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DA COMPRA E VENDA

3 parte

6. Vendas Especiais
6.1. Venda mediante amostra
- art. 484 do CC
* AMOSTRA constitui reproduo integral da coisa vendida, com suas
qualidades e caractersticas, apresentada em tamanho normal ou
reduzido
- se a mercadoria entregue no for em tudo igual amostra, caracteriza-se o
inadimplemento contratual, devendo o comprador protestar imediatamente, sob
pena de que seu silencio seja interpretado como tendo havido entrega correta e
definitiva
+ art. 484, pargrafo nico a regra tem relao com o dever de prestar
informao adequada e suficiente ao comprador a respeito da mercadoria
oferecida venda
- art. 422 CC: principio da boa-f objetiva que deve ter o alienante
6.2. Venda ad corpus e venda ad mensuram
- art. 500 do CC
* aplicvel somente compra e venda de bens imveis
*** Ad Mensuram o preo estipulado com base nas dimenses do
imvel (ex: tal por alqueire)
- assim considerada a venda quando se determina o preo de casa unidade,
de cada alqueire, hectare ou metro quadrado
- se posteriormente, em medio, se verificar que a rea no corresponde s
dimenses dadas, tem o comprador o direito de exigir sua complementao
+ se esta no for possvel, abre-se a opo de reclamar a resoluo do
contrato ou o abatimento proporcional no preo
+ a complementao da rea exigida atravs da ao ex empto ou ex
vendito: onde se pleiteia o integral cumprimento do contrato mediante a entrega
de toda a rea prometida
- no poder pedir a resoluo do contrato ou o abatimento no preo (ao
redibitria ou ao estimatria), se puder ser feita a complementao
* Prazo: CC, art. 501 decadencial
*** Art. 500, 2: no caso de excesso de rea
- para no caracterizar o enriquecimento sem causa do comprador
- presume-se que o alienante conhece a coisa que lhe pertence, se assim no
for, deve provar que ignorava a medida exata da coisa vendida

*** Ad Corpus
- 3 do art. 500 do CC
- nesta espcie de venda o imvel adquirido como um todo, como corpo
certo e determinado (ex: Fazenda Lisboa)
- o bem caracterizado por suas confrontaes, no tendo nenhuma
influncia na fixao do preo as suas dimenses
- presume-se que o comprador adquiriu a rea pelo conjunto que lhe foi
mostrado e no em ateno rea declarada
+ certas circunstancias, como a expresso tantos alqueires mais ou menos, a
discriminao dos confrontantes e a de se tratar de imvel urbano totalmente
murado ou quase todo cercado, evidenciam que a venda foi ad corpus
* a lei no exige, para caracterizar a venda ad corpus, que o contrato diga
expressamente
*** 1 do art. 500 do CC: um vigsimo corresponde a 5% da extenso total
- essa diferena no justifica o litgio, salvo se foi convencionado o contrrio
- essa presuno juris tantum: no prevalecer quando comprovada que a
inteno das partes era diversa
- na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individualizado,
presume-se que o comprador teve uma viso geral do imvel e a inteno
de adquirir precisamente o que se continha dentro de suas divisas
+ o preo global, pago pelo todo
+ a venda ad corpus no autoriza ao comprador o direito de exigir
complemento de rea
7. Clusulas Especiais Compra e Venda
- So elas: a retrovenda, a venda a contento ou sujeita a prova, o pacto de
preferncia ou preempo, a venda com reserva de domnio e a venda
sobre documentos
* Cdigo de 1916: nele havia o pacto de melhor comprador e o pacto
comissrio
- pacto de melhor comprador: difcil na atualidade, mas no impedido pela lei
- pacto comissrio: regulado no CC/02 nos arts. 127 e 128 (condio resolutiva)
e no art. 474 (clusula resolutiva expressa)
7.1. Da retrovenda
* muito pouco usada
- um pacto adjunto, pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver
o imvel que est sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preo,
mais as despesas feitas pelo comprador (CC, art. 505)
- Natureza jurdica: a de pacto acessrio, adjunto ao contrato de compra e
venda
* a invalidade do acessrio no afeta a validade da obrigao principal (CC,
184)

- caracteriza-se como condio resolutiva expressa: com o desfazimento da


venda, retornam as partes ao estado anterior
- no nova venda, por isso no incide o imposto de transmisso inter vivos
* s pode ter por objeto bens imveis
* o prazo mximo para o exerccio do direito de retrato ou resgate de trs
anos decadencial
* Ver art. 506 do CC
* Ver art. 507 do CC
* Ver art. 1395 do CC
* a averbao de tal clusula no Registro de Imveis gera eficcia erga omnes,
mas permanece para as partes mesmo que no tenha sido averbada
*** Acontece indevidamente nos contratos de mtuo, simulando uma compra e
venda com pacto de retrovenda negcio simulado nulo
* Ver art. 508 do CC
7.2. Da venda a contento e da sujeita a prova
a) Da venda a contento do comprador: um pacto adjunto a contratos de
compra e venda relativos, em geral, a gneros alimentcios, bebidas finas
e roupas sob medida
- denomina-se clusula ad gustum
- Ver art. 509 do CC
- a venda no se reputar perfeita enquanto o adquirente no manifestar seu
agrado o aperfeioamento do negcio depende exclusivamente do arbtrio do
comprador o vendedor no pode alegar que a recusa fruto de capricho
* desse modo, a tradio da coisa no transfere o domnio, limitando-se a
transmitir a posse dir, visto que efetuada a venda sob condio suspensiva
* Ver art. 511 do CC
*** exceo regra geral do art. 122 do CC probe as condies puramente
potestativas
- a manifestao de vontade do comprador no pode ser tcita
- Ver arts. 509 e 512 do CC
- o direito resultante da venda a contento pessoal, no pode ser transferido a
outras pessoas por nenhuma forma mas subsiste para os herdeiros
b) Da venda sujeita a prova
- Ver arts. 510 e 511 do CC
- tambm presume que a venda realizou-se sob condio suspensiva
- a condio, neste caso, esta ligada a circunstancia de a coisa ter ou no
as qualidades asseguradas pelo vendedor e ser ou no idnea para o fim
a que se destina

+ se a coisa tiver as qualidades apregoadas e for adequada s suas


finalidades, no poder o adquirente, depois de prov-la ou experimenta-la,
recusa-la por puro arbtrio, sem a devida justificao
* costuma referir-se a gneros que se costumam provar, medir, pesar ou
experimentar antes de aceitos
7.3. Da preempo ou preferncia
- tambm chamada de prelao
- o pacto, adjunto compra e venda, pelo qual o comprador de uma
coisa, mvel ou imvel, se obriga a oferec-la ao vendedor; na hiptese
de pretender futuramente vend-la ou d-la em pagamento, para que este
use seu direito de prelao em igualdade de condies.
* o direito atribudo ao vendedor de se substituir ao terceiro nos mesmos
termos e condies em que este iria adquirir a coisa
*** se distingue da retrovenda, porque nesta o vendedor da coisa pode
reservar-se o direito de recobr-la independentemente da vontade do
comprador
+ exemplo de preferncia legal: a preferncia do condmino na aquisio de
parte indivisa e a do inquilino quanto ao imvel locado posto venda
Ver art. 504 do CC
Ver Lei 8.245/91, art. 27
+ Arts. 513 a 520 do CC tratam da preferncia convencional
* o direito de preferncia s ser exercido se e quando o comprador vier a
revender a coisa comprada, no podendo ser compelido a tanto
Requisitos:
a) personalssimo: somente o prprio vendedor pode exerc-lo, no se
transmite por ato inter vivos nem causa mortis (CC, 520)
b) peculiar do contrato de compra e venda, mas pode ser includo em vrios
tipos de contrato compatveis (ex: locao)
c) o direito de preferncia somente pode ser exercido na hiptese de pretender
o comprador vender a coisa ou d-la em pagamento
d) pode ter por objeto bem corpreo ou incorpreo, mvel ou imvel
*** Prazo para o exerccio da preempo no excedente a 180 dias se a
coisa for mvel, ou a dois anos, se imvel (CC, 513, pargrafo nico)
+ decadencial, contado da data do efetivo recebimento da notificao
+ pode ser estipulado prazo menor
+ inexistncia de prazo estipulado art. 516 do CC
*** se o comprador desrespeitar a avena, no dando cincia ao vendedor do
preo e das vantagens que lhe ofereceram pela coisa, responder por perdas e
danos
+ ver art. 518 do CC

+ ver art. 520 do CC


o direito de preferncia convencional de natureza pessoal e no real
* depende de clusula expressa, no se admitindo preferncia tcita
+ ver art. 514 do CC
* Art. 517 do CC direito de preempo estipulado a favor de dois ou mais
vendedores, ento condminos
+ se o comprador adquiriu a coisa mediante cotas ideais de diversos
condminos, assegurando a cada um deles o direito de preferncia, poder ser
exercida por parte
*** RETROCESSO: consiste no direito de preferncia atribudo ao
expropriado estabelecido no art. 519 do CC
- os tribunais tm entendido a retrocesso como um direito pessoal do exproprietrio s perdas e danos e no um direito de reaver o bem
7.4. Da venda com reserva de domnio
- CC, art. 521
- constitui modalidade especial de venda de coisa mvel, em que o
vendedor tem sua prpria coisa vendida como garantia do recebimento
do preo
* s a posse transferida ao adquirente, a propriedade permanece com o
alienante e s passa quele aps o recebimento integral do preo
* o campo de maior incidncia desse pacto seja o de bens mveis
infungveis, inexiste qualquer norma que proba sua aplicao venda de
imveis, mas no usual e o CC restringiu exclusivamente aos bens
mveis
* h a finalidade de garantia ou segurana para o vendedor de deseja
receber integralmente o pagamento do preo
* geralmente, pacto adjunto nos contratos de compra e venda a crdito de
bens mveis, p. ex. eletrodomsticos, carros, etc, para dar maior garantia aos
comerciantes
+ o contrato de alienao fiduciria visa garantir as financeiras, que atuam
como intermedirias entre o vendedor e o consumidor
*** W. Barros Monteiro: cinco elementos que caracterizam a compra e
venda com reserva de domnio:
a) a compra e venda a crdito
b) que recaia sobre objeto individualizado, infungvel
c) entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador
d) pagamento do preo convencionado nas condies estipuladas, comumente
em prestaes
e) obrigao do vendedor de transferir o domnio ao comprador to logo se
complete o pagamento do preo

* a propriedade do vendedor se resolve automaticamente com o pagamento


integral do preo, sem necessidade de acordo adicional
+ o acordo de transmisso insere-se naturalmente no contrato
Natureza Jurdica: de venda sob condio suspensiva, pois a aquisio
do domnio fica subordinada ao pagamento da ltima prestao
- o evento incerto o pagamento do preo
* o comprador, enquanto pendente o pagamento das prestaes, mero
possuidor a ttulo precrio
- pode desfrutar da coisa como lhe prouver e praticar todos os atos necessrios
conservao de seus direitos
- pode vender ou ceder a terceiro o direito expectativo atravs de assuno de
dvida (CC, art. 229)
* o vendedor pode transmitir sua posio de vendedor ou proprietrio atravs
da cesso de crdito (CC, 286 a 298)
* Ver CC, arts. 525 e 526: a falta de pagamento do preo impede a aquisio
do domnio e abre ao vendedor uma alternativa: cobr-lo ou recuperar a prpria
coisa
+ no valem notificaes extrajudiciais para constituir o comprador em mora
+ Ver arts. 1070 e 1071 do CPC
+ Ver art. 527 do CC
*** CDC, art. 53: so nulas clusulas que estabeleam perda total das
prestaes pagas em beneficio do credor que, em razo do inadimplemento,
pleitear a resoluo do contrato e a retomada do produto alienado
*** Res perito emptoris (a coisa perece para o comprador) os riscos da
coisa passam para o adquirente, o possuidor direto da coisa, embora o domnio
e a posse indireta continuem com o alienante
- CC, art. 542, segunda parte h uma inverso da regra res perit domino (a
coisa perece para quem tem o domnio)
* a clusula de reserva de domnio ser estipulada por escrito e para valer
contra terceiros deve ser registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos
(CC, 522)
7.5. Da venda sobre documentos
- a venda sobre documentos ou venda contra documentos est disciplinada no
CC, art. 529
- o vendedor, entregando os documentos, libera-se da obrigao e tem
direito ao preo; e o comprador, na posse justificada de tal documento,
pode exigir do transportador ou depositrio a entrega da mercadoria
- no comercio exterior que est sua maior utilidade, apesar de ser tambm
aplicada aos negcios realizados internamente

- a sua finalidade dar maior agilidade aos negcios mercantis que envolvam
venda de mercadorias e, por sua natureza, pode ter por objeto apenas bens
mveis
* h uma substituio da tradio real pela simblica
- ocorre com freqncia na venda de mercadoria que est depositada em
armazm, em transporte ou dependente de liberao na alfndega; o vendedor
entrega ao comprador o ttulo, warrant ou outro documento que permite o
recebimento ou levantamento da mercadoria
* causa de alterao nos princpios que disciplinam a tradio da coisa
vendida, pois o pagamento deve ser feito contra a entrega dos documentos
(CC, 530)
* a entrega dos documentos gera a presuno de que a coisa conserva as
qualidades neles apontadas
- o comprador no pode condicionar o pagamento realizao de vistorias
- Ver arts. 531 e 532 do CC