INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA

DE BEM IMÓVEL E OUTRAS AVENÇAS

RESIDENCIA RUA SÃO MANOEL, Nº57, BL A – TORRE ST. MARTIN - AP 91 – VILA GALVÃO – GUARULHOS - SP

Pelo presente instrumento particular e na regular forma de direito, de um lado como

promitente vendedor, doravante designado simplesmente “VENDEDORA”, CÉLIA MARLENE
RUIZ CAVALCANTI, brasileira, solteira, funcionária pública estadual, titular da cédula de
identidade RG nº 10.888.798-4 SSP/SP, inscrito no CPF/MF nº 947.072.438-00,
residente e domiciliado na Rua São Manoel, n° 57 BL A – TORRE ST. MARTIN - AP 91 – Vila
Rosália, Guarulhos/SP, CEP 07073-010, e do outro lado como promitente “COMPRADOR”,
doravante designado simplesmente “COMPRADOR”, JOSÉ LUIS PEREIRA, brasileiro,
solteiro, empresário, portadora da cédula de identidade RG nº 19.894.752-5 SSP/SP inscrito
no CPF sob nº 101.128.728-59, residente e domiciliado à Rua Diadema, nº 428 – Vila Galvão,
Guarulhos/SP, CEP.: 07064-070, o que mutuamente aceitaram e se obrigaram a cumprir:

As Partes acima nomeadas e ao final assinada, independentemente da ordem de nomeação,

resolvem firmar este instrumento particular que será integralmente regido pelas cláusulas,
condições e estipulações adiante ordenadas, a saber:

Das declarações preliminares:

a) Cada Parte declara e garante à outra que as afirmações a seguir são verdadeiras em
relação à própria Parte e representam sua intenção neste Contrato:

a) Cada parte possui plena capacidade física e mental, e legitimidade para celebrar o
presente Contrato, realizar todas as operações aqui previstas e cumprir as
obrigações ora assumidas, tendo tomado todas as medidas de natureza legal e
outras eventualmente necessárias para autorizar a sua celebração, implementar
todas as operações nela previstas e cumprir todas as obrigações nela assumidas;

b) A celebração deste Contrato e o cumprimento das obrigações de cada uma das

Partes não viola qualquer lei, regulamento, decisão judicial, administrativa ou
arbitral, aos quais a respectiva parte esteja vinculada;

c) Este Contrato é validamente celebrado e constitui obrigação legal, válida,

vinculante e exequível contra cada Parte, de acordo com os seus termos;

d) Cada Parte está apta a cumprir as obrigações ora previstas neste instrumento e
agirá em relação ao mesmo de boa-fé e com lealdade;

e) Nenhuma Parte depende economicamente da outra;

f) Nenhuma das Partes se encontra em estado de necessidade ou sob coação para

celebrar este instrumento e/ou têm urgência de contratar;

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 g) As discussões sobre o objeto contratual deste Compromisso foram feitas,
conduzidas e implementadas por livre iniciativa de cada uma das Partes;

h) As Partes foram informadas e avisadas de todas as condições e circunstâncias

envolvidas na negociação objeto deste Contrato e que poderiam influenciar sua
capacidade de expressar sua vontade;

i) A VENDEDORA, no seu melhor conhecimento, declara e garante ao COMPRADOR

o quanto abaixo discriminado, respondendo pelo conteúdo, veracidade, alcance e
exatidão de tais declarações e garantias:

j) Que o IMÓVEL se encontra livre e desembaraçado de ônus, gravames ou restrições

de natureza societária, pessoal e/ou real, inexistindo quaisquer indícios que
permitam supor a existência de fato que impeça ou restrinja a regular alienação
do IMÓVEL;

k) Não incide sobre o IMÓVEL e/ou sobre a VENDEDORA procedimentos

administrativos ou ações judiciais, pessoais ou reais, de qualquer natureza, que
afetem ou possam vir a afetar o IMÓVEL ou, ainda que indiretamente, a validade
e eficácia do presente negócio jurídico;

l) Não há quaisquer restrições ambientais, sanitárias, de acesso ou segurança

relacionadas ao IMÓVEL, que afetem ou possam vir a afetar e/ou a regular
aquisição deste pelo COMPRADOR, nem tampouco quaisquer processos de
desapropriação, servidão ou demarcação de terras, direta ou indiretamente
envolvendo o IMÓVEL, aqui, como lá, que seja de conhecimento da VENDEDORA.

m) Eventuais lançamentos de débitos fiscais sobre o IMÓVEL, em decorrência de

dívidas municipais, estaduais e/ou federais vencidas, assumida pela
VENDEDORA e/ou pelos antecessores de domínio do IMÓVEL, serão quitadas até
a data do pagamento/recebimento da parcela constante no item “3.3” da cláusula
terceira deste.

CLÁUSULA PRIMEIRA

1.1 – A VENDEDORA declara ser a justo título e inteiramente livre e desembaraçado de

quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, tributos atrasados, dúvidas, dívidas, ações
judiciais em trâmite, fundadas em direito real ou pessoal, e quaisquer outros encargos ser
senhores e legítimos possuidores e proprietários do imóvel consistente em:

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 IMÓVEL: O apartamento n° 91 – “TIPO 1” do “BLOCO A – TORRE ST. MARTIN”,
localizado no 9° pavimento, integrante do Condomínio “Isla Lago dos Patos”, situado
na Rua São Daniel, n° 112, na esquina com as Ruas são Manoel e São Mauricio,
na Vila Rosália, bairro de Vila Galvão, perímetro urbano do Distrito e Município
desta Comarca, com a área privativa real de divisão não proporcional de 114,23m²,
com a área de uso comum real de divisão não proporcional de 20,50m², com a área
de uso comum real de divisão proporcional de 46,01m², perfazendo uma área total
real de 180,74m² com direito ao uso de 02 (duas) vagas indeterminadas na garagem
do condomínio, cada uma delas com capacidade para apenas 1 (um) veículo de
passeio ou utilitário, com emprego de manobrista/garagista, correspondendo a este
apartamento uma fração ideal de terreno e demais coisas comuns do edifício
equivalente a 0,33783%, conforme o registro na Matricula 120.607, do 2º Oficial de
Imóveis da Comarca de Guarulhos, é cadastrado no IPTU da PMG sob nº
083.23.35.0001.01.033.

Parágrafo primeiro: O referido imóvel foi havido por ela VENDEDORA por força de escritura
de venda e compra da datada de 04/01/2013, R.05/326.187 do Segundo Oficial de Registo
de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica Comarca de Guarulhos Estado
de São Paulo.

CLÁUSULA SEGUNDA

2.1 – Possuindo o imóvel descrito e caracterizado na cláusula anterior, a VENDEDORA, por

este instrumento particular e na regular forma de direito, promete vender ao COMPRADOR,
que por sua vez, deles, estes últimos se obrigam a adquiri-lo, tudo pelo preço certo, ajustado,
global e condições de pagamento descrito na cláusula seguinte.

CLÁUSULA TERCEIRA

3.1 – O preço convencionado para a promessa de venda e compra assim compromissada é

de R$ 810.000,00 (Oitocentos e dez mil reais) a ser pago através de Ted, Transferência
Bancária, PIX ou Cheque Administrativo, por meio de recursos próprios do seguinte modo:

3.2 - R$ 50.000,00 (Cinquenta mil reais) a título de sinal e princípio de pagamento no ato
da assinatura do contato de compra e venda em favor de CÉLIA MARLENE RUIZ
CAVALCANTI, que serão pagos através de recursos próprios na seguinte conta:

Banco Santander
AG: 1803
CC: 010018318

3.3 – R$ 760.000,00 (Setecentos e sessenta mil reais) no ato da assinatura da escritura

de compra e venda em favor de CÉLIA MARLENE RUIZ CAVALCANTI, na seguinte conta:

Banco Santander
AG: 1803
CC: 010018318

CLÁUSULA QUARTA

4.1 – A VENDEDORA se obriga a apresentar e entregar o COMPRADOR, no original (onde

couber) os documentos e certidões abaixo elencados, e que pela análise daqueles, sob a ótica

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do COMPRADOR, deverá estar comprovado à inexistência de risco e/ou apontamentos, que
o imóvel deverá constar livre e desembaraçado:

Do imóvel:

1. Certidão atualizada da matrícula do imóvel

2. Certidão negativa de débitos de tributos imobiliários, expedida pela Prefeitura do

Município de Guarulhos/SP;

3. Espelho do IPTU do presente exercício;

4. Certidão negativa de Débitos Condominiais, a ser emitido pela administradora do

condomínio;

5. Três últimas contas de consumo (energia elétrica; água; gás, onde couber), quitadas;

Da VENDEDORA (e empresas vinculadas aos seus respectivos CPF’s), a serem obtidas na

circunscrição do imóvel e de seus domicílios e/ou sedes:

1. Cópia do RG, do CPF/MF, certidão de casamento; comprovante de endereço;

2. Certidão dos distribuidores cíveis (incluindo ações cíveis e de família, juizados

especiais, executivos fiscais estaduais e municipais) da Justiça Estadual;

3. Certidão do distribuidor de protestos;

4. Certidão do distribuidor da Justiça Federal;

5. Certidão do distribuidor da Justiça do Trabalho (2ª Região);

6. Certidão negativa de débitos trabalhistas (emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho);

7. Certidão conjunta negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da
União, expedida pela Receita Federal;

8. Certidão negativa de débitos tributários da dívida ativa do Estado de São Paulo,

expedida pela Procuradoria Geral do Estado de São Paulo e da União Federal;

9. Certificado de Regularidade do FGTS – CRF;

10. Certidão de objeto e pé de eventuais apontamentos nas certidões supra, bem como
comprovantes da existência de bens suficientes para garantir eventuais débitos
apontados, como forma de comprovar a condição de solventes; \

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Parágrafo único: A VENDEDORA, se obriga a apresentar os necessários esclarecimentos e
garantias para a manutenção do negócio, sujeitando-se a rescisão unilateral deste contrato
por parte do COMPRADOR.

No caso de opção pela rescisão unilateral, após a assinatura deste “Instrumento Particular
de promessa de venda e compra de bem imóvel e outras avenças” e antes do ato da escritura
de compra e venda, por parte da VENDEDORA, este comprometer-se-á à devolução do sinal
recebido do COMPRADOR, com acréscimo de uma multa de 10% (dez por cento) sobre o
mesmo;

Já no caso de opção pela rescisão unilateral, após a assinatura deste “Instrumento Particular
de promessa de venda e compra de bem imóvel e outras avenças” e antes do ato da assinatura
da escritura de compra e venda, ocorrer por parte do COMPRADOR, este comprometer-se-á
ao pagamento de mesma multa (10%, dez por cento) sobre o valor do sinal e deverá ser
reembolsado do valor do sinal pela VENDEDORA, condicionado ao pagamento da multa;

No caso da rescisão unilateral, por parte da VENDEDORA, após a assinatura da escritura

de compra e venda, incidirá uma multa de 10% (dez por cento) sobre os valores recebidos,
além da obrigação da devolução dos valores recebidos ao COMPRADOR;

No caso da rescisão unilateral, por parte do COMPRADOR, após a assinatura da escritura

de compra e venda, incidirá a mesma multa de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos,
condicionando-se a devolução dos valores pagos por este a VENDEDORA, após o pagamento
da multa citada a este.

CLÁUSULA QUINTA

5.1 – O COMPRADOR, a partir da transmissão da posse, obriga-se a providenciar, no prazo

máximo e impreterível de 30 (trinta) dias, a mudança da titularidade junto às
autoridades competentes, referente a impostos, contribuições, taxas, tarifas, e
quaisquer outras despesas ou encargos que incidam sobre o imóvel objeto deste
instrumento, sob pena de responderem por perdas e danos causados à outra PARTE
por sua inércia.

5.2 - A VENDEDORA, no seu melhor conhecimento, declara e garante o COMPRADOR que

em até 30 (trinta) dias após a assinatura da Escritura de compra e venda junto ao
cartório, o imóvel estará disponível para entrega das chaves.

5.3 - A VENDEDORA na melhor forma declara o COMPRADOR que em comum acordo se

compromete a deixar no imóvel todos moveis planejados.
5.4 - Quanto às despesas decorrentes da presente transação (como ex. escritura, registros,
impostos, emolumentos etc.) o COMPRADOR é o único responsável.
5.5 - Conforme previamente ajustado, a VENDEDORA, quando do efetivo e
pagamento/recebimento da parcela constante no item “3.1” da cláusula terceira, na
mesma data se obriga a pagar em favor da empresa Exata Central Negócios Ltda ou
seu procurador ou representante legal, com sede a Rua Pirapozinho 330, Vila Rosália,
Guarulhos (SP), CEP. 07073-020, devidamente inscrita no CNPJ sob o nº
15.584.494/0001-76, será pago R$ 30.000 (Trinta mil reais) a objeto deste Instrumento
Particular de promessa de venda e compra de bem imóvel e outras avenças.

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 5.6 - É do conhecimento e aceitação das Partes, que os serviços de despachantes,
cartórios, registro de escrituras, e ou quaisquer outras documentações imobiliárias
necessárias à venda, compra e/ou financiamento de imóvel, não fazem parte da
intermediação prestada pela Exata Central Negócios Ltda, sendo estes serviços
contratados, exclusivamente a critério das Partes junto a empresas independentes, tais
como: Escritório de Despachos, Serviços Notariais, de Registro de Imóvel e de Protesto,
Distribuições de Ações Judiciais, Bancos, Agentes Financeiros da Habitação, etc.

5.7 – A VENDEDORA declara que não assinaram contrato de exclusividade de venda

com outra imobiliária, que têm ciência de que a empresa intermediadora consta
devidamente.

CLÁUSULA SEXTA

6.1 – Obrigatoriamente, a escritura particular com força de escritura pública do imóvel

descrito e caracterizado na cláusula 1ª, item 1.1, em qualquer hipótese, deverá ser
outorgado em favor único e exclusivo do COMPRADOR, restando vedado cessões de
direito em favor de terceiros estranhos ao presente negócio.

6.2 – Quanto às despesas decorrentes da presente transação (como ex. escritura, registros,
impostos, emolumentos etc.) o COMPRADOR é o único responsável.

6.3 - As Partes autorizam, desde já, o registro deste contrato junto a Circunscrição Imobiliária
competente, bem como todos os demais registros e averbações dele decorrentes, e se
obrigam ainda, a assinar todos dos documentos, inclusive aditivos contratuais e a tomar
todas às providencias que se façam necessárias à viabilização e termos finais da presente
transação.

CLÁUSULA SÉTIMA

7.1 – O presente instrumento obriga as Partes contratantes e seus herdeiros ou sucessores

a qualquer título. A VENDEDORA ou seus herdeiros e/ou sucessores, irrestritamente,
respondem pela EVICÇÃO DE DIREITOS, na forma da Lei.

CLÁUSULA OITAVA

8.1 – A VENDEDORA declaram sob as penas da Lei, que não têm quaisquer
responsabilidades provenientes de tutela, curatela ou testamentária, bem como que contra
eles não existem ações reais, pessoais, reipersecutórias, possessórias, reivindicatórias,
embargos, arrestos, sequestros, protestos, falências, concordatas e/ou concurso de
credores, dívidas fiscais e trabalhistas, penhores, execuções ou quaisquer outras ações
judiciais, que possam atingir o imóvel objeto deste contrato, afirmam ainda, com a
finalidade de assegurar que a presente transação é segura, declaram não ser insolventes e
que são proprietários de outros bens, sendo aqueles suficientes para garantir eventuais
execuções judiciais e/ou concurso de credores, independentemente da caracterização de
bem de família.

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CLÁUSULA NONA

9.1 – Expressamente, declaram a VENDEDORA, sob as penas da lei que: (a) não estão
incursos nas exigências da lei que rege o Instituto Nacional do Seguro Social - INSS, como
empregadores e nem como produtores rurais; (b) inexistirem quaisquer feitos contenciosos
contra eles alienantes, com relação ao imóvel objeto deste instrumento, que se obrigam a
apresentar e entregar o COMPRADOR todas as certidões a que se refere o parágrafo 2º dos
Artigos 1º e 2º da Lei Federal nº 7.433/85, regulamentada pelo Decreto nº 93.240/86, bem
como das certidões expedidas pela Justiça do Trabalho; e (c) se encontrar quites com as
despesas condominiais junto ao Edifício até a presente data, com base no parágrafo 2º do
Artigo 2º da referida Lei Federal.

CLÁUSULA DÉCIMA

10.1 – As Partes declaram terem lido e entendido em todos os seus termos, o presente
contrato, e que lhes foi anteriormente entregue para conhecimento, afirmando estarem
devidamente informadas sobre o inteiro conteúdo do presente contrato, e a forma pela qual
serão pagas e recebidas as prestações e parcelas do saldo do preço constante da cláusula
terceiro retro, inclusive, no que diz a condições de rescisão.

10.2 – A aceitação da VENDEDORA no recebimento de valores ou cumprimento de disposição

contratual de forma diversa da ajustada, não constituirá alteração ou novação contratual,
mas sim, mero ato de tolerância.

10.3 – As Partes convencionam e aceitam que todas as comunicações, notificações,

informações e citações deverão ser enviadas aos endereços constantes no preâmbulo deste,
devendo a Parte que mudar o seu endereço comunicar a outra no prazo de 05 (cinco) dias,
sujeitando-se reputar-se válida a comunicação, notificação, intimação ou citação entregue
nos referidos endereços.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA

11.1 – Tendo sido, portanto, concedida a oportunidade para as Partes, previamente,

examinarem este contrato, declaram que lhes foram prestadas todas as informações e que
estão bem esclarecidas quanto às condições contratuais, razão pela qual nada têm a solicitar
com relação a alterações nas cláusulas deste Instrumento.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA

12.1 – O presente é firmado em caráter irrevogável e irretratável para ambas as Partes, que
dele não poderão se arrepender, obrigando também seus herdeiros e sucessores,
obedecidas as disposições legais.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA

13.1 – As Partes elegem o Fórum da Comarca de Guarulhos/SP (local do imóvel), com

renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou que venha a se tornar, para
dirimir eventuais dúvidas surgidas da interpretação deste contrato e de suas cláusulas,
obrigando-se a parte que for considerada culpada em intervenção judicial ao pagamento das

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custas e despesas processuais, bem como os honorários de advogados arbitrados em juízo.

Estando as Partes certas e ajustadas nos termos do presente instrumento, formatado em 08

(oito) folhas, assinam-no em 03 (três) vias de igual teor e conteúdo, rubricando todas as
folhas que dele fazem parte, na presença de 02 (duas) testemunhas abaixo assinadas e
qualificadas, concordando com todos os seus termos, para que surta os jurídicos efeitos.

Guarulhos/SP, 10 de novembro de 2022.

VENDEDORA:

_____________________________________________
CÉLIA MARLENE RUIZ CAVALCANTI
RG 10.888.798-4 SSP/SP
CPF/MF 947.072.438-00

COMPRADOR:

___________________________________________
JOSÉ LUIS PEREIRA
RG 19.894.752-5 SSP/SP
CPF/MF 101.128.728-59

TESTEMUNHAS:

________________________________ _________________________________________
FABIO LAMPE NARCISO MARCOS ANTONIO DE OLIVEIRA
RG Nº 22.902.652-7 RG Nº 38.027.963-0
CPF/MF: 185.891.198-23 CPF/MF: 617.064.779-53

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