Apostila Modulo 1

Avaliação Imobiliária
Unidade 1
Aspectos introdutórios
das perícias e avaliações
Diretor Executivo
DAVID LIRA STEPHEN BARROS
Gerente Editorial
CRISTIANE SILVEIRA CESAR DE OLIVEIRA
Projeto Gráfico
TIAGO DA ROCHA
Autoria
NATHALIA ELLEN SILVA BEZERRA
SILVIA CRISTINA DA SILVA
AUTORIA
Nathalia Ellen Silva Bezerra
Formada em Direito e tenho experiência técnico-profissional
nas áreas de Direito do Trabalho e de Direito Previdenciário. Também
atuo como conciliadora e como advogada, tendo em vista a prática e a
valorização dos meios alternativos de solução de conflitos. Ao longo da
minha vida acadêmica, sempre demonstrei um grande interesse pela
escrita. Dessa forma, espero que, por meio deste material e da experiência
vivenciada, você consiga ampliar os seus conhecimentos e exercer
uma vida profissional plena. Além disso, atualmente, sou mestranda do
Programa de Pós-Graduação em Administração da Universidade Federal
de Campina Grande.
Silvia Cristina da Silva

Mestre Interdisciplinar em Educação, Ambiente e Sociedade pela
UNIFAE, tenho participação docente e discente no Mestrado em Análise
do Discurso da Universidade Federal de Buenos Aires. Sou especialista
em Docência do Ensino Superior e em Direito e Educação pela Faculdade
Campos Elíseos, pós-graduanda em EAD pela Faculdade Campos
Elíseos e graduada em Ciências Jurídicas e Sociais pela UNIFEOB.
Sou vice-diretora Acadêmica da Agência Nacional de Estudos em
Direito ao Desenvolvimento (ANEDD), especialista em Investigação de
Antecedentes em instituições públicas e privadas, docente e conteudista
em diversas instituições com cursos de graduação e de pós-graduação,
elaboradora de questões para concursos públicos de várias organizadoras
e degravadora, redatora, tradutora e intérprete da Língua Espanhola.
Por isso, fomos convidadas pela Editora Telesapiens para integrar

seu elenco de autores independentes. Estamos muito felizes por poder
ajudar você nesta fase de muito estudo e de muito trabalho. Conte
conosco!
ICONOGRÁFICOS
Olá. Esses ícones irão aparecer em sua trilha de aprendizagem toda vez
que:
OBJETIVO: DEFINIÇÃO:
para o início do houver necessidade
desenvolvimento de de se apresentar um
uma nova compe- novo conceito;
tência;
NOTA: IMPORTANTE:
quando forem as observações
necessários obser- escritas tiveram que
vações ou comple- ser priorizadas para
mentações para o você;
seu conhecimento;
EXPLICANDO VOCÊ SABIA?
MELHOR: curiosidades e
algo precisa ser indagações lúdicas
melhor explicado ou sobre o tema em
detalhado; estudo, se forem
necessárias;
SAIBA MAIS: REFLITA:
textos, referências se houver a neces-
bibliográficas e links sidade de chamar a
para aprofundamen- atenção sobre algo
to do seu conheci- a ser refletido ou dis-
mento; cutido sobre;
ACESSE: RESUMINDO:
se for preciso aces- quando for preciso
sar um ou mais sites se fazer um resumo
para fazer download, acumulativo das últi-
assistir vídeos, ler mas abordagens;
textos, ouvir podcast;
ATIVIDADES: TESTANDO:
quando alguma quando o desen-
atividade de au- volvimento de uma
toaprendizagem for competência for
aplicada; concluído e questões
forem explicadas;
SUMÁRIO
Perícias e avaliações - conceitos e características ...................... 10
Aspectos gerais das perícias imobiliárias......................................................................10
Aspectos gerais da avaliação dos imóveis.................................................................... 15
Perícias e avaliações - ações judiciais................................................ 18

Aspectos gerais das perícias judiciais . ........................................................................... 18
Perícia judicial: conceito e tipologias............................................................ 20
O assistente técnico.................................................................................................... 22
Perícia judicial em Direito Imobiliário............................................................. 22
Avaliação imobiliária judicial....................................................................................................23
Divisão de propriedades no Brasil - definições e espécies........26

Propriedade: conceitos e aspectos básicos.................................................................26
Divisão de propriedade no Brasil..........................................................................................29
Índice de Gini....................................................................................................................33
Aspectos básicos dos imóveis urbanos.............................................. 35

Zona urbana: elementos e características.....................................................................35
Imóveis urbanos: conceito e características............................................................... 38
Imóvel urbano: processo de compra............................................................. 40

Avaliação Imobiliária 7
01
UNIDADE
8 Avaliação Imobiliária
INTRODUÇÃO
Como o nome indica, imóveis são bens que não se movem.
Assim, essa indicação engloba casas, edifícios, prédios etc. Os sonhos
e os objetivos de muitas pessoas envolvem ter um imóvel próprio em
que possam fixar residência e, até mesmo, uma quantidade de imóveis
que seja responsável por render lucros de forma considerável. Porém,
tais bens não podem ser adquiridos de qualquer maneira e de forma
despretensiosa, tendo em vista que, se isso acontecer, alguns direitos
relativos à segurança podem ser violados. Desse modo, você poderá
enfrentar problemas futuros decorrentes da ausência de perícia e de
avaliação.
Diante desse contexto, procuraremos ampliar os nossos

conhecimentos acerca dos aspectos introdutórios das perícias e das
avaliações. Inicialmente, identificaremos quais são os conceitos básicos
e as principais características das perícias e das avaliações. Em um
segundo momento, passaremos a analisar as perícias e as avaliações
sob o ponto de vista jurídico. Posteriormente, serão fornecidas
explicações acerca de como ocorrem as divisões de propriedades no
território nacional. Por fim, serão definidos os aspectos básicos dos
imóveis urbanos. Entendeu? Ao longo desta unidade letiva, você vai
mergulhar no universo descrito!
OBJETIVOS
Olá! Seja muito bem-vindo à Unidade 1. Nosso objetivo é auxiliar
você no desenvolvimento das seguintes competências profissionais até o
término desta etapa de estudos:
1. Fundamentar as principais características das perícias e das

avaliações sob o ponto de vista conceitual.
2. Aplicar a legislação e o rito jurídico nas perícias avaliações

imobiliárias.
3. Discernir sobre a divisão de propriedades no território brasileiro.
4. Categorizar os aspectos básicos dos imóveis urbanos.
Então? Preparado para uma viagem sem volta rumo ao

conhecimento? Ao trabalho!
Perícias e avaliações - conceitos e

características
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo, você será capaz de identificar os

conceitos básicos e as características principais das perícias
e das avaliações. Isso será fundamental para o exercício de
sua profissão. E então? Motivado para desenvolver essa
competência? Então, vamos lá! Avante!
Aspectos gerais das perícias imobiliárias

A perícia é uma ferramenta que pode estar associada a diversas
áreas e atividades, sendo que, em cada um de seus campos, assume suas
próprias características, funções e particularidades. Em regra, a perícia é
compreendida como uma análise técnica de uma situação, de um fato ou
de um estado por um especialista no assunto, denominado perito.
Dentre as finalidades da perícia, a principal é a verificação ou

esclarecimento de determinado fato, sendo, normalmente, solicitada
quando há a necessidade de determinação das suas causas. Assim, para
cada finalidade, existe um tipo distinto de perícia e um objeto particular.
As mais conhecidas são as criminais e as médicas. Outros tipos são
perícia em informática, perícia financeira contábil, perícia em química
forense, perícia de engenharia, perícia de meio, perícia contábil e perícia
imobiliária. Observe, a seguir, a Figura 1.
As perícias médicas são aquelas, normalmente, efetuadas por

médicos e por especialistas. Usualmente, são solicitadas em casos de
comprovação de aposentadoria por invalidez, de afastamentos médicos,
de auxílio-doença etc. Após efetuar a perícia, o profissional fornecerá
um laudo que demonstre e ateste as condições do analisado e as
necessidades avaliadas.
Figura 1 – Tipos de Perícia
Médica Odontológica
Criminal Perícia Imobiliária
Outros De veículos
Balística
Fonte: Elaborada pelas autoras (2021).
Nos mais diversos países, a atuação da perícia criminal é

imprescindível para a solução de crimes, desde assaltos até homicídios. É
comum que, em filmes e em seriados policiais, vejamos, de forma geral,
como a perícia criminal funciona: assim como acontece na vida real, os
peritos fotografam a cena do crime, analisam-na e coletam vestígios,
para que, em um momento posterior, realizem experimentos e estudos
laboratoriais. Os peritos criminais atuam em investigações de incêndios,
de acidentes nucleares, de acidentes de trânsito, de crimes contra a
pessoa e de crimes contra o patrimônio.
Exemplo: Em 2008, a morte de Isabella Nardoni, de apenas cinco

anos de idade, comoveu o Brasil. A menina havia sido jogada do sexto
andar do apartamento do seu pai, localizado no Edifício London, na Zona
Norte de São Paulo. A partir desse momento, uma série de investigações foi
feita para que o mistério da morte da pequena Isabella fosse solucionado.
Inicialmente, Alexandre (pai) e Anna Carolina (madrasta) alegaram que um
casal havia entrado no apartamento e jogado a menina. Contudo, indícios

posteriores, como a presença de sangue no carro do casal e o fato de
não terem chamado a polícia, colocaram em dúvida o que apresentaram,
transformando-os nos principais suspeitos. A atuação dos peritos, nesse
caso, foi de suma importância, pois avaliaram, examinaram e investigaram
a cena do crime com a intenção de entender o que havia acontecido.
Assim, chegaram à conclusão de que a menina havia sido assassinada por
seu pai e por sua madrasta. Essa foi uma das resoluções criminais mais
tristes, chocantes e memoráveis do Brasil.
As perícias são completas e complexas. A depender daquilo que

se deseja obter com a realização de dada perícia, existem classificações
secundárias. A afirmação de que as perícias sempre cumprem finalidade
judicial não é verídica, tendo em vista que existem, também, aquelas
dotadas de caráter técnico. Todavia, grande parte das perícias – pelo
menos as mais conhecidas – envolvem a atuação de um técnico
responsável pela produção de um documento para esclarecer questões
à Justiça. Assim, a perícia é um meio probatório pelo qual informações são
aliadas a fundamentos técnicos-científicos, para que as questões, de fato,
sejam esclarecidas por um elemento de prova.
Diante desse contexto, a perícia pode ser judicial, quando

for solicitada ou pela justiça de ofício ou pelas partes envolvidas; e
extrajudicial, quando for realizada de forma particular. Poderá, ainda, ser
necessária/obrigatória se for imposta pela lei ou pela natureza de fato.
Nesse caso, caso não seja executada, haverá consequências, como a
nulidade do processo. Afinal, as provas não poderão ser obtidas sem a
sua existência. Por outro lado, serão facultativas se houver a possibilidade
de as provas serem apresentadas por outras maneiras – ou seja, a perícia
não é imprescindível para a resolução dos casos.
Além dos principais e mais conhecidos tipos de perícia, ainda

há outros que, embora sejam de menor conhecimento, são de suma
relevância para o desenrolar das atividades e das comprovações
cotidianas. Dentre esses, está a perícia imobiliária, que, como o próprio
nome indica, refere-se à análise de imóveis, sendo esse o objeto de
estudo da presente unidade.
Antes de adentrarmos nessa temática, é importante, ainda, que

tenhamos em mente que não são apenas os tipos de perícia que são
múltiplos, mas as suas finalidades e os seus objetivos também o são.
Assim, as perícias podem ocorrer por retratação, podem ser interpretativas
e podem ser opinativas.
As perícias de retratação ( ) têm, como finalidade, realizar descrições

a partir de narrações minuciosas. Desse modo, os peritos relatarão o que
foi observado com uma linguagem técnica e elucidativa. Por sua vez,
as perícias interpretativas ( ) são realizadas por um processo científico,
a fim de que os fatos e as suas circunstâncias sejam interpretados
adequadamente, chegando a uma conclusão técnica. Por fim, a perícia
opinativa é estabelecida por meio de um parecer de especialistas sobre
certo tema. Pode ocorrer de forma retrospectiva, quando os exames
são realizados no presente, mas focam fatos do passado; e de forma
prospectiva, quando abordam fatos do presente que terão efeitos futuros.
As perícias imobiliárias ocorrem em função de alguns fatores. Como

as perícias em geral, as do meio imobiliário podem relacionar-se a litígios,
à realização de negócios e, até mesmo, à prevenção contra problemas
futuros. Nesse sentido, podem ser demandadas por ordem judicial e
por pedido particular – no último caso, não haverá intervenção do Poder
Judiciário.
Segundo Precisão Imobiliária (2005), as investigações que tenham,

como resultado, a necessidade de uma perícia imobiliária pode estar
relacionada a fatores do próprio imóvel e ao seu empreendedor – nesse
caso, falamos de fatores endógenos. Pode, também, decorrer de questões
externas, que serão denominadas fatores exógenos. Além disso, há as
perícias imobiliárias ligadas a situações naturais, que ou são causadas por
fenômenos da natureza, classificando-se em previsíveis, em evitáveis e
em inevitáveis; ou são causadas por ações dos usuários do imóvel, sendo
conhecidas como funcionais.
A perícia imobiliária, atualmente, é uma atividade vinculada a uma

especialidade da engenharia, sendo abrigada pelo Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), presente em 24 estados
da federação e sediado em São Paulo. Em conformidade com os
ensinamentos de Precisão Imobiliária (2005), as perícias imobiliárias

englobam as avaliatórias, as contratuais, as patológicas, as de vizinhança,
as cautelares e as referentes a questões de terra. Cada um desses tipos
pode ocorrer na área judicial e no meio privado.
É importante frisar, ainda, que a perícia imobiliária não pode ser

realizada de qualquer forma e por qualquer pessoa. Portanto, o Conselho
Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea) estabelece a
competência para a realização das perícias em imóveis, tema abordado
pela Norma Brasileira para Perícias de Engenharia na Construção Civil,
também conhecida como NBR-13.752. Essa norma define os requisitos
necessários para a elaboração e para a confecção do laudo pericial
imobiliário.
DEFINIÇÃO:
Para a NBR 14.653-1, perícia é “atividade técnica realizada

por profissional com qualificação específica, para averiguar
e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as
causas que motivaram determinado evento, avaliar bens,
seus custos, frutos ou direitos” (ABNT, 2001, p. 5).
Em muitos casos, a necessidade da contratação de um perito

surge, pois os contratantes não têm nem conhecimentos nem habilidades
técnicas suficientes para entender determinado assunto. Por isso, os
peritos do ramo imobiliário, ao elaborar um relatório, precisam ater-se
à necessidade de que de fácil entendimento, visto que, ainda que seja
produzido por um técnico especialista no assunto, o usuário, em regra,
será uma pessoa leiga. Para que o laudo seja didático e bem explicado, o
perito poderá usar ferramentas como fotos e croquis e redigi-lo em uma
linguagem inteligível, sem a utilização exacerbada de termos técnicos.
Além da clareza, o perito deve atuar em conformidade com os

preceitos éticos e morais, que são indispensáveis para que o laudo
elaborado seja considerado confiável.
Aspectos gerais da avaliação dos imóveis

A NBR 14.653-1 define imóvel como um “bem constituído de terreno
e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como
urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação” (ABNT,
2007, p. 4).
Figura 2 – A casa é um tipo de imóvel
Fonte: Pixabay
Considerando o termo destacado na definição anterior, cumpre

ressaltar que a NBR em questão entende o imóvel como um bem.
Consequentemente, as avaliações de bens apresentadas são aplicáveis
para os imóveis. Assim, a definição relativa à avaliação de imóveis pode
ser compreendida da seguinte forma:
Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações,
para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e
direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade
de sua utilização econômica para uma determinada
finalidade, situação e data. (ABNT, 2001, p. 3)
Nesse sentido, a avaliação imobiliária faz pressupor uma série de

capacidades para que a avaliação imobiliária seja precisa e efetiva. Alguns
dos conhecimentos básicos considerados imprescindíveis para que a

avaliação seja realizada são noções de Direito Imobiliário, de Matemática
Financeira, de Engenharia, de Arquitetura, de Topografia e de Informática,
já que tais áreas auxiliam o gestor imobiliário quanto aos aspectos legais
e gerais do imóvel.
A avaliação de imóveis pode ser empregada com uma diversidade

de objetivos e para a realização de alguns serviços: a venda de imóveis
em leilões, a partilha amigável ou judicial dos bens; a determinação
do valor de imóveis para a atualização dos ativos; a definição do valor
de mercado para que sejam contabilizados em processos judiciais; a
extinção de condomínios; a composição da planta de valores municipais;
a desapropriação imobiliária; etc.
Aprendemos que, na perícia imobiliária, o perito elaborará um laudo

referente à análise que realizou. Um processo semelhante acontece na
avaliação de imóveis, por meio do qual descobriremos quanto o imóvel
vale. Isso não depende do tipo de imóvel, pois, em todos os casos, haverá
valor.
O laudo de avaliação de imóveis é o principal documento que resulta

da avaliação e contém o veredito das informações e do valor relativos ao
imóvel. O laudo de avaliação de imóveis é um instrumento jurídico e deve
estar em conformidade com as normas da ABNT e do Sistema CONFEA-
CREA e com as diretrizes do Instituto Brasileiro de Perícias (IBAPE) e do
RICS.
O laudo em questão é de suma relevância, já que é tido como

fundamental para que qualquer operação relativa a imóveis ocorra.
Assim, a afirmação de que esse documento é necessário apenas para
as relações de compra e de venda não é verídica: pode ser utilizado em
outros tipos de negócios, além de ser responsável por proporcionar maior
segurança jurídica para os processos judiciais e para as relações com foco
em imóveis.
RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe mostramos? Aprendeu

tudinho? Agora, só para termos certeza de que você,
realmente, entendeu o tema deste capítulo, resumiremos
o que vimos. Você deve ter aprendido que as perícias
são utilizadas com a finalidade de analisar, de verificar e
de esclarecer determinado fato a partir da elaboração de
um laudo técnico; e que existem diversos tipos de perito,
cada um adequado a determinado objeto. As perícias mais
conhecidas são a médica e a criminal. Entre os demais
tipos de perícia, encontramos a que foi nosso objeto de
estudo durante este capítulo: a perícia imobiliária. A perícia
imobiliária será realizada por um engenheiro qualificado,
que deverá obedecer às normas fixadas pela ABNT. Além
disso, também discutimos e aprendemos o que é avaliação
imobiliária. As regras e as normas referentes à sua realização
são regidas pela NBR 14.653-1, que enquadra os imóveis
como um tipo de bem e, portanto, aproxima a avaliação
de bens da avaliação de imóveis, que terá, como principal
finalidade, apresentar o valor do bem avaliado.
Perícias e avaliações - ações judiciais

OBJETIVO:
Ao término deste capítulo, você será capaz de analisar

as perícias e as avaliações sob o ponto de vista jurídico.
Isso será fundamental para o exercício da sua profissão.
E então? Motivado para desenvolver essa competência?
Então, vamos lá! Avante!
Aspectos gerais das perícias judiciais

Os processos judiciais envolvem diversas etapas. Quanto mais
complexos forem os assuntos que abordar, mais provas serão necessárias
para que os questionamentos e as dúvidas sejam esclarecidos. Contudo,
nem sempre documentos, depoimentos de testemunhas ou declarantes e
outros tipos de provas são suficientes para resolver as questões geradoras
do processo em questão.
Logo, em muitos momentos, os processos judiciais dependem

de uma análise mais detalhada, mas os profissionais desse meio –
assessores, juízes, servidores públicos e advogados – nem sempre têm
os conhecimentos e as especializações necessárias ao entendimento
de todas as questões processuais. Por exemplo, imagine que um
processo aborde um erro médico, um procedimento cirúrgico incorreto.
Por apresentarem formação na área de Direito, juízes e advogados não
estarão aptos, normalmente, a fazer uma análise detalhada das causas e
das consequências do dano alegado. Por isso, é fundamental a atuação
de um terceiro com especialização no desempenho dessa função.
Já aprendemos que existem vários tipos de perícias e,

consequentemente, situações adequadas para que cada tipo seja posto
em prática. Nesse sentido, quando os processos judiciais dependem
de uma análise especializada, o perito deve ser uma pessoa com
conhecimentos profundos sobre o tema discutido, a fim de atestar, de
forma legal e criteriosa, se as alegações são e consistentes.
A perícia pode ser solicitada ou pelas partes ou pelo magistrado ( ).

No caso da perícia judicial, ainda que as partes tenham sido as responsáveis
pela solicitação, não podem indicar quem será o perito, já que essa é uma
função que compete ao juiz, para que a imparcialidade seja assegurada
na elaboração do laudo, conforme está disposto no caput do artigo 465
do Código de Processo Civil de 2015. Todavia, o artigo 471 do mencionado
Código aborda uma hipótese em que as partes podem escolher o perito,
sendo essa relativa à perícia consensual:
Art. 471. As partes podem, de comum acordo, escolher o
perito, indicando-o mediante requerimento, desde que:
I - sejam plenamente capazes;
II - a causa possa ser resolvida por autocomposição.
§ 1º As partes, ao escolher o perito, já devem indicar os

respectivos assistentes técnicos para acompanhar a
realização da perícia, que se realizará em data e local
previamente anunciados.
§ 2º O perito e os assistentes técnicos devem entregar,

respectivamente, laudo e pareceres em prazo fixado pelo
juiz.
§ 3º A perícia consensual substitui, para todos os efeitos, a

que seria realizada por perito nomeado pelo juiz. (BRASIL,
2015)
A perícia desenvolvida no meio judicial precisa ser realizada com

cautela e de forma responsável, tendo em vista que é um trabalho
minucioso e que as informações resultantes serão utilizadas na tomada
de decisão da ação judicial. Portanto, uma perícia mal realizada poderá
comprometer o processo e gerar prejuízos para uma ou para todas as
partes envolvidas.
Existem áreas do Direito em que a perícia é considerada o elemento

mais importante, como acontece com processos trabalhistas e com
demandas previdenciárias – no último caso, por exemplo, a perícia é
imprescindível para que a aposentadoria seja concedida e para que se
descubra se os danos físicos e/ou mentais sofridos pelo trabalhador
foram causados pelo serviço prestado. Em virtude disso, mais uma vez,
destaca-se a importância da imparcialidade na elaboração dos lados,
sendo esse mais um aspecto que demonstra o caráter profissional e

técnico da atuação do perito.
Perícia judicial: conceito e tipologias

O artigo 464 do Código de Processo Civil de 2015 estabelece
algumas determinações gerais acerca da prova pericial, como o seu
conceito. Assim, em conformidade com o mencionado artigo, temos o
seguinte:
Art. 464. A prova pericial consiste em exame, vistoria ou
avaliação.
§ 1º O juiz indeferirá a perícia quando:
I - a prova do fato não depender de conhecimento especial

de técnico;
II - for desnecessária em vista de outras provas produzidas;
III - a verificação for impraticável.
§ 2º De ofício ou a requerimento das partes, o juiz poderá,

em substituição à perícia, determinar a produção de prova
técnica simplificada, quando o ponto controvertido for de
menor complexidade.
§ 3º A prova técnica simplificada consistirá apenas

na inquirição de especialista, pelo juiz, sobre ponto
controvertido da causa que demande especial
conhecimento científico ou técnico.
§ 4 o Durante a arguição, o especialista, que deverá

ter formação acadêmica específica na área objeto de
seu depoimento, poderá valer-se de qualquer recurso
tecnológico de transmissão de sons e imagens com o fim
de esclarecer os pontos controvertidos da causa. (BRASIL,
2015)
Levando em consideração o disposto no artigo citado e os

conhecimentos adquiridos, a perícia judicial engloba alguns tipos: a)
oficial, também conhecida como que será determinada pelo juiz, sem
requerimento das partes; b) requerida, que será determinada pelo
juiz, mas partirá de solicitação das partes, ou de ambas ou de apenas
uma; c) necessária, que ocorre em razão de ou imposição da lei ou de
fato que a demande – assim, se a perícia não for efetuada, o processo
será prejudicado –; d) facultativa, que é solicitada pelo juiz, porém é

considerada uma prova acessória, visto que não é tida como determinante
para o processo; e) de presente, que é realizada durante o processo; e f)
de futuro, que é realizada em momento anterior ao início do processo. A
Figura 3 apresenta, de forma gráfica, a tipologia de perícias judiciais, com
o intuito de facilitar a absorção do assunto.
Figura 3 – Tipologia de perícias judiciais
Necessária Facultativa
Perícia
De futuro Oficial
Judicial
De presente Requerida
Fonte: Elaborada pelas autoras (2021).
O perito judicial deverá ser um especialista na área em que se

deseja produzir provas. Assim, se o assunto envolver temas medicinais,
será necessário um perito médico. Contudo, se o assunto for um
imóvel, a formação do perito deverá ter relação com esse campo, como
Engenharia Civil.
Não é qualquer pessoa especializada que poderá realizar a perícia

judicial. O perito judicial é um auxiliar da justiça que analisa provas que
necessitam de um conhecimento técnico e/ou científico para serem
atestadas. Portanto, para exercer a função de perito, o profissional deve
estar habilitado devidamente e legalmente. O perito deve ter nível superior
e ser especialista na área em que desempenhará suas funções.
IMPORTANTE:
O cenário causado pela pandemia de Covid-19 foi

responsável por alterar o funcionamento de vários aspectos
do cotidiano humano. Contudo, os cuidados para que o
vírus não fosse disseminado diminuíram o contato físico e
as aglomerações. Para entender melhor o funcionamento
das perícias durante a pandemia e posteriormente à
pandemia de Covid-19, leia matéria disponível neste
endereço eletrônico.
Vale, ainda, salientar que os assuntos referentes às perícias judiciais

não são abordados apenas por leis. Em algumas situações, as perícias
causam dúvidas e questionamentos, sendo importante a atuação
agentes externos ao âmbito legislativo. Nesse sentido, a doutrina e as
jurisprudências evoluíram e trazem determinações importantes para a
regulamentação e para a prática de perícias em território nacional.
O assistente técnico
A presença do assistente técnico não é obrigatória, em conformidade
com o que é disposto pelo Código de Processo Civil de 2015. Assim, cabe
às partes decidirem se desejam ou não que um assistente técnico atue
nas perícias judiciais. Nesse caso, cada uma das partes escolherá uma
pessoa que considere adequada para o desempenho dessa função, a
qual não precisa ter formação relacionada ao objeto da perícia. Todavia, é
aconselhado que o assistente técnico tenha esse tipo de conhecimento;
caso contrário, a parte poderá assumirá um risco que poderá custar-lhe
muito futuramente.
Perícia judicial em Direito Imobiliário

Segundo Tonholli (2018), a perícia do âmbito do Direito Imobiliário
deve focar a ciência, não o direito em si. Por isso, o foco será o imóvel e as
suas questões técnicas, não as consequências que tais fatores terão para
o processo, visto que esse tipo de verificação caberá aos profissionais da
justiça e aos defensores das partes, que elaborarão as suas peças com
base nas informações e nos fatos presentes no laudo.
Avaliação imobiliária judicial

A solicitação para a realização da avaliação imobiliária judicial é
feita por clientes. A sua atuação é adequada a um momento anterior à
realização do negócio que necessita de um parecer técnico confiável do
valor do bem.
A avaliação judicial do imóvel é imprescindível para o Judiciário,

sendo esse um argumento fácil de ser comprovado mediante a quantidade
de demandas que envolvem esse tipo de bem. Isso também justifica a
importância de os profissionais peritos serem especialistas, para que as
perícias sejam realizadas de forma efetiva, imparcial e neutra.
A função de avaliador de imóveis judiciais pode ser exercida ou

por um oficial de justiça ou por uma pessoa com curso superior em
área relacionada. Considerando que estamos estudando as avaliações
imobiliárias, os profissionais serão formados em Engenharia, em
Arquitetura, em Ciência Contábil etc.
Em conformidade com os ensinamentos de Santos (2014), a

avaliação imobiliária judicial é a mais utilizada e a mais recomendada para
determinar o valor de um bem, que resultará de um parecer técnico. Assim,
para o autor, a avaliação imobiliária judicial é um método comparativo por
meio do qual o valor de um imóvel é estabelecido a partir da comparação
com o de outros de natureza e de características semelhantes. Portanto,
a valoração do imóvel precisa levar em consideração aspectos internos
e estéticos do bem, mas, também, fatores externos, como as flutuações
do mercado imobiliário, que podem ser influenciadas pelas flutuações
econômicas derivadas de outras questões.
Um exemplo prático e atual de um fator que pode influenciar os

valores dos imóveis é a pandemia de Covid-19. A economia, assim como
outros setores, foi drasticamente atingida, e os imóveis tiveram o seu
valor afetado, já que as condições da grande maioria das pessoas foram
reduzidas em razão da crise. Outro fator, que atinge os valores de aluguéis
de imóveis, é a realização de projetos sociais governamentais que dão
condições a pessoas de baixa renda de adquirir o seu próprio imóvel.
Santos (2014) destaca que a avaliação imobiliária judicial tem

ampla aplicação e é necessária para algumas destinações: para as ações
possessórias; para a reintegração e para a manutenção de posse; para
o usucapião; para as avaliações para consórcios imobiliários; para as
avaliações do setor de investimento; e para transações e para ações de
âmbito do processo civil.
Em outras palavras, a avaliação imobiliária além de ser dotada de

funcionalidade e de utilidade no meio extrajudicial, também desempenha
papel importante no âmbito do Poder Judiciário, sendo aplicada nas
diversas etapas de um processo, desde a mediação e a resolução
de conflitos até a produção de provas e a audiência de instrução. Tem
utilidade específica nos casos que envolvam penhora, leilões e partilhas
tanto no âmbito de sucessões e, consequentemente, de elaboração de
inventários; quanto nos processos da Vara de Família, em que o término
do casamento resulta na necessidade da divisão dos bens, igualmente,
entre as partes.
A avaliação judicial de imóveis apresenta, como uma de suas

principais vantagens, fornecer segurança jurídica à relação contratual
que envolve o imóvel avaliado como objeto. Assim, se for adotada no
meio particular, as partes evitarão problemas futuros. Quando resultar da
decisão de um magistrado, a avaliação conferirá uma maior facilidade e
um maior embasamento à decisão tomada pelo juiz em questão.
É importante que o profissional incumbido pela elaboração do laudo

tenha comportamentos éticos, considerando que o laudo precisa ser
pautado na imparcialidade e em critérios que lhe forneçam credibilidade.
que a avaliação precisa ser feita de forma minuciosa e atenciosa, em que
o profissional tenha como base uma boa análise técnica e mercadológica
precisa.
O avaliador de imóveis é um profissional que precisa apresentar

conhecimento técnicos e entender as legislações específicas, para
que a avaliação seja feita em conformidade com a legalidade. Para
que a comparação seja realizada, é necessário que o avaliador tenha
conhecimento do mercado, a fim de que consiga determinar um valor
razoável e justo para o bem.
RESUMINDO:

tudinho? Agora, para termos certeza de que você,
tudo o que vimos. Você deve ter aprendido que muitos
são os processos judiciais que solicitam e necessitam da
realização de uma perícia judicial, para que o conhecimento
e as provas acerca de um dado assunto sejam atestados
de forma correta e legalizada. Além disso, também
aprendemos que a perícia judicial é de extrema relevância
para o meio imobiliário, tendo em vista que são variadas as
questões que envolvem imóveis no meio judicial, como as
discussões entre condôminos em razão da propriedade e
da utilização da área comum. Por fim, também estudamos
a avaliação imobiliária no meio judicial. A solicitação pode
partir tanto das partes quanto de um pedido judicial,
sendo relevante destacar que consiste em um método
comparativo de dados de mercado, com a finalidade
principal de fixar o valor de determinado bem a partir de
parecer técnico credível e confiável.
Divisão de propriedades no Brasil -

definições e espécies
IMPORTANTE:
Ao término deste capítulo você será capaz de explicar
o que é e como ocorre a divisão de propriedades no
território brasileiro. Isso será fundamental para o exercício
de sua profissão. E então? Motivado para desenvolver essa
competência? Então, vamos lá! Avante!
Propriedade: conceitos e aspectos básicos

O termo propriedade e as noções que lhe fazem referência
estão presentes na vida humana desde os primórdios, tendo em
vista a importância que a propriedade representa ao atendimento de
necessidades básicas e naturais do convívio humano. Segundo Guimaraes
(2016), a propriedade pode ser encarada como um instinto humano que
acompanha os indivíduos ao longo de toda a vida e que estimula o seu
desejo de possuir cada vez mais coisas.
Um exemplo simples da manifestação do desejo de propriedade

pode ser facilmente visualizado quando pensamos em uma criança
pequena que passa pela fase de formação de personalidade. Em um
dado momento da infância, a palavra “meu” adentra o vocabulário das
crianças e demonstra a vontade de possuir algo. Em alguns casos, esse
desejo se manifesta por meio da dificuldade de dividir os objetos com
outras crianças/pessoas.
Os assuntos relativos à propriedade são importantes e ganham

destaque no meio constitucional. Assim a Constituição da República
Federativa do Brasil de 1988 institui a propriedade como um direito
fundamental, conforme se vê no caput e no inciso seguintes:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de
qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos
estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do
direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à
propriedade, nos termos seguintes:
[...]
XXII - é garantido o direito de propriedade. (BRASIL, 1988)
O conceito de propriedade é apresentado por vários doutrinadores.

Alguns adotam uma maior complexidade, enquanto outros apresentam a
sua definição de forma mais direta e concisa. Para Orlando Gomes (2002,
p. 109),
a propriedade deve ser entendida sob um olhar tríplice
que envolve os aspectos sintético, analítico e descritivo.
Pelo primeiro, tem-se a submissão de uma coisa a uma
pessoa. Analiticamente, estaria relacionada ao direito de
usar, fruir e dispor de uma determinada coisa e, ainda, de
reavê-la de quem a possua indevidamente. Já o aspecto
descritivo traz a propriedade relacionada ao direito
complexo, absoluto, perpétuo e exclusivo através do qual
determinada coisa fica a mercê da vontade de alguém,
conforme os ditames legais.
Por sua vez, o Dicionário Técnico Jurídico elaborado por Deocleciano

Torrieri Guimaraes (2004, p. 446) apresenta propriedade como o “mais
amplo dos direitos reais relacionando este direito ao uso e disposição
sobre um bem, o qual se caracteriza como oponível erga omnes.”
O Código Civil de 2002, apesar de trazer um vasto conjunto de

normas acerca da propriedade, não contém uma definição precisa para o
termo. Todavia, no primeiro artigo referente ao Título III, denominado “Da
Propriedade”, ao dispor sobre as disposições preliminares da propriedade
em geral, está estabelecido o seguinte:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e
dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem
quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1 o O direito de propriedade deve ser exercido em

consonância com as suas finalidades econômicas e sociais
e de modo que sejam preservados, de conformidade com
o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e
artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas
(BRASIL, 2002).
Nesse sentido, a propriedade envolve a presença de elementos

essenciais, como o uso, o gozo, a disposição, a posse e a reivindicação.
Levando em consideração o que é destacado pelo artigo supramencionado

e as definições apresentadas pelos doutrinadores, verifica-se que a
propriedade é dotada de uma função social, que fornece imposições
acerca da limitação legal do exercício pleno e absoluto da propriedade.
Em outras palavras, ainda que esse seja um direito, em regra, pertencente
à esfera particular, isso não implica dizer que os proprietários podem
usar e dispor dos seus bens de qualquer maneira. Portanto, apesar de os
proprietários terem direitos amplos à sua propriedade, algumas limitações
que devem ser observadas.
Exemplo: No ordenamento jurídico brasileiro, a desapropriação “é o

ato pelo qual o Poder Público, mediante prévio procedimento e indenização
justa, em razão de uma necessidade ou utilidade pública, ou ainda diante
do interesse social, despoja alguém de sua propriedade e a toma para si”
(ABAGGE, 2007, p.1, 2007), estando essa definição em conformidade com
o que é disposto pelo artigo 184 da CRFB/1988. Assim, a desapropriação
terá, como objeto, as propriedades de outras pessoas: bens móveis ou
imóveis, públicos ou privados, corpóreos ou incorpóreos, com exceção
dos bens personalíssimos e a moeda corrente nacional. Outro exemplo é
a reforma agrária, que, dentre as suas formas, envolve a distribuição e/ou
a redistribuição das terras que não atendem à função social estabelecida
na Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.
Quando se fala em propriedade, uma temática que surge, com

frequência, é a sua função social. A função social da propriedade faz
parte dos direitos e das garantias fundamentais presentes no artigo 5º
da CRFB/88, sendo, também, considerada uma cláusula pétrea de efeito
imediato. Além do que está disposto no mencionado artigo, a Constituição
de 1988 também aborda essa função em outros dispositivos do seu texto,
como os artigos 182 (§2º) e 186:
Art. 182.
[...]
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social

quando atende às exigências fundamentais de ordenação
da cidade expressas no plano diretor.
[...]
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade

rural atende, simultaneamente, segundo critérios e
graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes
requisitos:
I – aproveitamento racional e adequado;
II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e

preservação do meio ambiente;
III – observância das disposições que regulam as relações

de trabalho;
IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários

e dos trabalhadores (BRASIL, 1988)
Nesse sentido, a propriedade não pode ser encarada, puramente,

como um direito subjetivo do indivíduo, em razão da sua função social.
Salienta-se, ainda, que, de acordo com Guimaraes (2016), a função social
não pode ser afastada ou segregada da propriedade, entendida como
um de seus princípios substanciais. Em decorrência disso, “o titular do
direito de propriedade, não obstante sua autonomia, não mais o exerce de
forma indiscriminada, encarregando-se agora do dever de obedecer aos
preceitos impostos pelos citados arts. 182 e 186 da Constituição Federal”
(GUIMARAES, 2016, n. p.).
A propriedade é um direito pertencente à pessoa e origina outros

direitos. Contudo, também existem responsabilidades atreladas à
propriedade, visto que o proprietário precisa prestar contas à sociedade
acerca do bem que possui. Caso contrário, pode perder os benefícios
atrelados à propriedade em nome do interesse comum, uma vez que a
propriedade se relaciona ao indivíduo e, ao mesmo tempo, faz menção e
atinge a ordem econômica e o Estado.
Divisão de propriedade no Brasil

Uma das principais características geográficas do Brasil é a sua
extensão: nosso país é o maior da América do Sul e está entre os cinco
maiores países do mundo.
Figura 4 – América do Sul, em destaque, o Brasil
Fonte: Pixabay
Apesar do Brasil apresentar uma grande extensão territorial e de,

atualmente, contar com cerca de 211,8 milhões de habitantes, a sua
população não está distribuída, de forma igual, por todo o seu território.
Assim, existem estados com mais e outros com menos habitantes, sendo
que essas condições também refletem desigualdades existentes nos
âmbitos social e econômico do nosso país.
A distribuição desigual de terras do território brasileiro ainda é um

tema repleto de polêmicas, porém não se pode dizer que esse é um
assunto novo na realidade nacional. Ao contrário, é um assunto antigo
e persistente. Nesse sentido, Sander (2020) destaca que o problema da
divisão de territórios no Brasil surgiu quando o nosso país foi descoberto
pelos portugueses, em razão do sistema de colonização utilizado em
nossas terras.
Após descobrirem o nosso território, os portugueses dividiram as

terras e as transformaram em capitanias hereditárias, cada uma das quais
comandada por um nobre diferente advindo da Europa. Esse sistema durou
cerca de 300 anos, tendo sido modificado apenas após a independência do
Brasil. Desde esse momento, segundo Sander (2020), é possível enxergar
uma diferença entre quem tem a posse e quem tem a propriedade do bem:
a posse é entendida como a autorização para utilizar determinado espaço,
enquanto a propriedade é uma característica de quem detém a escritura do
terreno. Nesse sentido, Filho e Fontes (2009) apontam que
O Brasil está entre os países mais desiguais do mundo.
[...] Em geral, por todo o território brasileiro é possível
identificar grandes disparidades sociais, dentre elas na
distribuição de renda e de terras, nos índices educacionais,
de saúde, entre muitos outros. No entanto, muitas dessas
disparidades constatadas no país não são conjunturais,
mas decorrentes de um encadeamento de ações que vem
ocorrendo desde o surgimento do Brasil (FILHO; FONTES,
2009, p. 64)
Outro momento importante que impactou a história da divisão

de propriedade e a distribuição desigual das terras foi a abolição da
escravatura, no ano de 1888. Embora tenham sido libertados, os escravos
não foram recebidos por um sistema de amparo, de modo que uma
quantidade significativa de indivíduos ficou sem morada e sem condições
imediatas de conseguir trabalho remunerado, aspectos que tiveram
resultaram na ocupação de terras e na construção de casas de maneira
ilegal. Nessa época não existiam políticas habitacionais destinadas às
classes desfavorecidas, muito menos aos recém-libertos.
A partir desse momento, as divisões presentes na cidade passaram

ser delineadas: as famílias mais pobres ocupavam espaços com maiores
dificuldades e mais distantes, localidades que não chamam atenção e não
geram interesse do mercado. Por isso, os acidentes relativos às moradas
nos morros e nas regiões que alagam costumam ter as classes menos
favorecidas como vítimas. Por outro lado, as regiões mais centrais, que,
normalmente, apresentam, uma maior logística e um maior número de
estratégias assistenciais, é ocupada por pessoas das classes sociais mais
favorecidas.
Figura 5 – Favela localizada em morro do Rio de Janeiro
Fonte: Pixabay
Segundo Sander (2008), as desigualdades presentes no país não

se manifestam apenas na distribuição das terras, mas afetam outros
âmbitos do direito e da vida cotidiana, como é o caso de problemas com
saneamento básico, com água e com coleta de lixo.
Além disso, a divisão das terras e das propriedades presentes no

território nacional não pode ser vista como um assunto dissociado das
questões agrárias, segundo Filho e Fontes (2009). O período que teve,
como resultado, a formação das propriedades em nosso país começou
a partir de 1530, momento em que a colonização era baseada na
monocultura de cana-de-açúcar. A produção envolvia a monocultura, os
latifúndios e o mercado exportador (FILHO; FONTES, 2009).
Várias são as legislações que abordaram e tentaram solucionar a

divisão da propriedade. Vale salientar que a primeira legislação sobre
o tema, a Lei de Reforma Agrária, surgiu apenas em 1964 e se tornou
conhecida como Estatuto da Terra. Foi criada em razão da necessidade de
distribuição de terras no Brasil e para conceituar aspectos relacionados a
esse assunto, como o termo campo, a determinação dos níveis de uma
terra produtiva e a caracterização do uso social da terra, conforme Filho e
Fonte (2009) nos ensinam.
A Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 é um

marco na história do Brasil. Por seu intermédio, vários avanços e várias
conquistas foram alcançados, porém, no que se refere à concentração
de terras, não foram muitas as soluções dadas. Diante desse cenário,
foram criadas medidas provisórias e emendas constitucionais com a
intenção de solucionar tais questões, como as políticas direcionadas
à desconcentração de terras de 1990, que proporcionaram impactos
consideráveis no campo econômico, e direcionadas à expansão do
agronegócio, em conformidade com Oliveira . (2005).
Índice de Gini
Segundo Wolffenbüttel (2004), o Índice de Gini foi criado pelo
matemático italiano Conrado Gini, sendo um indicador voltado à medição
do grau de concentração de renda em determinado grupo. Assim, é
responsável por apresentar a desigualdade entre aqueles que estão
sendo analisados, apontando a diferença entre os rendimentos dos mais
pobres e dos mais ricos.
Para saber mais: Com a intenção de ter um maior entendimento

do índice Gini e da atual situação de desigualdade do território nacional,
faça a leitura da notícia “IBGE mostra abismo maior entre ricos e pobres.
Desigualdade cresce e assistência cai”, presente no site da Rede Brasil e
disponível aqui:
O Índice de Gini varia ou de zero a um ou de zero a cem. O valor

mínimo indica a situação de igualdade – ou seja, demonstra que todos
do grupo analisado têm as mesmas condições de renda –, enquanto o
valor máximo indica a situação máxima de desigualdade, em que a renda
pertence a apenas uma pessoa (WOLFFENBÜTTEL, 2004).
RESUMINDO:
tudinho? Agora, só para termos certeza de que você,
tudo o que vimos. Você deve ter aprendido que o Brasil
é um país marcado por desigualdades em vários dos
seus setores: social, econômico, político etc. Parte das
desigualdades existentes deriva da distribuição de terras
e de propriedades. Apesar de deter um grande território e
um grande contingente populacional, a ocupação territorial
não é igualitária. A divisão da propriedade existente
no Brasil ainda sofre impactos daquilo que ocorreu
durante a colonização e da forma como foi conduzida
pelos portugueses. Ainda que exista uma variedade de
legislações que discorram sobre o tema, os problemas
e os desafios vinculados à mencionada divisão são
visualizados a partir de indicadores como o índice de Gini
e por movimentos sociais que enfatizam a necessidade e a
importância da reforma agrária para atender à função social
da propriedade.
Aspectos básicos dos imóveis urbanos

OBJETIVO:
Ao término deste capítulo, você será capaz de definir os
aspectos básicos dos imóveis urbanos. Isso será fundamental
para o exercício da sua profissão. E então? Motivado para
desenvolver essa competência? Então, vamos lá! Avante!
Zona urbana: elementos e características

Ao longo da nossa vida estudantil e dos desdobramentos de nosso
cotidiano, falamos, constantemente, de zona urbana e de zona rural.
Ambos são conceitos da Geografia, mas têm aplicação e utilidade em
várias outras áreas do saber. Para que possamos entender os aspectos
básicos dos imóveis urbanos e da avaliação imobiliária como um todo,
é necessário, inicialmente, que saibamos o que é a zona urbana, dando
ênfase aos seus elementos e às suas características principais.
O Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indica certa

dificuldade no estabelecimento da diferenciação entre zona urbana e
zona rural. Contudo, também enfatiza e reconhece a importância dessa
diferenciação para que questões relativas à ação pública, à ação privada
e ao planejamento territorial do Brasil sejam traçadas.
Um dos processos de maior importância para o fortalecimento

e para a concretização do meio urbano foi denominado urbanização,
por meio do qual a população urbana cresceu após o êxodo rural, que
corresponde à saída das pessoas do meio rural para a entrada na vida
urbana. Esse fenômeno resultou no crescimento e no desenvolvimento
das cidades, já que, a partir desse momento, houve uma concentração
urbana não só da população, mas, também, das melhores oportunidades,
fato que torna mais atrativa a zona urbana.
A Revolução Industrial foi uma das grandes responsáveis

por impulsionar a urbanização, pois as cidades passaram a conter
oportunidades de empregos e qualidade de vida mais elevada, quando
as comparamos com as dificuldades enfrentadas no meio rural.
Ainda que a urbanização tenha sido de extrema relevância e seja

considerada uma evolução, não pode ser considerada ou analisada
apenas sob um olhar positivo. O crescimento acentuado e, até mesmo,
desordenado dos meios urbanos ofereceu prejuízos às cidades, uma
vez que a população cresceu, de forma rápida, em um espaço sem
estrutura física para suportá-la. Isso promoveu muitos problemas, como
dificuldades de saneamento básico e de higiene e, consequentemente,
aumento da mortalidade (BELLEI, 2001).
Muitos dos problemas relacionados à urbanização foram superados

ou contornados. Outros ainda implicam desafios para as gestões e para as
políticas públicas que tentam solucioná-los, de maneira que a vida das
pessoas que habitam nas zonas urbanas seja mais confortável e dotada
das características mínimas e razoáveis para uma vida humana digna.
Mas, afinal, o que pode ser entendido como área urbana?
Em conformidade com o Manual da Base Territorial, que é editado

pelo IBGE, a área urbana é aquela
interna ao perímetro urbano, criada através de lei
municipal, seja para fins tributários ou de planejamento
urbano (Plano Diretor, zoneamento etc.). Para as cidades
ou vilas onde não existe legislação que regulamente essas
áreas, deve-se estabelecer um perímetro urbano para fins
de coleta censitária cujos limites devem ser aprovados
oficialmente pela prefeitura municipal (área urbana para
fins estatísticos). (IBGE, 2014, p. 21)
O Manual da Base Territorial define, ainda, que as áreas urbanas são

divididas quanto ao nível de classificação de setores censitários. Assim,
são compostas por área urbana, por área não urbanizada de cidade ou vila
e por área urbana isolada.
Ao apresentar a classificação e a caracterização dos espaços rurais

e urbanos brasileiros, o IBGE explica que a área não urbanizada de cidade
ou vila é legalizada como pertencente à área urbana, mas, na prática,
apresenta ocupação característica de zona rural. Por outro lado, uma das
classificações da zona rural, que é denominada área rural de extensão
urbana, é oposta a essa: apresenta características urbanas, apesar de
estar situada fora do perímetro urbano.
Figura 6 – Zona urbana
Fonte: Pixabay
Além disso, o IBGE também define que uma zona urbana será
compreendida como uma sede de município, de distrito ou de vila, sem
considerar o tamanho das cidades e a sua quantidade de habitantes.
Em vez isso, avaliará características que o Instituto julga como básicas
para o enquadramento de tais espaços como zonas urbanas: edificações
contínuas, habitações, meio-fio, calçadas, rede de iluminação, rede de
educação, saneamento básico, opções de lazer e atendimento a outros
direitos fundamentais.
Outro aspecto que merece destaque é a densidade demográfica,

que é maior nas áreas urbanas do que nas áreas rurais. Apesar de o meio
rural ainda abrigar muitas pessoas e desempenhar um papel essencial
para a vida humana, um número maior de pessoas vive nas cidades e,
portanto, constitui a comunidade urbana.
Salienta-se, ainda, que a importância e o papel desempenhado

pelas zonas e áreas urbanas não eliminam os atribuídos às zonas rurais.
Então, as distinções entre esses dois meios devem ser vistas apenas
como fatores diferenciadores, não como rivalidades, já que as duas zonas
são interdependentes.
Imóveis urbanos: conceito e características

Uma das classificações mais comuns relacionadas aos imóveis é a
que considera a sua localização. Por seu intermédio, serão enquadrados
ou como imóveis urbanos ou como imóveis rurais. Por isso, a compreensão
da definição de zona urbana é imprescindível para que avancemos em
nossos estudos.
Querido aluno, se você fosse apresentar uma definição e, até

mesmo, uma distinção entre os imóveis urbanos e os imóveis rurais, como
o faria? Se você não tiver amplos conhecimentos sobre o tema, muito
provavelmente afirmará que os imóveis rurais estão localizados longe
dos ambientes urbanos, enquanto os imóveis urbanos se localizam nos
grandes centros. Contudo, essa resposta não está em acordo com as
definições de tais termos e, pelo menos, com a corrente majoritária, no
Brasil, acerca do tema, que assume, como principal fator, a destinação do
local em que tais imóveis estão inseridos.
O assunto que estamos estudando tem aplicação prática relevante,

sendo objeto de julgamentos, de decisões judiciais e de outras utilidades.
Nesse sentido, a 4ª Turma do TRF da 1ª Região, por unanimidade,
negou provimento ao agravo de instrumento interposto pela empresa
Engenharia, Construções e Ferrovia S/A, chegando à conclusão de que
o critério para a aferição da classificação do imóvel ou como urbano ou
como rural é a sua destinação, não a sua localização. Assim, para que
você possa compreender melhor os motivos dessa decisão, faça a leitura,
na íntegra, da notícia acessível neste endereço eletrônico.
É importante destacar que existe uma corrente teórica minoritária

que, adotando o Plano Diretor Municipal ou Distrital de alguns municípios
do nosso país, entende que a classificação do imóvel deve considerar a sua
localização (OLIVEIRA, 2016). Contudo, como ressaltamos anteriormente,
o pensamento majoritário relaciona a classificação à destinação do
imóvel, posicionamento que é adotado tanto pela lei n. 4.504/1964, mais
conhecida como Estatuto da Terra, quanto pela lei n. 8.629/1993, que
corresponde à Lei da Reforma Agrária (OLIVEIRA, 2016). Nesse sentido,
Oliveira (2016) destaca que:
Através desta teoria, entendemos por que é possível que

exista um imóvel localizado em área rural, e que pague
IPTU (imposto predial e territorial urbano); assim como é
possível que um imóvel localizado em área urbana pague
ITR (imposto territorial rural). Para ser classificado como
imóvel rural, basta que sua função constitua uma atividade
rural (exploração agrícola, extração vegetal e/ou animal,
etc). Esta teoria é, inclusive, adotada pelo STJ, que define o
imóvel como rural (OLIVEIRA, 2016, s. p.)
Entende-se que as legislações brasileiras que abordam os imóveis

urbanos e rurais deveriam passar por uma reforma criteriosa, de modo
que apenas uma das teorias fosse adotada como correta e adequada
pelas leis presentes no ordenamento jurídico brasileiro. A oscilação de
posicionamentos acaba resultando em dúvidas, que, por sua vez, podem
gerar problemas no âmbito público e na vida privada dos cidadãos. Nesse
sentido, Simões (2019) afirma que
A identificação de um determinado imóvel como rural ou
urbano dependeria do exame, no caso concreto, da norma
legal incidente para aquele caso, para aquele problema
específico que esteja em consideração – variando o
critério adotado e a resposta do sistema quer se trate,
por exemplo, de uma questão sobre usucapião ou sobre
inscrição do imóvel no CAR. [...] Contudo, entendemos
que, embora seja verdade que cada situação fática aqui
mencionada apresenta sua própria hipótese normativa
disciplinadora, a categorização conceitual de um imóvel
como urbano ou rural pode sim ser feita no sistema jurídico
brasileiro em termos genéricos, gerais, não ficando, assim,
colocada de forma aberta – a despeito de a discussão não
ser, propriamente, ontológica. (SIMÕES, 2019, s. p.)
Diante do exposto, os imóveis urbanos são as construções que têm

função social, sendo consideradas benfeitorias. Por outro lado, os imóveis
rurais são as construções voltadas para a utilização das terras, sendo essa
uma distinção retirada da interpretação do artigo 4º da Lei nº 8.629 de 1993.
Figura 7 – Escola situada em zona rural é classificada como imóvel urbano
Fonte: Pixabay
Esse é um argumento da teoria que se baseia na destinação do

imóvel como critério de classificação. Assim, com base nessa definição,
as escolas situadas em zona rural serão consideradas imóveis urbanos. O
mesmo critério é destinado a postos de gasolina a outros imóveis.
Imóvel urbano: processo de compra

A diferença entre imóvel urbano e imóvel rural se reflete nos
processos judiciais em que a natureza do bem estiver envolvida. Por
exemplo, em uma ação de usucapião, o fato de o imóvel ser ou urbano
ou rural pode interferir na quantidade de anos necessária para configurar
a posse. Além disso, a mencionada classificação também promove
impactos no processo de compra e na determinação de que imposto será
cobrado sobre o imóvel.
É importante salientar que o imóvel rural e o imóvel urbano precisam

ter o Registro de Imóveis. As movimentações relativas a ambos acontecem
por meio de escritura de compra e venda lavrada pelo Tabelião de Notas
e Títulos. Salienta-se, ainda, que, no caso de haver a transmissão de
propriedade, será cobrado o Imposto de Transmissão de Bens (ITBI) em
conformidade com as normas municipais.
No caso dos imóveis urbanos, o Registro de Imóveis contém as

principais informações que tornam a aquisição de uma propriedade
urbana mais segura.
O Brasil é conhecido pela grande quantidade de impostos que

incide em seu território, e os imóveis não estão livres desses tributos.
Dessa forma, ao comprar um imóvel, é importante que quem o adquire se
atenha às dívidas e aos pagamentos de tais impostos, tendo em vista que
acompanham o bem, não o proprietário.
O Imposto Predial Territorial Urbano, mais conhecido por sua sigla,

IPTU, incide sobre os imóveis urbanos, sendo cobrado dos proprietários
e tendo valores e normas definidos pelo município em que o imóvel está
localizado. O IPTU é cobrado uma vez ao ano e deve ser fiscalizado pela
prefeitura municipal, sendo fixado com base no valor venal do imóvel.
Schlossarecke (2015) destaca que o IPTU incide sobre a propriedade,

sobre a posse e sobre o domínio útil. Por isso, existem consequências
para a sua inadimplência, como a inscrição do débito em dívida ativa,
o impedimento da comercialização da propriedade do imóvel e a
constituição de certas garantias.
A classificação de um bem como imóvel urbano também atinge as

hipóteses de financiamento. Portanto, as parcelas de um financiamento
considerarão os dados de consumo analisados pela instituição financeira
como critério para a aprovação do valor.
RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe mostramos? Aprendeu tudinho?
Agora, só para termos certeza de que você, realmente,
entendeu o tema de deste capítulo, resumiremos tudo o
que vimos. Você deve ter aprendido que a classificação em
zona urbana e em zona rural é uma determinação geográfica
que atinge outros setores, influenciando aspectos jurídicos
e critérios relativos à avaliação imobiliária. O crescimento da
zona urbana foi intensificado após a Revolução Industrial,
quando a urbanização resultou da saída de pessoas da
zona rural para o meio urbano. A classificação dos imóveis
os divide em rural e em urbano. A determinação quanto
de que classificação será adotada apresenta duas teorias:
uma, minoritária, leva em consideração a localização em
que o imóvel se encontra; outra, majoritária, tem, como
foco, a destinação do bem. A determinação do bem imóvel
urbano influencia a sua venda e a cobrança de impostos.
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Unidade 2
Avaliação dos imóveis urbanos
Diretor Executivo
Gerente Editorial
Projeto Gráfico
TIAGO DA ROCHA
Autoria
AUTORIA
de Campina Grande.


conosco!
ICONOGRÁFICOS
que:
tência;
NOTA: IMPORTANTE:
seu conhecimento;
necessárias;
ACESSE: RESUMINDO:
forem explicadas;
SUMÁRIO
Aspectos legais da avaliação dos imóveis urbanos...................... 10
Avaliação de imóveis: definição e características....................................................10
Conceitos importantes para a avaliação imobiliária............................. 11
Avaliação imobiliária dos imóveis urbanos: principais aspectos................... 12
Conceitos importantes para a avaliação imobiliária de imóveis
urbanos................................................................................................................................. 14
Procedimentos básicos da avaliação de imóveis urbanos............ 15
Métodos de avaliação dos imóveis urbanos..................................... 19
Aspectos introdutórios dos métodos de avaliação dos imóveis
urbanos.................................................................................................................................................... 19
Método comparativo de dados de mercado............................................................... 21
Método involutivo............................................................................................................................23
Método da renda..............................................................................................................................25
Método evolutivo.............................................................................................................................25
Variáveis e tipos de avaliações dos imóveis urbanos................... 27
Variáveis: o que são?......................................................................................................................27
Variáveis das avaliações dos imóveis - aspectos gerais.....................................29
Tipos de variáveis na avaliação dos imóveis.............................................................. 30
Variáveis quantitativas...............................................................................................32
Variáveis qualitativas..................................................................................................32
Variável proxy...................................................................................................................34
Variável dicotômica.....................................................................................................34
Homogeneidade e estimativa de valor...............................................36
Tratamento por fatores ou homogeneização de dados..................................... 36
Tratamento por fatores ou homogeneização.......................................... 39
Tratamento científico..................................................................................................43
02
UNIDADE
INTRODUÇÃO
Agora que já conhecemos os aspectos introdutórios acerca das
perícias e das avaliações, podemos adentrar no campo da avaliação
dos imóveis urbanos com a intenção de entender os aspectos gerais
que se relacionam a essa temática. A avaliação imobiliária pode ser
empregada em vários setores cotidianos e com a intenção de atender
demandas variadas, que podem ou não estar associadas a demandas
judiciais, mas que no geral possuem como objetivo fixar o valor de
determinado imóvel. Desta feita, ao longo dessa unidade iremos
aprender quais são os aspectos gerais da avaliação dos imóveis
urbanos, em seguida estudaremos os métodos de avaliação dos imóveis
urbanos. Já no terceiro capítulo, o nosso foco será a compreensão
acerca das variáveis e dos tipos de avaliação dos imóveis, para que,
por fim, possamos entender os assuntos relativos a homogeneidade e
a estimativa de valor dos imóveis urbanos. Entendeu? Ao longo desta
unidade letiva você vai mergulhar neste universo!
OBJETIVOS
Olá. Seja muito bem-vindo à Unidade 2. Nosso objetivo é auxiliar
1. Compreender os meandros legais que regem os imóveis urbanos.
2. Aplicar os métodos de avaliação dos terrenos e imóveis urbanos.
3. Categorizar os tipos e variáveis da avaliação de imóveis urbanos.
4. Processar a homogeneização de dados e estimar valores de

mercado para um imóvel urbano.
O conhecimento consiste em uma busca infinita em que todo

aprendizado é válido de alguma forma! Então, vamos avançar na procura
de melhorar os nossos aprendizados.
Aspectos legais da avaliação dos imóveis

urbanos
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de identificar os

conceitos básicos e as características principais das perícias
e das avaliações. Isto será fundamental para o exercício de
sua profissão. E então? Motivado para desenvolver esta
competência? Então vamos lá. Avante!
Avaliação de imóveis: definição e

características
Os imóveis são bens de consumo desejados por grande parte da
população, pois eles são conhecidos pelo grande valor monetário e pela
quantidade significativa de transações comerciais das quais podem ser
objeto. Ainda que muito se discuta nos meios não acadêmicos sobre a
venda e a compra de imóveis, essa é uma temática que requer certos
conhecimentos, pois caso contrário os negócios firmados não terão um
bom respaldo e poderão ter a sua segurança afetada de algumas formas.
Desta feita, Viana (2019) enfatiza que as transações comerciais que

envolvam imóveis urbanos para que sejam bem realizadas necessitam
de um certo nível de conhecimento técnico, sendo interessante que
tanto o vendedor, quanto o comprador sejam dotados dos mencionados
conhecimentos para que nenhuma das duas partes saia prejudicada.
Para que você possa entender de forma mais facilitada, imagine a

situação em que você, aluno, possui a intenção de adquirir determinado
imóvel, contudo, já que você ainda não conhece o mercado imobiliário,
acaba pagando um valor superior ao valor de mercado na casa que deseja
adquirir, essa por si só já é uma situação complexa e capaz de causar
prejuízos e desconfortos ao comprador. Todavia, imagine agora que em
razão da frustração com a compra você decide vender o mencionado
imóvel e para isso, ainda sem entender muito bem como funciona o
mercado financeiro, fixa o valor da casa como igual ou superior ao valor de

compra, porém o imóvel não é vendido, em razão da ausência de ofertas.
Situações como a narrada no exemplo anterior acontecem com uma

frequência maior do que a imaginada, por isso é de suma importância que
profissionais devidamente habilitados sejam contratados para realizar e
auxiliar as transações comerciais que envolvem imóveis, principalmente,
quando existe a necessidade de que o valor do mesmo seja estabelecido.
A contratação do avaliador de imóveis garante que a avaliação de um bem
será feita de maneira adequada, assim como assegura que a transação
seja justa para todos os envolvidos (VIANA, 2019).
Em conformidade com Alves (2005), a avaliação de imóveis,

urbanos e rurais se faz presente na maior parte dos negócios, assim como
nas discussões e pendências interpessoais e sociais relativos a todas as
sociedades e as comunidades que envolvem as mesmas, assim essa
avaliação poderá ser utilizada na compra ou na venda de casa, lojas,
indústrias, na fixação do valor do aluguel, na reavaliação dos ativos, entre
tantas outras situações.
A ABNT NBR 14653 é a incumbida por abordar as normas relativas

à avaliação de bens sendo que seu texto traz disposições acerca dos
procedimentos gerais, imóveis urbanos, imóveis rurais, empreendimentos,
máquinas equipamentos, instalações e bens industriais em geral,
avaliação de bens, bens de patrimônios histórico e artísticos. Assim, as
determinações presentes na mencionada norma são dotadas de caráter
e uso obrigatório.
Conceitos importantes para a avaliação imobiliária

O conhecimento de certos termos é de suma importância para a
compreensão geral da avaliação imobiliária, além disso a sua utilização
também estará presente no campo da avaliação imobiliária urbana, sendo
esse mais um motivo que justifica a relevância do entendimento acerca
deles.
Assim, levando em consideração as disposições presentes na NBR

14653-1, o custo pode ser entendido como o total gasto, de maneira direta
ou indireta, para aquisição ou produção de um determinado bem, na

medida em que o preço é a “quantia pela qual se efetua, ou se propõe
efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre
ele” (NBR 14653-1, p. 5, 2011).
Segundo Viana (2019), o valor pode ser entendido como um conceito

econômico dependente de outros fatores, por isso para que o mesmo
seja fixado é preciso que as características do bem, as suas utilidades
e condições de oferta e procura sejam levados em consideração. A
mencionada autora ainda destaca que o valor de mercado será entendido
como a quantia mais provável através da qual um bem poderá ser
negociado perante o mercado de negócio.
Vale ainda salientar que essas são apenas algumas das definições
apresentadas pela NBR responsável por tratar acerca da avaliação
imobiliária de forma geral, já que não seria interessante abordar todas
no presente capítulo, contudo recomenda-se que para um melhor
entendimento sobre o tema esses conceitos sejam lidos na íntegra e com
a devida atenção, pois serão fundamentais para que os próximos assuntos
sejam compreendidos e para que a avaliação imobiliária seja efetuada de
forma correta na prática profissional do aluno em formação.
Avaliação imobiliária dos imóveis

urbanos: principais aspectos
No presente capítulo iremos nos ater às avaliações relativas
aos imóveis urbanos, desta feita iremos estudar, durante este capítulo,
algumas das principais disposições presentes na parte da mencionada
NBR, já que nessa seção são apresentados os procedimentos e as regras
a serem seguidos quanto à realização da avaliação imobiliária dos imóveis
urbanos.
Assim, a NBR 14653-2 estabelece como necessários alguns

procedimentos para que a avaliação dos imóveis seja bem-sucedida,
ainda no momento em que está apresentando o escopo da mesma, dessa
forma os procedimentos a serem seguidos envolvem: a) classificação
da sua natureza; b) instituição de terminologia, definições, símbolos
e abreviaturas; c) descrição das atividades básicas; d) definição da

metodologia básica; e) especificação das avaliações e f) requisitos básicos
dos laudos de avaliação.
Desta feita, a avaliação de imóveis pode ser compreendida como

um relatório que será formulado com base em conhecimentos técnicos
e científicos destinado a avaliação dos bens, assim a avaliação irá resultar
em um laudo, que terá como principal finalidade atribuir valor ao imóvel
em questão.
A importância da avaliação dos imóveis urbanos está relacionada

com o fornecimento de segurança para grande parte das relações e
dos negócios estabelecidos pelos humanos, tendo como foco aqueles
que possuem os imóveis urbanos como objeto. Alves (2005) destaca
que frequentemente os imóveis são dados como garantias reais em
empréstimos efetuados com instituições financeiras, assim essa é apenas
uma das hipóteses em que a necessidade do estabelecimento de valor
para os imóveis ganha importância na vida prática cotidiana.
Dessa forma, e levando em consideração o conceito de valor

apresentado no tópico anterior, é notável que os valores dos imóveis
dependem de fatores externos e internos para que possam ser fixados.
Nesse contexto, Alves (2005), determina que:
O valor de um imóvel pode ser subjetivo dependendo das
circunstâncias e modo de avaliação. Por outro lado, o valor
de um imóvel é dado pela soma dos valores da edificação
e pelo valor do terreno, que depende da sua localização.
No entanto, o valor de um bem não pode ser confundido
com o preço do bem, que representa a quantidade de
dinheiro paga pelo mesmo, o que depende da lei da oferta
e da procura. (ALVES, 2005, p. 4)
Assim, verifica-se que o conceito relativo ao valor de um bem

é dotado de caráter subjetivo e intuitivo, e precisa, de fato, levar em
consideração alguns critérios para que seja fixado, mas também
dependerá das circunstâncias relacionadas ao vendedor ou ao comprador
de um determinado, podendo ainda sofrer variações perante o mercado
que esteja inserido. Nesse sentido, Alves (2005) destaca que:
Quando o mercado permanece estável por um longo

período, o preço e a quantidade acabam sendo negociados
através da oferta e procura. Toda a subjetividade e intuição
que leva os participantes do mercado a tentar suprir
sua satisfação, tornam-se, portanto em quantidades
vendidas e ofertadas e seus respectivos preços. Logo, o
preço estabelecido pelo mercado é considerado uma
representação justa do valor do bem analisado. (ALVES,
2005, p. 8-9)
O valor de um bem também pode ser entendido como um fenômeno

social, pois é composto por diversas variáveis que atinge desde as suas
características físicas, utilidade e fatores subjetivos vinculados ao mesmo.
Conceitos importantes para a avaliação imobiliária

de imóveis urbanos
Da mesma maneira que a norma geral acerca da avaliação de bens
apresenta alguns conceitos principais importantes para o entendimento
dos assuntos que serão abordados em seu texto, bem como que são
utilizados na prática das avaliações, a parte específica que se destina
a avaliação de imóveis urbanos também o faz. A avaliação dos imóveis
urbanos além de fazer uso dos termos que estão presentes na norma geral
(NBR 14653-1) também irá utilizar aqueles termos e definições específicas
presentes no tópico 3 da NBR 14653-2. Nesse sentido, alguns daqueles
entendidos como principais foram destacados no quadro a seguir:
Quadro 1 - Termos e definições da NBR 14653-2
Fonte: Elaborado pelas autoras com base na NBR 14653-2 (2010).
Cabe ainda salientar que as definições apresentadas no quadro

acima não se referem à totalidade apresentada na NBR em estudo, mas
apenas aquelas que entende-se como as mais importantes, por isso
recomenda-se que a leitura dos termos e definições presentes no tópico
3 sejam lidos em sua integralidade para que uma formação e aprendizado
mais completo sejam conferidos ao aluno.
Procedimentos básicos da avaliação de imóveis

urbanos
Além dos conceitos apresentados no tópico anterior, a NBR 14653-2
aborda outras determinações de suma importância para que a avaliação
imobiliária seja realizada. Assim, no que se refere às atividades básicas, a
norma recomenda que o engenheiro das avaliações precisa ser contratado
para que possa ser designado para fazer certas avaliações. Além disso,
será preciso esclarecer alguns aspectos essenciais para que os métodos
de avaliação sejam devidamente definidos.
Figura 1 - Finalidade da avaliação imobiliária urbana
Locação Aquisição Doação
Doação em
Alienação Permuta
pagamento
Garantia Adjudicação Outros
Além disso, a NBR 14653-2 determina que a avaliação dos imóveis

urbanos possui como objetivo principal determinar o valor de mercado de
compra e venda ou de locação, assim irá levar em consideração questões
como o valor em risco, o valor patrimonial, o custo de reedição, o valor de
liquidação, dentre outros.
Dessa forma, antes e durante o momento em que a avaliação

imobiliária está sendo feita o avaliador precisa se atentar a alguns critérios,
que como já vimos, podem interferir na definição do valor do bem. Alguns
exemplos que podem esclarecer dúvidas sobre o tema se referem a
pontos importantes a serem analisados no momento em que a avaliação
do imóvel for estabelecida. O primeiro se refere a conferir se o imóvel
está localizado próximo a transporte público ou aos principais comércios
e serviços da região, bem como de espaços destinados ao lazer e que
tenham um bom acesso a natureza, já que esses são aspectos capazes
de conferir aos seres humanos uma maior qualidade de vida e, portanto,
é atrativa para os mesmos.
Diante disso, quanto maior o número de elementos capaz de

oferecer uma boa qualidade de vida ou atender uma quantidade maior
de necessidades básicas ou interesses, maior será o valor do bem. Além
disso, não é apenas a localidade ou os aspectos geográficos que podem
interferir nessa definição, precisando também ser avaliados questões
como crises econômicas, desvalorização da moeda nacional e inflação.
Outros fatores importantes nessa determinação envolve a

quantidade de poluição sonora, que quando elevada poderá reduzir
o valor do imóvel, bem como as taxas de criminalidade e violência e
as questões relativas à estrutura, sendo que nesse aspecto entram os
imóveis que estão situados em áreas pavimentadas e que possuem
saneamento básico.
A documentação necessária para que a avaliação imobiliária urbana

seja realizada são os mesmos que constam na NBR 14653-1, ou seja,
caberá ao engenheiro solicitar os documentos necessários ao proprietário,
contratante ou interessado para que a avaliação do imóvel seja realizada.
No que se refere à legislação a ser obedecida na realização

da avaliação do imóvel, além das normas NBR 14653-1 e NBR 14653-
2, algumas leis precisam ser obedecidas para tanto, os avaliadores
necessitam estar atentos às legislações existentes a nível local, estadual
ou federal, assim como deverá se ater às demais restrições ou incentivos
que possam gerar influências e/ou impactos para a determinação do
valor do imóvel.
Em resumo, a avaliação do imóvel é efetuada em cinco passos,

conforme disposições presentes na NBR 14653-2. A primeira é referente à
análise e vistoria, momento em que será efetuado um levantamento dos
dados que influenciarão o mercado e o valor do bem de alguma forma,
a segunda etapa envolverá a pesquisa de mercado, momento em que o
valor do bem será comparado aos valores comerciais de outros imóveis
semelhantes a aquele que está sendo vendido.
Já o terceiro passo irá estabelecer uma média do valor do metro

quadrado das amostras, para que em seguida, no quarto passo, seja
gerada uma média final do valor do metro quadrado e ao final, quinto
passo, chegue-se a um valor médio final.
RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe mostramos? Aprendeu mesmo

tudinho? Agora, só para termos certeza de que você
realmente entendeu o tema de estudo deste capítulo,
vamos resumir tudo o que vimos. Você deve ter aprendido
que as avaliações dos bens podem ser utilizadas no
cotidiano humano com a intenção de atingir uma variedade
de objetivos, sendo que o mesmo se repete dentro do
campo específico de atuação da avaliação imobiliária de
imóveis urbanos. Assim, aprendemos que a NBR 14653-2
é a responsável por trazer as principais determinações e
normatizações acerca desse tipo de avaliação, diante disso
aprendemos quais são os principais conceitos existentes
nessa modalidade de avaliação imobiliária, assim como
passamos a compreender as suas finalidades e objetivos.
Por fim, estudamos os cinco passos necessários para
que a avaliação imobiliária, sendo esses: análise e vistoria;
pesquisa de mercado; definição da média do valor do metro
quadrado das amostras; estabelecimento da média final do
valor do metro quadrado e determinação do valor médio
final, respectivamente.
Métodos de avaliação dos imóveis

urbanos
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de explicar os

métodos de avaliação dos terrenos e imóveis urbanos.
Isto será fundamental para o exercício de sua profissão.
E então? Motivado para desenvolver esta competência?
Então vamos lá. Avante!
Aspectos introdutórios dos métodos de

avaliação dos imóveis urbanos
No capítulo anterior aprendemos que a NBR 14563-1 e 2 são as
responsáveis por abordar as normas acerca da avaliação dos bens de
forma geral e a avaliação dos bem imobiliários urbanos, respectivamente.
Além das informações gerais e das apresentações de alguns conceitos
básicos, as normas em questão também determinam e recomendam
alguns métodos que irão ser adequados para a determinação do valor
de um imóvel, sendo que o avaliador deverá optar pelo método de
forma fundamentada, ou seja, deverá considerar as particularidades e as
dificuldades que estarão relacionadas à sua execução.
Existem diversos métodos de avaliação de imóveis, representados

pela figura 2, sendo que essas tipologias apresentam ainda características
variáveis e que irão se adequar aos fatores a serem aplicados em cada
situação específica, desta feita os imóveis podem ser considerados como
ativos heterogêneos.
Os métodos de avaliação dos imóveis são distintos, pois a

Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) apresenta vários
métodos com a intenção de que os mesmos se adequem a diferentes
tipos de propriedades e as diversas situações em que os mesmos estão
inseridos.
Dessa forma, no presente capítulo iremos estudar aqueles métodos

entendidos como os de maior destaque, contudo não podem ser
entendidos como os únicos a serem utilizados na avaliação de imóveis
urbanos, já que existem outras variações advindas e relacionadas aos
mesmos.
Figura 2 – Métodos de avaliação de imóveis
Método
comparativo
de mercado
Método Método
Métodos
de renda evolutivo
Método
involutivo
Nesse sentido, a avaliação de imóveis precisa ser realizada por

um profissional devidamente habilitado e que tenha conhecimento
aprofundado acerca da aplicação dos diversos métodos de avaliação
de imóveis para que consiga identificar qual é o método adequado a ser
utilizado em cada situação.
Método comparativo de dados de mercado

O primeiro método a ser destacado na construção do nosso
conhecimento é o denominado como método comparativo de dados de
mercado, sendo esse considerado como o mais exato e importante, já
que o mesmo, sempre que possível, poderá ser utilizado na elaboração
do laudo de avaliação dos imóveis urbanos e rurais, assim o mesmo
também deverá seguir as normas apresentadas pela NBR 14563-2.
Nesse sentido, o presente método sempre deverá ser preferido

quando houver essa possibilidade, principalmente, quando o assunto em
questão envolver a etapa de identificação do valor de mercado. O método
comparativo direto de dados de mercado é utilizado para identificar
o valor de mercado do bem através do qual o tratamento técnico seja
atribuído aos elementos comparáveis, sendo os mesmos integrantes e
constituintes da amostra.
A utilização do método comparativo direto dos dados de mercado é

mais frequente quando se refere aos imóveis residenciais e aos comerciais,
podendo ainda ser usados em outras situações, porém de forma menos
recorrente.
O método comparativo, para ser colocado em prática irá depender

de que o avaliador tenha conhecimentos necessários acerca do mercado
local, pois para que o valor do bem que está sendo avaliado seja fixado,
tais valores irão servir como base. Assim, o avaliador não poderá esquecer
que no momento de determinação do valor de um imóvel, não é apenas
o valor venal que será fixado, havendo também a necessidade de que os
fundamentos sejam demonstrados e analisados de maneira a fornecer
explicações acerca de como as conclusões foram alcançados, tendo
como intenção atender e satisfazer o juiz, o cliente ou a instituição
que solicitou o serviço, além disso também será capaz de oferecer as
condições de julgar a confiabilidade do trabalho e do valor determinado.
A NBR 14653-2 define que entre as fases da avaliação que opta

pelo método comparativo está a realização do planejamento da pesquisa
que envolve compor uma amostra que representa os dados de mercado,
englobando as características dos imóveis para que uma melhor do

avaliação seja prestada.
Dessa forma, em primeiro lugar será efetuada a caracterização e a

delimitação do mercado em análise, levando em consideração tanto as
teorias, quanto os conceitos existentes acerca da avaliação em questão,
sem ignorar as hipóteses que resultem das experiências adquiridas pelo
avaliador, ou seja, aquelas que envolvam a experiência do mesmo, os seus
conhecimentos técnicos e aqueles que foram adquiridos em decorrência
do exercício prático da profissão.
Assim, a NBR 14653-2 determina que o levantamento de dados de

mercado:
O levantamento de dados tem como objetivo a
obtenção de uma amostra representativa para explicar o
comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando
esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório.
Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga
o mercado, coleta dados e informações confiáveis
preferentemente a respeito de negociações realizadas e
ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação,
com suas principais características econômicas, físicas e
de localização. (NBR 14653-2, p. 15, 2010)
A estruturação da pesquisa irá envolver basicamente duas etapas

principais: a primeira faz menção à variável dependente, por meio da
qual é efetuada a investigação do mercado envolvendo a conduta e as
formas de expressão dos preços, já a segunda levará em consideração as
variáveis independentes que irá fazer referência às características físicas,
a localização e as questões econômicas. Além disso, também mencionará
a estratégia que, por sua vez, terá relação com a abrangência da amostra
e das técnicas serem utilizadas perante a coleta de dados. Nesse sentido,
a NBR 14653-2 estabelece que:
8.2.1.2.1 Variável dependente. Para a especificação correta
da variável dependente, é necessária uma investigação
no mercado em relação à sua conduta e às formas de
expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário,
moeda de referência, formas de pagamento), bem como
observar a homogeneidade nas unidades de medida.
8.2.1.2.2 Variáveis independentes. As variáveis

independentes referem-se às características físicas
(por exemplo, área, frente), de localização (como bairro,
logradouro, distância ao pólo de influência, entre outros)
e econômicas (como oferta ou transação, época e
condição do negócio – à vista ou a prazo). As variáveis
devem ser escolhidas com base em teorias existentes,
conhecimentos adquiridos, senso comum e outros
atributos que se revelem importantes no decorrer dos
trabalhos, pois algumas variáveis consideradas no
planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco
relevantes na explicação do comportamento da variável
explicada e vice-versa. (NBR 14653-2, p. 15, 2010)
Nesse contexto, a construção de uma amostragem é de suma

importância para que o método comparativo seja bem-sucedido, afinal
para que a comparação seja realizada, como o próprio nome indica, é
necessário que se tenha com que efetuar a comparação, assim quanto
maior for a amostragem e mais representativa melhor será a avaliação,
dessa forma os elementos a que o bem, no caso, o imóvel está sendo
comparado deve conter características semelhantes ao mesmo.
Método involutivo
O segundo método a ser estudado é o denominado como involutivo,
sendo o mesmo incumbido por efetuar a identificação do valor de mercado
do imóvel urbano tendo como base um modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica, assim será efetuado também por meio de uma
comparação, porém aqui a mesma será feita com um empreendimento
de caráter hipotético que possuirá características compatíveis as do bem
e as condições de mercado em que o mesmo está inserido.
Por sua vez, o método de viabilidade técnico-econômica direcionado

para a determinação do terreno, também precisa levar em consideração
alguns critérios, sendo os mesmos embasados no aproveitamento
eficiente e nas condições de mercado.
No que se refere ao projeto hipotético, o engenheiro precisará

considerar o aproveitamento eficiente a partir da utilização de
recomendações e técnicas adequadas ao local, tendo como base a
data de referência em que a avaliação está sendo efetuado, assim como

as tendências de mercado relativas à localização em que o imóvel se
encontra, sem deixar de lado as regulamentações legislativas.
Assim, a NBR 14653-2 (2010, p. 18), determina que “a concepção

do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o
aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando”.
Costa (2019) afirma que o método involutivo é o mais utilizado

pelas construtoras e incorporadoras, consistindo na precificação da
propriedade em conformidade com o aproveitamento do terreno. Dessa
forma, o profissional irá analisar o espaço considerando os rendimentos
que poderão serão auferidos pela construtora a partir do bem que está
sendo avaliado, por meio de um exemplo, o avaliador irá analisar as
características do imóvel para então determinar quanto as salas comerciais
e os apartamentos de determinado prédio irão auferir para a construtora.
Assim, é por meio dessa avaliação que o proprietário terá como base
o lucro que poderá obter do empreendedor, assim como as despesas de
comercialização e a remuneração que será atrelada ao mesmo.
As despesas adicionais que serão consideradas, em conformidade

com o disposto na NBR 14653-2 serão aquelas relativas à compra do
imóvel, a administração do empreendimento, englobando nesses
aqueles destinados a vigilância, os impostos, taxas e seguros, bem como
os referentes a publicidade.
Figura 3 - Modelos de avaliação do método involutivo
Aplicação
Aplicação
Fluxos de caixa de modelos
de modelos
específicos simplificados
estáticos
dinâmicos
Salienta-se ainda que, em conformidade com a mencionada norma,

a avaliação poderá ser realizada com base na utilização dos modelos
apresentados na figura 3, obedecendo a ordem ilustrada na mesma.
Método da renda
Por sua vez, o método de renda não possui tanta aplicação prática,
porém ainda é considerado como comum no mercado imobiliário, sendo
a avaliação imobiliária de imóveis urbanos que irá considerar o valor de
renda gerado pela propriedade. Costa (2019) estabelece que esse é um
método que possui pouca aplicação no que se refere à propriedade das
residências, mas que é comumente aplicado perante a avaliação de
imóveis hospitalares, universidades, escolas, entre outros.
Nesse sentido, o método de renda irá considerar no momento

da avaliação dos imóveis a capitalização relativa à renda líquida, real ou
presumida, assim os principais aspectos relacionados a esse método
envolvem a definição do período de capitalização e a utilização da taxa de
desconto. Em aspectos práticos, esse método de avaliação irá determinar
o valor do bem e em seguida deduzirá do mesmo as despesas necessárias
para a sua manutenção e operação.
Método evolutivo
Por fim, o último método a receber destaque no estudo do
presente capítulo é aquele denominado como método evolutivo, sendo
esse incumbido por efetuar a identificação do valor do bem a partir da
soma dos valores que o compõe. Esse método foi deixado por último em
razão de suas próprias características, já que quando nenhum dos outros
métodos apresentados tiverem aplicação o escolhido será este, já que a
sua escolha implica na inexistência de dados de mercado suficientes para
que a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado seja
efetuado. Assim, em conformidade com a NBR 14653-2 (2010, p. 20) “a
composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através
da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o
custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator
de comercialização”, representado por meio da fórmula a seguir:
Figura 4 - Cálculo do método evolutivo
[VT + VB] x FC = VI

No qual VI corresponde ao valor do imóvel, VT é relativo ao valor

do terreno, VB é o valor da benfeitoria, na medida em que FC é o fator de
comercialização.
Salienta-se ainda como já mencionado anteriormente, que esses

métodos apresentados são aqueles entendidos como os principais na
avaliação dos imóveis urbanos, contudo não são os únicos. Assim, para
que mais detalhes acerca dos presentes métodos sejam aprendidos, bem
como para que os demais métodos possam ser analisados recomenda-
se a leitura da NBR 14653-2 em sua integralidade, sendo dada uma maior
atenção para os pontos já destacados ao longo desta unidade.
RESUMINDO:

mesmo tudinho? Agora, só para termos certeza de
que você realmente entendeu o tema de estudo deste
capítulo, vamos resumir tudo o que vimos. Você deve ter
aprendido que na avaliação dos imóveis urbanos existem
quatro principais métodos de avaliação, sendo estes:
método comparativo direto de dados de mercado, método
involutivo, método de renda e método evolutivo. O método
comparativo será aquele efetuado a partir da comparação
entre imóveis que apresentem características semelhantes.
Dessa forma, é necessário que exista uma amostragem
significativa para que a mesma seja efetuada de forma
positiva e tenha resultados satisfatórios. O segundo método
que estudamos, denominado como involutivo, identifica
o valor de mercado, bem como a base no modelo de
estudo de viabilidade técnico-econômico, que levará em
consideração o hipotético empreendimento compatível
com as características que estão sendo avaliadas e com
as condições de mercado em que está inserido. Quanto
ao método de renda, os principais aspectos relacionados
a esse envolvem a definição do período de capitalização
e a utilização da taxa de desconto. O último método
apresentado e denominado como evolutivo identificará o
valor do bem a partir do somatório dos valores dos seus
componentes.
Variáveis e tipos de avaliações dos imóveis

urbanos
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de descrever as

variáveis e os tipos de avaliações relativas a um bem imóvel.
Isso será fundamental para o exercício de sua profissão.
Variáveis: o que são?

Querido aluno, a nossa vida cotidiana está exposta a uma variedade
de fenômenos significativos, assim a observação acerca deles pode ter
como resultado um conjunto variável de possíveis resultados, assim o
conceito de variável para Duarte (2019) pode ser qualquer quantidade,
qualidade, tamanho que determinado coisa possa atingir.
Em conformidade com a definição apresentada pelo Dicionário

On-line de Português, o termo variável pode ser definido como “que
pode variar, que se altera, muda; mutável: personalidade variável”, além
disso também pode assumir a definição daquilo que é alvo de diversas
e constantes variações e que, portanto, é relacionado a instabilidades e
inconstâncias. O dicionário on-line em questão enfatiza ainda que variável
também pode ser entendido como “que assume variados aspectos e
formas dependendo do contexto em que se encontra, do propósito que
possui: estilo variável”.
Em outras palavras, as variáveis não podem ser associadas a aspectos

estáveis, pelo contrário, são dinâmicas e associadas a modificações. Dessa
forma, aquilo que é analisado com base nas mesmas pode ser alterado,
na medida em que as variáveis também passarem por transformações.
Um exemplo prático seria pensar nas evoluções referente aos direitos
conquistados pelas mulheres na luta pela igualdade, se formos avaliar o
contexto e as funções de trabalho e de salários recebidos pelas mulheres
há 20 anos atrás e as existentes na atualidade, verificaremos um cenário
bastante diferente, ainda que a desigualdade de gênero exista houve

uma redução da mesma e um aumento de manifestações contrárias à
sua existência. As variáveis podem ser aplicadas nas mais diversas áreas,
sendo moldadas às necessidades de cada campo. Dessa forma, no meio
matemático estará direcionada para a medição de valores numéricos,
assim a variável será entendida como um tipo de classificação ou uma
forma de medir aquilo que está sendo estudado.
Figura 5 - Tipos de variáveis
Variável
Relativo a alterações de tamanho e de grandeza.
Física
Variável Constituída por elementos linguísticos que passam por alterações

Linguística a depender da cultura e da sociedade em que estejam inseridos.
Variável
Modificações referentes a execução de programas.
Informática
Variável Símbolo que não apresenta significado determinado e que pode

Lógica ser substituído por outras preposições ou termos.
Variável
Atribui distintos valores e integra um conjunto.
Matemática
Variável Referente à palavra que varia em conformidade com a relação

Gramatical gramatical ou que seja suscetível a flexões.
Fonte: Elaborado pelas autoras com base no Dicionário Online de Português.
A figura 5 apresenta alguns dos tipos de variáveis, contudo essas

tipologias não se resumem apenas às expostas. As variáveis também são
aplicadas perante a avaliação dos imóveis urbanos e rurais, adotando as
características e os aspectos necessários para que os valores dos bens
sejam devidamente fixados.
As variáveis podem ser definidas como quantitativas ou qualitativas,

as primeiras serão relativas aos valores fornecidos em números, como
idade, peso, quantidade de filhos, entre outros, já as variáveis qualitativas
serão aquelas que não são expressas em valores numéricos, contudo

dependem de características, como o sexo, a cor dos olhos, a etnia, o
gênero sexual, entre outros.
Variáveis das avaliações dos imóveis -

aspectos gerais
O campo da engenharia destinado à avaliação dos imóveis é
denominado como Engenharia de Avaliações, sendo essa a especialização
necessária para que os engenheiros possam desempenhar a função de
avaliador e possuir a capacidade de identificar de forma eficiente o valor
de um dado patrimônio. Cabe ainda relembrar que o fato de um imóvel
já ter sido avaliado, não exclui a possibilidade de que novas avaliações
sejam feitas eternamente, tendo em vista que os imóveis podem passar
por deteriorações e melhorias, assim como o valor do patrimônio poderá
ser alterado em épocas distantes e em decorrências de outros aspectos
que já foram citados em momento anterior.
Nesse sentido, Brenner (2005) ao discutir acerca das variáveis

presentes na dinâmica presente na avaliação imobiliária estabelece que:
A dinâmica imobiliária e a estruturação do espaço não
ocorrem de forma homogênea, o que provoca um
processo de valorização diferenciado. Nas regiões que
estão em desenvolvimento, os imóveis podem sofrer
valorizações, enquanto outras, estagnadas, podem sofre
desvalorizações. Esta constatação impossibilita que se
adotem índices genérico de valor para uma região ampla,
na medida em que força uma homogeneidade que não
existe no mercado imobiliário. (BRENNER, 2005, p. 6)
As modificações presentes no meio urbano acontecem de forma

constante e contínua, assim o mercado de imóveis precisa se adaptar e
passar por ajustes para estar em acordo com as modificações ocasionadas,
por isso é necessário que atualizações constantes sejam feitas, caso
contrário, a validade da avaliação poderá ser questionada.
Exemplificando: Imagine a situação em que você adquiriu um imóvel

no ano de 2010 e, na época da compra, preocupado com o estado do
imóvel, bem como tendo conhecimento da importância de uma avaliação
imobiliária, contratou um avaliador para que os devidos serviços lhe

fossem prestados. Ao passar dos anos o seu interesse em morar naquela
região foi modificado, já que agora o seu trabalho fica muito longe da
mencionada localização e você vem tendo um desgaste significativo.
Em razão disso, resolve alugar o imóvel em questão, assim para que o
preço do aluguel seja fixado em conformidade com o valor do imóvel,
você pode fazer como uso a avaliação efetuada há dez anos? A resposta
correta para esse questionamento seria negativa, já que as condições
do imóvel em 2010 são diferentes das presentes em 2020, assim como o
mercado financeiro e econômico, então o mais acertado seria a realização
de uma nova avaliação imobiliária para que a correção do valor com base
em índices de inflação e outros fatores fosse efetuada.
Ainda em conformidade com Brenner (2005), podemos chegar à

conclusão de que as principais dificuldades da avaliação dos imóveis
são decorrentes das características especiais dos imóveis, já que esses
não são bens homogêneos e sim formados por um vasto conjunto de
atributos, que dificulta a comparação direta das unidades (razão pela qual
aprendemos no capítulo anterior que para o método comparativo ser
aplicado é necessário que a amostragem seja bem construída).
Tipos de variáveis na avaliação dos

imóveis
Aprendemos até aqui que a NBR 14653-2 é a norma responsável
por estabelecer as regras relativas à realização das avaliações dos
imóveis urbanos, dentre as diversas determinações apresentadas pela
norma em questão, a mesma ainda apresenta alguns tipos de variáveis a
serem aplicadas nas avaliações dos imóveis. No capítulo anterior, quando
estudamos o método comparativo de valores de mercado nos foram
apresentados dois tipos de variáveis a serem utilizadas no momento da
identificação das variáveis do modelo, sendo essas denominadas como
variável dependente e variável independente. Assim, vale relembrar que
a variável dependente será aquela necessária para a investigação do
mercado quando se refere a conduta e as formas de expressão dos preços,
levando ainda em consideração os fatores de homogeneidade presente
nas unidades de medida, já a variável independente será aquela que faz
menção as características físicas, a localização e aos aspectos econômicos,

em conformidade com o disposto na NBR 14653-2.
Em conformidade com Brenner (2005), sob a ótica da engenharia das

avaliações, a variável dependente pode ser entendida como o valor que é
praticado no mercado, na medida em que as variáveis independentes se
referem às características destacadas acima, aspectos físicos como, por
exemplo, quantidade de banheiros, de quartos, tamanho da cozinha, a
localização, que levará em conta o bairro, a rua, distância para locais mais
centrais, e o aspecto econômico está relacionado a lei da oferta e procura,
época da venda, condições do negócios e assim por diante.
Assim, considerando o exposto na mencionada norma, bem como

os ensinamentos apresentados por Pelli (2003), perante a engenharia das
avaliações as variáveis serão compreendidas como representações das
características atribuídas aos imóveis, sendo que as mesmas se dividem
em quatro tipos, sendo esses: 1) variáveis quantitativas; 2) variáveis
qualitativas; 3) variáveis proxy; e 4) variáveis dicotômicas.
Figura 6 - Tipos de variáveis na avaliação dos imóveis
Quantitativas
Qualitativas Variáveis Proxy
Dicotômicas
Fonte: Elaborado pelas autoras com base em Pelli (2003).

As mencionadas variáveis serão melhor explicadas em tópicos

específicos para que a compreensão delas fique mais clara. Então, vamos
em frente!
Variáveis quantitativas
Em conformidade com a NBR 14653-2, as variáveis quantitativas
podem ser compreendidas como aquelas que podem ser medidas ou
contadas. Assim, em conformidade com Pelli (2003), essas variáveis
representam os valores contáveis dos atributos, por isso são dotadas de
objetividades e podem ser sempre associadas com as variáveis chaves
do processo.
Alguns exemplos que podem ser dados de variáveis quantitativas

referentes à avaliação do imóvel são: número de quartos; número de
banheiros; número de vagas na garagem; área privativa; o tamanho em
metros da sala de jantar, entre outros. Assim, verifica-se que todos os
exemplos em questão podem ser contados, ou seja, ao avaliar a casa
observaremos de forma numérica se a mesma apresenta dois ou três
quartos, sendo esses aspectos que irão promover interferências no valor
do bem avaliado.
Variáveis qualitativas
As variáveis qualitativas, por sua vez, não podem ser contadas,
assim não apresentam valores objetivos, mas são caracterizadas a partir
de valores abstratos, já que não há possibilidade de se realizar a sua
medição ou contagem, todavia essas variáveis podem ser ordenadas,
hierarquizadas e codificadas. Para isso irão considerar os atributos
inerentes ao bem.
No que se refere à quantificação das variáveis qualitativas, segundo

Brenner (2005), é necessário que seja estabelecida alguma forma de
codificação das mesmas, pois ao serem transformadas em códigos,
também poderão ser convertidas em números e, consequentemente,
passarão a ser contabilizadas.
Figura 7 - Distinção entre variável qualitativa e variável quantitativa
Pode ser contada e

medida
Quantitativa
Valor objetivo
Variável
Não pode ser
contada e medida
Quantitativa
Valor abstrato
Na medida em que os exemplos das variáveis quantitativas se

relacionam ao número de cômodos ou a metragem de determinado
espaço da casa, as variáveis qualitativas terão como base os atributos
inerentes do bem, como, por exemplo, o padrão que foi utilizado em sua
construção, o estado de conservação em que o imóvel se encontra, a
qualidade do solo em que o mesmo está situado, dentre outros. Existem
diferenças qualitativas referentes às características dos imóveis, assim as
mesmas poderão ser especificadas devem obedecer a ordem a seguir:
a) pelo emprego de tantas variáveis dicotômicas quantas
forem necessárias, especialmente quando a quantidade
de dados for abundante e puderem ser preservados os
graus de liberdade necessários à modelagem estatística
definidos nesta Norma (por exemplo, aplicação de
condições booleanas do tipo “maior do que” ou “menor do
que”, “sim” ou “não”);
b) pelo emprego de variáveis proxy6, por exemplo:
custos unitários básicos de entidades setoriais, para

expressar padrão construtivo;
índice fiscal, índice de desenvolvimento humano, renda

média do chefe de domicílio, níveis de renda da população,
para expressar localização;
coeficientes de depreciação para expressar estado de

conservação das benfeitorias;
valores unitários de lojas em locação para expressar a

localização na avaliação de lojas para venda;
c) por meio de códigos ajustados, quando seus valores

são extraídos da amostra com a utilização dos coeficientes
de variáveis dicotômicas que representem cada uma
das características. O modelo intermediário gerador dos
códigos deve constar no laudo de avaliação (ver A.7);
d) por meio de códigos alocados construídos de acordo

com A.6. (NBR 14653-2, p. 15)
Ainda no que se refere às variáveis quantitativas e qualitativas, a

NBR 14653-2 estabelece que deverá ser dada preferência às variáveis
quantitativas quando houver a necessidade de escolha, já que em razão
da objetividade atrelada a elas é mais fácil realizar uma avaliação com
base em seus critérios.
Variável proxy
Já a variável proxy será utilizada na substituição de outras variáveis
que sejam de difícil mensuração, todavia não é qualquer variável que
poderá ser substituída, mas apenas aquelas que apresentam certo nível de
relação de pertinência com a variável original. Nos termos da NBR 14653-2
a variável proxy será “utilizada para substituir outra de difícil mensuração e
que se presume guardar com ela relação de pertinência, obtida por meio
de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado”
(NBR 14653-2, p. 10).
Matta (2007, p. 8) apresenta como exemplo para essa variável “a

localização expressa por meio do índice fiscal ou dos padrões construtivos
que são expressos através do custo unitário básico”.
Variável dicotômica
As variáveis dicotômicas, em conformidade com o expresso pela
NBR 14653-2, serão aquelas que assumem apenas dois valores, em razão
disso são normalmente utilizadas quando houver a necessidade de serem
expressas a ausência ou a presença dos atributos que compõe dado
elemento. As variáveis dicotômicas também podem ser denominadas
como variáveis binárias, variáveis “dummies”, variáveis de estado, variáveis
zero um, podendo ainda assumir outras nomenclaturas.
RESUMINDO:

que o conceito de variável é amplo e que o mesmo se faz
presente em várias áreas do saber, adaptando-se a cada
uma das especificidades relativas a essas, mas, no geral,
a variável está associada à mudança. Dentre as áreas que
as variáveis se fazem presente está a engenharia das
avaliações, âmbito em que existem quatro tipos principais
de variáveis a serem aplicadas, sendo essas: 1) variáveis
quantitativas – são aquelas que podem ser medidas
ou contadas; 2) variáveis qualitativas – aquelas que não
podem ser medidas ou contadas, mas apesar disso podem
ser ordenadas ou hierarquizadas, em conformidade com
as características associadas ao bem; 3) variáveis proxy –
essa variável é utilizada com a intenção de substituir uma
outra que possua difícil mensuração, presumindo possuir
relações de pertinência com a mesma e 4) variáveis
dicotômicas – já as variáveis dicotômicas assumem apenas
duas posições.
Homogeneidade e estimativa de valor

OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de discutir

como ocorre a homogeneização de dados e a estimativa
de valores. Isso será fundamental para o exercício de
Tratamento por fatores ou

homogeneização de dados
Antes que adentremos no assunto relativo à homogeneização dos
dados, é necessário que entendamos o que é a homogeneização em seu
caráter geral. Assim, em conformidade com o Dicio – Dicionário Online
de Português, a homogeneização é processo de “fazer com que alguma
coisa se torne homogênea” e homogêneo, por sua vez, é entendido como
“de mesma ou semelhante natureza, estrutura ou função, em comparação
ou em relação a outra coisa”. Em outras palavras, a homogeneização pode
ser compreendida como a ação de transformar as coisas em semelhantes
para que as mesmas sejam comparadas.
Um exemplo dentro do nosso estudo pode estar associado à

construção da amostragem do método comparativo, já que a partir do
mesmo iremos reunir imóveis que possuam semelhanças entre si para
que sejam comparados na intenção de que o valor dos mesmos seja
devidamente estabelecido, ou seja, a homogeneização ocorre a partir
do momento em que se busca semelhanças de natureza e estrutura
entre os imóveis urbanos para que os mesmos sejam comparados e,
consequentemente, um valor razoável e coerente seja aplicado aos
imóveis em questão.
Assim, durante o estudo da homogeneização dos dados ainda

continuaremos considerando as disposições presentes na NBR 14653-1 e
14653-2, pois o objeto do nosso estudo permanece sendo a avaliação dos
imóveis urbanos.
Nesse sentido, cabe esclarecer que, em conformidade com a

NBR em questão, o tratamento de dados pode ser compreendido como
a aplicação das operações matemáticas e/ou estáticas que sejam
incumbidas por expressar os termos referentes as distinções presentes
entre os dados de mercado e os bens que estão sendo avaliados. Por sua
vez, em conformidade com o Instituto Federal de Brasília o tratamento de
dados é entendido como a aplicação das operações que expressam as
diferenças em questão, também em termos relativos.
A NBR 14653-2 fornece algumas recomendações dentre essas

estão algumas relativas aos tratamentos de dados, nesses termos:
É recomendável, preliminarmente, a sumarização das
informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem
as distribuições de frequência para cada uma das variáveis,
bem como as relações entre elas. Nesta etapa, verificam-
se o equilíbrio da amostra, a influência das variáveis que
presumivelmente expliquem a variação dos preços a
forma dessa variação, possíveis dependências entre elas,
identificação de pontos atípicos, entre outros. Assim, pode-se
confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças
a priori do engenheiro de avaliações, bem como permitir a
formulação de novas hipóteses. (NBR 14653-2, p. 16)
Os tratamentos dos dados podem ser utilizados de duas formas,

representados na figura 8, levando em consideração a função da qualidade
e da quantidade dos dados, bem como as informações disponíveis acerca
dos mesmos, assim os dados podem ser passar por tratamento por fatores
ou tratamento científico.
Figura 8 - Tipos de tratamento de dados
Tratamento de Dados
Tratamento
por Fatores Tratamento Científico
(Homogeneização)

Ainda em conformidade com a NBR 14653-2, é necessário que os

modelos que sejam uma representação simplificada do mercado sejam
levados em consideração, já que não englobam todas as informações
acerca dos mesmos, por isso é necessário que certas cautelas sejam
tomadas para que o caráter científico do tratamento de dados não seja
afetado ou perdido, assim desde a etapa da preparação da pesquisa
até o último exame dos resultados é imprescindível que a cautela com
a metodologia e os procedimentos científicos seja tomada, pois, caso
contrário, o processo de avaliação e a avaliação em si poderão estar
maculadas. É importante ressaltar ainda que a qualidade de amostra a
que o tratamento de dados será aplicado deve assegurar alguns critérios,
sendo esses:
a) correta identificação dos dados de mercado, com
especificação e quantificação das principais variáveis
levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
b) isenção das fontes de informação;
c) identificação das fontes de informação, observada a

exceção contida em 8.2.1.3.3;
d) número de dados de mercado efetivamente utilizados,

de acordo com o grau de fundamentação;
e) sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no

que diz respeito à sua situação, à destinação, ao grau
de aproveitamento e às características físicas; diferenças
relevantes perante o avaliando, devem ser tratadas
adequadamente nos modelos adotados;
f) inserção de mais de um tipo de agrupamento no mesmo

modelo. Nestes casos, o engenheiro de avaliações deve
se certificar de ter contemplado as diferenças significativas
entre esses grupos, sendo obrigatória a verificação da
influência das interações entre as variáveis. (NBR 14653-2,
2010, p. 16-17,).
Por fim, a NBR 14653-2 determina ainda que o poder de predição

do modelo precisa ser verificado com base no gráfico dos preços que são
observados a partir do cálculo: abcissa X valores estimados pelo modelo
presente na ordenada. A mencionada norma enfatiza ainda que, de forma
alternativa, os procedimentos de validação podem ser utilizados.
Tratamento por fatores ou homogeneização

Os tratamentos por fatores são um dos dois métodos de tratamentos
de dados que são utilizados na colocação em prática do método
comparativo direto de dados de mercado, sendo um tratamento complexo
e difícil de ser realizado, que em razão disso deverá estar devidamente
acompanhado de suas justificativas e não pode ser determinado sem
que certos critérios e justificativas sejam fornecidas acerca dos fatores
utilizados.
Em conformidade com as determinações do Instituto Federal

de Brasília (IFB), a homogeneização pode ser compreendida como o
tratamento dos preços observados perante a aplicação das transformações
matemáticas responsáveis por expressar, por meio de termos relativos, as
diferenças existentes entre os dados de mercado e o bem que está sendo
avaliado.
Desta feita, os tratamentos por fatores também são conhecidos

como homogeneização, já que os mesmos são utilizados para ajustar os
dados de mercado, tornando os imóveis urbanos pertencentes à amostra
o mais semelhante possível do imóvel para que a avaliação seja efetuada.
Assim, o mencionado tratamento é usado perante as situações

em que a quantidade dos dados de mercado que já são parecidos é
considerado como insuficiente para que um cálculo estatístico seja
efetuado, por isso é necessário que mais dados sejam gerados, assim a
homogeneização surge como uma forma que possibilita a aplicação do
método comparativo direto quando os dados não são suficientes para que
a mesma seja realizada.
Nesse sentido, Viana (2016) destaca que os fatores serão utilizados

com a intenção de promover ajustes nos dados de mercado, tornando a
amostra o mais parecido possível com o imóvel que estão sendo avaliado.
Dessa forma, a autora, tomando como base a NBR 14653-2, destaca
alguns procedimentos básicos que são utilizados para os tratamentos de
dados por fatores sejam devidamente realizados.
Segundo Viana (2019), as etapas que compõe os procedimentos

básicos dos tratamentos de dados por fatores são: 1) Coleta da amostra; 2)
Escolha dos fatores; 3) Aprimoramento da amostra; 4) Estimativa do valor
do imóvel; 5) Cálculo do Intervalo de confiança; 6) Cálculo do campo de
arbítrio; 7) Enquadramento do modelo.
Na fase da coleta de amostra recomenda-se que a mesma seja

formada por dados de mercado que possuam a maior quantidade de
semelhanças que for possível, pois assim a avaliação do imóvel urbano
chegará o mais próximo da realidade, dessa forma, segundo Viana (2019),
é recomendado que o número mínimo de elementos que componham o
modelo não seja inferior a três. Em outras palavras é nessa etapa em que
os dados que irão compor a amostra e, consequentemente, o modelo são
selecionados.
A segunda etapa é de suma importância para que o tratamento de

dados por fatores seja efetuado, já que é nessa fase em que os fatores
responsáveis por promover a homogeneização serão escolhidos, por isso
nessa fase o avaliador precisará ser bastante cauteloso e basear as suas
escolhas nas características pertencentes ao imóvel, fazendo ainda uma
análise acerca das informações que foram disponibilizadas a partir dos
dados amostrais. A figura 9 apresenta quais são os fatores em questão.
Figura 9 - Fatores de homogeneização
Fator oferta
Fator localização
Fator topografia
Fator frente x fundos
Fator padrão construtivo
Fator idade/conservação
Fonte: Elaborado pelas autoras com base em Viana (2019).

Em primeiro lugar, o fator de oferta é aquele que busca adequar

os valores dos imóveis às leis da oferta e da procura, por isso também
são denominados como fator elasticidade ou fator fonte. Assim, em
conformidade com Viana (2019), o fator de oferta é utilizado quando
houver a necessidade de descontar valores excedentes em razão das
especulações que atingem o mercado, tornando os dados disponíveis o
mais homogêneo possível quanto a sua fonte.
Por sua vez, o segundo fator é nomeado como fator localização,

também conhecido como fator transposição, sendo que esse é utilizado
para efetuar a transferência do valor de um terreno de um lugar para
outro com a intuição de realizar a homogeneização. Complementando,
Oda (2011) afirma que esse fato é o incumbido por adequar as diferenças
melhor ou pior posição dos imóveis em relação ao endereço em que o
imóvel está avaliado.
O terceiro fator é o fator topografia, sendo esse relativo ao imóvel

localizado em topografia acidente que está passível de alagamento, que
pode ser atingido o decréscimo de até 30% quanto ao valor da relação ao
terreno, quanto Oda (2011). Por sua vez, o fator frente x fundos se refere
aos terrenos que possuem pouca profundidade em que as características
podem sofrer desvalorizações.
O fator padrão construtivo é destinado a adequação das diferenças

de nível construtivo dos imóveis relativo à amostra para que fiquem em
conformidade com o padrão do imóvel que está sendo avaliado. Por fim,
o fator idade/conservação será destinado a adequação das diferenças
entre os imóveis mais antigos e os mais recentes do que aquele que
está sendo avaliado, sendo também levado em consideração o estado
de conservação do mesmo e as necessidades de reformas referentes ao
mesmo.
SAIBA MAIS:
Salienta-se ainda que os fatores apresentados não são os

únicos, tendo em vista que existem fatores que se referem
a outras especificidades, assim foram escolhidas apenas
os que entendemos como os mais importantes. Por isso
recomenda-se a leitura da matéria escrita por Dandara
Viana, denominada como “Tratamento por fatores para
avaliação dos imóveis”. Clique aqui para acessar o material.
A etapa seguinte faz menção à necessidade da amostra ser

melhorada, ou seja, nessa etapa ocorrerá o saneamento da amostra,
sendo eliminadas quaisquer discrepâncias que possam gerar algum tipo
de dano para a amostra. A quarta etapa se refere a estimativa do valor do
imóvel, sendo nessa fase em que o mencionado valor será estimado a
partir da soma do valor do terreno e do valor da edificação, nas hipóteses
em que os dois estiverem presentes.
O cálculo do intervalo de confiança, quinta etapa, segundo Viana

(2019) faz menção ao intervalo de confiança, sendo esse compreendido
como uma amplitude dos derivados da estatística que, por sua vez,
apresentam a probabilidade de conter o chamado “valor de um parâmetro
populacional desconhecido”. Em seguida, a sexta etapa faz menção a
outro tipo de intervalo, denominado como cálculo do campo de arbítrio,
sendo esse responsável por englobar “uma variação de mais ou menos
15% em torno do preço estimado e, assim como no intervalo de confiança,
no campo de arbítrio podemos arbitrar o valor do bem, desde que
devidamente justificado” (Viana, 2019, s.p.).
Por fim, a última etapa será aquela em que ocorrerá o

enquadramento do modelo, que deverá considerar o Grau de Precisão, o
Grau de Fundamentação e as normas fixadas pela NBR 14653-2 (anexo B).
Em conformidade com a NBR 14653-2, o tratamento por fatores

poderá ser aplicado sobre as amostras que compõe os dados de mercado
com as características que tornam os imóveis mais próximas daquele que
está sendo avaliado. Além disso, a mencionada NBR enfatiza novamente
que a metodologia científica deve ser seguida para que posteriormente
possa fundamentar teoricamente e de forma prática, aumentando a

validação e a confiabilidade quando for interessante.
É importante ainda ressaltar que o tratamento por fatores também

deve enfatizar e esclarecer a validade temporal e a abrangência regional
que precisam ser revisados no prazo de até quatro anos, quando for
necessário. Assim, os fatores em questão podem ser:
a) calculados e divulgados, juntamente com os estudos
que lhe deram origem, pelas entidades técnicas regionais
reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem como por
universidades ou entidades públicas com registro no
sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam
de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura;
b) deduzidos ou referendados pelo próprio engenheiro
de avaliações, com a utilização de metodologia
científica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia, a
amostragem e os cálculos que lhes deram origem sejam
anexados ao Laudo de Avaliação (NBR 14653-2, 2010, p. 17)
No próximo tópico, estudaremos de forma breve o que são os

tratamentos científicos, contudo cabe esclarecer que o fato do tratamento
por fatores não conter a nomenclatura “científica” em sua denominação
não retira as características que o tornam um método científico, já que
para que os fatores em questão sejam utilizados é necessário que um
estudo anterior e bem efetuado exista para que a escolha dos fatores seja
motivada, assim como a escolha relativa aos mesmos. Dessa forma, ainda
que os tratamentos de fatores não sejam apontados em sua denominação
como “científicos” seguem as regras e os cálculos relativos à metodologia
científica para que o laudo de avaliação seja elaborado.
Tratamento científico
Os tratamentos científicos podem ser compreendidos como
todos aqueles modelos que são usados com a intenção de inferir
determinados comportamentos do mercado e a formação de valores
relativa aos mesmos, assim envolve os seus pressupostos que devem
ser apresentados de forma clara, explícita e devidamente testada. Além
disso, “quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com
repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão”

(NBR 14653-2, 2010, p. 17).
RESUMINDO:

que o tratamento de dados pode ser compreendido como
a aplicação das operações matemáticas e/ou estáticas
que sejam incumbidas por expressar os termos referentes
as distinções presentes entre os dados de mercado e os
bens que estão sendo avaliados. O tratamento de dados
pode ocorrer através do tratamento por fatores ou do
tratamento científico. Também aprendemos que as etapas
que compõe os procedimentos básicos dos tratamentos de
dados por fatores são: 1) Coleta da amostra; 2) Escolha dos
fatores; 3) Aprimoramento da amostra; 4) Estimativa do valor
do imóvel; 5) Cálculo do Intervalo de confiança; 6) Cálculo
do campo de arbítrio; 7) Enquadramento do modelo. Além
disso, as escolhas dos fatores são consideradas como uma
das etapas de maior relevância, sendo necessário que o
avaliador destine atenção para essa escolha, já que é a partir
da mesma que a avaliação irá ganhar maior confiabilidade,
viabilidade e credibilidade.
REFERÊNCIAS
BRASIL. NBR 14653-1. 2017. Disponível em: https://bit.ly/3kEjpaD.
Acesso em: 26 nov. 2020.
BRASIL. NBR 14653-2. 2010. Disponível em: https://bit.ly/2TwpkUg.

BRENNER, M. L. Variáveis definidoras dos valores dos

imóveis estudo de caso – Santa Maria – RS. 2005 (Dissertação de
Mestrado) – Universidade Federal de Santa Maria, 2005. Disponível em:
https://bit.ly/3eDsCfC. Acesso em: 28 nov. 2020.
COSTA, M. Como fazer uma avaliação de imóvel urbano. Disponível

em: https://bit.ly/3zlOdB7. Acesso em: 26 nov. 2020.
COSTA, M. Avaliação de Imóvel: quais são os métodos atuais de

avaliação imobiliária. Disponível em: https://bit.ly/3764a2x. Acesso em:
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DICIO – Dicionário Online de Português. Variável. Disponível em:

https://www.dicio.com.br/variavel/. Acesso em: 28 de nov. de 2020.
DICIO – Dicionário Online de Português. Homogêneo. Disponível

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2020.
DUARTE, M. Conceito de Variável. Disponível em: https://bit.ly/3ronEIZ.

IFB. Manual de Procedimentos sobre as Avaliações de Bens

Imóveis do IFB. Disponível em: https://bit.ly/3iBmQMz. Acesso em: 30 de
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MATTA, T. A. Avaliação do Valor de Imóveis por análise de

regressão: um estudo de caso para a cidade de Juiz de Fora. 2007.
Disponível em: https://bit.ly/2UqpcWR. Acesso em: 28 nov. 2020.
ODA, O. Avaliação de Bens Imóveis: Procedimentos e fatores de

homogeneização. Disponível em: https://bit.ly/3wWbGXZ. Acesso em: 30
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VIANA, D. Introdução à avaliação de imóveis urbanos. 2019.

Disponível em: https://bit.ly/2UqX4D3. Acesso em: 26 nov. 2020.
VIANA, D. Tratamento por fatores para avaliação de imóveis. 2019.

Disponível em: https://www.guiadaengenharia.com/tratamento-fatores/.
Unidade 3
Avaliação dos imóveis rurais
Diretor Executivo
Gerente Editorial
Projeto Gráfico
TIAGO DA ROCHA
Autoria
AUTORIA
de Campina Grande.


conosco!
ICONOGRÁFICOS
que:
tência;
NOTA: IMPORTANTE:
seu conhecimento;
necessárias;
ACESSE: RESUMINDO:
forem explicadas;
SUMÁRIO
Aspectos gerais da avaliação dos imóveis rurais........................... 10
Aspectos introdutório sobre os imóveis rurais .........................................................10
Aspectos gerais da avaliação dos imóveis rurais.....................................................10
Métodos de avaliação dos imóveis rurais.......................................... 18

Aspectos introdutórios da metodologia da avaliação dos imóveis
rurais.......................................................................................................................................................... 18
Método involutivo na avaliação de imóveis rurais................................................... 19
Método comparativo de dados de mercado dos imóveis rurais.................. 22
Método de capitalização da renda...................................................................................... 22
Método evolutivo.............................................................................................................................24
Método comparativo direto de custo................................................................................25
Método da quantificação de custo......................................................................................25
Avaliação das benfeitorias - definição e características............. 27

Aspectos introdutórios das benfeitorias..........................................................................27
Benfeitorias nos bens imóveis rurais................................................................................ 30
Benfeitorias e os contratos de arrendamento............................................................32
Avaliação das matas naturais - conceitos e especificidades....36

Aspectos introdutórios sobre as matas naturais...................................................... 36
Florestas nativas e imóveis rurais....................................................................................... 39

03
UNIDADE
INTRODUÇÃO
A avaliação imobiliária é voltada para os imóveis em geral, assim
tanto os imóveis presentes no meio urbano, quanto aqueles inseridos
no meio rural necessitam passar por avaliações para que as suas
condições e valores sejam fixados. Considerando que já estudamos
os aspectos gerais relativos à avaliação dos imóveis urbanos, agora a
nossa atenção passa a ser voltada para os imóveis rurais. Desta feita,
estudaremos os conceitos e as principais características consideradas
importantes para a compreensão desse tema, também iremos abordar
quais são os métodos da avaliação utilizados nos imóveis rurais,
destacando as normas específicas referentes aos mesmos. Por fim,
iremos compreender o que são e como ocorrem as avaliações das
benfeitorias e as avaliações das matas naturais. Entendeu? Ao longo
desta unidade letiva você vai mergulhar neste universo!
OBJETIVOS
1. Compreender os meandros legais que regem os imóveis rurais.
2. Aplicar os métodos de avaliação dos terrenos e imóveis rurais.
3. Examinar e avaliar benfeitorias em imóveis rurais, bem como os

principais pontos acerca da avaliação das matas e demais recursos
naturais.
4. Processar a homogeneização de dados e estimar valores de

mercado para um imóvel rural.
A busca pelo conhecimento é infinita, mas por meio do saber

alcançamos a independência e a sabedoria! Então, vamos seguir e ampliar
o nosso saber através dos estudos!

rurais
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de discutir acerca

dos aspectos gerais da avaliação dos imóveis urbanos.
Aspectos introdutório sobre os imóveis

rurais
Em conformidade com a NBR 14653-3, responsável por apresentar
as normas relativas à avaliação dos imóveis rurais, que será estudado de
forma mais detalhada no tópico a seguir, os imóveis rurais podem ser
conceituados como sendo “imóvel com vocação para exploração animal
ou vegetal, qualquer que seja a sua localização” (ABNT, 2004, s.p.).
Assim, com base nessa definição podemos identificar que a NBR

14653-3 adota a teoria de que a localização do imóvel não é elemento
suficiente para determinar se um bem é urbano ou rural, assim outros
critérios devem ser levados em consideração, sendo o principal desses
direcionado para a destinação que é atribuída ao bem que está sendo
avaliado. É em razão desse posicionamento que podemos encontrar
imóveis urbanos em zonas rurais e imóveis rurais em zonas urbanas,
pois a localização do imóvel não será fator determinante para que essa
definição seja fixada.

rurais
Uma das primeiras obras a abordar a avaliação dos imóveis rurais na
língua portuguesa foi produzida por Berrini, em 1941, sendo denominada
como “avaliações de imóveis”. Posteriormente, por volta de 1950, a
primeira norma abordando os procedimentos gerais avaliatórios foi criada

com a intenção de desenvolver metodologias inovadoras de avaliações
de imóveis, por meio do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias,
sendo essa a substituta do PNB-74R da Associação Brasileira de Normas
Técnicas.
As normas da ABNT destinadas à avaliação de imóveis passaram a

crescer e a se tornarem mais específicas a partir de 1980, quando questões
destinadas aos imóveis rurais, as unidades padronizadas, as máquinas,
equipamentos e complexos industriais passaram a ser determinadas
pelas normas em questão.
Já sabemos que as normas relativas aos imóveis urbanos, assim

como a avaliação dos mesmos não é dotada de um caráter estável, já que
isso iria de encontro com a própria natureza das avaliações, pois essas
precisam considerar o ambiente, a época e as condições econômicas,
sociais, políticas e assim por diante, em que o imóvel em questão
está inserido, sendo que esse cenário também possui relevância e
aplicabilidade no âmbito das avaliações dos imóveis rurais.
Desta feita, as normas existentes inicialmente já passaram por

modificações na tentativa de se adequarem aos novos desafios relativos às
avaliações dos bens, perante esse contexto foi editada uma nova norma,
sendo essa a NBR 14653 de 2001, e desenvolvido um novo conjunto de
ferramentas capaz de proporcionar diversos avanços para a Engenharia
de Avaliações e Perícias de Imóveis.
A NBR 14653-1 é a incumbida por trazer as determinações gerais

acerca da avaliação dos imóveis, sendo que as normas apresentadas por
elas terão aplicação tanto no campo urbano, quanto no rural, sendo que
essa norma, inclusive, apresenta algumas determinações que ajudam na
diferenciação entre o que são os imóveis urbanos e os imóveis rurais.
Por sua vez, a NBR 14653-2, como estudado anteriormente, possui

normas específicas destinadas à avaliação dos imóveis urbanos, assim as
características, os conceitos e os métodos apresentados nesse texto se
adequam à realidade urbana.
Desta feita, verifica-se que em razão das diferenças existentes

entre os imóveis rurais e os imóveis urbanos, há uma necessidade de que
essas normas sejam destinadas às especificidades e às características
específicas desses bens. Assim, a NBR 14653-3 é destinada à avaliação
dos imóveis rurais e procura apresentar os detalhes presentes nos
procedimentos gerais da norma, mas destinando-as e apresentando
definições, classificações, especificações, procedimentos e metodológicas
específicas à determinação do valor dos bens rurais. Salienta-se ainda
que essa NBR é a responsável por substituir a NBR 8.799 de 1985 e a NBR
13.820 de 1997.
A NBR 14653-3 é a responsável por abordar os procedimentos gerais

presentes na NBR 14653-1, mas destinando os mesmo para o âmbito
das avaliações dos imóveis rurais, incluindo inclusive as servidões rurais.
Assim, ainda na introdução da norma em questão especifica-se que ela
será incumbida por consolidar os conceitos, os métodos e procedimentos
gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis rurais. Além
disso, a norma em questão apresenta como objetivos principais:
1.1 Esta parte da ABNT NBR 14653-3 detalha as diretrizes e
padrões específicos de procedimentos para a avaliação de
imóveis rurais, especialmente quanto a:
a) instituição de terminologia, definições, símbolos e
abreviaturas;
b) classificação da sua natureza;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) identificação do valor de mercado ou outra referência
de valor;
f) especificação das avaliações;
g) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de
avaliação.
1.2 Esta parte da ABNT NBR 14653 é exigível em todas as
manifestações técnicas escritas, vinculadas às atividades
de Engenharia de Avaliações de imóveis rurais.
1.3 Esta parte da ABNT NBR 14653 não tem a intenção de
esgotar a matéria e, sempre que for julgado conveniente,
deverá ser complementada ou atualizada para atender aos
seus objetivos. (ABNT, 2004, s.p.)
Tanto as normas gerais, presentes na NBR 14653-1, quanto as normas

destinadas a avaliação dos imóveis urbanos, NBR 14653-2, possuem uma
parte específica em que as definições mais importantes para a avaliação
em questão são apresentadas, assim com a avaliação dos imóveis rurais
não poderia ser diferente, por isso mesmo acontece no tópico 3 da NBR
14653-3, em que esclarece-se que além das definições apresentadas
na NBR 14653-1 as presentes no mencionado tópico também possuem
relevância e devem ser observadas.
Além da definição de imóvel rural que foi apresentada no subtópico

anterior, a NBR em estudo traz outros conceitos que julgamos como
importantes, assim alguns desses são apresentados no quadro seguir:
Quadro 1 – Definições importantes para a avaliação dos imóveis rurais

A NBR 14653-3 também apresenta importantes classificações a

serem utilizadas na avaliação dos imóveis rurais. Assim, a primeira delas
é referente a dimensão dos imóveis, que serão considerados pequenos
quando possuírem até quatro módulos fiscais, serão médios quando
possuírem entre quatro e quinze módulos fiscais e grandes quando
apresentarem uma quantidade superior a quinze módulos fiscais.
Outra classificação importante quanto aos imóveis rurais faz

menção à exploração a que eles são destinados, assim poderão ser: a)
não explorados; b) de lazer e turismo; c) de agricultura; d) de pecuária; e)
de silvicultura; f) agroindustrial e g) misto, ou seja, quando apresentar mais
de uma das explorações mencionadas anteriormente.
Além disso, a NBR em estudo ainda apresenta algumas

classificações que se referem aos componentes dos imóveis rurais, assim
em primeiro lugar a norma destaca a terra como um componente dos
bens em questão, assim essa poderá ser classificada como terra bruta,
terra nua e terra cultivada, sendo que esses conceitos foram apresentados
no quadro 1. Além disso, as terras também fazem menção às benfeitorias,
contudo a avaliação das mesmas será estudada em capítulo posterior da
presente unidade.
Salienta-se ainda as classificações baseadas nos frutos e nos

direitos dos imóveis rurais, a primeira se divide em: a) rendas de exploração
direta; b) aluguel; c) arrendamento e d) parcerias. Já quanto aos direitos,
as classificações apresentadas pela NBR 14653-3 são: a) servidões; b)
usufrutos; c) concessões; d) comodatos; e) direitos hereditários; f) direitos
possessórios e g) outros.
Os profissionais capacitados para a realização das atividades

relativas à avaliação dos imóveis rurais são os engenheiros agrônomos,
agrícolas, florestais, ambientais e agrimensores, assim os mesmos podem
atuar de forma individual ou em parceria com outros especialistas, já que
a avaliação pode assumir um caráter complexo em que a avaliação de
mais de uma profissão se torne necessária. Além disso, esse é um papel
que necessita de formação adequada e atendimento as especificidades
relativas à mesma para que a finalidade real das avaliações seja alcançada.
As avaliações dos imóveis rurais precisam obedecer aos princípios

e procedimentos que sejam eficazes e efetivos, assim como marcados
pela excelência, assim critério como o sigilo, independência da atuação
profissional, capacidade de lidar com conflitos de interesses, entre tantos
outros, precisam ser levados em consideração.
A NBR 14653-3 estabelece que os procedimentos básicos das

avaliações em estudo podem ser divididos em cinco etapas, sendo essas
denominadas como 1) vistoria; 2) escolha da metodologia; 3) pesquisa e
coleta de dados de mercado; 4) tratamento dos dados; e 5) formação do
valor final do bem avaliado, nessa ordem.
É importante destacar ainda que antes mesmo da vistoria ser

efetuada é primeiro necessário que a finalidade da avaliação do imóvel
rural seja estabelecida, já que essa avaliação pode ser utilizada para várias
finalidades, assim também é fundamental que seja apresentado o parecer
e as condições acerca do mesmo. Desta feita, a NBR 14653-3 esclarece
que algumas das finalidades e objetivos a que a avaliação imobiliária se
destina são:
É recomendável que o engenheiro de avaliações esclareça,
por ocasião da contratação, aspectos essenciais para definir
o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação
e precisão que pretende atingir, entre outros:
Finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento,

alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins
contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros.
Objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de

arrendamento; outros valores, tais como: valor em risco,
valor patrimonial, custo de reedição, preço de liquidação
forçada; indicadores de viabilidade e outros;
Prazo limite previsto para apresentação do laudo;
Condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso

restrito. (ABNT, 2004, s.p.)
A primeira etapa do procedimento básico é a vistoria, sendo que

por meio dessa o avaliador irá conhecer o imóvel por meio da análise
de suas características topológicas, físicas e construtivas, além de atestar
sua existência e estado de conservação. É nessa etapa que o avaliador
irá efetuar o levantamento do mercado e da região acerca da qual o

imóvel se encontra. A segunda etapa é denominada como metodologia
de avaliação, sendo nessa em que ocorre uma série de metodologias as
quais serão aplicadas e dependem da finalidade pela a qual a avaliação
está sendo efetuada, os métodos em questão serão estudados no
próximo capítulo.
Na figura 1 são apresentados alguns dos tópicos que precisam estar

presentes na avaliação dos imóveis rurais, bem como na confecção do
laudo de avaliação de tais imóveis para que o mesmo seja dotado de
confiabilidade:
Figura 1 – Tópicos presentes na avaliação de imóveis rurais
Indicação dos
Identificação do Pressupostos,
Objeto da métodos e
proprietário e do ressalvas e
avaliação procedimentos
solicitante fatores limitantes
utilizados
Identificação e
Roteiro de acesso Descrição da Pesquisa de
caracterização do
ao imóvel região mercado
bem avaliado
Assinatura do
Especificação da Local e data do
Data da vistoria profissional
avaliação laudo
responsável
Em cada uma dessas etapas é imprescindível que o planejamento

adequado das estratégias de ação seja seguido e que cada uma
dessas tenha como resultado modelos consistentes ou a aquisição de
informações técnicas capazes de garantir a convicção da formação de
valor de mercado dos bens, envolvendo os aspectos e as dinâmicas
relativos à cada região que proporciona influência na avaliação do imóvel
em questão.
Da mesma maneira que a avaliação dos imóveis urbanos é

entendida como complexa, a presente no meio rural também é dotada
dessa característica, já que também se faz necessária a análise de
fatores complexos, em razão da grande quantidade de condições que
são encontradas nessas áreas, bem como considerando os impactos que
as mesmas podem causar ao valor atribuído aos imóveis rurais. Nesse
contexto, o avaliador dos imóveis rurais precisa estar sempre buscando
atualizações e maneiras de aprimorar o seu trabalho, se adequando às
mudanças e aos novos interesses da sociedade, sem ignorar o cenário
político e econômico em que o imóvel em análise está inserido.
RESUMINDO:

que a avaliação dos imóveis rurais, além de levar em
consideração o exposto pela NBR 14653, também segue
o exposto na NBR 14653-3, sendo que essa apresenta as
determinações específicas para a avaliação dos imóveis
rurais. É importante salientar que a norma em questão utiliza
como critério para determinar o que é um bem imóvel a
finalidade/destinação do bem e não o local em que o
mesmo se encontra, por isso podem existir imóveis rurais
em zonas urbanas e imóveis em zonas rurais. Além disso,
aprendemos qual é a finalidade e o objetivo da avaliação
dos imóveis rurais, em conformidade com a norma em
questão, assim como e quais são os procedimentos básicos
que precisam ocorrer para que a avaliação seja efetuada
de maneira eficaz, efetiva e que reflita a confiabilidade do
mesmo. Por fim, destacamos ainda alguns dos tópicos
essenciais ao laudo de avaliação de imóveis rurais e à
avaliação em si.
Métodos de avaliação dos imóveis rurais

OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de descrever

os métodos relativos à avaliação dos imóveis rurais, em
conformidade com a NBR 14653-3. E então? Motivado para
desenvolver esta competência? Então vamos lá. Avante!
Aspectos introdutórios da metodologia da

avaliação dos imóveis rurais
A NBR 14653-3 é a norma responsável por abordar as especificidades
relacionadas à avaliação dos imóveis rurais, sendo que algumas das
normas já apresentadas pela NBR 14653 são revistas por essa com a
intenção de serem melhor direcionadas e mais adequadas a realidade
dos imóveis rurais.
Nesse sentido, existem várias metodologias que podem ser

aplicadas e irão depender da finalidade do laudo, dessa maneira o valor
do imóvel rural para que seja determinado poderá fazer uso dos seguintes
métodos: a) método comparativo direto de dados de mercado; b) método
involutivo; c) método da capitalização da renda; e d) método evolutivo.
Todavia, os métodos utilizados com uma maior frequência para que os
custos do imóvel rural sejam determinados são o método da quantificação
de custo e o método comparativo direto de custo.
É de suma relevância que os alunos relembrem da diferenciação

existente entre os valores e os custos do imóvel, assim, em conformidade
com a NBR 14653, os custos podem ser compreendidos como “o total
dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou
aquisição de um bem, numa determinada data e situação”, sendo esse o
custo em caráter geral, já que a mencionada norma também apresenta os
custos direto de produção, custo indireto de produção, custo de reedição,
custo de reprodução e custo de substituição, na medida em que o valor
também é apresentado de forma distintas, aparecendo definições acerca
do valor de mercado, valor em risco, valor patrimonial e valor residual,

no qual o valor de mercado pode ser conceituado como “quantia mais
provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um
bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”.
Dessa forma, os métodos de custo e de valores não são os mesmos e não
precisam ser aplicados da mesma maneira de forma obrigatória.
Salienta-se ainda que um dos critérios que irá determinar a escolha

dos métodos a serem utilizados irá apresentar relação com a natureza
dos bens que estão sendo analisados. Por isso para que essa avaliação
seja bem-sucedida e alcance os objetivos a que se destina é necessário
que o avaliador possua conhecimentos profundos acerca da avaliação
imobiliária rural, pois caso contrário alguns dos critérios responsáveis por
conferir confiabilidade a avaliação e ao laudo derivado da mesma não irá
existir.
Método involutivo na avaliação de imóveis

rurais
O método involutivo é utilizado para avaliar os imóveis, levando em
consideração o valor de mercado do imóvel, bem como o aproveitamento
eficiente relativo ao mesmo, assim a avaliação que faz uso desse método
considera os vários critérios e a determinação do valor do empreendimento
considerando tais critérios e os impactos que os mesmos exercem sobre
o valor do imóvel rural.
O tempo todo estamos falando da necessidade de que o avaliador

se atenha aos devidos critérios metodológicos para que a avaliação dos
imóveis rurais ocorra da maneira correta, todavia esses critérios não são
retirados do nada ou dotados da ausência de significação, dessa forma
os critérios em questão possuem como base o estudo da viabilidade
econômica, tendo em vista as condições do mercado em que o imóvel
está presente.
Além disso, outro critério considerado de suma importância para o

método involutivo se refere à situação em que o cenário atual do mercado
quanto às condições de venda do imóvel se encontra, assim o método
involutivo é entendido como uma forma confiável de identificação do

quanto um imóvel pode valer antes mesmo que esse seja construído,
sendo esse um tipo de avaliação cada vez mais comum, considerando
a quantidade imóveis rurais e até mesmo urbanos que são adquiridos
ainda na planta. Nesse sentido, por meio do método involutivo é possível
que aquele que esteja interessado na avaliação tome conhecimento se
vale a pena ou não prosseguir com o investimento, antes que algum tipo
de dano ou prejuízo possa ser gerado por uma atitude que não foi bem
fundamentada.
O método involutivo é composto por sete etapas principais,

representadas na figura a seguir.
Figura 2 – Etapas da avaliação do método indutivo
Pesquisa de
Vistoria Projeto hipótetico
valores
Levantamento
Previsão de
do custo de Previsão de
despesas
produção do receitas
adicionais
projeto hipotético
Margem de lucro
do incorporador
Na primeira etapa, denominada como vistoria do terreno, o

avaliador irá realizar avaliações acerca do local em que se pretende
construir o imóvel, assim irá levar em consideração aspectos como as
características do local, os dados iniciais do segmento de mercado do
terreno, as características físicas do terreno, sendo que essas informações
terão utilidade quanto à determinação do valor do terreno em si, já que
proporciona um melhor entendimento acerca dos fatores que podem

afetar o progresso da região e da obra, tanto de forma positiva quanto
negativamente.
No que se refere ao projeto hipotético, esse será incumbido por

fornecer as principais respostas que o incorporador precisa ter acesso para
que o projeto seja dotado de continuidade, dessa forma existem vários
elementos importantes na formulação do projeto em questão, sendo
esses: o aproveitamento eficiente; a pesquisa de valores; levantamento
do custo de produção, a previsão de receitas; previsão de despesas
adicionais; margem de lucro do incorporador; prazos; taxas e modelo.
No que se refere à pesquisa de valores, essa deve ser realizada com

base nos critérios referentes ao método comparativo direto de dados de
mercado, já que possui como objetivo fornecer uma estimativa de valor
do mercado referente ao imóvel rural projetado para a situação hipotética
destacada e descoberta anteriormente, tendo em vista ainda a maneira
por meio da qual a mesma irá se comportar ao longo do prazo.
A quarta etapa envolve a previsão de receitas, segundo a qual

o projeto hipotético será calculado com base nos resultados obtidos
na pesquisa de valores, devendo-se ainda levar em consideração as
eventuais valorizações imobiliárias, bem como os aspectos relativos
à forma de comercialização e ao tempo de absorção no mercado. Em
quinto lugar, o levantamento do custo de produção do projeto hipotético
irá corresponder ao orçamento dos custos diretos e indiretos que são
necessários para a transformação do imóvel para as condições do projeto
hipotético.
Já a previsão das despesas adicionais inclui despesas relativas à

compra do imóvel, a administração do empreendimento, englobando,
inclusive, a vigilância, os impostos e as taxas, a publicidade e, por fim, a
comercialização das unidades.
A última, por sua vez, é referente à margem de lucro atribuída ao

incorporador, sendo que de acordo com a NBR 14653-3 a margem de lucro
em modelos que não utilizem fluxo de caixa, assim como a consideração
proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente vinculado
à quantidade de unidades resultantes do projeto, envolvendo o montante

investido e o prazo total previsto para o retorno do capital. Dessa forma,
a margem de lucro adotado em modelos estáticos deve ter relação com
aquilo que está presente e que é praticado no mercado.
Enfatiza-se ainda que o método indutivo faz menção ao modelo,

dessa forma a ordem de preferência relativa a esses são: a) por fluxos de
caixa específicos; b) com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
e c) com a aplicação de modelos estáticos.
Método comparativo de dados de mercado

dos imóveis rurais
O método comparativo direto de avaliação dos imóveis é
considerado como um dos métodos mais comuns e como o próprio deixa
claro, toma como base para a determinação do valor do imóvel rural a
comparação, sendo que essa é feita com base em imóveis parecidos a
aquele que está sendo avaliado, por isso é necessário que ambos estejam
inseridos no mesmo mercado para que o valor possa ser devidamente
determinado e avaliado.
Assim, a NBR 14653-3, quando dispõe acerca do método

comparativo direto de dados de mercado, enfatiza que será utilizada
inferência estatísticas com modelos de regressão linear, em que os
requisitos mínimos para tanto serão fixados no anexo a da norma em
questão, e quando for utilizado o tratamento por fatores, deverá ser feita
uma consulta ao anexo b para que as determinações estabelecidas pelo
mesmo sejam devidamente seguidas.
Método de capitalização da renda

O método da capitalização da renda perante as avaliações de
empreendimentos de base rural além de seguirem o estabelecido pela
NBR 14653-1 e 14653-3, também precisarão atender as determinações
relativas à NBR 14653-4.
Ressalta-se que o método da capitalização da renda pode ser

conceituado como um procedimento no qual os benefícios econômicos
são antecipados e convertidos por meio de uma estimativa de valor,
sendo essa uma das ferramentas mais utilizadas perante a avaliação
das propriedades rurais, em conformidade com o disciplinado por Lima
(2006). O autor destaca ainda que:
Esta aproximação é utilizada também como ferramenta
para analisar o retorno realizado por benefícios futuros
ao proprietário de um empreendimento de base rural,
fazenda ou outras propriedades rurais com produção.
Este método reflete o relacionamento entre os ganhos
líquidos anuais de um investimento numa propriedade e
o valor de venda deste capital. Está baseado no princípio
de antecipação refletido no valor presente dos direitos
sobre futuros benefícios intrínsecos da propriedade.
(LIMA, 2006, p. 3)
Nesse sentido, o método da capitalização da renda é uma das

ferramentas mais importantes na determinação e na estimativa de valor
dos imóveis rurais, assim é necessário que o avaliador tenha conhecimento
e compreenda os ganhos que podem resultar da terra e do fluxo anual
relativo à produtividade da fazenda.
Assim como os demais métodos, é imprescindível que avaliação

que faça uso desse método seja desenvolvida de forma atenciosa e
criteriosa para que a qualidade da avaliação seja garantida, para tanto
o avaliador precisará entender a qualidade da viabilidade da produção
que gere algum tipo de interferência para a rentabilidade do bem em
avaliação.
As etapas de aplicação do método de capitalização da renda, em

conformidade com Lima (2006) e com a NBR 14653-1 e 3, são:
1. Estimativa das rentabilidades típicas, rotações de
culturas, colheitas e preços médios de commodites na
região;
2. Estimativa de potenciais aumentos de rentabilidade para

a propriedade por administração direta ou arrendamento;
3. Estimativa e dedução das despesas operacionais para

encontrar a renda operacional líquida;
4. Seleção e aplicação de um adequado método e técnica

de capitalização;
5. Dedução da taxa ou taxas adequadas;
6. Executar os cálculos necessários para identificar um

valor econômico através do método da capitalização da
renda.
Assim, a estimativa de valor tomado com base nesse método

faz com que o avaliador realize uma pesquisa no interior das atitudes e
percepções destinadas ao entendimento do mercado, apresentando
como prioridade as decisões críticas referentes ao mesmo.
Método evolutivo
Por sua vez, o método evolutivo será aquele que segue o exposto
pela seção 10 da NBR 14653-3, sendo a mesma responsável por apresentar
as normas referentes aos procedimentos específicos da avaliação dos
métodos de avaliação dos imóveis. Assim, é importante ter em mente que
o método evolutivo será uma alternativa importante para as situações
em que método comparativo direto de dados de mercado não puder ser
utilizado.
Assim, o método evolutivo será entendido como o responsável

por identificar “o valor do bem pelo somatório dos valores de seus
componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado,
deve ser considerado o Fator de Comercialização”, em conformidade com
a NBR 14653 de 2001.
Já em conformidade com a NBR 14653-3 o método evolutivo irá

contar com a identificação dos elementos presentes na seção 10, sendo
esses: a) as terras nuas; b) construções e instalações; c) produções vegetais;
d) florestas nativas; e) terras avaliadas em conjunto com benfeitorias; f)
equipamentos e máquinas agrícolas; g) obras e trabalhos de melhoria das
terras; h) desapropriações; i) frutos e direitos; j) servidões rurais; k) recursos
hídricos e l) laudo técnico de constatação.
Método comparativo direto de custo

Os dois últimos métodos não fazem referência a determinação do
valor do imóvel, mas sim aos custos relativos aos mesmos.
Desta feita, o método comparativo direto de custo será aquele que

utiliza do método comparativo direto para que seja efetuada a avaliação
dos custos. Diante disso é necessário que sejam consideradas as amostras
compostas por benfeitorias dos projetos semelhantes, tendo em vista
ainda se os modelos elaborados estão seguindo os procedimentos usuais
advindos do método comparativo direto de dados de mercado.
Método da quantificação de custo

No que se refere ao método da quantificação de custo, sabe-se que
esse será utilizado com a intenção de identificar os custos de reedição de
benfeitorias, considerando se esses são apropriados aos custos unitários
das construções rurais ou através de orçamento, levando em conta a
citação das fontes consultadas.
Em outras palavras, o método de quantificação dos custo fará uso

das benfeitorias e dos custos de reprodução para identificar quais são os
custos relativos ao bem imóvel, além disso também pode fazer uso do
custo unitário básico de construção, bem como ao orçamento que foi
elaborado e do que foi utilizado ao longo da mesma, mas para isso será
necessário que as fontes consultadas para a construção desse orçamento
sejam devidamente citadas, afinal os valores não podem ser inventados e
nem tão pouco retirados do nada.
RESUMINDO:

realmente entendeu o tema de estudo deste capítulo, vamos
resumir tudo o que vimos. Você deve ter aprendido que
existem diversas metodologias que podem ser aplicadas e
irão depender da finalidade do laudo, dessa maneira o valor
do imóvel rural para que seja determinado poderá fazer
uso dos seguintes métodos: a) método comparativo direto
de dados de mercado; b) método involutivo; c) método
da capitalização da renda; e d) método evolutivo. Todavia,
os métodos utilizados com uma maior frequência para
que os custos do imóvel rural sejam determinados são o
método da quantificação de custo e o método comparativo
direto de custo. Além disso, ao longo da nossa discussão
compreendemos que o método mais utilizado no âmbito
da avaliação dos imóveis rurais é o método da capitalização
da renda, todavia isso não retira ou diminui a importância
dos demais, já que os mesmos têm as suas funcionalidades
e momentos de aplicação oportunas à produção de uma
avaliação e de um laudo decorrente desse que reflita
a confiabilidade e os bons resultados advindos de uma
avaliação bem feita e criteriosa.
Avaliação das benfeitorias - definição e

características
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de analisar como

ocorre a avaliação das benfeitorias. E então? Motivado para
Aspectos introdutórios das benfeitorias

Antes que comecemos a analisar as benfeitorias sob a ótica
das avaliações perante os imóveis rurais, é importante que tenhamos
conhecimento gerais acerca do que são as benfeitorias e a sua importância
para os imóveis como um todo.
As benfeitorias podem ser compreendidas como as melhorias que

são produzidas no imóvel por ação direta do proprietário, possuidor ou
detentor. Ainda que as benfeitorias não sejam definidas de forma direta
pelas disposições presentes no Código Civil de 2002, o mesmo apresenta,
em seu artigo 97, o que não pode ser considerado como benfeitoria,
nesses termos “não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou
acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário,
possuidor ou detentor” (BRASIL, 2002).
Também é importante destacar que as benfeitorias não podem ser

confundidas com as pertenças, sendo que essas, em conformidade com
o Código Civil de 2002 podem ser entendidas como “os bens que, não
constituindo partes integrantes, se destinam, de modo duradouro, ao uso,
ao serviço ou ao aformoseamento de outro” (BRASIL, 2002). Desta feita, as
pertenças não são incluídas nos negócios jurídicos quando esses fizerem
menção ao bem principal, exceto se essa inclusão for resultado de lei,
manifestação de vontade ou das circunstâncias do caso concreto.
Em outras palavras, as benfeitorias são bens acessórios que são

introduzidos a um bem imóvel ou móvel, tendo como intuito conservar
os mesmos ou promover melhorias em sua utilidade. Não podem ser
confundidas com os frutos e os produtos, pois esses resultam do bem, na

medida em que as benfeitorias são introduzidas no bem com a intenção
de promover melhorias ao mesmo.
É importante ter em mente que as benfeitorias não serão vistas

da mesma maneira e nem serão dotadas do mesmo impacto em todas
as situações, já que precisam levar em consideração aspectos como a
destinação e a localização em que o bem se encontra, principalmente
quando se fala a nível de benfeitorias realizadas nos bens imóveis, sendo
esse critério importante também para o momento da classificação das
benfeitorias em questão.
Ainda no que se refere às definições apresentadas pelo Código

Civil de 2002, é importante destacar que o mesmo apresenta o conceito
e, consequentemente, a distinção entre o que é o bem principal e o
acessório, desta feita, o bem principal é entendido como aquele que
existe sobre si, de forma abstrata ou concreta, na medida em que o bem
acessório será aquele cuja existência depende do bem principal, pois o
mesmo não é dotado de autonomia e depende do bem principal para que
possa ser visto e implementado.
Nesse sentido, o artigo 96 apresenta alguns tipos de benfeitorias e

as definições atreladas às mesmas logo em seguida, assim:
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou
necessárias.
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que

não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem
mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem

ou evitar que se deteriore. (BRASIL, 2002, s.p.)
Desta feita, consideram-se como as benfeitorias necessárias

aquelas que são destinadas à conservação do bem para que o mesmo não
se deteriore, ou seja, se elas não forem efetuadas o bem será prejudicado
e perderá parte do seu valor, pois como o próprio nome indica há a
necessidade de que tais melhorias sejam efetuadas. Por exemplo, uma
reforma realizada no telhado da casa.
Nas benfeitorias úteis, o critério da necessidade é flexibilizado,

assim essas não são destinadas apenas a promover a conservação do
bem, mas a promover acréscimo ao mesmo, dessa forma são incumbidas
por promover o aumento do uso da coisa ou tornar o mencionado uso mais
facilitado, por isso o bem passa a ser mais útil, por exemplo a instalação
de uma grade na janela da casa.
Já as benfeitorias voluptuárias seriam aquelas “supérfluas”, já que

não precisam ser feitas, porém são realizadas apenas para mero deleite,
ou seja, simbolizam apenas o luxo e tornam o imóvel mais agradável para
o seu uso, assim valorizam o bem, contudo não são essenciais para o
mesmo, um exemplo claro seria uma piscina.
Salienta-se ainda uma outra classificação que está relacionada às

benfeitorias, sendo que essas são voltadas para os assuntos de ordem
contável e tributável, assim existem três tipos de benfeitorias que
merecem destaque, conforme a figura 3.
Figura 3 – Classificação das Benfeitorias
Não
indenizáveis
Benfeitorias:
Indenizadas Indenizadas
contábeis e
Parcialmente Integralmente
tributáveis
Fonte: Elaborado pelas autoras com base em Oliveira (2015).
Segundo Oliveira (2015), as benfeitorias não indenizáveis serão

aquelas em que não haverá um reembolso destinado ao locador partindo
do proprietário do imóvel, dessa forma os custos e os gastos são arcados
pela pessoa que efetuou a locação e a reforma do bem. Já as benfeitorias
indenizadas parcialmente serão aquelas em que as reformas e as
benfeitorias deverão ser pagas de maneira dividida entre o locador e o

locatário, pois o acordo entre as partes e o proprietário do imóvel poderá
pagar ao locador parte dos custos ou fornecer descontos no valor do
aluguel do mesmo.
Por fim, as benfeitorias indenizadas de forma integral serão aquelas

em que os custos relativos à reforma e as benfeitorias serão arcadas de
forma integral pelo o proprietário do imóvel, assim o locatário poderá
conceder alguns descontos no valor do aluguel ou pagar a indenização
em pecúnia ao locador.
Reunindo as duas classificações apresentadas anteriormente pode-

se afirmar que as benfeitorias úteis e necessárias serão indenizáveis, em
outras palavras, fornecem ao locador o direito de ser ressarcido pelas
reformas efetuadas. No que se refere, as benfeitorias voluntárias, essas,
em regra, não serão indenizáveis, contudo existem exceções a essa regra,
tendo em vista que podem ser combinadas com o proprietário e estarem
presentes no contrato para que uma maior segurança seja fornecida para
ambos os envolvidos.
Reis (2019) destaca ainda a necessidade de que uma diferenciação

entre as benfeitorias e as melhorias sejam realizadas, assim, segundo
o autor, as benfeitorias são voltadas para a conservação, otimização
e modificação do imóvel para que necessidades e utilidades sejam
atendidas, na medida em que as melhorias podem ser vistas como as
mudanças que promovem a valorização do bem.
Benfeitorias nos bens imóveis rurais

As benfeitorias não ocorrem apenas nos imóveis urbanos, assim
como o foco do nosso estudo no presente capítulo é destinado aos imóveis
rurais, passaremos a analisar as mesmas sob essa ótica, enfatizando ainda
as normas presentes na NBR 14653-3 acerca do tema.
Desta feita, as benfeitorias são entendidas como toda e qualquer

obra e construção que existe na área que está sendo arrendada ou
transferida por meio da parceria. As temáticas relativas às benfeitorias
promovem polêmicas quando são analisadas perante as cláusulas
contratuais. As espécies de benfeitorias apresentadas no tópico anterior

também são válidas e aplicáveis aos imóveis rurais.
Em conformidade com o tópico que menciona as benfeitorias

na NBR 14653-3, essas estão relacionadas e podem atingir a produção
vegetal (culturas), as construções, sejam essas casas, galpões, cercas ou
outras, e as instalações, por exemplo, a rede de energia elétrica, a rede de
distribuição de água, as obras e trabalhos de melhorias das terras.
Ao longo do nosso estudo pudemos verificar que as avaliações

não são processos simples de serem realizados e quando as mesmas se
referem aos imóveis rurais, as complexidades se tornam ainda maiores, já
que a avaliação passa a ser mais ampla e, consequentemente, dotado de
um maior grau de dificuldade. Além disso, os imóveis rurais, em geral, são
constituídos por várias benfeitorias, englobando ainda aspectos relativos
às plantações e à terra.
Segundo definição fornecida pela Engenharia de Avaliações do

Ibabe SP, as terras são os principais componentes de um imóvel rural, por
isso devem ser avaliadas em função da sua capacidade de uso, localização
e outros fatores, assim quando não houver nenhuma vegetação e nenhum
tipo de benfeitoria estarão caracterizadas as terras nuas.
As benfeitorias quando relacionadas às produções vegetais são

responsáveis por abranger todas as inovações que forem introduzidas no
imóvel rural, desde que essas sejam capazes de proporcionar rendimentos
pela venda de seus produtos, assim em conformidade com a NBR 14653-
3, serão benfeitorias rurais as culturas temporárias, como, por exemplo,
arroz, milho, feijão, entre outras, e aquelas de caráter permanente, como
a cana-de-açúcar, a fruticultura, as pastagens cultivadas, dentre outras.
Assim, como a avaliação dos imóveis rurais é utilizada para que a

determinação do valor atribuído a esses imóveis seja fixada, é importante
que as benfeitorias sejam avaliadas para que o valor correspondente a
essas possa ser apurado e relacionado ao bem. Desta feita, sabe-se que
o valor das terras agrícolas possui relação direta com a capacidade de
produção do solo, sendo que a produção agrícola toma o lugar referente
a esses. Dessa forma, essas características precisam ser devidamente
estudadas para que os incrementos e as diminuições consideradas como

corretas sejam devidamente implementadas.
As benfeitorias não podem ser efetuadas de qualquer maneira, pois

se assim o for, os objetivos almejados por esses investimentos não serão
alcançados como se espera podendo, inclusive, ter como resultado um
sentimento de frustração, já que haverá o gasto, mas sem retorno.
Em razão disso, antes que as benfeitorias sejam implementadas,

é necessário que se tenha conhecimento sobre o solo e as terras, pois
assim a benfeitoria poderá ser bem-sucedida. Em outras palavras, todos
os tipos de exploração agrícola precisam ser feitos de maneira planejada,
considerando as características da terra que está sendo explorada.
Nesse sentido, a avaliação dos imóveis rurais também será

dependente desses fatores, pois leva em consideração o aproveitamento
real da terra e o relevo relativo ao mesmo, sendo esses fatores que
também promovem reflexos e influências na exploração da área rural,
gerando, ou não, benefícios para o imóvel e para a produção como um
todo. Assim, as terras devem ser utilizadas com as finalidades que geram
maiores rentabilidades para os envolvidos.
Ressalta-se ainda que os imóveis rurais devem ser devidamente

declarados, assim tanto os imóveis quanto os bens e as benfeitorias
atrelados aos mesmos devem estar presentes na Declaração de Bens e
Direitos da Declaração de Ajustes Anual.
Benfeitorias e os contratos de
arrendamento
Grande parte dos problemas associados às benfeitorias no âmbito
rural se relacionam com os desdobramentos gerados pelos contratos de
arrendamento rural. Em conformidade com o Decreto nº 59.566 de 1966,
o conceito de arrendamento pode ser compreendido como:
Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma
pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado
ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes
do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias
e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida

atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial,
extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel,
observados os limites percentuais da Lei.
§ 1º Subarrendamento é o contrato pelo qual o arrendatário

transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e
obrigações do seu contrato de arrendamento. (BRASIL,
1966)
Ainda em conformidade com a mencionada legislação, as parcerias

rurais podem ser entendidas da seguinte maneira:
Art 4º Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma
pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado
ou não, o uso específico de imóvel rural, de parte ou
partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros
bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida
atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial,
extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para
cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias
primas de origem animal, mediante partilha de riscos do
caso fortuito e da força maior do empreendimento rural,
e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções
que estipularem, observados os limites percentuais da lei.
(BRASIL, 1966)
Assim, por meio do arrendamento rural uma pessoa cede a outra,

por tempo determinado ou não, o uso e o gozo do imóvel rural, assumindo
os riscos que podem decorrer dessa utilização. Assim, o arrendamento
rural se efetua por meio de um contrato bilateral, consensual, oneroso e
não solene, que é normalmente relacionado à locação urbana, em razão
das semelhanças referentes aos dois, tanto no que se refere às obrigações
e aos deveres do arrendador e do arrendatário.
A confusão, em regra, está relacionada à indenização por

benfeitorias realizadas pelo arrendatário, assim para que os termos dessa
sejam devidamente fixados é preciso que o contrato, o Estatuto da Terra
e o Decreto nº 59.566/1966 sejam obedecidos em seus termos. Nesse
sentido, o doutrinador Marques (2015) enfatiza que:
Quanto às benfeitorias, o arrendatário tem direito à
indenização pelas úteis e necessárias, podendo inclusive
reter o imóvel, se não forem pagas, independentemente de
comprovação de boa-fé, que em tal caso, se presume. É

oportuno esclarecer que, para o Direito Agrário, o conceito
de benfeitorias é mais amplo do que o do Direito Civil,
pois abarca obras consideradas verdadeiras acessões.
(MARQUES, 2015. p. 179)
Assim, quanto à determinação apresentada pelo Decreto nº

59.566/1966 acerca das benfeitorias no arrendamento rural tem-se que:
Art. 25. O arrendatário, no término do contrato, terá direito a
indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Quanto às
voluptuárias, somente será indenizado se sua construção
fôr expressamente autorizada pelo arrendador (ART. 95,
VIII, DO ESTATUTO DA TERRA E 516 DO CÓD. CIVIL).
§ 1º Enquanto o arrendatário não for indenizado das

benfeitorias necessárias e úteis, poderá reter o imóvel em
seu poder, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas,
nos termos do contrato de arrendamento (arts. 95, VIII do
Estatuto da Terra e 516 do Código Civil).
§ 2º Quando as benfeitorias necessárias ou úteis forem

feitas às expensas do arrendador dando lugar a aumento
nos rendimentos da gleba, terá ele direito a uma elevação
proporcional da renda, e não serão indenizáveis ao fim do
contrato, salvo estipulação em contrário.
Nesse sentido, as benfeitorias que forem úteis ou necessárias

precisam ser indenizadas, assim as benfeitorias feitas no imóvel rural pelo
arrendatário ou parceiro são passíveis de indenização, sendo que essas
podem ser pagas tanto na extinção do contrato, quanto na rescisão dos
mesmos.
RESUMINDO:

que as benfeitorias são bens introduzidos nos imóveis com
a intenção de conservar ou ampliar a utilidade dos mesmos,
sendo esse um conceito deduzido das determinações
presentes no Código Civil, ainda que não seja expresso em
seu texto. Também aprendemos que existem três tipos de
benfeitorias, sendo essas denominadas como necessárias,
úteis e voluntárias, sendo que essas se fazem presentes
tanto nos imóveis urbanos, quanto nos imóveis rurais,
que foram objeto do nosso estudo ao longo do presente
capítulo. Salienta-se ainda que passamos a compreender
que as benfeitorias não são estáveis, assim podem sofrer
variações a depender da destinação ou da localização a que
o bem seja destinado. Além disso, em conformidade com a
NBR 14653-3, quando um imóvel rural passar por avaliação
é necessário que a sua localização, as terras, os valores
econômicos, os recursos naturais e as benfeitorias atreladas
aos mesmos também sejam levadas em consideração,
pois todos esses fatores promovem impactos para o valor
do bem que está sendo avaliado.
Avaliação das matas naturais - conceitos

e especificidades
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de examinar os

principais pontos acerca da avaliação das matas naturais.
Então, vamos lá. Avante!
Aspectos introdutórios sobre as matas

naturais
Durante um longo período de tempo se pensou que os recursos
naturais eram inesgotáveis e o que o uso dos mesmos poderia ser feito
de qualquer maneira, já que tais recursos existiam para servir e atender
às necessidades e aos interesses da humanidade. Ainda que muitos já
tenham sido os avanços no caminho da proteção ambiental há ainda
muito a ser feito, tendo em vista que muitas são as agressões e crimes
ambientais que acontecem na atualidade.
Essa é uma realidade difícil de ser alterada e que envolve questões

complexas, pois grande parte dos danos ambientais cometidos possuem
uma herança cultural e mexem com questões vinculadas à economia,
política e aos interesses sociais como um todo, tanto aqueles favoráveis
ao meio ambiente, quanto os opostos ou resistentes no que se refere à
mencionada intervenção.
A ideia de que os recursos naturais são inesgotáveis, principalmente,

quando se considera as dimensões de grandes países, como do Brasil, é
um dos fatores responsáveis por estimularem as práticas desfavoráveis ao
meio ambiente, assim como o fato de que a fiscalização destinada a esse
âmbito não é bem desenvolvida em todas as regiões do país.
A situação se torna ainda mais complicada quando relacionada

com a expansão da fronteira agrícola, merecendo destaque os casos que
não apresentam preocupação com o aumento ou com a manutenção
da produtividade das áreas já cultivadas, assim com esse argumento

não se pretende enfatizar que a expansão das fronteiras agrícolas não
é necessária ou que não deve ser desejada, mas apenas que a mesma
não pode ocorrer de qualquer maneira, sendo imprescindível uma visão
consciente e que se preocupe não apenas com um único setor da vida
humana, mas com todos esses e com as relações que podem ser firmadas
entre tais, dessa forma a expansão pode e deve acontecer, desde que
esteja em acordo com as normas de proteção ao meio ambiente.
O processo de fragmentação florestal é ainda mais intenso nas

regiões que são economicamente mais desenvolvidas, que no caso do
Brasil são as regiões Sul e Sudeste, todavia algumas áreas das regiões
Centro-Oeste, Norte e Nordeste também são atingidas, em uma proporção
cada vez maior com o avançar dos anos e a necessidade de crescimento
a nível econômico e industrial.
É importante salientar que o processo de agressão à mata e às

florestas como um todo não atinge apenas a flora, mas também afeta
a flora e os biomas no geral, enfatizando ainda os danos causados às
questões climáticas, ao solo e ao curso das águas.
O vasto espaço geográfico brasileiro engloba em seu cenário seis

tipos de coberturas vegetais distintas, sendo essas conhecidas como
Floresta Amazônica, Mata Atlântica, Cerrado, Caatinga, Pantanal e Pampa.
Ainda que todas se localizem no Brasil, cada uma dessas é dotada de
suas próprias características, sendo esses fatores que as diferenciam e
destacam a importância de cada uma delas seja devidamente mantida
e preservada, pois nas situações em que uma deixe de existir as demais
não podem substituir a mesma, assim uma perda irreparável tanto para
o patrimônio nacional, quanto para o mundo será resultante das ações
humanas.
A vegetações encontradas no Brasil vêm sofrendo desmatamento,

dentre outros tipos de agressões ambientais, como questões decorrentes
da poluição e de construções indevidas, desde a colonização, sendo que
a forma com que o meio ambiente vem sendo atingido foi se modificando
e tornando-se mais ou menos grave com o passar do tempo, porém
nunca deixou de existir.
Apesar disso, o Brasil ainda está entre os países que possui uma
das maiores áreas florestais do mundo, o que demonstra o nível de
preocupação e cuidado que as autoridades precisam ter com as questões
ambientais nesse território, pois a riqueza existente em nossa nação é
tão vasta que mesmo com todos os danos já proporcionados a mesma,
a referência e o destaque continua pertencendo ao nosso país, todavia
se medidas não forem tomadas quanto a essa realidade, esse cenário
poderá ser modificado, afinal como já discutido anteriormente, os recursos
naturais não são inesgotáveis.
SAIBA MAIS:
A temática fonte do nosso estudo é atual e relevante para

as diversas áreas do saber, assim é de suma importância
que os estudantes e a população em geral se mantenham
atualizados para que discussões e argumentos bem
fundamentados possam ser gerados, assim leia a notícia de
2020 que apresenta o Brasil como sendo a segunda maior
área florestal do mundo, Clique aqui.
Entre as vegetações presentes no território brasileiro a que mais

foi afetada pelo desmatamento foi a Mata Atlântica, sendo nessa área
que a ocupação da sociedade brasileira ocorreu em primeiro lugar, assim
apenas cerca de 7% da vegetação original da Mata Atlântica é atingida.
Por sua vez, o cerrado também foi e é bastante afetado pelo

desmatamento, assim estima-se que apenas cerca de 20% da vegetação
original exista atualmente é a principal razão da destruição do cerrado foi
ocasionada pela expansão das atividades agrícolas e da pecuária, sendo
esses fatores que também atingem a Floresta Amazônica, pois ainda que
essa seja a área mais preservada da atualidade, também sofre com o
crescimento do desmatamento, que em sua grande parte está associado
à expansão das fronteiras agrícolas.
As fronteiras agrícolas estão relacionadas à expansão das atividades

humanas vinculadas às atividades agropecuárias, que afetam as florestas
e os recursos naturais. Assim, com base nesses pontos destacados até o
presente momento constata-se que grande parte das questões vinculadas
à preocupação ambiental e aos desmatamentos estão relacionados a

atividades agrícolas e pecuárias, desta feita estão diretamente ligadas
a ações que, em regra, são visualizadas nas áreas rurais e que por isso
podem afetar a avaliação dos imóveis rurais de algumas maneiras.
Florestas nativas e imóveis rurais

O Código Florestal regulamentado pelas Lei nº 12.651/2012 e Lei
nº 12.727/2012 são responsáveis por apresentarem uma série de normas
acerca das florestas e vegetações nativas, estabelecendo ainda regras
que devem ser obedecidas pelos proprietários rurais para que as áreas
em questão sejam devidamente preservadas, sendo um exemplo dessa
intenção o estabelecimento das Áreas de Preservação Permanente e da
Reserva Legal. Desta feita, as normas indicam a necessidade de que tais
áreas sejam devidamente levantadas e identificadas para que questões
como a sua preservação, manutenção e recuperação sejam garantidas.
Desta feita, o artigo 3º da Lei nº 12.651 de 2012 apresenta alguns

conceitos interessantes ao nosso entendimento, como pode ser visto a
seguir, em alguns dos incisos destacados.
Art. 3º Para os efeitos desta Lei, entende-se por:
II - Área de Preservação Permanente - APP: área protegida,

coberta ou não por vegetação nativa, com a função
ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem,
a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o
fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o
bem-estar das populações humanas;
III - Reserva Legal: área localizada no interior de uma

propriedade ou posse rural, delimitada nos termos do art.
12, com a função de assegurar o uso econômico de modo
sustentável dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar
a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos
e promover a conservação da biodiversidade, bem como
o abrigo e a proteção de fauna silvestre e da flora nativa.
(BRASIL, 2012)
Outro ponto importante proporcionado pela implementação

do Código Florestal em questão se refere ao fato de que as APPs da
propriedade podem ser agregadas ao cálculo da área que se destina a
Reserva Legal. Para tanto, o proprietário precisa ter registrado a propriedade

no Cadastro Ambiental Rural, além disso, para que isso ocorra também é
necessário que a área computada esteja devidamente conservada ou em
recuperação, caso contrário o acréscimo não será positivo, pois poderá
ter como resultado a ocorrência de novos desmatamentos, fato que vai de
encontro com a finalidade principal do código em estudo.
O Código Florestal surgiu com diversas finalidades, sendo uma das

principais vinculadas ao cumprimento das diretrizes referentes ao meio
ambiente, para que o país, a população brasileira e as atividades praticadas
por todos os cidadãos brasileiros estejam vinculadas à preocupação em
destaque.
Há uma grande dificuldade nesse sentido, já que os benefícios

ecológicos são difusos e sob a visão dos proprietários rurais as vantagens
proporcionadas pelos mesmos não são tão proveitosas quanto os benefícios
econômicos, então esse fator acaba contribuindo para o aumento da
resistência ao atendimento das normas de proteção ambiental.
Em razão desses fatores, entende-se que a atuação do Estado é

relevante, pois ainda que a tarefa de recuperação das áreas de vegetação
seja de responsabilidade do agricultor, o Estado precisa apoiar tais
proprietários e fornece o suporte técnico necessário para que essa tarefa
seja efetuada, bem como para que toda a coletividade seja beneficiada a
partir do processo em questão. Nesse sentido, o artigo 1º, caput e inciso
VI da Lei nº 12.651 de 2012 determinam que:
Art. 1º-A. Esta Lei estabelece normas gerais sobre a
proteção da vegetação, áreas de Preservação Permanente
e as áreas de Reserva Legal; a exploração florestal, o
suprimento de matéria-prima florestal, o controle da
origem dos produtos florestais e o controle e prevenção
dos incêndios florestais, e prevê instrumentos econômicos
e financeiros para o alcance de seus objetivos. (Incluído
pela Lei nº 12.727, de 2012).
VI - Criação e mobilização de incentivos econômicos para

fomentar a preservação e a recuperação da vegetação
nativa e para promover o desenvolvimento de atividades
produtivas sustentáveis. (INCLUÍDO PELA LEI Nº 12.727,
DE 2012)
As normas legais relativas à proteção ambiental das florestas nativas

e aos imóveis rurais, responsabilizam os proprietários desses imóveis o
dever de preservar, mas que vai muito além disso, já que é necessário que
a proteção seja garantida com visão nas gerações futuras e na sociedade
em geral, tendo em vista os termos presentes na Constituição da República
Federativa do Brasil de 1988 e a busca pelo desenvolvimento sustentável.
Em conformidade com a NBR 14653-3, a identificação do valor

da terra precisa levar em consideração a floresta nativa presente nesse
espaço, assim fica determinado que:
10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possível, o método
comparativo direto de dados de mercado.
10.4.2 Quando existir exploração econômica autorizada

pelo órgão competente, pode ser utilizado o método da
capitalização da renda, onde devem ser considerados os
custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessário o
inventário florestal, este deve ser executado para a área
avaliada. (NBR 14653-3, p. 17)
Com base nesse trecho da norma conclui-se que as áreas objetos

dessa avaliação são as áreas de reserva legal, de proteção permanente
ou estágios vegetativos que em decorrência da lei não possam mais ser
suprimidos, assim todos esses espaços são dotados de interesse social e
coletivo.
Dessa forma, mesmo que o proprietário de imóvel rural possa

usufruir de suas terras, não poderá desempenhar esse uso de toda
maneira ou de qualquer forma, já que precisa cumprir as suas funções e
atender os interesses e as necessidades atrelados a coletividade, já que
essa é uma condição vinculada ao direito de propriedade, pois a mesma,
segundo a CRFB/88, é dotada de função social.
Além das áreas mencionadas a Resolução CONAMA nº 10 de

1993 destaca que os espaços que sejam tipificados como em estágio
regenerativo também devem ser enquadrados como vegetação nativa e,
por isso, merecem as proteções a que se refere o presente capítulo, assim
quanto a sua valoração deverá ser considerada como áreas de proteção
permanente, já que se enquadram como florestas de conservação.
Ainda no que se refere as áreas de preservação permanente,

destaca-as que a Lei 12.651 de 2012 apresenta critérios para que as áreas
sejam entendidas como APPs, tanto no meio urbano, quanto no rural,
assim:
Art. 4º Considera-se Área de Preservação Permanente, em
zonas rurais ou urbanas, para os efeitos desta Lei:
I - as faixas marginais de qualquer curso d’água natural

perene e intermitente, excluídos os efêmeros, desde a
borda da calha do leito regular, em largura mínima de:
(Incluído pela Lei nº 12.727, de 2012). (VIDE ADIN Nº 4.903).
a) 30 (trinta) metros, para os cursos d’água de menos de 10

(dez) metros de largura;
b) 50 (cinquenta) metros, para os cursos d’água que

tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta) metros de largura;
c) 100 (cem) metros, para os cursos d’água que tenham de

50 (cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura;
d) 200 (duzentos) metros, para os cursos d’água que

tenham de 200 (duzentos) a 600 (seiscentos) metros de
largura;
e) 500 (quinhentos) metros, para os cursos d’água que

tenham largura superior a 600 (seiscentos) metros;
II - As áreas no entorno dos lagos e lagoas naturais, em

faixa com largura mínima de:
a) 100 (cem) metros, em zonas rurais, exceto para o corpo

d’água com até 20 (vinte) hectares de superfície, cuja faixa
marginal será de 50 (cinquenta) metros;
b) 30 (trinta) metros, em zonas urbanas;
III - as áreas no entorno dos reservatórios d’água artificiais,

decorrentes de barramento ou represamento de cursos
d’água naturais, na faixa definida na licença ambiental do
empreendimento; (Incluído pela Lei nº 12.727, de 2012).
(Vide ADC Nº 42) (Vide ADIN Nº 4.903)
IV - as áreas no entorno das nascentes e dos olhos d’água

perenes, qualquer que seja sua situação topográfica, no
raio mínimo de 50 (cinquenta) metros; (Redação dada pela
Lei nº 12.727, de 2012). (Vide ADIN Nº 4.903)
V - As encostas ou partes destas com declividade superior

a 45º, equivalente a 100% (cem por cento) na linha de maior
declive;
VI - As restingas, como fixadoras de dunas ou

estabilizadoras de mangues;
VII - os manguezais, em toda a sua extensão;
VIII - as bordas dos tabuleiros ou chapadas, até a linha

de ruptura do relevo, em faixa nunca inferior a 100 (cem)
metros em projeções horizontais;
IX - No topo de morros, montes, montanhas e serras, com

altura mínima de 100 (cem) metros e inclinação média
maior que 25º, as áreas delimitadas a partir da curva de
nível correspondente a 2/3 (dois terços) da altura mínima
da elevação sempre em relação à base, sendo está
definida pelo plano horizontal determinado por planície ou
espelho d’água adjacente ou, nos relevos ondulados, pela
cota do ponto de sela mais próximo da elevação;
X - As áreas em altitude superior a 1.800 (mil e oitocentos)

metros, qualquer que seja a vegetação;
XI - em veredas, a faixa marginal, em projeção horizontal,

com largura mínima de 50 (cinquenta) metros, a partir do
espaço permanentemente brejoso e encharcado. (BRASIL,
2012)
O artigo 6º da lei em estudo ainda apresenta outras contribuições e

condições que também englobam as terras como pertencentes às áreas
de preservação permanente, sendo, portanto, relevante que esse artigo
também seja lido e entendido, assim o mesmo é apresentado a seguir:
Art. 6º Consideram-se, ainda, de preservação permanente,
quando declaradas de interesse social por ato do Chefe
do Poder Executivo, as áreas cobertas com florestas ou
outras formas de vegetação destinadas a uma ou mais das
seguintes finalidades:
I - conter a erosão do solo e mitigar riscos de enchentes e

deslizamentos de terra e de rocha;
II - proteger as restingas ou veredas;
III - proteger várzeas;
IV - abrigar exemplares da fauna ou da flora ameaçados

de extinção;
V - proteger sítios de excepcional beleza ou de valor

científico, cultural ou histórico;
VI - formar faixas de proteção ao longo de rodovias e

ferrovias;
VII - assegurar condições de bem-estar público;
VIII - auxiliar a defesa do território nacional, a critério das

autoridades militares.
IX - proteger áreas úmidas, especialmente as de

importância internacional. (BRASIL, 2012)
Por sua vez, as áreas destinadas a delimitação da reserva legal

estão previstas no artigo 12, incisos I e II da Lei 12.651 de 2012 com redação
dada pela Lei nº 12.727/2012, estabelecendo que:
Art. 12. Todo imóvel rural deve manter área com cobertura
de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo
da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação
Permanente, observados os seguintes percentuais
mínimos em relação à área do imóvel, excetuados os
casos previstos no art. 68 desta Lei: (Redação dada pela
Lei nº 12.727, de 2012).
I - localizado na Amazônia Legal:
a) 80% (oitenta por cento), no imóvel situado em área de

florestas;
b) 35% (trinta e cinco por cento), no imóvel situado em área

de cerrado;
c) 20% (vinte por cento), no imóvel situado em área de

campos gerais;
II - localizado nas demais regiões do País: 20% (vinte por

cento).
Enfatiza-se que as normas destacadas no presente capítulo são

apenas aquelas entendidas como as principais e indispensáveis para a
compreensão acerca do tema, mas que não englobam a dimensão do
expresso nas legislações brasileiras acerca da vinculação entre os imóveis
rurais, a exploração agrícola e a necessidade de proteção das florestas
nativas. Por isso recomenda-se que uma leitura atenciosa dos artigos
destacados nesse capítulo seja feita, mas que além disso, o Código
Florestal, nos artigos que abordem a reserva legal e as APPs, deve ser
lido para que um aprendizado mais completo seja adquirido.
RESUMINDO:

que o Brasil é um país que possui uma quantidade
expressiva de florestas, ainda que o desmatamento seja um
dos grandes problemas a serem enfrentados no território
nacional. Além disso, aprendemos que grande parte dos
problemas associados ao desmatamento no Brasil estão
vinculados à expansão das fronteiras agrícolas, por isso
pode-se associar essa temática aos imóveis rurais e a
avaliação relativa aos mesmos, sendo essa uma temática
da disciplina, inclusive, na NBR 14653-3, bem como em
várias outras normas pertencentes ao ordenamento jurídico
brasileira de ordem constitucional e infraconstitucional.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Decreto nº 59.566, de 14 de novembro de 1966. Disponível
em: https://bit.ly/36QpLLU. Acesso em: 16 dez. 2020.
BRASIL. ABNT NBR 14653-1. Avaliação de bens – Parte Geral. 2001.

Disponível em: https://bit.ly/36TQ43S. Acesso em: 15 dez. 2020.
BRASIL. ABNT NBR 14653-3. Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis

rurais. 2004. Disponível em: https://bit.ly/3eEXeO0. Acesso em: 14 de dez.
2020.
BRASIL. Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012. Disponível em:

https://bit.ly/3hWIHz4. Acesso em: 18 dez. 2020.
BRASIL. Lei nº 12.727, de 17 de outubro de 2012. Disponível em:

https://bit.ly/2UyCel3. Acesso em: 18 dez. 2020.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil.

Disponível em: https://bit.ly/2XjvswY. Acesso em: 16 dez. 2020.
BRASIL possui a 2ª maior área de florestas do mundo. G1. 2020.

Disponível em: https://glo.bo/3BvnzaP. Acesso em: 18 dez. 2020.
BREDER, J. P. Avaliação de Imóveis Rurais. Disponível em:

https://bit.ly/3iFlNvs. Acesso em: 16 dez. 2020.
COSTA, M. O que é a avaliação de imóveis rurais e para que serve?

Disponível em: https://bit.ly/3wRrDyB. Acesso em: 14 dez. 2020.
GIMENEZ, H. A relativização do direito à propriedade frente ao

direito de retenção por benfeitorias nos contratos de arrendamento
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IBAPE SP. ABNT publica errata da norma ABNT NBR 14653-3:2019

– Parte III. 2019. Disponível em: https://bit.ly/36PCCOH. Acesso em: 14
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LIMA, M. R. C. O método da capitalização da renda aplicado em

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CE – ABRIL/2006. Disponível em: https://bit.ly/3BrxgHp. Acesso em: 15
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REIS, T. Benfeitorias: o que são e como funcionam melhorias em

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2020.
WOLLMANN, L. M.; BASTOS, L. C. Proposition and evaluation of native

vegetation recovering index (NVRI) of rural property. Rev. Árvore, Viçosa,
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Acesso em: 18 dez. 2020.
YOON, J. M. Das regras de indenização de benfeitorias no âmbito

civil e nas relações de locação. 2015. Disponível em: https://bit.ly/3xVLeiw.
Acesso em: 16 dez. 2020.
Unidade 4
Especificidades das avaliações
dos imóveis rurais
Diretor Executivo
Gerente Editorial
Projeto Gráfico
TIAGO DA ROCHA
Autoria
AUTORIA
de Campina Grande.


conosco!
ICONOGRÁFICOS
que:
tência;
NOTA: IMPORTANTE:
seu conhecimento;
necessárias;
ACESSE: RESUMINDO:
forem explicadas;
SUMÁRIO
Avaliação das obras rurais - aspectos gerais e específicos....... 10
Obras rurais: conceitos e fases..............................................................................................10
Planejamento das obras rurais............................................................................................... 12
Materiais de construção nas obras rurais....................................................................... 15
Avaliação dos rebanhos - o que são e como são feitos?............. 18

Rebanhos: o que são e suas avaliações.......................................................................... 18
Avaliação dos recursos naturais e ambientais........................................................... 21
Avaliação das máquinas e implementos agrícolas - conceitos e

características gerais.................................................................................26
Aspectos gerais sobre os implementos agrícolas...................................................26
Tipos de implementos agrícolas..........................................................................................29
Benefícios dos implementos e máquinas agrícolas............................................... 31
Avaliação das máquinas e implementos agrícolas.................................................33
Elaboração do laudo - legislações e normas................................... 35

Laudo: o que é?.................................................................................................................................35
Laudo de avaliação imobiliária.............................................................................................. 36
Critérios de avaliação imobiliária..........................................................................................37
Vantagens promovidas pelo laudo da avaliação dos imóveis........................ 41
Laudo de avaliação imobiliária vs. parecer técnico................................................ 41

04
UNIDADE
INTRODUÇÃO
A avaliação dos imóveis, sejam esses localizados na área urbana
ou na área rural, é de suma importância para que diversas negociações
envolvendo esses bens seja firmada, mas para que, principalmente, o
valor de tais imóveis seja determinado de forma coerente e correta,
levando em consideração todos os aspectos que podem atingir o
imóvel de alguma maneira. Diante desse contexto, continuaremos
abordando algumas das especificidades relativas à avaliação dos
imóveis, dando ênfase a alguns dos aspectos que compõem ou
afetam os imóveis rurais, assim iremos estudar a avaliação das obras
rurais presentes no território nacional, a avaliação dos rebanhos e
aprender sobre a avaliação das máquinas e implementos agrícolas,
por fim passaremos a abordar o laudo de avaliação e a maneira que o
mesmo deve ser produzido para que as normas que o regulam sejam
devidamente atendidas. Entendeu? Ao longo desta unidade letiva você
vai mergulhar neste universo!
OBJETIVOS
1. Analisar a avaliação das obras rurais presente no território nacional.
2. Examinar os aspectos principais da avaliação dos rebanhos

(semoventes).
3. Discutir acerca da avaliação de máquinas e implementos agrícolas.
4. Identificar como um laudo deve ser elaborado e quais são as

principais legislações e normas sobre o tema.
A busca pelo conhecimento é infinita, assim como os frutos

resultantes de sua jornada!
Avaliação das obras rurais - aspectos

gerais e específicos
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de analisar a

avaliação das obras rurais presentes no território nacional.
Isso será fundamental para o exercício de sua profissão.
Obras rurais: conceitos e fases

Construções rurais é uma temática de elevada importância para
a Engenharia Rural, já que se faz presente nos assuntos que envolvem
as atividades agropecuárias. Tanto na criação dos animais, quanto na
agricultura, as consequências que decorrem das construções rurais se
fazem presentes. Com base nessas afirmações podemos inferir que o
campo de atuação das construções rurais é amplo e imprescindível para
que outras várias temáticas sejam desenvolvidas, como os referentes às
instalações de animais, armazenamento da produção, industrialização do
mercado, dentre outros, conforme destacado por Novais (2014).
Novais (2014) ainda destaca que as construções rurais envolvem

o conjunto de prédios de posse do produtor para a racionalização das
produções e criações, devendo obedecer a critérios básicos como os
relativos à higiene, orientação correta acerca do terreno, simplicidade e
funcionalidade, durabilidade e segurança, racionalidade, características
relativas ao controle das variáveis climáticas, expansão e baixo custo. Além
desses critérios, é ainda importante enfatizar a necessidade de que certas
leis federais, estaduais e municipais, no que se refere ao meio ambiente,
ao controle sanitário e à segurança, sejam devidamente cumpridas.
As normas, os princípios e as avaliações relativas à construção

precisam ser adequadas aos vários tipos de construções rurais, ou seja,
é necessário que as características específicas de cada uma delas seja
levada em consideração no momento em que a avaliação ocorre, todavia
é preciso que os critérios sejam limitados e regrados em certo nível, pois

caso contrário, a segurança atribuída ao processo poderia ficar maculada.
É nesse sentido que Novais (2014) alerta para o fato de que os

princípios incumbidos por nortear as construções, sejam essas grandes
ou pequenas, buscam de igual modo alcançar um basto custo, no menor
tempo possível para que as condições de rendimento e de aproveitamento
das ferramentas e da mão de obra sejam usufruídas ao máximo.
As construções não são perfeitas, pois ainda que sejam planejadas

conforme as normas e os critérios desejados, ainda estão sujeitas a
imprevistos, porém existem fases da construção (figura 1) que podem ser
seguidas na intenção de que tais impactos sejam amenizados.
Figura 1 – Fases da Construção
Preliminares Execução Acabamento
Fonte: Elaborado pelas autoras com base em Novais (2014).
Na primeira fase, denominada como preliminares, são realizados

os trabalhos iniciais, que serão aqueles que antecedem a construção de
fato e que englobam a elaboração do programa, que está relacionada
à finalidade e ao objetivo a que a obra se destina, a escolha do local, a
organização do local de trabalho, o estudo do solo e do subsolo do local
em que a construção será realizada, a regularização do terreno, envolvendo
a terraplanagem ou acerto do terreno e o projeto relativo ao mesmo.
Já na fase da execução estão presentes nessas fases momentos

da construção propriamente dita, envolvendo aspectos como abertura
das valas, consolidação do terreno, alicerces, levantamento de paredes,
colocação de coberturas, telhados e pisos, entre outros. Por fim, a última
etapa é referente ao acabamento, ou seja, é a etapa em que a finalização da
construção é efetuada e na qual os detalhes são arranjados, como aqueles
referentes a instalações elétricas, aos equipamentos e a encanação.
Desta feita, as construções rurais precisam estar atentas a questões

que fornecem eficiência para a construção, pois caso contrário as mesmas
irão enfrentar problemáticas em sua realização, por isso é necessário que
o criador destine cuidado especial para a construção rural.
Planejamento das obras rurais

O planejamento é uma etapa necessária tanto para as construções
presentes no meio urbano quanto na zona rural, pois por meio dele,
imprevistos poderão ser evitados e hipóteses de como lidar com os
mesmos poderão ser elaboradas para que as melhorias alternativas e
estratégias sejam criadas quando for necessário.
Como o próprio nome indica, planejar significa desenvolver e

elaborar um plano, também podendo estar relacionado ao fornecimento
de uma descrição detalhada ou o estabelecimento de um propósito. Assim,
o planejamento não pode ocorrer de qualquer maneira, sendo necessário
que um cronograma seja seguido na intenção de que a implementação
ocorra de forma coerente. É por meio desse planejamento que questões
como a localização da morada, do galpão, do estábulo e da horta, entre
outros ambientes típicos dos imóveis e construções rurais, serão definidos.
A escolha deve considerar tanto as questões relativas ao custo

quanto ao tempo de construção, pois, em regra, o esperado e desejado
é que o custo seja baixo e que a obra seja finalizada o mais rápido
possível. Para que o planejamento seja traçado, é necessário que se tenha
conhecimento acerca do local em que a construção será realizada, pois,
por exemplo, pode ser mais custoso colocar a morada do caseiro em
um dado local do terreno, enquanto que se essa morada fosse colocada
em um outro espaço do mesmo terreno esses custos poderiam ser
minimizados.
Nesse sentido, Novais (2014) enfatiza que o planejamento das

construções rurais deve obedecer a um cronograma de implantação, pois
assim cada elemento do imóvel rural será situado na melhor área para o
mesmo, por exemplo
A moradia principal deve se situar em local plano e

se possível mais elevado, a fim de que toda a área seja
dominada sem maiores dificuldades, servindo também
essas considerações para a moradia do caseiro ou
administrador, que na ausência do proprietário será o
responsável pela guarda da propriedade. (NOVAIS, 2014,
p. 2-3)
Antes mesmo do planejamento ser traçado, o primeiro ponto a que

o proprietário deve se ater ao iniciar uma construção rural é referente à
colocação de cercas para que seja efetuada a demarcação topográfica e
uma maior segurança passe a existir, principalmente, no que se refere a
invasões de terreno ou até mesmo de animais pertencentes a terceiros.
Novais (2014) ainda destaca que o planejamento é relativo à

organização dos recursos disponíveis, sejam esses naturais, materiais,
financeiros e/ou humanos aproveitando o máximo da potencialidade
relativa ao mesmo. É no planejamento em que o cuidado será destinado
ao estudo técnico e econômico do sistema produtivo que tem como
resultado o projeto físico das instalações.
Considerando que estamos falando das obras rurais, o planejamento

deve envolver o bem estar dos animais e das plantas, assim como os
interesses do produtor, tendo em vista as instalações práticas e funcionais,
que tornem possível a execução das tarefas e a promoção da máxima
eficiência do mesmo.
Ainda é importante salientar que o planejamento precisa ser

realizado, pois após a finalização da obra é mais difícil realizar alterações
e modificações na mesma, sendo que essas modificações terão custo
elevado e poderão afetar a funcionalidade das instalações ou até mesmo
o objetivo referente ao mesmo.
As etapas do planejamento envolvem o estudo do mercado e os

fatores que precisam ser considerados na escolha do local, sendo esse o
ponto comum de início para as obras rurais, pois sem o espaço ou terreno
para que a obra seja realizada a mesma não poderá se efetuar. Quanto a
escolha do local, Novais (2014) destaca que:
A escolha do local de implantação de qualquer tipo de

instalações impõe uma série de averiguações a fim de
que se possa tirar do local, o máximo de vantagens.
As principais são: • Se não há impedimento legal para
uso do terreno; • Se a topografia permite implantação
econômica da obra; • Se a natureza do subsolo permite
uma construção estável e pouco onerosa; • Se permite
um fluxo eficiente; • Se oferece boas condições quanto
a vias de acesso, direção de ventos, clima; • Se há
possibilidade de escoamento de águas pluviais, águas
servidas e dejetadas. (NOVAIS, 2014, p. 3)
Além da etapa referente ao planejamento, a elaboração do projeto

também merece destaque, tendo em vista que é através dessa que se
constata que o projeto é dotado de finalidade rural, apresentando também
as necessidades e as perspectivas do aproveitamento da propriedade. É
na elaboração do projeto que ficará esclarecido se o imóvel será destinado
ao lazer ou a obtenção de lucro.
O projeto das instalações rurais é o conjunto de instruções

imprescindíveis para que uma dada obra seja executada. A boa elaboração
do projeto garante a redução do custo da obra, já que gera um melhor
aproveitamento dos materiais e da mão de obra utilizada, então quanto
mais bem elaborado o projeto maior será a qualidade e a durabilidade da
construção e menor serão os desperdícios durante o processo.
Os benefícios atrelados a um projeto bem efeito serão válidos tanto

na construção rural como um todo, como também no caso das benfeitorias
rurais, sendo que nessa hipótese também será preciso averiguar se as
mesmas serão realmente responsáveis por proporcionar benefícios e
melhorias aos imóveis rurais. No momento da execução do projeto de
benfeitoria é preciso pensar tanto no seu processo de construção quanto
nos frutos que serão obtidos através da mesma.
A parte física do projeto é composta por desenhos, placas e

especificações relativas às mesmas, indicando o local em que a obra será
realizada, as dimensões do terreno, os materiais que serão utilizados e
as quantidades referentes a cada um dos materiais escolhidos. É nesse
sentido que Novais (2014) afirma que o projeto de uma construção rural é
formado por uma parte gráfica e uma parte descritiva.
A parte gráfica será composta pelas plantas de situação, plantas de

localização, planta baixa, cortes e fachadas. Enquanto a parte descritiva
apresenta as técnicas e os materiais que serão utilizados ao longo da
construção, sendo que a mesma é elaborada de maneira clara, concisa
e simples.
Materiais de construção nas obras rurais

É muito difícil ou até mesmo impossível imaginar uma construção
que não necessite de materiais para que seja efetuada, por isso que
o entendimento, pelo menos geral, acerca dos principais materiais
utilizados nas obras rurais é considerado importante e interessante em
nosso campo de estudo.
Os materiais de construção são de dois tipos: simples ou compostos

e poderão ser obtidos tanto da natureza ou das atividades industriais, a
depender do que seja necessário e da finalidade a que seja destinado.
A adequação dos materiais de construção também precisa levar em
consideração alguns critérios, sendo esses: 1) resistência, pois o material
deverá aguentar os processos a que será submetido; 2) trabalhabilidade,
já que o material precisa servir e ter utilidade a função que será aplicado,
por isso é necessário que o mesmo seja adaptável e aplicável e para tanto
as suas características e aspectos naturais precisam ser considerados no
momento da escolha do material a ser utilizado em dada etapa ou tarefa
da obra em questão; 3) durabilidade, também faz menção a resistência
do material contudo diferente do primeiro critério, faz referência a como
o material irá reagir as ações a que está exposto, como, por exemplo, aos
agentes atmosféricos, biológicos e químicos; 4) higiene e saúde, o material
não deverá causar danos à saúde dos construtores e nem daqueles que
irão fazer uso da obra em momento posterior; e 5) econômico, por fim, as
condições técnicas deverão ser observadas no momento da escolha do
material, bem como todos os critérios anteriores, todavia essa escolha
não pode ocorrer se as condições econômicas da obra quanto a compra
dos materiais forem ignoradas.
Querido aluno, considerando que esse não é o foco principal do

nosso estudo, escolhemos apenas alguns dos materiais que julgamos
mais importantes ou que são utilizados com uma maior frequência para
apresentar seus aspectos gerais.
As pedras naturais são comumente utilizadas na construção dos

alicerces, muros de arrimo e pavimentação, dentre outras, dessa forma
como são utilizadas como estruturas basilares é recomendado que sejam
escolhidas pedras duras, pesadas e que tenham uma textura homogênea,
já que as de natureza porosa absorvem a água, o que futuramente pode
causar problemas à estrutura da construção. Alguns dos tipos de pedras
naturais que são utilizados nas obras são: granito, arenito, basalto, minérios
de ferro e outros.
Já o agregado será o material entendido como granular, sendo que

nem o seu volume e nem a sua forma serão definidos de forma prévia. São
comumente utilizados na construção de vias férreas, calçamentos, pistas
de rolamento para estradas, ente outros. Os agregados são tidos como
importantes para as argamassas e para os concretos, gerando contribuições
econômicas e teóricas para os mesmos, já que proporcionam uma melhor
retração e promovem melhorias para a resistência da construção.
Segundo Souza (1997), os agregados se classificam quanto à

origem, podendo ser naturais ou artificiais, quanto à massa específica
aparente, sendo divididos em leves, pesados ou normais, e por fim, quanto
ao diâmetro máximo, já que poderão ser agregados miúdo, graúdo ou
mesclado.
Considerando que estamos estudando a avaliação imobiliária,

é válido destacar que em conformidade com a NBR 14653-3, que é a
responsável por regular os principais pontos acerca da avaliação dos
imóveis urbanos, no tópico 7.3.2.5 aborda a caracterização das obras e
trabalhos de melhoria das terras, em que serão caracterizadas como de
melhorias das terras irão envolver os aspectos presentes na figura 2.
Figura 2 – Aspectos caracterizadores das obras e trabalhos de melhorias das terras
Aspectos Estado de
Dimensões e
qualitativos e conservação, idade
quantidade
tecnológicos aparente e vida útil
Aspectos Condicionantes
funcionais legais
Fonte: Baseado na NBR 14653-3 (2004).
Levando em consideração o exposto na supramencionada norma,

bem como as discussões apresentadas até o presente momento sobre as
construções rurais, chega-se à conclusão que a etapa de construção e a
avaliação da mesma não é um processo, mas repleto de implicações e
consequências, sendo necessário que uma série de critérios, requisitos e
leis sejam atendidas para que as construções sejam legais e úteis.
RESUMINDO:

que as obras rurais envolvem as atividades agropecuárias,
tanto na criação dos animais, quanto na agricultura, as
consequências que decorrem das construções rurais se
fazem presentes. Além disso, também aprendemos que
a construção rural ocorre em três fases principais que
são: preliminares, execução e acabamento. Em seguida,
aprendemos o quanto o planejamento e o projeto das
construções rurais são importantes para que a qualidade
e a eficácia da obra sejam garantidas. Por fim, entendemos
que os critérios para que os materiais da construção
sejam considerados adequados são: a resistência, a
trabalhabilidade, a durabilidade, a higiene e saúde e os
critérios econômicos.
Avaliação dos rebanhos - o que são e

como são feitos?
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de examinar

os aspectos principais da avaliação dos rebanhos
(semoventes). Isto será fundamental para o exercício de
Rebanhos: o que são e suas avaliações

Em conformidade com o significado presente no Dicio – Dicionário
Online de Português, rebanho pode ser compreendido como o conjunto
de gado lanígero e de outros animais a que a guarda cabe a um pastor, já
semovente pode ser entendido como aquilo ou aquele que se move por
si mesmo e/ou que anda de forma autônoma.
Figura 3 – Rebanho Bovino
Fonte: Freepik.
Os rebanhos que são bovinos são compostos por bois e vacas

(representado pela figura 3), já os suínos são compostos por porcos, os
ovinos são feitos por ovelhas e carneiros, na medida em que o rebanho
caprino é composto por cabras e bodes, os equinos por cavalos e assim
por diante.
Os semoventes, segundo a NBR 14653-3, responsável por

dispor acerca da avaliação de imóveis rurais, são classificados como
componentes dos imóveis rurais, por isso as disposições referentes aos
mesmos são de suma importância para que a avaliação dos imóveis rurais
seja feita em sua totalidade e abarque todos os aspectos que a compõe.
Nesse contexto, os semoventes podem ser compreendidos como

sendo os animais de rebanho que integram o patrimônio, sendo exemplos
o rebanho de bovinos, equino, muar, asinino, ovino e caprino. O Conselho
Nacional do Ministério Público esclarece que os bens semoventes são
constituídos por animais selvagens, sejam esses domesticados ou
domésticos.
SAIBA MAIS:
Os direitos dos animais vêm sendo objeto de estudo e de

discussões de forma recorrente nos últimos anos, tendo em
vista a necessidade de destinar atenção e proteção a esses
seres vivos que fazem parte da vida de parte considerável
da humanidade, seja presente em suas residências ou a
partir da obtenção das vantagens da criação de rebanhos,
por exemplo. Muitas são as polêmicas presentes no Brasil,
já que o nosso ordenamento jurídico trata os animais como
coisas, assim para que uma argumentação mais coerente
seja estruturada sobre a temática, recomenda-se a leitura
do artigo denominado “A proteção aos animais no Brasil:
objetos ou sujeitos de direito?”, escrito por Junieber Ramos
dos Santos. Clique aqui para acessar.
A compreensão de que os rebanhos são responsáveis por promover

valorização aos imóveis rurais é verídica, já que os semoventes são
capazes de produzir diversos benefícios para os produtos que se dedicam
ao âmbito da pecuária. Afinal, além dos produtos gerados pelos mesmos
servirem para a sua alimentação e de sua família, a depender do tamanho
do rebanho e da maneira a partir da qual o mesmo é aproveitado, diversos
lucros podem ser obtidos. Um exemplo se refere ao rebanho bovino, em
que o homem além de consumir a carne tem outros benefícios, como o
leite, o queijo, a manteiga, o iogurte, dentre outros.
O Código de Processo Civil de 2015 apresenta disposições acerca

dos bens semoventes, determinando que esses são os bens móveis
que possuem movimento próprio, sendo esses compostos por animais
selvagens, domésticos ou domesticados, estando em simultaneidade
ao Conselho Nacional do Ministério Público. Todavia, o conceito de
semovente apresentado pelo Código em questão amplia o significado
desse termo, em que são considerados como bens móveis ou suscetíveis
de remoção por força alheia, desde que a substância ou a destinação
econômico-social da coisa, em que os bens móveis recebem esse nome
em razão de sua própria natureza.
Nesse contexto, o artigo 82 do Código Civil de 2002 apresenta

definição para os bens móveis, mas não dispõe acerca dos semoventes,
porém com base no apresentado anteriormente, melhores conclusões e
distinções podem ser retiradas a partir da leitura do artigo a seguir:
Art. 82. São móveis os bens suscetíveis de movimento
próprio, ou de remoção por força alheia, sem alteração da
substância ou da destinação econômico-social.
Art. 83. Consideram-se móveis para os efeitos legais:
I - as energias que tenham valor econômico;
II - os direitos reais sobre objetos móveis e as ações

correspondentes;
III - os direitos pessoais de caráter patrimonial e respectivas

ações. (BRASIL, 2002)
Os nascimentos e as mortes dos semoventes não podem ser

ignorados sem que as devidas anotações e registros acerca das mesmas
sejam feitas, pois é necessário que haja um controle acerca da quantidade
e das condições que esses rebanhos estão inseridos sejam averiguados.
No que se refere ao momento do nascimento de um semovente,

o responsável pelo mesmo deverá comunicar ao NUPAT, sendo esse
comunicado feito por meio de um memorando que deverá conter o relato
dos fatos e acontecimentos, além do memorando deverá estar presente
no processo atestado ou certidão emitida por um profissional habilitado,
papel que em regra será exercido por um veterinário, para que a inclusão
do semovente seja devidamente justificada. Além das mencionadas
informações, é ainda necessário que uma avaliação do valor do animal,

com base nos preços de mercado, também seja inserida.
Alguns requisitos também precisam ser atendidos na hipótese de

morte do semovente, momento em que o responsável também deverá
enviar ao NUPAT, um memorando que também irá relatar os fatos e
acontecimento, assim será anexado ao processo atestado ou certidão
emitida por veterinário habilitado que apresente as devidas justificadas
para a morte do semovente.
Avaliação dos recursos naturais e

ambientais
Além das disposições relativas aos rebanhos é ainda importante
que tenhamos conhecimento sobre os aspectos gerais e específicos da
avaliação que atinge os recursos naturais e ambientais como um todo.
Como já aprendemos, a NBR 14653 aborda os aspectos gerais sobre
a avaliação dos bens, sendo a mesma dividida em algumas partes
específicas, dentre essas a sexta parte aborda os recursos naturais e
ambientais.
A NBR 14653-6, que visa complementar os objetivos e as definições

apresentadas pela NBR 14653, principalmente, no que que se refere aos
métodos e aos procedimentos destinados às tecnicidades da avaliação
dos recursos naturais e ambientais, possui como base as seguintes
diretrizes principais para a valoração dos recursos ambientais:
a) classificação da sua natureza;
b) instituição de terminologia, definições, símbolos e

abreviaturas;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) especificação das avaliações;
f) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de

avaliação. (NBR 14653-3, 2005, p. 1)
A importância em valorar as áreas ambientais ou as unidades de

conservação, com base no apresentado por Teori Zavasck (2016), se
refere ao fato de que o Poder Público possui o dever de proteger a flora e
a fauna. Para tanto, precisa adotar medidas que objetivem coibir práticas
lesivas ao equilíbrio ambiental, todavia a obrigação pertencente ao
Estado, não faz com que os proprietários dessa área fiquem eximidos de
deveres e de direitos, pois a noção de quanto o bem vale e de quanto os
componentes atrelados ao mesmo são importantes para a determinação
desse valor seja fixada, já que é com base nele que a desapropriação
e suas indenizações serão fixadas, bem como as demais negociações
que envolvam a área ambiental ou unidade de conservação em questão.
Desta feita, a NBR 14653-6 apresenta alguns conceitos relativos ao valor
dos recursos naturais e ambientais:
Valor econômico do recurso ambiental: Somatório dos
valores de uso e de existência (“não-uso”) de um recurso
ambiental.
Valor de uso: Valor atribuído a um recurso ambiental pelo

seu uso presente ou pelo seu potencial de uso futuro.
Valor de uso direto: Valor atribuído a um recurso ambiental,

em função do bem-estar que ele proporciona através do
seu uso direto na atividade de produção ou no consumo,
como, por exemplo, no caso da extração e da visitação.
Valor de uso indireto: Valor atribuído a um recurso

ambiental pelo bem-estar que ele proporciona através
de suas funções ecossistêmicas, como, por exemplo,
a proteção do solo e o estoque de carbono retido nas
florestas, que são capturados indiretamente.
Valor de opção: Valor atribuído a um recurso ambiental,

hoje desconhecido e realizável no futuro, associado a uma
disposição de conservá-lo para uso direto ou indireto,
como, por exemplo, o benefício decorrente de fármacos
ainda não descobertos, desenvolvidos a partir da flora
nativa de uma região.
Valor de existência: Valor de “não-uso” que deriva de uma

posição moral, cultural, ética ou altruística em relação
aos direitos de existência de espécies não humanas ou
de preservação de outras riquezas naturais, mesmo que
não apresentem uso atual ou possibilidade de uso futuro,
como, por exemplo, a preservação de espécies existentes

em regiões remotas do planeta.
Valoração ambiental: Identificação do valor de um recurso

ambiental ou do custo de reparação de um dano ambiental.
(BRASIL, 2005, grifo nosso)
Assim como as normas anteriores a essa e já estudadas em

unidades específicas, a NBR 14653-6 também possui um campo relativo
a definições dos termos principais ao desenvolvimento do entendimento
acerca dos assuntos que serão tratados, tanto em seu decorrer, quanto
aqueles que são fundamentais para o assunto em si.
Salienta-se ainda que os conceitos apresentados são interessantes

e merecedores de destaque, já que se relacionam com o meio ambiente
e com as condições referentes ao mesmo, sendo essa temática relevante
para uma diversidade de discussões, que podem ou não estar relacionadas
ao ensino da presente disciplina, por isso recomenda-se que os mesmos
sejam estudados com atenção e cautela.
Quadro 1 – Definições relevantes para a avaliação dos recursos naturais e ambientais
Fonte: Elaborado pelas autoras com base na NBR 14653-6 de 2005.

Os recursos naturais e ambientais podem ainda ser divididos em

recursos abióticos, sendo esses compostos pela atmosfera, as águas
interiores, superficiais e subterrâneas, os estuários, o mar, o solo e o
subsolo, que englobam os recursos naturais. Já os recursos bióticos se
referem a fauna e a flora, assim como aos componentes do mesmo.
Até o presente momento já pudemos perceber que as avaliações

referentes à área imobiliária não podem ocorrer de qualquer maneira,
por isso é necessário que o profissional responsável por sua realização
desempenhe tais funções com eficiência e obedecendo às determinações
normativas, legais e éticas.
Nesse contexto, a NBR em estudo enfatiza que os profissionais

contratados ou designados à realização da valoração ambiental ou das
jazidas, precisam considerar os aspectos transdisciplinares do trabalho,
tendo em vista as áreas pertinentes para a temática em questão. Por isso
é preciso que os critérios e os elementos essenciais sejam considerados
para que o método de avaliação seja escolhido e o grau de fundamentação
que se deseja atingir seja alcançado.
Assim, o escopo da avaliação pode estar vinculado às valorações

mencionadas acima, bem como a valoração do recurso ambiental, do dano
ambiental, da compensação ambiental e dos recursos minerais, na medida
em que os objetivos além de se preocuparem com os valores já mencionados
também destinam atenção aos indicadores de viabilidade, dentre outros
assuntos. Por fim, a finalidade atrelada a essa avaliação engloba:
aquisição, alienação, desapropriação, indenização, permuta,
compensação de danos ambientais, doação, adjudicação,
dação em pagamento, arrematação, arrendamento, fins
contábeis, garantia, seguro, priorização de investimentos
governamentais, subsídio à gestão ambiental, custos
de oportunidade da proteção ambiental, finalidades
estabelecidas em 4 do Anexo A para recursos minerais ou
direitos minerários e outros. (BRASIL, 2005, p. 3)
Salienta-se ainda que a etapa de vistoria é de extrema relevância e

importância para a avaliação dos recursos naturais e ambientais. Assim,
além das determinações gerais presentes na NBR 14653, também devem
ser observados aspectos que se relacionem de forma direta ao objetivo,
finalidade e ao escopo apresentados anteriormente. Dessa forma, é

imprescindível que a caracterização da região, com base nas condições
econômicas, políticas e sociais, relevo, clima, hidrografia, flora, fauna,
dentre outras considerações, devem-se considerar também aspectos
vinculados à localização e a infraestrutura pública. No que se refere à
caracterização do bem, aspectos como a denominação, a localização, as
dimensões, a finalidade e as atividades econômicas, tanto já realizadas,
quanto potenciais, a infraestrutura e as características ambientais, assim
como o estado de preservação devem ser consideradas.
Os métodos de valoração, em conformidade com o disposto pela

NBR 14653-6, podem ser diretos ou indiretos, em que aqueles fazem uso
dos mercados de bens e serviços, na medida em que estes “valoram
os benefícios ambientais usando os custos evitados, relacionados
indiretamente com as mudanças na qualidade ambiental, sem estarem
diretamente relacionados com uma alteração de bem-estar, medida pela
disposição a pagar ou a receber dos indivíduos” (BRASIL, 2005, p. 5).
RESUMINDO:

que os rebanhos são conjuntos de animais e os semoventes
se referem a tudo aquilo que possui movimento próprio,
considerando que a legislação brasileira trata os animais
como coisas. Nesse sentido, também passamos a
compreender que os semoventes são avaliados como
componentes pertencentes ao imóvel rural, ou seja, são
partes integrantes do mesmo e são importantes para
que o valor dos mesmos seja atribuído de forma correta.
Além disso, também aprendemos que a avaliação dos
recursos naturais e ambientais é uma temática relevante,
principalmente, quando considerada mediante o atual
cenário mundial, sendo que as determinações principais
acerca desse tema são reguladas pela NBR 14653-6.
Avaliação das máquinas e implementos

agrícolas - conceitos e características
gerais
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de discutir

acerca da avaliação de máquinas e implementos agrícolas.
E então? Motivado para desenvolver está competência?
Aspectos gerais sobre os implementos

agrícolas
Grande parte dos assuntos que envolvem os imóveis também
se relacionam à economia, já que os aspectos econômicos geram
consequências diretas para a determinação do valor dos imóveis, assim
como as construções rurais demonstram preocupação com o tempo e
com os gastos que são destinados às mesmas. A preocupação destinada
à otimização do tempo e ao aumento do lucro também se relaciona
aos implementos agrícolas que se apresentam como uma alternativa
adequada para os produtores agrícolas.
A agricultura é uma das atividades mais antigas da humanidade,

sendo considerada básica e fundamental para a vida humana, pois além
de ser uma forma de sustento para algumas pessoas, também é uma
forma de garantir que produtos e serviços básicos sejam fornecidos à
humanidade como um todo. É fato que as ferramentas e as tecnologias
presentes na atualidade, não existiam há dez mil anos atrás, contudo
uma atividade de tamanho destaque como a agricultura, não poderia
ficar alheia a essas evoluções, principalmente, sendo essa uma área que
passou por melhorias decorrentes do surgimento de novas demandas e
necessidades da humanidade.
Em um momento inicial os implementos agrícolas não se faziam

necessários, pois a agricultura visava o atendimento da população própria,
assim o plantio era simples e em uma menor proporção, em que a mão
de obra era exercida de forma exclusiva pelas famílias, em razão disso
os instrumentos utilizados eram manuais, consistindo em ferramentas
simples, feitas dos materiais à disposição na época.
De maneira geral, os implementos agrícolas são utilizados com a

intenção de tornar o trabalho desempenhado no meio rural mais fácil,
simples e rápido, sem descartar o atendimento aos prazos e as demandas
do mercado, por isso que essa é uma opção adequada para aqueles
que tenham o interesse de melhorar e/ou ampliar o desempenho das
atividades agrícolas, tendo em vista que os bons resultados dessas
afetam de forma positiva a avaliação dos imóveis rurais.
A escolha dos implementos agrícolas a serem aplicados precisa

ser feita com cautela e atenção, tendo em vista que esses são aspectos
essenciais para que os resultados e os benefícios que se esperam
dos mesmos irão depender do fato de serem bem dimensionados e
escolhidos. Você sabe o que são os implementos agrícolas?
Os implementos agrícolas podem ser compreendidos como os

equipamentos que estão acoplados ao sistema de tração e que são
desenvolvidos com a finalidade de otimizar a atividade agrícola. Em
outras palavras, a principal intenção dos implementos consiste em
auxiliar os produtores agrícolas na realização do manejo e dos cuidados
destinado ao solo e as culturas, em razão disso existem diversos tipos de
implementos agrícolas, por isso ao longo desse capítulo iremos estudar
apenas aqueles que julgamos como essenciais.
Um dos grandes desafios da modernidade está atrelado ao

crescimento da população e consequentemente das necessidades e
interesse da mesma, diante disso os mencionados implementos tornam
possível o atendimento do aumento da demanda, já que podem produzir
mais em menor tempo, por isso que além de serem responsáveis por
facilitar o trabalho no campo, também são incumbidos por elevarem de
forma significativa a produção agrícola em que estão inseridos.
Alves (2019), enfatiza que os implementos agrícolas já se faziam

presentes nos primórdios da agricultura, sendo formados por pedra,
madeira e ferro, todavia não eram tão modernas e úteis como as vistas na
atualidade, pois a força de tração era advinda dos animais e das carroças,
enquanto que nos dias atuais a tecnologia compensa essa tração e torna
o resultado das atividades vinculadas a mesma ainda maiores.
O investimento na melhoria e na atualização dos implementos

agrícolas se deu a partir do momento em que o ser humano observou
que tais ferramentas contribuem de forma expressiva para o crescimento
dos resultados da produção agrícola, por isso a criação de máquinas
cada vez mais específicas e voltados para os benefícios da agricultura se
intensificou a partir de 1850, em conformidade com Alves (2019).
O autor em questão ainda salienta que o aumento da demanda por

alimentos, causado, principalmente, após a revolução industrial também
foi um dos grandes motivos e dos propulsores dos implementos agrícolas,
assim os processos agrícolas precisavam ser ainda mais rápidos e por isso
se tornou necessário que os implementos também evoluíssem para que
as novas demandas fossem atendidas, diante disso foram criadas novas
tecnologias com a intenção de otimizar as diferentes etapas produtivas,
como aqueles que envolvem a adubação, o plantio e a colheita.
Desta feita, é praticamente impossível desempenhar as funções

da atualidade agrícola sem fazer uso de, pelo menos, um dos tipos de
implementos agrícolas, já que boa parte das produções e das atividades
presentes na área rural seriam ainda mais difíceis de serem realizadas
sem os mencionados implementos.
VOCÊ SABIA?
A procura por implementos agrícolas se mantém apesar da

crise causada pelo Covid-19, desta forma e para entender
melhor e sob ponto de vista prático, leia a notícia que
anuncia “vendas de máquinas agrícolas deverão crescer 7%
em 2021”. Clique aqui para acessar.
Assim, as máquinas, as ferramentas e os implementos agrícolas são

utilizados tanto na agricultura familiar, quanto na agricultura de grande
escala, já que nos dois âmbitos podem proporcionar auxílio no plantio,
cultivo e na manipulação de certas culturas alimentícias, independente
do tipo que esteja sendo cultivado.
Tipos de implementos agrícolas

Como destacado anteriormente, são diversos os tipos de
implementos agrícolas, desta feita apenas os que julgamos como
principais serão estudados ao longo desse capítulo. Cada implemento
agrícola possui uma finalidade específica, assim a aplicação de cada uma
delas na área correta garante que os seus benefícios sejam ainda mais
efetivos.
Figura 4 – Tipos de Implementos Agrícolas.
Outras Adubadoras
Tipos de
Enxada
Pulverizador Implementos
rotativa
Agrícolas
Grade Arado
Semeadora
Fonte: Elaborado pelas autoras com base em Alves (2019).

O implemento agrícola responsável por tornar a etapa do arado

mais simples é um dos implementos que possuem um maior impacto
na história da agricultura, já que proporcionou grandes avanços e uma
economia de tempo e custos significativos. Em um momento inicial o
arado fazia uso da tração animal para funcionar, por isso que antes era
denominado como “arado de boi”. O arador é responsável por preparar
o solo para que o cultivo de plantas ocorra, assim envolve a camada
subsuperficial do solo, promovendo o enterro dos restos de cultura e das
plantas daninhas, ao mesmo tempo em que melhora a infiltração de água.
Há uma subclassificação relativa ao arado que os divide em arado

de discos e arado de aivecas, ou seja, a classificação leva em consideração
o formato dos arados, dessa forma aquele denominado em discos é feito
no formato indicado por sua nomenclatura, podendo ainda serem lisos
ou recortados, já o arado de aivecas é o implemento mais antigo dessa
tipologia, sendo realizado em formato de “disco de corte”, ou seja, em “V”.
Outro implemento que merece destaque, principalmente, por

ter passado por grandes avanços nos últimos tempos é a Semeadora,
conforme Silva (2019), como o próprio nome indica, sua função é colocar
as sementes no solo para que as plantas sejam desenvolvidas de forma
devida e esperada, diminuindo as chances de qualquer tipo de imprevisto.
Além dos benefícios já citados e relacionados a semeadora, esse
implemento é incumbido por proporcionar o aumento na produtividade
associado a menor quantidade possível de desperdícios de insumos,
sendo mais fácil de serem regulados, já que exigem menos mão de
obra em sua operação. Existem ainda os implementos que conciliam
duas atividades que dependem uma da outra, principalmente, quando a
intenção de aumentar a precisão e o rendimento das culturas agrícolas for
mais elevado, sendo esse o caso das “semeadoras-adubadoras”.
Por sua vez, a grade também é um implemento utilizado no preparo

do solo, tendo como objetivo melhorar as condições de semeadura,
germinação e do desenvolvimento e produção das plantas, por isso são
utilizados de forma convencional para desagregar e quebrar torrões,
nivelar a superfície do solo, picar a incorporar os restos de cultura de forma
superficial e incorporar os insumos aplicados a lanço, segundo Silva (2019).
A grade também possui uma subclassificação, sendo essa

efetuada com base no órgão ativo, assim existem a grade de dentes,
a grade de molas e a grande de discos, sendo essa utilizada com uma
maior frequência quando comparadas às demais, sendo que a mesma
pode ainda ser niveladora e armadora. É importante ainda destacar que
ainda que os benefícios proporcionados por esse implemento sejam
significativos, alguns prejuízos também podem ser causados pelos
mesmos, principalmente, nas hipóteses em que eles não são utilizados
da maneira correta. O mal uso das grades pode ter como resultado a
compactação do solo, o alto gasto de combustível, a pulverização do
solo, entre outros fatores que trariam mais danos do que benefícios ao
preparo do solo e ao solo em geral.
Já as enxadas rotativas são implementos que realizam cortes poucos

profundos no solo e têm como principal característica a pulverização de
preparo. As adubadoras, como o próprio nome indica, colocam adubos e
sementes no solo, sendo que para essa atividade consideram a densidade,
o espaçamento e a profundidade do solo.
Por sua vez, os subsoladores são utilizados para que as camadas

compactadas que se encontram em uma maior profundidade sejam
rompidas, sendo exigidos alto consumo de energia para o desempenho
de tais funções. Os pulverizadores são utilizados na realização de
aplicações dos produtos fitossanitários nas lavouras com a intenção de
que as produções fiquem livres de danos que podem ser causados por
insetos, pragas e ervas daninhas.
Benefícios dos implementos e máquinas

agrícolas
Grandes vantagens podem estar relacionadas aos benefícios
advindos do uso das máquinas e dos implementos agrícolas, sendo que
dentre os benefícios proporcionados pelos mesmos, alguns são dignos
de destaque.
O aumento da produtividade envolvendo a quantidade, a qualidade,

o tempo e o custo, assim o aumento da produção não faz menção apenas
ao crescimento nos números resultantes da produção, mas também

ao aprimoramento da qualidade dos mesmos e a redução de custos
associado a esses. A mecanização é responsável por trazer tais benefícios
em todas as etapas da produção, tendo início na preparação do solo e fim
no processo de colheita, tornando cada uma dessas fases mais rápidas e
eficientes.
O atendimento aos prazos também é de suma importância quando

o assunto é a produção agrícola, pois com o aumento da demanda, os
prazos se tornaram mais curtos, por isso a utilização dos implementos
agrícolas proporcionou contribuições para que imprevistos relativos à
colheita das safras fossem minimizados para que então os interesses
e as necessidades dos mercados sejam atendidos. O não atendimento
dos prazos em questão gera consequências não só para as atividades
agrícolas, mas para todas as ações que dependem do mesmo de alguma
forma, esse é um dos motivos que pode gerar o aumento do preço de
certos produtos, como o tomate, por exemplo, pois a demora nas etapas
de produção pode resultar em desperdícios e perdas na vantagem
competitiva do produtor.
Outro benefício vinculado à utilização dos implementos e máquinas

agrícolas envolve a redução do impacto e dos danos promovidos ao
meio ambiente. Sabe-se que os impactos que podem ser gerados pela
produção agrícola ao meio ambiente são significativos, assim como a
implementação de novas tecnologias, principalmente, quando essas
estão agregadas às máquinas e as ferramentas podem aumentar a
segurança e a eficiência gerada aos processos de produção.
As melhorias não serão geradas apenas a produção agrícola em si,

mas benefícios também serão proporcionados à melhoria na qualidade de
vida para o trabalhador, dessa forma, a mecanização acaba tornando as
condições de trabalho dos agricultores mais satisfatórias, principalmente,
quando se leva em consideração que o trabalho efetuado no campo é
pesado e expõe o trabalhador rural à condições climáticas e grandes
cargas de trabalho braçal.
Avaliação das máquinas e implementos

agrícolas
A maior parte das avaliações destinadas às máquinas e aos
implementos agrícolas se dão por meio do método comparativo e da
reprodução, sendo feito uso da tabela de Ross-Heidecke para análise
de depreciação. A avaliação dos implementos e máquinas em questão
precisa levar em consideração o tempo de duração e a vida útil atrelada a
cada tipo de implemento estudado anteriormente.
Cumpre ainda destacar que a avaliação em questão ocorrerá de

forma semelhante à avaliação destinada aos imóveis. Nesse sentido, para
que a avaliação por meio do método comparativo seja bem sucedida
é necessário que uma amostra seja criada, quando a avaliação for
enquadrada como simples, a amostra poderá ser composta por cinco ou
mais implementos idênticos ou bastante semelhantes ao que está sendo
utilizado, para que uma média entre eles possa ser elaborada e a tabela
de depreciação de Ross-Heidecke possa ser aplicada.
Na hipótese de o implemento ser fabricado por uma única empresa,

a amostra deverá ser composta por equipamentos novos, pois assim
o método comparativo irá utilizar como base o valor dos mesmos e a
depreciação comparada ao estado em que o bem avaliado se encontra.
Ressalta-se ainda que nos casos em que não existe uma amostra
significativa a ser utilizada, se fará uso do método de reprodução, em
que é indicada a construção de um novo equipamento para que então a
tabela de depreciação de Ross-Heidecke possa ser aplicada.
RESUMINDO:

que os implementos e as máquinas agrícolas se fazem
presentes na agricultura já há algum tempo, contudo, a
necessidade de implementação de novas tecnologias e
o aumento da demanda fez com que esses implementos
passassem por atualizações. Atualmente, é difícil visualizar
produções que não façam uso de nenhum tipo de
implemento agrícola. Ao longo desse capítulo também
aprendemos alguns dos principais tipos de implementos,
estando entre eles o pulverizador, o arador, o semeador,
dentre outros. Por fim, discutimos como a avaliação das
máquinas e dos implementos agrícolas ocorre e vimos que
há uma grande semelhança entre essa e a avaliação dos
imóveis rurais.
Elaboração do laudo - legislações e normas

OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de identificar

como um laudo deve ser elaborado e quais são as principais
legislações e normas sobre o tema. Isso será fundamental
para o exercício de sua profissão. E então? Motivado para
Laudo: o que é?
Em conformidade com o Dicio – Dicionário Online de Português,
o laudo pode ser compreendido como o documento por meio do qual
é fornecido um parecer técnico ou uma opinião especializada acerca de
determinado assunto. O assunto a ser abordado irá orientar qual é o tipo
de laudo que está sendo produzido, já que existe uma gama de áreas
e temáticas que fazem uso desse instrumento, alguns exemplos são o
laudo pericial e o laudo médico, utilizados de forma mais recorrente.
Os laudos são, em regra, elaborados por um ou mais peritos, sendo

resultado das conclusões finais dos exames periciais. Cumpre destacar
que a função de perito pode ser exercida por profissionais liberais,
aposentados e empregados de empresas em geral, sendo requisito para
o desempenho dessas funções que o profissional possua curso superior
na área em que a perícia for realizada. Desta feita, para que o profissional
realize uma perícia médica, por exemplo, é necessário que o mesmo seja
formado em medicina, pois ainda que uma pessoa formada em direito
possua curso superior, a mesma não terá conhecimento suficiente e nem
adequado para prestar um parecer técnico ou opinião especializada sobre
a área médica.
Os laudos destinados à avaliação são responsáveis por atribuir

valores a determinado patrimônio, levando em consideração os critérios
contábeis ou os valores de mercado atrelados ao mesmo. Assim, o objeto
de estudo principal do presente capítulo é voltado para a elaboração e as
características principais do laudo de avaliação imobiliária.
Laudo de avaliação imobiliária

O Laudo de Avaliação Imobiliária, ainda que não seja tão conhecido
como o laudo pericial ou o laudo médico possui uma ampla aplicabilidade
e funcionalidade no seu campo de atuação, sendo que o mesmo será
de suma importância nos processos que envolvam a compra e venda de
um casa, apartamento ou terreno, esteja esse localizado na área urbana
ou rural, já que por meio do mencionado laudo será possível determinar
o valor real do imóvel, bem como os pontos e características principais
acerca dos mesmos.
Considerando tudo o que já aprendemos acerca da avaliação

imobiliária e o fato de que essa é um processo de análise geral sobre
uma propriedade que tem como intenção determinar o valor da mesma,
verifica-se a necessidade de um documento que ateste e sirva de
comprovação acerca do valor que foi fixado, assim para que esse seja
um processo devidamente formalizado o parecer técnico não pode ser
prestado apenas na modalidade oral.
O laudo é o documento que fornece respaldo para o veredito final e

é por meio desse que o instrumento jurídico ficará estabelecido. O laudo
de avaliação imobiliária não poderá ser feito de qualquer ou sem levar em
consideração normas específicas, pois deve ser criado em conformidade
com o disposto nas Normas da ABNT, do Sistema CONFEA-CREA, das
Diretrizes IBAPE ou do RICS.
Já aprendemos que o profissional responsável por efetuar a

avaliação dos imóveis é o engenheiro e/ou o arquiteto, dessa forma são
os profissionais dessa área que estarão habilitados para fornecer parecer
técnico ou opinião especializada sobre o imóvel, seja rural ou urbano, que
está passando por avaliação. No caso do laudo de avaliação imobiliária é
preciso que o perito siga o estabelecido pela NBR 14653, atendo-se ainda
as especificações presentes na NBR 14653-2, quando o imóvel for urbano,
e na NBR 14653-3, quando o imóvel for rural.
Desta feita, vale relembrar que a norma 14653 além de abordar

os imóveis urbanos e os imóveis rurais em partes específicas, também
apresenta disposições dessa natureza para os empreendimentos, as
máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral, assim

como dispõe acerca dos recursos naturais e ambientais e dos bens
de patrimônio histórico e artístico. Além disso, a norma da ABNT ainda
apresenta quais são os métodos que devem ter uma preferência em
sua aplicação quando o assunto é a avaliação de imóveis, senso esses
o método comparativo, método evolutivo, método involutivo, método de
custo, método de capitalização de renda, critério residual e a conjunção
de métodos.
Também vale a pena relembrar o quanto a avaliação imobiliária é

versátil e útil a diversas áreas, dessa maneira, o laudo é necessário e pode
ser utilizado em diversas situações e sempre que for necessário garantir a
transação e o justo estabelecimento dos valores reais do patrimônio. Assim,
entre as finalidades mais recorrentes estão aquelas direcionadas para as
ações judiciais (como nos casos de reintegração de posse ou revisão de
aluguel, dentre outras), a gestão patrimonial (dissolução de sociedade ou
fusão, dentre outras hipóteses), a alienação fiduciária (penhora ou garantia)
e as desapropriações (em regra, solicitadas pelo poder público).
Nesse contexto, o fornecimento do laudo de avaliação imobiliária

é um dos momentos mais importantes para que o processo de
comercialização dos imóveis ocorra, sendo imprescindível e fundamental
que o mesmo seja fornecido por um profissional qualificado, tendo
como base as normas e as regras que fornecem validade, segurança e
credibilidade ao documento em questão.
Ainda que a determinação do valor do bem imóvel nos processos

de compra e venda entre as pessoas físicas seja comumente determinado
com base na demanda, recomenda-se que até mesmo nessas situações
a avaliação do imóvel seja feito, tendo em vista a relevância e a segurança
que esse documento técnico emite.
Critérios de avaliação imobiliária

O principal critério de avaliação para a elaboração do laudo de
avaliação imobiliária será, como dito no tópico anterior, as normas
estipuladas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), além
disso as determinações fixadas pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia (IBAPE).
Existem alguns pontos que precisam se fazer presentes no laudo

para que o valor determinado pelo mesmo seja coerente e tenha levado
em consideração todos os aspectos que compõem o imóvel ou que
resultam em um certo grau de relevância para os mesmos. Assim, dentre
os principais itens a estarem presentes no laudo, dá-se destaque aos
mencionados na figura 5.
Figura 5 – Critérios de avaliação imobiliária
Localização Acabamento Documentação
Atividades Elétrica e
Revestimento
básicas hidráulica
Outros
Fonte: Elaborado pelas autoras (2021).
Ressalta-se que os critérios presentes na figura acima não são os

únicos presentes na avaliação dos imóveis, sendo listados apenas alguns
exemplos que fazem parte da mencionada avaliação.
Quanto a localização, o profissional precisa considerar a área

em que o imóvel está situado, assim a cidade, o bairro e a rua ganham
relevância, já que são capazes de influenciar diretamente nos custos do
imóvel. Até mesmo as pessoas que não possuem formação adequada
sobre a área da engenharia conseguem entender, na vivência prática, que
as cidades possuem áreas mais e menos valorizadas, áreas nobres e áreas
marginalizadas, sendo que esses aspectos repercutem na determinação
do valor dos imóveis presentes nas localidades em questão.
O acabamento é o critério que determina o estado de conservação

em que a propriedade se encontra, por isso é um aspecto de suma
relevância na construção do laudo e que deve ser observado com o
máximo de atenção, pois o imóvel que tem um bom acabamento pode ter
o seu valor aumentado de forma considerável, já que esse é um critério

que chama atenção de clientes em potencial. Além do acabamento, a
qualidade do revestimento também é capaz de atribuir um maior valor ao
imóvel que está sendo avaliado, por isso é importante que o avaliador se
atenha a detalhes como marcas de umidade, infiltrações e rachaduras.
Nesse sentido, já pudemos perceber que aspectos relacionados

a estética do bem são responsáveis por atribuir um maior valor para os
mesmos, assim a pintura e a fachada são componentes que também
devem ser avaliados, já que a depender da sua qualidade, aparência e do
estado de conservação em que se encontram podem atribuir um maior
valor ao imóvel em questão.
Outro fator de extrema relevância para que a avaliação imobiliária

ocorra da maneira esperada e desejada faz menção à documentação, pois
para que a avaliação imobiliária ocorra de maneira correta é de extrema
relevância que a documentação do patrimônio esteja em dia, pois assim a
segurança jurídica estará garantida e as operações financeiras autorizadas.
O fato de os imóveis serem destinados as atividades básicas também

chama a atenção para o aumento dos valores, pois aqueles que foram
objeto de ocupação, no geral, ensejam mais gastos por apresentarem
mais sinais de deterioração e uma maior quantidade de dívidas atrelados
ao bem que está sendo avaliado.
A parte elétrica e hidráulica de um imóvel são aspectos de suma

importância para o mesmo e para a qualidade de vida das pessoas
que farão uso do mesmo. Imagine como seria viver em uma casa ou
apartamento que não tem acesso a água potável? Ou ainda em imóvel
que não tem acesso à energia elétrica? Chega a ser óbvia a afirmação
de que os imóveis que não possuem uma rede elétrica e hidráulica de
qualidade terão seus valores atingidos, por isso no momento da avaliação,
o engenheiro deverá fiscalizar e testar os ralos, descargas, chuveiros,
conexões, tomadas, entre outros.
Em outras palavras, o avaliador de imóveis precisa estar atento

a todos os critérios importantes para que a vistoria seja desenvolvida
da forma esperada, além disso há ainda parâmetros gerais que guiam
a mencionada avaliação, merecendo destaque a definição dos objetos

referentes à avaliação, ou seja, é importante que o avaliador tenha em
mente qual a intenção daquela avaliação se é para a venda, alienação,
a pedido judicial ou por outros motivos, também é necessário que o
avaliador caracterize a finalidade, indicando para que o laudo irá servir,
além disso é nesse momento em que será identificado e descrito o
imóvel, bem como serão verificadas as medidas.
O laudo, assim como outros aspectos e requisitos, requer a atenção

do avaliador para o prazo máximo de sua entrega, já que a o processo de
comercialização ou o processo judicial, quando for o caso, poderá ficar
prejudicado se o resultado da avaliação, ou seja, o laudo por meio da
perícia técnica, demorar a sair.
Considerando os métodos de avaliação que estudamos em

capítulos oportunos, também caberá ao avaliador colocar em prática os
métodos de avaliação presentes na NBR 14653, para tanto é necessário
que alguns critérios externos ao imóvel sejam avaliados, como, por
exemplo, a investigação da vizinhança, a investigação da adequação
do imóvel ao mercado, as circunstâncias atípicas que possam afetar o
bem de alguma maneira, como as questões econômicas ou até mesmo
advindas de fenômenos da natureza, assim a verificação dos elementos
cruciais para a elaboração do valor dos imóveis também precisa levar
em consideração os imóveis presentes no mesmo ambiente e as
movimentações do mercado de compra e venda, afinal o valor não pode
ser exorbitante e nem diminuto quando comparado aos momentos de
alto e baixa do mercado em questão.
SAIBA MAIS:
Considerando o estudado até aqui acerca da avaliação dos

imóveis é interessante que uma visão mais prática acerca
do assunto seja discutida e abordada, dessa forma, Clique
aqui para visualizar alguns modelos prontos de laudos de
avaliação imobiliária que podem te ajudar a compreender
melhor os aspectos apresentados ao longo da presente
unidade.
Nesse sentido, para que um laudo completo seja fornecido é

obrigatória a presença dos seguintes itens, pelo menos: a) identificação
do solicitante; b) objetivo da avaliação; c) pressupostos e limitações; d)
identificação e caracterização do imóvel urbano ou rural; e) diagnóstica do
mercado; f) escolha do método e dos procedimentos a serem utilizados; g)
especificação da avaliação; h) planilha dos dados utilizados; i) tratamento
dos dados e identificação dos resultados; j) resultado da avaliação e k)
qualificação legal completa e assinatura do perito responsável.
Vantagens promovidas pelo laudo da

avaliação dos imóveis
A partir da realização da avaliação imobiliária e da consequente
emissão do laudo referente ao mesmo, alguns benefícios podem ser
promovidos. O primeiro deles faz menção ao fato de que não conhecer
o valor do bem de forma adequada pode gerar prejuízos financeiros para
o proprietário, pois a falta de conhecimento gera negociações baseadas
no erro. Desta forma, até mesmo o aumento da carga tributária pode ser
decorrente desse equívoco, pois os impostos serão calculados sobre um
valor que não é correto.
Além disso, a ausência de uma base bem definida para a

determinação do valor bem também gera dificuldades, pois é a avaliação
é a forma mais segura e adequada do valor de um imóvel ser fixado.
Laudo de avaliação imobiliária vs. parecer

técnico
O laudo de avaliação imobiliário é o documento elaborado por
um especialista que possui habilitação própria para desempenhar essa
função. Assim, o perito irá descrever tudo aquilo que foi observado acerca
do imóvel em análise e apresentará uma avaliação ao término do mesmo,
levando ainda em consideração as normas dispostas NBR 14653, tanto
em sua parte geral, quanto nos seus aspectos específicos.
Já o parecer técnico é um documento por meio do qual o

profissional emite a sua opinião técnica, podendo até mesmo fornecer
alguns conselhos ou sugestões com base na opinião e nas observações
desenvolvidas. Apesar de também fazer uso dos dados analisados
e colhidos, possui um caráter mais subjetivo do que o laudo relativo à
avaliação dos imóveis.
RESUMINDO:

que a avaliação imobiliária e o laudo resultante da mesma
são de suma importância para o desenvolvimento e
atendimento de várias finalidades, dentre elas assuntos
relativos a comercialização e a judicialização de algumas
causas. O laudo de avaliação imobiliária não pode ser feito
por qualquer pessoa, mas apenas por aqueles que possuem
formação específica em engenharia ou arquitetura, já que
esses profissionais têm conhecimento sobre o imóvel e
aquilo que compõe o mesmo. Também aprendemos que
o laudo deve seguir o disposto na NBR 14653, tanto as
normas presentes na parte geral, quanto aquela relativa as
determinações específicas, além disso critérios referentes
a localidade, pintura, fachada, parte elétrica e hidráulica,
dentre outras devem ser observadas, já que são essenciais
para a determinação do valor do bem imóvel.
REFERÊNCIAS
ALVES, M. O que são implementos agrícolas e como beneficiam
a agricultura. 2019. Disponível em: https://bit.ly/3wS9XmJ. Acesso em:
12 jan. 2021.
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Disponível em: https://bit.ly/3kGwuAt. Acesso em: 13 jan. 2021.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em:

https://bit.ly/2XjvswY. Acesso em: 14 jan. 2021.
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Civil. Disponível em: http://bit.ly/2RX6DpF. Acesso em: 14 jan. 2021.
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SILVA, G. B. P. Conheça os 7 implementos agrícolas mais utilizados

na agricultura. Disponível em: https://bit.ly/3kJrB9H. Acesso em: 21 jan.
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SOUZA, J. L. M. Manual de construções rurais. Disponível em:

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SUINOCULTURA. Vendas de máquinas agrícolas deverão crescer

7% em 2021. 2021. Disponível em: https://bit.ly/2UwnPWG. Acesso em: 12
jan. 2021.
ZAVASCKI, T. Recurso Extraordinário com Agravo 738.152 (772).

Disponível em: https://bit.ly/3BoLyIV. Acesso em: 16 jan. 2021.

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Avaliação Imobiliária

Silvia Cristina da Silva

Por isso, fomos convidadas pela Editora Telesapiens para integrar

Aspectos gerais da avaliação dos imóveis.................................................................... 15

Perícias e avaliações - ações judiciais................................................ 18

Perícia judicial: conceito e tipologias............................................................ 20

Perícia judicial em Direito Imobiliário............................................................. 22

Avaliação imobiliária judicial....................................................................................................23

Divisão de propriedades no Brasil - definições e espécies........26

Divisão de propriedade no Brasil..........................................................................................29

Aspectos básicos dos imóveis urbanos.............................................. 35

Imóveis urbanos: conceito e características............................................................... 38

Imóvel urbano: processo de compra............................................................. 40

Diante desse contexto, procuraremos ampliar os nossos

1. Fundamentar as principais características das perícias e das

2. Aplicar a legislação e o rito jurídico nas perícias avaliações

3. Discernir sobre a divisão de propriedades no território brasileiro.

4. Categorizar os aspectos básicos dos imóveis urbanos.

Então? Preparado para uma viagem sem volta rumo ao

Perícias e avaliações - conceitos e

Ao término deste capítulo, você será capaz de identificar os

Aspectos gerais das perícias imobiliárias

Dentre as finalidades da perícia, a principal é a verificação ou

As perícias médicas são aquelas, normalmente, efetuadas por

Figura 1 – Tipos de Perícia

Criminal Perícia Imobiliária

Fonte: Elaborada pelas autoras (2021).

Nos mais diversos países, a atuação da perícia criminal é

Exemplo: Em 2008, a morte de Isabella Nardoni, de apenas cinco

casal havia entrado no apartamento e jogado a menina. Contudo, indícios

As perícias são completas e complexas. A depender daquilo que

Diante desse contexto, a perícia pode ser judicial, quando

Além dos principais e mais conhecidos tipos de perícia, ainda

Antes de adentrarmos nessa temática, é importante, ainda, que

As perícias de retratação ( ) têm, como finalidade, realizar descrições

As perícias imobiliárias ocorrem em função de alguns fatores. Como

Segundo Precisão Imobiliária (2005), as investigações que tenham,

A perícia imobiliária, atualmente, é uma atividade vinculada a uma

ensinamentos de Precisão Imobiliária (2005), as perícias imobiliárias

É importante frisar, ainda, que a perícia imobiliária não pode ser

Para a NBR 14.653-1, perícia é “atividade técnica realizada

Em muitos casos, a necessidade da contratação de um perito

Além da clareza, o perito deve atuar em conformidade com os

Aspectos gerais da avaliação dos imóveis

Considerando o termo destacado na definição anterior, cumpre

Nesse sentido, a avaliação imobiliária faz pressupor uma série de

dos conhecimentos básicos considerados imprescindíveis para que a

A avaliação de imóveis pode ser empregada com uma diversidade

Aprendemos que, na perícia imobiliária, o perito elaborará um laudo

O laudo de avaliação de imóveis é o principal documento que resulta

O laudo em questão é de suma relevância, já que é tido como

E então? Gostou do que lhe mostramos? Aprendeu

Perícias e avaliações - ações judiciais

Ao término deste capítulo, você será capaz de analisar

Aspectos gerais das perícias judiciais

Logo, em muitos momentos, os processos judiciais dependem

Já aprendemos que existem vários tipos de perícias e,

A perícia pode ser solicitada ou pelas partes ou pelo magistrado ( ).

I - sejam plenamente capazes;

II - a causa possa ser resolvida por autocomposição.

§ 1º As partes, ao escolher o perito, já devem indicar os

§ 2º O perito e os assistentes técnicos devem entregar,

§ 3º A perícia consensual substitui, para todos os efeitos, a

A perícia desenvolvida no meio judicial precisa ser realizada com