Usufruto

O artigo 1439 dispõe que o usufruto é o direito de gozar temporária e

plenamente da coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou
substância.

Carateristicas do direito de usufruto

Direito que atribui gozo pleno da coisa:

Se descontarmos a duração- temporária- do usufruto e os limites
negativos da forma e substancia, a delimitação positiva do usufruto
oferece semelhança com a propriedade (1305). Também no usufruto a lei
não recorre a uma enumeração dos poderes do usufrutuário, atribuído-lhe
a universalidade do gozo. O aproveitamento compreendido no tipo legal
do usufruto abrange assim, e desde logo o uso e a fruição da coisa; A
transformação da coisa, dentro dos limites negativos do usufruto; O poder
de reivindicar a coisa. Fruição- o usufruto reserva para o usufrutuário a
totalidade de fruição, englobando os frutos naturais e os civis. Porém, os
réditos produzidos pela coisa que não sejam de qualificar como frutos
pertencem ao proprietário, salvo se outra coisa resultar do titulo
constitutivo do usufruto. A administração ordinária da coisa cabe ao
usufrutuário enquanto durar o seu direito. Trata-se de um aspeto implícito
do gozo que é conteúdo deste direito, e que aparece individualizado no art
1446 CC. O usufrutuário tem também um poder de transformação,
embora sujeito aos limites do respeito pela forma ou substancia da coisa.
Com efeito a lei portuguesa prevê expressamente a realização de
benfeitorias úteis e voluptuárias pelo usufrutuário (1450, 1 cc). No artigo
1439 não se alude ao poder de disposição. No entanto, que o usufrutuário
pode dispor do seu direito resulta inequivocamente do art 1444 cc, que
confere ao usufrutuário os poderes de alienar e onerar o seu direito.
Ressalve-se porém que pode haver usufruto e o usufrutuário não poder
dispor do seu direito, porque a lei proíbe ou porque no titulo constitutivo
as partes afastaram a possibilidade de toda e qualquer cedência do gozo
pelo usufrutuário, seja a titulo obrigacional ( locação, comodato o outra)
seja a tiulo real (direitos reais de gozo e direitos reais de garanti).
Naturalmente, nada impede as partes de excluírem a oneração do
usufruto pelo usufrutuário e permitirem a alienação e vice-versa, ou
fazerem-no em relação a alguns ónus ( constituição de servidões ex) ou a
algumas formas de prestação do gozo ( a locação por ex). Quando o titulo
constitutivo seja omisso e a lei não preveja qualquer proibição de
disposição, o usufrutuário pode validamente transmitir o usufruto a
terceiro, constituir direitos pessoais de gozo ( locação, comodato= e onerar
o seu direito com outros direitos reais de gozo ou garantia (144) A
disposição do usufruto fica, no entanto, sujeita à limitação proveniente do
prazo de duração do direito. O 1460 estabelece a regra. Nenhum direito
constituído pelo usufrutuário a favor de terceiro pode ter uma duração
superior à do usufruto. Se tal acontecer, o contrato será nulo, sem prejuízo
da possibilidade de redução negocial (292 CC), para o prazo de duração de
usufruto.Os direitos constituídos pelo usufrutuário a favor de terceiro
caducam com a extinção do usufruto.

O tipo legal do usufruto compreende, assim, o gozo da coisa, todo o uso,

toda a fruição e ainda a transformação que não atinja os limites negativos
do respeito pela forma e substancia da coisa. O usufrutuário tem gozo
pleno da coisa (1439). Isto quer dizer, que enquanto o usufruto durar o
proprietário fica inibido de a gozar; somente o usufrutuário o pode fazer.
Fala-se, então, em nua propriedade ou em nu proprietário para mencionar
a propriedade ou o proprietário cujo direito esteja onerado com um
usufruto. O nu proprietário está impedido de gozar a coisa enquanto
durar o usufruto ( apenas tem o aproveitamento residual não atribuído ao
usufrutuário, como o relativo aos réditos que não constituam frutos não
atribuídos ao usufrutuário. Na parte do conteúdo dos direitos em que se
regista uma sobreposição quanto ao aproveitamento concedido pelos
direitos reais de gozo em presença, o direito real maior ( a propriedade)
fica como que comprimido pelo direito real menor e só retomará a sua
plenitude com a extinção do direito onerado.

Ou seja, Enquanto durar o usufruto, ao usufrutuári cabe gozar diretamente

a coisa ou dispor do direito a favor de terceiro , mediante a constituição de
direito real de gozo menor ou de direito de outra natureza, como o
arrendamento (direito pessoal de gozo)( 1441/ “oneração do seu direito).
Ao invés, o proprietário não o pode fazer, uma vez que o seu gozo
encontra-se comprimido pela oneração ( nua propriedade).

Mas será que as partes podem restringir o exercício de alguns poderes

relativos ao gozo ou até, no limite, suprimi-lo?
Oliveira Ascensão admiti-o. Porém é preciso ter em conta que o principio
da tipicidade legal dos direitos real, exige o respeito pelo conteúdo típico
injuntivo do direito. Se as partes, mantendo embora a designação de
usufruto, eliminam a fruição, temos um direito de usufruto com um gozo
menos extenso que os direitos de uso e de habitação, o que não pode
deixar de ser visto como a criação de um outro direito real, diverso do tipo
legal consagrado. E pensamos que isso sucede com qualquer diminuição
dos poderes de uso, fricção e transformação que, não os eliminando de
todo, lhes introduza restrições. Quer isto dizer por exemplo que se o
usufrutuário tem toda a fruição, a limitação pelo titulo aos frutos naturais,
há violação da tipicidade (1306,1).

Delimitção negativa- O usufruto encontrasse limitado pela proibição de

alterar a forma ou substância da coisa (1439). Esta disposição tem, no
entanto, que ser articulada com o disposto no 1446 cc, que não faz
referencia à forma e substância, mas antes ao destino económico da coisa.
A doutrina tem, por isso, discutido qual a disposição prevalecente, uma
vez que o contexto distinto dos artigos 1439 e 1446, a previsão
redundante do artigo 1450/1 e a admição da supletividade das disposições
constantes do capitulo 2 (1446 e 1447 cc), suscita a interrogação sobre se
o respeito pelo destino económico tem carater supletivo ou imperativo e
sobre a necessária articulação com o limite do respeito da forma e
substancia contido no artigo 1439.

MC- defende que o artigo 1439, na parte que consagra a salva rerum
substantia, não tem natureza imperativa. O usufrutuário apenas estaria
obrigado a respeitar o destino económico da coisa, podendo alterá-lo
durante a constancia do usufruto, desde que pudesse voltar
posteriormente ao estado anterior. OA opinia diferentemente,
sustentando qua a exigência mais genérica é a do artigo 1439 cc, que
compõe o próprio tipo de usufruto. O respeito pelo destino económico
integra-se na disciplina supletiva do usufruto.
A nossa ver, antes de mais é preciso ter em conta que o regime do
usufruto não comporta apenas normas supletivas, como normas
imperativas o que vem sendo reconhecido pacificamente na doutrina.
Dentro dessas normas imperativas encontramos justamente as que
conformam o tipo legal do direito de usufruto. Não pode deixar de ser
assim, sob pena de se considerar que o usufruto, mais doque um tipo de
direito real aberto, como alguns autores sugerem, constitui um tipo de
direito real de gozo sem limites com com os limites que as partes não
afastam, conclusão inaceitável que a lei portuguesa não permite
fundamentar. Nesta ordem de ideias, afirmamos que os artigo 1446 e
1450,1 meramente reiteram os limites negativos típicos do usufruto (o
respeito pela forma e substancia da coisa, coartando a autonomia privada
quando esta os põe em causa. Assim, no artigo 1446 cc, a lei portuguesa
sujeita o uso, a fruição e a administração da cosa a um critério de
diligencia: o do bom pai de família. Este critério é supletivo e as partes
podem consagrar um outro que entendam mais adequado para o efeito.
Se não o fizerem é ele que valo. Porém, seja qual foi o critério que fixarem
para o usu, fruição e administração da coisa pelo usufrutuário, o exercício
de qualquer destes poderes não pode conduzir a uma alteração do destino
económico da coisa. Quer isto dizer que a lei portuguesa consagra uma
sobreposição de duas menções normativas que têm o mesmo sentido
normativo (respeito pela forma e substancia da coisa e pelo destino
económico). A referencia dlegal ao respeito pelo destino económico
coincide com o respeito pela forma na redação do art 1439,1 do CC. O
limite é, pois o mesmo. O destino económico da coisa afere-se segundo o
jav, afere-se tendo em conta ao fim económico que o proprietário deu à
coisa que exitia no momento da constituição do usufruto ( critério
subjetivo) e não tendo em contas as possibilidades obetivas do uso (licito)
que a coisa propicia (critério objetivo).
Ressalve-se que na opinião de JAV o usufrutuário nem com a autorização
do proprietário poderá alteral o destino económico para a coisa, uma vez
que tal solução dificilmente se concilia-va com o princiiipio da tipicidade
(130&) na medida ela implicava sempre uma alteração do tipo legal do
usufruto.
Duração do usufruto- De acordo com o artigo 1443 se o usufruto for
constituído a favor de uma pessoa singular, o mesmo pode durar o
correspondente ao tempode vida do usufrutuário (usufruto vitalício) ou
poderá haver a fixação de outro termo tendo em conta que o usufruto não
pode exceder a vida do usufrutuário; Sendo constituído a favor de uma
pessoa coletiva, a sua duração máxima é de 30 anos

Poderes do usufrutuário:

Faculdade de usar a coisa: Poder de vasta amplitude de usar a coisa e

quipara.se ao do proprietário, tendo apenas a limitação do respeito pela
substância e pela forma e supletivamente pelo destino económico.

Faculdade de frui a coisa: Poder de perceber os frutos da coisa, nos

termos amplos deste conceito (212). Usufrutuário adquire a propriedade
dos frutos a partir do momento em que eles são separados da coisa
podendo a partir desse momento exercer sobre os frutos todos os poderes
que competem ao proprietário.

Faculdade de disposição- O usufrutuário pode alienar o seu direito a

outrem, seja a titulo oneroso ou gratuito, temporariamente ou estendida a
toda a futura duração do usufruto ( mas não pode extravasar os limites
temporais desse direito). Art 1444/1 (trespasse a terceiro)-
O usufrutuário tem também o direito de oneração do seu direito- podendo
constituir sobre ele direitos reais menores de gozo ( ex servidões-1460), de
direitos reais de garantia ou de direitos pessoais de gozo. Encargos estes
limitados pela duração do próprio usufruto, extinguindo-se em resultado
da sua extinção.
Art 1476/1/e- Pode extinguir o seu direito por renúncia.
Obrigações do usufrutuário
Artigos 1468 e sgg

Direitos do nu proprietário: De um modo geral, como sucede

relativamente a todos os direitos reais que estejam onerados, o
proprietário conseva o exercício dos poderes não afetados pelo conteúdo
do usufruto. Desta forma o proprietário permanece titular da propriedade
sobre o bem, ainda que esta esteja comprimida em consequência do
usufruto. Pode praticar todos os atos que não impeçam nem limitem o uso
da coisa por parte do usufrutuário. Pode reagir contra o mau uso da coisa
por parte do usufrutuário ( o que não acarreta logo a extinção do usufruto
mas se se tornar prejudicial pode exigir que a coisa seja entregue (1482).
Pode também dispor do seu direito, tranmitindo-o ou onerando-o, mas
não podem estes afetar o usufruto.

Obrigações do nu proprietário: O proprietário antes de mais deve, como

todos outros, respeitar o usufruto constituído e a posse do usufrutuário.
Não há neste ponto qualquer diferença entre a posição do nu proprietário
e a posição de outro qualquer terceiro. Se não respeitar o direito do
usufrutuário, o proprietário sujeita-se a responsabilidade civil pelos danos
causados, podendo naturalmente ser demandado pelo usufrutuário em
ação de reivindicação (1311 por via do 1315) ou em ação possessória ( de
prevenção, manutenção ou restituição), se a posse deste último vier a ser
molestada. Para além do dever de respeito pelo direito de usufruto,
existem outros deveres que impendem sobre o nu proprietário. Assim o
dever de realizar obras extraordinárias de conservação da coisa (1473); O
dever de indemnizar o usufrutuário por benfeitorias feitas na coisa (1450,2
CC); o Dever de indemnizar o usufrutuário pela realização de obras
extraordinárias de conservação da coisa que não caibam áquele suportar
(1473,2)
Constituição do usufruto- 1440

Contrato- Pode resultar de um contrato de alienação, de entrada em

sociedade ou de contrato de renda perpétua ou vitalícia. Poderá ser
“atribuição do usufruto (constituição por tanslationem): sempre que
alguém constitui a favor de outrem um usufruto e reserva para si a nua
propriedade. OU “ Reserva do usufruto ( constituição por deductionem):
sempre que alguém atribua a nua propriedade a outrem e reserve para si
o usufruto. Pode ainda ocorrer a atribuição simultânea do usufruto e da
nua propriedade a adquirentes distintos- alientande deia de ter qualquer
direito sobre a coisa.
Sujeito a escrituta pública ou documento particular autenticado -art 22
22/a DL116/2008

Testamento- Pode estabelecer-se uma atribuição ou reserva de usufruto

Aquisição originária- Nos termos gerais do ar 1287 e ss, bastando para tal
que a respetiva posse não seja exercida nos termos de propriedade, mas
apenas nos termos de usufruto.

Extinção do usufruto:
Moste do usufrutuário: uma vez que o usufruto não é um direito
trnasmissivel mortis causa (2025/1). No caso de trespasse, o usufruto
extingue-se com a morte do alientante pois o o direito não ultrapsassa a
vida deste.

Termo do prazo: O usufruto extingue-se na data estabelecida. Se o

usufrutuário morrer antes desta data, extingue-se usufruto. Se se
estabelecer usufruto até idade de um terceiro, Usufruto durará pelos anos
prefixos, mesmo que a pessoa venha a falecer sem atingir essa idade
(1477).
Reunião do usufruto e da propriedade da mesma pessoa: Extingue-se o
usufruto por confusão

Não uso por 20 anos: Compativel com o 298(3. Exige uma efetiva
abstenção do exercício de todas as faculdade que competem ao
usufrutuário e não se verídica se o usufrutuário se limitar a exercer uma
dessas faculdade.

Perda total da coisa usufruída: Perecimento do objeto de um direito real

implica naturalmente a extinção desse direito. Tem é de ser um evento
fortuito que leve ao perecimento do direito, se não há responsabilidade
pelo art 1480.

Renúncia do usufrutuário: Não implica a aceitação do proprietário

(1476/2), que recupera a propriedade plena. Não é declaração receticia e
produz efeitos logo que é manifestada pela forma adequada (escritura
pública- art 22/g DL 116/2008

Superficie

Nos termos do 1524 cc, a superfície consiste na faculdade de construir ou

manter, perpétua ou temporariamente uma obra em terreno alheio, ou de
nele fazer ou manter plantações. Esta definição não cobre, no entanto,
toda a realidade abrangida pelo direito de superfície. Efetivamente, a
superfície pode abranger quer obras no subsolo (1525 2), quer o direito de
construir sobre edifício alheio(1526 cc).

Objeto do direito de superfície

O direito de superfície tem sempre por objeto uma coisa imóvel, sendo
essa coisa, com exceção dos casos de superfície por sobrelevação, um
terreno. Assim o objeto não pode ser confundido com a obra ou a
plantação que eventualmente possa existir no solo. O superficiário terá
dois direitos: Um direito de superfície que versa sobre o solo; um direito
de propriedade que versa sobre um objeto distinto ( om implante,
material ou vegetal). Note-se que nos, termos do 1525, o direito de
superfície só abarca a porção de solo ou subsolo necessário para a
construção ou manutenção da obra da plantação.

Constituição do direito de superfície: Nos termos do artigo 1528, do

direito de superfície pode ser constituído :

Contrato: O direito de superfície pode ser constituído por contrato, nos

termos gerais sempre o proprietário do solo atribua a outrem o direito de
construir ou realizar plantações no seu terreno. O contrato constitutivo do
direito de superfície deve revesrir a forma de escritura pública ou
documento particular autenticado.

Testamento: O direito de superfície pode igualmente ser constituído por

testamento, sempre que o testador decida instituir um legado, atribuído a
outrem o direito de realizar construições ou plantações em terreno
constante do acervo hereditário.

Usucapião: É teoricamente possível o exercício de poderes sobre o solo

correspondentes às faculdade de construção ou plantação, ainda antes de
as mesmas estarem realizadas. Logo que essas faculdades comecem a ser
exercidas, iniciar-se-à o prazo para a usucapião do direito de superfície,
muito antes da realização da obra ou das plantações

Alienação da obra ou da plantação separadamente da propriedade do

solo: Há ainda um caso particular de constituição do direito de superfície,
que consiste na alienação da obra ou plantação separadamente da
propriedade do solo. Efetivamente, o proprietário tem a possibilidade de
alienar autonomamente o solo e os implantes que nele existam.
Poderes e direitos do superficiário:

Poder de construir ou plantar em terreno alheio: O primeiro poder

atribuído ao superficiário é o poder de construir ou de plantar em terreno
alheio, o qual corresponde a um poder de transformação do solo ou do
subsolo alheios. Esse poder sofre, no entanto, uma limitação temporal
pois se a construção ou a plantação não forem realizadas nos prazos
estipulados ou , na falta de estipulação, no prazo de 10 anos ocree a
extinção do direito de superfície (1536,1,a)

Poder de manter a construção ou plantação em terreno alheio: Uma vez

realizada a construção ou plantação, o superficiário adquire o direito de as
manter, sendo considerado como seu titular. Note-se que o poder de
manutenção da obra ou plantação em terreno alheio é asism essencial à
superfície, impedindo a aquisição do implante por parte do proprietário
do solo.

Constituição das servidões necessárias ao exercício do direito de

superfície: Naturalmente que o direito de superfície, quer esteja em causa
inicialmente a transformação do solo, quer posteriormente o
aproveitamento do implante, não pode ser exercido sem que sejam
obtidas utilidades através do solo do fundeiro, como a passagem ou a
condução de água. Em consequência, nos termos do 1529, 1 a constituição
do direito de superfície importa a constituição das servidões necessárias
ao uso e fruição da obra ou das árvores.

Disposição do direito de superfície: Nos termos do artigo 1534 cc, o

direito de superfície é livremente transmissível por vida ou por morte,
tendo assim o superficiário poderes de alienação do seu direito.
Naturalmente que pode também onerar o seu direito, através da
constituição de direitos reais de gozo ou de garantia sobre o mesmo
( 1539), prevendo expressamente o 688,1,e a hipoteca do direito de
superfície.
Indmnização em caso de aquisição do implante por outrem: Outro
importante direito do superficiário é a indemnização em caso de aquisição
do implante por outrem. Esta situação encontra-se prevista, salvo
estipulação em contrário, para a hipótese de o proprietário adquirir a obra
ou as árvores no fim do prazo da superfície, sendo a indemnização
correspondente ao enriquecimento sem causa (1538,2 cc).

Poderes e direitos do proprietário do solo

Uso e fruição da superfície, antes de o superficiário proceder ao

implante: O fundeiro tem, em primeiro lugar, os poderes de uso e fruição
da superfície, antes de o superficiário proceder ao implante (1533). A lei
veda, no entanto, que o fundeiro possa impedir ou tornar mais onerosa a
construção ou plantação (1532, in fine cc), estabelecendo assim um limite
ao seu uso e fruição imposto pela necessidade de tutela do direito du
superfiário. Tal demonstra que a constituição do direito de superfície
onera imediatamente a propriedade do solo, mesmo antes de ter sido
realizada qualquer construção ou plantação.

Uso e fruição do subsolo, ou do solo no caso de asuperficie incidir sobre

aquele: Mesmo após a construção do implante, o 1533, estabelce que o
uso e a fruição do subsolo continuam a pertencer ao fundeiro, o que se
compreende uma vez que o direito do superficiário apenas incide sobre a
superfície. Embora o fundeiro conserve esses poderes, os mesmo não
podem ser exercidos por forma a causar prejuízos ao superficiário em
consequência da exploração que fizer do subsolo, ou do solo quando a
superfície incide antes sobre aquele (1533, in fine cc)

Disposição do direito: O fundeiro tem, igualmente, poderes de disposição

do seu direito sobre o solo, podendo livremente transmiti-lo por ato entre
vivos ou morte (1534, in fine cc).
Direito ao cânon superficiário: Outro direito do fundeiro é aquele que
respeita ao cânon superficiário. Efetivamente, o 1530, 1 admite que no ato
da constituição do direito de sueprficie possa convencionar-se que o
superficiário pague ao proprietário uma única prestação ou pague certa
prestação anual, perpétua ou temporária. O pagamento dessa prestação
anual pode ser temporário, ainda que o direito de superfície seja perpétuo
(1539,2 cc). O seu objeto é sempre em dinheiro 1530,3).

Direito de aquisição do implante, caso a superfície tenha sido constituída

temporariamente: O decurso do prazo entingue o direito de superfície
(1536,1,c), pelo que o proprietário do solo adquire a propriedade da obra
ou das árvores. A lei determina que, salvo estipulação em contrário, o
superficiário adquire nesse caso direito a uma indemnização, calculada
segundo as regras do enriquecimento sem causa (1538,2cc). Não havendo
lugar a indemnização, o superfiário responde pelas dereriorações da obra
ou das plantações, quando haja culpa da sua parte (1538,3).

Direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do direito de

superfície: este direito de preferência decorre do 1535. O direito de
preferência do fundeiro é, como todas as preferências legais, dotado de
eficácia real, legitimando assim o recurso à ação de preferência (1535,2 e
1410 cc)

Extinção da propriedade

Não realização da obra ou plantação no prazo fixado ou , na falta de

fixação no praxo de 10 anos: decorre do artigo 1536,1,a

Não reconstrução da obra ou não renovação da plantação dentro dos

mesmos prazos, após a sua destruição: A destruição não constitui facto
extintivo da superfície ( a menos que assim seja convencionado -1536/2) e
o que extingue o direito de superfície é a não reconstrução da obra ou não
renovação dentro dos prazos.
Decurso do prazo, sendo constituída por prazo certo- Regras da
caducidade 298/1

Reunião na mesma pessoa do direito de superfície e do direito de

propriedade: Embora o direito de superfície não incida sobre o solo, a
substistencia e aptidão do terreno para a construção ou plantação são
essenciais para o exercício do direito de superfície.
Expropriação por utilidade pública:

Regime da extinção da superfície: Em relação ao regime da extinção da

superfície, há que distinguir consoante o direito de superfície tenha sido
constituído como perpétuo ou como temporário, e neste ultimo caso, se
extinção ocorrer no fim do respetivo prazo ou antes da verificação deste.
Em caso de extinção do direito de superfície perpetuo os direitos reais
constituídos sobre a superfície ou sobre o solo continuam a onerar
separadamente as duas parcelas, como se não tivesse havido extinção. O
mesmo regime é aplicável no caso de extinção do direito de superfície
temporário antes do respetivo prazo, sem prejuízo dos efeitos normais
associados ao termo do prazo (1541 cc).

Compropriedade

A compropriedade é nos definida no ar 1403,1 que estabelece que existe

propriedade em comum ou ou compropriedade, quando duas ou mais
pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a
mesma coisa. Existe assim uma situação de compropriedade sempre que a
propriedade seja atribruida a mais do que um titular. Nesse caso,
conforme refere o 1403,2 os direitos dos consorte ou comproprietários
sobre a coisa comum são qualitativamente iguais ainda que possam ser
quantitativamente diferentes, presumindo-se, no entanto, como
quantitativamente iguais, se o titulo constitutivo não referir o contrário.
Tal implica que o direito de cada comproprietário sobre a coisa não tenha
faculdades inferiores ao de outros comproprietários.

Constituição da compropriedade

Negócio jurídico: Sempre que seja atribuída por contrato ou testamento o

direito da propriedade sobre uma coisa simultaneamente a vários
titulares.

Facto jurídico não negocial:

“usucapião”: Sempre que ela seja invocada após uma situação de
composse em relação à coisa;
“ocupação”: sempre que várias pessoas procedam em conjunto a esse ato;
“achamento”: é expressamente imposta a compropriedade no achamento
de tesouros, em virtude de atribuição da compropriedade no achamento
de tesouros, em virtude da atribuição de metade do achado ao
proprietário da coisa (1325cc)
“acessão”: a lei prevê a atribuição da compropriedade, a desfazer através
da licitação, em certos casos de acessão industrial (1333,2/ 1335,3 e
1340,2 CC)
“sentença judicial: quando esta seja solicitada em relação às paredes e
muros de meação, nos termos do art 1370
“disposição da lei”: quando esta estabelece presunções de comunhão,
como sucede nas hipóteses dos 1358,1/1/ 1359,2/ 1368 e 1371 cc´

Poderes dos comproprietários

Uso da coisa comum O 1406/1 dispõe que na falta de acordo sobre a
utilização da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é licito servir-
se dela. Essa faculdade de uso é, no entanto, sujeita a dois limites, uma vez
que o comproprietário não pode usar a coisa para fim diverso daquele a
que a coisa se destina, nem pode privar os outros consortes do uso a que
têm igualmente direito.
- Restrição funcional ao poder de uso da coisa- que obriga respeitar o fim a
que a coisa se destina (1305)
- Restrição quantitativa do poder de uso da coisa- esta obriga a respeitar o
poder que os outros comproprietários igualmente têm de usar a coisa, o
qual terá dimensão que corresponde à dimensão quantitativa da quota de
cada um (1403/2). Cada comproprietário terá que limitar o seu uso da
coisa, por forma a que todos os outros o exerçam de acordo com a
dimensão das suas quotas

Reivindicação de coisa comum O 1405/2 estabelece que “cada consorte

pode reivindicar de terceiro a coisa comum, sem que a este seja licito
opor-lhe que esta não lhe pertence por inteiro”. O comproprietário pode,
assim, solicitar o reconhecimento da compropriedade e a consequente
restituição da coisa, sempre que esta se encontre na posse ou detenção de
terceiro (1311)

Alienação ou oneração da coisa: O 1408/1 estabelece que o

comproprietário pode livremente dispor de toda a sua quota na comunhão
ou de parte dela, podendo livremente aliená-la ou onerá-la. A disposição
da quota está sujeita á mesma forma exigida para a alienação da ocisa
(1408/3cc). O comproprietário não tem, no entanto, nenhum direito
exclusivo sobre a coisa, ou mesmo sobre parte especificada dela, pelo que
não pode aliená-las ou onerá-las (1408/1 in fine cc), regime que se
estende por maioria de razão, a disposição ou oneração de toda a coisa
sem esse consentimento. Esta solução explica-se em virtude do facto de o
comproprietário só ser titular de uma posição num direito comum, pelo
que a disposição que abranja todo o direito, ou mesmo apenas uma sua
parte especificada, não pode deixar de ser vista como disposição de um
bem alheio.

Direito de preferência- A lei atribui a cada um dos comproprietários

direito de preferência na venda ou dação em cumprimento da quota do
seu consorte (1409/1), em ordem a evitar que terceiros se imiscuam na
titularidade do direito sobre a coisa. Sendo dous ou mais os preferentes, o
1409/3, manda adjudicar a quota a todos eles na proporção das suas
quotas. Em caso de violação do direito de preferência, o 1410 estabelece o
recurso à ação de preferência.

Poder de exigir a divisão- O 1412 estabelece que nenhum dos

comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão, ou seja os
comproprietários podem exigir a divisão, a menos que se tenha
convencionada que a coisa deverá permanecer indivisa. Nesse caso, o
prazo fixado para a invivisão da coisa não deverá exceder os 5 anos, sendo,
licito estipular a sua renovação por mais uma ou dous vezes, por nova
convenção (1410/1)
Não tendo sido estipulada a indivisão, pode naturalmente o
comproprietário requerer a divisão da coisa 1412 cc. É no entanto,
manifesto que a divisão da coisa depende de a mesma poder ser
fracionada sem alteração da sua substancia, diminuição de valor ou
prejuízo para o usu a que se destine (209), dado que , sendo a coisa
indivisível, não poderá o comproprietário solicitar a respetiva divisão.

Obrigações dos comproprietários

Em relação às obrigações dos comproprietários, estabelece o 1405/1 CC
que ester participam nos encargos da coisa na proporção das suas quotas.
Mais especificamente, o 1411/1 estabelece que os comproprietários
devem contribui, na proporção das respetivas quotas para as despesas
necessárias à conservação ou fruição da coisa comum. As partes poderão,
no entanto, acordar outro critério, nomeadamente a utilização efetiva.
A lei consagra a possibilidade de renúncia liberatória do comproprietário à
sua quota, em ordem a eximir-se do pagamento dos encargos. Todavia, a
renúncia não é válida sem o consentimento dos restantes consortes
quando a despesa tenha sido previamente aprovada pelo interessado, e é
revogável sempre que as despesas previstas não venham a realizar-se
(1411/2). A renúncia do comproprietário está sujeita à forma prescrita
para a doação e aproveita a todos os consortes, na proporção das
respetivas quotas (1411/3)
A disposição de coisa comum
Os atos de disposição de coisa comum apenas podem ser praticados com o
consentimento de todos os comproprietários. Aqui se compreende a
alienação ou oneração da coisa (1408/2), ou a sua transformação ou
destruição. A lei prevê expressamente que se o comproprietário vier a
alienar ou onerar parte especificada da coisa comum, sem o
consentimento dos outros consortes, tal será considerado como alienação
ou oneração de coisa alheia (1408/2 cc). Naturalmente, esta disposição
aplicar-se-á aos casos em que o compropritário resolva alienar ou onerar
toda a coisa comum.

Extinção da compropriedade
Verifica-se a extinção da compropriedade sempre que cessar a situação de
contitularidade do direito em relação à coisa. Essa cessação pode resultar
ou da aquisição derivada ou originária, por parte de um dos consortes ou
de terceiro, da propriedade sobre toda a coisa, ou da divisão da coisa em
frações, com a atribuição da propriedade exclusiva ou da propriedade
horizontal ou da propriedade horizontal sobre essa frações e cada um dos
consortes.

Propriedade horizontal

A propriedade horizontal representa, assim, um tipo especial do direito de

propriedade que tem por objeto uma fração autónoma de edifício
constituído nesse regime. A constituição da propriedade horizontal não se
esgota com a divisão do edifício por frações ou, dito por outras palavras,
as frações autónomas não são o único objeto a considerar na propriedade
horizontal. Para além das frações autónomas, subsiste o problema da
atribuição jurídica das partes do edifício que não fazem parte de nenhuma
fração, as denominadas partes comuns. Desde logo, o próprio solo em que
o edifício assenta mas também outras partes do mesmo, como telhados,
paredes externas da fachada, logradouros, ect. O art 1421,1 cc, estabelece
as partes do edifício que se consideram imperativamente comuns, ou seja,
cuja natureza comum não pode ser afastada no titulo constitutivo. O n2 do
mesmo preceito fixa, diferentemente, as partes do edifício que podem ser
incluídas em fração autónoma ou integrar as partes comuns do mesmo
( as partes supletivamente comuns).

O tipo da propriedade horizontal envolve, assim, uma posição dúplice do

condómino: Por um ado, proprietário fa ração; por outro, comproprietário
das partes comuns do edifício que não constituem frações autónomas.
Essa duplicidade vem expressa no 1420,1. O n2 acrescenta que o conjunto
dos dois direitos é incindível. A expressão é infeliz, porquanto não se trata,
na realidade, de dois, mas de apenas um direito: o direito de propriedade
horizontal. Este direito estende-se simultaneamente à fração autónoma e
às partes comuns. O conteúdo típico do direito de propriedade horizontal
exprime esta duplicidade.

Requisitos civis de constituição da propriedade horizontal

Os requisitos civis da propriedade horizontal são:

1- A propriedade horizontal só pode recais sobre um edifício, portanto
sobre uma coisa imóvel com determinadas características de
construção;
2- O edifício, por sua vez, tem de estar dividido em frações autónomas;
Frações autónomas são partes do edifício capazes de afetação
individual a uma função ( habitação, comércio, exercício de
profissão liberal ect).
3- A lei exige que sejam independentes. Segundo o art 1415 as fráções
autónomas são independentes se forem distintas e isoladas entre si
e com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via
pública.
4- A lei estabelece ainda requisitos de validade do próprio titulo
constitutivo (1418,1 cc).
O 1416 dispõe que a falta de requisitos exigidos importa a nulidade do
titulo constitutivo. O preceito acrescenta, todavia, a sujeiçãodo prédio ao
regimo da compropriedade.( conversão legal automática) Note-se que este
preceito tem de ser interpretao com cautela. O proprie´tario singular que
constitui o regime da propriedade horizontal sobre o edifício e que não
consumou a alienação de alguma fração autónoma não pode ser
considerado um comproprietário ( com quem?). Nessa caso, afigura-se
óbcio que o regime aplicável será o da propriedade singular.

Constituição da propriedade horizontal

1417
Negócio jurídico- Sujeito a escritura pública ou documento particular
autenticado (ar 22 DL 116/2008)

Usucapião- Aquisição por usucapiã duma fração autónoma implicará a

sujeição de todo o edifício ao regime da propriedade horizontal. Tem que
se preencher os requisitos do 1415, caso contrário a usucapião implica
apenas a constituição de uma situação de compropriedade.

Decisão judicial

Construção sobre edifício alheio

Poderes dos condóminos:

Nos termos do art 1420 cada condómino é considerado proprietário
exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns do prédio. É
possível assim separar analiticamente os poderes de cada condómino
relativos à sua fração, que a lei qualifica como propriedade exclusiva, dos
poderes relativos às partes comuns, legalmente qualificados como
compropriedade. Deve, no entanto, referir-se que a propriedade
horizontal não é um mero somatório destes dois direitos, mas um fugura
autónoma, que em certos aspetos até se afasta muito dos direitos com
base no qual se molda
Poderes relativos à fração: Por força da qualificação dos poderes relativos
à fração como propriedade exclusiva, deveriam ser atribuídos ao
condómino, de modo pelo exclusivo, os poderes de uso, fruição e
disposição da fração (1305). É manifesto, porém, que tal não sucede, em
virtude das limitações aos poderes dos condóminos. O direito de uso da
fração por parte dos condóminos encontra-se extremamente limitado,
especialmente em virtude de terem que respeitar o fim a que a fração se
destina (1422,2,b). Pelo mesmo motivo, também a fruição não é absoluta,
uma vez que o condómino pode obter furtos civis através do
arrendamento da fração, mas não o pode fazer para qualquer fim, em
virtude dessa limitação. Finalmente, também os poderes de transformação
dos condóminos se encontram extremamente limitados, uma ve que não
podem prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a
segurança, linha arquitetónica, ect 1422,2,c. Assim, os poderes dos
condóminos sobre as suas frações são muito inferiores aos poderes que o
proprietário possuiria sobre as mesmas partes do edifício, se este não
estivesse constituído em propriedade horizontal.

Poderes relativos às partes comuns: O art 1420,1 remete os poderes dos

condóminos sobre as partes comuns para o regime da compropriedade.
Essa remissão tem, no entanto, um alcance bastante mais restrito do que
possa parecer. Efetivamente, embora se admita a renúncia liberatória na
compropriedade (1411,2 e 3 cc). Enquanto o comproprietário tem direito
de preferência(1409) e pode solicitar a divisão da coisa comum (1411), o
mesmo não sucede com o condómino (1423). Por força da remissão legal
para o regime da compropriedade (1420,1), deve entender-se que é
permitido a qualquer condómino servir-se das partes comuns, contanto
que não as empregue para fim distinto daquele a que elas se destinam
nem prive os outros condóminos do uso a que igualmente tem direito
(1406,1)

Encargos dos condóminos:

Encargos de conservação, uso e fruição das partes comuns- 1424

Provisão para pagamento das despesas do condomínio-

Fundo comum- art 4/1 Dl 268/94
Pagamento de seriço de interesse comum-1424

Seguro do condomínio- 1429

Encargos com inovações- 1425 e 1426