Perturbaes tpicas do contrato de compra e venda 9.

Venda de bens alheios A caracterizao da venda de bens alheios auxiliam os preceitos dos arts. 892 e 904 CC. Assim, se as partes considerarem o bem objecto da venda como efectivamente alheio, pode supor-se que o contrato se realizou na perspectiva de que a coisa viesse a integrar o patrimnio do alienante: se assim for, segue-se o regime da venda de bens futuros (art. 880 CC). Por sua vez, o alcance do art. 904 CC o de ressalvar a hiptese do art. 893 CC e, sobretudo, o de cominar com a nulidade qualquer venda que incida sobre bem de que ambos os contraentes conheam a falta de poder de disposio por parte do alienante. Daqui decorre que o preceituado nos arts. 892 segs. CC pressupe sempre a ignorncia de uma das partes acerca do carcter alheio da coisa. O Cdigo Civil comina com a nulidade, a venda de bens alheios (art. 892 CC). Trata-se de uma sano que apenas se refere relao entre vendedor e comprador. No que respeita ao verdadeiro titular do bem, a venda ineficaz. A nulidade no se apresenta como decorrncia da eficcia real da compra e venda. Na verdade, esta eficcia limita-se a exprimir a idoneidade da constituio de uma obrigao de transmitir a cumprir mediante acto posterior, produzindo o efeito translativo. A compra e venda no postula, pois, no nosso direito, uma indispensvel transmisso da propriedade no momento da concluso do contrato como seu requisito de validade. A venda de coisa alheia s nula se o vendedor carecer de legitimidade para a realizar. Se um representante[4] do proprietrio ou titular do direito, o acto pode ser vlido, no caso de o ttulo ou a lei lhe conferirem poderes para o celebrar e , geralmente anulvel, se o no puder legalmente realizar. O regime geral da nulidade nos negcios jurdicos, prescritos nos arts. 285 segs. CC afastado do regime da

venda de bens alheios em vrios aspectos. parte da possibilidade e obrigatoriedade da convalidao do contrato (arts. 895 e 897 CC), estabelecem-se no art. 892 CC, duas limitaes ao princpio geral da legitimidade expresso no art. 286 CC. Por outro lado, o vendedor no pode opor a nulidade a comprador de boa f (no importa que aquele esteja de boa ou m f); por outro lado, o comprador que se comportou com dolo (art. 253 CC) tambm a no pode opor ao vendedor de boa f. A boa f nestes casos consiste na ignorncia de que a coisa vendida no pertencia ao vendedor. O sistema de inoponibilidades institudo oferece parte de boa f o direito de se prevalecer da eficcia do contrato. No que lhe confira o direito ao cumprimento do dever de entrega do preo ou do dever de entrega da coisa, pois foram precisamente estes deveres que a lei quis impedir que nascessem ao cominar a nulidade. O alcance da inoponibilidade outro: conferir parte de boa f determinadas posies apesar da invalidade dos deveres primrios de prestao, as quais teriam de pressupor em princpio a inobservncia de deveres primrios de prestao perfeitamente vlidos e eficazes. Como consequncia da sano da nulidade, deve a coisa ser restituda ao vendedor pelo comprador, independentemente da boa ou m f daquele. A correspectiva obrigao de restituir o preo segue, no entanto, um regime parcialmente diferente do que resultaria da aplicao do art. 289 CC. A venda de bens alheios, sendo nula convalida-se logo que o vendedor adquira a propriedade do bem vendido. O efeito translativo opera ento, embora com eficcia ex nunc (art. 895 CC). A sanabilidade do vcio ex lege funda-se na vontade presumvel do comprador ou vendedor de boa f, cuja realizao deixou de estar impedida pelo obstculo da alienidade da coisa. No h pois inteno de fazer percludir ao contraente de boa f a posio decorrente da nulidade do negcio. Da, no art. 896 CC, a enumerao de factos

impeditivos da convalidao, cuja ocorrncia evidencia a vontade de contraente protegido se prevalecer da nulidade. Para alm da previso desta convalidao ipso facto, a lei impe ao vendedor a obrigao de convalidar o contrato em ateno boa f do comprador (art. 897/1 CC). Tratase de proteger o interesse de cumprimento do comprador, atravs da aquisio, pelo vendedor, da propriedade do bem vendido. Estruturalmente, a obrigao em causa representa a sobrevivncia modificada da obrigao de garantia da produo do efeito translativo da venda dada pelo vendedor ao comprador da boa f. Nestes casos, pode o comprador de boa f requerer ao tribunal a fixao de prazo para o cumprimento da obrigao, decorrido o qual o contrato seja definitivamente havido como nulo (art. 897/2 CC). A lei afasta, a cumulao do pedido indemnizatrio pela nulidade da venda como decorrente do incumprimento da obrigao de convalidar quando estejam em causa prejuzos comuns (art. 900/1 CC). E para evitar a duplicao do ressarcimento dos lucros cessantes nos casos de dolo do vendedor, manda o comprador optar entre a indemnizao dos lucros cessantes pela celebrao do contrato nulo e dos lucros cessantes pela falta ou retardamento da convalidao (art. 900/2 CC). A regulamentao da venda de bens alheios completada por trs preceitos: o art. 901 CC nos termos do qual o vendedor garante solidariamente com o dono do bem a obrigao que a este incumba de reembolsar o comprador de boa f das benfeitorias que ele houver realizado[5], o art. 902 CC que estende com certas adaptaes anteriores aos casos em que os bens sejam apenas parcialmente alheios e o contrato deva valer na parte restante por aplicao do princpio da reduo; e o art. 903 CC que prev a possibilidade e as consequncias da derrogao convencional dos preceitos relativos venda de bens alheios.

10. Venda de bens onerados Encontram-se situaes nas quais, apesar de o direito ter sido transferido para o comprador por efeito da venda, ele no corresponde contudo, na sua configurao concreta ao interesse do comprador. O vcio de direito revela como tal em sede de venda de bens onerados sempre que se traduza na sujeio deste a alguns nus ou limitaes que excedam os limites inerentes aos direitos da mesma categoria (art. 905 CC). Cabem no mbito da venda de bens onerados tanto a constituio sobre o bem de direitos reais de gozo de natureza controvertida, so no entanto eficazes em relao ao comprador. Supe-se a existncia de encargos ou nus que incidam sobre o direito transmitido (vcios de direito) e no a existncia de vcios da coisa. So vcios do direito um usufruto, uma hipoteca, um privilgio por obrigao anterior que se venha a executar, um penhor, uma servido, etc. Havendo nus ou limitaes que excedam os limites normais aos direitos de certa categoria, a venda anulvel por erro (art. 251 CC) ou dolo (art. 254 CC), desde que no caso de verificarem os requisitos legais da anulabilidade. Na definio do regime de tutela do comprador de bem onerado (art. 905 CC) ou defeituoso (art. 913 CC) h que separar trs grupos de hipteses: 1 Grupo, abrange aquelas em que o comprador exprime uma vontade relativa ao dever-ser da coisa, s suas caractersticas e qualidades, que diversa daquela que teria se no tivesse em erro quanto s qualidades de que a coisa carece para o fim que tem em vista erro sobre os motivos. 2 Grupo, identificada correctamente a coisa no seu dever-ser, o comprador erra na expresso ou declarao dessa vontade indicando dada coisa concreta como exemplar portador daquela caracterstica e qualidades, que afinal se verifica no as ter: h erro na declarao que, tambm ele pode ser simples ou qualificado por dolo do

vendedor. 3 Grupo, reentraro as hipteses em que, tendo o comprador formado correctamente a sua vontade negocial, no h qualquer problema de erro, mas to-s de incumprimento, ou de parcial (qualitativamente) ou defeituoso cumprimento. A venda de bens onerados nos termos do art. 905 CC, anulvel a requerimento do comprador, sempre que este tenha agido com desconhecimento da limitao do direito. Conforme o teor do preceito indicia-se, quis-se reconduzir a tutela do comprador doutrina geral do erro (e do dolo) num desvio s opes quanto venda de bens alheios. O direito de anulao em causa s se verifica se estiverem presentes os requisitos legais da anulabilidade, isto , se o erro for essencial e se a essencialidade for recognoscvel pelo vendedor (art. 247 CC). Trata-se de factos constitutivos do direito, cuja prova compete, segundo as regras gerais, ao comprador (errante). Em consequncia com o lugar paralelo do art. 895 CC, o legislador previu explicitamente no art. 906 CC que a sanao do vcio que atinge o contrato se d por mero efeito do desaparecimento, por qualquer modo, dos nus ou limitaes a que o direito estava sujeito, a menos que o nus ou as limitaes tenham produzido j prejuzo ao comprador, presumindo-se ento que a anulao do interesse do comprador, e ainda, naturalmente, quando a aco de anulao tenha sido j interposta em juzo (art. 906/2 CC). Tal como se afirmou quanto venda de bens alheios, o convalescimento visa beneficiar o comprador e no cercear os seus meios de defesa. Para alm desta sanao automtica (com eficcia ex nunc), o art. 907 CC impe ao vendedor a obrigao de expurgar o direito dos nus ou limitaes existentes, podendo-lhe ser fixado um prazo para o efeito (a doutrina paralela do art. 897 CC[6]). Trata-se aqui de proteger o interesse do comprador na aquisio de um direito livre de limitaes (interesse de cumprimento).

O regime legal da venda de bens onerados balana aparentemente entre dois plos incompatveis. H, no fundo, que reinterpretar luz das consideraes precedentes, e dizer assim que ele regulamenta essencialmente uma perturbao do programa obrigacional estabelecido pelo contrato. As declaraes das partes so de interpretar no sentido de que se quis transmitir (adquirir) um direito livre de nus ou de limitaes anormais. Desta forma, o art. 905 CC na sua primeira parte, funciona como regra materialmente interpretativa que desonera o comprador da prova daquele sentida das obrigaes negociais. O direito transferido por efeito do contrato na reveste, na medida dos nus ou limitaes apontadas, as caractersticas que o pacto lhe assinalou. H incumprimento, mais exactamente, cumprimento defeituoso, e os meios de tutela do comprador so fundados no contrato, como remdios contra o rompimento do projecto contratual que se estabelecera. Para as fazer valer, o adquirente s ter, em regra, que fazer a prova da deficincia do direito transmitido, cabendo contraparte a demonstrao de que ele conhecia de antemo o vcio do direito.

11. Venda de coisas defeituosas Os vcios da coisa vendida so, em princpio, equiparados pelo art. 913 CC, aos vcios de direito, sendolhes aplicveis as mesmas disposies devidamente adaptadas, em tudo quanto no seja modificativo pelas disposies seguintes. Dir-se-ia assim, que, por fora do art. 905 CC, os vcios da coisa no constituem fundamento autnomo da anulao integrando-se nos regimes do erro e do dolo. O art. 913 CC, cria um regime especial para as quatro categorias de vcios que nele so destacadas: f) Vcios que desvalorize a coisa; g) Vcios que impea a realizao do fim a que ela destinada; h) Falta das qualidades asseguradas pelo vendedor; i) Falta das qualidades necessrias para a realizao do fim a coisa se destina. De notar, a propsito ainda do mbito previsto do art. 913 CC que aparecem a parificados os casos em que o vendedor assegurou certas qualidades da coisa ao comprador, e as hipteses em que, falando embora qualquer declarao desse gnero, a coisa apresentava vcios ou falta de qualidades. Parece, no entanto, justo, admitir-se uma maior severidade de regime para o vendedor do primeiro grupo de situaes. A prtica negocial conhece, na verdade, hipteses em que o vendedor por isso que garantiu ao adquirente certas qualidades da coisa, deve responder objectivamente pela sua ausncia. Como disposio interpretativa manda o n. 2 do art. 913 CC atender, parta a determinao do fim da coisa vendida, funo normal das coisas da mesma categoria. O regime da venda de coisas defeituosos visa essencialmente definir os termos e a medida em que o comprador pode alijar de si o risco do desvalor da coisa que lhe exclui ou diminui a utilizabilidade. Os arts. 913 segs. CC no se aplicam pois automaticamente quelas situaes em que esto em causa danos ulteriores causados pelo defeito

de que o bem padecia. O tratamento destas espcies gravita, segundo os autores, em torno de trs orientaes. A primeira propende para a aplicao das regras comuns do cumprimento defeituoso. Outra mais recente, enquadra estes casos na responsabilidade aquiliana (arts. 483 segs. CC), por considerar que os danos subsequentes no esto includos no permetro do contrato. Finalmente, a ltima advoga que sobre o vendedor impendem determinados deveres de proteco, de origem no-negocial, destinados a proteger o patrimnio ou a sade do comprador na medida em que possam ser afectados pelo contrato, e por cuja violao o vendedor responde nos moldes da responsabilidade contratual. Os efeitos da venda de coisa defeituosa obtm-se por remisso para o disposto da venda de bens onerados, na medida em que este ltimo regime seja compatvel com os preceitos nos arts. 914 a 922 CC (art. 913 CC). Por isso nos aproveitam nesta sede as consideraes j feitas aquando do estudo daquele outro regime O comprador tem antes de mais o direito de anular o contrato (art. 905 CC ex vi do art. 913 CC). Consegue assim reaver o preo pago pela coisa, libertando-se de ter de suportar a no conformidade daquela com o seu interesse. Se tiver havido dolo do vendedor, a aco de anulao dever ser proposta no prazo de uma no ao contar do momento em que cessou o vcio, mas poder s-lo a todo o momento, enquanto o negcio no tiver sido cumprido (art. 287/1 e 2 CC). No havendo dolo, mas simples erro, o comprador ter de denunciar ao vendedor o defeito no prazo de trinta dias a contar do seu conhecimento e dentro de seus meses aps a entrega da coisa; e poder intentar a aco de anulao competente at seis meses aps a denncia, embora a todo o tempo enquanto o negcio no tiver sido cumprido (art. 916 e 917 CC). A no observncia destes requisitos implica a caducidade do direito.

O comprador tem tambm o direito de exigir do vendedor a reparao da coisa ou, se for necessrio e esta tiver natureza fungvel, a substituio dela. Trata-se de um meio de defesa baseado no contrato e destinado correco de uma prestao inexacta em face de contedo contratual. Por isso, e porque j se est fora do que se encontra especificamente disposto quanto aco redibitria, ao comprador basta-lhe provar a deficincia da coisa e ser o vendedor quem, sendo caso disso, ter de alegar e demonstrar que o adquirente conhecia o defeito da coisa. Por outras palavras: exceptuando o caso particular do art. 905 CC (ex vi do art. 913 CC), o erro do comprador no facto constitutivo dos direitos que a lei lhe confere e que a ele caiba provar; a sua ausncia a que preclude esses direitos, pelo que, como facto impeditivo, o nus da sua prova recai sobre o alienante. Diz a lei que o vendedor no tem, contudo, que proceder reparao ou substituio da coisa se desconhecia sem culpa o vcio ou a falta de qualidade de que ela padecia. Ele fica pois eximido dessa obrigao, suplementar relativamente aos seus planos iniciais, em ateno lisura e no-censurabilidade da sua conduta. O direito de anular o contrato podem ir unidas pretenses indemnizatrias. Se o vendedor agiu com dolo, indemniza o interesse contratual negativo (art. 908 ex vido art. 913 CC). Se houve erro simples do comparador, h tambm em princpio de indemnizao nos termos do art. 909 CC a menos, agora que o vendedor ilida a presuno de culpa que sobre ele impende (art. 909 CC ex vi do art. 915, art. 799/1 CC). Os pressupostos fundamentais do regime especial consagrado nos arts. 913 segs. CC, assentam mais nas notas objectivas das situaes por ela abrangidas do que na situao subjectiva do erro em que, alguns casos, se encontre o comprador, ao contrrio do regime da anulao do contrato, tambm aplicvel ao caso com algumas adaptaes, que repousa essencialmente na situao

subjectiva do comprador e no reconhecimento, por parte do vendedor, da essencialidade do elemento ou atributo da coisa sobre o qual o erro incidiu. Observe-se que o regime estabelecido nos arts. 913 segs. CC, se refere apenas s cosias defeituosas (s coisas com defeito) e que, entre os defeitos da coisa, se aplica somente aos defeitos essenciais, seja porque a desvalorizam na sua afectao normal, seja porque a privam das qualidades asseguradas pelo vendedor. O comprador tem o direito de anular o contrato (art. 905 art. 913 CC). Consegue-se assim reaver o preo pago pela coisa libertando-se de ter de suportar a no conformidade daquela com o seu interesse. O comprador tem tambm o direito de exigir do vendedor a reparao da coisa, ou, se for necessrio e esta tiver natureza fungvel, a substituio dela. O vendedor no tem, contudo que proceder reparao ou substituio da coisa se desconhecia sem culpa o vcio ou a falta de qualidade de que ela padecia. Do art. 913 CC resulta: a) Se a coisa ou o direito tiverem alguns vcios referidos no art. 913 CC, que excedam os limites normais, o contrato anulvel por erro ou dolo desde que no caso se verifiquem os requisitos da anulabilidade s ao comprador sendo lcito pedir a anulao; b) Desaparecidos os vcios da coisa, fica sanada a anulabilidade do contrato, quer persistir se a existncia dos vcios j houver causado prejuzo ao comprador, ou se este tiver j pedido a anulao da compra e venda; c) Em caso de dolo, o vendedor, anulado o contrato, deve indemnizar o comprador do prejuzo que este no sofria se a compra e venda no tivesse sido celebrada; d) Se o vendedor se constituir em responsabilidade por no sanar a anulabilidade do contrato, a correspondente indemnizao acresce quela a que o

comprador trem direito por virtude do erro ou dolo, salvo estipulao em, contrrio. Mas no caso de ter havido dolo, ter o comprador de escolher entre a indemnizao dos lucros cessantes pela celebrao do contrato que veio a ser anulado e a dos lucros cessantes pelo facto de no ser sanada a anulabilidade; e) Se as circunstncias mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preo inferior, apenas lhe caber o direito reduo do preo, em harmonia com os defeitos da coisa, alm da indemnizao que no caso couber. O disposto no art. 914 CC postula realmente um incumprimento. No se pode dizer com segurana o mesmo das pretenses indemnizatrias conferidas ao comprador ao abrigo dos arts. 908 e 909 CC porque elas se restringem rea do interesse contratual negativo. Todavia, basta aquela primeira assero para obrigar reexplicao dogmtica do instituto, porque, o erro e o cumprimento excluem-se forosamente. Havendo erro, o incumprimento do negcio, ainda que pela reparao ou substituio da coisa, nunca satisfar o comprador porque o prprio contrato que se no apresenta como idneo satisfao do seu interesse. Mas se aquela reparao ou substituio o servem realmente, ento a vontade do comprador abrangia de facto as qualidades, e o acordo negocial, a ser pontualmente executado, adequa-se aos fins que lhe presidiram, pelo que o problema s pode ser de incumprimento.