UC Direito Fiscal 2

Direito Fiscal 2

Programa:
1. O sistema fiscal português
2. O Imposto Municipal sobre Imóveis
3. O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis
4. O Imposto de selo

Legislação:
1. Código do Imposto Municipal sobre Imóveis
2. Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis
3. Código do Imposto de Selo

Avaliação:
2 Frequências 50% X 50%

Índice
1. O sistema fiscal português.................................................................................................................................... 2
1.1. Estrutura Típica de uma Lei de Imposto ....................................................................................................... 3
2. O Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) .......................................................................................................... 5
2.1. Determinação da matéria coletável de IMI ................................................................................................ 16
2.2. Procedimento de Avaliação ........................................................................................................................ 18
2.3. Após ser informado ou notificado da avaliação, que meios de reação tem o Sujeito Passivo? ................ 22
2.4. Liquidação................................................................................................................................................... 24
2.5. Pagamento.................................................................................................................................................. 27
2.6. Meios de Defesa contra a Liquidação – art.º 129º ..................................................................................... 28
3. O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT) ........................................................... 30
2ª Frequência ......................................................................................................................................................... 40

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1. O sistema fiscal português

O nosso sistema fiscal é praticamente igual aos dos países da OCDE… sistemas fiscais com muitos impostos.

Agrupamos os impostos de acordo com a sua base. Os impostos e a contribuição especial incidem sobre a riqueza
dos cidadãos.

Impostos segundo a base (incide sobre vários tipos de riqueza):

1. Impostos sobre o rendimento – “a maneira mais justa de tributação” – IRS e IRC

IRS

Categoria A – Rendimentos de Trabalho Dependente - todas as pessoas que trabalham;

Categoria B – Rendimentos de Trabalho Independente - Os profissionais e empresariais;

Categoria E – Rendimentos de capitais (juros empréstimos, juros de empréstimos obrigacionistas, juros

de empréstimos dos sócios às sociedades, os empréstimos “informais”) e Lucros Distribuídos
(rendimentos de fundos de investimento, dividendos das sociedades anónimos e lucros das sociedades por
quotas);

Categoria F – rendimentos Prediais (arrendamentos);

Categoria G – Incrementos Patrimoniais – Algumas Indemnizações; Mais-Valias (é ganho obtido com

alienação de um bem de capital, de um ativo), nem todas as mais valias são tributadas. Aliás a regra é a não
tributação. Só são tributação a alienação de bens imóveis e alienação de valores mobiliários (direitos que
servem como veículo de investimento – as ações, obrigações, unidades de participação em fundo de
investimento…) – Ver art.º 43º CIRS (“o valor dos rendimentos qualificados como mais-valias é o
correspondente ao saldo apurado entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no mesmo ano”)… Ou
seja, não tributa só as mais-valias, mas também as menos-valias.

Categoria H – Pensões

IRC

Atende-se à natureza das pessoas coletivas.

Comerciantes (Sociedades Comerciais e Algumas Cooperativas) e Não Comerciantes (Associações,

Fundações, Cerci)

2. Impostos sobre o Património – IMI, IUC e IS (*Ver nota)

Impostos que incidem sobre a propriedade. Há muita injustiça nestes impostos. O Estado tributa
o rendimento que gera esse capital.
Mas há casos em que o património paga: IMI; Depois temos o IUC (imposto único de circulação),
incide sobre a propriedade do automóvel. Também pode incidir em contratos de locação de
automóveis.
Imposto de Selo -

3. Impostos tos sobre a despesa – IVA, IMT, IEC, IA, IS

É o resultado de uma forma do Estado ir buscar também a outras manifestações de riqueza.
IVA – imposto cego. Incide em todas as compras.
IMT – paga quem adquire o imóvel

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IEC – impostos especiais sobre o consumo (por exemplo o imposto sobre o combustível ou sobre
as bebidas alcoólicas)
ISV – Imposto sobre Veículos – na aquisição do veículo

Imposto de Selo – imposto residual. É um imposto difícil de enquadrar na classificação. Tem uma
grande lista de factos tributários muito diversos, e quanto a alguns deles é mais um imposto
sobre a despesa, quanto a outros é mais um imposto sobre o património e quanto a outros até
poderia considerar-se um imposto sobre o rendimento.

*Nota: Muitas vezes, em Portugal, fala-se de “impostos sobre o património” integrando neles o IMI, IMT e IS. No
entanto, e na verdade, atualmente os impostos sobre o património são o IMI e o IUC, pois são os impostos que
verdadeiramente incidem sobre a propriedade ou outra forma de posse. O IMT incide sobre a aquisição de um bem
(é mais na realidade um imposto sobre a despesa); O IS neste momento não contem qualquer tributação sobre a
propriedade

Quadro Constitucional do Sistema Fiscal Português

Constituição da República Portuguesa – Art.º 103º

O sistema fiscal visa a satisfação das necessidades financeiras do Estado e outras

entidades públicas e uma repartição justa dos rendimentos e da riqueza.
2. Os impostos são criados por lei, que determina a incidência, a taxa, os benefícios
fiscais e as garantias dos contribuintes.
3. Ninguém pode ser obrigado a pagar impostos que não hajam sido criados nos termos
da Constituição, que tenham natureza retroactiva ou cuja liquidação e cobrança se não
façam nos termos da lei.

1.1. Estrutura Típica de uma Lei de Imposto

• Incidência Sujetiva
Quem é que é sujeito passivo de imposto? As pessoas que estão sujeitas ao imposto.
Ex: CIRS – art.º 13º/1; CIRC – art.º 2º/1
o Isenções Subjetivas
Isto indica as pessoas que, muito embora se encaixem no conceito de incidência subjetiva, afinal
não são abrangidas sobre esse mesmo imposto. Estas pessoas são isentas de pagamento de
imposto.
Ex: CIRC – art.º 9º e 10º
Nota: A incidência subjetiva é a definição das pessoas que ficam sujeitas ao imposto. O mesmo é utilizar o termo
“incidência pessoal. Normalmente, após definira incidência subjetiva, a lei de imposto define as isenções subjetivas.
A isenção não é uma “não sujeição”, pelo contrário, é por aquela categoria de pessoas estar sujeita ao imposto que
se torna necessário isentá-la.

• Incidência Objetiva
Sobre o que incide o imposto? Qual a sua base? (sobre a compra, a venda, contrato, bem, rendimento?)

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• Definição do facto tributário – quantificação da base tributável

É a conjugação de um facto jurídico com um facto económico. Exs: comprar um automóvel, vender um
bem, comprar produtos alimentares….
São factos previstos na lei de imposto e que daí nasce a obrigação de imposto.
Por outro lado temos a quantificação da base tributável, que aparece normalmente associada ao facto
tributário.

• Momento da Verificação do facto Tributário

A situação específica em que ocorre o facto tributário atrás definido. Ou seja, o momento da venda, ou da
compra, etc.

• Taxas de Imposto
A percentagem da riqueza que o Estado vai buscar a título de imposto.

• Deduções à Coleta

• Liquidação
Procedimento de quantificação de um imposto a ser entregue ao Sujeito Passivo.

• Pagamento
Momento para o Pagamento. Prazos

• Obrigações Declarativas e Outras Obrigações Acessórias

Ou seja, o que cabe ao sujeito passivo entregar no âmbito de aplicação daquele imposto e a sua
periodicidade.

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2. O Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI)

Art.º 1º - Incidência – O imposto municipal sobre imóveis (IMI) incide sobre o valor patrimonial tributário dos
prédios rústicos e urbanos situados no território português, constituindo receita dos municípios onde os mesmos
se localizam
(Esta é uma norma de incidência objetiva)

Art.º 2º - Conceito de Prédio

“Prédio é toda a fracção de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer
natureza nela incorporados ou assentes, com carácter de permanência“… “dotados de autonomia económica
em relação ao terreno” (art.º 2º/1ª parte)

“bem como as águas, plantações, edifícios ou construções, nas circunstâncias anteriores, dotados de
autonomia económica em relação ao terreno onde se encontrem implantados, embora situados numa fracção
de território que constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial.”
(art.º 2º/2ª parte)
Ex.: Se tivermos uma plantação de oliveiras (ou apenas uma ou duas) pertencentes a uma pessoa, colocadas no
terreno propriedade de outro, temos aqui dois prédios, à luz da 2ª parte do art.º 2º.

Art.º 2º/3 – “Presume-se o carácter de permanência quando os edifícios ou construções estiverem

assentes no mesmo local por um período superior a um ano.”

Art.º 2º/2 – “Os edifícios ou construções, ainda que móveis por natureza, são havidos como tendo
carácter de permanência quando afectos a fins não transitórios.”
Ex:: Roulotte/Caravana

Art.º 2º/4 – “Para efeitos deste imposto, cada fracção autónoma, no regime de propriedade horizontal, é
havida como constituindo um prédio.”
Ex:: Um apartamento

Sobre o conceito de Prédio:

Este art.º 2º define o conceito para efeitos de IMI (não para a lei civil) – e, por remissão, também para efeitos de
IMT e Imposto do Selo - , de prédio, dele fazendo depender, por um lado, o carácter de permanência, e, por
outro, a titularidade de um qualquer valor económico.
Elementos constitutivos do conceito de Prédio:
a) Natureza Física – “a fracção de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de
qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carácter de permanência”
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b) Natureza Jurídica – “que faça parte do património de uma pessoa singular ou coletiva, ainda que seja de
direito público”
c) Natureza Económica – “que em circunstâncias normais tenha valor económico, independentemente da
suscetibilidade de produzir ou não rendimento.”

Art.º 3º/1 – Prédios Rústicos – Terrenos situados fora de um aglomerado urbano que não sejam de classificar
como terrenos para construção
• Estejam afetos ou tenham como destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas,
silvícolas e pecuárias
• “Não tendo a afectação indicada na alínea anterior, não se encontrem construídos ou disponham apenas
de edifícios ou construções de carácter acessório, sem autonomia económica e de reduzido valor.”
Nº 4 – Considera Aglomerados Urbanos:
1. “Os situados dentro do perímetros legalmente fixados”;
2. “Os núcleos com um mínimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilização pública, sendo o seu
perímetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo dos arruamentos, no sentido transversal,
e 20 m da última edificação, no sentido dos arruamentos.”

Art.º 4º – Prédios Urbanos – São todos aqueles não classificados como rústicos
Art.º 5º – Prédios Mistos:
1. Se o prédio tiver partes rústica e urbana, é classificado no todo de acordo com a parte que se defina
principal (a mais relevante)
2. Se nenhuma das partes se classificar como principal, o prédio é havido como principal.

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Art.º 6 – Espécies de Prédios Urbanos – Estes podem ser: a) Habitacionais; b) Comerciais, industriais ou para
serviços; c) Terrenos para construção; d) outros.
N.º 3 - Consideram-se terrenos para construção:
1ª parte: “os terrenos situados dentro ou fora de um aglomerado urbano, para os quais tenha
sido concedida licença ou autorização, admitida comunicação prévia ou emitida informação
prévia favorável de operação de loteamento ou de construção”
Nota: a emissão de uma informação favorável do município para a construção, determina a alteração da
classificação de um prédio rústico para urbano.
2ª parte: “aqueles que assim tenham sido declarados no título aquisitivo, exceptuando-se os
terrenos em que as entidades competentes vedem qualquer daquelas operações,
designadamente os localizados em zonas verdes, áreas protegidas ou que, de acordo com os
planos municipais de ordenamento do território, estejam afectos a espaços, infra-estruturas ou
equipamentos públicos. “
N.º 4 – São Prédios urbanos, classificados como “outros”, os seguintes:
a) Terrenos que estejam situados dentro de um aglomerado urbano e que não possam ser
considerados terrenos para construção;
b) Terrenos que estejam situados dentro de um aglomerado urbano e que, por força de
disposição legalmente aprovada (pode ser uma mera postura municipal), só possam ter
utilização geradora de rendimentos agrícolas e não estejam, de facto, a ter essa concreta
afetação;
c) Terrenos que estejam situados dentro de um aglomerado urbano em que as entidades
competentes vedem todas e quaisquer operações de loteamento ou construção,
designadamente os localizados em zonas verdes e áreas protegidas;
d) Terrenos que estejam situados dentro de um aglomerado urbano que, de acordo com os
planos municipais de ordenamento do território, estejam afetos a espaços, infraestruturas ou
equipamentos públicos;
e) Edifícios e construções licenciadas para fins diferentes dos habitacionais, comerciais o de
serviços
f) Edifícios e construções não licenciados, mas afetos a fins diferentes dos habitacionais,
comerciais ou de serviços.

Nota: A classificação dos prédios não é a da matriz, mas sim a que resulta da conjugação dos art.ºs
3º, 4º, 5º e 6º.

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Art.º 8– Sujeitos Passivos

N.º 1 – O imposto é devido pelo proprietário (o dono), a 31 de dezembro do ano respeitante
Este número acaba por ser o corolário do art.º 1º, por indicar que o IMI “incide sobre o valor
patrimonial tributário dos prédios.
Proprietário: aquele que detiver (com fundamento em contrato, sucessão por morte, usucapião,
ocupação, acessão e outros modos legais) o direito de propriedade, ou seja, aquele que tiver o
direito de gozar de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição (1305º CC),
ou seja, aquele que tiver o poder, atribuído pela ordem jurídica, de usar, colher frutos, onerar ou
alienar o prédio. (direito de propriedade + direito de usufruto + direito à fruição dos frutos).

Mas, conforme o N.º 2, são sujeitos passivos de IMI também o Usufrutuário (titular do direito de usufruto
– “direito a gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou
substância” – 1439º CC) e o Superficiário (titular de um direito de superfície – aquele que detiver, por
contrato, testamento ou usucapião, “a faculdade de construir ou manter, perpétua ou temporariamente,
uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantações” – 1524º CC).

No entanto, pode ao longo do ano haver alteração dos direitos de superfície ou de usufruto, pelo
que temos que saber qual dos dois é sujeito passivo e também a partir de que momento o passa a
ser?
A norma não é clara quando tem de ser usufrutuário, em princípio será também o
usufrutuário o sujeito passivo do imposto a 31 de Dezembro. (teremos de aplicar por
analogia esta norma).
Já o superficiário, o imposto é devido após o início da construção da obra ou do termo da
plantação autónomas. Neste caso, como resulta do texto da norma legal, haverá a
necessidade de apurar se já foi iniciada a construção da obra ou terminada a plantação
que está na origem da constituição do direito de superfície, como forma de verificar a
quem deve ser exigido o tributo. Assim, até que seja iniciada a construção da obra – ou
terminada a plantação – que esteve na origem da constituição deste direito, o tributo é
devido pelo proprietário do prédio, passando, a partir desse momento, a ser devido pelo
detentor do direito de superfície.
Em conclusão: O superficiário só é sujeito passivo após o início da construção da obra ou do
termo da plantação.
No caso de direito de superfície, só há incidência do imposto a partir do momento em que se
inicie uma construção, uma obra ou se conclua uma plantação. Antes desses factos ocorrerem,
mesmo que exista direito de superfície, não existe incidência do imposto.

Isto incide sobre os prédios previstos no art.º 2º/1 – 1ª parte

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N.º 3 – a propriedade resolúvel…. Há situações em que a propriedade pode ser (nem sempre) adquire por
negócio jurídico (compra e venda, permuta, doação, dação em pagamento).

Ora, os negócios jurídicos podem ser resolúveis.

A resolução de um negócio é um ato que põe fim ao negócio jurídico com efeitos desde o
início do negócio.
A consequência de uma resolução de um negócio é a de que todos os efeitos produzidos
pelo negócio jurídico ficam anulados.
Exemplo: Se for celebrado uma compra e venda de um imóvel, este negócio tem como
efeito a transferência da propriedade do imóvel de A (vendedor) para B (comprador).
Se o contrato de compra e venda for resolúvel (pode ser resolvido), e se ele for
resolvido, o efeito da transferência da propriedade fica anulado.
Outro Exemplo: “Cláusula Resolutiva” – o contrato será resolvido se as obras não forem
licenciadas no prazo de um ano.

N.º 4 – “Presume-se proprietário, usufrutuário ou superficiário, para efeitos fiscais, quem como tal figure
ou deva figurar na matriz, na data referida no n.º 1 ou, na falta de inscrição, quem em tal data tenha a
posse do prédio.”

Mais uma presunção de que o Dir. Fiscal está cheio. O registo predial constitui uma presunção que os
factos apresentados na matriz são verdadeiros (“o manel é proprietário do terreno”; “a Maria é
usufrutuária…”). A matriz constitui presunção para efeitos fiscais (apenas para efeitos fiscais), isto
apesar de que a informação da matriz não esteja atualizada (por terem sido feito negócios entretanto não
comunicados).

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Esta presunção de titularidade vale apenas para efeitos fiscais, nunca para efeitos civis ou mesmo para
outros fins de direito administrativo que não tributários

Porque é (muito) importante? Em Portugal existe uma indefinição dos direitos de

propriedade e outros direitos reais sobre imóveis (porque nunca mais se faz o cadastro;
porque o registo predial está muito atrasado, sobretudo na propriedade rústica)… Muitas
situações há em que a situação jurídica do prédio está indefinida legalmente.

N.º 5 – É a própria herança indivisa (que já tem nif) que é sujeito passivo de imposto

Herança indivisa: é a realidade que se manifesta no conjunto de bens que surge com “o
chamamento de uma ou mais pessoas à titularidade das relações jurídicas patrimoniais de uma
pessoa falecida” (art.º 2024 CC), até que seja efetuada a liquidação e partilha dos mesmos pelos
respetivos herdeiros. Neste caso e até ao dia 31 de dezembro do ano anterior àquele em que
ocorra a liquidação e partilha da herança, o IMI é devido pela própria herança indivisa,
representada pelo respetivo cabeça-de-casal. Para atingir este desiderato, impõe o art.º 81º/1, a
obrigação de atribuição oficiosa de NIF à herança indivisa, sendo que, neste caso, o prédio que
faça parte de herança indivisa, deve ser inscrito matriz com a titularidade de: nome do autor
Cabeça-de-casal na herança de.

Art.º 9– Início da tributação [incidência temporal do imposto IMI]

Quando se inicia a tributação em IMI? O preceito tem várias regras, para situações diferentes.
N.º 1:
a) Prédios novos, ou seja, prédios que não existiam antes e passam agora a ser considerados
como tal. Exemplos:
▪ Terrenos - quando são destacados ou desanexados de outros prédios (ex: prédio rústico
com 10 ha, com a morte do proprietário, o prédio fica entregue a dois sucessores. Estes,
quando para assumirem a sua parte própria no prédio, fazem um destacamento;
Loteamento – implica dividir um prédio em vários prédios, suscetíveis de serem
atribuídos a proprietários diferentes) – nasce um prédio que juridicamente não existia
antes;
▪ Plantações ou águas - quando as plantações são instaladas ou as “águas” são criadas (ex:
um lago ou lagoa) – quando estas sejam consideradas como autónomas;
▪ Prédio Urbano – a partir do momento em que o edifício fica construído.
o Quando se considera uma construção concluída? – art.º 10º/1

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a. Com a emissão da licença (utilização) da câmara

(Esta licença só pode ser pedida após a conclusão sendo que, normalmente, o
proprietário apressa-se a pedir a licença para poder dar ao prédio o seu
destino económico. Portanto, é lógico que a regra geral seja a de que o
prédio se considera concluído na data em que a licença de utilização é
concedida);

No entanto, se a legislação para presumir os prédios urbanos concluídos só

considerasse esta regra, talvez ninguém pedisse essa licença, assim, há outras
normas a considerar:

b. Prédios que mesmo sem a licença de utilização, estejam inscritos na matriz

(registo predial próprio da AT), contando como data de conclusão a que ali se
encontra inscrita;
c. Há utilização do prédio, mesmo sem licença de utilização ou inscrição da
conclusão na matriz. Aqui considera-se concluído o prédio aquando do início
da utilização (apesar de sem licença)
Nota: Apesar de raras, a lei tributária tem de prever todas as hipóteses, mesmo raras, porque
se o não fizer, será a essas hipóteses raras que as pessoas recorrerão para fugirem aos
impostos.

d. Nesta não há uma utilização, como na alínea anterior, mas há a conclusão da

construção. Apesar de não haver licença, de não estar inscrita na matriz, nem
haver utilização (por exemplo porque o sujeito passivo emigrou), a “simples”
conclusão determina que a AT considere o prédio construído e daí iniciar o
período de tributação.

10º/2 – O chefe de finanças tem poder através de despacho fundamentado para

inscrever na matriz a conclusão dos prédios

b) Termo das isenções – isto com o art.º 11º

c) Desde que sejam efetuadas obras de edificação ou de melhoramentos de um prédio urbano,
bem assim como quando surjam quaisquer outroas alterações que sejam suscetíveis de fazer
variar o valor patrimonial de um prédio, o sujeito passivo está obrigado a participar essas
realidades à administração fiscal, a fim de que esta proceda à atualização da matriz predial
respetiva – art.º 13º/1, d).
d) Esta disposição visa regular determinadas situações de suspensão (não isenção) da
tributação – de diferimento da tributação, ou, ainda, de afastamento temporário da
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tributação – aplicáveis a certas entidades, desde que verificados determinados requisitos,

tendo, aparentemente, por suporte, razões de justiça relativa para com as entidades que
estão legalmente habilitadas a construir edifícios, com o fito da venda, em detrimento das
que se ocupem dessa construção, mas que não tenham, por objetivo a venda desses edifícios.
1. Desde logo temos que ter uma empresa que tenha como objeto a construção de edifícios
para venda; 2. O terreno para construção passa a figurar no inventário (Inventário = registo
dos ativos para venda); 3. Paga IMI a partir do 4º ano seguinte, inclusive, à inscrição no
inventário

e) Tal como na alínea anterior, o legislador considera que estes terrenos são mercadorias destas
empresas, mas cuja suspensão ou diferimento de tributação de IMI não pode ser “para toda a
vida”.
1. Aqui temos uma empresa que tenha “apenas” como objeto a compra de prédios para
revenda ( - sejam eles prédios construídos ou não construídos - o mais usual é termos
empresas com o objeto de construção para venda – os melhoramentos encaixam aqui); 2. O
prédio para construção passa a figurar no inventário (Inventário = registo dos ativos para
venda); 3. Paga IMI a partir do 3º ano seguinte, inclusive, à inscrição no inventário

N.º 2: Sempre que o destino inicial do prédio – construção do edifício no terreno destinado à sua
construção, ou venda do prédio adquirido para esse fim – seja alterado, há lugar à tributação por todo o
período para o qual havia sido concedida a suspensão da tributação.
“Diferente utilização” o que significa?: É, por exemplo, arrendar em vez de vender.
o que importa é que ali se venha a edificar o edifício projetado.
É fundamental o prédio não sair do inventário. Importa referir que, como resulta da doutrina, o
arrendamento dos bens das alíneas d) e e), não configura, por si só, destino ou utilização diferente, desde
que os mesmos se mantenham nas existências ou ativo permutável da entidade.

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Nota: Há lugar ao apuramento de juros compensatórios, sendo a sua contagem efetuada a partir do dia 1
de janeiro do ano seguinte ao da aquisição.

N.º 4: “Facto determinante”? O que é? O momento de inscrição no inventário.

Interpretação (Acórdão TCA-S de 25/02/201, p. 1447/10.0BELRS): A comunicação prevista neste preceito
tem como finalidade permitir à AT o controlo das condições para a suspensão da tributação. O prazo de
60 dias aí previsto conta-se sempre a partir da inscrição dos prédios no inventário, pois essa inscrição é o
que prova a intenção do empresário em vir a afetar o prédio a um dos fins previstos nas alíneas d) e e) do
n.º 1.

Art.º 11– Isenções

N.º 1 – Estão isentos de todos os imóveis do Estado, Regiões Autónomas, Autarquias Locais, Associações e
Federações de Municípios, bem como os Serviços, Estabelecimentos e Organismos
N.º 2 – a) “serviços e estabelecimentos que tenham carácter empresarial” - é um conceito indeterminado
Exemplo: Os serviços municipalizados não são isentas; as EPE não estão isentas… Exceto no que se refere
aos hospitais e unidades de saúde constituídos em entidades públicas empresariais.
• Incentivo para que o património imobiliário seja utilizado

Art.º 11-A – Prédios de reduzido valor patrimonial de sujeitos passivos de baixos rendimentos
1. “Ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis os prédios rústicos e o prédio ou parte de prédio
urbano destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, e que
seja efetivamente afeto a tal fim, desde que o rendimento bruto total do agregado familiar não seja
superior a 2,3 vezes o valor anual do IAS e o valor patrimonial tributário global da totalidade dos prédios
rústicos e urbanos pertencentes ao agregado familiar não exceda 10 vezes o valor anual do IAS.”

Habitação própria e permanente – se o prédio afetado à vida do agregado familiar; Permanente é de que
não é de férias;
sujeito passivo ou do seu agregado familiar – o SP é o proprietário do prédio. O agregado familiar está no
art.º 13º do CIRS: pais e filhos menores sob tutela e enteados;
rendimento bruto total do agregado familiar – conceito também do CIRS. Significa o rendimento total
auferido pelo agregado familiar antes de impostos, retenções e deduções;
2,3 vezes o valor anual do IAS – Embora o Indexante de Apoio Social seja atualmente aplicável seja de 438,81€,
vigora ainda norma do art.º 220º/1 da Lei n.º 42/2016 (OE 2016) que que nos indica que enquanto o IAS (438,81€) não
atinja o valor da retribuição mínima mensal garantida em vigor em 2010 (475,00€), é este o valor aplicável para efeito
de indexação deste artigo. Assim: 475,00€ X 14 X 2,3 = 15.295€
Valor patrimonial tributário global: valor inscrito na caderneta de todos os prédios do agregado familiar
Agregado familiar não exceda 10 vezes o valor anual do IAS: 475,00€ X 14 X10 = 66.500€

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Art.º 12 – Conceito de matrizes prediais

Matrizes prediais é o nome que se dá ao registo predial próprio da administração tributário
o A Administração predial mantém um registo paralelo ao registo predial
o As matrizes prediais são um registo próprio, criado porque a maior parte dos prédios não
estavam nas conservatórias (1920….). O que apenas estava registado eram os prédios urbanos
dentro das cidades.
N.º 1: O que consta das matrizes?
o Caracterização dos prédios
o Localização
o Valor Patrimonial
o Identidade dos Proprietários (e dos usufrutuários e superficiários, se caso disso)

N.º 2: Existem duas “matrizes prediais”: uma para a propriedade rústica e outra para a propriedade
urbana

No IMI vale o Princípio da Declaração. Este, trata-se de um princípio geral do direito tributário português. Não
seria possível, hoje, a AT funcionar sem este princípio, ou seja, não seria exequível estar à espera que o chefe de
finanças fosse à procura de todos os imóveis e prédios para os tributar.

Art.º 13º - Inscrição nas matrizes

N.º 1 - “A inscrição de prédios na matriz e a actualização desta são efectuadas com base em declaração
apresentada pelo sujeito passivo, no prazo de 60 dias contados a partir da ocorrência de qualquer dos
seguintes factos:”

1ª ideia: A inscrição de prédios na matriz e a actualização desta são efectuadas com base em declaração
apresentada pelo sujeito passivo a partir da ocorrência de qualquer dos factos previstos nas alíneas de a)
a l)…. Os principais:
a) O nascimento de um prédio novo;
b) A modificação de um prédio que importe alteração da sua classificação;
c) A modificação de um prédio que importe alteração do seu valor patrimonial.
Assim, quer a primeira inscrição de um prédio, quer a atualização respetiva, são, normalmente,
efetuadas mediante declaração do sujeito passivo.

É responsável pelo que declara e presume-se que é verdadeiro o conteúdo das suas
declarações. Obrigação de declarar

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2ª ideia: Os atos constantes da 1ª ideia, devem ocorrer no prazo geral de 60 dias desde que o facto se
verifique
O prazo pode ser de 30 dias, de acordo com o n.º 5 para o facto da al. g)

N.º 3 – Se o sujeito passivo deixar de cumprir com o preceituado pelo n.º 1 e, por essa razão se constatar
a desatualização da matriz predial respetiva, incumbe ao chefe de finanças do concelho ou área em que
se encontra o prédio em causa, a obrigação de, oficiosamente, proceder quer à inscrição do prédio não
inscrito, quer à atualização da descrição de prédio já inscrito.

A Reter
• Já se sabe que o imposto é uma obrigação de pagar uma quantia monetária
• A quantia a pagar tem que ser calculada
• Normalmente – e é assim no IMI – acha-se por aplicação de uma taxa percentual a um montante que traduz
a riqueza que se pretende tributar
• Esse montante ao qual se aplica a taxa percentual é a matéria coletável
• A matéria coletável no IMI é o valor patrimonial tributário dos prédios
• Grosseiramente, o valor patrimonial tributário dos prédios corresponde ao seu valor de mercado, ie ao seu
valor de venda
• Mas como não é praticável avaliar o verdadeiro valor de mercado de cada prédio todos os anos, a lei
estabelece um conjunto de regras para determinar o valor patrimonial tributário, que corresponde a um
valor aproximado do valor de mercado
• O valor patrimonial determina-se por avaliação
• Uma vez avaliado um prédio para efeitos de IMI, o seu valor patrimonial tribuário só sofre alteração em
situações muito limitadas e expressamente previstas na lei

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2.1. Determinação da matéria coletável de IMI

O regime da avaliação dos prédios para efeitos de IMI é diferente para os prédios rústicos e para os prédios
urbanos:
• Prédios rústicos – Artigos 17º a 36º CIMI
• Prédios urbanos – Artigos 37º a 46º CIMI

Avaliação de Prédios Rústicos – art.º 15º/1

• De base cadastral
• Não cadastral
• Direta
São relativos ao modo como é determinado o rendimento fundiário

Art.º 17º - Valor patrimonial dos prédios rústicos = Rendimento fundiário x 20

Rendimento fundiário é o rendimento anual da terra. A sua produtividade

Art.º 18º - Rendimento fundiário = Rendimento bruto – Encargos de exploração

a) “De base cadastral” significa que a avaliação é efetuada com base num cadastro
• A palavra “cadastro”, genericamente, significa “registo”
• O cadastro predial existente neste momento em Portugal é designado “CADASTRO GEOMÉTRICO DA
PROPRIEDADE RÚSTICA” (muito importante isto).
• O CGPR contém o registo dos prédios rústicos, com localização, área, demarcação e culturas, e
titularidade, atualizável por coordenação com o registo predial
• Diz com efeito o art.º 3º do Decreto-Lei 31:975, de 20/04/1942:
“As matrizes cadastrais serão organizadas nas secções de finanças, segundo o modelo junto, com
as indicações seguintes:
a) Designação cadastral do prédio;
b) Nome e domicílio do proprietário e, bem assim, do enfiteuta, censuário, fiduciário, pensionista,
usufrutuário e rendeiro a longo prazo, quando existam;
c) Ónus e encargos permanentes que incidam sobre o prédio;
d) Número de ordem das parcelas, seu destino ou cultura, qualidade e classe, e superfície
expressa na unidade hectare;
e) Rendimento em dinheiro resultante da aplicação dos preços médios ou tarifas às áreas das
parcelas”
• O CGPR foi criado em 1926, pelo decreto-lei nº 11:859, de 7 de julho de 1926
• O Decreto-Lei 31:975 anteriormente citado não o criou, antes remeteu para ele, para efeitos fiscais.

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• Contudo, uma grande parte do território português ainda não está cadastrada
• A razão desta impossibilidade prática de efetuar o cadastro da propriedade rústica está nas
dificuldades de prova da área e titularidade dos prédios rústicos.
• Estas dificuldades na definição da titularidade e área dos prédios reflete-se a legislação fiscal,
nomeadamente no CIMI
• Neste momento está em curso a elaboração de um novo Cadastro Predial, baseado numa
metodologia diferente, mas está longe de estar concluído

É por isso que em alguns casos a avaliação não pode ser cadastral

Nesse caso a avaliação é ou “não cadastral” ou “direta”

b) “De base não cadastral” c) Direta

significa que a avaliação é efetuada com base em significa que é efetuada através de uma observação
dados de que a administração tributária dispõe sobre individualizada do prédio a fim de determinar o seu
a área em que o prédio se insere valor

De novo,

a) Avaliação de base cadastral (art.º 20º e ss)

1. Elaboração de quadros de qualificação e classificação
2. Elaboração dos quadros de tarifas
3. Distribuição parcelar

b) Avaliação de base não cadastral (art.º 31º e 32º)

Nos municípios onde não existe cadastro predial
1. Elaboração de quadros de qualificação e classificação
2. Elaboração dos quadros de tarifas
3. Distribuição parcelar

c) Avaliação de base direta (art.º 34º/1)

1. Prédios omissos na matriz predial (cadastro predial fiscal)
2. Modificações de culturas
3. Erro de área

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Avaliação de Prédios Urbanos – art.º 15º/2

A avaliação é direta

Art.º 37º/1 – “A iniciativa da primeira avaliação de um prédio urbano cabe ao chefe de finanças, com
base na declaração apresentada pelos sujeitos passivos ou em quaisquer elementos de que disponha.” –
temos aqui uma vez mais o princípio da declaração abordado, por exemplo, no art.º 13º.

Art.º 38º/1 - A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação,
comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

em que:
Vt = valor patrimonial tributário;
Vc = valor base dos prédios edificados (em 2021 é de 492º€/m2);
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação (art.º 40º-A);
Ca = coeficiente de afectação (art.º 41º);
Cl = coeficiente de localização (art.º 42º);
Cq = coeficiente de qualidade e conforto (art.º 43º);
Cv = coeficiente de vetustez (art.º 44º).

Esta não é uma matéria relevante em termos de avaliação da UC trata-se de um know-how para os alunos. A
matéria mais importante trata-se do Procedimento de Avaliação dos Prédios, que a seguir se estudará.

2.2. Procedimento de Avaliação

Como se avalia um prédio?

Prédios Rústicos – Avaliação Direta

• Art.º 33º - Iniciativa da avaliação
“1 - A iniciativa da primeira avaliação de um prédio rústico pertence ao chefe de finanças,
com base nas declarações apresentadas pelos sujeitos passivos ou em quaisquer elementos
de que disponha.”

Prédios Urbanos
• Art.º 37º - Iniciativa da avaliação
“1 - A iniciativa da primeira avaliação de um prédio rústico pertence ao chefe de finanças,
com base nas declarações apresentadas pelos sujeitos passivos ou em quaisquer elementos
de que disponha.”
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Não devemos ignorar aqui o paralelo que se estabelece com o art.º 13º/3, a)

Generalizando, pode dizer-se:

1. Normalmente, a avaliação segue-se a uma declaração do sujeito passivo

De que declaração se trata?

Conjugamos aqui com a disposição do art.º 13º que nos diz quais os casos em que o sujeito
passivo tem obrigação de entregar declaração, atendendo que nem todos os casos da
declaração obrigatória aí prevista, dão lugar a procedimento de avaliação.

Dão lugar a procedimento de avaliação subsequente os seguintes casos do art.º 13º/1:

a) Uma dada realidade física passar a ser considerada como prédio;

b) Verificar-se um evento suscetível de determinar uma alteração da classificação de um
prédio;
c) Modificarem-se os limites de um prédio (Conjugar com o DL n.º 116/2008, de 04 de
Julho: art.º 28º e ss CRP);
d) Concluírem-se obras de edificação, de melhoramento ou outras alterações que
possam determinar variação do valor patrimonial tributário do prédio. Por exemplo
uma reabilitação de um prédio urbano antigo
e) Verificarem-se alterações nas culturas praticadas num prédio rústico;
f) Ter-se conhecimento da não inscrição de um prédio na matriz;
l) Concluir-se uma plantação, no caso de direito de superfície.

2. Na falta de uma declaração devida, a AT pode proceder oficiosamente ao registo do facto e

à avaliação

Em todos estes casos, se o sujeito passivo não entregar a declaração devida no prazo devido,
a administração tributária pode proceder oficiosamente à inscrição do prédio ou à atualização
respetiva na matriz. Tal, está previsto no art.º 13º/3:
O chefe de finanças competente procede, oficiosamente:
a) À inscrição de um prédio na matriz, bem como às necessárias atualizações,
quando não se mostre cumprido o disposto no n.º 1;

Depreende-se da lei o seguinte:

1. O chefe de finanças territorialmente competente faz as devidas alterações na
matriz
2. E em seguida o mesmo órgão promove o procedimento de avaliação

No entanto, na prática, a administração fiscal desencadeia primeiro a avaliação e só

depois procede à atualização da matriz, o que aliás é lógico.

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3. Excecionalmente, a avaliação pode ter lugar em casos em que não é devida declaração

Além destes casos em que a avaliação é consequente ou deve proceder da declaração do

sujeito passivo, há ainda casos em que a avaliação é independente de declaração.
São eles:
• A determinação legal de uma reavaliação geral (em 2003 foi determinada uma
avaliação geral dos prédios urbanos)
• A eliminação na matriz dos prédios demolidos, a qual é comunicada pelos serviços
municipais

Estas duas situações estão previstas, respetivamente, nas alíneas b) e d) do n.º 3 do art.º 13º.
Vejamos:
b) À actualização do valor patrimonial tributário dos prédios, em resultado de novas
avaliações ou quando tal for legalmente determinado;
2.1. À eliminação na matriz dos prédios demolidos, após informação dos serviços
relativa ao termo da demolição.

Participação do sujeito passivo no procedimento de avaliação

• Como regra, os sujeitos passivos não são chamados para participar no procedimento de avaliação
o Também não são notificados de que um procedimento de avaliação irá ter lugar
• São, sim, “informados” do resultado de uma avaliação.
o Dizemos “informados” porque nem sempre a comunicação do resultado da avaliação será
efetuada através de notificação.

Prédios Rústicos
Art.º 71º - Reclamações das avaliações gerais
“1 - Concluída a avaliação cadastral ou não cadastral dos prédios rústicos da área de um serviço de
finanças, o seu resultado é posto à reclamação por um período de 30 dias, que pode ser prorrogado,
até ao máximo de 60 dias, pelo director de finanças, quando as circunstâncias o justifiquem.
2 - O local e o período durante o qual o resultado da distribuição está patente aos interessados são
publicitados, com a antecedência mínima de 10 dias, através de editais e de outros meios
adequados, nomeadamente a imprensa local.”

Art.º 75º - Segunda avaliação direta

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“1 - Quando o sujeito passivo ou o chefe de finanças não concordarem com o resultado da avaliação
directa de prédios rústicos podem, respectivamente, requerer ou promover uma segunda
avaliação, no prazo de 30 dias contados da data em que o primeiro tenha sido notificado.”

O único momento em que nos é dito que quando existe uma avaliação de prédio
rústico o sujeito passivo tem que ser notificado através do 38º CPPT.
Prédios Urbanos
Art.º 76º - Segunda avaliação de prédios urbanos
“1 - Quando o sujeito passivo, a câmara municipal ou o chefe de finanças não concordarem com o resultado
da avaliação directa de prédios urbanos, podem, respectivamente, requerer ou promover uma segunda
avaliação, no prazo de 30 dias contados da data em que o primeiro tenha sido notificado.”

Resumindo, como é que o Sujeito Passivo tem conhecimento do processo de avaliação?

• No caso de Prédio Rústico
o Em avaliação cadastral ou não cadastral, o SJ é informado através de Edital (71º/1)
o Em avaliação direta, o SJ é notificado
• No caso de Prédio Urbano
o O SJ é notificado (76º/1)

A Reter
• No caso de avaliação de prédio rústico, dos tipos “cadastral” e “não cadastral”, é efetuada, através de
edital, uma comunicação de que a avaliação está concluída. A informação do resultado concreto é obtida
por consulta do sujeito passivo à matriz.
• Já nos casos de avaliação direta de prédio rústico, (art. 75º nº 1) e de avaliação de prédio urbano a
comunicação é efetuada por notificação. A notificação deverá ser efetuada nos termos do art. 38º, nº 1,
38º, nº 9, ou 38º-A do CPPT.

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2.3. Após ser informado ou notificado da avaliação, que meios de reação tem o Sujeito Passivo?
Reclamação ou Impugnação

Reclamação para a 1ª avaliação

Impugnação para a 2ª avaliação

Não concordando com o resultado da avaliação, o sujeito passivo pode reagir contra ele.

E é nessa altura que o sujeito passivo poderá intervir no procedimento de avaliação.

Reagir contra o resultado da avaliação: Reclamação ou Requerimento de nova avaliação

• No caso de avaliação cadastral ou não cadastral de prédios rústicos, em que a comunicação é

previamente efetuada por edital, diz o art. 71º/1 que o seu resultado é posto à reclamação por
um período de 30 dias.
o Portanto, a forma de reagir neste caso é a reclamação, a qual é apresentada no prazo de
30 dias a partir do momento em que o resultado da avaliação pode ser consultado.
o O prazo pode ser prorrogado até 60 dias pelo diretor de finanças (art. 71º, nº 1).

• No caso de avaliação direta de prédios rústicos, já vimos que o art. 75º, nº 1 prevê um
“requerimento de segunda avaliação”.
o É portanto o requerimento de nova avaliação o meio de impugnação disponível
o Esse requerimento é apresentado no prazo de 30 dias a contar de notificação (art. 75º, nº
1).

• No caso de avaliação de prédios urbanos, já vimos que o art. 76º, nº 1 diz também que o meio de
reação é o requerimento de nova avaliação
o Este requerimento é apresentado no prazo de 30 dias a contar da notificação (art. 76º, nº
1).

O que acontece a seguir à reclamação ou requerimento?

O procedimento seguinte à reclamação ou requerimento de segunda avaliação depende:
• quer do tipo de prédio
• quer do tipo de avaliação
• quer dos fundamentos da reclamação.

Avaliação cadastral e não cadastral de prédios rústicos:

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• No caso de reclamações que tenham por fundamento erro na designação das

pessoas, moradas e descrição dos prédios (ou seja erros que são comprováveis
por documentos) a reclamação é decidida pelo chefe de finanças (art.º73º/1).
• No caso de reclamação que tenha por fundamento a área, a qualidade e classe
das parcelas ou os elementos em que se baseou a avaliação dos prédios (ou seja
fundamentos que envolvem um juízo mais técnico e discricionário) o que se faz é
um requerimento para segunda avaliação (art.º 74º/1)
o Este requerimento dá lugar a uma segunda avaliação.
o A segunda avaliação é efetuada por uma comissão
o A comissão é composta por dois peritos regionais designados pelo diretor
de finanças, um dos quais preside, e pelo sujeito passivo ou seu
representante (art.º 74º/2)

Avaliação direta de prédios rústicos:

• No caso de avaliação direta de prédio rústico, o sujeito passivo pode requerer
uma segunda avaliação (art.º 75º/1).
o A segunda avaliação é realizada por uma comissão formada nos mesmos
termos da segunda avaliação cadastral ou não cadastral (art.º 75º/2 +
74º/1, 2ª parte).

Avaliação de prédios urbanos:

No caso de avaliação de prédio urbano, é requerida segunda avaliação, que é efetuada
por uma comissão composta por um perito regional designado pelo director de finanças,
um vogal nomeado pela respectiva câmara municipal e o sujeito passivo ou seu
representante (art.º 76º/1).

A impugnação
A impugnação judicial segue-se às segundas avaliações (art.º 77º/1). Esta regra geral aplica-se às
seguintes avaliações:
• À segunda avaliação resultante de reclamação que tenha por fundamento a área, a
qualidade e classe das parcelas ou os elementos em que se baseou a avaliação dos
prédios (art.º 74º/1);
• À segunda avaliação resultante de requerimento de avaliação direta de prédios rústicos
(art.º 75º/1);
• À segunda avaliação direta resultante de requerimento de avaliação direta de prédio
urbano (art.º 76º/1).
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No caso de reclamações à segunda avaliação resultantes de fundamento em erro na designação

das pessoas, moradas e descrição dos prédios (art.º 73º/1), aplica-se o seguinte:
• Recurso hierárquico superior, por aplicação do art.º 73º/3. Este é o único método de
avaliação que admite recurso hierárquico Porquê? Porque é a única que é decidida pelo
chefe de finanças;
• Só depois se aplica a Impugnação (art.º 77º/1).

2.4. Liquidação
Apurado o valor patrimonial tributário do imóvel (resultante da avaliação), segue-se a quantificação de
IMI, num procedimento que, como recordamos, se designa de liquidação.

Aplicação das taxas percentuais de IMI ao

valor patrimonial tributário

Quais são as taxas aplicáveis? – art.ºs 112º a 112º-B

• Art.º112º - Taxas
N.º 1: As taxas base de IMI são:
Prédios rústicos: 0,8%
Prédios urbanos – de 0,3% a 0,45%

N.º 2: Prédios devolutos

Salvo a exceção dos prédios do art.º 11º/2, b), aos prédios urbanos devolutos há mais de
um ano, ou em ruínas, a taxa de IMI é elevada, anualmente, ao triplo.
Grosso modo, considera-se devoluto o prédio que durante um ano se encontre
desocupado [art.º 2º/1 – Decreto-Lei 159/2006, de 8 de agosto]
O procedimento de declaração de prédio como devoluto não é automático, cabendo aos
municípios a prossecução da intenção, oferecendo ao Sujeito Passivo todos os
mecanismos de defesa previstos no CPA, nomeadamente a audição prévia.
A identificação dos prédios devolutos ou em ruínas, é comunicada à AT nos termos do
art.º 112º/16, havendo aqui uma remissão para o art.º 112º-B.

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O art.º 112º-B vem estabelecer um agravamento da penalização dos prédios

devolutos, assente no conceito ou categoria de “zona de grande pressão
urbanística”.

Zona de grande pressão urbanística é aquela em que se verifique dificuldade

significativa de acesso à habitação, por haver escassez ou desadequação da oferta
habitacional face às necessidades existentes, ou por essa oferta ser a valores
superiores aos suportáveis pela generalidade dos agregados familiares, sem que
estes entrem em sobrecarga de gastos habitacionais face aos seus rendimentos.
Esta definição cabe à assembleia municipal.

Sobre um prédio declarado devoluto numa zona de grande pressão urbanística a

taxa de IMI é elevada para o sêxtuplo, agravada, em cada ano subsequente, em
mais 10%.

N.º 5: No caso dos prédios urbanos, são as assembleias municipais que fixam a taxa,
dentro do intervalo de 0,3% 0,45%.
Dentro de cada município, as taxas podem ser estabelecidas por freguesia.

• Art.º112-Aº - Prédios de sujeitos passivos com dependentes a cargo

Prevê a possibilidade de os municípios fixarem um benefício fiscal de maior proteção ao
núcleo familiar, privilegiando os agregados familiares de cuja composição façam parte
dependentes.

Em que se traduz? Numa redução de 20€, 40€ ou 70€, consoante a existência de 1, 2 ou 3

dou mais dependentes a cargo no agregado familiar.

A determinação do “conceito” dependentes encontra-se previsto

no art.º 13º/5 do CIRS.

Condições essenciais para que venha a ser aplicada a redução de IMI de determinado
prédio urbano:
a) Que o imóvel seja destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo
ou do seu agregado familiar (art.º 112º-A/1);
b) Que o imóvel seja, efetivamente, afeto a esse fim (art.º 112º-A/1);

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c) Que haja igualdade entre a localização do imóvel e o domicílio fiscal do sujeito

passivo (art.º 112º-A/5);
d) Que os dependentes desse agregado familiar, em 31 de dezembro do ano
anterior àquele a que respeita o IMI, assim sejam considerados para efeitos de
IRS, designadamente (art.º 112º-A/4).

N.º 3: “A verificação dos pressupostos para a redução da taxa do IMI é efetuada pela
Autoridade Tributária e Aduaneira, de forma automática e com base nos elementos
constantes nas matrizes prediais, no registo de contribuintes e nas declarações de
rendimentos entregues. A verificação dos pressupostos para a redução da taxa do IMI é
efetuada pela Autoridade Tributária e Aduaneira, de forma automática e com base nos
elementos constantes nas matrizes prediais, no registo de contribuintes e nas declarações
de rendimentos entregues.”

Vamos agora à Liquidação propriamente dita (art.º 113º e ss)

Art.º 113º - Competência e prazo de liquidação

N.º 1: A Liquidação é efetuada oficiosamente pela Administração Tributária, com base nos valores
patrimoniais tributários dos prédios em relação aos sujeitos passivos que constem das matrizes em 31 de
dezembro do ano a que respeita;
Ou seja, não é necessária a entrega de qualquer declaração por parte do contribuinte, ao
contrário do que acontece com outros impostos, como o IRS, o IVA, o IMT, o IS

N.º 2: A Liquidação é efetuada anualmente nos meses de fevereiro a abril

Art.º 115º: meio de defesa: revisão oficiosa – ver mais à frente em meios de defesa contra a liquidação

Art.º 116º - Caducidade do direito à liquidação

• O prazo geral é de 4 anos (art.º 116º/1);
• Prazo especial para as situações do art.º 113º/5.

Art.º 118º - Suspensão da liquidação

Prevê-se neste preceito a suspensão das operações de liquidação do IMI, até que ocorra uma de
duas situações:
a) O decurso do prazo de 30 dias contados sobre a notificação do resultado da primeira
avaliação, caso não tenha havido requerimento a solicitar uma segunda avaliação:
b) Ter-se tornado definitivo o resultado da segunda avaliação quando requerida.

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Em todo o caso, optando o sujeito passivo por deduzir impugnação judicial com referência ao
resultado apurado em sede de procedimento de avaliação, esta diligência processual não releva
em termos imediatos, ou seja, a mera dedução de impugnação judicial não tem efeitos
suspensivos da liquidação do IMI.

2.5. Pagamento
A Notificação: aparece prevista no art.º 119º sob a designação “documento de cobrança”

É enviada até ao fim do mês anterior ao do pagamento

o Uma vez que o pagamento pode ser efetuado em uma, duas ou três vezes (art.º
120º), o sujeito passivo pode receber até 3 documentos de cobrança
o Embora a liquidação propriamente dita só seja uma, dá origem a tantos documentos
de cobrança, tantas as prestações de pagamento

Assim, o sujeito passivo será notificado da mesma liquidação:

o Uma única vez em abril; ou
o Uma vez em abril e outubro; ou
o Uma vez em abril, a segunda em julho e a terceira em outubro.

Art.º 120º - Prazo de pagamento

1 - O imposto deve ser pago:
a) Em uma prestação, no mês de maio, quando o seu montante seja igual ou inferior a (euro)
100;
b) Em duas prestações, nos meses de maio e novembro, quando o seu montante seja
superior a (euro) 100 e igual ou inferior a (euro) 500;
c) Em três prestações, nos meses de maio, agosto e novembro, quando o seu montante seja
superior a (euro) 500.

Nota importante: Para efeitos de reclamação e impugnação, os prazos contam-se a partir do

termo do prazo para pagamento voluntário da última prestação, ou da única prestação do
imposto (art.º 129º/2 CIMI).

A notificação é efetuada por correio simples (art.º 38º/4 do CPPT), quando não deva ser por via
eletrónica, nos termos dos art.ºs 38º/9 e 38º-A do CPPT.

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2.6. Meios de Defesa contra a Liquidação – art.º 129º

Que meios de defesa prevê aqui o art.º 129º/1?
o Reclamação Graciosa (art.º 68º e ss CPPT);
o Recurso Hierárquico (art.ºs 66º e 657º CPPT);
o Revisão dos Atos Tributários (art.º 78º LGT e 115º CIMI);
o Impugnação Judicial (art.º 102 e 134º CPPT).

• Refira-se que estas garantias de que o Sujeito Passivo possa usar, só o pode no âmbito próprio
da liquidação, por exemplo em consequência de caducidade de isenções ou o término de
isenções
o Estes meios de defesa, na altura da liquidação, não servem (não podem) para ser
usados no sentido de contestar a avaliação. Essa teve um momento autónomo
próprio
o A liquidação só pode ser impugnada com base em vícios da avaliação que não tenham
permitido a impugnação desta em tempo devido
▪ Exemplo:
http://www.gde.mj.pt/jtcn.nsf/89d1c0288c2dd49c802575c8003279c7/ac2f3
098d912513f8025859300340724?OpenDocument
▪ Outro exemplo talvez mais fácil de entender:
Alberto recebeu uma notificação sobre o resultado de avaliação do seu prédio urbano
X, no dia 15 de novembro de 2019. Não concordando com o resultado da avaliação,
requereu nova avaliação, a qual teve lugar. Mas a segunda avaliação confirmou o
resultado da primeira, sendo notificada em 15 de janeiro de 2020.
Alberto impugnou em via judicial, no dia 1 de fevereiro de 2020. Entretanto, em 1 de
abril de 2020, Alberto recebe notificação com a liquidação do imposto referente a
2019, já calculado sobre o VPT resultante da avaliação.
Pode Alberto reclamar da liquidação, por não concordar com o VPT?
Não, porque, como vimos, tinha o ónus de impugnar a avaliação autonomamente
e teve efetivamente possibilidade de o fazer e fê-lo.

Revisão Oficiosa da Liquidação = Revisão dos Atos Tributários (art.º 78º LGT e 115º CIMI)
A revisão oficiosa é um ato praticado pela Administração Tributária, através do qual esta revê isto
é, modifica um ato tributário anterior que pode ser uma liquidação ou qualquer outro ato.

Na revisão oficiosa da liquidação a AT vai alterar o valor de uma liquidação já notificada ao sujeito
passivo. No caso da revisão oficiosa da liquidação de IMI, esta está prevista no art.º 115º.

Art.º 115º - Revisão oficiosa da liquidação e anulação

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Esta figura tem em vista a diminuição do, eventual, contencioso associado à exigência do
tributo em montante diverso do devido, ou a pessoa diferente do próprio sujeito passivo.

As situações em que poderá haver revisão oficiosa estão previstas nas alíneas do n.º 1:
a) Quando, por atraso na actualização das matrizes, o imposto tenha sido liquidado
por valor diverso do legalmente devido ou em nome de outrem que não o sujeito
passivo, desde que, neste último caso, não tenha ainda sido pago;
b) Em resultado de nova avaliação;
c) Quando tenha havido erro de que tenha resultado colecta de montante diferente
do legalmente devido;
d) Quando, havendo lugar, não tenha sido considerada, concedida ou reconhecida
isenção.

• Em termos de meios de reação contra a liquidação, o mais importante é saber se o sujeito passivo pode
• pedir a revisão oficiosa ao abrigo do art. 115º.
• A resposta é no sentido afirmativo, e resulta de doutrina jurisprudencial
• O prazo para o fazer é o mesmo prazo em que a própria AT pode tomar a iniciativa, prazo esse que é, e,
princípio o da RG, mas os tribunais aceitam, através de uma construção algo complexa, que o faça nos
quatro anos a partir da liquidação a rever (com base no art. 78º/1 LGT).

Para compreender esta questão é preciso compreender a diferença entre:

o “Pedido de revisão por iniciativa do sujeito passivo”
▪ Está previsto no art. 78º LGT/1 – primeira parte
▪ O prazo é o da “reclamação administrativa”, ou seja da reclamação graciosa

o Pedido de revisão oficiosa

▪ Não está expressamente previsto
▪ É um pedido não previsto que o SP faz para que a AT faça o que está previsto no art. 78º
LGT/1 – segunda parte
▪ O prazo é de quatro anos

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3. O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT)

Este imposto substitui o antigo imposto municipal de sisa, continua a incidir sobre as transmissões, a título
oneroso, do direito de propriedade sobre imóveis e das figuras parcelares desse direito, podendo estes direitos
transmitir-se sob diversas formas ou ocorrer na constituição ou extinção de diversos tipos de contratos.

Trata-se de um imposto municipal, o que significa, em síntese, que a sua receita reverte a favor do município da
localização dos bens imóveis, ou melhor dizendo dos factos tributários que integram a sua incidência objetiva.

Conceito de Prédio
O conceito de prédio, como já vimos, é-nos dado no CIMI. Recordemos o seu art.º 2º:

“Prédio é toda a fracção de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de

qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carácter de permanência “… “dotados de
autonomia económica em relação ao terreno” (art.º 2º/1ª parte)

“bem como as águas, plantações, edifícios ou construções, nas circunstâncias anteriores, dotados
de autonomia económica em relação ao terreno onde se encontrem implantados, embora situados
numa fracção de território que constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha
natureza patrimonial.” (art.º 2º/2ª parte)

Conceito de Transmissão
Este imposto entende, na sua incidência objetiva, como transmissão a título oneroso, do direito de propriedade,
determinadas operações que, direta ou indiretamente, evidenciam um efeito económico equivalente à
transmissão jurídica de bens.

Como tal, o conceito de transmissão assume caract6erísticas muito próprias que, com alguma frequência, não
envolvem a transmissão do direito de propriedade e consequentemente se afastam do conceito civilista de
transmissão.

À luz do CIMT entram na incidência objetiva de transmissão negócios jurídicos tais como:
• Realização de contratos-promessa de aquisição e alienação de bens imóveis em que seja clausulado que o
promitente adquirente possa vir a ceder a sua posição contratual a terceiro;
• As sucessivas cedências da posição contratual desses contratos-promessa;
• À outorga de procuração que confira poderes de alienação de bem imóvel ou de partes sociais,
vulgarmente designadas por procurações irrevogáveis em que o representado renuncia ao direito de
revogar a procuração, bem como aos substabelecimentos destas.

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Art.º 2º - Incidência objetiva e territorial

“1 - O IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse
direito, sobre bens imóveis situados no território nacional.”

Estarão sujeitos a imposto, não só todos os factos elencados nos seus diversos números, mas ainda todos
os outros que se enquadrem no princípio geral de transmissão do direito de propriedade ou de figuras
parcelares desse direito, sobre bens imóveis. De figuras parcelares falamos?:
• Usufruto – 1439º e ss CC;
• Uso e habitação – 1484º e ss CC;
• Direito de superfície – 1524º e ss CC.

“2 - Para efeitos do n.º 1, integram, ainda, o conceito de transmissão de bens imóveis:

• a) As promessas de aquisição e de alienação, logo que verificada a tradição para o promitente adquirente, ou
quando este esteja usufruindo os bens, excepto se se tratar de aquisição de habitação para residência própria
e permanente do adquirente ou do seu agregado familiar e não ocorra qualquer das situações previstas no n.º
3”;

Esta norma contempla uma exceção para o caso de o bem objeto do contrato de promessa se
destinar a habitação própria e permanente do promitente adquirente, caso em, que a
transmissão para efeitos de IMT continuará a aguardar a realização da escritura pública ou do
contrato particular autenticado, ou seja, do contrato que opere a transmissão jurídica do bem.

Esta exceção não terá, no entanto, aplicação no caso de o contrato de promessa mencionar,
explicitamente, cláusula que permite a livre cedência do bem objeto do contrato e, por isso,
figure entre os mencionados no n.º 3 do presente art.º, caso em que integra a incidência prevista
nesta última norma.

Exemplo: A (promitente vendedor) celebra com B (promitente comprador) contrato promessa de

compra e venda de fração autónoma, destinando-se a compra de habitação permanente de B. No
ato do contrato de promessa, A entrega as chaves a B para que possa começar a utilizar o imóvel.
Neste caso não há lugar a tributação de IMT ao abrigo desta alínea, pois o imóvel destinou-se a
habitação permanente do promitente comprador e do seu agregado familiar.

• “b) O arrendamento com a cláusula de que os bens arrendados se tornam propriedade do arrendatário depois
de satisfeitas todas as rendas acordadas”;

Exemplo: A (locador) celebra com B (locatário) contrato de arrendamento de escritório, pelo prazo de
10 anos, ficando estipulado que, no final do contrato, se B tiver pago todas as rendas devidas, adquire
a propriedade do imóvel.
Neste caso há lugar a tributação de IMT.
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• “c) Os arrendamentos ou subarrendamentos a longo prazo, considerando-se como tais os que devam durar
mais de 30 anos, quer a duração seja estabelecida no início do contrato, quer resulte de prorrogação, durante a
sua vigência, por acordo expresso dos interessados, e ainda que seja diferente o senhorio, a renda ou outras
cláusulas contratuais”

Considera-se longo prazo como duração superior a 30 anos, quer essa duração seja fixada no início do
contrato, quer ocorra em momento posterior não relevando, também, se o arrendatário é o inicial ou
um seu sucessor.

• “d) A aquisição de partes sociais ou de quotas nas sociedades em nome coletivo, em comandita simples, por
quotas ou anónimas, quando cumulativamente:
i) O valor do ativo da sociedade resulte, direta ou indiretamente, em mais de 50 % por bens imóveis situados em
território nacional, atendendo ao valor de balanço ou, se superior, ao valor patrimonial tributário;
ii) Tais imóveis não se encontrem diretamente afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou
comercial, excluindo a compra e venda de imóveis;
iii) Por aquela aquisição, por amortização ou quaisquer outros factos, algum dos sócios fique a dispor de, pelo
menos, 75 % do capital social, ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto, devendo em
qualquer dos casos as partes sociais ou quotas próprias detidas pela sociedade ser proporcionalmente
imputadas aos sócios na proporção da respetiva participação no capital social”;

Portanto, para esta aquisição de partes sociais ou quotas ser alvo de incidência de tributação de IMT,
necessitamos que cumulativamente e, grosso modo, se verifiquem os seguintes pressupostos:
▪ Que o valor do ativo da sociedade seja composto com mais de 50% de bens imóveis;
▪ Que estes imóveis não se encontrem afetos às atividades agrícola, industrial ou comercial
(excluindo a compra e venda de imóveis)
▪ Que pela aquisição resulte que algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos 75% do capital
social
Exemplo: caso prático 20.

• “e) A aquisição de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição

particular, independentemente da localização da sociedade gestora, bem como operações de resgate, aumento
ou redução do capital ou outras, das quais resulte que um dos titulares ou dois titulares casados ou unidos de
facto fiquem a dispor de, pelo menos, 75 % das unidades de participação representativas do património do
fundo.”

[rever]

“3 - Considera-se que há também lugar a transmissão onerosa para efeitos do n.º 1 na outorga dos seguintes
actos ou contratos:

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• a) Celebração de contrato-promessa de aquisição e alienação de bens imóveis em que seja clausulado no

contrato ou posteriormente que o promitente adquirente pode ceder a sua posição contratual a terceiro

Exemplo: A (promitente vendedor) celebra com B (promitente comprador) CPCV de imóvel, ficando
estipulado que B pode ceder a sua posição contratual a qualquer terceiro
Neste caso há lugar a tributação de IMT.

• “b) Cessão da posição contratual no exercício do direito conferido por contrato-promessa referido na alínea
anterior”

Exemplo: Tendo A (promitente vendedor) celebrado com B (promitente comprador) CPCV de imóvel,
ficando estipulado que B pode ceder a sua posição contratual a qualquer terceiro. B cede a sua
posição contratual a C, mediante pagamento de um preço.
Neste caso há lugar a tributação de IMT.

• “c) Outorga de procuração que confira poderes de alienação de bem imóvel ou de partes sociais ou unidades
de participação a que se referem as alíneas d) e e) do n.º 2 em que, por renúncia ao direito de revogação ou
cláusula de natureza semelhante, o representado deixe de poder revogar a procuração”

• “d) Outorga de instrumento com substabelecimento de procuração com os poderes e efeitos previstos na alínea
anterior”

Trata-se, em ambas as alíneas, das designadas procurações irrevogáveis que confiram interesse na
pessoa do procurador ou de terceiro previstas no art.º 265º/3 CC, desde que confiram poderes de
alienação de bens imóveis, mesmo que em parte, ou de partes sociais, com as condicionantes quanto
à sua revogabilidade resultantes dos art.ºs 1170º e 1175º CC.

Exemplo: A outorga a favor de B procuração irrevogável para B alienar um imóvel de A.

Neste caso há lugar a tributação de IMT.

• “e) Cedência de posição contratual ou ajuste de revenda, por parte do promitente adquirente num contrato-
promessa de aquisição e alienação, vindo o contrato definitivo a ser celebrado entre o primitivo promitente
alienante e o terceiro”

É elemento do facto gerador do imposto a celebração do contrato definitivo de transmissão da

propriedade do imóvel. Ou seja: o facto sujeito a imposto é a cessão da posição contratual, mas o facto
gerador é de natureza composta e de formação sucessiva e não instantânea. O cedente só ficará sujeito
a imposto quando se celebrar o contrato definitivo da transmissão da propriedade do imóvel entre
promitente-alienante e o cessionário que adquiriu a posição contratual de promitente-adquirente. Só
nessa data é que ocorre a ficção transmissão do prédio do promitente alienante para o primitivo
promitente adquirente que cedeu a sua posição contratual.

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Difere esta alínea da alínea a) no facto de que esta cedência de posição contratual, neste caso, não
ficou estipulado no cpcv.

Exemplo: A (promitente vendedor) celebra com B (promitente comprador) CPCV de imóvel, nada
ficando estipulado quanto à possibilidade de B ceder a sua posição contratual a qualquer terceiro.
Contudo, ao abrigo da liberdade contratual, B cede a sua posição contratual a C, mediante pagamento
de um preço.
Neste caso há lugar a tributação de IMT.

Já quanto ao ajuste de revenda previsto nesta alínea, poderemos dizer que este, normalmente, é
prévio à celebração do contrato promessa.
Exemplo: A tem um imóvel à venda por 100.000€. B sabe que C está interessado nesse imóvel e que é
capaz de pagar 120.000€. B faz primeiro um ajuste de revenda a C, e depois faz o contrato promessa
com A.
Neste caso há lugar a tributação de IMT.

“4 - O disposto na alínea e) do número anterior não é aplicável sempre que o contrato definitivo seja celebrado com
terceiro nomeado ou com sociedade em fase de constituição no momento em que o contrato-promessa é celebrado
e que venha a adquirir o imóvel, desde que o promitente adquirente seja titular do seu capital social”.

A cedência de posição contratual ou ajuste de revenda pelo promitente adquirente, encontra uma
derrogação na sua aplicabilidade no caso dos contratos para com o terceiro a nomear, e, ainda, nos casos
em que o contrato definitivo venha a ser celebrado com a sociedade em fase de constituição no momento
em que o contrato-promessa é celebrado, desde que o imóvel venha a ser adquirido pela sociedade e que
o promitente adquirente venha a ser titular do seu capital social.

Exemplo: A e B tencionam formar uma sociedade comercial para explorar um determinado negócio para
o qual precisam de um imóvel. A encontra o imóvel nas condições que considera ideais e pretende
segurar o negócio. No entanto, como a sociedade ainda não está formada, A celebra CPCV como
promitente comprador. Um mês depois, a sociedade é constituída, e A cede a sua posição de promitente
comprador à sociedade e esta compra o imóvel.
Neste caso não há lugar a tributação de IMT. [nota, a sociedade não estava constituída na data em que o
cpcv foi celebrado]

“5 - Em virtude do disposto no n.º 1, são também sujeitas ao IMT, designadamente:

• a) A resolução, invalidade ou extinção, por mútuo consenso, do contrato de compra e venda ou troca de bens
imóveis e as do respectivo contrato-promessa, quando, neste último caso, ocorrerem depois de passados 10
anos sobre a tradição ou posse”

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1. A resolução, invalidade ou extinção do contrato de compra e venda ou troca de bens imóveis, mas
apenas quando efetuada por mútuo consenso, o que desde logo afasta da incidência aquelas que são
decretadas judicialmente. Deveremos considerar aqui incluída a figura do distrate (dissolução ou
rescisão de um contrato), uma vez que implica o retorno do direito de propriedade ao proprietário
anterior, quando resulte de mútuo consentimento.

2. A resolução, invalidade ou extinção do contrato promessa, que tenha vindo a ficar sujeito a imposto
por se ter verificado a tradição dos bens, mas neste caso, apenas quando tais factos ocorrerem depois
de passados 10 anos sobre a tradição, fruição ou posse dos bens.
Exemplo: A (promitente vendedor) celebra com B (promitente comprador) CPCV de imóvel, em
15/01/2010. A entrega a B a posse do imóvel. Em 15/04/2020, A e B resolvem o CPCV, por mútuo
acordo.
Neste caso há lugar a tributação de IMT.

• “b) As permutas, pela diferença declarada de valores ou pela diferença entre os valores patrimoniais
tributários, consoante a que for maior”

Por diferença declarada de valores deveremos entender não a diferença de valores declarado, ou
seja, a diferença entre os valores atribuídos aos bens imóveis, mas sim o dinheiro, bens imóveis,
encargos ou outros valores que venham a ser entregues por um dos permutantes ou outro e que
devam integrar o conceito amplo de valor do ato ou contrato (art.º 12º/5)

Exemplo: A é proprietário de uma fração habitacional de prédio urbano no Porto, com um VPT de
70.000€. B é proprietário de uma fração habitacional de prédio urbano em Braga, com um VPT de
70.000€. A e B acordam em permutar os dois imóveis, ficando estipulado que B pagará ainda a A uma
quantia de 10.000€.
Diferença entre os VPT: 70.000€-70.000€ = 0€ / Diferença declarada de valores: 10.000€
Neste caso há lugar a tributação de IMT.

• “c) O excesso da quota-parte que ao adquirente pertencer, nos bens imóveis, em acto de divisão ou partilhas,
bem como a alienação da herança ou quinhão hereditário”

Caso exemplificativo nos casos práticos de Fiscal

• “d) A venda ou cessão do direito a determinadas águas, ainda que sob a forma de autorização para as explorar
ou para minar em terreno alheio”

• “e) As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das sociedades comerciais ou civis sob
a forma comercial ou das sociedades civis a que tenha sido legalmente reconhecida personalidade jurídica, as
entregas de bens imóveis dos participantes no ato de subscrição de unidades de participação de fundos de
investimento imobiliário fechados de subscrição particular e, bem assim, a adjudicação dos bens imóveis aos

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sócios na liquidação dessas sociedades e a adjudicação de bens imóveis como reembolso em espécie de
unidades de participação decorrente da liquidação de fundos de investimento imobiliário fechados de
subscrição particular”

Encontramos aqui 4 situações distintas, mas o estudo incidirá apenas em duas delas:

1. As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das sociedades comerciais ou
civis sob a forma comercial ou das sociedades civis a que tenha sido legalmente reconhecida
personalidade jurídica

Exemplo: A, B e C formam entre si uma sociedade por quotas. A entra para o capital com o dinheiro de
propriedade sobre uma loja.
Neste caso há lugar a tributação de IMT.

2. Adjudicação dos bens imóveis aos sócios na liquidação dessas sociedades

Exemplo: A sociedade ALFA, Lda. tem no seu património o direito de propriedade sobre um terreno.
Os sócios deliberam dissolver a sociedade. Na partilha resultante da liquidação da sociedade, é
adjudicada a propriedade do terreno ao sócio A.
Neste caso há lugar a tributação de IMT.

• “f) As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das restantes sociedades civis, na parte
em que os outros sócios adquirirem comunhão, ou qualquer outro direito, nesses imóveis, bem como, nos mesmos
termos, as cessões de partes sociais ou de quotas ou a admissão de novos sócios”

Exemplo: Temos uma civil ABC. O sócio A entra para o capital social com o direito de propriedade de
um armazém Y. Como a sociedade não tem personalidade jurídica, a quem fica a pertencer o imóvel
depende do contrato de sociedade.
Se ficar a pertencer em comunhão a todos os sócios, existe facto tributável em IMT. Se mais tarde for
admitido um novo sócio na sociedade, volta a haver um novo facto tributável em IMT.

• “g) As transmissões de bens imóveis por fusão ou cisão das sociedades referidas na alínea e), ou por fusão de tais
sociedades entre si ou com sociedade civil, bem como por fusão de fundos de investimento imobiliário fechados
de subscrição particular”

• “g) As transmissões de benfeitorias e as aquisições de bens imóveis por acessão”

Exemplo: Armando é inquilino de Bento. Armando faz obras (benfeitorias no imóvel locado). Ao
terminar o contrato de arrendamento, Armando e Bento entram em acordo e Bento paga a Armando
5000€ pelas benfeitorias.

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Art.º 3º - Incidência simultânea a IMT e a imposto de selo

Reporta-se às transmissões gratuitas por meio de doações ou sucessão testamentária em que haverá lugar
a tributação em IMT e Imposto de Selo, simultaneamente. Fixa o legislador que a transmissão se verifica
numa parte a título oneroso e noutra parte a título gratuito. Aqui deve-se estabelecer uma conjugação com
a norma do art.º 15º, resultando que o IMT incidirá sobre o valor das dívidas (sendo que relativamente ao
herdeiro, apenas obre a parte que exceda a sua quota-parte nessas mesmas dívidas), sobre o valor das
entradas ou sobre o valor atual das pensões, sendo que o imposto do selo incidirá sobre o excedente do
valor dos bens.

“a) Por meio de doações com entradas ou pensões a favor do doador, ou com o encargo de pagamento de dívidas
ao donatário ou a terceiro, nos termos do artigo 964.º do Código Civil”

1. Doações com entradas ou pensões a favor do doador – Os encargos constituem-se no instrumento da

doação e caracterizam-se pela obrigação do donatário efetuar uma qualquer entrada ou ficar a pagar uma
qualquer pensão ao próprio doador.
Exemplo: Luísa é proprietária de um prédio habitacional em Braga. Tem um filho Carlos. Luísa faz um
acordo com Carlos: doar-lhe o prédio, ficando Carlos obrigado a pagar a Luísa uma pensão vitalícia de 1000€
mensais.

2. Doações com o encargo de pagamento de dívidas ao donatário ou a terceiro, nos termos do art.º 964º
do Código Civil – estamos perante o que o Código Civil define como “doações modais” em que prevê que
as doações podem ser oneradas com encargos. Caracterizam-se, assim, por ser um verdadeiro dever
jurídico (o dever de pagar ou saldar a dívida pré-existente – relativamente a encargos que recaiam sobre a
pessoa do doador, por isso, pré-existentes em relação ao momento da doação, e se caracterizem por dívidas
do doador ao donatário ou a terceiro que o donatário fique com a obrigação de saldar.
Exemplo: Álvaro é proprietário de uma quinta no Douro, com o valor patrimonial de 300.000€. Álvaro tem
dois filhos (Bernardo e Carla) e conta com dívidas no valor de 100.000€. Álvaro faz um acordo com Carla:
doar-lhe o imóvel com a condição de esta pagar as dívidas do pai.

“b) Por meio de sucessão testamentária com o encargo expresso do pagamento de dívidas ou de pensões devidas
ao próprio herdeiro ou legatário, ou a terceiro, tenham-se ou não determinado os bens sobre que recai o encargo e
desde que, quanto ao herdeiro, o seu valor exceda a respectiva quota nas dívidas.”

Tratam-se de encargos, resultantes da sucessão testamentária, que recaiam sobre a pessoa do testador,
por isso, pré-existentes em relação ao testamento e que se caracterizem pela obrigação expressa do
pagamento de dívidas ou de pensões devidas, pelo testador, a legatário, a terceiro ou ao próprio herdeiro,
desde que, quanto a este, o seu valor exceda a respetiva quota nessas dívidas.
Exemplo: Nuno morre deixando testamento. No testamento deixa uma casa que tem em Aveiro à sua neta
Sofia. No entanto, deixa estipulada como condição para esse legado que Sofia pague a dívida que tem (o
Nuno) para com Mário.
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Art.º 4º - Incidência subjetiva

Estabelece-se a regra geral de que o IMT é devido pelos adquirentes dos bens imóveis. Sem prejuízo,
claro, das especificidades elencadas nas diferentes alíneas.

Art.º 5º - Nascimento da obrigação tributária

Enquadra-se esta norma no princípio geral da não retroatividade da lei quanto à incidência do IMT,
respeitando, por isso, o disposto no art.º 103º da CRP e art.º 12º LGT.
Neste sentido, a obrigação tributária constitui-se no momento em que ocorrer a transmissão.

Art.º 6º - Isenções
Aqui estabelecem-se um conjunto de isenções de natureza objetiva e subjetiva.
Importa aqui estabelecer conjugação necessária com o art.º 10º que nos indica a forma como as isenções
são reconhecidas.

Art.º 7º - Isenção pela aquisição de prédios para revenda

A isenção pela aquisição de prédios para revenda fundamenta a sua razão de ser no facto de estas
aquisições se destinarem a incorporar os inventários – mercadorias – da empresa e deste modo se
afastarem os custos financeiros inerentes ao imposto devido por tais aquisições.

“1 - São isentas do IMT as aquisições de prédios para revenda, nos termos do número seguinte, desde que se
verifique ter sido apresentada antes da aquisição a declaração prevista no artigo 112.º do Código do Imposto
sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) ou na alínea a) do n.º 1 do artigo 109.º (*) do Código do Imposto
sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC), consoante o caso, relativa ao exercício da actividade de
comprador de prédios para revenda.”

Primeira condição Segunda condição

no título aquisitivo deve ser referido, expressamente, apresentação, prévia, da declaração de início de
que a aquisição do prédio se destina a revenda. atividade, ou de alterações onde se declare o exercício
Convém entender aqui que, caso não haja essa da atividade de compra de prédios para revenda - art.º
referência no título de aquisição (escritura pública) – 7º/1, 2ª parte
art.º 7º/1, 1ª parte
• São duas condições estruturais, a não verificação de qualquer delas deixa prejudicado o uso do benefício da
isenção pela aquisição de prédios para revenda;
• No entanto, verificarem-se, apenas estas duas condições não prejudica a liquidação e pagamento do imposto
– art.º 7º/2, 1ª parte. Este pagamento poderá ser anulado pelo chefe de finanças nos termos do art.º 7º/4.

Terceira condição
Reconhecimento, por aplicação do art.º 7º/2, 2ª parte, de que o adquirente exerceu normal e habitualmente a
atividade de compra de prédios para revenda, no ano anterior, cujo o conceito aparece definido no art.º 7º/3

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Art.º 8º - Isenção pela aquisição de imóveis por instituições de crédito

Isenta do IMT as aquisições de imóveis por parte de instituições de crédito que as destinem à realização
de créditos resultantes de empréstimos feitos ou de fianças prestadas, desde que, efetuadas em processo
de execução movido por essas instituições ou por outro credor ou, ainda, em processo de falência ou
insolvência.

Art.º 9º - Isenção pela aquisição de prédios destinados exclusivamente a habitação

Para aquisições destinadas exclusivamente a habitação própria e permanente, desde que o valor sobre o
qual incidiria a liquidação não exceda 92.407€.

Art.º 10º - Reconhecimento das isenções

As isenções são reconhecidas a requerimento dos interessados.

Atenção especial às remissões a fazer no âmbito do n.º 2 e relativas ao reconhecimento automático do

n.º 8.

Art.º 11º - Caducidade das isenções

Este art.º tem uma importância assinalável pelo facto de a caducidade ter efeitos anulativos e de extinção
de direitos. Ou seja, verificando-se alguma das situações previstas neste art.º, o imóvel em questão (o
sujeito passivo de imposto para ser mais correto) perder o seu direito de beneficiar da isenção de IMT.

Olhar ao n.º 5:
A aquisição de prédios para revenda, a que se refere o art.º 7º, deixará de beneficiar de isenção,
nas seguintes situações:
• Logo que se verifique que aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente;
• Que os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de 3 anos;
• Ou, ainda que, revendidos dentro do prazo de 3 anos, o foram novamente para revenda.

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2ª Frequência
Art.º 12º - Valor tributável
Quando no n.º 3 fala em “partes integrantes”, podemos dar como exemplo os elevadores.

N.º 4, 2ª Regra - b): “Na constituição do direito de superfície, ou na transmissão deste direito separadamente da
propriedade do solo, o imposto municipal sobre as transmissões onerosas incide sobre o valor actual do direito de
superfície, determinado nos termos da alínea i) do artigo 13.º, ou sobre o valor constante do acto ou do contrato,
consoante o que for maior”
Exemplo: Constituição do direito de superfície temporário, quando se encontre já terminada a construção
ou ultimada a plantação, pelo período de 43 anos, relativamente a um imóvel com o valor patrimonial
tributário de 70.000€
O valor patrimonial tributário da propriedade do solo será de: 14.000€
43 anos/5 = 8,6. Seriam : 9x10% = 90%, No entanto, o máximo a deduzir são 80%... Assim:
70.000 x 0,8 (80%) = 56.000€ ---- 70.000€ - 56.000€ = 14.000€

N.º 4, 4ª Regra : “Nas permutas de bens imóveis, toma-se para base da liquidação a diferença declarada de
valores, quando superior à diferença entre os valores patrimoniais tributários”
Exemplo: Caso prático 26

N.º 4, 5ª Regra : “Nas transmissões por meio de dação de bens em pagamento, o imposto é calculado sobre o
seu valor patrimonial tributário, ou sobre a importância da dívida que for paga com os bens transmitidos, se for
superior”
Dação em cumprimento: Ato pelo qual o credor e o devedor convencionam a substituição da prestação
originariamente devida por outra, que é logo entregue, pelo que ao mesmo tempo, deixa de ser devida
aquela, por ter sido substituída pela nova
Exemplo: Caso prático 27

N.º 4, 6ª Regra: “Quando a transmissão se efectuar por meio de renúncia ou cedência, o imposto é calculado sobre
o valor patrimonial tributário dos respectivos bens imóveis, ou incide sobre o valor constante do acto ou do contrato,
se for superior”
No caso de ficar escrito, por exemplo, que a renúncia tem como contrapartida a assunção de uma dívida, o
imposto já vai incidir pelo valor dessa mesma dívida
Exemplo: Caso prático 28

N.º 4, 7ª Regra: “Se a propriedade for transmitida separadamente do usufruto, uso ou habitação, o imposto é
calculado sobre o valor da nua-propriedade, nos termos da alínea a) do artigo 13.º, ou sobre o valor constante do
acto ou do contrato, se for superior”

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Nua-propriedade: corresponde à propriedade fragmentada. É o valor da propriedade separada do usufruto,

uso e habitação vitalícios ou o direito real de habitação duradouro.

Quando a propriedade for transmitida separadamente do usufruto, uso ou habitação vitalícios, o seu valor
patrimonial será obtido através da dedução, ao valor patrimonial tributável da propriedade plena, das
percentagens constantes da tabela do 13º/a), de harmonia com a idade da pessoa cuja vida dependa a
duração daqueles direitos

Usufruto: uso e fruição

Uso e habitação: uso, mas não a fruição

Exemplo: Caso prático 29

N.º 4, 8ª Regra: “Quando se constituir usufruto, uso ou habitação, bem como quando se renunciar a qualquer
desses direitos ou o usufruto for transmitido separadamente da propriedade, o imposto é liquidado pelo valor
actual do usufruto, uso ou habitação, calculado nos termos da alínea b) do artigo 13.º, ou incide sobre o valor
constante do acto ou do contrato, se for superior”
Exemplo: Caso prático 30

N.º 4, 10ª Regra: “Nos arrendamentos e nas sublocações a longo prazo, o imposto incide sobre o valor de 20 vezes
a renda anual, quando seja igual ou superior ao valor patrimonial tributário do respectivo prédio, e incide sobre a
diferença entre o valor patrimonial que os bens tinham na data do arrendamento e o da data da aquisição ou sobre
o valor declarado se for superior, caso o arrendatário venha a adquirir o prédio”
Ou seja, nos arrendamentos e nas sublocações a longo prazo:
• O imposto incide sobre o valor de 20 vezes a renda anual, quando este seja igual ou superior ao
valor patrimonial tributário do respetivo prédio;
OU, caso o arrendatário venha a adquirir o prédio
• O imposto incidirá sobre a diferença entre o valor patrimonial que o prédio tinha na data do
arrendamento e o que vier a ter na data da aquisição, ou sobre o valor declarado se este for
superior.
Exemplo: Caso prático 31

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N.º 4, 11ª Regra: “Nas partilhas judiciais ou extrajudiciais, o valor do excesso de imóveis sobre a quota-parte do
adquirente, nos termos da alínea c) do n.º 5 do artigo 2.º, é calculado em face do valor patrimonial tributário desses
bens adicionado do valor atribuído aos imóveis não sujeitos a inscrição matricial ou, caso seja superior, em face do
valor que tiver servido de base à partilha”

Diz respeito a situações de excesso de quota-parte nas heranças de imóveis

Exemplo: Caso prático 32

N.º 4, 12ª Regra: “Nos atos previstos nas alíneas e) e f) do n.º 5 do artigo 2.º, o valor dos imóveis é o valor
patrimonial tributário ou, caso seja superior, aquele por que os mesmos entraram para o ativo das sociedades ou
para o património dos fundos de investimento imobiliário”

Diz respeito à entrada de sócios no capital das sociedades com bens imóveis
Exemplo: Caso prático 33

N.º 4, 14ª Regra: “O valor dos bens imóveis ou do direito de superfície constituído sobre os imóveis locados,
adquiridos pelo locatário, através de contrato de compra e venda, no termo da vigência do contrato de locação
financeira e nas condições nele estabelecidas, será o valor residual determinado ou determinável, nos termos do
respectivo contrato”

Locação: contrato pelo qual uma parte cede a outra o uso de uma coisa, quer bem móvel, quer bem imóvel.
Locação financeira: empréstimo de dinheiro para comprar um bem. Se a pessoa pagar todas as prestações,
no fim tem a possibilidade de ficar com o bem

Exemplo: Caso prático 34

N.º 4, 18ª Regra: “Nas situações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 do artigo 2.º, o imposto incide apenas sobre
a parte do preço paga pelo promitente adquirente ao promitente alienante ou pelo cessionário ao cedente”
Exemplo: Caso prático 35

N.º 5 – Clarifica o valor constante do contrato

a) Não tem nada a dizer-se. Refere-se ao valor pago em dinheiro
b) Aplica-se quando para comprar um imóvel, o adquirente paga com a troca de móveis. Estes terão
quer ser valorados nos termos do imposto do Selo.
c) Quando o comprador se obriga a pagar uma pensão – não estudar
d) igual ao anterior – não estudar

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e) Aplica-se aquando de um direito temporário e se fixe um valor prestacional também ele

temporário. Neste caso será esse o valor constante do contrato.
f)
g) Temos aqui um típico contrato de locação. Aqui temos a reter, muito importante, que
independentemente da forma que seja dada ao contrato é uma locação e assim tributada:
• 1º - no momento da assinatura do contrato, aplica-se este art.º 12º/5, g)
• 2º - no momento em que há a efetiva aquisição, aplica-se o art.º 12º/4, R.14ª, sobre o
valor residual (trata-se do valor inscrito no contrato ou, não estando, será determinado)
Exemplo: Caso prático 36

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Art.º 15º - Aquisições consideradas a título gratuito e oneroso

Nas transmissões de bens imóveis sujeitas a tributação simultânea previstos no art.º 3º, o valor tributado
a título de transmissão onerosa, consequentemente sujeito a IMT, corresponde à importância das
entradas e das dívidas, ou o valor atual das pensões (calculado pelo art.º 13º/c)) e o valor tributado a
título de transmissão gratuita, consequentemente sujeito a Imposto do Selo, corresponde ao valor dos
bens.

Exemplo: Caso prático 37

Art.º 17º - Taxas

Aqui encontramos as taxas a aplicar no IMT. Aplica-se aqui a chamada tributação progressiva, ou seja, a
aplicação de taxas mais altas consoante o valor maior do património.

N.º 1

a) Taxas aplicáveis à aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado
exclusivamente a habitação própria e permanente;
b) Taxas aplicáveis à aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado
exclusivamente a habitação, não abrangidos na alínea anterior. O que temos aqui? Por exemplo,
habitação para férias, 2ª habitação ou habitação para arrendamento (investimento);
c) Destinada a prédios rústicos;
d) Aplica-se para, por exemplo a aquisição de terrenos para construção, ou outras aquisições
onerosas onde não podemos incluir o usufruto, uso ou habitação, nua-propriedade, direito de
superfície ou direito de propriedade do solo, pois aparecem previstas no n.º seguinte.

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N.º 2 – Aqui duas naturezas de taxa:

• Por regra, às figuras parcelares do direito de propriedade como o usufruto, uso ou habitação,
nua-propriedade, direito de superfície ou direito de propriedade do solo, aplicamos uma das
taxas das alíneas anteriores consoante a natureza dos bens;
• Sendo que, no caso da alínea a), quando incida sobre “prédio urbano destinado exclusivamente a
habitação própria e permanente, só é aplicável quando estiver em causa a transmissão do
usufruto, uso e habitação, direito de superfície ou direito real de habitação duradoura.

N.º 3 – E um número muito importante, dado que se trata do “modus operandi” de aplicação das taxas
progressivas nas alíneas a) e b) do n.º 1.

Diz-nos este n.º que se aplica apenas quando o valor de transmissão for superior a 92.407€ (art.º 9º),
sendo que o imposto se calcula assim:

• O valor de incidência é dividido em duas partes:

o Sendo que a primeira parte é igual ao limite maior dos escalões que nela caiba – aqui
aplica-se a taxa média desse escalão
o Sendo a outra parte igual ao excedente – aqui aplica-se a taxa marginal do escalão
imediatamente seguinte

Exemplo: Aquisição de um prédio urbano ou de fração autónoma destinado exclusivamente a habitação

própria e permanente, no território do continente, com o VPT de 170.000€ pelo preço de 180.000€.

Por aplicação do art.º 12º/1, o IMT incidirá no valor do contrato por este ser maior que o vpt.

O cálculo do imposto a pagar faz-se com base no art.º 15º/1, a) e 3:

180.000€ - aplica-se a taxa média do 2º escalão para primeira parte, e a taxa marginal do 3º
escalão para a segunda parte.

Cálculo auxiliar 1º: [taxa média] 172.348 x 1,7274% = 2.977,14€

180.000 – 172.348 =
7.652€ 2º: [taxa marginal] 7.652 x 7% = 535,64€

Imposto a pagar: 2.977,14€ + 535,64€ = 3.512,78€

Mais Exemplos: Casos práticos 38, 39 e 40

Art.º 19º - Iniciativa da liquidação

Pertence ao sujeito passivo, o adquirente do imóvel por aplicação da regra geral subjetiva do art.º 4º.

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Não existe uma competência territorial dos serviços de finanças, pelo que a declaração poderá ser
apresentada em qualquer serviço de finanças. Deve ser é apresentada, antes da compra. Ou seja, o IMT
deve estar liquidado e pago no momento da escritura.

Art.º 21º - Competência para a liquidação

A liquidação, ainda que seja da iniciativa do sujeito passivo, compete aos serviços centrais da AT,
considerando-se, para todos os efeitos legais – designadamente para os de reclamação graciosa recurso
hierárquico, impugnação judicial – o ato tributário praticado no serviço de finanças competente.

Art.º 22º - Momento da liquidação

N.º 1 – “A liquidação do IMT precede o acto ou facto translativo dos bens…”
Por regra, a liquidação e pagamento do IMT, deve ocorrer antes do ato ou facto translativo dos
bens, mesmo que a transmissão esteja subordinada a condição suspensiva.

Art.º 30º - Valor patrimonial tributário excessivo

É decorrente de uma possível avaliação de IMI requerida pelo sujeito passivo antes da celebração da
compra propriamente dita.
Logo que a avaliação se torne definitiva, o serviço de finanças deverá promover, oficiosamente, a reforma
da liquidação anulando-se ou arrecadando-se a diferença de imposto, se dessa avaliação resultar um valor
patrimonial tributário inferior ou superior ao anteriormente inscrito.

Art.º 31º - Liquidação adicional

No caso de:
• Omissão de bens ou valores sujeitos a tributação
• Haver indícios fundados de que foram praticados ou celebrados actos ou contratos com o
objetivo de diminuir a dívida de imposto ou de obter outras vantagens indevidas
A AT dispõe de poderes de correção da liquidação de imposto inicial

Exemplo: A Sociedade Alfa adquiriu um imóvel para revenda pelo valor de 200.000€. O imóvel tinha um
VPT de 100.000€. O valor declarado na escritura foi de 100.000€. Levada a cabo uma inspeção na
empresa vendedora, a AT encontrou provas de que o preço verdadeiro da compra foi de efetivamente os
200.000€

Neste caso, e porque o IMT foi liquidado antes da escritura, será feita uma liquidação adicional de juros
compensatórios e, naturalmente, acrescido de um processo contraordenacional.

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4. O Código do Imposto de Selo (CIS)

É o mais antigo dos impostos do sistema fiscal português.

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