Residencial Harumi - Um Estudo de Caso

Adriana de Oliveira
Fabrcio Miyagima
Residencial Harumi Um estudo de Caso
Curitiba
2012
1
Adriana de Oliveira
Fabrcio Miyagima
Trabalho de concluso de curso do

MBA em Gesto de Empreendimentos
Imobilirios da Universidade Positivo.
Orientador: Luis Napoleo
Curitiba
2012
2
Adriana de Oliveira
Fabrcio Miyagima
Trabalho de concluso de curso do
MBA em Gesto de Empreendimentos
Imobilirios da Universidade Positivo.
Orientador: Luis Napoleo
APROVADA EM: _____/______/______
________________________________________________________
______________________
_____________________
________________________________________________________
______________________
_____________________
________________________________________________________
______________________
_____________________
CONCEITO FINAL: _______________________

3
RESUMO
A construo civil estratgica para a economia do pas, pois movimenta
considervel quantia em recurso financeiro alm da gerao de empregos. Com o
boom do mercado imobilirio ocorrido nos ltimos anos, o setor obteve um
crescimento h muitos anos no vistos.
Com resultado, surgiram novos incorporadores, que viram no mercado uma
nova forma de renda. Diante desse cenrio, para conseguir o resultado esperado,
fez-se necessrio dominar os conceitos de viabilidade de empreendimentos
imobilirios. comum encontrar nesse mercado, investidores que se arriscaram,
baseados em mtodos empricos.
O presente trabalho apresenta o estudo de caso do empreendimento
Residencial Harumi e demonstra todo o processo e os documentos necessrios para
viabilizar um empreendimento imobilirio.
importante para o incorporador seguir conceitos bsicos e preocupar-se
com o aprimoramento na mesma medida com que cresce o setor, pois alm da
concorrncia preciso estar atento aos impactos negativos provenientes das
decises polticas, economia nacional e internacional.
Palavras
Chave:
Gesto
de
empreendimento
imobilirio;
Empreendimento
imobilirio.
SUMARIO
INTRODUO
1.0 APRESENTAO DO TERRENO
1.1 CARACTERSTICAS GERAIS
1.2 DOCUMENTAO
1.2.1 GUIA AMARELA
1.2.2 REGISTRO DE IMVEIS
1.2.3 IMPOSTO TERRITORIAL URBANO (IPTU)
10
1.2.4 OUTROS DOCUMENTOS
10
1.2.5 FICHA DO TERRENO E RELATRIO FOTOGRFICO
11
1.2.6 ESTUDO TOPOGRFICO E SONDAGEM DO SOLO
12
1.3 LOCALIZAO
13
1.3.1 CURITIBA
13
1.3.2 BAIRRO E REGIO
14
1.4 PESQUISA DE MERCADO
19
1.4.1 MERCADO IMOBILIRIO EM CURITIBA
19
1.4.2 MERCADO IMOBILIRIO NA REGIO
26
2.0 GERENCIAMENTO DE PROJETO
29
2.1 CONCEITO
33
2.2 PROJETO ARQUITETNICO
39
2.3 MEMORAIL DESCRITIVO
41
2.4 VIABILIDADE ECONMICO FINANCEIRO
41
3.0 EMPRESA INCORPORADORA E CONSTRUTORA
47
5
4.0 INCORPORAO
49
5.0 COMERCIALIZAO
51
5.1 HISTRICO DA IMOBILIRIA
51
5.2 PROPOSTA DE DIVULGAO
51
5.3 COMISSIONAMENTO
52
5.4 MATERIAIS DE DIVULGAO
53
CONCLUSO
58
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
59
ANEXOS
61
INTRODUO
No h dvida que a construo civil realiza o sonho de muitas famlias,
tornando-se essencial para o desenvolvimento de uma regio. Nos ltimos anos
esse ramo de atividade passou por diversas mudanas, ampliando o mercado
imobilirio e criando excelentes oportunidades.
No
entanto,
crescimento
do
mercado
trouxe
muitos
incorporadores/investidores, colocando frente o lucro incessante, de maneira

desordenada e sem o adequado investimento em planejamento, controle e
monitoramento.
O presente trabalho apresentar o estudo de caso do empreendimento
imobilirio Residencial Harumi, com objetivo de demonstrar a importncia do
planejamento prvio na concepo e o momento adequado de lanamento do
produto.
Os estudos de viabilidade so essenciais na deciso de lanar ou desistir de
um empreendimento. Cabe ressaltar que o estudo de viabilidade no se resume em
fechar contas, mas em estudar o mercado e a concorrncia para escolher o produto
certo.
Percebe-se que muito h o que ser estudado acerca do tema, mas buscou-se
dentro das informaes levantadas, desenvolver um estudo completo e organizado.
1.0 APRESENTAO DO TERRENO

1.1 CARACTERSTICAS GERAIS
O terreno est localizado no Bairro do Novo Mundo, regional da Fazendinha,
na Rua Laudelino Ferreira Lopes, 499. Com uma rea de 799,51 m 2, tem o formato
retangular, com testada de 17m por 47m de comprimento. O lote est posicionado
no meio da quadra e se encontra limpo, com terraplanagem j executada. No se
encontra nenhuma rvore, ou edificao a ser demolida.
Quanto aos lotes adjacentes ao terreno, nos fundos, encontra-se um

condomnio residencial com oito torres de quatro pavimentos cada. No lado direito,
de quem olha da rua, encontra-se uma edificao de dois pavimentos, que abriga
uma residncia na parte superior e comrcio na parte trrea. No lado esquerdo, de
quem olha para a rua, encontra-se um terreno vago.
O terreno dotado das principais infraestruturas urbanas, como energia

eltrica, telefonia, abastecimento de gua, rede de esgoto e coleta de lixo. No
existe a rede de gs natural no local.
1.2 DOCUMENTAO
1.2.1 Guia Amarela (ANEXO I)
A guia amarela pode ser obtida atravs do site de consultas da Prefeitura
Municipal de Curitiba (PMC), atravs do nmero da indicao fiscal ou inscrio
Imobiliria. um documento que apresenta as principais caractersticas do terreno,
parmetros de zoneamento e informaes complementares fornecidas pelas
diversas secretarias do municpio. Atravs da guia Amarela possvel identificar se
um determinado lote propcio para a instalao do empreendimento imobilirio em
questo, pois determina as principais atividades permitidas no local, alm de
determinar os parmetros possveis de construo. Alm disto, a Guia amarela
8
tambm informa os possveis bloqueios de construo, reas de passagem de

drenagem ou adutoras, bosques ou reas de preservao, unidades de interesse de
preservao histrica, detalhes financeiros de cobrana do IPTU e outras
informaes pertinentes de extrema importncia para a viabilizao de um
empreendimento imobilirio.
A guia amarela do terreno define os seguintes parmetros de Zoneamento,

dos quais, foram os principais analisados para um primeiro estudo de viabilidade do
empreendimento:
Zoneamento: CONEC.SETOR ESPECIAL CONECTORA 2
Usos Permitidos: HABITAO COLETIVA
Coeficiente de Aproveitamento: 1,5
Taxa de Ocupao: 50%
Taxa de Permeabilidade: 25%
Altura Mxima: 04 pavimentos
Recuo Frontal: 5 metros
Com os principais parmetros de zoneamento definidos, os estudos de massa

e consequentemente, os estudos preliminares de arquitetura podem iniciar os
trabalhos.
1.2.2 Matrcula / Registro de Imveis (ANEXO II)

Para Maria Helena Leonel Gandolfo, matrcula "um ato de registro, no
sentido lato, que d origem individualidade do imvel na sistemtica
registral brasileira, possuindo um atributo dominial derivado da
transcrio da qual se originou.
(Gandolfo, Maria Helena Leonel. Reflexes
Sobre a Matrcula 17 Anos Depois. RDI 33/105, So Paulo, jan./jun. 1994)
A matrcula documento essencial de consulta antes do fechamento de

qualquer negociao, pois via de regra, se houver algum nus incidente sobre o
imvel dever constar na matrcula.
Para fins de alienao de imvel, importante seja solicitada a matrcula com
negativa de nus referente aos ltimos 20 anos.
1.2.3 Imposto Territorial Urbano (IPTU) (ANEXO III)

O imposto territorial urbano (IPTU) de competncia da Prefeitura e seu
inadimplemento acarreta em uma faculdade da Prefeitura na penhora do imvel at
o pagamento da dvida. Ainda, a dvida de IPTU acompanha o imvel. Assim, se
houverem dbitos em aberto, eles sero transferidos junto com a propriedade.
Assim fundamental exigir uma certido de negativa de dbitos de IPTU referente

ao imvel antes da aquisio.
1.2.4 Outros Documentos

Alm do documento do terreno essencial verifica se o vendedor no tem
nenhuma restrio financeira ou judicial que impea a alienao do imvel, sendo
esse garantia de eventual credor. Assim, faz-se necessrio solicitar o rol de
documentos abaixo relacionados inerentes ao vendedor:
Certides negativas de Aes Cveis e de Famlia, atualizadas, em nome do

VENDEDOR, pelo perodo de 10 anos;
Certides negativas de Executivos Fiscais Municipais e

atualizadas, em nome do VENDEDOR, pelo perodo de 10 anos;
Certides negativas dos Cartrios de Protesto, em nome do VENDEDOR,

atualizadas, pelo perodo de 5 anos;
Estaduais,
10
Certides negativas da Justia Federal, atualizadas,

VENDEDOR, pelo perodo de 10 anos;
Certido negativa da Justia do Trabalho, em nome do VENDEDOR;
CIC e RG do VENDEDOR (cpia autenticada);
Certido de casamento em nome do VENDEDOR (cpia autenticada);
Cpia autenticada do comprovante de endereo do VENDEDOR;
em nome
do
Caso algum documento apresente uma certido positiva, deve-se levantar o

motivo - em caso de aes judiciais, dever ser solicitada a Certido de Objeto em
P, que mostrar o andamento do processo e se o imvel no est apontado como
garantia em eventual processo de execuo.
Se no ato do registro do imvel no constar estes documentos anexados,
junto a escritura definitiva, corre-se o risco, quem comprar, de perder o imvel
futuramente, ou por uma ao de despejo, hipoteca, ou qualquer outro que a justia
determine.
1.2.5 Ficha do Terreno e Relatrio Fotogrfico (ANEXO IV)

A ficha do terreno um resumo das avaliaes feitas atravs das visitas ao
local e por informaes na anlise de documentos. Nela esto apontados os
principais pontos positivos e negativos de um determinado terreno(s). Quando existe
mais de um local de interesse para a implantao de um empreendimento
imobilirio, a ficha do terreno permite de forma sucinta e prtica, comparar os
diversos locais de interesse.
11
1.2.6 Estudo Topogrfico e Sondagem do Solo

O projeto de topografia a representao grfica do relevo e dos limites do
terreno. Auxilia na descrio detalhada do local, determinando as dimenses exatas,
elementos naturais existentes, variaes altimtricas, acidentes geogrficos,
construes existentes, etc. necessrio para analisar elementos que podem
influenciar
no
projeto
arquitetnico
consequentemente
at
inviabilizar
empreendimento.
O estudo fornece dados, obtidos atravs de clculos, mtodos e instrumentos
que permitem o conhecimento do terreno, dando base para execuo dos projetos e
obras, sendo fundamental tanto na etapa de projeto quanto na execuo da obra.
J a sondagem do solo possibilita obter informaes da sub-superfcie,
indispensveis para projetar ou escolher o melhor tipo de fundao, bem como sua
provvel cota de apoio. Entre as diversas informaes, a sondagem possibilita
coletar amostras do tipo de solo, profundidade de ocorrncia do lenol fretico (nvel
dgua do subsolo) e demais informaes essenciais que podem inclusive inviabilizar
um projeto.
Portanto, somente com a execuo de sondagens a percusso possvel
determinar as caractersticas e propriedades do subsolo dessa residncia ou
empreendimento.
12
1.3 LOCALIZAO
1.3.1 Curitiba e Regio Metropolitana

A Regio Metropolitana de Curitiba formada por 26 municpios, com uma
populao de 3.434.220 habitantes e taxa de crescimento de aproximadamente
1,98% ao ano. Estima-se que em 2020 a populao da grande Curitiba alcance
3.762.062 habitantes. (IPPUC, 2012).
Figura 1- Mapa da Regio Metropolitana de Curitiba, destacando os municpios de influncia direta e

os ncleos urbanos. Fonte: IPPUC
13
1.3.2 Bairro e Regio

O Bairro do Novo Mundo integrante da regional do Porto e faz divisa com
os bairros do Xaxim, Capo Raso, Cidade Industrial, Fazendinha, Lindia e Fanny.
Localizado na regio sudeste de Curitiba, abriga uma srie de equipamentos
urbanos da rede municipal de educao e sade, oferece fcil acesso ao centro da
cidade (8,7Km) e conta com diversas linhas de transporte coletivo que atendem a
regio.
A regio conta com um comrcio variado de pequeno porte, com o comrcio

local, e de grande porte, como hipermercados e shopping centers (Shopping
Popular, Shopping Palladium, Shopping Total).
O bairro cortado pelo setor estrutural, responsvel pela principal

concentrao de empreendimentos verticais na cidade e por onde trafegam os
nibus biarticulados pelas canaletas exclusivas, parando nas estaes tubo.
Grandes projetos de interveno urbanstica j alteram o perfil da regio, como a
Linha Verde e o projeto do Novo Metr, previsto para passar, justamente, pelo setor
estrutural.
O terreno est localizado a uma quadra da Rua Pedro Gusso, conhecida

tambm como Conectora 2 que interliga o setor Estrutural Sul com a cidade
industrial de Curitiba. Por este motivo, a regio passagem de diversos
trabalhadores, que tem como destino, as diversas empresas instaladas na CIC.
14
Figura 2 - Mapa da localizao da regional do Porto na cidade de Curitiba e mapa da Regional do Porto com a descrio do
zoneamento, destacando os principais atrativos. Fonte: IPPUC autoria prpria
15
Figura 3 - Mapa do bairro do Novo Mundo e a localizao dos diversos equipamentos urbanos.
16
Figura 4 Rua Pedro Gusso Conectora 2. Fonte: Prpria Ano: 2011
A regio prxima ao terreno conta com diversos atrativos, como uma unidade
Municipal de Sade, Centro de Educao Infantil, Escola Municipal, Espaos de
Contra turno escolar, faculdade (Faculdade Santa Cruz ) e tem como tipologia
habitacional predominante habitaes de dois pavimentos, mas possvel encontrar
diversos empreendimentos habitacionais j consolidados, em fase de consolidao
ou em projeto de at quatro pavimentos.
Figura 5 Tipologia habitacional prximo ao terreno Fonte: Prpria Ano: 2011
17
Figura 6 Mapa de Localizao do Terreno e principais atrativos. Fonte: Google Ano: 2011
Figura 7 Terreno do Empreendimento Fonte: Prpria. Ano: 2011
18
1.3 PESQUISA DE MERCADO

Decidir pela implantao de um empreendimento, produto e o momento
adequado para lanamento, exige cuidado. Dessa forma interessante contar com
dados de uma pesquisa mercadolgica, pois seus resultados podem contribuir com a
deciso final do incorporador.
Segundo o SEBRAE (2005), a pesquisa de mercado s interessante se o
empreendedor est disposto a alterar sua posio inicial e acredita nos resultados
trazidos pela pesquisa. Assim, se a deciso j est tomada, no justifica iniciar uma
pesquisa.
Alm disso, a pesquisa de mercado traz informaes importantes sobre a
escolha do produto.
Segundo
JOBIM
(1997,
p.
156),
na
fase
de
planejamento
de
empreendimentos imobilirios, a identificao do mercado que se pretende atingir,

assim como a definio das caractersticas pertinentes ao produto em termos de
dimenso, local e estilos, insere-se na etapa de concepo do produto.
1.3.1 Mercado Imobilirio em Curitiba

Como grande parte do pas, o mercado curitibano teve um grande salto em
2011. o que demonstra a pesquisa apresentada pelo SINDUSCON-PR Sindicato
da Indstria da Construo Civil do Paran com dados da Prefeitura Municipal de
Curitiba.
19
Grfico 1 Alvars para construo unidades Fonte: PMC Ano:
Comparando 2010 e 2011, mesmo com a reduo dos alvars liberados,

ainda houve um aumento significativo em unidades entregues.
Pesquisa realizada recentemente pelo SINDUSCON-PR demonstrou que a
velocidade de compras estabilizou. Segundo Marcos Kahtalian, consultor do
Sinduscon-PR e responsvel pelo levantamento. O pleno emprego, a renda e o
crdito em alta e o bnus demogrfico, com o maior nmero de pessoas em idade
ativa e empregada, aumentam a confiana e o otimismo em relao compra da
casa prpria.
A pesquisa do SINDUSCON-PR ouviu 200 pessoas, sendo 39% com renda

familiar entre R$ 2 mil a R$ 4,5 mil, 42% com renda familiar entre R$ 4,5 mil a R$
8,5 mil e 20% acima de R$ 8,5 mil.
20
Figura 8 Pesquisa de Mercado no municpio de Curitiba, realizado pela SINDUSCON-PR

Fonte: SINDUSCON-PR Infografia: Gazeta do Povo Ano: 2011
21
Os dados da pesquisa foram importantes para entender a concorrncia, as

caractersticas da regio e principalmente o preo mdio do m na regio.
Embora o bairro do Novo Mundo no aparea nas pesquisas como um dos
bairros mais procurados para morar, entende-se que o empreendimento dever
atingir o pblico da prpria regio, uma vez que a tendncia do curitibano procurar
imveis para comprar no prprio bairro onde moram, segundo Marcos Kahtalian.
O mercado tambm trouxe uma tendncia nos ltimos anos, trazendo os
condomnios clubes, porm apesar dessas preferncias, as reas de lazer mais
procuradas ainda so os sales de festas e jogos, conforme demonstra o quadro
abaixo:
SALO DE FESTAS
9%
7%
24%
9%
ACADEMIA
CHURRASQUEIA
PLAYGROUND
SALO DE JOGOS
10%
15%
13%
13%
ESPAO GOURMET
BOSQUE
OUTROS
Grfico 2 Principais espaos coletivos preferenciais. Fonte: SINDUSCON
Analisando as informaes, percebe-se que os dados coletados so

fundamentais para identificar aspectos relevantes sobre a regio onde se pretende
desenvolver o empreendimento.
As informaes auxiliam na definio do produto, visando alcanar, assim, as
reais necessidades dos clientes e consequentemente obter maior poder de venda no
mercado.
22
Cabe destacar que as informaes devem ser avaliadas de forma imparcial e

servir efetivamente de base para deciso final sobre o lanamento ou no do
produto. Muito se discute sobre o futuro do mercado imobilirio no Brasil.
Semanalmente so divulgadas notcias sobre as expectativas para os prximos
anos.
Muitos falam em bolha imobiliria, mas o fato que independente dos rumos
do mercado nos prximos anos, a expectativa do incorporador que o mercado no
tenha quedas significativas.
Como o boom das vendas nos anos de 2008 e 2009, houve um aumento de
novos incorporadores em Curitiba, trazendo inmeros produtos lanados para
entrega futura e que atualmente compem o estoque de unidades disponveis para
venda.
A oferta muito maior que a procura e j se percebe que os preos
estabilizaram. Em 2012 houve muitas oportunidades de bons negcios para o
comprador em razo das diversas opes de escolha.
O perodo de especulao j passou e aos poucos vemos os imveis
voltarem a ter valores mais condizentes. Acredita-se que o mercado deve estabilizar
nos prximos anos, sem apresentar oscilaes considerveis.
Acompanhar a evoluo do mercado e a divulgao da mdia importante
antes do lanamento de um produto e durante o perodo construtivo, uma vez que as
notcias refletem muita na deciso do comprador.
Em reportagem realizada pelo Jornal Gazeta do Povo do dia 19 de Setembro
de 2012, baseado na pesquisa do Instituto Paranaense de Pesquisa e
Desenvolvimento do Mercado Imobilirio e Condominial INPESPAR, verifica-se um
aumento de 14,8% no preo dos imveis, mesmo com a grande oferta de imveis no
mercado.
23
Figura 9 Reportagem da Gazeta do Povo (19/9/2012), com base nas informaes da

INPESPAR. Fonte: INPESPAR Ano: 2012
24
Figura 10 Reportagem da Gazeta do Povo (19/9/2012), com base nas informaes da

INPESPAR. Fonte: INPESPAR Ano: 2012
Na reportagem, possvel verificar que ocorre uma ligeira queda nas

unidades imobilirias negociadas, porm o valor do metro quadrado continua
aumentando. Estas informaes so importantes para montar os estudos de
viabilidade econmica financeira.
25
1.3.2 Mercado Imobilirio na Regio

Antes
de
lanar
um
empreendimento
fundamental
conhecer
os
concorrentes, mesmo que indiretos, da regio onde se pretende lanar o

empreendimento.
Nesse
contexto,
foi
realizada
uma
pesquisa
de
marcado
dos
empreendimentos imobilirios da regio, mesmo que concorrentes indiretos.

A pesquisa tem por objetivo analisar os produtos, opo de lazer, localizao,
data de entrega e principalmente, preo do metro quadrado.
Para a pesquisa, foram visitados 10 empreendimentos da regio. Em mdia, o
os apartamentos de dois dormitrios com rea de 54,4 m2, so adquiridos por
aproximadamente R$ 219.444,00, onde o metro quadrado de venda fica em torno de
R$4.123,07 m2.
Pela mdia, so 386 unidades distribudas em 5 torres, de 12 pavimentos com
7 unidades em cada. Todos dispem de elevadores e a maioria conta com sacada e
metade destes com churrasqueira. So entregues com cermica nos banheiros e na
cozinha e a sua maioria dispe de vaga de garagem descoberta.
O prazo de entrega do empreendimento desde o seu lanamento de
aproximadamente 30,6 meses e os empreendimentos sero entregues em
aproximadamente 17 meses, desde a pesquisa.
26
Tabela 1 - Pesquisa de empreendimentos imobilirios novos na regio

SMART CITY
PINHEIRINHO
NEW
RESIDENCE
FIT MARUMBI
THE MUST
LINEA VERDE
SMERO
UP LIFE
PINHEIRINHO
ALLEGRO
RECANTO
VERDE
PARQUE
ARVOREDO
BAIRRO
PINHEIRINHO
PINHEIRINHO
GUARA
NOVO MUNDO
NOVO
MUNDO
NOVO MUNDO
PINHEIRINHO
PINHEIRINHO
PINHEIRINHO
XAXIM
EMPRESA
Bascol
Ba
Tenda
De Domit
PDG
Reitzfeld
Living
PDG
Rossi
Tenda
N DE TORRES
12
11
N DE
PAVIMENTOS
15
15
19
11
10
12
15
7 torres de 8 e
3 torres de 6
11
TOTAL DE
APTOS
172
104
670
120
344
153
576
504
468
750
N DE APTOS
POR LAJE
DATA DE
LANAMENTO
06/11
01/12
09/09
10/11
06/11
12/10
06/11
06/11
12/09
10/10
ENTREGALANAMENTO
26 meses
35 meses
32 meses
35meses
31 meses
33 meses
25 meses
30 meses
28 meses
31 meses
MESES PARA
ENTREGA
17 meses
33 meses
2 meses
30 meses
22 meses
21 meses
16 meses
21 meses
1 ms
12 meses
DATA DE
ENTREGA
08/13
12/14
05/12
09/14
01/14
09/13
07/13
12/13
04/12
05/13
SACADA
sim
sim
sim
sim
sim
sim
no
sim
sim
sim
CHURRASQUEIR
A
sim
sim
no
sim
no
no
no
no
sim
sim
AQUECIMENTO
DE GUA
no
no
sim
sim
no
sim
no
sim
sim
sim
PTO ARCONDICIONAD
O
sim
sim
sim
sim
sim
no
sim
sim
27
AZULEJO
COZINHA
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
AZULEJO BWC
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
METRAGEM 2
DORMS
49
58
57
56
55
54
53
50
57
55
PREO 2
DORMS
R$ 225.000,00
R$ 250.000,00
R$ 220.000,00
R$ 270.000, 00
R$
205.000,00
R$ 252.000,00
R$ 178.000,00
R$ 180.000,00
R$ 250.000,00
R$ 215.000,00
PREO POR M
2 DORMS
R$ 4.591,84
R$ 4.310,34
R$ 3.859,65
R$ 4.821,43
R$ 3.727,27
R$ 4.666,67
R$ 3.358,49
R$ 3.600,00
R$ 4.385,96
R$ 3.909,09
Preo vaga de
garagem extra
mdia de r$
25mil
mdia de r$
25mil
mdia de r$
25mil
mdia de r$ 25mil
mdia de r$
25mil
sem vaga extra
mdia de r$ 25mil
GARAGEM
coberta
coberta
descoberta
coberta
descoberta
coberta
descoberta
descoberta
descoberta
coberta e
descoberta
ESCADARIA
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
ELEVADOR
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
N DE REAS DE
LAZER
13
20
19
??
11
15
22
24
sim
sim
mdia de r$
25mil
28
2.0 GERENCIAMENTO DE PROJETO

No Brasil, o processo de projeto no
valorizado em prazo e custos, refletindo no custo
final do empreendimento e no prazo de sua
execuo. O projeto encarado como um nus
pelos empreendedores (MELHADO, 2005).
Para minimizar os riscos de um empreendimento imobilirio necessrio um
elaborado plano de gerenciamento de projeto. Decises tomadas nas fases iniciais
do processo minimizam as incidncias de falhas e podem influenciar as demais
fases do empreendimento, em fatores como custos, prazos e qualidade.
Empreendimentos imobilirios geralmente so divididos em trs fases

distintas: fase inicial (Concepo/Projeto), Produo (construo/Produto) e Fase
Final (entrega/comercializao/encerramento).
Figura 11 - Fases de um empreendimento Imobilirio Fonte: Prpria Ano:2011
29
Figura 12 Estrutura e Cronograma de Apresentao dos Projetos (ANEXO V)
30
A primeira fase do projeto tem incio a partir da assinatura do contrato, com a

primeira reunio com o objetivo de apresentar o local e as opes iniciais de
empreendimento. Isto possibilitar o balizamento para os estudos de viabilidade
econmica e arquitetnica, realizado pelas equipes de arquitetura e financeira.
Devero estar presentes os investidores, a equipe de arquitetura, financeira, e caso
haja, a equipe de marketing.
Aps o perodo estipulado para a produo dos estudos de viabilidade
realizada uma segunda reunio para apresentao dos resultados obtidos com os
estudos. Esta apresentao feita para os investidores pela equipe de arquitetura e
financeira, acompanhados pela equipe de marketing. Com a aprovao, emite-se a
carta do projeto e encerra-se a primeira fase do projeto.
A terceira reunio d inicio fase de desenvolvimento do produto e ao estudo
preliminar de arquitetura. Estas duas fases ocorrem paralelamente e integradas,
onde o desenvolvimento do produto define o tipo de empreendimento adotado,
enquanto o estudo preliminar arquitetnico define as dimenses e distribuio do
empreendimento. Nesta reunio devero estar presentes os investidores, equipes de
arquitetura e marketing.
A fase de desenvolvimento do produto encerra-se com uma quarta reunio,
apresentando
definitivamente
tipo
do
produto
ser
desenvolvido
no
empreendimento para os investidores e equipe de marketing, que pode comear os

seus trabalhos, caso haja a comercializao antecipada do empreendimento. Nesta
reunio devero estar presentes os investidores, equipe de arquitetura, financeiro e
de marketing.
O estudo preliminar arquitetnico continua a desenvolver o projeto de acordo
com as diretrizes estipuladas pela segunda fase do projeto, at a sua apresentao
final, que contar com a presena dos investidores, equipe de arquitetura,
engenharia, financeira e marketing. A partir da aprovao por todos os stakeholders,
diversas fases se iniciam aps este perodo. emitido o memorial preliminar do
empreendimento, que define as dimenses bsicas e os materiais bsicos a serem
utilizados, mas que podem ser modificados at a o inicio da fase dos projetos
executivos.
31
Com a aprovao e finalizao da fase de estudo preliminar, iniciam-se as

fases de anteprojeto e projeto legal. Na fase de anteprojeto, os principais envolvidos
so as equipes de engenharia, arquitetura, financeira e contam com o apoio da
equipe de produo, representado pelo gerente de produo. So elas as
responsveis pela compatibilizao dos projetos e onde so tomadas todas as
decises, como o sistema construtivo adotado, materiais a serem utilizados,
aperfeioamento do memorial descritivo e do oramento detalhado. As reunies so
mais restritas a estas equipes, porm todos os stakeholders devero ser informados
das mudanas ocorridas ao longo desta fase.
A fase de projeto legal inicia junto com a fase de anteprojeto, pois para a sua
finalizao depende exclusivamente da aprovao do projeto pelos rgos pblicos.
Estas duas fases so dependentes uma da outra e, portanto no pode haver
mudanas significativas em nenhuma das duas fases. A responsabilidade por esta
fase da equipe de arquitetura, que conta com a colaborao da equipe jurdica.
Esta fase pode se estender at a fase de projeto executivo, mas no pode haver
mudanas significativas no projeto arquitetnico. Aps a aprovao desta fase
emitido o alvar de construo pelo rgo pblico, autorizando a construo do
empreendimento. A fase de anteprojeto termina com a aprovao dos stakeholders,
definindo o sistema construtivo adotado e os materiais a serem utilizados.
Inicia-se ento, as fases finais do projeto, que so os projetos executivos e
as planilhas de oramento e cronograma. Com o empreendimento j definido, a fase
de projetos executivos contempla a realizao dos diversos projetos necessrios que
sero utilizados durante a fase de produo (obra). Esto includos nesta fase os
projetos executivos de arquitetura, estrutura, eltrica, telefone e antena, hidrulica e
incndio e gs.
Ao trmino da fase de anteprojeto, a equipe financeira pode comear o
levantamento de informaes para a realizao do oramento detalhado e
conseqentemente o cronograma fsico e financeiro, alm do levantamento da mo
de obra necessria, equipamentos necessrios e plano de aquisio de material. O
oramento detalhado pode ser iniciado durante a fase de anteprojeto, j que auxilia
na tomada de decises quanto alternativas de metodologias construtivas, opes de
materiais, auxilia a equipe de comercializao na venda antecipada dos produtos.
32
Porm, como apenas uma estimativa, o oramento pode variar e, portanto, pode
ser reajustado de acordo com o avano das fases.
O projeto ser finalizado com a assinatura do termo de recebimento e
fechamento do projeto pelos investidores. Nesta fase final ser entregue todos os
projetos executivos, com suas respectivas anotaes de responsabilidade tcnica, o
oramento detalhado final, juntamente com o cronograma fsico financeiro, o plano
de mo de obra e aquisies, alm do memorial descritivo final. Ser entregue
tambm o alvar de construo, documento que autoriza a construo do
empreendimento.
Em todas as reunies ser gerado a ATA de reunio, documento que ser
distribudo um dia aps ao encontro e que valida todas as decises tomadas pelos
stakeholders participantes ao encontro.
2.1CONCEITO DO PRODUTO
Balizados pelas pesquisas de mercado, pela regio do entorno imediato ao
terreno, e pelas condies do mercado imobilirio, percebe-se que grande
quantidade de empreendimentos com o conceito de condomnios clubes e com
grande nmero de unidades.
Pelas caractersticas do terreno e pelo capital possvel aplicado pelos
idealizadores do empreendimento e investidores, chegou-se a idealizao do
produto.
O Residencial Harumi um empreendimento ideal para quem gosta de viver
em apartamento, porm preservando a privacidade. Com apenas 15 unidades, em
torre nica, distribudas em quatro pavimentos, o empreendimento conta com
exclusiva rea de lazer para os moradores e pensando na acessibilidade, os
acessos podem ser feitos tanto por escadas quanto por elevador.
Para segurana, uma guarita est disponvel na entrada do empreendimento,
alm do controle de acesso para a edificao. O controle de gua, luz e gs so
individuais por unidades, fazendo com que o morador pague apenas o consumido.
33
No trreo esto localizadas as unidades Garden, no qual o proprietrio tem

o direito de usufruir de uma rea aberta ajardinada, alm da comodidade e conforto
dos apartamentos.
A planta livre dos apartamentos possibilita uma configurao de acordo com a
necessidade e gosto do morador. possvel escolher uma configurao com o
quarto maior, integrao entre a sala de estar/jantar com a cozinha, divisrias
diferenciadas, sala ampliada ou a configurao original de dois quartos.
O Residencial Harumi conta com um salo de festas com churrasqueira e
lavabos exclusivos para o espao, alm de acesso independente do acesso aos
apartamentos garantindo a comodidade e segurana do empreendimento.
Na parte superior, em um local mais reservado aos moradores, est a Sala
Fitness e os terraos descobertos, reas de lazer apontadas como as preferidas dos
Curitibanos, conforme pesquisa do SINDUSCON-PR demonstrada anteriormente.
O produto escolhido dever ter um timo custo benefcio e com preo
acessvel. Sero 15 unidades, de 2 dormitrios cada, de 79,41m 125,28m de
rea total e 51,90m2 54,36m2 de rea privativa. Contar com 3 unidades com rea
de uso exclusivo para jardim.
34
Figura 13 - Perspectiva Externa do Empreendimento Fonte: Prpria Ano: 2012
Figura 14 - Perspectiva Externa do Empreendimento Fonte: Prpria Ano: 2012
35
Figura 15 Planta Geral do Pavimento Tipo Fonte: Prpria Ano: 2012
Figura 16 Planta 3D do Pavimento Tipo Fonte: Prpria Ano: 2012
36
Figura 17 - Perspectiva do Apartamento Tipo, com a opo Sala Expandida. Fonte: Prpria. Ano: 2012.
Figura 18 - Perspectiva do Apartamento Tipo, com a opo Sala Simples. Fonte: Prpria. Ano: 2012.
37
Figura 19 - Perspectiva do Salo de Festas. Fonte: Prpria. Ano: 2012.
Figura 20 - Perspectiva da Sala Fitness. Fonte: Prpria. Ano: 2012.
38
2.2 PROJETO ARQUITETNICO (ANEXO VI)

O projeto arquitetnico aprovado pela Prefeitura Municipal de Curitiba foi
criado em Julho de 2011 e aprovado em fevereiro de 2012, aps uma srie de
correes e passagens pelos diversos rgos municipais como as Secretarias de
Urbanismo, Obras e Meio Ambiente, alm do Corpo de Bombeiros.
O responsvel pelo projeto arquitetnico deve atender todas as exigncias,

obedecendo a legislao municipal e todas as normas brasileiras vigente.
Para a expedio do Alvar de Construo, necessria a reunio de

diversos documentos, listados abaixo, de acordo com a prefeitura Municipal de
Curitiba:
So obrigatrios os seguintes documentos para a submisso do projeto
arquitetnico para a 1 anlise:
Requerimento: o qual dever estar preenchido, datado e assinado;
Guia Amarela Atualizada ( validade 180 dias);
Registro de Imveis Atualizado (VALIDADE 90 DIAS): o qual dever ser

original ou fotocpia autenticada;
Projeto Arquitetnico Completo: 1 (uma) via em papel sulfite;
Cpias dos Anexos I e II do Decreto 212/2007: referente ao uso a ser

aprovado devidamente ticado quanto ao atendimento dos
itens
especificados no anexo I e anexo II do Dec. 212/07 e assinado ao final

pelo autor do projeto
Diagrama de reas dos Pavimentos (p/residncias em srie, conj.

Habitacional, habitao coletiva);
Levantamento Topogrfico (p/os casos previstos no anexo II do Dec.

212/07)
Aps a 1 anlise podero ser solicitados os seguintes documentos:
Contrato Social com ltimas Alteraes Contratuais, no caso de

sociedades limitadas ou, Estatuto Social e Ata de Eleo da Diretoria,
no caso de sociedades annimas e associaes;
39
Levantamento
para
Definio
do
Alinhamento(levantamento
topogrfico): ver no anexo II do Dec. 212/07 os casos de dispensa de

apresentao;
Projeto Definitivo: mnimo de 2 (duas) vias plotado em papel sulfite,

assinado pelo(s) proprietrio(s), autor do projeto arquitetnico e
responsvel tcnico pela execuo
Anotao de Responsabilidade Tcnica - ART CREA: referente ao

projeto arquitetnico, execuo e levantamento topogrfico (quando for
exigido);
Termo de Responsabilidade para Construes: obrigatrio em todos

os projetos;
Termo de Responsabilidade Quanto ao uso e Conservao Racional

da gua nas Edificaes: obrigatrio em todos as novas edificaes;
Termo de Responsabilidade Quanto ao Dimensionamento de Itens

da Edificao: opcionalmente nos termos do Art. 4 do Dec. 769/2004;
Termo de Responsabilidade Quanto ao Atendimento das Exigncias

do Corpo de Bombeiros: quando opcionalmente no for apresentado o
visto do Corpo de Bombeiros para aprovao;
Termo de Responsabilidade Quanto ao Atendimento das Exigncias

da Vigilncia Sanitria: quando opcionalmente no for apresentado o
visto da Vigilncia Sanitria para aprovao;
Vistos de Outros Orgos Envolvidos na Aprovao: dever ser

efetuada a anexao dos pareceres e das pranchas vistadas quando da
necessidade de ouvir os seguintes rgos:
o
SMOP OPO: quando se tratar de lote atingido por faixa no

edificvel de drenagem; e/ou quando na guia amarela houver
omisso quanto a faixa no edificvel de drenagem; e/ou quando
a rea impermevel do lote ultrapassar a 3.000 m; e/ou quando
a taxa de permeabilidade mnima exigida para o zoneamento no
for atendida; e/ou quando se tratar de residncia em srie e
conjuntos habitacionais nos quais possuam rua interna;
SMMA MAPM: quando existirem rvores no lote ou no passeio;

e/ou quando o lote for atingido por bosque; e/ou quando o lote for
atingido por rea de preservao permanente APP; e/ou
quando se tratar de aprovao de indstria; e/ou quando se tratar
de aprovao de projetos de usos especficos (tais como: posto
de abastecimento, lava car, etc. ver Dec. 212/07).
40
Corpo de Bombeiros C.B.; DNIT; CONCESSIONRIAS;

COPEL; RFFSA; ALL; entre outros: : quando existir informao
na guia amarela referente a estes rgos;
ISS (Imposto sobre Servios): no dever existir pendncia quanto ao

ISS do autor do projeto arquitetnico, do responsvel tcnico pela
execuo da obra ou construtora, cuja verificao ser efetuada atravs
do sistema da PMC, caso constatado pendncia ser solicitado a devida
comprovao de regularizao;
Guia de Recolhimento (GR): a mesma ser emitida assim que a

consulta estiver apta para a aprovao, conforme tabela de taxas.
2.3 MEMORIAL DESCRITIVO (ANEXO VII)

O memorial descritivo, neste caso, a descrio de das caractersticas do
projeto arquitetnico e da obra, especificando os materiais e o sistema construtivo a
serem aplicados, desde a fundao at os itens de acabamento.
2.4 VIABILIDADE ECONMICA FINANCEIRA
Alm da pesquisa de mercado, o estudo de viabilidade essencial para que o

incorporador.
Para Kaziemer (1982), a anlise de investimentos consiste em coletar as
informaes e aplicar tcnicas de engenharia econmica, considerando as taxas de
desconto, os prazos e os valores previstos em um fluxo de caixa.
O estudo de viabilidade econmico financeira a etapa mais importante do
processo de planejamento de um empreendimento, pois atravs dele percebemos se
haver o retorno financeiro esperado.
A respeito da importncia do planejamento em um empreendimento, Lima
Jnior (1993) destaca:
41
Para que se possam desenvolver empreendimentos no mercado

imobilirio, com expectativa de taxas de retomo capazes de
compensar o padro de riscos dos negcios no setor, h
necessidade de que o planejamento do produto seja feito com
muito rigor, pois a quebra de desempenho das
variveis de
comportamento, no curso da ao, relativamente condio

esperada, sempre apresenta grande sensibilidade com respeito
s
variveis
dependentes
tradicionalmente
usadas
como
indicadores de qualidade, base para tomada de deciso.
O estudo de viabilidade nada mais que uma anlise criteriosa do

empreendimento, avaliando despesas e receitas desde a aquisio do terreno at a
entrega da obra, comparando os resultados em relao ao tempo. O resultado
dever demonstrar a viabilidade em avanar com o projeto, adiar ou ainda
abandon-lo definitivamente.
Geralmente, a maior receita do incorporador ocorre na concluso da obra.

Assim, para que o estudo seja fiel, devem-se utilizar dados mais reais possveis. A
questo financeira do empreendimento deve ser analisada cautelosamente, pois
alm dos custos imediatos precisa programar-se com a obteno de recursos para
despesas futuras.
O estudo de viabilidade econmico financeira do empreendimento foi

realizado utilizando dados mais prximos possvel da realidade, utilizando os dados
coletados e de um modelo matemtico bastante prtico de simulao.
O estudo considerou a anlise mercadolgica, custo do terreno, marketing e

custo.
Normalmente em estudos de viabilidade econmica e financeira so utilizadas
a Taxa Interna de Retorno - TIR , Valor Presente Lquido VPL, o Custo Peridico CP, perodo de retorno do investimento (pay back) e o ndice de Lucratividade - IL. A
anlise deve buscar identificar o lucro, identificando se se a taxa de retorno maior
do que a taxa de atratividade.
42
importante que o rendimento seja comparado a mdia de aplicaes

financeiras disponveis no mercado, comparando com o mesmo volume de recursos
a serem aplicados no empreendimento.
Para que a anlise seja mais prxima possvel da realidade, importante ser
considerado o momento em que ocorrem as despesas e receitas, por meio de um
fluxo de caixa descontado.
ndice de lucratividade (IL):Estabelece a razo entre o saldo dos valores

presentes das entradas e sadas lquidas de caixa do projeto e o investimento
inicial. Neste critrio tambm, os clculos so efetuados com base na taxa
mnima de atratividade (k) da empresa. Este ndice informa a percentagem de
quanto se est ganhando, alm do custo do capital, em relao ao valor
presente do investimento (Galesne, 1999).
Taxa interna de retorno (TIR): Por definio, a taxa que anula o valor
presente lquido do empreendimento chamada de taxa interna de retorno
(TIR). uma taxa mdia de desconto do fluxo de caixa, ou, em outras
palavras, a taxa que torna o valor presente dos fluxos de caixa igual ao
investimento inicial. a mnima taxa de retorno que garante a recuperao da
quantidade investida (Gonzalez e Formoso,1999). Todo projeto cuja taxa de
retorno seja superior taxa mnima de rentabilidade que o dirigente da
empresa exige para seus investimentos, o negcio interessante (Galesne,
1999).
Perodo de retorno do investimento (pay back): Consiste na anlise do

perodo necessrio para se obter o retorno do investimento inicial sem
considerar nenhum tipo de juros. O que falho neste critrio que ele
utilizado como um critrio de rentabilidade de projetos, quando, na verdade,
ele se caracteriza mais como uma medida da liquidez do capital investido no
projeto. O uso deste critrio pode ser justificado quando empregado em
43
conjunto com os critrios baseados nos fluxos de caixa descontados, jamais

como critrio principal (Galesne,1999).
O mercado pouco utiliza tcnicas para avaliao prvia de empreendimentos.

Comumente utilizam-se regras mais simples, baseando-se exclusivamente no
comparativo entre custos e receitas totais.
44
LOCALIZAO:
PRODUTO
APTOS (2 Dorm)
RUA LAUDELINO FERREIRA LOPES

Nmero de Unidades
15
Area do Terreno
799 m2
Valor do Terreno
R$ 400.000,00 (aproximado)
Preo Por Metro Quadrado do Terreno
R$
500,63 m2
CUB
R$ 1.069,75 jan - set 2012
CONSTRUO (UNIDADE)
A. Compu
No Comp. A. Com. + Est
TOTAL (M2)
52
27
79 m2
PREO DE CONSTRUO + TERRENO

R$
111.176,92
PRODUTO
APTOS (2 Dorm)
UNIDADES
15
CONSTRUO (TOTAL)
REA A SER CONSTRUIDA
1185 m2
PREO DE CONSTRUO + TERRENO

R$
1.667.653,75
Sub Total
15
1185 m2
PREO DE CONTRUO (Mo de Obra e Material - Sem Terreno)

TAXA ADM.
PLANEJAMENTO
INST. COND. REGISTRO
R$
R$
26.666,67
R$
1.667.653,75
R$
R$
R$
158.456,72
38.029,61
12.676,54
1.267.653,75
12,5%
3,0%
1,0%
TOTAL ( PRODUO + PLANEJAMENTO + REGULARIZAO + ADMINISTRAO)
R$ 1.876.816,62
45
VENDA
Preo Metro Quadrado para VENDA :
PRODUTO
APTOS (2 Dorm)
REA (UTIL + COMUM)

79 m2
R$
2.670,00 m2
VENDA (UNIDADE)
INFRA ESTRUTURA
0 m2
TOTAL
PREO DE VENDA POR UNIDADE

79 R$
210.930,00
VENDA (TOTAL)
VALOR BRUTO
VALOR BRUTO DAS VENDAS
LUCRO BRUTO DAS VENDAS
R$
R$
3.163.950,00
1.287.133,38
69%
DESCONTO DA IMOBILIRIA
DESCONTO IMOBILIRIA
4,50%
VALOR LQUIDO DAS VENDAS

LUCRO LQUIDO DAS VENDAS
R$
R$
R$
142.377,75
3.021.572,25
1.144.755,63
61%
DESCONTOS IMPOSTOS
DESCONTO IMPOSTOS
VALOR LQUIDO DAS VENDAS
LUCRO LQUIDO DAS VENDAS
6,50%
R$
R$
R$
205.656,75
2.815.915,50
939.098,88
50%
46
3.0 EMPRESA INCORPORADORA E CONSTRUTORA

A FAMY Construtora e Incorporadora atua h seis anos na Construo Civil,
combinando a solidez e seriedade com a inovao nos seus empreendimentos. A
empresa foi criada recentemente, mas a atuao no mercado imobilirio pelos
scios e parceiros no passado possibilitou a consolidao da empresa e o
investimento neste novo empreendimento imobilirio.
A proposta do empreendimento oferecer um apartamento diferenciado, com
preo acessvel e em localizao privilegiada, atuando na faixa de mdio e baixo
padro.
Misso: Proporcionar sociedade solues habitacionais sustentveis,
desde o desenvolvimento do projeto de viabilidade sua comercializao, visando
sempre conservar o maior patrimnio da empresa que a satisfao total do cliente,
assim como a qualidade tcnica empregada no desenvolvimento de nossos
produtos, proporcionando o bem estar social, em sintonia com as necessidades de
preservao do meio ambiente.
Compromisso: Nossa razo de ser perpetuar o projeto idealizado na dcada
de oitenta, pelo fundador da empresa, em planejar e executar cuidadosamente a
construo de sua prpria residncia, proporcionando aos nossos projetos o mesmo
cuidado com que projetou para nossa famlia, pois acreditamos que a confiana e o
respeito so as bases de todos os nossos relacionamentos entre clientes,
funcionrios, fornecedores e colaboradores, para juntos buscarmos solues
imobilirias que respondam aos desafios de uma sociedade mais justa para todos.
Valores : Confiana: Construmos relaes baseadas na considerao
pessoal e profissional oferecendo respaldo e segurana a todos aqueles com quem
nos vinculamos.
Respeito: Mantemos uma atitude prudente que nos oriente ao crescimento
com esprito de autocrtica e conscientes de nossas virtudes e debilidades.
47
Compromisso: Construmos uma gesto baseado no crescimento contnuo,

estimulando a interao, o esforo e a contribuio de todos para que os resultados
sejam alcanados.
Integridade: Assumimos uma conduta honesta, transparente, coerente, austera e
responsvel, onde nossas decises so tomadas de forma participativa, primando
sempre pela qualidade de nossos produtos.
48
4.0 INCORPORAO
Incorporao imobiliria, no direito, nome dado para o conjunto de atividades
exercidas com a finalidade de construir ou promover a construo de edificaes ou
conjunto de edificaes, bem como a sua comercializao, total ou parcial,
compostas de unidades autnomas que, em seu conjunto, formam um condomnio.
Disciplinada pela lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ser incorporador toda
pessoa (quer fsica, quer jurdica) que de alguma forma se responsabilize pela
entrega, dentro de prazo, preo e condies determinadas, as obras concludas.
Ainda considerado incorporador aquele que contrate a construo de prdios para
a constituio de condomnios.
O processo de incorporao foi registrada no Cartrio de Registro de Imveis da
5 Circunscrio Imobiliria de Curitiba, apresentando os documentos exigidos por
lei e listados abaixo:
a) Ttulo de propriedade do terreno: Escritura Pblica de Compra e Venda
lavrada fl. 5, do Livro n 171, em data de 18/04/2011, nas Notas do
Cartrio Distrital do Tatuquara desta Capital, devidamente registrado no R8, da matrcula n 53.535, deste Cartrio de Registro de Imveis. (Anexo
II)
b) Certido negativa conjunta de dbitos relativos aos tributos federais e a
dvida ativa da unio.
c) Certido negativa da justia federal.
d) Certido negativa da justia do trabalho.
e) Certido negativa de imposto estadual.
f)
Certido negativa de imposto municipal.
g) Certido negativa de protesto de ttulos.

h) Certido negativa de aes cveis.
i)
Certido negativa criminal
j)
Certido negativa de nus reais, relativamente ao imvel e aos

proprietrios do terreno e incorporadores.
k) Histrico do ttulo de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos vinte

(20) anos, acompanhado de certido dos respectivos registros.
49
l)
Projeto de construo devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal de

Curitiba-PR. (Anexo VI)
m) Clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, e das

partes comuns, e indicando a respectiva metragem de rea construda.
n) Memorial descritivo das especificaes da obra projetada. (Anexo VII)
o) Avaliao do custo global da obra, atualizada.
p) Discriminao das fraes ideais do terreno, com as unidades autnomas
que a elas correspondero.
q) Minuta da Futura Conveno de Condomnio, que reger o "EDIFICIO
RESIDENCIAL HARUMI". (Anexo VIII)
r)
Declarao quanto ao prazo de carncia.
s) Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de

crdito que opera no Pas h mais de cinco (05) anos.
50
5.0 COMERCIALIZAO
A comercializao do empreendimento, aps a aprovao do processo de
incorporao, ser feita pela Imobiliria Th.
5.1 HISTRICO DA IMOBILIRIA

A Imobiliria Th foi fundada em 1993, atuando inicialmente na comercializao
de imveis prontos, especialmente aqueles recebidos como parte de pagamento nas
aquisies de imveis novos da construtora Th.
Graas a sua atuao marcante e autnoma, a Imobiliria Th rapidamente
alcanou uma posio de vanguarda no mercado, adotando um novo modelo
organizacional que lhe colocou entre as melhores empresas do setor.
Todos esses esforos, aliados a uma equipe altamente qualificada e motivada,
colocaram a Imobiliria Th entre as mais eficientes empresas imobilirias do
Paran, sendo associada Rede de negcios Imobilirios, Cmara de Valores
Imobilirios e ao SECOVI-PR (Sindicato da Habitao).
Com vrias agncias localizadas estrategicamente na cidade, site, eventos,
jornais e revistas, a Imobiliria Th est preparada para oferecer os melhores canais
para venda de imveis. Hoje, a qualidade, a credibilidade, o foco nos negcios e o
profissionalismo da Imobiliria Th so plenamente reconhecidos.
5.2 PROPOSTA DE DIVULGAO

Os 05 (cinco) ltimos anos foram marcados por uma crescente e contnua
onda de crescimento da comercializao de imveis novos (na planta) no mercado
imobilirio de Curitiba.
A Imobiliria Th antecipou-se a essa tendncia e ampliou o seu quadro de
corretores e de Agncias para comercializao dos imveis. Hoje conta com
aproximadamente 80 corretores especializados na comercializao de imveis
51
prontos (distribudos em 6 Agncias localizadas estrategicamente pela nossa cidade)

e outros 180 corretores que atuam na rea de vendas de lanamentos. Atua,
tambm, com o sistema de atendimento ON-LINE (corretor online), at s 23 horas
diariamente, incluindo sbados e domingos, atravs de plantes de atendimento.
uma ferramenta moderna de atendimento, onde o cliente, a qualquer

momento, pode interagir com um de nossos corretores que estar com todas as
informaes do empreendimento disposio.
A divulgao correta e eficiente do Empreendimento, aliada a essa grande

fora de vendas, sero responsveis por mais um sucesso de vendas.
5.3 COMISSIONAMENTO
No contrato de opo de venda das 15 unidades do Residencial Harumi ficou
estipulada uma comisso de 5% (cinco por cento) sobre o valor bruto de cada
unidade vencida, sendo que todos os benefcios aqui expostos sero custeados pela
Imobiliria Th.
Ocorre que, como os valores apresentados estavam abaixo do preo de

mercado, fizemos a opo de acrescer mais 0,5% (meio por cento) em nossa tabela
de comercializao, com o intuito de deixar essa margem de meio por cento para
que os corretores pudessem trabalhar algum desconto e, principalmente, para que
pudssemos reduzir a comisso para 4,5% (quatro e meio por cento).
Um exemplo que no dia 18/09/2012 a PRIMEIRA unidade foi vendida pelo

valor cheio da tabela. Apartamento 401 no valor de R$ 219.200,00 (duzentos e
dezenove mil e duzentos reais).
No mercado imobilirio, principalmente em grandes empreendimentos,
percentual de comisso pode chegar at 6% (seis por cento), pois comum

acrescer no percentual repassado aos corretores alguns bnus por resultado ou
prmios para estmulo.
52
importante que o percentual seja considerado no estudo de viabilidade,

levando em conta o produto, velocidade de vendas esperada e concorrncia.
5.4 MATERIAIS DE DIVULGAO
8.000 Folders + 8.000 Flayers + 11.000 E-mails marketing
de responsabilidade da imobiliria todo o material de divulgao que j est

inserido no valor de comissionamento da imobiliria.
Confeco de material grfico (PANFLETO) com imagens e informaes do
empreendimento para distribuio aos clientes interessados, nas imediaes, nos
pontos comerciais da regio e tambm em feiras e eventos.
E-mail Marketing - O mesmo LAYOUT do material grfico ser disponibilizado na

VERSO ELETRNICA para ser enviado aos clientes cadastrados em nosso banco
de dados (so 5.000 clientes ativos cadastrados, que autorizaram o recebimento de
informaes sobre empreendimentos). Alm destes, contam tambm com 6.000
nomes de clientes que estiveram na ltima edio da FEIRA DE IMVEIS DO
PARAN a procura de um imvel.
Aps a concluso de todas as unidades, poder ser instalado um PLANTO DE

VENDAS no empreendimento, principalmente nos finais de semana. Incluso de
todas as informaes do empreendimento no site da Imobiliria TH.
Divulgao do empreendimento no site da LOPES, empresa scia do Grupo

Th, que atua em nvel nacional e que conta com aproximadamente 700 corretores
de imveis em seus quadros de vendas.
Divulgao do Empreendimento no Site: www.imoveiscuritiba.com.br, o maior

PORTAL IMOBILIRIO do Paran.
53
Divulgao do Empreendimento no Site: www.chavefacil.com.br, o portal de

imveis do SECOVI/PR, que rene imveis de todas as grandes Imobilirias de
Curitiba afiliadas ao Sindicato.
Divulgao do empreendimento no Site: www.minhaprimeiracasa.com.br, o mais

novo portal de imveis de Curitiba, que rene imveis de todas as grandes
Imobilirias de Curitiba.
Divulgao do empreendimento no JORNAL GAZETA DO POVO. A Imobiliria

TH compromete-se em anunciar s quartas-feiras, sbados e domingos alternadamente. Anncios exclusivos com FOTO do Imvel, alm do texto descritivo
ressaltando benfeitorias do imvel, localizao, estrutura da regio.
Anncios com DESTAQUE tambm na REVISTA IMOBILIRIA TH, publicao

EXCLUSIVA da Imobiliria Th com tiragem de 15.000 unidades.
Divulgao do empreendimento nos JORNAIS especficos da regio onde est o

empreendimento, chamados JORNAIS DE BAIRRO, que tem boa circulao, boa
distribuio e grande aceitao do pblico local.
54
Figura 21 - Folder para divulgao
55
Figura 22 - E-mail Marketing
56
Figura 23 - Flyer de Divulgao
57
CONCLUSO
Ao trmino do presente trabalho, foi possvel entender as etapas que
compreendem o lanamento de um empreendimento imobilirio, contemplando o
processo decisivo da aquisio de um terreno, a escolha do produto e finalmente
seu lanamento no mercado.
Foi possvel demonstrar a importncia de verificar todos os fatores

monitorveis ou no, mensurando os riscos do negcio, objetivando obter os
melhores resultados e sucesso nos estudos de viabilidade tcnica, econmica e
comercial para a implantao de empreendimentos na construo civil.
O trabalho tambm permitiu reconhecer os fatores fundamentais para

construo, como concorrentes, anlise de produto e mercado.
Foi possvel entender que o estudo criterioso na fase de concepo do

empreendimento to importante quanto s demais etapas do empreendimento,
sendo fundamental para o sucesso do empreendimento.
Mesmo que o mercado imobilirio esteja mais calmo comparado ao

crescimento de 2008 e 2009, a concorrncia continua acirrada e vrios imveis
esto disponveis para comercializao, consequentemente o mercado imobilirio
fica mais exigente, obrigando os incorporadores a serem mais cautelosos.
Nesse contexto, o estudo e planejamento bem feito desde a escolha do

terreno traro efeitos durante todo o perodo construtivo, minimizando os riscos do
lanamento de um produto inadequado.
58
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
ADEMI-PR. Associao dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio no
Estado do Paran.
ATIVIDADES ECONMICAS, CURITIBA, SETOR DA INDSTRIA (MTE) 1996
2005.
Disponvel
em
<
http://www.agencia.curitiba.pr.gov.br/multimidia/PDF/00000360.pdf> Acesso em:
10/08/2012.
DRUCKER,P.F. Administrando em tempos de grandes mudanas. So Paulo:
Pioneira, 1995.
ECONOMIA BRASILEIRA CRESCE 2,7% EM 2011, MOSTRA IBGE. Globo News. So Paulo,
Globo, 06 de maro de 2012. Programa de TV.
ESTABELECIMENTOS ATIVOS POR SETOR DE ATIVIDADE ECONMICA DO
BAIRRO
NOVO
MUNDO
2010.
Disponvel
em
<http://www.agencia.curitiba.pr.gov.br/multimidia/PDF/00000387.pdf> Acesso em:
10/08/2012.
GANDOLFO, Maria Helena Leonel. Reflexes Sobre a Matrcula 17 Anos Depois.
RDI 33/105, So Paulo, jan./jun. 1994.
IBGE. Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica agosto de 2011. Disponvel em
http://www.ibge.gov.br/home/presidencia/noticias/noticia_visualiza.php?id_noticia=19
61HYPERLINK . Acesso em 08/09/2012.
IPARDES. Caderno Estatstico Municpio de Curitiba Instituto Paranaense de
Desenvolvimento Econmico e Social - junho 2012. Disponvel em <http://www.ipardes.gov.br/cadernos/Montapdf.php?Municipio=80000&btOk=ok"btOk
=ok> Acesso em 08/09/2012.
JOBIM, M. S. S. Mtodo de avaliao de satisfao dos clientes de imveis

residenciais. Porto Alegre: Universidade Federal do Rio Grande do Sul Curso de
Ps-Graduao em Engenharia Civil, 1997. Dissertao de Mestrado.
KOTLER, P. Administrao de marketing: anlise, planejamento, implementao e

controle. 5.ed. So Paulo: Atlas, 1998.
LUPETTI, Marclia. Planejamento de Comunicao. So Paulo: Futura, 2003.
59
PREO DE USADOS SOBE 14,8% NA CAPITAL, MESMO COM VENDAS MENOS

VIGOROSAS. Londrina, Gazeta do Povo, 19 de setembro de 2012. Jornal Impresso.
PITTMAN, Russel. Por que deve haver uma poltica de concorrncia
especialmente
para
economias
em
desenvolvimento.
Disponvel
em
http://usinfo.state.gov/jornals/ites/0299/ijpe/ie029903.htm
SEBRAE Servio Brasileiro de Apoio s Micro e Pequenas Empresas Site
Disponvel em: <http://www.sebrae.com.br>. Acesso em: Agosto/2012.
SINDUSCON-PR. Sindicato da Indstria da Construo Civil do Paran
60
ANEXO I
Guia Amarela
PREFEITURA MUNICIPAL DE CURITIBA

Secretaria Municipal do Urbanismo
CONSULTA PARA FINS DE CONSTRUO
Inscrio Imobiliria
Sublote
Indicao Fiscal
N da Consulta / Ano
41.1.0077.0758.00-2
85.560.019
287235/2012
Bairro: NOVO MUNDO

Quadrcula: Q-09
Rua da Cidadania: Fazendinha
Informaes da SMU - Secretaria Municipal do Urbanismo

Testadas do Lote
Posio do Lote: Meio de quadra
1- Denominao: R. LAUDELINO FERREIRA LOPES
Sistema Virio: NORMAL
Cd. do Logradouro:W136
Tipo: Principal
N Predial: 499
Testada (m): 17,00
Dados de Projeto de Rua (UUS-5.1): OBEDECER O ALINHAMENTO CONFORME O PROJETO APROVADO DA RUA
Cone da Aeronutica: 970,00m em relao a Referncia de Nvel (RN) Oficial
Parmetros da Lei de Zoneamento

Zoneamento: CONEC.SETOR ESPECIAL CONECTORA 2
Sistema Virio: NORMAL
* Em caso de dvidas ou divergncias nas informaes impressas, vale a Legislao Vigente.
Classificao dos Usos
Usos Permitidos Habitacionais
HABITAO COLETIVA.
HABITAO TRANSITRIA 1 E 2.
HABITAO INSTITUCIONAL.
TOLERADO HABITAES UNIFAMILIARES.
PARA MAIS DE DOIS BLOCOS DE HABITAO COLETIVA NO LOTE, CONSULTAR O IPPUC.
Usos Permitidos Comerciais
COMRCIO E SERVIO VICINAL, DE BAIRRO E SETORIAL.
COMUNITRIO 1 E 2.
COMRCIO E SERVIO ESPECFICO 1, ATENDIDA LEGISLAO ESPECFICA.
Usos Tolerados
.................................
Usos Permissveis
COMUNITRIO 3.
** Os parmetros de construo para os Usos Permissveis, sero definidos pelo Conselho Municipal de Urbanismo.
Usos Proibidos
.................................
Parmetros da Construo
Coeficiente de Aproveitamento
1,5.
Taxa de Ocupao
50%.
Taxa de Permeabilidade
25%.
Densidade mxima
*******************************************
Verso: 3.0.0.142
Para maiores informaes acesse: www.curitiba.pr.gov.br
Pgina 1 de 4
010274-8
397215-1

Inscrio Imobiliria
Sublote
Indicao Fiscal
N da Consulta / Ano
41.1.0077.0758.00-2
85.560.019
287235/2012
Altura Mxima
04 PAVIMENTOS.
06 PAVIMENTOS PARA USOS HABITACIONAIS NOS TRECHOS LINDEIROS A ZR-4.
ATENDIDO LIMITE DA ANATEL E AERONAUTICA.
Recuo Frontal
5,00 M.
Afastamento das Divisas
FACULTADO AT 02 PAVIMENTOS.
NOS DEMAIS PAVIMENTOS H/6 ATENDIDO O MNIMO DE 2,50 M.
Estacionamento
OBEDECER O CONTIDO NO DECRETO 582/90.
Recreao
OBEDECER O CONTIDO NO DECRETO 212/07.
Observaes Para Construo
1 - Observar o contido na lei 9803/2000 que dispe sobre a transferncia de potencial construtivo.
2 - Em caso de aquisio de potencial construtivo, de acordo com a lei 9802/2000 e decreto 196/2000, os usos
permitidos e parmetros construtivos sero os seguintes:
- Usos: Habitao coletiva e habitao transitria 1.
- Coeficiente de aproveitamento: 2,0.
- Altura mxima: 8 pavimentos.
- Afastamento de divisas: At 2 pavimentos facultado.
Demais pavimentos H/6 atendido mnimo de 2,50 m.
- Atender demais parmetros desta consulta amarela.
3 - Poder ser concedido alvar de funcionamento para Indstrias Tipo 1 em edificaes existentes.
4 - Poder ser concedido lvara de funcionamento para Indstrias Tipo 2 na rea de abrangncia da Cidade Industrial
de Curitiba, ouvida a CDC.
Informaes Complementares
Cdigo
9
Observaes
Processo 01-123577/2007 construo de residncias, deciso Negado
Bloqueios
*****
Alvars de Construo
Sublote: 0
Nmero Antigo:
Nmero Novo:309214
Informaes de Plantas de Loteamentos (UCT 6)

Sublote Situao de Foro
0000 No foreiro
N Documento Foro
Dados Sobre Planta de Loteamento

Planta/Croqui
S.00411-PROJ04
N Quadra
N Lote
C-3/C-11
Protocolo
01-002500/2008
Nome da Planta: ***

Situao: Lote dentro do permetro de Planta/Croquis aprovada
Verso: 3.0.0.142
Pgina 2 de 4
020274-8
397215-0

Inscrio Imobiliria
Sublote
Indicao Fiscal
N da Consulta / Ano
41.1.0077.0758.00-2
85.560.019
287235/2012
Informaes do IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba

*****
Informaes da SMOP - Secretaria Municipal de Obras Pblicas

Faixa no Edificvel de Drenagem
Situao
No Informado
Caractersticas: 3
Faixa
Sujeito Inundao Dimetro da Tubulao

NO
gua Corrente
NO
Informaes da SMMA - Secretaria Municipal do Meio Ambiente

** Existindo rvores no imvel obrigatria a consulta MAPM.**
Informaes da SMF - Secretaria Municipal de Finanas

Espcie: Normal
rea do Terreno: 799,51 m
rea Total Construda: 0,00 m
Qtde. de Sublotes: 1
Dados dos Sublotes

Sublote Utilizao
0000 Vago
Infraestrutura Bsica
Ano Construo
0
Cd. Logradouro Planta Pavimentao

W136
A ANTI-PO
Esgoto
NAO EXISTE
rea Construda
0,00 m
Iluminao Pblica Coleta de Lixo

Sim
Sim
Bacia(s) Hidrogrfica(s)
BACIA BARIGUI
Principal
Observaes Gerais
123456-
Considerando a necessidade de adequar e organizar os espaos destinados a circulao de pedestres, a

construo ou reconstruo de passeios dever obedecer os padres definidos pelo Decreto 1.066/2006
A altura da edificao dever obedecer as restries do Ministrio da Aeronatica, referentes ao plano da zona de
proteo dos aerdromos e as restries da Agncia Nacional de Telecomunicaes - Anatel, referentes ao plano
de canais de microondas de telecomunicaes do Paran.
Todo o esgotamento sanitrio (banheiro, lavanderias e cozinhas) dever obrigatoriamente ser conectado a rede
coletora de esgoto existente na via pblica. No caso de cozinhas dever ser prevista a caixa de gordura antes da
referida rede.
Na ausncia de rede coletora ser tolerada a utilizao de sistema de tratamento composto por fossas, filtros e
sumidouros (ver Termo de Referncia no site da PMC www.curitiba.pr.gov.br ) prevendo-se futura ligao com a
rede coletora de esgoto.
As guas pluviais devem ser direcionadas obrigatoriamente a galeria de gua pluvial existente na via pblica.
Para qualquer tipo de construo, reforma ou ampliao, consultar a Sanepar quanto a ligao domiciliar de
esgoto.
*** Prazo de validade da consulta - 180 dias ***
Responsvel pela Emisso
CONSULTA IMPRESSA VIA INTERNET
Verso: 3.0.0.142
Pgina 3 de 4
Data
05/11/2012
030274-8
397215-2

Inscrio Imobiliria
Sublote
Indicao Fiscal
N da Consulta / Ano
41.1.0077.0758.00-2
85.560.019
287235/2012
ATENO
Formulrio informativo para elaborao de projeto. No d direito a construir.
Incio da obra somente aps a expedio do Alvar de Construo.
Em caso de dvidas ou divergncia nas informaes impressas valem as informaes atualizadas do Lote, bem
como a Legislao vigente.
Verso: 3.0.0.142
Pgina 4 de 4
040274-8
397215-1
ANEXO II
Registro de Imveis
ANEXO III
Imposto Territorial Predial
05/11/12
Certido Negativa de Imvel

SECRETARIA MUNICIPAL DE FINANAS
DEPARTAMENTO DE CONTROLE FINANCEIRO
Certido Negativa
1. RESERVA-SE O DIREITO DE A FAZENDA MUNICIPAL COBRAR DVIDAS
POSTERIORMENTE CONSTATADAS, MESMO REFERENTES A PERODOS NESTA
CERTIDO COMPREENDIDOS.
2. A PRESENTE CERTIDO TEM VALIDADE AT 05/12/2012, SEM RASURAS E NO
ORIGINAL.
3. A ACEITAO DA PRESENTE CERTIDO EST CONDICIONADA A VERIFICAO
DE SUA VALIDADE NA INTERNET, NO ENDEREO www.curitiba.pr.gov.br.
IMPORTANTE:
CERTIFICAMOS QUE AT A PRESENTE DATA, NO CONSTA DBITO TRIBUTRIO PARA A

PRESENTE INDICAO FISCAL.
CURITIBA, 05 DE NOVEMBRO DE 2012.
CERTIDO NEGATIVA N: 192188/2012
Certido expedida pela Internet gratuitamente
FINALIDADE: VERIFICAO
CONTRIBUINTE: CONSTRUTORA FAMY LTDA
INDICAO FISCAL
INSCRIO IMOBILIRIA
85.560.019.000-2
41.1.0077.0758.00-2
SUBLOTE
0000
LOCALIZAO
NMERO
R. LAUDELINO FERREIRA LOPES
000499
RAMO/PLANTA OU EDIFCIO
QUADRA
***
Vers o 2.0.0.13 (11/10/2012) [gtm_db]
certidaonegativa.curitiba.pr.gov.br/frmCertidao.aspx
NATUREZA
TERRITORIAL
AP/SALA
LOTE
C-3/C-11
CDIGO DE CONTROLE
cEpZOm TpQC18aFEIlXDzWUR3UHGqhPm X
1/1
ANEXO IV
Ficha do Terreno e Relatrio Fotogrfico
FAT - Ficha de Avaliao do Terreno

Terreno: Laudelino Ferreira Lopes
rea: 799,51 cada ( so dois terrenos )
Fl. 01/02
Zoneamento: ZR 4
AVALIAO PRVIA
Nome do representante do proprietrio:
Vistoriador (Comercial)
Itens
Data ___/___/___
Fone:
Nome do proprietrio:
Vistoriador ( Engenharia )
LOCALIZAO DO TERRENO
CARACTERSTICAS FSICAS E TCNICAS DO
TERRENO
LEGISLAO
URBANA
PREO E
CONDIO
DE
PAGAMEN
TO
Data _08/ 06 / 2010
Sim (O)
No (X)
Discriminao dos Itens de Verificao

1.
2.
SITUA
O
DOCUM
ENTAL
Fone:
O padro dos imveis existentes na regio compatvel?

A infra-estrutura urbana existente atende?
( ) Arborizao
( 0) Rede de guas Pluviais
( 0) Rede de Esgoto
( 0) Iluminao Pblica
( 0) Rede de gua
( 0 ) Telefone
( 0) Pavimentao
( ) Rede de Gs
( ) TV a cabo
( 0) Postes de Luz
3.
Os servios locais existentes so satisfatrios?
( ) Aougue
( ) Favelas Sade
(0 ) Meios de Transporte
( ) Casas Noturnas
( ) Feiras
( ) Restaurante
( 0) Escola
( ) Jornaleiro
(0 ) Supermercado
( 0) Farmcia
( ) Lazer(parques/praas)
( ) Outros ____________
4.
No h construes depreciativas na vizinhana? X
Citar:
5.
H construes valorizativas na vizinhana? 0
Citar: prdios de apartamentos economicos
6.
A vizinhana apresenta alguma caracterstica restritiva no aspecto construtivo? X
Citar:
7.
As vias de acesso ao local so satisfatrias? Citar largura das vias lindeiras
Principais vias de acessos: r.Pedro Gusso
8.
As tendncias de ocupao vizinha so favorveis valorizao futura? 0
9.
As condies de segurana da regio so satisfatrias? 0
10. A regio est livre de inundao? 0
11. A regio est livre de fatores de insalubridade(sonora/olfativa/txicas)?0
12. Qual o uso anterior do terreno? Nenhum
13. A regio apresenta topografia favorvel ? 0 Acesso durante a obra; no posicionamneto do
stand...
14. O terreno apresenta vista atraente? 0
15. O terreno apresenta insolao satisfatria? 0
16. As condies de aerao e ventilao do terreno so satisfatrias? 0
17. As medidas e o formato do terreno so satisfatrias ao produto definido?
Frente: 17
Fundo: 17
Lateral Esquerda: 47
Lateral Direita: 47
18. A topografia do terreno satisfatria?
( x ) Plano
( ) Declive
( ) Aclive
Declividade:
19. O Tipo de solo local satisfatrio ao produto definido?
( x ) Seco ( ) Arenoso ( ) Brejoso ( ) Outros
20. A limpeza do terreno est satisfatria sem entulhos, vegetao ou construo? (x ) Sim ( )
No
Existem rvores? (x ) Sim
( ) No
Quantas? Uma em um dos terrenos
20. H necessidades de demolio? X
( ) Pisos
( ) Edificaes
( ) Testadas
21. O posicionamento do terreno na rua satisfatrio?
22.
verificar
Como so as fundaes dos vizinhos?
23. Quais as condies dos muros de divisa e caladas existentes

( ) No H
( ) Integros e/ou passveis de recuperao e utilizao
24. O terreno est liberado para negociao e incio da construo, sem ocupao no local?
( ) posse
( ) invaso
25. Existe a presena de cursos dgua ou servido de passagem?
26. O terreno est isento de restries construtivas com relao legislao urbana e demais rgos
do poder municipal?
Citar a restrio:
27. Existe possibilidade de alteraes urbanas futuras e favorveis?
Citar:
Taxa de ocupao:
Coeficiente de aproveitamento:
Cota do terreno:
Coeficiente de permeabilidade:
Recuos:
28. O preo do terreno est dentro da referncia? Citar o valor.
29. As condies de pagamento esto dentro das diretrizes da empresa?
Permuta( ) Local ____________% ( ) Fora ______________________________
$Forma de Pagamento:
30. O proprietrio tem real necessidade e interesse de venda do terreno?
31. O proprietrio est aberto a negociao do preo e condies de pagamento?
32. A escritura est em ordem e devidamente registrada?
Em nome de :
33. H um nico proprietrio?
32. O terreno est liberado sem nenhuma pendncia de processo de inventrio ?
33. O pagamento dos impostos esto em dia?
Posio com relao ao terreno:

( X ) Aprovado
( ) Reprovado
Verificao
Observaes
X
0
X
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
X
0
Apenas em
uma lateral
0
X
0
0 potencial
construtivo
360.000
0
X
0
X
0
verificar
Responsvel pela avaliao do terreno:
________________________
NOME-ASS
___/___/___
Data
FAT - Ficha de Avaliao do Terreno

Terreno:
rea:
Fl. 02/02
Zoneamento:
AVALIAO DETALHADA
Itens
Discriminao dos Itens de Verificao

1.
TTULO DE PROPRIEDADE DO TERRENO

DOCUMENTAO DO TERRENO
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
12.
13.
DOCUMENTOS DO
VENDEDOR DO TERRENO
14.
O ttulo de propriedade, que pode ser qualquer um dos documentos abaixo, est em
ordem?
Escritura Pblica de:
Compra e Venda;
Promessa de Compra e Venda
Permuta
Dao em Pagamento
Cesso de Direitos
Promessa de Cesso de Direitos
Doao
Formal de Partilha
Carta de Adjudicao
Carta de Arrematao
Carta de Sentena
Escritura ou Sentena de Extino de Condomnio
Sentena de Aquisio por Usucapio
Certido da Cadeia Vintenria do imvel, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis.

Certido de aes reais ou pessoais reipersecutrias do imvel, no Cartrio de Registro de Imveis,
expedida pela Justia Estadual e Federal.
Certido de nus reais do imvel e registro do terreno, no Cartrio de Registro de Imveis,
expedidos pelo Cartrio de Registro de Imveis.
Certido da Fazenda Estadual quanto existncia de dbitos do imvel
Certido da Fazenda Municipal (IPTU) quanto existncia de dbitos do imvel, expedida pela
Prefeitura Municipal.
Certido Negativa de Dbitos (CND) do INSS, caso exista edificao a ser demolida.
Certido Negativa de desapropriao, expedida pela Prefeitura Municipal.
Certido do FUNRURAL, caso o imvel seja rural.
Certido de cadastro do INCRA com a quitao do imposto territorial rural at o exerccio anterior,
caso o imvel seja rural.
Prova de quitao do pagamento de foro ou taxa de ocupao, caso o imvel seja enfitutico ou
localizado em terreno de marinha.
Alvar de Demolio (na hiptese de conter construo suspeita de tombamento), expedido pela
Prefeitura Municipal.
No caso de terreno edificado ou pertencente rea de proteo ambiental, solicitar certido dos
rgos de proteo do patrimnio histrico ou do meio ambiente sobre as restries de uso que
pesam sobre o imvel/ Laudo Ambiental
Certificar-se nos rgos competentes das Prefeituras Municipais, nos Cdigos de Obra ou nas leis
urbansticas do Municpio sobre o coeficiente de aproveitamento do terreno ou o gabarito de
construo/ Fficha Tcnica do empreendimento
Os documentos do vendedor e respectivos cnjuges, se casados, foram solicitados e esto

em ordem?
15.
16.
Cpia autenticada da Carteira de Identidade e do CPF

Certido de casamento
17.
Certido da Fazenda Federal quanto existncia de dbitos do vendedor
18.
Certido do Cartrio de Distribuio relativamente aos feitos cveis e fiscais
19.
Certido da Justia Federal
20.
Certido do INSS referente existncia de dbitos do vendedor, se este for vinculado a Previdncia
Social
Certides dos Cartrios de Protestos quanto aos Ttulos e Letras Protestados
Certides trabalhistas
Certides das Varas de Falncia e Concordatas se o vendedor for pessoa jurdica
As dimenses e medidas reais do terreno foram examinadas e correspondem quelas constantes do
ttulo de propriedade (levantamento planialtimtrico)?
O resultado da sondagem do terreno favorvel ?
A Legislao Urbana junto a prefeitura e junto aos demais rgo pblicos foram verificadas e esto
em ordem?
O Boletim Tcnico e a Quadra Fiscal foram solictados na prefeitura e esto satisfatrios?
CQTF Certido de Quitao dos Tributos Federais
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29. CRFGTS Certido de Recolhimentos do Fundo de Garantia por Tempo de Servio
OUTROS
DO
TERRENO
Verificao
Observao
Alm do ttulo de propriedade, os documentos relativos ao imvel que devem ser solicitados
diretamente pelo comprador aos rgos expedidores e verificados, esto em ordem?
11.
VERFICAO
DA SITUAO
FSICA
Sim (O)
No (X)
Posio com relao ao terreno:

( ) Aprovado
( ) Reprovado
Responsvel pela avaliao do terreno:
________________________
NOME-ASS
___/___/___
Data
RELATRIO FOTOGRFICO
Foto 01 Terreno
Foto 02 Rua do Terreno
Foto 03 Rua Lateral
Foto 04 Tipologia Arquitetnica da regio
ANEXO V
Estrutura e cronograma de Apresentao de Projetos
EstruturaeCronogramadeApresentaodeProjetos
Id
Nome da tarefa
INICIO DOS TRABALHOS
Durao
Incio
Trmino
23
3 dias
Seg 27/6/11
Qua 29/6/11
Assinatura do Contrato
1 dia
Seg 27/6/11
Seg 27/6/11
Reunio de Apresentao
1 dia
Ter 28/6/11
Ter 28/6/11
Qua 29/6/11
Distribuio Ata de Reunio - Diretoria
1 dia
Qua 29/6/11
21 dias
Qui 30/6/11
26
Julho 2011
29
2
5
11
14
17
20
23
26
29
Agosto 2011
1
4
10
13
16
19
22
25
28
Setembro 2011
31
3
6
12
15
18
21
24
27
Outubro 2011
30
3
6
12
15
18
21
24
27
5
6
SERVIOS PRELIMINARES
Art Sondagem
Sondagem
Art Topografico
10
Topogrfico
Qui 28/7/11
1 dia
Qui 28/7/11
Qui 28/7/11
20 dias
Qui 30/6/11
Qua 27/7/11
1 dia
Qui 28/7/11
Qui 28/7/11
20 dias
Qui 30/6/11
Qua 27/7/11
Qui 14/7/11
11
11 dias
Qui 30/6/11
13
Pesquisa de Mercado
3 dias
Qui 30/6/11
14
Viabilidade Arquitetnica
5 dias
Sex 1/7/11
15
Viabilidade Financeira
5 dias
Sex 1/7/11
Qui 7/7/11
16
Anlise Unificao / Subdiviso
1 dia
Qui 30/6/11
Qui 30/6/11
17
Apresentao Final do Terreno
3 dias
Sex 8/7/11
Ter 12/7/11
18
1 dia
Qua 13/7/11
Qua 13/7/11
19
Distribuio ATA de Reunio
1 dia
Qui 14/7/11
Qui 14/7/11
20
Emisso da Carta do Projeto
1 dia
Qua 13/7/11
Qua 13/7/11
21
Distribuio da Carta do Projeto
1 dia
Qui 14/7/11
Qui 14/7/11
7 dias
Qui 14/7/11
Sex 22/7/11
Qui 14/7/11
Qua 20/7/11
12
VIABILIDADE
Seg 4/7/11
Qui 7/7/11
22
23
DESENVOLVIMENTO DO PRODUTO
24
Definio Produto
25
1 dia
Qui 21/7/11
26
Distribuio ATA de Reunio
5 dias
1 dia
Sex 22/7/11
Sex 22/7/11
12 dias
Qui 14/7/11
Sex 29/7/11
Qui 21/7/11
27
28
PROJETO PRELIMINAR
29
Projeto Arquitetnico Preliminar
10 dias
Qui 14/7/11
Qua 27/7/11
30
Memorial descritivo Preliminar
10 dias
Qui 14/7/11
Qua 27/7/11
31
Perspectivas Preliminares
10 dias
Qui 14/7/11
Qua 27/7/11
32
Reunio Com Stakeholders - Diretoria
1 dia
Qui 28/7/11
33
Distribuio Ata de Reunio - Diretoria
1 dia
Sex 29/7/11
Sex 29/7/11
39 dias
Sex 29/7/11
Qua 21/9/11
Qui 28/7/11
34
35
ANTEPROJETO
36
Projeto Arquitetnico - Anteprojeto
37
Reunio Com Stakeholders - Engenharia
1 dia
Sex 12/8/11
Sex 12/8/11
38
Distribuio Ata de Reunio - Engenharia
10 dias
1 dia
Seg 15/8/11
Sex 29/7/11
Seg 15/8/11
Qui 11/8/11
39
Distribuio - Projeto Arquitetonico - Engenharia
Seg 15/8/11
1 dia
Seg 15/8/11
41
Readequao Anteprojeto de Arquitetura
5 dias
Sex 12/8/11
42
1 dia
Sex 19/8/11
Sex 19/8/11
43
1 dia
Seg 22/8/11
Seg 22/8/11
25 dias
Sex 29/7/11
40
Qui 18/8/11
44
45
Memorial descritivo Anteprojeto
46
Distribuio Anteprojeto e memorial definitivo - Engenharia
Qui 1/9/11
1 dia
Sex 2/9/11
Sex 2/9/11
48
Projeto Estrutural - Anteprojeto
15 dias
Ter 16/8/11
Seg 5/9/11
49
Projeto Eltrico - Anteprojeto
15 dias
Ter 16/8/11
Seg 5/9/11
50
Projeto Hidrulico - Anteprojeto
15 dias
Ter 16/8/11
Seg 5/9/11
51
Projeto Antena / Telefone - Anteprojeto
15 dias
Ter 16/8/11
52
Projeto Incndio - Anteprojeto
15 dias
Ter 16/8/11
Seg 5/9/11
53
Oramento - Anteprojeto
10 dias
Ter 6/9/11
Seg 19/9/11
54
Cronograma Fsico
10 dias
Ter 6/9/11
Seg 19/9/11
55
Cronograma Financeiro
10 dias
56
Cronograma Mo de Obra
10 dias
57
1 dia
Ter 20/9/11
Ter 20/9/11
58
1 dia
Qua 21/9/11
Qua 21/9/11
151 dias
47
Ter 6/9/11
Ter 6/9/11
Seg 5/9/11
Seg 19/9/11
Seg 19/9/11
59
60
Sex 29/7/11
Sex 24/2/12
62
Adaptaao para Projeto Arquitetnico - Legal
4 dias
Sex 29/7/11
Qua 3/8/11
63
Capa do Requerimento
1 dia
Qui 4/8/11
Qui 4/8/11
64
Guia Amarela Atualizada
1 dia
Qui 4/8/11
Qui 4/8/11
65
Decretos 212/2007
1 dia
Qui 4/8/11
Qui 4/8/11
66
Diagrama rea de Pavimentos
1 dia
Qui 4/8/11
67
SAAP
1 dia
Qui 4/8/11
Qui 4/8/11
68
Primeira Entrada Urbanismo
30 dias
Sex 5/8/11
Qui 15/9/11
69
Entrada SMOP
30 dias
Qui 4/8/11
Qua 14/9/11
70
Entrada SMMA
30 dias
Qui 4/8/11
Qua 14/9/11
71
Corpo de Bombeiros
30 dias
Qui 4/8/11
Qua 14/9/11
3 dias
Sex 16/9/11
Ter 20/9/11
61
PROJETO LEGAL
Qui 4/8/11
72
73
Correes Projeto Legal Arquitetura
74
Segunda Entrada Urbanismo
50 dias
Qua 21/9/11
Ter 29/11/11
76
Correes FINAL Projeto Legal Arquitetura
3 dias
Qua 30/11/11
Sex 2/12/11
77
Contrato Social e/ou Estatuto Social
3 dias
Qua 30/11/11
Sex 2/12/11
78
Art Arquitetnico
3 dias
Qua 30/11/11
Sex 2/12/11
79
Art Responsabilidade Tcnica
3 dias
Qua 30/11/11
Sex 2/12/11
80
Iss Arquitetnico
3 dias
Qua 30/11/11
Sex 2/12/11
81
Iss Responsvel Tcnico
3 dias
Qua 30/11/11
82
Guia de Recolhimento
2 dias
Qua 30/11/11
Qui 1/12/11
83
Assinatura Termos
1 dia
Qua 30/11/11
Qua 30/11/11
84
Entrada Final Urbanismo
30 dias
Seg 5/12/11
Sex 13/1/12
Sex 24/2/12
75
85
Requisio Alvar
Sex 2/12/11
30 dias
Seg 16/1/12
77 dias
Qua 21/9/11
30 dias
Qua 21/9/11
Ter 1/11/11
1 dia
Qua 2/11/11
Qua 2/11/11
86
87
PROJETO EXECUTIVO
Qui 5/1/12
88
Projeto Arquitetnico - Executivo
89
90
91
Distribuio Executivo - Engenharia
1 dia
Qui 3/11/11
Qui 3/11/11
92
Projeto Estrutural - Executivo
30 dias
Sex 4/11/11
Qui 15/12/11
93
Projeto Eltrico - Executivo
30 dias
Sex 4/11/11
Qui 15/12/11
94
Projeto Hidrulico - Executivo
30 dias
Sex 4/11/11
Qui 15/12/11
95
Projeto Antena / Telefone - Executivo
30 dias
Sex 4/11/11
Qui 15/12/11
96
Projeto Incndio - Executivo
30 dias
Sex 4/11/11
Qui 15/12/11
97
Memorial Descritivo - Executivo
30 dias
Sex 4/11/11
Qui 15/12/11
98
Oramento - EXECUO
30 dias
Sex 4/11/11
Qui 15/12/11
99
Cronograma Fsico
15 dias
Sex 16/12/11
Qui 5/1/12
100
Cronograma Financeiro
15 dias
Sex 16/12/11
101
Cronograma Mo de Obra
15 dias
Sex 16/12/11
Qui 5/1/12
35 dias
Qua 2/11/11
Ter 20/12/11
1 dia
Qui 3/11/11
Qui 3/11/11
Qui 5/1/12
102
103
ENTREGA DO PROJETO
104
Formatao do Plano de Gerenciamento
34 dias
Qua 2/11/11
Seg 19/12/11
105
Reunio de Documentos
34 dias
Qua 2/11/11
Seg 19/12/11
106
Assinatura do Termo de Recebimento
1 dia
Ter 20/12/11
Ter 20/12/11
Projeto: Projeto de Empreendimento Im

Data: Ter 23/10/12
Tarefa
Diviso
Andamento
Etapa
Resumo
Resumo do projeto
Tarefas externas
Etapa externa
Data limite
Novembro 2011
30
2
5
8
11
14
17
20
23
26
Dezembro 2011
29
2
5
8
11
14
17
20
23
26
29
Janeiro 2012
1
4
10
13
16
19
22
25
28
Fevereiro 2012
31
3
6
12
15
18
21
24
27
ANEXO VI
Projeto Arquitetnico Aprovado
ANEXO VII
Memorial Descritivo
MEMORIAL DESCRITIVO
EDIFCIO RESIDENCIAL HARUMI
Rua Laudelino Ferreira Lopes, 499
Curitiba PR
ABRIL / 2012
V 2.2 | 25/4/2012
1
Rua Antonio Rafael Sartori, n 43-A - CEP 82.015-660 - Santa Felicidade - Curitiba Paran
DESCRIO DO IMVEL
1.0 LOCALIZAO
Endereo: Rua Laudelino Ferreira Lopes, 499
Bairro: Novo Mundo
Cidade: Curitiba/PR
rea do Terreno: 799,51 m2
rea Construda: 1048,58 m2
rea Global: 1.676,87 m2
Alvar de Construo: n 309.214 de 23/02/2012
2.0 PROJETOS
Responsabilidade Tcnica
ARQUITETO FABRICIO MIYAGIMA | CAU 86.769 - 1
RRT: 50.616
Projeto Arquitetnico
ARQUITETO FABRICIO MIYAGIMA | CAU 86.769 - 1
RRT: 50.616
Projeto Estrutural
ENGENHEIRO CIVIL FERNANDO RODERJAN ZENI | CREA PR 21.930 D/P
ART: n 20120730733
Projeto Hidrulico, Eltrico, Alarme/Telefone e Preveno de Incndio
ENG. CIVIL FABIANO EURICH | CREA PR 102.406/D
ART: 20120734976
Levantamento Topogrfico
Tcnico em Agrimensura Valter Barreto Silva | CREA PR 186/TD
ART: 20112411128
Sondagem
ENG. CIVIL Ademar Luiz Fassina | CREA PR 14.260/D
Fassina Geotcnica | CNPJ 79047478/0001-27
ART: 20113045036
V 2.2 | 25/4/2012
2
3.0 OBJETO
Edifcio Habitacional, totalizando quinze (15) unidades habitacionais agrupados em torre nica de
quatro (4) pavimentos, tico e caixa dgua, distribudos da seguinte forma:
3.1 Pavimento Trreo
rea total construda de 244,46m2, distribudo da seguinte forma:
Trs (3) Unidades habitacionais (158,16m2)
Uma (1) unidade habitacional com rea privativa de 54,36m 2 e rea externa ajardinada
exclusiva de 24,43m2 (no contabilizado na rea construda do pavimento ou rea til do
apartamento).
Duas (2) unidades habitacionais, cada uma, com rea privativa de 51,90m2 e rea externa
ajardinada exclusiva de 45,87m2 (no contabilizado na rea construda do pavimento ou
rea til do apartamento).
reas de Uso Comum (86,30m2)
rea de circulao horizontal e vertical (corredor, escada e poo de elevador) com rea
de 27,60 m2;
rea de depsito, localizado abaixo da escada, com rea de 3,60m2;
Recreao coberta (salo de festas com churrasqueira e dois lavabos) com rea de
55,10m2.
3.2 2o Pavimento ao 4o Pavimento
Cada pavimento com rea total construda de 236,40m2, distribudos da seguinte forma:
Quatro (4) Unidades habitacionais (212,52 m2)
Duas (2) unidades habitacionais, cada qual com rea privativa de 54,36m 2.
Duas (2) unidades habitacionais, cada qual com rea privativa de 51,90m2.
rea de circulao (corredor, escada e poo do elevador), com rea de 23,88m2.
3.3 tico
rea total construda de 61,60m2 + rea destinada a recreao descoberta 72,96 m2,
distribudos da seguinte forma:
rea de circulao (corredor, escada e poo de elevador), totalizando uma rea de
31,62m2.
Recreao coberta, com rea de 26,61m2.
Lavabo e Depsito, com rea de 3,37 m2.
V 2.2 | 25/4/2012
3
3.4 Caixa da gua e Casa de Mquinas do Elevador

rea total construda de 33,60 m, destinados a rea do poo do elevador e duas (2) caixas da
gua, assim distribudas:
Uma (1) Caixa da gua com capacidade de aproximadamente 23,50m 3 (23.500l),
localizada acima da rea de recreao do tico, construda em alvenaria, devidamente
tratada com impermeabilizantes e mantas, abrigando gua de reserva tcnica para
incndio e parte do consumo necessrio dirio.
Uma (1) Caixa da gua com capacidade de aproximadamente 12,50m3 (12.500l),
localizada acima da rea de recreao do tico, construda em alvenaria, devidamente
tratada com impermeabilizantes e mantas, abrigando gua de reserva tcnica para
incndio e parte do consumo necessrio dirio.
Poo da casa de mquinas do elevador, com rea de 4,12 m2.
4.0 TERRENO
Registro Geral na 5 Circunscrio Curitiba Paran, sob Matrcula n 53.535, Indicao Fiscal
n 85.560.019.000, inscrio imobiliria n 41.1.0077.0758.00-2, com rea total de 799,51m2.
V 2.2 | 25/4/2012
4
SISTEMA CONSTRUTIVO
1.0 SERVIOS PRELIMINARES
1.1 Limpeza e nivelamento do terreno de forma mecnica com retro escavadeira.
1.2 Instalao do barraco de obras, contendo os ambientes necessrios para o conforto dos
funcionrios (escritrio, banheiro com chuveiro, cozinha) e armazenamento de materiais
e equipamentos.
1.3 Instalao de pontos de gua e esgoto, luz, telefone, alarmes.
1.4 Construo de tapume frontal, em telha metlica apoiada em barrotes de madeira, com
altura mnima de 2,00 metros.
1.5 Locao da obra utilizando gabaritos em madeira, respeitando rigorosamente as medidas
e localizao dos projetos arquitetnico e estrutural.
2.0 FUNDAES
2.1 Estacas pr-moldadas cravadas em concreto armado, com resistncia de 20 MPA, entre
6m e 14 m de profundidade. Total de 94 estacas, sob a responsabilidade da empresa
Webber Fundaes Ltda. CNPJ/MF 00.576.305/0001-46, ART 20115011503, Engenheiro
Civil Jos Florentino de S Bittencourt e quantidades nos seguintes tamanhos: 23x23cm,
20x20cm e 15x15cm, de acordo com o projeto de locao das estacas.
3.0 ALICERCE
3.1 Blocos de Coroamento
Os blocos de coroamento fazem a ligao entre as estacas pr-moldadas da fundao com as
vigas e lajes do pavimento imediatamente acima do solo. So feitos em concreto armado.
Blocos em concreto armado, com resistncia de 20 MPa, tamanho de 40cmX40cmx36cm
(lxcxh), e armaduras em ao CA-50 e CA-60, com bitolas variando de 5,00 mm e
10,00mm.
Blocos em concreto armado, com resistncia de 20 MPa, tamanho de
120cmX40cmx51cm (lxcxh), e armaduras em ao CA-50 e CA-60, com bitolas variando de
5,00mm e 10,00mm.
3.2 Vigas Baldrame
Tambm chamadas de cintas de fundao, tem a funo principal de dar suporte s paredes
e interligar pilares e outros elementos estruturais. Neste caso receber a carga das lajes,
deixando a laje imediatamente acima do solo sem contato direto com o solo. As vigas
baldrames so impermeabilizadas com produtos especficos. So moldadas com o auxilio de
formas em madeira e produzidas em concreto armado, com resistncia de 20 MPA, e
armaduras em ao CA-50 e CA-60, com bitolas variando de 4,20 mm e 12,50 mm, de acordo
com o Projeto estrutural.
V 2.2 | 25/4/2012
5
4.0 ESTRUTURA
4.1 Pilar
Pilar em concreto armado, moldadas com o auxilio de formas em madeira e produzidas em
concreto armado, com resistncia de 20 MPA e armaduras em ao CA-50 e CA-60, com
bitolas variando de 4,20 mm e 16,00 mm.
4.2 Vigas
Vigas em concreto armado, moldadas com o auxilio de formas em madeira e produzidas em
concreto armado, com resistncia de 20 MPA e armaduras em ao CA-50 e CA-60, com
bitolas variando de 4,20 mm e 16,00 mm.
4.3 Lajes
Lajes com vigotas pr-moldadas, montadas com lajotas de cermica e completadas com uma
camada de concreto com resistncia de 20 MPa e com quatro (5) cm de espessura.
5.0 ALVENARIA DE VEDAO (PAREDE)

5.1 PAREDES EXTERNAS E DIVISAS ENTRE APARTAMENTOS
Paredes de blocos cermico com espessura de 20-22 cm, assentados com argamassa
mista e juntas de 12mm.
Aplicao de chapisco, emboo e reboco.
Aplicao de isolante e impermeabilizante.
Execuo de verga sobre o vo de portas.
Execuo de verga sobre e sob o vo de janelas
5.2 PAREDES INTERNAS
Paredes de blocos cermico com espessura de 15cm, assentados com argamassa mista e
juntas de 12mm.
Aplicao de chapisco, emboo e reboco.
Execuo de verga sobre o vo de portas.
Execuo de verga sobre o vo de janelas
5.3 PAREDES INTERNAS DRYWALL
Paredes em Drywall compostas por estrutura de ao galvanizado e chapas de gesso
acartonado, parafusadas em ambos os lados, complementadas com l mineral, ou de
vidro, no interior da parede.
Parede com espessura final de at 15 cm.
V 2.2 | 25/4/2012
6
6.0 COBERTURA
6.1 Lajes Impermeabilizadas
As lajes de cobertura das caixas dgua e dos terraos descobertos sero devidamente
tratadas e impermeabilizadas. Igualmente para reas que ficaro expostas, sem cobertura,
como no caso do terrao descoberto.
6.2 Telhados
Ser utilizado telhado de fibrocimento, metlica, ou similar, que atenda o devido
escoamento das guas da chuva para a rede pluvial.
Goivas do mesmo padro das telhas, com vedao.
Rufos, calhas e coletores de guas furtadas em chapa zincada.
Armao com madeira, devidamente tratada.
7.0 FACHADA
Parede externa emboada e revestida em grafiato.
Detalhes em cermica, tijoleta cermica, pastilha ou similar.
8.0 GRADIL/PORTES/MUROS
8.1 Gradil
Em ferro, ao, pintado com fundo de zarco e acabamento em esmalte sinttico.
Tampas plsticas para acabamento e proteo dos tubos.
8.2 Porto de Pedestres
8.3 Porto de Veculos
8.4 Muros
Muros em blocos de concreto, com pilares de concreto armado a cada dois (2) metros,
emboados e acabamentos com textura ou com revestimento similar. Espessura acabada
de 12 cm e altura de 2,20m.
9.0 EQUIPAMENTOS
9.1 Interfones
Tubulao necessria para instalao de interfone, contendo um (1) ponto interno em
cada apartamento, um (1) ponto no salo de festas e dois (2) pontos externos Porto
de entrada e na porta de entrada do trreo.
Porteiro Eletrnico coletivo com controle de acesso atravs de senha.
Fechadura eletrnica no porto de entrada e na porta de entrada do edifcio.
V 2.2 | 25/4/2012
7
9.2 Cerca eltrica e Alarme

Instalada acima dos muros da edificao, a cerca eltrica traz maior segurana aos
condminos. Ser interligada com a central de alarme e possuir chave de desligamento em
local interno do prdio (No Salo de Festas, ou Depsito).
9.3 Bombas Hidrulicas
Utilizadas para bombear a gua da rede at a cisterna superior e para dar presso gua da
chuva armazenada em uma caixa da gua localizada na parte do trreo.
10.0
REA EXTERNA
10.1 Guarita
Paredes externas emboadas e revestidas em grafiato, contendo detalhes em cermica.
Paredes internas e teto emboado, cal finados, com pintura ltex PVA.
Porta externa lisa de madeira, com dimenses de 0,60m x 2,10m, com fechaduras e
dobradias.
Porta interna lisa de madeira, com dimenses de 0,60m x 2,10m, com fechaduras e
dobradias.
Caixilhos e vistas de madeira.
Janelas em vidro temperado.
Pisos e rodaps revestidos com cermicas.
Parede do banheiro revestido com cermicas, at a altura de 1,50m
Vaso sanitrio e cuba esmaltada de cermica.
Metais cromados.
Interruptores e tomadas.
Cobertura na rea de acesso em policarbonato, ou similar.
10.2 Central de Gs
Construda em alvenaria, com rea aproximada de 3,36m2 de projeo. Com grade de acesso
e ventilao frontal em ao, ferro ou similar e grades fixas para ventilao lateral.
10.3 Lixeira
Construda em alvenaria, com rea aproximada de 2,00m2, localizada na parte frontal do lote,
com tampa metlica ou similar.
10.4 Caladas e Rampas
Calamento interno e externo em PAVER, conforme decreto 1066/2006 da Prefeitura
Municipal de Curitiba, prevendo acessibilidade a todos.
10.5 Estacionamento e Circulao de veculos
So quatro (4) vagas de garagem com dimenses de 2,20m x 5,00m; dez (10) vagas de
garagem com dimenses de 2,50m x 5,00m e uma (1) vaga de 3,50m x 5,00m. O piso ser do
tipo que no prejudique a mobilidade e acessibilidade dos moradores e que permita o
V 2.2 | 25/4/2012
8
mximo de absoro pelo solo. Podero ser usados pisos do tipo concregrama, paver, brita,
plastfloor ou similar.
10.6 Ajardinamento
Com grama onde houver indicao do projeto arquitetnico de rea permevel e plantio de
rvore.
11.0
ELEVADOR
Marca ATLAS SCHINDLER, linha Schindler 3100, capacidade para 08 pessoas ou 600 kg., com
05 paradas.
Cabine com teto em ao com pintura esmalte polister no tom cinza Genve. Painis laterais
e de fundo em ao inoxidvel escovado. As dimenses da cabina com altura livre de 2,20m,
medida de frente 1,20m e de fundo 1,20m. Porta da cabina de correr, com abertura lateral.
O acionamento realizado por uma mquina de trao sem engrenagem especialmente
projetada com acionamento por motor de corrente alternada e com inversor de tenso e
freqncia variveis VVVF para controle da velocidade.
V 2.2 | 25/4/2012
9
ACABAMENTO INTERNO
1.0 REAS COMUNS
1.1 Salo de festas
Paredes emboadas, cal finadas, com pintura ltex PVA . Teto emboado, cal finado, com
pintura ltex PVA e acabamento de gesso.
Piso e rodap de porcelanato.
Porta interna lisa, caixilhos e vistas de madeira, fechaduras e dobradias, com dimenses
de 0,80m x 2,10m.
Janelas com perfil de alumnio, vidros de 06 mm e porta janelas em vidro temperado de
08 mm.
Lavabos com pisos e paredes (altura de 1,50m) revestidos com cermicas e tetos com
acabamento de gesso;
Porta interna lisa, caixilhos e vistas de madeira, com dimenses de 0,80m x 2,10m.
Metais cromados.
Churrasqueira com soleira em granito, e revestimento interno com tijolos refratrios;
1.2 Academia
Paredes emboadas, cal finadas, com pintura ltex PVA. Teto emboado, cal finado, com
Piso vinlico ou de borracha, ou similar.
Janelas e porta janelas em vidro temperado de 8 mm, com perfil em alumnio.
Lavabo com pisos e paredes (at 1,50m) revestidos com cermicas e teto com
acabamento de gesso;
Portas, caixilhos e vistas do lavabo, lisas de madeira, com dimenses de 0,60m x 2,10m.
Metais cromados.
1.3 Circulao
Piso e rodap de porcelanato.
Porta de acesso ao edifcio (trreo), em vidro temperado 8 mm, medindo 140cm X
210cm, com fechadura eletrnica.
V 2.2 | 25/4/2012
10
1.4 Escada
Piso e rodap em piso antiderrapante.
Corrimo e guarda corpo em tubo metlico e pintura em esmalte sinttico.
1.5 Depsito
pintura ltex PVA .
Piso e rodap em cermica.
Porta interna lisa, caixilhos e vistas de madeira, com dimenses de 0,70m x 1,90m.
Tanque de cermica.
V 2.2 | 25/4/2012
11
2.0 APARTAMENTOS
2.1 Sala de Estar e Jantar

Portas internas, caixilhos e vistas lisas em madeira, com dimenses de 0,80m x 2,10m.,
com fechaduras e dobradias.
Janelas em alumnio com vidro 6 mm.
Contra-piso de 3 cm em argamassa de cimento e areia, alisado pronto para receber piso
cermico ou piso em madeira (piso e colocao no incluso) .
2.2 Dormitrios e Circulao

Portas internas, caixilhos e vistas lisas em madeira, com dimenses de 0,80m x 2,10m.,
Janelas em alumnio com vidro 6 mm.
Contra-piso de 3 cm em argamassa de cimento e areia, alisado pronto para receber piso
cermico ou piso em madeira (piso e colocao no incluso) .
2.3 Banheiros
Pisos e paredes revestidos com cermicas.
Piso do box dos banheiros sobre outros ambientes impermeabilizados.
Forro em PVC.
Portas internas lisas, caixilhos e vistas em madeira, com dimenses de 0,60m x 2,10m.,
Janelas em alumnio, com vidro de 6 mm..
Pontos de gua fria para um lavatrio e uma ducha ( ducha no inclusa);
Vaso sanitrio e cuba esmaltada de cermica .
Metais cromados.
2.3 Cozinha e rea de Servio

Pisos e paredes revestidos com cermicas.
Tetos emboados, cal finados, com pintura ltex PVA e acabamento em gesso.
Um ponto de gua fria na cozinha e dois na rea de servio.
Tanque com coluna em loua esmaltada na rea de servio.
V 2.2 | 25/4/2012
12
OBSERVAES
Indicaes no projeto arquitetnico como: eletrodomsticos, duchas, grades em janelas,
paisagismo, pisos/portas/revestimentos especiais, ornamentos em argamassa e qualquer
outro material que no esteja descrito neste memorial, no fazem parte do que est sendo
contratado.
Fica autorizado a substituir quaisquer dos materiais especificados neste memorial na
hiptese dos mesmos no serem encontrados na praa, desde que, de qualidade, preo e
funo equivalentes.
CURITIBA, 24 de Abril de 2012
___________________________________
FABIANO MIYAGIMA
___________________________________
FABRICIO MIYAGIMA
V 2.2 | 25/4/2012
13
ANEXO VIII
Minuta da Futura Conveno de Condomnio
MINUTA DA FUTURA CONVENO E CONSTITUIO

DE
CONDOMNIO
"EDIFICIO RESIDENCIAL HARUMI
CONSTRUTORA FAMY LTDA, pessoa jurdica de

direito privado, com sede e foro na Rua Antonio Rafael Sartori, n 43A, na
cidade de Curitiba-PR, inscrita no CNPJ/MF. sob o n 13.272.404/0001-86,
neste ato representada por seus scios FABIANO MIYAGIMA, brasileiro,
casado, advogado, portador da CI/RG. n 5.335.060-7-PR, inscrito no CPF/MF.
sob o n 020.127.949-55, residente e domiciliado na Rua Antonio Rafael Sartori,
n 43-B, nesta capital e FABRICIO MIYAGIMA, brasileiro, solteiro, maior e
capaz, arquiteto e urbanista, portador da CI/RG. n 7.258.637-9-PR, inscrito no
CPF/MF. sob o n 042.890.259-60, residente e domiciliado na Rua Antonio
Rafael Sartori, n 43-A, nesta capital; abaixo-assinado, proprietria dos imvel
devidamente Matriculado sob o n 53.535, do Cartrio de Registro de Imveis
da 5 Circunscrio Imobiliria de Curitiba-PR, identificado como LOTE DE
TERRENO SOB N C-3-C11, ORIUNDO DA SUBDIVISO DO LOTE C3-C, ESTE RESULTANTE DA SUBDIVISO DO LOTE C-3, POR SUA
VEZ RESULTANTE DA SUBDIVISO DA REA C, SITO NO
BAIRRO NOVO MUNDO, NESTA CIDADE, medindo 17,00m de extenso
da frente para a rua Laudelino Ferreira Lopes (W 136), por 47,03m de extenso
da frente aos fundos em ambos os lados, confrontando pelo lado direito de quem
da referida rua olha o imvel, com o lote n C-3-C10, pelo lado esquerdo
confronta com o lote n C3-C12, medindo 17,00m de largura na linha dos
fundos, onde confronta com lote fiscal n 006.000, perfazendo a rea total de
799,51m, de forma retangular, sem benfeitorias, situado do lado impar, distante
71,00m da esquina com a rua Affife Mansur (W 135); conforme o croqui
aprovado pela Prefeitura Municipal de Curitiba, em 07/11/2003, arquivado no 5
Cartrio de Registro de Imveis de Curitiba-PR, sob n 248.396. Indicao
Fiscal n 85.560.019.000 do Cadastro Municipal. Objeto da Matrcula n
53.535, do Cartrio de Registro de Imveis da 5 Circunscrio Imobiliria de
Curitiba-PR, pelo presente e na melhor forma de direito estabelece a presente
Conveno e Constituio de Condomnio a qual se sujeita e submete na forma
da Lei n 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e demais disposies aplicveis
espcie, abaixo caracterizada:
O proprietrio projetou a construo de um empreendimento imobilirio
constitudo pelo "EDIFICIO RESIDENCIAL HARUMI", constitudo de 15
(quinze) unidades residenciais, coletivas, compostas de apartamentos,
numeradas de 102(cento e dois) 104(cento e quatro), 201(duzentos e um)

204(duzentos e quatro), 301(trezentos e um) 304(trezentos e quatro) e
401(quatrocentos e um) 404 (quatrocentos e quarto), a serem construdas sobre
a rea de 799,51m, atendendo aos dispositivos legais exarados da Lei Federal
n 4.591 de dezembro de 1964 e modificaes posteriores, visando em especial
ao fato de futuramente proceder alienaes das unidades isoladamente, vm,
atravs deste instrumento particular firmado de acordo com o Cdigo de Normas
da Corregedoria Geral da Justia, formalizar a CONVENO DE
CONDOMNIO do empreendimento, que denominar-se- "EDIFICIO
RESIDENCIAL HARUMI", procedendo a diviso do condomnio em unidades
autnomas e ajustando a forma atravs da qual regular-se- o uso da coisas
comuns, bem como, estabelecer-se-o as normas que devero reger a utilizao
das referidas unidades, o que fazem pela seguinte forma:
CAPTULO I - DO OBJETO
Artigo 1: O "EDIFICIO RESIDENCIAL HARUMI" ser constitudo de

unidades residenciais, de acordo com as normas da Prefeitura Municipal de
Curitiba-PR. O empreendimento ter destinao RESIDENCIAL, com
numerao predial correspondente a ser lanada pelo departamento tcnico da
Prefeitura Municipal de Curitiba-PR, e submeter-se- ao regime institudo pela
Lei Federal n 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e alteraes introduzidas pela
Lei n 4.864 de 29 de novembro de 1965 e Decreto n 55.815 de 08 de maro de
1965, bem como, pelas demais disposies aplicveis espcie.
Artigo 2: So partes comuns, inalienveis e indivisveis, indissoluvelmente
ligadas s unidades autnomas do EDIFCIO RESIDENCIAL HARUMI,
referidas no artigo 3 da Lei n 4.591/64, e de um modo especial:
a) O solo em que se acha o mesmo construdo;
b) As fundaes, paredes laterais e paredes mestras, colunas de sustentao,
lajes, vigas e telhados;
c) Acesso geral de pedestres e de veculos pela Rua Laudelino Ferreira Lopes, a
guarita, os muros de divisas do condomnio e a iluminao que compe a infra
estrutura;
d) Hall/circulao, elevador, escadarias existentes nos demais pavimentos do

edifcio, assim como as reas de recreao cobertas e descobertas, com seus
respectivos equipamentos, mveis, utenslios e acessrios adquiridos
conjuntamente por todos os condminos;
e) Os encanamentos de gua, esgoto, energia eltrica, incndio, telefone e gs,
bem como suas respectivas instalaes, at o ponto de interseco com as
ligaes de propriedade dos condminos;
f) As calhas, condutores de guas pluviais, lixeiras e receptculos de lixo;
g) As caixas d gua existentes na cobertura do edifcio;
h) Enfim, tudo o mais que for de uso comum pela prpria natureza do servio ou
destinao, bem como os bens posteriormente agregados ao patrimnio comum,
e sero construdas em conjunto em partes iguais entre todos os condminos;
Artigo 3: So reas de propriedade exclusivas de cada condmino as unidades
autnomas com as seguintes caractersticas:
- APARTAMENTO N. 102: Ser localizado no primeiro pavimento ou
andar trreo, ser o primeiro apartamento do lado direito de quem entra no
edifcio, ter a rea construda privativa 54,36m, que somada a rea
construda comum de 7,026m situado nas reas de acesso e circulao do
edifcio, que somada a rea construda comum de 5,582m situado nas
reas de recreao que somada a rea construda comum de 4,686m
situado no tico, caixa dgua e elevador, perfazendo a rea total
construda de 71,654m, rea de terreno de uso privativo de 35,437m,
sendo 24,437m em volta do apartamento e 11,00m representado pela
vaga de garagem descoberta de n 9, que somada a rea comum do
terreno de 34,282m perfaz a rea total do terreno de 69,719m, tendo
direito ao uso no terrao da rea comum de 6,362m, situada no terrao,
correspondendo-lhe a frao ideal do solo de 0,08720 do terreno;

andar trreo, ser o primeiro apartamento do lado esquerdo de quem entra
no edifcio, ter a rea construda privativa 51,90m, que somada a rea

direito ao uso no terrao da rea comum de 8,177m, correspondendo-lhe
a frao ideal do solo de 0,11207 do terreno;

andar trreo, ser o segundo apartamento do lado esquerdo de quem entra
no edifcio, ter a rea construda privativa 51,90m, que somada a rea
direito ao uso no terrao da rea comum de 8,177m, correspondendo-lhe
a frao ideal do solo de 0,11207 do terreno;
- APARTAMENTO N. 201: Ser localizado no segundo pavimento ou

primeiro andar, ser o primeiro apartamento do lado esquerdo de quem sai
do elevador, ter a rea construda privativa 54,36m, que somada a rea
construda de 71,660m, rea de terreno de uso privativo de 17,50m
representado pela vaga de garagem descoberta de n 15, que somada a
rea comum do terreno de 34,290m perfaz a rea total do terreno de
51,790m, tendo direito ao uso no terrao da rea comum de 4,726m,

primeiro andar, ser o primeiro apartamento do lado direito de quem sai


primeiro andar, ser o segundo apartamento do lado esquerdo de quem sai

primeiro andar, ser o segundo apartamento do lado direito de quem sai
- APARTAMENTO N. 301: Ser localizado no terceiro pavimento ou

segundo andar, ser o primeiro apartamento do lado esquerdo de quem sai


segundo andar, ser o primeiro apartamento do lado direito de quem sai

segundo andar, ser o segundo apartamento do lado esquerdo de quem sai
representado pela vaga de garagem descoberta de n 3, que somada a rea
comum do terreno de 32,730m perfaz a rea total do terreno de
segundo andar, ser o segundo apartamento do lado direito de quem sai do

elevador, ter a rea construda privativa 51,90m, que somada a rea
- APARTAMENTO N. 401: Ser localizado no quarto pavimento ou

terceiro andar, ser o primeiro apartamento do lado esquerdo de quem sai

terceiro andar, ser o primeiro apartamento do lado direito de quem sai do

terceiro andar, ser o segundo apartamento do lado esquerdo de quem sai

terceiro andar, ser o segundo apartamento do lado direito de quem sai do
Que assim, identificadas, caracterizadas e demarcadas as reas de propriedade

das unidades autnomas, de acordo com o referido projeto aprovado pelo poder
pblico municipal, os outorgantes e reciprocamente outorgados estabelecem as
normas que devero ser respeitadas e cumpridas, no s por eles outorgantes e
reciprocamente outorgados, atuais possuidores do imvel, mas, tambm, pelos
eventuais adquirentes e seus herdeiros ou sucessores, a qualquer ttulo, devendo
constar obrigatoriamente dos instrumentos alienatrios, a saber:
Todas as medidas e confrontaes das 15 (quinze) unidades acima mencionadas
encontram-se devidamente identificadas no memorial descritivo e planta em
anexo; assumindo o proprietrio, inteira responsabilidade pelas declaraes das
medidas e confrontaes, nos termos do Cdigo de Normas da Douta
Corregedoria de Justia do Paran.
Artigo 4: O "EDIFICIO RESIDENCIAL HARUMI", ser construdo sobre o

imvel Matriculado sob o n 53.535, do Cartrio de Registro de Imveis da 5
Circunscrio Imobiliria de Curitiba-PR, identificado como LOTE DE
TERRENO SOB N C-3-C11, ORIUNDO DA SUBDIVISO DO LOTE C3-C, ESTE RESULTANTE DA SUBDIVISO DO LOTE C-3, POR SUA
VEZ RESULTANTE DA SUBDIVISO DA REA C, SITO NO
BAIRRO NOVO MUNDO, NESTA CIDADE, medindo 17,00m de extenso
da frente para a rua Laudelino Ferreira Lopes (W 136), por 47,03m de extenso
da frente aos fundos em ambos os lados, confrontando pelo lado direito de quem
da referida rua olha o imvel, com o lote n C-3-C10, pelo lado esquerdo
confronta com o lote n C3-C12, medindo 17,00m de largura na linha dos
fundos, onde confronta com lote fiscal n 006.000, perfazendo a rea total de
799,51m, de forma retangular, sem benfeitorias, situado do lado impar, distante
71,00m da esquina com a rua Affife Mansur (W 135); conforme o croqui
aprovado pela Prefeitura Municipal de Curitiba, em 07/11/2003, arquivado no 5
Cartrio de Registro de Imveis de Curitiba-PR, sob n 248.396. Indicao
Fiscal n 85.560.019.000 do Cadastro Municipal.
O terreno acha-se murado em todo o permetro, por alvenaria, ao longo de suas
divisas, com as caractersticas constantes do projeto padro para a construo de
15 (quinze) apartamentos residenciais, no "EDIFICIO RESIDENCIAL
HARUMI", conforme ALVAR n. 309214/2012.
CAPTULO II
DO USO DAS UNIDADES AUTNOMAS
Artigo 5: Devero ser observadas as seguintes condies para o uso das

unidades autnomas:
a) As unidades do EDIFCIO RESIDENCIAL HARUMI, se destinam a fins
residenciais familiares exclusivamente, sendo expressamente proibido usar os
apartamentos no todo ou em parte, para explorao de qualquer ramo de
atividade comercial ou industrial, penso, repblica, consultrios, instituto de
beleza, enfermarias, agremiaes polticas e religiosas, dependncias consulares
ou diplomticas e ainda para ensaio de msica vocal ou instrumental, bem como
para outro fim semelhante aos mencionados;
b) As ligaes externas da COPEL e a indicao principal, telefonia, guas,

devero respeitar a legislao competente, em acordo com a aprovaes
especficas;
c) Os projetos de reformas ou conservao dos apartamentos devero ser
elaborados por profissionais habilitados (engenheiros e arquitetos), e que no
causem aspectos indesejveis ou desarmnicos com o todo, trazendo assim
prejuzo aos demais condminos;
CAPTULO III - DOS DIREITOS E DEVERES
Artigo 6: So direitos dos condminos:

a) Usar, gozar e dispor da respectiva unidade autnoma, de acordo com o
estipulado nesta conveno, desde que no prejudique a segurana e a solidez do
condomnio, que no causem danos aos demais condminos e no infrinjam as
normas legais;
b) Usar, gozar das partes comuns do condomnio, desde que no impeam
idnticos direitos por parte dos demais condminos, com as mesmas restries
enunciadas na alnea anterior;
c) Examinar, a qualquer tempo, os livros e arquivos da administrao e solicitar
esclarecimentos ao Sndico;
d) Utilizar de servios de portaria e zelador desde que no perturbem a sua
ordem, nem desviem empregados para servios internos nos apartamentos;
e) Participar das assemblias gerais expressando livremente a sua opinio e
manifestando seu voto nas questes em pauta, podendo, inclusive, ser votado
para as funes existentes, desde que em dia com suas obrigaes condominiais;
f) Apresentar propostas, ou opinar sobre os assuntos de interesse geral do
condomnio, sobretudo no que se refere aquisio de bens ou contratao de
servios para o condomnio;
g) Denunciar ao Sndico qualquer irregularidade que se observe nas
dependncias do condomnio;
Artigo 7: So deveres dos condminos:

a) Guardar o decoro e respeito no uso das reas de uso comum, no as usando,
nem permitindo que usem, bem como as respectivas unidades autnomas, para
fins diversos daqueles a que se destinam;
b) No usar as respectivas unidades autnomas, nem alug-las ou ced-las para
atividades ruidosas ou pessoas de maus costumes, ou instalao de qualquer
atividade ou depsito de qualquer objeto capaz de causar danos ou incmodos
aos demais condminos;
c) Contribuir para as despesas comuns do condomnio, efetuando os
recolhimentos nas ocasies oportunas;
d) Contribuir para o custeio de obras e/ou servios referentes s benfeitorias
determinadas em assemblia, desde que aprovados por 2/3 (dois teros) dos
presentes mesma;
e) Manter sempre fechadas as portas e portes de acesso do condomnio e,
principalmente de seus apartamentos. Em nenhuma hiptese o condomnio
poder ser responsabilizado por eventuais furtos ou roubos nos apartamentos,
nos estacionamentos, ou em qualquer outra parte do condomnio;
f) Comunicar imediatamente ao Sndico a ocorrncia de molstias contagiosas a
fim de que ele possa tomar as imediatas providncias como determina o
regulamento da Sade Pblica;
g) Incluir nos contratos de locao dos apartamentos a obrigao dos Locatrios,
seus dependentes e terceiros que estejam sob a sua responsabilidade, de
respeitarem a presente conveno, sob pena de serem aplicadas as sanes legais
e em caso de reincidncia dever ser rescindindo o contrato de locao;
h) Permitir o ingresso em seu apartamento do Sndico ou seu preposto, quando
isso se torne indispensvel inspeo ou realizao de trabalhos relativos
segurana, bem como a realizao de reparos em instalaes, servios e
tubulaes nas unidades autnomas vizinhas;
i) Jamais deixar qualquer criana desacompanhada nas partes comuns do
condomnio, principalmente no elevador, uma vez que o condomnio no se
responsabilizar por qualquer acidente;
j) Indenizar, uma vez verificada, sua responsabilidade, danos ou prejuzos

materiais ao condomnio e a outros condminos, ou ainda a terceiros,
respondendo pela ao ou omisso havida.
CAPTULO IV DAS PROIBIES
Artigo 8 - Esta Conveno e seu Regimento Interno tm por objeto primordial

a regulamentao das relaes entre condminos, condio essencial ao
convvio cordial e harmnico que se faz necessrio ao bem comum, intrnseco
esprito da Lei, bem como, resguardar o condomnio da responsabilidade por
atos de terceiros e estimular a participao dos condminos nas assemblias
gerais. Elaborada de forma a sintetizar o pensamento e o sentimento coletivo, de
modo a viabilizar com que tudo que dela emane seja o mais justo e perfeito
possvel ao ideal comum. Desse modo, FICA EXPRESSAMENTE E
TERMINANTEMENTE PROIBIDO:
a) Mudar a forma externa das fachadas das unidades de sua propriedade, locao
ou uso, com instalaes de toldos, cortinas, aparelhos de ar condicionado, faixas,
placas, cartazes e outros que possam alterar sua esttica externa;
b) Decorar ou pintar as paredes ou esquadrias com tonalidades diversas das
empregadas no prdio, devendo qualquer pintura externa ser feita por ordem da
administrao aps a deliberao dos condminos;
c) Afixar cartazes ou anncios fora do quadro de avisos existentes para tal fim,
fazendo inscries de qualquer natureza na fachada do prdio, escadas,
corredores ou quaisquer outros lugares das dependncias comuns;
d) A pratica de jogos com bola de qualquer espcie, nas partes comuns do
condomnio, bem como o uso de patins ou carrinhos com rodas de metal, ou
skates, que alm de grande barulho prejudicam o piso e as cermicas do
condomnio, bicicleta ou outros veculos de brinquedo no podem circular pelos
corredores, hall do edifcio e demais dependncias;
e) Manter, ainda que temporariamente, animais vivos, mesmo os domsticos nas
partes comuns do condomnio, sendo permitido os animais domsticos de
pequeno porte, desde que carregados para fora dos limites das reas comuns e
que no causem rudos ou constrangimentos aos condminos, ficando sob

responsabilidade do proprietrio zelar pela clusula em questo;
f) Utilizar as entradas, corredores, escadarias, e reas comuns do condomnio,
para depsito de quaisquer objetos, sejam de que natureza forem, os quais
possam vir a atrapalhar ou prejudicar os demais condminos;
g) Guardar explosivos ou inflamveis nos apartamentos, especialmente botijes
de gs, j que os mesmos tem central de gs e canalizao apropriada;
h) Atirar papis, lquidos, pontas de cigarros, cinzas, alm de qualquer outro
objeto que prejudique a boa manuteno do condomnio, nas reas comuns,
corredores, escadas, e principalmente, aqueles lanados pelas janelas;
i) Perturbar a ordem geral, fazer barulho nos corredores, elevadores e escadarias,
bem como ligar rdios e televisores em volume muito alto e praticar atividades
que faam barulho excessivo antes das 06:30 hrs e aps s 22:00 hrs, sendo que
nas sextas-feiras e nos sbados a tolerncia ser das 6:30 hrs s 00:00 hrs;
j) Estender roupas ou qualquer objeto nas janelas dos apartamentos, bem como,
bater tapetes e sacudir toalhas nas partes exteriores do prdio;
k) Utilizar varais nas janelas, uma vez que existe espao destinado a esta
finalidade no interior do apartamento;
l) Depositar lixo nos respectivos coletores, diretamente sem estar devidamente
depositado em sacos plsticos;
m) Lavar carros, tapetes e similares no ptio do estacionamento;
n) Utilizar as grades das janelas para entrar em outros apartamentos;
o) Instalar antenas de televiso e rdio, individuais nas dependncias do edifcio,
salvo antenas do tipo DirecTV e similares que sero instalados na cobertura;
p) Utilizar empregados do edifcio para servios particulares, durante ou fora de
seu horrio de trabalho no condomnio;
q) Alienar sua vaga de garagem isoladamente de sua unidade autnoma;
r) Sobrecarregar a estrutura e lajes do edifcio com peso superior a 150 Kg / m2,

ou ainda as instalaes eltricas, hidrulicas, telefnicas, de intercomunicao e
sinal de televiso de sua unidade autnoma, com o uso indevido de
equipamentos no dimensionados em projeto, de maneira que possa
comprometer a segurana ou o perfeito funcionamento das coisas, utilidades ou
servios comuns;
s) Depositar nas bacias sanitrias, pias e ralos, objetos que possam congestionar
os encanamentos;
t) Lavar piso, parede ou teto da sala, quartos, cozinha ou banheiros. A limpeza
dever ser feita apenas com pano umedecido e detergente apropriado, evitandose assim a infiltrao de gua para o apartamento inferior. Somente a rea do
"box" de banheiros tem impermeabilizao no piso;
u) Estacionar ou guardar motocicletas, bicicletas ou similares em quaisquer das
reas do condomnio. Dever utilizar-se de sua vaga de garagem.
CAPITULO V- DAS ASSEMBLIAS GERAIS
Artigo 9 - As assemblias gerais ordinrias e extraordinrias sero convocadas

com 10 (dez) dias de antecedncia, convocadas mediante carta protocolada para
os residentes e registrada para os no residentes, sendo que uma cpia do edital
de convocao ser afixada nos quadros de avisos destinados a esta finalidade.
Pargrafo Primeiro: As convocaes indicaro o resumo da ordem do dia,
data, hora e o local da assemblia, sero assinadas pelo sndico ou pelos
condminos que as fizerem.
Pargrafo Segundo: As assemblias extraordinrias podero ser convocadas
com um prazo mais curto do que o mencionado no pargrafo anterior, quando
houver comprovada urgncia.
Pargrafo Terceiro: A assemblia ser instalada em primeira convocao com
a presena dos condminos que represente a metade mais uma das unidades
condominiais, instalando-se em segunda convocao, trinta minutos depois, com
qualquer nmero de condminos.
Pargrafo Quarto: As decises das assemblias sero tomadas por maioria

simples dos presentes e obrigaro todos os condminos.
Artigo 10: As assemblias sero presididas por um condmino especial
aclamado, o qual escolhera, entre os presentes, o secretrio, que lavrar a ata dos
trabalhos em livro prprio. defeso ao sndico presidir ou secretariar os
trabalhos da assembleia.
Artigo 11: Cada condmino ter direito a tantos votos quantos forem as
unidades autnomas que lhe pertenam computando-se os resultados das
votaes por maioria de voto, calculados sobre o nmero de presentes na
reunio.
Pargrafo Primeiro: Se uma unidade autnoma pertencer a vrios
proprietrios, elegero estes o condmino que os representar, credenciando-se
por escrito, com firma reconhecida.
Pargrafo Segundo: No podero participar das assemblias os condminos
que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuies, ou multas que lhe
tenham sido impostas.
Artigo 12: lcito ao condmino se fazer representar nas assemblias por
procurador, desde que a dita procurao tenha firma reconhecida, se for por
instrumento particular.
Artigo 13: A assemblia geral e ordinria realizar-se- anualmente na primeira
quinzena do ms e a ela compete:
a) Discutir e votar o relatrio e contas da administrao relativa ao ano findo;
b) Discutir e votar oramentos para o ano em curso referente s despesas,
fixando um fundo de reserva;
c) Eleger o sndico, fixando-lhe a sua remunerao;
d) Eleger os membros efetivos e suplentes do conselho consultivo;
e) Votar as demais matrias constantes da ordem do dia.
Artigo 14: Compete s assemblias extraordinrias:
a) Deliberar sobre matria de interesse geral dos condminos;

b) Discutir em grau de recurso os assuntos que tenham sido deliberados pelo
sndico e pelo conselho consultivo e a elas levados a pedido dos interessados;
c) Apreciar as demais matrias constantes da ordem do dia;
d) Examinar os assuntos que lhe sejam propostos por qualquer condmino;
e) Destituir o sndico a qualquer tempo.
Artigo 15: As assemblias gerais extraordinrias realizar-se-o em primeira
convocao com a presena 2/3 (dois teros) dos condminos, ou 2/3 (dois
teros) dos que a convocaram e; em segunda convocao, com 50% (cinqenta
por cento) dos condminos.
Artigo 16: Nas assemblias gerais ordinrias ou extraordinrias, os resultados
das votaes sero computados por maioria de votos calculados sobre o nmero
de presentes, salvo o disposto no pargrafo nico desde artigo.
Pargrafo nico: Ser exigida maioria qualificada de 75% (setenta e cinco
cento) dos proprietrios das unidades autnomas nos seguintes casos:
a) Para deliberaes que visam alterar a presente conveno;
b) Aprovar modificaes na estrutura e no aspecto arquitetnico das reas
comuns do condomnio;
c) Finalmente, ser exigido a maioria qualificada ou unanimidade para as
deliberaes para as quais a lei imponha uma ou outra.
Artigo 17: As deliberaes das assemblias gerais obrigaro a todos os
condminos independentemente de seu comparecimento ou seu voto, cumprindo
ao sndico execut-las e faz-las cumprir.
Artigo 18: As assemblias gerais sero consignadas em livros de atas prprio,
aberto, encerrado e rubricado pelo conselho, que sero assinadas pelo
presidente, pelo secretrio e pelos condminos presentes.
Pargrafo nico: As despesas das assemblias gerais sero inscritas a dbito
do condomnio.
CAPITULO VI DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO
Artigo 19: A administrao do condomnio caber a um sndico, condmino

eleito bienalmente pela A.G.C. ordinria.
Pargrafo Primeiro: Ser eleito juntamente com o sndico um subsndico que o
substituir em suas ausncias ou impedimentos.
Artigo 20: No poder candidatar-se ao cargo de sndico ou subsndico o
condmino que estiver em atraso com suas obrigaes condominiais.
Artigo 21: O sndico poder ser destitudo pelo voto de representantes de 51%
das fraes ideais do condomnio, em A.G.C. extraordinria especialmente
convocada.
Pargrafo nico: No caso de destituio ou impedimento do sndico, o
subsndico dever assumir e convocar assemblia para eleio de outro sndico
que completar o mandato do destitudo.
CAPITULO VII DA COMPETNCIA DO SNDICO
Artigo 22: Compete ao sndico:

a) Cumprir e fazer cumprir a Lei, a Conveno de condomnio, o Regulamento
interno e as deliberaes das A.G.C.;
b) Exercer os atos de gesto do edifcio no que concerne administrao de
empregados ou terceirizados, e do patrimnio comum; manuteno e
aperfeioamento das condies de segurana, disciplina, ordem e moralidade do
condomnio, e, ainda, boa execuo e funcionalidade dos servios comuns;
c) Executar fielmente as disposies oramentrias aprovadas pela A.G.C.;
d) Representar ativa e passivamente o condomnio, em juzo ou fora dele, e

praticar todos os atos em defesa da Lei, da Conveno, do Regulamento Interno,
e das deliberaes das A.G.C.;
e) Submeter aprovao da maioria, em A.G.C. especialmente convocada, os
oramentos para qualquer aquisio de bens ou contratao de servios comuns;
f) Contratar seguros contra incndio e outros sinistros que causem destruio no
todo ou em parte do condomnio, abrangendo todas as unidades autnomas e
partes comuns;
g) Contratar e despedir empregados, bem como transigir em matria de
indenizaes trabalhistas;
h) Substituir empresas contratadas, por questes de melhoria da qualidade dos
servios prestados ou custos, desde que no haja acrscimo das despesas j
previstas no oramento do perodo;
i) Manter e escriturar livro-caixa devidamente aberto, encerrado e rubricado
pelos membros do Conselho;
j) Disponibilizar para o condmino que a solicite, a pasta de documentos
mensais do condomnio contendo notas fiscais, recibos, editais, oramentos,
guias de recolhimento de impostos ou taxas, extratos bancrios e demais
documentos do ms. O exame dos documentos ser agendado com o escritrio
contbil, onde ser realizado.
k) Encaminhar juntamente ao boleto de cobrana condominial, o balancete
mensal referente ao ms anterior ao do envio da cobrana, para todos os
condminos;
l) Cobrar, inclusive em juzo, as contribuies devidas pelos condminos sejam
de natureza normal ou extraordinrias, e dar-lhes a aplicao necessria ao bom
funcionamento dos servios do condomnio;
m) Prestar contas de sua gesto assemblia e apresentar para aprovao da
A.G.C. o oramento para o exerccio seguinte;
n) Recolher todos os tributos e taxas que incidam sobre o condomnio;
o) Ordenar aps anlise prvia de trs oramentos a realizao de obras e

servios emergenciais que no possam aguardar por deliberao de A.G.C., que
no importem em gastos vultosos.
p) Obter no mnimo trs oramentos que atendam a todas as condies
estabelecidas no edital de tomada de preos para todas as aquisies de bens ou
contratao de servios. Em seguida dever submet-los aprovao da A.G.C.;
q) Convocar A.G.C. ordinria ou extraordinria, quando necessria, ou lhe for
requerido por um grupo de no mnimo 1/4 (um quarto) dos condminos;
r) Prestar informaes a qualquer tempo, sobre os atos da sua administrao;
s) Procurar por meios suasrios dirimir as divergncias entre os condminos;
t) Entregar ao seu sucessor todos os documentos e pertences do condomnio em
seu poder.
CAPTULO VIII - DO CONSELHO FISCAL E CONSULTIVO
Artigo 23: Anualmente a assemblia geral ordinria eleger um conselho

fiscal, escolhidos entre os condminos que exercero as suas funes
gratuitamente, pelo perodo de 2 (dois) anos.
Artigo 24: Compete ao conselho fiscal:

a) Substituir o sndico em suas faltas ou impedimentos, pelo seu membro mais
idoso, hierarquia esta formalizada na assemblia geral que os eleger;
b) Fiscalizar as atividades do sndico e examinar suas contas, relatrios e
comprovantes;
c) Comunicar aos condminos, por carta registrada, as irregularidades
verificadas;
d) Dar parecer sobre as contas do sndico e sobre proposta de oramento
apresentada para o exerccio subseqente;
e) Abrir, encerrar e rubricar o livro caixa e o livro de atas;

f) Assessorar o sndico na administrao e soluo dos problemas do
condomnio, quando solicitado;
g) Dar parecer em matria relativa s despesas extraordinrias ad referendum
da assemblia geral;
h) Aprovar a aplicao dos fundos de reserva.
CAPTULO IX
SEGURO DE INCNDIO, DA DEMOLIO E DA RECONSTRUO
Artigo 25: Proceder-se- o seguro da edificao, neste caso,

discriminadamente, abrangendo todas as unidades autnomas e partes comuns
contra incndio ou outros sinistros que causem destruio em todos ou em
partes, computando-se o prmio nas despesas ordinrias do condomnio,
devendo, obrigatoriamente, ser renovado anualmente pela administrao.
CAPTULO X
DOS ENCARGOS E CONTRIBUIES PARA DESPESAS DE CUSTEIO
OU EXTRAORDINRIAS
Artigo 26: Constituem despesas comuns do condomnio:

a) As relativas conservao, manuteno, modernizao, reparaes ou
reconstrues das coisas comuns;
b) As relativas manuteno do elevador;
c) O prmio de seguro do edifcio e dos empregados;
d) Os impostos e taxas que incidam sobre as coisas comuns;

e) A remunerao do zelador e demais empregados do edifcio, bem como os
respectivos encargos;
f) As relativas ao consumo de energia eltrica, gua e telefone das coisas
comuns;
g) As relativas a aquisio de bens e materiais ou contratao de servios para
melhorias e reparos, obedecendo-se as instrues convencionadas;
h) Outras devidamente aprovadas em A. G. C.;
Artigo 27: Compete assemblia fixar o oramento das despesas comuns, e
cabe aos condminos concorrer para o custeio das referidas despesas, at o dia
05 de cada ms, realizando-se o rateio pelo nmero de apartamentos. O
oramento ter vigncia determinada pela assembleia.
Artigo 28: O pagamento das quotas parte ser efetuado mensalmente, atravs
do sndico ou de estabelecimento bancrio por ele indicado, onde haver conta
aberta em nome do condomnio.
Artigo 29: Sero igualmente rateadas entre os condminos as despesas
extraordinrias, dentro de 15 dias a contar da assemblia que autorizar, salvo
outro prazo estabelecido de acordo com vencimentos de projetos.
Artigo 30: As partes de uso comuns sero seguradas contra fogo, vendaval ou
qualquer risco que possa destruir em todo ou em parte, em companhia idnea,
com aprovao do conselho fiscal.
Artigo 31: Fica criado um fundo de reserva destinado a atender as despesas
imprevistas ou de emergncia que ser constitudo pela arrecadao de 5%
(cinco por cento) do valor da taxa de condomnio at que atinja a importncia
equivalente a 50 (cinqenta) salrios mnimos locais.
Pargrafo Primeiro: Ser incorporado ao fundo de reserva o saldo
remanescente de um exerccio findo.
Pargrafo Segundo: O fundo de reserva ser movimentado pelo sndico, depois
de devidamente autorizado pelo conselho fiscal ou pela assemblia geral.
Pargrafo Terceiro: Quando o fundo for movimentado fica o sndico

autorizado a fazer novos recolhimentos at atingir o montante previsto no caput
deste artigo, e na mesma base ali prevista.
CAPTULO XI: DAS MULTAS E PENALIDADES
Artigo 32: O pagamento das taxas de condomnio dever ser efetuado no dia
10 (dez) do ms corrente, aps este prazo as taxas mensais sero acrescidas de
juros de 1% (um por cento) ao ms, multa de 2% (dois por cento) ao ms, de
correo monetria de dbito, segundo a variao dos ndices oficiais vigentes,
ou ainda, conforme determinao legal.
Pargrafo nico: Aps 90 (noventa) dias contados do vencimento, para
pagamento de taxas de condomnio, a cobrana ser judicial, sendo devidas as
despesas, custos, honorrios advocatcios e outras despesas.
Artigo 33: Alm das penas cominadas em lei, fica tambm o condmino que
por ato de omisso, por culpa ou dolo, causar danos patrimoniais ou provocar
prejuzos e despesas ao condomnio, ou transgredir as normas deste
regulamento, sujeito ao pagamento dos danos e prejuzos alm da multa de 1
(um ) salrio mnimo regional, devida em cada ato ou omisso sem prejuzo das
demais conseqncia civis ou criminais do ato.
Pargrafo nico: A multa ser imposta e cobrada pelo sndico, com recurso do
interesse da assemblia geral.
CAPTULO XII - DISPOSIES GERAIS
Artigo 34: Os casos omissos neste regulamento sero resolvidos pelo sndico
com a aprovao do conselho fiscal, ad referendum da assemblia geral,
aplicando a legislao vigente.
Artigo 35: A presente conveno sujeita a todo ocupante, ainda que eventual,
do referido condomnio, obriga a todos os condminos, seus sub-rogados e
sucessores a ttulo universal ou singular.
Artigo 36: Fica eleito o foro da comarca de Curitiba-PR para resolver qualquer
ao decorrente da aplicao de qualquer dos dispositivos deste regulamento.
Curitiba, 12 de maro de 2012.
___________________________________________
FABIANO MIYAGIMA
___________________________________________
FABRICIO MIYAGIMA

Residencial Harumi - Um Estudo de Caso

Enviado por

Dados do documento

Descrição original:

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Residencial Harumi - Um Estudo de Caso

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Adriana de Oliveira

Residencial Harumi Um estudo de Caso

Residencial Harumi Um estudo de Caso

Trabalho de concluso de curso do

Orientador: Luis Napoleo

APROVADA EM: _____/______/______

CONCEITO FINAL: _______________________

1.0 APRESENTAO DO TERRENO

1.1 CARACTERSTICAS GERAIS

1.2.1 GUIA AMARELA

1.2.2 REGISTRO DE IMVEIS

1.2.3 IMPOSTO TERRITORIAL URBANO (IPTU)

1.2.4 OUTROS DOCUMENTOS

1.2.5 FICHA DO TERRENO E RELATRIO FOTOGRFICO

1.2.6 ESTUDO TOPOGRFICO E SONDAGEM DO SOLO

1.3.2 BAIRRO E REGIO

1.4 PESQUISA DE MERCADO

1.4.1 MERCADO IMOBILIRIO EM CURITIBA

1.4.2 MERCADO IMOBILIRIO NA REGIO

2.0 GERENCIAMENTO DE PROJETO

2.2 PROJETO ARQUITETNICO

2.3 MEMORAIL DESCRITIVO

2.4 VIABILIDADE ECONMICO FINANCEIRO

3.0 EMPRESA INCORPORADORA E CONSTRUTORA

5.1 HISTRICO DA IMOBILIRIA

5.2 PROPOSTA DE DIVULGAO

5.4 MATERIAIS DE DIVULGAO

incorporadores/investidores, colocando frente o lucro incessante, de maneira

1.0 APRESENTAO DO TERRENO

Quanto aos lotes adjacentes ao terreno, nos fundos, encontra-se um

O terreno dotado das principais infraestruturas urbanas, como energia

tambm informa os possveis bloqueios de construo, reas de passagem de

A guia amarela do terreno define os seguintes parmetros de Zoneamento,

Zoneamento: CONEC.SETOR ESPECIAL CONECTORA 2

Usos Permitidos: HABITAO COLETIVA

Coeficiente de Aproveitamento: 1,5

Taxa de Ocupao: 50%

Taxa de Permeabilidade: 25%

Altura Mxima: 04 pavimentos

Recuo Frontal: 5 metros

Com os principais parmetros de zoneamento definidos, os estudos de massa

1.2.2 Matrcula / Registro de Imveis (ANEXO II)

(Gandolfo, Maria Helena Leonel. Reflexes

Sobre a Matrcula 17 Anos Depois. RDI 33/105, So Paulo, jan./jun. 1994)

A matrcula documento essencial de consulta antes do fechamento de

1.2.3 Imposto Territorial Urbano (IPTU) (ANEXO III)

Assim fundamental exigir uma certido de negativa de dbitos de IPTU referente

1.2.4 Outros Documentos

Certides negativas de Aes Cveis e de Famlia, atualizadas, em nome do

Certides negativas de Executivos Fiscais Municipais e

Certides negativas dos Cartrios de Protesto, em nome do VENDEDOR,

Certides negativas da Justia Federal, atualizadas,

Certido negativa da Justia do Trabalho, em nome do VENDEDOR;

CIC e RG do VENDEDOR (cpia autenticada);

Certido de casamento em nome do VENDEDOR (cpia autenticada);

Cpia autenticada do comprovante de endereo do VENDEDOR;

Caso algum documento apresente uma certido positiva, deve-se levantar o

1.2.5 Ficha do Terreno e Relatrio Fotogrfico (ANEXO IV)

1.2.6 Estudo Topogrfico e Sondagem do Solo

1.3.1 Curitiba e Regio Metropolitana

Figura 1- Mapa da Regio Metropolitana de Curitiba, destacando os municpios de influncia direta e

1.3.2 Bairro e Regio

A regio conta com um comrcio variado de pequeno porte, com o comrcio

APROVADA EM: _//____