rural, que é a área mínima que cada lugar tem como área produtiva, então,
existe um cálculo que é feito que em cada zona rural se tem uma área mínima que tem que ser produtiva.
Há outro requisito comum, é uma usucapião pro labore, porque é pelo trabalho, mas é o trabalho associado
a moradia, o sujeito tem que cultivar a terra, morar nela, tem que ser de no máximo 50 hectares e o sujeito
não pode ter outro imóvel, em 5 anos ele se torna proprietário.
OBS: Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
 Usucapião especial urbana individual (usucapião pro moradia) – Art. 183, CF/Art.1.240, CC/Art. 9º do
Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01)
Art. 183, CF/88. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados,
por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos,
§2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Art. 1.240, CC/02. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros
quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§1o - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos,
§2o - O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma
vez.
Art. 9º, Lei 10.257/01. Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de
sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado
civil.
§2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor,
desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
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A anterior é uma posse que exige função social e que estabelece outros requisitos, quando analisamos a
usucapião especial urbana é bem parecido, a diferença é que é em zona urbana e que ao invés de se falar
em 50 hectares a área máxima a ser falada é 250m². O sujeito também não poderá ser proprietário de
outro imóvel, seja urbano ou rural, vão ser 5 anos e o sujeito vai ter que estabelecer sua moradia, é
chamada de pro moradia.
Esses requisitos, 250m² para imóveis urbanos e 50 hectares para imóveis rurais, são específicos das
modalidades constitucionais de usucapião. Ex. A está em um terreno, tem 55 hectares, ele pode abrir mão
desses 5 hectares para usucapir só 50? Não, não se pode fracionar a usucapião. O terreno que é ocupado
por A tem que ser no máximo de 50 hectares ou de 250m². Quando o sujeito invadiu ou ele deu algum jeito
de invadir só os 250m² ou 50 hectares e de cerca-los, ou, então, o terreno está dentro disso.
Tem uma particularidade da usucapião especial que, como regra, pode-se somar os prazos de posse. A
lógica da acessio possessionis e da sucessio possessionis é que quando o sujeito compra a posse de alguém
ele continua a posse, o que facilita a usucapião. O sujeito compra a posse de alguém porque fica mais
próximo da usucapião. Ex. A já tem 5 anos de posse e B precisa de 10 ano, então, ele pode ficar só mais 5
usando os de A e já vai usucapir.
Nas modalidades especiais, porque se exige uma posse qualificada pela função social, não se admite, como
regra, a soma dos prazos de posse, não se admite a possibilidade de se comprar posse. Ex. A tinha 4 anos
de posse e a vendeu para que B continuasse a posse de 50 hectares, nessa situação ele inaugura uma nova
situação possessória para fins dessa usucapião, ele pode até aproveitar para uma usucapião ordinária ou
extraordinária, mas para a usucapião especial ele não pode aproveitar a posse do antecessor.
Então, não é aceito, como regra, mas existe uma exceção, admite-se o uso da posse do antecessor se a
posse for aproveitada por alguém da mesma família que já coabitava o imóvel antes (art. 9º, §3º da Lei
10.257/01). Ex. A ingressou em um terreno de 50 hectares, começou a usá-lo e já tinha 3 anos no bem. A se
casou, então, agoro A e B estão morando nesse terreno, no quarto ano A falece, dessa forma, a sua posse
continua a ser exercida por B porque foi uma sucessão mortis causa dentro da mesma família. Se fosse um
filho seria a mesma coisa, o que se exige é que tenha havido a coabitação durante algum período antes do
óbito e que seja uma sucessio possessionis.
O art. 183, §2º da CF/88 diz que: “Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”
– Existe na Constituição uma vedação para que o sujeito só possa usucapir uma vez, ela, nesse artigo, limita
a usucapião especial urbana a uma vez apenas, isso não significa que o sujeito não possa usucapir mais de
uma vez, significa que na modalidade especial urbana só é possível usucapir uma vez. No art. 191 da CF/88
que fala da usucapião especial rural tem alguma limitação? Não, esse artigo não limitou a uma vez a
aquisição da usucapião especial rural. Cristiano Chaves dizia que teria sido um esquecimento da
Constituição, e é uma opinião bastante difundida em doutrina, e que por analogia a usucapião especial
rural também não poderia ser deferida mais de uma vez ao indivíduo. Então, alguns autores advogam a
tese de que tanto a usucapião especial urbana quanto a usucapião especial rural, por analogia, só poderiam
ser adquiridas uma vez, o sujeito só poderia utilizar da usucapião especial rural uma vez na vida.
Gustavo discorda de Cristiano, mas ele não sabe se Cristiano continua hoje com a mesma opinião, e parece
que a jurisprudência trabalha com uma perspectiva diferente da dele, para Gustavo não parece que alguém
possa restringir no texto constitucional coisas que não foram feitas. E para ele, parece que o sentido da
Constituição ao não limitar a usucapião especial rural tem muito a ver com a questão da necessidade de se
promover com maior ênfase a reforma rural do que a reforma urbana. Hoje há muitos latifúndios e se
reconheceu o poder de distribuição ou de seguimentação destes latifúndios a partir desses movimentos da
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usucapião especial rural. Agora, isso é uma discussão política que não tem fim, se isso é legítimo ou não,
dentro de uma perspectiva jurídica do texto propriemente dito, e pelo que Gustavo ver do Judiciário, não
há essa restrição, alguns autores defendem mas o Judiciário não tende a enxergar essa restrição, ou seja, o
sujeito que usucapiu na modalidade especial rural vai poder usar isso quantas vezes conseguir durante a
sua vida, desde que preencha os requisitos. O que o sujeito não pode é manter no ser patrimônio dois
imóveis ao mesmo tempo.
Aquela história do grileiro, então, termina sendo justificada? Ex. A permaneceu 5 anos no imóvel e o
usucapiu, mais tarde o vendeu e invadiu outro imóvel e vendeu este também. Ele pode fazer isso? Em
princípio sim, não há nada no texto constitucional que vede isso, alguns autores advogam a tese de que por
analogia se poderia aplicar. Gustavo não vê essa tese sendo acolhida na prática, nunca viu um juiz restringir
um direito constitucional independente de previsão específica disso.
 Usucapião especial urbana coletiva – Art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01)
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população
de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível
identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente,
desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu
antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual
servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da
dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos,
estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação
favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização
posterior à constituição do condomínio.
§5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos
dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
A usucapião especial urbana se subdivide, com o Estatuto da Cidade se criou a usucapião especial urbana
coletiva. No art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01) existe uma previsão de usucapião que não é
individual, não é o sujeito que vai usucapir, é um conjunto de pessoas que formam uma associação de
áreas urbanas, isso é pensado nas favelas. Ex. Uma favela foi montada por meio da invasão e as pessoas
estão em uma área em que não se consegue individualizar os lotes propriamente ditos. Não se sabe
exatamente onde começa a propriedade de um e onde termina a propriedade do outro, há um amontoado,
uma área relativamente pouco urbanizada e aquela área no total tem mais de 250m², então, não dá para se
imaginar a usucapião especial da forma como está na Constituição, mas se sair fracionando por cada um
dos indivíduos dá menos do que 250m² para cada.
Essa modalidade que é atingida pelo art. 10 do Estatuto da Cidade. Áreas urbanas com mais de 250m²,
sendo que quando divididas pelo total de pessoas que estão pretendendo a usucapião são menores do que
250m² 4, a área individualizada não pode ser maior que isso, “ocupadas por população de baixa renda para
sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os
terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os
4
Aí não está dito mas a doutrina e a jurisprudência colocam esse requisito.
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possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural” – É na prática um arremedo, é a
aplicação da usucapião especial urbana às áreas de favela, é uma coletividade que está usucapindo e ela vai
usucapir uma área maior do que 250m², mas aqui exige-se, além disso, que seja uma população de baixa
renda e que não haja uma urbanização propriamente dita da área.
O curioso dessa usucapião especial urbana coletiva é que se forma uma espécie de condomínio, aqueles
que vão usucapir vão montar na verdade uma associação e ela vai ser a “proprietária”, todos são
condôminos, é um condomínio forçado, de lei. Esse condomínio só pode ser rompido se posteriormente a
municipalidade resolva promover a urbanização da área e aí haja uma deliberação dos coproprietários da
associação para que fracione e seguimente as propriedades individualizadas. Então, se depois o município
resolveu colocar asfalto, serviço básico de saúde, energia elétrica em uma favela e as partes quiseram, os
adquirentes quiseram individualizar as propriedades, é possível, mas fora disso não é possível
individualizar. É como se fosse uma coisa que é gerida por todos, como se fosse uma área comum, apesar
de cada um ter sua casa, mas há uma deliberação de todos pelo tratamento da coisa.
▪ Usucapião indígena (Lei 6.001/73)
Art. 33, Lei 6.001/73. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos,
trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos
tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.
É também uma hipótese curiosa, está prevista na Lei 6.001/73 no art. 33 e Gustavo tem sérias dúvidas
sobre a recepção dela pela Constituição, como o STF nunca se pronunciou sobre o tema o professor não
deixa de falar sobre ela. Há nesse artigo a possibilidade do índio, integrado ou não, vir a usucapir um imóvel
que tenha a área inferior a 50 hectares, desde que exerçam a posse por 10 anos consecutivos. O problema
dessa usucapião indígena é que ela era adequada, a sua data é de 1973, é anterior à Constituição, e se
formos analisar qualquer pessoa consegue usucapir nessas condições em um prazo melhor, de 5 anos. Na
Constituição Federal um sujeito com um imóvel rural de 50 hectares pode usucapi-lo em 5 anos, desde que
não tenha outro imóvel e etc.
A questão é que a Lei 6.001/73 traz uma prazo de 10 anos, antes da CF/88 o prazo que existia para usucapir
não era de 5 anos, então, era uma coisa vantajosa para o indígena, dessa forma, depois da CF/88 ela não se
tornou tão vantajosa assim. Aí fica a dúvida se isso é constitucional, se foi recepcionado ou não pela
Constituição. Pode-se estabelecer um tratamento discriminatório contra o indígena nessa situação? O
indígena não conseguiria usucapir em 5 anos? Para Gustavo essa interpretação seria inconstitucional, dizer
que um indígena não pode usucapir em 5 anos um imóvel de 50 hectares.
O que se poderia eventualmente manter vivo da Lei 6.001/73 seria dizer, por exemplo, nas hipóteses em
que o sujeito tem o imóvel de 50 hectares mas ainda não estabeleceu a moradia, não preencheu um outro
requisito que a referida lei não exige. Talvez aqui pudesse dizer que esse artigo manter-si-ia vivo no sentido
de salvaguardar hipóteses que não fossem abrangidas pelo texto constitucional, mas são bem restritas na
prática, na casuística é bem pouco provável que nos deparemos com uma hiopótese dessa.
▪ Usucapião entre cônjuges ou companheiros (Art. 1240-A, CC/02, incluído pela Lei nº. 12.424/11, que
trata do Programa "Minha casa, Minha Vida”)
Art. 1.240-A, CC/02. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta,
com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja
propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia
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ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.
Mais recentemente foi trazida uma nova hipótese de usucapião, a usucapião entre cônjuges ou
companheiros, que foi trazida no CC/02 no art. 1.240-A pela lei que trata do programa “Minha Casa, Minha
Vida”, em 2011. É uma hipótese de usucapião que só se aplica entre ex-cônjuge ou ex-companheiro, é uma
hipótese que é pensada para aquelas situações em que os indivíduos finaciaram um imóvel juntos. Foi a lei
que trata do programa porque tinha pertinência temática, era para resolver o problema da lei “Minha Casa,
Minha Vida”. Ex. Um casal de baixa renda se habilita a comprar um imóvel pelo projeto “Minha Casa,
Minha Vida” e depois esse casal se separa, então, não se tem como separar o imóvel. Não é um problema
que traz a hipótese da simples separação, ele aborda o problema do abandono.
(Ler o artigo) O prazo de usucapião é bastante reduzido, é de 2 anos, sendo o menor prazo de usucapião
que temos, inclusive se for comparado com os bens móveis, estes podem ser usucapidos em 5 ou em 3
anos. Esse artigo traz uma adaptação da usucapião especial, mas uma adaptação que tem um prazo ainda
mais vantajoso, que é de 2 anos, e uma casuística mais restrita, porque ela só vai se aplicar naquelas
hipóteses em que o sujeito tiver ex-cônjuge ou ex-companheiro que tenha adquirido em conjunto o imóvel.
É uma lei relativamente recente, é de 2011, essa lei tem 7 anos de vida, ela ainda não teve tempo de
chegar ao STJ ou STF para ser apreciada. Trabalha-se com um conceito de abandono, é um conceito que
pode ser encarado como indeterminado, mas também pode ser encarado de uma forma técnica. Para
Gustavo, parece que a tendência é que esse abandono seja encarado de uma forma bastante técnica,
precisa e delimitada. Hoje não se tem muita casuística prática para discutir, mas quando se vê a justificativa
da lei é muito pensando no abandono do lar.
Logo quando essa lei saiu Maria Berenice Dias inclusive escreveu uma carta aberta criticando a lei, dizendo
que ela vinha para tentar resolver um problema, mas que podia, ao contrário, estar estimulando a
beligerância entre ex-companheiros e ex-cônjuges, isso porque ela colocava em uma situação de
instabilidade a questão patrimonial. Então, muitas vezes o sujeito estava se separando, e é um momento
crítico, e se estaria meio que dando um ultimato para que eles resolvessem logo a questão do único imóvel
que eles têm em comum, porque se um ficar no imóvel e outro tiver saído 2 anos depois esse um que ficou
no imóvel vai poder dizer que é o proprietário porque usucapiu. Então, isso é o mesmo que dizer para os
dois não saírem do imóvel, para ficarem brigando até o último momento para não saírem.
A tendência, que Gustavo vê na doutrina e que por consequência tende também a ser incorporada pela
jurisprudência, é de não encarar essa simples saída ou separação como motivo suficiente para que se
consolide essa usucapião, mas de encarar essa questão como abandono do lar. A tendência é de encarar
que somente nas hipóteses em que um dos cônjuges simplesmente abandonou a família como um todo.
Ex. O cônjuge saiu de casa, nunca mais deu notícia, tinha filho e nunca mais pagou pensão. Nessas
situações seria possível pensar nessa usucapião, mas fora disso não, é um entendimento doutrinário, que
ainda não reverberou na jurisprudência, mas parece ser a tendência.
 EFEITOS DA USUCAPIÃO. RETROATIVIDADE.
A usucapião tem uma eficácia retroativa. Marcos Bernardes de Mello fala sobre os efeitos jurídicos
possíveis, pode-se criar e extinguir direitos, que é um efeito relativamente comum, mas há um outro efeito
que é um pouco menos comum que é chamado de deseficacização, é meio que “passar uma borracha”. A
usucapião é um exemplo de deseficacização, ela, uma vez reconhecida, tem o condão de fazer os seus
efeitos retornarem para o primeiro dia de posse meio que a “limpando” desde então. Ex. B invadiu um
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imóvel, utilizou de violência, clandestinidade, estava de má-fé, mas passou 15 anos na posse mansa e
pacífica. Quando ele completou esses 15 anos a usucapião faz com que desde o primeiro dia a posse de B
seja considerada justa e de boa-fé, elimina toda e qualquer pretensão que o antigo proprietário tinha sobre
o imóvel.
Ex. Em 2003 B estabeleceu uma posse injusta e de má-fé e em 2018 ele usucapiu. Se não houvesse essa
eficácia retroativa e em 2017 ainda não tivesse sido consolidada a usucapião, se A ingressasse com uma
ação reivindicatória ele poderia exigir a devolução do bem, poderia exigir a indenização pelos frutos
colhidos, pelo uso indevido do bem, tudo que ele tinha direito, tanto os efeitos principais quanto os
acessórios da posse, pois B estava de má-fé. Quando bateu 2018 A deixou de ser proprietário porque houve
a usucapião, então, ele não pode exigir a devolução do bem, mas, em princípio, ainda houve um uso
indevido durante todos os outros anos. A pode cobrar uma espécie de aluguel pelo uso indevido durante
esse tempo? A quer minorar seus prejuízos, cobrar pelos frutos que B colheu indevidamente durante o
tempo que exerceu a posse, pois era uma posse injusta e de má-fé. Em princípio ele poderia, porque a
usucapião só se consolidou em 2018 e antes disso, entre 2003 e 2018, B exerceu uma posse de má-fé e
teria que indenizar os frutos que foram colhidos, ele poderia ser condenado a pagar um aluguel.
A usucapião tem uma eficácia que é a de retroagir ao primeiro dia de posse e “limpar” os vícios, se era
injusta e de má-fé ela não é mais considerada assim, é como se tivesse sido legítima desde o primeiro
instante. Então, todas as pretensões que o antigo proprietário tinha sobre o imóvel ele deixa de ter no
momento que se consolida a usucapião. A isso é que Marcos Bernardes de Mello chama de
deseficacização, é uma eficácia retroativa. Consolidada a usucapião se retroage ao primeiro dia de posse
para limpar quaisquer vícios e por conseguinte para eliminar qualquer pretensão que o antigo proprietário
tivesse sobre o bem.
PERGUNTA: Você não disse que quando o réu é citado qualquer coisa que ele fizer a partir da citação vai
valer contra ele? Sim, mas por exemplo, B começou uma posse injusta mas de boa-fé, ele não sabia que era
injusta, chegou o momento da citação e nesse momento a posse dele se tornou de má-fé, mas ela não
retroage. Durante esse período que ele esteve de boa-fé os frutos que ele colheu foi de boa-fé, é a partir da
citação que se ele continuar a colher frutos que vai poder responder por isso. Na usucapião retroage, ela
elimina, não tem como o sujeito pedir a indenização pelos frutos colhidos. Então, se o sujeito está em uma
posse injusta e de boa-fé e mais tarde é citado, se tornando uma posse de má-fé, e continuar a colher os
frutos, quando chegar no final o juiz vai dizer para que ele devolva a posse para o efetivo proprietário e
além disso indenize os frutos que foram colhidos depois da citação. Se por acaso B tenha feito benfeitorias
necessárias ele pode alegar direito de retenção.
PERGUNTA: O autor poderia alegar que os lucros cessantes que B teve com sua posse injusta cobririam o
que ele investiu em benfeitorias? Aí ele está pedindo compensação, é uma outra coisa, dessa forma, o juiz
pg. 82
vai ter que analisar os requisitos da compensação, se há liquidez, certeza, para poder promover ou não a
liquidação.
▪ Natureza declaratória (Art. 1241, CC/02; Súmula 237 do STF)
Uma outra particularidade da usucapião é que a sentença que a reconhece tem uma eficácia puramente
declaratória, não constitui propriedade, simplesmente declara. Isso está previsto no art. 1.241 do CC/02.
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a
propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no
Cartório de Registro de Imóveis.
STF Súmula nº 237 - Usucapião - Argüição em Defesa

O usucapião pode ser argüido em defesa.
E o a Súmula nº237 do STF traz também que a usucapião pode ser arguida em defesa. Era de quando o STF
ainda analisava questão infraconstitucional, anterior à CF/88. O que quer dizer quando se diz que a
natureza de uma sentença que reconhece a usucapião é meramente declaratória? É que a usucapião é
instituto de direito material, ela se preenche no plano fático.
É preciso entrar com uma ação para ter usucapido? Não, porque quando os requisitos da usucapião são
preenchidos pode-se dizer que já se adquiriu o domínio, o sujeito já é legitimamente dono. E a ação de
usucapião serve para que? Serve para regularizar, para formalizar uma situação substantiva que ja existe,
por uma questão de segurança. É para transformar o domínio em propriedade formal. Mas precisa-se
disso? Não, pois o sujeito já é dono, tanto que se ele quiser vender a pessoa que compra já compra o
domínio, esse alguém que comprou já pode ingressar com a usucapião por si só, não precisa preencher de
novo os requisitos. Porém, é uma propriedade que não tem tanta segurança, pois o sujeito tem que provar
o tempo de posse, porque querendo ou não se alguém ingressar com uma ação reivindicatóri o sujeito vai
ter que se defender provando que passou X anos na posse mansa e pacífica do bem. É uma situação mais
crítica, então, é bom entrar com uma ação de usucapião por segurança. Mas, tecnicamente, a usucapião se
consolida no plano fático, tanto que pode ser arguida em sede de defesa. Ex. A reivindicou porque é o
formal proprietário e apresenta o registro, este não vale porque B usucapiu nesse meio tempo, era
possuidor de forma mansa e pacífica e usucapiu o bem.
PERGUNTA: Na reconvenção o réu, se favorável a causa dele de usucapião, já pode fazer uma declaratória
ali no mesmo processo? A usucapião no CPC anterior, de 1973, tinha um procedimento específico, então,
existia uma série de questionamentos sobre isso. O CPC atual não prevê um procedimento especial para a
usucapião, dessa forma, ela é, tecnicamente, uma ação ordinária que tem algumas remissões ao longo do
Código, como por exemplo, tem que citar por edital porque pode-se ter terceiros interessados. Existiam
algumas dúvidas processuais, por exemplo, no Código anterior o sujeito tinha que entrar com uma ação de
usucapião. Ex. A ingressou com uma ação reivindicatória contra B, este alegou usucapião e o juiz
concordou. B poderia pegar essa sentença que negou a pretensão de A e registrar? Ao pegar o Estatuto da
Cidade, no caso do reconhecimento da usucapião especial urbana, sim, porque a lei autorizava, mas nas
outras hipóteses a doutrina não entrava em acordo, porque de um lado tinha um argumento de que isso
era celeridade, seria perda de tempo propor uma nova ação, até porque já tem trânsito em julgado contra
A. A questão que se trazia era em relação os terceiro de boa-fé envolvidos, porque pode ser que tenha C e
que ele seja o efetivo proprietário, então, ficava nessa briga de poder ou não registrar.
pg. 83
Hoje há uma tendência mais clara a se reconhecer que mesmo quando acolhida em sede de defesa em uma
sentença, a usucapião quando reconhecida contra o formal proprietário a sentença tende a ser vista como
título hábil para registro da usucapião.
PERGUNTA: Já que ela é declaratória, então, o sujeito vai no cartório registrar o imóvel em nome dele como
está na sentença? Sim. E aí com o registro passa a ser proprietário, só com a sentenção não? Como regra
geral a aquisição da propriedade se dá de forma negociada, quando se imagina a propriedade ela fica no
patrimônio e ela entra nele quando a compra. Nessa perspectiva, a aquisição da propriedade imóvel só se
dá mediante registro, isso não significa que sempre necessariamente o registro vá ser constitutivo de
propriedade, no caso da usucapião o registro é PURAMENTE DECLARATÓRIO. Então, tecnicamente falando,
na usucapião o sujeito se torna proprietário quando preenche os requisitos, se B tem 5 anos de posse
mansa e pacífica em um terreno de 250m², no qual estabeleceu moradia e não tem outro imóvel em seu
nome ele já tem os requisitos preenchidos. Dessa forma, B já é proprietário.
Gustavo gosta de separar a ideia de propriedade da ideia de domínio, prefere enxergar a propriedade como
uma situação jurídica e interna a essa situação tem-se um domínio que seria a parte substantiva da
propriedade. Ele separa assim justamente para tentar entender a usucapião, quando alguém usucapi
tecnicamente se torna titular do domínio, é esse alguém que tem a prerrogativa de usar, fruir e dispor, mas
ainda não pode dizer que é proprietário porque não formalizou aquela situação. Então, se o sujeito quer
vender o bem ele tem que regularizá-lo primeiro, a não ser que queria vender mesmo assim, mas aquele
que comprar irá comprar um risco, pois B está dizendo que preencheu os requisitos mas não tem como C
saber na prática se ele realmente preencheu. Será que a pessoa contra quem B usucapiu não tinha alguma
daquelas causas que impediam a contagem do prazo?
Então, tecnicamente o sujeito já é proprietário, mas para regularizar ele precisa do registro. Tanto já é
proprietário que pode usar como matéria de defesa, mas não é um proprietário formal da coisa. A sentença
não diz que o sujeito se tornou proprietário na sua data, ela declara que o sujeito já era proprietário por
conta da usucapião consolidada na data X.
PERGUNTA: Então, tendo a sentença o sujeito não precisa necessariamente ir no cartório registrar o imóvel
para ser regularizado? Não, o ideal é que o sujeito faça, pois se amanhã ou depois ele quiser vender irá
precisar disso, é preciso regularizar para poder vender, mas tecnicamente falando o sujeito já é
proprietário, pois é uma forma originária de aquisição de propriedade contra o antigo proprietário.
Dessa forma, tem-se uma natureza declaratória e isso gera uma certa dificuldade prática de
operacionalização, pois o sujeito é proprietário e não é proprietário, o registro serve mas não serve. O
registro serve porque vai facilitar a transferência de propriedade, mas se o sujeito não quiser registrar
também ele não registra, pois há uma sentença no final das contas dizendo que ele é o proprietário e que
pode registrar a qualquer momento. O ideal é que se registre, porque aí se conjuga a parte formal com a
parte substantiva do direito, mas tecnicamente falando a usucapião se consolida independente do registro.
▪ Validação de todos os atos praticados desde quando possuidor
Exatamente por conta da natureza retroativa é validado todos os atos praticados desde que possuidor, um
dos efeitos da usucapião é retornar ao primeiro dia da posse para livra-la de qualquer defeito, apagando
qualquer pretensão do antigo possuidor ou proprietário que tivesse.
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▪ Desobrigar da restituição de frutos, ainda que possuidor de má-fé

▪ Decadência dos atos praticados pelo antigo proprietário
E tem-se também as situaçãos clássicas, como desobrigar da restituição de frutos, ainda que possuidor de
má-fé e decadência dos atos praticados pelo antigo proprietário.
 RECONHECIMENTO JUDICIAL
O reconhecimento judicial já foi dito, no CPC anterior existia um procedimento especial que não foi
mantido no código atual, este faz algumas referências à ação de usucapião e as principais referências que
são feitas são no sentido de garantir a participação de terceiros, a possibilidade de participação de
terceiros, mas não há mais um procedimento especial para isso.
▪ Ação publiciana. Reivindicatória sem título
Ação publiciana nada mais é do que uma ação reivindicatória sem título. A ação reivindicatória não se
predispõe, em princípio, a dizer quem é o proprietário porque isso é uma pressuposto, quem reivindica já
está trazendo um documento demonstrando isso. E se o sujeito precisar reivindicar e não tiver esse
documento? A usucapião é uma situação dessa, o sujeito se torna proprietário, tecnicamente dono, antes
do registro. Se ele precisar reivindicar, como faz? Pois para isso é preciso o registro, é preciso provar que é
dono, o sujeito usucapiu mas ele não registrou. Reivindicar ele não poderá, porque para isso é preciso ter a
prova pré-constituída de sua propriedade, se terá, então, uma ação publiciana, chamada assim em
doutrina, sendo também uma ação ordinária.
Dessa forma, a ação publiciana é exatamente uma reivindicatória para hipóteses em que o sujeito não tem
o título por algum motivo, é o caso da usucapião. O sujeito não formalizou ainda mas já é dono, a diferença
é que o sujeito tem que fazer a prova de sua posse por tempo suficiente para ter se tornado proprietário e
reivindicar com base nisso. Ao invés de dar uma certidão no cartório de registro de imóveis ele irá trazer,
por exemplo, a certidão de IPTU, de água e etc, de que ele exerce a posse mansa e pacífica do bem por 15
anos e foi esbulhado agora, querendo reivindicar o bem.
É chamada de “ação publiciana” porque ela dá publicidade a uma situação proprietária, ela depende da
publicidade de uma ação proprietária.
▪ Usucapião Extrajudicial
Existe hoje uma possibilidade de um procedimento de usucapião extrajudicial, independente de Judiciário.

Então, o art. 216-A da Lei de Registros Públicos que introduziu a possibilidade de se reconhecer uma
usucapião extrajudicialmente e aí há uma série de requisitos, foi uma modificação recente, de 2015 ou de
2016. Esses requisitos em boa parte se assemelham aos requisitos que eram previstos para a ação de
usucapião no código anterior, tem uma série de requisitos e formalidades a serem atendidas.
É importante chamar atenção para o fato de que não pode ocorrer oposição, a usucapião só pode ser
processada em cartório extrajudicialmente se não houver oposição, ou seja, se citado o antigo proprietário
ele concordar com aquilo. Se o antigo proprietário discordar o sujeito tem que deslocar para o Judiciário, o
cartório não pode decidir quem é que tem razão e quem é que não tem. Inclusive houve uma mudança na
lei, originariamente se dizia que se o sujeito não apresentasse resistência se processava no cartório e a lei
foi mudada para dizer que o silêncio do sujeito, se ele não apresentar resistência, é equiparado à
discordância, então, o antigo proprietário tem que dizer que concorda. São situações bem pontuais, se
reduz bastante a casuística de aplicação disso, como regra geral, não é uma coisa tão simples de ser
resolvida.
pg. 85
Agora é com concordância, no início era sem oposição, então, eventualmente pode-se pegar um livro e ele
ainda estar no meio do caminho, atualmente se precisa necessariamente da anuência, se não houver se
desloca o feito para via Judiciária.
Art. 216-A, LRP. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de
usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que
estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado,
instruído com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores,
conforme o caso e suas circunstâncias;
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de
responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos
reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos
imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o
tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
§1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a
rejeição do pedido.
§2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos
registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse
será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento,
para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como
discordância.
§3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município,
pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de
recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
§4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde
houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze)
dias.
§5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo
oficial de registro de imóveis.
§6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o
deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares
de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na
matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as
descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
§7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
§8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis
rejeitará o pedido.
§9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
§10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por
qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do
imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum
terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da
situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento
comum.
pg. 86
RECAPITULANDO
A usucapião é um tema árido, tem muita coisa que não é a lei que diz e que fica na interpretação
jurisprudencial, sendo muitas vezes uma matéria que juiz tenta julgar com base no sentimento do que ele
acha certo ou errado. Então, é muito comum que o sujeito preencha todos os requisitos mas que o juiz
coloque que ele não tinha boa-fé, sendo que ela não é essencial para algumas hipóteses de usucapião, mas
tem juiz que não quer dar essa sentença.
 DIREITO INTERTEMPORAL
Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua
entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada.
Art. 2.029. Até dois anos após a entrada em vigor deste Código, os prazos estabelecidos no parágrafo único
do art. 1.238 e no parágrafo único do art. 1.242 serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo
transcorrido na vigência do anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916.
Basicamente tem a ver com o problema da questão da mudança do Código Civil, em 2002 foi promulgado o
CC atual e que entrou em vigor em 2003. Existem ainda problemas que podemos nos defrontar com que
dizem respeito a essa transição, no caso da usucapião esses problemas se dão pelo fato de um novo código
ter não apenas previsto novas modalidades de usucapião como também ter promovido a redução de
alguns prazos de usucapiões que já existiam. Antes já existia a usucapião extraordinária e ordinária
normais, mas a extraordinária se consolidava em 20 anos e a ordinária se consolidava em 20 ou em 15
anos, a depender de ser contra ausente ou contra presente. Então, existia uma sistemática diferenciada
que foi simplificada e que teve os seus prazos reduzidos.
Ex. O evento aconteceu em 1960 e o prazo maior de usucapião era de 20 anos, em 1980, na pior situação, o
sujeito resolveu o problema. Em 1960 era o Código Civil de 1916 e em 1980 continuava a ser ele, então, é
um problema que terá que ser resolvido de acordo com as regras previstas no CC de 1916. É a mesma coisa
se alguém invadir um terreno no ano de 2003, um dia depois de entrar em virgor o CC, sabe-se aqui
também que o sujeito irá usucapir em 15 anos, agora em 2018 ele estaria em algum momento
completando a usucapião dele, isso porque sua situação começou na vigência do atual CC e terminou na
vigência do mesmo.
O problema é, por exemplo, na situação que começou no CC de 1916 mas não se findou lá. Como se
resolve? Vem o Código de 2002 e estabelece regras de transição, já vimos uma delas quando estudamos
prescrição e decadência, então, é a mesma regra e a mesma redação, são dois artigos, o art. 2.028 e o art.
2.0295.
Esses artigos disciplinam cada um uma situação, o art. 2.028 do CC/02 vai se referir àquelas situações que
existiam no código anterior, os prazos de usucapião que existiam no código anterior, mas que foram
reduzidos pelo atual código. O atual código não aumentou nenhum prazo, ele só reduziu os prazos, como
da usucapião, de prescrição, ou ele manteve ou reduziu. O art. 2.029 vai se ocupar de duas modalidades
específicas que foram introduzidas pelo CC atual, então, são situações que não existiam no código anterior
e que foram introduzidas no nosso sistema pelo código atual.
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Esses artigos ficam na parte de atos finais do CC/02 e não na parte de Reais, estão no final do código.
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O ART. 2.029 DO CC/026 diz que “Até dois anos após a entrada em vigor deste Código, os prazos
estabelecidos no parágrafo único do art. 1.238 e no parágrafo único do art. 1.242 serão acrescidos de dois
anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na vigência do anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de
1916”. – Os parágrafos únicos do art. 1.238 e do art. 1.242 do CC/02 se referem àquelas usucapiões que são
qualificadas pela função social, as posses trabalho e moradia.
O art. 1.238, parágrafo único, é a situação em que o sujeito não tem justo título e não tem boa-fé e que
invade um terreno ou um imóvel. Em princípio, ele precisaria de 15 anos de posse mansa e pacífica do bem,
aí vem o CC/02 no parágrafo único e diz que se ele morou no imóvel ou se fez obras de relevância social ou
econômica o seu prazo é reduzido de 15 anos para 10 anos por conta da função social. Ex. O sujeito não
morava no bem, mas abriu um comércio nele, deu um uso efetivo ao bem, o prazo dele é reduzido, então.
É o que é chamado de posse trabalho, é uma valorização da função social do bem.
O art. 1.242, parágrafo único, é a outra hipótese, que se refere a usucapião tabular, então, o sujeito
comprou onerosamente o bem, tendo um justo título registrado, e depois aquele registro veio a ser
reconhecido como falso, não servia. Nessa situação, se o sujeito morava no bem ou desenvolveu atividade,
interesse social ou público naquele determinado bem, ele reduz o seu prazo de 10 anos, que é a regra do
justo título e da boa-fé, para 5 anos.
O que art. 2.029 está falando, então? Primeiro deve-se tomar como referência, necessariamente, a data de
entrada em vigor do CC/02, que foi em 2003, então, teve a vacatio legis mas o código começou a viger
efetivamente no ano de 2003, mais epecificamente em fevereiro. Há uma dúvida doutrinaria se foi no dia
9, 10 ou 11 de fevereiro, a maioria da jurisprudência foi no sentido de adotar o dia 9, mas muita gente
ainda discute, pois tem muito a ver com essa ideia dos prazos de usucapião e prescrição que foram
modificados pelo CC/02. Dessa forma, a referência que se deve ter, tanto no art. 2.028 quanto no 2.029, o
ponto de partida deve ser sempre fevereiro de 2003.
O art. 2.029 diz que até dois anos após a entrada em vigor do CC/02, ou seja, de fevereiro de 2003 até
fevereiro de 2005, os prazos estabelecidos no parágrafo único do art. 1.238 e no parágrafo único do art.
1.242 serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na vigência do anterior. O art.
1.238, parágrafo único, são 10 anos e o parágrafo único do art. 1.242 são 5 anos, ou seja, se houver a
eventualidade do prazo de usucapião se encerrar entre 2003 e 2005 deve-se somar, necessariamente, dois
anos, então, ao invés de 10 anos o sujeito irá precisar de 12 anos para usucapir e ao invés de 5 anos deverá
se contar 7 anos.
Ex. B ingressou na posse em fevereiro de 1994 (CC/1916), está se falando da hipótese do parágrafo único
do art. 1.238, então, parte-se do pressuposto de que ele não tinha justo título e nem boa-fé, mas morava
no imóvel. Pelo CC/1916 B precisaria de 20 anos para usucapir, ele iria, em princípio, usucapir em fevereiro
de 2014. A intercorrência foi que veio fevereiro de 2003 e disse que existe uma nova usucapião que pode
se consolidar em 10 anos, o problema é que pelo CC/02 deve-se aplicar a nova usucapião, mas ele não
pode permitir que o réu, o sujeito contra quem vai usucapir, seja surpreendido. Por exemplo, se tivesse
trabalhando em 1993 teria a situação do código entrar em vigor e o sujeito usucapir no mesmo dia, não se
daria nem a possibilidade de defesa pro réu, então, por conta disso, o código resolveu somar dois anos.
Então, no exemplo de 1994, isso terminaria em fevereiro de 2004, porém, fevereiro de 2004 está entre
fevereiro de 2003 e de 2005, devendo se somar 2 anos, ao invés de B usucapir em 2004 ele irá usucapir em
2006, aplicando-se o prazo da usucapião nova.
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Essa regra de transição específica é só para imóveis porque essa modalidade só está prevista para eles.
pg. 88
Então, se permite a utilização daquele determinado instituto, mas deve-se somar 2 anos. Ex. X começou
sua posse em fevereiro de 1996, eram 20 anos, em princípio, ele iria usucapir em 2016. Porém, em 2003
veio a disposição nova que disse que só se precisa de 10 anos, então, de 1996 vai para 2006, sendo que
este está fora do prazo de transição, dessa forma, aplica-se os 10 anos. A regra de transição pressupôs que
aqui o sujeito teve tempo hábil para se defender, o CC/02 entrou em vigor em 2003, o sujeito teve no
mínimo 2 anos para fazer alguma coisa. A regra de transição diz, na prática, que irá permitir que a lei
retroaja para regulamentar uma situação que foi iniciada quando ela não estava em vigor, mas vai dar uma
possibilidade de defesa, vai garantir pelo menos dois anos para que o sujeito se defenda.
Ex. Y ingressou na posse em 1990, precisava de 20 anos, então, em princípio, em 2010 iria usucapir. Por
conta da entrada em vigor do CC/02 mudou-se para 10 anos, somando ele iria usucapir em 2000, como é
anterior a fevereiro de 2005 soma-se 2 anos, usucapindo em 2002 e ainda assim é anterior ao código. Pode-
se fazer isso? O escopo da legislação era garantir um prazo mínimo de defesa, garantir a sua possibilidade.
Nessas situações, isso não está dito na lei, é interpretação jurisprudencial, que se consolidariam antes do
CC/02 e que mesmo somando o prazo ele der antes da entrada em vigor do código a interpretação é que se
considere a data de entrada em vigor do código e soma-se mais 2 anos.
Então, nessas situações de 1990, 1991, independente do prazo que houver transcorrido, vai levar em conta
2003 e somar mais 2 anos para evitar surpresas. Porque não poderia ser permitido que uma lei retroagisse
no sentido de dizer que o direito está adquirido antes, não se pode garantir a aquisição de um direito de
forma pretérita. Voltando ao exemplo, a expectativa de Y era usucapir em 2010, com o novo código ele
poderia usucapir em 10 anos, ou seja, 2000, porém, 2000 é antes de até 2 anos após a entrada em vigor,
entrando na regra de transição. Dessa forma, deve-se somar mais 2 anos, ou seja, 12 anos, se a regra fosse
aplicada desse jeito ele iria usucapir em 2002, mas há um problema, porque o CC estaria garantindo um
direito adquirido quando ele se quer estava em vigor. Ele não pode fazer isso porque não pode ter vigência
no momento em que outra lei estava vigendo.
Como se resolve esse problema? Ampla maioria da doutrina e jurisprudência dizem que como o CC/02 não
pode garantir direitos quando ele não está em vigor deve-se considerar a interpretação de que até 2 anos
após a entrada em vigor os prazos estabelecidos serão acrescidos de 2 anos, qualquer que seja o tempo
transcorrido na vigência do anterior, é relativamente pacífico. Y precisaria de 12 anos, em princípio, mas
não vão ser mais 12 anos, despreza-se o tempo que ele ja tinha consolidado na vigência do anterior e
simplesmente vai contar mais 2 anos a partir da data de entrada em vigor do CC/02 para evitar surpresas.
Dessa forma, Y vai usucapir em fevereiro de 2005, nesse caso específico ele teria que ficar 15 anos no total
para usucapir. Se ele tivesse iniciado a posse em 1989 ele teria que ficar 16 anos.
pg. 89
Para garantir a aplicação da regra de transição termina-se tratando algumas pessoas de forma desigual
porque é a forma que se teve de garantir a não surpresa da outra parte, da pessoa contra se quer usucapir.
Porém, é importante saber que se eventualmente for melhor para o sujeito o prazo anterior prevalece este,
porque o escopo da legislação foi reduzir. Ex. Em 1984 B começou sua posse, ele iria usucapir, em princípio,
em 2004. Em 2003 a legislação muda, então, aplica-se os 10 anos a 1984, 1984 + 10 = 1994, mesmo que
some 2 anos vai dar antes do código, 1996, não podendo, tendo que contar mais 2 anos a partir da entrada
em vigor do código. Porém, vai ficar pior para o sujeito, B vai precisar usucapir em 2005 quando ele antes
só precisava até 2004, dessa forma, não tem sentido aplicar a regra de transição pois está piorando a sua
situação. Nesse caso continua a legislação anterior porque o escopo da lei foi beneficiar, foi para reduzir os
prazos e não para tornar a situação mais grave. Isso não está dito na lei, é uma interpretação que a
jurisprudência faz sobre questões dessa natureza.
PERGUNTA: Por que você ainda ensina direito intertemporal se isso já está em desuso? Ele estaria em
desuso se não houvessem processos retrancados no Judiciário. As vezes um advogado pega um processo
que começou, por exemplo, em 1989 e estão discutindo isso.
Agora, se o sujeito passou todo o prazo antes da entrada em vigor do CC/02 não tem problema, não se tem
o que questionar. Ex. X começou a posse em 1980, era 20 anos, em 2000 ele consolidou, então, aqui X já
tem o direito adquirido. Em 2003 entrou em vigor o código atual prevendo uma nova usucapião, mas não
importa, porque a situação de X já foi consolidada na égide de 1916, o problema são para aquelas situações
que se iniciam em 1916 e só se consolidam após a entrada em vigor de 2003.
A regra que se aplica no art. 2.029 é essa, se a usucapião for se consolidar entre 2003 e 2005 se retroage
para a data do evento, soma-se o novo prazo e acrescenta 2 anos, e sempre partindo do pressuposto de
que se a usucapião se consolidar antes desse interstício deve-se somar 2 anos, garanti-los para evitar
surpresas. Se somar os dois e anda assim acontecer de acabar antes soma-se esses 2 anos a partir da data
de entrada em vigor do atual código. As regras de transição também não podem piorar a situação de quem
pretende usucapir, na medida em que o escopo do legislador foi facilitar a usucapião e não dificultar.
O ART. 2028 DO CC/02, que é a mesma regra que se aplica para a hipótese de prescrição, vai ter a disciplina
dos prazos que já existiam antes, então, não são prazos criados, não é uma modalidade nova de usucapião,
mas que tiveram os seus prazos reduzidos. É a hipótese da usucapião ordinária (art. 1.242 do CC/02) e
extraordinária (art. 1.238, caput do CC/02).
O CC de 1916 previa para a usucapião extraordinária um prazo de 20 anos, que já foi de 30 anos no início, o
código atual prevê a mesma hipótese, porém, diz que a usucapião, mesmo sem justo título e boa-fé, se
consolida em 15 anos com posse mansa e pacífica. Então, o novo código deu um benefício de 5 anos. Na
usucapião ordinária o código anterior previa duas sistemáticas, primeiro ele falava da usucapião entre o
ausente, não sendo o ausente que tinha a ausência reconhecida, mas sim aquele que era vítima de
clandestinidade que não sabia do esbulho. Então, entre ausentes a usucapião com justo título e boa-fé era
de 20 anos e entre presentes essa usucapião era de 15 anos. O CC/02 acabou com essa distinção entre
pg. 90
ausente e presente e colocou o prazo simplesmente unificado em 10 anos, então, houve uma mudança
incluive de sistemática.
O art. 2.028 diz que “Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de
sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada”. – A
regra de transição aqui é que deve-se pegar como referência fevereiro de 2003 e analisar se aí já havia
transcorrido mais da metade do prazo da usucapião exigida no CC anterior ou não. Ex. Usucapião
extraordinária – Fevereiro de 1993 nessa hipótese termina sendo o marco porque se está na metade do
prazo que era exigido. O sujeito invadiu o terreno em fevereiro de 1992, precisava de 20 anos, de 1992 para
2003 são 11 anos, 11 anos é mais da metade do prazo que ele precisava e se ele tem mais da metade
simplesmente se continua a aplicar o CC anterior, ou seja, ele vai usucapir pelos 20 anos que precisava.
Ex. Em 1997 B entrou na posse, precisava de 20 anos, então, a sua projeção era de que fosse usucapir em
2017 e de 1997 para 2003 são 6 anos, ou seja, o sujeito já tinha 6 anos de posse. B precisaria de 20 anos, 6
anos é menos do que a metade de 20 anos, aplicando o novo CC, o novo prazo que agora é de 15 anos. Mas
conta esses 15 anos de quando? Da data de 1997 ou a partir de fevereiro de 2003? A intepretação que
fazem no art. 2.028 é que se começa a contar a partir de fevereiro de 2003. Na prática vai fazer jus ao prazo
reduzido, não conta a partir de 1997 porque se estaria retroagindo os efeitos da lei sem que ela dissesse
isso. Então, a partir de fevereiro de 2003 soma-se 15 anos. Mas há ainda a regra de que não pode
prejudicar o sujeito, se somar 2003 + 15 vai para 2018, 2018 é pior do que 2017, não aplicando a regra de
transição, mas sim a lei anterior.
Ex. X ingressou na posse em 1999, para 2003 são 4 anos, que é menos da metade, aplicando mais 15 anos.
A expectativa dele, em princípio, era em 2019, passando a ser agora em 2018 (2003 + 15 = 2018), é melhor
X usucapir em 2018 do que em 2019. Então, a interpretação que se faz para o art. 2.028 é essa, conta-se a
partir da data de entrada em vigor do CC/02, sendo que não pode prejudicar o sujeito. Então, há uma
diferença de tratamento, as regras de aplicação são diferentes, é assim porque essa regra do art. 2.028 não
serve só para usucapião, ela serve para outras hipóteses, para qualquer redução de prazo. Um exemplo
prático seria a prescrição de responsabilidade civil, no CC anterior a responsabilidade civil prescrevia em 20
anos, no atual a prescrição se dá em 3 anos. Ex. Em 1994 B cometeu o ilícito, A teria até 2014 para
reclamar do ilícito, aí em 2003 o prazo não é mais de 20 anos, mas sim de 3 anos, porém, se aplicar 3 anos
de 1994 vai dar 1997 e não há aquela regra de somar 2 anos. Para resolver esse problema soma-se 3 anos a
partir da data de entrada em vigor do CC/02 e exatamente por isso se tomou sempre essa data como
referência a partir do art. 2.028. O art. 2.029, como ele introduz essa facilidade de somar mais dois fizeram
a interpretação de que se consolidou antes basta somar 2 anos a partir da data de entrada em vigor, se não
tivesse esses dois anos a interpretação seria a mesma, teria que se contar o novo prazo a partir da data de
entrada em vigor do código pra não ser prejudicial.
EM RESUMO: A usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade, tanto móvel quanto imóvel,
estudamos as formas de aquisição de propriedade imóvel. Ela é uma forma comum de aquisição de
propriedade, então, serve para ambos, a lógica geral do instituto é a mesma, mas os prazos são
diferenciados. Essas regras de transição que foram faladas, a questão do animus domini e etc, se aplicam
para as duas hipóteses, as espécies não, as nove hipóteses de usucapião são hipóteses de bens imóveis. No
caso dos bens móveis há apenas duas hipóteses.
• REGISTRO (TRANSCRIÇÃO)
Além da usucapião o sujeito pode adquirir propriedade no sistema brasileiro por meio do registro, alguns
livros chamam de transcrição.
pg. 91
 SIGNIFICADO E IMPORTÂNCIA. O DESTAQUE DOS BENS IMÓVEIS. SOLENIDADE.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se
adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo
os casos expressos neste Código.
A forma de aquisição da propriedade imóvel no Brasil, quando negociada, sempre dependerá do registro,
sempre que o sujeito quiser se tornar proprietário em virtude de um negócio jurídico com alguém ele
depende do registro público. Não há aquisição de propriedade imóvel de forma negociada no Brasil senão
a partir do registro público.
A aquisição da propriedade no Brasil é revestida de algumas cautelas, as cautelas relacionadas à aquisição

dos imóveis são maiores. Quando o sujeito quer adquirir um bem móvel ele também depende de algumas
formalidades, o contrato de compra e venda, por exemplo, não transfere propriedade por si só, ele gera as
obrigações de transferir e do outro de pagar o preço. A transferência da propriedade imóvel depende do
registro. Ex. X assinou o contrato, comprou o bem, pagou o preço, o outro já entregou a chave e ele já está
morando no bem, mas se X não promoveu o registro ele não é proprietário ainda, a não ser que tenha
usucapido, podendo ter adquirido de forma não negociada, a usucapião não é uma forma negocial de
aquisição de propriedade. Ex. A adquiriu por herança um terreno, era o herdeiro único. Pode acontecer de
alguma outra forma de aquisição de propriedade ter se consolidado, mas negocialmente só se adquire
propriedade imóvel no Brasil a partir do registro público.
É uma forma que foi introduzida no nosso sistema por conta da importância histórica que esse tipo de
propriedade teve. O Brasil foi colonizado por meio de um sistema que prestigiava a cumulação de terras,
quem tinha dinheiro, respeitabilidade, no Brasil, originariamente, era quem tinha terra, imóvel. E
exatamente por isso houve uma grande preocupação em trazer um sistema que protegesse essa
propriedade, o registro vem no sentido de garantir segurança jurídica em torno da aquisição dos imóveis
tanto pro sujeito que é dono, como prova de que é dono7, quanto para terceiros que eventualmente
queiram saber se aquele sujeito é efetivamente o dono. É uma solenidade específica.
E a regra que diz que fica dispensada da forma públicas àquelas aquisições de imóveis, aqueles negócios
jurídicos relacionados a imóveis que valem menos do que trinta salários mínimos? Para esses não precisa
de registro? É incorrer em erro achar que não precisa de registro, mesmo nessas situações o registro é
essencial, a diferença é que o documento em que se estrutura o negócio jurídico de compra e venda não
vai ter de ser feito na forma pública, ou seja, escritura. É escritura nada mais é do que um contrato. Um
documento escrito é fundamental para os momentos de crise.
É importante que se entenda isso, que qualquer aquisição de propriedade imóvel dentro do sistema
brasileiro, quando negociada, depende de registro, mas não é apenas a aquisição que depende de registro,
a constituição de qualquer direito real que se reporte ao imóvel, quando negociado, depende de registro.
Ex A queria constituir uma servidão de passagem, negociou com o vizinho, fizeram um contrato e fizeram
também a escritura, mas A nunca a registrou. Ela vale? Vale enquanto documento obrigacional, é um
contrato que existe e vige entre as partes, faz lei entre elas. Não é um direito real que se opõe a todos
porque não foi promovido o registro, servidão efetivamente não há, só existe um contrato que autoriza a
passagem em contrapartida de uma remuneração, por exemplo. Se B vender enquanto A não tiver ainda
registrado este não pode registrar mais, porque aquele que estava outorgando o direito de passagem era o
7
O registro público é de acesso de todos, qualquer pessoa tem acesso a ele no cartório, pode olhar o
registro do imóvel X e no nome de quem ele está registrado, é uma informação pública.
pg. 92
anterior proprietário que não é mais e não pode mais dispor do bem. O que interessa é o que está escrito
no registro público.
É uma forma de dar publicidade a vida do imóvel, uma forma de dar segurança às relações que tocam ao
imóvel e que tem eficácia erga omnes. Então, é uma preocupação que houve no nosso sistema e sem o
registro o sujeito não completa a transferência de propriedade. Se o sujeito faz um contrato e não o
registra ele não é o proprietário, não houve aquisição de propriedade, é um não fato jurídico, é um fato
jurídico o fato do sujeito ter feito o contrato, existe a obrigação, mas a aquisição da propriedade em si não
ocorreu.
Necessariamente precisa de registro ou é porque a lei previu assim? Porque a lei previu assim, foi uma
opção política do nosso sistema, na França, por exemplo, o sistema registral até existe, mas ele não é tão
importante, o sujeito faz um contrato de compra e venda e ele já transfere a propriedade.
Então, o registro no Direito brasileiro tem uma natureza constitutiva do direito real, quer-se adquirir um
direito real, seja a propriedade ou um direito menor, depende-se de registro público para que ele exista,
antes do registro público não existe direito real, pode ter uma eficácia obrigacional, um contrato, uma
relação jurídica, mas direito real não se consolida sem o registro.
▪ Forma de publicidade da aquisição pelas vias da sucessão, usucapião e acessão
É possível que eventualmente esse registro tenha uma finalidade apenas de publicidade, é o que ocorre,
por exemplo, no caso da usucapião. A usucapião é um instituto de direito material, se consolida quando o
sujeito preenche os requisitos independente da propositura de uma ação, independente de ter
regularizado a situação formal de propriedade. Quando se promove a ação de usucapião irá se formalizar a
situação, mas nessa situação o registro vai ter apenas uma natureza declaratória, vai servir apenas para
publicizar algo que já ocorre na prática.
Então, nesse sentido, o registro, em algumas situações mais específicas, pode ser apenas e tão somente
declaratório, é o caso da usucapião e da aquisição por meio da sucessão. No Direito brasileiro não se
admite a existência de direitos sem titulares e tampouco se admite que mortos tenham direito, ao falecer
extinguem-se os direitos da personalidade e os patrimoniais são de imediato transferidos para os seus
herdeiros e legatários. Existe ainda o Princípio de Saisine que diz que no exato momento do óbito isso
ocorre, se não ocorresse no exato momento do óbito teria que se dizer ou que ficou um determinado
conjunto de direitos sem titular ou que esse determinado conjunto de direitos era titularizado por um
morto, o que não é admitido. Esse princípio diz que o herdeiro já é dono, por exemplo, mesmo que ele nem
saiba que é o herdeiro, quando se faz a partilha, o formal de partilha, e o registra o que se está fazendo na
verdade é apenas dando publicidade a uma situação que já existia antes em termos jurídicos. O sujeito já
era dono, apenas formalizou a situação.
 VALORES REGENTES
Basicamente quando se pensa no registro ele foi pensado para julgar tanto a questão da liberdade
contratual quanto a questão da segurança jurídica, e o valor desta fica mais evidenciado até, mas não se
despreza a questão da liberdade contratual porque está se falando de um negócio jurídico. O registro é a
forma de constituição dos direitos reais quando se pensar na forma negociada, então, o momento prévio
pg. 93
do registro é necessariamente, quando ostenta a natureza constitutiva8, o momento de um negócio

jurídico.
O registro tem sempre uma natureza de publicidade, esteja o sujeito pensando na questão constitutiva ou
na questão declaratória, mas a diferença é que quando se pensa na forma constitutiva além da função
publicitária tem-se também a questão de se consolidar um novo direito, o sujeito não era proprietário e
passou a ser a partir do momento em que ele faz registro. No caso do declaratório confere-se publicidade
apenas e tão somente, pois o fato de ser registrado mudou muito pouco na vida do sujeito em termos
jurídicos. Ex. O sujeito já era dono pela usucapião e não tinha promovido o registro, entrou com uma ação
e 10 anos depois o fez. O registro não está dizendo que a partir daquele momento o sujeito se tornou
proprietário, ele está dizendo que o sujeito usucapiu já tem 10 anos. O registro simplesmente está
atestando algo que já existia antes.
Dessa forma, o registro sempre vai garantir publicidade, ele foi pensado para garantir publicidade aos atos
que se reportem a imóveis, então, todas as informações que têm interesse social, público, e que se
reportam a imóvel devem ser levadas a registro. Inclusive na prática é uma situação que dá muita dor de
cabeça para ser resolvida, quando, por exemplo, o sujeito compra um determinado bem e demora de fazer
o registro, as vezes há algum fato que muda. Gustavo recentemente foi consultado por um sujeito que dizia
ter comprado um imóvel, pagado todo o financiamento, o imóvel já era dele e ele já morava lá há algum
tempo (podendo até buscar usucapião), mas ele demorou de fazer o registro e agora resolveu vender e
para isso ele precisa do registro, é preciso que esteja constando lá que ele é o dono senão ele não consegue
transferir. Se não conseguir fazer o registro ele não conseguirá fazer uma escritura pública de compra e
venda se quem está aparecendo como dono é a construtora e não ele. O sujeito foi fazer o registro, ele até
tem como fazê-lo, pois, tem a construtora indicada como proprietária e tem o documento dela transferindo
para ele, mas o problema é que a construtora faliu e aconteceu algum problema com o INSS, sendo que
uma das coisas que ele precisa é juntar a certidão negativa de débitos de INSS da construção. A construtora
faliu e a CND que ela tinha apresentado no passado foi suspensa, em 2017 os vizinhos conseguiram fazer o
registro sem problema nenhum, mas no mesmo ano suspenderam essa CND que o sujeito tinha
apresentado, então, quando ele foi fazer o registro falaram que ela estava faltando. Ele tentou procurar a
construtora, mas ela não existe mais, marcou uma visita na Receita Federal para ver se conseguiria essa
CND emitida pela internet e foi dito que não, geralmente quando não pode é porque a certidão não é
negativa, é uma certidão positiva. Se tivesse feito o registro de imediato ele não teria esse problema hoje.
Então, não é uma coisa recomendada não se fazer o registro de imediato.
Sendo assim, são dois os valores fundamentais que se têm associados ao registro, tem-se de um lado a
questão da segurança jurídica e de outro a questão da liberdade contratual.
▪ Segurança jurídica
É uma segurança jurídica tanto no sentido de guarnecer quem é o proprietário, quem tem o direito real, é
uma forma de provar que o sujeito é o proprietário e também a sociedade como um todo. Ela tem uma
dupla faceta nesse sentido porque quando se pensa em segurança jurídica se está dando também a
possibilidade para o público em geral, qualquer pessoa que queira, ter acesso às informações daquele
imóvel.
E se o sujeito não quiser que saibam que ele é o dono? Ele não tem como não querer que saibam, ou não
registre ou não seja dono, porque se registrar aquela informação fica acessível a qualquer pessoa. Qualquer
8
Quando for a forma de aquisição ou estabelecimento de algum direito real.
pg. 94
pessoa pode ir ao cartório pedir a certidão do imóvel e pagar por ela, dizer que é acessível não significa
dizer que é gratuito, e o sujeito não precisa justificar o porque de querer a certidão.
▪ Liberdade contratual
 Aparência (segurança social)
 Segurança na circulação (adquirente)
Do outro lado há a parte negociada, o registro foi pensado essencialmente para garantir segurança nos
negócios jurídicos, se o sujeito quer negociar algo em relação a um imóvel ele precisa do registro.
Tecnicamente falando é muito comum ao se explicar isso que haja uma contraposição de sistemas jurídicos,
alguns dizem que no sistema brasileiro se prestigia tanto o valor da liberdade contratual, tanto o momento
negocial é relevante, quanto o momento da segurança jurídica. Isso é uma opção político-legislativa do
nosso sistema, alguns outros sistemas não se comportam desse jeito.
 SISTEMA BRASILEIRO. ANÁLISE À LUZ DO DIREITO COMPARADO
▪ Sistema romano título ou causa + formalidade/tradição (ato complexo/solene)
Não é algo que valha tanto assim, está aqui mais por questão histórica. No sistema romano se precisava de
um título e da formalidade, algo até um pouco parecido com o nosso.
▪ Sistema francês autonomia privada
Hoje em dia o Brasil geralmente contrapõe o sistema francês e o sistema alemão de aquisição de direitos
reais sobre imóveis. No sistema francês há um prestígio maior para o momento negocial, na França o
sujeito que compra e vende um imóvel não depende do registro para se tornar proprietário, basta ele
assinar o contrato de compra e venda. Lá é enfatizado a questão da celeridade e o momento do negócio
jurídico.
▪ Sistema alemão sistema rígido (abstração da causa)
Na Alemanha há um sistema completamente oposto, lá inclusive quando se promove o registro de algo

aquilo passa a ser verdade mesmo que o registro seja falso. Ex. Alguém conseguiu fraudar o registro
alemão. O antigo proprietário pode fazer alguma coisa? Buscar perdas e danos, ele não pode reaver o bem
porque o que está escrito no registro é o que vale, ele estabelece uma presunção absoluta de propriedade
ou de titularidade do direito real.
▪ Sistema brasileiro
 Negócio jurídico complexo
O sistema brasileiro se filiou ao sistema francês ou ao sistema alemão? No meio termo, o nosso sistema
prestigiou os dois momentos, tanto o momento da liberdade contratual quanto o momento da segurança
jurídica. Diz-se que a aquisição de um direito real no Brasil, quando negociado, vai depender de um negócio
jurídico complexo, isso porque ele vai ter duas fases, uma fase de natureza obrigacional e uma fase típica
de direito real.
pg. 95
→ Fase obrigacional
Consiste no negócio jurídico propriamente dito. Essa fase corresponde a elaboração do contrato, do
negócio jurídico, no caso de imóveis geralmente vai se depender de uma escritura pública, mas é possível
que não seja necessariamente uma, isso não é uma regra absoluta.
A escritura pública de compra e venda, por exemplo, é dispensada por expressa previsão quando se
adquire um imóvel financiado pelo sistema financeiro de habitação, então, o contrato de alienação
fiduciária faz as vezes (?) da escritura9, registra-se o contrato de alienação fiduciária. Se o imóvel valer
menos do que 30 salários mínimos se registra o contrato particular, não se precisa da escritura pública. O
sujeito pode eventualmente precisar da escritura pública mas pode registrar a promessa de compra e
venda ao invés de ter feito já a compra e venda em si mesmo, a promessa de compra e venda é um
documento particular.
Então, nem sempre o registro vai ser de uma escritura, mas geralmente é.
PERGUNTA: Todos os imóveis abaixo de 30 salários mínimos o registro é dispensado? O registro não é
dispensado, o que é dispensado é a escritura. A compra e venda de imóveis no Brasil depende não apenas
de registro como de forma pública. Ex. A encontrou o imóvel que quer e quer fazer um contrato com o
vendedor, esse contrato tem que se revestir de forma pública, então, A vai em um cartório de notas, títulos
e documentos, podendo ser qualquer um, para registrar a escritura pública, que é um contrato que foi feito
por um tabelião, alguém investido de fé pública. Há uma série de requisitos que devem ser preenchidos, de
formalidades que devem ser exigidas, o tabelião deve atentar para essas formalidades sob pena de
responsabilização pessoal. Depois, para dar uma maior segurança na relação, A pega esse documento e
leva a registro, precisando ir em um cartório de imóveis. Já aqui esse registro não pode ser feito em outro
lugar, por exemplo, registra um imóvel que está na Bahia em São Paulo, esse registro não serve para nada,
ele tem que ser feito necessariamente no cartório que tem atribuição para aquela determinada
circunscrição.
Dessa forma, a escritura pública é importante para o registro, como regra, mas existem situações em que
não vai se precisar da escritura pública, em algumas situações ela é dispensada, mas como regra geral
depende-se de forma pública para promover o registro. Essa fase obrigacional, como regra geral, demanda
forma pública.
→ Fase real
É uma fase típica de direito real, que é quando se constitui esse efetivo direito e é quando se promove o
registro.
Temos um negócio jurídico complexo quando se pensa em aquisição de propriedade imóvel no Brasil de
forma negociavél, adotamos um meio termo porque ambas as fases têm importância. A fase real é
importante porque ela constitui o direito real, antes do registro não tem direito real constituído, o sujeito
não é proprietário, e a fase obrigacional é importante porque eventuais vícios que sejam identificados na
fase obrigacional podem reverberar no registro, elas podem servir para anulá-lo.
No Direito brasileiro se diz que o registro estabelece uma PRESUNÇÃO RELATIVA de propriedade, uma
presunção relativa de que o sujeito é titular de um determinado direito real, se é uma presunção relativa
9
Ele não vai perguntar isso na prova porque é uma coisa de Direito Imobiliário, é só para a gente
entender que não é uma regra absoluta.
pg. 96
ela admite prova em sentido contrário e esta muitas vezes vai depender do que aconteceu na fase
obrigacional. Ex. Um absolutamente incapaz assinou um contrato sem representante, assinou por si só,
então, esse negócio era nulo e foi levado a registro. Se fosse na Alemanha o registro valeria porque
estabelece uma presunção absoluta, quem foi prejudicado deve buscar perdas e danos, já no Brasil aquele
contrato foi registrado de forma equivocada e o registro em si mesmo vai ser considerado nulo.
Então, a presunção é relativa e eventuais vícios que se identifiquem na fase obrigacional vão repercutir na
fase real, dessa forma, os dois momentos são importantes.
 Relação entre título e modo – análise do art. 1.227 do CC
Existe no Direito brasileiro também uma relação entre título e modo, o título corresponde à fase
obrigacional da coisa, é a escritura pública, a causa jurídica que foi registrada, e o modo é a forma de
aquisição, é o registro propriamente dito.
 CARACTERÍSTICAS BÁSICAS
Isso gera duas características, uma vinculação do registro ao título e uma presunção relativa do registro
público.
▪ Vinculação do registro ao título
Como a presunção é relativa o registro sempre vai poder ser questionado com base no título, na causa.
▪ Relatividade da presunção de propriedade – Arts. 1.245/1247 do CC
Há uma presunção, mas ela admite prova em contrário.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de
Imóveis.
§1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o
respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este
o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou
anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da
boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
RECAPITULANDO
Quando se fala de registro se está falando de modo de aquisição qe é negociado por excelência. Então,
quando se quer adquirir propriedade imóvel de forma negociada se dá por registro. Se pode tornar
proprietário independente de registro, por outras formas. Há a permissão de impugnação de registro
público. O registro dá uma presunção relativa de veracidade, pode-se anular o registro público por vício no
próprio registro ou no próprio ato registrário. Se alguém apresentar uma certidão, presume-se que é
verdadeiro, mas não se pode ter 100% de certeza.
pg. 97
 ATRIBUTOS DO REGISTRO
▪ Constitutividade/princípio da inscrição
- Exceções: modos aquisitivos da sucessão e usucapião.
O registro, em princípio, serve para a constituição dos direitos reais. A aquisição do direito real depende do
registro, antes do resgitro não se tem a aquisição do direito real. A exceção que é feita, é que esse registro
só tem o escopo de dar publicidade a algo, logo, somente tem natureza declaratória, porque a aquisição do
direito já foi. Se a pessoa herdou ou usucapiu, não depende de resgitro público. O registro apenas formaliza
a situação e declara que o sujeito já era proprietário antes. A efetivação desse direito real depende do
registro público.
Nessas situações, a pessoa se vale de uma ação publiciana para formalizar uma situação dele. Quem
usucapiu não precisa entrar com a ação de usucapião, mas é recomendável pela questão da segurança que
o registro público traz. Há apenas uma presunção relativa associada ao registro.
▪ Prioridade ou preferência
Quando há a promoção do registro público, quando se trata de direitos reais de garantia, há uma situação
específica que é de prioridade ou preferência. O que está registrado tem preferência em relação àquilo que
não está registrado, por conta da eficácia erga omnes dos direitos reais. Quando é promovido o registro, é
garantida uma prioridade ou preferência que possui dois efeitos:
Efeito excludente – art. 186 da LRP
Art. 186, LRP - O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos
reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.
Exceção: escrituras públicas datadas do mesmo dia, com horas diferentes, apresentadas a registro na
mesma data. Prevalece o horário.
Quem chega primeiro em um registro público tem preferência. Ex.: A é o dono de pleno direito. Ele
resolveu vender um bem para D, fez a escritura pública e não registrou. A percebeu que o sujeito não tinha
feito o registro e que o bem estava no nome dele ainda, e então decidiu vender. A então ganhou duas
vezes, vendeu para C que fez a escritura pública, mas registrou. A está errado, pois cometeu um ilícito, ele
tinha se comprometido a transferir a propriedade para B e acabou de tornar irrealizável esse compromisso
dele. C não tem nada a ver com isso. Se B tivesse promovido o registro, ele seria o dono, teria garantido sua
propriedade, teria uma prioridade, teria excluído qualquer título que fosse incompatível com aquela
situação, é o que se chama de efeito excludente. No caso, B não fez o registro, mas C fez, o que B pode
fazer? Pode pedir perdas e danos de A. Ele não pode tentar registrar depois de C. Um dos efeitos do
registro é afastar a possibilidade dos efeitos incompatíveis com atos que lá estão consignados. Quem leva a
registro primeiro tem prioridade, ele repele os efeitos que são incompatíveis.
A única hipótese em que se pode vir a ter uma situação em que duas pessoas apresentam um título e que a
questão da ordem do registro não vai ser significativa, mas o momento de elaboração é que vai ser
significativo, é quando se tiver duas escrituras públicas datadas em horas diferentes. Isso é uma ressalva
legal expressa. Ex.: A vendeu para B de manhã que fez a escritura pública no mesmo dia. A já tinha outro
comprador e vendeu para ele de tarde. Os dois compradores foram registrar no dia seguinte e apareceu C
primeiro na fila e B logo em seguida, então B apresenta seu título e C apresenta seu título. Quando se vai
fazer o registro mobiliário, o nsujeito preenche o formulário dizendo o que fazer, o registro não é feito na
pg. 98
mesma hora. Digamos que o protocolo que sai primeiro é o de C, sendo X e o de B depois sendo X1, o
cartório tem a obrigação de analisar na ordem. Então primeiro analisa-se o pedido de C, para somente
depois analisar o de B. C chegou primeiro apresentou o X, e B depois o X1. A lógica seria registrar somente
o de C por serem incompatíveis, mas por C ter chegado primeiro.
A lei diz que somente nessa situação com escrituras públicas lavradas no mesmo dia e que tenham sido
levadas a registro no mesmo dia. Nessa situação se leva em consideração o momento da escritura e não do
registro. Quando se apresenta para registro, a pessoa recebe um número que é chamado de prenotação, é
um número de protocolo, então analisa as formalidades. Se estiver tudo regular, então essa prenotação
vira um registro com eficácia retroativa. Se faltar alguma formalidade, a pessoa perde a prenotação, e
então passa-se a analisar o próximo.
Se faz a análise do primeiro, se faz a análise do segundo... O que a lei está dizendo é que mesmo que a
prenotação seja mais antiga que a outra, a que vai valer é aquela que tenha sido feita antes em relação ao
título e não em relação à apresentação no registro público.
- Quando falamos em compra e venda, a compra e venda de um imóvel deve ser feita na forma pública,
então depende-se de uma escritura, para adquirir a propriedade, é preciso de um registro. Na prática, na
maioria das vezes, a primeira coisa que se faz é uma promessa de compra e venda, que ainda não é uma
compra e venda. A diferença é que não se exige a forma pública, tudo o que se encontra no contrato final,
se encontra na promessa de compra e venda, a diferença é que não se foi para um cartório para fazer isso.
As pessoas fazem isso porque já garante a venda. Essa promessa de compra e venda até pode ser
registrada, mas ela apenas dá o direito de adjudicação compulsória, oponível contra terceiros, mas não foi
adquirida propriedade ainda. A compra e venda não está consolidada. Para evoluir para um efetivo
contrato, isso vira uma escritura pública. É um contrato de compra e venda com fé pública, mas ele ainda
não é proprietário, ai9nda é fase obrigacional. Se pode pegar essa escritura pública e levar ela a registro, se
as informações não forem incompatíveis. Efetuado o registro, o sujeito se torna proprietário e pode extrair
uma certidão relativa àquele imóvel. Se, após efetuado o registro, chega um terceiro dizendo que quer
efetuar o registro do mesmo imóvel, não vai ser possível, pois o registro já existe no nome da outra pessoa.
Todas as informações relevantes para o bem, estarão nesses registros.
O registro é levar para o cartório a informação necessária ao imóvel. Se chama de registro mas é como se
fosse um banco de dados. O Estado é responsável em manter um banco de dados em relação a
determinado imóvel. Se um sujeito se casa, determinado bem passa a ser dele e da esposa, então essas
informações tem que ir para esse banco de dados, pois é necessário a outorga uxória. As aquisições
negociadas precisam do registro público. Todo imóvel possui um número de matrícula.
- Existia a certidão vintenária porque o prazo para usucapião era de 20 anos.
- Se o sujeito registrou uma hipoteca em uma situação de usucapião, essa hipoteca não vale
por conta da usucapião.O valor do imóvel não é relevante para o registro. Não há uma
exigência para isso é caso haja esse valor não é vinculativo. Em relação aos direitos reais de
garantia, há ainda o efeito de prioridade de grau.
pg. 99
Efeito de prioridade de grau – art. 1.477 do CC
Art. 1.477. Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não
poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira.
Parágrafo único. Não se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obrigações garantidas
por hipotecas posteriores à primeira.
Exceção: hipoteca em que consta anterior gravame, ainda não levado a registro. Aguarda-se 30 dias para
apresentação deste título referido, sob pena da prioridade assistir ao que foi apresentado antes.
Aqui estamos falando de hipoteca. A hipoteca não é referente a bens imóveis, ela, preferencialmente, recai
sobre bens imóveis. É possível que haja hipoteca em bens móveis, como aeronaves e embarcação. A
hipoteca, geralmente, funciona sobre bens móveis. A hipoteca funciona como uma garantia. Ex.: O sujeito
pede 500 mil reais ao banco emprestado, mas o Banco quer uma garantia de que esse dinheiro será
emprestado. Se ele tiver um imóvel, digamos que esse imóvel valha um milhão, então ele o dá em garantia,
que significa que se depois o sujeito não pagar a dívida, esse imóvel pode ser vendido em hasta pública
para, com o resultado dessa venda, se pagar com preferência o valor desse empréstimo.
Quem tem uma hipoteca é chamado de credor privilegiado porque tem uma garantia. Ser privilegiado
significa que que será pago com preferência o valor do empréstimo. Se o sujeito tiver uma garantia, o
resultado alcançado com a venda de determinado bem, prioritariamente vai ser pago àquele que possui a
garantia.
Ex.: O sujeito pegou um empréstimo de 500 mil, mas o bem estava avaliado em um milhão. Mas pede outro
empréstimo em outra instituição financeira, de 300 mil. Usa o mesmo imóvel como hipoteca. Essas
hipotecas serão registradas na ordem. A que for registrada primeiro, será a hipoteca de primeiro grau; a
que for registrada depois, será a hipoteca de segundo grau, é assim por diante. Isso significa que o do
primeiro grau vai ser satisfeito primeiro, o que sobrar satisfaz o segundo e assim por diante.
O credor não pode ficar com o bem. Ele deve vender o bem, para a partir do que receber com ele, fazer o
pagamento.
A pessoa pode colocar a quantidade de hipotecas que quiser sobre o bem. Há quem diga que se pode fazer
hipoteca até o limite do valor do bem, outros não estabelecem essa vedação. Gustavo concorda que se
pode colocar várias hipotecas sobre o bem, o problema é encontrar alguém que aceite.
A diferença na prioridade é vista pela ordem do registro da hipoteca. Quem registra primeiro tem
prioridade. A exceção é quando se tiverem uma uma hipoteca subsequente que faça remissão à primeira
que não foi registrada. Ex.: A pessoa foi fazer um empréstimo e informou para o banco que tinha outras
hipotecas, então o banco informa no contrato a existência de outras hipotecas no imóvel, e que o valor do
imóvel é suficiente para todas as hipotecas, na hora que foi registrar, descobre-se que a primeira hipoteca
não tinha sido registrada. A do banco não passa a ser prioritária, porque ele fez referência à primeira.
Nesses casos, espera 30 dias após a prenotação do cartório, para ver se a primeira aparece, se nos 30 dias a
primeira não aparecer, a a do banco passa a ser prioritária mesmo sendo posterior. A ordem do registro
não conta porque houve a referência. Se tiver a alusão à hipoteca anterior, deve-se esperar os 30 dias.
pg. 100
▪ Força probante. Presunção juris tantum – Art. 1.247 do CC
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou
anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da
boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
Exceções - presunção absoluta: Registro Torrens - Art. 277 e ss da Lei nº. 6.015/73 / Registro da sentença de
usucapião.
O registro admite uma impugnação, seja por um vício no próprio registro, seja por um negócio jurídico que
deu causa a ele. Ex.: Registro assinado por um absolutamente incapaz. Se o negocio jurídico é nulo, o
registro também será. Em princípio, o que vale é o que está escrito no registro. Todo ônus de prova é do
outro litigante, a parte interessada, pois, em princípio, o registro é verdadeiro. Mesmo que o sujeito
compre com base em um registro fraudado, o proprietário será protegido, salvo se tiver preenchido os
requisitos da usucapião.
As exceções é que o registro admite prova em contrário, não se trata de uma presunção absoluta. Em
princípio, o que vale é o registro, depois que se provar que é inválido, é que o sujeito terá o seu direito
respeitado (quem invalida). O registro tem peso, mas nem sempre exprime a absoluta verdade porque ele
admite prova em sentido contrário. O registro estabelece um alto grau de probabilidade, mas não se pode
dizer que possui 100% de certeza em relação à validade do registro, pois não se tem como atestar isso, já
que, eventualmente, ele pode ter sido fraudado. Na Alemanha não se admite prova em contrário em
relação ao registro, o que vale é o que está registrado em virtude da segurança jurídica do imóvel, lá se a
pessoa frauda e se busca a judicialização daquela questão, o sujeito que está buscando a judicialização vai
ter que se resolver com aquele que lhe fraudou a título de perdas e danos. O que ele vai ter que fazer é
buscar perdas e danos, diferente do Brasil em que se prestigia o proprietário.
Existem duas exceções em que o registro vai estabelecer uma presunção absoluta de veracidade que é o
Registro Torrens e o registro de sentença de usucapião.
Porque quando se tem registrada uma sentença de usucapião, não se pode questionar nada em relação
àquele registro? Porque a usucapião é originária, é como se ela apagasse tudo o que viesse antes do atual
proprietário, é como se houvesse algo novo. Se havia algum vício, pouco importa porque quem usucapiu
adquiriu contra quem quisesse que fosse. Uma das únicas hipóteses em que o registro obtém uma
presunção absoluta é essa.
O Registro Torrens é quase uma usucapião, mas não se trata de uma usucapião efetiva. A diferença é que
ele só serve para imóveis rurais, é um instituto pensado para promover a regularização fundiária no Brasil
(aquelas terras que não se sabe de quem é) e ele estabelece requisitos tão sérios no âmbito administrativo
que quando se consegue viabilizar o Registro Torrens a lei diz que a partir daquilo não se pode questionar
qualquer situação pretérita, efeito igual ao da usucapião.
O CPC estabelece a possibilidade da usucapião extrajudicial. É possível que se veicule uma usucapião
extrajudicialmente desde que não se tenha oposição. O que acontece na usucapião extrajudicial é o mesmo
que acontece no Registro Torrens. O sujeito demonstra que tem posse em uma área com determinadas
características, o sujeito lavra determinada escritura reconhecendo que essa pessoa comprovou a situação
e a partir daí ele se torna proprietário.
pg. 101
O Registro Torrens tem pouca aplicabilidade no Brasil, assim como a usucapião extrajudicial. Hoje muitas
pessoas querem explorar essas situações na advocacia. Tanto no registro torrens quanto na usucapião
extrajudicial, se houver oposição não se pode resolver no âmbito extrajudicial, sendo deslocado para o
judicial, pois um juiz togado que deve decidir quem está certo. Mas o fato é que se a pessoa conseguir um
registro torrens seja judicial ou extrajudicial, ele terá a presunção de verdadeiro.
O registro torrens é uma aquisição a título originário. Surgiu para resolver problemas fundiários. Existia a
via da usucapião, que antigamente era exclusiva da via judicial, então já que na área rural tinha um
problema maior, o objetivo era resolver de uma forma que não fosse a judicial. Registrado pelo registro
torrens não se tem como fazer prova em sentido contrário e a vantagem é que é absoluta. Se alguém for
lesado, deve-se resolver em perdas e danos.
O registro torrens serve para corrigir algumas imperfeições. A pessoa tem que demonstrar que é o
proprietário, que havia uma certa regularidade. Se fosse só pra apresentar para registro não seria preciso o
registro torrens. No interior da Bahia, vários imóveis não tem registro, então o sujeito prova que tem a
posse. Na prática, termina sendo uma espécie de usucapião extrajudicial. Há uma série de outros
requerimentos. Dentro do âmbito administrativo é impossivel resolver qualquer contenda, se alguém se
opor, o feito deve ser deslocado para o judiciário, não pode ser resolvida por um servidor público se não
um juiz togado.
O CPC autoriza que haja a usucapião pela via extrajudicial, então a pessoa vai no cartório e entra com um
processo de usucapião extrajudicial, então cita e intima aquele que está registrado como proprietário, se
essa pessoa não manifestar anuência com isso, não poderá haver a usucapião.
Servidor público ou tabelião não tem poder de dizer quem está certo ou errado, ele apenas preenche os
documentos referentes à regularidade proposta em lei. O registro torrens é pensado para a regularização
de bens imóveis rurais. Ele existe porque na zona rural possui imóvel que não tem registro, tem imóvel
registrado há muitos anos. Nessas situações o sujeito pode chegar no cartório e dizer que uma pessoa que
já morreu era o dono, então pega o contrato e apresenta… o que é aferido é a legitimidade dessa pessoa
por ser a única proprietária a se apresentar. Hoje ainda a via extrajudicial é cercada de muitos cuidados.
Pela lei de registros públicos se tinha vários cartórios de imóveis e se podia registrar em qualquer cartório
qualquer ato relacionado a um imóvel. O problema é que um imóvel era registrado várias vezes em vários
cartórios, e quando se ia ver todos tinham a certidão do imóvel, então não se sabia quem era o real
proprietário. Por esse motivo, após a lei de registros passou-se a adotar o princípio da territorialidade, onde
se diz que o registro deve ser feito na circunscrição do bem. Um imóvel de SSA não pode ser registrado em
SP.
Art. 277. Requerida a inscrição de imóvel rural no Registro Torrens, o oficial protocolará e autuará o
requerimento e documentos que o instruirem e verificará se o pedido se acha em termos de ser
despachado.
Art. 278. O requerimento será instruído com:

I - os documentos comprobatórios do domínio do requerente;
II - a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua propriedade;
III - o memorial de que constem os encargos do imóvel os nomes dos ocupantes, confrontantes, quaisquer
interessados, e a indicação das respectivas residências;
IV - a planta do imóvel, cuja escala poderá variar entre os limites: 1:500m (1/500) e 1:5.000m (1/5.000).
§ 1º O levantamento da planta obedecerá às seguintes regras:
pg. 102
a) empregar-se-ão goniômetros ou outros instrumentos de maior precisão;

b) a planta será orientada segundo o mediano do lugar, determinada a declinação magnética;
c) fixação dos pontos de referência necessários a verificações ulteriores e de marcos especiais, ligados a
pontos certos e estáveis nas sedes das propriedades, de maneira que a planta possa incorporar-se à carta
geral cadastral.
§ 2º Às plantas serão anexadas o memorial e as cadernetas das operações de campo, autenticadas pelo
agrimensor.
Art. 279. O imóvel sujeito a hipoteca ou ônus real não será admitido a registro sem consentimento
expresso do credor hipotecário ou da pessoa em favor de quem se tenha instituído o ônus.
Art. 280. Se o oficial considerar irregular o pedido ou a documentação, poderá conceder o prazo de trinta
(30) dias para que o interessado os regularize. Se o requerente não estiver de acordo com a exigência do
oficial, este suscitará dúvida.
Art. 281. Se o oficial considerar em termos o pedido, remetê-lo-á a juízo para ser despachado.
Art. 282. O Juiz, distribuído o pedido a um dos cartórios judiciais se entender que os documentos justificam
a propriedade do requerente, mandará expedir edital que será afixado no lugar de costume e publicado
uma vez no órgão oficial do Estado e três (3) vezes na imprensa local, se houver, marcando prazo não
menor de dois (2) meses, nem maior de quatro (4) meses para que se ofereça oposição.
Art. 283. O Juiz ordenará, de ofício ou a requerimento da parte, que, à custa do peticionário, se notifiquem
do requerimento as pessoas nele indicadas.
Art. 284. Em qualquer hipótese, será ouvido o órgão do Ministério Público, que poderá impugnar o registro
por falta de prova completa do domínio ou preterição de outra formalidade legal.
Art. 285. Feita a publicação do edital, a pessoa que se julgar com direito sobre o imóvel, no todo ou em
parte, poderá contestar o pedido no prazo de quinze dias.
§ 1º A contestação mencionará o nome e a residência do réu, fará a descrição exata do imóvel e indicará os
direitos reclamados e os títulos em que se fundarem.
§ 2º Se não houver contestação, e se o Ministério Público não impugnar o pedido, o Juiz ordenará que se
inscreva o imóvel, que ficará, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens.
Art. 286. Se houver contestação ou impugnação, o procedimento será ordinário, cancelando-se, mediante
mandado, a prenotação.
Art. 287. Da sentença que deferir, ou não, o pedido, cabe o recurso de apelação, com ambos os efeitos.
Art. 288. Transitada em julgado a sentença que deferir o pedido, o oficial inscreverá, na matrícula, o
julgado que determinou a submissão do imóvel aos efeitos do Registro Torrens, arquivando em cartório a
documentação autuada.
▪ Legalidade
Um princípio também visto é o da legalidade. A questão registraria no Brasil tem uma evidente feição de
interesse público. Mais do que atender aos interesses públicos, atende também os particulares. E como o
registro tem como objetivo garantir a ordem pública em relação a essas situações. Por essa razão, se
submete à legalidade. Esse princípio da legalidade quando aplicado especificamente ao registro público, ele
se faz valer de duas perspectivas:
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 Procedimento
Leia-se aqui burocracia. O registro público depende de um trâmite burocrático. A burocracia existe porque
se quer garantir uma certa margem de segurança a alguns atos. O registro público possui um
procedimento. Quem chega para fazer um registro, primeiro apresenta uma petição ou requerimento,
nesse requerimento, o tabelião faz então a prenotação e faz uma avaliação de regularidade do pleito, se ele
pode ou não ser atendido, então leva-se 30 dias para isso. Preenchidas as regularidades, a data do registro
retroage a prenotação, para a data em que se apresentou para registro. O protocolo vale, mas tem uma
fase de análise. Pode ser que seja identificada alguma incongruência, então tem-se um prazo para sanar,
sanada a incongruência, é feito o registro e retroage à data em que foi apresentado o título a registro.
Se o sujeito se opor, dizer que não tem como apresentar determinado documento faltoso, então deve-se
suscitar um procedimento que é chamado de “dúvida”. Quem suscita esse procedimento é o servidor do
cartório. Então é encaminhado o problema para o juiz de registros, mas é ainda uma atividade
administrativa, não se trata de uma situação contenciosa. O tabelião diz que não podia registrar por tais
motivos e então requer que o juiz determine a necessidade ou não do documento que falta. Se o juiz
decidir a favor do sujeito que quer realizar o registro, então o registro é feito e retroage até a data da
prenotação. Se o juiz dizer que é necessário o documento, o particular pode recorrer. O tabelião não tem
legitimidade para recorrer, mas o particular sim. O recurso vai para o tribunal de justiça que resolve ainda
no âmbito administrativo. Isso é o que chamamos de procedimento de dúvida, essa dúvida, em princípio é
suscitada pelo tabelião do cartório.
Não existe na lei a legitimação do particular para suscitar a dúvida. Mas, como nem sempre o servidor quer
resolver o problema, a jurisprudência consolidou a figura de o particular poder suscitar o procedimento da
dúvida. Então, hoje é possível que o próprio particular suscite a dúvida e é chamado de dúvida inversa.
Funciona do mesmo modo, a diferença é quem suscitou.
Uma das perspectivas em que a legalidade se faz valer nas questões registrárias, diz respeito ao
procedimento ao qual ele é submetido.
Se o sujeito se compromete a levar determinada certidão e não o faz, a sua prenotação cai, e ele pode
apresentar de novo, mas com novo número de protocolo, e eventualmente ele perde a prioridade (lembrar
dos exemplos da ordem de registro). Ex.: Se C registra primeiro que B ele tem preferência. Para ele garantir
a preferência em relação a B ele tem que fazer valer a prenotação. O ônus de não cumprir o exigido no
procedimento é fazer valer a prenotação.
A dúvida é suscitada quando é feita uma exigência na qual o sujeito não concorda. Em algumas situações
pode acontecer: Ex.: A pessoa quer comprar mas ainda não tem a declaração do condomínio, que é
necessária porque se transfere de um antigo proprietário para um novo. Se é apresentada uma nova
certidão, e pode ser que a pessoa seja cobrada por dúvidas relacionadas. Se a pessoa não tem essa
certidão, ela deve declarar que está ciente de que se houver pendência relacionada ao condomínio, a
pessoa vai arcar com ela.
Se a pessoa cumprir todas as formalidades a prenotação vira um registro, se não a prenotação cai. Ex.: A
pessoa pede o registro, e deve-se analisar se pode ou não fazer esse registro. O cartório tem 30 dias para
tanto, por lei. A pessoa apresentou o título e recebeu o número de prenotação 1. Aí vem uma pessoa e
pede pra fazer um registro relacionado ao mesmo imóvel e recebeu um número de prenotação 2. Nesse
caso, o número está estabelecendo uma análise de prioridade. Primeiro se vai avaliar a prenotação 1 e
depois a prenotação 2. Se a prenotação 1 passou, a prenotação 2 cai porque é incompatível com a 1. São
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duas pessoas que compraram do mesmo indivíduo querendo registrar um mesmo imóvel. Se,
eventualmente, o 1 não passa nas formalidades, o 2 passa a ser preferencial. O primeiro pode pedir de
novo, mas ele perde a prenotação 1. Enquanto o trâmite administrativo estiver correndo, a preferência na
prenotação vale.
 Outras formas de retificação do registro
Outro reflexo do princípio da legalidade no registro público, é que ele deve, necessariamente, tentar
exprimir a verdade, a efetiva situação do bem. Exatamente por isso são admitidas formas de retificação.
Além desse procedimento burocrático antes explicado que garante um registro idôneo, se tem também
algumas alternativas em que se pode consertar o registro público, tanto pela via extrajudicial como pela via
judicial.
Irregularidade do registro: retificação unilateral (art. 213, I, da LRP); retificação bilateral (art. 213, II, da
LRP); retificação perante o juiz corregedor (art. 214 da LRP).
Extrajudicialmente, na lei de registros públicos, vê-se a possibilidade de retificação unilateral que pode ser
feita de ofício que é uma hipótese em que o próprio tabelião está autorizado a modificar alguma descrição
do imóvel por conta de alguma mudança que tenha ocorrido. Ex.: Nome da pessoa no registro. Nesses
casos, por exemplo, o servidor pode efetuar a alteração de ofício ou por provocação da pessoa. Erros
materiais ele pode alterar. Às vezes o imóvel está situado em uma rua e essa rua muda de nome, se o
sujeito perceber isso ele está autorizado por lei a consertar a descrição. Essas são situações que não tocam,
efetivamente, o direito de ninguém. Essa é a unilateral, se não tocar direito alheio.
Quando houver algum perigo de tocar no direito de outrem. Ex.: A pessoa comprou um imóvel com 20m de
frente e 20m de lado. Depois mede novamente e percebe que o imóvel tem 20m de frente e 22m de lado.
Para consertar isso tem que intimar todos os envolvidos, pois esses 2m a mais foi invasão do terreno de
alguém. Se ninguém se opuser, pode ser feita a alteração administrativamente, mas se houver oposição,
deve ser deslocado para o judiciário. Nesse caso tem-se que intimar outras pessoas, então é bilateral.
Quando ocorre uma oposição, essa oposição deve ser deslocada para um juiz togado, então ele pode
resolver esse problema no âmbito administrativo, mas não vai ser o tabelião quem vai dizer quem está
certo ou errado, mas sim o juiz. Algumas situações permitem que seja discutida a situação a na via
administrativa, como nesse caso ser somente uma situação de métrica, não se estaria discutindo posse ou
propriedade, isso pode ser resolvido na via administrativa. Já se a pessoa está alegando a invalidade do
registro, alegando que houve fraude, que é proprietário por usucapião, isso somente na via judicial
contenciosa. Se o sujeito quer anular o registro, isso só por via judicial.
Qualquer discussão relacionada a posse, a propriedade, a validade ou invalidade de registro, tem de ser
resolvida na via judiciária. Na via administrativa somente se pode discutir situações que tenha a ver com
descrições no imóvel, que estejam ali identificadas com o imóvel em termos de descrição. Situações de
retificação de um registro público são diferentes de situações de reconhecimento de um direito, por isso a
segunda deve se dar por via judicial, que é sempre bilateral e contenciosa.
Quando há uma situação em que seja necessária a uma apuração pelo juiz, ele pode fazer isso
administrativamente, e é o que se chama de jurisdição voluntária, onde não se tem um autor e réu. No
caso de anulação, reconhecimento de posse ou propriedade, se tem uma discussão de direito, aí nesse caso
a jurisdição é contenciosa.
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PARA ESCLARECER: A retificação é unilateral naquelas hipóteses de erro material, então pode a parte,
simplesmente, dizer que o nome dele, por exemplo, está errado. Então não é preciso intimar ninguém para
dizer que concorda ou não concorda que o nome está errado. Isso é retificação unilateral. É unilateral
porque somente o interessado se apresenta e pede a retificação. É uma situação tão simplória que até
mesmo o tabelião pode alterar percebendo o erro. Na retificação bilateral se tem uma situação de
descrição do imóvel, em que se diz que as características do imóvel são X, mas elas estão erradas. Para isso,
é preciso se ouvir os confrontantes, pois, eventualmente, se está invadindo o terreno dele. Se o
confortante estiver de acordo, retifica de forma bilateral tendo ouvidas ambas as partes e se encerra. Se o
confrontante não estiver de acordo, a retificação deve se dar perante o juiz corregedor, então desloca do
tabelião para a via judicial. Se a questão se cinge a descrição do imóvel é vida administrativa.
Invalidade do título/discussão do título: processo contencioso
Art. 214, LRP - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no,
independentemente de ação direta.
§ 1o A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.
§ 2o Da decisão tomada no caso do § 1o caberá apelação ou agravo conforme o caso.
§ 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação
poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da
matrícula do imóvel.
§ 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização
judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo
prorrogado até a solução do bloqueio.
§ 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de
usucapião do imóvel.
▪ Continuidade
Exceção: usucapião
O registro se submete também ao princípio da continuidade. Ele quer exprimir a verdade, então deve-se
fazer de tudo para representar a efetiva situação do bem. Essa efetiva situação do bem deve ser descrita de
uma forma idônea, tanto de uma perspectiva do próprio bem, objetiva, quanto de uma perspectiva
subjetiva e acidental. O registro funciona como um diário necessário do imóvel, tudo que acontece em
relação ao imóvel, que seja juridicamente relevante tem que ser levado a registro. Ex.: A pessoa compra um
imóvel que não tinha nada, somente o terreno, construiu uma casa, deve levar essa construção a registro, a
averbação. Se essa averbação não é feita, e a pessoa quer vender, faz a promessa de compra e venda e leva
a escritura, onde é descrito o imóvel que tem uma casa. No registro não tem a casa, somente o terreno
porque ele não averbou a construção, então o oficial vai dizer pra ele que para registrar, primeiro tem que
averbar a construção. Se tiver qualquer divergência não vai poder fazer o registro, porque qualquer
informação que diga respeito ao bem em termos jurídicos devem ser levadas a registro e qualquer situação
conflitante é impeditiva de um posterior registro. Primeiro o sujeito deve fazer a inclusão da construção.
Para garantir que o registro seja fidedigno, ele deve ser contínuo. Ex.: A era o proprietário e vendeu pra B.
B fez a escritura pública e nunca registrou e depois vendeu pra C, que fez a escritura pública e quis
registrar. Quando C chegou pra registrar, lá no registro público vai ter a informação de que o proprietário é
A, porque B nunca fez o registro dele. Então pra o registro público, B não tem poderes para transferur o
bem, aí primeiro ele tem que regularizar a situação de B, para depois registrar a escritura de C. Tem que ser
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feito dois registros. O ideal é que se faça o registro de imediato. Mesmo que C leve a escritura de B, o
registro é exigido.
TODAS AS INFORMAÇÕES QUE DIZEM RESPEITO AO BEM, DEVEM SER LEVADAS A REGISTRO. Tanto em uma
linhagem objetiva que diz respeito ao bem, e qualquer coisa que se reporte às pessoas que titularizam o
imóvel também. Ex.: O sujeito era solteiro e casou, essa informação deve ser levada a registro. Se o sujeito
solteiro comprou o imóvel e depois ele casado quer vender, quem for registrar deve levar a informação
primeiro de que ele casou, pois a depender do regime nupcial, o bem pode não pertencer mais somente a
ele.
REGISTRO X MATRÍCULA X AVERBAÇÃO:
Tecnicamente é preciso separar registro de matrícula e averbação. Desde a lei de registros públicos, cada
imóvel passou a ser designado por um determinado número que é o número de matrícula, a matrícula
equivale a uma espécie de CPF do imóvel. Qualquer coisa que se reporte ao imóvel, vai se reportar a essa
matrícula. Para imprimir as informações relacionadas a determinado imóvel, se dá mediante esse número
de matrícula. Associada a essa matrícula se tem uma listagem dos registros feitos, como por exemplo, o
fato do sujeito ter estabelecido a propriedade. Algumas informações são registradas e outras são
averbadas. A diferença é que a averbação é sempre uma informação secundária, o registro é sempre uma
informação primária. As averbações tocarão situações associadas aos aspectos anexos. Ex.: O sujeito
registrou a aquisição da propriedade, ele construiu em um terreno vazio, é averbada a construção. É uma
informação complementar ao registro. Depois o sujeito se casou, continua sendo proprietário, ele vai
averbar que houve o casamento, pois antes ele era solteiro. Quando ele vendeu o imóvel, aí faz-se um
segundo registro sendo criada uma nova situação. Se esse comprador faz novas construções, faz averbação.
As informações mais relevantes são de registro e as informações secundárias geralmente são de averbação,
mas quem especifica isso é a lei de registros públicos.
Hipoteca é registro. Quando paga o financiamento em função do qual a hipoteca foi constituída, deve fazer
a averbação.
Tudo isso é um processo administrativo. Se a pessoa se divorcia averba. Se os bens fica com um só, registra,
porque há uma troca de titularidade. Dentro da matrícula há situações de registro e situação de averbação.
O registro público tem que manter uma continuidade, que vai tanto em uma linha objetiva quanto
subjetiva, e a única exceção a isso é o registro da usucapião porque ela estabelece uma situação
proprietária nova, então, não é preciso ter compatibilidade com os atos prévios. Ex. João era o proprietário,
se José tiver usucapido pouco importa se ele tem algum vínculo com João, a usucapião rompe a linha
sucessória e a partir dela é como se estivesse inaugurando algo novo.
▪ Publicidade
O próximo princípio é a questão da publicidade. Os atos que são levados a registro público são todos
públicos, eles estão acessíveis a todo e qualquer indivíduo, toda e qualquer pessoa, independente de
fundamentação de demonstração de efetivo interesse, de qualquer coisa, tem acesso aos dados constantes
do registro público. São dados públicos. Mas e se o sujeito não tem nada a ver com a questão do imóvel?
Isso não importa, quem quiser tem acesso aos dados que constam do registro público.
PUBLICIDADE X GRATUIDADE: O sujeito pode ser cobrado pela emissão da certidão, a questão é que a
informação está posta para todos. E se o sujeito não tiver renda? É o problema de acesso a justiça e a
questão de gratuidade, terão outras regras para estabelecer isso.
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A Lei de Registros Públicos diz que:
Art. 17, LRP. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário
o motivo ou interesse do pedido.
▪ Especialidade – Art. 225 da LRP
Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes
indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os
nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar
do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima,
exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.
O art. 225 da LRP estabelece o que é chamado de princípio da especialidade, que basicamente exige que se
individualize o bem, o bem e as pessoas que são fundamentais a ele. Então, tem que se trazer todas as
características, tem uma série de requisitos que devem ser preenchidos no sentido de individualizar, de
descrever o bem. Isso que é chamado de especialidade, cada bem é tratado como um bem específico,
especial em si mesmo.
Então, há uma série de requisitos que são feitos em lei para que se especifique qual é o imóvel para que se
saiba do que está tratando. Uma pessoa não pode vender um imóvel se ela não sabe exatamente qual é o
imóvel que está sendo vendido, é necessário especializar e para isso se utiliza esses parâmetros do art. 225
da LRP.
▪ Territorialidade – Art. 169, LRP
Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação
do imóvel, salvo:
I - as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que
o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição;
II – os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes, que serão feitos em
todas elas, devendo os Registros de Imóveis fazer constar dos registros tal ocorrência.
III - o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167
serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias
do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o
nome de um dos proprietários e o locador.
O princípio da territorialidade por sua vez, a partir da LRP/73, se passou a ter uma uniformização do
registro público, um cartório responsável por determinada circunscrição. Se o sujeito registrar o dado em
um cartório que não seja o responsável o problema é dele, pois, o registro não servirá para nada, porque o
que vale é o que está registrado no cartório que tem a atribuição para determinada circunscrição. Como se
sabe isso? Pela Lei de Organização de cada estado, em cada um se diz como é que estão divididos os
cartórios em seu estado.
O cartório pode ser de nota, títulos e documentos, de pessoas naturais, de imóveis, para Reais o que
interessa são os cartórios de notas, títulos e documentos e os de imóveis. Dentro de um negócio imobiliário
se terá uma primeira fase que é obrigacional, que terá que se fazer, por exemplo, um contrato de compra e
venda. Este, no Direito brasileiro, deve assumir forma pública, o que significa que o sujeito tem que ir no
cartório de notas títulos e documentos para lavrar uma escritura pública, ela pode ser feita em qualquer
cartório de notas títulos e documentos do Brasil. Agora, o registro dessa escritura tem que ser feito no
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cartório de imóvel que tenha atribuição, onde o imóvel esteja situado e de acordo com a Lei de
Organização de cada estado. Nem sempre existe apenas um cartório para uma comarca, se o sujeito
registrar em um cartório que não era o da região específica o problema é dele, o ideal é que o tabelião,
quando ele identifica aquele título, fale que ele não pode registrar, pois não tem atribuição para isso. Caso
o tabelião registre o sujeito pode dizer que acreditou nele, já que ele tem fé pública, e que aquilo o causou
um prejuízo, exigindo uma indenização por perdas e danos, até porque a responsabilidade é objetiva na
medida em que é uma atividade pública, ainda que delegada, mas o sujeito não terá direito real sobre o
bem. O sujeito pode dizer que houve um erro do cartório, que o tabelião o induziu em erro e por conta
disso ele deixou de registrar, perdendo a propriedade, mas o sujeito diz tudo isso para discutir perdas e
danos.
O art. 169, II, vai falar de algumas situações em que eventualmente se tem que registrar em mais de um
cartório. Ex. A tem uma fazenda que entrecorta comarcas, ela se inicia na cormarca X e ingressa um pedaço
na cormarca Y, A tem que registrar em ambas fazendo uma remissão a esse fato nos dois. A registra o
pedaço que está na comarca X e ao fazer o registro na outra, Y, ele tem que dizer que existe também um
registro na comarca X.
▪ Princípio da instância ou rogação
O último princípio é o princípio da instância ou rogação que diz que, em princípio, o oficial tabelião não
deve atuar sem provocação, ele geralmente atua depois de instado, depois do rogo de alguém, da
solicitação. Houve uma mudança na lei em que algumas situações é possível ao tebelião atuar de ofício,
mas são situações excepcionais, é o caso, por exemplo, da retificação em erro material.
Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:
I - por ordem judicial;
II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados;
III - a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar.
§ 1º O reconhecimento de firma nas comunicações ao registro civil pode ser exigido pelo respectivo oficial.
§ 2° A emancipação concedida por sentença judicial será anotada às expensas do interessado.
 DISTINÇÕES TERMINOLÓGICAS10
▪ Matrícula
▪ Registro
▪ Averbação
• ACESSÃO
 DEFINIÇÃO E ESCOPO
É a última das hipóteses de aquisição de propriedade imóvel. A acessão é aquilo que o sujeito vem a
construir em um determinado bem, em um determinado imóvel. O terreno, em princípio, é o imóvel por
natureza, por definição, o que é imóvel é o solo e não há como tirar essa característica dele, o solo, o
espaço aéreo correspondente e também o subsolo. Tudo aquilo que vier a ser juntado ao solo se considera
como uma acessão, é aquilo que cria em cima do solo.
A acessão pode se dar de forma natural ou artificial. A discussão que se tem na acessão só vai ser
efetivamente uma discussão quando se tiver dúvida acerca da propriedade. Ex. No terreno de A tinha
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Essa distinção terminológica já foi feita por Gustavo.
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pouca grama, nasceu grama lá. A quem pertence a grama que nasceu ali? É do solo. Em princípio, aquelas
coisas que surgem no solo pertencem a quem é o proprietário, eventualmente se terá uma discussão, e ela
tende a ser mais enfática e mais problemática quando se está diante das acessões artificiais, quando
houver dúvida sobre quem fez a acessão, quem a custeou, e quem merece ficar com ela ou ser indenizado
por ela. As acessões naturais são assim chamadas porque elas simplesmente aparecem sem intervenção
humana, as acessões industriais ou artificias são aquelas que derivam de intervenção humana.
Essa classificação faz toda difença para o Direito Civil, isso porque na acessão natural é algo que
simplesmente aconteceu, então, o sujeito tem uma preocupação muito menor de preservar direito de
terceiro. Ex. A tinha um terreno e o rio secou, aquilo que era parte de rio antes não era propriedade de A e
agora ele tem que saber se é propriedade dele ou de outro.
 ESPÉCIES
Art. 1.248. A acessão pode dar-se:

I - por formação de ilhas;
II - por aluvião;
III - por avulsão;
IV - por abandono de álveo;
V - por plantações ou construções.
Essas quatro primeiras hipóteses são as chamadas acessões naturais, acontecem independente de
intervenção humana. Aí têm regras para definir quem é que vai se tornar proprietário, era algo que antes
não poderia se dizer integrado ao patrimônio de alguém e que depois passou a estar, só que, em princípio,
o sujeito não tem que indenizar ninguém porque ninguém trabalhou para isso. A situação se torna mais
problemática quando se tem uma acessão artificial ou industrial, que corresponde basicamente às
plantações e construções.
Então, se A tem um terreno e constrói nele ele não tem dúvida nenhuma que a construção pertence a ele,
o problema vai existir quando A tem um terreno e B construiu nele. Deve-se perguntar a quem pertence o
bem como um todo, se vai pertencer a B que faz a construção ou a A que era dono do terreno. Se pertencer
a um o outro vai ter direito a indenização de alguma coisa? Dessa forma, essa dificuldade surge diante
apenas e tão somente das acessões industriais, construções e plantações.
▪ Acessão natural
 Formação de ilhas – Art. 1.249 do CC
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários
ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos
fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas
partes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos
ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos
proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.
A primeira hipótese que está regulamentada no CC/02 diz respeito a formação de ilhas. Ex. Em um rio se
tem a margem A de um lado e a margem B do outro, no meio há uma ilha.
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“As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos
fronteiros, observadas as regras seguintes:” – Correntes comuns ou particulares são os rios não navegáveis,
se o rio for navegável, é um critério do Código de Águas, qualquer ilha que esteja ali formada é terreno
público, é do Poder Público. Se as correntes forem privadas, isso significa que elas são não navegáveis, e
surgirem ilhas elas pertencem aos particulares. Mas como se sabe a quem pertence? Voltando ao exemplo,
tem a margem A e a margem B e tem uma ilha no meio. A quem pertence a ilha? O CC diz que deve-se
traçar uma linha imaginária que corta o rio pelo meio, o que tiver do lado de A é dele e o que tiver do lado
de B é dele. Se a ilha estiver toda do lado de B ela é dele e vice-versa (ler o artigo).
“III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos
proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.” – Essa hipótese já é diferente. Se
eventualmente o rio mudar o seu curso fazendo um braço, entrando no terreno de B e criando uma ilha.
Nessa hipótese, se era de A antes continua a ser de A depois. B tem direito a indenização de alguma coisa?
Não, porque está se falando de intervenção da natureza. E se o desvio do rio tivesse dado por conta de
intervenção humana? Isso geraria responsabilidade civil, o sujeito vai ficar sujeito a eventual penalidade,
primeiro a desfazer o que ele fez e responder por perdas e danos.
Ex. A fez um desvio dentro de sua propriedade. Ele pode fazer, em princípio? Pode, desde que isso não
prejudique ninguém. Mas aí ele matou o rio, aqui ele vai ter problemas. Por exemplo, existia a
regulamentação de vizinhaça de direito de águas e alguém acabou ficando sem acesso por conta desse
desvio que ele fez, sendo que se quer era para o provimento das águas que ele precisasse, era uma coisa
apenas estética. Ele pode ser penalizado por isso? Sim. Pode ser obrigado a desfazer? Sim, aí só no plano
privado, mas tem ainda o chamado de Direito Ambiental na situação.
 Aluvião – Art. 1.250 do CC
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao
longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos
marginais, sem indenização.
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-
se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.
É quando se tem um rio e pela correnteza, de forma meio que imperceptível, com o passar o tempo, essas
margens vão mudando, trazendo sedimentos de um lado, areia. Ex. Depois de cinco anos o terreno de A
passou a ter 5cm a mais, isso seria aluvião. Não há como identificar de onde é que veio, mas pertence ao
sujeito que é dono do terreno que fica na margem e não há indenização, pois não se sabe de onde surgiu
esse pedaço a mais.
PERGUNTA: E se chegasse várias britas de ouro e não soubessem de quem é, se teria aquela ideia de coisa
perdida? Isso tende a ser encarado como uma res nullius, o que não se tem como identificar a quem
pertence tende a ser tratado como uma coisa que não pertence a ninguém. Mas e se fosse em grande
quantidade, a pessoa teria a obrigação de procurar quem é ou não? A obrigação sempre tem, se é um bem
valioso e um sujeito acha, e aparentemente pertence a alguém, a obrigação sempre existe de se procurar
alguém. Agora, deve-se perguntar se um pedaço de pedra que chegou pelo rio, ainda que seja de um metal
precioso, foi efetivamente perdido, porque uma coisa é achar uma jóia no rio, provavelmente ela foi
perdida, mas também não tem como dizer se ela foi jogada fora, que não foi um objeto de despejo. Mas
uma, não tem como saber se ela foi perdida ou se ela se desprendeu de alguma mina, aparecendo ali.
Então, ela tende a ser encarada como res nullius, a pessoa tem o argumento forte de dizer que achou e que
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não tinha como saber que aquilo pertencia a alguém, achou que tinha soltado de algum lugar. Mas o
Direito nunca dá uma resposta previamente definida, sendo sempre importante analisar o caso concreto.
Aluvião imprópria
Dentro dessa ideia do aluvião é comum em doutrina falarem da aluvião imprópria, acontece essa mesmo
situação, a margem foi diferenciada, mas não por conta do depósito de sedimentos e sim pelo recuo das
águas do rio. Tinha-se um fluxo no rio e ele foi perdendo água, antes ele tinha um leito que era mais largo e
passou a ter um leito menor e na medida que passou a ter esse leito menor ele criou também mais terreno.
Tendo a mesma lógica, o que apareceu ali passa a pertencer ao dono que já era.
 Avulsão – Art. 1.251 do CC
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a
outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem
indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção
de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.
Foi estudado em IED Privado II quando Marcos Bernades de Mello fala da situação do ilícito provocado pela
natureza. A avulsão parece com a aluvião, mas ao invés de pensar em sedimentos que são paulatinamente,
imperceptivelmente, retirados pensa-se no destacar de uma grande porção de terra. Ex. A força da
correnteza do rio (malfeitor) arrancou um pedaço do terreno de A e deslocou para o terreno de B.
A diferença disso para a hipótese da aluvião é que nesta não se consegue nem identificar de onde é que
veio, na avulsão sim, é um grande pedaço de terra. É a ideia da coisa perdida, esse pedaço de terra não é
uma coisa abandonada, é uma coisa perdida, ela pertence a alguém, a obrigação nesse caso é a devolução.
Mas como? Existe um direito do sujeito que teve a propriedade beneficiada de comprar aquele terreno,
então, ele indeniza a perda, tornando-se proprietário. E se ele não tiver interesse de indenizar, pois não foi
ele que arrancou o pedaço? Aí ele tem que tolerar que o dono da margem prejudicada tome de volta o
pedaço. Como ele vai fazer isso? Não se sabe, mas é um direito dele de buscar o seu pedaço e esse direito
tem um prazo decadencial de um ano. Se o dono não tomar de volta depois de um ano ele perde.
Então, o sujeito que foi beneficiado pode indenizar o proprietário prejudicado e se optar pelo contrário o
sujeito prejudicado tem até um ano para tomar de volta o terreno, se ele não tomar de volta em um ano aí
o terreno se incorpora no patrimônio da margem beneficiada e não tem mais que pagar indenização ou que
discutir qualquer coisa sobre isso. A lógica da indenização da avulsão é que está se gerando enriquecimento
sem causa de uma das partes e para que isso não ocorra comina uma indenização.
Gustavo nunca viu isso acontecendo, ele não advoga muito em interior, mas essas questões tendem a ser
reproduzidas com maior enfâse lá, em propriedades rurais.
 Álveo abandonado – Art. 1.252 do CC
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem
que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que
os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.
A última hipótese é a do álveo abandonado, álveo significa leito, ou seja, leito abandonado. As hipóteses de
acessão natural são todas com rio. O álveo abandonado é quando o rio seca.
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A situação do artigo é: Ex. Tinha um rio que passava no meio e ele secou, a regra de divisão é aquela ideia
da linha imaginária, metade de uma margem e a outra metade da outra margem. Ele secou porque desviou
o curso, passando a invadir o terreno de C. Este tem direito à indenização? Não, porque parte-se do
pressuposto de que isso foi algo natural. E se houve intervenção humana para isso? Se houve intervenção
humana e houve identificação de dolo e de culpa aí gera responsabilidade civil de quem procedeu a essa
situação. Sai do campo de Direitos Reais e vai-se discutir Responsabilidade Civil.
Se houve intervenção humana, se o sujeito contribuiu para aquilo, deixa de ser uma hipótese de acessão
natural.
Complementa o dispositivo o art. 27 do Código de Águas, que aduz:
Art. 27. Se a mudança da corrente se fez por utilidade pública, o prédio ocupado pelo novo álveo deve ser
indenizado, e o álveo abandonado passa a pertencer ao expropriante para que se compense da despesa
feita.
▪ Acessão artificial ou industrial – 1253-1259 do CC
São as acessões provocadas pela intervenção humana, é quando alguém termina por plantar ou construir
em terreno alheio ou em terreno próprio com material alheio. É uma discussão sobre quem merece ficar
com o bem e se há algum direito à indenização associado. Ex. A tem um terreno e plantou nele com
material próprio, não há aqui discussão nenhuma a ser feita, A é dono do todo. A discussão que vem a ter
aqui é quando há um desprendimento, um descasamento, entre quem é dono do terreno e quem construiu
ou plantou, ou quem era dono dos materiais que foram utilizados na construção e na plantação. Aqui,
basicamente, o que vai ter que ser perguntado é se havia boa-fé por parte de quem estava plantando ou
construindo11.
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à
sua custa, até que se prove o contrário.
O ART. 1.253 estabelece uma presunção de que o dono do terreno é sempre dono do que foi construído ou
plantado, presume-se, em princípio, que o que foi construído/plantado vai pertencer ao dono do terreno e
que foi feito às custas dele. O artigo traz uma regra de direito material, mas que tem um efeito muito
imediato na parte processual da coisa, então, é saber que processualmente se o sujeito quiser buscar
indenização por uma construção ou plantação, e ele não for o dono do terreno, ele terá que provar que ou
ele fez aquela plantação ou que aquele material era dele ou as duas coisas. É uma regra de distribuição do
ônus da prova.
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais
alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por
perdas e danos, se agiu de má-fé.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as
sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele
que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização
fixada judicialmente, se não houver acordo.
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Toda a regulamentação é para construções e plantações, volta e meia Gustavo vai falar só uma das
duas que é só para toda hora não ficar repetindo as duas coisas.
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Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e
construções, devendo ressarcir o valor das acessões.
Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez
em sua presença e sem impugnação sua.
Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou
materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.
Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a
indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.
Há uma PRIMEIRA PERGUNTA que é relacionada a quem deve ficar com a propriedade do todo. A primeira
pergunta que se deve responder é a quem compete a propriedade do todo, a resposta aqui, como regra
geral, é que quem deve ficar com a propriedade do todo é o dono do terreno. Quem é dono do terreno, em
princípio, é o dono do todo, independente de boa-fé ou má-fé.
Agora, existe uma exceção que chamam de ACESSÃO INVERSA, que é quando a construção ou plantação
for feita de boa-fé em terreno alheio, no sentido de que o sujeito que fez achava que era dono. Ex. A achou
que estava comprando um terreno, comprou de quem não era proprietário e depois descobriu isso, mas
em um primeiro momento A achava que ele era o legítimo dono e fez uma construção e esta era
significativamente mais valiosa do que o preço do terreno (art. 1.255, parágrafo único). Nessa situação, “se
a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou
ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se
não houver acordo”. Ou seja, como regra geral, o dono do todo é o dono do terreno, mas se a construção
ou plantação exceder significativamente o valor do terreno e tiver sido feita de boa-fé quem ficará com a
propriedade do todo é quem fez a construção ou plantação. Ele indeniza o sujeito, mas se torna dono do
terreno, a indenização é pelo valor do bem que foi perdido.
“Exceder consideravelmente o valor do terreno” – Isso é conceito indeterminado, é no caso concreto que o
juiz vai determinar, pode ser que ele entenda que 30% é exceder consideravelmente, outro pode entender
que 10% é exceder consideravelmente, assim como outros podem entender que 50% não é exceder
consideravelmente. Quem vai definir isso é o juiz diante do caso concreto.
Ex. B chegou em um terreno que valia 10 mil reais e fez um casarão que vale 1 milhão de reais. Aqui não
tem uma incorporação, não tem como dizer que agora o dono do todo é o dono do terreno, até porque
dificilmente o dono do terreno vai ter como indenizar a construção, se ela tiver sido feita de boa-fé. A
recíproca já não é tão verdadeira, um sujeito que faz uma casa de 1 milhão tem como indenizar 10 mil
reais.
Então, há a possibilidade da acessão inversa, que inclusive é uma inovação do CC/02, ela não existia antes.
A regra é que o proprietário do terreno se torne o proprietário da plantação ou construção, mas se outro
estiver de boa-fé e se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno ele
adquirirá a propriedade do solo. Se o sujeito estiver de má-fé isso não vai acontecer, como em caso de
invasão, não se aplica esse artigo, vai ter a discussão se geraria enriquecimento sem causa caso ele fizesse
algo no terreno, mas, em princípio, ele não tem direito à indenização pelas acessões. Uma parte da
doutrina diz que o sujeito perderia as acessões que ele tenha feito exatamente porque estava de má-fé.
PERGUNTA: No caso em que há um aluguel, no qual não deixa claro em relação a isso, como por exemplo,
no aluguel de um terreno a pessoa acaba construindo. O que acontece? No caso do aluguel é até menos
complicado porque primeiro a boa-fé é relativizada, porque o sujeito sabe que ele não é dono, então, na
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medida em que ele faz um incremento naquele determinado bem ele sabe que aquilo eventualmente não
vai reverter a seu favor. A maior dificuldade é quando não é uma relação de aluguel, mas sim quando o
sujeito compra e acha que se tornou o dono. O contrato de aluguel tem regras definidas, então, na
ausência de uma previsão contratual vai-se utilizar ou as regras da Lei 8. 245, no caso de locação, ou as
regras do próprio CC/02, no caso das benfeitorias que se aplicam por analogia para as acessões
(jurisprudência).
OBS: Como regra, se aplica a lógica das benfeitorias às acessões, mas elas não são a mesma coisa.
Benfeitoria são obras e serviços feitos sobre um bem principal, acessões são coisas novas que estão sendo
construídas em um bem principal e que passa a integrá-lo. Então, tecnicamente, não são iguais, mas
existem situações que deixam dúvida. Ex. A tinha um terreno e resolveu construir um galpão, não há dúvida
de que isso não é uma benfeitoria, é uma construção, acessão. Ex2. Já existia uma casa e B resolveu
construir uma garagem. Será uma benfeitoria ou uma acessão? Depende, se o sujeito fez apenas uma
adaptação, fazendo uma garagem na estrutura que já existia, era um quarto, isso tende a ser encarado
como uma benfeitoria; ele levantou um abrigo do lado e construiu, isso tende a ser encarado como uma
acessão; o sujeito fez um conjugado e criou uma garagem. Seria o que? Não se sabe; construiu uma parte
dentro do próprio bem, não pegou só um quarto, aproveitando o espaço do bem principal o sujeito
construiu um negócio dentro. Seria o que? Não se sabe. Então, há determinadas situações que deixam
dúvida.
A SEGUNDA PERGUNTA vai dizer respeito a indenização, o sujeito não vai ter a propriedade do todo, mas
ele tem direito a alguma indenização? Essa resposta vai depender, basicamente, da boa-fé, então, como
regra geral, quem tem boa-fé tem direito a indenização, quem está de má-fé não vai ter direito a
indenização. Dos ARTS. 1.254 AO 1.257 se encontra essa regulamentação.
“Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais
alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por
perdas e danos, se agiu de má-fé.” – Então, se o sujeito está utilizando material que não é dele e está de
má-fé, ele terá que pagar por esse material e vai ter que responder por perdas e danos. Se estava de boa-fé
achando que era dele, ele terá que indenizar o valor dos materiais, não vai responder por perdas e danos.
“Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as
sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.” – Regra de que a boa-
fé traz direito a indenização.
“Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e
construções, devendo ressarcir o valor das acessões. Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário,
quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.” – Aqui há
má-fé de ambas as partes, de quem está plantando e construindo e de quem é dono do terreno.
Dá para ter má-fé quando o sujeito é dono do terreno? O CC/02 estabelece no parágrafo único que quando
o proprietário percebe a plantação ou a construção e nada faz, ele é presumido como de má-fé. Ex. O
imóvel de A foi invadido, ele podia tomar uma providência logo, porém, percebeu que B está construindo
uma casinha e não faz nada, pois planejou que quando B terminasse ele mandaria que o mesmo devolvesse
seu terreno. O CC/02 diz que isso má-fé e se o sujeito deixou isso ser feito, não tomou nenhuma
providência específica, esperou ficar pronta para depois pedir de volta o terreno, ele tem direito ao
terreno, pois B invadiu e também estava de má-fé, mas A terá que indenizar o valor da construção. A má-fé
é recíproca, se houvesse má-fé só do invasor a doutrina diria que ele perderia os bens em favor do
proprietário.
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O art. 1.257 vai falar da situação em que não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de
boa-fé os empregou em solo alheio. São três sujeitos envolvidos, o dono do terreno, o construtor ou
plantador e o terceiro que é dono do material. Ex. B construiu em terreno alheio com material que não era
dele, era de um terceiro, e este, em princípio, tem uma pretensão contra o construtor (B), que foi quem
utilizou o material, mas vem o parágrafo único e diz que “o proprietário das sementes, plantas ou materiais
poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou
construtor”. Ou seja, se eventualmente o construtor que fez a utilização desse material no terreno sumiu
depois, o dono do material vai ter uma pretensão diretamente contra o dono terreno pela indenização do
material.
Essa disposição é importante porque, em princípio, não há vínculo jurídico entre o dono do terreno e o
dono do material, o vínculo jurídico é entre o dono do material e o construtor. Ex. B diz para C que vai fazer
uma construção, então, vai pegar o material consignado com ele, quando o sujeito lhe pagar ele paga C. A
mais tarde pagou B, porém, este não pagou o material e sumiu no mundo. A doutrina diz que, não está em
lei, se o dono do terreno já tiver pago, ele não poderá ser imputado, porque aí ele ficaria no prejuízo e ele
não tem nada a ver com a história, mas se na situação o construtor nada tiver recebido aí o dono dos
materiais tem a legitimidade para exigir o pagamento diretamente do dono do terreno.
Enunciado 81, CJF – Art. 1.219: O direito de retenção previsto no art. 1.219 do CC, decorrente da realização
de benfeitorias necessárias e úteis, também se aplica às acessões (construções e plantações) nas mesmas
circunstâncias.
Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não
superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se
o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor
da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé
adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da
construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave
prejuízo para a construção.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste,
adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que
a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de
má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos
em dobro.
Os ARTS. 1.258 E 1.259 vão falar não da situação em que o sujeito constrói algo novo no terreno e apenas
nele, mas da situação em que o sujeito invade terreno alheio para construir. Ex. A tem um terreno, que tem
sua divisa, ele começou a construir sua casa e acabou entrando no terreno do outro para isso. Aqui se
estabelece duas sistemáticas, se a invasão foi em proporção não superior à vigésima parte, então, 5% do
terreno. Se o sujeito invadiu até 5% do terreno tem-se uma regra, se foi mais do que isso tem outra (art.
1.259 do CC/02).
“Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não
superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se
o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor
da área perdida e a desvalorização da área remanescente”. – Então, o sujeito que invadiu até 5% ele pode
vir a se tornar dono desse pedaço que ele invadiu, desde que esteja de boa-fé e desde que a construção
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seja mais valiosa do que os 5% do terreno invadido e ele terá que indenizar o valor do terreno e a
desvalorização da área remanescente.
Se o sujeito estiver de má-fé e praticar a mesma coisa o parágrafo único diz que “pagando em décuplo as
perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que
invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o
dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção”. – Vai se
estabelecer alguns outros predicados, primeiro, o sujeito terá que pagar uma indenização que é dez vezes o
valor da área invadida e da desvalorização da área remanescente; segundo, a construção não vai poder ser
desfeita, é uma construção que não pode ser desfeita sem seu prejuízo grave; terceiro, a construção tem
que exceder consideravelmente o valor do terreno.
E se não preencher esses requisitos? Demole, tira o pedaço e o sujeito não adquire propriedade de nada. A
doutrina tende a restringir o alcance desse parágrafo único, vão dizer que não se pode prestigiar o sujeito
que está má-fé, isso não está dito na lei, mas tem até enunciado da Jornada de Direito Civil. Dizem que esse
parágrafo único só vai ser utilizado nas hipóteses em que isso servir para salvaguardar o terceiro de boa-fé.
Ex. B invadiu de má-fé até 5% do terreno alheio, B vendeu esse bem pra C, que não sabia da invasão, ou
seja, é terceiro de boa-fé. Este poderia invocar esse parágrafo único, B não. Isso está dito em doutrina, pois
a lei diz que B, mesmo malfeitor, de má-fé, pode adquirir a propriedade desse padaço invadido desde que
preencha os requisitos do parágrafo único.
Enunciado 318, CJF – Art.1.258. O direito à aquisição da propriedade do solo em favor do construtor de
má-fé (art. 1.258, parágrafo único) somente é viável quando, além dos requisitos explícitos previstos em lei,
houver necessidade de proteger terceiros de boa-fé.
O ART. 1.259 fala da invasão que excede mais do que 5% do terreno. Diz que “se o construtor estiver de
boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo
invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o
da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele
construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro”. – É a mesma coisa dos 5%,
se excedeu em 5% e o sujeito estava de boa-fé, ele vai se tornar proprietário se pagar o valor do terreno, se
pagar a desvalorização da área remanescente e se pagar também o valor que ele teve de ganho. Eles
colocam uma coisa a mais para não estimular que o sujeito tenha ganho, o que o sujeito tiver de benefício
ele terá que trocar em dinheiro e além disso não vai poder deixar o outro ter prejuízo.
E se o sujeito estava de má-fé ele é “obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos
apurados, que serão devidos em dobro”. Ou seja, se o sujeito estava de má-fé e invadiu mais do que 5% ele
vai ter que destruir o que ele fez e pagar perdas e danos em dobro.
3. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
Não vamos estudar todas as formas possíveis que temos no nosso sistema em termos de propriedade,
porque algumas estão topologicamente dentro da academia colocadas em partes específicas, como o
regime das sucessões, do casamento. Não os estudamos aqui, mas eles servem também para a aquisição de
propriedade, tanto imóvel quanto móvel. Vamos estudar especificamente aquelas formas que estão
previstas no Código Civil,via de regra, quando se pensa em aquisição de propriedade móvel se pensa nessas
situações.
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A) USUCAPIÃO – ARTS. 1.260/1.262 DO CÓDIGO CIVIL
A primeira modalidade é a usucapião. Pode-se também usucapir bens móveis, apesar de na prática ser
muito menos frequente essa discussão, isso porque geralmente bens móveis não têm tanto valor quanto
bens imóveis. Ex. B pegou um livro emprestado de A, seu colega, estando cinco anos com ele e B não quer
devolver. Ele pode dizer que é proprietário desse bem? Sim, B usucapiu esse bem. É provável que A
ingresse com uma ação reivindicatória para reaver o livro? É muito pouco provável que ele faça isso,
porque, de regra, um livro não tem um valor tão alto assim para justificar que alguém contrate um
advogado, proponha uma ação, pague custas, movimente o Judiciário.
Na maioria das vezes as pessoas, diante de bens móveis, não apresentam o mesmo interesse de perseguir a
propriedade, de formaliza-la, até porque, em relação a bens móveis, tem-se uma dificuldade prática de
regularização, não se tem o sistema registrário. Então, no exemplo do livro, ele está na mão de B, em
princípio, presume-se que é dele, ninguém vai pedir que ele mostre a nota fiscal de aquisição do livro e
livro não tem número de série, como regra geral, uns tem até numeração, mas isso não sai na nota fiscal.
Dessa forma, não há como provar que aquele livro especificamente é de A e não de B.
Então, na prática, é possível que se tenha a usucapião de bens móveis, mas isso é muito menos frequente
na discussão do foro, o que não significa que só se pode usucapião de bens imóveis. Tudo que foi estudado
em relação a usucapião de bens imóveis se aplica aqui, é o mesmo fenômeno, a diferença é que aqui é um
pouco mais simples porque há apenas duas modalidades de usucapião.
Há uma modalidade que é dita EXTRAORDINÁRIA, que é independente de justo título e boa-fé, então, o
mesmo sujeito que furtou ou roubou se ele mantiver a posse mansa e pacífica por cinco anos ele se torna
proprietário. E há a modalidade ORDINÁRIA, que é com justo título e boa-fé, o sujeito acreditava que era o
proprietário, foi mantendo a posse e se ele a mantiver de forma mansa e pacífica por três anos ele se torna
o efetivo proprietário. É o que está nos arts. 1.260 (ordinária), 1.261 (extraordinária) e 1.262.
Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos,
com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião,
independentemente de título ou boa-fé.
Art. 1.262. Aplica-se à usucapião das coisas móveis o disposto nos arts. 1.243 e 1.244.
B) OCUPAÇÃO – ART. 1.263 DO CÓDIGO CIVIL
Além da usucapião há uma outra figura tratada no código, no art. 1.263, que é chamada de ocupação. A
ocupação é uma modalidade peculiar, específica de aquisição de propriedade móvel, ou seja, ela não é
admitida para bens imóveis, ela é exclusiva dos bens móveis.
Em que consiste a ocupação? Coisas que não pertencem a qualquer pessoa, são as coisas que nunca
tiveram dono (res nullius) e as coisas que foram abandonadas (res derelicta), estão sujeitas a ocupação. É
algo que não tem dono, quem chega primeiro se torna o proprietário. Marcos Bernades de Mello trazia um
exemplo quando se falava de ato-fato jurídico, ele explica a questão das conchas do mar, esse exemplo
prático dele é um exemplo de ocupação. A ocupação é um ato-fato jurídico que pode ser praticado tanto
pelo capaz quanto pelo incapaz e o sujeito que exerce posse sobre algo que não tem efetivamente dono se
torna automaticamente seu proprietário, quer ele queira ou não.
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Isso se aplica para imóveis? Não. Ex. Um imóvel foi abandonado, o sujeito inclusive registrou que ele não
tinha mais interesse, não pertecendo hoje esse imóvel a ninguém. Se alguém ingressar nesse imóvel ele se
torna proprietário de imediato? Não, porque no sistema brasileiro não se admite a ocupação de bens
imóveis. Então, como se resolve esse problema em relação aos imóveis? O sujeito vai poder se tornar
proprietário por usucapião, ele irá ingressar em um bem que sabia que estava abandonado, passando a
exercer posse, podendo até dizer que está de boa-fé, pois sabia que ele tinha sido abandonado, tendo
inclusive até o documento. Dessa forma, o sujeito pode dizer que tem o justo título e uma boa-fé, tem uma
causa. Cinco anos depois, se aquele imóvel se enquadrar nas outras características, o sujeito vai se tornar
proprietário. Se ele estiver morando no bem dez anos depois com certeza irá se tornar proprietário por
usucapião, mas não é possível a ocupação de bens imóveis no Brasil, somente bens móveis.
Tem que se chamar atenção para aquela ideia de que a ocupação só se aplica para coisas que não tenham
dono, tendo que se separar as coisas que são perdidas das coisas que são abandonadas. O que foi perdido
está sujeito a descoberta e a descoberta de coisa perdida gera para a pessoa que achou a obrigação de
devolver. No caso da coisa abandonada o sujeito se torna automaticamente proprietário, se trata de um
ato-fato jurídico, que significa que o sujeito nem precisa querer se tornar proprietário.
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa
ocupação defesa por lei.
Se for um bem público obviamente não poderá se adquirir a propriedade porque, primeiro, bens públicos
têm dono, então, ocupação defesa por lei, e segundo, eles se quer admitem posse, é uma mera detenção, o
sujeito se quer consegue exercer posse sobre um bem público.
C) ACHADO DE TESOURO – ARTS. 1.264/1.266 DO CÓDIGO CIVIL
Art. 1.264. O depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, será dividido
por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente.
Art. 1.265. O tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio, se for achado por ele, ou em
pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado.
Art. 1.266. Achando-se em terreno aforado, o tesouro será dividido por igual entre o descobridor e o
enfiteuta, ou será deste por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor.
A próxima figura que está versada no código diz respeito a achado de tesouro. Se alguém achar um tesouro
a quem pertence ele? O Código Civil se preocupou em disciplinar isso, há nele algumas regras. Tesouro é
algo que tenha sido perdido há muito tempo de modo que se quer consiga indicar quem é o efetivo
proprietário, porque se é algo que se consiga indicar o efetivo proprietário aquilo não é um tesouro, é uma
coisa perdida que tem que ser devolvida.
Ex. A estava andando na rua e se bateu com uma arca de tesouro, ele pode ficar com esse tesouro?
Depende, se aquilo está em um lugar que não pertence a ninguém sim. Mas têm regras que dizem respeito
a questão de um terceiro achar um tesouro em um terreno que não lhe pertencia, “art. 1.264. O depósito
antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, será dividido por igual entre o
proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente”. Ex2. A foi passar a tarde na casa de seu
amigo, quando estavam jogando bola A achou um tesouro, este tem direito a 50% e o seu colega tem
direito aos outros 50% porque ele é dono do lugar onde o tesouro foi achado.
“Art. 1.265. O tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio, se for achado por ele, ou em
pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado.” – Ex. A sabia que tinha um tesouro no terreno do
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vizinho, ele, então, pulou o muro e foi escavar para pegar o tesouro. A não terá direito a nada pelo CC/02
porque ele não foi autorizado a ingressar naquele determinado imóvel.
“Art. 1.266. Achando-se em terreno aforado, o tesouro será dividido por igual entre o descobridor e o
enfiteuta, ou será deste por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor.” – Terreno aforado e enfiteuta
dizem respeito a uma coisa chamada enfiteuse, que é uma figura de Direito Real que não pode mais ser
constituída. Existem duas enfiteuses no nosso sistema, a enfiteuse PRIVADA, particular, e uma enfiteuse
ADMINISTRATIVA, é até mais frequente que no dia-a-dia alguém se defronte com as enfiteuses
administrativas, que são aqueles terrenos de marinha.
Aqui em Salvador tem muito, são aqueles terrenos que ficam na beira da praia e ali está em área de
marinha porque a CF/88 diz que aquele determinado terreno pertence a União por motivos estratégicos, só
que é um terreno que pode ser utilizado por particulares, então, admite construção. Mas não é um bem
público? Não se pode abrir mão do bem público? Por meio da enfiteuse o Poder Público admite o
desmembramento da propriedade, a enfiteuse é exatamente uma figura que admite o desmembramento
da propriedade em duas parcelas. Há um chamado NU-PROPRIETÁRIO, que é o sujeito que é formalmente
reconhecido como dono, e no caso da enfiteuse administrativa é o Poder Público, só que ele também cria
uma nova modalidade que é uma enfiteuta a quem ele transfere o que geralmente é chamado de domínio
útil. O domínio útil são as prerrogativas de usar, fruir e dispor do bem, ele se comporta como se o dono
fosse, mas o formal proprietário é o nu-proprietário.
Qual a vantagem do nu-proprietário? Ele recebe uma espécie de aluguel. Há o chamado foro, que é um
valor pago anualmente, é como se fosse uma espécie de aluguel, mas o valor é baixo, então, é
comparativamente a um aluguel, e sempre que o sujeito resolver vender o domínio útil ele tem que
transferir uma quota parte. Ex. B vendeu o bem, foi R$100.000,00, 5% disso vai para o nu-proprietário. Isso
é bem parecido com uma espécie de sistema feudal, como se tivesse um senhor feudal e um monte de
vassalo, quando o sujeito resolve repassar o reino dele para um terceiro ele tem que pagar algum tributo,
um imposto.
Essa lógica da enfiteuse administrativa podia ser reproduzida também no âmbito privado, então, existia no
CC/1916 a possibilidade de se constituir enfiteuses. Quem fazia isso? Pessoas que tinham muita terra e não
tinham a possibilidade de explorar todas elas. É uma figura que é muito frequente de ser utilizada no
âmbito privado pela igreja, ela ganhava um monte de terra e não ia sair construindo ou plantando em tudo,
com isso ela distribuía essas terras e ganhava algum dinheiro com isso, ganhava a partir da constituição de
enfiteuses.
Hoje em dia, o CC/02 taxativamente vedou a constituição de novas enfiteuses, hoje não se pode constituir
uma enfiteuse privada, administrativamente pode. As que já existiam são mantidas e são regulamentadas
pelo CC/191612, na verdade é uma ultratividade da lei, a lei está permitindo que uma lei que revogada se
mantenha produzindo os seus efeitos enquanto existirem enfiteuses, se eventualmente se extinguirem
todas as enfiteuses privadas vai poder se dizer que o CC/1916 não serve mais, isso não é um dado certo,
pode acontecer.
O art. 1.266 disciplina essa situação. E se o tesouro for achado em terreno aforado? Ele vai pertencer ao nu-
proprietário? Não, vai pertencer ao enfiteuta e a quem descobriu o tesouro de acordo com as mesmas
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Gustavo nunca viu isso sendo cobrado em concurso, mas poderia. O CC/02 não revogou por inteiro o
CC/1916 porque ele manteve vivo pelo menos esse cap. específico das enfiteuses por expressa
disposição legal.
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regras que se aplicam a um terreno comum. Na prática o artigo existe para dizer que na enfiteuse o nu-
proprietário não vai ter direito a nada em relação ao tesouro.
D) TRADIÇÃO – ART. 1.267 DO CÓDIGO CIVIL
Essa figura tem um interesse prático maior. A tradição é uma modalidade específica de aquisição de
propriedade móvel e é a forma específica de aquisição de propriedade móvel por atos negociais inter vivos.
Quando o sujeito quer negociar a compra e a venda ou a doação de uma propriedade qual é o momento
em que ele tem a efetiva transferência da propriedade? Com a entrega do bem , ou seja, com a tradição.
Ela está regulamentada do código, a tradição é o que transfere a propriedade dos bens móveis, é a mesma
coisa do registro em relação aos imóveis, o sujeito pode ter feito uma promessa de compra e venda,
comprado o imóvel, feito escritura pública, pode até já estar morando no bem, mas ele só se torna o
efetivo proprietário depois do registro. É a mesma coisa em relação aos bens móveis e a tradição. Ex. X
comprou um livro na Saraiva, mas está esperando a entrega, X ainda não é dono do livro, ele só se torna
dono depois que ocorre a tradição. Já se tem um negócio jurídico, ele é válido, já tem sua validade aferida,
já é eficaz porque a Saraiva está obrigada a entregar o livro pra ele e X está obrigado a pagar o preço.
O efeito real disso, de transferência de propriedade, o pleno exaurimento daquele negócio jurídico vai
depender de uma tradição. Quando a Saraiva entregar o livro X se tornará o efetivo proprietário.
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto
possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de
terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.
Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa,
oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao
adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.
§ 1o Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a
transferência desde o momento em que ocorreu a tradição.
§ 2o Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo.
• ESPÉCIES
O art. 1.267, parágrafo único, tem a ver com as espécies de tradição, tem-se a tradição real, a tradição
simbólica e a tradição ficta. A TRADIÇÃO REAL é aquela em que se efetivamente entrega o bem, por
exemplo, alguém compra uma caneta e ela é entregue a esse alguém, ou seja, é a própria transferência do
corpus da coisa.
Eventualmente não se transfere a própria coisa, mas se pratica um ato que simboliza a transferência do
domínio, da utilidade da coisa. Por exemplo, quando alguém compra um carro ele não precisa
necessariamente entrar no carro, se entrega a chave, então, quem entrega a chave de um carro está
simbolizando a transferência da propriedade, é o ato de entrega, dessa forma, é uma TRADIÇÃO
SIMBÓLICA.
Existe também a TRADIÇÃO FICTA, que é aquela que efetivamente não ocorre na prática, corresponde
exatamente àquele parágrafo único do art. 1.267, que são situações em que o sujeito não efetivamente, na
prática, pratica um ato simbólico ou um ato real de entrega, mas que por conta de efeitos jurídicos ele é
considerado como um sujeito que transferiu a propriedade.
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OBS: A tradição serve em relação aos móveis para transferência de propriedade e para transferência de
posse. Quando se está diante de um bem móvel o sujeito pode estar com um ato de tradição transferindo a
propriedade e a posse ou ele pode estar transferindo apenas a posse, é possível que isso aconteça. Ex. Y
está alugando um determinado bem móvel, fez o ato de entrega, ele não está transferindo a propriedade
porque faltou vontade disso, Y está transferindo a posse. Em relação aos imóveis a tradição é importante
no caso da transferência da posse, então, o sujeito pode com a tradição do bem imóvel transferir posse,
jamais propriedade. A propriedade do bem imóvel vai depender do registro.
• TRADIÇÃO FEITA POR NÃO-PROPRIETÁRIO – ART. 1.268 DO CÓDIGO CIVIL
Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa,
oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao
adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.
§ 1o Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a
transferência desde o momento em que ocorreu a tradição.
§ 2o Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo.
O art. 1.268 vai falar de uma coisa que é relevante e que é meio lógica. Feita por quem não é proprietário, a
tradição não transfere a propriedade, um sujeito não pode transferir direitos que não o pertencem, se ele
fizer a entrega de um bem que não o pertence ele não está transferindo propriedade, como também não
transfere posse se não for possuidor, transfere a detenção.
Então, como regra geral, não se pode ter a transferência de propriedade feita por quem não é proprietário.
Isso é significativo naquela lógica de que o terceiro de boa-fé não é protegido, no choque entre o
proprietárioe o terceiro de boa-fé prestigia-se em primeiro plano o proprietário. Em princípio, aqui não
prevalece o terceiro de boa-fé. Ex. A comprou um bem e depois ele descobriu que tinha comprado um
celular furtado e o dono efetivo do celular está ingressando com uma ação reivindicatória. A pode alegar
que é terceiro de boa-fé? Ele pode alegar o que quiser, mas irá perder o celular porque o efetivo
proprietário prefere ao terceiro de boa-fé. A boa-fé tem algum valor aqui? Até tem, em termos de aspectos
acessórios. Por exemplo, se ele deixou cair uma vez o celular ele vai ser condenado a reparar? Essas coisas
podem ser resolvidas a partir da boa-fé ou da má-fé, mas definir quem é que merece ficar com o celular
não.
Existem duas situações excepcionais em que o terceiro de boa-fé vai preferir ao proprietário, são duas
basicamente, uma delas é a AQUISIÇÃO FEITA EM HASTA PÚBLICA, é a coisa quando oferecida ao público
em leilão, é uma proteção legal. O que ocorre na hasta pública? Isso não é pacífico de todo na doutrina e na
jurisprudência, os efeitos até são, mas a qualificação disso não é pacífica, sendo assim, a maioria delas
tendem a dizer que a hasta pública é um modo originário de aquisição de propriedade, o que signiifica que
se passa uma borracha. Então, ao adquirir por meio de hasta pública o que aconteceu antes, quem era
proprietário ou não, não é mais um problema daquele que adquiriu.
Agora, é uma forma originária de aquisição de propriedade bastante peculiar e exatamente por isso existe
uma controvérsia, porque, tecnicamente falando, ocorre o que se chama de SUB-ROGAÇÃO. Quando
alguém adquire por hasta pública ele paga um preço, houve um leilão, então, se diz que ocorre uma sub-
rogação porque esse preço se sub-roga no bem. Se houver uma discussão, como por exemplo, o
proprietário não era X, que foi quem promoveu a hasta pública, o proprietário era Y. Este não vai discutir
com quem adquiriu por meio da hasta pública, mas sim com X quem merece ficar com o dinheiro, porque o
dinheiro se sub-rogou no lugar da coisa. Ex. A fez benfeitorias e ele tem que discuti-las entre o sujeito que
alienou e outro terceiro, vão discutir esse direito à indenização em cima do valor que foi depositado. Quem
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adquiriu não tem mais nada a ver com isso, a hasta pública é uma forma de proteger, de dar uma garantia
um pouco maior a negócios que são feitos por esse meio.
Já é uma prática que é bastante mal vista no mercado, as pessoas têm relutância em participar de leilões
porque pode ter um problema que elas não conheçam, então, esse artigo é uma forma de se permitir ou
dar uma maior segurança, é uma forma de estimular que os leilões sejam melhores aceitos.
A outra forma é a AQUISIÇÃO EM ESTABELECIMENTO COMERCIAL em circunstâncias tais que, ao

adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigure como dono. É a ideia da teoria da
aparência. Ex. X comprou uma jóia no Shopping Salvador em uma joalheria chique e foi emitido nota fiscal,
um mês depois X descobre que aquela loja tinha receptado carga, então, aquela jóia não pertencia a ela,
pertencia a um terceiro. Esse terceiro vai poder propor uma ação reivindicatória contra X? Não, porque
este adquiriu em estabelecimento comercial, em condições tais que parecia ser um negócio legítimo. Ex2. Y
adquiriu de um parente, achava que ele era justo, e depois Y descobriu que era proveniente de um furto ou
roubo. Se não for estabelecimento comercial o terceiro de boa-fé não é protegido. Então, a aquisição em
hasta pública ou em estabelecimento comercial em condições tais que o sujeito que está alienando, que a
empresa, loja, estabelecimento comercial aparente ser o legítimo proprietário.
Ex3. B comprou em uma concessionária, mas não o deram nota fiscal, venderam pela metade do preço,
nessa situação B não vai ter proteção. Então, não é só estabelecimento comercial, é estabelecimento
comercial em circunstâncias de boa-fé.
O §1º vai falar de uma situação já falada em IED Privado II. Como regra geral, quem é proprietário não pode
vender, esse parágrafo diz o contrário, ele diz que é possível que quem não é proprietário venda, desde que
no momento em que ele se comprometeu a entregar o bem ele tenha adquirido a propriedade. “Se o
adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a
transferência desde o momento em que ocorreu a tradição”. Se um sujeito vendeu determinado bem, mas
não era o proprietário, mas depois veio a se tornar, é como se aquele negócio tivesse um efeito retroativo e
desde o primeiro momento ele fosse válido.
Como Marcos Bernades de Mello explica, isso não é um ato inválido porque a invalidade é aferida logo no
primeiro momento, termina-se tendo um ato de ineficácia. Feita por quem não é o efetivo proprietário, em
princípio deveria ser um ato inválido porque o sujeito não tinha legitimidade, mas o CC/02 autoriza que o
sujeito venda algo que não é dele. Ex. A prometeu a B vender uma coisa que não o pertence, porque ele
sabia que seu vizinho estava vendendo um carro por R$20.000,00 e A sabia também que B queria pagar
R$25.000,00 em um. A viu isso como uma oportunidade de ganhar dinheiro, dizendo, então, a B que
venderia para ele, fez o contrato e tudo mais. Se ele chegar para o vizinho dizendo que arranjou um
comprador o vizinho pode dizer também que desistiu, não podendo A opor a ele um ato de alienação que
praticou. Mas se A conseguir adquirir o carro o negócio que ele travou com B é um negócio válido, que
desde o primeiro momento valeu.
PERGUNTA: E se o sujeito for em um leilão e ele não tiver uma cara muito que é legítima e mesmo assim o
sujeito comprar? A aquisição por meio do leilão é uma aquisição em que se tenta garantir ao adquirente da
melhor forma possível, isso não é uma coisa posta em lei de forma clara. O primeiro movimento do
Judiciário que se encontra vai ser sempre no sentido de tentar proteger quem adquiriu por meio de hasta
pública, isso porque o leilão, geralmente, é decorrência de um ato judicial, existem até possibilidades de
situações extrajudicias, mas são situações em que a lei permitiu uma hasta pública extrajudicial exatamente
para desonerar o Judiciário. É forma de facilitar a vida do Judiciário. Então, como regra, quem adquire por
meio de hasta pública é protegido, agora, existem regras que são definidas no leilão, por exemplo, o sujeito
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que vai ter o seu bem vendido em hasta pública tem que ser intimado na data do leilão, é um requisito
legal, se ele não for o leilão é nulo e se ele for nulo o seu resultado também será.
Então, eventualmente alguém pode ter algum prejuízo em razão do leilão? Sim, se alguma formalidade não
tiver sido obedecida, agora, é uma discussão no caso concreto, se tiver algum vício no leilão em si mesmo o
sujeito pode vir a perder o bem, mas entra a responsabilidade por evicção. Ex. O sujeito adquiriu em um
leilão, mas este estava com vício, aquele alguém que promoveu o leilão vai ter que indenizar o sujeito pelo
valor que ele pagou e pela eventual perda do bem. Dessa forma, é possível que o leilão seja anulado se
houver algum vício relativo ao próprio leilão, não é um vício anterior à coisa, se for, como por exemplo, se
houve uma fraude, quem alienou não era o efetivo proprietário, vai-se discutir com a sub-rogação, o sujeito
que foi prejudicado vai discutir e o que ele vai almejar não é o bem, mas sim o que sub-rogou no lugar, o
valor pago.
“§2º Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo.” – É a
mesma ideia de negócio jurídico complexo, se aplica também à tradição, o sujeito que faz uma compra e
venda de um bem móvel está praticando uma primeira etapa de um negócio jurídico complexo, uma
primeira etapa que é correspondente a uma fase obrigacional e que só vai efetivamente se complementar
quando houver a efetiva tradição.
E) ESPECIFICAÇÃO – ARTS. 1.269/1271 DO CÓDIGO CIVIL
É outro exemplo trabalhado por Marcos Bernades de Mello nas hipóteses de ato-fato jurídico e que
basicamente tem a ver com transformar matéria prima em arte final. O tratamento disso é uma inovação
no CC/02, ele mudou a disciplina que existia em relação a especificação no sentido de garantir a quem tem
um trabalho o direito a indenização. Ou seja, quem transforma uma matéria-prima em arte final vai ter,
como regra geral, o direito a arte final. É uma situação de prestígio do trabalho. Ex. Um sujeito transformou
um monte de pedra em uma escultura; papel em livro; uma tela que foi transformada em um quadro.
Só vai ter um problema a ser resolvido no CC/02 se houver uma falta de sintonia entre quem fez a arte
final e quem era o proprietário da matéria-prima. Quando se vai precisar invocar regras do CC/02?
Naquelas situações em que o sujeito, por exemplo, utilizou papel que não era dele para fazer um livro. Pelo
Código Civil o dono do papel não vai poder querer ficar com o livro no final, principalmente se o livro tiver
falor. Agora, e se o sujeito escreveu um monte de besteira e ninguém vai pagar nada por isso? É algo que
não tem valor econômico, o sujeito que usou o papel vai ter que indenizar o papel.
Art. 1.269. Aquele que, trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova, desta será
proprietário, se não se puder restituir à forma anterior.
Art. 1.270. Se toda a matéria for alheia, e não se puder reduzir à forma precedente, será do especificador
de boa-fé a espécie nova.
§1o Sendo praticável a redução, ou quando impraticável, se a espécie nova se obteve de má-fé, pertencerá
ao dono da matéria-prima.
§2o Em qualquer caso, inclusive o da pintura em relação à tela, da escultura, escritura e outro qualquer
trabalho gráfico em relação à matéria-prima, a espécie nova será do especificador, se o seu valor exceder
consideravelmente o da matéria-prima.
Art. 1.271. Aos prejudicados, nas hipóteses dos arts. 1.269 e 1.270, se ressarcirá o dano que sofrerem,
menos ao especificador de má-fé, no caso do § 1o do artigo antecedente, quando irredutível a
especificação.
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Art. 1.269 - Ex. Não tinha valor econômico e o sujeito causou um prejuízo, escreveu em um papel a lápis,
mas tem como apagar e nem manchou o papel, nessa situação o sujeito simplesmente restitui a forma
anterior e devolve.
Art. 1.270 – Quem especifica fica com a coisa. §2º - É uma inovação, e o §1º parece contradizer o §2º. O
parágrafo §1º está dizendo que se o sujeito fez uma arte final em matéria-prima alheia, sabendo disso, e
ela não tiver valor econômico, em princípio o sujeito tem que devolver o todo para quem de direito e
inclusive indenizar os prejuízos. Mas vem o §2º e estabelece uma outra regra que diz que, independente de
boa-fé ou má-fé, o sujeito que trabalhou a matéria-prima, se ele der azo a algo que tenha valor
econômicoo, ele que especificou vai ter direito a arte final. Ex. Era uma pedra que virou uma escultura e
tem alguém disposto a pagar alguns mil reais por ela, a pedra valia uns R$200,00, então, a escultura excede
consideravelmente o valor. É uma mudança no sentido que se prestigia quem fez o trabalho. Ele estava de
má-fé, vai sair impune? Não, ele vai pagar a matéria-prima, perdas e danos, mas ele fica com a arte final.
Art. 1.271 – Se o sujeito usou matéria-prima alheia, estava de má-fé e inclusive não tem nem competência
técnica para fazer algo que vale a pena, ele não tem direito a indenização qualquer, perde o seu trabalho
em favor da outra pessoa. Mas parte do pressuposto aqui de que a pessoa não teve competência técnica.
Então, o sujeito que estava de má-fé vai indenizar perdas e danos e a matéria-prima, se tiver de boa-fé ele
indeniza simplesmente a matéria-prima para evitar enriquecimento sem causa.
F) CONFUSÃO (LÍQUIDOS), COMISTÃO/COMISSÃO (SÓLIDOS) E ADJUNÇÃO (JUSTAPOSIÇÃO)
A confusão, comistão/comissão e adjunção nada mais é do que a mistura de coisas. Essas figuras só serão
faladas quando se tiver coisas de donos diferentes sendo misturadas. Ex. Tinham-se dois bens, água e óleo,
e o dono misturou os dois, nessa situação não importa, o que era antes vai continuar depois. O problema é
quando se pega algo que pertence a uma pessoa e algo que pertence a outra e mistura, aí o CC/02 vai
estabelecer regras. A confusão é para líquidos, a comistão para sólidos e adjunção é quando se tem a
justaposição de coisas.
Art. 1.272. As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou adjuntadas sem o
consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possível separá-las sem deterioração.
§ 1o Não sendo possível a separação das coisas, ou exigindo dispêndio excessivo, subsiste indiviso o todo,
cabendo a cada um dos donos quinhão proporcional ao valor da coisa com que entrou para a mistura ou
agregado.
§ 2o Se uma das coisas puder considerar-se principal, o dono sê-lo-á do todo, indenizando os outros.
Art. 1.273. Se a confusão, comissão ou adjunção se operou de má-fé, à outra parte caberá escolher entre
adquirir a propriedade do todo, pagando o que não for seu, abatida a indenização que lhe for devida, ou
renunciar ao que lhe pertencer, caso em que será indenizado.
Art. 1.274. Se da união de matérias de natureza diversa se formar espécie nova, à confusão, comissão ou
adjunção aplicam-se as normas dos arts. 1.272 e 1.273.
Art. 1.272 – A primeira regra acontece quando, por exemplo, um sujeito mistura sem o consentimento dos
donos coisas, porém, ele pode separar, então, cada um continua a ser dono do seu. §1º - Se forma uma
espécie de condomínio, é uma coisa só. Misturou e não tem como separar e se separar gasta muito, então,
não vale a pena, dessa forma, eram duas coisas que viraram uma e os dois viraram condominos em relação
a coisa final. Ex. Um equivalia ao valor de 60% e o outro 40%, então, um tem 60% do bem final e o outro
pg. 125
40%, é uma espécie de condomínio forçado, é na prática uma hipótese que se chama condomínio legal, que
foi estabelecida pela lei.
§2º - Ex. Um equivaleria a 95% do bem e o outro a 5%. Numa hipótese como essa vai se dizer que o
principal é esses 95%, não tem porque estabelecer um condomínio forçado porque basta indenizar os 5%
do outro. O sujeito, então, indeniza os 5% do outro e fica como dono do todo.
Art. 1.273 – Vai aqui punir o sujeito de má-fé, isso é feito estabelecendo para a outra parte a prerrogativa
de ser indenizada ou de se tornar dona do todo. Quem agiu de má-fé se vê sob o crivo do outro, o outro
que vai dizer o que prefere, se prefere ser indenizado pela coisa que o sujeito utilizou e que ele não quer
mais ou que prefere ficar com o todo, indenizando para evitar enriquecimento sem causa. Se o sujeito
operou de má-fé houve perdas e danos e esse prejuízo tem que ser compensado.
Então, isso tudo pode acontecer, mas não é uma coisa frequente a ser discutida. Ex. Um exemplo prático,
justaposição – O sujeito pode ser um joalheiro que pegou ouro que não lhe pertencia e fez uma jóia, ele
tinha os diamantes, mas não tinha o ouro, então, o pegou e fez uma jóia. Nessa situação vai depender se
ele estava de boa-fé ou de má-fé, se é possível voltar ao estado anterior ou não. Se ele estava de má-fé,
pelo art. 1.273, ele fica sujeito ao crivo do outro, o sujeito que tinha o ouro que vai dizer se quer o anel com
o diamante, tendo que indenizar abatido o prejuízo que teve, ou ele pode dizer que quer ser indenizado
pelo ouro.
Ex2. A pegou o ouro de B e o diamante de C, são terceiros que nem sabiam de nada e quem estava de má-
fé era A, o joalheiro. Nessa situação fica com quem? Deve-se perguntar se é possível separar ou não, se
uma das coisas pode ser considerada principal ou não. Então, como regra geral, em uma situação como
essa se estabeleceria um condomínio, mas se um dos dois vale mais do o outro eventualmente pode ser
considerado o principal, um indeniza o outro pelo pedaço. Mas aqui se pressupõe que não há má-fé, são
pessoas que tiveram as suas coisas inadvertidamente misturadas.
Art. 1.274 – Ex. Se for uma mistura química, alguém misturou dois componentes da tabela periódica e aí
surgiu um terceiro que não tinha a ver nem com o primeiro e nem com o segundo. Isso não é uma mistura,
é uma formação de coisa nova, mas o artigo está dizendo que se aplica as mesmas regras. Independente da
coisa nova ser efetivamente algo novo, que não tem a ver com os bens originários, ou uma simples mistura
(confusão, comistão ou adjunção), vai se aplicar essas regras de boa-fé e má-fé.
4. DA PERDA DA PROPRIEDADE
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
I - por alienação;
II - pela renúncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriação.
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados
ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.
Esse rol do art. 1.275 é um rol não exauriente, é apenas exemplificativo e a própria lei diz isso. O capítulo
específico da perda da propriedade separa em dois momentos, fala-se que existem modos voluntários da
perda da propriedade e existem modos involuntários.
pg. 126
A) MODOS VOLUNTÁRIOS
• ALIENAÇÃO
Mas alienação não foi explicada como uma questão que dá origem ao registro ou a tradição? E isso não é
forma de aquisição de propriedade? Sim, é forma de aquisição de propriedade para alguém e de perda da
propriedade para outros. Uma parte da doutrina critica o fato de se falar em alienação porque ela em si
mesmo é parte do negócio jurídico. Alienação é uma compra e venda ou uma doação, está se transferindo
a propriedade, vai se ter uma situação em que A transfere a propriedade para B, é aquisição para B e perda
para A. O enfoque aqui não é o ganho econômico, mas o bem que entrou no patrimônio de B e saiu do de
A.
• RENÚNCIA
A renúncia diz respeito àquela hipótese em que o sujeito deliberadamente diz que não quer mais o bem.
• ABANDONO
Ao lado da renúncia temos o abandono. Tem alguma diferença entre eles? Quem renuncia abandona? Isso
é bastante controverso em doutrina, mas na prática não vai trazer grandes efeitos porque a consequência é
a mesma, é a perda de propriedade. A doutrina tende a separar dizendo que a renúncia tem que ser
necessariamente expressa, depende de uma declaração de vontade, o sujeito não pode renunciar
tacitamente, ele tem que dizer que não quer mais.
O parágrafo único diz que “nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão
subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis”. Ele diz que
se estiver falando da disposição de um direito sobre bem imóvel depende-se do registro público. Ex. O
sujeito tem um celular e quer renunciá-lo, basta ele dizer que está abrindo mão do celular. Se ele quiser
abrir mão da sua propriedade não adianta ele simplesmente escrever e declarar que está abrindo mão, ele
tem que levar o ato a registro público, somente depois de registrado é que ele vai produzir os seus efeitos.
 REQUISITOS
▪ Ato unilateral de abandono
O abandono, por sua vez, já admitiria uma figura tácita, segundo a maioria da doutrina. O abandono se
compadece de um ato de manifestação e não necessariamente de uma declaração. É preciso, então, de um
ato material de abandono (não se comportar mais como dono ou abdicar da coisa), associado com uma
vontade de não mais ser dono. Se você tem simplesmente a falta de contato com o bem sem manifestar
vontade, isso não se caracteriza como abandono do bem, mas sim a perda (o abandono é fruto da
conjugação dos dois elementos). Ex.: Se um sujeito deixa a sua carteira cair, isso não é um abandono, mas
sim a perda. No entanto, se ele atira a carteira no chão, aí sim está abandonando.
Existe uma regulação específica no artigo 1.276, para o abandono de imóveis:
Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu
patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar,
três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas
circunscrições.
§1o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como
bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.
pg. 127
▪ Animus
Quando os imóveis são abandonados (cessar os atos materiais de posse + ato de vontade - então se um
sujeito comprar um imóvel para especular e deixa-lo parado sem cumprir a função social, isso ainda não é
abandono), faz-se necessário que se evidencie a vontade de não mais ter o bem consigo. Como se evidencia
essa vontade? Como regra geral, essa vontade é evidenciada de forma declarada, então é preciso ir ao
registro público e declarar. Se a pessoa não registrar, mas deixar por escrito, sendo essa uma forma
incontestável de que o sujeito quer abandonar, a coisa passa a ser um bem abandonado (res derelictae).
Podem ocorrer duas coisas, ou o bem vai ficar sem dono nenhum e com posse (se alguém entrar na posse
logo depois ela não será proprietária, pois no Brasil não se admite ocupação de imóveis, mas pode se
tornar possuidor) ou ele permanecerá vago.
 ARRECADAÇÃO COMO COISA VAGA
Se o bem permanecer vago, o município (quando o bem for urbano) ou a União (quando o bem for rural)
vão poder arrecadar aquele bem como vago, fazendo uma espécie de usucapião em prol do poder público.
Essa uma situação que o poder público normalmente não se conscientiza, então não ocorre com
frequência, mas é uma forma de colocar imóveis ociosos dentro do mercado e promover uma reforma rural
e urbana.
O art. 1.276 fala que os imóveis abandonados podem ser arrecadados como vagos se ninguém tiver
exercendo posse. Ex. O MST entrou em um imóvel abandonado, então o município não pode arrecadá-lo
como vago. Se ninguém entrou no imóvel, o município pode arrecadar como vago e três anos depois ele vai
pertencer ao município (com o imóvel rural ocorre a mesma coisa, porém relativo à União). O parágrafo
segundo desse artigo é que traz uma disposição questionável em termos constitucionais:
Art. 1.276 - § 2o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados
os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.
O que é um ônus fiscal? Ônus fiscais são o IPTU e ITR, a depender da espécie do imóvel. Esse parágrafo diz
que se o sujeito não estiver morando, ou seja, não estiver dando o uso efetivo ao bem (cessou os atos
materiais, mas falta a vontade de abandonar), vai se presumir de forma absoluta a vontade de abandonar,
caso ele não pague os impostos. Uma boa parte da doutrina questiona esse parágrafo e afirma que é
inconstitucional, pois estaria utilizando a perda da propriedade como uma forma de cobrar tributos. Isso
não chegou a ser levado formalmente ao STF, não foi julgado, então não há uma manifestação expressa
sobre tal parágrafo. No entanto, doutrinariamente é comum que se critique essa previsão, mas ainda assim
ela ocorre, então se o sujeito deixa de pagar o IPTU ou ITR e se não está morando no bem, é possível que
um prefeito ou o agente público federal arrecade o imóvel como vago. Essa é uma presunção absoluta, ou
seja, não admite prova em sentido contrário (não se pode provar que não houve a intenção, então essa é
uma situação bastante controversa).
B) MODOS INVOLUNTÁRIOS
• PERECIMENTO DA COISA:
Existem modos que são tidos como “involuntários”, a exemplo da perda ou perecimento da coisa (ex.: se a
coisa deixou de existir, perde-se a propriedade). Outro modo “involuntário” é a desapropriação, que é um
ato administrativo, involuntário para quem perde a propriedade, mas é voluntário para administração
pública, pois ela opta por desapropriar o bem. A desapropriação é a perda da propriedade privada feita
pelo poder público e como regra geral ela deriva do interesse público (basta que o poder público tenha
interesse em um bem que pertença a um indivíduo, para que a desapropriação seja promovida). Ela, no
pg. 128
entanto, não implica em perda patrimonial, pois o proprietário do bem possui o direito a prévia e justa
indenização. Há uma supremacia do interesse público sobre o interesse privado. Ex.: Um indivíduo possui
um terreno e o poder público deseja construir uma estrada que passa dentro de tal terreno, por isso
desapropriou. O dono da propriedade nada poderá fazer, pois o interesse público prefere o interesse
privado. O único direito que a pessoa tem é de ser prévia e justamente indenizada, sendo que essa
indenização pode ser fruto de um acordo (o procedimento começa numa fase administrativa em que o
poder público declara interesse, começa a avaliar o bem e senta com o proprietário para negociar, podendo
chegar a um acordo) ou o poder público dirá o que ele entende como justa indenização e depositará em
juízo o valor. A ação de desapropriação é proposta pelo próprio poder público e não pelo particular, então
se o particular não concordar com a oferta o poder público entrará com uma ação de desapropriação e
depositará o valor. Há algumas regras a serem seguidas, tais como: levantar até 80% do valor, e se levar
100% ocorrerá a anuência tácita. Embora o particular discuta o valor, o bem já vai diretamente para o
patrimônio público, então nem sempre a prévia e justa indenização é tão prévia assim, pois a pessoa pode
passar anos discutindo judicialmente para no final constatar que a indenização estava de fato baixa.
Como regra gera, a indenização é justa e prévia, mas há uma modalidade de desapropriação denominada
de “desapropriação sanção”, que ocorre quando o particular não exerce a função social do bem. O
particular possui um imóvel urbano ou rural e não edifica, ficando sujeito à desapropriação para fins de
reforma urbana ou rural. Qual a diferença básica entre as duas formas de desapropriação? A indenização é
justa, mas não é prévia, pois é feita com títulos da dívida pública agrária ou urbana, que são resgatáveis
entre 10 a 15 anos, dependendo da modalidade. Então, vão existir situações em que a indenização é justa,
em tese, porém não será prévia.
OBS: Não confundir a desapropriação ou a expropriação – A expropriação é a perda da propriedade. A

desapropriação não implica em mera perda patrimonial e da propriedade, pois ela implica um dever de
indenizar. Ocorre uma troca, pois com o dinheiro recebido o sujeito pode comprar outro imóvel. Na
expropriação o sujeito apenas perde o seu bem. Isso ocorre constitucionalmente nas hipóteses em que o
proprietário utiliza o imóvel para o plantio de psicotrópicos (ex.: plantação de maconha) e quando se
explora uma atividade com uso de mão de obra escrava. Existia um questionamento sobre a real
aplicabilidade dessas regras, em que algumas pessoas defendiam que deveria ter uma regulamentação e
outros que se trata de uma norma autoaplicável. A bancada ruralista, por exemplo, defende que falta uma
regulamentação para dizer o que é mão de obra escrava. Hoje a expropriação, juridicamente falando, só
ocorre nas situações citadas acima.
Dentro da desapropriação, existe uma figura que é regulamentada no CC, que é a hipótese de retrocessão:
quando o sujeito desapropria, ele faz isso com uma finalidade pública. Ex. Construção de uma estrada. Se a
finalidade não for cumprida (se a estrada nunca for feita), a lei e a doutrina não deixam claro, mas surge um
direito do particular de reaver o seu patrimônio. Na prática, esse não é bem um “comprar de volta”, pois o
que se tem é uma preferência. Então, caso o poder público desaproprie um bem do sujeito e resolva
posteriormente alienar com um terceiro, o desapropriado possui uma preferência (isso é que chamamos de
retrocessão).
Art. 519 - Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não
tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberão
expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.
pg. 129
OBS: Embora tenha sido usado o termo “coisa expropriada”, tecnicamente quando se fala em
“expropriação”, está se falando de perda sem indenização. No entanto, é comum que na hora de escrever
as pessoas falem “expropriar” com o sentido de “desapropriar”.
A lei basicamente diz que se o bem for voltar para a esfera particular, há uma preferência de quem foi
desapropriado na reaquisição. No entanto, não é garantido o preço, então pode ser que a coisa tenha se
valorizado e o sujeito terá que pagar um valor maior por ela, ou pode pagar menos. Em princípio, não há
base normativa expressa, para que se possa “forçar” o poder público a vender o bem. Alguns autores, no
entanto, defendem isso. A retrocessão pode acontecer nas hipóteses em que o poder público não utiliza o
bem para finalidade alguma.
A própria lei também chama atenção para a possibilidade de predestinação, que ocorre quando o poder
público desapropria o bem com o objetivo de construir uma coisa, mas acaba construindo outra (ex.: diz
que construirá uma pista, mas acaba fazendo uma creche pública). Nesse caso, é possível que ele não
utilize o bem para a finalidade que havia dito, mas utilize com uma finalidade pública. Não se pode
questionar a eventual mudança de planos do poder público, então é uma predestinação lícita. A
predestinação ilícita ocorre quando o poder público desapropria e quer retornar para o patrimônio privado,
aí ele terá que garantir a preferência.
• DESAPROPRIAÇÃO
 DEFINIÇÃO E CARACTERÍSTICAS. REQUISIÇÃO E EXPROPRIAÇÃO.
A desapropriação é uma forma de perda da propriedade, não é uma perda que cause prejuízo porque é
uma forma que se recebe indenização de forma justa e prévia. Existe a possibilidae da desapropriação
sanção. A desapropriação se difere da expropriação que se trata de uma forma de perda da propriedade
sem indenização. Existem duas figuras que são similares.
 REQUISITOS
▪ Necessidade pública, utilidade pública, interesse social. Retrocessão e tredestinação
Art. 519, CC. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social,
não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao
expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.
▪ Prévia e justa indenização
Art. 182, CF. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme
diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da
cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
§ 1º - O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil
habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de
ordenação da cidade expressas no plano diretor.
§ 3º - As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.
§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor,
exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não
utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
pg. 130
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada
pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas,
assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Art. 184, CF. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural
que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida
agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do
segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.
§ 1º - As benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em dinheiro.
§ 2º - O decreto que declarar o imóvel como de interesse social, para fins de reforma agrária, autoriza a
União a propor a ação de desapropriação.
§ 3º - Cabe à lei complementar estabelecer procedimento contraditório especial, de rito sumário, para o
processo judicial de desapropriação.
§ 4º - O orçamento fixará anualmente o volume total de títulos da dívida agrária, assim como o montante
de recursos para atender ao programa de reforma agrária no exercício.
§ 5º - São isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operações de transferência de imóveis
desapropriados para fins de reforma agrária.
 FIGURAS SIMILARES
▪ Desapropriação indireta
Diz respeito a uma ilegalidade que é cometida pelo poder público. Havendo irregularidade, o poder público
pode desapropriar o bem, só que ele vai ficar sujeito a trâmite. Se há um interesse público sobre
determinado bem, ele pode promover a desapropriação, porque existe a primazia do poder público sobre o
interesse privado. É uma prerrogativa do poder público. Se o poder público tem interesse em determinado
terreno, ele vai discutir com o dono o valor da indenização. Mas, o interesse público, como regra, não se
discute por ser um ato discricionário. É até possível discutir a dicricionariedade em atos em que haja um
desvio flagrante, como caso de ser por interesse político. A ação de desapropriação se resume a discutir o
valor a ser pago. Se a pessoa aceita o valor que o poder público quer pagar, faz a desapropriação e se
encerra tudo administrativamente.
Se não houve esse consenso, o poder público ingressa com a ação para tomar para si a propriedade para
depositar o valor que ele entende como justo. Sempre que o poder público tem interesse no patrimônio
privado, é isso que deve ser feito.
Vamos imaginar que, em uma específica situação, o poder público não fez nada disso. Ele não pode fazer
isso. A desapropriação indireta nasce de uma situação em que o poder público invade um patrimônio
particular. Ele não podia fazer isso. Se um município invade o terreno de um particular, ele pode ingressar
com uma ação de reintegração de posse contra esse município, mas essa propositura deve ser rápida, pois
se o município invadiu esse patrimônio e se ele emprestar finalidade pública a esse patrimônio, a
jurisprudência entende (não existe em lei) que por conta da primazia do interesse público sobre o interesse
privado, o sujeito perdeu o bem. Então, por mais que o poder público tenha agido por clandestinidade,
violência ou abuso de confiança contra a pessoa, aquele bem passou a se qualificar pelo interesse público e
o sujeito não pode mais reavê-lo, podendo apenas buscar as perdas e danos. Se o poder público não fez
nada ainda, pode-se buscar a reintegração de posse.
Essa indenização que se busca nesses casos em que o poder público invade e presta função ao bem, é a
desapropriação indireta. Isso não deixa de ser uma desapropriação, o correto seria observar todo o trâmite
administrativo, mas nada foi feito, na gênese um ilícito praticado pelo poder público, e a pessoa perde o
pg. 131
seu direito, podendo apenas discutir uma indenização. Se o poder público tivesse feito o procedimento
correto, essa indenização teria que ser prévia e justa, antes de desapossar, pagaria o valor justo para a
pessoa. Depois que se passa para a seara judicial, essa indenização não é mais prévia e justa, então o poder
público comete um ilícito porque não fez o procedimento correto, invadiu inadvertidamente, e sequer vai
indenizar de forma prévia. A pessoa só vai receber ao final do processo por meio de precatório.
- Precatório: Temos um orçamento que possui regras. Essas regras servem para planejar. Para evitar que
esse planejamento seja prejudicado por conta de indenizações imprevistas, toda condenação deve ser
incluída no orçamento. Então, se a pessoa ganha, ela vai receber no ano seguinte. O que acontecia é que
entrava no orçamento e não era pago. Esse sistema de precatório foi se perpertuando, a partir da CF/88.
Então, o poder público vai pagando dentro das capacidades dele, todo mês ele deposita uma quantia que
tenha a ver com a receita corrente no ano referentes aos precatórios, seguindo uma ordem cronológica.
Então a pessoa entra no fim da fila do precatório, por isso a desapropriação indireta é injusta.
Existe um parecer que fala que, constitucionalmente, as indenizações derivadas de desapropriações

indiretas não deveriam se submeter aos regimes dos precatórios, deveriam ser pagas de forma imediata.
Mas não é o que o STF entende.
A desapropriação indireta, então, é um ilícito provocado pelo poder público, que invadiu o imóvel sem a
indenização justa e prévia. Cometeu um esbulho, só que ele prestou finalidade pública a esse bem. Então a
desapropriação indireta é a ação de indenização que o sujeito vai requerer. A indenização pode ser justa,
mas vai ser paga, no final das contas, por meio de precatórios.
Sempre que a pessoa for entrar com a ação de reintegração de posse contra o poder público, é
aconselhado que já se faça um pedido alternativo para que haja a indenização, pois quando o juiz apreciar,
pode ser que o poder público já tenha emprestado a finalidade pública, então perderia o objeto.
▪ Desapropriação judicial - Art. 1.228, §§ 4ºe 5º , do CC
Não é a lei que chama assim, mas a doutrina. É uma novidade no Código Civil. É uma situação de defesa que
é concedido a quem estiver em determinado bem sem ter usucapido ele.
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder
de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e
sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a
fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a
poluição do ar e das águas.
§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam
animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade
pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.
§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área,
na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela
houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse
social e econômico relevante.
§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o
preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
pg. 132
O §4º estabelece os requisitos. Ex. O sujeito foi reivindicar o bem e quem está lá não quer sair. É uma
extensa área, ocupada por muitas pessoas que já está lá por mais de 5 anos. Isso lembra a usucapião
urbana coletiva. A doutrina diz que o uso disso aqui é muito restrito, porque se diz que 5 anos é prazo
suficiente para a pessoa usucapir em condições bem parecidas. Se o sujeito tiver usucapido, para ele é
melhor alegar a usucapião do que a desapropriação, pois isso aqui gera direito a indenização, e a usucapião
não gera.
Isso não é uma usucapião porque é indenizado. Isso tudo é doutrinário, não está na lei. Se a pessoa não
tiver como usucapir, vai optar pela desapropriação judicial, mas se puder, vai optar pela usucapião.
Se se trata de uma pessoa de baixar renda, ela não vai comprar, porque se ela tivesse dinheiro ela não
estava lá, logo, não tem como pagar a indenização. A solução que a doutrina trouxe foi que se forem
pessoas carentes, quem paga é o governo público. Se for pessoa rica, é a própria pessoa que paga. Essa é
uma interpretação doutrinária, pouco factível na prática.
Na usucapião extraordinária o prazo é de 15 anos, mas se a pessoa tiver feito atividades relevantes de
interesse social esse prazo é reduzido para 10 anos.
pg. 133

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Direitos Reais – Prof. Gustavo Prazeres | 2018.

DIREITOS REAIS – SEGUNDA PROVA

Art. 493 do CC/16. Adquire-se a posse:

Art. 520 do CC/16. Perde-se a posse das coisas:

2. MODOS DE AQUISIÇÃO DA POSSE

• OS MODOS ORIGINÁRIO E DERIVADO DE AQUISIÇÃO DA POSSE. RELEVÂNCIA DA DIFERENCIAÇÃO

• PRINCIPAIS ASPECTOS DA AQUISIÇÃO DERIVADA

 FORMAS MAIS COMUNS

▪ Sucessão mortis causa

▪ Acessão/soma das posses: sucessio possessionis x acessio possessionis

3. QUEM PODE ADQUIRIR POSSE – Art. 1.205

Art. 1.205. A posse pode ser adquirida:

Como representante, há a situação da representação legal, ou a representação convencional, que se vê

• O INCAPAZ E A AQUISIÇÃO DE POSSE

O absolutamente incapaz pode adquirir posse por si próprio?

4. PRESUNÇÃO DE POSSE DAS COISAS MÓVEIS

5. A PERDA DA POSSE NO ESBULHO PACÍFICO – Art. 1.224 do CC

EFEITOS DA POSSE. ASPECTOS GERAIS.

2. SISTEMATIZAÇÃO DOS PRINCIPAIS EFEITOS DA POSSE

 AUTOTUTELA (Art. 1.210, §1º, do CC/02)

OBS. NOMENCLATURAS: a TURBAÇÃO, se dá em situações em que se dê a possibilidade de usar a coisa de

Existe um entendimento doutrinário, onde se tem autores que defendem a inconstitucionalidade da

 HETEROTUTELA: INTERDITOS POSSESSÓRIOS

 Amplitude objetiva da causa (Cumulação de pedidos)

Art. 555, CPC/15. É lícito ao autor cumular ao pedido possessório o de:

 Vedação à exceção de domínio e prevalência da discussão possessória ante a de domínio

 Procedimento especial: liminar (requisitos, audiência de justificação e caução)

▪ Ações afins aos interditos possessórios

 Nunciação de obra nova

• DIREITO À PERCEPÇÃO DOS FRUTOS (Art. 1.214 a 1.216 do CC/02)

 POSSUIDOR DE BOA FÉ x POSSUIDOR DE MÁ-FÉ

• RESPONSABILIDADE PELA PERDA OU DETERIORAÇÃO DA COISA

• BENFEITORIAS: INDENIZAÇÃO, JUS TOLLENDI E DIREITO DE RETENÇÃO

Ainda associado à questão da posse de boa ou de má fé temos a questão das benfeitorias.

 DEFINIÇÃO E ESPÉCIES DE BENFEITORIAS

 PROTEÇÃO DO POSSUIDOR DE BOA-FÉ (Art. 1.219 do CC/02)

▪ Benfeitorias indenizáveis. Parâmetro de indenização: valor atual (Art. 1.222 do CC/02)

 PROTEÇÃO DO POSSUIDOR DE MÁ-FÉ (Art. 1.220 do CC/02)

• DIMENSÃO HISTÓRICA E SOCIOLÓGICA

 ROMA ANTIGA, BERÇO DO CONCEITO CONTEMPORÂNEO...

 IDADE MÉDIA, DUALIDADE E ESTRATIFICAÇÃO

 MODERNIDADE, PROPRIEDADE PRIVADA COMO PROMESSA DE LIBERTAÇÃO!

 A PROPRIEDADE CONTEMPORÂNEA: FUNCIONALIZAÇÃO SOCIAL.

Em um primeiro momento se fala em um estado liberal e em um segundo momento se fala em um estado

A propriedade no patamar individual é funcionalizada no sentido de ter que obedecer determinados

 AS NOVAS FORMAS DE PROPRIEDADE. INSUFICIÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL. A RIQUEZA NÃO MATERIAL.

• ANALÍTICO (ELEMENTOS CONSTITUTIVOS)

• DESCRITIVO: A PROPRIEDADE COMO UM DIREITO COMPLEXO (PORÉM UNITÁRIO), ABSOLUTO,

Essas são as características naturais da propriedade.

• ANÁLISE CRÍTICA: PROPRIEDADE E DOMÍNIO

3. EXTENSÃO E LIMITES DO DIREITO DE PROPRIEDADE

• EXTENSÃO VERTICAL DA PROPRIEDADE IMÓVEL

“A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade

4. TUTELA PROCESSUAL DA PROPRIEDADE/PETITÓRIA/REIPERSECUTÓRIA

Quem tem a legitimidade ativa é o proprietário ou o titular do direito real.

▪ Individuação da coisa (Objeto)

A coisa tem que ser individualizada, tem que se mostrar o que é.

▪ Posse injusta do réu (Legitimidade Passiva)

• AÇÃO DEMOLITÓRIA. AÇÃO DE DANO INFECTO

O CC/1916 enumerava taxativamente os modos de aquisição da propriedade imóvel, que seriam

PERGUNTA: No exemplo de A, B e C, B não teria direito ao imóvel mesmo se tivesse o direito de

• QUANTO À PROCEDÊNCIA OU CAUSA – ORIGINÁRIA x DERIVADA