CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DUETTO

Área Especial Lote 04 – Guará II/DF

ATA DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA

CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DUETTO
29/10/2019

Aos vinte e nove dias do mês de outubro do ano de dois mil e dezenove, no Salão de Festas do
Bloco C/D do Condomínio do Edifício Residencial Duetto, CNPJ/MF 20.512.617/0001-01, situado
na Área Especial, lote 04, Guará II/DF, às 20h00min, em segunda e última convocação, estiveram
reunidos os representantes de unidades que compõem o condomínio, conforme assinaturas
colhidas em lista de presença, para deliberarem sobre a seguinte ordem do dia: 1)
Esclarecimentos da Assessoria Jurídica referente aos processos da Piscina, Antares,
Caesb e Dcon e deliberação sobre os valores da condenação do processo n° 0710559-
56.2017.8.07.0018 contra a CAESB e Antares com possibilidade de uso do fundo de reserva;
2) Esclarecimentos da Assessoria Contábil sobre a previsão orçamentária aprovada em
21/03/2019 e deliberação sobre possível necessidade de adequação; 3) Apresentação e
deliberação para contratação do programa de manutenção predial com possibilidade de
instituição de taxa extra e/ou uso do fundo de reserva; 4) Discussão e deliberação sobre a
criação de comissão para alteração da convenção e regimento interno; 5) Assuntos gerais.
O Sr. José Geraldo esteve presente na condição de síndico do condomínio e convidou o Sr. Érik
Fernandes, colaborador da empresa Âncora Condomínios, para proceder com a abertura dos
trabalhos. Com a palavra, ele questionou se existiam no recinto candidatos para a formação da
mesa, tendo o Sr. Wanderson Vieira Waldhelm (1314-T2) se apresentado para presidir os
trabalhos. Ausentes candidatos para secretariar, foi indicado o Sr. Érik Fernandes, onde a
composição da mesa foi aprovada por unanimidade. Neste momento, o Sr. Marcelo Cariello
(1903-T1) solicitou a palavra para questionar a validade da forma em que o edital de convocação
da referida assembleia havia sido publicado, alegando que não estava em conformidade com a
cláusula trigésima da Convenção do Condomínio. Foi oportunizada, então, a palavra ao Dr.
Wilker, advogado que presta serviço de assessoria jurídica no condomínio, que explicou que se
deve averiguar duas questões, sendo a primeira delas o histórico do condomínio, onde várias as
assembleias foram convocadas da mesma forma e foram consideradas. Disse que o
entendimento do judiciário é de as pessoas tenham ciência da convocação de uma reunião nas
dependências do condomínio em determinado dia e, como se pode verificar, houve essa ciência,
salientando que convocação teve a devida publicidade tanto nas partes comuns do prédio como
por meio eletrônico. Houve debate entre os moradores presentes e o presidente da mesa achou
por bem colocar em votação o seguimento da assembleia, orientando que aqueles que não
concordarem que se manifestem posteriormente pelos meios legais. Com 25 (vinte e cinco) votos
favoráveis e 2 (dois) contrários, a assembleia teve sua continuidade aprovada. Em seguida, o

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presidente fez a leitura do edital de convocação e, logo, observou-se a primeira ordem do dia. 1)
Esclarecimentos da Assessoria Jurídica referente aos processos da Piscina, Antares,
Caesb e Dcon e deliberação sobre os valores da condenação do processo n° 0710559-
56.2017.8.07.0018 contra a CAESB e Antares com possibilidade de uso do fundo de reserva;
novamente com a palavra, o Dr. Wilker passou a tratar do primeiro item e prestar esclarecimentos
acerca das ações judiciais que envolviam o Residencial Duetto. Inicialmente, falou do processo da
piscina informando que não eram os responsáveis à época, mas que foram contratados para dar
continuidade à ação. Disse que no dia 02/10/2019 foi protocolada a petição informando que desde
março havia sido informado sobre o descumprimento do acordo e requerendo a intimação da
empresa Bosch para realizar a troca do aparelho danificado ou a devolução dos valores, bem
como aplicação de multa diária pelo descumprimento. Em 15/10, o juiz reconheceu o
descumprimento do acordo com a Bosch e mandou citá-la por correios para cumprir a obrigação
de fazer, nos termos do acordo, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$
5.000,00 (cinco mil reais),  limitada, por ora, a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Com relação ao
processo da Dcon, disse que o síndico havia decidido substituir a empresa e que, no momento
que foram notificados da rescisão, passaram a deixar de cumprir diversas cláusulas contratuais.
Além disso, a empresa deveria apresentar algumas guias de comprovação de documentos fiscais,
trabalhistas e outros que não foram apresentados, sob pena de terem a última mensalidade retida.
As notificações foram ignoradas e a empresa decidiu sair do condomínio entrando,
posteriormente, com ação de execução para cobrar o valor que havia ficado sem pagamento.
Após isso, foi embargado dessa execução para que pudesse ter um efeito suspensivo, o
condomínio fez o pagamento do valor de maneira a garantir os embargos e foi esclarecido no
processo que a mensalidade foi retida em função da não apresentação da guia de quitação dos
encargos sociais e trabalhistas como rege o contrato e que, uma vez não apresentados, que seja
autorizado ao condomínio recolher esse imposto e só repassar o valor que sobrar e também que
seja decotado do valor que o condomínio deveria pagar à empresa os custos com jardinagem e
limpeza de piscina, pois a forma como houve a rescisão não foi justa. Afirmou que o juiz abriu
prazo para que eles apresentem defesa e até os próximos 90 dias já pode haver alguma decisão.
Em sequência, tratou do processo contra a construtora, alegando ser mais moroso. Frisou que o
edifício possui cinco anos para perceber a existência de vício oculto e vinte anos para entrar com
essa ação, tendo o condomínio respeitado esse prazo de cinco anos. Disse que a ação foi
distribuída em 10/05/2019 e que o juiz designou audiência para 28/06/2019, não sendo possível,
entretanto, citar a construtora. Relatou ainda que após a assembleia de junho de 2019 foi
realizado o aditadamento com reclamações formais informando sobre as infiltrações e a
necessidade de decisão urgente para permitir o conserto ou determinar que a Construtora o
fizesse, porém, só em 27/09 o juiz se manifestou pedindo que ajustasse o pedido de urgência,

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devendo aguardar uma decisão. A Sra. Katiane (202-T1) relatou que em outro momento tentou
marcar formalmente reunião com a construtora e que, em princípio, eles a atenderam, mas que
não compareceram conforme haviam marcado de se encontrar. Algum tempo depois, em outra
tentativa, já não existia escritório físico. O Dr. Wilker salientou que qualquer registro formal é
importante e pode auxiliar no andamento do processo. Seguiu informando que, assim como a
construtora, a Caesb solicitou o pagamento de honorários e que este foi realizado. Contudo, frisou
que o condomínio foi condenado a pagar os 10% de honorários e o valor da perícia, mas que o
despacho do juiz constava apenas menção aos honorários. Realizado apenas o pagamento dos
honorários, a Caesb emitiu carta de quitação de todo débito, não citando o valor relacionado à
perícia (12 mil reais). O Dr. Wilker comunicou que dificilmente a Caesb se lembrará desse valor e
que indica não mais provocar o assunto, mas que a decisão cabe à assembleia. Foi esclarecido,
contudo, que uma vez que esse valor fosse cobrado futuramente, haveria a integração de juros.
Colocado em votação, com 89,67% dos votos, a assembleia REPROVOU o pagamento voluntário
do valor relacionado à perícia. Em um segundo momento, foi colocado em votação se o
condomínio iria deixar esse valor reservado para ser utilizado numa eventual necessidade. Mais
uma vez a assembleia REPROVOU a proposta de reservar o valor com 82,06% dos votos. 2)
Esclarecimentos da Assessoria Contábil sobre a previsão orçamentária aprovada em
21/03/2019 e deliberação sobre possível necessidade de adequação; com a palavra, o Sr.
Nicson Vangel, diretor geral da empresa Âncora Condomínios, atual assessoria contábil do
residencial, prestou esclarecimentos acerca do orçamento que havia sido aprovado na assembleia
de março de 2019. Informou que a administração deve executar o que está previsto neste
orçamento e assim estava sendo feito, tendo o síndico se emprenhado para renegociar contratos
e reduzir custos para o condomínio. Explicou que a planilha aprovada foi elaborada sem
contemplar a previsão de inadimplência e que o lançamento de desconto de pontualidade foi
efetuado de maneira equivocada, o que gerou uma arrecadação menor durante os últimos meses.
Que os esforços da administração em reduzir os custos não estavam impactando positivamente,
mas apenas equilibrando a falha do orçamento. Que a recuperação da inadimplência, os
rendimentos do fundo de reserva e os valores do fundo dos espaços estavam auxiliando no
subsídio das despesas mensais, a fim de não fechar o balanço no vermelho. Por fim, esclareceu
que a administração buscou a Âncora para analisar o problema e apresentou as propostas de
resolução, sendo necessário, para adequar o orçamento, um reajuste de 5% (cinco por cento) na
taxa de condomínio ou a suspensão temporária do fundo de reserva, onde os 5% de sua
arrecadação seria destinada à conta ordinária. Em seguida, o subsíndico, Sr. Rogers Ribeiro
(1502-T1), solicitou a palavra para reforçar que foram as reduções de custos que fizeram com que
o impacto desse erro não fossem maiores e aproveitou para informar que, caso o reajuste seja
aprovado, o aumento nominal nos boletos seria aproximadamente de R$ 23,23 (vinte e três reais

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e vinte e três centavos) para apartamentos de dois quartos, e R$ 28,82 (vinte e oito reais e oitenta
e dois centavos) para apartamentos de três quartos, salientando que é apenas uma base de
cálculo, uma vez que o rateio é feito pela fração ideal das unidades. A Sra. Deniella Ganan (502-
T1) questionou se a separação das contas já estava corrigida, tendo o Sr. Nicson informado que
sim. Em sequência, o Sr. Alexandre Elpidio (613-T2) indagou a possibilidade de suspensão do
fundo de reserva afirmando ser uma arrecadação obrigatória, onde o Sr. Nicson esclareceu que
havia essa possibilidade, uma vez que a convenção do condomínio não estipulava um teto para
essa arrecadação. Neste momento, o Sr. Wagner pediu a palavra para instar que, em seu
entendimento, a convenção do condomínio prevê possibilidade de reajuste da taxa de condomínio
apenas na assembleia ordinária e que, em uma eventual necessidade, deve-se recorrer à taxa
extra. O Sr. Nicson mais uma vez explicou que o déficit do orçamento era real e que, mesmo com
as reduções, não havia verba para investir no prédio e, por fim, informou que qualquer assunto
necessário poderia ser tratado e deliberado em uma assembleia. O síndico, Sr. Geraldo, tomou a
palavra e passou a relatar como estava sendo seu trabalho quando assumiu a administração e
seus esforços para economizar verba e investir no condomínio. Disse que, por mais que
renegociassem contratos, a diferença não aparecia, a conta não fechava, o que o levou a buscar o
apoio da Âncora. Afirmou que o fundo de reserva estava aplicado em conta própria e que valores
do fundo dos espaços foram utilizados, pois não havia outra saída. O conselheiro fiscal, Sr.
Francisco de Assis (1509-T2), elogiou o trabalho da administração e comunicou que tem sido uma
gestão transparente, onde o síndico está em constante comunicação com o conselho fiscal. Disse
também que o fundo de reserva pode ser consumido a qualquer momento numa emergência e
que os valores dos espaços que foram utilizados devem ser repostos. Ato contínuo, a Sra. Adriana
de Oliveira (1212-T2) tomou a palavra e disse que sabia o quão difícil era gerir um condomínio
vertical pois viu seu esposo trabalhando como síndico por muito tempo. Informou que nas
assembleias ordinárias, verifica-se as médias dos últimos meses e aumenta-se um pouco,
afirmando que a planilha aprovada em março de 2019 tinha uma “gordura”, que deveria ser
aferido o andamento dos gastos e se, de fato, era necessário esse reajuste. Sugeriu, também,
cuidado com as ações judiciais e rescisões contratuais que venham a ocorrer, a fim de não gerar
problemas maiores ao condomínio. O Sr. José Railton (1610-T2), por sua vez, informou que
faltavam apenas cinco meses para a nova assembleia ordinária e propôs que, durante esse
período, o condomínio utilizasse a arrecadação do fundo de reserva, conforme proposta
apresentada, e somente em março de 2020 houvesse deliberação de novo orçamento,
ressaltando que, uma vez adiado, o reajuste posterior poderia ser maior. Diante disso, o
presidente da mesa se manifestou alertando que na planilha aprovada em março não havia
reajuste do valor e postergar esse aumento acarretaria em problemas posteriores, sugerindo o
reajuste imediato. O Sr. Adauto Gomes (113-T2) disse concordar com o presidente e que não

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acha prudente parar a arrecadação do fundo de reserva. Enfim, foi aberta a votação. Com 85,08%
dos votos, a assembleia APROVOU a nova previsão orçamentária que reajusta a taxa
condominial em 5% (cinco por cento) a partir do vencimento de dezembro de 2019, conforme
planilha que segue anexa a esta ata. A arrecadação do fundo de reserva continua normalmente.
Após votação, o presidente solicitou que a administração trouxesse para assembleia o resultado
dessa mudança. 3) Apresentação e deliberação para contratação do programa de
manutenção predial com possibilidade de instituição de taxa extra e/ou uso do fundo de
reserva; inicialmente, o Sr. Rogers Ribeiro (1502-T1) prestou elogios ao trabalho do síndico e
apresentou suas obrigações legais relacionadas às manutenções baseadas no Código Civil,
Convenção/Regimento Interno e as Normas de Funcionamento do Residencial. Informou da
necessidade de apresentar à administração toda a documentação necessária para
encaminhamento de obras e reformas nas unidades autônomas, conforme convenção e regimento
interno, alertando que poucos moradores o fazem. Frisou que, tanto o síndico quanto o
subsíndico, não possuem conhecimento técnico da área de manutenção. Que a NBR 5674 que
rege “Manutenção de edificações – Procedimento” tem peso de lei e recomenda o cronograma de
manutenções prediais e que, diante disso, acha importante, para não dizer obrigatório, o
acompanhamento efetivo de uma assessoria de engenharia. Falou brevemente sobre a AVCB,
uma vistoria realizada pelo Corpo de Bombeiros, onde o Sr. Alexandre Azevedo (907-T1) prestou
esclarecimentos sobre o procedimento. O subsíndico seguiu informando acerca da importância do
plano de manutenções até mesmo para eventuais necessidades de acionamento de seguro e
apresentou os sistemas da edificação que precisariam desses serviços. Disse que já existe um
contrato que atende a parte de projeto de incêndio do condomínio, mas que seria necessária uma
adequação. Que recebeu orientações de um engenheiro e que, com esse auxílio, já alcançou
economia na troca de lâmpadas e a realização imediata de um aditivo ao contrato para contemplar
a parte de iluminação, sem ônus para o condomínio. Através de imagens, apresentou as falhas de
manutenção existentes no prédio, onde uma moradora, arquiteta, questionou se todas as reformas
realizadas no condomínio nos últimos anos haviam sido feitas sem acompanhamento técnico,
tendo o Sr. Rogers respondido que não poderia responder à pergunta, mas que a nova
administração não encontrou nenhum documento sobre isso. Neste momento, os moradores
debateram sobre os perigos relacionados às reformas que são realizadas de maneira errada do
edifício, sem o devido acompanhamento. O síndico tomou a palavra e explicou que no residencial
existe apenas o comunicado de obras, sem o efetivo acompanhamento técnico e que, por esta
razão, vislumbrou-se a necessidade da assessoria de uma empresa de engenharia, assim como
existe a assessoria contábil e jurídica. Mencionou o apagão que aconteceu no residencial, onde
as luzes de emergência não funcionaram e a administração teve que trabalhar ajudando pessoas
a saírem dos elevadores, auxiliando nas escadas e que, após isso, foram realizadas restaurações

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que já puderam ser percebidas. O Sr. Rogers seguiu falando da importância e da

responsabilidade da administração em relação às manutenções prediais e informou que a
proposta de contrato foi devidamente submetida à análise do departamento jurídico. Foram feitos
três orçamentos, mas a indicação é pela mais barata, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais)
mensais, incluindo equipe de mão de obra. Neste momento, os moradores debateram a
veracidade dessa informação, uma vez que o orçamento estaria muito baixo para contemplar a
assessoria e a mão de obra. O síndico frisou que a empresa indicada já atende os condomínios
vizinhos, inclusive sendo uma indicação de uma síndica, e que esse contrato seria temporário,
durando apenas cinco meses. Disse ainda que no próprio residencial existia um engenheiro cujo
orçamento girava em torno desse mesmo valor apresentado, mas que existiam atas de reuniões
passadas que não recomendavam contratação de profissionais moradores. Por fim, comunicou
que, se necessário, trataria do assunto em outro momento com mais informações. Um morador
deixou claro que a empresa não teria apenas o contrato com o Duetto, que o valor não é
divergente da realidade e que os serviços prestados seriam pontuais. O presidente aproveitou
para questionar se toda obra precisaria de laudo técnico, sendo respondido que sim, conforme
legislação. O síndico esclareceu ainda que o reajuste aprovado nesta assembleia é destinado às
despesas ordinárias e não serviços emergenciais de manutenção e que a proposta da
administração é utilizar o fundo de reserva para custear o contrato de assessoria de engenharia.
O Sr. Alexandre Azevedo (907-T1) pediu a palavra para registrar que nesta contratação deve-se
exigir um plano de evacuação da edificação, uma vez que esta está localizada numa área de
concentração de público. Novamente, o síndico tomou a palavra e informou que tudo é realizado
com o conhecimento do conselho fiscal e que está sempre preocupado em resolver os problemas
do condomínio, mesmo isso custando sua saúde. Disse ainda que, quanto mais se mexer na
estrutura, mais vai encontrar problemas e sugeriu que se deliberasse um teto de
aproximadamente 50 mil reais para trabalhar inicialmente, mesmo havendo previsão para ações
emergenciais, frisando que nada seria feito de maneira aleatória, mas com ordem e conhecimento
do conselho fiscal. Aproveitou o ensejo para relatar que já foram identificadas unidades que
instalaram aparelhos de ar-condicionado em local inapropriado e que não sabe se isso prejudica a
estrutura do prédio. Por fim, foi encaminhada a votação. Por unanimidade dos votos, a assembleia
APROVOU a contratação da empresa Mukai e Roriz Consultoria de Engenharia Ltda. no valor de
R$ 3.000,00 (três mil reais) mensais com utilização d o fundo de reserva. Em seguida, os
moradores discutiram a necessidade de aprovar um teto para que o síndico possa trabalhar. O
conselheiro fiscal informou que a administração tem sido bastante transparente, mas orienta que o
fundo de reserva deve ser utilizado com cautela. Por fim, foi consenso entre todos os presentes
que não há necessidade de se deliberar um teto, desde que síndico, subsíndico e conselho fiscal
estejam à frente com transparência. O síndico mais uma vez relatou situações em que precisou

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agir emergencialmente em benefício do prédio e que, mesmo assim, trabalhou junto com o
conselho fiscal. 4) Discussão e deliberação sobre a criação de comissão para alteração da
convenção e regimento interno; o Sr. Rogers, subsíndico, informou que seria necessária a
atualização da convenção e regimento interno do condomínio, afirmando que o jurídico iria
acompanhar, mas que precisa formar uma comissão de moradores para trabalharem nesse
documento. Se apresentaram e foram aprovados para formar a comissão os senhores Rogers
Ribeiro (1502-T1), José Railton (1610-T2) e Francisco de Assis (1509-T2). 5) Assuntos gerais; o
Sr. Rogers informou sobre a possibilidade de trazer as encomendas para a zeladoria, uma sala
específica no bloco C/D, pois a grande quantidade de encomendas de grande porte atrapalha o
trabalho da portaria. Estipulou-se um horário de 09h até 20h para entrega de mercadorias e
encomendas, cartas continuariam na portaria. O síndico esclareceu que o que é registrado, será
levado para essa zeladoria e o que não for, continua sendo depositado nas caixinhas de correio.
Sugeriu esse horário pois a partir das 09h haverá o administrativo para auxiliar e que será em
caráter experimental e aproveitou para relatar que fica surpreso por não haver problemas maiores
no atendimento da portaria, prestando elogios aos que lá trabalham. Por fim, a assembleia
consentiu com a mudança proposta. Em seguida, o Sr. Rogers falou dos perigos em permitir que
entregadores entrem no condomínio e que isso será trazido como pauta específica em próxima
assembleia, pois a segurança deve ser priorizada. O síndico comunicou que, em um curso
promovido pela âncora Condomínios, o profissional de segurança alertou que o pior erro de um
condomínio é franquear a entrada a terceiros. Ato contínuo, uma moradora apresentou
reclamação acerca da utilização da piscina, afirmando que pessoas de fora tem fácil acesso à
piscina, limitando o uso por parte dos moradores. Disse que deve haver um controle mais rigoroso
e sugeriu estudo junto à comissão de atualização das normas. O síndico solicitou que essas
reclamações sejam formalizadas no portal e alertou ainda que muitos problemas são gerados
pelos próprios moradores e pediu apoio de todos. Não havendo mais nada a tratar, e após as
considerações finais, o presidente deu por encerrados os trabalhos às 23h33min. Eu, Érik
Fernandes, representante da empresa Âncora Condomínios e secretário da referida assembleia,
lavrei e assinei a presente ata, que vai assinada por mim e pelo presidente. Demais condôminos
assinam em lista de presenças que doravante é parte integrante da presente ata, que segue para
registro em cartório.

Wanderson Vieira Waldhelm Érik Fernandes

Presidente Secretário

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