Direito das Obrigações

Parte III – Factos constitutivos de obrigações

II. Factos voluntários
16. Contrato.
Contrato-promessa. Pacto de preferência
Factos constitutivos. Contrato
— Distinguir: contratação definitiva, contratação preliminar
e contratação mitigada
— conclusão imediata ou definitiva do contrato
— contratos preliminares: instrumentais, dirigidos à
celebração de um outro contrato (definitivo):
— contrato promessa, 410º
— pacto de preferência, 414º
— pacto de opção (legalmente atípico)
— contratação mitigada: acordos pré-contratuais
intermédios ou finais
— falta (ou pode faltar) a efetiva vinculação a uma obrigação,
apesar de serem assumidos compromissos durante a fase
das negociações

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Factos constitutivos. Contrato
— Contratação mitigada - caraterísticas e intensidade variáveis:
1) Cartas de intenção: exprimem intenção de celebrar um
contrato no futuro, sem assunção de obrigação
2) Acordos de negociação: definem os parâmetros em que
devem decorrer as negociações (exprimindo intenção de as
prosseguir)
3) Acordo de base (parcial ou de princípio): estabelecem o
acordo existente sobre determinados pontos essenciais,
embora as negociações prossigam para acertar questões
complementares
4) Acordo-quadro: estabelecem um enquadramento comum
(conteúdo) a um conjunto de contratos, numa negociação que
envolve múltiplos contratos – sem estabelecerem a
obrigação de contratar (ex. fornecimento, distribuição)

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Factos constitutivos. Contrato

— Protocolo complementar (side-letter): convenção

acessória de um determinado contrato, visando a sua
complementação

— problema jurídico colocado pelos diferentes mecanismos pré-

contratuais prende-se com o seu relevo jurídico-negocial, com a
sua possível eficácia jurídica ou vinculativa
— “sentido” da interpretação da vontade manifestada no instrumento
utilizado

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Factos constitutivos. Contrato
Negociação do contrato e responsabilidade pré-
contratual – 227º
— violação de deveres laterais
— rutura injustificada das negociações
— liberdade de não iniciar ou prosseguir as negociações
— liberdade de negociar em paralelo com outros
à as partes em negociação não estão vinculadas à obrigação
de concluir o contrato
MAS
— complexidade na formação do contrato vai criando situações
de confiança nas partes (merecedoras de tutela jurídica)
— rutura sem motivo legítimo à violação da boa fé

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Factos constitutivos. Contrato

— Danos indemnizáveis (na responsabilidade por rutura

das negociações)?
— não foi celebrado o contrato à não se constituiu um
direito de crédito
— Dano negativo ou dano da confiança (em princípio):
— interesse contratual negativo
— Danos que a parte sofreu em virtude da confiança gerada
pela outra parte
— Danos emergentes: despesas infrutíferas
— Lucros cessantes: perda de ganhos que de outra forma seriam
obtidos – negócios alternativos que deixou de celebrar

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Factos constitutivos. Contrato

— Dano positivo?
— interesse contratual positivo
— Danos sofridos em virtude de o contrato (em negociação) não
ter sido concluído
— Danos emergentes
— Lucros cessantes: perda de ganhos que esperava obter em
consequência da conclusão do contrato – negócios
subsequentes à celebração do contrato
— Apenas em situações excecionais à “dever de contratar”,
— ex., já houve entrega do bem ou pagamento parcial do preço

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Factos constitutivos. Contrato

— Contratos típicos e atípicos

— Tipicidade legal e tipicidade social

— Contratos mistos: reúnem em si elementos de diferentes

contratos típicos (405º, nº 2):
— contrato combinado ou múltiplo: vinculação de uma das
partes a várias prestações essenciais correspondentes a tipos
contratuais diferentes (enquanto a outra realiza uma prestação
unitária),
— ex., hospedagem ou albergaria - arrendamento de
quarto/aluguer de mobília/prestação de serviços e encargo de
quantia única (preço)

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Factos constitutivos. Contrato
— contrato duplo ou geminado: uma das partes encontra-
se obrigada a uma prestação típica de um determinado
tipo contratual e a contraparte obriga-se a uma
contraprestação própria de outro tipo contratual
— Ex., arrendamento de uma casa com a contrapartida de a
outra parte se obrigar a prestar serviços de limpeza do prédio
(daquele e/ou de outro...) - e não renda e salário/honorários;
contrato de portaria
— contrato misto em sentido estrito/indireto: o tipo
contratual adotado pelas partes destina-se a um objetivo
correspondente à função típica de um outro contrato
— Ex., contrato de compra e venda por um preço simbólico
(oneroso)à função própria de uma doação (liberalidade) –
”doação mista”

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Factos constitutivos. Contrato

— contrato complementar: são adotados os elementos

essenciais de um determinado contrato, mas surgem
acessoriamente elementos típicos de outro
— ex., venda (prestação principal) e o vendedor obriga-se a dar
assistência periódica.

— Regime dos contratos mistos:

— Absorção: opção por um só dos regimes – o do
predominante ou preponderante (ex., 1065º, 1066º)
— Combinação: aplicação combinada dos diferentes
regimes (ex., 1028º, locação com pluralidade de fins)

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Factos constitutivos. Contrato

— União ou coligação de contratos: celebração conjunta de

diversos contratos
— e não um contrato único que reúne elementos de vários tipos
contratuais (misto)
— União externa: não existe nexo de dependência entre os
contratos celebrados; a ligação entre os diversos contratos
resulta apenas da circunstância de serem celebrados ao mesmo
tempo
— União interna: os dois contratos apresentam-se ligados entre si
por uma relação de dependência (uma das partes só aceita
celebrar um com o outro – unilateral ou bilateral)
— União alternativa: as partes declaram pretender um ou outro,
conforme se verifique ou não uma determinada condição (ex.
arrendamento com a condição de contrato de trabalho nessa
cidade)

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Factos constitutivos. Contrato
16.4.
— Eficácia do contrato: interpartes
— Eficácia obrigacional e eficácia real (sistema do título à p. da
consensualidade)

— Cláusula de reserva de propriedade

Artur vendeu a Luís o seu iate em 2 de Janeiro de 2018. Luís ficou
obrigado a pagar seis meses mais tarde, tendo Artur procedido à
entrega imediata da embarcação.
Quem é o proprietário no dia 3 de Janeiro? Podia Luís, no dia 4 de
fevereiro, vender o iate a Celso? Se o preço não fosse pago, podia
Artur resolver o contrato? O que devia Artur ter feito para acautelar
melhor a sua posição jurídica?

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Factos constitutivos. Contrato

— 408º, nº 1 – transferência por mero efeito do contrato

— 886º - transmitida a propriedade da coisa e feita a sua
entrega, o vendedor não pode resolver o contrato por falta
de pagamento do preço (salvo convenção em contrário)
— Vendedor é um credor que concorre com outros, 604º, nº
2

à Cláusula de reserva de propriedade: 409º

— Funções: garantia - defender o vendedor dos riscos da
compra e venda com espera de preço ou a crédito com
entrega do bem

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Factos constitutivos. Contrato

— impede os credores do comprador de executarem o bem

(especificidades na insolvência)
— O vendedor continua a poder resolver o contrato, por
incumprimento do comprador, 801, nº 2
— Especificidades na venda a prestações, 934º

— Oponibilidade da cláusula de reserva a terceiros

— imóveis e móveis sujeitos a registo, 409º, nº 2 – a oponibilidade
depende do registo
— outros bens – sempre oponível, mesmo que o terceiro que
adquiriu do comprador esteja de boa fé, e mesmo sem
publicidade (M.L)
— Aquisição pelo 3º por usucapião (extinção da reserva de
propriedade)

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Factos constitutivos. Contrato
— Posição jurídica do comprador (na reserva de
propriedade)? E risco?
— Condição suspensiva, 270º? Não...
— Alteração da ordem de produção dos efeitos negociais
(entrega antes da transmissão + função de garantia da
cláusula
à comprador: expectativa jurídica de aquisição do bem
(expectativa real)
à o comprador não deve ser considerado mero detentor à por
força da compra e venda é possuidor em nome próprio
— Risco distribuído de acordo com o proveito que cada um
retira da sua situação jurídica:
— Vendedor: risco da perda da garantia
— Comprador: risco pela perda ou deterioração

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Factos constitutivos. Contrato
Contrato-promessa

— 16.5. Contrato-promessa

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Contrato-promessa
Noção e modalidades

— 410º, nº 1: convenção pela qual alguém se obriga a celebrar

certo contrato
— contrato que vincula ambos os contraentes ou apenas um
deles à celebração posterior do contrato (prometido)
individualizado nesse acordo

— contrato preliminar
— contrato cujos efeitos não se produzem em globo, mas de
forma progressiva
— contrato preparatório de outro contrato – o contrato definitivo
à contém os elementos essenciais que irão integrar o conteúdo do
contrato prometido

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Contrato-promessa
— contrato autónomo em relação ao contrato prometido
— objeto: uma obrigação de contratar, que pode ser relativa a
qualquer outro contrato
— compra e venda, sociedade, trabalho, locação, transmissão de
direitos reais de habitação periódica ou de direitos de habitação
turística, mútuo, empreitada...
— vinculação a uma prestação de facto, pessoal, positivo (facere)
e jurídico (emissão de uma declaração negocial)
— vinculação bilateral ou unilateral
— contrato-promessa bilateral ou unilateral, conforme a obrigação
de celebrar o contrato prometido seja assumida por ambos ou
por apenas um dos contraentes (411º)
— contrato-promessa unilateral pode ser remunerado (preço de
imobilização estabelecido a favor do promitente)

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Contrato-promessa
Interesses subjacentes = razões e finalidades
— Finalidade típica à desejo sério de vinculação + obstáculos
materiais e jurídicos impeditivos de uma imediata contratação
definitiva ou mera conveniência

— Finalidade atípica à conservar a possibilidade legítima de um

arrependimento posterior = um pactum displicentiae
— “reserva desvinculativa”: sentido provisório
— liberdade contratual à “compra do arrependimento” ou do
exercício de um direito de resolução (ou retratação) sem
fundamento em “justa causa” ou num qualquer facto concreto
— a cláusula de sinal assume esse papel penitencial/penal – 442º, nº 2,
MAS avaliação da articulação com outras cláusulas de sentido
contrário, v.g., de tradição, de execução específica, de eficácia real
insuficientemente formalizada

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Contrato-promessa
Regime
— Princípio da equiparação, 410º, nº 1, 1ª parte
— tem de conter o mínimo de elementos do tipo contratual
prometido
— aplicação das normas dispositivas-supletivas e imperativas-
precetivas próprias desse tipo, ex., compra e venda, 876º, 877º
(proibição da venda a filhos ou netos), 883º (determinação
supletiva do preço) e 884º
— Exceções, 410º, nº 1, 2ª parte
— 1) disposições relativas à forma
à contratos formais, 410º, nº2 e 410º, nº 3
— 2) disposições que pela sua razão de ser não devam
considerar-se extensivas ao contrato-promessa
à ligadas à eficácia, ex., 879º, 892º, 954º, a), 1682º-A, nº 1, a),
796º

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Contrato-promessa
Forma do contrato-promessa

— Princípio geral: liberdade de forma, 219º

— Contrato formais: exceção
— Exceção à liberdade de forma
— Exceção ao princípio da equiparação entre contrato promessa e
contrato prometido
— 410º, nº 2 – se a lei exige documento, autêntico ou particular,
para a celebração contrato prometido
à a celebração válida do contrato-promessa exige documento –
que pode ser apenas particular – assinado por quem se vincula;
ex., 875º e contrato-promessa de compra e venda de um imóvel
(terreno) pode realizar-se por simples documento particular

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Contrato-promessa
— Problema: contrato promessa bilateral assinado apenas por
um dos contraentes?
— válido como promessa unilateral à subsiste a obrigação do promitente
que assinou o documento?
— Doutrina dividiu-se: Invalidade plena? Redução, 292º? Conversão,
293º?
— Assento de 29 de novembro de 1989: nulidade, mas “aproveitamento
(dúvidas)

à tese da redução, 292º = invalidade parcial = nulo como contrato-

promessa bilateral, mas válido como promessa unilateral
— presunção de que a vontade hipotética é no sentido da divisibilidade à
validade à ónus da prova
— cabe ao promitente não interessado na validade ilidir a presunção,
alegar e provar factos no sentido de uma vontade conjetural contrária à
redução
— beneficia o promitente interessado na manutenção do contrato
— Princípio da boa fé (abuso do direito) – meio impeditivo da pretensão de
redução

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Contrato-promessa

— 410º, nº 3 - contrato-promessa respeitante:

— à constituição ou transmissão de direito real
— sobre edifício ou fração autónoma de um edifício, já
construído, em construção ou a construir
à Forma: a exigida pelo 410º, nº 2 – documento
à acompanhada das formalidades impostas pelo 410º, nº 3:
— Reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou
promitentes
— Certificação, pela entidade que efetua o reconhecimento, da
existência de licença de utilização ou de construção (conforme
os casos)
à Controlo: combate à construção clandestina (interesse privado do
adquirente e interesse público)

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Contrato-promessa
— Não observância das formalidades previstas no 410º, nº 3
à Invalidade do contrato-promessa
à Nulidade atípica ou invalidade mista = não sujeita ao regime do
286º
— 1) em princípio, só pode ser invocada pelo promitente-
adquirente
— a todo o tempo (invocação pode sofrer restrição pelo abuso do
direito)
— excecionalmente, poderá ser invocada pelo promitente-
transmitente, se a omissão dos requisitos tiver sido
culposamente causada pelo promitente-adquirente

— 2) Não pode ser invocada por terceiros – Assento nº 15/94

— 3) Não pode ser conhecida oficiosamente pelo tribunal – Assento
nº 3/95

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Contrato-promessa

Transmissão dos direitos e obrigações das partes

— 412º, nº 1 – transmissão “aos sucessores das partes” da
posição derivada da promessa
— desde que não estejam em causa contratos-promessa
pessoais ou constituídos intuitu personae (promessa de
trabalho, de mandato e, em geral, de prestação de serviços)
ou haja uma manifestação volitiva que contrarie a sucessão –
2025º
— 412º, nº 2 – transmissão inter vivos
— sujeita às regras gerais”
— 424º, ss, cessão da posição contratual
— possível: contrato-promessa a favor de terceiro; contrato-
promessa para pessoa a nomear

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Contrato-promessa
Eficácia do contrato-promessa
— Típica: eficácia obrigacional = eficácia relativa ou inter partes à
fragilidade

— 413º, nº 1 - atribuição convencional de eficácia real

— Promessa de transmissão ou constituição de direito reais
— sobre bens imóveis ou móveis sujeitos a registo
à mediante:
— Declaração expressa***
— Registo
— 413º, nº 2 – ***Forma (solene)
— escritura pública ou documento particular autenticado – imóveis
— documento particular “com reconhecimento das assinaturas”
— (DL nº 250/96, de 24/12, art. 2º, assinatura com indicação, pelo signatário, do
número, data e entidade emitente do respectivo bilhete de identidade ou
documento equivalente emitido pela autoridade competente de um dos países da
União Europeia ou do passaporte.)

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Contrato-promessa

— Eficácia real da promessa = o direito à celebração do

contrato prevalecerá sobre todos os direitos reais que não
tenham registo anterior
— Natureza do direito do beneficiário
— Direito real de aquisição? (M.CORDEIRO, O.ASCENSÂO,
G.TELLES.)
— Direito de crédito sujeito a um regime especial?
(H.MESQUITA., B.PROENÇA., A.VARELA.)
— Regime especial de oponibilidade a terceiros

— Se alienação a terceiro: execução específica? Ação de

reivindicação adaptada? Ação declarativa constitutiva + pedido de
restituição?à Cumprimento e Não Cumprimento

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Contrato-promessa
— cláusulas mais típicas: cláusula de sinal e cláusula de
tradição.
— Cláusula de sinal
— 441º, no contrato promessa de compra e venda:
— presunção de que a quantia entregue pelo promitente-
comprador vale como sinal, mesmo que esse quantitativo seja
entregue como antecipação de pagamento.
— 441º + 440º, dupla conclusão:
— a presunção cede perante a prova do desejo de uma mera
antecipação total ou parcial
— nos restantes contratos-promessa (que não de compra e venda)
a presunção não funciona, sendo necessário estipular a cláusula
de sinal

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Contrato-promessa

— Se a promessa for cumprida o sinal será imputado na

prestação final (em regra, o preço fixado)
— o mesmo efeito se for convencionada uma mera antecipação
de cumprimento
— Incumprimento culposo – 442º, nº 2, perda do sinal ou
restituição em dobro
— Problema: “não podendo o contrato ser cumprido” –
impossibilidade não imputável
à a devolução da quantia entregue opera por força do nº 1 do
art. 442º? ou por aplicação das regras do enriquecimento sem
causa?

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Contrato-promessa
— Significado da cláusula de sinal
— uma intenção confirmatória, se traduzir uma inequívoca
vontade de vinculação ou “testemunho da conclusão do
negócio, como prova da seriedade do...propósito negocial”
— um sentido penitencial, possibilitando aos promitentes
“voltarem atrás...embora sujeitando-se cada um deles à sanção
limitada que o sinal constituía
— Presença sinal ou de uma cláusula penal, em conjugação com a
valoração de outros elementos (natureza não essencial do bem,
ausência de tradição, exclusão da execução específica) à
desvinculação legítima
— Pelo contrário, se 830º,3 (imperativa), ou a estipulação de uma
convenção de execução específica, e/ou a presença de uma
cláusula de tradição, e/ou o pagamento total ou parcial do
preço devido à sinal confirmatório

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Contrato-promessa

— Cláusula de tradição
— Eficácia
— o promitente adquirente pode ser considerado um
possuidor?
— ou mero detentor (na base de um direito pessoal de gozo)?
— MENEZES CORDEIRO – posse
— CALVÃO DA SILVA (B. PROENÇA) – qualidade de possuidor
ou de mero detentor, dependendo da presença ou ausência
de animus possidendi e aferida, respetivamente, pela atuação
do promitente como dono do bem ou como simples usuário
precário

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Factos constitutivos. Contrato
Pacto de preferência

— 16.6. Pacto de preferência (e direitos de preferência)

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Pacto de preferência e direitos de preferência
— “Pacto de preferência e direito de preferência derivado de
situações pactícias ou não pactícias”

— Fonte dos direitos de preferência:

— Pacto à direito convencional de preferência – 414º e 415º
— Duas modalidades
— Pacto de preferência (eficácia apenas obrigacional)
— Pacto de preferência com eficácia real, 421º

— Lei à direito legal de preferência

— 422º - diferente valor relativo

— diferentes consequências em caso de violação

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Pacto de preferência e direitos de preferência

— Direitos legais de preferência ou preferências legais

à A lei concede a preferência a certos titulares de direitos
reais ou pessoais de gozo sobre determinada:
— 1409º, comproprietário
— 1380º, proprietários de terrenos confinantes
— 1535º, proprietário do solo
— 1555º, proprietário do prédio onerado com servidão legal
— 1091º, arrendatário
— 1112º, nº 4, senhorio no trespasse do estabelecimento
— 1707º-A, nº 9, cônjuge sobrevivo que renunciou à condição de
herdeiro
— 2130º (Alterado pela Lei nº 64/2018, de 29 de outubro)

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Pacto de preferência e direitos de preferência
Pacto de preferência – noção e modalidades
— 414º - convenção pela qual alguém assume a obrigação de
dar preferência a outrem na venda de determinada coisa
— contrato pelo qual alguém assume a obrigação de escolher
outrem como contraente, nas mesmas condições negociadas
com terceiro, no caso de decidir contratar
— 423º (extensão) – admite a assunção da obrigação de
preferência em relação a outros contratos com ela
compatíveis: contratos onerosos, sem cariz intuitu personae
— legislador só admitiu a preferência legal na venda ou na dação em
pagamento
— Permuta? Doutrina dominante nega a possibilidade de preferência
numa troca, pois o preferente não pode proporcionar a mesma coisa
que é prestada por um terceiro (desde que o bem permutado não
seja fungível)

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Pacto de preferência e direitos de preferência
— contrato preliminar
— contrato preparatório de outro contrato: o contrato preferível
— objeto: o obrigado à preferência não se obriga a contratar, mas
apenas a escolher alguém como contraente, no caso de
decidir contratar, se esse alguém lhe oferecer as mesmas
condições que conseguiu negociar com um terceiro
— contrato unilateral – apenas uma das partes assume a obrigação,
ficando a outra (o titular da preferência), livre de exercer ou não o
seu direito
— partes: obrigado à preferência (devedor) + preferente, titular da preferência,
aceitante credor
— contrato que gera direitos e obrigações de natureza pessoal –
420º
— Não transmissíveis em vida ou mortis causa, salvo convenção em
contrário (diferentemente do que acontece no contrato promessa, 412º)
— Duração?: a lei não sujeita o pacto a um termo final de exercício do direito

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Pacto de preferência e direitos de preferência

Forma do pacto de preferência

— 415º - remissão para o regime do contrato promessa
à 219º, princípio geral, liberdade de forma
à 410º, nº 2, pacto de preferência relativo a contratos
formais
— documento particular – se para a celebração do contrato
preferível a lei exigir documento autêntico ou particular (875º)
— assinado apenas pelo obrigado à preferência
— não aplicáveis as exigências relativas às formalidades previstas no
410º, nº 3
— Nota: STJ, Ac. de 11/02/2014 (Rel. M. Clara Sottomayor), “a exigência
legal de documento escrito, como requisito de validade formal do pacto de
preferência relativo à venda de imóveis, fica satisfeita com uma troca de
cartas assinadas pelos respectivos interessados”.

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Pacto de preferência e direitos de preferência

— Atribuição de eficácia real ao direito convencional de

preferência
— à 421º à 413º
— respeitante a bens imóveis ou móveis sujeitos a registo
à Mediante (413, nº 1):
— Declaração expressa*
— Registo
— * 413º, nº 2 – Forma (solene)
— imóveis: escritura pública ou documento particular autenticado
— móveis sujeitos a registo: documento particular com
“reconhecimento da assinatura” do obrigado à preferência
— (DL nº 250/96, de 24/12, art. 2º, assinatura com indicação, pelo signatário,
do número, data e entidade emitente do respectivo bilhete de identidade ou
documento equivalente emitido pela autoridade competente de um dos
países da União Europeia ou do passaporte.)

Footer Text 31/03/22 38

Pacto de preferência e direitos de preferência
Exercício do direito de preferência
à Regime da obrigação de preferência (dever jurídico)
à 416º a 418º
à aplicável quer às preferências convencionais, quer às
preferências legais

— 416º, nº 1 – comunicação para preferir

— o obrigado deve “comunicar o projeto de venda e as
cláusulas do respetivo contrato” ao titular do direito de
preferência
— Forma? A lei não estabelece forma específica (exceto 1091º, nº
4, carta registada com aviso de receção); 219º?
— Recomendável (por razões probatórias e tendo em conta os prazos
curtos, 416º, nº 2) comunicação por escrito, com aviso de receção

Footer Text 31/03/22 39

Pacto de preferência e direitos de preferência

— obrigação de comunicar o “projeto de venda e cláusulas

do respetivo contrato”
— Conteúdo: elementos essenciais do contrato a realizar (isto é,
um projeto concreto, mesmo que na forma de contrato-
promessa)
— por referência a um contrato preferível
— não é comunicação:
— a simples emissão de uma proposta contratual ou de um convite
a contratar, ou a comunicação de uma vaga proposta de venda,
ou de uma mera intenção de venda, ou de uma proposta de um
terceiro
— “queres comprar por 100?” ou “irei vender por um preço entre x e
y” ou “penso vender”

Footer Text 31/03/22 40

Pacto de preferência e direitos de preferência
— o preferente não perde o direito de preferência se rejeitar uma
proposta contratual ou um convite a contratar (mesmo que o
contrato preferível tenha o mesmo conteúdo que a proposta ou o
convite rejeitados)
— a comunicação tem de incluir o nome do terceiro com o qual
foram negociadas as condições comunicadas (parte no
projeto de contrato preferível)?
— Divergências na doutrina:
— sempre: princípio da boa fé, 762º, nº 2, M. CORDEIRO, G.
TELLES, M. LEITÃO
— não: O. ASCENSÃO, A. GUEDES
— sim, apenas nos casos em que o não exercício da preferência
implique que o preferente passe a estar em relação jurídica com
o terceiro, v.g., compropriedade, arrendamento, confinância de
terrenos..., A.VARELA/ P. LIMA, B. PROENÇA

Footer Text 31/03/22 41

Pacto de preferência e direitos de preferência
— Posição jurídica do preferente, uma vez realizada a
comunicação regular
à direito potestativo (de celebrar o contrato), a que
corresponde um estado de sujeição do obrigado à preferência

— Exercício do direito pelo preferente

à 416º, nº 2
— no prazo de 8 dias, salvo se o pacto o vincular a um prazo
mais curto ou se o obrigado à preferência estabelecer (na
comunicação) um prazo mais longo
— resposta do preferente, declaração recetícia, 224º, nº 1
— prazo de caducidade: o direito caduca por falta de resposta
do preferente que deixe decorrer o prazo (espécie de
renúncia tácita)

Footer Text 31/03/22 42

Pacto de preferência e direitos de preferência
— Renúncia ao exercício do direito
— renúncia deve ser inequívoca (pressuposta naturalmente uma
comunicação regular)
— válida uma renúncia antecipada concreta ou parcial, isto é,
antes de formado e comunicado o projeto de uma certa venda?
— se “o preferente, além de declarar que não pretende comprar o
imóvel, acrescente que não quer preferir na venda que o dono
venha a fazer, seja qual for o preço, seja quem for o comprador
e quaisquer que sejam as condições do pagamento –
A.VARELA, válida
— e a renúncia antecipada global ou total?
— aquela em que o preferente legal abdica de vir a exercer o seu
direito em qualquer alienação que venha a ser feita – A.
VARELA, ofensiva do 280º

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Pacto de preferência e direitos de preferência
— Consequências do exercício do direito de preferência
— o preferente responde à comunicação no sentido de querer
preferir
à as partes ficam vinculadas a celebrar o contrato definitivo
à incumprimento = ilícito
— incumprimento pode traduzir-se em
à recusa de celebração do contrato definitivo
à alienação a terceiro

— Recusa de celebração do contrato definitivo pelo obrigado

— a) a comunicação para preferir e o exercício do direito de
preferência traduzem negocialmente proposta e aceitação?
à ficando o contrato definitivo celebrado (desde que preenchidos os
respetivos requisitos de forma)?

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Pacto de preferência e direitos de preferência

— b) ou a comunicação para preferir e o exercício do direito de

preferência passarão a valer como promessas de contratar
(contrato promessa)?
à sendo possível pedir a execução específica, 830º, em caso de
incumprimento?
— c) se não tiver sido observada a forma legalmente exigida para
o contrato definitivo ou para o contrato promessa não poderão
valer
à responsabilidade pré-contratual, 227º à subsistindo a obrigação de
preferência (que só é definitivamente incumprida com a celebração de
contrato incompatível com terceiro)
— d) A. GUEDES - havendo já "um direito“ a contratar”
(possibilitado pela comunicação do projeto e pela resposta
afirmativa)
à há lugar a uma ação de preferência (nas preferências legais e nas
convencionais com eficácia real) se o obrigado recusa contratar após a
resposta afirmativa do preferente

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Pacto de preferência e direitos de preferência
— Violação da obrigação/direito de preferência
à devedor da preferência não cumpre a sua obrigação:
— se fizer uma comunicação defeituosa
— se vender a terceiro sem comunicar o projeto ao preferente
— se comunicar mas não esperar pela resposta
— se comunicar mas depois vender a terceiro em condições
mais favoráveis
— se comunicar, aguardar pela resposta mas, apesar dela,
vender ao terceiro

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Pacto de preferência e direitos de preferência
Violação da obrigação de preferência
— o obrigado à preferência celebrou com um terceiro contrato
incompatível
à consequências:
— direito convencional de preferência com eficácia
meramente obrigacional (direito de crédito)
à obrigação de indemnizar, por incumprimento, 798º

— direito convencional de preferência com eficácia real

(direito de crédito especialmente tutelado, oponível a terceiros)
à obrigação de indemnizar, 798º + ação de preferência, 1410º
(421º, nº 2)

— direito legal de preferência (direito real de aquisição)

à obrigação de indemnizar, 798º + ação de preferência, 1410º

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Pacto de preferência e direitos de preferência
— Ação de preferência – 1410º
— prevista para a preferência do comproprietário, mas
extensível a qualquer situação de titularidade de direitos de
preferência com eficácia erga omnes

— Problemas:
— 1) Contra quem deve ser proposta a ação: legitimidade
processual passiva
— Em litisconsórcio necessário passivo: contra o obrigado à
preferência (alienante) e contra o terceiro? +++ AV., BP, ML
— Apenas contra o terceiro?
— 2) Preço a depositar pelo preferente:
— Preço tout court ? +++ BP, ML
— Preço + despesas (escritura e impostos)

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Pacto de preferência e direitos de preferência

— 3) Na venda a terceiro com simulação de preço – preço a

depositar, o real ou o declarado (simulado)?
— Se o preço declarado for superior ao preço real à
depositar o preço real
— Negócio simulado é nulo
— Problemas: o depósito do preço é condição de procedência da
ação de preferência à depositar um valor inferior ao preço
declarado pode inviabilizar o exercício do direito
— Mais prudente: obter primeiro uma sentença que declare a simulação
e a seguir propor ação de preferência (prazo de 6 meses!) e depositar
apenas o preço real; ou depositar o preço declarado e suscitar a
questão na ação de preferência, pedindo a retificação do preço
— Se o preço declaradofor inferior ao preço real à
depositar o preço real (sob pena de enriquecimento do
preferente)

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Pacto de preferência e direitos de preferência
Situações especiais
— 417º, nº 1 e 2 – venda da coisa juntamente com outras por um
preço global
— União externa à o direito de preferência pode ser exercido em relação
à coisa pelo preço proporcional
— União interna à o obrigado pode exigir que o exercício do direito de
preferência abranja todas as restantes
— 418º – prestação acessória prometida pelo terceiro com quem
o obrigado negociou
— 419º – pluralidade subjetiva no exercício do direito de
preferência
— contitularidade (um só direito de preferência a ser exercido por várias
pessoas em conjunto – por ex., A e B são donos do terreno confinante)
— titularidade paralela (há diferentes titulares do direito de preferência –
por ex., A e B são proprietários confinantes com área igual)
— competitiva (a dirimir, em regra, por licitação) ou sucessiva (ver os artigos
1112º,4, 1380º, 1409º e 1461º).

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Pacto de preferência, contrato promessa e pacto
de opção
— pacto de preferência
— obrigação de dar preferência a outrem na eventualidade de decidir celebrar
um contrato no futuro

— contrato-promessa unilateral
— obrigação de celebrar o contrato prometido
— a obrigação de um dos promitentes não prescinde do pedido de
cumprimento do outro contraente e do encontro ulterior das declarações
para celebração do contrato prometido.

— pacto de opção
— uma das partes atribui à outra o direito de, mediante declaração unilateral,
fazer surgir uma relação contratual, por ex., uma compra e venda, um
contrato-promessa, um contrato de trabalho desportivo (ou provocar a
prorrogação de uma relação já existente).
— direito de opção = direito potestativo de decidir unilateralmente sobre a
conclusão ou não do contrato

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