OS SEGREDOS DAS MATRÍCULAS NO REGISTRO DE IMÓVEIS

Dia 24/03/2021 - Aula ao Vivo com professor Marcos Salomão

TECNOLOGIA - qualquer conjunto de técnica, método utilizado para resolver o

problema das pessoas.

A matrícula é uma tecnologia utilizada para facilitar e dar segurança ao direito

imobiliário.

Títulos Anuláveis no Registro de Imóveis

• Nossa lei algumas vezes determina a nulidade ou anulabilidade de alguma

situação: o casamento entre irmãos é vedado, logo, é nulo.

Títulos anuláveis – É um vício, defeito de menor gravidade que pode convalescer com o
tempo.
Compra e venda de ascendente para descendente – legislador cria mecanismos para
proteger os descendentes. Essa compra e venda é anulável, ou seja, se em 2 anos ninguém
reclamar, essa compra e venda convalesce.
Pode ser lavrada escritura? Sim, desde que todos os outros filhos assinem. Assinatura dos
outros filhos e do Cônjuge.
Tenho três filhos: Ana, Pedro e João. Quero vender um imóvel para o João - Ana e Pedro
podem anular o negócio se não derem seu consentimento NO ENTANTO para anularem
devem demonstrar prejuízo.
#Polêmica – pode fazer escritura? SIM, mas todos os outros filhos devem assinar. Se um
filho não assinar, é possível fazer a escritura ou não? Uns tabeliães fazem, outros não.
Uns tabeliães constam na escritura que essa compra e venda é anulável. Mas, como fica
o registro? Uns registradores não colocam na matrícula ato anulável, outros registram.
Prazo: 2 anos a partir da data do registro (quando há a transferência do imóvel).
O juiz de direito que irá decidir se o ato é anulável ou não, o registrador não tem
competência para isso.
STJ entende que deve haver comprovação do prejuízo, e não apenas demonstrar que não
houve a assinatura dos outros filhos.
- Doação conjuntiva – doação para filha e o marido dela, por exemplo. Há o direito de
acrescer, ou seja, se o marido dela falece, o imóvel passa todo para a filha (entendimento
que passa sem inventário).
#Polêmica – averbação com a certidão de óbito. Outros entendem que faz o inventário e
depois vai pro registro de imóveis para registrar.
Preferência na compra e venda
Área em condomínio – matrícula com 4 proprietários. Um dos proprietários quer vender
a um terceiro, fora desse condomínio. Ele precisa oferecer aos demais condôminos? Pelo
Código Civil, sim. Ele pode fazer escritura direto? Poderia registrar? Essa compra e venda
é anulável. Alguns tabeliães fazem, outros não.
ATENÇÃO - no exemplo, vamos supor que a compra e venda foi por 300 mil reais, mas
na escritura o valor do negócio foi 100 mil reais. - Qualquer um dos condôminos, se quiser
exercer seu direito de preferência pode comprar a parte do outro condômino pagando o
valor que foi declarado na escritura.
No registro de imóveis, não consta na escritura a anuência dos demais, pode registrar?
Se na matrícula está em estado de indivisão, é necessário observar o direito de preferência.
Há registradores que registram, outros não e há os que colocam na matrícula que não
respeitou o direito de preferência. Há outros que entendem que deve fazer uma averbação
para constar essa informação.
Prazo: tem 180 dias para anular.
Outro exemplo: um imóvel, um proprietário e este falece deixando 4 filhos. Pode o
herdeiro vender sua parte no inventario antes de concluir o inventario? Sim, cessão de
direitos hereditários, ele vende sua quota. Aplica-se a mesma regra da preferencia aos
herdeiros? Sim. Pode o tabelião fazer essa escritura? Sim, essa escritura não vai ao
registro pois ela vai integrar a partilha.
E se essa pessoa que faleceu tinha dois imóveis? É possível vender um só imóvel
específico? Depende do Estado (veja seu Código de Normas). A ineficácia não impede a
lavratura da escritura, mesmo de bem específico. Mas é preciso avisar ao cessionário que
esse ato pode ser ineficaz, que deve ter assinatura dos demais.
Um inventário que não consta a cessão onerosa de direitos hereditários do bem específico,
aprova a partilha sem essa cessão. Decisão de SP: não se deve entender que há uma
cessão onerosa e sim uma compra e venda, com todos os requisitos da compra e venda,
recolheu o ITBI, vai entrar no RI como compra e venda.
- Vênia conjugal – se não constar essa vênia é anulável (art. 1.649 do CC).
É possível o proprietário vender o bem sem a anuência do cônjuge?
Aplica-se aos bens particulares, por exemplo, na comunhão parcial de bens é necessário
para os bens particulares. Se não constar essa anuência, é anulável. Diferente do bem
comum, no bem comum o cônjuge também é proprietário.
Prazo – até dois anos depois da terminada a sociedade conjugal.
É possível fazer a escritura sem a anuência? Uns entendem que sim, pois há prazo para
alegar a anulabilidade, o tabelião pode informar ao comprador que o ato pode ser
anulável; outros entendem que não pois é um ato mais complexo, questão de legitimação.
Não precisa na separação total de bens e na participação final dos aquestos se constar no
pacto a dispensa dessa anuência.
- União estável – pergunta ao divorciado, ao solteiro e ao viúvo se ele vive em união
estável; pede a declaração que não vive em união estável.
Pode fazer por escritura pública ou instrumento particular. Para regime de bens diverso
do legal, há divergência se faz por escritura e pacto ou por instrumento particular.
** Contrato de namoro – possível, mas polêmico. Não vai na matrícula.
- Divórcio – pode ser:
Com partilha de bens – ex.: divide-se 50% para cada.
Sem partilha de bens - Uma tese fala que sem partilha de bens há mancomunhao
(assinatura do cônjuge pois ainda são proprietários do todo) e outra tese entende que há
condomínio (direito de preferência do condomínio).
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