Direito Civil - Coisas

FACULDADE PITÁGORAS DE BELO HORIZONTE – MG

UNIDADE DE BARREIRO

Flávia, recém-formada no curso de Direito, recebeu um telefonema de sua tia Cleide, que
sempre morou em uma mesma casa e se mudou, recentemente, para um prédio. A
proprietária que vendeu o imóvel à Cleide lhe entregou uma via da Convenção de Condomínio
do edifício. Com o documento em mãos, Cleide conversou com Alberto, seu vizinho, e com
base no que este lhe disse, formulou as seguintes perguntas à Flávia: “Alberto me disse que a
convenção de condomínio precisa ser registrada, senão não precisamos cumpri-la. É verdade?
Alberto também me disse que a convenção não pode ser feita por instrumento particular. É
necessário que fosse elaborada por instrumento público? Vi que somente constou a assinatura
de parte dos condôminos na convenção. Ela é válida e aplicável a qualquer condômino?
Quantos condôminos deviam ter assinado?”

Elabore a resposta que Flávia, na qualidade de uma boa advogada, deveria apresentar a sua tia
Cleide.

(1°) Alberto me disse que a convenção de condomínio precisa ser registrada, senão não
precisamos cumpri-la. É verdade?

Em se tratando de convenção de condomínio, não há o que falar no art. 1.333 em seu

paragrafo único que diz: “Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio
deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”.

Sendo assim, a Convenção de condomínio tem sim, uma força em lei em que essa trata sobre
condomínios e o seu registro em cartório de imóveis, mesmo que essa não for obrigatória, é
importante salientar que tem efeito erga omnes, em que esse possa acabar tendo efeito
contra terceiros, sendo não necessário o registro para que possa ser cumprida por todos os
condôminos.

(2°) Alberto também me disse que a convenção não pode ser feita por instrumento particular.
É necessário que fosse elaborada por instrumento público?

Primeiro a convenção de Condomínio poderá ser instruída expressamente através de uma

escritura publica ou por até mesmo por instrumento particular, sem a necessidade de uma
assembleia, mas somente quando for pertencente á uma só unidade condômina ou essa
pertencer á mais de um condômino, se todos forem assinar, ou for feita uma deliberação em
uma assembleia, pelos condomínios em que representarem aos menos 2/3 de todos os
moradores do condomínio.

Só que se tratando de uma formação de uma instituição da Convenção de Condomínio, essa

deve ser obrigatoriamente registrada em um cartório de imóveis, onde se encontra registrado
o condomínio, qualquer outra alteração, essa prevalecerá contra terceiros caso for averbada
nos registros imobiliários.
(3°) Vi que somente constou a assinatura de parte dos condôminos na convenção. Ela é válida
e aplicável a qualquer condômino?

Conforme já salientado, em se tratando em seu art. 1.333 que fala:

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no
mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de
direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Resumindo, a convenção tem força em lei para todos os condôminos.

Quantos condôminos deviam ter assinado?

Necessita de assinatura de ao menos de 2/3 de todos os condôminos que nela residir para que
haja a regularização e registrar no cartório.

Devo ressaltar tia Cleide há um prazo decadencial para situação que ocorrem uma omissão de
convenção, caso não haja quaisquer urgência, um prazo de 10 dias á uma semana de
antecedência.

Porém, no art. 1.354 do Código Civil Brasileiro, devem ser convocados todos os condôminos
para que haja legalmente uma assembleia em seu condomínio, ou seja, caso tenha sido
omitido a assembleia, ele não tem qualquer legalidade expressa.