PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2022.0000661973

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº

1027148-89.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
ARLINDA FERNANDES DOS SANTOS, é apelado CENTRO DE INSTRUÇÃO
DE JUDO EGOSHI S/C.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28ª Câmara de Direito

Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Rejeitaram
a preliminar e, no mérito, negaram provimento ao recurso. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores DIMAS RUBENS

FONSECA (Presidente sem voto), FERREIRA DA CRUZ E BERENICE
MARCONDES CESAR.

São Paulo, 19 de agosto de 2022.

ANGELA LOPES
Relator(a)
Assinatura Eletrônica
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VOTO Nº 14589
Apelação n. 1027148-89.2019.8.26.0361
Origem: Mogi das Cruzes 1ª Vara Cível
Juíza: Dra. Ana Claudia de Moura Oliveira Querido
Apelantes: ARLINDA FERNANDES DOS SANTOS
Apelado: CENTRO DE INSTRUÇÃO JUDÔ EGOSHI S/C

AÇÃO RENOVATÓRIA Autora que pretende a

renovação da locação do imóvel comercial, pelo prazo de 10
anos, com a manutenção das demais condições contratuais
Sentença de improcedência, com acolhimento da exceção de
uso próprio aduzida pelo réu Recurso da autora, com
preliminar Regularidade da representação processual do
réu, com procuração devidamente assinada pelo Vice-
Presidente em exercício, que atua como administrador da
empresa Comprovação da intenção do requerido de
utilizar o imóvel para a prática desportiva do judô, após
fusão com outra associação dedicada à arte marcial
Narrativa corroborada por documentos (Protocolo de
Intenções entre as associações e projeto arquitetônico) e
depoimentos que narram o plano das associações em
questão e seus motivos para tanto Direito potestativo do
locador de obstar a renovação, nos termos do art. 52, II, da
Lei 8.245/91, que independe da importância do
estabelecimento para a vizinhança ou do grau de dificuldade
para a inquilina obter outro imóvel adequado à sua atividade
comercial Consequência legal para a hipótese de o réu não
vir a usar o imóvel que se limita à indenização da locatária
(art. 52, §3°, da Lei 8.245/91) Sentença mantida
Honorários recursais devidos PRELIMINAR
REJEITADA. RECURSO DESPROVIDO.

Trata-se de ação ajuizada por ARLINDA FERNANDES

DOS SANTOS em face de CENTRO DE INSTRUÇÃO JUDÔ EGOSHI, objetivando
a renovação da locação comercial por 10 anos com as mesmas condições do
contrato em vigor.

Sobreveio sentença de fls. 226-228, de relatório

adotado, que julgou improcedente o pedido, acolhendo a exceção de uso próprio
do imóvel, por parte do locador. Os ônus sucumbenciais foram atribuídos à autora,
tendo sido os honorários advocatícios fixados em 15% do valor atualizado da
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causa.

Apela a autora às fls. 239-245, sustentando, em

síntese, que não foi demonstrada a intenção de uso próprio do bem pelo réu.
Explica que o requerido não detém a maioria do capital social ligada ao
estabelecimento que pretensamente se instalaria no imóvel. Assevera que não há
prova de que o CNPJ do réu se encontra ativo, invocando, ainda, a irregularidade
da sua representação processual. Questiona a relevância de protocolo de
intenções e de projeto de arquiteto para demonstrar a intenção de usar o bem.
Sustenta que as testemunhas do réu não têm credibilidade, pois fazem parte do
corpo diretivo do apelado, e que a prova pericial requerida não foi considerada pelo
magistrado.

Contrarrazões às fls. 251-256.

É o relatório.

Trata-se de ação ajuizada por ARLINDA FERNANDES

DOS SANTOS em face de CENTRO DE INSTRUÇÃO JUDÔ EGOSHI, objetivando
a renovação da locação comercial por 10 anos com as mesmas condições do
contrato em vigor.

Para tanto, afirma que pactuou contrato de locação

comercial do imóvel descrito na inicial em 20/05/2017, pelo prazo de 39 meses,
após sucessivas locações que se iniciaram em 1999. Explica que obteve grande
clientela no ponto comercial e tem direito à manutenção do aluguel por mais 10
anos, com a manutenção das demais condições do ajuste prévio.

Em contestação, o réu alega que pretende utilizar o

imóvel para construir a sede de sociedade desportiva oriunda da fusão com outra
associação de judô, que se denominará Associação Namie Egoshi de Judô. Aponta
que a seriedade de sua intenção está demonstrada por protocolo de intenções
entre as pessoas jurídicas e contratação de projeto arquitetônico, somada à
notificação prévia, manifestando o desinteresse na renovação e a desocupação do
imóvel.
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Pois bem.

De início, afasta-se a preliminar de irregularidade

processual do réu suscitada pela apelante.

Como bem fundamentou a magistrada a quo na

decisão saneadora, o Vice-Presidente da associação ré, o Sr. Paulino Tohoru
Namie, foi regularmente eleito em 1999 e, após o término de seu mandato,
continuou a exercer o cargo de forma mansa e pacífica por mais de 15 anos.

Assim, com o falecimento do Presidente da pessoa

jurídica, deve-se considerar o Sr. Paulino como administrador da empresa e, assim,
reputar válida a procuração para representação judicial conferida para o Sr. Fábio
Egoshi Figueira, encartada às fls. 81.

No mérito, melhor sorte não assiste à autora.

Nos termos do art. 52, II, da Lei 8.245/91, caso o

locador pretenda usar pessoalmente o imóvel, ele não está sujeito ao direito
potestativo do locatário de renovar a locação não-residencial para preservação do
aviamento do estabelecimento localizado no imóvel alugado.

Com efeito, a seriedade da intenção do réu está

fartamente documentada nos autos, que indicam que haverá fusão com outra
associação de judô e uso do espaço para desempenho das práticas esportivas.

No que tange às provas documentais, o réu e a

Associação Namie de Judô firmaram, em 07/02/2020, “Protocolo de Intenções” em
que afirmam ter objetivo de “estabelecer a fusão entre ambas as associações com
o intuito de criarem uma nova sociedade, que terá sua sede em Rua Dona Afif
Nacif Jafet, 370, Lote 15 E 30, Quadra 07, Código de Contribuinte n°
12.034.050.000-9, Vila Industrial, Mogi das Cruzes/SP” (fls. 113).

Impende frisar que o local indicado como sede da

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nova associação é o imóvel sub judice, a evidenciar a intenção de uso próprio por
parte de sucessor empresarial do réu.

Ademais, já foi contratado projeto arquitetônico para

modificação do imóvel em face das necessidades da associação de judô (fls.
118-122).

De outra parte, a prova oral também corrobora a tese

defensiva de uso próprio para operação de academia judoca.

A testemunha Leandro informou que a razão pela qual

o réu quis reaver o imóvel da inquilina é a instalação de um estabelecimento
próprio para o treinamento de judô, após a fusão entre o Centro Egoshi e a
Associação Namie (minuto 27:30).

Em igual sentido, o depoente Romildo explicou que o

requerido já se preocupava com a potencial perda de espaço para a prática da arte
marcial, uma vez que era concedido pela Prefeitura, em caráter temporário e
precário (minuto 50:00).

A propósito, não deve ser acolhida a rejeição à

credibilidade das testemunhas do réu, porquanto não houve contradita no momento
processual adequado.

Cumpre destacar que o direito potestativo de impedir a

renovação do locatário independe da relevância do fundo de comércio para a
vizinhança ou mesmo do grau de dificuldade do inquilino para encontrar outro
imóvel adaptado à sua atividade econômica.

Por isso, as informações acerca da importância do

depósito de gás no bairro trazidas pelos depoentes Henrique e William, bem como
sobre a dificuldade de obter autorização municipal para operação mencionada pela
testemunha Luiz, são despiciendas para o desfecho da lide.

Por fim, caso o réu não utilize o imóvel da forma

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anunciada nesta demanda, independentemente do motivo que o leve a tanto, a

consequência jurídica prevista em lei é a indenização ao locatário, nos termos do
art. 52, §3°, da Lei 8.245/91.

Em suma, não merece reparo a r. sentença.

Diante do desfecho dado ao recurso da autora, ficam

os honorários em favor dos patronos dos réus majorados para 18% do valor da
causa, considerada a sucumbência recursal, o que atende ao disposto no art. 85,
§§ 2º e 11, do CPC.

Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo

interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do artigo 1º da Resolução nº 549/2011, com a redação alterada
pela Resolução nº 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No
silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no julgamento virtual.

Do exposto, pelo meu voto, rejeito a preliminar e, no

mérito, nego provimento ao recurso.

ANGELA LOPES
Relatora

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