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Arrendamento comercial e cesso de explorao

O Supremo Tribunal de Justia considerou ser de cesso de explorao e no de arrendamento comercial o contrato pelo qual se transfere, a ttulo oneroso e por determinado prazo, o direito explorao de um estabelecimento comercial equipado com o mobilirio e equipamento indispensveis ao seu funcionamento, independentemente da sua atividade ainda no se ter iniciado e de, por isso, no possuir ainda clientela nem bens de consumo. Segundo o Supremo, enquanto no arrendamento comercial o locador transfere para o locatrio o direito de gozo de um prdio, na locao de estabelecimento o detentor do estabelecimento transfere para o cessionrio o gozo e fruio de uma unidade comercial, com todos elementos que a integram e que visam o exerccio de uma determinada atividade mercantil. Haver, assim, arrendamento se o proprietrio se limitar a pr disposio do locatrio o gozo e fruio do local, apto para o exerccio da atividade visada mas ainda sem o equipamento necessrio para que tal acontea. Haver cesso de explorao se o prdio j se encontrar equipado com os meios materiais indispensveis sua utilizao, designadamente mveis, mquinas, utenslios que tornem vivel, mediante a simples colocao de mercadoria, o arranque da explorao comercial. de todo indiferente que data da cesso o estabelecimento j tivesse sido antes aberto ao pblico. O que releva o facto de j ter existncia e de estar apto a entrar em funcionamento com vista ao exerccio da atividade a que se destina. O Supremo considerou que os proprietrios do estabelecimento que, aps a denncia do contrato de cesso de explorao sem que o mesmo tivesse sido entregue, retiram por si prprios os mveis e utenslios que a tinham sido colocados e impedem o acesso ao seu interior, so responsveis pela perda desses mesmos bens e dos que, sendo perecveis, permaneam no estabelecimento. Essa responsabilidade s poder ser total ou parcialmente transferida para o cessionrio quando se prove que este se recusou a receber os bens depois dos proprietrios do estabelecimento se terem prontificado a devolv-los. Existindo um contrato de cesso de explorao e no um contrato de arrendamento comercial, entendeu o Supremo que a prestao devida pela explorao do estabelecimento pode ser atualizada nos termos previstos no respetivo contrato, sem estar sujeita aos limites que possam ser legalmente fixados para os arrendamentos comerciais.

O caso
Uma sociedade proprietria de um posto de abastecimento de combustveis cedeu a outra pessoa a explorao do SnackBar que a existia. Essa pessoa inaugurou o Snack-Bar e, embora o mesmo j estivesse apto a funcionar, para exercer a sua atividade comprou diversos mveis que a colocou, utenslios, produtos e mercadorias. Assumiu ainda todas as despesas correntes, nomeadamente com energia eltrica, gs, reviso dos extintores de incndio, reparaes nas mquinas de lavar e limpeza, bem como com a promoo e publicidade do estabelecimento. Uns anos depois de ter comeado a explorao do Snack-Bar, a sociedade decidiu denunciar o contrato de cesso de explorao sem que aquele tivesse sido desocupado na data prevista. Perante essa situao, um dos scios da sociedade proprietria do posto de abastecimento acompanhado de alguns empregados entraram no Snack-Bar no dia previsto para a sua desocupao e comearam a retirar mesas e cadeiras para fora, perante a presena de diversos clientes, tendo depois afixado na porta de entrada, nos vidros das janelas, e na parede exterior do imvel, vrios anncios que diziam encerrado para obras. O mesmo scio encostou mais tarde uma carrinha porta do estabelecimento, onde guardou os mveis retirados, de forma a impedir a sua abertura e foi afixado na porta e vidros das janelas um papel que dizia reabre brevemente. A partir desse momento a pessoa que explorava o Snack-Bar deixou de poder faz-lo e de aceder ao seu interior e aos produtos que a tinha deixado. Recorreu ento a tribunal pedindo, nomeadamente, a declarao de nulidade do contrato de concesso de explorao e a sua converso em contrato de arrendamento, bem com a condenao dos rus a entregarem-lhe o estabelecimento e os mveis e objetos nele instalados. A sociedade e os respetivos scios contestaram alegando que o contrato era uma verdadeira cesso de explorao e que o tinham denunciado sem que o estabelecimento lhes tivesse sido devolvido. Pediram tambm que lhes fosse paga uma indemnizao pelas despesas que tinham tido que suportar. O tribunal decidiu condenar as partes a pagarem indemnizaes recprocas, o que motivou o recurso para a Relao. Esta entendeu condenar tambm a sociedade a pagar o valor dos mveis e utenslios que tinham sido colocados no estabelecimento. Aps novo recurso, interposto por ambas as partes, o Supremo confirmou a deciso da relao ao considerar que o contrato era uma verdadeira cessao de explorao e no um contrato de arrendamento, uma vez que o Snack-Bar tinha sido entregue apto a funcionar, no obstante nunca ter sido antes utilizado. O Supremo confirmou ainda que a sociedade e respetivos scios eram responsveis pela perda dos bens tinham retirado do interior do estabelecimento e pelo perecimento dos bens consumveis que no fora possvel retirar, uma vez que tinha agido por mo-prpria pondo em risco bens que no lhes pertenciam, e que a pessoa que explorava o SnackBar era responsvel pelo pagamento de uma fatura de eletricidade que tinha ficado por pagar. Referncias
Acrdo do Supremo Tribunal de Justia, proferido no processo n. 5527/04.2TBLRA.C1.S1, de 19 de abril de 2012 Regime do Arrendamento Urbano, artigos 111. n. 1 e 115. Cdigo Civil, artigos 483., 570, 1085. e 1112. Informao da responsabilidade de LexPoint Todos os direitos reservados LexPoint, Lda