Aula 09 - Direito Civil - Lauro Escobar

DIREITO CIVIL = AUDITOR FISCAL = ICMS/RO
AULA 09: DIREITOS REAIS

Prof. Lauro Escobar
AULA 09
DIREITO CIVIL
= DIREITOS REAIS =
Professor Lauro Escobar

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Aula 09
Direitos Reais
Itens específicos do edital publicado que serão abordados nesta

aula → DIREITOS REAIS. Disposições Gerais. Da Propriedade. Da
Superfície. Do Usufruto. Do Uso. Do Direito do Promitente Comprador.
Legislação a ser consultada → CÓDIGO CIVIL. Propriedade (arts.

1.228 até 1.368). Direitos Reais Sobre Coisa Alheia de Uso: Superfície.
Usufruto. Uso. Habitação (arts. 1.369 até 1.416). Direito do Promitente
Comprador (arts. 1.417 até 1.418).
Sumário
Introdução, conceito, características, conteúdo ................................. 03
DIREITOS REAIS. Disposições Gerais ................................................. 06
PROPRIEDADE .................................................................................... 06
Propriedade Resolúvel ................................................................ 10
Propriedade Imóvel .................................................................... 11
Usucapião .................................................................................. 12
Propriedade Móvel ...................................................................... 20
Condomínio ................................................................................. 23
Direitos de Vizinhança ................................................................ 31
DIREITO REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS ........................................... 35
Direitos Reais de Gozo ou Fruição ............................................... 36
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Superfície .............................................................................. 36
Usufruto ................................................................................ 38
Direito de Uso ........................................................................ 42
Direito de Habitação .............................................................. 43
Direitos Reais de Aquisição ........................................................ 44
Direito do Promitente Comprador .......................................... 44
RESUMO ESQUEMÁTICO DA AULA ..................................................... 48
Bibliografia Básica ............................................................................ 53
EXERCÍCIOS COMENTADOS (FGV) .................................................... 54
CAROS ALUNOS
O edital desse nosso concurso para o ICMS/RO, tocante ao ponto que
iremos abordar hoje, foge um pouco da regra. Dentro do capítulo Direito das
Coisas, em geral, os editais exigem a posse, a propriedade, os direitos reais de
gozou ou fruição e os direitos reais de garantia. No entanto nosso edital não
pede um dos pontos mais importantes, a base de todo o Direito das Coisas, que
é a Posse. E também não exige os direitos reais de garantia. Bem... nossa
intenção é fornecer ao aluno um curso voltado especialmente para o edital
publicado. Assim, vamos nos ater exclusivamente aos pontos exigidos, deixando
os demais de lado, pois não caem. Parafrasendo um ditado muito comum: “o
que não está no edital... não está no mundo...
INTRODUÇÃO
A doutrina costuma afirmar que o Direito Patrimonial se divide em
Direito Obrigacional e Direito das Coisas. Nas aulas anteriores falamos sobre o
Direito das Obrigações (a maior fonte das obrigações é o contrato), que compõe
o chamado Direito Pessoal. Hoje veremos o Direito das Coisas. Com isso
mudamos um pouco a ótica do Direito. No Direito das Obrigações estudamos as
relações das pessoas entre si. Já no Direito das Coisas o relacionamento das
pessoas deixa de ser foco principal. Agora passaremos a estudar a relação dos
homens com as coisas, evidentemente que movida por um interesse
econômico. Assim, iniciando nosso estudo e para deixar bem diferenciada esta
dualidade do Direito Civil, apresentamos o seguinte quadro.

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QUADRO COMPARATIVO
DIREITO PESSOAL DIREITO DAS COISAS

1. Relação entre Pessoas. 1. Relação direta entre o
Dualidade de sujeitos: homem e as coisas. Apenas um
a) Ativo: credor Sujeito: Ativo
b) Passivo: devedor
2. Objeto: sempre uma 2. Objeto: sempre uma coisa

prestação do devedor (dar, fazer ou (corpórea ou incorpórea).
não fazer).
3. Princípio básico: autonomia 3. Princípio básico: regras de

privada. direito público.
4. Não taxativo: as modalidades 4. Taxatividade: espécies

podem estar previstas ou não em lei. previstas expressamente em lei
(numerus clausus); oponíveis erga
omnes.
5. Violados: lesado pode 5. Violados: lesado pode ingressar

ingressar com ação somente contra a com ação contra quem detiver a
outra a parte. coisa.
6. Extingue-se pela inércia do 6. Conserva-se até que haja uma

interessado (prescrição). situação contrária (usucapião).
Ex.: contratos em geral Ex.: propriedade
CONCEITO
Baseado no quadro acima, podemos conceituar o Direito das Coisas
como o conjunto de normas que regem as relações jurídicas concernentes aos
bens corpóreos (móveis ou imóveis) ou incorpóreos (direitos autorais,
propriedade industrial), suscetíveis de apropriação pelo homem, segundo uma
finalidade social. Abrange: aquisição, exercício, conservação e perda de poder
sobre os bens.
CARACTERÍSTICAS
Tipicidade: a relação dos direitos reais é limitada, taxativa. Os direitos
reais são somente aqueles que estão previstos na lei (numerus clausus).
Absolutos: os direitos reais possuem eficácia erga omnes (repercutem
socialmente, impondo respeito à todas as pessoas, que devem se abster de
molestar o titular).
Sequela: o titular do direito real pode “perseguir a coisa” em poder de
terceiros, onde quer que se encontre.
Aderência (ou especialização): aderência do direito ao bem.

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Publicidade (ou visibilidade): os direitos reais sobre imóveis só se
adquirem depois da transcrição no registro de imóveis; sobre móveis só
depois da tradição.
CONTEÚDO DO DIREITO DAS COISAS

(RESUMO)
O Direito das Coisas está inserido no Livro III da Parte Especial do

Código Civil, abrangendo:
I. Posse (art. 1.196, CC): exteriorização da propriedade. NÃO ESTÁ NO
EDITAL.
II. Direitos Reais (art. 1.225, CC): rol taxativo (numerus clausus)
1) Direito real sobre coisa própria (jus in re propria)
a) Propriedade: é o único direito real sobre coisa própria, que confere o
título de dono. É o mais amplo direito real. Normalmente a propriedade é
plena ou ilimitada, conferindo poderes de posse, uso, gozo ou fruição,
disposição e reivindicação. Se este direito sofrer alguma limitação
surgem os chamados direitos reais sobre a coisa alheia.
2) Direitos reais sobre coisa alheia (jura in re aliena): é o

desmembramento do direito real sobre coisa própria. Em regra, é temporário,
uma vez que pelo princípio da elasticidade a coisa tende a voltar à situação
original: propriedade plena. Subdivide-se em:
a) Gozo ou fruição: é o desmembramento em relação ao uso da coisa e
gozo da coisa. Espécies:
• Enfiteuse (prevista no Código Civil anterior e recepcionada pelo
atual), superfície, servidão, usufruto, uso e habitação.
b) Garantia: é o desmembramento em relação à disposição da coisa
(limita o direito de dispor da coisa); se não cumprida a obrigação o credor
irá dispor da coisa. Espécies: NÃO ESTÁ NO EDITAL.
• Penhor, hipoteca, anticrese e alienação fiduciária.
c) Direito real de aquisição: é o desmembramento em relação ao direito
de aquisição; o titular transmite a propriedade de forma paulatina.
Espécies:
• Direito do promitente comprador do imóvel (promessa irretratável
de compra e venda).
d) Interesse social (Lei n° 11.481/07): Espécies: NÃO ESTÁ NO
EDITAL. Concessão de uso especial para fins de moradia e concessão de
direito real de uso.

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DOS DIREITOS REAIS
DISPOSIÇÕES GERAIS DOS DIREITOS REAIS

As disposições gerais possuem apenas três artigos.
O art. 1.225, CC somente fornece a relação taxativa dos direitos reais,
que já vimos mais acima.
O art. 1.226, CC dispõe que os direitos reais sobre coisas móveis,
quando constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com
a tradição. A tradição é a entrega da coisa ao adquirente, em obediência à
obrigação assumida no título. Ou seja, ao contrário de outros sistemas, a
propriedade sobre coisas móveis adquiridas a título derivado não se transmite
com o contrato, mas exige a entrega da coisa alienada ao adquirente; até a
tradição, o adquirente é mero credor do alienante.
Já o art. 1.227, CC dispõe que os direitos reais sobre imóveis
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o
registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, salvo
os casos expressos neste Código. Ou seja, a aquisição dos direitos reais sobre
bem imóvel, só se concretiza com o registro imobiliário, que é a forma
solene pela qual se arquivam os atos translativos da propriedade imóvel.
Esses tópicos serão aprofundados mais adiante. Agora vamos analisar
o primeiro e mais importante dos Direitos Reais... a Propriedade.
PROPRIEDADE
(arts. 1.228 a 1.360, CC)
É o direito que a pessoa física ou jurídica tem de usar, gozar, dispor de um

bem (corpóreo ou incorpóreo) ou reavê-lo de quem injustamente o possua ou
detenha. É o mais completo dos direitos subjetivos, sendo o centro do direito
das coisas. O atual Código reafirma a função social da propriedade acolhida
nos arts. 5°, XXIII e 170, III da Constituição Federal.
Elementos – Direitos (art. 1.228, CC)
• Uso (jus utendi): faculdade do dono de servir-se da coisa e utilizá-la da
maneira que entender mais conveniente, sem modificação em sua substância e
sem causar danos ou incômodos a terceiros (ex.: morar em uma casa).
• Gozo ou fruição (jus fruendi): recebimento dos frutos (naturais ou
civis) e utilização dos produtos da coisa (ex.: aluguel).
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• Disposição (jus abutendi ou disponendi): poder de se desfazer da coisa
a título oneroso (venda) ou gratuito (doação), abrangendo o poder de consumi-
la ou gravá-la de ônus (penhor, hipoteca).
• Reivindicação (rei vindicatio): possibilidade de mover ações para
reaver o bem de quem injustamente o detenha ou possua.
Limitações
O direito de propriedade não é mais considerado absoluto; vem se
transformando gradativamente em finalidade social, encontrando limites no
direito dos outros e em medidas restritivas impostas pelo Estado em favor do
interesse público.
1. Constitucionais
a) O espaço aéreo e o subsolo pertencem ao proprietário do solo,
até a altura e profundidade que lhes seja útil, dentro das limitações legais.
O dono do solo é também o dono do subsolo, para construção de passagens,
garagens subterrâneas, porões, adegas, etc. Prevê o art. 176, CF/88 que os
recursos minerais e hidráulicos constituirão propriedade distinta da do solo,
para efeito de exploração ou aproveitamento, ficando sob o domínio da União. A
pesquisa e a lavra de recursos minerais (jazidas, minas, etc.) e o
aproveitamento dos potenciais de energia hidráulica e monumentos
arqueológicos, somente podem ser efetuados com autorização ou concessão da
União. Garante-se ao dono do solo a participação nos resultados da lavra.
b) Desapropriação por necessidade ou utilidade pública e por interesse
social (art. 5°, XIV e art. 184, CF/88), mediante prévia e justa indenização em
dinheiro.
c) Requisição: uso da propriedade alheia em caso de perigo público
iminente (art. 5°, XXV, CF/88 e art. 1.228, §3°, CC, parte final) ou em
circunstâncias especiais, assegurando-se ao proprietário o pagamento de
indenização posterior, se houver dano.
d) Confisco de terras onde se cultivem ilegalmente plantas psicotrópicas
(art. 243, CF/88).
e) Os arts. 216, I a V, §§1° a 5°; 23, III e IV e 24, VII , CF/88 colocam
sob proteção especial do poder público os documentos, obras e locais de valor
histórico ou artístico, os monumentos e as paisagens naturais notáveis, e as
jazidas arqueológicas (o proprietário tem o uso e gozo da coisa, mas não a
disponibilidade, uma vez que sua alienação depende de autorização do
Departamento do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional).
f) Proteção do bem ambiental (art. 225, CF/88 e art. 1.228, §1°, CC).
O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as finalidades

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econômicas e sociais, de modo que sejam preservadas a flora, a fauna, as
belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem
como seja evitada a poluição do ar e das águas.
2. Administrativas
a) Coisas tombadas.
b) Ocupação de terrenos vizinhos às jazidas.
c) Restrição sobre floresta (Código Florestal): certas árvores, devido à
beleza e raridade são imunes ao corte.
d) Restrições sobre alinhamento ou altura de construções, por razões
estéticas, urbanísticas ou higiênicas; obrigação de murar terrenos, calçar
passeios, etc.
e) Zona de proteção dos aeroportos: proibição de construir acima de certa
altura, dentro do setor de aproximação de aviões.
3. Militares
a) Requisição de móveis e imóveis necessários às Forças Armadas e à
defesa do povo.
b) Faixa de até 150 km de largura ao longo das fronteiras (art. 20, §2o,
CF/88).
4. Civis. Direito de vizinhança (impede que o vizinho seja prejudicado quanto à
segurança, sossego, saúde), passagem forçada para imóvel encravado, etc.
(estes temas serão exploramos mais adiante).
CLASSIFICAÇÃO
1. Plena: a pessoa possui todos os elementos da propriedade em suas
mãos, sem que terceiros tenham quaisquer direitos sobre o bem.
2. Limitada (restrita): recai algum ônus (hipoteca, usufruto) ou é resolúvel.
A pessoa abre mão de um ou alguns dos poderes da propriedade em favor de
outrem. Divide-se em duas partes destacáveis:
a) Nua propriedade (domínio direto): corresponde à titularidade; ao fato
de ser proprietário e ter o bem em seu nome (nu-proprietário, senhorio ou
proprietário direto).
b) Domínio útil: direito de usar, gozar e dispor da coisa. Uma pessoa é o
titular do bem (nu-proprietário), mas outra tem o direito de usar, gozar e
até dispor daquele bem (usufrutuário, enfiteuta, etc.).
Caracteres da Propriedade
1. Absoluto: o titular pode utilizar o bem como quiser, sujeitando-se
apenas às limitações legais ou à coexistência do direito de propriedade de

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outros titulares. Tem natureza absoluta, comparado com os direitos pessoais
puros. Relativiza-se quanto aos direitos da personalidade, aos direitos difusos e
os interesses da coletividade.
2. Exclusivo: uma mesma coisa não pode pertencer com exclusividade
(portanto ressalvado o condomínio, que recai sobre a parte ideal) e
simultaneamente a duas ou mais pessoas.
3. Perpétuo: subsiste independente de seu exercício; a propriedade não
se extingue pelo fato do titular não utilizar a coisa. Só deixa de existir quando
ocorrer causa extintiva, legal ou voluntária.
4. Elástico: pode ser distendida ou contraída no seu exercício, conforme
lhe adicionem ou subtraiam poderes destacáveis (nua propriedade e domínio
útil).
Objeto
Tudo o que não for excluído pela lei: bens móveis e imóveis, corpóreos e
incorpóreos, etc., desde que tenham valor econômico determinado e sejam
aproveitáveis pelo homem.
Proteção: Ações Judiciais
1. Ação Reivindicatória: retomada da coisa, quando terceiros a
detenham, dizendo-se donos. Só pode ser usada pelo proprietário, ainda
que não seja pleno. É a ação do proprietário contra o possuidor sem título ou
suporte jurídico, mesmo que de boa-fé. Art. 1.228, CC: O proprietário tem a
faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de
quem quer que injustamente a possua ou a detenha.
O autor deve provar: a) o domínio: é a prova da propriedade; o registro; b)
individualização da coisa: descrição do imóvel com seus corretos e limites e
confrontações, de maneira a possibilitar sua perfeita localização; c)
demonstração que a coisa reivindicada está na posse injusta do réu.
Efeito → faz com que o possuidor restitua o bem com todos os acessórios. Se
impossível essa devolução por ter perecido a coisa, o proprietário terá direito de
receber o valor da coisa.
2. Ação Negatória: defesa do domínio quando o proprietário sofre
turbação no exercício de seu direito (empregada nos conflitos de vizinhança).
3. Ação Declaratória: dissipa dúvidas a respeito do domínio.
4. Ação de indenização proveniente de ato ilícito (ex.: destruição da
casa em razão de danos provocados por um caminhão desgovernado).
5. Ação de indenização proveniente de ato lícito (ex.:
desapropriação).

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PROPRIEDADE RESOLÚVEL
A propriedade, em regra, tem duração ilimitada. No entanto, em
determinadas situações a lei admite que se torne temporária (ad tempus). Isso
pode ocorrer quando o próprio título de aquisição subordina a ocorrência
de uma condição resolutiva ou de um termo final. Ou seja, no próprio
título de sua constituição já há a previsão de sua extinção. Portanto, há um
proprietário atual e um proprietário diferido (futuro), com direito eventual à
propriedade da coisa. Situações:
A) Ocorrência de fato previsto no contrato (art. 1.359, CC). O próprio
título constitutivo (contrato) prevê a causa da extinção do direito de
propriedade: o implemento de condição resolutiva, ou a expiração de prazo
(termo final). O exemplo clássico é o fideicomisso. O testador A
(fideicomitente) deixa ao legatário B (fiduciário) uma casa até abril de 2040,
quando então a propriedade será C (fideicomissário), filho de B e não concebido
ao tempo da morte de A (arts. 1.951 a 1.953, CC). Outro exemplo:
retrovenda (art. 505, CC). As partes, em um contrato de compra e venda de
imóvel, podem pactuar cláusula no sentido de ficar assegurado ao vendedor o
direito de recomprar o bem vendido, no prazo máximo decadencial de 3 (três)
anos. Assim, o comprador (atual proprietário) já sabe que, por força do
contrato, o seu direito de propriedade será extinto caso o vendedor (antigo
proprietário e possível futuro proprietário) exerça o direito de recomprar o
imóvel. O atual proprietário, durante o prazo de 3 (três) anos, tem apenas a
propriedade resolúvel do imóvel. Se o vendedor não exercer o direito de
recompra, o direito de propriedade do comprador (atual proprietário) deixa de
ser resolúvel e se torna perpétuo. Nessas hipóteses, a decisão que decreta a
extinção do direito de propriedade produz efeitos ex tunc (retroage; produz
efeitos desde a data da ocorrência do fato causador da extinção da propriedade
resolúvel).
B) Ocorrência de fato superveniente não previsto no contrato (art.
1.360, CC). Nesse caso a extinção do direito de propriedade se dá por fato
alheio ao título constitutivo, ou seja, de fato não previsto no contrato. É o que
corre, por exemplo, no caso de desfazimento da venda feita por condômino sem
dar preferência aos demais condôminos (art. 504, CC) ou na revogação de
doação por ingratidão (art. 555, CC). Nesses casos, a decisão que decreta a
perda da propriedade produz efeitos ex nunc (não retroage; não produz
efeitos no passado).

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DA PROPRIEDADE IMÓVEL
AQUISIÇÃO: é a incorporação dos direitos de dono ao titular. Espécies:

usucapião, acessão, registro do título e transmissão hereditária. Classifica-se
em:
1. Originária: não há transmissão de uma pessoa para outra. Ou seja, não há
nenhuma relação entre o titular anterior e o atual. O indivíduo faz seu o bem
sem que este lhe tenha sido transmitido por alguém, ocorrendo um contato
direto entre a pessoa e a coisa. Subdivide-se em: acessão e usucapião.
2. Derivada: o domínio transmite-se do anterior titular para o atual.
Subdivide-se em: a) Ato inter vivos: negócio jurídico (ex.: compra e venda de
uma casa), seguido de registro do título; b) Ato causa mortis: transmissão
hereditária legítima ou testamentária.
ACESSÃO (art. 1.248, CC)

Direito que o proprietário tem de acrescer aos seus bens tudo o que se
unir ou incorporar a eles, natural ou artificialmente. Acessão é o aumento do
volume ou do valor da coisa principal em virtude de um elemento externo.
Rege-se por dois princípios: a) o acessório segue o principal; b) proibição de
enriquecimento sem causa.
Espécies de Acessão
1. Ilhas formadas por força natural (art. 1.249, CC) – Acúmulo
paulatino de areia, cascalho e materiais levados pela correnteza, ou de
rebaixamento de águas, deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo.
Interessam ao direito civil somente as formadas em rios não-navegáveis,
por pertencerem ao domínio particular. Isso porque as ilhas formadas em rios
navegáveis são consideradas ilhas públicas, pertencendo ao Estado. Regra:
traça-se uma linha mediana e imaginária no leito do rio dividindo-o em duas
partes. A que se forma entre a linha e uma das margens considera-se acréscimo
ao terreno fronteiro desse mesmo lado.
2. Aluvião (art. 1.250, CC) – Acréscimo de terras às margens do rio,
mediante lentos e imperceptíveis depósitos naturais ou desvios das águas
(aluvião própria). As partes descobertas pelo afastamento parcial das águas
dormentes, como lagos e tanques, são chamadas de aluvião imprópria. Não
há indenização aos eventualmente prejudicados. Não se consideram aluvião os
acréscimos feitos por ação humana. Neste caso, havendo prejuízo, haverá
indenização.
3. Avulsão (art. 1.251, CC) – Repentino deslocamento de uma porção de
terra avulsa por força natural violenta, desprendendo de um prédio e
juntando-se a outro. O dono do imóvel desfalcado perde a parte deslocada, mas
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pode exigir indenização dentro do prazo decadencial de um ano. Se o dono do
imóvel acrescido não pagar a indenização, deve permitir a remoção da parte
acrescida.
4. Abandono de álveo (leito do rio – art. 1.252, CC) – Rio seca ou desvia
seu curso de forma natural e permanente. Mesma solução da formação de ilhas:
traça-se uma linha mediana imaginária, o álveo abandonado pertencerá aos
proprietários ribeirinhos das duas margens até o seu meio, sem que os
proprietários dos terrenos por onde o rio abriu novo curso tenham direito a
indenização.
5. Acessões Artificiais (física ou industrial) – Deriva de um
comportamento ativo do homem (ex.: plantações, construções), possuindo
caráter oneroso. Submete-se à regra de que tudo aquilo que se incorpora ao
bem em razão de uma ação, cai sob o domínio de seu proprietário. Aquele que
semeia, planta ou edifica:
a) Em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire
a propriedade destes. Fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder
por perdas e danos, se agiu de má-fé.
b) Em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes,
plantas e construções. Se agiu com boa-fé, tem direito a indenização.
USUCAPIÃO (arts. 1.238 a 1.244, CC)

Usucapião (do latim: capio = tomar; usu = pelo uso; tomar pelo uso) é
uma forma de aquisição do domínio pela posse prolongada no tempo, sob
determinadas condições, independente da vontade do titular anterior. Alguém
detém a posse de algo com ânimo de dono, por certo tempo, sem interrupção e
sem oposição e requer ao juiz (por advogado) que lhe reconheça a propriedade.
Outros direitos reais também podem ser usucapidos, como a superfície, o
usufruto, e a servidão predial.
Pode recair sobre bens imóveis (arts. 1.238 a 1.244, CC) e móveis (arts.
1.260 a 1.262, CC).
A doutrina afirma que se trata de modo originário de aquisição da
propriedade, pois não importa saber se o bem estava registrado no nome de
outra pessoa (não deriva de relação com o antecessor); “a usucapião se adquire
do tempo e não de outra pessoa”.
Fundamento: posse unida ao tempo. Posse: fato objetivo. Tempo: força
que transforma o fato em direito.
Importante: sem posse não há usucapião. A sentença vale como título e

deve ser registrada no Registro de Imóveis. Garante a estabilidade e

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segurança da propriedade, fixando um prazo, além do qual não se podem mais
levantar dúvidas a respeito de ausência ou de eventuais vícios no título de
posse, solidificando as aquisições e facilitando a prova do domínio.
Alguns autores chamam a usucapião de prescrição aquisitiva, mas essa
terminologia é questionável na doutrina.
Requisitos Essenciais (comuns a todas as modalidades de usucapião):
Capacidade: o absolutamente incapaz (menor de 16 anos) não pode
adquirir e nem perder bens por usucapião (arts. 1.244 e 198, I, CC).
Posse contínua, mansa e pacífica sobre o bem (elemento objetivo),
exercida ininterruptamente (sem intervalos) e sem oposição. No entanto
pode haver soma das posses (art. 1.243, CC), desde que todas elas sejam
contínuas e pacíficas.
Decurso de prazo previsto em lei.
Animus domini (elemento subjetivo): a pessoa deve possuir o imóvel
como se realmente fosse seu, com a intenção de tê-lo para si. Isso afasta o
detentor, o locatário, o comodatário, o usufrutuário, etc. Essas pessoas
embora tenham direito à posse, não podem usucapir, uma vez que sua
posse advém de título que as obriga a devolver a coisa.
Coisa no comércio: não podem ser usucapidas as coisas fora do comércio,
imóveis com cláusula de inalienabilidade, etc. Os bens públicos também
não podem ser objeto de usucapião (arts. 183, §3° e 191, parágrafo
único, CF/88), qualquer que seja a sua natureza.
Não pode ser requerida a usucapião se a situação se enquadrar nas
hipóteses dos arts. 197 a 202, CC por força do art. 1.244, CC (ex.: entre
cônjuges na constância da sociedade conjugal, entre ascendentes e
ascendentes durante o poder familiar, contra absolutamente incapazes,
etc.). Também não podem ser usucapidos os bens em condomínio, por um
dos condôminos em face dos demais, enquanto mantida a indivisão.
MODALIDADES
1. EXTRAORDINÁRIA (art. 1.238, CC)
• Posse exercida de forma mansa e pacífica (ou seja, sem oposição, sem
contestação de quem tenha legítimo interesse), contínua (sem
interrupções) e com animus domini (intenção de dono). Se o proprietário
ingressar com alguma medida judicial, quebra-se a continuidade da posse
(lembrando que providências extrajudiciais não significam “oposição”).

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• Prazo: 15 anos. Reduz-se para 10 anos se o possuidor estabelecer no
imóvel sua moradia habitual ou realizar obras ou serviços de
caráter produtivo.
• Não é necessário provar boa-fé ou justo título. Se adquirida por meio
de atos violentos ou clandestinos, não induzirá posse, enquanto não
cessar a violência ou a clandestinidade; se adquirida a título precário,
jamais se convalescerá.
• A lei não menciona o tamanho do terreno e nem o fato de já ser
proprietário de outro bem.
• Juiz “declara” por sentença. Portanto a sentença não constitui o
direito; apenas reconhece (declara) que estão presentes os requisitos
legais. Com a sentença faz-se o registro no Cartório de Imóveis. O registro
é importante para se dar publicidade e permitir que o autor possa
hipotecar, fazer usufruto, vender, doar, etc. No entanto a propriedade se
adquire pelo tempo.
2. ORDINÁRIA (art. 1.242, CC)

• Posse: contínua, mansa e pacífica (incontestadamente) e com animus
domini.
• Prazo: 10 anos.
• Justo título: ato jurídico que habilita uma pessoa a adquirir o domínio da
coisa, mas que não produziu efeitos porque: a) o transmitente não era o
dono da coisa, embora acreditasse sê-lo; b) o transmitente não tinha o
direito de dispor da coisa ou a transferiu por ato nulo; c) houve erro no
modo de aquisição (foi adquirido por instrumento particular, quando se
exige escritura pública).
• Boa-fé: ignorância de vícios que impediriam a aquisição do domínio (art.
1.201, CC). O justo título e a boa-fé devem persistir durante todo o prazo
aquisitivo. A superveniência de má fé após o lapso de tempo aquisitivo
não obsta a usucapião.
• Sentença Judicial.
• Usucapião Tabular (ou de livro): é aquela em que o possuidor detém o
bem com base em justo título obtido no Cartório de Registro de Imóveis
(daí o nome, pois o imóvel está registrado no livro ou “tábula” registral),
cancelado posteriormente (pois se não houvesse o cancelamento a
propriedade seria indiscutível). Parágrafo único do art. 1.242, CC:
“Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo
cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem
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estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social
e econômico”. Assim, protege-se o proprietário aparente, isto é,
aquele que adquiriu de boa-fé um imóvel, mas que, por vícios em sua
natureza, teve o registro cancelado.
3. ESPECIAL
A Constituição Federal, reforçada pelo atual Código Civil, criou outras
espécies de usucapião, não exigindo, em qualquer delas, justo título ou boa-fé.
a) Rural (pro labore). Arts. 191, CF/88 e 1.239, CC.
• Área não superior a 50 hectares.
• Posse por 05 anos ininterruptos e sem oposição.
• Destinado à sua moradia ou de sua família.
• Não ser proprietário de outro imóvel (rural ou urbano).
• Tornar a propriedade produtiva por força de seu trabalho ou do de
sua família.
b) Urbana (pro moradia ou pro misero). Arts. 183, CF/88 e 1.240, CC.
• Área não superior a 250 m².
• Posse por 05 anos ininterruptos e sem oposição.
• Destinada à sua moradia ou de sua família.
• Não ser proprietário de outro imóvel (rural ou urbano).
• Não pode ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
4. FAMILIAR
A Lei n° 12.424/11 inseriu o art. 1.240-A no Código Civil, dispondo:
“Aquele que exercer, por 02 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição,
posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m² (duzentos
e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-
companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural”. A doutrina está chamando isso de “usucapião
especial urbana familiar”.
Requisitos: imóvel único de propriedade do casal e único do usucapiente, não
superior a 250 m², posse mansa, pacífica, ininterrupta, com animus domini, por
2 anos, abandono de lar (atinge cônjuge, companheiros e relação homoafetiva),
Observação
Segundo entendimento jurisprudencial a prova de quitação de débitos
tributários (ex.: IPTU) não é considerado como requisito essencial para a
concessão da usucapião. A obrigação tributária, até a efetiva transferência da
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propriedade permanece com o antigo proprietário. O novo somente deve ser
responsabilizado pelos impostos devidos após a transferência da propriedade
para o seu nome. Portanto, ainda que a pessoa não esteja pagando os ônus
fiscais poderá requerer usucapião do imóvel.
Usucapião coletiva e desapropriação

A Lei n° 10.257/01 (Estatuto da Cidade) a admite quando áreas urbanas
com mais de 250 m², ocupadas por população da baixa renda para sua moradia,
por 05 anos, ininterruptamente, sem oposição e com animus domini, onde não
for possível identificar os terrenos ocupados de cada possuidor e desde que não
sejam proprietários de outro imóvel, urbano ou rural. Na sentença, o juiz atribui
igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão
daquele que cada um ocupe.
Um proprietário pode ser privado do imóvel que está reivindicando quando
este consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de
cinco anos, de considerável número de pessoas que nela houverem realizado,
em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados de interesse
pessoal e econômico relevante. Assim, mantém-se no bem aquele que lhe deu
uma função social. Trata-se da desapropriação judicial por posse-trabalho (art.
1.228, §4°, CC).
Em ambas as situações há uma busca pelo sentido social da
propriedade. Diferença: na primeira hipótese a iniciativa é dos habitantes da
área que ingressam com a ação pedindo o domínio (não há pagamento de
qualquer indenização). Na segunda ocorre algo parecido com uma
desapropriação, pois pelo art. 1.228, 5°, CC o juiz fixa uma indenização ao
proprietário que perde o domínio para a coletividade.
IMPORTANTE O exercício da posse durante o período aquisitivo é um fato

jurídico. Consumado o prazo, há a aquisição da propriedade, que é relação
jurídica. Assim deve o novo proprietário exercer em juízo a pretensão de
usucapião, para que seja declarada a existência dessa relação jurídica (art.
1.241, CC). Sendo o pedido considerado procedente a sentença deve ser levada
a registro imobiliário como forma originária de aquisição da propriedade, sem
que incida imposto de transmissão (que é exigível apenas nas aquisições
derivadas, quando há transmissão da propriedade). A sentença proferida possui
carga declaratória, porque apenas declara a relação jurídica preexistente. No
entanto somente com registro é que a pessoa poderá dizer-se proprietária do
bem para todos os fins de direito. O STJ vem decidindo a matéria da seguinte
forma (REsp 118.360/SP, Rel. Min. Vasco Della Giustina):
“1. A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade; ou seja, não há
transferência de domínio ou vinculação entre o proprietário anterior e o usucapiente.

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2. A sentença proferida no processo de usucapião (art. 941, CPC/1973) possui
natureza meramente declaratória (e não constitutiva), pois apenas reconhece, com
oponibilidade erga omnes, um direito já existente com a posse ad usucapionem,
exalando, por isso mesmo, efeitos ex tunc. O efeito retroativo da sentença se dá desde
a consumação da prescrição aquisitiva.
3. O registro da sentença de usucapião no cartório extrajudicial não é essencial para a
consolidação da propriedade imobiliária, porquanto, ao contrário do que ocorre com as
aquisições derivadas de imóveis, o ato registral, em tais casos, não possui caráter
constitutivo. Assim, a sentença oriunda do processo de usucapião é tão somente título
para registro e não título constitutivo do direito do usucapiente, buscando este, com a
demanda, atribuir segurança jurídica e efeitos de coisa julgada com a declaração formal
de sua condição”.
REGISTRO – Transcrição (arts. 1.245/1.247, CC)

Para a aquisição da propriedade imóvel não basta um contrato, ainda que
perfeito e acabado. Pelo contrato criam-se apenas obrigações (art. 481,
CC). A transferência do domínio só se opera pela tradição (móveis) ou pelo
registro do título translativo (imóveis). Assim, quando se realiza um contrato
constitutivo de direitos reais sobre imóveis (compra e venda de uma casa),
inicialmente deve-se fazer uma escritura pública. Mas a transmissão da
propriedade do imóvel somente ocorre com o registro da transferência no
registro de imóveis (transcrição).
Estabelece o art. 1.227, CC que os direitos reais sobre imóveis
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o
registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, salvo
os casos expressos neste Código. Nesse sentido é também o teor do art. 1.245,
CC: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis”.
Assim se uma pessoa vender um imóvel e o comprador não registrar o
título translativo, o vendedor (alienante) continua a ser havido como o dono do
imóvel. Por isso que aqui no Brasil, costuma-se dizer “quem compra e não
registra não é dono”. Por isso, logo que se compra um imóvel deve-se registrá-
lo em seu nome impedindo que o vendedor o aliene, maliciosamente, uma
segunda vez. Vamos supor que o vendedor vendeu o imóvel uma segunda vez e
o segundo comprador registrou primeiro o título. Nesse caso, ainda que
irregular, esse segundo adquirente será reputado como dono do imóvel,
até que o primeiro comprador ingresse com ação própria, demonstrando que
seu negócio jurídico foi realizado primeiro e consiga do juiz a decretação de
invalidade o registro com seu respectivo cancelamento. Concluindo: uma vez
realizado o registro (ainda que irregular) quem registrou será reputado como
dono do imóvel. Trata-se do princípio da prioridade: o título aquisitivo
apresentado em primeiro lugar ganhará estabilidade e segurança.
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Segundo o art. 1.246, CC, o registro é eficaz desde o momento em que se
apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo (é um
apontamento que assinala a entrada de um documento em cartório).
A matrícula é o primeiro registro do título, individualizando o imóvel com
um número que sempre o acompanhará. As alienações posteriores são
registradas na mesma matrícula. Esta é o núcleo do registro imobiliário,
exigindo rigoroso controle e exatidão das indicações que nela se contém. O
registro sucede à matrícula e é o ato que acarreta a transferência. Reforçando:
não é a matrícula que produz os efeitos da transferência da propriedade do
imóvel, mas sim o registro. O número inicial da matrícula é mantido, mas os
subsequentes registros recebem numerações diferentes, em ordem cronológica.
Já a averbação é qualquer anotação feita à margem do registro,
indicando as alterações ocorridas no imóvel, seja quanto à sua situação física
(edificação de uma casa; uma edícula nos fundos, alteração do nome da rua,
etc.), seja à situação jurídica do proprietário (alteração de solteiro para casado,
interditado, etc.). Ou seja, averbam-se fatos posteriores à matrícula e ao
registro, fatos estes que não alteram a essência desses atos, modificado apenas
as características do imóvel ou do sujeito.
O efeito principal do registro do título é o constitutivo, pois sem ele o
direito de propriedade não nasce. Os demais efeitos: obrigatoriedade,
legalidade, publicidade, força probante e continuidade.
Retificação
Segundo o art. 1.247, CC, se o teor do registro não exprimir a verdade
(há alguma inexatidão nos lançamentos), poderá o interessado reclamar que se
retifique ou anule. Com isso estabelece-se que o registro imobiliário não é
imutável. Caso não represente a verdade, poderá ser retificado ou até mesmo
anulado. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel,
independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
Podemos concluir que no Direito brasileiro o registro confere apenas
uma presunção relativa de domínio (juris tantum) de que aquele que tem o
nome registrado como titular da propriedade é realmente seu proprietário, pois
como vimos, admite-se prova em contrário. Reforçando: apesar de uma
pessoa ter uma escritura e de a mesma estar registrada, trata-se apenas de
uma presunção relativa de propriedade.
DIREITO HEREDITÁRIO (art. 1.784, CC)

Forma de transmissão derivada da propriedade que se dá causa mortis,
em que o herdeiro (legítimo ou testamentário) ocupa o lugar do de cujus em
todos os seus direitos e obrigações. Com a abertura da sucessão (morte do
proprietário), a herança se transmite, de imediato, aos herdeiros. Estes são
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considerados, num primeiro momento, condôminos dos bens herdados.
Realizado o inventário e a partilha é expedido o formal de partilha, a ser
transcrito no registro de imóveis. Após isso cada herdeiro adquire a propriedade
individual dos imóveis da herança.
PERDA (enumeração exemplificativa – art. 1.275, CC)
1. Alienação – Transmissão voluntária do direito sobre a coisa para outra
pessoa. Pode ser onerosa (compra e venda, troca ou permuta) ou gratuita
(doação). É indispensável o registro do título transmissivo no registro de
imóveis.
2. Renúncia – Ato unilateral pelo qual o proprietário declara expressamente
o intuito de abrir mão de seu direito sobre a coisa. Também é indispensável o
registro do ato renunciativo no registro de imóveis (ex.: renúncia da herança).
3. Abandono – Ato unilateral em que o proprietário deixa a coisa com a
intenção de não tê-la mais para si (res derelictae). Não precisa ser expresso.
Abandonada, qualquer pessoa pode ocupá-la, adquirindo a propriedade por
usucapião. Nesse tópico, convém a transcrição do art. 1.276, CC: “O imóvel
urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar
em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser
arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do
Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.
§1° O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias,
poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à
propriedade da União, onde quer que ele se localize. §2° Presumir-se-á de modo
absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de
posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais”.
4. Perecimento – Perda do objeto. Extinto o objeto ocorre a extinção da
propriedade (não há direito sem objeto). Pode se dar de forma natural (avanço
irreversível do mar, terremoto) ou por força humana (incêndio provocado,
destruição intencional).
5. Confisco – Cultura ilegal de plantas psicotrópicas (art. 243, CF/88:
proprietário não será indenizado).
6. Usucapião – Se alguém ganha o direito de propriedade pela usucapião,
outrem a perde. O simples não-uso não determina a perda da propriedade.
7. Requisição – Permite à autoridade competente o uso da propriedade
particular até onde o interesse público o exigir (art. 1.228, §3°, CC), em caso de
perigo público iminente (ex.: guerra). Será definitiva se recair sobre objeto
de consumo (ex.: alimentos) e temporária quando se limitar a utilização e
posterior restituição da coisa ao proprietário (veículos ou imóveis). Garante-se
ao proprietário direito à indenização posterior, se houver dano.
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8. Desapropriação – Procedimento pelo qual o Poder Público, por ato
unilateral, despoja alguém de um bem, por necessidade pública, utilidade
pública ou interesse social, adquirindo-o mediante indenização prévia e justa,
pagável em dinheiro ou, se o sujeito passivo concordar, em títulos da dívida
pública (art. 5°, XXIV, CF/88). Ressalva-se à União o direito de desapropriar
imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, para fins de reforma
agrária. Com a desapropriação o bem perde a categoria de bem particular,
passando ao domínio público, sujeitando-se, portanto, ao regime jurídico de
direito público.
• Necessidade pública: tem por principal característica uma situação de
urgência, cuja melhor solução será a transferência de bens particulares
para o domínio do Poder Público.
• Utilidade pública: se traduz na transferência conveniente da propriedade
privada para a Administração. Não há o caráter imprescindível nessa
transferência, pois é apenas oportuna e vantajosa para o interesse
coletivo.
• Interesse social: é uma hipótese de transferência da propriedade que
visa melhorar a vida em sociedade, na busca da redução das
desigualdades (função social da propriedade).
DA PROPRIEDADE MÓVEL
Aquisição e Perda
Aquisição da propriedade é a incorporação dos direitos de dono em um
titular. No entanto, se de um lado uma pessoa adquire a propriedade de uma
coisa móvel, por outro lado outra pessoa a perde, concomitantemente. Por isso
a aquisição e a perda da propriedade móvel são analisadas ao mesmo tempo.
1. Modo Originário
a) Ocupação (art. 1.263, CC): é o assenhoramento de coisa móvel
(abrange os semoventes), ainda não apropriada (res nullius) ou abandonada
(res derelictae). Não confundir a coisa sem dono ou abandonada com a coisa
perdida. Esta deve ser restituída ao dono ou entregue às autoridades. Espécies:
Ocupação propriamente dita: tem por objeto seres vivos (caça ou
pesca, obedecendo a legislação específica) ou coisas inanimadas.
Descoberta: quem acha coisa móvel perdida, não se torna proprietário.
Deve restituí-la ao dono ou possuidor. Não o conhecendo deve entregá-la
à autoridade competente. Apresentando-se o dono e comprovada a
propriedade, o descobridor tem direito a recompensa, chamada achádego
(não pode ser inferior a 5% do valor da coisa), acrescida das despesas
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com a conservação e transporte. O proprietário, ao invés de pagar a
importância, pode abandonar a coisa e o descobridor pode adquirir a sua
propriedade.
Tesouro: depósito antigo de moedas ou outras coisas valiosas, enterrado
ou oculto, de cujo dono não haja memória. Regras:
• Pessoa encontra tesouro em imóvel de sua propriedade: o bem
pertence somente a ela.
• Pessoa acha tesouro em terreno alheio, onde intencionalmente o
procurava sem permissão do proprietário: o bem pertence somente
ao dono do terreno.
• Pessoa acha tesouro casualmente em terreno alheio: divide-se o
tesouro em partes iguais - metade para o dono do prédio e metade
para quem o achou.
b) Usucapião: o fundamento é o mesmo dos bens imóveis, exceto quanto

aos prazos:
Extraordinária (art. 1.261, CC): exige-se a posse (e não mera
detenção) mansa, pacífica e contínua por 05 anos, ainda que sem justo
título ou boa-fé.
Ordinária (art. 1.260, CC): alguém possui a coisa como sua coisa com
base na boa-fé e justo título durante 03 anos, de forma ininterrupta e
sem oposição.
2. Modo Derivado
a) Tradição: estabelece o art. 1.226, CC que os direitos reais sobre
coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só
se adquirem com a tradição (entrega da coisa). No mesmo sentido é o teor do
art. 1.267, CC: a propriedade das coisas móveis não se transfere pelos
negócios antes da tradição. Portanto, o contrato não transmite a propriedade
das coisas; exige-se a entrega da coisa alienada, sendo que até a entrega o
adquirente é um mero credor do alienante. Espécies:
• Real: entrega efetiva e material da coisa.
• Simbólica: representada por atos que indicam a transmissão da
posse (entrega das chaves do carro).
• Consensual:
- Traditio longa manu: a coisa é posta à disposição do
adquirente, por ser impossível a entrega manual (máquinas de
grande porte ou grande área de terra posta à disposição do
comprador).

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- Traditio brevi manu: o adquirente já era o possuidor da coisa
e se torna proprietário (locatário que compra o bem).
Observem as duas faces da moeda. A traditio brevi manu ocorre quando
aquele que possuía em nome alheio passa a possuir em nome próprio. Já no
constituto possessório (cláusula constituti) aquele que possuía em nome próprio
passa a possuir em nome alheio.
Art. 1.268, §2° CC: Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por
título um negócio jurídico nulo.
b) Especificação (art. 1.269, CC): transformação de uma coisa móvel em

espécie nova, pelo trabalho ou indústria do especificador, desde que não seja
possível reduzi-la à sua forma primitiva (esculturas, lapidação de pedras
preciosas).
c) Confusão, comistão e adjunção (arts. 1.272 a 1.274, CC): coisas
pertencentes a pessoas diversas se mesclam ou se misturam de forma a
impossibilitar a separação.
• Confusão: mistura entre coisas líquidas (água e vinho; álcool e
gasolina).
• Comistão: mistura de coisas sólidas ou secas (areia, cal e cimento;
trigo e glúten).
• Adjunção: justaposição de uma coisa a outra (tinta em relação à
parede).
Se a mistura não foi autorizada e for possível a separação sem
deterioração, cada coisa continua a pertencer ao seu dono.
Se a mistura foi involuntária e for impossível a separação (ou se exigir
dispêndio excessivo), a coisa permanece indivisa, ocorrendo um condomínio
necessário. Neste caso cada um dos donos terá quinhão proporcional ao valor
da coisa com que entrou para a mistura. Se uma das coisas puder ser
considerada principal em relação às outras, o domínio da espécie nova será
atribuído ao dono da principal, tendo este a obrigação de indenizar os demais.
Se a mistura for promovida de má-fé a outra parte poderá optar por
adquirir o todo, pagando o que não for seu, abatida a indenização que lhe for
devida, ou então renunciar ao que lhe pertence, sendo indenizado.
d) Sucessão hereditária: herança ou legado.

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PROPRIEDADE EM CONDOMÍNIO
Em regra, um bem pertence a uma pessoa. Mas o mesmo bem pode

pertencer a mais de uma pessoa. Quando isso ocorre trata-se do condomínio.
Genericamente podemos defini-lo como sendo a sujeição de uma coisa (divisível
ou indivisível) à propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa
(condôminos). A cada uma será atribuída uma parcela ou quota ideal da parte
que lhe couber sobre o objeto comum. Sinônimos: copropriedade,
compropriedade, indivisão, comunhão, etc.
CLASSIFICAÇÃO
1. Quanto à origem
a) Convencional (voluntário): resulta de acordo de vontades do
condôminos. Duas pessoas adquirem um bem em conjunto, abrem uma conta
bancária em conjunto, etc.
b) Incidental (eventual): resulta de causas alheias à vontade dos
condôminos. Pessoa doa ou faz testamento deixando um imóvel a dois irmãos.
c) Necessário (forçado): deriva de imposição da lei. Meação de paredes,
cercas, muros, etc.
2. Quanto ao objeto
a) Universal: compreende a totalidade do bem, inclusive frutos e
rendimentos.
b) Particular: incide sobre uma coisa determinada.
CONDOMÍNIO CONVENCIONAL (arts. 1.314 a 1.326, CC)

1. Regras gerais
a) Cada condômino exerce o direito de propriedade sobre a coisa toda,
delimitado por igual direito dos demais condôminos, na medida de suas
quotas, pertencendo a todos a utilidade econômica da coisa.
b) O direito de cada condômino ante terceiros abrange a totalidade dos
poderes da propriedade. Um condômino pode mover ação de despejo contra
o inquilino, mesmo na omissão ou declarada oposição dos demais.
2. Direitos dos condôminos
a) Usar livremente a coisa conforme sua destinação e exercer os direitos
compatíveis com a indivisão.
b) Reivindicar a posse e defendê-la de terceiros.
c) Vender a respectiva parte indivisa, respeitando o direito de preferência
dos demais condôminos. A venda feita a um estranho com preterição da

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regra só será definitiva após o decurso do prazo decadencial de 180 dias
(contado a partir do momento em que cada condômino teve conhecimento da
venda).
d) Hipotecar a parte indivisa. Não pode gravar o bem em sua totalidade sem
a anuência dos demais comproprietários, mas pode dar em garantia real a
parte de que dispõe.
e) Requerer a divisão da coisa a qualquer tempo.
3. Deveres dos condôminos
a) Concorrer, na proporção de sua quota, para as despesas de conservação
ou divisão da coisa.
b) Responder perante os outros condôminos pelos frutos percebidos e por
dano que tenha causado.
c) Suportar, proporcionalmente à sua quota, os ônus a que a coisa está
sujeita.
d) Não alterar a coisa sem o consentimento dos demais.
4. Administração
Os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente. Se assim não
desejaram, resolvem, pela maioria dos votos se ela será administrada ou
alugada, escolhendo o administrador (que pode ser um estranho ao
condomínio). Para que ocorra a venda basta a vontade de apenas um
condômino.
5. Extinção – Divisão
Há casos em que o condomínio perdura indefinidamente (condomínio
forçado: paredes, tapumes divisórios, etc.). Sendo voluntário, o estado de
comunhão é transitório. Passado o interesse, o condomínio pode ser desfeito
a qualquer tempo, requerendo-se a divisão da coisa, para que haja autonomia
de cada quinhão, de modo a constituir um todo independente e individualizado.
A divisão pode ser:
a) Amigável: escritura pública, quando todos os condôminos forem
maiores e capazes.
b) Judicial: sentença do juiz, não havendo acordo ou se um deles for
incapaz. A ação de divisão (arts. 569 a 572 e 588 a 598, CPC/2015) é
imprescritível, pois pode ser levada a cabo a qualquer tempo. Os condôminos
podem optar pela indivisibilidade da coisa comum por prazo não superior a cinco
anos, prorrogável por igual período. Se a indivisão foi estabelecida por
testamento, o prazo também não excede a cinco anos. Se o bem for
indivisível, pode ocorrer a adjudicação: um condômino o compra, pagando

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preço proporcional aos demais. Não sendo possível esta, a venda se fará em
hasta pública. Há preferência dos demais condôminos em relação a estranhos,
em caso de igualdade de oferta. O preço obtido será repartido entre os
condôminos, na proporção dos quinhões.
6. Compáscuo
Significa comunhão de pastagens. Dá ideia (não obrigatória) de
reciprocidade: “assim como em meu campo se apascenta o rebanho do meu
vizinho, também no terreno deste tenho o direito de colocar o meu gado”.
Condomínio forçado: arts. 1.327 a 1.330, CC
As paredes, cercas, muros e valas que dividem a propriedade imóvel,
pertencem em condomínio aos proprietários confrontantes. Cada proprietário
concorre com metade das despesas para a construção ou conservação. Se um
deles tiver interesse em executar a obra divisória, comunicará o fato ao vizinho
para acordo. Se não conseguir a anuência, ingressará em juízo. Se o interessado
construir a divisória sem estas formalidades, há presunção de que o fez por
conta própria.
Condomínio em Prédios de Apartamentos

Condomínio edilício ou horizontal
(arts. 1.331 a 1.356, CC e Lei n° 4.591/64)
Trata-se de um conjunto de edificações caracterizado pela existência de

partes exclusivas e partes comuns. Apresenta-se como propriedade comum
ao lado de uma privativa. Juridicamente é a justaposição de propriedades
distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício, forçosamente
comuns.
Cada condômino é titular:
• Da unidade autônoma (propriedade exclusiva): apartamento, escritório,
salas, lojas, etc. Pode aliená-la, alugá-la ou gravá-la, sem a concordância
dos demais. Não há direito de preferência na aquisição (ao contrário do
condomínio comum), salvo se a mesma unidade pertencer a duas ou mais
pessoas. Não pode ser privada de saída para via pública. A exceção é o
abrigo para veículos (garagem), que não poderá ser alienado ou
alugado a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa
na convenção de condomínio.
• Das partes ideais das áreas comuns: terreno, estrutura do prédio,
escadas, elevadores, salão de festas, piscina, rede geral de distribuição de
energia elétrica, água, esgoto, gás, etc. A cada unidade cabe, como parte

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inseparável (insuscetível de divisão e alienação separada da respectiva
unidade), uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns.
Elementos Constitutivos: instituição, convenção e regulamento interno.
1. Ato de Instituição
A formação do condomínio se inicia a partir do momento de sua
instituição. Trata de um ato inter vivos ou causa mortis (testamento),
registrado no Cartório Registro de Imóveis. Requisitos:
a) Discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns.
b) Determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao
terreno e partes comuns.
c) Fim a que se destina (residencial, comercial).
Outra forma de se instituir o condomínio é a incorporação imobiliária,
em que há uma promessa de venda dos apartamentos. O prédio ainda está na
planta; o que se visa é conseguir o capital necessário para a construção.
2. Convenção
Trata-se do estatuto básico escrito que rege o condomínio, com os
direitos e deveres de cada condômino, inclusive a participação nas despesas
de manutenção. Deve ser subscrita pelos titulares de no mínimo 2/3 das frações
ideais, tornando-se obrigatória a sua observação para os titulares de direito
sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Pode
ser feita por escritura pública ou instrumento particular, mas para ser oponível
contra terceiros, deve ser registrada. Trata-se de uma lei interna da
comunidade, destinada a regrar o comportamento, não só dos proprietários-
condôminos, mas também de todas as pessoas que ocupam o edifício, na
qualidade de sucessores, prepostos, inquilinos, comodatários, usufrutuários, etc.
Apesar de seu caráter normativo, evidentemente não pode se sobrepor à lei.
A súmula 260 do STJ prevê que a vinculação dos condôminos à
convenção não depende do registro. Isto é, mesmo a convenção não estando
registrada, o condomínio pode mover ação de cobrança contra o condômino
inadimplente.
Qualquer alteração da convenção depende de aprovação de 2/3 dos
condôminos. Quando houver proposta de mudança da destinação do edifício
exige-se a unanimidade.
A convenção determinará
• Valor da quota proporcional e o modo de pagamento para atender às
despesas ordinárias e extraordinárias.

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• Forma de administração (própria ou por terceiros).
• Competência das assembleias, forma de sua convocação (edital ou
notificação) e quorum exigido para as deliberações.
• Sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores.
3. Regimento interno (regulamento): são regras mais minuciosas sobre o uso
das coisas comuns (salão de festas, piscina, responsabilidades dos condôminos,
etc.), sendo deliberado pela assembleia e complementando a convenção
(não pode ir além desta).
4. Direitos do condômino
• Usar, fruir e livremente gravar e dispor as partes privativas, sem
autorização dos demais condôminos. Também não há direito de
preferência na aquisição de outra unidade. No entanto se a mesma
unidade pertencer a dois ou mais proprietários, aplicam-se as regras do
condomínio comum.
• Usar as partes comuns, conforme sua destinação, contanto que não exclua
a utilização dos demais compossuidores; estas não podem ser alienadas
separadamente, nem divididas.
• Participar das assembleias e votar, estando em dia com as obrigações
condominiais.
5. Deveres do condômino
• Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações
ideais (salvo disposição em contrário na convenção).
• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; as
reformas devem respeitar as regras estipuladas na convenção e
regulamentos; algumas obras dependem de prévia avaliação do projeto do
edifício.
• Não alterar a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externas.
• Dar à sua parte a mesma destinação da edificação (não se pode abrir uma
sala comercial em um edifício residencial), e não as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais, ou aos bons
costumes.
• O proprietário de terraço ou cobertura é responsável pela conservação
dessa área.
• Alienada a unidade autônoma, o adquirente assume responsabilidade
pelos débitos anteriores (despesas condominiais, juros moratórios, multas,
etc.), cabendo-lhe ação de regresso contra o antigo proprietário
(obrigação propter rem).

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• A obrigação de arcar com as quotas condominiais é do proprietário
(locador) e não do locatário (inquilino). Na prática, transfere-se esta
obrigação ao inquilino, mas o condomínio acionará o proprietário em caso
de inadimplemento.
6. Obras
As necessárias podem ser realizadas pelo síndico, independentemente de
autorização. Se de valor elevado e urgente, o síndico ou o condômino que
tomou a iniciativa de realizá-la dará ciência à assembleia, convocada de
imediato. Não sendo urgente e importando em despesa excessiva, somente
pode ser efetuada com autorização de assembleia especialmente convocada.
Demais obras dependem do voto:
• Da maioria, quando úteis.
• De 2/3, quando voluptuárias.
• Da unanimidade, para a construção de um novo pavimento ou
outro edifício no terreno.
Os condôminos não podem realizar obras nas suas unidades que possam
comprometer as estruturas e segurança do prédio e não poderão alterar a
fachada do local (art. 1.336, CC).
7. Penalidades (multas)
a) Atraso no pagamento da contribuição – O não-pagamento da
contribuição no dia designado faz com que o condômino incida em mora, sendo
desnecessária sua notificação. Sujeita a juros moratórios convencionados, ou,
não sendo previstos, de 1% ao mês além da multa de até 2% sobre o débito.
b) Descumprimento de deveres condominiais (realização de obras
que comprometam a segurança da edificação, alteração da forma e a cor das
fachadas, partes e esquadrias externas, etc.) – Sujeita o condômino a multa
prevista na convenção que não pode ser superior a cinco vezes o valor da
contribuição mensal, independentemente das perdas e danos que se apurarem.
Não havendo disposição expressa, cabe à assembleia geral, por no mínimo 2/3
dos demais condôminos, deliberar sobre a multa.
c) Descumprimento reiterado – Por deliberação de 3/4 dos
condôminos, o infrator pode ser constrangido a pagar multa de cinco vezes o
valor das despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a reiteração,
independentemente da apuração das perdas e danos.
d) Comportamento antissocial reiterado – Quem gerar
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos (inobservância de
normas de boa vizinhança) será constrangido a pagar multa de até dez vezes o

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valor da quota condominial. Depende de aprovação de assembleia com quorum
de 3/4 dos condôminos, garantido o direito de defesa.
8. Administração
a) Assembleia Geral – Órgão máximo e soberano do condomínio. Suas
decisões obrigam a todos (salvo se contrárias à lei ou à convenção).
• Ordinária: realizada anualmente. Finalidades: aprovação do
orçamento das despesas, fixação das contribuições dos condôminos,
prestação de contas e outros assuntos de interesse geral.
• Extraordinária: convocada por condôminos que representem 1/4
do condomínio, sempre que exijam os interesses gerais. Exige-se a
convocação de todos os condôminos.
Só pode votar quem estiver em dia com as obrigações condominiais. A Lei
do Inquilinato (Lei n° 8.245/91) permite o direito de voto ao locatário nas
decisões envolvendo despesas ordinárias, na ausência do locador.
As deliberações são tomadas, em primeira convocação, por maioria de
votos dos presentes, que representam pelo menos metade das frações ideais.
Em segunda convocação a assembleia pode deliberar por maioria dos votos dos
presentes.
b) Síndico – Representa o condomínio ativa e passivamente, judicial
ou extrajudicialmente. Eleito pela assembleia geral por período de dois anos,
permitida a reeleição. Pode ser uma pessoa natural, condômino ou não, ou
até mesmo uma pessoa jurídica (empresas especializadas em administração
de condomínio). Pode-se eleger um subsíndico, que o auxilie nas funções e o
substitua nos impedimentos. O cargo pode ser assalariado. Exerce a
administração geral devendo cumprir e fazer cumprir a convenção, o
regulamento, o que foi decidido pelas assembleias, diligenciar a conservação e a
guarda das partes comuns, zelando pela prestação de serviços que interessam
ao condomínio. Ele é fiscalizado pela assembleia, pois como administra bens
alheios, deve prestar contas anualmente, ao final de seu mandato ou sempre
que exigidas (art. 1.348, VIII, CC).
Geralmente é o síndico quem convoca as assembleias, em que se tomam
conhecimento da existência de processo (judicial ou administrativo) de interesse
comum. O síndico pode ser destituído em assembleia especialmente
convocada, por voto da maioria absoluta de seus membros, quando: praticar
irregularidades, negar-se a prestar contas, ou não administrar corretamente o
condomínio.
c) Conselho Consultivo – Constituído por três condôminos, eleitos pela
assembleia geral, com mandato de dois anos, permitida a reeleição. Assessora o
síndico, mas não tem poderes executivos. Pode acumular as funções de
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fiscalização, dando pareceres sobre as contas do síndico (conselho consultivo e
fiscal).
9. Garagem
O condômino pode alugar a sua área para abrigo de veículos. No entanto
a Lei n° 12.607/2012, deu nova redação ao art. 1.331, §1°, CC, estabelecendo
que “os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio”. Aliás, já havia uma tendência nesse sentido, pois orientavam os
Enunciados das Jornadas de Direito Civil promovidas pelo CJF: a) 91 “A
convenção de condomínio, ou a assembleia geral, podem vedar a locação de
área de garagem ou abrigo para veículo a estranhos ao condomínio”; b) 320 “O
direito de preferência de que trata o art. 1.338, CC deve ser assegurado não
apenas nos casos de locação, mas também nas hipóteses de venda da
garagem”.
Segundo a jurisprudência dominante, a vaga de garagem, sendo acessória
do principal (apartamento) está isenta de penhora, se este for considerado
como bem de família. No entanto se a vaga possuir registro próprio, prevê a
Súmula 449 do STJ (21.06.2010) que “A vaga de garagem que possui
matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para
efeito de penhora”.
10. Seguro
É obrigatório o seguro de toda a edificação contra risco de incêndio ou
destruição total ou parcial. O síndico pode ser responsabilizado ou mesmo
destituído, caso não o faça.
11. Animais
Quanto à permanência de animal de estimação em apartamento
residencial, prevalece o interesse coletivo e o previsto na convenção. A
tendência é a permissão da permanência do animal, desde que não seja
perigoso, não coloque em risco a segurança de terceiros, não incomode os
demais condôminos, etc.
12. Extinção
De uma forma geral um condomínio edilício não é extinto (ao contrário do
condomínio comum), principalmente em razão de sua principal característica
que é a indivisibilidade da coisa comum. Porém podem ocorrer situações
especiais que podem levar à extinção do condomínio (incêndio, desabamento,
demolição voluntária, desapropriação etc.). Nestes casos aplica-se o art. 1.357,
CC: se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína,
os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por
votos que representem metade mais uma das frações ideais (art. 1.357, CC).

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Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das
despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante
avaliação judicial. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida
proporcionalmente entre os condôminos.
DIREITOS DE VIZINHANÇA
São limitações impostas por lei para a boa convivência social, inspirando-
se em lealdade e boa-fé. Disciplinam o uso legítimo da propriedade, conciliando
interesses de vizinhos e compondo eventuais conflitos de interesses.
Características essenciais: a) emanam da lei; b) são obrigações propter
rem, acompanhando a coisa e vinculando quem quer que seja; c) atribuem
direitos e deveres recíprocos; d) transmitem-se aos sucessores.
Espécies: uso anormal da propriedade; árvores limítrofes, passagem forçada,

passagem de cabos e tubulações, águas, limites entre prédios, direito de
tapagem, direito de construir. Vejamos cada um deles.
USO ANORMAL DA PROPRIEDADE (arts. 1.277 a 1.281, CC)

O direito de propriedade é limitado em razão do princípio geral que proíbe
uma pessoa de comportar-se de forma a exceder o uso normal de um direito,
causando prejuízos a terceiros. Por isso, o proprietário ou o possuidor de um
prédio tem o direito de fazer cessar eventuais condutas prejudiciais à
segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela
utilização de propriedade vizinha. Em tese o ato praticado é lícito, mas é
prejudicial pelo exagero. Se o ato for ilícito (jogar lixo no quintal do vizinho),
o infrator será enquadrado no art. 186, CC. Só são atendidas as reclamações
referentes a danos considerados insuportáveis ao homem normal.
Esse direito não prevalece quando as interferências forem justificadas
por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador
delas, pagará ao vizinho indenização cabal. Ainda que por decisão judicial
devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou
eliminação, quando estas se tornarem possíveis. Além disso, o proprietário ou o
possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a
reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo
dano iminente.
Exemplos mais comuns de anormalidade: poluição de águas comuns pelo
lançamento de resíduos, existência de árvores que ameaçam tombar no prédio
vizinho, festas noturnas com exageros, especialmente barulhos, etc.

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Critérios para se verificar a anormalidade: a) função social e ambiental da
propriedade; b) abuso de direito no exercício da propriedade; c) perturbação do
sossego (barulho), saúde (lixo, resíduos) ou segurança (atividades inflamáveis).
Para a solução dos conflitos, consideram-se os fatores (embora nenhum
deles seja absoluto):
• Grau de tolerabilidade. Se o dano for intolerável o juiz pode determinação
a cessão da atividade ou a implantação de medidas que diminuam o dano
a um nível tolerável (instalação de filtro de poluição). Se o incômodo for
tolerável, despreza-se a reclamação (não há exercício anormal da
propriedade, pois a convivência social, por si só, cria a necessidade de se
suportar um pouco).
• Usos e costumes locais: não se pode ter o mesmo critério em zonas
diferentes (residencial, industrial, cidade de veraneio, do interior, etc.).
• Natureza do incômodo: barulho, poeira, tapumes que impeçam a visão,
etc.
• Pré-ocupação: verifica-se quem chegou primeiro no local. Ex.: se um
empresário constrói sua fábrica em um local e posteriormente pessoas
constroem residências nas imediações, não podem requerer a cessação
dos ruídos da empresa.
ÁRVORES LIMÍTROFES (arts. 1.282 a 1.284, CC)

Situações
1. Tronco da árvore está na linha divisória de dois vizinhos (árvore meia)
→ A árvore pertence aos dois (condomínio forçado). Não importa se a árvore
ocupa mais espaço de um ou do outro terreno. O vizinho não pode arrancá-la ou
cortá-la sem a anuência do outro, mas pode podá-la. Os frutos pertencem a
ambos.
2. A árvore pertence a um dos vizinhos, porém seus ramos se estendem
sobre a linha divisória → Enquanto pendentes, os frutos pertencem ao dono da
árvore; ao se desprenderem naturalmente pertencem ao dono do terreno onde
os frutos caírem.
3. Raízes e ramos que ultrapassam a linha divisória podem ser aparados
pelo proprietário do terreno invadido (inquilino não pode), até o plano vertical
divisório. Não se exige um incômodo; basta a ultrapassagem. Não é necessário
comunicar o corte ao dono da árvore, que não será indenizado.
PASSAGEM FORÇADA (servidão legal) – art. 1.285, CC

Direito que tem o proprietário de prédio rústico ou urbano, que se
encontra encravado em outro, de forma natural e absoluta, sem saída para a

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via pública, de reclamar do vizinho que lhe deixe uma passagem, mediante
pagamento de indenização. É direito fundado no princípio da solidariedade
social que preside as relações de vizinhança e no fato de ter a propriedade uma
função econômico-social que interessa à coletividade. A fixação do local da
passagem é feita por acordo entre os vizinhos e na falta, pelo juiz, impondo o
menor ônus possível ao prédio vizinho (serviente).
Características: a medida será contra o vizinho contiguo e, se necessário,
contra o vizinho não imediato; o encravamento deve ser natural e absoluto (se o
imóvel tiver outra saída, ainda que mais difícil e penosa, não se considera
encravamento).
Atenção não confundir passagem forçada (direito de vizinhança que

decorre da lei: imóvel encravado) com servidão predial de passagem (direito
real sobre coisa alheia, geralmente decorrente de contrato para dar maior
comodidade a imóvel não encravado).
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES – arts. 1.286 a 1.287, CC

O proprietário é obrigado a tolerar, mediante indenização, a passagem,
por seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de
serviços de utilidade pública, quando não houver outra alternativa, ou esta se
apresente excessivamente onerosa. A instalação deve ser feita da forma menos
gravosa possível; se oferecer grave risco, pode-se exigir a realização de obras
de segurança.
ÁGUAS – arts. 1.288 a 1.296, CC

O proprietário do imóvel inferior é obrigado a receber, sem qualquer
indenização, as águas que correm naturalmente do superior (nascentes, rios
e águas da chuva). Não se pode impedir ou desviar o curso das águas
remanescentes que naturalmente escoem para o prédio inferior. Deve-se
facilitar o escoamento natural, com a abertura de canais e valetas. A condição
não pode ser agravada por obras realizadas pelo dono do prédio superior.
Também não se pode poluir estas águas.
Beirais
Embora o vizinho seja obrigado a receber as águas que correm
naturalmente para o seu prédio, não é obrigado a suportar as que ali fluam
artificialmente por meios de calhas (estilicídio). O proprietário deve construir o
beiral de seu telhado de modo a não despejar águas sobre o prédio vizinho.
LIMITES ENTRE PRÉDIOS – art. 1.297, CC

O proprietário pode obrigar seu vizinho a proceder à demarcação entre os
dois prédios, a aviventar rumos apagados e renovar marcos destruídos ou

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arruinados, repartindo-se proporcionalmente as despesas. Quando houver
confusão de limites da vizinhança ingressa-se com ação demarcatória,
imprescritível e irrenunciável. Se o autor pretende também obter a restituição
de áreas invadidas ou usurpadas, deve cumulá-la com a possessória ou
reivindicatória.
DIREITO DE CONSTRUIR – arts. 1.299 a 1.312, CC

O proprietário pode construir em seu terreno o que lhe aprouver, salvo
direitos de vizinhos e regulamentos administrativos, podendo cercar, murar,
valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio para que possa proteger seu
domínio.
Devassamento
O proprietário pode embargar a construção de prédio em que, a menos
de um metro e meio do seu (contando-se da linha divisória), se abra janela,
ou se faça eirado (terraço ou varanda na parte superior da casa). Preserva-se a
intimidade da família. O proprietário que erguer qualquer construção, com
infringência da norma, causando danos a outrem, será obrigado a repará-los. O
prejudicado pode ingressar com ação de nunciação de obra nova durante sua
construção, ou exigir que se desfaça a obra, dentro do prazo decadencial de
ano e dia, após a conclusão da obra.
Paredes divisórias (parede-meia)

São as que integram a estrutura da construção, na linha de divisa. Não é
muro divisório, pois esses são regidos pelas regras dos tapumes. Muro é
elemento de vedação, enquanto que parede é elemento de sustentação e
vedação. O proprietário que primeiro edificar pode assentar a parede somente
em seu terreno (pertencerá inteiramente a ele) ou assentá-la até meia
espessura no terreno vizinho (a parede será de ambos). Não é lícito encostar-se
à parede do vizinho chaminés, fornalhas, fossas, canos de esgoto, etc.
USO DE PRÉDIO VIZINHO – art. 1.313, CC

O proprietário é obrigado a consentir que o vizinho entre no seu prédio e
temporariamente o use, mediante prévio aviso, quando seja indispensável à
reparação ou limpeza, construção e reconstrução de sua casa e apoderar-se de
coisas suas, inclusive animais que para lá foram casualmente. Mas se lhe
provier dano, terá direito à indenização.
DIREITO DE TAPAGEM – art. 1.297, CC

O proprietário tem direito de cercar, tapar ou murar o seu prédio (urbano
ou rural). Incluem-se: muros, cercas, sebes (cercas vivas), gradis ou quaisquer
outros meios de separação dos terrenos. Os tapumes, quando divisórios,
presumem-se comuns, sendo, por isso, os proprietários obrigados a concorrer,
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em partes iguais, para a sua construção e conservação. Quando o tapume é
destinado a evitar passagem de animais de grande porte (boi, cavalo, etc.), as
despesas são divididas. Quanto aos tapumes especiais, destinados a evitar a
passagem de animais de pequeno porte (aves domésticas, cabras, porcos, etc.)
a construção e preservação cabe unicamente ao dono dos animais. Se ele não
construir e seus animais causarem danos à propriedade alheia, deverá indenizá-
los.
DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS
Os direitos reais sobre coisa alheia só podem existir em função de uma

norma jurídica, sendo enumerados taxativamente por lei (dizemos:
numerus clausus), não se podendo aumentar ou diminuir a relação.
O direito real sobre coisa própria (jus in re propria) se distingue do direito
real sobre coisa alheia (jus in re aliena) porque naquele a pessoa tem em sua
mão todos os direitos de propriedade (usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar),
sendo que neste seu objeto de propriedade é limitado.
Conceito: é o direito de receber, por meio de norma jurídica, permissão
para usar ou tê-la como se fosse sua, em determinadas circunstâncias, ou sob
condição, de acordo com a lei e com o que foi estabelecido em contrato válido.
Vejamos a relação completa:
A) Direitos Reais de Gozo (ou fruição)
• Enfiteuse (não está no edital)
• Superfície
• Servidão Predial (não está no edital)
• Usufruto
• Uso
• Habitação
B) Direitos Reais de Garantia (não estão no edital)
• Penhor
• Hipoteca
• Anticrese
• Alienação Fiduciária em Garantia
C) Direito Real de Aquisição
• Compromisso ou Promessa Irretratável de Venda
D) Direitos Reais de Interesse Social (não estão no edital)
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Como vimos, os Direitos Reais são taxativos. Ou seja, todos eles devem
estar previstos, tipificados na lei (princípio da tipicidade). A Lei n° 11.481/07
inseriu dois novos direitos reais ao rol do art. 1.225, CC:
• Concessão de uso especial para fins de moradia.
• Concessão de direito real de uso.
DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO
O titular tem autorização de usar e fruir a coisa em determinadas

situações.
SUPERFÍCIE
arts. 1.369 a 1.377, CC
Conceito
Esta modalidade de direito real é regulada pelo Estatuto da Cidade (Lei
n° 10.257/01) e pelo Código Civil (Lei n° 10.406/02). Uma pessoa
(proprietário) concede a outrem, por tempo determinado ou indeterminado,
gratuita ou onerosamente, o direito de construir e/ou plantar em seu terreno,
mediante escritura pública, registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Esse
instituto veio substituir a enfiteuse, por sua maior utilidade econômica e social e
não ser perpétua.
O Estatuto da Cidade estabelece que o direito de superfície abrange o
direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, por
prazo determinado ou indeterminado. Todavia, o Código Civil não autoriza
obras no subsolo, exceto se estas forem inerentes ao objeto da
concessão, e sempre por prazo determinado.
Partes
Proprietário (concedente ou fundieiro): quem cede o uso do bem imóvel
para outrem.
Superficiário: quem recebe o imóvel para construir ou plantar. Deve
zelar pelo imóvel como se fosse seu, sendo responsável pelos tributos e
encargos que incidem sobre o bem.
Características
Há presunção de gratuidade. No entanto pode ser convencionado ônus
(chamado de solarium ou cânon superficiário). As partes estipulam como será

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feito o pagamento (de uma só vez, parceladamente, em função da renda
proporcionada pelo bem, etc.).
Pode haver transferência do direito a terceiros por ato inter vivos, de
forma gratuita ou onerosa. Falecendo o superficiário o direito se transmite aos
herdeiros. Em ambos os casos é proibida a estipulação de qualquer pagamento
ao proprietário. Ex.: Antônio é proprietário de um bem que tem Bernardo somo
superficiário. Bernardo pode doar ou vender o direito de superfície a Carlos. No
entanto não poderá haver qualquer estipulação de pagamento de qualquer
quantia em dinheiro ou entrega de bens em razão dessa transferência a
Antônio, evitando, com isso, que haja especulação.
Direito de preferência
As partes podem alienar seus direitos, devendo antes oferecer o bem à
outra parte, para o exercício do direito de preferência, em igualdade de
condições com terceiro. Caso não respeitado, a outra parte poderá depositar em
juízo o valor pago pelo terceiro e anular a venda.
Em caso de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao
superficiário, no valor correspondente ao direito de cada um.
Cisão
O direito de superfície foi instituído para que uma pessoa possa construir
ou plantar em terreno alheio. Mas e se o terreno já está construído ou plantado?
Entende a doutrina que ainda assim é possível, chamando isso de “direito real
de superfície por cisão”. Desta forma o proprietário aliena (transfere)
temporariamente as acessões realizadas (construções e plantações),
permanecendo como dono do solo. Estabelece o Enunciado 250 da III Jornada
de Direito Civil do CJF: “Admite-se a constituição do direito de superfície por
cisão”.
Conflito de Normas
O direito de superfície foi regulado inicialmente pelo Estatuto da Cidade
(Lei n° 10.257/01) e depois pelo Código Civil (Lei n° 10.406/02). As duas leis
estão no mesmo plano hierárquico, porém o Código Civil é a lei mais moderna.
Mesmo assim, caso haja um conflito entre essas duas normas no tocante ao
direito de superfície urbano, aplicam-se as disposições do Estatuto da Cidade,
em respeito ao princípio da especialidade (lex specialis derrogat generalis).
O Estatuto da Cidade deverá ser aplicado quando o Estado, em suas

esferas federais, estaduais ou municipais, ocuparem um dos polos da relação
jurídica. Quando os dois polos da relação forem ocupados por particulares, o
direito de superfície urbano deve ser regulado pelo Código Civil.

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Assim, a superfície urbana pode ser instituída por tempo indeterminado
e pode ter como objeto a utilização do subsolo e do espaço aéreo. Estabelece o
Enunciado 93 da I Jornada de Direito Civil do CJF: “As normas previstas no
Código Civil sobre direito de superfície não revogam as relativas a direito de
superfície constantes do Estatuto da Cidade, por serem instrumento de política
de desenvolvimento urbano”.
Extinção
Extingue-se a superfície nas seguintes hipóteses: consolidação,
inadimplemento contratual, advento do termo, renúncia do superficiário,
distrato, perecimento ou desapropriação do bem, não uso do direito de construir
ou plantar dentro do prazo convencionado.
A superfície também pode extinguir-se antes do termo final se o
superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual lhe foi
concedida. Neste caso, salvo estipulação expressa em contrário, o proprietário
volta a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação,
acessões e benfeitorias, sem indenização.
Em qualquer das hipóteses a extinção deve ser averbada no registro
imobiliário.
USUFRUTO
(arts. 1.390 a 1.411, CC)
Conceito
Trata-se de um direito real sobre coisa alheia de gozo ou fruição, que
atribui ao seu titular o direito de usar coisa alheia (móvel ou imóvel) e/ou
retirar os frutos por ela produzidos, com a obrigação de conservar a sua
substância.
Partes
Nu-proprietário: é o dono da coisa; o senhor da propriedade despida dos
direitos dela decorrentes. Tem os poderes de disposição (alienação) e
reivindicação do bem.
Usufrutuário: é quem tem o direito de usar (ex.: morar) e servir-se da
coisa (ex.: alugar). Tem a posse, o uso, a administração e os frutos
(domínio útil). Fica obrigado às despesas com a conservação e de pagar os
tributos devidos. Não é obrigado a pagar pelas deteriorações resultantes
do exercício regular do usufruto.
Objeto
Segundo o art. 1.390, CC, pode recair sobre um ou mais bens, móveis ou
imóveis, no patrimônio inteiro ou parte deste. Em regra, devem ser

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inconsumíveis e infungíveis (usufruto próprio). Se fungíveis ou consumíveis
recebe o nome de quase usufruto ou usufruto impróprio (usufrutuário deve
devolver coisa equivalente). Possui caráter assistencial, temporário,
intransmissível, inalienável e impenhorável.
Características Gerais
• Temporário: não pode exceder à vida do usufrutuário ou ao prazo de 30
anos no caso de pessoa jurídica. Assim, pode ser concedido em caráter
vitalício, ou por determinado tempo (até que o usufrutuário atinja certa
idade, condição ou estado, como o casamento), mas nunca perpétuo.
• Intransmissível e inalienável: o usufruto só pode aproveitar ou
beneficiar o seu titular, não se transmitindo aos herdeiros. É inalienável,
exceto em relação ao nu-proprietário, que pode consolidar a propriedade.
No entanto o seu exercício pode ser cedido a título gratuito ou oneroso
(art. 1.393, CC). Assim, não há impedimento que o usufrutuário em vez de
se utilizar pessoalmente da coisa a alugue ou empreste a outrem.
• Impenhorável: o usufruto não pode ser hipotecado ou empenhado, devido
a sua inalienabilidade. Entretanto, o seu exercício pode ser objeto de
penhora, desde que tenha expressão econômica, recaindo, a penhora, não
sobre o direito, mas sobre a percepção de frutos e utilidades do bem. Além
disso, a nua propriedade também pode ser objeto de penhora e alienação
em hasta pública; no entanto, nesse caso, ressalvam-se os direitos do
usufrutuário, inclusive após a arrematação, até que haja a extinção do
usufruto.
CLASSIFICAÇÃO
1. Quanto à extensão
a) Universal: recai sobre uma universalidade de bens (patrimônio,
herança, etc.).
b) Particular: recai sobre um ou mais objetos individualmente
determinados (uma casa, um sítio, etc.).
c) Pleno: refere-se a todos os frutos e utilidades do objeto dado em
usufruto.
d) Restrito: quando são excluídas do gozo do bem alguns frutos ou
utilidades da coisa.
2. Quanto à sua duração
a) Temporário: vigora por tempo pré-estabelecido (a termo),
extinguindo-se com a sua verificação.
b) Vitalício: perdura enquanto viver o usufrutuário (não se transmite a
seus herdeiros), ou enquanto não sobrevier alguma causa legal extintiva.
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CONSTITUIÇÃO
1. Disposição legal: estabelecido pela lei em favor de certas pessoas (ex.:
art. 1.689, inciso I, CC: os pais, enquanto no exercício do poder familiar são
usufrutuários dos bens dos filhos menores).
2. Ato jurídico inter vivos: pode advir de uma declaração de vontade
unilateral ou bilateral, constituindo um negócio jurídico oneroso ou gratuito. Na
gratuita o instituidor doa a nua propriedade a uma pessoa (ex.: o filho) e
reserva para si o usufruto (é mais comum). Na onerosa o instituidor vende a
nua propriedade a uma terceira pessoa e se reserva no direito do usufruto.
Como em ambas as situações o usufruto permaneceu na esfera jurídica do
proprietário, é chamada de instituição negativa. No entanto, quando o
instituidor doa ou vende a nua propriedade para uma pessoa e institui como
usufrutuário uma terceira pessoa chamamos de instituição positiva. A
constituição voluntária de usufruto ainda pode-se dar:
a) por alienação: a pessoa era proprietária plena de um imóvel e
concede o usufruto a terceiro, mantendo para si a nua propriedade;
b) por retenção: quando o proprietário da coisa transmite a terceiro a
nua propriedade, reservando, para si, o uso e gozo da coisa. Esta é a espécie
mais comum, que a doutrina chama de usufruto deducto. É o caso da pessoa
idosa que resolve doar todos os seus bens para os filhos (respeitando a paridade
no quinhão hereditário de cada um), e, no mesmo ato, reserva para si o direito
de usufruto em relação a esses bens.
3. Ato de última vontade (causa mortis): testamento ou legado.
4. Sub-rogação real: quando o bem sobre o qual incide o usufruto é
substituído por outro.
5. Usucapião: quando adquirido pelo decurso do lapso prescricional e pela
ocorrência de todas as condições exigidas pelos arts. 1.232 e 1.242, CC.
6. Sentença judicial: adquirido por força de decisão judicial (arts. 867 a
869, CPC/2015).
Registro
Se o usufruto recair sobre bem imóvel, estende-se aos acessórios e
acrescidos, exigindo-se o registro no Registro de Imóveis. Decorrendo de
disposição legal (direito de família), não é necessário o registro, mesmo sendo
imóvel. Se o usufruto recair sobre bens móveis basta a tradição (entrega).
Direitos do usufrutuário
• Posse, uso, administração e percepção dos frutos naturais (frutas de um
pomar) e/ou civis (aluguéis, pois ele pode alugar ou arrendar a coisa). Em
relação aos frutos naturais ele tem direito a todos ele inclusive os
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pendentes, logo que começar o usufruto, sem o encargo de pagar as
despesas de produção. No entanto, assim que cessar o usufruto os frutos
pendentes passam a pertencem ao dono do bem (art. 1.396, CC).
Obrigações do usufrutuário
• Inventariar à sua custa os bens que receber, especificando o estado em
que se acham, realizar despesas ordinárias e zelar pela sua conservação,
pagando os impostos, seguro, etc.
• Prestar caução (dar garantia que conservará e devolverá o bem ao final do
usufruto), se exigida, exceto no caso de doação com reserva de usufruto e
dos pais em relação aos filhos menores.
• Indenizar os danos resultantes do uso irregular do usufruto.
• Devolver o bem, findo o usufruto.
• Não mudar a destinação econômica do bem sem autorização.
• Defender a coisa usufruída.
Direitos do nu-proprietário
• Exigir conservação do bem e que o usufrutuário preste caução.
• Administrar o usufruto cuja caução não for prestada.
• Receber remuneração por essa administração.
• Reclamar a extinção do usufruto quando o usufrutuário alienar, arruinar
ou deteriorar a coisa.
Deveres do nu-proprietário
• Não obstar o uso nem diminuir a utilidade da coisa.
• Fazer reparações extraordinárias necessárias à conservação da coisa.
EXTINÇÃO
Ocorre com o cancelamento no Registro de Imóveis. Situações:
• Morte do usufrutuário ou extinção da pessoa jurídica usufrutuária.
Ainda que tenha sido estabelecido um prazo para o usufruto, se o
usufrutuário falecer antes desse prazo, não haverá sucessão hereditária
em relação ao usufruto, pois este não se transmite por herança. Cuidado:
a morte do nu-proprietário não extingue o usufruto.
• Término do prazo, salvo se o usufrutuário falecer antes.
• Decorridos 30 anos se for instituído em favor de pessoa jurídica.
• Cessação da causa de que se origina (filha que se torna maior de idade).
• Destruição da coisa, sem sub-rogação em indenização por seguro. Sendo
parcial a destruição, subsiste em relação à parte remanescente.
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• Consolidação: reúnem-se na mesma pessoa as qualidades de usufrutuário
e nu-proprietário (aquisição da nua propriedade pelo usufrutuário).
• Não uso ou não fruição da coisa sobre a qual recai o usufruto, embora a
lei não estabeleça prazo para tanto. Para alguns autores o prazo é o
mesmo aplicável para a usucapião de bens imóveis ou móveis. Para
outros, aplica-se o prazo geral da prescrição, previsto no art. 205, CC.
• Culpa do usufrutuário, quando deteriora ou deixa arruinar a coisa, não
fazendo as reparações necessárias à sua conservação.
• Renúncia do usufrutuário.
• Implemento de condição resolutiva.
Atenção Usufruto sucessivo e Usufruto simultâneo

A lei não permite o usufruto sucessivo, ou seja, em caso de morte do
usufrutuário, a transmissão do usufruto a terceiros. No entanto admite o
usufruto simultâneo, em que o instituidor o estabelece em favor de várias
pessoas (pluralidade de usufrutuários), que a um só tempo gozam da coisa. A
extinção se dá à parte, gradativamente, em relação a cada um dos que
falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão destes couber aos
sobreviventes (direito de acrescer).
DIREITO DE USO
(arts. 1.412 e 1.413, CC)
Conceito
É um direito real que recai sobre coisa alheia, a título gratuito ou oneroso,
instituído por ato inter vivos ou causa mortis, pelo qual alguém utiliza a coisa,
temporariamente, na medida das suas necessidades e de sua família
(cônjuge, filhos solteiros e pessoas de seu serviço doméstico). Na realidade
trata-se de um instituto parecido com o usufruto, porém distinto; é um
“usufruto de abrangência restrita”, não passível de cessão, limitado às
necessidades de uma pessoa e de sua família. As necessidades pessoais são
avaliadas conforme a condição social do usuário e o lugar onde ele vive.
Características
Temporário (a duração máxima é a vida do usuário; não se transmite a
seus herdeiros), indivisível (não pode ser constituído por parte), intransmissível,
personalíssimo, resultante do desmembramento da propriedade, possuindo
caráter assistencial. Restringe-se ao direito de usar pessoalmente ou por
sua família. Nem mesmo o exercício pode ser cedido.
Incide sobre bens corpóreos ou incorpóreos, imóveis ou móveis. Neste
último caso o bem deve ser infungível e inconsumível. O uso não é imutável,

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isto é, pode ser ampliado ou diminuído, de acordo com as necessidades do
usuário. O não-uso não é causa de extinção.
Subsidiariedade
Como é um instituto parecido, aplicam-se ao uso as regras do usufruto, no
que não contrariem sua natureza, especialmente os modos de constituição e
extinção.
Distingue-se do usufruto pela intensidade do direito. O usufrutuário
retira toda a utilização do bem, enquanto que o usuário é limitado às
necessidades suas e de sua família.
DIREITO DE HABITAÇÃO
arts. 1.414 a 1.416, CC
Conceito
Trata-se de um direito real sobre coisa alheia onde o titular ou sua família
pode habitar imóvel alheio de forma gratuita. O objeto deve ser bem imóvel,
destinado a proporcionar moradia gratuita.
Características
Temporário, personalíssimo, gratuito, com caráter assistencial e limitado.
É mais restrito que o uso, pois consiste na faculdade de apenas residir
pessoalmente e com sua família, não podendo ser cedido (alugado ou
emprestado) a terceiros. Por esta razão não pode ser utilizado para
estabelecimento de fundo de comércio ou de indústria. Deve ser inscrito no
Registro Imobiliário.
Extingue-se com a morte do habitador, não se transmitindo aos herdeiros.
Não se extingue pelo não-uso. O habitador deve pagar os tributos, não tendo
direito à indenização pelas benfeitorias, exceto as necessárias.
Vários titulares
Se for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas, que habite sozinha
a casa, não pagará aluguel às outras, mas não pode inibi-las de exercerem o
direito que também lhes compete.
Cônjuge e Convivente
Esse direito real (diferentemente do direito real de uso) pode decorrer
de lei, como no caso do art. 1.831, CC: “Ao cônjuge sobrevivente, qualquer
que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação
que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel
destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza
a inventariar”.

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Convém acrescentar que se o falecido possuía um imóvel em
copropriedade com outras pessoas (ex.: irmãos) antes de seu óbito, não se
aplica o direito real de habitação em benefício do cônjuge sobrevivente. Isso
porque não há elos de solidariedade entre o cônjuge com os parentes do outro;
esse vínculo é apenas de afinidade, que se extingue com a dissolução do
casamento.
A lei é omissa quanto aos conviventes, mas a corrente majoritária lhes
entende o direito. O STJ já decidiu no sentido de que o companheiro também
possui esse direito. Enunciado 117 da I Jornada de Direito Civil do CJF: “O
direito real de habitação deve ser estendido ao companheiro, seja por não
ter sido revogada a previsão da Lei 9.278/96, seja em razão da interpretação
analógica do artigo 1.831, informado pelo artigo 6°, caput, da Constituição
Federal”. No entanto tal direito termina com a morte do beneficiário ou da
constituição de nova entidade familiar pelo beneficiário.
Subsidiariedade
Aplicam-se à habitação as regras do usufruto, no que não contrariem sua
natureza, especialmente os modos de constituição e extinção.
DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO

DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
O Código Civil consagrou expressamente o Direito do Promitente

Comprador como um direito real à aquisição do imóvel (rural ou urbano,
loteado ou não) nos arts. 1.417 e 1.418, CC, também chamado de Promessa
Irretratável de Compra e Venda, devidamente registrada no Cartório de
Registro de Imóveis
Podemos conceituá-lo como sendo o contrato pelo qual alguém se obriga
a vender determinado imóvel a outrem, pelo preço, condições e modos
pactuados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que houver o
adimplemento da obrigação.
Estabelece o art. 1.417, CC: “Mediante promessa de compra e venda, em
que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou
particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o
promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”. Trata-se,
portanto, de um direito real sobre coisa alheia, pois o adquirente tem a
utilização da coisa e pode dispor do direito mediante cessão. Mas a doutrina não
gosta de classificá-lo como espécie de direito real de gozo, nem de garantia,
preferindo essa categoria autônoma: “direito real de aquisição”.

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Continua o art. 1.418, CC: O promitente comprador, titular de direito real,
pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste
forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda,
conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer
ao juiz a adjudicação do imóvel.
Exige-se para sua configuração:

Inexistência de cláusula de arrependimento.
O pacto pode ser celebrado por instrumento público ou particular, devendo
ser registrado no Registro de Imóveis.
Este instituto é muito parecido com o “contrato preliminar de venda”
(pacto de contrahendo), em que as partes se comprometem a levar a efeito um
contrato definitivo de compra e venda. No entanto a grande diferença entre
ambos é que o compromisso de venda pode dar lugar à adjudicação
compulsória (conforme veremos adiante). O contrato preliminar gera tão
somente uma obrigação de fazer (a de celebrar o contrato definitivo). Já o
compromisso de venda gera uma obrigação de dar (daí porque a
possibilidade da adjudicação compulsória).
O consentimento foi dado na promessa e as partes convencionam
reiterá-lo na escritura definitiva. O comprador não recebe o domínio do
imóvel de imediato. Satisfazendo todas as condições estipuladas no contrato,
tem direito real sobre o bem, podendo reclamar a outorga da escritura definitiva
ou a adjudicação compulsória, em caso de recusa do vendedor. No entanto, ele
já passa a ter direitos sobre a coisa.
Adjudicação, em sentido geral, é o ato judicial mediante o qual se
estabelece e se declara que a propriedade de uma coisa se transfere do
primitivo dono para outrem, assumindo este todos os direitos de possuidor e
proprietário. A parte lesada ingressa com ação de obrigação de fazer e o juiz
concede prazo razoável para que a outra parte cumpra a ordem, transferindo o
bem. Assim não procedendo, o juiz adjudica (transfere) o imóvel. A sentença
judicial supre a vontade da parte, valendo como título e possibilitando o
registro do imóvel para fins de transmissão da propriedade.
Adjudicação e arrematação, embora tenham efeitos idênticos
(transmitem a coisa de uma pessoa para outra), possuem sentidos diferentes.
Na arrematação há uma venda judicial e se atribui à pessoa que houver
oferecido o maior lance. Na adjudicação nem sempre se faz necessária a venda
judicial. Ela se opera porque não houve a venda judicial ou porque a pessoa com
direito de pedi-la preferiu receber a coisa pelo preço da maior oferta (quando
houver) ou pelo valor da própria dívida. Ex.: A deve 100 a B e oferece um bem
imóvel em garantia. B aceita a garantia. Trata-se da hipoteca. A não paga a
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dívida. B executa judicialmente a hipoteca e o bem é vendido. Ocorre o leilão e
os lances aparecem. O lance maior é de 80. Se o credor da hipoteca quiser, ele
paga o maior lance oferecido (80) e fica com o bem (adjudicação). Se ele não
quiser o bem, este é arrematado pela terceira pessoa que deu o maior lance
(arrematação).
Partes
• Promitente-comprador (ou compromissário comprador): quem se
obriga a pagar o preço e satisfazer as condições estipuladas no contrato.
• Promitente-vendedor (ou compromissário vendedor): quem recebe o
dinheiro e tem a obrigação de transferir o imóvel. Sendo casado, exige-
se outorga conjugal, exceto se o regime de bens adotado for o da
separação total.
Direitos do Promitente Comprador
• Direito real sobre coisa alheia, ou seja, sobre o imóvel adquirido.
• Direito à adjudicação compulsória, desde que comprove o
cumprimento de tudo o que lhe competia conforme pactuado no contrato,
em especial o pagamento integral do preço adimplente e desde que o
contrato tenha sido registrado (a jurisprudência mitigou tal obrigação).
• Direito à ação de consignação de pagamento ou depósito, caso o
promitente-vendedor, de forma injustificada se recuse a receber o
pagamento das últimas prestações, para que, de má-fé, prejudique o
ajuizamento da adjudicação.
• Direito de ceder a promessa a terceiros (mediante instrumento
público ou particular, devidamente registrado).
• Se o promitente-comprador deixar de cumprir sua obrigação (não pagando
as prestações) poderá o promitente-vendedor pleitear a rescisão do
contrato, cumulada com reintegração de posse do imóvel. No entanto,
antes da rescisão o promitente-comprador dever ser “constituído em
mora”. Ou seja, ele tem o direito de ser notificado para pagar as
prestações em atraso no prazo de 30 dias (imóvel loteado) ou 15 dias
(imóvel não loteado), ainda que no contrato haja cláusula de resolução
expressa e automática.
Característica Fundamental
O compromisso de venda contém todos os elementos de uma compra e
venda (coisa, preço e consentimento), adicionando-se a promessa de
transmissão, pois os contratantes, por conveniência ou oportunidade, ou por
falta de algum documento, não efetuam, de imediato, o contrato definitivo. Ou
seja, adia-se a transferência da propriedade do bem até que o preço seja

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totalmente pago. E o grande diferencial desse instituto é a possibilidade da
adjudicação compulsória.
Requisitos
• Irretratabilidade do contrato pela ausência de cláusula de
arrependimento: basta a simples omissão dessa cláusula para tornar o
contrato irretratável e impedir o vendedor de se arrepender. No entanto, o
contrato pode ser resolvido por inadimplemento ou por dissolução por
mútuo acordo.
• Pagamento: o preço pode ser pago à vista ou em prestações periódicas.
Não é essencial a quitação no ato, mas o comprador somente pode pedir a
escritura definitiva (e eventualmente a adjudicação) após o cumprimento
integral de sua obrigação.
• Capacidade das partes: pleno gozo de capacidade civil ou que sejam
devidamente representadas.
• Outorga: como gera direito sobre bem imóvel, exige-se outorga conjugal
do promitente vendedor, exceto no regime da separação absoluta de bens
(art. 1.647, CC).
• Registro: somente com a averbação do contrato no Registro de Imóveis,
o promitente-comprador passa a ter direito real oponível a terceiros (erga
omnes), impedindo a transcrição de qualquer venda posterior. Tal direito
transmite-se aos herdeiros, caso o comprador faleça antes do registro
definitivo. Antes do registro têm-se meros direitos obrigacionais.
Observação: ainda que o art. 1.417, CC exija o registro, o Superior
Tribunal de Justiça tem admitido a propositura da ação de
adjudicação compulsória, mesmo sem o registro do compromisso.
O registro serviria apenas para se impedir que o bem seja alienado a
terceiros. A Súmula 239 do STJ (editada antes do Código Civil) assim
prevê: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro
do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. Já o
Enunciado 95 das Jornadas de Direito Civil reforça a tese: “O direito à
adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando
exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro
da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário”.
Adimplemento
Escritura definitiva: as partes cumprem estritamente as cláusulas
contratuais, sendo feita escritura e posteriormente transcrição no Registro de
Imóveis.

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Inadimplemento
• Se o promitente-vendedor se recusar a entregar o imóvel ou a outorgar
a escritura definitiva, pode o comprador propor ação específica, notificando
o vendedor a lhe outorgar a escritura no prazo de 10 dias. Se neste prazo
nada alegar, o juiz adjudicará o imóvel ao requerente e a sentença valerá
como título para transcrição.
• Se o promitente-comprador atrasar o pagamento das prestações, pode
o vendedor constituí-lo em mora (notificação judicial ou extrajudicial) para
que ele pague as prestações vencidas. Após isso, continuando
inadimplente, pode pleitear a rescisão contratual, cumulada com
reintegração de posse.
Resumo Esquemático da Aula
INTRODUÇÃO. Os direitos, de uma forma geral, podem ser classificados em:

A) Direitos Pessoais: são as relações entre as pessoas, abrangendo o sujeito
ativo, o sujeito passivo e a prestação que o segundo deve ao primeiro (ex: contratos).
Quando violados o lesado pode ingressar com uma ação contra a outra parte.
B) Direito das Coisas: é a relação entre o homem e a coisa que se estabelece
diretamente (ex.: propriedade), contendo três elementos: o sujeito ativo, a coisa e a
relação (ou poder) do sujeito ativo sobre a coisa (domínio). Quando violados o lesado
pode ingressar com uma ação contra quem detiver a coisa.
CONCEITO DO DIREITO DAS COISAS. Conjunto de regras que regulamentam as
relações jurídicas entre o homem e as coisas. Características: taxatividade: somente
os enumerados na lei (numerus clausus), efeito erga omnes (todos devem se abster de
molestar o titulas), direito de sequela, publicidade e especialização.
CONTEÚDO
A) POSSE
B) DIREITOS REAIS
1. Direito real sobre coisa própria
a) Propriedade.
2. Direitos reais sobre coisa alheia (desmembramento do direito real):
a) Uso: enfiteuse, superfície, servidão, usufruto, uso e habitação.
b) Garantia: penhor, hipoteca e anticrese.
c) Direito Real de Aquisição: compromisso irretratável de venda (direito
do compromissário comprador).
d) Interesse Social (Lei n° 11. 481/07): concessão de uso especial para
fins de moradia e concessão de direito real de uso.

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DIREITOS REAIS
(arts. 1.225 a 1.510, CC)
A) Relação dos Direitos Reais (art. 1.225, CC): já mencionada acima.

B) Disposições Gerais (arts. 1.226 e 1.227, CC): Direitos reais constituídos ou
transmitidos por ato entre vivos: a) móveis → tradição (entrega); b) Imóveis → registro
no Cartório de Registro de Imóveis.
A) PROPRIEDADE
(arts. 1.228/1.360, CC)
A) Conceito: é o direito que a pessoa física ou jurídica tem de usar, fruir ou gozar,
dispor de um bem ou reavê-lo (reivindicar) de quem injustamente o possua ou detenha
(art. 1.228, CC). É o mais amplo dos direitos reais.
B) Elementos: usar (servir-se das utilidades, ex: morar), fruir ou gozar (perceber os
frutos, ex: alugar), dispor (ex: vender, doar, hipotecar) ou reavê-lo (reivindicar, ex:
entrar com ação judicial contra quem detiver de forma injusta).
C) Restrições ao direito de propriedade: constitucionais, administrativas, militares e
civis. Função social: a propriedade atenderá sua função social (art. 5°, XXIII, CF/88)
D) Classificação
1. Plena → a pessoa tem em sua mão todos os elementos da propriedade (uso,
fruição, disposição e reivindicação).
2. Limitada → pessoa abriu mão de um ou alguns dos elementos (locação,
usufruto, etc.).
E) Propriedade Imóvel
1. Aquisição
a) Acessão → forma de aquisição da propriedade imóvel que resulta de um
processo de incorporação de determinado bem ao solo: a) formação de ilhas; b)
aluvião (própria e imprópria); c) avulsão; d) abandono de álveo; d) acessões
artificiais (construções e plantações).
b) Usucapião → Forma originária de aquisição da propriedade imóvel (arts.
1.238 a 1.244, CC) e móvel (arts. 1.260 a 1.262, CC) pela posse prolongada no
tempo. Atinge outros direitos reais. Também conhecida como prescrição
aquisitiva. Requisitos essenciais comuns a todas as modalidades de usucapião:
a) posse contínua, mansa e pacífica sobre o bem, exercida ininterruptamente
(sem intervalos) e sem oposição; b) decurso de prazo previsto em lei; c)
animus domini: a pessoa deve possuir o imóvel como se realmente fosse seu,
com a intenção de tê-lo para si.
Espécies de Usucapião de Bens Imóveis
01) Extraordinária (art. 1.238, CC): a) posse mansa contínua e pacífica
por 15 anos, sem necessidade de justo título ou boa-fé; b) a lei não se refere
à dimensão do imóvel, nem ao fato se o autor já é proprietário de outro
imóvel; c) Juiz "declara" por sentença (a decisão não é consitutiva); d) prazo
cai para 10 anos se o imóvel é usado para moradia ou o possuidor o tornou
produtivo (função social da propriedade (art. 1.238, parágrafo único, CC).

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02) Ordinária (art. 1.242, CC): a) posse mansa contínua e pacífica por 10
anos, com necessidade de justo título e boa-fé; b) prazo cai para 05 anos se
for adquirida onerosamente, com base em registro regular posteriormente
cancelado; c) possuidor tenha estabelecido a sua moradia ou realizado
investimentos de interesse social e econômico.
03) Especial urbana ou pro moradia (art. 183, CF/88 e 1.240, CC): posse
mansa, pacífica e contínua por 05 anos em área urbana de até 250 m², tendo
lá sua moradia, sendo proibida a propriedade sobre outro imóvel, rural ou
urbano. O possuidor não pode ter se valido desse instituto anteriormente.
04) Especial Rural ou pro labore (art. 191, CF/88 e 1.239, CC): posse
mansa, pacífica e contínua por 05 anos em zona rural de até 50 hectares,
tendo lá sua moradia e tornado produtiva por força de seu trabalho ou de sua
família, sendo proibida a propriedade sobre outro imóvel, rural ou urbano.
05) Especial urbana familiar (art. 1.240-A, CC): “aquele que exercer,
por 02 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com
exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m² (duzentos e cinquenta
metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-
companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural”.
06) Coletiva (art. 10 do Estatuto da Cidade): posse mansa, pacífica e
contínua pelo prazo de 05 anos, em áreas urbanas com mais de 250 m²,
ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, desde que os
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel, rural ou urbano, não
sendo possível identificar os terrenos ocupados de cada possuidor.
c) Modos Derivados: inter vivos (registro de transferência: arts. 1.227 e 1.245,
CC); causa mortis (sucessão hereditária: art. 1.784, CC).
2. Perda: alienação, renúncia, abandono, perecimento, confisco, desapropriação,
usucapião e acessão (na modalidade avulsão).
F) Propriedade Móvel
Aquisição e Perda → Originária: ocupação; usucapião: a)
extraordinária: posse mansa, pacífica e contínua por 05 anos, ainda que sem justo
título ou boa-fé; b) ordinária: alguém possui a coisa como sua coisa com base na boa-
fé e justo título durante 03 anos, de forma ininterrupta e sem oposição). Derivada:
tradição (entrega da coisa: art. 1.226 e 1.267, CC), especificação (transformação de
coisa móvel em espécie nova), confusão (mistura entre coisas líquidas), comistão
(mistura entre coisas sólidas), adjunção (justaposição de uma coisa sobre a outra) e
herança.
G) Condomínio (compropriedade ou copropriedade): é a propriedade em comum;
ocorre quando mais de uma pessoa, ao mesmo tempo, exerce o direito de propriedade
sobre determinada coisa. Portanto, um mesmo bem pode pertencer a várias pessoas,
cabendo a cada uma, igual direito sobre o todo. Direito de cada condômino: a) usar a
coisa conforme sua destinação; b) reivindicá-la de terceiros; c) defender a posse; d)
alhear a respectiva parte indivisa ou gravá-la. Modalidades:

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1. Convencional ou voluntário (arts. 1.314 a 1.330, CC): resulta de acordo de
vontade das pessoas (condôminos), ou seja, duas ou mais pessoas adquirem o
mesmo bem.
2. Legal: resulta da lei (meação de paredes, cercas, muros e valas).
3. Eventual: resulta da vontade de terceiros (ex.: doador ou testador efetua uma
liberalidade a várias pessoas).
Condomínio Edilício. Prédio de apartamentos (arts. 1.331 a 1.358, CC): apresenta
uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa (unidade autônoma).
Deve ter: a) ato de instituição (ex.: incorporação imobiliária); b) convenção de
condomínio: documento escrito no qual se estipulam os direitos e deveres de cada
condômino, devendo ser subscrita pelos titulares de no mínimo 2/3 das frações ideais.
H) Direitos de Vizinhança (arts. 1.277 a 1.313, CC): complexo de regras que visam
a regular e evitar conflitos entre proprietários de prédios vizinhos. Características
essenciais: a) emanam da lei; b) são obrigações propter rem, acompanhando a
coisa e vinculando quem quer que seja; c) atribuem direitos e deveres recíprocos; d)
transmitem-se aos sucessores.
• Uso anormal da propriedade
• Árvores limítrofes
• Passagem forçada
• Passagem de cabos e tubulações
• Águas
• Limites entre prédios e direito de tapagem
• Direito de construir
I) Propriedade Resolúvel. Em regra, a propriedade tem duração ilimitada. No
ela pode ser temporária quando o próprio título de aquisição subordina a ocorrência de
uma condição resolutiva ou de um termo final. Condição Resolutiva. Condição →
cláusula que subordina o efeito do negócio jurídico a um evento futuro e incerto.
Resolutiva → o implemento (realização) extingue os efeitos do ato (resolver =
extinguir). Termo Final. Termo → cláusula que subordina o efeito do negócio jurídico a
um evento futuro e certo. Final → há uma data determinada para a cessação dos
efeitos do negócio jurídico. Situações:
A) Ocorrência de fato previsto no negócio jurídico: fideicomisso ("A" deixa para
"B" em testamento uma casa que depois de 10 anos deve ser transferida para o filho
"B", ainda não concebido quando da morte de "A"), retrovenda, etc.
B) Ocorrência de fato não previsto no negócio: desfazimento de venda feita por
condômino que não deu preferência aos demais condôminos, revogação da doação por
ingratidão, etc.
B) DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIA

ESPÉCIES
1) Direitos Reais de Gozo ou Fruição
2) Direitos Reais de Garantia (não estão no edital)
3) Direito Real de Aquisição
4) Direitos Reais de Interesse Social (não estão no edital)

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DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO
1. SUPERFÍCIE (arts. 1.369 a 1.377, CC)

Legislação aplicável: Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/01) e Código Civil (Lei n°
10.406/02). Substituiu a enfiteuse, por sua maior utilidade econômica e social e por
não ser perpétua.
Conceito: faculdade que o proprietário tem de conceder a outrem (superficiário),
gratuita ou onerosamente, o direito de construir ou plantar em seu terreno, mediante
escritura pública, registrada no Cartório de Registro de Documentos.
Estatuto da Cidade → abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço
aéreo relativo ao terreno, por prazo determinado ou indeterminado. Código Civil →
não autoriza obras no subsolo, exceto se estas forem inerentes ao objeto da concessão,
e sempre por prazo determinado.
Partes: a) proprietário (concedente ou fundieiro): cede o uso do bem imóvel para
outrem; b) superficiário: recebe o imóvel para construir ou plantar. Responsável pelos
tributos e encargos que incidem sobre o bem.
Cisão: admite-se o direito de superfície ainda que o terreno já esteja construído ou
plantado (direito real de superfície por cisão).
Conflito de Normas: embora o Código Civil seja mais moderno ele não revogou as
disposições do Estatuto da Cidade. Este se aplica quando o Estado ocupa um dos polos
da relação jurídica e no caso de direito de superfície urbana.
2. USUFRUTO (arts. 1.390 a 1.411, CC)

Conceito: direito real que uma pessoa tem de usar (ex: morar) ou fruir (ex: alugar) a
coisa alheia, temporariamente, sem alterar-lhe a substância.
Partes: a) usufrutuário: tem direito de usar ou fruir a coisa (posse direta); b) nu-
proprietário: dono da coisa (posse indireta).
Objeto: bens móveis (não podem ser fungíveis) e/ou imóveis.
Classificação
a) quanto à extensão: universal ou particular.
b) quanto à duração: temporário ou vitalício.
Constituição: legal, ato inter vivos ou causa mortis, sub-rogação real, usufruto e
sentença judicial. Usufruto deducto ou por retenção: pessoa doa a nua propriedade
a terceiro, reservando, para si, o uso e gozo da coisa.
Extinção: morte do usufrutuário, término do prazo (30 anos se em benefício de pessoa
jurídica), destruição da coisa, consolidação, prescrição, renúncia ou desistência. A nua
propriedade pode ser alienada; o usufruto, em regra, é inalienável (só pode ser
alienado ao próprio nu-proprietário).
3. USO E HABITAÇÃO (arts. 1.412 a 1.416, CC)

Em relação a esses institutos, aplicam-se as regras do usufruto, no que for aplicável.
Observação: o art. 1.831, CC (Direito das Sucessões), dispõe que ao cônjuge
sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo
da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao
imóvel destinado à residência da família, desde que não seja o único daquela natureza
a inventariar.

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3) DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO
(arts. 1.417 e 1.418, CC)
DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR (Compromisso ou promessa irretratável de
venda)
Conceito: contrato pelo qual uma pessoa se obriga a vender a outra bem imóvel, pelo
preço, condições e modos convencionados, outorgando-lhe a escritura após o
cumprimento das obrigações.
Partes: a) promitente-comprador; b) promitente-vendedor.
Direitos do promitente-comprador: a) direito real sobre coisa alheia; b) escritura
público ou adjudicação compulsória (após o pagamento integral): c) ação de
consignação ou depósito se o credor se recusar injustamente receber o pagamento; d)
cessão a terceiros; e) se atrasar o pagamento, antes da rescisão, deve ser notificado,
para poder purgar a mora.
Objeto: bens imóveis.
Requisitos: a) ausência de cláusula de arrependimento (irretratável); b) capacidade e
outorga conjugal (uxória ou marital); c) inscrição no Registro de Imóveis. Obs.: há
discussão sobre a obrigatoriedade do registro.
Execução: escritura definitiva ou sentença judicial constitutiva de adjudicação
compulsória.
Extinção: execução voluntária do contrato, execução compulsória (adjudicação no
registro imobiliário), distrato (mútuo consentimento), resolução judicial.
BIBLIOGRAFIA BÁSICA
Para a elaboração desta aula foram consultadas as seguintes obras:

DINIZ, Maria Helena – Curso de Direito Civil Brasileiro. Ed. Saraiva.
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA, Rodolfo Filho – Novo Curso de
Direito Civil. Ed Saraiva.
GOMES, Orlando – Direito Civil. Ed Forense.
GONÇALVES, Carlos Roberto – Direito Civil Brasileiro. Ed. Saraiva.
MONTEIRO, Washington de Barros – Curso de Direito Civil. Ed. Saraiva.
NERY, Nelson Jr. e Rosa Maria de Andrade – Código Civil Comentado. Ed.
Revista dos Tribunais.
PEREIRA, Caio Mário da Silva – Instituições de Direito Civil. Ed. Forense.
RODRIGUES, Silvio – Direito Civil. Ed. Saraiva.
SERPA LOPES, Miguel Maria de – Curso de Direito Civil. Ed. Freitas Bastos.
SILVA, De Plácido e – Vocabulário Jurídico. Ed. Forense.
VENOSA, Silvio de Salvo – Direito Civil. Ed Atlas.

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Exercícios Comentados Específicos da Banca

Fundação Getúlio Vargas
01) (FGV – Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro – Estágio

Forense – 2014) Em relação à propriedade, pode-se afirmar que:
(A) são formas de aquisição da propriedade sobre bens imóveis a ocupação,
especificação, confusão, comissão, adjunção, usucapião e tradição;
(B) a legitimação da posse e a conversão desta em propriedade pressupõem
necessariamente sentença judicial;
(C) a usucapião familiar é assegurada àquele que exerça posse ininterrupta por
dois anos sobre imóvel urbano com área não superior a 250 m2, cuja
propriedade dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar,
utilizando-o para sua moradia e de sua família;
(D) são modos peculiares de aquisição da propriedade sobre bens móveis o
registro do título, a sucessão, a usucapião e a acessão;
(E) quem quer que encontre coisa alheia perdida deve restituí-la ao dono ou
legítimo possuidor, devendo o descobridor empenhar-se em encontrá-lo, sendo
que, caso não o encontre, poderá, imediatamente, mediante processo judicial,
adquirir sua propriedade.
COMENTÁRIOS. A letra “a” está errada, pois a propriedade imóvel se adquire
por usucapião, registro do título e acessão. A letra “b” está errada. Embora a
conversão da posse em propriedade necessite de sentença judicial, a
legitimação da posse não necessita desse requisito. Nesse sentido: Art. 1.200,
CC: é justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária. Art. 1.204,
CC: Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício,
em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes a propriedade. A letra “c”
está correta nos termos do art. 1.240-A, CC. A letra “d” está errada, pois
acessão e registro do título são forma de aquisição de propriedade imóvel. São
modos de aquisição da propriedade IMÓVEL: 1. Usucapião 2. Registro do Título
3. Acessão. São modos de aquisição da propriedade MÓVEL: 1. Usucapião 2.
Ocupação 3. Achado de tesouro 4. Tradição 5. Especificação 6. Confusão,
comissão e adjunção. A letra “e” está errada, pois o art. 1.233, CC prevê: Quem
quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo
possuidor. Parágrafo único: Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-
lo, e, se não o encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente.
Gabarito: “C”.
02) (FGV – DPE/RJ – Técnico Superior Jurídico – 2014) Vanildo

trabalhou durante doze anos na propriedade rural de Arlindo, onde
residiu em uma casa na entrada da Fazenda. Apesar de ter sido
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demitido, Vanildo manteve residência na referida casa por mais três
anos, sem que fosse instado a desocupar o imóvel. Permaneceu com sua
família e passou a trabalhar em uma propriedade rural vizinha. Após
todos esses anos, Arlindo e seus filhos resolveram retomar a casa,
retirando Vanildo e sua família. Sobre o fato, é CORRETO afirmar que
(A) por ser fâmulo da posse, Vanildo pode ser retirado à força do imóvel.
(B) Vanildo e sua família podem ser retirados do imóvel mediante decisão
judicial em ação de reintegração de posse.
(C) Vanildo adquiriu o imóvel por usucapião, em razão do longo tempo em que
exerce a posse sobre o imóvel em questão.
(D) Vanildo é mero detentor do imóvel, mas seus parentes são possuidores e
não podem ser retirados do bem.
(E) Vanildo já pode ser considerado proprietário do imóvel em questão.
COMENTÁRIOS. Vanildo será considerado detentor ou fâmulo da posse, pois
ele detém a coisa em nome de outrem, ou seja, conserva a posse para o seu
verdadeiro proprietário de acordo com suas determinações. Segundo a doutrina,
fâmulo da posse é aquele que, em virtude de sua situação de dependência
econômica ou de um vínculo de subordinação em relação a uma outra pessoa
(possuidor direto ou indireto), exerce sobre o bem não uma posse própria, mas
a posse desta última e em nome desta, em obediência a uma ordem ou
instrução. Ele pode ser retirado do imóvel. Porém dependerá de decisão judicial
de reintegração de posse. Gabarito: “B”.
03) (FGV – Ministério Público do Estado do Amazonas – 2002 e

Advogado do Banco de Santa Catarina – 2004) A “cláusula constituti”,
aposta nas escrituras definitivas de compra e venda de imóveis:
(A) é mera formalidade, consagrada pelo uso dos tabeliães.
(B) transmite o domínio, nas escrituras.
(C) é usada para transmitir e exercer posse em nome alheio.
(D) significa que o vendedor deve responder pela evicção de direito.
(E) significa que o comprador deve indenizar o vendedor em caso de evicção.
COMENTÁRIOS. A chamada cláusula constituti ou constituto possessório é o
ato pelo qual alguém, que possuía um bem em nome próprio, passa a possuí-lo
em nome alheio (art. 1.267, parágrafo único, CC). O exemplo clássico é o da
pessoa vende uma casa e o comprador permite que o vendedor continue nela
residindo, como inquilino ou comodatário. Gabarito: “C”.
04) (FGV – TJ/AM – Serviços Notariais e de Registro – 2010) Assinale a

alternativa que completa CORRETAMENTE a proposição a seguir.
Adquire a propriedade do imóvel, não onerosamente, aquele que,
continua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por
(A) dez anos.
(B) quinze anos.

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(C) vinte anos.
(D) dez anos entre presentes e quinze anos entre ausentes.
(E) quinze anos entre presente e vinte anos entre ausentes.
COMENTÁRIOS. Segundo o art. 1.242, CC, adquire também a propriedade do
imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o
possuir por dez anos. Gabarito: “A”.
05) (FGV – TJ/AM – Serviços Notariais e de Registro – 2010) Segundo o

Código Civil a aquisição por acessão não pode se dar:
(A) por avulsão.
(B) pela formação de ilhas.
(C) por aluvião.
(D) por usucapião.
(E) por plantações e construções.
COMENTÁRIOS. Segundo o art. 1.248, CC, a acessão pode se dar: por
formação de ilhas, por aluvião, por avulsão, por abandono de álveo, por
plantações ou construções. Portanto, a usucapião, que é forma de aquisição
originária da propriedade, não é forma de adquiri-la por acessão. Gabarito:
“D”.
06) (FGV – Defensoria Pública/MT – Advogado – 2015) Rita, por 11

anos, sem interrupção nem oposição de quem quer que seja, possui,
como seu, imóvel no qual estabeleceu a sua moradia habitual.
Considerando que Rita não possui qualquer título referente à
titularidade proprietária do imóvel, assinale a afirmativa CORRETA.
(A) Estando Rita de comprovada boa-fé, e somente nesse caso, poderá adquirir
a propriedade do bem imóvel por meio de ação de usucapião, na qual requeira
ao juiz declaração por sentença, que servirá como título para o registro no
Cartório de Registro de Imóveis.
(B) Independentemente de comprovada boa-fé, Rita poderá adquirir a
propriedade do bem imóvel por meio de ação de usucapião, na qual requeira
(C) Independentemente de agir com boa-fé, Rita não poderá adquirir a
propriedade do bem imóvel por não ter atingido ainda o tempo mínimo da
prescrição aquisitiva, qual seja, quinze anos.
(D) Estando Rita de comprovada boa-fé, e somente nesse caso, poderá adquirir
o direito de superfície do bem imóvel por ter atingido o tempo mínimo para a
titularidade, qual seja, cinco anos.
(E) Independentemente de agir com boa-fé, Rita não poderá adquirir a
propriedade do bem imóvel por não haver realizado nele obras ou serviços de
caráter produtivo.

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COMENTÁRIOS. No caso concreto deve ser aplicado o parágrafo único do art.
1.238, CC. Trata-se da usucapião extraordinária. Vejamos. Art. 1.238. Aquele
que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um
imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé;
podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de
título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O
prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou
serviços de caráter produtivo. Gabarito: “B”.
07) (FGV – Exame Unificado da OAB – 2012) Em janeiro de 2010, Nádia,

unida estavelmente com Rômulo, após dez anos de convivência e sem que
houvesse entre eles contrato escrito que disciplinasse as relações entre
companheiros, abandona definitivamente o lar. Nos dois anos seguintes,
Rômulo, que não é proprietário de outro imóvel urbano ou rural, continuou,
ininterruptamente, sem oposição de quem quer que fosse, na posse direta e
exclusiva do imóvel urbano com 200 metros quadrados, cuja propriedade dividia
com Nádia e que servia de moradia do casal. Em setembro de 2012, Rômulo
(que nunca havia ajuizado ação de usucapião, de qualquer espécie, contra quem
quer que fosse) ingressou com ação de usucapião, pretendendo o
reconhecimento judicial para adquirir integralmente o domínio do referido
imóvel. Diante dessa situação hipotética, assinale a afirmativa CORRETA.
(A) a pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é
infundada, pois o prazo assinalado pelo Código Civil é de 10 (dez) anos.
(B) a pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é
infundada, pois a hipótese de abandono do lar, embora possa caracterizar a
impossibilidade da comunhão de vida, não autoriza a propositura de ação de
usucapião.
(C) a pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é
infundada, pois tal direito só existe para as situações em que as pessoas foram
casadas sob o regime da comunhão universal de bens.
(D) a pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo
preenche todos os requisitos previstos no Código Civil.
COMENTÁRIOS. A situação narrada no cabeçalho da questão se encaixa no art.
1.240-A, CC (dispositivo esse inserido do Código Civil por força da Lei n°
12.424/11): “Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m²
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-
cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia
ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. Portanto, a pretensão de
aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo preenche todos os
requisitos previstos no Código Civil. Gabarito: “D”.
08) (FGV – SEFAZ/NITERÓI/RJ – Fiscal de Tributos – 2015) Após vinte e

três anos exercendo posse mansa e pacífica, com animus domini, de área de

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trinta e três mil metros quadrados, Irani ajuizou ação de usucapião do imóvel.
Considerando que foi proferida sentença julgando procedente o pedido, a qual
transitou em julgado, vindo a ser devidamente registrada junto ao registro de
imóveis, é correto afirmar que Irani:
(A) continuará sendo mero possuidor por mais três anos, tornando-se
proprietário ao término do referido prazo;
(B) tornou-se proprietário quando do registro da referida sentença;
(C) tornou-se proprietário quando da prolatação da sentença;
(D) tornou-se proprietário quando do trânsito em julgado da sentença;
(E) já era proprietário do imóvel, antes mesmo de proferida a sentença de
usucapião.
COMENTÁRIOS. A questão diz respeito à discussão se a usucapião se consuma
com o simples preenchimento dos requisitos legais ou com a decisão judicial de
usucapião transitada em julgado. Em outras palavras, a decisão judicial irá
declarar a usucapião já existente ou é ela que constitui a usucapião. Vigora a
orientação que é declaratória, portanto Irani já era proprietário antes de
proferida a sentença de usucapião. Citamos uma decisão do STJ muito
esclarecedora a respeito (STJ REsp 118.360-SP): “(...) 2. A usucapião é modo
originário de aquisição da propriedade; ou seja, não há transferência de
domínio ou vinculação entre o proprietário anterior e o usucapiente. 3. A
sentença proferida no processo de usucapião (art. 941 do CPC/1973) possui
natureza meramente declaratória (e não constitutiva), pois apenas
reconhece, com oponibilidade erga omnes, um direito já existente com a posse
ad usucapionem, exalando, por isso mesmo, efeitos ex tunc. O efeito
retroativo da sentença se dá desde a consumação da prescrição aquisitiva. 4.
O registro da sentença de usucapião no cartório extrajudicial não é essencial
para a consolidação da propriedade imobiliária, porquanto, ao contrário do que
ocorre com as aquisições derivadas de imóveis, o ato registral, em tais casos,
não possui caráter constitutivo. Assim, a sentença oriunda do processo de
usucapião é tão somente título para registro e não título constitutivo do direito
do usucapiente, buscando este, com a demanda, atribuir segurança jurídica e
efeitos de coisa julgada com a declaração formal de sua condição. 5. O registro
da usucapião no cartório de imóveis serve não para constituir, mas para dar
publicidade à aquisição originária (alertando terceiros), bem como para permitir
o exercício do ius disponendi (direito de dispor), além de regularizar o próprio
registro cartorial. Gabarito: “E”.
09) (FGV – SEFAZ/NITERÓI/RJ – Fiscal de Tributos – 2015) Em

decorrência de disposição testamentária, um pequeno sítio de cinco hectares,
com duas casas e outras benfeitorias, foi transmitido para Maria, ficando em
usufruto vitalício para Eduardo. Acontece que o referido imóvel, por desídia de
Eduardo, foi invadido por Sérgio e Ana, os quais, por terem permanecido
residindo no bem por longo período, lograram obter sentença favorável em ação
de usucapião cujo processo teve Maria e Eduardo no polo passivo da relação
processual. Diante do caso em questão, por se tratar a usucapião:

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(A) de um modo derivado de aquisição da propriedade, Sérgio e Ana passaram
a ter a nua propriedade do imóvel, permanecendo Eduardo como usufrutuário,
não restando qualquer direito para Maria;
(B) de um modo derivado de aquisição da propriedade, Sérgio e Ana passaram
a ter a propriedade plena do imóvel, extinguindo-se o usufruto de Eduardo e
restando para Maria direito indenizatório em relação a este;
(C) de um modo derivado de aquisição da propriedade, Sérgio e Ana passaram
a ter a nua propriedade do imóvel, permanecendo Maria como usufrutuária,
não restando qualquer direito para Eduardo;
(D) de um modo originário de aquisição da propriedade, Sérgio e Ana
passaram a ter a propriedade plena do imóvel, extinguindo-se o usufruto de
Eduardo, restando para Maria direito indenizatório em relação a este;
(E) de um modo originário de aquisição da propriedade, Sérgio e Ana passaram
não restando qualquer direito para Maria.
COMENTÁRIOS. Sérgio e Ana, aproveitando-se da desídia do usufrutuário
Eduardo invadiram a propriedade e lá permaneceram por longo tempo. Como
conseguiram sentença favorável de usucapião do bem imóvel, tal decisão
acabou por extinguir o usufruto. Ou seja, com a decisão judicial tanto a nua
propriedade (pertencente a Maria) como o usufruto propriamente dito
(pertencente a Eduardo) passaram a ser do casal Sérgio e Ana, havendo a
reunião e passando a ter a propriedade plena do imóvel. No entanto, como a
culpa por esse fato foi de Eduardo, Maria pode exigir dele uma indenização por
ter perdido a nua propriedade. Isso porque estabelece o art. 1.406, CC que o
usufrutuário é obrigado a dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida
contra a posse da coisa, ou os direitos deste. Devemos lembrar que ocorre a
aquisição originária da propriedade quando esta aquisição é desvinculada de
qualquer ligação com titular anterior, não existindo relação jurídica de
transmissão. Por tal motivo a corrente majoritária entende que a usucapião é
modalidade de aquisição originária da propriedade. Gabarito: “D”.
10) (FGV – SEFAZ/NITERÓI/RJ – Fiscal de Tributos – 2015) Valéria,

proprietária de um apartamento situado na Praia de Icaraí, fez doação do
referido imóvel para Fernanda, com reserva de usufruto vitalício para Caio. Após
sete anos, em decorrência de um processo de execução ajuizado por força de
inadimplência de Fernanda em contrato de empréstimo bancário, houve a
penhora do direito de propriedade do imóvel em questão, e consequente
alienação em hasta pública. É correto afirmar que o direito real de usufruto de
Caio:
(A) se extinguiu, por se tratar de direito real acessório da propriedade;
(B) se extinguiu, pois não prevalece diante da alienação feita em hasta pública;
(C) se mantém, embora o imóvel fique suscetível de ação reivindicatória por
parte do arrematante, o que exclui o direito de Caio de utilização do bem;

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(D) permanece intangível, até o falecimento de Caio ou outra causa de
extinção;
(E) permanece intangível, se a Caio não for garantido o direito de preferência
na arrematação.
COMENTÁRIOS. Segundo jurisprudência do STJ (Agravo Regimental no Agravo
em Recurso Especial n° 544094-RS, publicado em 29.05.2015: “(...) 3. A nua-
propriedade pode ser objeto de penhora e alienação em hasta pública, ficando
ressalvado o direito real de usufruto, inclusive após a arrematação ou a
adjudicação, até que haja sua extinção. Precedentes”. Portanto é possível a
venda em hasta pública da nua propriedade pertencente a Fernanda,
preservando-se o direito de usufruto de Caio até a sua extinção. Até porque o
art. 1.410, CC, entre outras situações, prevê que o usufruto se extingue pela
morte do usufrutuário (cancelando-se o registro no Cartório de Registro de
Imóveis). Gabarito: “D”.
11) (FGV – Defensoria Pública/MT – Advogado – 2015) Em relação ao

direito de vizinhança, assinale a afirmativa CORRETA.
(A) Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono da
árvore, já que são classificados como bens de natureza acessória.
(B) O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho
a demolição ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe
preste caução pelo dano iminente.
(C) O dono do prédio que não tiver acesso à via pública pode constranger o
vizinho a lhe dar passagem, independentemente do pagamento de indenização.
(D) Todo aquele que violar as proibições referentes ao direito de vizinhança é
obrigado a demolir as construções feitas, sendo dispensada a indenização por
perdas e danos.
(E) É defeso abrir janelas, ou fazer terraço ou varanda, a menos de dois
metros do terreno vizinho.
COMENTÁRIOS. A letra “a” está errada. Segundo o art. 1.284, CC: Os frutos
caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se
este for de propriedade particular. A letra “b” está correta, nos termos do art.
1.280, CC. A letra “c” está errada. Segundo o art. 1.285, CC: O dono do prédio
que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante
pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem,
cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário. A letra “d” está errada.
Dispõe o art. 1.312, CC: Todo aquele que violar as proibições estabelecidas
nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas
e danos. A letra “e” está errada. Dispõe o art. 1.301, CC: É defeso abrir janelas,
ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno
vizinho. Gabarito: “B”.
12) (FGV – Exame Unificado da OAB – 2013) Alexandre, pai de Bruno,

celebrou contrato com Carlos, o qual lhe concedeu o direito de
superfície para realizar construção de um albergue em seu terreno e
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explorá-lo por 10 anos, mediante o pagamento da quantia de
R$100.000,00. Passados quatro anos, Alexandre veio a falecer. Diante
do negócio jurídico celebrado, assinale a afirmativa INCORRETA.
(A) o superficiário pode realizar obra no subsolo, de modo a ampliar sua
atividade.
(B) o superficiário responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o
imóvel.
(C) o direito de superfície será transferido a Bruno, em razão da morte de
Alexandre.
(D) o superficiário terá direito de preferência, caso Carlos decida vender o
imóvel.
COMENTÁRIOS. A letra “a” está errada, pois dispõe o parágrafo único do art.
1.369, CC: O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for
inerente ao objeto da concessão. A letra “b” está correta nos termos do art.
1.371, CC: O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem
sobre o imóvel. A letra “c” está correta nos termos do art. 1.372, CC: O direito
de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos
seus herdeiros. Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a
nenhum título, qualquer pagamento pela transferência. A letra “d” está correta
nos termos do art. 1.373, CC: Em caso de alienação do imóvel ou do direito de
superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em
igualdade de condições. Gabarito: “A”.
13) (FGV – SEFAZ/NITERÓI/RJ – Fiscal de Tributos – 2015) Clementina,

ao ser procurada por Valério para a compra de seu apartamento, propôs a
constituição onerosa de um usufruto de vinte anos de duração, pelo preço de
duzentos e cinquenta mil reais. Diante da concordância de Valério, celebraram
um contrato por escritura pública, o qual foi devidamente levado ao registro
imobiliário. É correto afirmar que, no caso:
(A) o negócio jurídico é nulo, já que o usufruto sobre imóvel se constitui por
usucapião ou por registro no Cartório de Registro de Imóveis, e não por
contrato;
(B) trata-se, na realidade, de uma hipótese de contrato de locação residencial
regida pela Lei do Inquilinato, já que não há usufruto constituído por meio de
contrato oneroso;
(C) o negócio jurídico é anulável, já que o usufruto sobre imóvel se constitui
por usucapião ou por registro no Cartório de Registro de Imóveis, e não por
contrato;
(D) o usufruto foi constituído, porém o pagamento do valor de duzentos e
cinquenta mil reais constitui obrigação natural, já que a gratuidade é da
essência desse direito real;
(E) o usufruto foi perfeitamente constituído, podendo o negócio ser oneroso ou
gratuito.

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COMENTÁRIOS. Inicialmente convém frisar que o usufruto pode ser instituído
causa mortis (ex.: testamento) ou inter vivos (declaração de vontade). Entre
outras modalidades, a espécie inter vivos pode ser gratuita ou onerosa. Na
gratuita o instituidor doa a nua propriedade a uma pessoa (ex.: o filho) e
reserva para si o usufruto. Na onerosa o instituidor vende a nua propriedade a
uma terceira pessoa e se reserva no direito do usufruto. Assim, por sido
celebrado um contrato por escritura pública, de forma onerosa e ter sido levado
ao registro imobiliário, pode-se afirmar que o usufruto foi perfeitamente
constituído. Gabarito: “E”.
14) (FGV – TJ/BA – Analista Judiciário – 2015) Armando constituiu

formalmente o direito real de usufruto de um apartamento em favor de sua filha
Fenícia para garantir-lhe moradia próxima à sua residência. Acontece que
Fenícia, pretendendo residir em outro bairro, locou o imóvel em usufruto para
utilizar o valor recebido a título de locação para pagar o aluguel do outro imóvel
que pretendia alugar para morar. É CORRETO afirmar que a locação em
questão é:
(A) perfeitamente válida, já que é direito do usufrutuário fruir da coisa,
percebendo os frutos;
(B) perfeitamente válida, já que o usufrutuário passa a ser o proprietário do
bem em usufruto;
(C) perfeitamente válida, já que o usufrutuário tem, inclusive, o direito de
dispor da coisa em usufruto;
(D) juridicamente nula, já que o usufrutuário não pode dispor do bem em
usufruto;
(E) anulável, dispondo o interessado do prazo decadencial de seis meses para
pleitear a anulação.
COMENTÁRIOS. O usufruto é um direito real sobre coisa alheia de gozo ou
fruição, que atribui ao seu titular o direito de usar coisa alheia (móvel ou
imóvel) e/ou retirar os frutos por ela produzidos (ex.: locação), com a
obrigação de conservar a sua substância. Dispõe o art. 1.393, CC que não se
pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por
título gratuito ou oneroso. A locação é uma forma de transferência do exercício
do usufruto de forma onerosa. Gabarito: “A”.
15) (FGV – Exame Unificado da OAB – 2015) Angélica concede a Otávia,

pelo prazo de vinte anos, direito real de usufruto sobre imóvel de que é
proprietária. O direito real é constituído por meio de escritura pública, que é
registrada no competente Cartório do Registro de Imóveis. Cinco anos depois da
constituição do usufruto, Otávia falece, deixando como única herdeira sua filha
Patrícia. Sobre esse caso, assinale a afirmativa CORRETA.
(A) Patrícia herda o direito real de usufruto sobre o imóvel.
(B) Patrícia adquire somente o direito de uso sobre o imóvel.
(C) O direito real de usufruto extingue-se com o falecimento de Otávia.

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(D) Patrícia deve ingressar em juízo para obter sentença constitutiva do seu
direito real de usufruto sobre o imóvel.
COMENTÁRIOS. A morte da usufrutuária Otávia é causa de extinção do
usufruto. Ainda que tenha sido estabelecido um prazo para o usufruto (não é a
hipótese da questão), se o usufrutuário falecer antes desse prazo, não haverá
sucessão hereditária em relação ao usufruto, pois este não se transmite por
herança. Segundo o art. 1.410, I, CC, "O usufruto extingue-se, cancelando-se o
registro no Cartório de Registro de Imóveis: I. pela renúncia ou morte do
usufrutuário (...)”. Gabarito: “C”.
16) (FGV – TCM/SP – Agente de Fiscalização – 2015) Manuel, proprietário

de muitas fazendas de criação de gado, resolveu estabelecer, em favor de seu
filho Joaquim, usufruto de 1.000 (mil) cabeças de gado, sendo 500 (quinhentas)
de gado leiteiro e 500 (quinhentas) de gado de corte. Firmou-se no ato
constitutivo que o direito real se estabelecia pelo prazo de 05 (cinco) anos.
Decorrido o prazo estabelecido, chegada a hora da restituição das cabeças de
gado a Manuel, Joaquim constata que possuía agora 300 (trezentas) cabeças de
gado leiteiro e 850 (oitocentos e cinquenta) cabeças de gado de corte. Assim,
procurou Manuel para restituir 300 (trezentas) cabeças de gado leiteiro e 500
(quinhentas) cabeças de gado de corte. Insatisfeito com a quantidade de gado
que pretendia Joaquim lhe devolver, Manuel ajuíza uma ação judicial postulando
ao juiz a condenação do réu Joaquim a lhe entregar 500 (quinhentas) cabeças
de gado leiteiro e 850 (oitocentos e cinquenta) cabeças de gado de corte.
Considerando os dados fornecidos pelo problema e as disposições do
Código Civil sobre o tema, é correto afirmar que o pedido será julgado:
(A) procedente em parte, pois o réu tem o dever de entregar todas as cabeças
de gado que tiver em seu poder no momento da extinção do usufruto, de modo
que está obrigado a restituir as 300 (trezentas) cabeças de gado leiteiro e as
850 (oitocentas e cinquenta) cabeças de gado de corte;
(B) procedente, devendo o réu restituir 500 (quinhentas) cabeças de gado
leiteiro e 850 (oitocentas e cinquenta) cabeças de gado de corte, pois tem o
nu-proprietário direito a receber de volta as cabeças de gado que entregou,
acrescidas das crias que nasceram durante o exercício do direito real de
usufruto;
(C) procedente em parte, pois pode o réu compensar os animais perdidos
(gado leiteiro) entregando ao autor 1000 (mil) cabeças de gado, sendo 300
(trezentas) cabeças de gado leiteiro e 700 (setecentas) cabeças de gado de
corte, guardando para si a diferença de 150 cabeças de gado, porque nascidas
no curso do usufruto;
(D) procedente em parte, pois o proprietário tem direito a receber de volta
exatamente o que entregou, isto é, 500 (quinhentas) cabeças de gado leiteiro
e 500 (quinhentas) cabeças de gado de corte, de modo que não tem direito às
cabeças de gado nascidas no decurso do exercício do direito real;
(E) procedente em parte, pois o réu tem o dever de restituir apenas as cabeças
de gado leiteiro que tiver em seu poder, além das 500 (quinhentas) cabeças de

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gado de corte, acrescidas de metade do número de crias existentes ao tempo
da extinção do usufruto.
COMENTÁRIOS. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração
e percepção dos frutos (no caso as crias) Nesse sentido, dispõe o art. 1.397,
CC: “As crias dos animais pertencem ao usufrutuário, deduzidas quantas bastem
para inteirar as cabeças de gado existentes ao começar o usufruto”. Portanto,
tocante ao gado de corte, o filho deve devolver apenas 500, ficando com o resto
para si. No tocante ao gado leiteiro o filho deverá comprar as cabeças de gado
que faltam para inteirar 500, pois a obrigação é devolver exatamente o que teve
em usufruto. Gabarito: “D”.
17) (FGV – TJ/AM – Juiz de Direito – 2013) Acerca dos direitos reais,
assinale a afirmativa CORRETA.
(A) o direito de superfície é intransferível e, no caso de morte do superficiário,
retorna ao concedente.
(B) o exercício incontestado e contínuo, com justo título e boa-fé, de uma
servidão aparente, por cinco anos, autoriza o interessado a registrá‐la em seu
nome no Registro de Imóveis.
(C) o usufruto em favor de pessoa jurídica extingue‐se após o decurso do prazo
máximo de trinta anos da data em que se começou a exercer.
(D) aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua
como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona
rural não superior a vinte e cinco hectares, tornando‐a produtiva por seu
trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir‐lhe‐á a
propriedade.
(E) se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer
delas que sozinha habite a casa terá de pagar aluguel à outra, deduzida a parte
que cabe ao ocupante.
COMENTÁRIOS. A letra “a” está errada, pois prevê o art. 1.372, CC que o
direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário,
aos seus herdeiros. A letra “b” está errada, pois o prazo previsto no art. 1.379,
CC é de dez anos (e não cinco como na afirmação). A letra “c” está correta. De
fato, nos termos do art. 1.410, CC o usufruto extingue-se, cancelando-se o
registro no Cartório de Registro de Imóveis, entre outras hipóteses, pela
extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se
ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer.
A letra “d” está errada, pois nos termos do art. 1.239, CC, a metragem prevista
na lei é de 50 hectares (e não 25 como consta na afirmação). Finalmente a letra
“e” está errada, pois prevê o art. 1.415, CC que se o direito real de habitação
for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa
não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de
exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la.
Gabarito: “C”.

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18) (FGV – TCM/SP – Agente de Fiscalização – 2015) Carlos instituiu em
favor de Teresa, Helena e Paula direito real de habitação sobre uma casa.
Helena, antes de completar um ano de exercício, firma acordo escrito com Vera,
registrado no cartório de títulos e documentos, cedendo onerosamente o
exercício de seu direito real de habitação a ela e a seus sucessores. Logo em
seguida, Teresa empresta uma parte da casa para que ali resida
temporariamente uma pessoa de sua confiança. Considerando as disposições
contidas no Código Civil sobre a matéria, Carlos:
(A) pode se opor à cessão do exercício do direito real de habitação, pois, sendo
o direito real de habitação personalíssimo, é inválida a cessão onerosa ou
gratuita de seu exercício;
(B) não poderia ter constituído direito real de habitação a mais de um
beneficiário, posto que não se admite o coexercício no direito real de
habitação;
(C) não pode se opor à cessão do exercício do direito real de habitação, ante a
sua natureza intuito personae;
(D) pode se opor à cessão feita por Helena, pois, sendo o direito real de
habitação intuito personae, somente se admite a cessão gratuita de seu
exercício;
(E) pode se opor à cessão do exercício do direito real de habitação, porquanto
a validade da referida cessão está condicionada à autorização de todos os
titulares do direito real de habitação.
COMENTÁRIOS. Art. 1.414, CC: Quando o uso consistir no direito de habitar
gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem
emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família. Gabarito: “A”.
19) (FGV – Exame Unificado da OAB – 2015) Mateus é proprietário de um

terreno situado em área rural do estado de Minas Gerais. Por meio de escritura
pública levada ao cartório do registro de imóveis, Mateus concede, pelo prazo de
vinte anos, em favor de Francisco, direito real de superfície sobre o aludido
terreno. A escritura prevê que Francisco deverá ali construir um edifício que
servirá de escola para a população local. A escritura ainda prevê que, em
contrapartida à concessão da superfície, Francisco deverá pagar a Mateus a
quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). A escritura também prevê que, em
caso de alienação do direito de superfície por Francisco, Mateus terá direito a
receber quantia equivalente a 3% do valor da transação. Nesse caso, é
CORRETO afirmar que
(A) é nula a concessão de direito de superfície por prazo determinado, haja
vista só se admitir, no direito brasileiro, a concessão perpétua.
(B) é nula a cláusula que prevê o pagamento de remuneração em contrapartida
à concessão do direito de superfície, haja vista ser a concessão ato
essencialmente gratuito.
(C) é nula a cláusula que estipula em favor de Mateus o pagamento de
determinada quantia em caso de alienação do direito de superfície.

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(D) é nula a cláusula que obriga Francisco a construir um edifício no terreno.
COMENTÁRIOS. A letra “a” está errada. Segundo o art. 1.369, CC. Admite-se
que seja por prazo determinado. A letra “b” está errada. Pelo que dispõe o art.
1.370, CC, pode ser ato gratuito ou oneroso. A letra “c” está correta nos termos
do art. 1.372, parágrafo único, CC. A letra “d” está errada nos termos do art.
1.369, CC. Gabarito: “C”.
20) (FGV – Auditor Fiscal da Receita Municipal de Angra dos Reis/RJ –

2010) Considere as afirmativas abaixo:
I. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel ou imóvel
infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.
II. A ocupação de terreno não aforado, em faixa de marinha, por não criar
direito real, será insuscetível de registro.
III. São direitos reais a propriedade, a superfície, o direito do promitente
comprador do imóvel, o penhor e a anticrese.
IV. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou
hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no
vencimento, sendo, contudo, tolerado que, após o vencimento, possa o
devedor dar a coisa em pagamento da dívida.
V. A ocupação de bem público gera a posse tolerada e garante àqueles que
exercem os atos possessórios a indenização pelas benfeitorias necessárias
feitas no imóvel, assim como o consequente direito de retenção.
Estão CORRETAS somente as afirmativas
(A) I e II.
(B) I e V.
(C) II e III.
(D) II, III e IV.
(E) II, IV e V.
COMENTÁRIOS. A afirmativa I está errada. O art. 1.361, CC estabelece que
considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o
devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. Observem que o erro foi
sutil, pois a alternativa fala em coisa móvel ou imóvel e a lei fala somente em
coisa móvel. A afirmativa II é doutrinária. Refere-se à enfiteuse. Em outras
palavras, afirma que se um imóvel situado em terreno de marinha for ocupado e
ele não estiver aforado (não há enfiteuse), não haverá direito real e, por
consequência, não haverá registro. A propósito, a jurisprudência sobre o tema é
a seguinte: “ocupação de um imóvel, não aforado, em faixa de marinha, não
gera direito real, sendo insuscetível de registro. Estando, porém, sob o regime
de aforamento, o ingresso do respectivo título no registro imobiliário é
obrigatório”. O item III está correto, pois nos termos do art. 1.225, CC, são
direitos reais: a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a
habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a
anticrese, a concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de
direito real de uso. O item IV está correto, nos termos do art. 1.428 e seu
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parágrafo único, CC. O item V está errado, pois a jurisprudência maciça de
nossos Tribunais é nesse sentido. Vejamos: “Ementa: imóvel público
arrematado em hasta pública. Ocupação anterior. Tolerada pelo Poder Público.
Indenização pelas benfeitorias. Responsabilidade do adquirente.
Impossibilidade. A omissão do Poder Público, tolerando a ocupação por
particulares do imóvel por um considerável lapso temporal e sem nenhuma
oposição, não gera àquele que arrematou o bem em hasta pública o dever de
indenizar por eventuais prejuízos sofridos por outrem”. Gabarito: “D”.
21) (FGV – Prefeitura de Recife – Auditor do Tesouro Municipal – 2016)

As opções a seguir apresentam direitos que ostentam a natureza
jurídica de Direito Real, à exceção de uma. Assinale-a.
(A) A concessão de uso especial para fins de moradia.
(B) Usufruto.
(C) Penhora.
(D) Direito do promitente comprador do imóvel.
(E) Habitação
COMENTÁRIOS. O examinador quis confundir o candidato com os conceitos de
penhor e penhora. Penhor (Direito Civil): acordo de vontades em que há entrega
da coisa para garantir uma dívida. O bem é empenhado. Penhora (Direito
Processual Civil): ato judicial pelo qual se apreendem os bens do devedor para
saldar uma dívida não paga. O bem é penhorado. Portanto, a penhora não
ostenta a natureza jurídica de Direito Real. Gabarito: “C”.
22) (FGV – Prefeitura de Paulínia – Procurador – 2016) Em janeiro de

2010, Fabio e Marta, companheiros e pais de Jorge, menor impúbere, se tornam
coproprietários de um único imóvel de 90 metros quadrados na cidade de São
Paulo. Em dezembro de 2012, Fabio abandona o lar, deixando Marta e Jorge
sós. Marta permanece no imóvel e o utiliza exclusivamente para a sua moradia e
a de sua família. Passados 2 anos do ocorrido, sem que houvesse notícias de
Fabio e sem que houvesse oposição à posse direta e exclusiva de Marta, pode-
se afirmar que:
(A) Marta poderá requerer judicialmente que seja declarado adquirido o
domínio integral do imóvel, mediante usucapião familiar.
(B) Marta poderá requerer judicialmente que seja declarado adquirido o
domínio integral do imóvel por meio de usucapião extraordinária habitacional.
(C) Marta poderá requerer judicialmente que seja declarado adquirido o
domínio integral do imóvel por meio de usucapião ordinária habitacional.
(D) Marta é obrigada a intentar ação de divórcio em face de Fabio requerendo
posterior partilha de bens, para ter concedido o domínio integral do imóvel do
casal.
(E) Marta é obrigada a iniciar procedimento de declaração de morte presumida
por ausência de Fabio, para então propor a dissolução da união estável e a

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partilha dos bens do casal, para que possa adquirir o domínio integral do
imóvel.
COMENTÁRIOS. Art. 1.240-A, CC: Aquele que exercer, por 2 (dois) anos
ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre
imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja
propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar,
utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio
integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Gabarito: “A”.
23) (FGV – MPE/RJ – Exame de Estágio Forense – Nível Superior –

2017) Em matéria de usucapião, prevê o ordenamento jurídico
brasileiro que adquire a propriedade, independentemente de justo título
e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença,
aquele que, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel
por:
(A) 20 anos;
(B) 18 anos;
(C) 15 anos;
(D) 02 anos;
(E) 01 ano.
COMENTÁRIOS. Art. 1.238, CC: Aquele que, por quinze anos, sem
interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a
propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz
que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no
Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste
artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a
sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Gabarito: “C”.
LISTA DE EXERCÍCIOS SEM COMENTÁRIOS = FGV

01) (FGV – Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro – Estágio
Forense – 2014) Em relação à propriedade, pode-se afirmar que:
(A) são formas de aquisição da propriedade sobre bens imóveis a ocupação,
especificação, confusão, comissão, adjunção, usucapião e tradição;
(B) a legitimação da posse e a conversão desta em propriedade pressupõem
necessariamente sentença judicial;
(C) a usucapião familiar é assegurada àquele que exerça posse ininterrupta por
dois anos sobre imóvel urbano com área não superior a 250 m2, cuja
propriedade dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar,
utilizando-o para sua moradia e de sua família;
(D) são modos peculiares de aquisição da propriedade sobre bens móveis o
registro do título, a sucessão, a usucapião e a acessão;

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(E) quem quer que encontre coisa alheia perdida deve restituí-la ao dono ou
legítimo possuidor, devendo o descobridor empenhar-se em encontrá-lo, sendo
que, caso não o encontre, poderá, imediatamente, mediante processo judicial,
adquirir sua propriedade.
02) (FGV – DPE/RJ – Técnico Superior Jurídico – 2014) Vanildo

trabalhou durante doze anos na propriedade rural de Arlindo, onde
residiu em uma casa na entrada da Fazenda. Apesar de ter sido
demitido, Vanildo manteve residência na referida casa por mais três
anos, sem que fosse instado a desocupar o imóvel. Permaneceu com sua
família e passou a trabalhar em uma propriedade rural vizinha. Após
todos esses anos, Arlindo e seus filhos resolveram retomar a casa,
retirando Vanildo e sua família. Sobre o fato, é CORRETO afirmar que
(A) por ser fâmulo da posse, Vanildo pode ser retirado à força do imóvel.
(B) Vanildo e sua família podem ser retirados do imóvel mediante decisão
judicial em ação de reintegração de posse.
(C) Vanildo adquiriu o imóvel por usucapião, em razão do longo tempo em que
exerce a posse sobre o imóvel em questão.
(D) Vanildo é mero detentor do imóvel, mas seus parentes são possuidores e
não podem ser retirados do bem.
(E) Vanildo já pode ser considerado proprietário do imóvel em questão.
03) (FGV – Ministério Público do Estado do Amazonas – 2002 e

Advogado do Banco de Santa Catarina – 2004) A “cláusula constituti”,
aposta nas escrituras definitivas de compra e venda de imóveis:
(A) é mera formalidade, consagrada pelo uso dos tabeliães.
(B) transmite o domínio, nas escrituras.
(C) é usada para transmitir e exercer posse em nome alheio.
(D) significa que o vendedor deve responder pela evicção de direito.
(E) significa que o comprador deve indenizar o vendedor em caso de evicção.
04) (FGV – TJ/AM – Serviços Notariais e de Registro – 2005) Assinale a

alternativa que completa CORRETAMENTE a proposição a seguir.
Adquire a propriedade do imóvel, não onerosamente, aquele que,
continua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por
(A) dez anos.
(B) quinze anos.
(C) vinte anos.
(D) dez anos entre presentes e quinze anos entre ausentes.
(E) quinze anos entre presente e vinte anos entre ausentes.
05) (FGV – TJ/AM – Serviços Notariais e de Registro – 2005) Segundo o

Código Civil a aquisição por acessão não pode se dar:
(A) por avulsão.

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(B) pela formação de ilhas.
(C) por aluvião.
(D) por usucapião.
(E) por plantações e construções.
06) (FGV – Defensoria Pública/MT – Advogado – 2015) Rita, por 11

anos, sem interrupção nem oposição de quem quer que seja, possui,
como seu, imóvel no qual estabeleceu a sua moradia habitual.
Considerando que Rita não possui qualquer título referente à
titularidade proprietária do imóvel, assinale a afirmativa CORRETA.
(A) Estando Rita de comprovada boa-fé, e somente nesse caso, poderá adquirir
a propriedade do bem imóvel por meio de ação de usucapião, na qual requeira
(B) Independentemente de comprovada boa-fé, Rita poderá adquirir a
propriedade do bem imóvel por meio de ação de usucapião, na qual requeira
(C) Independentemente de agir com boa-fé, Rita não poderá adquirir a
propriedade do bem imóvel por não ter atingido ainda o tempo mínimo da
prescrição aquisitiva, qual seja, quinze anos.
(D) Estando Rita de comprovada boa-fé, e somente nesse caso, poderá adquirir
o direito de superfície do bem imóvel por ter atingido o tempo mínimo para a
titularidade, qual seja, cinco anos.
(E) Independentemente de agir com boa-fé, Rita não poderá adquirir a
propriedade do bem imóvel por não haver realizado nele obras ou serviços de
caráter produtivo.
07) (FGV – Exame Unificado da OAB – 2012) Em janeiro de 2010, Nádia,

unida estavelmente com Rômulo, após dez anos de convivência e sem que
houvesse entre eles contrato escrito que disciplinasse as relações entre
companheiros, abandona definitivamente o lar. Nos dois anos seguintes,
Rômulo, que não é proprietário de outro imóvel urbano ou rural, continuou,
ininterruptamente, sem oposição de quem quer que fosse, na posse direta e
exclusiva do imóvel urbano com 200 metros quadrados, cuja propriedade dividia
com Nádia e que servia de moradia do casal. Em setembro de 2012, Rômulo
(que nunca havia ajuizado ação de usucapião, de qualquer espécie, contra quem
quer que fosse) ingressou com ação de usucapião, pretendendo o
reconhecimento judicial para adquirir integralmente o domínio do referido
imóvel. Diante dessa situação hipotética, assinale a afirmativa CORRETA.
(A) a pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é
infundada, pois o prazo assinalado pelo Código Civil é de 10 (dez) anos.
(B) a pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é
infundada, pois a hipótese de abandono do lar, embora possa caracterizar a

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impossibilidade da comunhão de vida, não autoriza a propositura de ação de
usucapião.
(C) a pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é
infundada, pois tal direito só existe para as situações em que as pessoas foram
casadas sob o regime da comunhão universal de bens.
(D) a pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo
preenche todos os requisitos previstos no Código Civil.
08) (FGV – SEFAZ/NITERÓI/RJ – Fiscal de Tributos – 2015) Após vinte e

três anos exercendo posse mansa e pacífica, com animus domini, de área de
trinta e três mil metros quadrados, Irani ajuizou ação de usucapião do imóvel.
Considerando que foi proferida sentença julgando procedente o pedido, a qual
transitou em julgado, vindo a ser devidamente registrada junto ao registro de
imóveis, é correto afirmar que Irani:
(A) continuará sendo mero possuidor por mais três anos, tornando-se
proprietário ao término do referido prazo;
(B) tornou-se proprietário quando do registro da referida sentença;
(C) tornou-se proprietário quando da prolatação da sentença;
(D) tornou-se proprietário quando do trânsito em julgado da sentença;
(E) já era proprietário do imóvel, antes mesmo de proferida a sentença de
usucapião.
09) (FGV – SEFAZ/NITERÓI/RJ – Fiscal de Tributos – 2015) Em

decorrência de disposição testamentária, um pequeno sítio de cinco hectares,
com duas casas e outras benfeitorias, foi transmitido para Maria, ficando em
usufruto vitalício para Eduardo. Acontece que o referido imóvel, por desídia de
Eduardo, foi invadido por Sérgio e Ana, os quais, por terem permanecido
residindo no bem por longo período, lograram obter sentença favorável em ação
de usucapião cujo processo teve Maria e Eduardo no polo passivo da relação
processual. Diante do caso em questão, por se tratar a usucapião:
(A) de um modo derivado de aquisição da propriedade, Sérgio e Ana passaram
não restando qualquer direito para Maria;
(B) de um modo derivado de aquisição da propriedade, Sérgio e Ana passaram
a ter a propriedade plena do imóvel, extinguindo-se o usufruto de Eduardo e
restando para Maria direito indenizatório em relação a este;
(C) de um modo derivado de aquisição da propriedade, Sérgio e Ana passaram
a ter a nua propriedade do imóvel, permanecendo Maria como usufrutuária,
não restando qualquer direito para Eduardo;
(D) de um modo originário de aquisição da propriedade, Sérgio e Ana
passaram a ter a propriedade plena do imóvel, extinguindo-se o usufruto de
Eduardo, restando para Maria direito indenizatório em relação a este;

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(E) de um modo originário de aquisição da propriedade, Sérgio e Ana passaram
não restando qualquer direito para Maria.
10) (FGV – SEFAZ/NITERÓI/RJ – Fiscal de Tributos – 2015) Valéria,

proprietária de um apartamento situado na Praia de Icaraí, fez doação do
referido imóvel para Fernanda, com reserva de usufruto vitalício para Caio. Após
sete anos, em decorrência de um processo de execução ajuizado por força de
inadimplência de Fernanda em contrato de empréstimo bancário, houve a
penhora do direito de propriedade do imóvel em questão, e consequente
alienação em hasta pública. É correto afirmar que o direito real de usufruto de
Caio:
(A) se extinguiu, por se tratar de direito real acessório da propriedade;
(B) se extinguiu, pois não prevalece diante da alienação feita em hasta pública;
(C) se mantém, embora o imóvel fique suscetível de ação reivindicatória por
parte do arrematante, o que exclui o direito de Caio de utilização do bem;
(D) permanece intangível, até o falecimento de Caio ou outra causa de
extinção;
(E) permanece intangível, se a Caio não for garantido o direito de preferência
na arrematação.
11) (FGV – Defensoria Pública/MT – Advogado – 2015) Em relação ao

direito de vizinhança, assinale a afirmativa CORRETA.
(A) Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono da
árvore, já que são classificados como bens de natureza acessória.
(B) O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho
a demolição ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe
preste caução pelo dano iminente.
(C) O dono do prédio que não tiver acesso à via pública pode constranger o
vizinho a lhe dar passagem, independentemente do pagamento de indenização.
(D) Todo aquele que violar as proibições referentes ao direito de vizinhança é
obrigado a demolir as construções feitas, sendo dispensada a indenização por
perdas e danos.
(E) É defeso abrir janelas, ou fazer terraço ou varanda, a menos de dois
metros do terreno vizinho.
12) (FGV – Exame Unificado da OAB – 2013) Alexandre, pai de Bruno,

celebrou contrato com Carlos, o qual lhe concedeu o direito de
superfície para realizar construção de um albergue em seu terreno e
explorá-lo por 10 anos, mediante o pagamento da quantia de
R$100.000,00. Passados quatro anos, Alexandre veio a falecer. Diante
do negócio jurídico celebrado, assinale a afirmativa INCORRETA.
(A) o superficiário pode realizar obra no subsolo, de modo a ampliar sua
atividade.

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(B) o superficiário responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o
imóvel.
(C) o direito de superfície será transferido a Bruno, em razão da morte de
Alexandre.
(D) o superficiário terá direito de preferência, caso Carlos decida vender o
imóvel.
13) (FGV – SEFAZ/NITERÓI/RJ – Fiscal de Tributos – 2015) Clementina,

ao ser procurada por Valério para a compra de seu apartamento, propôs a
constituição onerosa de um usufruto de vinte anos de duração, pelo preço de
duzentos e cinquenta mil reais. Diante da concordância de Valério, celebraram
um contrato por escritura pública, o qual foi devidamente levado ao registro
imobiliário. É correto afirmar que, no caso:
(A) o negócio jurídico é nulo, já que o usufruto sobre imóvel se constitui por
usucapião ou por registro no Cartório de Registro de Imóveis, e não por
contrato;
(B) trata-se, na realidade, de uma hipótese de contrato de locação residencial
regida pela Lei do Inquilinato, já que não há usufruto constituído por meio de
contrato oneroso;
(C) o negócio jurídico é anulável, já que o usufruto sobre imóvel se constitui
por usucapião ou por registro no Cartório de Registro de Imóveis, e não por
contrato;
(D) o usufruto foi constituído, porém o pagamento do valor de duzentos e
cinquenta mil reais constitui obrigação natural, já que a gratuidade é da
essência desse direito real;
(E) o usufruto foi perfeitamente constituído, podendo o negócio ser oneroso ou
gratuito.
14) (FGV – TJ/BA – Analista Judiciário – 2015) Armando constituiu

formalmente o direito real de usufruto de um apartamento em favor de sua filha
Fenícia para garantir-lhe moradia próxima à sua residência. Acontece que
Fenícia, pretendendo residir em outro bairro, locou o imóvel em usufruto para
utilizar o valor recebido a título de locação para pagar o aluguel do outro imóvel
que pretendia alugar para morar. É CORRETO afirmar que a locação em
questão é:
(A) perfeitamente válida, já que é direito do usufrutuário fruir da coisa,
percebendo os frutos;
(B) perfeitamente válida, já que o usufrutuário passa a ser o proprietário do
bem em usufruto;
(C) perfeitamente válida, já que o usufrutuário tem, inclusive, o direito de
dispor da coisa em usufruto;
(D) juridicamente nula, já que o usufrutuário não pode dispor do bem em
usufruto;

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(E) anulável, dispondo o interessado do prazo decadencial de seis meses para
pleitear a anulação.
15) (FGV – Exame Unificado da OAB – 2015) Angélica concede a Otávia,

pelo prazo de vinte anos, direito real de usufruto sobre imóvel de que é
proprietária. O direito real é constituído por meio de escritura pública, que é
registrada no competente Cartório do Registro de Imóveis. Cinco anos depois da
constituição do usufruto, Otávia falece, deixando como única herdeira sua filha
Patrícia. Sobre esse caso, assinale a afirmativa CORRETA.
(A) Patrícia herda o direito real de usufruto sobre o imóvel.
(B) Patrícia adquire somente o direito de uso sobre o imóvel.
(C) O direito real de usufruto extingue-se com o falecimento de Otávia.
(D) Patrícia deve ingressar em juízo para obter sentença constitutiva do seu
direito real de usufruto sobre o imóvel.
16) (FGV – TCM/SP – Agente de Fiscalização – 2015) Manuel, proprietário

de muitas fazendas de criação de gado, resolveu estabelecer, em favor de seu
filho Joaquim, usufruto de 1000 (mil) cabeças de gado, sendo 500 (quinhentas)
de gado leiteiro e 500 (quinhentas) de gado de corte. Firmou-se no ato
constitutivo que o direito real se estabelecia pelo prazo de 05 (cinco) anos.
Decorrido o prazo estabelecido, chegada a hora da restituição das cabeças de
gado a Manuel, Joaquim constata que possuía agora 300 (trezentas) cabeças de
gado leiteiro e 850 (oitocentos e cinquenta) cabeças de gado de corte. Assim,
procurou Manuel para restituir 300 (trezentas) cabeças de gado leiteiro e 500
(quinhentas) cabeças de gado de corte. Insatisfeito com a quantidade de gado
que pretendia Joaquim lhe devolver, Manuel ajuíza uma ação judicial postulando
ao juiz a condenação do réu Joaquim a lhe entregar 500 (quinhentas) cabeças
de gado leiteiro e 850 (oitocentos e cinquenta) cabeças de gado de corte.
Considerando os dados fornecidos pelo problema e as disposições do
Código Civil sobre o tema, é correto afirmar que o pedido será julgado:
(A) procedente em parte, pois o réu tem o dever de entregar todas as cabeças
de gado que tiver em seu poder no momento da extinção do usufruto, de modo
que está obrigado a restituir as 300 (trezentas) cabeças de gado leiteiro e as
850 (oitocentas e cinquenta) cabeças de gado de corte;
(B) procedente, devendo o réu restituir 500 (quinhentas) cabeças de gado
leiteiro e 850 (oitocentas e cinquenta) cabeças de gado de corte, pois tem o
nu-proprietário direito a receber de volta as cabeças de gado que entregou,
acrescidas das crias que nasceram durante o exercício do direito real de
usufruto;
(C) procedente em parte, pois pode o réu compensar os animais perdidos
(gado leiteiro) entregando ao autor 1000 (mil) cabeças de gado, sendo 300
(trezentas) cabeças de gado leiteiro e 700 (setecentas) cabeças de gado de
corte, guardando para si a diferença de 150 cabeças de gado, porque nascidas
no curso do usufruto;

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(D) procedente em parte, pois o proprietário tem direito a receber de volta
exatamente o que entregou, isto é, 500 (quinhentas) cabeças de gado leiteiro
e 500 (quinhentas) cabeças de gado de corte, de modo que não tem direito às
cabeças de gado nascidas no decurso do exercício do direito real;
(E) procedente em parte, pois o réu tem o dever de restituir apenas as cabeças
de gado leiteiro que tiver em seu poder, além das 500 (quinhentas) cabeças de
gado de corte, acrescidas de metade do número de crias existentes ao tempo
da extinção do usufruto.
17) (FGV – TJ/AM – Juiz de Direito – 2013) Acerca dos direitos reais,
assinale a afirmativa CORRETA.
(A) o direito de superfície é intransferível e, no caso de morte do superficiário,
retorna ao concedente.
(B) o exercício incontestado e contínuo, com justo título e boa-fé, de uma
servidão aparente, por cinco anos, autoriza o interessado a registrá‐la em seu
nome no Registro de Imóveis.
(C) o usufruto em favor de pessoa jurídica extingui‐se após o decurso do prazo
máximo de trinta anos da data em que se começou a exercer.
(D) aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua
como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona
rural não superior a vinte e cinco hectares, tornando‐a produtiva por seu
trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir‐lhe‐á a
propriedade.
(E) se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer
delas que sozinha habite a casa terá de pagar aluguel à outra, deduzida a parte
que cabe ao ocupante.
18) (FGV – TCM/SP – Agente de Fiscalização – 2015) Carlos instituiu em

favor de Teresa, Helena e Paula direito real de habitação sobre uma casa.
Helena, antes de completar um ano de exercício, firma acordo escrito com Vera,
registrado no cartório de títulos e documentos, cedendo onerosamente o
exercício de seu direito real de habitação a ela e a seus sucessores. Logo em
seguida, Teresa empresta uma parte da casa para que ali resida
temporariamente uma pessoa de sua confiança. Considerando as disposições
contidas no Código Civil sobre a matéria, Carlos:
(A) pode se opor à cessão do exercício do direito real de habitação, pois, sendo
o direito real de habitação personalíssimo, é inválida a cessão onerosa ou
gratuita de seu exercício;
(B) não poderia ter constituído direito real de habitação a mais de um
beneficiário, posto que não se admite o coexercício no direito real de
habitação;
(C) não pode se opor à cessão do exercício do direito real de habitação, ante a
sua natureza intuito personae;

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(D) pode se opor à cessão feita por Helena, pois, sendo o direito real de
habitação intuito personae, somente se admite a cessão gratuita de seu
exercício;
(E) pode se opor à cessão do exercício do direito real de habitação, porquanto
a validade da referida cessão está condicionada à autorização de todos os
titulares do direito real de habitação.
19) (FGV – Exame Unificado da OAB – 2015) Mateus é proprietário de um

terreno situado em área rural do estado de Minas Gerais. Por meio de escritura
pública levada ao cartório do registro de imóveis, Mateus concede, pelo prazo de
vinte anos, em favor de Francisco, direito real de superfície sobre o aludido
terreno. A escritura prevê que Francisco deverá ali construir um edifício que
servirá de escola para a população local. A escritura ainda prevê que, em
contrapartida à concessão da superfície, Francisco deverá pagar a Mateus a
quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). A escritura também prevê que, em
caso de alienação do direito de superfície por Francisco, Mateus terá direito a
receber quantia equivalente a 3% do valor da transação. Nesse caso, é
CORRETO afirmar que
(A) é nula a concessão de direito de superfície por prazo determinado, haja
vista só se admitir, no direito brasileiro, a concessão perpétua.
(B) é nula a cláusula que prevê o pagamento de remuneração em contrapartida
à concessão do direito de superfície, haja vista ser a concessão ato
essencialmente gratuito.
(C) é nula a cláusula que estipula em favor de Mateus o pagamento de
determinada quantia em caso de alienação do direito de superfície.
(D) é nula a cláusula que obriga Francisco a construir um edifício no terreno.
20) (FGV – Auditor Fiscal da Receita Municipal de Angra dos Reis/RJ –

2010) Considere as afirmativas abaixo:
I. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel ou imóvel
infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.
II. A ocupação de terreno não aforado, em faixa de marinha, por não criar
direito real, será insuscetível de registro.
III. São direitos reais a propriedade, a superfície, o direito do promitente
comprador do imóvel, o penhor e a anticrese.
IV. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou
hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no
vencimento, sendo, contudo, tolerado que, após o vencimento, possa o
devedor dar a coisa em pagamento da dívida.
V. A ocupação de bem público gera a posse tolerada e garante àqueles que
exercem os atos possessórios a indenização pelas benfeitorias necessárias
feitas no imóvel, assim como o consequente direito de retenção.
Estão CORRETAS somente as afirmativas
(A) I e II.
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(B) I e V.
(C) II e III.
(D) II, III e IV.
(E) II, IV e V.
22) (FGV – Prefeitura de Recife – Auditor do Tesouro Municipal – 2016)

As opções a seguir apresentam direitos que ostentam a natureza
jurídica de Direito Real, à exceção de uma. Assinale-a.
(A) A concessão de uso especial para fins de moradia.
(B) Usufruto.
(C) Penhora.
(D) Direito do promitente comprador do imóvel.
(E) Habitação.
23) (FGV – Prefeitura de Paulínia – Procurador – 2016) Em janeiro de

2010, Fabio e Marta, companheiros e pais de Jorge, menor impúbere, se tornam
coproprietários de um único imóvel de 90 metros quadrados na cidade de São
Paulo. Em dezembro de 2012, Fabio abandona o lar, deixando Marta e Jorge
sós. Marta permanece no imóvel e o utiliza exclusivamente para a sua moradia e
a de sua família. Passados 2 anos do ocorrido, sem que houvesse notícias de
Fabio e sem que houvesse oposição à posse direta e exclusiva de Marta, pode-
se afirmar que:
(A) Marta poderá requerer judicialmente que seja declarado adquirido o
domínio integral do imóvel, mediante usucapião familiar.
(B) Marta poderá requerer judicialmente que seja declarado adquirido o
domínio integral do imóvel por meio de usucapião extraordinária habitacional.
(C) Marta poderá requerer judicialmente que seja declarado adquirido o
domínio integral do imóvel por meio de usucapião ordinária habitacional.
(D) Marta é obrigada a intentar ação de divórcio em face de Fabio requerendo
posterior partilha de bens, para ter concedido o domínio integral do imóvel do
casal.
(E) Marta é obrigada a iniciar procedimento de declaração de morte presumida
por ausência de Fabio, para então propor a dissolução da união estável e a
partilha dos bens do casal, para que possa adquirir o domínio integral do
imóvel.
24) (FGV – MPE/RJ – Exame de Estágio Forense – Nível Superior –

2017) Em matéria de usucapião, prevê o ordenamento jurídico
brasileiro que adquire a propriedade, independentemente de justo título
e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença,
aquele que, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel
por:
(A) 20 anos;
(B) 18 anos;
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(C) 15 anos;
(D) 02 anos;
(E) 01 ano.
GABARITO SECO = FGV
01) C 09) D 17) C

02) B 10) D 18) A
03) C 11) B 19) C
04) A 12) A 20) D
05) D 13) E 21) C
06) B 14) A 22) A
07) D 15) C 23) C
08) E 16) D

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ÁGUAS – arts. 1.288 a 1.296, CC

LIMITES ENTRE PRÉDIOS – art. 1.297, CC

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