Lição 7 - Incorporações Imobiliárias

Uma das funções atribuídas ao Corretor de Imóveis é a de incorporador

imobiliário1. Veremos nesta lição as diferenças entre os tipos de incorporação
e a responsabilidade civil do incorporador.

1. Tipos de Incorporação
Basicamente, existem dois tipos mais comuns de incorporações:
1º) Sistema Preço de Custo ou Administrado - Neste sistema, o valor do
apartamento, no momento da venda, é mera expectativa. O comprador
não tem garantia nenhuma quanto aos valores das prestações que terá
que arcar durante o período da construção. O único preço constante do
contrato que permanece inalterado é o valor da fração ideal do terreno,
quando a construção tem o seu preço dependente do custo real da obra.
2º) Sistema de Preço Fechado - Neste sistema a unidade é prometida à
venda por valor fixo, ou reajustável, mas não de acordo com as variações
dos preços dos materiais e da mão-de-obra, e sim exclusivamente
de acordo com as variações dos índices econômicos. O apartamento
é colocado a venda, antes ou durante a construção, por um preço já
acertado, invariável, em moeda corrente ou em algum outro valor
indexado (BTN, TR, OTN, UFIR, UPC, etc.).

No sistema de preço de custo o incorporador obtém seu lucro na revenda

do terreno; por exemplo: compra por “X” e repassa por “X + Y”. No sistema de
preço fechado, o incorporador assume o risco da construção sair mais cara que
o preço de venda. Assim, se o custo for maior que o previsto, ele arcará com
o prejuízo; se o custo for menor que o previsto ele certamente terá grandes
lucros e se o custo for o planejado o lucro será o aguardado.

As más construtoras se aproveitam dos desentendimentos entre o incorpora­

dor-construtor e o adquirente de unidade autônoma. Elas funcionam como
meras ad­ministradoras e, quando o sistema empregado foi o de preço de custo,
a entrega das chaves do apartamento a quem pagou a construção somente é
feita quando houver quitação de todas as contas da obra e dos defeitos, além
de se pagar uma determinada quantia para diferenças de correções, etc.

1. Quando o agente imobiliário atua na venda, promessa de venda, cessão ou promessa

de cessão de uma cota ideal de terreno e, estando este terreno associado ao projeto de
construção, caracteriza-se uma incorporação imobiliária. É comum em uma incorporação
imobiliária a presença de três agentes: o proprietário, o construtor e o agente imobiliário (que
efetuará as vendas das unidades).

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Assim, aproveitando-se do fato do comprador estar cheio de problemas e
num momento psicologicamente desfavorável, as más construtoras acabam
conseguindo acordos vantajosos e criando uma total inversão dos papéis,
onde o proprietário fica sujeito às imposições de quem contratou para
prestar-lhe serviços.

2. Ver Lei nº 4.591, de 16 de Dezembro de 1964 no Caderno de Leis

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