CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BENS IMÓVEIS

Por este instrumento particular de promessa de venda e compra de bem imóvel, de um lado:

ZILDETE CASTANHARO PEIXOTO, brasileira, viúva de Leonídio Peixoto Neto, do lar, portadora
da cédula de identidade RG nº 8.597.687-8-SSP/SP, inscrita no CPF sob o nº 161.460.588-23,
residentes e domiciliados na Avenida Br. Mauá de 4528, Mauá - SP, CEP 09330-150; ZENI
OLIVEIRA CASTANHARO ESCAÑO, brasileira, pedagoga, portadora da cédula de identidade RG
nº 13.443.894-SSP/SP, inscrita no CPF sob o nº 032.718.678-01, casada no regime da comunhão
parcial de bens na vigência da Lei 6.515/77 com LAURO ESCAÑO, brasileiro, psicólogo, portador
da cédula de identidade RG nº 8.577.170-SSP/SP, inscrito no CPF sob o nº 030.431.058-18,
residentes e domiciliados na Rua Armando Paschoalotte, 51, Jd. Nova América, Louveira -
SP, CEP 13.290_000;

Os HERDEIROS-FILHOS de ZILMA DE OLIVEIRA CASTANHARO: MARCELO CASTANHARO COSTA,

brasileiro, divorciado, fisioterapeuta, portador da cédula de identidade RG nº 34.697.995-X-
SSP/SP, inscrito no CPF sob o nº 372.729.788-30, residente e domiciliado na Rua Vieira de
Carvalho, 166, casa 3, São Caetano do Sul - SP; e NATHÁLIA CASTANHARO COSTA, brasileira,
divorciada, vendedora, portadora da cédula de identidade RG nº 34.698.002-1-SSP/SP, inscrita
no CPF sob o nº 358.066.048-96, residente e domiciliada na Rua Vieira de Carvalho, 166 casa 3
São Caetano SP;

Os HERDEIROS-FILHOS de LEONÍDIO PEIXOTO NETO: SILVANA CASTANHARO PEIXOTO

RODRIGUES, brasileira, contadora, portadora da cédula de identidade RG nº 19.396.867-8-
SSP/SP, inscrita no CPF sob o nº 131.331.138-36, casada no regime da comunhão parcial de bens
na vigência da Lei 6.515/77 com MARCO DONIZETE RODRIGUES, brasileiro, comerciante,

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portador da cédula de identidade RG nº 32966873-SSP/SP, inscrito no CPF sob o nº 281.576.228-
59, residentes e domiciliados na Avenida Br. Mauá de 4534 A, Mauá - SP, CEP 09330-150; e
WILTON CASTANHARO PEIXOTO, brasileiro, micro empresário, portador da cédula de identidade
RG nº 16783106-SSP/SP, inscrito no CPF sob o nº 055.909.298-90, casado no regime da
comunhão parcial de bens na vigência da Lei 6.515/77 com CLAUDINÉIA MARIA ALVES PEIXOTO,
brasileira, contadora, portadora da cédula de identidade RG nº 18.588.865-3-SSP/SP, inscrita no
CPF sob o nº 097.282.518-58, residentes e domiciliados na Rua Jose Pedro Correia, 319, Casa 02,
Mauá -- SP, CEP 09330-560.

Os acimas qualificados, neste instrumento denominados PROMITENTES VENDEDORES adiante

designado(s) simplesmente "vendedor"; e, de outro:

JOSE FRANCISCO DE OLIVEIRA FILHO, brasileiro, aposentado, portador da cédula de identidade

RG nº 23.317.971-9-SSP/SP, inscrito no CPF sob o nº 317.060.027-34, casado no regime da
comunhão parcial de bens na vigência da Lei 6.515/77 com MARIUZA AUGUSTA DE ALMEIDA,
brasileira, do lar, portadora da cédula de identidade RG nº 57.508.149-1-SSP/SP, inscrita no CPF
sob o nº 011.849.558-59, residentes e domiciliados na Rua Pierre Martin, 71, São Paulo – SP, CEP
04296-113, neste instrumento denominados PROMISSÁRIOS COMPRADORES e adiante
designado(s) simplesmente "comprador ",

As partes acima qualificadas resolvem celebrar a presente Promessa de venda e compra,

mediante as cláusulas e condições a seguir avençadas, as quais se obrigam a cumprir e a fazer
cumprir, por si, por seus herdeiros e sucessores a qualquer título, seja cumprido dentro dos
prazos e forma aqui acordados, seja prestando informações, entregando documentos, firmando
ou outros, ajustando entre si como justo e contratado, respeitando o princípio da boa-fé e sem
qualquer vício de consentimento, como segue:

DO OBJETO

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CLÁUSULA PRIMEIRA: O vendedor é senhor legítimo e possuidor do imóvel(eis) urbano(s),
adiante designado simplesmente "imóvel", conforme descrição da(s) matrícula(s) que segue:

"UM PRÉDIO SITUADO NA RUA VIEIRA DE CARVALHO, Nº 166, nesta Cidade, Comarca e Primeira
Circunscrição Imobiliária, e seu respectivo terreno, lote n° 28, da quadra n° 10, da Vila Nova, medindo dez
metros (10,00m) de frente para a referida rua, igual largura nos fundos, por trinta metros (30,00m) da
frente aos fundos, de ambos os lados, encerrando uma área de trezentos metros quadrados (300,00m),
confrontando pela frente com a Rua Vieira de Carvalho, de quem da rua olha para o imóvel, na lateral
direita confronta com o prédio n° 158 da mesma rua, inscrição 12-008-029, na lateral esquerda com o
prédio n° 178 da mesma rua, inscrição 12-008-027 e, nos fundos, com o prédio n° 377, inscrição 12-008-
014 e com o prédio n° 383, inscrição 12-008-042, ambos da Rua Juruá." O referido imóvel encontra-se
cadastrado na Prefeitura Municipal local sob nº 12.008.0028 e devidamente registrado na Matrícula
19.885 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São Caetano do Sul - SP.

Parágrafo primeiro: A presente transação é celebrada em caráter “ad corpus” não cabendo,
portanto, qualquer indenização, seja a que título for, na hipótese de apuração de diferença nas
áreas do imóvel.

DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

CLÁUSULA SEGUNDA: O vendedor se obriga a vender e o comprador a comprar o imóvel descrito

na cláusula primeira com respeito a todas as normas do presente instrumento.

CLÁUSULA TERCEIRA: O vendedor declara expressamente que o imóvel objeto deste contrato
não sofre qualquer restrição, seja judicial ou extrajudicial, e se encontra livre de embaraços de
quaisquer ônus, respondendo inclusive por evicção.

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DO PREÇO E DAS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

CLÁUSULA QUARTA: Pelo presente instrumento particular, e nesta forma de direito, o vendedor
promete vender e o comprador promete a comprar o imóvel descrito e individualizado na
cláusula primeira, supra, no estado em que se encontra, independente do fim para o qual se
destina, pelo preço certo e ajustado de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), quantia esta que
será paga pelo comprador em até 20 (vinte) dias úteis, a contar desta data, concomitantemente
a outorga da escritura pública de compra e venda, que será realizada mediante a apresentação
da documentação descrita na Cláusula Quinta e inventário dos bens deixados pela “de cujus”
ZILMA DE OLIVEIRA CASTANHARO, LEONÍDIO PEIXOTO NETO, conforme disposto no parágrafo
segundo da cláusula oitava, por meio de recursos próprios via TED nas contas bancárias indicadas
abaixo:

• O valor de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais) para o vendedor MARCELO

CASTANHARO COSTA, inscrito no CPF 372.729.788-30, conta corrente 0003443-6,
agência 0928, Banco Bradesco;

• O valor de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais) para a vendedora NATHÁLIA

CASTANHARO COSTA, inscrita no CPF 358.066.048-96, conta corrente 11867-2, agência
0591, Banco Bradesco;

• O valor de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais) para a vendedora ZILDETE

CASTANHARO PEIXOTO, inscrita no CPF 161.460.588-23, conta corrente 71926316-4,
agência 0001, Banco NU Pagamentos;

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 • O valor de R$ 47.500,00 (quarenta e sete mil e quinhentos reais) para a vendedora
SILVANA CASTANHARO PEIXOTO RODRIGUES, inscrita no CPF 131.331.138-36, conta
corrente 35461042-3, agência 0001, Banco NU Pagamentos;

• O valor de R$ 47.500,00 (quarenta e sete mil e quinhentos reais) para o vendedor

WILTON CASTANHARO PEIXOTO, inscrito no CPF 055.909.298-90, conta corrente 09834-
4, agência 8470, Banco Itaú;

• O valor de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais) para a vendedora ZENI OLIVEIRA
CASTANHARO ESCAÑO, inscrita no CPF 032.718.678-01, conta corrente 39.884-9, agência
0110, Banco Itaú;

Parágrafo primeiro: O comprador não poderá atrasar o pagamento previsto nesta Cláusula, sob
pena de incidir a multa de 2% (dois por cento) sobre o valor corrigido “pro rata die” pelo IGPM
(Índice Geral de Preços de Mercado), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, ou outro que o
substitua, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês ou fração, até cumprimento de
obrigação contratual ora assumida, não podendo, entretanto, eventual atraso, ultrapassar 30
(trinta) dias, caso em que o vendedor poderá utilizar-se todos os meios judiciais cabíveis,
inclusive rescisão, cumulada com perdas e danos por não cumprimento de obrigação contratual
ora assumida.

Parágrafo segundo: Caso os prazos acima indicados não sejam cumpridos em decorrência de
antecipação de feriados, decretação de lockdown oriundos ao COVID-19, bem como caso fortuito
ou força maior nos termos do artigo 393 do Código Civil, isto é, sem a ingerência do comprador
ou vendedor, as multas, correção monetária e juros, indicados no parágrafo anterior não serão
devidos, desde que efetivamente comprovado que a parte obrigada empreendeu todos os

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esforços para atendimento ao prazo, porém este não foi possível pelo atraso de terceiros, se o
atraso da entrega decorrer.

DAS OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR

CLÁUSULA QUINTA: O vendedor se compromete a entregar ao comprador as certidões e

documentos abaixo relacionados e qualquer outro que por força de Lei, Norma, Portarias ou
exigências locais sejam necessários para a conclusão do negócio, no prazo de até 10 (dez) dias
úteis, a partir desta data, os abaixo descritos.

a) Do imóvel:
• Certidão de Propriedade com Negativa de ônus e Alienações de São Caetano do Sul;
• Certidão Negativa de Tributos Imobiliários da Prefeitura de São Caetano do Sul;
• Carnê do IPTU;
• Declaração de quitação de despesas condominiais (de até 30 dias)

b) Dos vendedores e de Zilma de Oliveira Castanharo:

• Certidão da Justiça Federal do Estado de São Paulo;
• Certidão dos Cartórios de Protesto (05 anos) de local de domicilio dos vendedores e
local do imóvel;
• Pesquisa do CENPROT;
• Certidão dos Distribuidores da Justiça do Trabalho da 2ª Região;
• Certidão Negativa da Receita Federal;
• Certidão Negativa da Justiça do Trabalho Nacional (CNDT);
• Negativas do SCPC;

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 • Certidão dos Distribuidores Cíveis, Certidão dos Distribuidores do Executivo Fiscal
“Federal, Estadual e Municipal” e Criminal FÓRUM - (10 anos) do Estado de São Paulo;
• Cópia da certidão de casamento de casado se declarar ou certidão de nascimento
atualizada (máxima 30 dias) se declarar-se solteiro.

Parágrafo primeiro – Havendo certidão positiva, obriga-se o vendedor a prestar as informações

e comprovar que o teor da referida certidão não prejudica o presente contrato, garantindo a
eficácia da transferência do imóvel.

Parágrafo segundo – O vendedor se compromete por quaisquer débitos eventualmente não

apontados nas certidões descritas na cláusula quinta, da qual a origem seja antes da transmissão
da posse do imóvel ao comprador e que venha a configurar quaisquer ônus a estes, cabendo os
primeiros, diligenciar o quanto necessário para a resolução, respondendo ainda por evicção.

Parágrafo terceiro – Todas as certidões serão entregues em seus originais;

a) O prazo das certidões será de até 30 (trinta) dias a partir da emissão, salvo aqueles que por
razão de Lei gozem de validade diversa;

b) Se sócio de empresa, o vendedor deverá apresentar as mesmas certidões que lhe cabe,
também da empresa que seja sócio, no mesmo prazo e forma aqui acordado para as demais
certidões.

DAS OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR

CLÁUSULA SEXTA: Ao receber a transmissão da propriedade do imóvel, compromete-se no prazo

de até 30 (trinta) dias, proceder à alteração de titularidade junto aos cadastros da secretaria da
fazenda do município, da administradora do condomínio, das concessionárias de serviços

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públicos (energia elétrica, gás, água e outras se houver) desta forma transferindo para si todas
as obrigações e encargos a partir desta data.

DA POSSE DO IMÓVEL

CLÁUSULA SÉTIMA: A posse definitiva do imóvel objeto deste instrumento será dada ao
comprador após 60 (sessenta) dias corrido do pagamento e recebimento total do preço ajustado
previsto na Cláusula Quarta.

Parágrafo primeiro: O comprador declara ter vistoriado o imóvel e a entrega se dará dessa forma,
livre e desocupado de bens ou pessoas. Com exceção dos itens descritos abaixo, os quais
deverão permanecer no imóvel:
• Metais (torneiras, metais em geral);
• Louças sanitárias e cubas;
• Iluminação ( spots em geral, espelhos de tomada e de interruptor);

Parágrafo segundo: Em caso de mora na entrega do imóvel de acordo com a data avençada, o
vendedor, pagará ao comprador, a título de multa, a importância de R$ 200,00 (duzentos reais)
por dia, devido até o cumprimento da sua obrigação.

Parágrafo terceiro: A partir da imissão na posse pelo comprador no imóvel objeto desta avença,
passará para sua responsabilidade direta o pagamento de todos os impostos e taxas que recaiam
sobre o imóvel, ainda que estes venham a ser lançados em nome do vendedor. Os até então
devidos, ainda que posteriormente lançados ou cobrados, será de incumbência do vendedor.

OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA

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CLÁUSULA OITAVA: Com a quitação do presente contrato, o vendedor deverá outorgar a
escritura definitiva ao comprador ou a quem este indicar, devendo então assinar todos os
documentos que forem necessários para o fiel cumprimento desta obrigação.

Parágrafo primeiro: O comprador se compromete com as despesas do ato notarial, inclusive com
emolumentos, escrituras, o recolhimento do ITBI, registro de imóvel e outros que forem
inerentes à outorga.

Parágrafo segundo: É de ciência do comprador que o vendedor neste ato se compromete e se

responsabiliza a fazer os itens abaixo descritos:

• Inventário de ZILMA DE OLIVEIRA CASTANHARO e registro junto ao 1º cartório de registro

de São Caetano do Sul, no qual partilhou sua parte do imóvel para seus herdeiros-filhos:
NATHÁLIA CASTANHARO COSTA e MARCELO CASTANHARO COSTA.

• Registro junto ao 1º cartório de registro do inventário de LEONÍDIO PEIXOTO NETO. No qual

partilhou sua parte do imóvel para seus herdeiros filhos: WILTON CASTANHARO PEIXOTO e
seu cônjuge Claudinéia Maria Alves Peixoto e SILVANA CASTANHARO PEIXOTO RODRIGUES
e seu cônjuge Marco Donizete Rodrigues.

Todos os procedimentos que se fizerem necessários e custos para essas averbações/ registros
serão de total responsabilidade do vendedor.

DA ASSESSORIA IMOBILIÁRIA

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CLÁUSULA NONA: A assessoria imobiliária junto ao presente contrato é intermediada pela
empresa Metropolis Brokers Ltda, inscrita no CNPJ sob nº 23.074.261/0001-51, CRECI-J: 30668,
fazendo jus ao pagamento do valor de intermediação, a importância de R$ 30.000,00 (trinta mil
reais), será feita pelo comprador após a outorga da escritura pública de compra e venda e
pagamento do valor previsto na Cláusula Quarta ao vendedor, via TED ou PIX da seguinte forma:

a) A quantia de R$ 4.372,50 (quatro mil trezentos e dois reais e cinquenta centavos), para a
profissional Gesilene Simone Zuim Faria ME, inscrito no CNPJ 33.100.255/0001-85, conta corrente
115619879, agência 0001, Banco Inter (077), chave PIX gesi.simone@hotmail.com;

b) A quantia de R$ 4.372,50 (quatro mil trezentos e dois reais e cinquenta centavos), para o
profissional Gabriel Barbosa Kelme, inscrito no CNPJ 33.006.310/0001-72, conta corrente
3981854-3, agência 0001, banco Inter S.A (077), chave PIX 33.006.310/0001-72;

c) A quantia de R$ 1.457,50 (um mil quatrocentos e cinquenta e sete reais e cinquenta centavos),
para a profissional Luciana Souza da Silva, da empresa Faluc Serviços Administrativos LTDA,
inscrita no CNPJ 35.309.115/0001-47, conta 87438-8, agência 0018, banco Itaú (341), chave PIX
35.309.115/0001-47;

d) A quantia de R$ 1.457,50 (um mil quatrocentos e cinquenta e sete reais e cinquenta centavos),
para a profissional Daniela Benedetti, da empresa Kulea Serviços administrativos LTDA, inscrito
no CNPJ 39.897.055/0001-81, conta corrente 10790822-0, agência 0001, Banco Inter (077), chave
PIX 39.897.055/0001-81;

e) A quantia de R$ 18.340,00 (dezoito mil trezentos e quarenta reais), para Metropolis Brokers
Negócios Imobiliários LTDA, inscrita no CNPJ nº 23.074.261/0001-51, conta corrente 31004-6,
agência 1668, banco Itaú (341), chave PIX 23.074.261/0001-51;

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Parágrafo Primeiro: A referida comissão será paga de forma proporcional aos corretores da
imobiliária que participaram da negociação, sendo que estes deverão emitir nota fiscal ao
comprador, referente à quantia a ele destinada.

DISPOSIÇÕES GERAIS

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA:

a) Nenhum acréscimo ou modificação ao presente contrato produzirá efeitos, a menos que seja
expresso, por escrito e com a concordância expressa de todas as partes.
b) Eventual tolerância de uma das partes com o descumprimento de qualquer das obrigações
aqui assumidas será levada como mera liberdade da outra parte, não implicando transação,
novação ou renúncia, e fica desde já pactuado que a parte inocente poderá exigir da parte
culpada o cumprimento da obrigação em mora.
c) As partes declaram para os fins do artigo 46 da Lei 8.078/90 que lhe foi dada a oportunidade
de leitura e ciência prévia do conteúdo deste contrato, e inclusive lhe foram esclarecidas
eventuais dúvidas.
d) As partes comprometem-se com o caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade do presente
contrato, seja em cláusula seja inteiro e sujeitam os contratantes, seus herdeiros, bens e
sucessores, salvo a hipótese de inadimplemento de quaisquer cláusulas deste contrato,
renunciando os contratantes à faculdade de arrependimento concedida pelo artigo 420 do
Código Civil Brasileiro.
e) Fica desde já autorizado os registros e averbações que se façam necessários à plena
regularização deste instrumento, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente;

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f) O vendedor declara sob as penas da lei, que tem domicílio no endereço indicado neste
instrumento; que não é empregador ou produtor rural, não estando, portanto, incurso nas
restrições impostas pelas Leis Previdenciárias em vigor;
g) O vendedor renova os votos de respeito ao princípio da boa-fé, fazendo desta como firme e
valiosa, e de forma EXPRESSA declaram responder pela evicção de direito.
h) Comprometem-se as partes, em hipótese de insatisfação ou sentimento de lesão causado pela
outra parte junto aos termos do presente contrato, preliminarmente a qualquer medida judicial,
deverá efetivar a competente notificação, judicial ou extrajudicial, constituindo a parte infratora
em mora, nos termos prescritos pelo Decreto-Lei nº 745/69.
i) Não cumprida a alínea “e” acima, entende a parte o teor do artigo 337, XI, da Lei 13.105/2015.

DO FORO DE ELEIÇÃO

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA:

As partes elegem o foro da comarca de São Caetano do Sul-SP, para dirimir as dúvidas oriundas
do presente contrato, com exclusão de qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou se
torne.

Parágrafo primeiro: Havendo ingresso de ação judicial deverá a parte culpada na forma judicial,
pagará à parte inocente, além das custas e despesas sejam judiciais ou extrajudiciais, além de
honorários advocatícios fixados pelo Juiz da causa, ante o princípio da sucumbência e 10% (dez
por cento) a título de multa contratual, que será devida desde a propositura da ação e calculada
sobre o montante da condenação.

DA MULTA CONTRATURAL

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CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA:

O não cumprimento de qualquer uma das obrigações constantes deste contrato, implicará, à
critério da parte inocente, na rescisão do mesmo, desde que não corrigido em 30 (trinta) dias
após o recebimento de uma notificação escrita, obrigando-se a parte infratora ao pagamento da
multa penal contratual, convencionada em dez por cento do valor total desta negociação; além
da parte infratora ficar responsável por despesas comprovadamente pagas ou assumidas pela
parte inocente, desde que ocasionadas por esta negociação, e também pelos honorários
referentes à intermediação imobiliária. O pagamento da multa à parte inocente, bem como a
restituição de valores já pagos a fim de acerto da referida multa, deverá acontecer no prazo
máximo de dez dias contados a partir da data da rescisão contratual.

DA ASSINATURA ELETRÔNICA

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA:

As Partes e as testemunhas envolvidas neste instrumento afirmam e declaram que esse poderá
ser assinado eletronicamente através da plataforma “fast4sign”, atualmente no endereço
https:// fast4sign.com.br/ com fundamento no Artigo 10, parágrafo 2º da MP 2200-2/2001, e do
Artigo 6º do Decreto 10.278/2020, sendo as assinaturas consideradas válidas, vinculantes e
executáveis. As Partes renunciam ao direito de recusar ou contestar a validade das assinaturas
eletrônicas, na medida máxima permitida pela legislação aplicável.

TESTEMUNHAS:

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Luciana Souza da Silva - CPF 332.753.048-36
Monique de Santana Caruso - CPF 414.979.588-65

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