UNIVERSIDADE FEDERAL DA GRANDE DOURADOS

FACULDADE DE ENGENHARIA – FAEN

ENGENHARIA CIVIL

ADMINISTRAÇÃO DA CONSTRUÇÃO CIVIL

PLANO DE IMPLANTAÇÃO DA EMPRESA REGULARIZA – ASSESSORIA
E REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS

Andressa Ponse Santos

Lohana Vieira Silva
Ludiele Reverse
Matheus Rodrigues Pereira do Nascimento
Wesney Seiji Soares Imai

DOURADOS - MS
2022
Andressa Ponse Santos
Lohana Vieira Silva
Ludiele Reverse
Matheus Rodrigues Pereira do Nascimento
Wesney Seiji Soares Imai

ADMINISTRAÇÃO DA CONSTRUÇÃO CIVIL

PLANO DE IMPLANTAÇÃO DA EMPRESA REGULARIZA – ASSESSORIA
E REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS

Trabalho apresentado à disciplina de

Administração da Construção Civil no curso de
Engenharia Civil da Universidade Federal da
Grande Dourados como requisito parcial de
avaliação. Professor: Leonardo da Rosa Walz

DOURADOS - MS
2022
 SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO...........................................................................................4
2. RESUMO EXECUTIVO.............................................................................4
2.1 Características da organização.................................................................4
2.2 Filosofias da empresa...............................................................................5
2.3 Descrição econômica...............................................................................5
2.4 Missão......................................................................................................5
2.5 Visão........................................................................................................5
2.6 Valores.....................................................................................................5
2.7 Logotipo...................................................................................................6
Figura 1: Logotipo da empresa Regulariza........................................................6
3. PROCESSO DE PRODUÇÃO....................................................................6
3.1 Modelo de produção................................................................................6
3.2 Fluxograma..............................................................................................7
3.3 Informações de mercado..........................................................................9
3.4 Análise de concorrentes locais.................................................................9
3.5 Análise SWOT dos concorrentes locais.................................................11
4. GESTÃO DA PRODUÇÃO......................................................................12
5. GESTÃO FINANCEIRA..........................................................................13
5.1 Participação de sócios............................................................................13
5.2 Tipo de empresa.....................................................................................14
5.3 Despesas.................................................................................................15
5.4 Planejamento..........................................................................................15
6. GESTÃO DE PESSOAS...........................................................................16
6.1 Quadro funcional...................................................................................16
6.2 Caracterização do quadro funcional..........................................................16
7. PRINCIPAIS ESTRATÉGIAS DA EMPRESA.......................................17
7.1 Estratégia da empresa em curto, médio e longo prazo..........................17
8. CONCLUSÃO...........................................................................................18
9. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS......................................................18
 1. INTRODUÇÃO

A construção civil engloba um conjunto de atividades com grande importância

para o desenvolvimento econômico e social brasileiro, que impacta diretamente na
qualidade de vida da população e na infraestrutura econômica do país (MONTEIRO
FILHA; COSTA; ROCHA, 2010). De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística – IBGE (2020), as atividades de construção compreendem as divisões:
construção de edifícios, obras de infraestrutura e serviços especializados para
construção.
No Brasil, a construção civil contribui significamente para o Produto Interno
Bruto (PIB) (Melo, 2017), apenas no ano de 2018, segundo o IBGE (2020), a
construção civil gerou cerca de R$ 278 bilhões em valor de incorporações, obras e/ou
serviços da construção e ofertou em torno de 2 milhões de posto de trabalhos. Sendo
assim, nota-se o quanto este setor impulsiona o desenvolvimento social e econômico do
país.
Neste trabalho, a implantação da empresa Regulariza – Assessoria e
Regularização de Imóveis será em Mato Grosso do Sul, onde a construção civil mostra-
se como um importante setor na economia com cerca de 13,28% do PIB do estado
(ELOI; FRAINER; SOUZA, 2021).
A escolha da cidade de Dourados para a implantação da empresa foi
influenciada pela grande demanda de serviços de regularização e pouca oferta de mão
de obra especializada para tal. Em uma rápida pesquisa, observa-se que na região da
Grande Dourados existem poucos empreendimentos que atuam especificamente nessa
área e, devido a isso, a Regulariza pretende receber esta demanda.

2. RESUMO EXECUTIVO

2.1 Características da organização

A empresa Regulariza foi criada com o intuito de conduzir a regularização de

imóveis com confiança e excelência em toda a região da Grande Dourados. É
classificada como Sociedade Limitada – LTDA visto que possui 5 sócios onde o capital
social é dividido em quotas. Referente ao porte da empresa, a Regulariza se enquadra
como empresa de pequeno porte (EPP) e como microempresa (ME) por meio das
classificações do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social - BNDES
(2021) e Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas - SEBRAE (2013),
respectivamente.

2.2 Filosofias da empresa

Serão aplicados esforços para promover uma boa gestão que combine o
crescimento e desenvolvimento da empresa com a satisfação dos nossos clientes.
A empresa terá como lema buscar sempre oferecer serviços de primeira
qualidade em toda a região da Grande Dourados, com uma conduta correta e
transparente atenta à valorização da autonomia e independência de nossos sócios e
funcionários.
É de grande importância para a Realiza o compromisso com os clientes,
acionistas, parceiros de negócios, funcionários e também com a sociedade, contribuindo
com a satisfação econômica e pessoal através das atividades empresariais.

2.3 Descrição econômica

De acordo com a CNAE - Classificação Nacional de Atividades Econômicas, a

empresa Realiza se enquadra ao código 7112-0/00 que congrega boa parte dos serviços
relacionados à engenharia.
Esta classificação é responsável por identificar qual a atividade econômica
exercida por um negócio, essencial para a obtenção do CNPJ. Tem por objetivo
melhorar a gestão tributária e controlar de maneira mais apropriada possíveis ações
fraudulentas (GULARTE, 2022).

2.4 Missão

Atuar na regularização de imóveis assegurando eficiência, qualidade e satisfação

aos nossos clientes.

2.5 Visão
Tornar-se referência no ramo de regularizações de imóveis na região da Grande
Dourados e contribuir para a diminuição do percentual de imóveis irregulares através da
excelência em nossos serviços.
 2.6 Valores

 Qualidade;
 Eficiência;
 Confiança;
 Honestidade;
 Transparência.

2.7 Logotipo

O Logotipo da empresa é apresentado na Figura 1.

Figura 1: Logotipo da empresa Regulariza.

Fonte: Autores do trabalho.

3. PROCESSO DE PRODUÇÃO

3.1 Modelo de produção

Os modelos de produção são técnicas desenvolvidas ao decorrer da história para

melhor conduzir as operações dentro de uma organização, a fim de assegurar bons
índices de lucro e produtividade. A empresa Regulariza - Assessoria e Regularização de
Imóveis, utiliza como modelo principal o Toyotismo, um sistema de produção industrial
de mercadorias desenvolvido no Japão após a Segunda Guerra Mundial. O sistema
levou esse nome pois foi instalado na fábrica da Toyota a partir da década de 1960. A
principal característica é a chamada flexibilização da produção - ou acumulação flexível
- que tem como premissa básica a adequação da produção e estocagem dos produtos a
partir da demanda de consumo.
 A Regulariza é uma empresa prestadora de serviços, portanto, este modelo de
produção pode ser adaptado. Os recursos da empresa (humanos, materiais, tecnológicos
e financeiros) serão mobilizados de acordo com a demanda de surgimento de clientes,
sendo conduzidos por profissionais especializados e capazes de participar de qualquer
etapa produtiva. O controle de qualidade será realizado durante todo o processo de
elaboração do serviço, através de avaliações e ferramentas próprias como o ciclo PDCA.

Tabela 1: Quadro resumo sobre o modelo de produção da empresa.

Características do Toyotismo Aplicações na empresa

Produção em lotes, conforme a Mobilização do processo produtivo
demanda conforme o surgimento de clientes
Ausência de estoques, com
A prestação de serviços dispensará
escoamento imediato dos produtos
a criação de estoques
finais
Atendimentos únicos e
Maior diversificação dos
personalizados de acordo com as
produtos
necessidades de cada cliente
Profissionais especializados e
Trabalhadores multifuncionais capazes de participar de qualquer etapa
produtiva
Checagem durante todo processo
Controle de qualidade realizado
produtivo para garantir um produto final
durante as etapas de produção
que atenda as demandas
Fonte: Autores do trabalho.

3.2 Fluxograma

De maneira geral, o desenvolvimento de um serviço prestado pela empresa se

dará da seguinte forma:
Figura 2: Fluxograma sobre o desenvolvimento de um serviço prestado pela empresa.
 Fase preliminar: Análise inicial:
cliente e equipe cliente envia toda Elaboração de
técnica conversam documentação para a orçamento e contrato
sobre a problemática a equipe técnica e
ser resolvida juridica analisar

Desenvolvimento da
solução proposta para
a problemática
apresentada
Trâmites em cartório e
Imóvel regularizado
prefeitura

Fonte: Autores do trabalho.

Sendo assim, para construções existentes que necessitem de regularização, tem-

se o seguinte fluxo:

Figura 3: Fluxograma das etapas realizadas em construções existentes que necessitam

de regularização.
 Fonte: Autores do trabalho.

3.3 Informações de mercado

Em um momento tão instável, as pessoas buscam segurança ao investir, sendo os

imóveis uma ótima opção. Porém, muitos imóveis encontram-se com problemas em sua
documentação, o que atrapalha na negociação e também acaba desvalorizando seu preço
de venda. Caso o vendedor não seja o efetivo proprietário que consta na matrícula no
Ofício de Registro de Imóveis, ele poderá vender apenas a sua posse, que é pouco
valorizada. O interessado na compra considerará não apenas a dificuldade ou
impossibilidade de registrá-lo em seu nome, mas também o trabalho e o custo que a
regularização demandará. Há casos em que a irregularidade é tão significativa que torna
viável a ação de usucapião para o comprador obter a propriedade do imóvel, a qual pode
custar 20% do valor do bem, mas que vale a pena ser proposta.
O aquecimento do setor imobiliário pode ocasionar o surgimento de boas
oportunidades, com lucro expressivo diante do dinamismo do mercado. Mas são raras as
oportunidades que esperam o vendedor regularizar os documentos para a realização de
algum negócio. Desta forma, fica claro a importância da regularização da documentação
do imóvel, pois ela evita transtornos ao proprietário e consequentemente para os
sucessores.
Com isso, um modelo de negócio voltado para resolver essa problemática pode
ser algo muito vantajoso se bem implantado. Geralmente, qualquer profissional da
construção civil pode realizar este serviço, mas por ser um ramo extremamente
burocrático, pode encontrar muitas dificuldades e transferir para outros. Portanto, uma
empresa especializada somente em regularização imobiliária seria de grande valia tanto
para a população, quanto para profissionais que sintam a necessidade de terceirizar o
serviço.
Outro fator que aquece esse mercado são períodos que a prefeitura abre para
regularizar imóveis com aplicação de descontos nas taxas. É uma época que há uma
maior procura por esse tipo de serviço, e a existência de uma empresa focada nisso é um
grande atrativo para quem quer resolver seus problemas.

3.4 Análise de concorrentes locais

É imprescindível compreender como agem os concorrentes, mapear as

estratégias das empresas consideradas mais agressivas ou que estejam melhor
posicionadas. Com essa iniciativa, é possível aprender muito e garantir mais segurança
para traçar estratégias.

Além disso, entender o tipo de concorrência que será encontrada no mercado é

fundamental. Em geral, existem dois tipos:
 Concorrência direta – Comercializa os mesmos produtos ou serviços para o
mesmo público.
 Concorrência indireta – O público-alvo é o mesmo, mas os produtos são
diferentes. No entanto, leva o dinheiro do seu cliente, e por isso ele compra
 menos do seu negócio. Se os seus produtos ou serviços são pouco atrativos, os
clientes acabam sendo atraídos para outras experiências de consumo.
Para análise de concorrentes locais, foi realizado um levantamento via internet
das principais construtoras e escritórios de engenharia/arquitetura na cidade de
Dourados - MS. A pesquisa consistiu em pesquisar os serviços ofertados nos sites e
redes sociais das empresas, a fim de verificar o enfoque na regularização de imóveis.
A partir da análise foi possível observar que entre 10 construtoras, apenas 1
expôs nas mídias sociais que prestava esse tipo de serviço. Enquanto isso, ao analisar
escritórios, grande maioria – 8 entre 10 pesquisados, indicava que possuía o serviço de
regularização.
Figura 4: Análise de Construtoras.

Construtoras

Apresentou R.I. no site Não apresentou R.I no site

Fonte: Autores do trabalho.

Figura 5: Análise de Escritórios de Engenharia.

 Escritórios de Engenharia

Apresentou R.I. no site Não apresentou R.I no site

Fonte: Autores do trabalho.

É importante destacar que a pesquisa não garante que as empresas realmente

ofereçam ou não este tipo de serviço. Além disso, não foram encontrados escritórios de
engenharia com o mesmo enfoque que a Regulariza, mas existem escritórios de
assistência jurídica voltadas para o setor imobiliário.
Portanto, é possível concluir que a empresa encontrará predominantemente uma
concorrência indireta no mercado. Deve-se atentar em como essas empresas agem nesse
ramo e traçar estratégias que ofereçam ao público um produto atraente e diferenciado.
Outra forma de atuação seria firmar parcerias, para que a Regulariza preste serviços
terceirizados para essas empresas que possuem a regularização imobiliária como serviço
secundário.

3.5 Análise SWOT dos concorrentes locais

Tabela 2: Análise SWOT concorrentes locais

  Fatores positivos Fatores negativos
Fatores
internos

Força: Domínio no Fraquezas: lucros

ramo e eficiência no processo inicialmente reduzidos
produtivo
Fatores

Oportunidades: Ameaças: concorrência

formação de novas parcerias, indireta com empresas
externos

crescimento de um novo ramo consolidadas no mercado

de negócio em Dourados
Fonte: Autores do trabalho.
 Força: A Regulariza é uma empresa especializada em regularização de imóveis,
extremamente capacitada e focada nesse setor da construção civil. Desta forma, garante-
se um processo produtivo de qualidade e com resultados satisfatórios para os clientes.
Fraqueza: Para iniciar em um mercado com concorrentes consolidados, uma das
estratégias temporárias para atrair clientes é vender os serviços por um preço
competitivo. Assim, inicialmente os lucros são mais reduzidos.
Oportunidade: Por ser um negócio inovador em Dourados, pode ser apenas o
início de um movimento empreendedor voltado para a regularização de lotes e
habitações, cumprindo a função social no município e gerando renda. Além disso, a
criação de parcerias com outras empresas e profissionais da área pode ser uma grande
oportunidade para consolidação da empresa.
Ameaças: A concorrência – mesmo que indireta, com outras empresas que já são
renomadas e estabelecidas no mercado, pode ser uma ameaça para a fixação da
Regulariza.

4. GESTÃO DA PRODUÇÃO

A gestão da produção de uma empresa visa controlar os processos que fazem

parte da cadeia produtiva, desde a obtenção da matéria prima até a entrega final do
produto. Seu foco está na padronização de processos, afim que possa garantir que o
produto seja entregue no prazo estipulado e com a qualidade exigida.
Uma boa e efetiva gestão pode gerar inúmeros benefícios para empresa,
empregados e cliente. Com um plano de processo produtivo é possível que se obtenha
uma melhor utilização e aproveitamento dos recursos permitindo que o gestor
identifique pontos de prejuízo e de lucro para que ambos sejam estudados e explorados
da melhor forma.
Para instalar uma gestão de produção em uma empresa é preciso primeiramente
analisar a demanda do produto, então alinhar a demanda com a capacidade produtiva da
empresa, em seguida, são definidas as estratégias e a programação da produção e por
fim, são realizados o controle da produção e o monitoramento dos resultados.
A Regulariza utiliza o sistema Kanban, trata-se de um sistema de gestão de
trabalho que conduz a tarefa para um fluxo predefinido de trabalho. O Kanban permite a
divisão do trabalho em segmentos definindo o status de andamento de cada tarefa
fixando um cartão para cada uma delas. Esta espécie de cartão representa o trabalho que
real que transita pelo processo de produção. Desta forma, pode-se identificar e limitar a
quantidade de trabalhos que podem estra em aberto simultaneamente. A Figura 1
exemplifica de maneira mais sucinta este sistema.

Figura 6: Funcionamento do sistema Kanban.

Fonte:
Autores
do

trabalho.

5. GESTÃO FINANCEIRA
5.1 Participação de sócios

De modo geral, a participação dos sócios na empresa REGULARIZA está

sintetizada no quadro 1, contendo seus respectivos dados pessoais e porcentagem de
participação na empresa.
Quadro 1: Participação de sócios na empresa REGULARIZA LTDA.
Nome/
Nome CPF/ Formaçã Qualifica Participaç
empresaria CNPJ sócio o ção ão (%)
l
Sócia
Andressa
394.603.2 Engenhe Pessoa Física
Ponse 20
Santos 11-78 ira Civil Residente no
Brasil
Lohana 873.310.5 Engenhe Sócia 20
Vieira 11-13 ira Civil Pessoa Física
Silva
Residente no
 Brasil
Sócia
002.961.4 Pessoa Física
Ludiele Engenheira Civil 20
Reverse 81-30 Residente no
Brasil

Matheus Sócio
Rodrigues 455.023.9 Pessoa Física
Pereira do Engenheiro Civil 20
91-33 Residente no
Nascimen
to Brasil

Wesney Sócio
Seiji 034.162.6 Pessoa Física
Soares Engenheiro Civil 20
61-96 Residente no
Imai
Brasil

Fonte: Autores

5.2 Tipo de empresa

Segundo a classificação do porte de empresas do Banco Nacional de

Desenvolvimento Econômico e Social - BNDES (2021), a empresa se enquadra no
perfil de pequena empresa (EPP), com receita operacional bruta anual de até 4,8
milhões de reais. Já segundo a classificação do Serviço Brasileiro de Apoio às Micro
e Pequenas Empresas - SEBRAE (2013), a classificação recebida é de microempresa
(ME), pois conta com até 9 empregados.
A partir das classificações supracitadas de porte do negócio, temos as
informações gerais do tipo de empresa expressas no quadro 2, referente à
REGULARIZA LTDA.
Quadro 2: Tipo de empresa
CNPJ 08.278.901/0001-51
REGULARIZA ASSESSSORIA E
Nome da empresa
LEGALIZAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA.
REGULARIZA ASSESSSORIA E
Nome fantasia
LEGALIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
Início atividade data 2017-12-15
Natureza Jurídica Sociedade Empresária Limitada
 Situação cadastral ATIVA desde 2017-12-15
Qualificação do
Sócio Administrador
responsável
Capital Social R$ 800.000,00
Porte da empresa Pequena
Opção pelo simples NÃO OPTANTE
Opção pelo MEI NÃO
Fonte: Autores

5.3 Despesas
5.4 Planejamento
 6. GESTÃO DE PESSOAS

6.1 Quadro funcional

O quadro funcional da empresa conta com 4 setores, sendo o administrativo

responsável por coordenar os demais (comercial, financeiro e operacional). Por se tratar
de uma microempresa, é admissível no máximo 9 empregados, que serão distribuídos e
caracterizados no item 6.2.
Figura 7: Quadro funcional da empresa.

Administrativo

Comercial Financeiro Operacional

Equipe jurídica Equipe técnica

Fonte: Autores do trabalho.

6.2 Caracterização do quadro funcional

6.2.1. Setor administrativo: Este setor conta com 1 (um) cargo para realizar a
administração empresarial. Ao administrador cabe o planejamento, organização,
liderança e controle de uma ou mais estruturas da empresa. Coordena as ações
necessárias para que os planos sejam realizados e gerencia os resultados dessas
atividades. O administrador lida com as questões financeiras e com as pessoas que
trabalham na empresa, tendo o papel de liderá-las rumo aos propósitos em que se
trabalha.
6.2.2. Setor comercial: Este setor conta com 2 (dois) cargos responsáveis pelas
vendas e geração de receitas para a empresa, através da obtenção de conhecimento sobre
os clientes, buscando, assim, atender e satisfazer às suas necessidades. É de sua
responsabilidade, também, a criação de estratégias para a divulgação e definição das
formas de venda, de relacionamento com o público, entre outros.
6.2.3. Setor financeiro: Este setor conta com 1 (um) cargo para administrar os
recursos da empresa, assim como os investimentos e os riscos. É quem deve gerir contas
e impostos, além de desenvolver um planejamento financeiro e a divulgação dos
resultados dela, demonstrando a obtenção de lucro ou, por outro lado, o prejuízo das
operações. Deve-se trabalhar de forma a garantir que sejam disponibilizados recursos
aos demais setores a fim de que eles possam cumprir suas respectivas funções.
6.2.4 Setor operacional: Este setor é subdividido em equipe jurídica e equipe
técnica, que trabalham juntas na execução dos serviços vendidos pela empresa. A
equipe jurídica conta com 2 (dois) advogados para dar todo o suporte necessário quanto
a tratativas, atividades, tarefas e funções relacionadas aos aspectos legais da
regularização de imóveis. Já a equipe técnica conta com 3 (três) engenheiros para
desenvolver a parte técnica, como elaboração de projetos para prefeitura, medições,
visitas técnicas, emissão de responsabilidade técnica, entre outros.

7. PRINCIPAIS ESTRATÉGIAS DA EMPRESA

7.1 Estratégia da empresa em curto, médio e longo prazo

Estratégias de curto prazo: Tornar os serviços prestados pela empresa de

conhecimento geral com a aplicação de estratégias de marketing.
Estratégias de médio prazo: Implementar novos computadores e equipamentos
na empresa, contratação de funcionários e aplicação de novas estratégias de marketing.
Estratégias a longo prazo: Aumentar o faturamento da empresa, ampliar a área
de atuação.
 8. CONCLUSÃO

9. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ELOI, R. M. O.; FRAINER, D. M.; SOUZA, C. C. O macrossetor da construção civil

na economia de Mato Grosso do Sul e a sua emissão de CO2: um estudo apoiado
na matriz insumo-produto. Revista Ibero Americana de Ciências Ambientais, v.12,
n.1, p.249-261, 2021.

GULARTE, C. CNAE: O que é? Como consultar? Como se enquadrar no Simples

Nacional?. 2022. Disponível em: <https://www.contabilizei.com.br/contabilidade-
online/o-que-e-cnae/#:~:text=CNAE%20%C3%A9%20a%20sigla %20para,econ%C3%
B4mica%20exercida%20por%20um%20neg%C3%B3cio.>. Acesso em: 20 set. 2022.

INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA – IBGE. Pesquisa

anual da indústria da construção, v. 17. Rio de Janeiro: IBGE, 2020.
MELO, S. F. Gestão de Impacto Ambiental na Construção Civil: Práticas e
Desafios entre Obras de Infraestrutura e Edificação. Rio de Janeiro: FGV, p. 83,
2017.

MONTEIRO FILHA, Dulce Corrêa; COSTA, Ana Cristina Rodrigues da; ROCHA,
Érico Rial Pinto da. Perspectivas e desafios para inovar na construção civil. BNDES
Setorial, Rio de Janeiro, n. 31, p. 353-410, 2010.
https://brasilescola.uol.com.br/geografia/toyotismo-acumulacao-flexivel.htm#:~:text=O
%20toyotismo%20%C3%A9%20um%20modelo,demanda%20e%20aus%C3%AAncia
%20de%20estoques.
https://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae/artigos/aprenda-como-identificar-seus-
concorrentes,bf8b4cd7eb34f410VgnVCM1000004c00210aRCRD
https://www.oitchau.com.br/blog/setores-de-uma-empresa-e-o-que-eles-fazem/