2.1.

Compromisso de compra e venda de imóvel com obrigação de entrega de

alvarás e certidões

QUADRO-RESUMO
CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA E OUTROS PACTOS

ITEM 01 – PROMITENTES VENDEDORES:

ITEM 02 – PROMISSÁRIO COMPRADOR:

ITEM 03 – IMÓVEL:

ITEM 04 – PREÇO TOTAL:

ITEM 05 – VALOR DA PARCELA DE SINAL (CÓDIGO CIVIL, ART. 417):

 ITEM 06 – VALOR DA PARCELA FINAL:

ITEM 07 – VENCIMENTO DA PARCELA FINAL:

Dia estipulado para outorga da competente escritura definitiva (dez dias após o
termo final de 15 dias para análise da documentação estipulada no capítulo IV, que
deve ser providenciada em até (...) desta data – item 08). Portanto:
a) Prazo para entrega da documentação estipulada no capítulo IV: (...) meses
(cláusula 8ª).
b) Prazo para análise da documentação: 15 (quinze) dias (cláusula 11).
c) Prazo para outorga da escritura: 10 (dez) dias contados do termo final do
item “b” (cláusula 14).

ITEM 08 – DATA-BASE: ITEM 09 – LOCAL DE

PAGAMENTO:
Endereço do comprador (item 02)

ITEM 10 – RESUMO DAS PENALIDADES:

Cláusula 7ª, § 2º – Mora no pagamento estipulado no item 06, cumpridas as
condições para o seu vencimento: 10% (dez por cento) do valor estipulado no item
06.
Cláusula 11 – Existência de desabonos ou ausência de quitação dos
desabonos existentes e apontados nos documentos descritos na cláusula 8ª: 10 %
(dez por cento) do valor do item 5 do quadro-resumo, além de resolução contratual.
Cláusula 12 – Não entrega tempestiva dos documentos estipulados na
cláusula 8ª e consequente notificação aos vendedores, a critério do comprador, da
resolução contratual: 10 % (dez por cento) do valor do item 5 do quadro-resumo.
Cláusula 13 – Resolução contratual por inadimplemento do comprador: 10 %
(dez por cento) do valor do item 5 do quadro-resumo.
Cláusula 15, § 1º – Recusa ou mora na outorga de escritura definitiva: 5%
(cinco por cento) do valor estipulado no item 06.
 CONDIÇÕES
CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA E OUTROS PACTOS

Por este instrumento particular, as partes qualificadas nos itens 01 e 02 do quadro-resumo têm
entre si justa e contratada a promessa de venda e compra do imóvel descrito no item 03 do quadro-
resumo, mediante as cláusulas e condições a seguir especificadas:
I – Partes
1ª – De um lado, como PROMITENTES VENDEDORES, figuram as pessoas devidamente
qualificadas no item 01 do quadro-resumo e adiante simplesmente designadas “vendedores”.
2ª – De outro lado, adiante simplesmente designado “comprador”, devidamente qualificado no
item 02 do quadro-resumo, figura o PROMITENTE COMPRADOR do imóvel descrito e
caracterizado no item 03 do quadro-resumo.
II – Objeto
3ª – Os VENDEDORES são senhores, legítimos possuidores e proprietários do imóvel descrito
e caracterizado no item 03 do quadro-resumo.
4ª – Pelo presente instrumento e na melhor forma de Direito, os VENDEDORES têm ajustado
vender conforme prometem ao COMPRADOR, e este a comprar-lhes o imóvel descrito e
caracterizado no item 03 do quadro-resumo, de que aqueles são titulares, de forma livre e
desembaraçada de quaisquer ônus real, pessoal, fiscal ou extrajudicial, dívidas, arrestos ou
sequestros, ou, ainda, de restrições de qualquer natureza, pelo preço determinado no item 04 do
quadro-resumo e de conformidade com as cláusulas e condições adiante estabelecidas.
III – Preço
5ª – O preço certo e ajustado da venda ora prometida é aquele discriminado no item 04 do
quadro-resumo, a ser pago de acordo com os itens 05, 06 e 07 do quadro-resumo.
6ª – Os VENDEDORES confessam e declaram haver recebido do COMPRADOR, nesta data,
a quantia descrita no item 05 do quadro-resumo, a título de sinal, conforme recibo assinado pelos
VENDEDORES e entregue ao COMPRADOR.
7ª – O restante do preço, no valor estipulado no item 06 do quadro-resumo, será pago pelo
COMPRADOR da seguinte forma: um único pagamento a ser realizado após a entrega total, pelos
VENDEDORES, dos documentos descritos na cláusula 8ª, desde que tais documentos cumpram os
requisitos mencionados na referida cláusula, no dia da outorga da competente escritura pública de
compra e venda (cláusula 15).
§ 1º O pagamento deverá ser efetuado em moeda corrente da época do pagamento (item 07 do
quadro-resumo), no endereço do COMPRADOR descrito no item 02 do quadro-resumo, tratando-
se, portanto, de dívida querable, nos termos do art. 327 do Código Civil.
§ 2º O COMPRADOR obriga-se a pagar o valor estipulado no item 06 do quadro-resumo, no
termo condicional estipulado no item 07 do quadro-resumo, sob pena de, em não o fazendo, e sem
prejuízo das sanções consentâneas de seu inadimplemento, ficar sujeito ao pagamento de multa
moratória de 10% (dez por cento) sobre o débito, além de juros moratórios de 1% (um por cento) ao
mês.
IV – Vencimento condicional da parcela final
8ª – O vencimento da parcela descrita no item 06 do quadro-resumo dar-se-á no dia da outorga
da competente escritura de compra e venda do imóvel (cláusula 15), após a entrega total, pelos
vendedores, dos seguintes documentos, nos termos subsequentes:
a) Com relação ao imóvel:
 • Cópia autenticada do título aquisitivo: Escritura de Compra e Venda ou equivalente
(escritura de cisão, partilha em inventário, separação etc.).
• Cópia atualizada da matrícula do imóvel.
• Certidão negativa de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
• Declaração do síndico do prédio quanto à inexistência de débitos.
b) Referentes à pessoa do vendedor e dos sócios:
• Cópia do CPF (pessoa física, sócios)/CNPJ (pessoa jurídica) autenticados.
• Cópia do RG ou documento de identidade autenticado (pessoa física e sócios).
• Certidão de Nascimento atualizada (pessoa física).
• Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e
Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICM/ICMS pessoa jurídica) e
Municipal – Certidão de Tributos Mobiliários – pessoa física, pessoa jurídica e sócios.
• Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica).
• Certidão negativa do FGTS (pessoa jurídica).
• Certidão da Justiça Estadual Cível – feitos civis (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).
• Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais (sócios e pessoa jurídica).
• Certidão negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física e sócios).
• Certidão negativa da Justiça do Trabalho (sócios e pessoa jurídica).
• Certidão negativa da Justiça Federal – Civil, Criminal e executivos fiscais (pessoa física,
sócios e pessoa jurídica – civis; pessoa física e sócios – criminais).
• Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).
Parágrafo único. Esses documentos devem ser entregues em até 30 dias da data estipulada no
item 08 do quadro-resumo: data-base deste contrato.
9ª – A critério do COMPRADOR, será analisada a regularidade dos documentos relativos ao
imóvel e sua titularidade, sendo que os relativos às pessoas dos vendedores, cônjuges, de cujus e
espólio, não poderão apontar qualquer obrigação pendente ou protesto.
Parágrafo único. Eventuais desabonos apontados nas certidões poderão ser supridos por
comprovada quitação total (recibos) e anuência dos respectivos credores.
10 – Devidamente entregues os documentos descritos na cláusula 8ª, pelos VENDEDORES,
em até (...) meses da data estipulada no item 08 do quadro-resumo, o pagamento estipulado no item
06 do quadro-resumo será efetuado pelo COMPRADOR no ato da outorga da competente escritura
de compra e venda (cláusula 15) do imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro-resumo.
11 – No prazo de 15 (quinze) dias úteis da entrega da documentação descrita na cláusula 8ª,
desde que o faça fundamentadamente, em virtude de impedimento decorrente da documentação
apresentada, o COMPRADOR poderá resolver o contrato, notificando os VENDEDORES, por carta
entregue no endereço descrito no item 01 do quadro-resumo, para que procedam a devolução
integral do pagamento efetuado a título de sinal (item 05 do quadro-resumo), também no prazo de
15 dias úteis, acrescido de multa de 10% do valor do sinal (item 05 do quadro-resumo), juros de 1%
ao mês, além de correção monetária e honorários de advogado ora fixados em 10% (Código Civil,
arts. 389 e 395).
12 – Não entregues os documentos no prazo estabelecido na cláusula 8ª, em até (...) meses da
data estipulada no item 08 do quadro-resumo, a critério do COMPRADOR, que notificará sua
intenção aos VENDEDORES, por carta entregue no endereço estipulado no item 01 do quadro-
resumo, este contrato restará resolvido, obrigando-se os VENDEDORES à devolução do valor pago
a título de sinal, também acrescido de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor estipulado no
item 05 do quadro-resumo, juros de 1% ao mês e correção monetária, além de honorários de
advogado ora fixados em 10% (Código Civil, arts. 389 e 395).
Parágrafo único. O COMPRADOR poderá não efetivar a notificação e consequente resolução,
nos termos desta cláusula, e conceder prazo suplementar para entrega dos documentos descritos na
cláusula 8ª, o que será devidamente comunicado, por escrito, no endereço dos VENDEDORES.
V – Resolução por inadimplemento do comprador
13 – Devidamente entregues os documentos descritos na cláusula 8ª, pelos VENDEDORES,
no prazo de até (...) meses, desde que não se verifiquem as circunstâncias da cláusula 11, o não
pagamento, pelo COMPRADOR, no termo final estabelecido no item 07 do quadro-resumo, dará
aos VENDEDORES a faculdade de notificar o COMPRADOR judicialmente ou por meio do
Cartório de Títulos e Documentos, nos termos do Decreto-Lei 745/1969, para purgar a mora no
prazo de 15 (quinze) dias, contados do recebimento da interpelação ou notificação, e, como
consequência, perderá o COMPRADOR, desde logo, 10% (dez por cento) do valor entregue a título
de sinal (item 05 do quadro-resumo).
Parágrafo único. Feita a interpelação ou notificação referidas nesta cláusula, não purgada a
mora, os VENDEDORES restituirão o valor pago pelo COMPRADOR do sinal, ora estipulada
pelas partes.
VI – Posse
14 – A posse do imóvel, objeto deste contrato, somente será transmitida pelos
VENDEDORES, ao COMPRADOR, quando do pagamento da parcela descrita no item 06 do
quadro-resumo por ocasião da outorga da competente escritura pública de compra e venda do
imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro-resumo.
VII – Escritura
15 – Obrigam-se os VENDEDORES a outorgar a escritura no prazo de 10 (dez) dias contados
do termo final para análise da documentação estipulado na cláusula 11.
§ 1º A mora dos VENDEDORES, consistente na recusa ou demora na outorga da escritura
definitiva de que trata esta cláusula, facultará ao COMPRADOR o direito de pedir a adjudicação
compulsória do imóvel, na forma da lei ou resolução contratual por inadimplemento.
§ 2º Na eventualidade de adjudicação compulsória ou, a critério do COMPRADOR, resolução
contratual por inadimplemento, os VENDEDORES pagarão ao COMPRADOR o equivalente a 5%
(cinco por cento) do valor estipulado no item 04 do quadro-resumo, devidamente corrigido, a título
de cláusula penal (moratória no primeiro caso e compensatória no segundo).
§ 3º O COMPRADOR poderá, a seu critério, dispensar a prefixação das perdas e danos do § 2º
e cobrar os prejuízos efetivamente maiores que lograr demonstrar.
16 – As despesas com o ato da escritura, tais como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis), custas e emolumentos devidos ao Tabelião, bem como ao oficial de Registro de Imóveis
para registro da respectiva escritura, serão de exclusiva responsabilidade do COMPRADOR.
VIII – Tributos devidos em razão do imóvel
17 – Até a data da competente escritura de compra e venda, correrão, por conta exclusiva dos
VENDEDORES, todos os impostos, taxas ou contribuições fiscais de qualquer natureza incidentes
sobre o imóvel objeto deste contrato, e por estes deverão ser pagos nas épocas próprias e nas
repartições competentes.
IX – Cessão
 18 – O COMPRADOR poderá ceder e transferir os direitos que lhe decorrem deste contrato,
independentemente da anuência dos VENDEDORES que, todavia, serão comunicados.
X – Irrevogabilidade e irretratabilidade
19 – O presente contrato é celebrado sob a condição expressa de sua irrevogabilidade e
irretratabilidade, ressalvado o eventual inadimplemento das obrigações do COMPRADOR e dos
VENDEDORES, ou descumprimento das condições aqui impostas, renunciando os contratantes,
expressamente, à faculdade de arrependimento concedida pelo art. 420 do Código Civil.
XI – Disposições gerais
20 – Para dirimir quaisquer questões que direta ou indiretamente decorrem deste contrato, as
partes elegem o Foro desta Comarca, com renúncia expressa de qualquer outro.
21 – Para todos os fins e efeitos de direito, os contratantes declaram aceitar o presente contrato
nos expressos termos em que foi lavrado, obrigando-se a si, seus herdeiros e sucessores a bem e
fielmente cumpri-lo.
22 – Todas as notificações e comunicações decorrentes deste contrato serão feitas com base no
endereço comunicado pelos contratantes e constante deste instrumento (itens 01 e 02 do quadro-
resumo), presumindo-se válidas caso não tenham, anteriormente, dado inequívoca ciência de
alteração de seu domicílio, sujeitando-se às consequências desta omissão.
Parágrafo único. Os VENDEDORES nomeiam-se procuradores para receber notificações
decorrentes deste contrato.
23 – O presente instrumento retifica, ratifica e substitui as tratativas anteriores entre as partes,
consolidando a vontade das mesmas.
24 – Caso qualquer das partes seja obrigada a recorrer a meios judiciais para assegurar os
direitos decorrentes deste contrato, e sem prejuízo da integral execução deste, a outra incorrerá em
correção monetária nos termos da cláusula 25, desde a data do vencimento até a final liquidação,
multa estabelecida para cada situação, além de ficar responsável pelo pagamento das despesas e
custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, independentes daqueles devidos em
razão dos arts. 389 e 395 do Código Civil, além de juros à taxa de 1% (um por cento) ao mês sobre
o débito apurado, tudo desde a data do vencimento até final liquidação.
25 – Todos os valores aqui avençados sofrerão correção monetária na menor periodicidade
permitida por lei, pelo mesmo índice estipulado para correção monetária dos débitos judiciais
publicados em tabela específica no Diário Oficial do Estado de São Paulo.
26 – Os VENDEDORES expressamente declaram-se solidariamente responsáveis por todas as
obrigações deste contrato, inclusive penalidades decorrentes da mora ou do inadimplemento.
Elegem as partes o Foro desta Capital, para que nele sejam dirimidas todas as dúvidas ou
questões oriundas deste contrato e de sua execução, arcando a parte que for julgada vencida com o
pagamento das custas e dos horários advocatícios da parte vencedora.
E, por estarem assim ajustados, firmam o presente instrumento particular em 3 (três) vias de
igual teor e forma, na presença das duas testemunhas que também o assinam.
Local, (data estipulada no item 08 do quadro-resumo)
(Assinaturas, inclusive das duas testemunhas)