PROPRIEDADE HORIZONTAL

A REFERENCIA HISTORICA E DETERMINANTES DO

INSTITUTO.
A propriedade horizontal é um instituto que, a
contráric do que talvez corresponda à primeira
impressão das pessoas, está longe de ser uma figura
moderna, de ser um fenómeno do nosso tempo.
Há manifestações de que ela existiu já em períodos
mais recuados, embora parecesse ter caído em
declínio a partir do último século o mesmo durante o
actual, correspondendo esse declínio, talvez, à
pujança que revestiu o direito de propriedade plena e
absoluta sobre as coisas no seu conjunto o ao facto de
não se verificarem com acuidade as necessidades
determinantes da sua existência.
Sobretudo, foi depois da Il Guerra Mundial, nos países
que conheceram esse flagelo com intensidade e
noutros que o não conheccram, mas onde se
registaram carências semelhantes na construção, que
ela teve grande incremento.
Entre nós as Ordenações Filipinas contêm
manifestaçoes de um fenómeno deste tipo-
referenciavam a hipótese de a um indivíduo pertencer
o sobrado e a outro sótao, passou a ser
regulamentada, entre nós, pela primeira vez, de uma
forma sistemática pelo Dec,-Lei. 40,333
De 14/10/1955, e agora encontra-se regulada no
Código Civil – art°. 1414 e ss.

As causas do incremento desta figura são

Bem conhecidas. Corresponda a necessidades actuais,
sobretudo nas grandes cidades. Facilita o acesso à
propriedade de poupanças que não teriam
Essa possibilidade a não ser nestes termos e permite
solucionar problemas de necessidade de construçao e
alojamento. O legislador quis criar uma fórmula
tendente a pontenciar a construçao, através da
colocação em comum das pequenas economias, e
resolver simultâncamente problemas de espaço que
levam a dar preferência ao crescimento vertical dos
meios populacionais, mas que importam um aumento
custo da construçao e, consequentemente, uma
Maior dificuldade de indivíduo ser titular de toda a
obra.

NOÇÃO E DOMINIO DE APLICAÇÃO

A propriedade horizontal é, destarte, a
Propriedade que incide sobre as várias fracções
componentes um edifício, fracçoos essas que devem
estar em condições do constituirem unidades
independentes.
É um rogime de propriedade, não sobre um edifício
na sua estrutura unitária, mas sobre fracçoos do
mesmo edifício que constituam unidades
independentes.
A noçao é dada no art°. 1414 e o seu objecto é
caracterizado no arte, 1415° “só podem ser objecto
de propriedade horizontal as fracçoes autónomas
que, além de constituirem unidades independentcs,
sejam
Distintes isoladas entre si, com saída própria para
uma parte comum do prédio ou para a via pública”.
E necessário portanto que se trate de frações
privativas, mas existindo instalações comuns ou
serviços de utilização comum.
A lei chama-lhe propriedade horizontal, diz nada
sobro este ponto, mas é claro que pode ser Não uma
Propriedade vertical em vez de ser horizontal. Isto é,
o
Seccionamento pode ser segundo uma linha vertical e
Não segundo uma linha horizontal.
Ao falar de propricdade horizontal, a lei
Tem em Vista o caso comum em que um indivíduo é
proprietárion de um andar, Fala-se, umas vezes,
Em propriedade por andares, outras vezes por
apartamentos, mas a expressao propridade por
andares pode não ser rigorosa, se existe mais que
Uma unidade no mesmo andar atribuído proprietários
diversos.
Pode, no entanto, haver um seccionamento em senti-
Do vertical, de tal maneira que pertença um lado a
um proprietário e outro a proprietário diferente.
Figuremos
Um prédio de um só piso, em que pode verificar-se
uma hipótese deste tipo. Pode, também, ser um
prédio com mais de um andar sujeito a este regime de
seccionamento vertical, e o lado esquerdo pertencer
A um indivíduo e o lado direito a outro, cada um dos
lados constituíndo uma só unidade.
O que é necessário para podermos falar
Da figura da propriedade horizontal, é que as
unidades obtidas por seccionamento vertical, tendo
autonomia, todavia nada sejam tão autónomas que
deixem de ser interdependentes.

Propriedade horizontal supõe que não há

Autonomia ustrutural das várias franções, na medida
em que fazem parte do mesmo objecto unitário, e
que funcionalmente haja utilizaçao de coisas comuns
–
Escadas, ascensores, canalizaçoes, etc.
Se, segundo o secionamento vertical, cada uma das
Partes é absolutamente autónoma, se não há coisas
comuns, então, não há propriedade horizontal, o que
existe são duas propriedades contíguas.
O problema do seccionamonto vertical, em termos
De continuar a ser aplicável o regime da propricdade
horizontal só tem lugar quando continuam a existir
partes Comuns; se esse seccionamento se faz, mas
cada uma das partes obtidas tem absoluta autonomia,
sem existência de partes comuns, então não há
propriedade horizontal.Estaremos
Perante coisas totalmente independentes sem aquela
interdependência que, apesar da necessária
autonomia, tem de existir na propriodade horizontal.

- NATUREZA JURIDICA
Focamos o problema da determinação da natureza
jurídica da propriedade horizontal. Parece que nos
encontramos, no concernonte a esta figura, perante
uma situaçao de natureza dualista. A propriedade
horizontal á intograda por um concurso de dois
direitos. Há um direito de plena propriedade sobre
partes privativas (cada condómino é pleno
proprietário da cada uma das fracçoes independentes
de que so compôe o prédio sujeito ao regime da
propricdade horizontal), a este direito é uma “plena in
re potestas” conferindo os poderes do proprietário.
Coexiste, com esta plena propriedade, uma
compropriedade nas partes comuns (cada um dos
condóminos é, além do proprietário pleno da sua
parte privativa, comproprietário das partes comuns),
que está ligada à propriodade plena da parte
privativa, de tal forma que na alienaçao do direito do
propriedade horizontal vão coenvolvidos a
propriedado sobre a parte privativa o o direito de
compropriedade sobre as partes comuns.
Esta compropriedade é uma compropriedade forçada,
Não é possível sair da indivisão, ao contrário do que
sucede na compropriedade normal, em que é sempre
lícito requerer a divisão da coisa comum. A
compropriedade das pertes comuns dum edifício em
propriedade horizontal é forçosa, enquanto durar a
propriodado horizontal. Nesta medida, é forçosa e
perpétua.
Em suma, a Figura em epigrafe revesta uma natureza
Dualista, rosultante do concurso destes dois direitos.
MODOS DE CONSTITUIÇÃO
Como se podorá constituir a situação de
propriendade horizontal?
À sua constituiçao pode fazor-se por negócio jurdico,
por usucapiao ou decisao judicial,
I – Por negócio jurídico – Podem apresontar-se várias
modalidades nogociais, suscoptíveis de constituir a
Propriedade horizontal “ex negotio”.
É necessário, em primeiro lugar, que seja lacrado
Um título constitutivo de propriedade horizontal por
Escritura pública; este título será um requisito prévio
Da propricdade horizontal.
A atribuiçao de cada uma das unidades a vários pro
Prictários é que poderá ter lugar por vias negociais
Diversas.

a) Poda um indivíduo, proprietário pleno e exclusi

Vo de um bloco habitacional, recóm construído
Ou mesmo construído já há muito tempo, constituir o
regime de propriedade horizontal sobre esse bloco,
para depois alienar separadamente as várias unidades
a outros sujeitos.

b)Pode súceder, e será a caso mais vulgar, que uma

Entidade (normalmente, uma empresa de construção)
tome e iniciativa de reunir os fundos de várias
proveniências que lhe sejam entregues por
detorminadas pessoas intorca sadias em adquirir uma
fração a título de propriodade horizontal – e com
esses fundos, e eventualmente outros que
Obtenha por recurso ao crédito, iniciar a construção.
Vai recebendo prestações, à medida que se vão
alcançando certas fases de adiantamento da
construçao, e esta é assim feita, sendo atribuídas as
fracçõos a cada um dos indivíduos
Que foram adiantando importâncias para a
construção do edifício.
Essa entidade tem as funçoes do elemento polariza-
Dor das aspiraçoes dos outros e detentor da iniciativa;
É uma possoa que imcorpora os interesses e a posiçao
de todas as outras, tornando possível a situaçao
desejada colectivamente.
A via jurídico-negocial normalmente utilizada para
esta modalidade de constituição da propriedade
horizontal á o contrato-promessa de venda.O
incorporador recebe determinadas importâncias e
promete vender à pessoa que lhe entregou a
importância uma fracçao do prédio em construção ou
que vai ser construído, com certas características.

c) Sobro um edifício já existente, e portencente a

Um ao individuo, ou mesmo a vários em regimo do
propriedade horizontal, podem vir a conatuitasa
novos andaragupa de alguém adquirir o direito de
construir sobre edificio já existente.
Este direito de construir sobre edifício já existente, a
que se refere o art. 1526, é uma situação que deve ser
enquadrada dentro do chamado direito de superficie.
Simplesmente, nos termos da mesma norma,
levantado o edifício – feita esta construçao do novo
andar -, são aplicáveis à ampliaçao efectuada as
regras da propriedade horizontal.
d)Pode, também, acontecer que sem haver um
elemento que tenha a iniciativa de reunir todos
os outros, sejam os vários interessados que se
poem em comum, constituindo eles próprios uma
sociedade para efeitos , de construirem um
prédio em regime de propriedade horizontal.