ALINE CRISTINE SOUZA SILVA

RA: 2222465

Turma: 003104A02

APS – Contratos e Responsabilidades Contratuais.

(1) Elaboração de minuta de contrato de compra e venda de imóvel. O aluno deverá: reconhecer os
interesses das partes; avaliar possibilidades juridicamente viáveis de alcance dos interesses; definir
estratégias jurídicas de minimização dos riscos envolvidos. Sugere-se que a atividade seja realizada em
laboratório de computadores com capacidade de uma máquina por dupla.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, as partes deste contrato são:

Clausula 01 – Das partes:

- Morar Bem construtora LTDA, sociedade comercial, com sede nesta Capital, na Avenida Celso
Garcia, 7312, inscrita no CNPJ sob o n.º 05.534.776/0001-21, por seus representantes legais, na
qualidade de construtora e incorporadora, em função disto, procuradora de Bela casa S/A
CONSTRUÇÕES, INDÚSTRIA E COMÉRCIO, sociedade comercial, com sede nesta Capital, na Rua Águas
Claras, n.º 311, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 72.493.023/0001-25, adiante denominado
simplesmente VENDEDOR e, de outro lado,
- Caio Martins Moura, brasileiro, arquiteto, solteiro, portador da Cédula de Identidade - RG nº
52.664,395-9, inscrito no CPF sob o nº908.128.455-12, residente e domiciliado na Rua dos
Ferroviários, 277 – Tucuruvi, São Paulo/ SP, adiante denominado simplesmente COMPRADOR, têm
entre si justo e contratado o que segue, que se obrigam a cumprir entre si, seus herdeiros e
sucessores:
- Mévio Martins Moura, brasileiro, engenheiro elétrico, solteiro, portador da Cédula de Identidade
- RG nº 42.647,895-5, inscrito no CPF sob o nº 788.538.745-22, residente e domiciliado na Rua dos
Lírios, 89 –, Jardim dos Pinheiros, São Paulo/ SP, adiante denominado simplesmente COMPRADOR,
têm entre si justo e contratado o que segue, que se obrigam a cumprir entre si, seus herdeiros e
sucessores:

Cláusula 02 – Do objeto:
2 - Imóvel situado no Lote de 37262, constituído de área de 2000, ou seja, medindo 1200 metros
frente e fundo por 800 metros de extensão de cada lado, confrontando na frente com a rua das
flores, nº 300, no fundo com a área de 400, à direita com os lotes 37260 e a esquerda com os
lotes37264, adquirido, conforme registro n. 7.654, feito no livro 9.875, no Registro de Imóveis da
2307.
2.1 - Registro da Incorporação Imobiliária: R7/364.019 Descrição Sucinta: O Condomínio Viver, é
constituído de (04) quatro torres residenciais, sendo: a Torre “Paraíso”, constituída de pavimento
térreo e 12 (doze) pavimentos onde se situam as unidades autônomas que totalizam (164) cento e
sessenta e quatro, apartamentos, e, ainda, onde se localiza o apartamento do Zelador, a quele de nº
102 localizado no térreo da dita Torre. Ainda, no térreo da mesma Torre estão localizados a sala de
administração e os reservatórios inferiores, motivo pelo qual o andar térreo desta Torre abriga apenas
10 apartamentos, enquanto que os demais andares abrigam (14) apartamentos; e, a Torre “Jardim”,
que é constituída de pavimento térreo e 9 (nove) pavimentos onde se situam as unidades autônomas
que totalizam (164) cento e sessenta e quatro apartamentos, abrigando (14) quatorze apartamentos
por pavimento. Possui, praça, piscinas adulto e infantil, Spa e decks molhados junto as piscinas, pista
de triciclos, quadra poliesportiva, playground e Salão de Festas.
2.2 - O imóvel adquirido no Condomínio Viver, torre Paraíso, 5º andar, apartamento 54. A unidade
tem 80 metros quadrados, sendo composto por sala, cozinha, varanda gourmet, 3 quartos sendo
uma suíte, banheiro social e lavanderia.

Cláusula 03 – Valores e forma de pagamento:

3.1 – O VENDEDOR, na qualidade de legítimo proprietário do imóvel, objeto do presente
instrumento, revolve vendê-lo ao COMPRADOR, pelo valor total de R$ 500.000,00, que deverá ser
pago em 4 (quatro) parcelas, nas seguintes datas e valores:
1ª parcela (Valor de entrada à vista): R$ 116.666,67
2ª parcela (60 dias após a assinatura do contrato e pagamento da primeira parcela) no valor de R$
116.666,67
3ª - parcela (120 dias após a assinatura do contrato e pagamento da primeira parcela) no valor de
R$ 116.666,67
4ª - parcela (180 dias após a assinatura do contrato e pagamento da primeira parcela) no valor de
R$ 116.666,67
3.2 - O COMPRADOR efetuará o pagamento os respectivos valores através de transferência bancária
ou PIX, sendo os dados do VENDEDOR subcitado:
Nome: Morar Bem construtora LTDA, sociedade comercial
CNPJ: 05.534.776/0001-21
Agencia 0474
Conta Corrente: 113705-8
Instituição: Banco Itaú
3.3 – Os dados da transação devem ser encaminhados eletronicamente, a título de comprovação
para o VENDEDOR, que dará plena quitação após a compensação. Os comprovantes bancários, aqui
referidos, possuem valor legal comprobatório.
3.4 – Em caso de antecipação dos valores das parcelas, não haverá qualquer prejuízo a este
contrato.
3.5 – O vendedor informa à ambos que ausência de pagamento de quaisquer das parcelas implica em
multa de 10% do valor restante a ser adimplido e juros de 0,01% ao dia sobre o valor total da dívida
devida, o COMPRADOR fica constituído em mora, e ultrapassando o lapso temporal de dois meses,
o COMPRADOR será notificado extrajudicialmente para que regularize seu débito alvo deste
instrumento, assim como, será sua obrigação cobrir os valores despendidos para a realização da
notificação extrajudicial, ressarcindo parte dos valores já pagos com 50% de desconto, referente a
multa de quebra de contrato.

Cláusula 04 – Mora e penalidades:

4.1 – Em caso de atraso no pagamento das prestações estabelecidas no item 3.5, o COMPRADOR
fica constituído em mora, e ultrapassando o lapso temporal de dois meses, o COMPRADOR será
notificado extrajudicialmente para que regularize seu débito alvo deste instrumento, assim como,
será sua obrigação cobrir os valores despendidos para a realização da notificação extrajudicial.
4.2 – Persistindo a mora por mais um mês, contados da notificação extrajudicial, o COMPRADOR,
será notificado judicialmente para quitar as parcelas em atraso. A partir deste momento, os valores
devidos devem ser pagos em juízo e cabe ao COMPRADOR arcar com as despesas processuais
pertinentes ao caso, bem como os gastos gerados nas tentativas amigáveis de recebimento.
4.3 – Cada mês de atraso, caberá multa de10% do valor restante a ser adimplido e juros de 0,01% ao
dia sobre o valor total da dívida devida.
4.4 – Após estabelecimento de multa, notificações e tramite judiciais, mesmo assim, persistir a
mora, o VENDEDOR poderá reaver a propriedade objeto deste contrato, ressarcindo parte dos
valores já pagos com 50% de desconto, referente a multa de quebra de contrato.
4.5 – Concretizando o estipulado no item 4.4, o COMPRADOR será parcialmente ressarcido dos
valores pagos, no entanto, descontados os valores gastos em tramites judiciais, além de juros de
50% do valor total do contrato.

Cláusula 05 – Regularidade do imóvel e documentação

5.1 – O imóvel, objeto deste instrumento, encontra-se em plena regularidade, sem qualquer
impedimento legal e com todos os encargos tributários quitados. O VENDEDOR declara, sob
responsabilidade civil e penal, que o imóvel objeto deste Contrato está completamente livre e
desembaraçado de quaisquer dívidas e ônus reais, inclusive hipotecas, impostos e taxas em atraso.
5.2 – Toda a documentação junto aos órgãos competentes, cartório, prefeitura, dentre outros,
também se encontra regular e com liberdade para qualquer transação.
5.3 – De acordo com o item 3.1 deste instrumento, o pagamento integral acordado entre as partes,
finda no mês de setembro de 2023. Não havendo débitos pendentes das parcelas, a propriedade
do imóvel será transferida ao COMPRADOR definitivamente, feita por meio de escritura pública e,
por meio de registro. A documentação necessária para o registro da transferência da propriedade,
deve ser constatada junto ao cartório de imóveis competente da cidade onde se localiza o referido
imóvel, a cidade de São Paulo/SP.

Cláusula 06 – Transferência das obrigações e locatário

6.1 – É reconhecido por meio deste que em forma de acordo entre as partes o apartamento será
entregue apenas com o contrapiso realizado, contados o prazo de 8 (oito meses), para a finalização
de obras no interior do imóvel, a partir da entrega das chaves realizada 30 dias após a assinatura
deste contrato. Fica estabelecido que o padrão de acabamento exterior do apartamento deverá ser
realizado conforme as diretrizes da construtora.
6.2 – A partir do oitavo mês, que se se completa em dezembro de 2023, o COMPRADOR passa a
responder por todos os impostos e taxas que recaírem sobre o imóvel, a partir desta data, ainda
que lançados em nome do VENDEDOR.
6.3 – A partir do momento que o COMPRADOR passa a receber os alugueis, também passa a ter
todas as obrigações e deveres junto com o locatário.
6.4 – Para que tais direito e obrigações descritas nos itens da cláusula 06 sejam efetuadas, as
prestações acordadas até a 4ª parcela, devem estar devidamente regularizadas.
6.5 – Em caso de o COMPRADOR já estar auferindo os valores provenientes dos alugueis, e se
concretizar o item 4.5, que por inadimplência, o referido imóvel retorne para a propriedade do
VENDEDOR, os alugueis recebidos pelo COMPRADOR, devem ser também devolvidos
integralmente, exceto em caso de despesas, que devem ser devidamente comprovados.
6.6 - Ao VENDEDOR caberá zelar pela conservação do imóvel até a 2ª parcela deste contrato, data
em que se transfere todas as obrigações e responsabilidades do imóvel, inclusive arcando com as
despesas que para isso forem necessárias, defendendo-o da turbação ou esbulho de terceiros.

Cláusula 07 – Disposições finais

7.1 - As partes elegem o foro da situação do imóvel, com renúncia de qualquer outro, por mais
privilegiado que seja, para dirimir quaisquer dúvidas ou questões decorrentes deste Contrato,
correndo por conta da parte vencida, a multa ou pena convencional de 30% (trinta por cento) sobre
o valor do presente Contrato, além de despesas judiciais, extrajudiciais e honorários advocatícios
da parte vencedora.
7.2 - As partes elegem que o foro de quaisquer lides resultantes do contrato deverá ser dirimido pelo
Câmara Arbitral da Bela Vista.
7.3 - O presente Contrato é feito em caráter irrevogável e irretratável, obrigando os contratantes
por si, seus herdeiros ou sucessores.
E, por estarem justas, contratadas, cientes e de acordo com todas as cláusulas e condições do
presente Contrato, assinam este instrumento em 02 (duas) vias para um só efeito, na presença das
testemunhas abaixo.

São Paulo,13 de abril de 2023.

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VENDEDOR
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COMPRADOR
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TESTEMUNHA
NOME:
RG:
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TESTEMUNHA
NOME:
RG:
(2) Estudo de Caso. Érico celebrou contrato com a sociedade empresária Wagner & Cia. Ltda., com a
obrigação de promover, à conta desta e mediante retribuição, a mediação para a venda de artigos de
cozinha, em zona determinada (estado da Bahia), podendo representar o proponente na conclusão dos
contratos. Após dois anos de vigência do contrato, o agente assumiu o encargo de mediação para a
venda dos mesmos produtos à conta de outros proponentes, também no estado da Bahia. Sem ter
recebido qualquer comunicação sobre esse fato e sabendo que Érico estava a serviço de um dos seus
maiores concorrentes, a sociedade empresária dispensou o agente por justa causa, alegando infração
contratual e prejuízos pela diminuição comprovada do faturamento na mesma zona geográfica.
Tomando ciência da extinção unilateral do contrato, Érico procura um advogado relatando que, antes da
dispensa pelo proponente, ele intermediou com êxito várias propostas que resultaram em vendas para a
Wagner & Cia. Ltda. Apresentou os documentos comprobatórios das referidas transações,
correspondentes aos quatro últimos meses da vigência do contrato, informando que não recebeu
nenhuma comissão por elas e indagando se tem direito a algum crédito em relação ao proponente. Com
base nas informações contidas no enunciado, responda aos seguintes itens. A) A despedida do agente
pelo proponente pode ser considerada por justa causa, sendo, portanto, legítima? Justifique. B) Diante
da narrativa apresentada por Érico ao advogado, qual a orientação a ser dada a ele? Obs.: responda
justificadamente, empregando os argumentos jurídicos apropriados e a fundamentação legal pertinente
ao caso. ( FONTE: FGV PROJETOS XVI Exame da OAB) O aluno deverá: reconhecer adequadamente
sujeitos, interesses e direitos envolvidos; avaliar possibilidades juridicamente viáveis de condução do
caso; fundamentar juridicamente a solução adequada.
R:

Érico celebrou contrato de obrigação de promover mediação para venda de artigos de cozinha, com a
empresa Wagner & Cia. Ltda., referente a zona determinada, o Estado da Bahia. Érico possuía o poder de
representar o proponente perante a celebração de contratos de venda.
Após dois anos do início do contrato, Érico assumiu cargo semelhante, na mesma zona determinada, em
empresa que figura como grande concorrente da Wagner & Cia. Ltda.
Nesse contexto Érico fora demitido por justa causa, diante de infração contratual, e prejuízos pela
diminuição comprovada do faturamento na mesma zona geográfica. Considerando as circunstâncias
narradas, a demissão por justa causa é legitima, seguindo as faculdades previstas no Art. 482, alínea c, da
Consolidação das Leis Trabalhistas:
Art. 482: Constituem justa causa para rescisão do contrato de trabalho pelo empregador:
c) negociação habitual por conta própria ou alheia sem permissão do empregador, e quando constituir
ato de concorrência à empresa para a qual trabalha o empregado, ou for prejudicial ao serviço;
Ademais, mesmo que a demissão por justa causa seja legitima, Érico possui o direito de receber aquilo
que lhe é devido, conforme disposto pelo Art. 466, §2°, da CLT:
Art. 466: O pagamento de comissões e percentagens só é exigível depois de ultimada a transação a que
se referem.
§ 2º - A cessação das relações de trabalho não prejudica a percepção das comissões e percentagens
devidas na forma estabelecida por este artigo.
Nesse sentido, instrui-se à Érico que opte primeiramente por uma solução extrajudicial, podendo
recorrer, em último
caso, para a solução do conflito por meio da Justiça Estatal, visto que possui documentos probatórios, e
seu direito de receber as comissões devidas não é passível de anulação por sua demissão por justa causa.