14/08/13 É ilegal cláusula que permite atraso na entrega de apartamentos - Revista Jus Navigandi - Doutrina e Peças

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ARTIGOS / TEXTO SELECIONADO PELOS EDITORES

Cláusula de 180 dias das

construtoras é ilegal
Henrique Borges Guimaraes Neto
Elaborado em 05/2011.
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ASSUNTOS: DIREITO DAS OBRIGAÇÕES E CONTRATOS CONTRATO DE ADESÃO TEORIA DA

IMPREVISÃO (TEORIA DOS CONTRATOS) TEORIA DOS CONTRATOS

Se o contrato confere à construtora o direito de atrasar o cumprimento de JUS NAVIGANDI NAS REDES SOCIAIS
sua obrigação (entregar a unidade imobiliária), o mesmo direito deve ser
conferido ao adquirente, de modo a ter um “prazo de carência” para o
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cumprimento de suas obrigações – realização dos pagamentos.

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Graças às políticas de facilitação do crédito, especialmente as voltadas para

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a aquisição da casa própria, milhões de brasileiros, nos últimos anos, têm
firmado contratos de promessas de compra e venda com construtoras por
todo o Brasil. Boa parte desses ajustes dizem respeito à aquisição de imóveis
"na planta", onde o consumidor adquire uma expectativa de direitos, qual seja +1.848
a de vir a ser dono de uma ou mais unidades imobiliárias a serem construídas
naquele empreendimento.
Esses contratos, que são de adesão, prevêem um plano de pagamento do RECEBA BOLETINS POR E-MAIL
imóvel, pelo consumidor, com datas certas e pré-determinadas, sob pena de
sanções contratuais, como multa, juros e até a rescisão do contrato com Preencha seu e-mail
perda de parte do que tenha sido pago. Do outro lado, prevê a obrigação da
incorporadora/construtora construir o imóvel e entregá-lo em prazo
igualmente pré-determinado. Não obstante essa pré-determinação, porém, as
construtoras colocam nos contratos as chamadas cláusulas de tolerância,
que inicialmente eram de 90 dias, passaram para 120 e hoje a maioria já
trabalha com 180 dias. Cabe a pergunta, é legal esta cláusula, à luz do direito
do consumidor?
A resposta é não! O direito do consumidor tem entre os seus princípios o do
equilíbrio das relações de consumo, da equidade, a se refletir na
bilateralidade dos contratos de consumo. Ou seja, isso quer dizer que a
relação de consumo tem que ser equilibrada, na sua balança de prestações e
contra-prestações, não podendo pender com a desigualdade de benefícios
para uma das partes. Neste sentido o art. 51, IV do CDC:
Art. 51 -São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos ou serviços que:
I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor
por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou implique em

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renúncia ou disposição de direitos. (...); Recomendações
III – transfiram a responsabilidade a terceiros;
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IV – estabeleçam prestações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem

o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a
boa-fé ou a equidade;
Vale também a lição de Felipe Peixoto Braga Netto:
"Serão inválidas as disposições que ponham em desequilíbrio a equivalência
entre as partes. Se o contrato situa o consumidor em situação inferior, com
nítidas desvantagens, tal contrato poderá ter a sua validade judicialmente
questionada, ou, em sendo possível, ter apenas a cláusula que fere o
equilíbrio afastada". (Felipe Peixoto Braga Netto, in Manual de Direito do
Consumidor, Salvador: Edições Juspodivm, 2009)
Por outro lado o Superior Tribunal de Justiça recentemente reconheceu a:
"imposição de um novo paradigma de boa-fé objetiva, equidade contratual e
proibição da vantagem excessiva nos contratos de consumo (art. 51, IV)"
(STJ, REsp.437.607, rel. Min. Hélio Quáglia Barbosa, 4ª T., j. 15/05/07, DJ
04/06/07).
Qualquer cláusula em contrato de consumo igualmente não pode ofender os
princípios constitucionais da razoabilidade e proporcionalidade:
"NÃO PODE A ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL OFENDER O PRINCÍPIO DA
RAZOABILIDADE, E SE O FAZ, COMETE A ABUSIVIDADE VEDADA PELO
ART. 51, IV, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ANOTE-SE QUE A
REGRA PROTETIVA, EXPRESSAMENTE, REFERE-SE A UMA
DESVANTAGEM EXAGERADA DO CONSUMIDOR, E AINDA, COM
OBRIGAÇÕES INCOMPATÍVEIS COM A BOA-FÉ E A EQUIDADE" (STJ, RESP
158,728, REL. MIN. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, 3ª T., J.
16/03/99, P.DJ 17/05/99)
Assim, a maioria das entidades de proteção dos consumidores entende que
na medida em que o contrato confere à construtora o direito de atrasar o
cumprimento de sua obrigação (entregar a unidade imobiliária), o mesmo
direito deve ser conferido ao adquirente, de modo a ter um "prazo de
carência" para o cumprimento de suas obrigações – realização dos
pagamentos. Assim, se o contrato concede esse direito à construtora, e não
o defere ao adquirente, pode-se concluir que houve desrespeito à exigência
do CDC no que se refere ao equilíbrio contratual.
A jurisprudência já vem re conhecendo essa realidade:
"PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA
DA OBRA – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – TEORIA DA
IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE
TOLERÂNCIA – CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR.
(...)
3. A cláusula que faculta à construtora o adiamento da entrega da obra por
doze meses após o prazo previsto, sem qualquer justificativa para tanto, é
abusiva e nula de pleno direito, por configurar nítido desequilíbrio contratual,
rechaçado pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor.
4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da ré improvido. Decisão
unânime."
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap.Cív. nº48245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho
Lopes, julg.08.03.1999)
"EMENTA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A
PRESTAÇÃO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL COMPROMISSADO.
INADIMPLÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. PRAZO DE

jus.com.br/artigos/20154/clausula-de-180-dias-das-construtoras-e-ilegal 2/5
14/08/13 É ilegal cláusula que permite atraso na entrega de apartamentos - Revista Jus Navigandi - Doutrina e Peças
TOLERÊNCIA PRVISTO NO CONTRATO.
Considera-se inadimplente a construtora e compromissária vendedora
quando não faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no
contrato, autorizando o acolhimento do pedido de rescisão feito pelo
compromissário comprador, com devolução de todas as parcelas pagas,
devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades previstas
em contrato.
O prazo de tolerância previsto em contrato somente é justificativa para a
prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel compromissado
quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado nos
autos."
(TJ/MJ – 7ª C. Cív., Ap. Cív. Nº361743-8, Rel. Des. José Afonso da Costa
Côrtes, julg. 06.06.2002).
A exceção que admitiria a utilização da cláusula de tolerância, mesmo assim
em patamar mais razoável (90 dias), seria na ocorrência de um caso fortuito
ou de força maior. A doutrina e a jurisprudência convergem no entendimento
de que o fortuito e a força maior são apenas as situações imprevisíveis e
inevitáveis. Vejamos se é possível encaixar esses conceitos nos principais
argumentos das construtoras para justificar os atrasos: a) problemas com o
terreno da construção, b) chuvas, c) greve dos trabalhadores da construção
civil e d) falta de materiais de construção e de mão-de-obra.
Quanto a ocorrência de problemas com o terreno da construção, é evidente
que se trata de uma falha da construtora no estudo e avaliação prévia do
terreno pelos seus engenheiros. É um caso evidente de vício (erro, falha) na
prestação do serviço. Não se pode transferir a responsabilidade por um erro
seu aos consumidores que confiaram na qualidade e responsabilidade da
empresa. Como já mostrado acima, o CDC possui normas que proíbem tais
práticas (art. 51, I, II, e III).
Aliás, o STJ já tem jurisprudência refutando esse argumento
REsp331496/MGRECURSOESPECIAL2001/0086594-7:
RESPONSABILIDADE CIVIL, CONSTRUTORA, DESCUMPRIMENTO, PRAZO,
ENTREGA, IMOVEL, INDEPENDENCIA, ALEGAÇÃO, ATRASO, MOTIVO,
CORREÇÃO, DEFEITO, TERRENO, COMPROVAÇÃO, PROVA PERICIAL,
EXISTENCIA, PRESUNÇÃO, EMPRESA, CONHECIMENTO, FATO, MOMENTO,
CELEBRAÇÃO, CONTRATO, NÃO CARACTERIZAÇÃO, CASO FORTUITO,
FORÇA MAIOR.TERMO FINAL, UTILIZAÇÃO, VALOR, ALUGUEL, BASE DE
CALCULO, INDENIZAÇÃO, DATA, ENTREGA DAS CHAVES, JUIZO,
CARACTERIZAÇÃO, DATA, DISPONIBILIDADE, POSSE, IMOVEL, AUTOR.
O risco da atividade econômica é do empresário, assim como o lucro, com
base no princípio capitalista insculpido na Constituição Federal de 1988. Pela
Teoria do Risco, "aquele que lucra com uma situação deve responder pelo
risco ou pelas desvantagens dela resultantes" (ubi emolumentum, ibi onus;
ubi commoda, ibi incommoda). O que desejam as construtoras em tais casos
é gozar do bônus e transferir o ônus, numa postura violadora da boa-fé
objetiva e em nítido descompasso com as noções modernas de
empresarialidade responsável ou cidadã, que exige que todas as suas ações
sejam pautadas pela ética, sem exceção.
Quanto à alegação de chuvas como força maior, também só pode ser aceita
em casos excepcionais. Usemos como exemplo a capital baiana. É sabido que
todo ano Salvador passa por um forte período de chuvas de outono. Logo,
evidentemente, não se pode classificar como algo imprevisível, a justificar a
utilização da cláusula de tolerância, salvo se o índice pluviométrico registrado
for muito fora de padrão para o período, algo não registrado "há décadas",
por exemplo.
Em relação a ocorrência de greves dos trabalhadores da construção civil,
devido à regularidade da sua ocorrência (todo ano tem) também não se
enquadraria como imprevisível. Menos ainda inevitável, já que o seu advento
depende de negociações com sindicatos que podem ser antecipadas, melhor
negociadas, gerenciadas, etc.
Sobre a falta de materiais de construção e de mão de obra no mercado, a
alegação chega a ser desrespeitosa para com os consumidores. Ora, como
se pode alegar falta de mão-de-obra e materiais de construção para concluir
no prazo um empreendimento em curso, se a mesma empresa continua a
lançar no mercado novos e novos empreendimentos??? É abusar da
inteligência do consumidor, argumento pífio!
A conta é simples, se determinada obra levaria 4 anos para ser concluída
com 100 trabalhadores, com 200 esse prazo cairia pela metade. É
exatamente o que as construtoras não querem fazer, desembolsar para
cumprir os prazos dos contratos elaborados por elas próprias, deixando ao
sabor de todo tipo de transtornos e prejuízos os consumidores brasileiros,
diante do olhar complacente e inoperante das autoridades e legisladores do
nosso país.
O que realmente está por trás dos epidêmicos atrasos nas construções
particulares de todo o Brasil são o acintoso desrespeito e despreocupação
das construtoras com as famílias que adquirem imóveis e se planejam em
cima do cronograma contratualmente firmado para a entrega do
empreendimento. É quando o sonho da casa própria vira pesadelo!
Só para registro, foi publicado o lucro trimestral de uma das construtoras
que atuam nacionalmente, a PDG, que alcançou, no início de 2011, a cifra
de 239 milhões de reais! Crescimento de 33% em relação ao primeiro

jus.com.br/artigos/20154/clausula-de-180-dias-das-construtoras-e-ilegal 3/5
14/08/13 É ilegal cláusula que permite atraso na entrega de apartamentos - Revista Jus Navigandi - Doutrina e Peças
trimestre de 2010. O dado é emblemático e reflete a realidade desse
mercado e a perversidade que vem se praticando, impunemente, contra os
consumidores nacionais. De um lado polpudos lucros nunca antes
alcançados pelo setor da construção civil, do outro, um rastro de desrespeito
e prejuízos amargados pelos clientes.
A boa notícia é o crescimento do número de ações contra as construtoras em
razão dos atrasos, que só em São Paulo aumentou cerca de 60% nos últimos
três anos, o que indica que o consumidor está tomando consciência dos seus
direitos e está mais disposto a exercitá-los.
Vale lembrar que o consumidor com obra atrasada tem uma série de direitos
a pleitear em seu favor, portanto fique esperto, consumidor consciente é
consumidor bem informado!
BIBLIOGRAFIA / LEITURA RECOMENDADA
ALMEIDA, João Batista de. A Proteção Jurídica do Consumidor. 3 ed. São
Paulo: Saraiva, 2002.
BENJAMIN. Antônio Herman.V. / MARQUES, Cláudia Lima / BESSA, Leonardo
Roscoe.Manual de Direito do Consumidor. São Paulo: Revista dos tribunais,
2009.
GRINOVER, Ada Pellegrini. Código Brasileiro de Defesa do Consumidor:
Forense Universitária, 2004.
MARQUES, Claudia Lima em seu livro, Contratos no Código de Defesa do
Consumidor. 5ª Edição, Editora: Revista dos Tribunais, 2005.
NETTO, Felipe Peixoto Braga. Manual de Direito do Consumidor, Salvador:
Edições Juspodivm, 2009
NUNES, Luiz Antonio Rizzato. Comentários ao Código de Defesa do
Consumidor: direito material. São Paulo: Saraiva, 2000.
NUNES, Luiz Antonio Rizzato. Curso de Direito do Consumidor. São Paulo:
Saraiva, 2008,

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Autor
Henrique Borges Guimaraes Neto
Advogado (OAB-BA) Especialista em Direito Civil e do
Consumidor, com atuação destacada nos ramos do
Direito Imobiliário, Bancário, Empresarial, Financeiro,
Família e de Saúde (planos), autor de diversos artigos,
colunista do blog BahiaJá, além de consultor recorrente
dos meios de comunicação locais como a Rede Bahia,
Record Bahia, Band Bahia, Tv Aratú, rádios, jornais e
sites de notícias.

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Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT):

NETO, Henrique Borges Guimaraes. Cláusula de 180 dias das construtoras
é ilegal. Jus Navigandi, Teresina, ano 16, n. 3018, 6 out. 2011 . Disponível
em: <http://jus.com.br/artigos/20154>. Acesso em: 14 ago. 2013.

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