Da Teoria geral dos Direitos Reais

Da publicidade dos Direitos Reais [CRPd]

Das Generalidades
O Escopo (funo) do Registo Predial [1] Dotar a ordem jurdica de um
dispositivo que permita dar publicidade situao jurdica dos prdios.
o Nas palavras do 1 CRPd visa dar publicidade situao jurdica dos
prdios (tendo em vista a segurana do Comrcio jurdico imobilirio).
[1] S so objecto do registo predial os prdios:
- Prdios rsticos
- Prdios urbanos
[Ou seja, no so objecto dos Direitos reais todos os bens imveis
enumerados no 204/1 CC].
O registo predial cabe a um servio pblico: as Conservatrias do registo
predial: que so servios do Instituto dos Registo e Notariado [Instituto
pblico integrado na Administrao indirecta do Estado].
o frente de cada Conservatrias do registo predial est um conservador
do registo predial.
o A competncia territorial (dentro dessa circunscrio teria competncia
exclusiva para pratica de actos registais) deixou de existir com a
alterao do DL 116/2008, 4-Julho.
Objecto do registo Factos Jurdicos Tem-se ento em vista o acto de
inscrio registal: inscrevem-se factos para dar a conhecer a situao jurdica
dos prdios [factos jurdicos; no situaes jurdicas, nem direitos, nem
Imoveis][assim: est errado dizer registo de propriedade].
o [43/1] Estes factos jurdicos tm de estar titulados em documento
escrito
[- Negcios jurdicos sujeitos a forma legal escrita j esto
titulados em documento escrito
- Negcios jurdicos sujeitos a liberdade de forma, interessados
tm de titular por escrito o facto apesar da indiferena para a sua
validade ou eficcia]
Efeitos do registo:
o Presuno de que o direito existe e pertence ao titular inscrito [7].
Agrupamento (modalidades) dos actos do registo:
o Quanto ao contedo e funo:
Descrio
Inscrio
Averbamento
o Quanto eficcia:
Actos jurdicos definitivos
Actos jurdicos provisrios
Natureza do registo: um encargo [por anlise do 9/1]. Um encargo um
dever de comportamento, mas cujo cumprimento no pode ser exigvel.
Portanto, meramente facultativo [mas que, se no observado, tem
consequncias desfavorveis].
o O 9 tem por destinatrio o Juiz e o Notrio

Pedido do registo [41 - 42-A]:
O processo do registo inicia-se com o pedido de registo por quem tenha
legitimidade.

Dos actos de registo
So trs os actos de registais:
o Descrio predial
o Inscrio registal
o Averbamento
Descrio predial [79 - 87]
Finalidade [79] A identificao fsica, econmica e fiscal dos prdios. [para
OLIVEIRA ASCENSO, um retrato escrito; para PEDRO
ALBUQUERQUE, a fotografia do prdio].

A inscrio registal [91 - 99]
Finalidade da inscrio [91] Definir a situao jurdica dos prdios [mediante
extracto dos factos referentes a esses prdios (que estejam no 2 e 3)]
A inscrio pode ser:
o Definitiva: a que constitui o registo final do facto. Como tal, produz
todos os efeitos jurdicos.
o Provisria: tem lugar quando o facto a registar insuficiente para
produzir alterao da situao jurdica do prdio.

Averbamentos [88 e 100]
Distingue-se:
o Averbamentos descrio [88 - 90]
o Averbamentos inscrio [100 - 103]
Finalidade Servem para completar, actualizar e rectificar as descries ou as
inscries.

Dos Princpios do registo predial
So eles:
o Princpio da instncia
o Princpio da obrigatoriedade
o Princpio da legalidade
o Princpio da legitimao
o Princpio do trato sucessivo
o Princpio da prioridade

Do princpio da instncia [41]
O registo predial s se faz se requerido pelos interessados [interessado
quem tiver legitimidade para tal Legitimidade processual]. Como tal, no h
dever de promover oficiosamente o registo [salvo os casos de oficiosidade
previstos na lei: 92/7; 97/1; 98/3; 100/3; 101/4; 119/3; 148/4; 149].
Como corolrio do princpio da instncia surge a Legitimidade Processual:
registo s pode ser solicitado por quem tem legitimidade para o efeito.
o Tm legitimidade [36]:
Os sujeitos da respectiva relao jurdica (sejam eles passivos ou
activos). Inclui os herdeiros.
Todas as pessoas: (i) que tenham interesse no registo (aqueles
cuja posio jurdica pode ser afectada pela falta de registo [ex:
os credores do adquirente]; ou (ii) que estejam obrigadas sua
promoo (os enunciados no 8-B).
o Ainda, 37 no caso de contitularidade de direitos.
o Ainda, 38 no caso de averbamentos s descries.
o Ainda, 39 quanto s intervenes.
Legitimidade processual (questo de saber quem pode pedir o registo)
diferente de Legitimidade Registal [9/1 (consagra o Princpio da
Legitimao)].
o S pode ser titulado um facto jurdico se o disponente ou aquele
contra quem se constitui um encargo tiver prvia inscrio registal a
seu favor [9/1].
o Este artigo dirige-se ao Juiz ou notrio: ele deve certificar-se
previamente que existe inscrio registal do facto a favor do disponente.
Se no houver, o registo no deve ser praticado.
No caso de o registo ainda assim ter sido praticado, OLIVEIRA
ASCENSO, CARAVALHO FERNANDES e JOS ALBERTO VIEIRA
defendem que o negcio jurdico vlido. Apenas se verificam sanes
disciplinares para quem titulou o acto (notrio ou Juiz). Isto porque o 9/1
no se dirige s partes, mas sim notrio ou Juiz.

Do princpio da obrigatoriedade [8-A 8-D]
O princpio da Instncia foi institudo pelo DL 116/2008, 4-Julho [ao aditar 8-A
- 8-D]
Apesar do princpio da instncia, obrigatrio o pedido de registo de todos os
factos referidos no 2 [8-A], excepto:
o Aqueles factos que, por natureza, devam ingressar provisoriamente no
registo (os referidos no 92/1);
o A aquisio sem determinao da parte ou direito;
o Aqueles factos que incidam sobre direitos de algum ou alguns titulares
da inscrio de bens integrados em herana indivisa.
ainda obrigatrio o registo das aces, decises e providncias referidos
no 3 [8-A], excepto:
o Aces de impugnao pauliana;
o Arrestos;
o Arrolamentos;
o Providncias que afectem a livre disposio dos bens.
Ainda obrigatrio o registo das alteraes dos elementos da descrio que
devam ser comunicados por entidades pblicas.
o No obrigatrio registo de providncia cautelar, se j se encontrar
pedido o registo da aco principal [8-A/2].

Do princpio da legalidade [68]
O registo objecto do controlo pelo conservador que vai apreciar a
viabilidade do pedido. Como tal, ele pode aceit-lo, recus-lo, ou realiz-lo
como provisrio.
A viabilidade do pedido averiguada em face [68]:
o Das disposies legais aplicveis;
o Dos documentos apresentados;
o Dos registos anteriores.
Consagra o 68 in fine que se tm em conta, especialmente: a identidade do
prdio; a legitimidade dos interessados, a regularidade formal dos ttulos e a
validade dos actos contidos nos ttulos.
o Devido a este 68 in fine, a Doutrina tem defendido que o CRPd adoptou
ento um sistema de legalidade substancial: o Princpio da legalidade
comporta duas modalidades:
Controlo formal da legalidade: ao conservador cabe a
verificao do respeito pela regularidade formal e da
Legitimidade das partes;
Controlo substancial da legalidade: o conservador aprecia a
validade dos actos contidos nos ttulos. Aqui, OLIVEIRA
ASCENSO, MENEZES LEITO e CARVALHO
FERNANDES tm defendido uma Interpretao restritiva do
68: esto apenas em causa os casos de nulidade dos actos
[portanto, conservador deve recusar o registo quando for
manifesta a nulidade do acto - 69/1/d]. Razo: o conservador
no tem legitimidade para arguir anulabilidade (a
anulabilidade no de conhecimento oficioso; depende sim da
arguio dos interessados [cf. 287 CC].
Na apreciao da validade do pedido, verificando-se alguma das situaes
do 69, o conservador deve recusar o registo (fundamentos do 69 so
taxativos).

Princpio do trato sucessivo [34]
O princpio do trato sucessivo tem como destinatrio o conservador [no os
particulares que requerem o registo]
O registo definitivo de constituio de encargos por negcio Jurdico
depende da prvia inscrio dos bens em nome de quem os onera [34/1].
Ou seja, cada pessoa s pode inscrever o seu direito se o receber de quem
anteriormente j constava do registo.
A razo do princpio a de que o registo predial tem a finalidade de dar a
conhecer a todos a situao jurdica dos prdios. Como tal, deve patentear
toda a sequncia jurdica dos prdios (ou seja, visa fornecer toda a histria dos
prdios).
Ex: de violao do 34:
A vende a propriedade do prdio X a B (B proprietrio, cf. 408 CC).
Mas nenhum deles registou a Compra e Venda.
Posteriormente, B vende a propriedade a C.
registada esta Compra e Venda [ registada a aquisio de C, sem antes
ter inscrito a venda a favor de B].
O registo feito com violao do 34/1 nulo [16/e].

Princpio da prioridade do registo [6]
O direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem
(por ordem da data dos registos). No caso de factos inscritos no mesmo dia,
tem-se em conta a ordem temporal das apresentaes. [tudo relativamente ao
mesmo bem].

Redaco deficiente: o
registo tem por objectos
factos (no direitos)

A amplitude do preceito menor do que aparenta Aplica-se:
o Aos casos em que o registo constitutivo dos Direitos Reais [em
Portugal, s h o caso da hipoteca (cf. 687 CC)]
o Aos direitos cuja oponibilidade possa ficar dependente do registo
(segundo a lei): ex: incompatibilidades entre Direitos pessoais de gozo
[407 CC][ex: caso de duplo arrendamento superior a 6 anos [
exigido registo (2/1/m). Portanto, 6/1 aplicvel por fora do 407/1 in
fine].
o Penhora
o Arresto
o Arrolamento
[6/3] A data do registo definitivo a data do registo provisrio (caso
tenha existido).
[6/4] Caso de registo ser inicialmente recusado e interessado recorrer da
deciso do conservador Se recurso proceder, a data do registo a data do
pedido inicialmente recusado.

Dos Efeitos de registo
A f pblica Resulta do 1.
o Situaes em que existe desconformidade entre a situao substantiva e a
situao registal:
No realizao do registo.
Inexistncia do registo.
Invalidade do registo.
Inexactido do registo.
Invalidade do facto jurdico registado.
A presuno de titularidade do direito:
o Esta presuno corporiza-se em duas situaes [7]:
Presuno de que o direito existe.
Presuno de que pertence ao titular inscrito.
o Esta uma presuno legal, e as presunes legais so presunes iuris
tantum (ilidiveis) mediante prova em contrrio [cf. 350/2 CC]. Mas
j sero iuris et de iure nas situaes em que se verifique um efeito
aquisitivo.
Desta possibilidade de ilidir se retira que, normalmente, o
registo meramente enunciativo (portanto, no d nem tira
Direitos).
o Este efeito de presuno de titularidade resultante do registo pode entrar
em conflito com a presuno similar resultante da posse. Neste caso,
prevalece a presuno que for mais antiga [cf. 1268 CC].
O efeito enunciativo visa, simplesmente, dar publicidade situao.
Portanto, nada acrescenta situao substantiva.
o Regra geral o registo meramente enunciativo, no visando nenhum
efeito consolidativo. Mas h casos em que pode ter efeito consolidativo
[so as situaes que caem no mbito do 5].
o O registo tem mero efeito enunciativo:
Nas situaes em que no estejam em causa terceiros do artigo
5/4.
Nas situaes do 5/2, que consagra casos em que o registo no
pode ser oposto queles terceiros:
o Usucapio: justifica-se tendo em conta o princpio
usucapio contra tabulas: a usucapio suplanta todos os
registos.
o Servides aparentes: estas tm publicidade assegurada
pela existncia de sinais visveis e permanentes que as
demonstrem (permite-se assim o seu conhecimento
independentemente do registo).
o Factos relativos a bens indeterminados enquanto no
forem devidamente especificados e determinados:
justifica-se pelo facto de no fazer sentido dar eficcia
consolidativa ao registo enquanto o bem no se encontrar
determinado.
O efeito consolidativo: efeito que consolida ou confirma a posio jurdica de
quem registou a sua aquisio. Uma vez que os factos sujeitos a registo s
produzem efeitos contra terceiros depois de registados [cf. 5/1], assim que for
feito o registo, a posio do adquirente considera-se consolidada, porque j pode
op-la a terceiros.

o Quanto ao conceito de terceiros [5/4]: so aqueles que tenham
adquirido de um autor comum direitos incompatveis entre si.
A eficcia consolidativa do CRPd Portugus no pe em causa o
408 CC: o adquirente de um direito no registado continua a
poder opor a sua aquisio a todos os que no estejam no
mbito do conceito terceiros: nomeadamente:
o A outra parte do negcio ou os seus herdeiros (4/1).
o O titular de direitos compatveis com o seu (ex:
locatrio de Imvel).
o Aqueles cujos direitos (sejam incompatveis, mas) no
sejam provenientes de uma disposio efectuada por
autor comum (ex: esbulho; penhora efectuada pelos
credores do alienante; venda judicial realizada aps a
penhora).
o A terceiros do 5/4 que: (i) no tenham registado a sua
aquisio, (ii) que tenham adquirido o Imvel a titulo
gratuito [ Carvalho Fernandes: defende que terceiro seja
protegido mesmo no caso de aquisies gratuitas]; (iii)
que estejam de m-f.
O efeito aquisitivo Existe nas chamadas aquisies tabulares: o registo
tem como efeito a aquisio de um direito em desconformidade com a
realidade substantiva.
o Existem 5 situaes de aquisio tabular no Direito Portugus:
5/1 Aplicvel somente dupla alienao de um bem [por
fora do 5/4]. A segunda alienao de um mesmo bem por
parte da mesma pessoa nula [408/1 CC; 892 CC]. No entanto,
o registo permite que nesta situao a propriedade seja adquirida
pelo adquirente da segunda disposio, desde que registe
previamente ao adquirente da primeira.
o A Doutrina tem vindo a exigir que a segunda disposio
seja realizada: (i) a titulo oneroso, e (ii) de boa-f. [com
ressalva da posio de CARVALHO FERNANDES que
s exige boa-f].
17/2 Esto em causa situaes de sub-aquisio Situaes
em que se realizou um acto de disposio com base num registo,
que posteriormente vem a ser declarado nulo (numa das situaes
do 16). O direito do terceiro adquirente no posto em
causa pela declarao de nulidade daquele registo.
o Exige-se: (i) boa-f do terceiro; (ii) que a sua aquisio
tenha sido onerosa.
o Esta soluo justifica-se pela necessidade de proteco
daqueles que confiaram no registo.
122 Esto tambm em causa situaes de sub-aquisio
Situaes em que se realizou um acto de disposio com base
num registo que necessita de rectificao. O direito do
terceiro adquirente (sub-adquirente) no posto em causa
pela rectificao daquele registo, desde que tenha registado a
sua aquisio antes da rectificao ou da pendncia do respectivo
processo.
o Justifica-se pela necessidade de proteco daquele que
confiou no registo.
291 CC caso de invalidade substantiva (no de invalidade
substantiva). Esto tambm em causa situaes de sub-
aquisio: situaes em que o negcio Jurdico que permitiu a
aquisio de um direito por parte do alienante nulo ou anulvel.
O direito do terceiro adquirente (sub-adquirente) no
posto em causa pela declarao de nulidade ou anulabilidade
do Negcio Jurdico, desde que: (i) terceiro esteja de boa-f;
(ii) o registo da sua aquisio seja anterior ao registo da aco
de nulidade ou anulabilidade (ii) aco no tenha sido
proposta nem registada nos trs anos posteriores concluso
do negcio.
o Este um caso de conflito entre o transmitente do
primeiro negcio invlido e o sub-adquirente no segundo
contrato.
o Neste caso, este terceiro menos protegido que nos casos
de invalidade registal, isto porque exige-se que aco
no tenha sido proposta nem registada nos trs anos
posteriores concluso do negcio.
o OLIVEIRA ASCENO: procura resolver esta
soluo aplicando analogicamente o 291/2 a casos
de invalidade registal.
o CARVALHO FERNANDES:
o Posio do titular do Direito Real preterido pela aquisio tabular
de terceiro:
OLIVEIRA ASCENSO; MENEZES LEITO: extingue-se o
Direito. Isto porque a aquisio tabular funciona como facto
resolutivo em relao primeira aquisio. Mesmo que
adquirente registal optasse por devolver a coisa ao adquirente
substantivo, verifica-se a um novo facto aquisitivo do direito.
MENEZES CORDEIRO: no se verifica extino. Verifica-se
sim inoponibilidade relativa (relativa por ser inoponivel face
quele terceiro). Razo: quem registou primeiro beneficia de uma
presuno iuris et de iure da titularidade do direito. Como tal,
titularidade do direito poderia ser recuperada situao de
revivescncia do direito): (i) em caso de devoluo; (ii) em caso
de renncia de terceiro; (iii) em caso de transmisso para
adquirente de m-f.
O efeito constitutivo Regra geral, no sistema Portugus o registo no tem
eficcia constitutiva ou extintiva de direitos (no pode atribui-los nem retir-
los). Mas existe um caso em que tal acontece: caso da hipoteca [687 CC].