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So (i) pactos acessrios, (ii) em regra condicionais ou modais e (iii) que ampliam o
poder de contratar. O CC/02 prev os seguintes pactos adjetos: retrovenda; venda a contento
ou
sob prova; preempo convencional; venda com reserva de domnio; e venda sobre
documento.
Discute-se se esse rol taxativo. Se o rol no for taxativo, ainda poderiam ser utilizados
os pactos previstos no CC/16, quais sejam, pacto comissrio e pacto de melhor comprador.
Para
o professor, o rol taxativo e esses outros dois pactos so potestativos, de forma que no
podem mais existir. S sero vlidos aqueles que j foram firmados antes da entrada em vigor
do novo CC.
Retrovenda
A retrovenda uma clusula do contrato de compra e venda que estabelece que o
vendedor tem o poder de readquirir o seu imvel junto ao comprador ou junto a qualquer
terceiro,
restituindo o preo pago, as despesas e as benfeitorias necessrias.
A retrovenda, alm de clusula potestativa pura, tambm um direito real, pois configura
uma propriedade resolvel. O comprador proprietrio resolvel do bem, porque pode sofrer a
perda da coisa; o vendedor o proprietrio reivindicante, pois pode reivindicar aquele imvel
especfico. O prazo para tanto decadencial de 3 anos, nunca podendo ser ampliado.
Os efeitos da retrovenda so:
a) para o comprador: poderes de usar, fruir e dispor do bem (alienando ou gravando).
Alm disso, sendo possuidor de boa-f, tem direito indenizao pelas benfeitorias necessrias
apenas, perdendo as teis e as volupturias, exceto se tiver autorizao expressa.
b) para o vendedor (proprietrio reivindicante): tem direito de seqela da coisa, que
exercer por meio da ao reivindicatria.
O prazo da ao reivindicatria decadencial de 3 anos ( especial, pois em regra as
aes reivindicatrias so imprescritveis).
Alm disso, o vendedor pode propor ao consignatria (art. 506) se o comprador se
recusar a receber o preo pelo resgate (preo, despesas e benfeitorias necessrias).
O ru ter direito de reteno pelas benfeitorias necessrias.
Esse direito de seqela absoluto?
O pacto de retrovenda no absoluto. Atualmente, s possvel trazer o bem de volta
se o pacto constar da matrcula, ao contrrio do que ocorria na vigncia do CC/16.
Por outro lado, trata-se de direito amplo, pois ao exercer a seqela o vendedor retira
todos os nus reais da coisa, exceto tributos e despesas condominiais.
Existe direito de cesso da retrovenda, ou seja, o vendedor pode alienar o poder real de
retroadquirir a um terceiro. Isso torna o direito de retrovenda absolutamente impessoal na
vigncia do atual do cdigo.
Compra e venda a contento ou sujeita prova
aquela que s se consuma com a satisfao do comprador, ou seja, tem uma clusula
de satisfao. Em regra, recai sobre bens mveis.
Sua natureza jurdica discutida. Discute-se se clusula puramente potestativa. Para o
professor , porque se sujeita ao mero arbtrio da parte. Portanto, o pacto pura clusula
potestativa. Alm disso, clusula suspensiva do negcio, que s est perfeito quando a
clusula satisfeita.
At verificar a sua satisfao, o comprador comodatrio da coisa e o vendedor seu
proprietrio. Esse pacto pode ser includo no contrato como condio resolutiva? O CC/16
permitia isso. Todavia, no silncio do novo cdigo, deve-se entender que no possvel. A
clusula resolutiva abusiva.
Quanto aos efeitos, a responsabilidade do comprador relativa at a perfeio do
negcio, porque ele no responde pelo caso fortuito ou fora maior. S responde por usa
desdia.
O comprador deve ser expressamente notificado da perfeio do negcio. Essa
notificao pode estar inserida no prprio contrato, que fixa o prazo de reflexo.
Se se tratar de condio resolutiva, o contrato gera o efeito do comprador ser
proprietrio e a sua responsabilidade ser absoluta. isso que se busca evitar. Por essa razo
que o professor entende que isso no possvel.
Na relao de consumo temos venda a contento em duas situaes: fora do
estabelecimento comercial e por costume quando se tratar de datas festivas. Nesse caso,
preo muito abaixo do preo normal do objeto. isso que caracteriza a validade desse
contrato.