EXMO. SR. DR. JUIZ FEDERAL DA (...

) VARA FEDERAL CÍVEL DA SEÇÃO

JUDICIÁRIA DO (...)(Conforme art. 319, I, NCPC e organização judiciária da
UF)

Nome do Autor, (qualificação), residente e domiciliado em..., endereço

eletrônico, por seu advogado abaixo subscrito, conforme procuração anexa,
(doc. 01), com endereço profissional (completo), para fins do art. 106, I, do
Novo Código de Processo Civil, vem mui respeitosamente, com espeque no
fundamento do art. 5º, XXI, da Constituição Federal propor a presente:

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, pelos motivos de fato e de

direito que passa a expor, para ao final requerer o quanto segue:

DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Inicialmente, a parte Autora afirma sob as penas da lei1.060/50, com redação

introduzida pela Lei 8.510/86 e parágrafos 2º e 3º do artigo 1º da Lei  5.478/68,
que não possui condições financeiras para arcar com o ônus das custas
processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo do sustento próprio e de
sua família, uma vez que se encontra DESEMPREGADO, fazendo jus
à GRATUIDADE DE JUSTIÇA.

DOS FATOS

O Requerente pelo incluso instrumento particular de cessão de direitos,

vantagens, obrigações e responsabilidades (doc.03) aderiu por sub-rogação
aos direitos e obrigações frente ao CONTRATO DE FINANCIAMENTO
habitacional (doc. 02) com pacto adjeto de Hipoteca, firmado em 29.11.1990
junto a Caixa Econômica Federal, destinado à aquisição do imóvel constituído
da casa 08, edificada na Quadra 27, do Setor C da cidade de Valparaíso, GO,
o financiamento no valor de R$350.000,00, correspondente a 97% do valor do
imóvel;
2. Informando que, desde a aquisição deste imóvel em 29.11.1990, portanto há
mais de 10 (dez) anos, data em que vinham processando normalmente a
amortização do valor do financiamento, e cumpriam integralmente o valor
pactuado e estipulado unilateralmente pela Requerida, consoante a cláusula
quinta, até então sem qualquer oposição; mas, diante da situação em que se
foi elevando o valor da prestação e o aumento acentuado do saldo devedor;
nesse sentido não tem outra alternativa senão o ingresso da presente ação
para que possa apurar com exatidão o valor da prestação que for devida e a
sistemática de correção do saldo, e com isto cumprir o contrato em questão;
3. Ocorrendo MM. JUIZ, que, dentro dos parâmetros legais, como será
demonstrado, vislumbra-se sem qualquer dúvida que, o mútuo em questão
contrapõe as normas inerentes ao Sistema Financeiro Habitacional, e mesmo o
contrato, colocando o mutuário em total desvantagem e desigualdade de
condições de discutir a questão em procedimento administrativo, diante da
ausência de entendimento por parte da Requerida em pretender uma análise
com maior profundidade do CONTRATO firmado, levando-o até então a aceitar
as obrigações que assim lhes eram impostas, acreditando na sua veracidade e
norteamento como legítimo;
4. Nesse sentido, após melhor reexame e análise do mútuo ali ajustado,
constata-se que o mesmo está em confronto com inúmeros dispositivos legais,
citados abaixo, afrontando o direito do Autor, colocando-o em total
desvantagem conforme foi salientado acima, frente às cláusulas contratuais
que lhes foram impostas unilateralmente, formuladas pela Requerida e que
foram aceitas na forma com que foram emitidas, pois, não restava outra opção
ao mutuário naquela oportunidade;
5. Mais que, como é público e notório, os contratos de financiamentos são
todos, sem exceção, redigidos (quando não impressos) unilateralmente pelas
instituições financeiras, sem que haja a ingerência ou a participação do
financiado (mutuário) na sua redação, na razão de que os mesmos já estão
elaborados por ocasião da sua assinatura. Restringindo, assim, a sua
participação em aceita-los ou não. Não passando estes de meros contratos de
ADESÃO, os quais, podendo se afirmar de serem em sua maioria
ILEGÍTIMOS, por não observarem as normas pertinentes.
6. Vistos, estes contratos geram em consequência, na sua redação, cláusulas
abusivas e ilegais, que colocam o financiado em condição inferior em seu
direito de manifestação. Sendo assim, contratos impostos, onde o financiado
não tem como insurgir, aceitando-o na forma com que já se encontra
formulado.

CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS - TABELA PRICE

Nos financiamentos imobiliários é vedado a capitalização dos juros, que no

caso em tela, é decorrência da utilização da Tabela Price. A Capitalização,
segundo o IBEDEC, infla o preço pago pela parte Autora em mais de 20% no
preço final do imóvel.
Nota-se como a jurisprudência tem se pronunciado sobre este assunto, citamos
o voto na Apelação Cível Nº 70028685964, Décima Nona Câmara Cível,
Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Francisco Pellegrini, Julgado em
30/03/2010:
O sistema Price, embora haja entendimentos em sentido contrário, é aquele em
que cada prestação mensal é calculada de maneira que parte dela paga os
juros e parte amortiza o saldo devedor. Entretanto, como os juros são
calculados por ocasião de cada parcela, incidem sobre o saldo devedor e são
embutidos neste, implicando, assim, a incidência de juros sobre juros, o que
configura a prática do anatocismo, a onerar excessivamente o devedor…
Como se sabe, a incidência da capitalização somente é admitida nas hipóteses
autorizadas em lei, nos casos de crédito rural (Decreto-Lei nº 167/67), crédito
industrial (Decreto-lei nº 413/69), crédito comercial (lei nº 6.840/80), e na
hipótese prevista no art. 4º da Lei 22.626/33, que trata dos saldos líquidos em
conta corrente. Assim, tratando-se de contrato de financiamento relativo à
compra e venda de imóvel com pagamento do saldo do preço em parcelas
mensais e consecutivas, inadmissível a capitalização dos juros em qualquer
periodicidade.
Neste acórdão consta a seguinte jurisprudência:
…Aplicação da Tabela Price. Neste sistema os juros crescem em progressão
geométrica e não em progressão aritmética, caracterizando juros sobre juros
ou anatocismo. É na prestação da Price que estão “disfarçados” os juros
compostos, porque não são incluídos e nem abatidos do saldo devedor, mas
sim, compõem, os juros compostos, a prestação, em virtude da função
exponencial contida na fórmula do Sistema Price. Em tais circunstâncias, o
mutuário paga mais juros em cada prestação, em prejuízo da amortização do
débito, de modo que o saldo devedor – dado de extrema relevância para o
financiado ou mutuário – no sistema da Tabela Price não tem qualquer
relevância e serve ‘apenas’ como ‘conta de diferença’, em prejuízo do
mutuário. Assim, no sistema Price, o saldo devedor não é propriamente o saldo
devedor ‘real’, mas se configura tão-somente como simples e mera conta de
diferença. Dizer que não se adicionam juros ao saldo devedor, não é o mesmo
que dizer que não se cobram juros compostos ou capitalizados. É evidente
que, se o mutuário já paga mais em função dos juros compostos incluídos nas
parcelas mensais, resulta óbvio que não pode haver adição de juros ao saldo
devedor, quer porque o mutuário já pagou juros maiores na parcela, quer
porque seria duplo abuso ou duplo anatocismo, o qual restaria
induvidosamente configurado se o mutuário, além de já pagar juros sobre juros
nas parcelas, tivesse ainda que ver adicionados mais juros ao saldo devedor,
sobre o qual seriam calculados novos juros que comporiam as seguintes e
sucessivas parcelas, as quais, por sua vez, em face da sistemática da Price,
possuem também juros embutidos, que, por evidente, seriam calculados sobre
os juros que teriam sido, assim, antes, adicionados ao saldo devedor. Seria,
portanto, o supra-sumo do abuso ou do anatocismo. Quando se afirma que a
Tabela Price não adiciona juros ao saldo, na verdade está-se dizendo, de
forma não expressa, mas implícita, que o saldo devedor será mera conta de
diferença, porque serão cobrados juros maiores, em progressão geométrica
pela função exponencial da Price, acarretando cobrança por taxa superior à
contratada, em prejuízo da amortização do saldo devedor, que, de outra forma,
seria muito menor. Ora, cobrar juros maiores na prestação, em prejuízo da
amortização do saldo devedor, o qual poderia ser menor se a amortização
fosse maior, tem o mesmo resultado, do ponto de vista da abusividade, que
incluir no saldo devedor juros não cobrados na parcela, formando um novo
saldo sobre o qual incidem novos juros. A conclusão é intuitiva: não capitaliza
os juros no saldo devedor porque capitaliza na prestação, em função do
cálculo de taxa sobre taxa, juros sobre juros, ou simplesmente, de maneira
mais técnico-matemática: em virtude da função exponencial, que caracteriza
progressão geométrica, contida na fórmula da Tabela Price. O custo total do
financiamento não é a simples soma das parcelas mensais do prazo do
contrato, ou a mera multiplicação do valor da parcela inicial pelo número de
parcelas do prazo pactuado. Isto porque, após o pagamento de cada parcela, é
como se o credor fizesse a reaplicação ou nova aplicação do saldo devedor em
relação ao mutuário, de modo que, quando mais longo for o prazo do contrato,
maior é o ganho em juros de juros ou juros capitalizados. Esse efeito só é
matematicamente percebido quando apurada a incidência do juro retornado de
maneira inversamente proporcional ao prazo transcorrido, sobre cada parcela
que representa a fração de devolução no tempo do capital emprestado.
Doutrina de José Jorge Meschiatti Nogueira, na obra Tabela Price – Da Prova
Documental e Precisa Elucidação do seu Anatocismo, Ed. Servanda, 2002.
Cálculos demonstrativos e comparativos de juros lineares, de juros pela Tabela
Price e de juros com capitalização anual sem aplicação da Tabela referida. As
prestações devem ser calculadas sem aplicação da Tabela Price, com
capitalização apenas anual dos juros… (Apelação Cível nº 70002065662,
1ªCâmara Especial Cível do TJRS, Rel. Des. Adão Sérgio do Nascimento
Cassiano, j. Em 23/10/2002)
Vejamos outra ementa:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

REVISÃO CONTRATUAL. TABELA PRICE. Inviável a utilização da Tabela
Price para a amortização dos contratos de financiamento imobiliário, diante da
vedação ao anatocismo. Precedentes. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação
Cível Nº 70032739062, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,
Relator: Mário Crespo Brum, Julgado em 24/03/2010)

O Tribuna Regional Federal da 4ª Região tem posicionamento mais restritivo

para o reconhecimento do anatocismo conforme se verifica no seguinte
julgado:

EMENTA: DIREITO ADMINISTRATIVO. SFH. MÚTUO HABITACIONAL.

CONTRATO SUB-ROGADO AO AUTOR. NOVAÇÃO. DIREITO À REVISÃO.
TABELA PRICE. ANATOCISMO. 1. A transferência do contrato de
financiamento, com anuência do credor, significa a novação do contrato,
inviabilizando ao novo mutuário a discussão do financiamento anterior. 2. É
vedada a prática de anatocismo, todavia, nem a simples utilização da tabela
Price, nem a dicotomia - taxa de juros nominal e efetiva - são suficientes a sua
caracterização. Somente o aporte dos juros remanescentes decorrentes de
amortizações negativas para o saldo devedor caracteriza anatocismo. No caso
dos autos, o exame das planilhas de evolução do financiamento demonstram
sua não ocorrência. (TRF4, AC 2003.70.00.047913-8, Quarta Turma, Relatora
Marga Inge Barth Tessler, D. E. 14/06/2010).

COEFICIENTE DE EQUALIZAÇÃO DE TAXAS – CET

Trata-se de um critério de reajuste das prestações do financiamento imobiliário,

que quando previsto conjuntamente com o Plano de Equivalência Salarial –
PES, torna-se ilegal. O ilustre Desembargador do TJRS Marco Aurélio dos
Santos Caminha em seu voto na Apelação Cível Nº 70031749377 lecionou que
A partir da simples leitura do instrumento contratual, verifica-se que a ré não
limitou o reajuste das parcelas ao Plano de Equivalência Salarial – PES,
incluindo, nos parágrafos da cláusula décima quarta do contrato (fls. 41-42),
um segundo critério de reajuste, a partir a aplicação do Coeficiente de
Equalização de Taxas.
Ocorre que a implementação de um sistema dúplice de correção das
prestações de um mesmo mútuo onera demasiadamente o contrato,
mostrando-se inadmissível em face das regras de direito consumerista.
Saliente-se que este Tribunal tem reiteradamente declarado a nulidade da
cumulação dos sistemas PES e CET…(Apelação Cível Nº 70031749377,
Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio
dos Santos Caminha, Julgado em 13/05/2010)
A ilustre Desembargadora do TJRS Iris Helena Medeiros Nogueira, proferiu o
seguinte voto sobre o tema na Apelação Cível Nº 70032604217:
Com efeito, conforme cláusula oitava e parágrafos da escritura pública nº 1599,
o Coeficiente de Equalização de Taxas foi estabelecido com o objetivo de
prevenir e corrigir eventuais diferenças decorrentes da adoção de índices não
uniformes para a correção do saldo devedor.
Por isso, esta Corte tem assentado entendimento de que o CET constitui, em
realidade modalidade de remuneração do empréstimo que distorce o contrato e
implica sobreposição de taxas com a mesma finalidade, motivo pelo qual sua
incidência em quaisquer percentuais deve ser afastada.
A propósito, são inúmeros os julgados deste Tribunal:
“EMPRÉSTIMO HIPOTECÁRIO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. CAIXA
DE PREVIDÊNCIA PRIVADA PREVI. AÇÃO REVISIONAL. CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR. Lei n.º 8.078/90. A incidência do CDC nos
contratos de financiamento habitacional está restrita aos serviços prestados
pelo agente financeiro, descabendo seu manejo em revisão das cláusulas do
contrato que digam com os custos da operação financeira, por não se
enquadrar no conceito de relação de consumo. CORREÇÃO MONETÁRIA.
ÍNDICES DA POUPANÇA. APLICAÇÃO DA TAXA REFERENCIAL TR. Fixado
pelo contrato os índices da poupança a servirem de indexador à correção
monetária, a TR deve incidir pelo período em que tiver remunerado os
depósitos das cadernetas. Afastamento de previsão contratual que autoriza ao
mutuante eleger índice de correção monetária ao seu exclusivo critério.
SEGURO. OBRIGATORIEDADE. AFASTAMENTO DA VINCULAÇÃO A
SEGURADORA PRÉ-ESTABELECIDA. A contratação de seguro com vista à
defesa do patrimônio garantidor do mútuo é obrigatória. Afastamento da
vinculação a seguradora pré-estabelecida pelo mutuário venda casada. SALDO
DEVEDOR. PRESTAÇÕES. AMORTIZAÇÃO. Os valores de amortização pelo
pagamento das prestações devem ser abatidos do saldo devedor após a
incidência da atualização monetária pelo decurso do período do mês civil que
lhe antecede. COEFICIENTE DE EQUALIZAÇÃO DE TAXAS CET. Cobrado do
mutuário percentual sobre o total do montante do contrato a título de fundo de
liquidez, para responder pelo saldo devedor, é de se afastar o CET, pois
caracterizada a sobreposição de taxas destinadas ao mesmo
objetivo. DEVOLUÇÃO DE VALORES EM DOBRO. QUITAÇÃO DO DÉBITO.
DESCABIMENTO. Incabível a devolução em dobro de valores pagos a maior,
porquanto não houve exigência indevida. As alterações que resultam em
modificação das prestações apenas se cristalizam com o provimento judicial.
Diferenças devem ser restituídas de modo simples, procedendo-se
compensação com o débito por conta do mútuo revisando. Procedente apenas
em parte o pedido inicial, inviável a declaração de quitação do débito,
insuficientes os depósitos por consignação. Proveram em parte ambas as
apelações. Unânime.” (Apelação Cível Nº 70010290500, Décima Câmara
Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Alberto Schreiner Pestana,
Julgado em 25/05/2006).

“REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL.

PREVI. PRELIMINAR DE NOVAÇÃO DO CONTRATO AFASTADA. NÃO
INCIDÊNCIA DO CDC. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS.
ABUSIVIDADE DO COEFICIENTE DE EQUACIONAMENTO DAS TAXAS
(CET). MULTA COMPENSATÓRIA REDUZIDA PARA 2%. IMPOSSIBILDIADE
DE REEMBOLSO DOS VALORES PAGOS PARA O FUNDO DE QUITAÇÃO
POR MORTE. MANUTENÇÃO DA DECISÃO QUE AFASTOU O DESCONTO
EM FOLHA DE PAGAMENTO ATÉ A LIQUIDAÇÃO DOS VALORES.
MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA Não se verifica a alegada novação no
caso concreto, mesmo que firmado novo contrato, pois a dívida é a mesma.
Tratando-se de contrato de financiamento, não incide o Código de Defesa do
Consumidor em seus custos. A regra nos modelos de amortização para o
contratos de financiamento a longo prazo é a que permite a capitalização
mensal dos juros. Não se justifica, entretanto, o CET, pois se trata de
remuneração do capital oculta, desvirtuando o contrato. A multa contratual de
10% se mostra abusiva à luz do ordenamento jurídico, especialmente após a
Lei nº.9.298/96, razão pela qual deve ser reduzida para 2%. Os valores pagos
referentes ao Fundo de Quitação por Morte estão adequados à função social
do contrato, sendo de extrema importância para a sistemática em questão, com
o que não podem os mutuários ser reembolsados, ainda que não utilizado o
fundo. Diante da reconhecida necessidade de revisão do contrato, mostra-se
prudente impossibilitar o desconto em folha de pagamento até a liquidação dos
valores, pois o referido desconto estava sendo realizado a maior. A verba
honorária fixada aos patronos dos autores merece majoração, especialmente
em razão do valor da causa e do zelo profissional, na forma do art.  20, §
4º do CPC. REJEITADA A PRELIMINAR. APELOS PARCIALMENTE
PROVIDOS. (Apelação Cível Nº 70015728140, Décima Câmara Cível, Tribunal
de Justiça do RS, Relator: Luiz Ary Vessini de Lima, Julgado em 19/10/2006).
“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO
REVISIONAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ENTIDADE DE
PREVIDÊNCIA PRIVADA. PREVI. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DO PACTO
E INCIDÊNCIA DO CDC NA ESPÉCIE. SÚMULA 321 DO STJ. CORREÇÃO
DAS PRESTAÇÕES E OBSERVÂNCIA À VARIAÇÃO SALARIAL. No que
tange às prestações, o contrato prevê que seriam reajustadas sempre que o
Banco do Brasil S. A. Conceder elevação geral de vencimento padrão do seu
pessoal em atividade, procedendo-se à correção no mesmo percentual obtido
pela categoria funcional (posto efetivo). No caso, não restou demonstrada a
alegação dos mutuários de que a ré tenha desrespeitado os índices dos
reajustes ajustados, pelo contrário, a prova pericial corrobora a evolução da
prestação conforme o contrato. VARIAÇÃO SALARIAL E ATUALIZAÇÃO DO
SALDO DEVEDOR. A variação salarial estipula critérios para atualização do
valor da prestação e não do saldo devedor. CRITÉRIO DE REAJUSTE.
CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO
MONETÁRIA UTILIZADO PARA O REAJUSTE DOS DEPÓSITOS DE
POUPANÇA. LEGALIDADE. REGULARIDADE DA UTILIZAÇÃO DA TAXA
REFERENCIAL TR. PREVISÃO EXPRESSA DE NÃO-INCIDÊNCIA DOS
JUROS DE 0,5% COMO COMPONENTE DA POUPANÇA. Legalidade da
previsão contratual de reajuste do saldo devedor pelo índice de atualização
monetária utilizado para o reajuste dos depósitos de poupança, que atualmente
é a Taxa Referencial TR. E quanto à utilização da TR como índice de correção
monetária, não há ilegalidade, já que previamente contratada, e também
porque é legalmente prevista pela Lei 8.177/91. Súmula 295 do
STJ.COEFICIENTE DE EQUALIZAÇÃO DE TAXAS CET. MANUTENÇÃO DO
AFASTAMENTO. ABUSIVIDADE. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DOS
JUROS. O sistema Price consubstancia acumulação mensal de juros e
configura capitalização. Afasta-se a incidência da Tabela Price, adotando-se o
método de cálculo de juros simples. SALDO DEVEDOR. AMORTIZAÇÃO.
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. Os valores de amortização pelo pagamento das
prestações, devem ser abatidos do saldo devedor após a incidência da
atualização monetária, caso contrário, ocasionaria desequilíbrio contratual e o
enriquecimento indevido do autor. FUNDO DE QUITAÇÃO POR MORTE FQM.
LEGALIDADE. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. Viável, na forma simples, por
aplicação do CDC. Admissível a compensação. APELAÇÃO DOS AUTORES
PROVIDA EM PARTE. APELAÇÃO DA RÉ DESPROVIDA.” (Apelação Cível Nº
70020765442, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Marilene Bonzanini Bernardi, Julgado em 02/04/2008). (Apelação Cível Nº
70032604217, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Iris
Helena Medeiros Nogueira, Julgado em 20/01/2010)
Sobre o tema merece ser citada a seguinte ementa:
Ação de revisão contratual. Escritura pública de compra e venda firmada com a
PREVI - entidade de previdência privada. Aplicabilidade do CDC. Juros
remuneratórios de 6% ao ano, acrescidos de 1% na inadimplência não são
abusivos. Os percentuais cobrados a título de coeficiente de equalização de
taxas constituem-se em juros sem razão jurídica instituídos exclusivamente em
benefício do credor. Abusividade. Legalidade na utilização da tabela price.
Apelo parcialmente provido. (Apelação Cível Nº 70023315013, Vigésima
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Denise Oliveira Cezar,
Julgado em 23/04/2008)
No entanto, há posições jurisprudênciais que consideram lícita a cobrança do
CET:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO.
FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PRELIMINAR DE SENTENÇA CITRA
PETITA. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. Pedido de repetição do indébito que não
foi apreciado na sentença. Valores pagos a maior que devem ser repetidos de
forma simples, compensando-os com o saldo devedor. APLICABILIDADE
DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. O CDC é aplicável ao
presente contrato, na medida em que a PREVI atua como prestadora de
serviços. JUROS REMUNERATÓRIOS. Lícita a previsão contratual que prevê
a possibilidade de elevação da taxa de juros em caso de desvinculação do
mutuário da PREVI. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. No caso é vedada a
capitalização mensal, permitida apenas a anual. CORREÇÃO MONETÁRIA.
Correta a adoção pela sentença do INPC, que comumente é utilizado como
substituto ao BTN. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO. Não há ilegalidade no
sistema de amortização adotado, que é aceito pelo STJ inclusive nos contratos
vinculados ao SFH. COEFICIENTE DE EQUALIZAÇÃO DE TAXAS. Lícita a
previsão contratual que prevê a aplicação dos CETs.SEGUROS. Não há
ilegalidade na exigência dos seguros previstos no instrumento, já que possuem
finalidades distintas, mas não pode ser imposta a seguradora. Apelos
parcialmente providos. (Apelação Cível Nº 70018706424, Décima Quinta
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Roberto Felix, Julgado
em 12/03/2008).
Exemplo de cláusula prevendo cobrança de CET:
Cláusula 12. Que, sobre as prestações mensais de amortização do saldo
devedor será aplicado um "Coeficiente de Equalização de Taxas - CET",
destinado a prevenir e/ou corrigir eventuais diferenças decorrentes da adoção
de índices não uniformes para correção do saldo devedor e das prestações
respectivas de amortização e, bem assim, da não coincidência dos períodos de
incidência de uns e outros.
Parágrafo primeiro. Sobre as prestações iniciais incide um CET de 5% do seu
valor, já incorporado à importância mencionada na cláusula sexta, acima.
Parágrafo segundo. Anualmente, ao ensejo da data-base para reajuste salarial
dos funcionários em atividade do Banco do Brasil S. A., o valor da prestação de
amortização do saldo devedor, após o reajuste previsto na cláusula 1ª, será
acrescido de um CET de 1% (um por cento).
Parágrafo terceiro. O "CET" previsto no parágrafo anterior incidirá mesmo na
hipótese de, por ocasião da respectiva data-base, não ocorrer elevação geral
de vencimento-padrão dos funcionários em atividade do Banco do Brasil S. A.
Parágrafo quarto. O valor das prestações mensais de amortização do saldo
devedor será acrescido ainda de um CET de 6% (seis por cento) e de um de
3% (três por cento) a partir dos meses em que, após a presente data,
ocorrerem, respectivamente, a primeira e a segunda promoções da associada.

DA POSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL EM RAZÃO DA

DIMINUIÇÃO DA RENDA

Nos contratos de financiamento imobiliário é possível que conste cláusula

limitando o percentual da renda do mutuário que irá adimplir as prestações do
financiamento. Hevendo este limite, quando a renda do mutuário diminuir, é
evidente que as parcelas deverão ser reajustadas caso já estejam no limite
previsto da referida cláusula. Para melhor entendimento citamos um exmplo
extraído do Tribunal Regional da 4ª Região:

EMENTA: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA

FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE
JUROS. PES. PCR. REDUÇÃO DE RENDA. RENEGOCIAÇÃO.
RESTITUIÇÃO DO INDÉBITO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. A capitalização de
juros na Tabela Price somente se dá na ocorrência de amortizações negativas,
caso em que a parcela de juros não paga mensalmente com o adimplemento
da prestação seja agregada ao saldo devedor, sujeitando-se à incidência de
novos juros. Precedentes. 2. Para afastar qualquer possibilidade de
capitalização de juros, não tendo sido quitada integralmente a prestação
devida, deve-se primeiro amortizar o capital e, após, direcionar a parcela de
juros impagos a uma conta apartada do saldo devedor, sobre a qual incidirá
somente correção monetária e capitalização anual. 3.É assegurado aos autores
o direito à renegociação contratual em razão da redução de renda, mediante a
dilação do prazo de financiamento dentro dos limites previstos no contrato,
conforme expressa previsão contratual e legal (parágrafos 5º e 6º do
artigo 9º do Decreto-Lei nº 2.164, com a redação dada pelo artigo 22 da Lei
nº 8.004/90). No entanto, as prestações impagas no período anterior à redução
da renda não estão abrangidas pela cláusula protetiva. 4. Na hipótese de haver
valores eventualmente pagos a maior pela parte autora, a sua restituição
deverá se dar na forma de compensação com as prestações vincendas. 5.
Invertida a distribuição sucumbencial, deve a parte autora responder pelas
custas e honorários advocatícios - cuja exigibilidade resta suspensa ante o
deferimento do benefício de assistência judiciária gratuita. (TRF4, AC
2003.71.13.003239-0, Terceira Turma, Relator Fernando Quadros da Silva, D.
E. 26/05/2010)

Neste julgado consta o seguinte voto do relator:

Quanto à possibilidade de renegociação da dívida, ela está assegurada tanto

pela legislação em vigor como pelo intrumento contratual. Confiro.
O contrato foi firmado em 16 de dezembro de 1997 e, conforme consta no item
11 da letra C (fl. 20) foi firmado o percentual máximo de 21,90% de
comprometimento da renda familiar. O parágrafo 4º da Cláusula 11ª do contrato
firmado prevê, nos casos de redução de renda por mudança ou perda de
emprego, "o direito de renegociar as condições de amortização, (...) mediante a
dilatação do prazo de liquidação do financiamento, observado o prazo máximo
de prorrogação constante na Letra C deste contrato" (fl. 28).
Tal cláusula contratual encontra suporte legal nos parágrafos 5º e 6º do
artigo 9º do Decreto-Lei nº 2.164, com a redação dada pelo artigo 22 da Lei
nº 8.004/90, in verbis:
§ 5º - A prestação mensal não excederá a relação prestação/salário verificada
na data da assinatura do contrato, podendo ser solicitada a sua revisão a
qualquer tempo.
§ 6º - Não se aplica o disposto no § 5º às hipóteses de redução de renda por
mudança de emprego ou por alteração na composição da renda familiar em
decorrência da exclusão de um ou mais co-adquirentes, assegurado ao
mutuário nesses casos o direito à renegociação da dívida junto ao agente
financeiro, visando a restabelecer o comprometimento inicial da renda.
Esse é o entendimento já demonstrado por esta Corte, como mostram os
seguintes precedentes:
SFH. CONSIGNATÓRIA. REDUÇÃO DE RENDA. READEQUAÇÃO DO
CONTRATO PARA MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE
COMPROMENTIMENTO ESTABELECIDO NO CONTRATO. SUCUMBÊNCIA.
1. O direito à limitação do encargo mensal ao percentual máximo de
comprometimento contratado é assegurado também para a hipótese de
redução de renda. 2. Todavia, necessária a renegociação do mútuo, mediante
a dilação do prazo de liquidação do financiamento, conforme o máximo
estabelecido contratualmente para prorrogação. 3. Sucumbência recíproca.

CONCLUSÃO

É pacífico na jurisprudência que a capitalização dos juros é vedada nos

contratos de financiamento imobiliários, havendo apenas discussão quanto a
sua existência no uso da Tabela Price. Entendemos que a Tabela Price, apesar
de oferecer prestações contínuas, do mesmo valor, é um sistema de
amortização no qual os juros são calculados de forma capitalizada, portanto,
sua utilização é ilegal e deve ser coibido o seu uso nos contratos de
financiamento imobiliário.
O Coeficiente de Equalização de Taxas é uma forma ilegal de remunerar o
empréstimo, pois é utilizado como forma de reajuste das parcelas do
financiamento quando há índice previsto para tal finalidade denominado Plano
de Equivalência Salarial – PES.
Cabe destacar ainda que será possível revisar o prazo do financiamento
quando a renda do mutuário diminuir e os valores das parcelas tornarem-se
superiores ao percentual máximo da renda destinada ao pagamento das
parcelas previsto no contrato.
Dentro desse entendimento, temos a suscitar que:
Os juros que foram pactuados naquele instrumento foram de NOVE vírgula
zero cinco mil quinhentos e quarenta e oito milésimos por cento
(9,05548%) como taxa efetiva e nominal de 8,7%; mas, como se vê da
PLANILHA (doc.04) emitida pela Requerida e acostada aos autos, os juros
praticados não obedeceram ao que ali foi pactuado, onde se percebe a
incidência de juros de MAIS de 1%, com total afronta ao que está estabelecido
no CONTRATO DE FINANCIAMENTO; E que, cumpre salientar que, a
COBRANÇA não prevista no CONTRATO, como se vê da inclusa PLANILHA
(doc. 04) emitida pela Requerida, referente ao COEFICIENTE DO FUNDO DE
COMPENÇÃO E VARIAÇÃO SALARIAL – FCVS 1,15%, representa na
verdade um ENCARGO financeiro suplementar que, nada mais é do que juros
embutidos, contrariando o disposto na Lei n. 4.380/65. Em decorrência desse
fato ilegítimo, está ocorrendo exacerbada majoração dos encargos financeiros,
isto, sem respaldo legal;
Diante da forma distorcida de amortização e diante da aplicação incorreta dos
juros o saldo do financiamento está sendo corrigido de forma irregular, eis que,
do FINANCIAMENTO então ajustado, se tivesse sido regularmente pago, como
aponta a Requerida, em 30.07.2001, persiste um saldo DEVEDOR de
R$15.104,03. Quando na realidade, diante dos pagamentos efetuados, NÃO
EXISTE saldo DEVEDOR em favor da Requerida. Para tanto suficiente o cotejo
da PLANILHA anexa (doc.05);
Diante desses fatos, coloca o mutuário em situação desvantajosa frente a estas
formulas de elevação e atualização do saldo devedor do financiamento,
incompatibilizando e tornando onerosa as parcelas mensais. Gerando com
essas super atualizações do saldo devedor do financiamento, no curso das
indexações, um rotineiro abuso, pois, irá evoluindo acentuadamente o saldo
devedor, tornando, em decorrência, inviável o cumprimento das parcelas
mensais, diante de seus valores exorbitantes. Diante desses fatos, verifica-se
uma substancial majoração dos encargos e conseqüentemente do valor do
saldo devedor, como iremos demonstrar e isto está se realizando sem qualquer
respaldo no contrato e na legislação atinente a espécie ora submissa ao Poder
Judiciário.
Eis que, como se vê do CONTRATO (doc.02), quando adquiriram o imóvel, em
29 de novembro de 1990, do valor do financiamento originário e diante dos
pagamentos feitos de forma distorcida e a maior, presentemente NÃO EXISTE
SALDO DEVEDOR, pelo contrário, existe um crédito em favor do Autor
(R$12.908,71), como resta comprovado pela inclusa PLANILHA FINANCEIRA
(doc.05). E como demonstra a PLANILHA DE CÁLCULO DA
PRESTAÇÃO (doc.06) o valor da possível prestação em 30.07.01 seria de
R$173,25; quando a Requerida aponta uma prestação de R$623,46;
A diferença de cálculos de uma e outra, destas planilhas, é certamente gritante;
no entanto, há que salientar que os cálculos efetuados na planilha apresentada
pelo mutuário primaram pelo emprego dos parâmetros estipulados no contrato
assinado com o agente financeiro, em estrita conformidade com os dispositivos
legais pertinentes e frente à realidade econômica do país;
Assim sendo, MM. JUIZ, sem adentrarmos com muita profundidade ao mérito,
o caso vertente insinua, no mínimo, a um manifesto desequilíbrio entre as
partes contratantes, com inegável desvantagem para os mutuários, situação
essa que é repudiada dentro das diretrizes traçadas pelo Código de Defesa do
Consumidor;
Como é perceptível, os números apresentados pela Requerida, seja quanto ao
saldo devedor do financiamento, seja quanto ao reajuste das prestações,
certamente foram elaborados diante de critérios extracontratuais,
incompreensíveis e abusivos, que resultaram em enorme desvantagem para os
mutuários;
Daí decorre a presente ação, onde se pretende apurar os valores que
efetivamente estão vinculados ao contrato de financiamento e que deve ser
cumprido pelos mutuários. Pois, nesse contexto, o Código de Defesa do
Consumidor, assinala que:
“E vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas
abusivas: (art. 39)”.
V – exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva; ”
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que (art. 51):
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o
consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa fé
ou a equidade; ”
Assim sendo, manipulando os reajustes das prestações e do saldo devedor de
maneira obscura e divorciada dos termos contratuais e da lei – o que lhe faz
render benefícios extraordinários, mas, expondo os mutuários a excessivos
encargos – e sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, está a
Requerida agindo de forma iníqua, abusiva de má-fé. Este expediente, que,
aliás, é indiscriminadamente adotado pelas instituições financeiras deste País,
atropelam o próprio princípio inspirador da criação do Fundo Nacional da
Habitação (Lei nº 4.380, de 21.08.64) que era exatamente para atingir um
objetivo: o social. Assim, resta claro que é uma lei que não passou do papel;
Portanto, alheios à nobre diretiva governamental de propiciar moradia às
classes menos favorecidas da população, em condições compatíveis com a
sua renda, as entidades financeiras vinculadas ao SFH, professam, isto sim, o
contrário, espoliando os parcos orçamentos dos mutuários, pouco ou nada se
incomodando com a penúria dos mesmos, o que reflete hoje na enxurrada de
ações em trâmite na Justiça, ora propostas pelos devedores hipotecários na
tentativa de reduzir os exacerbados comprometimentos financeiros, ora
propostas pelos credores hipotecários diante da impossibilidade financiados de
adimplirem os leoninos contratos;
A espécie dos autos, MM. JUIZ é apenas mais um daqueles casos em que o
comprador de imóveis financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação vem
reclamar a prestação jurisdicional com o objetivo de fazerem valer os seus
direitos, certamente, assegurados pelo ordenamento jurídico vigente;
Destarte, em linha de princípio, a pretensão do Autor ao proporem a presente
ação, estriba-se no inciso V, do art. 6º da Lei n. 8.078/90 (Lei de proteção do
consumidor) que assinala:
“São direitos básicos do consumidor:
V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações
desproporcionais ou sua revisão em razão dos fatos supervenientes que as
tornem excessivamente onerosas.”
Assim, diante dos fundamentos retro expendidos, extrai-se a toda evidência
que razão e direito devem assistir ao Autor e nesse sentido, sendo legítimo o
propósito de obterem judicialmente a revisão do contrato de financiamento em
discussão, no sentido de que o mesmo seja examinado e adequado às
condições e às normas que regem a matéria expostas acima, assegurando aos
mutuários os benefícios resultantes dos cálculos apresentados na sua
PLANILHA FINANCEIRA; os quais certamente haverão de ser ratificados
através de perícia contábil deferida por este Juízo;

DOS PEDIDOS

ANTE O EXPOSTO, solicita a Vossa Excelência:

a) a CITAÇÃO da Requerida, na pessoa de quem a representa legalmente em

Juízo para, querendo, CONTESTAR a presente ação, sob pena de revelia e
confissão;
b) seja compelido a Requerida a refazer os cálculos das prestações e do saldo
devedor em conformidade com o contrato originalmente assinado e em
consonância com as normas legais pertinentes e, caso necessário, se permita
a realização de perícia contábil;
c) seja afinal, julgada procedente a presente ação nos termos propostos e
declarada por sentença a revisão do contrato de financiamento em apreço, com
a condenação da Requerida ao pagamento das custas processuais, honorários
advocatícios e demais pronunciações como de direito;
Seja deferida a produção de perícia técnica realizada por perito da área da
contabilidade;
Seja a Requerida condenada ao pagamento das custas processuais e
honorários advocatícios sendo estes na ordem de 20% do valor da
condenação;

Requer a produção de todas as provas em direito admitidas, na amplitude dos

artigos 369 e seguintes do NCPC.

Dá-se à presente o valor de R$... (...)

Termos em que pede deferimento

Local, Data
Advogado (OAB)