Ebook Planejamento de Incorporacoes

Introdução 3 Stand / Decorado 97
Pré-aquisição 13 Registro de incorporações no

Documentação do terreno e cartório 104
parceiro 28 Orçamento e Financiamento 111
Publicidade 113
Parcelamento do solo 33
Comercial 117
Desenvolvimento do Produto 45 Lançamento 119
Desenvolvimento de projeto
Legal 52
Serviços Preliminares 66
Documentos para aprovação do
projeto legal 69
Aprovação do projeto de
arquitetura e alvará 90
Prévias de projetos 92
Memoriais de Acabamento 95
by Edson Araujo - Academia de
Incorporações
 Utilizamos conceitos de “Gerenciamento de Projetos”.
 Definição de Projeto: É um esforço temporário
empreendido para criar um produto, serviço ou
resultado exclusivo. (PMBOK).
 De acordo com a norma ISO 10.006 (Diretrizes para
qualidade de Gerenciamento de Projetos), projeto é
“um processo único, consistindo de um grupo de
atividades coordenadas e controladas com datas para
início e término, empreendido para alcance de um
objetivo conforme requisitos específicos, incluindo
limitações de tempo, custo e recursos.
Incorporações 3
 Lançamento de um novo produto ou serviço.
 Construção de um edifício.
 Desenvolvimento de um software.
 Realização de uma viagem.
 Implantação de um novo treinamento para os
funcionários.
 Planejamento e implementação de uma
mudança organizacional

Incorporações 4
 Não são exemplos de projetos procedimentos
contínuos e repetitivos em uma organização,
como por exemplo:
 Compra de materiais;
 Fabricação de um carro;
 Venda de produtos;
 Pagamento de fornecedores;

Incorporações 5
 É imprescindível que tenhamos entendimento e senso
crítico para iniciarmos uma nova incorporação,
avaliando e validando o cronograma inicial
apresentado.
 São ENORMES as variações entre produtos, bairros,
público alvo, dimensões, foco do cliente,
colaboradores, características institucionais (prefeitura,
cartório etc) de um novo produto.
 Portanto o planejamento deverá ser sempre reavaliado!

Incorporações 6
 As pessoas, grupos de pessoas e organizações que estão
ativamente envolvidas no projeto ou, então, cujos
interesses possam ser afetados de forma positiva ou
negativa como resultado da execução ou conclusão do
projeto, são chamados stakeholders.
 Eles podem também exercer influência sobre o projeto
e seus resultados. A equipe de gerenciamento deve
identificar esses stakeholders, determinar suas
necessidades e então gerenciar e influenciar tais
necessidades, afim de assegurar um projeto bem-
sucedido.

Incorporações 7
 O Coordenador de Incorporações deve possuir
habilidades gerenciais (liderança, decisão,
comunicação, capacidade de influenciar pessoas,
negociação, resolução de conflitos etc).
 Conhecimento gerencial (técnicas de gerenciamento de
projeto/ conhecimento de incorporações e de pessoas)
 Conhecimento dos produtos a serem lançados.

Incorporações 8
 Ele não precisa ser um especialista na área técnica do
produto. Porém, em produtos de pequeno vulto, esta
experiência pode ser um diferencial. Em um grande
projeto, por meio de sua capacitação gerencial e da
contribuição de um bom e competente staff, o
coordenador (“maestro”) tem plenas condições de obter
sucesso.
 Assim sendo, os gerentes são de modo frequente
chamados a gerenciar e coordenar o trabalho de
especialistas cujas atividades e níveis de conhecimento
não se encaixam na sua própria especialização.

Incorporações 9
 É o coração de todo o esforço de planejamento do
Projeto.
 Representa o escopo detalhado do projeto, ex:
 1- Obra Modelo
 1.1 – Fundação
 1.2- Estrutura
 1.3- Acabamento
 1.3.1- Revestimento paredes
 1.3.2- Revestimento de pisos

Incorporações 10
Tarefa A Tarefa B Tarefa C
Tarefa E Tarefa D

Incorporações 11
 O project, bem como o material sugerido
aqui deverá ser avaliado a cada novo
produto/ lançamento.
 Estas noções de planejamento e
características do Coordenador da
Incorporação são fundamentais para o
entendimento e adaptabilidade em situações
diversas.
 Não há “receita de bolo”, e sim tarefas, fatos,
premissas relevantes que devem ser
avaliadas.

Incorporações 12
 Antes da compra do terreno alguns cuidados devem ser
tomados. Todas as fases que estudaremos a partir de
agora são muito importantes para o sucesso do
empreendimento.
 Uma vez viabilizado o empreendimento, devemos
planejá-lo e lançá-lo o mais rápido possível.
 Qual é, na sua opinião, os principais produtos do
planejamento de Incorporações?

Incorporações 13
 PRAZO...
 Qualidade do Produto...
 Diminuição de retrabalhos
futuros...

Incorporações 14
 Objetivo:
 O objetivo deste curso é mostrar as etapas do processo de
incorporação, identificando suas interligações e caminhos
críticos, agilizando desta forma, o processo desde a tomada
de decisão até o lançamento.
 A incorporação imobiliária é um processo de coordenação
de vários segmentos e profissionais. Não há a pretensão de
detalhar processos específicos como os ambientais ou de
parcelamento, os quais devem ser conduzidos por
profissionais especializados nas áreas correlatas.
 No entanto, é importante que se tenha conhecimento das
etapas para haver um comprometimento com todos os
colaboradores dos processos, sejam internos ou externos à
empresa, sem o qual a coordenação se “esvazia”.

Incorporações 15
 Pesquisa de Mercado Inicial:
 Encomendar uma pesquisa de mercado para validar as
informações prévias do estudo de viabilidade
econômica que foi executado ou;
 Obter informações locais com imobiliárias,
observações e levantamentos do local e dos
concorrentes empregando “inteligência competitiva”.
 Prazo previsto sugerido: 10 a 30 dias.
 Predecessor: Não há.

Incorporações 16
 Definição de Produto Inicial:
 Apesar de haver um produto considerado no estudo de
viabilidade inicial, deve-se validar este produto, ou
seja, definir a (as) tipologias, número de apartamentos,
dimensões, número de vagas, número de pavimentos,
quantidade de blocos.
 Prazo previsto sugerido: 7 dias
 Predecessor: Pesquisa de Mercado Inicial.
 Tipo: TI

Incorporações 17
 Informação Básica:
 Documento que contém as diretrizes urbanísticas
necessárias para elaboração do projeto de edificação de
um terreno. Contém entre outras informações:
Zoneamento, croqui de localização, características da
via, altimetria, observações do patrimônio histórico,
sudecap (previsão de alargamento de via) etc...
 Onde? Prefeitura local. Em BH, acesse o site
www.pbh.gov.br e clique no link guia de serviços –
regulação urbana

Incorporações 18
 É necessário IPTU do ano vigente, formulário de
solicitação (via site) e a guia paga no original e cópia
simples. Levar na PBH, Av. Afonso Pena 4000,
3º.andar e protocolar.
 Ver anexo 1

Incorporações 19
 Estudo de Potencial Construtivo:
 Estudo feito pelo arquiteto quando do estudo de
viabilidade, estimam-se as áreas privativas,
computáveis e de construção.
 Predecessor: Informação Básica.
 Tipo: TI

Incorporações 20
 Estudo de Passivo ambiental:
 Estudo feito para verificar a existência de nascentes,
córregos, árvores específicas (por ex. Ipê em Belo
Horizonte), grande aglomeração de árvores,
contaminação do solo, etc.

Incorporações 21
 Levantamento planialtimétrico:
 Levantamento da poligonal e altimetria. Deve-se fazer
o levantamento local e comparando-o com a
informação básica.
 Algumas informações importantes que devem conter
neste levantamento:
 Cotas da largura dos passeios;
 Cota da largura da pista de rolamento e canteiro central
(se houver)

Incorporações 22
 Curvas de nível a cada metro;
 Cotas altimétricas (internas) dos pontos extremos de
cada lote do terreno;
 Cotas altimétricas do passeio junto ao alinhamento e
junto ao meio-fio.
 Cota da distância entre o terreno e a esquina mais
próxima;
 Árvores existentes no passeio e no terreno;
 Postes, com indicação da existência de fiação ou não;

Incorporações 23
 Boca de lobo existente;
 Degrau, rebaixo, rampa existente no passeio;
 Faixa de travessia de pedestres, suporte de lixo etc
 Predecessor: Informação básica.
 Tipo: TI

Incorporações 24
 Sondagem:
 É importante a execução de sondagem antes da
efetivação da compra. No caso de produtos
“econômicos” um terreno muito “ruim” poderá
inviabilizar o negócio. Neste momento, ao menos uma
“amostragem” deverá ser feita para evitar surpresas
desagradáveis.
 Predecessor: Estudo de potencial construtivo.
 Tipo: TI

Incorporações 25
 Análise da Diretoria:
 Validação dos pré-requisitos para compra do terreno.
 Predecessor: Todos da pré-aquisição.

Incorporações 26
 Compra do terreno:
 Solicitar ao advogado o “contrato particular de
promessa de compra e venda”, assinaturas, registros
etc.
 Predecessor: Validação da Diretoria.

Incorporações 27
 Criação e Registro da SPE:
 Se houver o interesse de uma SPE (sociedade de
propósito específico) providenciar criação e registro.
 Prazo previsto sugerido: 5 dias para elaboração do
contrato social + 30 dias para registro na junta
comercial, CNPJ, inscrições estadual e municipal.
 Predecessor: Compra do terreno. Há uma opção de se
ter “SPE´s” prontas para ganhar tempo no processo.
Neste caso não haveria predecessor.
 Tipo: TI

Incorporações 28
 Avaliação do ITBI:
 Prazo: Se for lote, demora em torno de 20 dias, se for
imóvel que já tenha construção, demora cerca de 5 dias.
No caso de lote o fiscal vai no local.
 Predecessor: Contrato de promessa de compra e venda.
 Tipo: TI

Incorporações 29
 IPTU :
 O IPTU deverá estar quitado para se dar entrada na
escritura. É muito comum que haja débitos de IPTU. O
proprietário que esteja com intenção de vender o
imóvel normalmente deixa de pagá-lo, afim de negociar
os débitos com o pretendente do terreno.
 Poderá ser emitido uma guia através do site da
prefeitura.
 Prazo previsto sugerido: 2 dias.
 Predecessor: Contrato particular de promessa de
compra e venda do terreno.
 Tipo: TI
Incorporações 30
 Escritura:
 Faz- se a minuta da escritura (tendo por base o contrato
particular de promessa de compra e venda),
conferências, assinaturas.
 São necessários também os documentos pessoais dos
vendedores, compradores e do imóvel
 Prazo previsto sugerido: 5 dias.
 Predecessor: IPTU, ITBI, Documentação.
 Tipo: TI

Incorporações 31
 Registro do Terreno:
 Quando o terreno é comprado ou permutado, deve-se
providenciar a escritura e registro do terreno.
 O incorporador “poderia” incorporar em terreno de
terceiros. Neste caso ele não pagaria o itbi, mas não teria
“garantias” sobre o imóvel no caso de morte ou
endividamento do proprietário.
 Prazo previsto sugerido: 5 dias para elaboração do contrato
social + 30 dias para registro na junta comercial, CNPJ,
inscrições estadual e municipal.
 Predecessor: Contrato particular de promessa de compra e
venda do terreno. ITBI. Não poderá haver débito de IPTU.
 Tipo: TI
Incorporações 32
 Definição:
 Os parcelamentos do solo, sob as formas de loteamento
e desmembramento, são operações realizadas em áreas
urbanas ou de expansão urbana pelo estado ou por
particulares sendo estas divisões implantadas segundo
projeto aprovado pelo Município ou pelo Distrito
Federal (conforme o caso).
 A Lei No. 6766/79, em seus parágrafos 1º. e 2º.
explicitam as definições de loteamento e
desmembramento, vejamos;

Incorporações 33
 1º. Loteamento é a subdivisão da gleba em lotes
destinados à edificação, com abertura de novas vias de
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes.
 2º. Desmembramento é a subdivisão da gleba em lotes
destinados à edificação, com o aproveitamento do
sistema viário existente, desde que não implique na
abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no
prolongamento, modificação ou ampliação das já
existentes.

Incorporações 34
 Diretrizes para Parcelamento.
 Solicitar o requerimento das diretrizes para
parcelamento do solo junto à prefeitura em seu site (ver
anexo 2).
 Será necessário:
 Informação básica para parcelamento do solo;
 Laudo SMAMA (secretaria municipal adjunta de meio
ambiente e saneamento urbano) para projetos com
áreas superiores a 2.500m2 ou que apresentarem
existência de cursos dagua, nascentes, surgência dágua,
vegetação arbórea ou sítio arqueológico

Incorporações 35
 Laudo de desapropriação de terreno fornecido pela
SUDECAP, CEMIG, DEMETRO, DER, RFFSA, DNIT, no
caso de haver desapropriação.
 Lauda da copasa – MG com as diretrizes para
abastecimento de água e esgotamento sanitário na área a ser
parcelada.
 Plotagem do geoprocessamento (localização de rodovias,
coordenadas, curvas de nível, app´s, risco geológico,
altimetria, declividades entre 30% e 47% e acima de 47%).
 Memória justificatica da proposta com indicação do uso
predominante a que o loteamento se destina.

Incorporações 36
 Observações sobre a Lei 6766 de 19/dez/79:
 Art. 3º. Parágrafo único;
 Não é permitido o parcelamento do solo:
 Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações;
 Em terrenos que tenham sido aterrados com material
nocivo à saúde pública;
 Em terrenos com declividade igual ou superior a 30%
(salvo exceções );
 Onde as condições geológicas não aconselham a
edificação;
 Em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a
poluição impeça condições sanitárias suportáveis.
Incorporações 37
 Alteração da lei. Em 29/01/99, Lei 9785.
 Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos,
aos seguintes requisitos:
 I – As áreas destinadas a sistema de circulação, a
implantação de equipamento urbano e comunitário,
bem como a espaços livres de uso público serão
proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo
plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona
em que se situem.
 Em razão dessa modificação, o percentual antes
determinado pela Lei 6.766/79 para parcelamento (35%
da área da gleba) já não vigora mais.
Incorporações 38
 No entanto, como as legislações municipais são
diversificadas, a título de estudo, pode-se considerar
que, ao menos, 35% da área da gleba será doada ao
poder público.
 Normalmente, em se tratando de Glebas, há áreas
verdes adensadas, ou grandes aclives, ou app´s. Deve-
se levar em consideração todos estes fatores.
 O percentual de aproveitamento real da gleba poderá
chegar facilmente em 50% ou menos, dependendo da
área.
Incorporações 39
 Dos 35% “estimados” para doação ao poder público,
podemos considerar (como parâmetro):
 12% para área verde;
 10% para equipamento comunitário;
 13% para sistema viário.

Incorporações 40
 Prazo previsto sugerido:
 Memória Justificativa e documentação: 30 dias.
 Diretrizes de parcelamento: 30 dias
 Predecessores: Contrato particular de promessa de
compra e venda.

Incorporações 41
 Projetos para parcelamento:
 Projeto Urbanístico (concepção e executivo);
 Sistema de Água (concepção e executivo);
 Sistema de Esgoto (concepção e executivo);
 Sistema de Drenagem Pluvial (concepção e executivo).
 Prazo previsto sugerido: 222 dias (todo o processo).
 Predecessor: Diretrizes para parcelamento

Incorporações 42
 Desmembramento:
 Neste caso o processo é mais simples.
 Pode ser usado, por exemplo, quando se quer dividir a
área com o intuito de fazer aprovações parciais do
empreendimento ou passar de uso rural para urbano.
 Neste caso não há a criação de vias, no entanto, o poder
público normalmente solicita uma doação da área total,
com frente para logradouro público, que poderá ser de
15% ou mais, dependendo do município e do
zoneamento

Incorporações 43
 Ver anexo 3, requerimento de aprovação de projeto de
parcelamento - desmembramento
 Prazo estimado sugerido: 10 dias para a documentação,
7 dias para registro na prefeitura, 30 dias para cartório.
 Predecessora: Contrato particular de promessa de
compra e venda.

Incorporações 44
 Pesquisa de Mercado – Qualitativa/ Quantitativa.
 Caso não se tenha feito a pesquisa na pré-aquisição,
agora é o momento de se fazer tal processo. É
Imprescindível para a definição do produto, seja esta
feita por empresa especializada ou por levantamento de
dados da própria incorporadora.
 Prazo previsto sugerido: 10 a 30 dias.
 Predecessor: Contrato particular de promessa de
compra e venda.

Incorporações 45
 Levantamento planialtimétrico.
 Da mesma forma que a pesquisa, caso o levantamento
planialtimétrico não tenha sido realizado, a partir deste
momento é imprescindível.
 Deve-se seguir as condicionantes já informadas
anteriormente. Também é exigido uma ART do
responsável pelo levantamento.
 Prazo: 7 dias (entre contratação e execução).
 Predecessor: Informação básica

Incorporações 46
 Ante projeto arquitetura do tipo.
 Deve-se definir junto ao arquiteto primeiramente, o
ante projeto do pavimento tipo, baseado nas
informações das pesquisas e do estudo de viabilidade
inicial.
 Análise do ante projeto, discussões iniciais de produto.
 Prazo: 7 dias para cada etapa
 Predecessor: Levantamento planialtimétrico

Incorporações 47
 Ante projeto arquitetura do pilotis e área comuns.
 Definição junto ao arquiteto de todo o “programa” das
áreas comuns. Qual o “conceito” a adotar.
 Áreas comuns, de lazer:
 Escadas (enclausuradas ou não, ventilação forçada ou
não)
 Reservatórios (fibra ou concreto, dimensionamento,
local, reservação inferior/ superior).
 Garagens (relação de vagas por apartamento,
autônomas, cobertas/ descobertas, custo/ benefício).

Incorporações 48
 Programação do lazer. Verificar dentro do público alvo,
necessidade ou não e dimensionamento de:
 Salão de festas, churrasqueiras, play ground, piscina
(adulto e infantil), sauna, área para administração do
condomínio, área de vestiário de funcionários, pista de
cooper, pista de skate, espaço gourmet, forno de pizza,
garage band, home cinema, bicicletário, brinquedoteca,
quadras (tenis, futebol, muti uso), fitness, praças (...)

Incorporações 49
 Paisagismo. Este poderá ter um grande peso no custo
da obra, portanto deve-se validar, dentro do conceito, o
que se espera do paisagismo do empreendimento.
 Criação de espaços para serviços: Salão (cabeleireiro,
manicure etc...), Lan house
 Análise do ante projeto, discussões iniciais de produto.
 Prazo: 7 dias.
 Predecessor: Ante projeto do tipo.
 Tipo : TI
Incorporações 50
 Produto definido para projeto legal.
 Análise de todas as considerações e desenvolvimento
do projeto legal (para aprovação na prefeitura).
 Nesta fase desenvolve-se, cortes, fachadas,
implantações finais, gradis, etc...
 Análise do ante projeto das áreas comuns.
 Prazo: 15 dias.
 Predecessor: Ante projeto do tipo.
 Tipo : TI

Incorporações 51
 Contatos inicias com projetistas (ou contratos).
 Esta é uma fase FUNDAMENTAL em todo o processo de
incorporação. Neste momento, uma vez “pré-definido” o
produto, começam atividades concomitantes ao projeto
legal.
 Deve-se contratar todos os projetos complementares,
liberando os estudos de arquitetura disponíveis até o
momento, logo após a análise do ante projeto das áreas
comuns.
 Enquanto o arquiteto começa a desenvolver os projetos
legais, iniciam-se as análises das interferências dos projetos
complementares.

Incorporações 52
 Nesta etapa há uma interação enorme entre os
projetistas, arquiteto e equipe de incorporações.
 Além da contratação, deve-se exigir dos projetistas,
relatórios de análise inicial do projeto de arquitetura e
envio e retorno do arquiteto. Deve-se ter certeza do
envio, análise e ação corretiva/ preventiva feito pelo
arquiteto.
 Caso seja necessário, uma ou mais reuniões poderão ser
agendadas afim de esclarecer dúvidas e encontrar
soluções técnicas no projeto.

Incorporações 53
 A ênfase neste momento é a interação com o projeto de
arquitetura. Existirão ainda uma “infinidade” de
problemas a equalizar que serão motivo de estudo
posterior quando da compatibilização de todos os
projetos (Gerenciamento de projetos).
 Entre cotação, contratação e análise inicial, estima-se
15 dias.
 Predecessor: Ante projeto de áreas comuns avaliado.
 Tipo: TI

Incorporações 54
 Fazer e divulgar parâmetros de projeto.
 Com o passar do tempo, a incorporadora deverá ter um
banco de dados que norteie seus parâmetros de projeto.
 Este deverá ser divulgado aos projetistas colaboradores,
seja através de email direto ou através de outras
ferramentas, como a extranet (gerenciadora de projetos)
por exemplo.
 Prazo: 3 dias
 Predecessora: Contatos iniciais com projetista.
 Tipo TI

Incorporações 55
 Análises internas e prévias.
 Várias análises compõem esta fase. Uma delas é a
análise interna, dentro da empresa, dependendo do
porte da mesma.
 As áreas de obras, pós venda e orçamento devem se
integrar nesta validação. Muito valor agregado poderá
sair destas participações.
 Até empresas menores, devem submeter seus projetos à
análise destes segmentos. Por exemplo, caso a empresa
terceirize a construção da obra e o orçamento, deverá
chamar seus parceiros para opinarem sobre o projeto.

Incorporações 56
 Pontos de vistas diferentes trazem um valor agregado
enorme ao produto final
 Os projetistas deverão participar ativamente, dentre
eles:
 Instalações (elétricas, hidráulicas). Principalmente
quanto a análise de shaft’s, espessura de paredes e lajes
para embutidos
 Instalações de combate à incêndio, idem acima.
 Paisagismo;

Incorporações 57
 Estrutura;
 O pré dimensionamento das formas é fundamental,
chamado de lançamento de estrutura. Neste momento
deve-se ter especial atenção com, as vagas, item
essencial na aprovação do projeto e venda das
unidades.
 Também muita atenção ao pé direito. Nas áreas
comuns, como pilotis, o rebaixo de gesso, abaixo da
face inferior das vigas, pode ocasionar um pé direito
livre inferior as dimensões mínimas necessárias.

Incorporações 58
 Do mesmo modo, edifícios em alvenaria estrutural, deverão
compatibilizar o pé direito de forma que a paginação dos
blocos seja “inteira”.
 No caso de subsolos, é comum que as espessuras das
paredes de contenção sejam inferiores ao mínimo
necessário. Neste caso pode-se perder áreas importantes de
circulação na garagem.
 Por mais experiência que o arquiteto tenha, dificilmente a
estrutura lançada por ele vai coincidir com o calculista.
Deste modo, a avaliação deste é fundamental.

Incorporações 59
 Projeto de exaustão. É empregado quando se tem
churrasqueiras em varanda ou banheiros sem ventilação
(em Belo Horizonte não se permite banheiros sem
ventilação direta).
 Há vários problemas quando não se dimensiona
corretamente a exaustão da varanda, além da análise de
custo pelo orçamentista.

Incorporações 60
 Projeto de pressurização de escada.
 Deve-se estudar com cuidado se haverá ou não a
necessidade de pressurizar a escada. Vai depender do
número de pavimentos e disposição desta.
 A pressurização é muito cara, em contrapartida, exige
áreas menores de circulação vertical.
 Poderá também haver interferências entre o cintamento
e os dutos de ventilação, ou seja, envolverá o
especialista, o arquiteto e o calculista de estruturas e o
orçamentista.

Incorporações 61
 Prazo: 7 dias para discussão e envio das análises entre

os envolvidos.
 Predecessor: Contatos iniciais com os projetistas (e
contratos).
 Tipo : TI

Incorporações 62
 Envio e confirmação das Análises internas e prévias.
 Deverá o coordenador da incorporação ter ferramentas
de controle destas análises prévias, ou seja, controlar o
envio, confirmação do recebimento e ações decorrentes
destas análises.
 Prazo: 3 dias.
 Predecessor: Análises dos participantes do grupo.
 Tipo : TI

Incorporações 63
 Projeto Arquitetônico pré-compatibilizado.
 Embora o desenvolvimento do projeto arquitetônico
legal inicie após a análise das áreas comuns deverá ser
reavaliado após o envio de todas as análises prévias.
 Prazo: 15 dias.
 Predecessor: Envio e confirmação das análises prévias.
 Tipo : TI

Incorporações 64
 Análise do Projeto Arquitetônico pré-
compatibilizado.
 Análise final do projeto arquitetônico legal pelo
Incorporador. Avaliar todos os dados de entrada e de
saída.
 Prazo: 4 dias.
 Predecessor: Projeto Arquitetônico pré-
compatibilizado.
 Tipo : TI

Incorporações 65
 Sondagem – Contrato e execução.
 Mesmo que tenha sido realizado uma sondagem prévia,
deverá ser feito uma sondagem completa conforme a
norma. Caso não tenha sido realiza, aí sim, deve-se
fazer imediatamente. Já com a implantação definida,
pode-se fazer o levantamento.
 Prazo: 15 dias.
 Predecessor: Análise do ante projeto, áreas comuns.
 Tipo : TI

Incorporações 66
 Enviar briefing do empreendimento para MKT.
 Enviar todas as informações do empreendimento para o
MKT afim de iniciar o processo de venda do
empreendimento. Mesmo em empresas menores, deve-
se contratar uma empresa para auxílio na divulgação,
conceito, marca, publicidade do próximo lançamento
da incorporadora. Ver anexo 4.
 Prazo: 5 dias.
 Predecessor: Projeto legal para aprovação.
 Tipo : TI

Incorporações 67
 Vinculação de vagas ou definição / projeto
 A vinculação de vagas deve ser definida o quanto antes,
para não se tornar um processo crítico. Deverá ser definido
se as vagas serão vinculadas aos apartamentos e/ou
existirão vagas autônomas.
 As vagas poderão ser de uso comum, não vinculadas. Muito
comum em empreendimentos onde se tem o mesmo número
de vagas para cada unidade, ou seja, divisão proporcional.
 Geralmente é definido pela área comercial.
 Prazo: 3 dias.
 Tipo : TI

Incorporações 68
 Providenciar e enviar os documentos para aprovação do
projeto legal.
 Basicamente é necessário o IPTU, cópia do registro do
imóvel, informação básica e requerimento da prefeitura.
 O projeto de arquitetura poderá ser aprovado em nome de
terceiros, ou seja, caso o incorporador não veja problemas
em pedir as assinaturas dos proprietários atuais, a aprovação
poderá ser feita antes da escritura e registro do terreno.
Também é comum que se inclua no contrato de promessa de
compra e venda, ou anexo à este, uma procuração aos
compradores com poderes para aprovar os projetos junto à
prefeitura.

Incorporações 69
 Prazo: 7 dias.
 Predecessor: Para o registro, em nosso planejamento o
predecessor é o registro em cartório, mas poderá ser o
contrato particular de promessa de compra e venda.
 Tipo : TI

Incorporações 70
 ART´s.
 Em BH também é exigido as ART´s de projeto de
arquitetura (que serve de roteiro para as demais) e do
projeto de prevenção e combate a incêndio.
 Poderá ser exigido o de projeto geotécnico, caso seja
exigido na informação básica.
 Prazo: 2 dias.
 Tipo : TI

Incorporações 71
 Projeto de demolição.
 Caso haja uma edificação existente no local, esta deverá ser
informada.
 Junto a aprovação deverá ser feito o requerimento de
demolição.
 Um projeto de demolição deverá ser feito, com estimativa
de bota fora, por empresa especializada (uma para projeto,
outra para a demolição)
 Prazo: 10 dias.
 Predecessor: Projeto arquitetônico pré-compatibilizado.
Esta referência é para se ganhar tempo na aprovação.
 Tipo : II

Incorporações 72
 Projeto de terraplenagem.
 Um projeto de terraplenagem deverá ser feito, com
estimativa de bota fora ou empréstimo, por empresa
especializada (geralmente a mesma que aprova o
projeto/execução da demolição)
 Prazo: 10 dias.
 Predecessor: Projeto arquitetônico pré-compatibilizado.
Esta referência é para se ganhar tempo na aprovação.
 Tipo : II

Incorporações 73
 Aprovação na secretaria de cultura.
 Caso conste na informação básica, o projeto deverá também
ser aprovado anteriormente na secretaria de cultura.
 Primeiramente deve-se solicitar o grau de proteção, após
será verificado a necessidade de aprovação na Sec. De
Cultura.
 Esta solicitação é muito comum nos bairros Santa Teresa,
Floresta, próximo à Serra do curral entre outros.
 Prazo: 60 dias.
 Tipo : TI

Incorporações 74
 Compra de Utdc´s ou Outorga.
 Caso haja necessidade de compra de utdc´s ou outorga,
esta deverá ser apresentada quando da aprovação.
 Prazo: 7 dias.
 Tipo : TI

Incorporações 75
Exigência Cidade Prazo
estimado
Projetos complementares de infra estrutura Porto Velho e 15 dias

Manaus
CND de demolição Serra - ES 30 dias
Cindacta Brasília, 15 dias

Porto Velho e
manaus
Embratel Brasília 15 dias
Aprovação piscina na saúde pública Brasília 15 dias

Incorporações 76
Exigência Cidade Prazo
estimado
Projeto de fundação Brasília 15 dias
Projeto de combate a incêndio aprovado em consulta Brasília 15 dias
prévia no corpo de bombeiros
Projeto de drenagem Contagem e 15 dias

Campinas
Projeto Viário Contagem e 15 dias
BH (acima de
150 unidades)
Cartas CEB, CAESB, Detran, NOVACAP, Belacap, Brasília 30 dias
Brasil Telecon
Memorial descritivo Manaus 5 dias

Incorporações 77
 RCA/ PCA e EIA RIMA.
 FCE – Ficha de caracterização do empreendimento
(licenciamento).
 É necessário anexar o IPTU, informação básica,
requerimento. Ver anexo 5.
 Após é fornecido a OLA – orientação para
licenciamento ambiental.
 Prazo: 10 dias.
 Predecessor: Projeto arquitetônico pré compatibilizado.
 Tipo : II
Incorporações 78
 Cartas das Concessionárias.
 Providenciar a documentação para a análise da
GASMIG, CEMIG, INFOVIAS, TELEMAR, SLU.
 Ver anexo 6, planilha contatos concessionárias
 Prazo: 5 dias para envio, 15 dias para retorno.
 Tipo : TT

Incorporações 79
BHTRANS.
 São analisados os seguintes aspectos no projeto
arquitetônico:
 Características geométricas e localização dos acessos;
disposição e dimensionamento de vagas; vias internas
de circulação; seções transversais, raios e declividades
em rampas e acessos, embarque e desembarque,
acessibilidade, conforto e segurança dos pedestres.

Incorporações 80
 São analisados no projeto viário:
 Impactos sobre a circulação e segurança dos veículos e
pedestres;
 Oferta de serviços de transporte coletivo, taxi e escolar
 Elaboração do RIC – Relatório de Impacto na
Circulação
 Prazo: 30 dias para retorno.
 Tipo : TT

Incorporações 81
SUDECAP, é necessário:
 Projeto arquitetônico para verificação dos pontos e
tipos de coleta com indicação de áreas impermeáveis;
 Cadastro técnico das redes de drenagem da área do
entorno.
 Cadastro das concessionárias.

Incorporações 82
 Condicionantes para licenciamento ambiental (OLA);
 Cópia da ART do responsável técnico.
 Prazo: 5 dias para envio, 15 dias para retorno.
 Tipo : TT

Incorporações 83
 Documentos e projetos diversos.
 Descrição do empreendimento.
 Projeto e memorial descritivo de drenagem.
 Projeto e memorial descritivo do sistema de água.
 Projeto e memorial descritivo do sistema de esgoto.
 Projeto de paisagismo.
 Envio de cronogramas de obra, implementação, vendas
e memoriais de acabamento.
 Envio dos projetos de arquitetura e sondagem.

Incorporações 84
 Documentos e projetos diversos.
 Envio de opção de compra e/ou registro.
 Mapa do entorno.
 Relatório dos órgãos.
 Prazo: 30 dias em média. Pode chegar a 60 dias.
 Tipo : TT

Incorporações 85
 Análise SMARU.
 A secretaria municipal de regulação urbana avalia o
projeto em paralelo à questão ambiental.
 A análise da SMARU é dado de entrada para a reunião
do COMAM.
 Prazo: 60 dias.
 Tipo : TT

Incorporações 86
 Análise COMAM.
 O processo deverá ser encaminhado ao COMAM ao
menos 21 dias antes da reunião, para que haja tempo
hábil de análise e envio na agenda da reunião.
 A reunião é mensal, havendo esporadicamente reuniões
extraordinárias.
 Prazo: 21 dias até a reunião + 7 dias para emissão da
LI.
 Tipo : TT

Incorporações 87
 Licenciamentos
 LP – Licença prévia. Normalmente expedida no início
do processo.
 LI – Licença de Instalação. Expedida aproximadamente
7 dias após a reunião do COMAM.
 Em BH quando o licenciamento estiver entre 150 a 400
unidades, poderá ser expedido a LP e a LI
simultaneamente a critério da PBH.
 LO- Licença de Operação. Expedida quando da
conclusão da obra.

Incorporações 88
 Licenciamentos
 ATENÇÃO
 As condicionantes da Licença de Instalação têm prazo.
Normalmente após a obtenção da LI, não há um
acompanhamento destas.
 As condicionantes poderão ser as mais variadas, com
prazos que podem variar de 15 dias ou até mesmo o
término da obra. A não execução destas poderá cancelar
a LI.

Incorporações 89
 Aprovação do projeto legal
 De posse dos documentos e projetos dá-se entrada na
prefeitura. O agendamento é feito via sistema. Após
alguns dias, tem-se o agendamento da entrevista de
análise. Ver anexo 7.
 O alvará de construção é emitido após a aprovação do
projeto (predecessor) e pagamento da guia (municipal)
para aprovação de projeto. Prazo estimado sugerido: 10
dias após a aprovação.

Incorporações 90
 Aprovação do projeto legal
 O alvará deverá ser verificado quanto as informações
de endereço, áreas, proprietário, número de vagas etc.
Não é incomum erros de preenchimento que só serão
identificados em momentos críticos. Uma revisão de
alvará poderá levar mais de 20 dias.
 Atenção também com o prazo de validade ( 6 meses ).
Ou faz-se a comunicação de início de obra ou a
renovação de alvará. É comum os incorporadores
“esquecerem” a data de validade do alvará.

Incorporações 91
 Deve-se fazer os contatos ( e contratos) dos projetistas
que ainda não haviam sido contratados. Imagens,
decorador.
 Muitas informações são importantes para o lançamento,
seja para uso no material publicitário (folders,
panfletos, maquetes) seja no stand/apartamento
decorado.
 A prévia do projeto de fachada é necessária à maquete e
imagens externas.
 As prévias dos projetos de decoração do tipo e áreas
comuns alimentam as imagens e, obviamente o
apartamento modelo.
Incorporações 92
 As prévias de instalações tem de definir aspectos
importantes como: Passagens de instalações, tubulação
de água quente e necessidade de rebaixos em gesso.
 Posicionamento de split e condensadora.
 Posicionamento de aquecedor de passagem.
 Posicionamento de rede de gás.
 Todos interferem no projeto executivo e por
consequência no stand e imagens.

Incorporações 93
 O detalhamento do pavimento tipo é fundamental ao
apartamento modelo.
 Em obras com grandes áreas de implantação o
paisagismo também torna-se fundamental para a
maquete e as imagens.
 O prazo médio destas prévias é de 30 dias.

Incorporações 94
 Especificação executiva.
 A especificação executiva detalha os acabamentos das áreas
privativas e comuns. O ideal é que se inicie junto com as
prévias do detalhamento do pavimento tipo.
 A especificação básica é um “resumo” da executiva, porém
com mais “generalismo”, menos específico, para envio ao
cliente.
 Prazo previsto sugerido: 40 dias. Este prazo deve-se ao fato
de acompanhar o projeto de detalhamento e também ao fato
de que nesta fase, muitas análises prévias para lançamento
estão sendo feitas e poderão interferir nas especificações.
 Tipo: II
Incorporações 95
 Kits/ permissão de alterações.
 É muito usual a venda de “kits” aos clientes. A idéia e
deixar o produto “pelado”, baixando seu valor em
comparação à concorrência e diminuindo a percepção
do custo do imóvel ao cliente.
 Os kits possuem maior valor agregado e impactam no
resultado do empreendimento.
 Predecessor: Especificações
 Tipo: TT
Incorporações 96
 Projeto de Stand
 Tem de ser definido junto a área comercial qual (is)
apartamentos decorados e dimensionamento do stand
(ponto de venda), número de corretores, banheiros,
escritório para contrato etc.
 Prazo: 10dias
 Predecessor: Produto definido para projeto legal. O
ideal é ganhar tempo. Projeto e construção do Stand
costumam ser críticos no processo de incorporação.

Incorporações 97
 Análise e validação do Projeto de Stand
 O projeto deve ser avaliado e aprovado.
 Prazo: 2dias para análise, 2 dias para correções e
adequações.
 Predecessor: Projeto inicial do stand

Incorporações 98
 Projetos complementares do stand
 Deverão ser providenciados os projetos de estrutura e
de instalações do stand. Os pontos de instalações do
apartamento decorado tem de ser os mesmos do
apartamento definitivo. Da mesma forma os
acabamentos elétricos, louças e metais.
 É muito comum que os clientes tirem fotos do stand e
poderão exigir a mesma especificação em seu
apartamento.
 Prazo: 7dias .
 Predecessor: Projeto do stand definitivo.

Incorporações 99
 Levantamento de Quantidades e pedidos de
material
 O levantamento de todos os materiais e sua respectiva
coleta de preços deverá ser providenciada assim que os
projetos estiverem prontos.
 A execução do stand tem de ser muito rápida. Alguns
materiais podem levar mais de 30 dias entre cotação,
compra e entrega.
 Prazo: 7dias para levantamento, 10 dias para compra .

Incorporações 100
 Ligação provisória
 Providenciar as ligações provisórias de água, energia e
telefone junto às concessionárias locais.
 Prazo: 10dias.

Incorporações 101
 Construção do Stand.
 A construção do stand é uma obra atípica. O custo de obra
torna-se menos relevante do que o custo financeiro do
lançamento do empreendimento. Qualquer atraso implica
em custos financeiros elevados.
 O serviço de marcenaria deve iniciar assim for terminado as
alvenarias. Com as medidas locais é liberado o corte dos
painéis. Esta atividade é importantíssima, e caso não se
atente, pode gerar grandes atrasos.
 Prazo: 60 dias (stand). 40 dias (armários) após 30 dias do
stand.
 Predecessor: Aprovação do Projeto do stand.
 Tipo: II + 30 dias.
Incorporações 102
 Decoração.
 A decoração poderá iniciar com o término dos projetos
de decoração.
 Prazo: 15 dias (projeto) + 20 dias após término do
stand.
 Na conclusão do apartamento decorado há sempre
insumos para comprar, acabamentos a avaliar e
adornos.
 Tipo: II + 30 dias.

Incorporações 103
 Documentos para registro da Incorporação.
 Do terreno
 Título de propriedade do terreno;
 Certidão de inteiro teor de matrícula;
 Ônus reais com relação ao imóvel;
 Histórico dos títulos de propriedade do imóvel,
abrangendo os últimos 20 anos;
 Certidão municipal dos lotes;

Incorporações 104
 Do proprietário e Incorporador.
 Contrato Social / CNPJ;
 Certidão Simplificada da junta comercial;
 Certidão de distribuição da Justiça Federal;
 Certidão da Justiça do Trabalho;
 Certidão de Ação Civil e Criminal da Justiça Estadual –
Comum;
 Certidão de Ação Civil e Criminal da Justiça Estadual –
Especial;
 Certidão do Distribuidor de Protestos e Cartórios;
Incorporações 105
 Do proprietário e Incorporador.
 Certidão Conjunta da Receita Federal;
 Certidão Previdenciária;
 Certificado de Regularidade do FGTS – CRF;
 Certidão Sinduscon;
 Certidão Negativa Estadual;
 Certidão Negativa Municipal;
 Certidão Municipal ISS;
 Atestado de Idoneidade Financeira.
 Formal de partilha (Pessoa física, separada)
Incorporações 106
 Outros.
 Contrato padrão;
 Minuta da convenção de condomínio;
 Discriminação das frações ideais das unidades e vagas
de garagem;
 ART da NBR 12721;
 Alvará de construção;
 Regime de afetação (se for o caso).
 Predecessor: Alvará de construção (ou aprovação do
projeto). Não poderá haver muita antecedência, porque
corre o risco das certidões vencerem.
Incorporações 107
 NBR 12721
 Deveria ser iniciada assim que o projeto tivesse sido
aprovado na prefeitura. No entanto, para agilizar, algumas
empresas iniciam esta atividade enquanto o projeto está em
aprovação. O risco que se corre é de haver alterações
quando da análise havendo o retrabalho na execução da
NBR 12721.
 Predecessor: Alvará de construção ( ou projeto aprovado),
vinculação de vagas e especificações.
 A conferência da NBR 12721 e das vagas (quantidade,
vinculação, coerência entre comercial e projeto) é
importante para antecipar possíveis problemas no cartório.
Incorporações 108
 Minuta da Convenção de Condomínio
 A área jurídica deverá providenciar a minuta. É
conveniente que a área técnica, além de fornecer
informações para a elaboração da convenção, faça uma
verificação desta antes de envio ao cartório.
 Conferir se a soma das frações = 1,000000
 Conferir dados técnicos, quadros de áreas, descrição do
empreendimento
 Predecessor: NBR 12721 e Alvará de construção ( ou
projeto aprovado), vinculação de vagas e
especificações.
Incorporações 109
 Registro da Incorporação
 O cartório tem até 30 dias para análise da
documentação. Dificilmente há uma análise sem
pendências, ocorrendo então novo prazo. No entanto,
excepcionalmente este prazo poderá ser diminuído.
 Predecessor: NBR 12721 e documentação.

Incorporações 110
 Orçamento da obra.
 Para iniciar o orçamento é necessário ao menos o projeto
legal. Em alguns casos inicia-se o orçamento ainda com o
projeto encaminhado à prefeitura, sem aprovação.
 No entanto, para minimizar riscos, é muitíssimo
interessante que se tenha também;
 Projeto de terraplenagem;
 Sondagem;
 Mapa de cargas (previa de formas deve estar pronto);
 Projeto de fundação (ao menos estimativa);
 Após a conclusão do orçamento o estudo de viabilidade
deverá ser refeito. ( a nbr 12721 também deverá estar
concluída)
Incorporações 111
 Financiamento.
 O financiamento deverá ser executado após o
orçamento.
 Cada banco tem sua planilha própria. Via de regra são
modelos mais simples do que a estrutura do orçamento
da incorporadora/construtora.
 Já a aprovação do financiamento poderá ter grandes
variações. Normalmente os bancos privados são muito
mais ágeis, aprovando um financiamento em até 30dias
 Na CEF, este prazo total poderá levar até 90 dias (ou
mais)
Incorporações 112
 Para a execução das imagens e maquete é necessário
um nível muito bom de prévias de projetos já prontos;
 Detalhamento de fachada;
 Especificações;
 Projeto de decoração do tipo e áreas comuns
(importantes para as vistas “3D” serem consistentes
com o apartamento modelo).
 Paisagismo
 Além obviamente do projeto legal.
 Prazo: 60 dias (no mínimo)
Incorporações 113
 Pré-lançamento.
 Campanha, nome, conceito. Deve-se definir no início.
Identificar o diferencial, se possível o intangível.
 Predecessor: Briefing de produto.
 Prazo: 30 a 45 dias.
 Após a definição e aprovação da campanha, defini-se a
estratégia de mídia e aprovação da campanha como um
todo. É aqui que estima-se quais os meios (email mkt,
faixas, panfletagem, folders, teasers, stand, convênios,
premiação etc) além das verbas previstas.
 Prazo: 15 dias
Incorporações 114
 A prévia do folder é um dos materiais mais elaborados
na estratégia de mídia. Pode ter início “simultâneo” ao
início das imagens, porém com defasagem (latência) de
ao menos 21 dias.
 Normalmente são apresentadas algumas prévias
(“bonecos”) para validação.
 Deste material deriva também os e mail mkt e
panfletos.
 O prazo para impressão deve ser considerado no
cronograma. Dependendo da situação do lançamento,
este poderá vir a ser crítico.

Incorporações 115
 Programação Visual do stand.
 A programação visual do stand deve ser programa e
inserida no conceito da campanha.
 O paisagismo, as imagens (quadros ou plotagens) tem
de ser consistentes.

Incorporações 116
 Manual dos corretores:
 É interessante que se faça um manual com todas as
informações relativas ao empreendimento, com o
objetivo de informar a força de vendas. Dados como:
número de unidades, tipologias, localização, áreas
comuns, taxa de condomínio, vagas, imagens, sistemas
(água quente, segurança, lógica), especificações etc.
 A entrega do manual deverá ser acompanhada de uma
palestra técnica, onde se passam todas as informações,
manual do corretor e material publicitário.

Incorporações 117
 A minuta do contrato deverá estar pronta e revisada,
tanto pela área jurídica, quanto pela área comercial.
(um esboço também é fornecido quando do registro do
RI. Deverá ser fornecido também um termo de reserva.
 Definir se haverá e, se sim, qual o valor da taxa de
decoração e a relação básica de itens. (anexar ao
contrato).
 Definição das tabelas de venda. Para isto o orçamento
deverá estar pronto e o estudo de viabilidade refeito.

Incorporações 118
 Poderá haver o pré-lançamento e lançamento, mas a
definição do momento do pré-lançamento varia muito
de incorporadora para incorporadora.
 Normalmente, quando da entrada no cartório para o RI,
faz-se uma sondagem do mercado.

Incorporações 119
 As tarefas Meio ambiente, Parcelamento e
desmembramento não estão vinculadas como
predecessoras de nenhuma atividade. Caso
existam, serão predecessoras da aprovação
do projeto legal. No entanto, como são
atividades muito específicas, é bom que se
avalie junto ao consultor, o prazo estimado
para cada caso.

Incorporações 120
 O cronograma de incorporações não é um
documento fixo, imutável. Na realidade é um
roteiro com premissas que deverão ser
validades no início de cada novo
empreendimento e de cada nova etapa.

Incorporações 121

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Pré-aquisição 13 Registro de incorporações no

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 Prazo: 7 dias para discussão e envio das análises entre

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