MANUAL PRATICO - Administração de Imóveis

Dra.
Marília Ramos Valença
manual
PRÁTICO
Um guia completo para locação e
administração de imóveis
Regras da Lei do Inquilinato aplicadas na prática

Prazos e garantias contratuais
Obrigações de inquilinos e proprietários
Modelos de Contratos de Locação
Manual Prático
de Locação
de Imóveis Urbanos
A Lei é pequena, parece que não há muito para se falar.
Mas a prática mostra que os problemas são vários e o melhor
que se tem a fazer é estudar para atender seu cliente de
maneira profissional, sabendo explicar e prevenir dos riscos.
Aqui eu vou falar sobre os seguintes temas, que costumam
ser os de maiores problemas. São eles:
1. Prazo da locação residencial e comercial - pág. 03

2. Multa - pág. 10
3. Venda do imóvel durante a locação - pág. 12
4. Desfazimento do contrato de locação - pág. 14
5. Sublocação - pág. 16
6. Valor do aluguel e formas de pagamento - pág. 18
7. Deveres do locador e locatário - pág. 21
8. Direito de preferência do locatário - pág. 30
9. Benfeitorias - pág. 33
10. Garantias locatícias - pág. 35
11. Penalidades criminais e civis - pág. 40
12. Nulidades contratuais - pág. 42
Antes de qualquer consideração, importante lembrar que este manual tem como
base a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que fala sobre locação de imóveis urbanos.
Estão fora da Lei do Inquilinato:

• Imóveis da União, Estados e Municípios
• Vagas autônomas de garagem - estacionamento
• Espaço destinado à publicidade
• Apart-hotéis, hotéis-residências
• Arrendamento mercantil (leasing)
• Bens móveis
• Imóveis rurais
IMÓVEL URBANO X IMÓVEL RURAL
A DIFERENÇA REFERE-SE A DESTINAÇÃO E A LOCALIZAÇÃO.
Manual Prático de Locação de Imóveis Urbanos - Protegido por Lei dos Direitos Autorais (9610/98) 02
1
PRAZO DA
LOCAÇÃO
RESIDENCIAL
E COMERCIAL
LOCAÇÃO
RESIDENCIAL
Optei por começar por aqui por ser um assunto volta pagando a multa, e eu disse “doutora,
que envolve muita dúvida e um certo desconhe- seu cliente não tem esse direito”, e ela
cimento por parte da maioria das pessoas. respondeu “isso é uma questão de interpre-
Todo mundo diz que a locação residencial deve tação, doutora; se o inquilino pode, o
ser feita com prazo de 30 (trinta) meses, mas se proprietário também pode”. E eu disse “não,
você pergunta a um corretor o porquê disso, ele não pode. Leia o Art. 4o da Lei do Inquilinato
muito provavelmente não vai saber responder. e talvez a senhora entenda melhor”.
A Lei do Inquilinato (Art. 46) quis proteger a Ela saiu bufando do meu escritório, mas não
família do inquilino, que muitas vezes envolve tinha mesmo o que fazer. O proprietário não
criança, escola ou creche, e toda uma estrutura pode pedir o imóvel antes do prazo, pois se
familiar. Uma família não costuma morar apenas ele pudesse, que segurança o inquilino teria?
um ano em uma casa, e a Lei quis dar um prazo Nenhuma.
maior para a família se estabelecer. No caso do proprietário PRECISAR do imóvel
É importante saber que o inquilino pode encerrar antes do prazo do contrato, ele poderá
o contrato a qualquer tempo, desde que ele contar apenas e tão somente com a boa von-
pague a multa proporcional ao período que falta tade do inquilino, mas jamais obrigá-lo a
para cumprir do contrato. Mais para frente eu devolver o imóvel, ainda que pague a multa.
ensino como calcular essa multa. Logo abaixo eu falo de novo no assunto e
transcrevo o texto completo do Art. 4o, para
Já o proprietário é obrigado a cumprir o prazo de que você se lembre sempre disso.
contrato. Ele não tem esse direito de pedir o
imóvel de volta, mesmo que pague a multa – e Por outro lado, depois de terminado o prazo
isso aqui muita gente não sabe. contratual, o proprietário poderá pedir o
imóvel.
Certa vez discuti com uma advogada a respeito
disso. Ela queria pedir o imóvel do cliente dela de
Veja o que
dispõe a Lei
Necessário, portanto, que a
locação seja feita por escrito e
Art. 46 – Nas locações ajustadas por escrito e com que o prazo seja igual ou supe-
prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a resolu- rior aos 30 (trinta) meses.
ção do contrato de locação poderá findar o prazo Quando o contrato se encontra
estipulado, INDEPENDENTE DE NOTIFICAÇÃO OU prorrogado por prazo indeter-
AVISO. minado – o que geralmente
§1o. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar ocorre ao fim do período do
na posse do imóvel alugado por mais de 30 (trinta) contrato, quando as partes
dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorro- mantêm o que foi combinado
gada a locação por prazo indeterminado, mantidas sem refazer o contrato – o
as demais cláusulas e condições do contrato. proprietário poderá pedir o
§2o. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá imóvel a qualquer tempo,
denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido desde que ele dê prazo de 30
o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação. (trinta) dias ao inquilino.
Na prática, as imobiliárias costumam colocar em con-

trato que o inquilino ficará isento da multa contratual –
Na prática que trataremos mais à frente – após decorridos os
primeiros 12 (doze) meses de locação, desde que avise
com antecedência de 30 (trinta) dias e por escrito.
Há imobiliárias ainda que, por total desconhecimento,
estendem este benefício da rescisão a qualquer tempo
ao proprietário, mas conforme eu expliquei acima, o
proprietário não pode mesmo pedir o imóvel antes de
terminado o prazo de contrato.
Eu não gosto de dar este benefício ao inquilino nos
meus contratos, porque geralmente ele causa confusão
pela má interpretação; caso o inquilino insista, o ideal é
conversar com o proprietário e explicar a ele que depois
dos 12 (doze) meses ele NÃO poderá pedir de volta o
imóvel e ainda correrá o risco de que o inquilino deso-
cupe sem pagamento da multa.
A menos que o proprietário esteja totalmente ciente e
de acordo com a situação, eu não autorizo a colocação
desta cláusula. Para o proprietário nem sempre é finan-
ceiramente bom, porque dos 12 (doze) meses ele já
paga 1 (um) de comissão para a imobiliária e sobra
apenas 11 (onze). Se o inquilino desocupa no 12o mês,
o imóvel volta a ficar vazio e novamente o proprietário
terá que pagar comissão para conseguir alugar.
MUITO importante
e geralmente desconhecido – o artigo 4º da Lei do Inquilinato:
Art. 4o – Durante o prazo estipulado para a Normalmente, e por total desconhecimento, as
duração do contrato, não poderá o locador partes cumprem o que fica combinado em con-
reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, trato, mas isso é completamente errado!
poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, O benefício de rescindir o contrato a qualquer
proporcionalmente ao período de cumprimento tempo é apenas e exclusivamente do locatário
do contrato, ou, na sua falta, a que for judicial- (inquilino), que poderá devolver o imóvel a
mente estipulada. qualquer tempo, bastando que pague a multa
proporcional pela quebra do contrato antes do
Parágrafo único: O locatário ficará dispensado prazo.
da multa se a devolução do imóvel decorrer de Vale lembrar que o inquilino estará dispensado
transferência pelo seu empregador privado ou da multa se a devolução do imóvel ocorrer em
público, para prestar serviços em localidades razão de mudança de local de trabalho pelo
diversas daquela do início do contrato, e se noti- empregador, o que ele costuma comprovar
ficar por escrito, o locador com prazo de no através de correspondência que recebe do RH
mínimo 30 (trinta) dias. da empresa.
Nesta hipótese, desde que avise por escrito o
O proprietário deve manter a locação, não tendo proprietário com antecedência de 30 (trinta)
direito do benefício de rescisão após decorridos dias, o locatário não só poderá devolver o imóvel
12 (doze) meses, como muitas imobiliárias fazem. como estará livre do pagamento da multa.
É LEGAL QUE VOCÊ SAIBA DISSO NA PONTA DA LÍNGUA PARA PODER INFORMAR SEU CLIENTE!
Mas e se eu ﬁzer um contrato de locação

residencial pelo período de um ano? Está errado?
Errado não está. O que acontece é que, se for feita uma locação residencial com prazo inferior aos 30
(trinta) meses, o imóvel apenas poderá ser retomado se preenchidos requisitos previstos na lei, o que
nem sempre é fácil comprovar, conforme pode perceber na leitura do Art. 47 da Lei 8.245/91:
Art. 47 – Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30 (trinta) meses,
findo o prazo estabelecido, a locação prorrogar-se-á, por prazo indeterminado, somente
podendo ser retomado o imóvel:
I. Nos casos do Art. 9o. –
desfazimento por mutuo acordo;
em decorrência de infração contratual;
por falta de pagamento de alugueis e encargos;
para realização de reparos urgentes determinados pelo poder público.
II. em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo loca-

tário estiver relacionada com o seu emprego;
III. se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro ou para uso residencial
de ascendente ou descendente que não se disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro,
de imóvel residencial próprio;
IV. se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras apro-
vadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em no mínimo vinte por cento ou,
se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.
V. Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§1o. Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a. o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalida-
de, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já
tiver retomado o imóvel anteriormente;
b. o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio;
§2o. Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário
comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse e titulo registra-
do junto a matrícula do mesmo.
Um destes requisitos, e talvez o “mais fácil”, é aguardar que o contrato de locação complete 5 (cinco) anos!
Se é necessário aguardar que o contrato tenha 5 (cinco) anos, já é melhor e mais seguro fazer logo uma
locação pela metade do tempo, ou seja, 30 (trinta) meses!
E este é o motivo pelo qual se faz contrato de locação pelo prazo de 30 (trinta) meses e espero que você
tenha entendido e que possa, daqui pra frente, saber explicar direitinho ao seu cliente.
Por exemplo: Se é feito contrato de um ano e o proprietário pedir o imóvel de volta no fim deste perío-
do, ele tem que provar o porquê e o motivo! Se não provar, é contravenção penal, que veremos mais a
frente. Ninguém quer que o cliente cometa uma infração penal por desconhecimento, né?
Em casos como este do exemplo acima, quando o proprietário tem que pedir o imóvel de volta funda-
mentando o pedido em algum dos itens deste Art. 47, temos a chamada DENÚNCIA CHEIA.
Já a DENÚNCIA VAZIA acontece quando se faz o contrato pelo prazo de 30 (trinta) meses e este prazo
chega ao final. Neste caso, o proprietário pode pedir o imóvel de volta sem ter que justificar, e por isso
se chama “vazia”.
LOCAÇÃO
COMERCIAL
As pessoas falam muito a respeito do prazo de 5 Óbvio que não seria justo! E para não prejudicar
(cinco) anos para locação comercial, mas qual é, de este inquilino que a Lei protege o ponto comer-
verdade, o motivo deste prazo? cial, desde que o contrato de locação esteja por
O motivo é que a Lei dá ao inquilino uma proteção escrito e com prazo mínimo de 5 (cinco) anos,
pelo fundo de comércio que ele provavelmente fez podendo ser 01+01+02+01, ou de qualquer
durante o tempo de locação. Fundo de comércio outra forma, desde que exista prazo de 5
nada mais é que a clientela, e o nome do estabeleci- (cinco) anos, sem interrupção.
mento. A proteção que a Lei dá é no sentido do inquili-
Vamos pensar que uma casinha foi alugada e o no poder renovar sua locação na justiça (através
inquilino fez ali um salão de cabeleireiro, onde antes da Ação Renovatória) caso o proprietário se
não existia nada. O inquilino foi fazendo a clientela e negue a renová-la de maneira amigável. Aqui é
sendo reconhecido ao longo do tempo, e todos importante dar uma informação processual: o
sabemos que isso não ocorre do dia para noite. Fazer inquilino não pode esperar o último suspiro do
clientela leva tempo, paciência, trabalho e muita contrato para correr atrás da renovação do
dedicação! aluguel. O prazo que a Lei fixa é meio chato
para ele ter esse direito, e este prazo é o primei-
E vamos pensar que o contrato foi feito primeira- ro semestre do último ano de contrato.
mente por 3 (três) anos e depois renovado por mais
2 (dois) e que no final deste segundo contrato o Por exemplo: vamos pensar que a locação com-
proprietário peça de volta, por enxergar no salão do pletou 4 (quatro) anos no mês de março e que
inquilino uma possibilidade dele ganhar dinheiro. vai, agora, entrar no 5o. ano de contrato. A partir
de agora, de abril a setembro (primeiros seis
Você acha que seria justa esta situação com o inquili- meses do último ano), é o prazo que o inquilino
no? Que durante todo esse tempo pagou o aluguel tem de tentar renovar o contrato de maneira
e trabalhou de sol a sol para fazer sua clientela? amigável e, não conseguindo, contratar um
advogado para entrar com Ação Renovatória.
Manual Prático de Locação de Imóveis Urbanos - Protegido por Lei dos Direitos Autorais (9610/98)
08
Outro requisito para proteção do ponto comercial, é que A lei fala mais sobre essa matéria nos pará-
o locatário esteja explorando o comércio no mesmo grafos seguintes, mas o que nos importa aqui
ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos, é apenas o direito de renovação do inquilino,
conforme dispõe o Art. 51 da Lei 8.245/91: desde que atendidos os requisitos acima.
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o A ideia é proteger o comércio, de modo que
locatário terá direito a renovação do contrato, por igual o inquilino deve estar no mesmo ramo há 3
prazo, desde que, cumulativamente: (três) anos. Ele não pode ter montado um
I. o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito salão de cabeleireiro nos primeiros 3 (três)
e com prazo determinado; anos, depois desistido e montado uma
pizzaria nos últimos 2 (dois) anos, porque
II. o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos neste caso ele não conseguirá renovar seu
prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos; contrato na justiça.
III. o locatário esteja explorando seu comércio, no Lembrando que não há direito a renovar se
mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. não houver contrato escrito.
Posso manter um contrato

por prazo indeterminado?
Na prática
Existe algum risco?
A prática mostra que é usual as pessoas não reno- por escrito, bastando um simples Aditamento,
varem por escrito o contrato de locação, seja por onde conste que “o contrato será renovado
preguiça ou falta de conhecimento. Quando eu pelo período de xx meses e que as demais cláu-
pergunto aos clientes, geralmente escuto algo do sulas e obrigações do contrato assinado entre as
tipo “ah, meu contrato está por prazo indefinido”. partes em determinada data permanecerão as
Acontece que, conforme eu expliquei antes, no mesmas”
caso de locação comercial o inquilino tem que ter Como diz o ditado, “o combinado não sai caro
os 5 (cinco) anos de vigência de contrato por escri- para ninguém”.
to para fazer uso do benefício da ação renovatória, Dentro deste tópico, vale ainda dizer que a lei
que protegerá seu ponto comercial. entende que não se trata de locação residencial
E mesmo no caso de locação residencial, ambas as quando o inquilino for pessoa jurídica (empresa)
partes (inquilino e proprietário) ficam desprotegi- e que o imóvel residencial for para uso de seus
das quando não renovam por escrito. sócios, diretores e gerentes.
Isto porque o inquilino poderá ser surpreendido Isso significa que, ainda que a locação seja mora-
com uma notificação do proprietário, dando prazo dia, se o contrato for assinado por empresa e
de 30 (trinta) dias para desocupação enquanto que para uso de seus sócios ou funcionários, a loca-
o proprietário poderá ser surpreendido pelo seu ção não é considerada residencial, não sendo
inquilino avisando que irá desocupar, sem ter necessário que se prenda a regra do prazo de 30
incidência de multa. (trinta) meses.
Sendo assim, se houver interesse de ambas as Este é um caso de locação especial, não residen-
partes em renovar o contrato de locação – seja cial, mas para moradia.
residencial ou comercial – o ideal é que renovem
2
MULTA
CONTRATUAL
DUAS ESPÉCIES DE MULTA:
moratória e compensatória
A multa moratória, é a do atraso no pagamento, normalmente de 10%.
Muitas pessoas perguntam “mas a multa não tem que ser 2%”?
E a resposta é não, a multa aqui do contrato de locação pode ser 10% - como pode ser de 2%,
5%, 8%, também, desde que as partes entrem num acordo. Nas relações de locação, em regra,
não cabe aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Muitas vezes, a multa vem invertida em desconto pontualidade. Por exemplo: uma locação de
R$ 3.000,00 o proprietário pode colocar no contrato que se o aluguel for pago até o dia 5
(cinco), o inquilino terá desconto de R$ 500,00; após este período, o valor do aluguel será o
disposto no contrato, além da multa.
O Tribunal de Justiça decidiu que esse desconto pontualidade, na realidade, é um estímulo ao
pagamento, e não uma sanção.
Já a multa compensatória é aquela estipulada na infringência de qualquer cláusula do
contrato, como por exemplo, no desvio da utilidade, danos, resolução antecipada. É a multa
por “quebra de contrato”.
Esta multa é calculada sempre de maneira proporcional ao período que resta do contrato.
Como calcular o valor

proporcional da multa?
Vamos imaginar um contrato de 30 (trinta) meses onde o valor da locação mensal seja
R$ 1.000,00, e que o inquilino já tenha cumprido 12 (doze) meses, restando 18
(dezoito) em aberto.
A multa estipulada em contrato, normalmente, é de 3 (três) vezes o valor do
aluguel, proporcional ao tempo que resta de contrato.
Temos que o valor da multa é 3 x R$ 1.000,00 = R$ 3.000,00.
Para se calcular de maneira proporcional, precisamos dividir o valor da multa pelo
período total do contrato, ou seja, R$ 3.000,00 / 30 (trinta) (meses do contrato) =
R$ 100,00 e multiplicar este valor pelo período que o inquilino irá descumprir, ou
seja, 18 meses.
R$ 100,00 x 18 (dezoito) meses = R$ 1.800,00.
Não é difícil, como você pode perceber, mas muita gente nem sabe disso.
3
VENDA
DO IMÓVEL
DURANTE A
LOCAÇÃO
Aluguei meu
imóvel mas
recebi uma
proposta de
compra, será
que eu posso
vender?
Normalmente pode vender sim, desde que dê ao Se quem comprou não notificar o inquilino pedin-
inquilino o direito de preferência na compra, com do o imóvel dentro deste prazo de 90 (noventa)
mesmo valor e mesma condição de pagamento. dias, contados da venda ou do compromisso, a
Se o inquilino não quiser comprar, o proprietário locação será mantida, ficando o novo proprietário
normalmente pode vender o imóvel. como locador.
Eu digo “normalmente”, porque há casos em que Nesse período de 90 (noventa) dias, o aluguel
a venda fica proibida durante a locação, mas são deverá ser pago! O recebimento do aluguel não
casos raros e onde o contrato de locação deve implica na concordância da locação!
prever esta situação e ser averbado na matrícula Atenção: este Art. 8º vale para o caso de venda!
do imóvel. Caso o imóvel seja transferido por morte, o
Se o imóvel for vendido durante a locação, quem herdeiro ou legatário não se inserem neste artigo!
comprou poderá notificar o inquilino, dando
prazo de 90 (noventa) dias para desocupação, nos Quanto à notificação, ela pode ser feita tanto por
termos do Art. 8º da Lei 8.245/91. cartório ou não, desde que haja prova certa de seu rece-
A venda não precisa ser feita por escritura, pode bimento. E-mail também pode ser aceito, desde que
ser por compromisso particular de compra e comprove o recebimento. Só depois de decorridos os
venda, desde que feito em caráter irrevogável. 90 (noventa) dias é que o Despejo pode ser proposto.
4
DESFAZIMENTO
DO CONTRATO
DE LOCAÇÃO
O Art. 9º da Lei 8.245/91 fala das hipóteses de desfazimento da locação.
Art. 9º I. Acordo;
II. Infração legal/contratual;
III. Falta de Pagamento de aluguéis e encargos;
IV. Realização de reparos urgentes que não possam ser executados com a
permanência do locatário no imóvel.
Resolução x Resilição x Rescisão
Muita confusão em torno dessas expressões, I. Acordo – deve ser formalizado por distrato, ou
sendo que a expressão “desfazimento do contra- seja, por escrito.
to” abrange todas elas. Entretanto, caso você II. Infração legal/contratual – pode ocorrer tanto
queira usar as palavras abaixo, é legal que saiba o
pelo inquilino, como pelo proprietário; se ocorre pelo
significado correto delas:
inquilino – despejo; se pelo proprietário – indenização;
Rescisão – no meio jurídico, está ligado à culpa,
lesão; III. Falta de pagamento de alugueis e encargos –
obrigação de pagar pontualmente o aluguel está no
Resilição – término do contrato por interesse de
uma (ou ambas) as partes;
Art. 23, I; Aqui é uma infração legal(decorre de lei)
e contratual.
Resolução – quando contrato se encerra pelo
cumprimento da sua finalidade, chega ao fim, IV. Realização de reparos urgentes – o locatário
sem necessidade de outra formalidade. não pode se negar.
Morte do Locador (Art. 10o) – A locação transmite-se aos herdeiros.

Art. 10º Enquanto não abrir o inventário, todos os herdeiros respondem;
Após abertura do inventário, o responsável passa a ser o inventariante.
Se o locatário tiver dúvida, deve procurar um advogado e depositar em juízo (consignação).
Atenção: É ERRADA E CONTRA A LEI QUALQUER CLÁUSULA QUE FAÇA ENCERRAR A LOCAÇÃO NO
CASO DE MORTE DO LOCADOR
Morte do inquilino (Art. 11) – quem fica responsável?

Art. 11 Locações residenciais: permanece com a obrigação o cônjuge sobrevivente ou compa-
nheiro; sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que vivam na dependência
econômica do falecido, desde que residentes no imóvel.
Locações não residenciais: - espólio e, se for o caso, o sucessor no negócio.
Ocupação por estranhos após a morte do inquilino: estranhos são intrusos, portanto
descabe ação de despejo, mais ação possessória.
Separação/Divórcio/Dissolução de União (casal) deixa o imóvel, independente do

Art. 12 Estável (Art. 12) vínculo que os unia.
Nesses casos, a locação continuará automa- Neste caso, o fiador poderá se exonerar
ticamente com quem permanecer no imóvel no prazo de 30 (trinta) dias a contar da
(cônjuge/companheiro), devendo ser comu- comunicação, ficando responsável, ainda,
nicado por escrito ao proprietário e ao pela fiança, por 120 (cento e vinte) dias.
fiador.
A lei nada menciona, mas esse artigo
É normal que o contrato de locação seja protege também os filhos ou ascendentes
feito em nome de apenas um dos cônjuges/- (pais, avós) que permaneçam morando no
companheiros, não há problema. A lei imóvel, se eles ali já residiam.
protege todos os casos em que um dos dois
5
SUBLOCAÇÃO,
cessão e
empréstimo
do imóvel
Art. 13
Em qualquer das hipóteses de sublocação, cessão em empréstimo, sempre deve existir consentimento
prévio e POR ESCRITO do locador!
Empréstimo significa que não há pagamento, o que a lei denomina COMODATO. Se houver emprésti-
mo que seja pago, então não será comodato, será locação.
E aqui, o Art. 13 inclui a proibição ao comodato quando não houver autorização do locador, pois o
proprietário não é obrigado a suportar pessoa estranha.
Não se confundir com a mera utilização familiar, por parentes e dependentes. A lei não pode impedir
que o inquilino receba hóspedes, empregados, caseiros ou familiares.
Art. 14
As sublocações serão tratadas como locações

Neste caso, uma questão que costuma surgir é sobre o direito de preferência na compra do imóvel: se o
imóvel estiver inteiramente sublocado, o direito de preferência na compra do imóvel será, primeiramente,
do sublocatário; o locatário terá direito apenas se ao sublocatário não interessar.
Atenção: a sublocação não consentida, dá o direito de o proprietário requerer a rescisão do contrato de

locação; sendo a sublocação ilegítima, o sublocatário não poderá se defender em eventual ação de despe-
jo movida pelo proprietário, não podendo intervir no processo nem como assistente.
Art. 15
Uma vez terminada a locação, termina também a sublocação

Os sublocatários devem ser cientificados/intimados na ação de despejo.
Muito importante saber que o sublocatário ficará obrigado a pagar ao locador os aluguéis e encargos que
o locatário deixou de pagar, até o valor que ele dever. (Art. 16)
Se o sublocatário comprovar rapidamente que efetuou os pagamentos ao locatário e este não repassou,
fica isento da responsabilidade; caso contrário, sua responsabilidade permanece.
Aqui existe perigo de fraude! A sublocação requer muito cuidado e muita atenção.
A lei ainda dispõe que o valor da sublocação não poderá exceder o da locação, e que o descumprimento
desta regra autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecido (Art. 21)
6
DO VALOR
DO ALUGUEL
O valor do aluguel poderá ser livremente combina- Não sendo possível fazer acordo, após 3 (três) anos
do entre as partes, mas é proibida sua estipulação de vigência do contrato ou do acordo anteriormen-
em moeda estrangeira e a sua vinculação à varia- te realizado, ambas as partes (inquilino e proprietá-
ção cambial (dólar/euro, por exemplo) ou ao salá- rio) poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim
rio mínimo. (Art. 17) de ajustá-lo ao preço de mercado. (Art. 19)
Inquilino e Proprietário podem, de comum acordo, A finalidade desta revisão judicial é recolocar o
fixar novo valor para o aluguel, bem como inserir aluguel do imóvel a preço de mercado. Somente a
ou modificar cláusulas de reajuste, no decorrer da correção monetária não é suficiente a corrigir o
locação, desde que haja acordo entre as duas valor do aluguel, de modo que ainda que o
partes. (Art. 18) aluguel tenha sofrido o reajuste contratual,
poderá sofrer ação revisional.
Na prática, cabe essa ação quando o imóvel sofreu uma desvalorização

(construção de penitenciária próxima, área que se tornou propícia a alaga-
mentos, instalação de aterro sanitário) ou então no caso de supervaloriza-
Na prática ção (construção de metrô, escolas no local ou pavimentação da rua).
Tanto o locador como locatário podem pedir a revisão judicial.
Mesmo que o contrato seja superior a 3 (três) anos, esse é o período
mínimo para a propositura da ação.
PACOTE aluguel + condomínio + IPTU
Tem se tornado muito comum a locação por meio Se as partes têm ciência, ou são informadas, de
do “pacote”. A fim de facilitar e fechar o preço como efetivamente funcionará um “pacote”,
para colocar o imóvel no mercado, as imobiliárias não há problema algum.
e os proprietários oferecem desta forma. Mas outra dúvida que costuma surgir, diz respei-
Não é proibido, nem ilegal. O problema é que a to à taxa de administração da imobiliária/admi-
prática do dia a dia mostra que esta maneira de nistradora de uma locação fechada desta forma.
trabalhar só gera confusão. O proprietário normalmente quer que o valor da
Isto porque o proprietário, se aluga seu imóvel por taxa mensal de administração recaia apenas
meio de “pacote”, não poderá repassar ao inquili- sobre o valor do aluguel, e aí vira confusão.
no eventual aumento do condomínio e nem do Se a administradora está cobrando o valor do
IPTU; pacote, o correto é que receba sua porcentagem
E o inquilino, por sua vez, sofrerá reajuste anual sobre este valor; caso contrário, terá aborreci-
do “pacote”, ou seja, os valores do condomínio e mento mensal, principalmente naqueles casos
do IPTU sofrerão reajuste pelo mesmo índice do em que o condomínio sofre variação mês a mês.
aluguel. Na prática, o ideal é combinar como funcionarão
Quando não há a explicação adequada, ambas as as regras do pacote, tanto com inquilino, como
partes se aborrecem e se desentendem, e normal- com o proprietário e caso seja feita administra-
mente o problema se volta contra o corretor, que ção, combinar também de que maneira a taxa
não soube prevenir as partes com relação aos pos- mensal será cobrada.
síveis problemas.
O ALUGUEL pode ser pago

antecipado, ou seja, a vencer?
A lei do inquilinato diz que o aluguel só pode ser pago antecipado em

duas hipóteses: em locação por temporada ou quando não existir qual-
quer garantia na locação (fiador, caução, seguro fiança, título de capita-
lização).
A cobrança antecipada do aluguel, fora destas duas exceções, é tida
como contravenção penal, punível com prisão simples ou multa, de
acordo com o que dispõe o Art. 43 da Lei 8.245/91;
7
DEVERES DO
LOCADOR
(proprietário)
E LOCATÁRIO
(inquilino)
SUPER IMPORTANTE!!!
Para ficar mais fácil, achei legal copiar
o texto de lei, pois na prática, temos
sempre que ter na mão estes artigos:
Art. 22. O locador é obrigado a:

I. Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
O locador deve, se for o caso, fazer as reformas e mudanças necessárias para atender o que colocou
no contrato.
Ao fechar uma locação, o proprietário tem que deixar claro o que vai ficar no imóvel ou não. Se ele
mostrou o imóvel com cortinas, toldos, lustres, por exemplo, não pode depois de assinado o contra-
to retirar esses itens, que são considerados acessórios.
II. Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

O locador não pode, por exemplo, entrar no imóvel para fazer reparos sem o conhecimento do
inquilino.
O locador também tem obrigação de garantir o uso inconturbado do imóvel, contra terceiros.
III. Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV. Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
O inquilino pode, no caso de vício oculto, pedir a rescisão do contrato ou a diminuição do valor.
Mas se o inquilino sabia do defeito, não terá direito algum, pois se ele sabia e ainda assim contra-
tou, renunciou ao seu direito (ainda que de forma “não expressa”).
Se o locador é construtor e proprietário costumeiro, se aplicam disposições do Código de Defesa do
Consumidor, de modo que o locatário poderá pedir a substituição do imóvel por outro ou restitui-
ção da quantia paga ou abatimento proporcional do aluguel.
Se o proprietário só possui aquele imóvel, não sendo um “proprietário profissional”, não podemos
pedir a proteção do Direito do Consumidor, não cabendo, portanto, fazer reclamação em PROCON.
V. Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel,

quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
ÚTIL PARA AMBAS AS PARTES! A VISTORIA MINUCIOSA PROTEGE OS DOIS LADOS E SEMPRE
DEVE SER FEITA!
O corretor não precisa ter técnica e nem há exigência de um modelo rígido para a vistoria; o ideal é
que ela consiga demonstrar de maneira mais clara como o imóvel estava ao tempo da locação, se a
pintura era recente, se haviam interruptores, se a banheira de hidromassagem ou a bomba da pisci-
na, (por exemplo) estavam funcionando, e por aí vai...
A vistoria bem feita evita uma porção de problemas no final da locação! Basta o corretor descrever
os cômodos e a situação de cada parte do imóvel, incluindo jardim, garagem, etc e fotografar (ou
até filmar).
VI. Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação
genérica;
Tendo obrigação contratual de arcar com despesas, o locatário tem direito de saber exatamente o que está
pagando ou vai pagar (JTACSP 96/257).
Possibilita o locatário ter ciência exata do que está sendo pago, como condomínio, IPTU, despesas com
água etc.
O proprietário – e também a administradora – tem que demonstrar claramente quais valores o inquilino
está pagando.
VII. Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreen-

didas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou seu fiador.
O CORRETO é o locador pagar pelo exame de idoneidade do pretenso inquilino, que tem direito a pedir de
volta valores indevidos!!! Na prática, não é isso que ocorre.
Eu entendo que o locatário deve fazer prova da sua idoneidade, pagando ou buscando certidões que são
públicas. O locador não pode perder dinheiro a cada interessado que aparece, mas este é o MEU entendi-
mento.
Entretanto, jamais cobrar do locatário o valor da taxa administrativa! Por isso ele tem direito ao recibo deta-
lhado do que paga. Quem paga a taxa da administradora é o proprietário!
VIII. Pagar os impostos e taxas (IPTU), e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que
incidam ou venham incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.
ATENÇÃO: não se admite essa cobrança contra o locatário se não houver cláusula autori-
zadora no contrato!!! Mas nada impede que o locatário se comprometa a pagar essas taxas
através de um documento a parte (aditamento), caso não tenha sido colocado no contrato;
Por outro lado, nada impede que se coloque no contrato que o inquilino será responsável
por estes pagamentos (IPTU e Seguro contra Incêndio).
Muito inquilino lê este artigo e interpreta da forma que bem entende. Já tive diversos proble-
mas com relação a isso, mas a Justiça entende que, desde que conste em contrato que o paga-
mento do IPTU será do inquilino, está tudo certo.
IX. Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que

estejam sendo exigidas;
Se o proprietário não prova que vem efetuando o pagamento do condomínio, por exemplo, o
inquilino pode exigir judicialmente, desde que efetue o depósito judicial.
X. Pagas as despesas extraordinárias de condomínio;
Parágrafo único: por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se
refiram a gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a. Obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b. Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias
externas;
c. Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d. Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas em data
anterior ao início da locação;
e. Instalação de equipamentos de segurança de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de
esporte e de lazer;
f. Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g. Constituição de fundo de reserva.
A intenção da lei é evitar abusos, de modo que é NULA qualquer cláusula que diga que essas despe-
sas são de responsabilidade do inquilino.
Esses itens são apenas exemplificativos, ou seja, podem ocorrer outras hipóteses que não foram
previstas pela lei. Basta verificar que o parágrafo único usa a expressão “especialmente” e não “exclu-
sivamente”.
Art. 23 O locatário é obrigado a:
I. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigí-

veis, no prazo estipulado, ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido,
no imóvel locado quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
Não é legal permitir o pagamento além do que já é previsto em lei, por exemplo: o período da loca-
ção começa no dia 10 (dez) e vai até o dia 9 (nove) do mês seguinte; a lei autoriza o inquilino a pagar
até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, o que neste caso, seria o dia 15 (quinze). Após essa
data, o período locatício tem que ser arrumado para não ultrapassar esses dias.
Se fosse entendido que se aplica às relações locatícias o CDC, a multa não poderia ultrapassar 2%. A
jurisprudência (julgados do tribunal), entretanto, entende que esta multa não se aplica aos contratos
de locação, sendo dirigida a outro ramo de contratos.
A simples falta de pagamento de qualquer dos encargos assumidos em contrato já possibilita ação
de despejo, ainda que os aluguéis estejam quitados.
Na prática existe aquele inquilino que não consegue pagar nenhum

aluguel em dia, e quando questionado, ele responde rapidinho: “ não
Na prática pago em dia, mas ‘tô’ pagando com a multa, então o proprietário
não pode reclamar”.
Ele está ERRADO.
A primeira obrigação do inquilino é pagar o aluguel na data certa! Se
ele se torna um devedor corriqueiro, isso dá ao proprietário o direito
de pedir a rescisão do contrato por descumprimento do inquilino.
II. Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza
deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.
Um imóvel locado para ser residência não pode virar comércio e vice-versa. O abuso deve ser apurado
no caso concreto (médico, advogado, costureira, que atendam em casa não modificam a utilização do
imóvel).
III. Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do uso normal;
A questão que mais ocorre na prática é definir o que é o desgaste por uso normal... Nada impede que
se coloque no contrato que ele deve pintar o imóvel ao fim da locação.
Para evitar surpresas, o ideal é que seja feito laudo de vistoria bem detalhado, conforme eu já expliquei
anteriormente.
IV. Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defei-

to cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
O locador tem o dever de manter o imóvel nas condições em que foi locado, mas o locatário também
tem o dever de avisá-lo quando algo de errado ou anormal ocorrer. Não o fazendo, ele será responsável,
perante o proprietário, não pelos danos ocorridos (os quais não foram por ele causados), mas por ter
agido por OMISSÃO.
A comunicação ao locador deve ser comprovadamente entregue, já que responderá por sua omissão, e
sua omissão acarretará não apenas a indenização por perdas e danos, mas também o despejo por infra-
ção contratual!
V. Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, pro-
vocadas por si, seus dependentes, familiares ou prepostos.
VI. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por
escrito do locador.
Faltando a autorização do proprietário, o locatário incorre em infração que poderá resultar no despejo.
Nada impede que ele consiga essa autorização após a reforma, o que o livrará do despejo.
De qualquer forma, o inquilino NÃO PODE quebrar paredes, levantar muros, abrir valas, construir edícu-
las etc sem o expresso consentimento do proprietário.
Na prática, vemos muito inquilino que quer tanto cuidar do imóvel como se fosse dono, que faz o que
bem entende, altera cor e paredes, textura, isso quando não resolve derrubar paredes, tirar janela do
lugar, portão, varal etc...
O inquilino tem que ter em mente que ele tem que cuidar do imóvel como se fosse o dono, o que não
dá ele o direito de fazer tudo que lhe vier na cabeça...
VII. Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos
condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda
que dirigida a ele, locatário.
Os papeis devem ser entregues em tempo do locador tomar as providências cabíveis, caso contrário o
inquilino ficará responsável pelo pagamento da multa que for cobrada do proprietário.
VIII. Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
A lei fala da linha telefônica, mas logicamente essa obrigação só existirá se houver linha telefônica do
proprietário no imóvel.
A lei não fala, aqui, das taxas e impostos, porque dependem de expressa autorização contratual (já visto
acima).
IX. Permitir a vistoria do imóvel pelo locador, ou por seu mandatário, mediante combinação
prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros,
na hipótese prevista no Art. 27 (que fala sobre direito de preferência);
Muitos inquilinos reclamam desta cláusula que eu costumo constar em contrato, alegando que vão
perder a privacidade.
A ideia não é esta e sim permitir que o dono do imóvel possa visitar o imóvel. Na prática, este pedido
de visita ao imóvel só acontece quando o proprietário fica sabendo que o imóvel está sendo deteriorado
por mau uso. Já tive alguns problemas no meu escritório desta natureza. Um deles foi com inquilino
que não cuidava do jardim, e o mato alto estava depreciando o imóvel e favorecendo o aparecimento
de diversos bichos; outro caso aconteceu com um inquilino que tinha 10 (dez) cachorros, e a casa
estava infestada de pulgas, mal cheirosa, e com o jardim inteiro destruído...
No caso de recusa do proprietário perceber algo no imóvel, pedir a visita e o inquilino se recusar, o
proprietário poderá, então, entrar na justiça para fazer valer seu direito.
Importante informar que o inquilino tem o direito de acompanhar a visita.
É nula cláusula que permita visita a qualquer momento! A privacidade do inquilino e de sua família deve
ser resguardada.
X. Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
A responsabilidade, perante o condomínio, é do proprietário, que pode se valer do regresso para se

ressarcir de valores que eventualmente tenha desembolsado.
Dependendo da gravidade da infração, caberá ação de despejo.
É nula cláusula contratual que disponha sobre “irresponsabilidade” do locador perante o condomínio.
O condomínio não pode ser prejudicado.
Na prática, quando se aluga um imóvel em condomínio ou em
bolsão residencial, o ideal é apresentar ao inquilino as regras do
Na prática condomínio e fazê-lo ficar ciente por escrito. Isso porque costuma
acontecer do inquilino receber multa por infração das regras do
condomínio (normalmente com uso de piscina, churrasqueira, ou
som alto) e então se recusar a pagar por alegar “desconhecimento”.
XI. Pagar o prêmio do seguro fiança;
Se a garantia escolhida foi essa, não pode o locador ser responsabilizado. O Seguro deverá abranger
não apenas os alugueis, mas também os demais encargos decorrentes da locação, como condomínio,
danos ao imóvel, pintura externa (lembrando que “pintura” não faz parte de “danos ao imóvel”)
XII. Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração

respectiva, especialmente:
a. Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empre-
gados do condomínio;
b. Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c. Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d. Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos,
mecânicos e de segurança, de uso comum;
e. Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destina-
dos à prática de esportes e lazer;
f. Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g. Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso
comum;
h. Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i. Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente, utilizado no custeio ou com-
plementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes ao período
anterior ao início da locação;
§2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior,
desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qual-
quer tempo a comprovação das mesmas.
Embora a lei tenha feito algumas distinções das obrigações, sempre restarão dúvidas.
O que a lei quer evitar é que o inquilino seja responsabilizado por despesa que não é dele!!!
Quando não constar na lei de quem é a responsabilidade, o bom senso deve imperar e isso ocorre
muitas vezes, na prática.
§3º - no edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatá-
rios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no §1º deste artigo, desde que comprovadas.;
Esse artigo fala daqueles predinhos menores, que normalmente são de um único dono.
Atenção: a doutrina entende que não é qualquer infração contratual que dará motivo para ação de despejo.
Pequenos deslizes, por exemplo, não autorizam a imposição de sanção.
Quando a infração é leve, não ocasionando prejuízo ao locador, não pode haver rescisão do contrato.
Cada caso é um caso, e deve ser analisado com a devida atenção.
Art. 24 Depósito judicial nos casos do imóvel

estar em condições precárias (em locação residencial)*.
Este artigo diz que o inquilino poderá depositar judicialmente o valor do aluguel e requerer que o proprietá-
rio cumpra com a obrigação dele, que é trazer o imóvel sempre adequado ao fim que se destina.
Isto significa que o inquilino não pode, simplesmente, deixar de pagar o aluguel porque o imóvel sofreu
algum dano.
Caso aconteça alguma situação como esta (normalmente acontece com telhados, ou com vazamentos por
problemas estruturais), o procedimento correto do inquilino, primeiramente, é avisar ao proprietário, con-
forme vimos anteriormente
Se o proprietário se recusar a arrumar o imóvel, o inquilino deve, então, depositar judicialmente o valor do
aluguel até que o proprietário cumpra com a obrigação dele, que no caso, é reparar o imóvel.
Art. 25 Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos
tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá
cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único: se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão
as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.
Aqui o que a lei dá é o direito do proprietário fazer uso do desconto do pagamento a vista do IPTU, por
exemplo, e repassar o valor mensal ao inquilino.
A lei também dá o direito do proprietário efetuar o pagamento do condomínio, cobrando tal despesa do
inquilino, junto com o aluguel.
Na prática, já tive diversas vezes problemas com o proprietário, que cobrava e recebia do inquilino o valor
do aluguel, mas não efetuava o pagamento... Quando o inquilino ia pedir a locação do salão de festas, por
exemplo, via seu pedido negado por inadimplência. Isso é grave e o proprietário tem a obrigação de fazer
o pagamento! Ao inquilino cabe o direito de ingressar com Ação para ver reparado seu dano!
E na contramão deste problema, outro que ocorre é quando o proprietário deixa o carnê do IPTU ou do
condomínio diretamente com o inquilino e ele não paga.
Estas dívidas são do imóvel e não da pessoa, de maneira que o dono do imóvel que será responsável na
justiça – ainda que tenha o direito de cobrar do inquilino e do fiador.
Isso significa que, na prática, se o inquilino não paga o condomínio, que por sua vez entra na justiça contra
o proprietário, este não pode se defender alegando que o imóvel está alugado e que a obrigação é do inqui-
lino... Ele tem que responder esta ação e pagar.
Feito isso, cabe a ele o chamado “direito de regresso” contra o inquilino.
Art. 26 Necessitando o imóvel de reparos urgentes,

cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único: se os reparos durarem mais de 10 dias, o locatário terá
direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente;
se mais de 30 dias, poderá resilir o contrato.
Este artigo é autoexplicativo, e na prática, muito pouco usado.

Cada locação é uma história, por isso é tão difícil “engessar” o contrato e as situações. Embora a lei tenha
tentado prever muitos problemas, não é possível a qualquer pessoa imaginar a imensa quantidade de casos
diferentes envolvendo uma locação! As pessoas realmente surpreendem com a capacidade infinita de se
reinventar nos problemas!
8
DO DIREITO
DE PREFERÊNCIA
O direito de preferência do inquilino ocorre quando o imóvel alugado é colocado à venda. Para que a
venda possa ocorrer, é requisito indispensável que o proprietário ofereça o imóvel nas mesmas condi-
ções que faz a terceiros, incluindo não apenas o preço, mas também o prazo ou qualquer outra vanta-
gem, como financiamento, por exemplo.
Aqui a lei visa não só diminuir os riscos da venda simulada (que colocam fim a locação), como permitir
ao inquilino que ele continue no imóvel que ele escolheu para morar ou montar seu negócio.
Vale lembrar que este direito se aplica tanto à locação residencial como comercial.
A comunicação deve conter descrição de todas as condições, e deve ser enviada de forma inequívoca
(que não deixe dúvida) ao inquilino, podendo ser por notificação judicial, extrajudicial, desde que seja
escrita, podendo, inclusive, ser por e-mail. Neste caso, eu recomendo que ao enviar o e-mail, seja
solicitado o aviso de entrega e de leitura.
Se o terceiro interessado fizer melhor oferta, o procedimento deverá ser reiniciado, com nova notifica-
ção, sob pena de não ser atendida exigência legal.
O prazo fixado em lei para que o inquilino manifeste seu interesse 30 (trinta) dias não permite suspen-
são ou interrupção;
Se forem vários locatários, todos deverão ser notificados.
ATENÇÃO: É NULA QUALQUER CLÁUSULA

QUE PRETENDA ANULAR O DIREITO DE PREFERÊNCIA.
Vejamos o que dizem os artigos que tratam do direito de preferência:

Art. 27 – No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão ou dação em
pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de con-
dições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio, mediante notifica-
ção judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único: a comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial,
o preço, a forma do pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em
que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28 – O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira

inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 (trinta) dias.
Art. 29 – Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio

pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros
cessantes.
O objetivo deste artigo é evitar simulação de venda por parte do proprietário.

Art. 30 – Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário
e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em
comum, ou a qualquer deles, se um só for interessado.
Parágrafo único – havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário
mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31 – Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de prefe-
rência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Esse artigo regula casos como de prédio onde o proprietário de todas as salas é um só. Caso esse
proprietário queira vender o prédio, ela dará preferência a todos os inquilinos, que somente poderão
fazer proposta da TOTALIDADE do prédio, e não sobre sua sala, unicamente.
A lei sempre quer evitar a formação de condomínio!
Mas se o proprietário quiser vender as frações, caberá o direito de preferência individual a cada inquilino.
Art. 32 – O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por
decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
A doação é um negócio jurídico gratuito e tem finalidade diversa de qualquer outra forma de alienação.
Se for comprovada a simulação nesses negócios, na troca ou no ato de liberalidade, deve ser preservado
o direito do inquilino.
Art. 33 – Locatário preterido pode reclamar perdas e danos.

Para tanto, deverá depositar o preço e demais despesas, dentro do prazo de 6 (seis) meses a contar do
registro do ato em cartório e desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 (trinta)
dias antes da alienação junto a matrícula do imóvel.
Para averbação, bastará qualquer das vias do contrato de locação, desde que assinado por duas teste-
munhas.
NULAS CLÁUSULAS QUE DISPONHAM SOBRE A RENÚNCIA DESTE DIREITO.
Se o inquilino perceber que o proprietário quer alienar o prédio, e ele tem interesse em comprar, deve
correr e averbar o contrato de locação no registro de imóveis! Se não fizer isso, só poderá pedir perdas
e danos.
Atenção: o registro tem que ser feito no Cartório de Registro de Imóveis e não no Cartório de Títulos e
Documentos!!!
A venda feita com violação ao direito de preferência não é nula, nem anulável: o que se assegura ao
inquilino é o direito da adjudicação compulsória ou à indenização.
Isto significa que, se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel, o inquilino tem o
direito de pedir judicialmente a adjudicação do imóvel – que a propriedade seja a ele passada, desde que
pague o preço.
Se o contrato de locação não estiver averbado na matrícula, o inquilino terá direito a indenização por
perdas e danos.
Em ambos os casos, estando o contrato averbado ou não, ele terá que se valer da justiça para ver solucio-
nado seu problema.
Art. 34 – Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a

do locatário.
A lei protege o direito real (de quem é dono do imóvel) em detrimento do direito obrigacional, o que
significa que se um imóvel possui mais de um dono, o direito de preferência, primeiramente, é do sócio
do imóvel.
9
BENFEITORIAS
Muita confusão e pouquíssimas pessoas sabem a
diferença das benfeitorias, o que eu vou explicar agora.
BENFEITORIAS
Necessárias x úteis x voluptuárias
• Necessárias – têm a finalidade de conservar o imóvel, ou evitar que se deteriore – ex: laje onde
só havia telha;
• Úteis – as que aumentam ou facilitam o uso da coisa, por exemplo: aumento da garagem;
• Voluptuárias – mero deleite – não aumentam o uso habitual da coisa, mas a torna mais agra-
dável: piscina.
BENFEITORIAS x acessões
Acessão é parecida com a benfeitoria, até a lei tem dificuldade em diferenciar. As acessões são
mais amplas que as benfeitorias, como por exemplo, uma construção (edícula) ou uma plantação.
Outro exemplo: a construção de uma casa em um terreno alugado é acessão; a construção de um
banheiro para aumentar a casa, embora seja construção, é uma benfeitoria para a casa.
Neste caso, o dono do imóvel ficará com a acessão, podendo o locatário pedir indenização, mas
não tem direito de retenção.
NA BENFEITORIA, HÁ O DIREITO DE RETENÇÃO; NA ACESSÃO, NÃO.
Atenção: A sumula 335 do STJ diz que é válida cláusula de renúncia à indenização das benfeito-
rias e ao direito de retenção nos contratos de locação!
O locatário que fizer churrasqueira, jardim, piscina, não poderá exigir indenização do proprietá-
rio, caso no contrato exista cláusula de renúncia.
As benfeitorias voluptuárias podem ser retiradas do imóvel, desde que nao afetem a sua estrutu-
ra. Isso independe da vontade do locador.
Seguem os artigos da Lei que tratam destas questões das Benfeitorias.
Art. 35 – Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias

introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis,
desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36 – As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas
pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substan-
cia do imóvel.
10
DAS GARANTIAS
LOCATÍCIAS
Para mim, este é um dos temas mais polêmicos e onde o profissional corretor deve prestar muita atenção!
Vou explicar cada modalidade de garantia, prevista na Lei, conforme texto abaixo:
Art. 37. Nos contratos de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades
de garantia:
I. Caução
II. Fiança
III. Seguro de fiança locatícia
IV. Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento
Parágrafo único: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia
num mesmo contrato de locação.
Fiança
É garantia pessoal. Quando uma pessoa se torna fiador, ela apresenta uma matrícula de imóvel apenas para
provar que tem idoneidade financeira. Ela não está dando o imóvel como garantia, pois isso seria caução.
A fiança tem que ser sempre interpretada de forma restritiva, por isso qualquer alteração no contrato
(aumento de valor, prorrogação) tem que ser assinado também pelo fiador.
A morte do inquilino põe fim à fiança, porque a garantia é pessoal.
Existe discussão no meio jurídico com relação a penhora do único imóvel do fiador, alguns poucos casos de
fiadores que conseguiram liberar seu imóvel de penhora; meu entendimento é que Lei do Bem de Família
(Lei 8.009/90) exclui expressamente o imóvel de quem assina contrato na qualidade de fiador, ainda que
seja único imóvel, de modo que ainda que a pessoa só possua um imóvel, ela correrá o risco de perdê-lo.
Como envolve um risco ao imóvel e ao patrimônio da família, o correto é que o casal assine a fiança.
O problema da fiança é que, na prática, existe caso de fiador que vende imóvel no decorrer da locação, e
isso só é descoberto quando precisa ser acionado, frustrando a expectativa do proprietário em ver ressarci-
do seu crédito.
Como a garantia é pessoal – conforme explicado acima, nesta modalidade, a garantia é a pessoa e não o
imóvel – não há necessidade de averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel que é apresentado
como prova de idoneidade financeira.
Caução
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§1o. A caução em bem móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imó-
veis, deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§2o. A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada
em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em bene-
fício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma.
§3o. A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de 30 dias, em caso de concordata, falên-
cia ou liquidação das sociedades emissoras.
Atenção: para que as garantias de bens móveis e imóveis tenham eficácia,
é indispensável o registro, conforme determinado no §1o do Art. 38 da Lei 8.245/91
Com relação à caução em dinheiro, toda vez má interpretação (já tive caso de uma inquilina que
que o aluguel for aumentado, além dos índices deixou um cheque e imaginava tratar-se de
da correção, pode o locador exigir o comple- “cheque caução”, que só seria depositado no
mento da caução, sob pena da garantia se final...), é uma garantia pobre, pois garante apenas
tornar insuficiente e ineficaz – e este problema, 3 (três) meses de aluguel.
na prática, é muito comum!!! Ou seja, se o inquilino atrasa o pagamento do
Nada impede que a caução seja prestada por aluguel, normalmente ele é acionado apenas
terceiro, ficando o depósito em seu nome. depois de vencido o segundo mês, e neste caso, só
A jurisprudência não aceita e não concorda que teremos mais 1 (um) mês de garantia... nenhum
o depósito fique com o locador, embora na processo judicial se encerra em um mês, de maneira
prática, seja isto o que ocorre. que a garantia certamente não irá cobrir todos os
meses que o processo levará para encerrar.
Inclusive, vale aqui mencionar problema que
tive nos últimos tempos, e no ano de 2016 No meu entendimento, deve ser evitada esta espé-
foram diversos casos em meu escritório. O cie de garantia quando o que está sendo dado
inquilino entrega o imóvel direitinho no final da como caução é dinheiro.
locação, e ao pleitear o recebimento do valor Por outro lado, um imóvel oferecido como caução,
que foi pago a título de caução, o proprietário no meu entendimento, é a melhor espécie de
se recusar a devolver. garantia – desde que o contrato de locação seja
O proprietário se recusa a devolver por diversos averbado nas margens da matrícula.
motivos, sendo que normalmente não devolve Isto porque, caso o inquilino não pague o aluguel,
porque já gastou o dinheiro e não tem mais... além do direito de requerer o despejo, o proprietá-
O correto é que seja aberta uma poupança em rio já poderá pedir a execução do valor em aberto e
nome de ambos (inquilino e proprietário) e também a penhora do imóvel caucionado. Este
que, ao final da locação, ambos encerrem a imóvel caucionado – diferente do imóvel do fiador
conta e façam o acerto necessário. – não pode ser vendido.
O dinheiro, neste caso, terá sido corrigido pelo Outra informação importante é que o imóvel ofere-
índica necessário – poupança – e deverá ser cido como caução pode ser tanto do próprio inqui-
levantado pelos dois. lino como de terceiro estranho ao contrato – que
neste caso, figurará como caucionante, e não como
O inquilino jamais pode achar que o valor dado fiador.
como caução é aluguel antecipado, porque não
é! A caução é garantia, e não se confunde com Esta modalidade gera um custo de averbação do
o valor mensal da locação. contrato, mas normalmente os proprietários até
preferem arcar com este custo.
É uma das piores espécies de garantia, primeiro
pela infinidade de problemas que pode gerar,
Art. 39 – Salvo disposição em contrário, as garantias se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda
que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, por força desta lei (alteração da Lei 12.112/09).
A lei regulamentou a questão da obrigação do fiador, que agora permanece responsável pela fiança até a
devolução do imóvel.
Art. 40 – O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes
casos:
I. Morte do fiador;
II. Ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador declaradas judicialmen-
te (alteração dada pela lei de 2009);
III. Alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comu-
nicação ao locador;
IV. Exoneração do fiador;
V. Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI. Desaparecimento dos bens móveis;
VII. Desapropriação ou alienação do imóvel;
VIII. Exoneração de garantia constituída de quotas de fundos de investimento;
IX. Liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do Art. 37 desta Lei;
X. Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua
intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notifica-
ção ao locador (incluída pela lei de 2009).
ESSE ARTIGO É MUITO IMPORTANTE E POUCO EXPLORADO, porque normalmente não nos preocupamos
com o endereço e com a condição financeira do fiador.
Caso ele se mude de endereço, ou se torne insolvente, o locador pode pedir a troca da fiança.
O fiador pode pedir exoneração quando o contrato estiver vencido e não tiver sido prorrogado, através de
notificação ao locador. Sua responsabilidade permanecerá, entretanto, por mais 120 (cento e vinte) dias. A
exoneração ficou muito mais fácil, basta o fiador ficar atento ao término do contrato.
Desta forma, ainda que haja a cláusula da responsabilidade do fiador até a efetiva devolução do imóvel, o
fato é que vencido o contrato sem que seja feito aditamento (com a obrigatória assinatura do fiador), ele
poderá pedir a exoneração!
Antes se exigia decisão judicial para a exoneração, agora não mais.
Seguro Fiança
Art. 41 – O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Embora seja bastante utilizado, não é a forma mais segura de garantir um contrato de locação, a começar
pela questão do prazo: locações residenciais tem prazo de 30 (trinta) meses e o seguro fiança tem prazo de
12 (doze) meses; para corrigir isso, as seguradoras autorizam que se coloque a renovação automática do
seguro, porém o ideal é que a imobiliária se encarregue de pagar o prêmio à seguradora, caso contrário,
haverá o risco do inquilino não efetuar o pagamento. O limite da responsabilidade da seguradora também
é insuficiente para proteger o locador.
Na realidade o seguro abrange, normalmente, despesas de aluguel e encargos da locação, além de reembol-
so das custas judiciais. O ideal é que a apólice seja a mais completa possível e que abranja danos ao imóvel
e também pintura externa, pois danos ao imóvel não inclui a pintura e ainda neste aspecto, vale informar
que existe franquia que deverá ser paga pelo inquilino.
Caso o seguro fiança seja escolhido como a garantia para locação, o ideal é que a apólice seja a mais comple-
ta, como dito acima; porém, esta hipótese costuma ficar inviável para o inquilino, porque ela custa mais que
1 (uma) vez e meia o aluguel, por ano.
Cessão ﬁduciária de quotas de fundos de investimento
Algumas seguradoras têm oferecido este produto com o nome de “Título de Capitalização”. O título de capi-
talização se assemelha à caução em dinheiro, pois nada mais é que uma quantia que o inquilino deixa depo-
sitada para garantir a locação.
A vantagem é que no título de capitalização, pode haver depósito de mais de 3 (três) alugueis – o que é proi-
bido quando a modalidade de garantia é caução.
Outra vantagem existente sobre o seguro fiança é que o dinheiro aqui fica aplicado e volta corrigido ao final
da locação, desde que não haja nada para ser pago ao proprietário do imóvel, enquanto que no seguro-fian-
ça o inquilino perde (paga) normalmente o valor de 1 (um) aluguel e meio, anual.
Eu gosto dessa modalidade de garantia, mas para que ela valha a pena, o valor depositado tem que ser de,
pelo menos, 10 (dez) vezes o valor do aluguel (tempo mínimo de duração de um processo judicial)
Art. 42 – Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do loca-
tário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vencendo.
Já foi falado sobre esse artigo quando tratamos do Art. 20. O locador pode pedir o pagamento antecipado
do aluguel quando a locação não tiver nenhuma espécie de garantia, é uma exceção à regra.
A vantagem que existe aqui é que quando a locação não está garantida por nenhuma espécie de garantia,
o locador pode pedir liminar de desocupação em Ação de Despejo, bastando que deposite em juízo quantia
equivalente a 3 (três) vezes o valor do aluguel. Na prática, conseguimos liminar oferecendo o próprio
imóvel para garantia do juízo.
Mas para que serve esta garantia do juízo?
Vamos supor que a locação não tenha garantia nenhuma e que o proprietário entre com Ação de Despejo
pedindo liminar, e o juiz concede a liminar pedida; posteriormente, o inquilino entra no processo e compro-
va que já tinha pago o aluguel através de deposito bancário na conta do proprietário. Mas a esta altura, ele
já terá sido despejado do imóvel! Como a justiça resolve esse prejuízo do inquilino?
A justiça resolve isso em perdas e danos, ou seja, indenizando. Para isso que serve o dinheiro que tem que
ficar a disposição do juízo, o que muita gente não sabe.
11
DAS PENALIDADES
CRIMINAIS E CIVIS
Art. 43 – Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de 5 (cinco) dias a 6 (seis)
meses ou multa de 3 (três) a 12 (doze) meses do valor do último aluguel atualizado, reverti-
da em favor do locatário:
I – Exigir, por motivo da locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos
permitidos;
II – Exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num
mesmo contrato de locação;
III – Cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do Art. 42 e da locação para temporada.
Crime e contravenção diferem-se apenas pela - cobrar taxa de expediente ou de adminis-

gravidade da pena. As contravenções recebem tração/intermediação da locação.
punição mais branda que os crimes. Além do locador, também comete crime
Esses artigos que tratam de contravenção, servem seus mandatários, e até a administração, no
tanto para as locações residenciais, como não caso.
residenciais, e inclusive locação para temporada. No caso do pagamento antecipado dos
Quem escolhe a punição é o juiz. alugueis, a mera tentativa de recebimento,
A lei entende que é contravenção, por exemplo: por parte do proprietário, não é punível. Em
contravenção, não se pune a tentativa.
- cobrar do inquilino despesas extraordinárias;
Se o inquilino quiser pagar antecipadamen-
- cobrar taxa de renovação de contrato de locação; te, ele pode! Neste caso, não se configura
contravenção.
Art. 44 – Constitui crime de ação pública, punível prador ou promissário cessionário, nos casos
com detenção de 3 (três) meses a 1 (um) ano, que previstos no inciso IV do Art. 9o., inciso IV do Art.
poderá ser substituída pela prestação de serviços 47, inciso I do Art. 52 e inciso II do Art. 53, a
à comunidade: demolição ou reparação do imóvel, dentro de 60
I. Recusar-se o locador, ou sublocador, nas habita- (sessenta) dias contados da entrega.
ções coletivas multifamiliares, a fornecer recibo A lei pune a mentira no pedido de retomada do
discriminado do aluguel e encargos; imóvel. Aqui trata-se do pedido de retomada do
Aqui o crime ocorre por omissão DOLOSA, mal imóvel para fazer obras urgentes determinadas
intencionada, não aquela omissão por negligên- pelo poder público.
cia, por mero esquecimento. Se o recibo nunca foi IV. Executar o despejo com inobservância do
solicitado, então não ocorre crime. disposto no parágrafo 2o. Do Art. 65.
II. Deixar o retomante, dentro de 180 (cento e O despejo não poderá ser executado em até 30
oitenta) dias após a entrega do imóvel, no caso do (trinta) dias do falecimento do cônjuge, ascen-
inciso III do Art. 47, de usá-lo para o fim declarado dente, descendente ou irmão de qualquer das
ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de 1 pessoas que habitem o imóvel. Só tem validade
(um) ano. – nas locações residenciais.
É considerado crime quando o proprietário que Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipó-
celebra contrato de 1 (um) ano e pede o imóvel de teses previstas neste artigo, poderá o prejudica-
volta para uso próprio, não o faz. Por isso não se do reclamar, em processo próprio, multa equiva-
usa fazer contrato de locação residencial de 1 (um) lente a um mínimo de 12 (doze) e um máximo de
ano. 24 (vinte e quatro) meses do valor do último
III. Não iniciar o proprietário, promissário com- aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobra-
do do novo locatário, se realugado o imóvel.
12
DAS NULIDADES
CONTRATUAIS
A lei prevê situações que podem ser consideradas
NULAS, conforme o texto do Art. 45:
Art. 45 – São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da
presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no Art. 47 ou que afastem o direito à
renovação na hipótese do Art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
O Art. 47 é o que fala dos contratos residenciais inferiores a 30 (trinta) meses. A nulidade é parcial, não de
todo o contrato.
Com relação ao Art. 51, apenas a cláusula que falar da proibição da renovação será nula, o resto do contrato
será válido. Este artigo é o que dá direito à ação renovatória nos casos de comércio.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
“Essas foram as considerações que eu achei

mais importantes, para que você consiga
fechar uma locação seguro do seu trabalho, e
para minimizar eventuais problemas no pós-
-locação. Evitar 100% eu diria que é tarefa
praticamente impossível, porque quando eu
penso que já vi de tudo na vida, descubro que
alguém se superou e inventou um problema
novo. De toda forma, quando estamos dentro
da lei e agindo corretamente, tudo fica mais
fácil de solucionar, e é justamente esta a ideia
que eu quis passar.
Desejo boa sorte e bons negócios!”
Dra. Marília Ramos Valença
DICAS PARA FAZER UM CONTRATO
1. Muita atenção ao redigir o contrato. Preencher corretamente os dados de inquilino, proprietário, com
endereço completo e CEP de todos, inclusive do imóvel. É ideal que conste, também, número de instalação
de Eletropaulo, Sabesp e contribuinte na Prefeitura.
2. Embora seja simples, requer atenção, porque não estamos vendendo uma mercadoria em balcão, “toma
lá dá cá”. É o momento de definir regras que durarão o tempo do contrato. Cada caso é um caso, não dá
para criar uma regra geral.
3. Manter sempre um contrato limpo, sem modificações. O ideal é que quando for fazer o contrato, abre
esse contrato “limpo” e ao final dar “salvar como”, assim ele se manterá intacto;
4. Não dá para ficar montando um contrato sobre o outro, porque as vezes precisamos tirar cláusula (depen-
dendo da situação) e então o contrato ficará “depenado”.
5. Ler o contrato antes de finalizar, e observar se as cláusulas seguem uma sequência.
6. Sempre que contiver apenas um parágrafo, será então “parágrafo único”. Se tiver mais de um, então
poderá ser parágrafo primeiro, parágrafo segundo etc...
7. A palavra “parágrafo” pode ser substituída pelo símbolo “§”, com exceção do parágrafo único, quando
deve ser escrito por extenso.
8. Se utilizar uma vez o símbolo §, utilizar nas demais vezes.
9. O contrato deve ter uma sequência lógica e perfeita.
10. Se começar nomeando assim: “cláusula 1a.” Fica feio escrever, logo embaixo, “cláusula segunda”
11. Ter atenção nas expressões “locatários” e “locadores”, e no plural, quando existir.
12. É muito feio pegar um contrato com erros de concordância.
Dra. Marília Ramos Valença
RECIBO DE PAGAMENTO DE ALUGUEL
- 2.700,00 -
Fulano de tal, (nome da imobiliária ou corretor, com numero de CRECI),

declara ter recebido do locatário nome do inquilino, o valor supra descrito de R$
2.700,00 (dois mil e setecentos reais), referente a aluguel vencido no mês de abril
de 2016 do imóvel localizado na rua ..... (endereço do imóvel), propriedade de
nome do proprietário..
Por ser expressão da verdade, firmo o presente recibo nos termos das leis em vigor.
São Paulo, .. de Abril de 2016
Nome da Imobiliária ou Corretor
RECIBO DE ENTREGA DE CHAVES
Recebemos do Sr. ______________, as chaves do imóvel sito à R........, São Paulo/SP,

de propriedade do Sr. FULANO DE TAL, locado através do contrato de locação
assinado em 19 de março de 2016.
Este recibo não quita débitos existentes de aluguel e encargos provenientes da loca-
ção, bem como reparos que se façam necessários para o imóvel ficar nas mesmas
condições/estado que no início da locação.
Fica acordado que a rescisão se dará em termo próprio, a ser realizado após vistoria
do imóvel, que constatará se o imóvel foi entregue nas mesmas condições que no início
da locação, oportunidade em que O LOCATÁRIO deverá apresentar os comprovan-
tes das últimas contas de água e energia elétrica consumidas no imóvel.
Por ser a expressão da verdade, firmo o presente recibo em duas vias de igual teor, nos
termos das leis em vigor.
Cotia, 04 de julho de 2016.
________________________________
Nome do Inquilino
________________________________
Imobiliária ou Corretor
Novo endereço do Locatário:
TERMO DE VISTORIA – LOCAÇÃO DE IMÓVEL (saída)
DATA: (da vistoria)

LOCATÁRIO: Nome do locatário
LOCADOR: Nome do locador
IMÓVEL: Endereço do imóvel e uma foto da fachada
DESCRIÇÃO DO IMOVEL:
Sala:
Hal de entrada, com porta lisa de madeira na cor branca
Piso laminado em bom estado com rodapé
Pintura das paredes (precisando de pintura)
Teto com acabamento em textura, porta balcão de acesso a varanda de alumínio branco, com 2 folhas
de vidro
Tomadas e interruptores com espelhos em ordem e em funcionamento
Interfone
Varão de cortina instalado
3 lampadas com spots 1 sem bocal apenas fios
Cozinha:
Piso de cerâmica com acabamento de granito junto ao piso laminado da sala
Pia nova de granito com cuba de alumínio e torneira em funcionamento com armário em cima da pia
e gabinete em baixo
Paredes com pintura em bom estado e acabamento de cerâmica apenas na parede onde fica a pia
Material colante em 2 lados da pia(fotos anexas)
Cook top Fischer 4 bocas
Dentro do gabinete produtos de limpeza e de alimentação (foto anexa)
Lavanderia:
Integrada a cozinha, com tanque de louça e torneira
Janela de alumínio branco com vidros
Aquecedor Komeco
Pintura em bom estado com revestimento de cerâmica na parede onde fica o tanque
Teto revestimento de textura
1 spot com lâmpada
01 suporte plástico de varal no chão
Varanda
Com piso e rodapé de cerâmica paredes e teto com textura, grade de proteção tipo guarda corpo
Com tela de proteção
Com plafom
Dormitório 1
Piso laminado usado e rodapé em bom estado
Pintura usada
Teto com textura, porta lisa de madeira na cor branca com chave
Janela de alumínio branco em bom estado de conversação com vidro
Tomadas e interruptores com espelho
Spot com 1 lâmpada
2 furos na parede em cima da janela
Banheiro
Piso de cerâmica, paredes com pintura em bom estado
Revestimento de cerâmica apenas no Box
Vaso sanitário com cx acoplada
Lavatório em granito com cuba de louça e torneira
Teto com textura, spot com 1 lâmpada
Vitroux de alumínio branco tipo basculante com vidro
Porta lisa de madeira na cor branca, com chuveiro e aquecimento a gás
Dormitório 2
Piso laminado em ordem (usado) com rodapé de madeira
8 furos na parede, papel de parede faixa infantil em 3 paredes
Interruptores e tomadas em ordem com espelho
Spot com lâmpada
Dormitório 3 suíte
Piso laminado com risco no canto esquerdo do quarto
Pintura a fazer
Teto com textura, porta lisa de madeira na cor branca
Bocal com spot e com Lâmpada
Interruptores e tomadas com espelho
Janela de alumínio com vidro em funcionamento
Banheiro da suíte
Piso de cerâmica em bom estado, paredes com pintura em bom estado
Revestimento de cerâmica, vaso sanitário com cx acoplada
Lavatório de granito com cuba de louça e torneira, teto com textura
Spot com lâmpada
Vitroux de alumínio branco com vidro
Porta lisa de madeira na cor branca
Sem chuveiro e sem box
Obs: apartamento com luz e água em funcionamento, 1 chave e um crachá
Observações:
• a descrição do imóvel deve ser a mais fiel possível;
• Se possível, tirar fotografias que poderão fazer parte do laudo ou serem anexadas em
CD/PENDRIVE
ADITAMENTO A CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL.
Pelo presente instrumento particular de aditamento, de um lado FULANO DE TAL e do outro lado
BELTRANO DE TAL, locador e locatário do imóvel situado à Rua ........ , conforme contrato de
locação entre eles assinado na data de ...../.../..... de comum acordo resolvem o seguinte:
• Que o locatário, deste aditamento em diante, permanecerá no imóvel acima citado pelo prazo
de 12 (doze) meses, ou seja, que o contrato de locação será prorrogado de ...../../.... a ....../...../......
• O valor do aluguel passa de R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos reais) para R$ 1.567,67 (hum
mil quinhentos e sessenta e sete reais e sessenta e sete centavos).
Acordam, outrossim, que as demais cláusulas e condições daquele contrato que foi assinado em data
de ..... de .... de ..... continuarão as mesmas, inclusive os mesmos fiadores, que assinam este
documento.
Para clareza assinam o presente instrumento, na presença de duas testemunhas, em três vias de
igual teor, que se incorporará a aquele contrato.
São Paulo, .. de ..... de .....
LOCADOR:
_______________________________________________________
FULANO DE TAL
__________________________________________________________
BELTRANO DE TAL
FIADORES:
_________________________________________
_________________________________________
TESTEMUNHAS:
_____________________________ _____________________________
Nome: Nome:
RG: RG:
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA FINS
RESIDENCIAIS
I – PARTES CONTRATANTES
Por este instrumento particular, de um lado, como LOCADORA o Sra. xxxxxxxxxxxxxxxxx (nome
da proprietária do imóvel), brasileira, portadora da cédula de identidade RG nº 000000 e do CPF
nº 000000, residente e domiciliada à xxxxxxxxxxx (endereço da proprietária) e do outro lado como
LOCATÁRIO xxxxxxxxxxxxxxxxxx (nome do inquilino), brasileiro, portador da cédula de
identidade RG nº 00000000000 inscrito no CPF nº 0000000000 têm entre si, por justo e combinado o
presente contrato de locação, mediante as cláusulas e condições seguintes:
II – IMÓVEL LOCADO
A LOCADORA é senhora e legítima possuidora do imóvel localizado à xxxxxxxxxxxxx (endereço do
imóvel) como declarou civil e criminalmente.
Nº. Instalação Eletropaulo:

RGI da Sabesp:
IPTU:
CAPÍTULO PRIMEIRO – DO ALUGUEL, ENGARGOS E SEUS PAGAMENTOS
CLÁUSULA 1ª - Por este instrumento particular e na melhor forma de direito, a LOCADORA loca
ao LOCATÁRIO esse imóvel, pelo prazo de 30 (trinta) meses, com início em 00/00/2016 e término
em 00/00/2019.
CLÁUSULA 2ª – O valor da locação é R$ 000000 (valor por extenso) e IPTU no valor de R$ 00,00
(valor por extenso).
Parágrafo 1º - O valor do aluguel será corrigido monetariamente e anualmente pelo índice IGPM/FGV.
Parágrafo 2º - O aluguel, IPTU e condomínio deverão ser pagos através de deposito bancário na
conta da proprietária até o dia 00 (sete) de cada mês (ou através de boleto bancário emitido pela
administradora XXXXXXXXXX)
CLÁUSULA 3ª – Fica, ainda, a cargo do LOCATÁRIO o pagamento das contas de energia elétrica e
água consumida no imóvel, devendo apresentá-las devidamente pagas, mensalmente, à
administradora, se necessário.
Parágrafo 1º - O LOCATÁRIO responderá por eventuais reajustes que essas verbas possam sofrer
no decorrer da locação.
Parágrafo 2º - O LOCATÁRIO obriga-se a transferir a conta de energia elétrica e água para seu
nome, dentro do prazo de 30 (trinta) dias a contar da assinatura do presente contrato, junto à Empresa
Concessionária, devendo apresentar à administradora as contas já transferidas em até 60 (sessenta)
dias após a assinatura do contrato, sob pena de incorrer em infração contratual, com aplicação da
multa prevista na cláusula 13ª deste instrumento.
Parágrafo 3º - Obriga-se o LOCATÁRIO a entregar à proprietária do imóvel o carnê do IPTU,
imediatamente após seu recebimento, assim como todas as notificações de lançamentos de tributos,
intimações ou avisos dos Poderes Públicos ou toda e qualquer correspondência relativa ao imóvel
objeto desta locação, sob pena de, não o fazendo ou em virtude de demora na entrega,
responsabilizar-se pela perda de abonos, descontos ou abatimentos, além de pagar multas, juros e
correção monetária lançados pelos órgãos competentes.
CLÁUSULA 4ª – A falta de pagamento do aluguel mensal e dos encargos previstos neste contrato,
dentro das datas fixadas, acarretará a aplicação de uma multa moratória equivalente a 10% (dez por
cento) sobre o valor do débito devidamente atualizado desde a data do vencimento, pela variação do
IGPM.
Parágrafo 1º - Sobre o débito atualizado, referido no parágrafo anterior, proveniente de atraso no

pagamento de aluguéis e encargos, incidirão juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, bem
como honorários advocatícios na razão de 10% (dez por cento) em caso de pagamento extrajudicial
se a cobrança já estiver em poder do departamento jurídico, e 20% (vinte por cento) de honorários
advocatícios sobre o valor do débito corrigido, em caso de ser necessário ingressar com medida
judicial perante o foro competente, além das demais despesas judiciais e extrajudiciais.
Parágrafo 2º - A mera tolerância da LOCADORA em receber pagamentos do LOCATÁRIO em

atraso, dispensando ou reduzindo multas, juros e correção monetária, será considerada como
concessão especial e não produzirá qualquer efeito de modo a alterar qualquer disposição deste
contrato.
CAPÍTULO SEGUNDO – DO DESTINO DO IMÓVEL E SUA CONSERVAÇÃO
CLÁUSULA 5ª – A presente locação destina-se exclusivamente para fins residências do

LOCATÁRIO.
CLAUSULA 6ª - É de inteira responsabilidade do LOCATÁRIO reparos decorrentes do uso do

imóvel e do desgaste natural, tais como: limpeza de fossa e de calha, entupimento de ralos e sifão de
pia, telha quebrada em razão de chuva/vento, pequenos vazamentos, válvula de descarga, sendo que
os itens aqui citados são meramente exemplificativos, de modo que as hipóteses não ficam restritas aos
exemplos acima.
CLAUSULA 7ª - Quando ao término da locação ou de sua resolução, o LOCATÁRIO deverá

entregar o imóvel no mesmo estado em que recebeu, inclusive repondo-o condições originais, ficando
sob exclusivo critério do LOCADOR, aceitar eventuais modificações feitas com sua anuência expressa
e escrita, sem direito, contudo, a qualquer retenção ou indenização pelas mesmas, nos termos do Art.
35 da lei 8.245/1991, as quais ficarão incorporadas ao imóvel, exceção feita aquelas que possam ser
removidas sem dano no prédio, tais como máquinas, equipamentos, divisórias, etc., que poderão ser
retiradas pelo LOCATARIO.
Parágrafo único: O LOCATÁRIO, salvo as obras que importem na segurança do imóvel locado,
obriga-se por todas as outras, devendo trazê-lo em boas condições de higiene e limpeza, bem como
as instalações elétricas e hidráulicas em perfeito estado de conservação e funcionamento.
CLÁUSULA 8ª - É proibido o LOCATÁRIO efetuar qualquer tipo de reforma para adaptação do
imóvel ou outras benfeitorias, sejam necessárias, uteis ou voluptuárias, sem que antes tenha colhido
expressamente, por escrito, a anuência da LOCADORA, sob pena de constituir infração contratual,
resolução do presente e despejo, independentemente da obrigação de o LOCATÁRIO restituir o
imóvel em condições originais.
Parágrafo 1º. Fica vedada, portanto, a pintura ou repintura do imóvel de outra cor que não seja a
original, a pintura ou substituição das portas, colocação de outro tipo de piso sobre o existente, salvo
carpete, desde que seja retirado ao fim da locação sem danificar o piso existente, furos nos azulejos,
passagem de fios externos, substituição de vidros e janelas que não sejam do padrão original, abertura
de portas, passagens, colocação de varais do lado externo e qualquer outra modificação no aspecto
original do imóvel, que deve ser restituído no exato estado em que foi recebido, inclusive devidamente
repintado na cor original.
Parágrafo 2º.: Nos termos dos Arts. 35 e 36 da Lei 8.245/1991, o LOCATÁRIO não terá direito a
indenização por quaisquer benfeitorias (necessárias, uteis e voluptuárias) efetuadas no imóvel,
renunciando, desde já, expressamente, em caráter irrevogável e irretratável, a qualquer indenização
ou retenção.
CLÁUSULA 9ª – Fica a LOCADORA, por si e por seus prepostos, autorizado a vistoriar o imóvel
sempre que achar conveniente, em horário a ser marcado antecipadamente com o LOCATÁRIO,
bem como a exibi-lo a interessados, no caso de querer vendê-lo, respeitando o direito de preferência
da lei.
CLÁUSULA 10ª – Se a LOCADORA, pela vistoria que fizer no imóvel, encontrar qualquer defeito
ou estrago no mesmo, poderá intimar o LOCATÁRIO para que execute os reparos necessários
dentro de dez dias, sob pena de mandar executá-los, sendo que, se o LOCATÁRIO não proceder em
48 (quarenta e oito) horas ao reembolso das despesas efetuadas, será ajuizada a cabível ação de
despejo por falta de pagamento.
CLÁUSULA 11º - A má utilização do imóvel locado, mau relacionamento entre vizinhos que resultem
em atritos e confusões, além da inobservância dos bons costumes e das normas do condomínio e
associação (se for o caso), serão motivos para a rescisão deste contrato, autorizando a propositura de
Ação de Despejo.
CAPÍTULO TERCEIRO – DA CESSÃO, RESCISÃO, RESOLUÇÃO OU RESILIÇÃO DESTE

CONTRATO
CLÁUSULA 12ª – A presente locação não poderá ser cedida ou transferida a terceiros, no todo ou
em parte, inadmitindo-se a sublocação, a cessão ou o empréstimo de qualquer espaço, área ou
dependência do imóvel, sem expresso consentimento do LOCADOR.
CLÁUSULA 13ª – A parte que infringir qualquer cláusula deste contrato incorrerá em multa desde já
estipulada em valor equivalente a 3 (três) aluguéis vigentes na época da infração, ressalvada à parte
inocente o direito de, simultaneamente, poder considerar rescindida a locação, independentemente
de quaisquer formalidades judiciais ou extrajudiciais.
Parágrafo único: A multa será sempre paga proporcional ao período restante do contrato, ficando
claro que o pagamento dessa multa não exime o pagamento de aluguéis atrasados ou de despesas
cabíveis.
CLÁUSULA 14ª - Rescindir-se-á a presente locação, de pleno direito, se o imóvel vier a sofrer dano
estrutural que exija a desocupação, por imposição do Poder Publico, sem qualquer direito do
LOCATÁRIO à indenização.
CLÁUSULA 15ª – Quando da desocupação do imóvel, o ato deverá ser comunicado por escrito, com
antecedência mínima de 30 (trinta) dias, sob pena de responder o LOCATÁRIO pelos valores
locatícios referentes ao período decorrido até o dia em que o imóvel chegue à efetiva disponibilidade
física da LOCADORA, consoante dispõe a lei 8.245/91.
CLÁUSULA 16ª – Se o imóvel vier a ser devolvido com danos, o LOCATÁRIO responderá pelas
despesas efetuadas para reconduzir o imóvel ao estado em que se encontrava no início da locação.
Parágrafo 1º – O LOCATÁRIO responderá, ainda, pelo valor do aluguel correspondente ao tempo

de duração da indisponibilidade do uso do imóvel decorrente da coleta de preços da realização das
obras de pintura e reparação.
Parágrafo 2º - Os estragos ocorridos no imóvel, assim como as despesas para sua volta ao estado
anterior, não estão compreendidos na multa contratual disposta na cláusula 13ª, razão pela qual serão
devidos e cobrados a parte
CLÁUSULA 17ª – No caso de desapropriação do imóvel objeto do presente contrato, ficará a

LOCADORA, seus administradores e procuradores exonerados de toda e qualquer responsabilidade
decorrente do mesmo, ressalvado ao LOCATÁRIO, evidentemente, a faculdade de agir tão somente
contra o poder expropriante.
CLÁUSULA 18ª – Ocorrendo abandono do imóvel, o qual se caracterizará quando o imóvel

encontrar-se permanentemente fechado e devendo 2 (dois) aluguéis e/ou condomínios, sem pessoas
zelando por sua guarda e conservação, será realizada sua retomada pela LOCADORA ou seu
representante legal, na presença de duas testemunhas, a fim de se evitar que seja invadido por
terceiros, ou mesmo que seja depredado.
Parágrafo único: Existindo bens móveis, os mesmos ficarão guardados sob o cuidado da
LOCADORA, cabendo ao LOCATÁRIO a responsabilidade pela sua retirada, tão logo efetue o
pagamento dos valores pendentes junto a LOCADORA.
CAPÍTULO QUARTO – GARANTIA
CLÁUSULA 19ª – O LOCATÁRIO deixa a título de caução a LOCADORA a quantia de R$ 0000

(valor por extenso), referente a 3 (três) meses de aluguel através de deposito bancário na conta do
proprietário.
Parágrafo único – Caso o LOCATÁRIO cumpra rigorosamente em dia os termos deste contrato,
inclusive o pagamento dos alugueis e encargos nas datas aprazadas, o valor caucionado de R$ 00,00
(valor por extenso), será devolvido pela LOCADORA ao LOCATÁRIO, ao final do prazo desta
locação, devidamente corrigido pelo índice medido pela poupança durante o período, após vistoria
que constate que o imóvel encontra-se igual ou em melhores condições do que o início da locação,
mediante a devolução das chaves e desocupação do imóvel
CLÁUSULA 20ª – A falta de qualquer das garantias enumeradas no Art. 37 da Lei 8.245/91, por fato
imputável ao LOCATÁRIO constitui infração contratual, passível de ação de despejo.
CAPÍTULO QUINTO – DISPOSIÇÕES FINAIS
CLÁUSULA 21ª – Consoante dispõe do inciso IV do Art. 58 da Lei nº 8.245, de 18/10/91, fica
autorizado pela LOCADORA, o recebimento pelo LOCATÁRIO das citações, intimações ou
notificações mediante correspondência, com aviso de recebimento.
Parágrafo único: Ainda no caso da referida norma, caso o LOCATÁRIO seja pessoa jurídica, ficam
autorizadas as citações, intimações ou notificações por meio de correio ou e-mail.
CLÁUSULA 22ª – Fica eleito o Foro da Comarca de xxxxx/SP (fórum da situação do imóvel), para
nele serem dirimidas quaisquer dúvidas e para a propositura de quaisquer ações do presente contrato.
E por estarem assim ajustadas, as partes assinam o presente contrato, em três vias de igual teor, na
presença de duas testemunhas.
São Paulo, __ de _____________ DE 2016.
LOCADORA:
________________________________________________
(NOME COPLETO DA PROPRIETÁRIA)
LOCATÁRIOS:
_____________________________________________________
(NOME COMPLETO DO INQUILINO)
Testemunhas:
_________________________ _________________________
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA FINS
COMERCIAIS
I – PARTES CONTRATANTES
Por este instrumento particular, de um lado, como LOCADOR o Sr. XXXXXXXXXXXX

XXXXX (nome por extenso do proprietário), brasileiro, casado, profissão, portador da cédula de
identidade RG nº x.xxx.xxx e do CPF nº xxx.xxx.xxx-xx, residente e domiciliado à Av. xxxxxxx, 2.400
– São Paulo/SP e do outro lado como LOCATÁRIO a empresa xxxxxxxxx inscrita no CNPJ nº
xx.xxx.xxx./xxxx-xx, com sede na Rua xxxxxx, xxx – Bairro – São Paulo/SP, representado por seu sócio
proprietário, conforme contrato social ora anexado, Sr. xxxxxx.xxxxx, brasileiro, casado, empresário,
portador da cédula de identidade RG no. xx.xxx.xxx e do CPF no. xxx.xxx.xxx-xx, têm entre si, por
justo e combinado o presente contrato de locação, mediante as cláusulas e condições seguintes:
II – IMÓVEL LOCADO
O LOCADOR é senhor e legítimo possuidor do imóvel localizado à Av. ....., Bairro, São Paulo – SP,
como declarou civil e criminalmente.
Nº. Instalação Eletropaulo:

RGI da Sabesp:
IPTU:
CAPÍTULO PRIMEIRO – DO ALUGUEL, ENGARGOS E SEUS PAGAMENTOS
CLÁUSULA 1ª - Por este instrumento particular e na melhor forma de direito, o LOCADOR loca ao
LOCATÁRIO esse imóvel, pelo prazo de 12 (doze) meses, com início em 05/03/2014 e término em
02/03/2015.
CLÁUSULA 2ª – O valor da locação é R$ 1.090,50 (hum mil e noventa reais e cinquenta centavos),
mais condomínio e IPTU.
Parágrafo 1º - O valor do aluguel será corrigido monetariamente e anualmente pelo índice IGPM/FGV.
Parágrafo 2º - O aluguel, IPTU e condomínio deverão ser pagos através de boleto bancário até o dia
02 (dois) de cada mês vencido.
Parágrafo 3º - O LOCATÁRIO desde já autoriza a Administradora/corretora xxxxxxx, regularmente

inscrita no CRECI 2ª Região sob nº ...... a promover a cobrança mensal dos aluguéis, através de boleto
bancário.
Parágrafo 4º - Caso o LOCATÁRIO não receba o boleto bancário até a data de vencimento, deverá
comparecer no escritório da administradora até as 16h00 do dia do vencimento a fim de efetuar o
pagamento.
Parágrafo 5º - O LOCATÁRIO tem ciência de que o envio do boleto bancário é feito pelo Banco, e
entregue pelos Correios, sendo de sua inteira responsabilidade efetuar o pagamento à
administradora, impreterivelmente até o dia do vencimento, ainda que não receba o boleto.
Parágrafo 6º - Obriga-se o LOCATÁRIO, como encargo da presente locação, a pagar e apresentar ao
LOCADOR, sempre que for recolhido e nas datas devidas, cópias do demonstrativo da Declaração de
Imposto de Renda na Fonte (DIRF), bem como cópia da guia de recolhimento do competente valor,
quando for pessoa jurídica a que se impõe tal obrigação sob pena de despejo por falta de pagamento do
valor devido sob esta rubrica.
CLÁUSULA 3ª – Fica, ainda, a cargo do LOCATÁRIO o pagamento das contas de energia elétrica e
água consumidos no imóvel, devendo apresentá-las devidamente pagas, mensalmente, à
administradora, se necessário.
Parágrafo 1º - O LOCATÁRIO responderá por eventuais reajustes que essas verbas possam sofrer no
decorrer da locação.
Parágrafo 2º - O LOCATÁRIO obriga-se a transferir a conta de energia elétrica e água para seu nome,
dentro do prazo de 30 (trinta) dias a contar da assinatura do presente contrato, junto à Empresa
Concessionária, devendo apresentar à administradora as contas já transferidas em até 60 (sessenta) dias
após a assinatura do contrato, sob pena de incorrer em infração contratual, com aplicação da multa
prevista na cláusula 17ª deste instrumento.
Parágrafo 3º - Obriga-se o LOCATÁRIO a entregar à administradora do imóvel, o carnê do IPTU,

imediatamente após seu recebimento, assim como todas as notificações de lançamentos de tributos,
intimações ou avisos dos Poderes Públicos ou toda e qualquer correspondência relativa ao imóvel
objeto desta locação, sob pena de, não o fazendo ou em virtude de demora na entrega,
responsabilizar-se pela perda de abonos, descontos ou abatimentos, além de pagar multas, juros e
correção monetária lançados pelos órgãos competentes.
Parágrafo 4º - O LOCATÁRIO declara ter conhecimento das normas, comprometendo-se a seguí-la,

de maneira que caso ocorra infração a essas normas, responderá pelas eventuais multas.
CLÁUSULA 4ª – A falta de pagamento do aluguel mensal e dos encargos previstos neste contrato,
dentro das datas fixadas, acarretará a aplicação de uma multa moratória equivalente a 10% (dez por
cento) sobre o valor do débito devidamente atualizado desde a data do vencimento, pela variação do
IGPM.
Parágrafo 1º - Sobre o débito atualizado, referido no parágrafo anterior, proveniente de atraso no

pagamento de aluguéis e encargos, incidirão juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, bem como
honorários advocatícios na razão de 10% (dez por cento) em caso de pagamento extrajudicial se a
cobrança já estiver em poder do departamento jurídico, e 20% (vinte por cento) de honorários
advocatícios sobre o valor do débito corrigido, em caso de ser necessário ingressar com medida judicial
perante o foro competente, além das demais despesas judiciais e extrajudiciais.
Parágrafo 2º - A mera tolerância do LOCADOR em receber pagamentos do LOCATÁRIO em

atraso, dispensando ou reduzindo multas, juros e correção monetária, será considerada como
concessão especial e não produzirá qualquer efeito de modo a alterar qualquer disposição deste
contrato.
CAPÍTULO SEGUNDO – DO DESTINO DO IMÓVEL E SUA CONSERVAÇÃO
CLÁUSULA 5ª – A presente locação destina-se exclusivamente para fins comerciais do LOCATÁRIO,

consistentes em xxxxxxxxxxx, atividades estas que não poderão ser desenvolvidas sem as devidas auto-
rizações dos órgãos competentes, cuja obtenção será expensas e responsabilidade exclusiva do LOCA-
TÁRIO, que não poderá exigir do LOCADOR nenhum documento além do que já foi analisado/solici-
tado até a assinatura desse contrato.
CLÁUSULA 6ª – O imóvel objeto deste foi entregue ao LOCATÁRIO nas condições descritas no
“Termo de Vistoria” devidamente assinado pelas partes, integrando o presente, obrigando-se a devolvê-
-lo, uma vez finda a locação, nas mesmas condições em que o recebeu, razão pela qual, no momento da
restituição das chaves, proceder-se-á a uma nova vistoria.
Parágrafo único: A entrega das chaves do imóvel para vistoria somente poderá ser efetuada junto ao
LOCADOR ou seus Representantes Legais, nunca a terceiros, após o LOCATÁRIO cumprir integral-
mente todas as condições previstas neste contrato, sob pena de continuar responsável pelos alugueis e
encargos até o acerto final e recibo de quitação total expedido pelo LOCADOR.
CLÁUSULA 7ª - É de inteira responsabilidade do LOCATÁRIO reparos decorrentes do uso do

imóvel e do desgaste natural, tais como: limpeza de fossa e de calha, entupimento de ralos e sifão de pia,
telha quebrada em razão de chuva/vento, pequenos vazamentos, válvula de descarga, sendo que os
itens aqui citados são meramente exemplificativos, de modo que as hipóteses não ficam restritas aos
exemplos acima.
CLAUSULA 8ª - Quando do término da locação ou de sua resolução, o LOCATÁRIO deverá entregar

o imóvel no mesmo estado em que recebeu, inclusive repondo-o em condições originais, ficando sob
exclusivo critério do LOCADOR, aceitar eventuais modificações feitas com sua anuência expressa e
escrita, sem direito, contudo, a qualquer retenção ou indenização pelas mesmas, nos termos do Art. 35
da lei 8.245/1991, as quais ficarão incorporadas ao imóvel, exceção feita aquelas que possam ser remo-
vidas sem dano no prédio, tais como máquinas, equipamentos, divisórias, etc., que poderão ser retira-
das pelo LOCATÁRIO.
Parágrafo único: O LOCATÁRIO, salvo as obras que importem na segurança do imóvel locado, obri-
ga-se por todas as outras, devendo trazê-lo em boas condições de higiene e limpeza, bem como as
instalações elétricas e hidráulicas em perfeito estado de conservação e funcionamento.
CLÁUSULA 9ª - Quaisquer exigências dos órgãos competentes que decorrem da atividade especifica
do LOCATÁRIO ou de condições especificas de sua habitação serão por ele satisfeitas, ainda que
tratem da segurança do imóvel, de requisitos dos órgãos de higiene e de requisitos exigidos pelos
demais órgãos que regulem a atividade desempenhada pelo LOCATÁRIO.
CLÁUSULA 10ª - É proibido o LOCATÁRIO efetuar qualquer tipo de reforma para adaptação do
imóvel ou outras benfeitorias, sejam necessárias, úteis ou voluptuárias, sem que antes tenha colhido
expressamente, por escrito, a anuência do LOCADOR, sob pena de constituir infração contratual,
resolução do presente e despejo, independentemente da obrigação de o LOCATÁRIO restituir o
imóvel em condições originais.
Parágrafo 1º. Fica proibida, portanto, a pintura ou repintura do imóvel de outra cor que não seja a origi-
nal, a pintura ou substituição das portas, colocação de outro tipo de piso sobre o existente, salvo carpete,
desde que seja retirado ao fim da locação sem danificar o piso existente, furos nos azulejos, passagem de
fios externos, substituição de vidros e janelas que não sejam do padrão original, abertura de portas,
passagens, colocação de varais do lado externo e qualquer outra modificação no aspecto original do
imóvel, que deve ser restituído no exato estado em que foi recebido, inclusive devidamente repintado
na cor original.
Parágrafo 2º. Nos termos dos Arts. 35 e 36 da Lei 8.245/1991, o LOCATÁRIO não terá direito a inde-
nização por quaisquer benfeitorias (necessárias, úteis e voluptuárias) efetuadas no imóvel, renunciando,
desde já, expressamente, em caráter irrevogável e irretratável, a qualquer indenização ou retenção.
CLÁUSULA 11ª – Será permitida a colocação de 01 (uma) placa, desde que esta não ultrapasse o limite
da porta de entrada da loja no seu comprimento. A altura estará limitada ao peitoral do prédio, sendo
observado projeto existente e regularização perante os órgãos competentes (lei cidade limpa).
CLÁUSULA 12ª – Fica o LOCADOR, por si e por seus prepostos, autorizado a vistoriar o imóvel
sempre que achar conveniente, em horário a ser marcado antecipadamente com o LOCATÁRIO, bem
como a exibi-lo a interessados, no caso de querer vendê-lo, respeitando o direito de preferência da lei.
CLÁUSULA 13ª – Se o LOCADOR, pela vistoria que fizer no imóvel, encontrar qualquer defeito ou
estrago no mesmo, poderá intimar o LOCATÁRIO para que execute os reparos necessários dentro de
10 (dez) dias, sob pena de mandar executá-los, sendo que, se o LOCATÁRIO não proceder em 48 (qua-
renta e oito) horas ao reembolso das despesas efetuadas, será ajuizada a cabível ação de despejo por falta
de pagamento.
CLÁUSULA 14ª – Caberá ao LOCATÁRIO total responsabilidade pela obtenção dos alvarás e licenças
que se fizerem necessárias ao exercício de sua atividade, não lhe cabendo direito de rescisão deste
contrato ou indenização, caso esses documentos não lhe sejam fornecidos pelos órgãos competentes,
bem como se obriga a efetuar no prazo de 30 (trinta) dias contados a partir da assinatura do presente
contrato a abertura da empresa e fornecendo comprovação de tal procedimento ao LOCADOR.
CLÁUSULA 15º - A má utilização do imóvel locado, mau relacionamento entre vizinhos que resultem
em atritos e confusões, além da inobservância dos bons costumes, serão motivos para a rescisão deste
contrato, autorizando a propositura de Ação de Despejo.
CAPÍTULO TERCEIRO – DA CESSÃO, RESCISÃO, RESOLUÇÃO OU RESILIÇÃO DESTE
CONTRATO
CLÁUSULA 16ª – A presente locação não poderá ser cedida ou transferida a terceiros, no todo ou em
parte, inadmitindo-se a sublocação, a cessão ou o empréstimo de qualquer espaço, área ou dependência
do imóvel, sem expresso consentimento do LOCADOR.
CLÁUSULA 17ª – A parte que infringir qualquer cláusula deste contrato incorrerá em multa desde já
estipulada em valor equivalente a 3 (três) aluguéis vigentes na época da infração, ressalvada à parte
inocente o direito de, simultaneamente, poder considerar rescindida a locação, independentemente de
quaisquer formalidades judiciais ou extrajudiciais, sendo que a multa será sempre paga proporcional ao
período restante do contrato, ficando claro que o pagamento dessa multa não exime o pagamento de
aluguéis atrasados ou de despesas cabíveis.
CLÁUSULA 18ª - Rescindir-se-á a presente locação, de pleno direito, se o imóvel vier a sofrer dano
estrutural que exija a desocupação, por imposição do Poder Público, sem qualquer direito do LOCATÁ-
RIO à indenização.
CLÁUSULA 19ª – Quando da desocupação do imóvel, o ato deverá ser comunicado por escrito, com
antecedência mínima de 30 (trinta) dias, sob pena de responder o LOCATÁRIO pelos valores locatícios
referentes ao período decorrido até o dia em que o imóvel chegue à efetiva disponibilidade física do
LOCADOR.
CLÁUSULA 20ª – Se o imóvel vier a ser devolvido com danos, o LOCATÁRIO responderá pelas
despesas efetuadas para reconduzir o imóvel ao estado em que se encontrava no início da locação.
Parágrafo 1º – O LOCATÁRIO responderá, ainda, pelo valor do aluguel correspondente ao tempo de

duração da indisponibilidade do uso do imóvel decorrente da coleta de preços da realização das obras
de pintura e reparação.
Parágrafo 2º - Os estragos ocorridos no imóvel, assim como as despesas para sua volta ao estado ante-
rior, não estão compreendidos na multa contratual disposta na cláusula 17ª, razão pela qual serão devidos
e cobrados a parte.
CLÁUSULA 21ª – Nenhuma intimação dos Poderes Públicos será motivo para que o LOCATÁRIO
denuncie este contrato, salvo prévia vistoria judicial que comprove estar o imóvel ameaçado de ruína ou
perigo iminente.
CLÁUSULA 22ª – No caso de desapropriação do imóvel objeto do presente contrato, ficará o LOCA-
DOR, seus administradores e procuradores exonerados de toda e qualquer responsabilidade decorren-
te do mesmo, ressalvado ao LOCATÁRIO, evidentemente, a faculdade de agir tão somente contra o
poder expropriante.
CLÁUSULA 23ª – Ocorrendo abandono do imóvel, o qual se caracterizará quando o imóvel encontrar-
-se permanentemente fechado e devendo 2 (dois) aluguéis e/ou condomínios, sem pessoas zelando por
sua guarda e conservação, será realizada sua retomada pelo LOCADOR ou seu representante legal,
na presença de duas testemunhas, a fim de se evitar que seja invadido por terceiros, ou mesmo que seja
depredado.
Parágrafo único: Existindo bens móveis, os mesmos ficarão guardados sob o cuidado do LOCADOR,
cabendo ao LOCATÁRIO a responsabilidade pela sua retirada, tão logo efetue o pagamento dos valores
pendentes junto ao LOCADOR.
CAPÍTULO QUARTO – FIADOR
CLÁUSULA 24ª – Em garantia ao fiel cumprimento de cada uma das obrigações decorrentes ou rela-
cionadas com o contrato ora firmado assina o presente instrumento, na qualidade de Fiadores:
XXXXXXXXXXX, brasileira, portadora da cédula de identidade RG nº xx.xxx.xxx SSP/SP e inscrita
no CPF sob o nº xxx.xxx.xxx-xx, casada com xxxxxxxxxxx, brasileiro, empresário, portador da cédula
de identidade RG no. xx.xxx.xxx e do CPF xxx.xxx.xxx-xx, residentes e domiciliados na Rua
xxxxxxxxxxxxxxxxxxx Cotia/SP – CEP: xxxxx-xxx.
Parágrafo 1º: Os fiadores declaram que o imóvel do qual são proprietários, não possui qualquer Ônus
Real encontrando-se livre e desembaraçado, conforme matrícula atualizada ora apresentada, emitida
pelo Cartório de Registro de Imóveis competente;
Parágrafo 2º. - Os fiadores obrigam-se a responderem pela fiança deste imóvel objeto de locação
enquanto durar o prazo contratual, quanto aos aluguéis, encargos e reajustes futuros decorrentes da
presente locação, bem como obrigam-se a renovação automática por prazo indeterminado;
Parágrafo 3º. - Ocorrendo a morte, falência, ou insolvência do fiador, bem como desaparecimento do
bem dado como garantia, o LOCATÁRIO fica ciente neste ato de que deverá em 30 (trinta) dias apre-
sentar novo fiador idôneo com prévia aprovação do LOCADOR ou outra garantia legal, de acordo com
a lei 12.112/09 Art. 40º -X - parágrafo único.
Parágrafo 4º. - Caso não apresente dentro do prazo da lei nova fiança, o LOCADOR se reserva o direi-
to de encerrar o contrato de locação solicitando ao LOCATÁRIO a imediata desocupação do imóvel e
poderá se valer de despejo.
Parágrafo 5º: O LOCATÁRIO e os FIADORES nomeiam-se e constituem-se reciprocamente procu-

radores, outorgando-se poderes para receberem citações, intimações ou interpelações provenientes de
eventual ação de despejo ou qualquer outra ação judicial ou feito extrajudicial advindos deste instrumen-
to, de tal sorte que qualquer um deles poderá ser citado, notificado ou interpelado em ação movida em
face de qualquer um deles e efetuar, como mandatário do LOCATÁRIO, a restituição do imóvel,
resilindo o contrato de locação ora avençado, sem prejuízo das medidas judiciais cabíveis.
Parágrafo 6º: Os FIADORES obrigam-se a comunicar ao LOCADOR, por escrito, a mudança de seu
endereço (domicílio) comercial ou residencial.
CLÁUSULA 25ª – Em caráter irrevogável e irretratável, os fiadores renunciam às faculdades previstas

nos Arts. 827, 828, 835, 837 e 839 do Código Civil, Arts. 12, parágrafo 2º e 40, X, da Lei 8.245/1991,
renunciando expressamente ao direito de pedir exoneração de fiança e ao benefício de ordem, assumin-
do a condição de obrigados solidários, nos termos dos Arts. 264 e 275 do Código Civil, tudo mesmo
após o fim do prazo estipulado, até a restituição do imóvel em perfeito estado com o cumprimento inte-
gral das obrigações decorrentes deste contato.
CLÁUSULA 26º - Estão cientes e não se opõem, em caráter irrevogável e irretratável, que não lhe assis-
te em execução, por força da solidariedade, o benefício de ordem, conforme o Art. 828 do Código Civil;
CLÁUSULA 27º - Que não é obrigatório para LOCADOR ou seus representantes legais, darem
conhecimento aos FIADORES da propositura da Ação de Despejo por falta de pagamento acumulada
com Ação de Cobrança dos aluguéis e encargos, sendo obrigação dos FIADORES verificarem a pontua-
lidade do afiançado;
CLÁUSULA 28º - Quem em razão da renúncia à faculdade prevista no Art. 40, X, da lei 8.245/1991,
sua responsabilidade de principais pagadores persistem após o termino do prazo contratual e prorroga-
ções legais ou por acordo e vai até a efetiva entrega do imóvel em perfeitas condições, livre de pessoas
e bens, sem débitos remanescentes, assim como, que a responsabilidade abrange o cumprimento inte-
gral de todas as cláusulas e condições estipuladas neste instrumento e suas eventuais prorrogações, além
dos acordos exclusivamente entre LOCADOR e o LOCATÁRIO referente a este contrato.
CLÁUSULA 29º - Que a fiança ora prestada se estenderá a eventuais modificações da locação, resul-
tantes de disposição legal, inclusive ação revisional de aluguel e após o término do Contrato de Locação,
em caso de prorrogação legal por prazo indeterminado;
CLÁUSULA 30º - Que se responsabilizam pelo pagamento integral da multa contratual, com juros e
correções, ainda que o Contrato de Locação esteja vigorando por prazo indeterminado, mesmo no caso
de despejo por falta de pagamento ou infração contratual ou legal.
CLÁUSULA 31º - Que se responsabilizam por todos os danos causados ao imóvel objeto da locação
pelo LOCATÁRIO, responsabilizando-se, também, pelos lucros cessantes, ou seja, o tempo que o
imóvel, em virtude de danos, deixar de auferir rendimentos, ficando a disposição de vistoria e reforma.
CLÁUSULA 32º - Que se responsabilizam por todas as despesas necessárias com o pagamento de
depositário público ou particular, honorários advocatícios, honorários de peritos e assistentes técnicos
em qualquer tipo de processo que tenha por objeto a locação afiançada, independentemente de notifica-
ção ou citação.
CLÁUSULA 33º - Que apresentem como garantia de capacidade econômica o imóvel discriminado
neste instrumento, sendo que se obrigam a apresentar, em caso de renovação legal (Art. 71 V da Lei
8.245/1991) ou compulsória do contrato, certidões negativas de protestos e distribuição de ações (suas
e de seu cônjuge), bem como da matrícula atualizada (até 30 (trinta) dias de expedição) do mesmo imóvel
ou de outro imóvel de sua propriedade livre e desembaraçada no mesmo Município deste contrato.
CLÁUSULA 34ª – A falta de qualquer das garantias enumeradas no Art. 37 da Lei 8.245/91, por fato
imputável ao LOCATÁRIO constitui infração contratual, passível de ação de despejo.
CAPÍTULO QUINTO – DISPOSIÇÕES FINAIS
CLÁUSULA 35ª – Consoante dispõe do inciso IV do Art. 58 da Lei nº 8.245, de 18/10/91, fica autoriza-
do pelo LOCADOR, o recebimento pelo LOCATÁRIO das citações, intimações ou notificações
mediante correspondência, com aviso de recebimento.
Parágrafo único: Ainda no caso da referida norma, caso o LOCATÁRIO seja pessoa jurídica, ficam
autorizadas as citações, intimações ou notificações por meio de correio ou e-mail.
CLÁUSULA 36ª – O LOCATÁRIO se obriga a contratar as suas expensas no prazo de 30 (trinta) dias
contatos a partir da assinatura do presente instrumento, o seguro contra incêndio e danos do imóvel
locado, sendo o valor do seguro equivalente à 100 (cem) vezes o valor do aluguel mensal, no mínimo,
obrigando–se a satisfazer junto ao segurado todos os prêmios e outras despesas ligadas a respectiva
apólice, seguro esse terá benefício exclusivo do LOCADOR, ficando igualmente obrigado a apresentar
a apólice do seguro de incêndio ao LOCADOR, bem como, o pagamento do prêmio, indicando o nome
do LOCADOR como beneficiário.
Parágrafo 1º. Os pagamentos deverão ser feitos pelo LOCATÁRIO, sob pena de caracterização de
infração contratual.
Parágrafo 2º: Na hipótese de ocorrência de sinistro coberto pelo seguro, de que trata esta cláusula, o
LOCATÁRIO abriga-se a comunicar o fato imediatamente ao LOCADOR para que este tome as devi-
das providencias junto a companhia seguradora.
Parágrafo 3º: Fica o LOCATÁRIO obrigado a respeitar as cláusulas e condições da apólice do seguro
contratado, sob pena de, na hipótese de não ocorrer o pagamento da indenização devida ao LOCA-
DOR, ser obrigado a ressarcí-lo, sem prejuízo da multa contratual e resolução do presente contrato, a
critério do LOCADOR.
Parágrafo 4º: Em caso de incêndio ou qualquer acidente ocorrido, sem culpa de qualquer das partes e
que obrigue a reconstrução do prédio, a locação ficará resolvida, desobrigando os contratantes das cláu-
sulas e condições deste instrumento, fazendo o LOCADOR jus ao recebimento do seguro contratado
pelo LOCATÁRIO.
CLÁUSULA 37º - Havendo regulamento especial para imóvel, imposto pelo LOCADOR ou seus
representantes, ou por convenção condominial, o LOCATÁRIO se obriga a observá-la integralmente,
como mais uma cláusula deste contrato, do qual passará a fazer parte integrante.
Parágrafo 1º. De qualquer forma, não poderá o LOCATÁRIO infringir as normas referentes ao direito
de vizinhança, no que se refere ao sossego, saúde, segurança, silêncio e respeito aos direitos de seus
vizinhos, responsabilizando-se, ainda, por atos daqueles que permitir o ingresso no edifício e no imóvel
objeto da presente locação.
Parágrafo 2º - É proibido, ainda, estocar, guardar ou manter, a qualquer título, substâncias, materiais e
equipamentos nocivos aos outros ocupantes do prédio sendo que o uso indevido e (ou) diverso do
imóvel e a inobservância das normas condominiais, dos regulamentos, dos bons costumes, da conserva-
ção e manutenção, da limpeza ou desrespeito a qualquer obrigação decorrente desse contrato, serão
motivos para a resolução e consequentemente o despejo por infração contratual, independentemente
da multa aqui pactuada, que será devida ao LOCADOR cumulada com penalidades impostas por even-
tual norma condominial, devidas ao condomínio, que serão carreadas ao LOCATÁRIO, ainda que lança-
das em nome do LOCADOR.
CLÁUSULA 38ª – Fica eleito o Foro da Comarca de ..../SP (local do imóvel), para nele serem dirimidas
quaisquer dúvidas e para a propositura de quaisquer ações do presente contrato.
E por estarem assim ajustadas, as partes assinam o presente contrato, em três vias de igual teor, na
presença de duas testemunhas.
São Paulo, .. de ...... de .....
LOCADOR:
________________________________________________
nome proprietário
LOCATÁRIO:
_____________________________________________________
EMPRESA
REPRESENTANTE LEGAL
FIADORES:
________________________________ _________________________
Testemunhas:
_________________________ _________________________
São Paulo, .. de.... de 2017.
Ilmo. Sr.
Fulano de tal
Rua xxxxxx, no, 650, São Paulo/SP
CEP:xxxxx-xxx
Ref. – NOTIFICAÇÃO DIREITO DE PREFERÊNCIA
Na qualidade de administradora do imóvel localizado à Rua xxxxxxxxxx, 650, de propriedade do Sr.

xxxxxxxxxxxx, o qual foi locado à V. Sª., sirvo-me da presente para informar-lhe que o imóvel em ques-
tão está sendo colocado à venda pelo valor de:
R$ 310.000,00 (trezentos e dez mil reais) à vista.
Nos termos do disposto nos Arts. 27 e 28 da Lei 8.245/91, V.Sª. poderá avaliar a conveniência ou não de
se valer da preferência que lhe é assegurada, em um prazo de 30 (trinta) dias a contar do recebimento
desta.
Caso haja interesse de V. parte, informo que o proprietário aceitará proposta por escrito entregue em
meu escritório, dentro do prazo acima estipulado. O silêncio será entendido como desinteresse na aqui-
sição do imóvel.
Sem mais para o momento e no aguardo de V. manifestação sobre o direito de preferência que ora lhe é
concedido, subscrevo-me.
Cordialmente,
_______________________________________
xxxxxxxxxxx
CRECI n°........
São Paulo, xx de xxxx de 2017.
Ilmo. Sr.
FULANO DE TAL
Rua xxxxxxx, no.
São Paulo – SP
CEP: xxxxx-xx
Ref. – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – IMPONTUALIDADE NO PAGAMENTO
Prezado Sr.
Na qualidade de advogada e procuradora do imóvel situado à Rua ........, no....., São Paulo/SP, de proprie-
dade de nosso cliente, Sr. xxxxxxxxxx vimos pela presente NOTIFICÁ-LO sobre o quanto segue:
Desde fevereiro de 2016, V. Sª. vem efetuando pagamento do aluguel com atraso, contrariando Art. 23
da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o qual dispõe que “O locatário é obrigado a pagar pontualmente
o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado”.
O pagamento pontual do aluguel é a principal obrigação do inquilino/locatário, obrigação esta que vem
sendo descumprida de maneira reiterada, há mais de 06 (seis) meses.
Sendo assim, fica desde já NOTIFICADO que o não pagamento do aluguel na data contratualmente dará
ensejo as MEDIDAS JUDICIAIS cabíveis o caso (Ação de Despejo), o que certamente acarretará maiores
aborrecimentos e gastos sobre o assunto.
Esclareço, por fim, que estamos à V. disposição caso haja necessidade e/ou interesse de alteração da data
de pagamento.
Atenciosamente,
_______________________________________
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
CRECI n°........
São Paulo, xx de xxxxx de xxxxx.
Ilmo.Sr.
FULANO DE TAL
Rua XXXXXXXXX, NO.XXXXX, São Paulo - SP
CEP: XXXXX-XX
Ref. – TÉRMINO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Na qualidade de administradora do imóvel situado a Rua xxxxxxxxxxxxxxxx, de propriedade do Sr.

xxxxxxxxxxxx, sirvo-me da presente para, informar que o proprietário solicita que o imóvel supracitado
venha a ser desocupado no prazo de 30 (trinta) dias a contar do recebimento desta, em razão do térmi-
no do período contratual e por não lhe convir mais a continuidade da locação.
V. Sª. deverá entregar o imóvel nas mesmas condições que no início da locação, sendo que as chaves
deverão ser entregues na sede da administradora, , oportunidade em que deverão ser quitados os valo-
res locatícios do período.
Sem mais para o momento e no aguardo da desocupação do imóvel no prazo fixado, subscrevo-me,
Cordialmente,
_______________________________________
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
CRECI n°........

MANUAL PRATICO - Administração de Imóveis

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Dra.

Marília Ramos Valença

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XII. Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

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Art. 24 Depósito judicial nos casos do imóvel

Art. 26 Necessitando o imóvel de reparos urgentes,

Este artigo é autoexplicativo, e na prática, muito pouco usado.

ATENÇÃO: É NULA QUALQUER CLÁUSULA

Vejamos o que dizem os artigos que tratam do direito de preferência:

Art. 28 – O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira

Art. 29 – Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio

O objetivo deste artigo é evitar simulação de venda por parte do proprietário.

Art. 33 – Locatário preterido pode reclamar perdas e danos.

NULAS CLÁUSULAS QUE DISPONHAM SOBRE A RENÚNCIA DESTE DIREITO.

Art. 34 – Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a

NA BENFEITORIA, HÁ O DIREITO DE RETENÇÃO; NA ACESSÃO, NÃO.

Art. 35 – Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

Mas para que serve esta garantia do juízo?

Crime e contravenção diferem-se apenas pela - cobrar taxa de expediente ou de adminis-

“Essas foram as considerações que eu achei

Desejo boa sorte e bons negócios!”

Dra. Marília Ramos Valença

Dra. Marília Ramos Valença

Fulano de tal, (nome da imobiliária ou corretor, com numero de CRECI),

São Paulo, .. de Abril de 2016

Nome da Imobiliária ou Corretor

Recebemos do Sr. ______________, as chaves do imóvel sito à R........, São Paulo/SP,

Cotia, 04 de julho de 2016.

Novo endereço do Locatário:

São Paulo, de ___________ DE 2016.