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fls.
102
JAMIL CHALLITA NOUHRA
_______________________________________________________________ OAB/SP 131.998
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO

ESPECIAL CIVIL DA COMARCA DE SÃO PEDRO – SP
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1001665-33.2020.8.26.0584 e código 41HH9kSB.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JAMIL CHALLITA NOUHRA, protocolado em 13/04/2021 às 15:54 , sob o número WSPD21700083074 .
1001665-33.2020.8.26.0584
LUIS CESAR ALVES DE OLIVEIRA, brasileiro,

casado, técnico em gestão, portador da Cédula de Identidade RG n.º 22.327.479
SSP/SP e inscrito no CPF sob o n.º 110.530.088/99 e SIMONE PAULINO DA
SILVA DE OLIVEIRA, brasileira, casada, do lar, portadora da Cédula de
Identidade RG n.º 32.892.517-2 SSP/SP e inscrita no CPF sob o n.º
261.092.148/92, residentes e domiciliados na Rua Flavio Marcio Dorigon n.º 36,
Bairro Jardim Itália, na cidade de São Pedro – SP, CEP 13520-000 e MARIA DE
LURDES VIEIRA DE OLIVEIRA, brasileira, viúva, aposentada, portadora da
Cédula de Identidade RG n.º 28.676.433-7 e inscrita no CPF sob o n.º
110.008.818/06, residente e domiciliada na Rua Henrique Berzin n.º 315, Bairro
Recanto das Águas, na cidade de São Pedro – SP, CEP 13520-000, já devidamente
qualificados nos autos do processo em epígrafe, por seu advogado infra-assinado,
com procuração anexa, vêm, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência,
apresentar CONTESTAÇÃO nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA DE
ENCARGOS LOCATÍCIOS, processo 1001665-33.2020.8.26.0584 em trâmite
perante o Egrégio Juizado Especial Civil da Comarca de São Pedro – SP, que fora
proposta por LIANA NINA RODER, já devidamente qualificada, pelos fatos e
fundamentos de direito a seguir expostos:
_____________________________________________________________________________
Rua João Teixeira da Frota n.º 833 – Bairro Santa Cruz – São Pedro – SP – CEP 13520-000
e-mail: jamilchallita@hotmail.com – fone (19) 3481-3975
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_______________________________________________________________ OAB/SP 131.998
Em síntese, a autora alega que, quando da entrega das

chaves, o imóvel não estava nas mesmas condições do início da locação, carecendo
de pintura e demais consertos. Nesse sentido, pleiteia a aplicação da multa prevista
na 20ª cláusula do contrato de locação, estipulada no importante de 03 (três)
aluguéis, em razão da suposta infração à 1ª, 3ª, 9ª, 24ª e 25ª cláusulas. Por fim, a
autora pleiteia o pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o
valor da causa, nos termos da 15ª cláusula.
Em que pese o alegado pela autora, a presente ação não

merece prosperar. Vejamos.
AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL

E FINAL
É certo que o contrato de locação estabelece, na
cláusula 3ª, que o imóvel deveria ser devolvido nas mesmas condições em que se
encontrava quando da vistoria realizada e assinada pelas partes.
Ou seja, para estabelecer o estado de entrega pelo

locador, bem como o de devolução pelos locatários, há a necessidade de realização
de vistorias ao início e ao final da locação.
Todavia, neste caso, não foram realizadas vistorias ao

início e ao final da locação.
Desse modo, não há prova do estado do imóvel no

início da locação, bem como ao final, sendo, portanto, descabido o pedido de
cobrança para reparos.
Esse é o entendimento firmado pelo Egrégio Tribunal

de Justiça do Estado de São Paulo – TJSP. Vejamos:
“Ação de danos materiais. Avarias no imóvel locado. Ausência de
Laudo de Vistoria Inicial. Danos materiais não comprovados.
Impossibilidade de ressarcimento. Não é possível a atribuição de
responsabilidade ao locatário pelas avarias existentes no imóvel
locado quando o laudo de vistoria inicial e final não foram
juntados aos autos. Sentença mantida. Recurso do autor não
provido (TJ-SP – AC SP 1029040-43.2014.8.26.0576, Relator:
Berenice Marcondes Cesar, Data de Julgamento: 28/04/2020, 28ª
Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2020).”
“Apelação. Locação de imóvel. Ação de cobrança. Ausência de

vistoria no início e no fim da locação subscrita pelo locatário.
Impossibilidade de se aferir em que estado o imóvel foi entregue
ao locatário e, posteriormente, devolvido ao locador. Sentença
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mantida. Recurso improvido. É certo que o contrato de locação

estabelece, na cláusula 10ª, que o imóvel deveria ser devolvido nas
mesmas condições em que se encontrava quando da vistoria inicial
realizada, que faria parte do instrumento, sob pena de multa e
reembolso dos valores necessários aos reparos. Ocorre que, para
estabelecer o estado de entrega do imóvel pelo locatário, há
necessidade da realização de vistorias no início e ao final da
locação. Foi juntado aos autos vistoria realizada em 04/11/2002
no início da locação. Entretanto, referido documento conta com
assinatura apenas do locador. Não há descrição da existência de
pisos e azulejos nos locais reclamados. As fotos do relatório
também não indicam a existência de uma acessão lateral, onde se
encontraria um portão avariado, cujo conserto se pleiteia. Por sua
vez, o laudo de vistoria ao final da locação também não conta com
a subscrição do locatário. Desse modo, sem prova do estado do
imóvel no início da locação, bem como ao final, descabido o
pedido de cobrança para reparos (TJ-SP – AC SP 103742-
14.2018.8.26.0602, Relator: Adilson de Araujo, Data de
Julgamento: 17/06/2020, 31ª Câmara de Direito Privado, Dara
de Publicação: 17/06/2020).”
“Apelação. Locação de imóvel. Ação de cobrança. Preliminar de

cerceamento de defesa afastada. Alegação de danos no imóvel
locado. Ausência de laudo de vistoria inicial e final. Estado de
conservação do imóvel não comprovado. Ônus que incumbia ao
autor. Necessidade de majoração dos honorários advocatícios em
grau recursal. Inteligência do artigo 58, §11, do CPC. Sentença
mantida. Recurso desprovido (TJ-SP 1009746-16.2017.8.26.0506,
Relator: Cesar Luiz de Almeida, Data de Publicação:
13/06/2018).”
“Locação. Reparação de danos. Ausência de laudo de vistoria

inicial e final. Real estado de conservação do imóvel por ocasião
da entrega das chaves não comprovado. Ônus que incumbia ao
autor. Apelo improvido (TJ-SP 1012586-91.2013.8.26.0068,
Relator: Vianna Cotrim, Data de Julgamento: 24/08/2017, 26ª
Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/08/2017).”
A ausência de laudo de vistoria inicial e final

impossibilita comprovação de eventual nexo de causalidade entre os supostos
danos causados no imóvel e o suposto mau uso pelos locatários.
A autora não tem como provar o real estado em que o

imóvel foi entregue aos locatários à época da assinatura do contrato.
Ademais, conforme informado pelo locatário à

imobiliária responsável pela locação do imóvel (fl. 53), este foi devolvido nas
mesmas condições em que fora entregue.
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Portanto, levando em consideração que, para

estabelecer o estado de entrega do imóvel pelo locador, bem como o de devolução
pelos locatários, há a necessidade de realização de vistorias ao início e ao final da
locação, e que estas não foram realizadas, não há que se falar em cobrança de
supostos encargos locatícios.
ALEGAÇÕES GENÉRICAS REFERENTES ÀS
SUPOSTAS AVARIAS DEIXADAS NO IMÓVEL
No que se refere às supostas avarias deixadas no
imóvel, na exordial, a autora se limitou a dizer que “o imóvel não estava nas
mesmas condições do início da locação, carecendo de pintura e demais consertos.”
A autora sequer se deu ao trabalho de especificar quais

supostos consertos precisam ser realizados no imóvel.
Do mesmo modo, sequer se deu ao trabalho de

especificar quais partes/paredes do imóvel carecem de pintura.
Ainda assim, mesmo sem vistoria inicial e final, sem

qualquer prova do estado em que o imóvel teria sido entregue e devolvido, apenas
com esta alegação genérica de que o imóvel estaria “carecendo de pintura e demais
consertos”, a autora apresentou aos autos planilha contendo os supostos gastos que
devem ser pagos pelos requeridos.
Na planilha, novamente de forma genérica, a autora

apresenta supostas avarias deixadas no imóvel, sem sequer especificá-las. Vejamos.
A autora pleiteia o pagamento de R$ 1.000,00 (mil

reais), a título de mão de obra de pintor, pedreiro e encanador. Todavia, não consta
na exordial quais os serviços teriam sido prestados e qual valor seria destinado a
cada profissional.
Além disso, não há informação de quais paredes foram

pintadas, ou por qual motivo o pedreiro e o encanador foram contratados.
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Quanto aos supostos gastos com materiais para pintura,

a autora pleiteia o pagamento de R$ 1.287,23 (mil duzentos e oitenta e sete reais e
vinte e três centavos).
Todavia, não há especificação sobre qual paredes ou
portões teriam sido pintados.
Em relação aos materiais utilizados pelo pedreiro, a

autora pleiteia o pagamento de R$ 35,61 (trinta e cinco reais e sessenta e um
centavos).
No entanto, como nos demais casos, não há

informação acerca de qual serviço teria sido prestado pedreiro, que necessitasse de
cimento e areia.
Quanto aos demais gastos, a autora pleiteia o

pagamento de R$ 393,80 (trezentos e noventa e três reais e oitenta centavos), trazer
aos autos qualquer prova de que a fechadura precisasse ser trocada ou que as pedras
precisavam ser limpas.
Portanto, levando em consideração que, além de não

ter sido realizado laudo de vistoria inicial e final, a autora sequer se deu ao trabalho
de especificar quais supostas avarias teriam sido deixadas no imóvel pelos
requeridos, limitando-se a alegações genéricas, não há que se falar em pagamento
de supostos encargos locatícios.
AUSÊNCIA DE ORÇAMENTOS
A autora pleiteia o pagamento de encargos locatícios,
no importante de R$ 2.716,64 (dois mil setecentos e dezesseis reais e sessenta e
quatro centavos), em razão de supostos danos deixados no imóvel.
Todavia, a autora deixou de acostar aos autos os

orçamentos relativos aos supostos danos que precisavam ser reparados no imóvel.
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Assim, ao deixar de acostar, no mínimo, três

orçamentos, a autora deixou de produzir prova acerca dos materiais/mão de obra
de menor valor, ônus que lhe cabia.
Não pode simplesmente a autora acostar aos autos
supostos comprovantes de pagamento, que sequer estão em seu nome, e sequer
constam o endereço do imóvel em questão como destino de entrega dos materiais, e
pleitear o recebimentos desses valores. Vejamos.
O suposto comprovante de pagamento de fl. 55 consta

como cliente “Jose Esmenio Carneiro” (pessoa estranha aos autos), e como
endereço de entrega “Rua Rio Xingu, 39 – Vertentes – São Pedro (endereço
estranho aos autos).
Como se não bastasse, os supostos comprovantes de

pagamento de fls. 56/58 também estão no nome de “Jose Esmenio Carneiro”
(pessoa estranha aos autos).
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Ora Excelência, além de não trazer qualquer

orçamento, a autora acostou aos autos supostos comprovantes de pagamento que
estão em nome de terceira pessoa, estranha aos autos.
Portanto, não há qualquer ligação entre os
comprovantes acostados pela autora e os supostos consertos realizados no imóvel
em questão.
Ou seja, os comprovantes de pagamento acostados aos

autos não comprovam a realização das supostas obras realizadas no imóvel após a
entrega das chaves.
IMAGENS SEM CUNHO PROBATÓRIO

Ciente de que não foi realizado laudo de vistoria inicial
e final, a autora acostou aos autos imagens alegando se tratar do imóvel em
questão, antes e depois da locação.
As imagens encontram-se às fls. 20/48 e 61/83.
Todavia, referidas imagens não possuem qualquer

cunho probatório. Não há qualquer referência à data em que as fotos foram tiradas.
Ademais, não há qualquer referência sobre quais

imagens se referem ao imóvel antes da locação, e quais imagens se referem ao
imóvel depois da locação.
Dessa forma, as imagens acostas pela autora não

substituem o laudo de vistoria inicial e final que deveriam ter sido realizados.
Logo, não são capazes de provar o alegado pela autora.
A insuficiência probatória é gritante e as fotos ficam

totalmente impugnadas.
Vejamos, a autora pleiteia o pagamento da mão de obra

do pintor, que teria pintado o portão da casa, e também pleiteia o pagamento dos
materiais utilizados para pintar o portão.
Todavia, existem apenas duas imagens, idênticas, do

portão do imóvel acostadas aos autos (fls. 20 e 22).
No entanto, não é possível determinar se as imagens do

portão, acostadas aos autos, foram tiradas antes ou depois da entrega das chaves.
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Se foram tiradas antes, a autora não acostou imagem

do portão depois da entrega das chaves, o que inviabilizaria a alegação de
necessidade de reparo. Por outro lado, se foram tiradas depois da entrega das
chaves, do mesmo modo inviabilizariam a alegação de necessidade de reparo, uma
vez que não seria possível provar como o portão estaria antes da locação do imóvel.
O mesmo acontece com as demais imagens. Não há
qualquer referência à data em que as fotos foram tiradas, e ainda que tivesse, não
seria possível provar que de fato teriam sido tiradas nesta data.
Dessa forma, levando em consideração que as imagens

acostadas pela autora não possuem qualquer referência de quais teriam sido tiradas
antes da entrega das chaves, e quais teriam sido tiradas depois da entrega das
chaves, elas não podem ser utilizadas para provar o alegado pela autora.
Ressalte-se que, ainda que as imagens fossem datadas,

elas não substituem o laudo de vistoria inicial e final que deveriam ter sido
realizados. Logo, não há que se falar cobrança de supostos encargos locatícios.
LIMPEZA DO IMÓVEL
Na exordial, a autora afirma que o requerido aceitou se
comprometer com o pagamento da limpeza do imóvel, no importante de R$ 250,00
(duzentos e cinquenta reais).
De fato, assim como comprova a conversa entre o

requerido e a imobiliária responsável pela locação do imóvel, o requerido se
comprometeu a efetuar o pagamento da limpeza do imóvel (fl. 53).
Isto porque, a limpeza, entendida como limpeza do

jardim e a retira dos entulhos, era a única coisa que faltava ser feita no imóvel.
No mais, imóvel foi devolvido nas mesmas condições

em que fora entregue ao requerido, quando da assinatura do contrato, conforme
informado à imobiliária (fl. 53).
Nesse sentido, o requerido se compromete a efetuar o

pagamento correspondente à única pendencia deixada no imóvel, qual seja,
limpeza do jardim e retirada de entulho, tudo pelo valor de R$ 250,00 (duzentos e
cinquenta reais).
Quanto aos demais pedidos, importante frisar que o

imóvel foi devolvido à autora nas mesmas condições em que foi entregue.
_____________________________________________________________________________
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_______________________________________________________________ OAB/SP 131.998
DESGASTE NATURAL
Importante consignar que a reforma que destina-se à
reparação de um desgaste natural do imóvel, é de responsabilidade do locador.
Todos os desgastes que ocorrem pelo desgaste natural
de uso e itens que precisam de manutenção, são de responsabilidade do locador.
O inquilino paga aluguel para usar e usufruir do imóvel

por dado período de tempo e é normal e esperado que haja um desgaste natural
pelo uso do imóvel, razão pela qual nem todo defeito constatado ao final da
locação é indenizável.
Há de se verificar entre pesos e contrapesos o que

realmente gerou o desgaste, se mau uso por parte do inquilino ou pelo fato de que o
uso e tempo deterioraram, sendo, portanto, um desgaste natural do tempo.
No mais, somente uma vistoria inicial e final seria

capaz de identificar se, de fato, houveram danos no imóvel, e se positivo, seria
possível determinar se o desgaste se deu por mau uso por parte do requerido ou
pelo desgaste natural do imóvel.
Em qualquer das hipóteses, não é possível determinar

qualquer suposto desgaste sem a vistoria inicial, prevista na 3ª cláusula do contrato.
Portanto, não havendo prova de que os supostos danos

foram causados por mau uso do requerido, e levando em consideração que os
danos causados pelo desgaste natural são de responsabilidade do locador, e que
mesmo tendo previsão no contrato, não foi realizada vistoria inicial e final, não
pode o requerido ser responsabilizado por negligência da imobiliária.
DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer seja jugada totalmente
improcedente a presente ação, condenando a autora, ao final, ao pagamento das
custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 20%,
nos termos da 15ª cláusula do contrato.
Protesta provar o alegado por todos os meios de prova

em direito admitidos, sem exceção de qualquer.
Requer que as publicações sejam realizadas em nome

do patrono JAMIL CHALLITA NOUHRA, OAB/SP 131.998, com escritório na
_____________________________________________________________________________
fls. 111
_______________________________________________________________ OAB/SP 131.998
Rua João Teixeira da Frota n.º 833, Bairro Santa Cruz, na cidade de São Pedro –
SP, fone (19) 3481-1234, endereço eletrônico jamilchallita@hotmail.com.
Termos em que,
P. Deferimento.
São Pedro, 25 de fevereiro de 2021.

OAB/SP 131.998
_____________________________________________________________________________

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO

LUIS CESAR ALVES DE OLIVEIRA, brasileiro,

Em síntese, a autora alega que, quando da entrega das

Em que pese o alegado pela autora, a presente ação não

AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL

Ou seja, para estabelecer o estado de entrega pelo

Todavia, neste caso, não foram realizadas vistorias ao

Desse modo, não há prova do estado do imóvel no

Esse é o entendimento firmado pelo Egrégio Tribunal

“Apelação. Locação de imóvel. Ação de cobrança. Ausência de

mantida. Recurso improvido. É certo que o contrato de locação

“Apelação. Locação de imóvel. Ação de cobrança. Preliminar de

“Locação. Reparação de danos. Ausência de laudo de vistoria

A ausência de laudo de vistoria inicial e final

A autora não tem como provar o real estado em que o

Ademais, conforme informado pelo locatário à

Portanto, levando em consideração que, para

A autora sequer se deu ao trabalho de especificar quais

Do mesmo modo, sequer se deu ao trabalho de

Ainda assim, mesmo sem vistoria inicial e final, sem

Na planilha, novamente de forma genérica, a autora

A autora pleiteia o pagamento de R$ 1.000,00 (mil

Além disso, não há informação de quais paredes foram

Quanto aos supostos gastos com materiais para pintura,

Em relação aos materiais utilizados pelo pedreiro, a

No entanto, como nos demais casos, não há

Quanto aos demais gastos, a autora pleiteia o

Portanto, levando em consideração que, além de não

Todavia, a autora deixou de acostar aos autos os

Assim, ao deixar de acostar, no mínimo, três

O suposto comprovante de pagamento de fl. 55 consta

Como se não bastasse, os supostos comprovantes de

Ora Excelência, além de não trazer qualquer

Ou seja, os comprovantes de pagamento acostados aos

IMAGENS SEM CUNHO PROBATÓRIO

As imagens encontram-se às fls. 20/48 e 61/83.

Todavia, referidas imagens não possuem qualquer

Ademais, não há qualquer referência sobre quais

Dessa forma, as imagens acostas pela autora não

A insuficiência probatória é gritante e as fotos ficam

Vejamos, a autora pleiteia o pagamento da mão de obra

Todavia, existem apenas duas imagens, idênticas, do

No entanto, não é possível determinar se as imagens do

Se foram tiradas antes, a autora não acostou imagem

Dessa forma, levando em consideração que as imagens

Ressalte-se que, ainda que as imagens fossem datadas,

De fato, assim como comprova a conversa entre o

Isto porque, a limpeza, entendida como limpeza do

No mais, imóvel foi devolvido nas mesmas condições

Nesse sentido, o requerido se compromete a efetuar o

Quanto aos demais pedidos, importante frisar que o

O inquilino paga aluguel para usar e usufruir do imóvel

Há de se verificar entre pesos e contrapesos o que

No mais, somente uma vistoria inicial e final seria

Em qualquer das hipóteses, não é possível determinar

Portanto, não havendo prova de que os supostos danos

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova

Requer que as publicações sejam realizadas em nome

JAMIL CHALLITA NOUHRA

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