Caso XI 

Henrique vendeu a Inês 12 frações de um prédio sito em Vila Nova de Gaia. Anterior
proprietário, já há muito que pretendia desfazer-se das frações que costumava arrendar, tendo
em conta as reclamações dos arrendatários acerca dos problemas de infiltração, da sujidade nas
paredes e das falhas nas torneiras. Henrique e Inês celebraram o contrato de compra e venda no
dia 12 de julho de 2022. No dia 16 de julho de 2028, Inês repara que as torneiras da maior parte
das frações estão a falhar. No dia 25 de julho de 2028, comunica a Henrique que irá intentar
ação judicial contra o mesmo, para se proceder ao arranjo das torneiras, mas este fica pouco
preocupado, pois acredita que Inês já nada pode fazer. Terá razão? 

 
Caso XII 

Marta vendeu a Bernardo um prédio urbano em Trás-os Montes. Marta informou-o de que o
prédio objeto do contrato beneficiava de uma servidão de passagem para o aproveitamento de
águas, sendo que Bernardo tinha permissão para utilizar as águas sobrantes das nascentes ou
reservatórios dos prédios vizinhos na medida do necessário para os seus gastos domésticos.
Quando Bernardo se dirigiu ao terreno vizinho para aproveitar esses recursos, foi
impedido, sendo que os vizinhos não tinham conhecimento de qualquer servidão, para além de
que havia possibilidade de Bernardo adquirir águas por outros meios. Pode Bernardo pedir uma
indemnização pelo prejuízo que obteve com a ausência desta vantagem acrescida (servidão)? 

Para resolver o caso 12 (compra e venda de bens onerados), recomendo o manual do Professor
Luís Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Vol. III, Contratos em Especial (para além do
manual do Senhor Professor Regente).

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Caso XI 

Henrique vendeu a Inês 12 frações de um prédio sito em Vila Nova de Gaia. Anterior
proprietário, já há muito que pretendia desfazer-se das frações que costumava arrendar, tendo
em conta as reclamações dos arrendatários acerca dos problemas de infiltração, da sujidade nas
paredes e das falhas nas torneiras. Henrique e Inês celebraram o contrato de compra e venda no
dia 12 de julho de 2022. No dia 16 de julho de 2028, Inês repara que as torneiras da maior parte
das frações estão a falhar. No dia 25 de julho de 2028, comunica a Henrique que irá intentar
ação judicial contra o mesmo, para se proceder ao arranjo das torneiras, mas este fica pouco
preocupado, pois acredita que Inês já nada pode fazer. Terá razão? 

Data da celebração do contrato de compra e venda: 12 de julho de 2022.

6 anos e 4 dias.
Data que Inês repara no defeito do imóvel vendido: 16 de julho de 2028.
Data que Inês comunica a Henrique que irá intentar uma ação contra o mesmo: 25 de julho de
2018.

DENÚNCIA E CADUCIDADE DAS PRETENSÕES E A CADUCIDADE DE AÇÃO DE

ANULAÇÃO, DE REPARAÇÃO, SUBSTITUIÇÃO OU DE INDEMNIZAÇÃO

Prazos para a denúncia do vício ou defeito ≠ Prazos para interposição da ação destinada a
fazer valer os direitos do comprador.

Denúncia do vício ou defeito: art. 916º nº1. A denúncia não será necessária se o comprador
houver usado de dolo.
2 prazos para a efetivação da denúncia (art. 916º):
a) Até 30 dias depois de conhecido o defeito.
b) entro de seis meses após a entrega da coisa.

Numa situação de dolo do vendedor: art. 287º.

O comprador tem um ano a contar do conhecimento do vício e do dolo para reagir, podendo
fazê-lo diretamente na ação de anulação, sem denúncia prévia.

O dolo do art. 287º continua a valer perante a venda de um bem imóvel?

Regente: Não, pois se assim o fosse, o comprador teria melhor proteção na hipótese de simples
erro do que na de dolo.

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Para o simples erro, valeria o prazo do art. 916º nº3 (um ano a contar da manifestação do vicio
ou defeito e cinco anos a contar da venda) a que se seguiria, depois, um período de 6 meses
para a ação de anulação (art. 917º).
O comprador teria um ano e meio, desde o conhecimento do vício, para atacar o negócio
(em caso de simples erro).
Em caso de dolo, o comprador apenas tem um ano para a anulação do negócio, por força do
art. 287º.

Deveria, por isso, entender-se que vale sempre o prazo de um ou cinco anos na eventualidade de
se estar diante da compra e venda de um bem imóvel, independentemente de haver erro ou dolo,
a que se somaria o prazo de 6 meses do art. 917º.

Ora, o que “errou” pode vir a ter um ano um meio desde o conhecimento do vicio para
interpor a ação, a “vitima de dolo” só tem um ano a partir do conhecimento do vício.
O que “errou” tem um prazo máximo de 5 anos para denunciar o vício mais 6 meses para
intentar a ação.
O que foi “vítima de dolo” poderá fazê-lo sempre, no prazo de 1 ano desde o conhecimento
do vício, independentemente da altura de manifestação do mesmo.

EXEMPLO:
O vendedor usa de dolo na venda de um bem imóvel.
O comprador só se vem a aperceber do vicio após o decurso de cinco anos e um dia. Pode, no
prazo de um ano a partir dessa data de conhecimento do defeito, anular o negócio.
Todavia, se tivesse existido dolo, nada poderia fazer (o prazo do art. 917º nada lhe valeria).
Ou seja, somando o prazo do artigo 287º (1 ano) e o prazo de 6 meses do at. 917º, o comprador
“vitima de dolo” não era muito pior comparativamente ao mero errante, dado que tem no
mínimo 1 ano para reagir, mesmo se o vicio se manifestar para além do horizonte temporal dos
cinco anos.

TENTATIVA DE SOLUÇÃO: PRAZO DE 1 ANO MAIS 6 MESES (art. 287º + art. 917º)
PARA VÍCIOS MANIFESTADOS DENTRO DO PRAZO DESSES 5 ANOS APÓS A
VENDA, VENCIDO O PRAZO DOS 5 ANOS, CONTA SÓ O PRAZO DE 1 ANO DO ART.
287º.

PROBLEMA DE HARMONIZAÇÃO:
Caso o defeito se manifestasse no último dia do prazo dos 5 anos, o comprador teria 1 ano e
meio para atacar o negócio.
Mas se a exteriorização do problema se desse um dia para além do prazo dos 5 anos, o
comprador já só teria um ano para anular o negócio.

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Não se pode dizer que será mais adequada a pura aplicação do artigo 287º às hipóteses de
dolo (portanto, sem o limite máximo de 5 anos sobre a data da venda e sem o prazo de 1 ano e
meio a partir do conhecimento do vício, valendo sempre o prazo de 1 ano previsto no art. 287º)
OU a aplicação conjunta dos arts. 916º nº3 e do art. 917º (de forma a permitir ao comprador
a impugnação do negócio até ao período máximo de 1 ano e meio a partir do conhecimento – 1
ano do art. 916º nº3 e 6 meses do art. 917º - mas sem a possibilidade de o vicio se manifestar
depois de passado o primeiro quinquénio sobre a data da venda).

Para o Regente, valerá o regime do art. 287º (Prof. Pinto Oliveira).

Os prazos de denúncia previstos no art. 916º valem para a redução do preço, reparação ou
substituição da coisa e ainda indemnização (em caso de simples erro).
Na eventualidade de existir dolo, aplicar-se-á o art. 287º que permite a interposição da ação de
anulação sem a denúncia e no prazo de um ano a contar do conhecimento do vicio.
Qual o prazo para fazer valer os outros direitos ao comprador (redução do preço, pro
exemplo)?
MENEZES CORDEIRO: O prazo geral de prescrição do art. 309º do CC – 20 anos.

REGENTE: Havendo dolo do vendedor, não parece existir motivo para o beneficiar com um
prazo de 20 anos, aplicando o prazo curto do art. 916º.
Para além do prazo fixado no art. 916º, o art. 917º estabelece um prazo adicional de 6 meses
para se interpor a ação de anulação.

Defender a solução oposta (valer o prazo de seis meses para, após a denúncia, para a
interposição da ação de reparação, substituição e indemnização, é um estímulo e incentivo à
litigiosidade.

Para além disso, não há razão para sujeitar o comprador errante a um prazo de cumprimento
inferior ao disposto pelo comprador não errante.
O comprador errante estaria sujeito ao prazo do art. 917º. O comprador não errante teria
possibilidade de fazer valer o seu direito durante 20 anos.

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 VENDA DEFEITUOSA DE BENS IMÓVEIS
Em caso de dolo:
Não vale o art. 287º, mas sim vale sempre o prazo
de um ou cinco anos, independentemente de haver
erro ou dolo, a que se somaria o prazo de 6 meses
do art. 917º.
ERRO VS DOLO
Para o simples erro, valeria o prazo do art.
916º nº3 a que se seguiria, depois, um
período de 6 meses para a ação de anulação
(art. 917º).
O comprador teria um ano e meio, desde o
conhecimento do vício, para atacar o negócio
(em caso de simples erro).

Tentativa de solução (Prof. Nuno Pinto Em caso de dolo, o comprador apenas tem
Oliveira): um ano para a anulação do negócio, por força
Prazo de 1 ano mais 6 meses (art. 287º + art. 917º) do art. 287º.
para vícios manifestados dentro do prazo desses 5
anos após a venda.
Vencido o prazo dos 5 anos, conta só o prazo de 1
ano do art. 287º.

Problema da solução proposta: O que “errou” tem um prazo máximo de 5

Caso o defeito se manifestasse no último dia do
prazo dos 5 anos, o comprador teria 1 ano e meio
para atacar o negócio.
Mas se a exteriorização do problema se desse um
dia para além do prazo dos 5 anos, o comprador já
só teria um ano para anular o negócio.
anos para denunciar o vício mais 6 meses
para intentar a ação (art. 916º/3 + art. 917º).
O que foi “vítima de dolo” poderá fazê-lo
sempre, no prazo de 1 ano desde o
conhecimento do vício, independentemente
da altura de manifestação do mesmo (art.
287º).

No caso concreto, aplicando o raciocínio do professor Regente, Inês, vitima de dolo de

Henrique, poderá intentar a ação de anulação sempre (ou seja, independentemente da altura de
manifestação do mesmo, tenha passado 1 ano, 2 anos, 3 anos, 4 anos…). Inês tem 1 ano, desde
o conhecimento do vicio, para a ação de anulação (art. 287º literalmente).
Ora, sendo tal desvantajoso face ao “mero erro”, o professor sugere que Inês tem um prazo de 1
ano e 6 meses (art. 287º + art. 917º) para vícios manifestados dentro do prazo de 5 anos após a
venda (art. 916º nº3). Vencido o prazo dos 5 anos (que era o nosso caso), só conta o prazo de 1
ano do art. 287º, ou seja, Inês teria 1 ano desde o conhecimento do vicio (1 ano desde 16 de
julho de 2028) para anular o contrato (dia 28 de julho de 2028 está dentro do prazo).
PROF. REGENTE: APLICA-SE O ART. 287º DO CC (1 ANO A CONTAR DO
CONHECIMENTO DO VÍCIO).

Aula
Erro do vendedor: Mais vantagem (art. 916º nº3: prazo de 5 anos, depois mais 6 meses para ir a
tribunal – art. 917º).

Caso XII 

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Marta vendeu a Bernardo um prédio urbano em Trás-os Montes. Marta informou-o de que o
prédio objeto do contrato beneficiava de uma servidão de passagem para o aproveitamento de
águas, sendo que Bernardo tinha permissão para utilizar as águas sobrantes das nascentes ou
reservatórios dos prédios vizinhos na medida do necessário para os seus gastos domésticos.
Quando Bernardo se dirigiu ao terreno vizinho para aproveitar esses recursos, foi
impedido, sendo que os vizinhos não tinham conhecimento de qualquer servidão, para além de
que havia possibilidade de Bernardo adquirir águas por outros meios. Pode Bernardo pedir
uma indemnização pelo prejuízo que obteve com a ausência desta vantagem acrescida
(servidão)? 

Artigo 905º:
O direito transmitido está sujeito a uma limitação que exceda os limites normais inerentes aos
direitos das mesmas categorias.
Estas limitações constituem vícios de direito, mas para se aplicar o regime da venda de vens
onerados, essas limitações têm de exceder os limites normais inerentes aos direitos da
mesma categoria.
Basicamente, apenas as limitações que normalmente não se verificam aquando da transmissão
de um tipo de direitos é que determinam a aplicação do regime da venda de bens onerados.
Por exemplo: A existência de direitos reais de gozo (usufruto, uso e habitação de servições
prediais).
Não poderão determinar a aplicação do regime da venda de bens onerados , por constituírem
limites normais aos direitos da mesma categoria, as restrições derivadas das relações de
vizinhança (arts. 1346º e ss.), as servidões legais (art. 1547º) ou as restrições à
edificabilidade impostas por planos diretores.

Ratio do art. 905º: Proteger o adquirente (comprador) contra o risco de adquirir um bem, que
por não estar livre de uma intromissão limitado, não corresponde à livre representação que, de
acordo com o contrato, dele se teve.
O vendedor coloca à disposição do comprador o objeto da compra, mas não lhe
proporciona simultaneamente a situação que, segundo o contrato, o adquirente podia
legitimamente esperar, pois o comprador recebe menos em direito de quanto o vendedor
estava obrigado a proporcionar-lhe (vício de direito).

No caso concreto, Marta disse a Bernardo com o contrato beneficiava de uma servidão, tendo o
Bernardo autorização para beneficiar de águas nascentes ou reservatórias. Já quando Bernardo
tentou aproveitar esses recursos, foi impedido e os vizinhos não conheciam essa servidão que
Marta tinha falado, havendo a possibilidade de Bernardo adquirir a água por outros meios.

Art. 905º: O contrato é anulável desde que se verifiquem os requisitos da anulabilidade.

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Menezes Leitão: O contrato é anulável a pedido do comprador se ele tiver agido com
desconhecimento da limitação do direito, ou seja, o direito de anulação só surgiria se
estivessem presentes os requisitos da anulabilidade (Art. 247º: essencialidade do erro e
cognoscibilidade do mesmo).

Pedro de Albuquerque: Segue o regime do incumprimento. O erro do art. 913º não é um erro
em sentido técnico-jurídico, dizendo respeito, não à a fase de formação do negócio, mas sim à
fase de execução do contrato. O problema não reside na falsa representação da realidade ou na
manifestação errónea da vontade, mas antes reside na má execução do contrato (Joana disse a
Bernardo que este tinha direito à servidão enquanto este não tem – Princípio do
cumprimento pontual, integral, boa-fé…).

Se seguirmos este entendimento do Professor Regente (e não os vícios na formação de negócios

jurídicos), os restantes efeitos do art. 905º (não há lugar à expurgação das limitações, à
redução do preço ou ao pedido de indemnização) terão de atender a certos requisitos:
i. O comprador não pode colocar termo ao contrato com base em defeito do qual
tenha conhecimento efetivo no momento de celebração do contrato (no caso
concreto, Bernardo não tinha conhecimento do efeito).

ii. Só se legitima a cessação do vínculo contratual se o dever obrigacional, por parte do

vendedor, for de tal forma grave que não permita a manutenção do negócio jurídico
(no caso concreto, Pedro podia beneficiar do prédio à mesma e podia arranjar água
mediante outros meios).

Não estando cumpridos estes requisitos, não há lugar à expurgação das limitações, bem
como à redução do preço ou ao pedido de indemnização.

Indemnização em caso de dolo: art. 908º.

Indemnização em caso de simples erro: art. 909º.

Quanto à indemnização em caso de dolo (mas havia a intenção de enganar o comprador?):

Vaz Serra: Interesse contratual positivo se este for superior ao interesse contratual negativo e
caso haja dolo do vendedor (limitar a indemnização ao negativo era oposta e injusta face ao
dolo do vendedor).
Menezes Cordeiro: Interesse contratual positivo e onde se lê “não tivesse sido celebrado”,
deve ler-se “não tivesse havido onerações”.
Basta que o dolo tenha sido determinante da vontade do declarante (art. 254º nº1: Bernardo
adquiriu o prédio por causa da servidão).

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Quanto à indemnização em caso de simples erro (responsabilidade na ausência de culpa do
vendedor – responsabilidade objetiva):
Apenas abrange os danos emergentes do contrato (interesse contratual negativo).
Em caso de erro, exige-se a essencialidade e cognoscibilidade dessa essencialidade do erro para
o declaratário (art. 251º e art. 274º).

Há a aplicação do art. 905º:

a) Ónus excede os limites normais.
b) Ónus dentro dos limites normais (Pires de Lima: As servidões legais estão dentro dos
limites normais).
c) Vantagens acrescidas do direito de propriedade (art. 1305º).

Visto que é B que beneficia, é uma vantagem acrescida. Já se o prédio for onerado (C pode
ultrapassar o prédio do B para ir buscar águas não excede os limites normais).

Vantagem acrescida ou artigo 905º do CC?

Compra e venda de bens onerados em todos os casos que o terceiro tem uma posição jurídica
que afete o meu direito.
Logo, de uma perspetiva subjetiva, B ao descobrir que não há nenhuma servidão, os vizinhos
estão a limitar juridicamente o direito que corresponde à coisa que comprei.
REGENTE: Podemos aplicar o art. 905º do CC. (Ónus: Abrange tudo o que inicialmente vai
acontecer juridicamente e depois não acontece).

Houve dolo da vendedora.

Art. 908º: Dolo + negligência consciente (Prof. Regente). É semelhante ao dolo da compra e
venda de bens defeituosos? Art. 898º (dolo mais negligência consciente) + art. 899º. Vamos usar
a norma mais clara para interpretar outro regime jurídico. Prof. Eva Silva ainda diz que o art.
915º (so há indemnização em caso de dolo do vendedor e, portanto, nos casos de dolo em
sentido estrito aplica-se o art. 915º e fazendo uma interpretação do mesmo, o art. 909º não se
aplica (a indemnização não se aplica) em caso de diligência do vendedor, enquanto o art. 909º
aplica-se em negligência do vendedor).
i. Dolo do vendedor – art. 915º.
ii. Negligência do vendedor (indemnização)
iii. Diligência do vendedor (não há indemnização).
Art. 909º: Diligência do vendedor (Regente e abrange apenas danos emergentes).
Regente: Tanto no caso de dolo como da negligência do vendedor a graduação da culpa não
releva.

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Carneiro da Frada:
Art. 908º: Dolo em sentido estrito.
Art. 909º: Dolo em sentido consciente (?).

B exige uma indemnização pelos prejuízos que teve com o ónus, o caso é o de interesse
contratual positivo.
Danos emergentes VS lucros cessantes: A indemnização será por um dano emergente. Lucro
cessante (vou usar esta servidão para construir um poço, o que é diferente do nosso caso).

1º passo:
ESTAMOS PERANTE UM CASO DE (…ou…):
1. DOLO
2. NEGLIGÊNCIA CONSCIENTE
3. ERRO/DILIGÊNCIA DO VENDEDOR

2º passo:
Depois discutir aplicabilidade do artigo 908º, em caso de dolo ou negligência consciente
(Regente).

3º passo:
Discutir ainda se estamos perante o interesse contratual positivo ou negativo.
No caso concreto, era um caso de interesse contratual positivo.
Ainda no mesmo passo, o art. 908º aplica-se tanto a danos emergentes e como lucros cessantes
(e/ou).

4º passo:
Cálculo de indemnização. Não havia nenhum dano emergente pelo acesso às aguas (não
conseguia pela servidão mas conseguia de outra forma), mas há um dano por quebra da
confiança e expetativas.