Parecer SATI - Corretagem - Taxa de Cessao - 02.05.13

Professor Dr.
Luiz Antonio Scavone Junior

Doutor e Mestre em Direito Civil pela PUC-SP. Professor Titular de Direito Arbitral e Direito
Civil da Universidade Presbiteriana Mackenzie e da Faculdade de Direito da Fundação
Armando Álvares Penteado - FAAP. Coordenador dos cursos de pós-graduação em
Direito Imobiliário da Escola Paulista de Direito.
Parecer
Consulta-me (XXXXX), acerca do pagamento de
comissão pelo comprador, da cobrança de SATI (Serviços de
Assessoria Técnico-Imobiliária) pela imobiliária, do formato de
contratação da empresa intermediadora com melhor risco e,
ainda, sobre a legalidade da cobrança de “taxa de cessão”
pela incorporadora.
Para tanto, foram formulados os seguintes

quesitos:
1) Há alguma ilicitude na transferência da

obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem ao
comprador, caso o preço de tabela de venda apresentada ao
cliente já contemple tal valor?
2) Pode ser considerada prática abusiva a

transferência ao comprador da obrigação de pagar a
comissão, mesmo que o valor da comissão já integre o
preço de tabela da unidade imobiliária?
3) O simples fato de transferir a obrigação pelo

pagamento da comissão, sem que implique aumento do
preço de venda da unidade imobiliária, é suficiente para
que o comprador logre êxito em demanda judicial
1
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Professor Dr. Luiz Antonio Scavone Junior
pleiteando o ressarcimento dos valores pagos pela

comissão? E, ainda mais, em dobro? Este caso poderia ser
considerado enriquecimento ilícito do comprador? Qual a
posição dominante sobre o tema?
4) A emissão de cheques pelo comprador para

pagamento da corretagem, sem que isso implique aumento
do preço de venda da unidade imobiliária, poderia ser
considerada aceitação tácita pelo comprador às condições
de venda apresentada pela incorporadora, excluindo-se por
conseguinte a aplicação do inciso IV e ou do parágrafo 1º
inciso III, ambos do artigo 51 do CDC?
5) Sendo o SATI um serviço oferecido e

cobrado pela empresa intermediadora da venda, sem
qualquer intervenção ou benefício da incorporadora, é a
incorporadora parte legítima para figurar no pólo passivo
da demanda em que o comprador pleiteia a restituição dos
valores pagos a este título? E qual a forma ideal para se
prevenir contra tal demanda?
6) Preventivamente, quais as medidas que a

incorporadora pode adotar para inibir a propositura pelos
compradores de demandas judiciais pleiteando o
ressarcimento da comissão de corretagem, sem que este
2
valor passe a integrar o CVC? E com relação ao SATI,

como evitar demandas judiciais sobre o tema?
7) Nos casos em que o valor da comissão

integra o preço global cobrado pelo imóvel, mas não consta
do CVC, sendo paga diretamente pelo comprador ao
corretor, pode o comprador exigir da incorporadora o
ressarcimento do valor da comissão no caso de rescisão ou
resilição contratual?
8) Qual o modelo de contratação da empresa

intermediadora com menor risco para a incorporadora de
demandas judiciais pelos compradores?
9) Quais os riscos que a incorporadora corre

em aceitar firmar com a imobiliária um termo de
autorização de venda, concordando que a imobiliária firme
a cada venda um contrato de corretagem diretamente com
cada comprador, mesmo que seja concedido desconto ao
comprador sobre o valor de sua unidade de igual valor da
comissão?
10) Há alguma ilicitude na cobrança pela

incorporadora, de percentual sobre o valor de venda da
unidade atualizado monetariamente, a título de expediente
pela anuência e fiscalização da cessão (a denominada
3
“taxa de cessão”)? Esta cobrança pode ser considerada

abusiva à luz do CDC? Qual é o entendimento
jurisprudencial sobre este tema?
A comissão de corretagem e a obrigação do seu

pagamento
A corretagem, denominada legalmente como mediação, se

caracteriza por um contrato mediante o qual, na definição do art. 722 do
Código Civil, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de
prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se
a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções
recebidas.
Posta desta maneira a questão, o objeto do contrato é a

obtenção do negócio pelo corretor ou pela sociedade dedicada à
corretagem, tudo de acordo com as instruções de quem contratou a
mediação.
No caso da consulente, o negócio que se colima atingir é

consubstanciado na compra e venda ou no compromisso de compra e
venda dos imóveis incorporados.
Uma vez obtido o negócio pelo corretor, o contrato de
4
mediação ou corretagem é remunerado através da comissão.
De acordo com o art. 729, do Código Civil, os preceitos

sobre corretagem nele insculpidos não excluem a aplicação de outras
normas da legislação especial, como é o caso dos corretores de imóveis,
pautados pela Lei nº 6.530, de 12.05.1978, publicada no Diário Oficial da
União em 15.05.1978, regulamentando a profissão de corretor de imóveis,
disciplinando o funcionamento de seus órgãos de fiscalização.
Segundo a referida lei (art. 2º), o exercício da profissão de

corretor de imóveis será permitido ao possuidor de título de técnico em
transações imobiliárias e depende de prévio registro junto ao órgão
competente (os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis).
O corretor deve ser diligente, prestando todas as

informações que estiverem ao seu alcance com transparência e boa-fé, sob
pena de responder por perdas e danos pelo descumprimento do contrato de
corretagem,1 mormente se omitir informação relevante para a decisão
acerca do negócio jurídico referente ao imóvel (Código Civil, art. 723):
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com

diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o

corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da
segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de
1
Código Civil, arts. 389 e 402. 5
outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
Nos termos do mencionado dispositivo legal de

importantes consequências, é possível afirmar que o corretor deve
informar tudo o que sabe sobre o negócio, sob pena de responder por
perdas e danos em razão de sua omissão dolosa, inclusive sobre a
obrigação de pagar a comissão ou a taxa relativa à Assessoria Imobiliária
como custo extraordinário.
Isso significa que só haverá responsabilidade caso o

corretor seja negligente, deixando de verificar os aspectos normais do
negócio e, também, por evidente, se deixar de esclarecer fatos relevantes
que possam influir negativamente na venda ou no compromisso de compra
e venda (no caso da consulente).
Trata-se de exigência legal para que o corretor paute sua

atividade pela boa-fé objetiva e subjetiva.
Em outras palavras, não basta o corretor imaginar que não

está prejudicando as partes. Exige-se, igualmente, a cautela em razão de
sua especialidade.
De qualquer forma, efetuado o negócio, o corretor fará jus

à comissão estabelecida de acordo com o contrato de corretagem ou com
os usos e costumes locais (Código Civil, art. 724).2
2
Remuneração constante da tabela aprovada pela diretoria do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de São
Paulo (Sciesp) e homologada na 28ª Reunião Plenária do CRECI-SP, realizada em 30 de novembro de 2002: 6
Não se pode olvidar que a conclusão do negócio jurídico

que o corretor ficou incumbido no caso da consulente é a assinatura do
contrato de compra e venda ou do compromisso de compra e venda, o que
dá azo à comissão, definida como a remuneração decorrente do contrato
de mediação (corretagem).
Em suma, o direito à percepção da comissão depende da

conclusão de outros negócios jurídicos (resultado obtido pelo corretor),
quais sejam, a celebração do contrato de compra e venda ou do
compromisso de compra e venda e estes, quanto à sua formação,
VENDA:
1) Imóveis urbanos – 6% a 8%
2) Imóveis rurais – 6% a 10%
3) Imóveis industriais – 6% a 8%
4) Venda judicial – 5%
NOTA 1: Nas permutas, a remuneração será devida pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculada
sob (sic) o valor de venda de cada imóvel.
NOTA 2: Quando a transação envolver diversos imóveis, a remuneração será devida pelos respectivos proprietários a
quem estes contrataram, calculada sobre o valor de venda de cada um dos imóveis.
NOTA 3: Nos casos de vendas com transferência de financiamento a remuneração será devida sobre o total da
transação realizada.
LOCAÇÃO
De qualquer espécie e sempre por conta do locador – Equivalente ao valor de 1 (um) aluguel
ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS
Sobre o aluguel recebido – 8% a 10%
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Venda de empreendimentos imobiliários – 4% a 6%
NOTA: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral.
LOTEAMENTOS
1) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e registradas – 6% a 8%
2) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (rurais), já aprovadas e registradas – 6% a 10%
NOTA: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral.
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS
Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente – 5% a 10%
COMPRA
Autorização expressa da procura de imóveis – 6% a 8%
ATIVOS IMOBILIÁRIOS
Intermediação de Fundos Imobiliários, cotas de consórcio imobiliário, certificados de recebíveis do SFI e outros – 4% a
6%
PARECERES
1) Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor apresentado mínimo – 1%
2) Parecer verbal quanto à operações imobiliárias. A partir do valor de 1 (uma) anuidade vigente do CRECI-2ª Região 7
demandam três etapas:
a) A aproximação das partes;
b) O fechamento do negócio (assinatura da proposta); e,
c) A execução do contrato (compra e venda ou

compromisso).
Primeira etapa: a aproximação das partes:
A primeira etapa para conclusão do negócio jurídico de

compra e venda ou do compromisso de compra e venda dos imóveis da
consulente é a aproximação das partes.
A regra geral, que será adiante desenvolvida em razão dos

fins colimados por este parecer, determina que o interessado na venda
incumba o corretor (ou a sociedade dedicada à corretagem) da venda do
seu imóvel ou do lançamento e das vendas do empreendimento, tratando-
se, nesta última hipótese, de construtoras e incorporadoras, obrigando-se a
pagar a comissão em razão da celebração dos respectivos contratos com os
compradores ou com os promitentes compradores (obtenção do negócio).
Subsidiariamente, dependendo de expressa contratação e

prova neste sentido, poupando-se da tarefa de visitar inúmeros imóveis, o
comprador também pode incumbir o corretor de localizar o imóvel de
acordo com as características que fornece.
8
De fato, a atividade do corretor se inicia com a oferta do

imóvel de acordo com o negócio a ele confiado (pelo comprador ou pelo
vendedor). Caso o vendedor lhe incumba do negócio, o corretor
providencia a oferta ao público em geral através de anúncios aos seus
clientes habituais, bem como, na segunda hipótese, com a procura do
imóvel de acordo com as instruções recebidas do pretendente.
Em razão da sua atividade, surgindo um interessado ou

localizando o imóvel, o corretor leva a efeito a intermediação,
aproximando as partes e intermediando as tratativas iniciais.
Certamente, em razão da obrigação "de resultado" que

cerca o mister do corretor, não é nesta fase que surge o direito ao
recebimento da comissão. Segundo Antonio Carlos Mathias Coltro,
"Cabe ressaltar, no entanto, que essa remuneração (a comissão) diz
com o sucesso da intervenção do corretor, não sendo compensação
pelos esforços por ele desempenhados com vista a isso." 3
Nesse sentido:
TJSP - Apel. Cív. nº 272.056-2, Presidente Venceslau, 9ª

Câm. Civ., Rel. Celso Bonilha, 28.09.95, v.u. Corretagem.
Cobrança de comissão. Requisitos para caracterização dos
serviços prestados. Presença. Participação demonstrada.
Negociação efetivada. Recurso não provido e negado ao
3
Antonio Carlos Mathias Coltro, Contratos nominados (coord. Yussef Said Cahali), São Paulo: Saraiva, 1995, p. 55.
9
adesivo. Para que o corretor faça jus à comissão pelos

serviços de intermediação é necessária a conjugação de
três requisitos: A) autorização para mediar; B)
aproximação das partes; C) resultado útil, realizando-se o
negócio nas condições propostas, em razão de sua
interferência (RITJESP 131/99).
TJSP - Apelação nº 256.464-2/7, 14ª Câm., j. em 04.04.95,

Rel. Des. Ruiter Oliva. Intermediário de negócios –
cobrança de comissão – negócio não concluído. Escritura
de compra e venda não lavrada – verba indevida.
Intermediário de negócios não tem direito à comissão pela
simples aproximação das partes. Se o negócio não foi
efetivamente concluído, não tendo sido lavrada a devida
escritura de compra e venda, indevida se afigura a
comissão.
Relatório:
Restou incontroverso nos autos, sem contrariedade, que a

apelante colocou propaganda no imóvel à venda, foi
procurado pelo apelado (comprador) e o negócio foi
fechado, firmando, vendedor de um lado e comprador de
outro, recibo de sinal e princípio de pagamento, em
13.01.94.
10
Todavia, cinco dias após, vendedor e comprador

distrataram o ajuste, devolvendo o primeiro o que
recebera do segundo.
Como o recibo de sinal e princípio de pagamento foi

firmado em formulário impresso, em sua cláusula 2ª foi
consignada a responsabilidade do comprador pelo
pagamento da comissão de 6%.
E a cláusula 3ª do pacto prevê a irretratabilidade e

irrevogabilidade do ajuste, na forma do disposto no art.
1.094 do Código Civil, “renunciando expressamente ao
direito de arrependimento”.
Escorada nessa cláusula, pretendeu a imobiliária o

recebimento da comissão contratada. E, ante o decreto de
improcedência, insiste em sua argumentação.
Como o eminente Des. Corrêa Viana deixou assentado: “É

sabido que o direito à referida comissão surge da
conjugação de três requisitos:
1. Que o corretor tenha sido autorizado a mediar
2. Que aproxime as partes
3. Que o negócio se conclua nas condições propostas, em
11
razão de sua interferência.”
De outra sorte, o Des. Mohamed Amaro já decidiu: “(...) o

intermediário de negócios não tem direito à comissão pela
simples aproximação das partes. Se o negócio não foi
efetivamente concluído, não tendo sido lavrada a devida
escritura de compra e venda, indevida se torna a
comissão” (EI 109.799-2).
E, Arnoldo Wald, em trabalho denominado “A

remuneração do corretor, inserta na RT 561/14, destaca
“a existência de uma jurisprudência mansa e pacífica do
Supremo Tribunal Federal e das demais Cortes do País, no
sentido de vincular a exigibilidade da comissão do
corretor à efetiva formalização do contrato de venda.”
Aliás, esta sempre foi a jurisprudência pátria, cuja

orientação remansosa decorre de longa data, como atestam alguns trechos
da sentença do juiz Herotides da Silva Lima, datada de março de 1944 e
publicada na RT 151/694:
A doutrina invariavelmente sustentada neste juízo é a de

que a comissão só é devida pelo negócio efetivamente
realizado através do corretor. A função deste é a de
aproximar as partes, mas evidentemente para um resultado
positivo, ou seja, a conclusão de um negócio objetivado,
12
expresso pelo acordo final a que alude o art. 1.094 do

Código Civil.4
O corretor não pode ficar numa posição melhor que as

próprias partes, as quais nada devem à outra quando não
chegam a acordo, na fase pré-contratual. Neste momento
das “démarches” iniciais do negócio, existem sempre
estudos, diligências, exames, ponderações diversas e até
mesmo despesas de preparativos, antes de se chegar ao
passo mais grave do negócio escrito. Tal fase não gera
direitos nem obrigações.
(...) Se a simples apresentação e aproximação bem como as

“démarches” pudessem gerar direito à comissão, nenhuma
praça aguentaria a profissão de corretor de imóveis, porque
ao primeiro encontro e à vista de negócios ainda não
esboçados nem concluídos, o pretendente que não vendesse
o imóvel, que não tirasse resultado nenhum do trabalho de
mediação, ver-se-ia obrigado a pagar a comissão.
Esta só pode ser a retribuição por um trabalho efetivo,

pelo êxito obtido, pela vantagem auferida, advinda do
negócio realizado, paga satisfatoriamente pelo vendedor,
pelo lucro ou vantagem que todo o negócio lhe
4
“O sinal, ou arras, dado por um dos contratantes, firma a presunção de acordo final, e torna obrigatório o contrato.”
13
proporciona.
O objeto da mediação não é o trabalho desenvolvido

somente, mas principalmente o resultado desse trabalho.
Disse com o brilho de sempre o notável magistrado Dr.

Manuel Carlos: ‘Esforços inúteis que sejam despendidos
são uma contingência do trabalho humano, pois na trama
dos negócios nem todo serviço é compensado e muito
esforço se despende inutilmente, o que se verifica em todas
as profissões’ (Rev. dos Tribunais, 71/265).
A profissão de corretor não pode fugir a esta contingência,

gastando esforços, desenvolvendo energias, às vezes sem
um resultado positivo.
No mesmo sentido e mais recentemente:
TJSP - Apelação 06573-86.2008.8.26.0100 - Relator:

Percival Nogueira - Comarca: São Paulo - Órgão
julgador: 6ª Câmara de Direito Privado - Data do
julgamento: 01/03/2012 - Data de registro: 03/03/2012
- Outros números: 2065738620088260100 - Restituição
de quantia e de títulos - Rescisão contratual. Cobrança
de comissão de corretagem pela intermediação de
negócio imobiliário não concretizado. Irrelevante saber
em que data foi comunicada a desistência, na medida
14
em que o compromisso não chegou a ser firmado.

Indevida a pretendida corretagem. Não basta a simples
aproximação entre as partes. Contrato de corretagem
ostenta a natureza de negócio de resultado. Devolução
somente do valor e títulos que a apelante efetivamente
recebeu. Sentença reformada apenas nesse ponto. Apelo
parcialmente provido.
TJSP - Intermediário de negócio. Mediação de compra e

venda de imóvel. Desistência da alienação durante as
negociações. Fato que desobriga ao pagamento de
comissão. Ementa Oficial: Sendo a mediação de venda de
imóvel contrato de resultado útil, não consumada a venda,
não é devida a comissão. A desistência que pode obrigar
ao pagamento é do contrato firmado e não durante as
negociações da venda. Segundo Tribunal de Alçada Civil
de São Paulo (Apel. c/ Rev. nº 522.125-00/1, 2ª Câm.,
19.10.1998, rel. Felipe Ferreira).
TJSP - Corretagem. Cobrança de comissão.

Inadmissibilidade. Contrato dependente da troca de
vontades entre os interessados e da efetivação do negócio.
Hipótese em que não informada na inicial qual a atuação
do corretor. Prova testemunhal não esclarecedora.
Inexistência de participação na conclusão do negócio.
15
Ação improcedente. Recurso provido. A corretagem é um

contrato de trabalho de natureza sui generis, porque não é
todo e qualquer serviço prestado pelo corretor que dá a
este o direito de exigir a corretagem, mas somente o
serviço que consegue esclarecer acordo entre os
interessados (TJSP. Apel. nº 245.479-2, Martinópolis, rel.
Mohamed Amaro, v.u., 23.03.1995).
TJSP - Comissão. Corretagem. Pagamento aos corretores

que efetivamente tiveram êxito na intermediação.
Inexistência de resultado útil decorrente do trabalho
desenvolvido pelo recorrido. Recurso provido. O corretor
vende o resultado útil de seu trabalho e,
consequentemente, só tem direito a receber comissão se
sua mediação conduzir à concretização do negócio
intermediado (Apel. Civ. nº 239.765-2, São Paulo, rel.
Aldo Magalhães, v.u., 22.12.1994).
Segunda etapa - fechamento do negócio:
Na segunda etapa, depois da aproximação das partes, é

obtido o acordo de vontades traduzido na proposta e na aceitação.
É fato que o vínculo jurídico entre o comprador e o

vendedor ou entre o promitente comprador e o promitente vendedor
estabeleceu-se quando ambos firmaram a proposta (Código Civil, art.
16
4275).
Nessa proposta estarão presentes os três elementos

indispensáveis a todo contrato de compra e venda, ou seja: a coisa, (o
imóvel); o preço (à vista ou a prazo, bem como o prazo); e, o
consentimento.
Em que pese a presença desses elementos essenciais à

formação dos pactos, o contrato de compra e venda ou o compromisso de
compra e venda objetivados pela mediação ainda não se concretizaram,
posto que dependem, inexoravelmente, de forma solene ou escrita,
respectivamente.
Portanto, ainda não há direito algum ao recebimento da

comissão
Terceira etapa - a formação do contrato de venda e

compra:
A terceira e última etapa se dá com a efetiva assinatura da

escritura pública ou particular de compra e venda (Código Civil, art. 108)
ou do instrumento particular de promessa de compra e venda.
Neste momento surge o direito à comissão. O Código Civil

esclarece que a comissão somente é devida com a obtenção do negócio
5
Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do
negócio, ou das circunstâncias do caso. 17
atribuído ao corretor.
O art. 725, da Lei 10.406/2002 é claro nesse sentido ao

estipular que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação (...)6
Em suma, a doutrina e a jurisprudência consolidaram o

entendimento, depois esposado pelo atual Código Civil, que a mediação
só se conclui com a completa formação do contrato que o corretor busca
obter, sendo lapidar a decisão a seguir mencionada, espelho da
jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, segundo a qual,
conseguido o negócio, posterior distrato (ou resilição bilateral) do
negócio que se buscava com a mediação não interfere no direito à
comissão, posto que findo o objeto deste contrato (de mediação ou
corretagem), consubstanciado na obtenção do negócio (a compra e venda
ou o compromisso de compra e venda do imóvel) e não a sua perfeita
execução:
TJSP - Apelação 0184421-73.2010.8.26.0100 - Relator:

Adilson de Araujo - Comarca: São Paulo - Órgão
- Outros números: 1844217320108260100. Apelação.
6
A jurisprudência já seguia esta orientação bem antes do Código Civil atual:
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – comissão de corretagem – cobrança – contrato de
resultado – desistência – fase de negociações – verba indevida. A desistência que pode obrigar ao pagamento é do
contrato firmado e não durante as negociações da venda. Sentença mantida. Recurso não provido (Apel. c/ Rev. nº
522.125, 2ª Câm., rel. Juiz Felipe Ferreira, j. em 19.10.98).
18
Mediação. Corretagem. Ação de restituição dos valores

pagos a título de comissão. Resultado útil comprovado.
Distrato posterior. Comissão devida. Sentença de
procedência reformada. Recurso provido. Mais do que
a mera aproximação, as partes pactuaram, por
instrumento contratual, o compromisso de compra e
venda do imóvel. O distrato posterior não afeta o
direito à corretagem, porque já havia sido realizado o
negócio (resultado útil). Deste modo, a corretagem se
aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária,
sendo irrelevante posterior distrato. É isso que se extrai
do comando do art. 725, do atual Código Civil, que
dispõe que a remuneração é devida ao corretor desde
que tenha conseguido o resultado previsto no contrato
de mediação, ainda que o negócio não se efetive em
virtude de arrependimento das partes.
Na esteira desse entendimento, o saudoso Dr. Biasi

Ruggiero, com espeque em Carvalho Neto, sustenta que se o corretor
realizou sua tarefa, conseguindo a conclusão do contrato, deve ser
remunerado.7
Esposamos a sua tese.
7
Biasi Ruggiero, Questões Imobiliárias, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 176.
19
Ora, se o negócio jurídico foi concluído com êxito e, ao

depois, um dos contratantes desiste, retrocede na palavra dada ou enseja o
desfazimento do negócio por resolução ou resilição, deverá arcar com o
pagamento da comissão de corretagem.
Seguindo essa orientação, o atual Código Civil determina

que:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha

conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda
que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Quando o Código Civil menciona "não se efetive em

virtude do arrependimento das partes" significa que o contrato (de compra e
venda de compromisso de compra e venda) foi celebrado e, ao depois,
houve distrato por resilição bilateral ou resolução (rescisão), até em virtude
de requerimento do comprador.
Evidentemente que esse arrependimento é o

arrependimento imotivado. Por exemplo: “desisto do negócio porque mudei
de ideia” ou, extensivamente, em razão da impossibilidade de o adquirente
pagar o que contratou.
Inúmeros julgados sustentam a aplicabilidade do art.

725 do Código Civil neste sentido, sendo relevante exemplificar com o
seguinte:
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo.

20
Mediação – comissão de corretagem – cobrança –

intermediação – negócio desfeito por vontade das partes –
verba devida – cabimento. É devida a comissão de
corretagem, nos termos do disposto no art. 725 do Código
Civil, se, após terem as partes celebrado compromisso de
compra e venda do imóvel, resolvem desfazê-lo por sua
própria vontade (Apel. c/ Rev. nº 651.599-00/3, 5ª Câm.,
rel. Juiz Luís de Carvalho, j. em 10.03.04).
Isto significa, no caso da consulente, que desfeito o

negócio, não há falar-se em devolução da quantia paga à título de
comissão, caso este valor seja carreado ao adquirente e aqui está um
ponto fundamental para os fins colimados por este parecer.
Isto porque, como demonstrarei, na verdade o negócio em

tela envolve a contratação, pela consulente, da sociedade corretora para a
venda de suas unidades e, ainda que haja transferência expressa ao
adquirente da obrigação de pagar a comissão, eventual pedido de resolução
comporta argumento segundo o qual a comissão deve ser devolvida tendo
em vista que, originariamente, compunha obrigação do vendedor e não do
comprador, sendo tal expediente uma forma de reduzir o valor total a ser
restituído.
Seja como for, em situações excepcionais, a comissão pode

ser deferida em razão do abuso do direito de desistir, quando nenhuma
justificativa plausível é apresentada, mesmo antes da conclusão do
21
contrato. É neste sentido o seguinte julgado:
TJSP. Apelação com revisão n° 869.545-00/0.

Mediação - comissão de corretagem - cobrança –
proposta aceita pelo interessado adquirente -
aproximação exitosa frustrada pela desistência
motivada do proponente à última hora - comissão
devida. Restou fartamente comprovado nesta causa que
a apelante autorizou a intermediação da venda do
imóvel, que as partes estabeleceram o percentual
relativo à remuneração pela execução do trabalho, de
forma expressa, ainda que não fosse efetivado o
negócio em caso de desistência, ficando o desistente
obrigado pela corretagem e, que, por fim que a
aproximação das partes seu deu em virtude do trabalho
realizado pelo corretor, requisitos indispensáveis para
que apelada fizesse jus à comissão contratada, sendo
certo ainda, que o negócio revelou-se frustrado por
decisão imotivada da proponente à ultima hora.
Recurso não provido.
Afirmou o relator deste caso, Desembargador Amorim

Cantuária: "Se é verdade que o contrato de mediação em corretagem
de imóveis, por sua inegável natureza sui generis, somente se
aperfeiçoa com o resultado final útil, conseguido com a concretização
22
da venda, há casos excepcionais em que este rigorismo pode e deve,

cm nome do justo e razoável, ser abrandado."
Observou-se que foi concedida a exclusividade e obtido

o negócio por valor superior ao pretendido, havendo desistência
imotivada, como afirma o relatório: “Nestas condições a apelada foi
surpreendida, porquanto ao noticiar à apelante-vendedora da
existência de pessoa interessada no negócio, que assinara a proposta
de compra, por valor superior ao inicialmente pretendido, tendo
emitido cheque de RS 10.000,00 como sinal e início de pagamento, a
proprietária, imotivadamente disse que não concordava com o
negócio, desistindo da venda.”
No mesmo sentido:
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo.

Mediação – comissão de corretagem – cobrança –
proposta aceita – desistência do proponente –
pagamento da verba – cláusula expressa nesse sentido –
admissibilidade. A desistência imotivada do proponente,
uma vez aceita a proposta, não o isenta do pagamento
da comissão ajustada, máxime quando há cláusula
expressa nesse sentido (Apel. nº 517.374, 1ª Câm., rel.
Juiz Renato Sartorelli, 04.05.98. Referência: Carvalho
Neto, Contrato de Mediação, 3ª ed., Ed. Jalovi, p. 157).
23
Em resumo, se o negócio não é concluído, se o acordo de

vontades entre vendedor e comprador não se ultima, em regra o corretor
não faz jus ao recebimento da remuneração. Todavia, se obtém o acordo
de vontades e o negócio já realizado deixa de ser executado, o corretor
receberá a comissão ou nada deverá restituir em razão de ter concluído o
seu mister, qual seja: conseguir a conclusão do negócio que lhe fora
confiado.
Em casos extremos, a simples conclusão do negócio

mediante proposta e aceitação faz com que o corretor faça jus ao
recebimento da comissão, mesmo sem a obtenção do contrato, quando a
desistência às portas da celebração do contrato se aproxima do abuso de
direito consubstanciado no exercício irregular daquele que desistiu,
ausente a boa-fé.
O Dever de pagar a comissão:
Sobre a obrigação de pagar a comissão, há duas correntes.
A primeira corrente sustenta que é sempre o vendedor (ou

o promitente vendedor) quem paga a comissão na medida em que ele é
aquele que recebe o dinheiro decorrente da venda ou da promessa de venda
do imóvel. Nesta medida, pode separar parte do pagamento para a
remuneração do mediador.
24
Como defende Biasi Ruggiero de forma taxativa,8 uma

peculiaridade que cerca o contrato de corretagem é a que ele responsabiliza
apenas o vendedor, isentando o comprador do ônus daquele pagamento. (g.n)
Esta corrente decorre de antigo entendimento do Tribunal

de Alçada de São Paulo que considerou escandaloso o fato de exigir o
pagamento da comissão do comprador, mediante assinatura de documento
neste sentido, considerando a prática um verdadeiro enriquecimento ilícito
nos seguintes termos: É de jurisprudência constituir praxe irregular, senão
mesmo imoral, a exigência de assinatura pelo comprador de compromisso
pelo qual ele se obriga a pagar ao corretor uma determinada comissão,
caso se arrependa ou desista do negócio (RT, 248/513), porque é
inadmissível que o corretor contrate ao mesmo tempo com o comprador e
o vendedor, para a percepção da corretagem de ambos os lados (RT,
262/500 e 266/534).
O aresto é claro ao mencionar a impossibilidade de

transferir ao comprador (ou promitente comprador) a obrigação de arcar
com a remuneração do corretor no caso de desfazimento do contrato
firmado. Embora o entendimento nele perfilado tenha sido utilizado para
evitar a cobrança de ambas as partes, foi aplicado em precedentes para
inadmitir de forma absoluta o pagamento da comissão pelo comprador.
Outrossim, é comum que das propostas conste que o

proponente, atendendo a interesses do mediador, deve pagar a comissão
8
Ob. cit., p. 175.. 25
caso desista do negócio. Notem que não houve, aí, a conclusão do contrato,
o que impede, por conseguinte, a inferência de a comissão ser devida.
A segunda corrente entende que aquele que contratou o

corretor deve pagar a comissão, podendo ser tanto o vendedor quanto o
comprador.
De fato, esta é a solução mais adequada e de acordo com o

Código Civil, cujo art. 722 não permite concluir que apenas o vendedor
pague a remuneração do corretor.
Muito pelo contrário.
O mencionado dispositivo define o contrato de corretagem

como aquele contrato em que uma pessoa se obriga, sem vínculo de
dependência, mandato ou de prestação de serviços, a conseguir um ou mais
negócios para quem o contratou, de acordo com as instruções recebidas.
Em consonância com o acatado pela letra da lei, nada

impede que o contratante seja o próprio comprador, interessado na
aquisição de imóvel com determinadas características, preço, etc., e que
confira tal incumbência ao mediador.
Nesses casos, caberá aferir a boa-fé objetiva que envolve o

negócio, preconizada nos arts. 113 e 422 do Código Civil.
A transferência expressa do dever de pagar a comissão ao
26
comprador mediante pacto expresso e claro:
É costume e, diria até que se tornou praxe no mercado,

transferir a obrigação do pagamento da comissão para o comprador.
Não se pode olvidar que dita remuneração, em regra, é

devida pelo vendedor ou pelo promitente vendedor.
No caso do vertente parecer, a consulente contrata

sociedade corretora ou o corretor para o lançamento e para as vendas
das suas unidades imobiliárias, sendo responsável, portanto, pela
comissão.
Posta desta maneira a questão, pactuado o preço, do

valor referente ao sinal pago pelo adquirente (na verdade, princípio de
pagamento referente ao preço total), destaca-se o valor devido a título
de comissão de corretagem que é pago diretamente, pelo comprador
ou pelo promitente comprador, ao corretor.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo

vêm emprestando validade à praxe contratual, negando o pedido de
restituição do que foi pago a título de comissão (sem que haja a
resolução do contrato) nos seguintes termos, extraídos do teor dos
seguintes votos condutores:
TJSP - APELAÇÃO COM REVISÃO N° 367.321.4/7-

00 - 7a Câmara de Direito Privado. rel. Des: Élcio
27
Trujilo - Julg.: 11/11/2009:
O costume é que a corretora pessoa jurídica receba a

comissão sobre a venda e ela, em seguida, faça
internamente o rateio proporcional, retendo para si
uma parte, e o restante distribuído entre os
profissionais que participaram do negócio.
Desta forma, da comissão total, no valor de R$

42.807,15 e que integram o preço do imóvel, no importe
de R$ 1.306.950,00, ficou assim distribuída a comissão:
R$ 24.559,07 para a ré (...), R$ 13.652,00 para a
corretora (...), e R$ 4.556,08 para a corretora (...).
(...)
O que ocorreu, no caso concreto, foi o encurtamento da

distância que o valor da comissão teria que percorrer
até aos seus destinatários se tivesse que ser pago pela
vendedora. O comprador, pagando a comissão
diretamente aos profissionais e à (...) de forma
desmembrada, agilizou a remuneração dos serviços
prestados por todos os envolvidos no negócio.
Por motivos de ajuste entre a vendedora (...) e a

corretora (...), foram estipulados os pagamentos da
28
forma como narrado, não havendo nada de irregular.
Afinal, de qualquer maneira, a comissão sempre é paga

pelo comprador, seja indireta ou diretamente como no
caso, pois seu custo é embutido no preço do imóvel.
TJSP - Apelação n° 0131555-88.2010.8.26.0100 - 7a

Câmara de Direito Privado. Rel.: Des. Luiz Antonio
Costa. Julg.: 7 de fevereiro de 2012:
Em verdade, a comissão é devida pelo vendedor, mas

quem paga, ao final, é o comprador, porque ela vem
embutida no preço. Nada obsta, no entanto, que ela
venha a ser destacada e seja transferida
(expressamente) ao comprador, como parte do preço.
Essa prática não é incomum e tem, evidentemente,
razões fiscais.
Esposada esta tese, admitida a possibilidade de

transferir a obrigação de pagamento da comissão para o promitente
comprador, também no caso de resilição do compromisso de compra e
venda, desde que não seja apurada culpa de sua parte (atraso na
entrega do imóvel, por exemplo) a promitente vendedora não pode ser
responsabilizada em razão de flagrante ilegitimidade passiva.
29
Nesta medida, o seguinte julgado9:
TJSP - 0013992-16.2010.8.26.0604 - Apelação -

Relator: James Siano - Comarca: Sumaré - Órgão
- Outros números: 139921620108260604 - Ação de
indenização por danos materiais e morais. Instrumento
de Promessa de Venda e Compra de imóvel, para
pagamento em parcelas. Desistência dos autores.
Pretensão de devolução da comissão de corretagem e
indenização por danos morais. Sentença procedente
determinando a devolução dos valores recebidos pela
comissão de corretagem, e danos morais. Data da
Distribuição: 03/12/2011; Valor da Causa: R$
27.941,00. Inconformadas apelam as rés, sustentando
que são partes ilegítimas para responder a ação,
porquanto os cheques declinados na inicial foram
9
Tratando do mesmo assunto:
TJSP - 0000521-59.2010.8.26.0562 - Apelação - Relator: Flavio Abramovici - Comarca: Santos - Órgão julgador: 2ª
Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 13/03/2012 - Data de registro: 13/03/2012 - Outros números:
5215920108260562. Rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel. Devolução das parcelas pagas.
Sentença de procedência, para determinar a rescisão do compromisso de compra e venda e condenar as Requeridas,
solidariamente, à devolução de 90% dos valores pagos pelos Autores Requeridas SCH02 e Trisul não recolheram os
valores do preparo e do porte de remessa e retorno, o que resulta na deserção do recurso. Requerida Abyara não
celebrou o compromisso de compra e venda. Participação limitada à intermediação imobiliária e corretagem. Devida
a comissão, porque o negócio foi concluído. Recurso das requeridas SCH02 e Trisul não conhecido e recurso da
requerida abyara provido, para afastar, quanto a ela, a condenação à restituição de valores pagos pelos autores, e
condenar os autores ao pagamento das despesas processuais da requerida Abyara e dos honorários advocatícios dos
patronos da requerida Abyara (fixados em R$ 1.500,00 , com correção monetária e juros moratórios de 1% ao mês,
ambos contados desde hoje com execução somente se comprovado que os autores perderam a condição de
beneficiários da gratuidade processual)
30
entregues à Lopes a título de comissão; tais valores

foram entregues à empresa Lopes, na condição de
responsável pela intermediação das vendas; dos
cheques emitidos pelos apelados, apenas dois foram
entregues à apelante, e o valor foi devolvido quando do
distrato; a entrega dos cheques nas mãos dos
corretores se confirma pelos próprios canhotos de
cheques juntados pelos apelados; inexistindo ato ilícito,
não há se falar em danos morais; pugnam pela redução
dos honorários advocatícios. Preliminar de
ilegitimidade passiva. Cabimento. Relação de
intermediação de vendas, do qual não participaram as
rés, o que as torna parte ilegítima para responder pela
respectiva comissão de corretagem. Comissão de
corretagem. Reconhecimento de que, ainda que a praxe
seja seu pagamento pelo vendedor (comitente-
contratante), inexiste óbice à avença em sentido
diverso, carreando tal ônus ao comprador. Assinatura
de documento que claramente dispunha acerca da
comissão de corretagem. Verba que é devida sempre
que a intermediação se efetive, com a assinatura do
instrumento particular de venda e compra, ainda que
este não se aperfeiçoe, por desistência das partes, como
no caso em apreço. Inteligência do art. 725, CC.
31
Sentença de procedência. Recurso provido para julgar

extinto o processo, sem conhecimento do mérito.
Todavia, apurada a culpa da promitente vendedora, que

provoca a resolução em razão do descumprimento de suas obrigações
contratuais, pode ela ser responsabilizada, inclusive pela transferência
da obrigação de pagar a comissão em razão do nexo de causalidade
com a sua conduta.
É neste sentido o seguinte julgado10:
TJSP - 0142188-27.2011.8.26.0100 - Apelação -

Relator: João Pazine Neto - Comarca: São Paulo -
Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado - Data
do julgamento: 31/07/2012 - Data de registro:
02/08/2012 - Outros números: 1421882720118260100 -
Rescisão contratual c/c pedido de restituição de
valores. Compromisso de venda e compra de unidade
autônoma e outros pactos. Vendedoras que deram
causa à rescisão. Imóvel que foi entregue fora do prazo.
Não caracterizada força maior ou ocorrência de caso
10
Em igual sentido:
TJSP - 0142188-27.2011.8.26.0100 Apelação Relator(a): João Pazine Neto Comarca: São Paulo Órgão julgador: 3ª
Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 31/07/2012 Data de registro: 02/08/2012 Outros números:
1421882720118260100 . Rescisão contratual c/c pedido de restituição de valores. Compromisso de venda e compra
de unidade autônoma e outros pactos. Vendedoras que deram causa à rescisão. Imóvel que foi entregue fora do
prazo. Não caracterizada força maior ou ocorrência de caso fortuito a justificar o atraso na entrega do imóvel.
Devolução dos valores pagos determinada, sem retenção de qualquer percentual em favor das vendedoras, inclusive
comissão de corretagem, em razão de serem as partes colocadas no estado anterior à celebração do contrato.
Sentença de procedência mantida. Recurso não provido. 32
fortuito a justificar o atraso na entrega do imóvel.

Devolução dos valores pagos determinada, sem
retenção de qualquer percentual em favor das
vendedoras, inclusive comissão de corretagem, em
razão de serem as partes colocadas no estado anterior
à celebração do contrato. Sentença de procedência
mantida. Recurso não provido.
O prejuízo ao Fisco e ao direito de o consumidor ver a

restituição de parte do que pagou (CDC, art. 53):
Nada obstante a posição jurisprudencial até o momento

admita a transferência do pagamento da comissão ao promitente
comprador por pacto expresso, o que o impossibilita de pedir tais
valores da promitente vendedora em caso de simples pedido de
restituição, sem imputação de culpa à promitente vendedora, é preciso
ponderar um risco que não está representado - ainda - em precedentes
ou jurisprudência dos tribunais pátrios, qual seja, o evidente prejuízo
ao Fisco ou ao direito de o adquirente receber, total ou parcialmente,
aquilo que pagou (CDC, art. 53), computando o percentual a ser
restituído sobre o valor da comissão.
É evidente que os créditos decorrentes da venda do

imóvel são tributados. Se a opção da promitente vendedora for pelo
lucro presumido, a receita total sofre incidência de PIS, COFINS,
33
Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido

(CSLL).
Isto justifica o seguinte trecho do já mencionado julgado

do Tribunal Bandeirante: "Em verdade, a comissão é devida pelo
vendedor, mas quem paga, ao final, é o comprador, porque ela vem
embutida no preço. Nada obsta, no entanto, que ela venha a ser
destacada e seja transferida (expressamente) ao comprador, como
parte do preço. Essa prática não é incomum e tem, evidentemente,
razões fiscais. TJSP - Apelação n° 0131555-88.2010.8.26.0100 - 7a
Câmara de Direito Privado. Rel.: Des. Luiz Antonio Costa. Julg.: 7 de
fevereiro de 2012)
Ocorre que, admitida a corrente segundo a qual é apenas

o vendedor quem paga a comissão ou considerada a premissa segundo
a qual o promitente comprador ou o comprador não contrataram o
corretor (como de fato não contrataram na essência do negócio), surge
o risco de pedido de restituição de negócio executado ou até autuação
pelo Fisco em razão do prejuízo aos cofres públicos pela prática de
transferir a obrigação de pagar a comissão ao comprador, descontando
este valor do preço total do imóvel.
Trata-se de constatação inegável que, na origem, a

obrigação de pagar a comissão é do vendedor ou do promitente
vendedor que a satisfaria com a receita total decorrente da venda ou da
promessa de compra e venda mas a transfere ao comprador ou ao
34
promitente comprador descontando o equivalente do preço negociado

pelo imóvel.
Isto é fato, e não há como se negar que os fatos,

uma vez surgidos no plano físico-fenomênico, jamais podem ser
alterados na sua substância. Eles são o que são.
No entanto, a correta aplicação do direito ao caso

concreto, atividade-fim da jurisdição, passa, de forma obrigatória, pela
correta identificação e contextualização de tais fatos sob pena de
partir-se de premissa deturpada, o que dirá falsa.
Portanto, uma vez demonstrada que a real

intenção levada a efeito pelas partes (ou ao menos admitida pelas
partes), foi a de transferir a obrigação de pagar a comissão ao ensejo
de reduzir o valor de venda do imóvel para permitir recolhimento de
tributos aos cofres públicos em montante inferior àquele que o real
negócio ensejaria, é possível falar em simulação.
Assim, no caso da vertente consulta, em que a

obrigação de pagar a comissão, em regra uma incumbência do
vendedor que contratou a sociedade de corretagem para o lançamento
e/ou para as vendas do empreendimento, seja transferida ao
comprador, ainda que descontado do preço proposto e ainda que haja
declaração expressa neste sentido, o risco de reconhecimento da
simulação pode tornar o negócio nulo (posto que, à toda evidência,
35
prejudica terceiros - o Fisco) ou ensejar o cômputo do percentual

arbitrado a título de restituição pelo desfazimento do negócio pelo
valor total (CDC, art. 53).
Isto porque, como na essência do negócio a comissão

deve ser paga pela consulente, possível admitir juridicamente que
eventual pedido de resolução pelo adquirente comporta argumento
segundo o qual a comissão deve ser imputada nos valores pagos e
restituída no mesmo percentual arbitrado para a devolução das
parcelas pagas pelo imóvel, tudo em função do fato de,
originariamente, compor obrigação do vendedor e não do comprador.
Embora decorrente de ação de revisão, encontrei o

seguinte precedente que menciona a cabal obrigação de o vendedor
pagar a comissão:
TJSP - 9222740-68.2007.8.26.0000 - Apelação -

Relator: João Batista Vilhena - Comarca: Mogi das
Cruzes - Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito
Privado - Data do julgamento: 19/06/2012 - Data de
registro: 21/06/2012 - Outros números: 4978414300 -
Revisão de contrato de compromisso de compra e
venda. Pretensão de substituição do índice contratual
de reajuste das prestações. IGP-DI pelo INPC.
Inadmissibilidade. Legalidade do índice adotado no
contrato. Revisão de contrato de compromisso de
36
compra e venda aplicação mensal de índice de correção

monetária. Ausência de abusividade. Manutenção.
Revisão de contrato de compromisso de compra e
venda. Comissão de corretagem. Pretensão de
repetição do valor pago pela compradora.
Admissibilidade. Encargo que deve ser reputado à
vendedora. Descabimento, contudo, da devolução em
dobro, por ausência de comprovação de má-fé. Revisão
de contrato de compromisso de compra e venda. Multa
moratória Percentual contratual abusivo Necessidade
de sua limitação a 2%, nos ditames do § 1º, do art. 51,
do CDC. Revisão de contrato de compromisso de
compra e venda. Cláusula de rescisão por
inadimplemento Estipulação de percentual excessivo de
retenção de valores pagos. Nulidade. Percentual
adequado, contudo, que somente poderá ser
estabelecido no caso concreto. Revisão de contrato de
compromisso de compra e venda. Cláusula de rescisão
por inadimplemento. Previsão de afastamento do direito
à indenização, compensação e retenção por
benfeitorias. Abusividade reconhecida. Revisão de
contrato de compromisso de compra e venda.
Pretendida aplicação do parágrafo único, do art. 42, do
CDC. Descabimento Cláusulas contratuais
37
controvertidas que demandaram interpretação judicial.

Ausência de demonstração de má-fé por parte da ré -
Precedentes do STJ Inteligência da Súmula n. 159 do
STF. Sentença. Vício extra petita. Ocorrência em parte
da decisão que fez referência a questão não abordada
na petição inicial. Reconhecimento para desconsiderar
tão somente a colocação indevida. Recurso
parcialmente provido. Recurso de apelação adesiva.
Ausência de recolhimento de porte de remessa e
retorno. Deserção Hipótese que não admite
oportunidade de complementação, por não se tratar de
mera insuficiência Recurso não conhecido.
O Código de 1916 considerava a simulação como um

vício ensejador da anulabilidade do ato (hoje negócio jurídico)
entendendo não ter a gravidade suficiente para ensejar a nulidade. A
anulabilidade estava prevista no inc. II, do art. 147.
Todavia, o art. 167 do Código atual não considera mais

a simulação como um vício social, um simples defeito do negócio
jurídico, elevando-o à gravidade que enseja a nulidade absoluta do
negócio praticado (o compromisso de compra e venda do imóvel - ou
contrato de compra e venda - e o contrato de corretagem, posto que
38
incorporam "declaração, confissão, condição ou cláusula não

verdadeira" - art. 167, II, do Código Civil).11
Menciona Silvio Rodrigues que "uma das hipóteses

mais freqüentes de simulação é a da venda por preço inferior ao
efetivamente ajustado, com o intuito de burlar o Fisco. As partes
convencionam a alienação por um preço, mas, para pagar menor
imposto, fazem constar da escritura um outro que não o efetivamente
combinado..."12
A simulação é o artifício ou o fingimento (do

latim simulatio, de simulare) na prática ou na execução de um
negócio jurídico com a intenção de prejudicar terceiros ou burlar a lei
mediante aparência irreal, constituíndo verdadeiro disfarce que foge
da realidade para que se faça crer coisa diversa: acta simulata veritatis
substanciam mutare non potest (o ato simulado não pode mudar a
substância da verdade).13
Todavia, neste caso, ainda de acordo com a doutrina que

inça do saudoso Silvio Rodrigues, "se a simulação for culposa ou
fraudulenta, os terceiros prejudicados têm ação para anular o ato
simulado (CC, art. 167, § 2º), mas os que dele participam não podem
aduzi-la. Aqui há a aplicação da regra, já estudada, segundo a qual
nemo auditur propriam turpitudinem allegans. Como a simulação
11
Simulação inocente. Jornada III STJ 152: “Toda simulação, inclusive a inocente, é invalidante”.
12
Silvio Rodrigues. Direito Civil. Vol. I. São Paulo, Saraiva, 2004. n. 151, p. 295.
13
De Plácido e Silva, Vocabulário jurídico, 12. ed., Rio de Janeiro: Forense, 1993, v. 4, p. 97. 39
procurava prejudicar terceiros, ou o Fisco, ou violar a lei, sofrem os

simuladores as conseqüências de seu ato antijurídico, por lhes negar
a lei acesso aos pretórios", ou seja, com este entendimento, o
promitente comprador se deparará, processualmente, com a
impossibilidade jurídica do seu pedido.
Nada obstante, a posição do saudoso professor Silvio

Rodrigues, a mesma está longe de alcançar a unanimidade, até em
razão de não ter sido reproduzida no Código vigente a vedação
decorrente do art. 104 do Código Civil de 1916.14
Basta verificar que o art. 168, do Código Civil em vigor

preceitua que as nulidades "podem ser alegadas por qualquer
interessado".
De fato, Serpa Lopes15 vislumbrava a tendência ao

discorrer sobre idêntica vedação no Código português (art. 692)16,
vedação esta mencionada por Silvio Rodrigues, sustentando que a
jurisprudência francesa admite a ação proposta pelo simulador, ainda
que se trate de simulação maliciosa (afinal, o promitente comprador
também se beneficia do valor menor do imóvel no compromisso ou na
escritura, no que pertine ao ITBI), ponderando que se trata de
providência justa tendo em vista que o retorno das partes à situação
14
Art. 104. Tendo havido intuito de prejudicar a terceiros ou infringir preceito de lei, nada poderão alegar, ou
requerer os contraentes em juízo quanto à simulação do ato, em litígio de um contra o outro, ou contra terceiros.
15
Curso de direito civil: introdução, parte geral e teoria dos negócios jurídicos. 6.ed. Rio de Janeiro:
Freitas Bastos, 1957. p. 406. v. 1.
16
referindo-se ao Código Civil Português de 1866 40
anterior, no caso vertente espelhado pelo desfazimento dos negócios

simulados de compromisso de compra e venda e de contrato de
corretagem, decorrem da sanção de nulidade. Em igual sentido no
direito estrangeiro, encontro a doutrina de Baudry – Lacantinerie & L.
Barde.17
Inegável que esta é a tendência dos Códigos mais

modernos, como o Código Civil Italiano de 1942 que, no seu art.
1.415, apenas proíbe que a simulação seja arguida contra terceiros de
boa-fé, admitindo que os simuladores tenham ação uns contra os
outros.
Por fim, como o atual Código Civil brasileiro (art. 167)

considera que a simulação gera ato nulo (não apenas anulável como
antes), permitindo não só ao prejudicado, mas ao Ministério Público o
requerimento de declaração de nulidade e, principalmente, ao juiz que
deve reconhecer a mácula que inquina o negócio jurídico mesmo sem
provocação, curial concluir que os simuladores podem arguir (já que a
nulidade pode ser reconhecida "ex officio") em prestígio aos princípios
da eticidade e da socialidade norteadores da Codificação Civil de
2002, que não pode admitir a subsistência do negócio simulado,
notadamente quando arguido por quem não pretende preservar os seus
efeitos ou deles se beneficiar, entendimento este consentâneo com o
17
Trattato di diritto civile – delle obbligazioni. Milão: Casa Editrice Dottor Francesco Vallardi, 1900, p. 777. 41
Enunciado 153, da III Jornada de Direito Civil, segundo o qual “toda

simulação, inclusive a inocente, é invalidante."
SATI (Serviço de Assessoria Técnico-

Imobiliária)
A cobrança de um valor pelo "Serviço de Assessoria

Técnico-Imobiliária" (SATI) no fechamento de negócios imobiliários
é também conhecida com as seguintes variações: "SAT", ou
simplesmente "Assessoria Imobiliária."
A praxe indica a cobrança, a este título, do equivalente a

0,88% do preço do imóvel e não há uniformidade no indigitado
"serviço" prestado pelas imobiliárias que o justificam como assessoria
jurídica no momento do fechamento do negócio ou "taxa de
elaboração e encaminhamento de documentação para financiamento
ou elaboração do contrato".
Entendo tratar-se de serviço já remunerado pela

comissão devida, ainda que pelo vendedor e, ainda que seja requerido
pelo comprador ou promitente comprador, encontra óbices no Código
de Defesa do Consumidor quanto à forma que é colocado à sua
disposição.
42
Com efeito, a cobrança irregular enseja a aplicação do

parágrafo único do art. 42, da Lei 8.078/1990, tornando imperativa a
devolução em dobro da quantia indevidamente cobrada do
Consumidor ("Art. 42, parágrafo único. O consumidor cobrado em
quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual
ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária
e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.").
Some-se a isto que, invariavelmente, não há a correta e

indispensável informação e discriminação do "serviço" a ser prestado,
autorizando a aplicação dos arts. 30 e 31 do CDC, segundo os quais
"toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada
por qualquer forma ou meio de comunicação, com relação a produtos
e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer
veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser
celebrado" e "a oferta e apresentação de produtos ou serviços devem
assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em
língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade,
composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre
outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e
segurança dos consumidores".
Todavia, o grande problema na cobrança da indigitada

taxa consiste na flagrante venda casada de um serviço imposto ao
consumidor.
43
Nesta exata medida, a vedação imposta pelo art. 39, I da

Lei Consumerista, segundo o qual "É vedado ao fornecedor de
produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: I - condicionar
o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro
produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites
quantitativos."
Em suma, a prestação de qualquer serviço no âmbito das

relações de consumo, como no caso da relação jurídica decorrente da
venda ou da promessa de venda de imóveis, deve revestir-se de forma
clara, separada do compromisso de compra e venda, com seu objeto
perfeitamente discriminado e, notadamente, permitindo a escolha do
consumidor em contratá-lo ou não.
Não se desconhece a existência do Termo de

Compromisso de Ajustamento de Conduta 49/02 firmado entre o
Ministério Público de São Paulo e o SECOVI (Sindicato das Empresas
de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais
e Comerciais de São Paulo) no dia 23 de setembro de 2002,
permitindo, em tese, a cobrança do SATI. Todavia, não há, no referido
termo, indicação precisa e discriminada sobre o conteúdo dos serviços
abrangidos pela indigitada Taxa de Assessoria Técnico Imobiliária.
Verifique-se o seguinte trecho do documento firmado

pelo Sindicato das Empresas com o Ministério Público de São Paulo:
44
(...) O SECOVI - Sindicato das Empresas de Compra,

Venda, Locação e Administração de Imóveis
Residenciais e Comerciais de São Paulo obriga-se, a
partir desta data, a informar, orientar e divulgar às
construtoras, incorporadoras e imobiliárias de compra
e venda a ele filiadas que, no exercício das suas
atividades não permitam ou tolerem que seus agentes
de vendas cobrem dos consumidores valores relativos a
elaboração de cadastros ou contrato. Somente será
permitida a cobrança dos seguintes serviços,
decorrentes das atividades desenvolvidas pelos agentes
de vendas e que não se confundem com a simples
intermediação: I a assessoria jurídica, que não se
confunde com a elaboração de cadastros ou contratos e
consiste no atendimento especializado por advogado
para: elaborar, a pedido do compromissário-
comprador, e aprovar junto ao
incorporador/construtor/loteador, cláusulas negociais
que não se achavam inseridas no modelo contratual
proposto; e esclarecer outros aspectos negociais, a
título de consultoria, a pedido do compromissário-
comprador. II assessoria técnico-imobiliária, que
compreende: a análise preliminar da compatibilidade
da situação econômico-financeira do proponente
45
comprador com o negócio imobiliário pretendido por

ele, cuja aprovação dependa do agente financeiro; o
encaminhamento das reivindicações do proponente
comprador junto ao incorporador/construtor/loteador;
o acompanhamento do proponente comprador, a seu
pedido, por profissional habilitado quando do
fechamento do negócio no stand de venda ou aonde for
preciso; e diligências junto aos órgãos públicos
notariais para providenciar, por conta do proponente
comprador, a lavratura da escritura pública, se for o
caso. (...)
Em complemento, mas em relação apenas à LPS (Lopes

Consultoria de Imóveis), foi firmado o Termo de Ajustamento de
Conduta nº 51.161.001390/09-8, em 01 de dezembro de 2009, que
obriga esta sociedade imobiliária, ao "oferecer ao consumidor o
denominado Serviço de Assistência Técnico-jurídica ou Serviço de
assistência Técnico-imobiliária, ou qualquer outro assemelhado,
embora com denominação distinta", informar "claramente ao
consumidor que sua aquisição é facultativa e que, caso não seja
adquirido o mencionado serviço, não impedirá a aquisição do
imóvel."
Todavia, a par dos mencionados ajustes, a

jurisprudência tende a considerar a cobrança ilegal (ao menos nos
46
moldes em que é cobrada), determinando a restituição em dobro

daquilo que foi pago pelo adquirente do imóvel.
Eis um julgado neste sentido:
TJSP - 9086619-38.2004.8.26.0000 Apelação Com

Revisão / Promessa de Compra e Venda - Relator(a):
Elcio Trujillo - Comarca: São Paulo - Órgão julgador:
7ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento:
11/11/2009 - Data de registro: 17/11/2009 - Outros
números: 3673214700, 994.04.027365-2. Compromisso
Compra e venda de imóvel - Repetição de indébito -
Comissão sobre a venda - Valor que integra o preço
total do imóvel - Pagamento diretamente pelo
comprador - Regularidade - Valores devidos. Cobrança
de serviços de assessoria técnico- imobiliária (SATI) -
Ausência de informação clara e precisa sobre o serviço
prestado - Cobrança indevida, conforme o art. 31 do
CDC - Restituição do valor e em dobro, conforme o art.
42, parágrafo único do CDC - Juros de mora desde o
desembolso - Não cabimento - Incidência a partir da
citação - Art. 405 do Código Civil - Sentença reformada
em parte - Sucumbência recíproca - provimento integral
ao recurso da ré e parcial ao do autor
47
Insta observar que a venda casada, nada obstante, é o

principal obstáculo à pretensa cobrança.
Isto porque não há, em regra, na referida contratação, a

possibilidade de o consumidor escolher a assessoria que lhe aprouver.
Invalidar a venda casada, ainda que não decorra

diretamente da indigitada Assessoria Técnico-Imobiliária, é tendência
atual da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que já julgou o
tema nos termos do art. 543-C do Código de Processo Civil - embora
referente à contratação de seguro habitacional -, sendo relevante
destacar do julgado o quanto segue:
Recurso Especial repetitivo. Sistema Financeiro Da

Habitação. Taxa referencial (TR). Legalidade. Seguro
habitacional. Contratação obrigatória com o agente
financeiro ou por seguradora por ele indicada. Venda
casada configurada.
(...)
1.2. É necessária a contratação do seguro habitacional,

no âmbito do SFH. Contudo, não há obrigatoriedade de
que o mutuário contrate o referido seguro diretamente
com o agente financeiro, ou por seguradora indicada
por este, exigência esta que configura "venda casada",
48
vedada pelo art. 39, inciso I, do CDC.
2. Recurso especial parcialmente conhecido e, na

extensão, provido.
(REsp 969.129/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão,

Segunda Seção, julgado em 09/12/2009, DJe
15/12/2009)
Destaca-se no corpo do julgado:
"A celeuma que emerge da contratação obrigatória do

seguro habitacional (além daquela relativa à forma de
seu reajuste), no que interessa para o caso posto em
julgamento, decorre do confronto entre o art. 14 da Lei
n.º 4.380/64 e o art. 39, inciso I, do Código de Defesa
do Consumidor (CDC), que se encontra com a seguinte
redação:
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou

serviços, dentre outras práticas abusivas:
I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço

ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem
como, sem justa causa, a limites quantitativos;
São duas as proibições estampadas no dispositivo,

quais sejam, a de condicionar a aquisição de um
49
produto ou serviço à aquisição de outro, a chamada

"venda casada", e a de limitação quantitativa na
aquisição de determinado produto.
A vedação à "venda casada", em realidade, reafirma,

no âmbito das relações de consumo, o antigo preceito
do direito dos contratos, relativo a liberdade
contratual, cujas faculdades a ele inerentes podem ser
assim enumeradas: "a) a liberdade de contratar ou
deixar de contratar; b) a liberdade de negociar e
determinar o conteúdo do contrato; c) a liberdade de
celebrar contratos atípicos; d) a liberdade de escolher;
e) a liberdade de escolher o outro contratante; f) a
liberdade de agir por meio de substitutos; g) a
liberdade de forma" (Orlando Gomes. Apud. NERY
Junio, Nelson. Código civil comentado. 6ª ed. São
Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2008, p.
499/500).
No âmbito dos contratos bancários em geral, e

especialmente no Sistema Financeiro da Habitação, a
vedação à "venda casada" deve ser, com maior razão,
combatida, tendo em vista que se está diante de

contratos de adesão, com mutuários cuja
50
hipossuficiência é manifesta.
Assim, muito embora o seguro habitacional seja uma

exigência legal - (...), deve ser observada, na
contratação
(...), a absoluta liberdade contratual, a qual, se já era

reconhecida pela legislação comum, ganhou reforço
com a edição do Código de Defesa do Consumidor.
(...)
Esta Corte Superior possui entendimento pacífico sobre

o tema, na esteira do acórdão paradigma de relatoria
da e. Ministra Nancy Andrighi, cuja ementa ora se
transcreve:
SFH. Seguro habitacional. Contratação frente ao

próprio mutuante ou seguradora por ele indicada.
Desnecessidade. Inexistência de previsão legal. Venda
casada.
- Discute-se neste processo se, na celebração de

contrato de mútuo para aquisição de moradia, o
mutuário está obrigado a contratar o seguro
habitacional diretamente com o agente financeiro ou
com seguradora por este indicada, ou se lhe é facultado
51
buscar no mercado a cobertura que melhor lhe

aprouver. - O seguro habitacional foi um dos meios
encontrados pelo legislador para garantir as operações
originárias do SFH, visando a atender a política
habitacional e a incentivar a aquisição da casa própria.
A apólice colabora para com a viabilização dos
empréstimos, reduzindo os riscos inerentes ao
repasse de recursos aos mutuários. - Diante dessa

exigência da lei, tornou-se habitual que, na celebração
do contrato de financiamento habitacional, as
instituições financeiras imponham
ao mutuário um seguro administrado por elas próprias

ou por empresa pertencente ao seu grupo econômico. -
A despeito da aquisição do seguro ser fator
determinante para o financiamento habitacional, a lei
não determina que a apólice deva ser necessariamente
contratada frente ao próprio mutuante ou seguradora
por ele indicada.- Ademais, tal procedimento
caracteriza a denominada “venda casada”,
expressamente vedada pelo art. 39, I, do CDC, que
condena qualquer
tentativa do fornecedor de se beneficiar de sua

superioridade econômica ou técnica para estipular
52
condições negociais desfavoráveis ao consumidor,

cerceando-lhe a liberdade de escolha. Recurso especial
não conhecido. (REsp 804.202/MG, Rel. Ministra
Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em
19/08/2008, DJe 03/09/2008)
Por outro lado, não se mostra como empecilho ao

sistema a contratação do seguro habitacional com
empresa diversa...
Na mesma linha do entendimento inaugurado no REsp

804.202/MG, de relatoria da e. Ministra Nancy
Andrighi, sobrevieram várias decisões monocráticas no
mesmo sentido: REsp 605.528, Rel. Ministro Fernando
Gonçalves; REsp 1.037.250, Rel. Ministro Aldir
Passarinho Junior; Ag 1.119.686, Rel. Ministro João
Otávio De Noronha; REsp 776.389, Rel. Ministro
Sidnei Beneti; REsp 512.416, Rel. Ministro Paulo
Furtado; REsp 751.876, Rel. Ministro Vasco Della
Giustina; e, das Turmas de Direito Público, REsp
1.016.559, Rel. Ministro Luiz Fux. 3.2. (...)
Na praxe comercial dos "stands" de venda, se for

exigida a referida assessoria do consumidor, ainda que seja por ele
"contratada", resta evidente que tratar-se-á de valor extra e muitas
vezes dificultará o fechamento do negócio, motivo pelo qual a
53
contratação é embutida nos documentos assinados pelo adquirente,

tornando-a absolutamente ilegal em razão dos dispositivos
mencionados.
Taxa de cessão
O credor não pode ser compelido a aceitar outro

devedor, que pode ser insolvente, exceto nas hipóteses disciplinadas
em lei especial. O Código Civil de 2002 prevê expressamente a cessão
de débito com o nome de assunção de dívida e o faz nos arts. 299 a
303.
Nesse sentido, o Código Civil exige o consentimento

expresso do credor (Código Civil, art. 299) e a solvência daquele que
assume a dívida.
Em que pese a clareza da necessidade de anuência do credor

no âmbito do Código Civil brasileiro, de acordo com a lei de regência das
promessas de compra e venda (Decreto-Lei 58/1937), embora mencionando
o trespasse, possível inferir a dispensa da concordância do promitente
vendedor.
Art. 13. O contrato transfere-se por simples trespasse lançado no

verso das duas vias, ou por instrumento separado, sempre com as
formalidades dos parágrafos do art. 11.
54
§ 1º No primeiro caso, presume-se a anuência do proprietário. A

falta de consentimento não impede a transferência, mas torna os
adquirentes e os alienantes solidários nos direitos e obrigações
contratuais.
§ 2º Averbando transferência para a qual não conste o assentimento

do proprietário, o oficial dela lhe dará ciência por escrito.
Alguns julgados admitem a cessão do contrato sem a

anuência do promitente vendedor, determinando, outrossim, a
responsabilidade solidária entre o cedente e o cessionário.
A decisão abaixo, do Tribunal de Justiça paulista, esclarece

esta possibilidade:
TJSP - Cessão. Compromisso de compra e venda.

Doutrina e jurisprudência que admitem a cessão do
compromisso independentemente da anuência do
promitente vendedor. Meios conferidos ao promitente
vendedor para pleitear a resolução do contrato, na
hipótese de não preencher o cessionário os requisitos para
figurar como novo promitente comprador ou der azo, por
outro motivo, ao desfazimento do contrato. Recurso
provido (Apel. Cív. nº 87.422-4, São Paulo, 9ª Câmara de
Direito Privado, rel. Franciulli Netto, 05.10.99, v.u.).
Neste aresto, ainda que o imóvel estivesse hipotecado,

houve reconhecimento da possibilidade de cessão do compromisso sem
55
a anuência do promitente vendedor, inclusive com supedâneo na doutrina

de José Osório de Azevedo Junior, segundo o qual “na cessão de
compromisso de compra e venda no direito brasileiro é dispensável o
consentimento do compromitente vendedor. Mesmo sem a manifestação de
vontade deste e até contra a sua vontade pode-se dar a cessão do contrato
por parte do compromissário comprador”, pois “a cessão do
compromisso mais se equipara àquela que Messineo chama cessione
imprópria, ou seja ‘cessione dei contratto a mezzo di atto unilaterale, o in
forza di legge’”.18
É que mesmo hipotecado, conforme permite o art. 292 da

Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), há possibilidade de cessão,
mormente tendo em vista que a hipoteca é direito real de garantia,
perseguindo o bem nas mãos de quem quer que esteja em razão do direito
de sequela, decorrência da oponibilidade erga omnes (a quem quer que
seja).
Em sentido contrário, e em maior número atualmente,

deixando de observar o art. 13 do Decreto-lei 58/37, o Tribunal de
Justiça de São Paulo vem decidindo que a cessão do contrato não é
válida em face do promitente vendedor sem a sua anuência posto que
envolve cessão de débito (Código Civil, art. 299).
Eis um julgado neste sentido:
18
Compromisso de Compra e Venda, 4ª ed., São Paulo: Malheiros, 1998, pp. 225-228.
56
TJSP - 0120392-91.2008.8.26.0000 - Apelação -

Relatora: Christine Santini. Comarca: Guarulhos.
Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado - Data
do julgamento: 14/12/2011 - Data de registro:
19/12/2011 - Outros números: 5528834400. Apelação
Cível. Compromisso de Compra e Venda. Autor,
cessionário de contrato de compromisso de compra e
venda, move ação em face da loteadora. Conceituação
do instituto da cessão de contrato e sua distinção com
relação à cessão de crédito. Existência de cláusula
contratual que exige a anuência da ré quando da cessão
do contrato ou, alternativamente, o registro do contrato
de cessão. Não observância da cláusula contratual pelo
autor. Contrato de cessão ineficaz perante a ré.
Precedentes deste E. Tribunal. Ilegitimidade ativa
caracterizada. Não acolhimento do pedido de
condenação da ré em litigância de má-fé. Reforma da
R. Sentença a fim de julgar o processo extinto, sem
julgamento do mérito, nos termos do artigo 267, inciso
VI, do Código de Processo Civil. Sucumbência integral
do autor, o qual deverá arcar com despesas processuais
e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da
causa. Dá-se provimento ao recurso para o fim de
julgar o processo extinto, sem julgamento do mérito,
57
nos termos do artigo 267, inciso VI, do Código de

Processo Civil.
Outrossim, quanto à taxa de cessão, o Tribunal Paulista

invalida a cobrança nos termos a seguir mencionados, notadamente
quando estipulada em percentual sobre o valor do imóvel ou do
contrato, tendo em vista que eventuais despesas com alteração de
cadastro não guardam relação com o valor do imóvel:
TJSP - 0119862-24.2007.8.26.0000 - Apelação -

Relator: Moreira Viegas - Comarca: São Paulo - Órgão
- Outros números: 994071198623. Declaratória de
nulidade de cláusula cumulada com repetição indébito -
Cláusula em compromisso de compra e venda que
impõe a cobrança de 2% sobre o valor do contrato em
caso de cessão de direitos - Abusividade da cláusula de
transferência reconhecida - Incidência do CDC na
espécie - Limitações legais à autonomia contratual -
Taxa de transferência fixado em montante excessivo -
Nulidade bem decretada pela r. sentença - Ilícito
contratual configurado - Juros moratórios que devem
incidir a partir da citação - Inteligência do art. 20, § 3º
do Código de Processo Civil - Verba honorária sobre o
58
valor da condenação - Recurso provido em parte.
Esclarece o Relator:
No caso, é nítida a abusividade na cláusula 5.3.1 do

contrato que estabelece o pagamento de uma taxa de
transferência, principalmente porque o percentual é
sobre o valor total do imóvel. As aludidas despesas
administrativas não chegam ao montante imposto pela
apelante, mesmo porque ela reconhece que a incidência
é de 2% sobre o valor total do contrato.
Mesmo assim, a rigor entendo que a taxa prevista no

contrato para a cessão será válida, desde que justificável o valor, sendo
impossível cobrar taxa vinculada a percentual sobre o valor do imóvel.
Este é o meu parecer.
São Paulo, 14 de agosto de 2012.
59
Quesitos:
1) Há alguma ilicitude na transferência da

obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem ao
comprador, caso o preço de tabela de venda apresentada ao
cliente já contemple tal valor?
Sim, conforme abordei neste parecer, embora a

jurisprudência atual admita a transferência desde que haja
contratação direta, específica e clara, com o respectivo
desconto do valor da comissão do valor total do imóvel
contido na proposta (é necessário, também, um contrato de
mediação neste sentido), o prejuízo ao Fisco pode ensejar o
reconhecimento da simulação e conseguintemente o pedido
de restituição do valor pago pelo adquirente.
60
2) Pode ser considerada prática abusiva a

transferência ao comprador da obrigação de pagar a
comissão, mesmo que o valor da comissão já integre o
preço de tabela da unidade imobiliária?
Desconsiderado o problema fiscal, desde que o

desconto seja feito de forma clara e existam documentos
que comprovem que do valor total do imóvel constante na
proposta foi descontado o valor referente à comissão para
pagamento direto pelo adquirente, não há prática abusiva ou
lesão ao consumidor nos termos do posicionamento atual
majoritário do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Assim, será necessária a assinatura da proposta

com o valor integral negociado com o adquirente seguido de
celebração de contrato de mediação (ou corretagem) entre o
adquirente e a sociedade corretora estabelecendo o
pagamento da comissão.
Recomendável, adicionalmente, a elaboração de

declaração expressa do adquirente sobre o conhecimento do
desconto efetuado no valor da proposta para que pague ele,
diretamente, a comissão decorrente da mediação ou
corretagem.
61
3) O simples fato de transferir a obrigação pelo

pagamento da comissão, sem que implique aumento do
preço de venda da unidade imobiliária, é suficiente para
que o comprador logre êxito em demanda judicial
pleiteando o ressarcimento dos valores pagos pela
comissão? E, ainda mais, em dobro? Este caso poderia ser
considerado enriquecimento ilícito do comprador? Qual a
posição dominante sobre o tema?
Conforme abordei neste parecer, a posição atual

dominante do Tribunal de Justiça de São Paulo admite a
transferência da obrigação de pagar a comissão, desde que
isto seja feito de forma clara e objetiva (recomendações do
quesito anterior).
Todavia, até o momento, a questão fiscal que

levantei não foi arguida ou tratada por qualquer julgado e
constitui, inegavelmente, insegurança jurídica.
Em suma, embora não seja este o

posicionamento atual do Tribunal de Justiça sobre a
matéria, sempre existirá possibilidade de adoção de
entendimento diverso e, com isto, a imposição da devolução
dobrada nos termos do CDC em razão de dois fatores
fundamentais:
62
a) Simulação com prejuízo ao Fisco (sem contar

o próprio risco de autuação fiscal por omissão de receita);
b) Mudança de posição do Tribunal de Justiça

de São Paulo para admitir a corrente segundo a qual o
pagamento da comissão é incumbência exclusiva do
vendedor (ou promitente vendedor) com reflexos não só em
pedidos decorrentes de contratos cumpridos ou em fase de
cumprimento, quanto na resolução do contrato, ainda que
em razão do inadimplemento do adquirente, cujo pedido de
arbitramento será levado a efeito, inclusive, sobre o valor
da comissão (valor total da proposta), em virtude da adoção
da corrente segundo a qual é o vendedor quem paga a
comissão (reforçada a tese no caso da presente consulta pela
existência de relação de consumo).
A solução para eliminar estes riscos implica em

admitir a receita total decorrente do negócio celebrado com
o adquirente com o consequente pagamento da comissão de
corretagem pela consulente.
Todavia, esta hipótese implicará em:
a) Pagamento dos tributos sobre o valor total da

proposta;
63
b) Restituição, pela consulente, ao adquirente,

de percentual sobre o valor da comissão tendo em vista que,
na maioria dos casos, havendo discussão judicial quanto ao
desfazimento do negócio por resolução, não haverá
desconto destacado a título da rubrica "comissão", nos
termos em que alguns julgados atualmente levam a efeito
quanto ao aluguel do imóvel durante o período da ocupação.
Compete, assim, à consulente, decidir qual

dos riscos deseja assumir:
a) Pagar os tributos sobre o valor total do

negócio, evitando autuação do Fisco, mas, por outro lado,
arcar com o pagamento dos tributos sobre a totalidade do
negócio além de aumentar o risco de devolução, ao
adquirente, de percentual arbitrado sobre o a soma total,
incluindo o que a consulente pagou a título de comissão,
imputada que está no valor total da proposta; ou,
b) Efetuar os descontos de forma clara e

objetiva, impondo a obrigação de pagamento da comissão ao
adquirente, mas se deparar com risco de autuação fiscal
sobre todos os negócios que celebrar, bem como com
entendimento (ainda minoritário) segundo o qual o
pagamento da comissão é incumbência exclusiva do
vendedor do imóvel, com imposição da devolução deste
64
valor computado no total para cálculo do percentual de

restituição, em que pese a contratação direta entre o
adquirente e o corretor.
65
4) A emissão de cheques pelo comprador para

pagamento da corretagem, sem que isso implique aumento
do preço de venda da unidade imobiliária, poderia ser
considerada aceitação tácita pelo comprador às condições
de venda apresentada pela incorporadora, excluindo-se por
conseguinte a aplicação do inciso IV e ou do parágrafo 1º
inciso III, ambos do artigo 51 do CDC?
Não entendo que, desta forma, haja segurança

jurídica para a consulente ou cabal reconhecimento de
aceitação tácita pelo adquirente do imóvel.
Nos termos do posicionamento vigorante sobre

o tema, é mister a celebração de contrato específico entre o
adquirente e a sociedade imobiliária encarregada das vendas
para impedir alegação de desconhecimento ou até de
alteração no preço da proposta com imputação do valor
pago no preço de venda.
A par das disposições acerca das cláusulas

abusivas, entendo que o problema de contar com a referida
"aceitação tácita" encontra óbice no princípio da
transparência insculpido nos arts. 46 e 52 do CDC:
Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não

obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade
de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os
66
respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a

compreensão de seu sentido e alcance
Art. 52 No fornecimento de produtos e serviços que envolvam a

outorga de crédito ou concessão de financiamento ao
consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos,
informá-lo previa e adequadamente sobre:
V – A soma total a pagar, com e sem financiamento.
Como salientam Arruda Alvim, Thereza Alvim, Eduardo

Arruda Alvim e James Marins, “A exigência do inc. V, deste art. 52
(da Lei n. 8.078/90) visa assegurar ao consumidor o conhecimento dos
preços (...), de molde a que o mesmo possa, de acordo com suas
próprias conveniências, optar por uma ou por outra forma de
pagamento”.19
O CDC exige a informação clara, inferência que se

extrai do princípio geral da boa-fé, sendo relevante mencionar
interessante trecho da obra de Fábio Ulhoa Coelho: “No tocante às
relações individuais, no entanto, o Código de Defesa do Consumidor
adotou critério mais rigoroso, prestigiando o principio da
transparência (“full disclosure”), pelo qual não basta ao empresário
abster-se de falsear a verdade, mas impõe-se-lhe transmitir ao
19
Arruda Alvim; Thereza Alvim; Eduardo Arruda Alvim; James Marins. Código do consumidor comentado. 2ª ed.,
São Paulo: Revista dos Tribunais, 1995, p. 259. 67
consumidor em potencial todas as informações indispensáveis à

decisão de consumo (...).”20
Nesse sentido, segundo a lição de Arruda Alvim,

Thereza Alvim, Eduardo Arruda Alvim e James Marins, a exposição
do preço total do contrato deve ser feita de forma clara. Caso
contrário, o consumidor poderá alegar que o contrato não lhe obriga,
invocando os arts. 46 e 52, do Código de Defesa do Consumidor.21
20
Fábio Ulhoa Coelho, O Empresário e os Direitos do Consumidor, São Paulo: Saraiva, 1994., p. 137.
21
Arruda Alvim et alii, ob. cit., p. 258-259 e 268. 68
5) Sendo o SATI um serviço oferecido e

cobrado pela empresa intermediadora da venda, sem
qualquer intervenção ou benefício da incorporadora, é a
incorporadora parte legítima para figurar no pólo passivo
da demanda em que o comprador pleiteia a restituição dos
valores pagos a este título? E qual a forma ideal para se
prevenir contra tal demanda?
Nos termos do art. 7º. parágrafo único e art. 25,

§ 1º do Código de Defesa do Consumidor, com nítida
influência do disposto no § 830, do BGB, há solidariedade entre os
agentes da cadeia distributiva, inclusive de serviços, o que se aplica
neste caso.
Posta assim a questão, a restituição do valor referente ao

Sati pode ser, de qualquer maneira, ainda que se trate de cobrança
direta pela sociedade corretora, requerida da consulente pelas razões
expendidas neste parecer, notadamente a questão referente à "venda
casada".
Por tal razão, não recomendo a cobrança de valores

referentes ao SATI que deve, à toda evidência ante os precedentes
mencionados, ser incluído no valor referente à comissão devida à
sociedade corretora.
69
6) Preventivamente, quais as medidas que a

incorporadora pode adotar para inibir a propositura pelos
compradores de demandas judiciais pleiteando o
ressarcimento da comissão de corretagem, sem que este
valor passe a integrar o CVC? E com relação ao SATI,
como evitar demandas judiciais sobre o tema?
Conforme abordei no quesito n. 2 e no curso

deste parecer, recomendo a assinatura de contrato de
mediação (ou corretagem), bem como declaração expressa,
em termos claros, firmada pelo consumidor, onde conste o
abatimento do valor referente à comissão do valor total da
proposta, que também deve ser formulada em termos claros,
notadamente, no que pertine ao vertente parecer, quanto aos
valores que envolvem o negócio.
Posta assim a questão, em consonância com o

acatado, de acordo com a jurisprudência dominante do
Tribunal de Justiça de São Paulo, três documentos devem
ser providenciados pela consulente:
a) Proposta em termos claros, especialmente

quanto aos valores, expressamente firmada pelo adquirente
(consumidor);
b) Contrato de mediação (ou corretagem),
70
firmado entre o adquirente e a sociedade corretora,

estabelecendo o percentual e o valor referente à comissão;
c) Declaração do adquirente (consumidor), em

termos claros, quanto ao desconto levado à efeito no valor
da proposta e a imputação deste mesmo valor na comissão
referente ao negócio.
Importante salientar que os referidos

documentos devem ser mantidos pela consulente pra futura
e eventual prova quanto ao desconto levado a efeito no
valor da proposta aceito pelo consumidor (adquirente), bem
como os valores devem guardar relação entre si.
71
7) Nos casos em que o valor da comissão

integra o preço global cobrado pelo imóvel, mas não consta
do CVC, sendo paga diretamente pelo comprador ao
corretor, pode o comprador exigir da incorporadora o
ressarcimento do valor da comissão no caso de rescisão ou
resilição contratual?
Sim, sem as cautelas que recomendei nos

quesitos anteriores, não é possível descartar a possibilidade
de o adquirente requerer diretamente da consulente o valor
referente à comissão, notadamente em razão de alegado
desrespeito ao princípio da transparência, quer com a
manutenção do negócio, quer com o sua resilição ou
resolução.
Importante ressaltar que os cuidados

recomendados não eliminam o risco, mas o inimiza tendo
em vista o atual posicionamento do Tribunal de Justiça de
São Paulo quanto ao tema.
72
8) Qual o modelo de contratação da empresa

intermediadora com menor risco para a incorporadora de
demandas judiciais pelos compradores?
Nos termos tratados neste parecer e nos

quesitos anteriores, entendo que o risco pode ser
minimizado com a assinatura dos três documentos já
mencionados, quais sejam:
a) Proposta em termos claros, especialmente

quanto aos valores, expressamente firmada pelo adquirente
(consumidor);
b) Contrato de mediação (ou corretagem),

firmado entre o adquirente e a sociedade corretora,
estabelecendo o percentual e o valor referente à comissão;
c) Declaração do adquirente (consumidor), em

termos claros, quanto ao desconto levado à efeito no valor
da proposta e a imputação deste mesmo valor na comissão
referente ao negócio.
O SATI, também em razão daquilo que já

abordei, deve integrar o valor da comissão, não sendo
razoável e tampouco recomendável aos interesses da
consulente, que permita sua cobrança apartada.
73
Paralelamente a estes instrumentos, entre a

incorporadora e a sociedade corretora deve ser celebrado outro
contrato de mediação ou corretagem.
Nada obstante, também neste instrumento será

necessária a inclusão de cláusula expressa, mediante a qual será
pactuada a forma de cobrança de comissão DIRETAMENTE DOS
ADQUIRENTES, NOS EXATOS TERMOS DAQUILO QUE FICAR
ESTABELECIDO NO CONTRATO A SER FIRMADO ENTRE
ELES, ADQUIRENTES, E A SOCIEDADE CORRETORA, deixando
claro que o valor da comissão será subtraído do preço total constante
da proposta e cobrado mediante contrato específico de corretagem a
ser celebrado com cada adquirente das unidades da consulente.
Trata-se da aplicação da teoria dos contratos coligados,

atualmente aceita na moderna teoria contratual do Direito Civil, nada
obstante já ter sido tratada em vetustas linhas, na tradicional doutrina
de Orlando Gomes, entre outros.
Nos termos do que ensina Maria Helena Diniz22, "Na

coligação, as figuras contratuais unir-se-ão em torno de relação
negocial própria, sem perderem, contudo, sua autonomia, visto que se
regem pelas normas alusivas ao seu tipo."
22
Maria Helena Diniz. Tratado Teórico e Prático dos Contratos”, vol. I, São Paulo,
Saraiva, 1993.
74
As características dos contratos coligados,

absolutamente aplicáveis à espécie, envolvem: a) a celebração, de
forma dependente, de dois ou mais contratos; b) a autonomia de cada
uma das modalidades contratuais; c) a interdependência dos contratos
justapostos; d) a inexistência de unicidade entre os pactos celebrados;
e) a submissão, de cada figura contratual coligada, às regras que
regulam a espécie.
Em suma, na essência, o contrato entre a incorporadora

e a sociedade corretora é um contrato de mediação ou corretagem e a
alteração no que pertine à remuneração (comissão), que será
descontada do preço estipulado na proposta e paga diretamente pelo
adquirente, COM QUEM TAMBÉM SERÁ FIRMADO CONTRATO
DE MEDIAÇÃO, não altera a sua natureza jurídica.
75
9) Quais os riscos que a incorporadora corre

em aceitar firmar com a imobiliária um termo de
autorização de venda, concordando que a imobiliária firme
a cada venda um contrato de corretagem diretamente com
cada comprador, mesmo que seja concedido desconto ao
comprador sobre o valor de sua unidade de igual valor da
comissão?
Mesmo atendendo às recomendações que fiz,

que incluem a celebração de contrato entre o adquirente e a
sociedade corretora, o risco reside em eventual modificação
do posicionamento dominante, com a inadmissão irrestrita
de imputação da obrigação de pagar comissão ao adquirente
e, principalmente a alegação de simulação com prejuízo ao
Fisco.
76
10) Há alguma ilicitude na cobrança pela

incorporadora, de percentual sobre o valor de venda da
unidade atualizado monetariamente, a título de expediente
pela anuência e fiscalização da cessão (a denominada
“taxa de cessão”)? Esta cobrança pode ser considerada
abusiva à luz do CDC? Qual é o entendimento
jurisprudencial sobre este tema?
Sim, o Tribunal Bandeirante entende,

majoritariamente, que se trata de cláusula abusiva, posto
que as despesas para ajustar o contrato ao cessionário não
guardam relação com o valor do imóvel.
Há tendência em admitir a cobrança, mas não

em valores apurados de acordo com um percentual do valor
do bem.
Portanto, caso haja interesse em efetuar a

cobrança, esta deve ser revista em valores fixos,
consentâneos às despesas administrativas despendidas pela
consulente.
77

Parecer SATI - Corretagem - Taxa de Cessao - 02.05.13

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Parecer SATI - Corretagem - Taxa de Cessao - 02.05.13

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Professor Dr.

Luiz Antonio Scavone Junior

Para tanto, foram formulados os seguintes

1) Há alguma ilicitude na transferência da

2) Pode ser considerada prática abusiva a

3) O simples fato de transferir a obrigação pelo

pleiteando o ressarcimento dos valores pagos pela

4) A emissão de cheques pelo comprador para

5) Sendo o SATI um serviço oferecido e

6) Preventivamente, quais as medidas que a

valor passe a integrar o CVC? E com relação ao SATI,

7) Nos casos em que o valor da comissão

8) Qual o modelo de contratação da empresa

9) Quais os riscos que a incorporadora corre

10) Há alguma ilicitude na cobrança pela

“taxa de cessão”)? Esta cobrança pode ser considerada

A comissão de corretagem e a obrigação do seu

A corretagem, denominada legalmente como mediação, se

Posta desta maneira a questão, o objeto do contrato é a

No caso da consulente, o negócio que se colima atingir é

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De acordo com o art. 729, do Código Civil, os preceitos

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Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o

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Nos termos do mencionado dispositivo legal de

Isso significa que só haverá responsabilidade caso o

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De qualquer forma, efetuado o negócio, o corretor fará jus

Não se pode olvidar que a conclusão do negócio jurídico

Em suma, o direito à percepção da comissão depende da

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Subsidiariamente, dependendo de expressa contratação e

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Certamente, em razão da obrigação "de resultado" que

TJSP - Apel. Cív. nº 272.056-2, Presidente Venceslau, 9ª

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TJSP - Apelação nº 256.464-2/7, 14ª Câm., j. em 04.04.95,

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Todavia, cinco dias após, vendedor e comprador

Como o recibo de sinal e princípio de pagamento foi

E a cláusula 3ª do pacto prevê a irretratabilidade e

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Como o eminente Des. Corrêa Viana deixou assentado: “É

1. Que o corretor tenha sido autorizado a mediar

2. Que aproxime as partes

3. Que o negócio se conclua nas condições propostas, em

razão de sua interferência.”

De outra sorte, o Des. Mohamed Amaro já decidiu: “(...) o

E, Arnoldo Wald, em trabalho denominado “A

Aliás, esta sempre foi a jurisprudência pátria, cuja