Processo nº 04/99.307.

076/2014
Data da autuação: 11/03/2014
Rubrica: Fls. 60

Acórdão nº 14.820
CONSELHO DE CONTRIBUINTES

Sessão do dia 27 de novembro de 2014.

RECURSO VOLUNTÁRIO Nº 16.468

Recorrente: LET’S PLAY MOTEL LTDA.
Recorrido: COORDENADOR DA COORDENADORIA DE REVISÃO E
JULGAMENTO TRIBUTÁRIOS
Relator: Conselheiro NEWTON SILVEIRA PALHANO DE JESUS
Representante da Fazenda: RAUL ARARIPE NETO

IPTU – BASE DE CÁLCULO – IMPUGNAÇÃO DO

VALOR VENAL

Não apontando a peça recursal, de forma

fundamentada, falhas que justifiquem sua alteração, é
de ser mantida a decisão de primeira instância que,
referendada por opinativo do órgão técnico
competente, confirmou o valor venal que serviu de
base ao lançamento. Recurso voluntário improvido.
Decisão unânime.

IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE PREDIAL E

TERRITORIAL URBANA

R E L A T Ó R I O

Adoto o relatório da Representação da Fazenda, de fls. 55/55-v, que passa a fazer

parte integrante do presente:

“Trata-se de recurso interposto por Let’s Play Motel Ltda. em face da decisão do
Sr. Coordenador da Coordenadoria de Revisão e Julgamento Tributários – F/SUBTF/CRJ que
julgou improcedente a impugnação contra a base de cálculo levada a efeito no lançamento do
IPTU de 2014 referente ao imóvel situado na Av. Chrisóstomo Pimentel de Oliveira, nº 802,
Anchieta, inscrito sob o n.º 0813012-2.

No lançamento foi atribuído ao imóvel o valor de R$ 2.159.979,00. O contribuinte

instruiu o pedido com laudo avaliatório que atribuiu ao imóvel o valor venal de
R$910.444,47.
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Submetida sua pretensão à então Gerência de Avaliações e Análises Técnicas, o

órgão analisou o referido laudo e, após algumas correções, chegou a valor superior ao levado
a efeito no lançamento. O Sr. Coordenador da F/SUBTF/CRJ indeferiu a impugnação.

A empresa interpôs recurso, repetindo os dados de seu laudo e alegando, em

síntese, que a decisão não condiz com a realidade do valor venal do imóvel; que, de acordo
com o modelo de Harper-Berrini, o valor do terreno é de R$ 69.593,10; que a área do terreno
é de 3.204m², a testada de 34,0ms e a profundidade de 36,0m; que o CUB é de R$ 911,25/m²,
e não o custo de 35% de despesas indiretas, representativo no valor de R$ 974,97/m²; que
cabe a depreciação de 35%; que o laudo assume o fator de comercialização de 1,35, sendo que
a localização não é excelente; que o cálculo do valor do terreno pela “forma” Harper-Berrini
traz uma valorização superior ao valor real, pois é um resultado subestimado; que a Prefeitura
insiste em não aceitar a “forma” Haper-Berrini; que o local é de risco; que os V0, Vc e Vr
contemplam valores elevados com a finalidade de obter receitas em todas as transações
comerciais; que, quando há necessidade ou previsão de um projeto para uma desapropriação,
a Prefeitura sinaliza um valor bem abaixo do preço de mercado, e que, na elaboração da base
de cálculo, não são considerados vários fatores importantes, tais como localização, falta de
segurança e se o imóvel é encravado ou não. O Contribuinte acaba por requerer o deferimento
do pleito, a extinção da guia sob o efeito suspensivo e o arquivamento do processo.

Chamada a opinar sobre o recurso apresentado, a Gerência de Avaliações e

Análises Técnicas informou, em resumo, que o requerente, na prática, apenas repete os
equívocos do laudo; que os V0 estão muito defasados dos valores atuais de mercado; que o
custo unitário utilizado no laudo foi corretamente corrigido na análise; que foi mantido o
percentual de 35% de custos indiretos; que o Perito faz menção ao percentual de depreciação
de 35%, quando, na verdade, utilizou o percentual de 82,10%, corretamente corrigido na
análise para 34,3%; que o Perito faz menção ao fator de comercialização de 1,35, quando, na
verdade, utilizou o fator de 1,0, mantido na análise; que o Perito entra em flagrante
contradição ao afirmar que o cálculo do valor do terreno pela “forma” Harper-Berrini traz
uma valorização superior ao valor real, pois é um resultado subestimado; que as correções
foram necessárias e que não há qualquer justificativa para a revisão da decisão recorrida. O
órgão opina pelo improvimento do recurso.”

A Representação da Fazenda opinou pelo improvimento do recurso voluntário.

É o relatório.
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VOTO

O presente recurso apenas confirma a inconformidade do contribuinte quanto ao

valor venal do exercício de 2014, no valor de R$ 2.159.979,00 (dois milhões, cento e
cinquenta e nove mil, novecentos e setenta e nove reais), para o imóvel sito na Avenida
Chrisostomo Pimentel Oliveira, 802, em Anchieta, inscrição imobiliária 0.813.012-2,
apresentando para sustentar sua impugnação o laudo técnico de fls. 7 a 20, do arquiteto
Sandoval Silva, que indica o valor de R$ 910.444,47 (novecentos e dez mil, quatrocentos e
quarenta e quatro reais e quarenta e sete centavos) para o exercício de 2014, ora impugnado,
elaborado pelo método de custo de reprodução.

O imóvel em questão é um imóvel de tipologia especial (um motel) com área

edificada de 5.155 m2, em terreno com 3.029 m2.

O estudo de fls 46 da F/SUBTF/GAT, em minucioso detalhamento das correções

que deveriam ser adotadas no laudo apresentado - destacando-se, inclusive, a adoção do custo
unitário básico CSL-8-N de R$ 675,00 (seiscentos e setenta e cinco reais) quando o correto
seria de R$ 1.130,65 (um mil, cento e trinta reais e sessenta e cinco centavos) - , chegou a que
o valor final ali indicado, com as correções necessárias, atingisse o valor de R$ 8.865.148,00
(oito milhões, oitocentos e sessenta e cinco mil, cento e quarenta e oito reais), totalmente
discrepante e acima do valor lançado de R$ 2.159.979,00 (dois milhões, cento e cinquenta e
nove mil, novecentos e setenta e nove reais), vindo em consequência a opinar pelo
indeferimento da impugnação apresentada. Tal opinativo sustentou a decisão recorrida da
F/SUBTF/CRJ.

Nesta instância recursal, a revisão procedida pela Divisão Técnica, subscrita pelo
Gerente BENTO JOSÉ LABRE, para apoio às decisões deste Conselho (fls. 53), não
identificou razões que levassem à modificação do pronunciamento anterior daquele órgão,
sugerindo, à falta de argumentos técnicos capazes de invalidar o seu resultado, o
improvimento do recurso.

Todos estes detalhamentos encontram-se repetidos e comentados no relatório da

Representação da Fazenda, ao qual aderimos, deixando apenas de transcrevê-lo “in totum”
por já se constituir em parte integrante dos autos.

As alegações recursais nada trazem que nos levem a poder questionar os pontos
técnicos apontados e que vieram a lastrear a decisão de primeira instância ora recorrrida.

Assim, o voto deste Relator, acompanhando a promoção da Fazenda, é no mesmo

sentido, votando pelo IMPROVIMENTO do recurso sob nossa apreciação mantendo-se o
valor venal lançado de R$ 2.159.979,00 (dois milhões, cento e cinquenta e nove mil,
novecentos e setenta e nove reais), para o exercício de 2014.
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A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos em que é Recorrente: LET’S PLAY

MOTEL LTDA. e Recorrido: COORDENADOR DA COORDENADORIA DE
REVISÃO E JULGAMENTO TRIBUTÁRIOS.

Acorda o Conselho de Contribuintes, por unanimidade, negar provimento ao

recurso voluntário, nos termos do voto do Relator.

Conselho de Contribuintes do Município do Rio de Janeiro, 11 de dezembro de

2014.

DENISE CAMOLEZ
PRESIDENTE

NEWTON SILVEIRA PALHANO DE JESUS

CONSELHEIRO RELATOR