tariamente pelo próprio proprietário ou pela lei.
As limitações
CAPÍTULO 8 uso público da margem;
PROPRIEDADE
CONCEITO
A propriedade (dominium, proprietas) é um poder jurídico
absoluto e exclusivo sobre uma coisa corpórea.
Neste conceito, que é da jurisprudência clássica, a
propriedade é considerada como uma relação direta e imediata
entre a pessoa, titular do direito, e a coisa. Explica-se tal
acepção pela preponderância do aspecto do poder nas relações
de senhorio no direito romano primitivo, quer seja seu objeto
uma coisa pertencente à família, quer sejam as pessoas livres
sujeitas à pátria potestas. Não é por acaso que as Instituías de
Justiniano ainda definem o domínio como in ré plena potestas
(Inst. 2.4.4).
No sentido positivo, a propriedade confere ao titular o
direito de usar, gozar e dispor da coisa e, no sentido negativo,
exclui toda e qualquer ingerência alheia, protegendo-o, no
exercício de seus direitos, contra turbação por parte de terceiros.
A característica dominante do ponto de vista jurídico é a
exclusividade da propriedade, que impõe a todos a obrigação de
respeitá-la. ]à o conteúdo positivo desse instituto — a
subordinação completa da coisa a seu proprietário — é um
aspecto mais económico do que jurídico.
Interessa-nos, porém, quanto ao ponto de vista jurídico, a
amplitude dessa subordinação.
LIMITAÇÕES DA PROPRIEDADE
O poder jurídico do proprietário sobre a coisa é, em
princípio, Ilimitado, mas limitável. O poder completo pode ser
limitado volun-
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impostas pela lei visam proteger o interesse público ou justos
interesses de particulares.
Limitações de interesse público são, entre outras, as
seguintes, citadas a título exemplificai!vo:
a) o proprietário de um terreno ribeirinho deve tolerar o
6) a manutenção de estradas marginais ao terreno fica a
cargo do proprietário;
c)há várias proibições de demolição de prédios sem
autorização
administrativa, estabelecidas no período imperial;
d)no século IV d.C., uma constituição imperial concedeu
ao
descobridor de jazida o direito de explorar a mina em
terreno alheio,
mediante indenização a ser paga ao proprietário.
Limitações no interesse de particulares são, na maioria, as
constituídas em favor de vizinhos, como por exemplo:
a) os frutos caídos no terreno vizinho continuam de
propriedade do dono da árvore. O vizinho tem de tolerar que
este os recolha dia sim, dia não;
6) o vizinho deve suportar a inclinação dos ramos numa
altura superior a 15 pés, podendo, entretanto, cortá-los até
essa altura;
c) o fluxo normal das águas pluviais deve ser suportado
também.
São limitações legais, ainda no interesse particular, as
regras de inalienabilidade, que proíbem ao proprietário
transferir ou onerar seu direito. Tal inalienabilidade existia no
terreno dotal, sobre os bens do pupilo, nas coisas em litígio, e
visava proteger os interesses da mulher, do incapaz ou da
outra parte na lide, respectivamente.
Aqui, nas limitações legais, temos que mencionar ainda as
regras e sanções da legislação imperial quanto ao abuso do
poder e aos maus tratos cometidos contra escravos pelo
proprietário, limitações que tinham uma finalidade
humanitária.
Além das limitações impostas pela lei, o proprietário podia,
voluntariamente, restringir a amplitude de seu direito,
destacando e concedendo a outrem certa parcela deste. Esta é a
maneira da constituição de direitos reais sobre, coisa alheia por
meio de ato jurídico. Deles trataremos no lugar próprio. Note-
se, porém, que uma vez cessada a limitação, a propriedade
automaticamente recupera a sua inteireza, seja qual for a razão
da cessação. Este fenómeno se chama, modernamente,
elasticidade da propriedade.
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Cumpre-nos mencionar, ainda, a proibição dos atos emulativos,
que, modernamente, é considerada como limitação da amplitude do
exercício da propriedade. A teoria foi elaborada na Idade Média,
com base nos textos da Codificação de Justiniano. São considerados
atos emulativos aqueles que o proprietário pratica não para sua
utilidade, mas para prejudicar o vizinho.
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 CAPÍTULO 9 como propriedade do Estado só os das províncias, formalmente
HISTÓRIA DA PROPRIEDADE
ROMANA
No retroexposto, encaramos a propriedade como um
instituto unitário. Sua evolução histórica, porém, apresenta
diversas formas e fases, que devem ser explicadas em
seguida.
DIREITO PRIMITIVO
O pátrio poder do paterfamilias abrangia, além das
pessoas livres e dos escravos pertencentes à família, também
os bens patrimoniais desta. Assim, o poder jurídico sobre
coisas, na origem, estava incluído na pátria potestas e a
propriedade não tinha nome distinto.
Discutia-se, outrossim, sobre os objetos dessa primitiva
propriedade particular: se abrangia apenas os bens móveis ou
também os imóveis.
Não faltam provas da originária propriedade coletiva
sobre terras, exercida pelas gentes (conjunto de famílias
coligadas por descenderem de um tronco ancestral comum),
terras que passaram, posteriormente, à propriedade do Estado
(agri publici).
Conforme a lenda, a propriedade particular foi
reconhecida desde a fundação de Roma, mas, quanto aos
imóveis, limitada a dois lotes (jugera) de terra, que podiam
servir para construir a casa e plantar a horta. Evidentemente,
porém, grandes terras aráveis foram distribuídas era
propriedade particular, já antes das XII Tábuas, no século V
a.C. Realmente, o direito nesta legislação primitiva já conhecia a PROPRIEDADE PRETORIANA
propriedade particular, tanto sobre móveis como imóveis. A
distribuição das terras públicas e particulares verificou-se em
todo o período da República, De outro lado, com a ocupação de
novos territórios, estes passaram para a propriedade do Estado,
mas os situados na Itália foram, até o fim da República,
distribuídos, ficando, assim,
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excluídos da propriedade particular em todo o período clássico,
como, aliás, veremos mais detalhadamente adiante.
PROPRIEDADE QUIRITARIA
O conceito abstrato da propriedade, distinto do do pátrio
poder, e sua denominação de dominium e propríetas, datam da
segunda metade da República. O instituto faz parte do ius
civile; chama-se dominium ex iure Quiritium.
Pressupõe, naturalmente, que seu titular seja cidadão
romano. Outro pressuposto é que a coisa, sobre que recaía a
propriedade quiii-tária, possa ser objeto dela. Estão nesta
condição todas as coisas corpóreas in commercio, exceto os
terrenos provinciais. Terceiro pressuposto é que a coisa tenha
sido adquirida, pelo seu titular, por meio reconhecido pelo ius
civile. Tais meios eram: 1.°) os modos de aquisição originários;
2.°) o usucapião; e 3.°) para as rés mancipi, a tnan-cipatio e a in
iure cessio, e para as rés nec mancipi, a simples traditio. Os
detalhes desses vários modos de aquisição serão tratados oportu-
namente.
Cumpre ainda adiantar que o usucapião — modo de
aquisição da propriedade pelo simples fato de alguém ter a
coisa em seu poder por certo tempo e sob certas condições —
gerava propriedade quiri-tária, tanto no caso das rés mancipi
como no caso das rés nec mancipi. Assim, se alguém comprasse
uma rés mancipi, sem que o vendedor transferisse a propriedade
dessa coisa pelos atos jurídicos solenes acima mencionados,
mas sim apenas pela simples tradição da coisa, o comprador não
adquiria a propriedade quiritária. Só o usucapião, após decurso
do prazo prescrito, gerava tal domínio. Assim, o usucapião,
como modo de aquisição da propriedade reconhecida pelo ius
civile, supria nestes casos a falta da mancipatio ou da in
iure cessio.
O sistema do ius civile acima exposto era rígido e
complicado demais para o rápido desenvolvimento dos
negócios, exigência natural do comércio. Além disso, a
aplicação das regras acima atentou, em muitos casos, contra a
equidade, princípio que foi ganhando vulto na segunda metade
da República. Tome-se, por exemplo, o caso da transferência da
propriedade de rés mancipi pela simples tradição ao invés
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dos atos solenes prescritos. Naturalmente, a simples entrega
atende muito mais às necessidades do comércio do que às
formalidades complicadas da mancipaíio e da m iure cessio.
Praticada aquela, porém, perante o ius civile o vendedor ainda
era proprietário, enquanto não se completasse o prazo do
usucapião. Isto era uma injustiça contra o comprador, que
pagara o preço ao vendedor.
O pretor, em obediência aos princípios que nortearam sua
ativi-dade, socorreu os prejudicados com tais situações.
Considerando que o comprador, no exemplo acima descrito,
aliás muito comum, estava em vias de usucapir, protegeu-o
contra o antigo proprietário que lhe vendera a coisa e que,
depois, baseando-se no formalismo do ius civile, de má-fé
exigisse a devolução daquela. O meio de defesa era uma
exceptio rei venditae et traditae, concedida pelo pretor na
fórmula da ação, que paralisava a pretensão do proprietário
antigo. Por este meio, o comprador ficava protegido contra o
antigo proprietário.
Depois, tal defesa foi estendida pelo pretor para os
casos era que a coisa, que havia sido entregue ao comprador
pela simples tradição, caísse em mãos de terceiros. Neste caso o
comprador não tinha direito reconhecido pelo ius civile em que
pudesse basear sua pretensão e reaver a coisa. Entretanto, o
pretor, considerando-o como tendo usucapião em curso,
concedeu-lhe uma ação, chamada actio Publiciana, de um
pretor Publicius, que a introduziu, e pela qual o comprador
podia exigir a devolução da coisa de qualquer pessoa que a
tivesse em seu poder. Processualmente, a actio Publiciana
baseou-sc na ficção de que o prazo do usucapião tivesse
realmente decorrido.
Os remédios processuais acima expostos foram utilizados
em outros casos semelhantes, como na aquisição a não-
proprietário, na doação, bem como nos casos da missio in
possessionem, em que o pretor conferia a posse definitiva da
coisa, com base no seu imperium, a pessoa outra que não o
proprietário quiritário. Exemplos destes casos encontramos na
execução do devedor insolvente (bonorum emptor), na
sucessão pretoriana (bonorum possessio) etc.
Assim, o pretor construiu um novo tipo de propriedade,
diferente e até contraposta à propriedade quiritária.
Formalmente o pretor não podia derrogar o ius civile. Por isso, o
proprietário quiritário, nos específicos casos regulados pelo
pretor, continuava nominalmente dono, mas seu direito ficava
reduzido só.ao nome (nudutn ius Quiritium), e do ponto de
vista prático nenhum valor teria, porque o pretor assegurava o
poder definitivo sobre a coisa a quem julgasse mais justo.
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Esta propriedade pretoriana se chamava também
propriedade bonitária, por terem os romanos usado sempre as
expressões in bonis esse para indicar o domínio concedido
pelo pretor, em contraposição à propriedade quiritária:
dominium ex iure Quiritium.
PROPRIEDADE DE TERRENOS PROVINCIAIS
Conforme já mencionamos, os terrenos situados nas
províncias, fora da península itálica, ficaram de propriedade do
Estado. Na época imperial umas províncias pertenciam ao povo
romano e foram administradas pelo Senado, ao passo que
outras eram propriedades do Imperador.
Os terrenos nelas situados eram chamados praedia
stipendiaría e praedia tributaria, respectivamente.
A propriedade particular foi excluída de tais terrenos.
Entretanto, o Estado podia conceder, e realmente concedeu,
o gozo deles a particulares, concessão semelhante, mas não
idêntica, à propriedade. Os textos indicam-na com as
expressões habere possidere frui e Gaius a chama possessio vel
ususfructus. Na prática aplicam-se-lhe todas as regras
referentes ao domínio em geral.
PROPRIEDADE DE PEREGRINOS
Por falta do requisito da cidadania, o estrangeiro não podia
adquirir propriedade pelo ius civile. Os romanos reconheciam-
lhe, entretanto, a propriedade pelo seu próprio direito
estrangeiro, chamando esta de simples dominium, em
contraposição ao dominium ex iure Quiritium e admitiam para
ela meios processuais de defesa que imitavam os da defesa da
propriedade quiritária.
UNIFICAÇÃO DOS DIVERSOS TIPOS DE PROPRIEDADE
Justíniano aboliu a diversidade de propriedade,
unificando o instituto, uma vez que as causas da distinção já
haviam desaparecido em sua época.
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 CAPÍTULO 10

CO-PROPRIEDADE
Naturalmente, tal estado de co-propriedade não podia ser
imposto às partes, pois suas regras possibilitariam a
CONCEITO
obstrução completa por qualquer delas ao desejo das outras.
O caráter absoluto e exclusivo da propriedade Havia, realmente, um meio judicial para conseguir a divisão: a
incompatibiliza-se com a existência de duas propriedades ao actio communi dividundo. Esta podia ser proposta a todo
mesmo tempo sobre a mesma coisa: duorum in solidutn tempo por qualquer dos co-proprietários.
dotninium esse non potest (D. 13.6.5.15). Ê possível, A divisão se verificava pela fragmentação real da coisa,
entretanto, que o direito de propriedade pertença a mais de se esta era divisível, ou, em caso contrário, pela sua
uma pessoa, dividido entre elas. Trata-se da co-propriedade adjudicação a quem maior lance oferecesse. O adjudicatário
(condo-mímum), tendo cada co-proprietário direito a uma ficava com a obrigação de pagar a cada um dos proprietários,
parte ideal da coisa (totius corporis pró parte dominium em dinheiro, a parte que lhes coubesse.
habere — D. 13,6,5.15). Tal co-propriedade pode originar-se 73
por vontade das partes (adquirindo, por exemplo, uma coisa
em comum) ou incidentalmente (herdando em comum, por
exemplo). A coisa não é dividida entre os proprietários,
mas cada um deles tem direito, na proporção de sua parte,
a cada uma das parcelas componentes da coisa inteira.
Assim, o direito de propriedade de cada um, em princípio
completo, está limitado pelo direito do outro co-proprietário.
Uma vez, porém, que a propriedade de um dos co-
proprietários se extinga (renunciando, por exemplo), tal
propriedade passará a pertencer aos demais (ius accrescendi).
Do mesmo princípio segue-se que o co-proprietário tem poder
ilimitado sobre a parte do direito que a ele pertence; pode
aliená-la, doá-la etc., mas o seu direito de disposição sobre a
coisa inteira está limitado pela concorrência do direito dos
outros co-proprietários. Disposição relativa à coisa inteira
exige o acordo unânime, ou, ao menos, tolerância passiva de
todos os outros co-proprietários. Em outras palavras, qualquer
deles pode vetar disposição dos outros (ius prohibendi), não
prevalecendo a vontade da maioria contra a minoria (in ré
communi ne-minem dominorutn iure facere quícquam invito
altero posse — D. 10.3.28)
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