FACULDADE DA REGIÃO SISALEIRA

BACHARELADO EM DIREITO

ANA PATHIA SANTOS OLIVEIRA

LEIZA RODRIGUES DA SILVA
SALETE MAYRA SILVA BORGES

CONTRATO DE EMPREITADA

Conceição do Coité – BA
2022
FACULDADE DA REGIÃO SISALEIRA

BACHARELADO EM DIREITO

ANA PATHIA SANTOS OLIVEIRA

LEIZA RODRIGUES DA SILVA
SALETE MAYRA SILVA BORGES

CONTRATO DE EMPREITADA

Trabalho apresentado na disciplina Direito

Civil III, ministrada pela Professora Anilma
Rosa, sendo pré-requisito de avaliação
parcial no Curso de Direito da FARESI,
semestre 2022.2.

Conceição do Coité – BA
2022
 SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO .................................................................................................... 03
2. Conceito e natureza jurídica ............................................................................. 04
3. Figuras afins. ..................................................................................................... 04
4. Sujeitos ............................................................................................................... 05
5. Direitos e deveres do empreiteiro.....................................................................05
6. Subempreitada .................................................................................................. 07
7. Responsabilidade do construtor ...................................................................... 09
8. Incorporação imobiliária ................................................................................... 10
9. Incorporador. Incorporação. Natureza jurídica ............................................... 10
10. Partes. Objeto. Conteúdo. Lançamento. Construção ...................................11
11. Obrigações e direitos do incorporador ..........................................................13
12. Obrigações e direitos dos adquirentes...........................................................15
12.1 Inadimplemento contratual................................................................................17
13. Comissão de representantes e assembléia geral de adquirentes................17
14. Convenção de condomínio ..............................................................................18
15. Extinção .............................................................................................................19
16. O Patrimônio de afetação ................................................................................19
17. CONCLUSÃO.....................................................................................................20
REFERÊNCIAS ....................................................................................................... 22
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1. INTRODUÇÃO

O estudo da empreitada é classificado por muitos autores como espécie de

locação de serviços. Sua origem foi no Direito Romano, onde existia a distinção de
locatio conductio operis da locatio conductio operarum, sendo na primeira o ponto
fundamental o resultado alcançado e na segunda, o serviço.
(...) assim como o contrato de prestação de serviço, que tem sua origem,
como visto na locação, a empreitada consiste em evolução daquilo que, no
Direito Romano, se denominava locatio conductio operes, em que o
locatário se obrigava, com seu esforço, a produzir e entregar a coisa certa
ao locador. ( BANDEIRA, Paula G.; KONDER, Carlos N.: TEPEDINO,
Gustavo. Fundamentos do direito civil, vol. 3, Contratos, p. 519).

Na legislação brasileira, no código civil de 2016, o contrato de empreitada

teve sua autonomia assegurada, sendo reconhecida suas características próprias. A
legislação do contrato de empreitada deve ser analisada a partir do capítulo VIII do
Código Civil Brasileiro, dos artigos 610 ao 626 apresenta a empreitada com suas
peculiaridades. Doutrinadores como Tartuce (2018) não desconsideram a relação
da empreitada com a prestação de serviço, a enfatizam mostrando a necessidade de
análise das suas especificidades:
(...) por meio desse negócio jurídico, uma das partes – empreteiro ou
prestador – obriga-se a fazer ou a mandar fazer determinada obra , mediante
uma determinada remuneração, a favor de outrem – dono de obra ou
tomador. Mesmo sendo espécie de prestação de serviço, com esse contrato
a empreitada não se confunde, principalmente quanto aos efeitos, conforme
poderá ser percebido a partir de então.
(TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v.3: teoria geral dos contratos e contratos
em espécie, p. 527)

O estudo aqui apresentado visa analisar a especificidade do contrato de

empreitada de maneira peculiar, trazendo discussões e abordagens pertinentes ao
estudo desta modalidade de contrato. BANDEIRA, KONDER E TEPEDINO (2021)
enfatizam o papel do empreiteiro e a responsabilidade assumida pelo mesmo.
(...) extrai-se que o empreiteiro assume obrigação de fazer, consistente na
realização da obra nos termos contratuais, obrigação de dar, atinente a
entrega da obra pronta. A ênfase das obrigações assumidas pelo
empreiteiro consiste na entrega da obra pronta, isto é, em seu resultado final
(dare), não já na mera atividade (facere). ( BANDEIRA, Paula G.; KONDER,
Carlos N.: TEPEDINO, Gustavo. Fundamentos do direito civil, vol. 3,
Contratos, p. 520).

Desta forma, a partir da responsabilidade assumida, o empreiteiro que não

executa suas obrigações de resultado, mesmo que tenha cumprido parte dela, caso
não entregue a obra, será responsabilizado por inadimplemento contratual.
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2. Conceito e Natureza Jurídica

O contrato de empreitada consiste em uma das partes, denominada

empreiteiro se obrigar, sem subordinação ou dependência, realizar certo trabalho
para outra (dono da obra),podendo este trabalho também ser de natureza intelectual,
com material próprio ou por este fornecido, mediante remuneração global ou
proporcional ao trabalho exercido (PEREIRA, 2018).
A empreitada pode ser considerada uma prestação de serviço pelo seu
caráter bilateral, oneroso, comutativo, consensual e informal. Suas características se
confundem diante da semelhança dos negócios jurídicos em questão, podendo a
empreitada ser encarada como um tipo de prestação de serviço (TARTUCE, 2018).
Pereira (2018) é bem categórico ao argumentar que não pode se confundir a
empreitada com o contrato de trabalho, nem a prestação civil de serviço, pois o ponto
de aproximação é a prestação da atividade, sendo a empreitada diferenciada por
considerar o resultado final, e não a atividade desenvolvida apenas, como na relação
contratual da prestação de serviço.
O contrato de empreitada não pode ser confundido com a elaboração de um
projeto simples de uma obra, este deve ser assumido por projetista, engenheiro ou
arquiteto (TARTUCE, 2018), sendo que na prática o autor do projeto não é quem
executa, e só fiscaliza e acompanha a execução da obra mediante remuneração:
“(...) desta forma preescreve o § 2º do art. 610 do CCB que diz que o contrato para
elaboração de um projeto não implica a obrigação de executá-lo, ou de fiscalizar-lhe
à execução” (TARTUCE, 2018, p. 528), assim outro profissional que executa o
projeto, esse fato pode ou não ser caracterizado como relação de trabalho, sendo,
em último caso, a ser julgado tal caracterização pela Justiça do Trabalho.

3. Figuras afins

Na empreitada subexistem cinco elementos, sendo dois objetivos e três

subjetivos. Pode-se também mencionar como elementos o objeto e consenso “(...)
outro elemento essencial é o consenso, ou seja, as partes devem expressar sua
vontade de forma livre, sem qualquer tipo de obstáculo. Daí decorre ser a
empreitada contrato consensual, não lhe exigindo a lei forma especial.” (FIUZA,
2009, p. 276). Os elementos subjetivos são: o empreiteiro, o dono da obra e o
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projetista, também conhecido como autor do projeto. Os elementos objetivos são: a

obra (podendo ser qualquer obra técnica ou intelectual) e a remuneração, podendo
ser chamada de preço ou retribuição.
(...) no contrato de empreitada, o objeto da prestação principal do
empreiteiro consiste na entrega de certa obra a ser por ele executada. O
conceito de obra deve ser compreendido de maneira ampla, de modo a
abarcar qualquer resultado certo, determinado pelo proprietário, a ser obtido
a partir da atividade do empreteiro. Assim, embora o contrato da empreitada
de destine frequentemente a constuções civis, é possível também que as
partes pactuem bilateralmente negócio destinado à realização e respectiva
entrega de trabalho artístico, literário ou até mesmo científico. ( BANDEIRA,
Paula G.; KONDER, Carlos N.: TEPEDINO, Gustavo. Fundamentos do
direito civil, vol. 3, Contratos, p. 521).

O empreiteiro é a pessoa física ou jurídica que vai empreender, laborar na

obra, podendo ser responsável apenas pelo trabalho, como no caso da empreitada
de lavor, ou também fornecer material através da empreitada mista.

4. Sujeitos

No contrato de empreitada são identificadas duas figuras distintas: o

indivíduo que contrata a obra com o outro, denomina-se contratante, empreitante,
empreitador, dono da obra, proprietário da obra ou comitente, já o indivíduo que
coloca sua atividade à disposição é chamado de contratado ou empreiteiro (FIUZA,
p. 276, 2009), podendo ser pessoa física ou jurídica. Não pode-se deixar de
mencionar o projetista (arquiteto ou engenheiro), o responsável por desenhar,
acompanhar e fiscalizar a execução do projeto da obra, não podendo confundir os
papéis do projetista e empreiteiro na obra (TARTUCE, 2018).

5. Direitos e deveres do empreteiro

O empreiteiro tem seus direitos e deveres assegurados pela legislação no

Código Civil Brasileiro (2002), sendo o Capítulo VIII sobre a empreitada.
Um dos deveres do empreiteiro é seguir estritamente o projeto da obra
elaborado pelo projetista, autor do projeto, o que assegura o caput do artigo 615 do
CCB.
Concluída a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono é
obrigado a recebê-la. Poderá, porém, rejeitá-la se o empreteiro se afastou
das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em
trabalhos de tal natureza. (Código Civil Brasileiro, Art. 615).
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Segundo a artigo 624 do CCB, o empreiteiro não pode, sem justo motivo
suspender o andamento da obra, caso isso ocorra ele poderá pagar por perdas e
danos, o que se chama de execução frustrada da obra por responsabilidade do
empreiteiro.
No parágrafo 625 do CCB, § I ao IV o empreiteiro pode suspender o
andamento da obra por culpa do dono da obra, caso fortuito ou força maior,
dificuldades supervinientes de causa geológica hidrícas ou semelhantes, em que seja
necessário aumento do preço e o dono da obra se recusar ao pagamento, pode
também o empreiteiro suspender a obra em caso de ser exigido modificações
desproporcionais, ainda que o dono da obra aceite pagar um preço maior, é direito
do empreteiro suspender a obra, de acordo com a legislação vigente, pois ele pode
argumentar não ter qualificação técnica para tal modificação (FIUZA, 2009).
Quando o contrato de empreitada for de lavor, quando o material não for
fornecido pelo empreiteiro, mesmo fornecido pelo dono da obra, o empreiteiro é
responsável pela conferência do material, e deve denunciar qualquer defeito de
qualidade ou quantidade em tempo hábil para o dono da obra, como assegura o
artigo 613 do CCB; a lei é omissa referente ao prazo hábil, porém muitos autores
consideram o prazo geral do direito brasileiro, de acordo com o artigo 218, § 3º do
Código de Processo Civil Brasileiro, sendo cinco dias úteis.
nos contratos de empreitada de edifícios e outras construções
consideráveis, o empreiteiro, se a empreitada for de materiais, responderá
pela solidez e segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto
em razão do solo, pelo prazo irredutível de cinco anos. Mas, uma vez que
apareça o defeito, o dono da obra é obrigado a denunciá-lo, se for o caso,
judicialmente, no prazo máximo de 180 dias, sob pena de decadência. Essa
mesma regra se aplica ao autor do projeto. (FIUZA, César. Contrato, 2009,
p. 282)

O empreiteiro também é responsável pelo uso correto do material da obra,

segundo o artigo 617 do CCB, ele deve idenizar o dono da obra por todo material
que seja disperdiçado ou perdido por sua culpa. Ele não pode pedir aumento do
preço/ valor combinado pela obra, de acordo com o artigo 619 do CCB, com exceção
de dois casos: caso haja modificação muito grande da obra, ou caso ele faça uma
modificação necessária para o andamento da mesma, o dono da obra veja e permita.
Quando a empreita for mista, o empreiteiro é responsável pela qualidade final
do trabalho, sendo uma obrigação de resultado. Caso a empreita seja de lavor o
empreiteiro responde pela exatidão do trabalho, mas não responde pelos danos
decorrentes do material. Caso a obra seja exequível por etapas, por partes, o
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empreiteiro também pode exigir o pagamento por etapa, podendo solicitar quitações
parciais, de acordo o caput do artigo 614 do CCB. O empreiteiro pode contratar
terceiros para executar partes ou totalmente a obra, de acordo com o artigo 622 do
CCB, porém, ele continua responsável pela entrega no prazo estipulado, entre outras
responsabilidades.
Quando a obra for construção civil considerável o empreiteiro deve dá
garantia, de no mínimo cinco anos, de acordo com o artigo 618 do CCB, as garantias
devem ser quanto à solidez, à construção, à fundação, entre outros aspectos.
O dono da obra é obrigado a remunerar o empreiteiro, o preço pode ser
estipulado de maneira global (for fait) ou por medida (ad menseram), podendo ser
absoluto ou fixo (quando o empreteiro não assume os riscos da obra) ou relativo
(quando o empreteiro assume os riscos dos problemas que a obra venha apresentar).
De acordo com o artigo 614 do CCB, o empreiteiro deve fazer as verificações
do andamento da obra, e durante a verificação ele tem trinta dias para denunciar
qualquer defeito, já o dono da obra tem prazo legal para acionar o empreiteiro por
qualquer defeito, sendo o prazo legal de cento e oitenta dias, a contar do
aparecimento do defeito, mesmo durante a garantia, como subroga p artigo 618 do
CCB.
O dono da obra pode suspendê-la a qualquer momento, desde que pague
ao empreiteiro as despesas, o lucro e mais indenização razoável que ele teria direito
se conduzisse a obra, desde que ele arque com todos os custos. É direito do dono
da obra fazer a suspensão a qualquer momento, é o que a doutrina chama de
execução frustrada da obra, de acordo com o artigo 623 do CCB.
Caso durante a execução da obra o preço dos materiais subam de valor e o
empreiteiro esteja realizando uma empreitada mista, ele não pode pedir revisional
dos valores acordados no contrato.

6. Subempreitada

O contrato de subempreitada acontece quando um terceiro se obriga,

juntamente com o empreiteiro a realizar a obra na qual este esta responsável, ou
uma parte da mesma. O contrato de subempreitada não é um contrato intuitu
personae, embasado no caput do artigo 626 do código civil brasileiro (PEREIRA,
2018). A base legal se encontra no princípio de solidariedade que rege o artigo 264
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do CCB “há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor,

ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dividir toda”, porém este
artigo cabe a adaptações, pois na subempreitada a responsabilidade da entrega da
obra é do empreiteiro, ele que a responde com o dono da obra. Já no CCB, no artigo
622 diz que o empreiteiro pode contratar terceiros para executar partes ou totalmente
o empreendimento, porém, ele continua responsável pela obra.
O contrato de subempreitada nada mais é que um contrato civil firmado pelo
empreiteiro para que tenha ajuda no cumprimento de suas obrigações, visando a
exatidão do prazo para a entrega da obra pronta. Este tipo de contrato é muito comum
na indústria da construção civil, a terceirização de serviços (ou subcontratação) é
algo comum nos canteiros de obra, sendo duas figuras fundamentais: empreiteiros e
subempreiteiros.
(...) em princípio, portanto, no silêncio do contrato pode o empreiteiro
transferir a outrem suas obrigações, sendo muito comum a subempreitada
parcial (Espínola). A subempreitada total é admita sempre que o contrato
não tiver sido ajustado em consideração às qualidades pessoais do
empreiteiro. (PEREIRA, Caio M. S. Instituições de direito civil. Vol. III,
Contratos, p. 299)

A subempreitada não pode acontecer quando exista claúsula no contrato

relacionado à intuitu personae, não é necessário que as partes estabeleçam a
proibição da subempreitada por escrito, basta que se possa extrair do contrato esta
claúsula, mas em qualquer caso, responde o empreiteiro pela má execução, e contra
ele pode o dono reclamar, porque suas obrigações subexistem. (PEREIRA, 2018).
A relação decorrente da subempreita merece atenção, pois enquanto e
empreiteiro tem seus direitos assegurados no contrato, o subempreiteiro terá seus
direitos consolidados pela Consolidação das Leis do Trabalho – CLT, conforme artigo
455, como uma forma de garantir os direitos trabalhistas dos empregados envolvidos
nessa relação.
Nos contratos de subempreitada responderá o subempreiteiro pelas
obrigações derivadas do contrato de trabalho que celebrar, cabendo,
todavia, aos empregados, o direito de reclamação contra o empreiteiro
principal pelo inadimplemento daquelas obrigações por parte do primeiro. (
Artigo 455, CLT – Consolidação Leis Trabalhistas)

No contrato de subempreitada o subempreitado responderá pelas obrigações

derivadas do contrato de trabalho, sendo que os empregados tem o direito de
reclamar contra o empreiteiro principal, caso o subempreiteiro não pague as
obrigações trabalhistas devida. Nesse contexto, o empreiteiro fica ressalvada ação
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regressiva contra o subempreiteiro, bem como a retenção de valores a estes devidos,

com o objetivo de pagar as dívidas com os contratados.
As obrigações relacionadas à questões da obra são de responsabilidade do
empreiteiro, mesmo que este tenha feito um contrato de subempreitada.

7. Responsabilidade do Construtor

Os contratos de execução de empreitada, nos quais envolve contrutor e

empreteiro são considerados obrigação de entrega da coisa certa. A atividade deve
ser realizada por profissional habilitado para exercer tal função, o trabalho
desenvolvido deve ser regido pelas normas técnica da construção, e o contrato fimado
de empreitada dever ser embasado no Código Civil Brasileiro.
A responsabilidade do construtor ou dono da obra existe para com os
habitantes da vizinhança que venha a sofrer algum dano diante da construção, estes
devem ser ressarcidos por quem deu origem ao dano e por quem a obra tiver proveito,
conforme embasa o artigo 937 do CCB “além disso, o construtor ou o dono do prédio
responde pela sua ruína, que causar danos a terceiros, quando restar patente a
necessidade de reparos urgentes.” (TARTUCE, 2018, p. 531). Segundo o doutrinador,
o Código de Defesa do Consumidor caracteriza tal responsabilidade aqui descrita
também como objetiva em relação aqueles que compraram as unidades no prédio,
quanto em relação à terceiros, não podendo deixar de mencionar a responsabilidade
subjetiva, que está atrelada à culpa do construtor em relação ao vício apresentado,
em ambos os casos torna-se necessário a redibição. O embasamento legal para tais
questões esta no artigo 927 do CCB e no mesmo dispositivo encontramos a
responsabilidade civil objetiva e subjetiva . “Aquele que, por ato ilícito (artigo 186 e
187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”
Conforme o caput do artigo 614, cabe ao construtor pagar ao empreteiro, na
época ajustada, a remuneração convencionada anteriormente, assim como fazer a
checagem do que foi executado, identificando falhas “sob pena de se presumirem
aceitas as partes já pagas (FIUZA, 2018, p. 282), conforme artigo 614, §1º.
Relacionado as medições, o construtor ou empreitante tem o prazo de trinta dias para
contados a partir da medição para denunciar algum defeito, conforme rege o artigo
614, § 2º.
Quando a empreitada for de lavor, cabe ao construtor fornecer os materiais,
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conforme compete a esta parte nesse tipo de empreitada, conforme o artigo 610 do
CCB.
Caso queira parar a obra sem justa causa, não foge da responsabilidade do
construtor idenizar o empreiteiro pelos trabalhos e despesas que houver feito, também
deverá pagar os lucros que este poderia ter se concluísse a obra, conforme o artigo
623 do CCB.
O construtor deverá seguir com exatidão o projeto a ser executado, caso não
siga tal normativa está sujeito a sanção “o empreitante não poderá introduzir
modificações no projeto sem autorização de seu autor, a não ser que fique
demonstrada a excessiva onerosidade da execução do projeto original, em razão de
eventos posteriores, ou sua inviabilidade técnica” (FIUZA, 2018, p. 282-283),
conforme o artigo 621 do Código Civil Brasileiro.

8. Incorporação imobiliária

A incorporação imobiliária é um conjunto de atividades e processos voltado

para a construção de empreendimentos, regidos por uma legislação própria, Lei de
incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e artigo 618 do
Código Civil Brasileiro) com unidades autônomas com o objetivo de alienação, ou
seja, a venda na planta ou em um processo construtivo para uma ou mais pessoas.
Segundo Charles Menezes (2015) , esta atividade consiste em um conjunto
de procedimentos e normas que atraem aqueles que possuem coragem e recursos
para investimento, uma vez apresenta alto risco, porém lucrativo. Uma atividade
empresarial que se torna fundamental o estudo, buscando a compreensão jurídica,
tendo como foco a proteção do adquirente, que sem dúvidas, é o polo mais fraco
desse negócio.

9. Incorporador. Incorporação. Natureza Jurídica

A incorporação imobiliária é comum dentro das transações de negócios

comerciais no Brasil. No que condiz a natureza jurídica das incorporações imobiliárias,
diariamente lida-se com incorporações e incorporador que são termos jurídicos que
se dão através desse instituto.
A lei que rege a incorporação imobiliária é a Lei 4.591/64, é a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construção para a alienação total ou
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parcial. Assim, a incorporação responsabiliza - se pelas entrega da obra, preço e pelas

condições da obra, como também promover vendas autônomas, portanto, confirma-
se na legislação na lei complementar citada acima, no artigo 28 que:
as incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela
presente Lei. Parágrafo único: Para efeito desta Lei, considera-se
incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e
realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou
conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. (BRASIL. Lei nº
4.591, de 16 de dezembro de 1964)

Para Charles Menezes (2015) em seu artigo A responsabilidade civil do

incorporador, publicado no site Jusbrasil a seguinte definição em relação do
incorporado.

Ele é a parte principal dentro do empreendimento, ele é responsável por

formular e idealizar a edificação, visibiliza o negócio, movimenta os recursos
necessário a produção para comercialização das unidades imobiliárias, como
também é integrante de edificações coletivas, em fim, uma membro central
dentro desse setor imobiliário. (MENEZES, 2015)

Portanto, incorporação imobiliária é a atividade de empreender a construção

de um projeto imobiliário, tendo como objeto a incorporação imobiliária, pelos fins de
construção de um condomínio de casas ou apartamentos residenciais, de um edifício
de salas comerciais.
A relação jurídica desse tipo de negócio presume no mínimo de duas partes,
nesse contexto a lei considera partes envolvidas nas relações a incorporação e
apenas os incorporados e os adquirentes.

10. Partes. Objeto. Conteúdo. Lançamento. Construção

Em se tratando de um contratado de empreitada, não se pode deixar de

analisar com precisão as partes envolvidas nesse processo. Fiuza (2009) elenca que
os principais requisitos para fazer parte de contrato de empreitada são: possuir
capacidade genérica para se obrigar, devem ser maiores de dezoito anos ou
emancipadas. O autor faz uma abordagem significativa em relação a um contato
celebrado por incapaz.
Se por ventura, o contrato for celebrado por empreiteiro incapaz, não seria
jurídico que, a pretexto da fala de requisito subjetivo, fosse alguém locupletar-
se da atividade alheia. Assim, mesmo que o contrato venha ser anulada, a
remuneração pelo trabalho já foi feito será devida. Se incapaz for o
empreitante, o contrato será inválido, a não ser que o incapaz tenha
dolosamente escondido sua condição, ou que o negócio venha a ser
ratificado pelo representante legal, ou pelo próprio incapaz, finda a
incapacidade, ou que venha o representante legal a se beneficiar com o
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contrato. (FIUZA, César. Contrato, 2009, p. 280)

Dessa forma, o doutrinador estabelece com bastante precisão a necessidade

da realização de um estudo de forma eficaz em relação às partes do contrato, a
capacidade jurídica de ambas as partes e de como este foi celebrado, pois a
incapacidade jurídica implica na nulidade do contrato, exceto, que haja uma ratificação
pelo representante legal dentro das condições especificadas na hipótese da citação
acima.
No que compete ao objetivo do contrato de empreitada, é sem dúvida a
obrigação do resultado da prestação de atividade lícita, que seja dentro da Lei e não
vedada por ela, como também dentro dos bons costumes, das atividades humanas,
podendo ela ser física ou intelectual e acima de tudo, a entrega da obra concluída
nos prazos legais.
A incorporação imobiliária passa por vários processos para a sua efetivação
e para isso, são especuladas varias fases burocráticas como: documentos, projetos,
estudos, órgãos públicos, leis, decretos e licenças para que se torne um negócio
legalmente eficaz. Segundo Giuliano Tognetti (2015), em seu artigo “As oito etapas
indispensáveis de um empreendimento de incorporação imobiliária”, existe uma
ordem linear na execução das etapas da incorporação, sendo as seguintes: a primeira
estudo de mercado, nessa fase, os dados que validam um empreendimento são
coletados e testados para que o retorno financeiro do negócio esteja atrativo; a
segunda etapa é a aquisição do terreno, parte-se para a sua aquisição e assinaturas
dos contratos, as viabilidades são: comercial, técnica ambiental, financeira e jurídica;
a terceira etapa é a definição do produto, a incorporadora começa a fase de projeto
do produto imobiliário, para isso são contratados os projetistas arquitetônicos,
estruturais, de sistemas prediais, entre outros, para desenvolver o projeto com base
nas diretrizes internas estabelecidas na viabilidade; a quarta etapa é a aprovação e
registro, assim que os projetos são finalizados, eles precisam ser aprovados pelos
órgãos técnicos municipais de cada cidade; a quinta etapa é o lançamento, diversas
estratégias de lançamento são definidas pelas equipes de marketing e vendas; a sexta
etapa é construção, em paralelo com o lançamento, caso o alvará de construção já
tenha sido emitido pela prefeitura, as obras já podem começar; a sétima etapa
entregar das chaves, empreendimento com obras concluídas, não basta só entregar
as chaves é necessários alguns procedimentos, como vistoria e etc; a oitava e última
etapa é a pós-venda, importantíssimo quesito, pois ela precisa ser fiel a todas as
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demais etapas proposta, garantindo assim, a reputação do empreendimento e do

vendedor.

11. Obrigações e direitos do incorporador

O papel do incorporador é fundamental no processo de incorporação.

Norteado pela Lei 4591/64 suas responsabilidades tem o caráter contratual e de
outras atribuições que a legislação específica atribui. A obrigação de fazer é
concretizada na entrega das unidade construídas relacionadas as partes específicas
do terreno que estão situadas tais unidades (MENEZES, 2015).
Em seu artigo, Menezes (2015) aborda a complexidade da temática aqui
abordada e a complexidade que vem a ser definir as obrigações e direitos deste
instituto na esfera jurídica.
sendo assim, não se procurou exaurir os diversos ramos do Direito que
estão contidos dentro do processo de incorporação tendo em vista ser uma
tarefa quase impossível por exigir profundos conhecimentos do Direito
Contratual, Obrigacional, Familiar, Sucessório, Imobiliário, Consumerista,
Ambiental, Tributário, Penal, dentre outros. (MENEZES, Charles. A
responsabilidade civil do incorporador)

Conforme a legislação específica, o incorporador possui obrigações claras

a serem cumpridas, e mesmo a doutrina caracterizar a entrega como o fim das
obrigações diretas, não se concretiza tal fato, pois a partir de então o incorporador
responderá pela solidez e segurança da edificação, conforme assegura o artigo 618
do Código Civil Brasileiro.
Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções
consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá durante o
prazo irredutível de cinco anos pela solidez e segurança do trabalho, assim
como em razão dos materiais e do solo. (Código Civil Brasileiro)

Para Menezes (2015) o prazo de cinco anos deve ser considerado como
natureza de garantia, já o prazo de preescrição, é de vinte anos, sendo contabilidado
a partir do dia que surgiu o defeito.
A súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça confirma tal entendimento
ao afirmar que “prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor,
indenização por defeitos da obra”. Contudo, atualmente, o prazo máximo
de prescrição é de dez anos conforme o disposto no artigo 205 do Novo
Código Civil: Art. 205. A preescrição ocorre em dez anos, quando a lei não
lhe haja fixado prazo menor. (MENEZES, Charles. A responsabilidade civil
do incorporador)

O incorporador possui obrigações importantes e essenciais a serem

cumpridas prevista na legislação. Dentre elas está a obrigatoriedade de Providenciar
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a inscrição da incorporação no registro imobiliário, segundo o caput do artigo 32 da

Lei Nº4.591/64; O artigo 32, § 3º rege que o incorporador deve indicar o número do
registro da incorporação em todos os anúncios (salvo as publicados na seção de
anúncios “classificados” dos jornais) e quaisquer papéis relativos ao
empreendimentos.
Outras obrigações previstas na legislação e consideradas fundamentais do
incorporador são: a fiscalização do pagamento, pelo construtor e empreteiro, de
contribuições fiscais previdenciários entre outros; requerer averbação da construtora
após a expedição de ‘’habite-se”; obrigação da entrega do empreendimento
conforme descrito no projeto de construção e no memorial da incorporação, essa
fidelidade com as informações prestadas ao adquirente são fundamentais uma vez
que só pode realizar a venda das unidades a partir do arquivamento no Registro de
Imóveis do projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes e do memorial descritivo das especificações da obra projetada,
segundo o modelo determinado pelo inciso IV do artigo 54 da Lei 4.591/64
(MENEZES, 2015).
Segundo o artigo 43 da Lei de Incorporações quando o incorporador contratar
a entrega da unidade a prazo e preços certos, serão impostas seguintes normas
como informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em
seis meses, o estado da obra; responder civilmente pela execução da incorporação,
devendo indenizar os adquirentes, dos prejuízos que a estes advierem do fato de
não se concluir a edificação ou de atrasar sem justificativa legal a conclusão das
obras.
O artigo 43 descreve as responsabilidades do incorporador de forma ampla,
com inúmeras situações, como em caso de falência, e não ser possível à maioria
prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição
de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao
incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste. Não poderá́
modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no
caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido
expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas
condições estipuladas;
Ainda sobre as responsabilidades do incorporador, se este sem justa causa
comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou atrasá-las o andamento,
 15

poderá́ o juiz o notificar para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a
dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá́ o incorporador ser
destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da
responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das
importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir
na obra; e em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da
afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembleia
geral poderá́ , pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do
terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de
afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na
proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido
da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e
entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40;
O incorporador é o responsável por qualquer dano que possa resultar da inexecução
ou da má́ execução do contrato de incorporação.
Referente aos direitos do incorporador estão questões que possam lhe
assegurar um menor risco no negócio investido e seguridade. Entre eles está o direito
de exigir a assinatura do contrato, logo após o escoamento do prazo de carência,
quando houver, ou em seguida ao documento preliminar, tudo sob pena de rescisão
do ajuste com perdas das prestações e parcelas pagas; reter a entrega da unidade,
mesmo depois de sua construção até que o compromissário, aderente á incorporação
cumpra todas as suas obrigações assumidas (quando se tratar de contrato de
construção, a retenção será exercida pelo condomínio ou pelo construtor artigo 32);
rescindir contrato quando o adquirente ou contratante faltar com o pagamento de três
prestações, depois de previa notificação como prazo de 10 dias para a purgação da
mora, segundo o artigo 63 da lei de incorporação.

12. Obrigações e direitos dos adquirentes. Inadimplemento contratual

Muitas característica do contrato de empreitada brasileira teve influencia do

contrato romano, vale ressaltar que a locatio conductio por si só, corresponde ao
contrato de locação de empreitada, que almejava regulamentar a atividade dos
indivíduos que se comprometiam a locar sua mão de obra, locação esta que seria
remunerada através da entrega de certo preço. Assim, passando pela perspectiva do
 16

Código Civil Brasileiro o contrato de empreitada tem as suas obrigações e direitos dos
adquirentes contatuais como também, caso haja o inadimplemento contratual, todos
esses fatores são regulamentado dentro da nossa legislação, vamos aqui especificar
cada uma delas.
O doutrinador Flaviano Tartuce (2018), nos traz a respeito obrigações
contratuais do empreiteiro que segundo o Código Civil Brasileiro de 2002 houve
algumas atualizações dos contratos tipificados nos artigos 611e 612 nos quais a
norma geral esclarece que na hipótese do empreiteiro fornecer os materiais a
correção, é por sua conta e risco até o momento da entrega da obra, mas se o dono
da obra estiver em atraso no recebimento, será por sua conta, correção e risco. No
artigo 612 do Código Civil diz, se o empreiteiro fornecer mão de obra, todos os riscos
em que não tiver culpa correrão por conta do dono.
Ainda segundo Tartuce (2018), referente aos dois artigos nota-se que a
obrigação do empreiteiro é de resultado quando a empreitada for mista, se a
empreitada é de lavor , a obrigação do empreiteiro será de meio ou de diligência . Isso
faz com que a responsabilidade do empreiteiro, em face a do dono da obra, no caso
da empreitada mista, é subjetiva ou depende de culpa, na empreitada de mão de
obra. Vejamos as três modalidades de empreitada segundo a análise de Tartuce:
1) Empreitada sob administração: é aquela em que o empreiteiro apenas
administra as pessoas contratadas pelo dono da obra, que também fornece
os materiais.
2) Empreitada de mão de obra ou de lavor: é aquela em que o empreiteiro
fornece a mão de obra, contratando as pessoas que irão executar a obra. Os
materiais, contudo, são fornecidos pelo dono da obra.
3) Empreitada mista ou de lavor e materiais: é aquela em que o empreiteiro
fornece tanto a mão de obra quanto os materiais, comprometendo-se a
executar a obra inteira. Nesse caso, o empreiteiro assume obrigação de
resultado perante o dono da obra. Conforme § 1.º do art. 610 do CC, a
obrigação de fornecer materiais não pode ser presumida, resultando da lei ou
da vontade das partes.
(TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v.3: teoria geral dos contratos e contratos em
espécie, p. 527-528)

Então, para cada modalidade de empreitada, a norma aborda uma medida

cabível e as considerações realizadas, vale observar que a obrigação
do empreiteiro não se estende somente a entregar a obra, mas sim em
executá-la da melhor maneira possível, de modo a garantir sua solidez e
aptidão para atender aos objetivos para os quais foi projetada.
Com isso, não basta ao empreiteiro confeccionar o objeto contratado, mas sim
desenvolvê-lo em respeito às normas técnicas existentes, de
 17

modo que o bem resultado da empreitada possua a qualidade, solidez e

funcionalidade dele esperado. Portanto, o contrato de empreitada exige
não apenas a entrega do objeto, mas também que o bem contratado apresente todas
as características almejadas pelo dono da obra.

12.1 Inadimplemento Contratual

Segundo o site normas legais, o significado de inadimplimento é relacionado

aquele em que se torna impossível o cumprimento da prestação total ou parcial.
Ocorre nos casos em que o devedor ainda pode honrar a sua prestação. Nas
obrigações negativas o devedor é havido por inadimplente desde o dia em que
executou o ato de que se devia abster. Ainda segundo o dicionário online diz que
significado de Inadimplemento substantivo feminino [Jurídico] Não cumprimento de
um contrato ou de qualquer uma de suas condições; inadimplência. Ação ou efeito de
inadimplir, de não cumprir o que se propôs a fazer ou realizar. Perpassando pelo viés
dos contratos o inadimplemento das obrigações se dão por vários motivos, um deles
a falta de cumprimento de obra, a onerosidade do serviço e outros motivos, embora
o artigo 619 do nosso Código Civil nos trás a seguinte norma:
Salvo estipulação em contrário, o empreiteiro que se incumbir de executar
uma obra, segundo plano aceito por quem a encomendou, não terá direito a
exigir acréscimo no preço, ainda que sejam introduzidas modificações no
projeto, a não ser que estas resultem de instruções escritas do dono da obra.
Parágrafo único. Ainda que não tenha havido autorização escrita, o dono da
obra é obrigado a pagar ao empreiteiro os aumentos e acréscimos, segundo
o que for arbitrado, se, sempre presente à obra, por continuadas visitas, não
podia ignorar o que se estava passando, e nunca protestou. (Código Civil
Brasileiro, Art. 619)

È necessário salientar que o prazo descrito não poderá ser modificado,

mesmo que tal mudança venha a ser expressa no instrumento contratual; isso ocorre
porque esse lapso temporal não foi estabelecido legalmente apenas para atender aos
interesses do dono da obra, mas sim de toda a sociedade.

13. Comissão de Representantes e Assembleia Geral de Adquirentes

Para uma análise mais voltada para ênfase jurídica, analisar-se-á a Comissão
de Representantes e Assembleia Geral de Adquirente como também a convenção de
condomínio, segundo a Capital Finance. A Comissão de Representantes é uma
entidade com bastante poder e responsabilidade, por isso é preciso ter muito cuidado
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ao escolher as pessoas que irão compô-la. Geralmente é composta por não mais que
três indivíduos, eleitos pelos próprios adquirentes em assembleia-geral, e que ficam a
cargo de diversos aspectos da obra e que tem como objetivo intermediar a relação
entre os compradores e a incorporadora, fiscalizar o cumprimento do cronograma
físico-financeiro da obra. Assim especifica Lei 4.591 do Código Civil no artigo 1.356.
“Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos
pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer
sobre as contas do síndico”.

14. Convenção do Condomínio

No Brasil existe uma organização representativa para pesquisar e analisar os

condomínios em edificações, bem como as incorporações imobiliárias. A Lei 4.591/64
e os artigos são divididos em capítulos com especificidades o capítulo I, trata-se do
condomínio, o capítulo II da convenção de condomínios aos quais utilizamos nesse
trabalho os demais capítulos que compõem essa lei, não será utilizado nesse tópico
especifico. A Convenção de condomínio é o documento muito importante para
organizar a moradia em condomínios, nela serão regulamentado todas as normas de
utilização pelos condôminos, de forma a disciplinar a convivência, bem como a
manutenção do próprio edifício enquanto estrutura geral, através das contribuições
pecuniárias que visam atender as despesas condominiais. Para isto ela deve
apresentar os requisitos legais em seu texto para reduzir os problemas que por
ventura venham a ocorrer, precavendo demandas judiciais. Assim inicia o capítulo II,
artigo 9 do Código Civil Brasileiro :
Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes
cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em
edificações a serem construídas, em construção ou já construídas,
elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por
contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da
edificação ou conjunto de edificações. (Código Civil Brasileiro, Art. 9)

A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ainda é a base de interpretação

legal dos direitos e deveres numa relação condominial. Aliada às leis estaduais,
municipais e a convenção do condomínio assegura a tranquilidade de todos os
condôminos em um prédio.
É importante destacar que Constituição Federal de 1988 não anulou todas as
disposições legais em vigor anteriores à sua promulgação, entre elas, a Lei 4.591/64
 19

e o Código Civil Brasileiro, que é a Lei 3.071, de 1º de janeiro de 1916,os tribunais

diariamente inovam as relações condominiais, através de jurisprudências, sem ferir os
direitos fundamentais que se movem no âmbito da legislação brasileira.

15. Extinção

O contrato de empreitada se origina mediante o qual o proprietário da obra

contrata um empreiteiro, que se obriga a realizar uma obra específica, pessoalmente
ou por intermédio de terceiros, mediante remuneração. A direção do trabalho é do
próprio empreiteiro, sem vínculo de subordinação dentro das normas legais. Assim
também o mesmo chega ao fim, passando por muitos processos quem podem findar
o contrato, entre ele o doutrinador Flávio Tartuce (2018) nos dar uma lista de diversos
fatores em relação a extinção do contrato de empreitada:
Conforme ensina Caio Mário da Silva Pereira (Instituições..., 2004, p. 325), o
contrato de empreitada poderá ser extinto das seguintes formas:
a) Pelo seu cumprimento, desde que a obra encomendada seja concluída nos
exatos termos do pactuado, sendo também integralmente pago o preço. b)
Pela morte do empreiteiro se o contrato for celebrado intuitu personae. c) Pela
resilição bilateral, em virtude de distrato. d) Pela resolução, nos casos de
inadimplemento.e) Pela falência do empreiteiro. f) Pela rescisão contratual,
por parte do dono da obra, com a indenização do empreiteiro das despesas
e lucros relativos aos serviços já feitos, mais indenização razoável, calculada
em função do que ele teria ganho, se concluída a obra (art. 623 do CC). g)
Pela onerosidade excessiva diante de fatos imprevisíveis ou não, de acordo
com as hipóteses analisadas, o que também pode motivar a revisão do
contrato. Para tanto, podem ser invocados os arts. 317, 478, 479 e 480 do
CC e o art. 6.°, V, da Lei 8.078/1990. h) Diante da desproporcionalidade entre
o vulto e a natureza da obra e as modificações exigidas pelo seu dono, a
critério do empreiteiro, ainda que o dono da obra se disponha a arcar com o
acréscimo do preço. (TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v.3: teoria geral dos
contratos e contratos em espécie, p. 536)

As observações do autor em questão tem como base a legislação brasileira,

a citação acima trás as leis e artigos para ter- se como base legal quando os fatos que
se leva a extinguirem um contrato de empreitada.

16. O patrimônio de afetação

O patrimônio de afetação dirige-se à proteção dos adquirentes das unidades

imobiliárias autônomas quanto aos riscos da atividade de incorporação imobiliária,
protegendo seus investimentos ao qual a Lei 10.931/04, no capitulo I - A á partir do
artigo 31- A dar suporte jurídico para determina situação.
A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime
da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação
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imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-

ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de
afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à
entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Código Civil
Brasileiro)

A teoria da afetação surgiu no final do século XIX com a intenção de quebrar

a doutrina da unicidade patrimonial e permitir a criação de patrimônios especiais,
separados do patrimônio comum para cumprir destinação específica.
O patrimônio é uma universalidade de direitos reais e obrigacionais, ativos e
passivos, com expressão pecuniária, pertencente à pessoa natural ou jurídica. É único
e permanece ligado à pessoa por toda a sua existência, independentemente da
variação ou mutação desses direitos. Do conceito da unicidade patrimonial é que
decorre o princípio da garantia, pelo qual o credor tem no patrimônio do devedor a
garantia de seu crédito, o que lhe permite penhorar e levar à praça bens adquiridos a
qualquer tempo, suficientes para a satisfação de seu interesse.

17. Considerações Finais

Nesse trabalho buscou-se mostrar o que é contrato de empreitada, relatando

a sua origem que foi inicialmente no direito romano, depois teve sua evolução e
disseminação em diversos países. Não foi diferente no Brasil, com passar do tempo
esse tipo de contrato foi normatizado na legislação para se tornar um contrato
legalizado.
Na empreitada alguém elabora uma obra para outrem, mediante
remuneração. O empreiteiro é aquele que executa e entrega a obra para o dono da
mesma seguindo instruções, estas por sua vez são denominadas pelo CCB de forma
genérica, como projeto. A sua categorização feita por alguns autores como prestação
de serviço acontece devido a caracterização e semelhança de ambos, porém a
empreitada tem uma especificidade que a prestação de serviço não tem: a obra
finalizada a ser entregue, podendo ser uma obra corpórea ou incorpórea, resultante
de conhecimentos técnicos.
O artigo 610 do CCB define os tipos de empreitadas coexistentes na
sociedade, apesar da população, em sua maioria, desconhecer a legislação que rege
este tipo de serviço, as suas normas são presentes na efetivação desta modalidade
de contrato em espécie, tanto a empreitada de mão de obra de lavor, como a
empreitada mista. Não se pode deixar de mencionar a empreitada de administração,
 21

na qual o empreteiro é responsável por fiscalizar mão-de-obra e material alheios,

porém este tipo de empreitada não aparece no código civil brasileiro, apenas na
doutrina.
A abordagem do estudo aqui apresentado trouxe a subempreitada e a sua
importância nas relações de contratos e trabalhistas que envolvem a subempreita, e
explanou como a lei é categórica ao delegar as responsabilidades pertinentes a cada
parte envolvida no processo de contratação e subempreitada.
O estudo sobre incorporação imobiliária embasado na Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964 aborda a realidade de um comércio em constante expasão no país,
detalha a complexa e entricada atividade da incorporação imobiliária, visando a
compreensão enquanto futuros juristas se busque garantir a proteção dos adquirentes
e busca da segurança das edificações, como também para coibir abuso no comércio
de unidades autônomas, através da compreensão desde os direitos e deveres do
oncorporador e adquirente, até a extinção do contrato vigente, através do
conhecimento da referida lei.
 22

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de 1988. Brasília, DF: Presidente da República, [2021]

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leis do trabalho. Lex: coletânea de legislação: edição federal, São Paulo, v. 7,
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Vade Mecum OAB e Graduação/ Obra coletiva da autoria da Saraiva Educação

com a colaboração de Lívia Céspede e Fabiana Dias da Rocha – 23. Ed- São Paulo:
Saraivajur, 2022.2184p.