Curso de Especialização em Direito Imobiliário Módulo: Locação e Contratos Atípicos

Coordenação: Prof. Dr. William Santos Ferreira e Prof. Dr. Everaldo Augusto Cambler

Assistente da Coordenação: Profa. Dra. Carla Matuck Borba Seraphim

Seminário 10: – - Aula 11: QUESTÕES CONTEMPORÂNEAS NA LOCAÇÃO URBANA

(DIREITO PROBATÓRIO)

Aluno: FERNANDO FERREIRA

1ª questão: Denilda locou a JB Propaganda e Publicidade Ltda. imó vel localizado na

capital paulista. Estando a locação prorrogada por prazo indeterminado, eis que resolve
Denilda denunciar a locaçã o, obediente às exigências previstas na lei inquilinária. Nã o
logrando êxito em obter uma resposta à notificaçã o premonitó ria dirigida à inquilina,
Denilda dirige-se ao local, pessoalmente, quando é surpreendida pelo abandono do
prédio. Consultando os vizinhos, Denilda vem a saber que o prédio está desabitado há
pelo menos 3 (três) semanas, não tendo os vizinhos, porém, observado qualquer
movimentação por mudança, encontrando-se ainda dentro do imó vel, ao que tudo indica,
objetos (mó veis) de uso da referida empresa-locatária. Diante do quadro, pergunta-se:

1.1. Que estratégia acional sugeriria à Denilda a fim de que ela recuperasse a posse direta
do imó vel sem ferir direitos da inquilina e, eventualmente, de terceiros?
Previamente, lavraria ata notarial quanto à desabitação e provável existência de
bens e mó veis no local, segundo as testemunhas e local circunstanciado.
Na sequência, ingressaria com açã o de despejo, explicitando a inviabilidade de
notificaçã o premonitó ria por sumiço do locatário. Postularia a realização de constatação
liminar do imó vel, por Oficial de Justiça, inclusive com ordem de arrombamento e
autorização de remessa dos bens e mó veis ao depositário.

1.2. Como se procederá, nesse caso, a prova do abandono? Por que dita prova é
importante?
A prova do abandono pode ser documental (ata notarial) e testemunhal, e é
importante porque justifica a falta de notificação premonitó ria e delimita a cessação da
locação, aluguéis e encargos.

1.3. Imagine que Denilda tenha obtido autorização para adentrar no imó vel cujo acesso,
inclusive, tivera sido tolhido pelo inquilino que modificara a fechadura e, ao fazê-lo,
notado danos provocados ao bem (azulejos danificados, lustres e interruptores
substituídos, pintura em péssima condiçã o, tacos removidos, rede elétrica
comprometida). Que direitos lhe assistiria e como poderia demonstrar em Juízo referidos
prejuízos?
Poderá a locadora pleitear indenizaçã o, provando os danos e os prejuízos por meio
de perícia, a ser requerida em produção antecipada de prova, medida que tem como um
dos reflexos a liberação do bem, para conserto e nova locação.

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2ª questão: Ruth Misael é proprietária de vários imó veis, sendo um deles um

apartamento localizado na Avenida Sã o Luís, em Sã o Paulo, que está alugado há muitos
anos para João Benedito, onde ele reside com sua família. A gestão dessa locação é
intermediada pela IENO Administradora S/C Ltda. Ocorre que Ruth Misael viveu alguns
anos em Paris, deixando a cargo da referida administradora não só o
recebimento/cobrança dos alugueis como, ainda, a responsabilidade por gerir seu
patrimô nio. Não se deu conta, porém, que João Benedito permaneceu longo período
inadimplente. De volta ao Brasil, Ruth Misael ingressa em juízo com ação de despejo por
falta de pagamento em face de João Benedito. É surpreendida, porém, com defesa que
argui direito à usucapião. Diante desse quadro, posicione-se (i) primeiro como advogado
(a) de Ruth Misael e apresente sua estratégia de ação e, em seguida (ii) como advogado (a)
de João Benedito. De que provas se valeria para reforçar a defesa de Ruth Misael e para
corroborar o direito de Joã o Benedito a usucapir o imó vel. Por fim, avalie a probabilidade
de vitó ria/derrota de cada qual dos envolvidos.
(a) Como advogada de Ruth, defenderia que a posse direta do locatário fica
subordinada à posse indireta do locador. Nestas situaçõ es, nã o é possível a aquisição do
imó vel por usucapião, uma vez que o possuidor direto ocupa o imó vel em relação de
dependência (ou seja, ele reconhece que o proprietá rio é outra pessoa).
Assim, havendo relação locatícia válida, não será possível a alegação de usucapião
como defesa.
Além disso, não estariam comprovados os requisitos da usucapião, em qualquer de
suas modalidades, inclusive pela ausência de animus domini e da posse ad usucapionem da
locatária, a qual sempre reconheceu a propriedade da locadora sobre o imó vel.
Confira-se TJSP “LOCAÇÃO RESIDENCIAL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO – Conjunto probatório suficiente para demonstrar a relação locatícia
mantida entre as partes – Validade da assinatura da locatária reconhecida pela prova
pericial grafotécnica – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA NÃO CONFIGURADA – Ausência de
preenchimento dos requisitos previstos no art. 1.268 do CC – Inexistência de posse com
animus domini exercida pela ré – Vedação ao comportamento contraditório, violador
da boa-fé objetiva, que impõe aos contratantes uma conduta lastreada na lealdade –
Sentença mantida” (Ap. 1006326-32.2020.8.26.0624).
Também no TJSP rechaçou a usucapião em caso de inadimplência há mais de dez
anos, pois estava ausente a demonstração da posse mansa e pacífica antes do contrato de
locação (Ap. 1000006-37.2020.8.26.0471. Vide também Ap. nº 1008700-81.2019.8.26.
0001).

Para comprovação dos fatos alegados pela locadora, julgo pertinentes a prova
documental das locaçã o/quitação de encargos/atos do senhorio, além de prova
testemunhal acerca do animus e da qualidade da posse.

(b) Já como advogada de João Benedito, arguiria a usucapião como defesa na ação
de despejo, devendo demonstrar eventual nulidade do contrato, seu animus domini e a
posse ad usucapionem, por meio de prova documental e testemunhal.

Particularmente, as circunstâ ncias militam a favor do locador, sendo muito difícil o

sucesso da exceção de usucapião, principalmente no TJSP, que inadmite quando houver
locação.

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3ª questão: Associaçã o Vale das Rosas aluga imó vel construído em área de terras de sua
titularidade, sito no município de Conceição do Rio Verde, MG. Tendo em vista que a
Associação tem por objetivo precípuo a plantação de rosas e flores para ornamentaçã o em
geral, surpreende-se ao saber que um dos associados, justamente o referido locatá rio,
vem utilizando o imó vel para atender pacientes seus, sendo ele especialista em
massoterapia, rolfing e constelação familiar. Tal informação chegou ao conhecimento da
Associação por visita ao sítio eletrô nico do tal locatá rio que tem anunciado seus serviços
em sua página web indicando o endereço do imó vel por ele locado da Associaçã o onde,
supostamente, funciona sua clínica. Você é contratado (a) como advogado (a) da
Associação e quer provar não só o desvio da finalidade evidente no encaminhamento da
locação justificando o despejo, como também, pleitear danos morais e a imediata retirada
do ambiente virtual de qualquer indicação ou referência envolvendo o endereço do
imó vel de propriedade da Associaçã o. Que estratégia utilizaria? Explique.

Se o contrato estiver por prazo determinado:

1) - antes do ajuizamento da açã o de despejo, elaboraria notificaçã o ao locatário
sobre a inviabilidade de alterar a destinação (infração contratual), com
determinação de cessaçã o das atividades, retirada do endereço do site e retorno do
imó vel ao estado anterior, em que locado, sob pena de indenização;
2) - em paralelo, faria elaborar ata notarial com dados do site e, eventualmente,
transcrição de ligação telefô nica ao locatário para agendamento de horá rio;
3) - na sequência, manejaria ação de despejo por infração contratual (alteração de
finalidade), pedindo a antecipação de tutela para obstar ao locatário o exercício
das terapias nas dependências da locadora;
 4) - nessa açã o, além do despejo, seria cobrada multa por infraçã o contratual e
alugueis/encargos eventualmente devidos, além de eventuais danos materiais.

Se o contrato vigorar por prazo indeterminado:

1) - enviaria ao locatário a notificação premonitó ria, dando conta da infração
contratual e do encerramento da locação por denú ncia vazia ou por infraçã o
contratual;
2) - ultrapassado o prazo da notificação, manejaria ação de despejo com pedido de
liminar (art. 59, inc. VIII, LI);
3) - nessa demanda, além do despejo, seria cobrada multa por infração contratual e
alugueis/encargos eventualmente devidos, além de eventuais danos materiais.

Não entendo cabível danos morais, a menos que a atividade do locatário tenha
agredido o bom nome da empresa locadora.

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4ª questão: Robert Henry locou por intermédio de uma administradora de bens imó vel
de sua propriedade situado na cidade de Cotia- SP. Robert Henry falece e seus herdeiros
procedem ao Arrolamento dos Bens. Não obstante constatam a falta de pagamento dos
alugueres e promovem a competente ação de despejo por falta de pagamento. O Sr. Oficial
de Justiça dirige-se ao local para citação dos requeridos e é informado pelo porteiro do
Condomínio que nunca residiu ninguém com os nomes dos requeridos e ao bater à porta
é informado que o imó vel pertence a terceiros e que seria a pessoa uma funcionária da
residência. Pergunta-se: a) Como deve proceder o Sr. Oficial de Justiça? b) O Juiz
determina “Manifeste-se a autora e requeira o que seja de direito”. Na qualidade de
advogado(a) da Autora, como proceder

a) O Sr. Oficial de Justiça deve nã o só citar o réu, mas também dar ciência da açã o a todos
à queles que forem encontrados no imó vel. Se nã o for feita essa ciência aos ocupantes, o
processo será nulo e sem efeitos em relaçã o a eles.
Para o STJ: “Em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, proposta com
fulcro no art. 62, inciso I, da Lei nº 8.245/91, o desalijo é requerido em relação
aos ocupantes do imóvel, ao passo que o pleito referente à cobrança de aluguéis e encargos
se dirige contra os inquilinos e fiadores.” (REsp 263779/SP).

b) No caso, houve cessã o da locação sem consentimento do locador. Contra o locatário

constante no contrato de locação, será necessário ajuizar ação de despejo por infração
contratual c.c. falta de pagamento, com pedido de intimação de todos os ocupantes do
imó vel, até para que a execução do despejo possa recair sobre eles.