OS SEGREDOS DAS MATRÍCULAS NO REGISTRO DE IMÓVEIS

Dia 25/03/2021 - Aula ao Vivo com professor Marcos Salomão

Perguntas:

1- QUAL A DIFERENÇA ENTRE LOTEAMENTO, DESMEMBRAMENTO E

DESDOBRO?

A cidade vai crescendo e é necessário transformar essa cidade. Uma forma é através do
loteamento: fraciona uma gleba de terra em lotes e doa-se áreas públicas para o
Município.

Desdobro: memorial descritivo, ART, é mais simples para fracionar um terreno. Depende
de a legislação municipal delimitar a área mínima para esse fracionamento para não burlar
a lei de parcelamento do solo. Desdobro, áreas menores. Normalmente a lei municipal ou
o código de normas do estado determina a diferença entre desmembramento e desdobro.
Ex.: até 10 lotes aproveitando as ruas já existentes = desdobro. Acima de 10 lotes
aproveitando as ruas já existentes = desmembramento.

Desmembramento: não precisa deixar áreas públicas, aproveita as vias existentes e

fraciona uma gleba de terras.

Condomínio de lotes: analogia com condomínio edilício deitado, não há área pública, é
um condomínio fechado com tudo privado dos proprietários.

Loteamento de acesso controlado: é um loteamento com guarita, com controle de acesso

de pessoas que não são do condomínio, mas há áreas públicas.

2- POSSO ME ARREPENDER DE UMA PROMESSA DE COMPRA E VENDA?

DEPENDE.
Promessa de compra e venda - está no CC.
Se for dentro de um loteamento, por exemplo, não há arrependimento.
Se for casos mais simples, como vender a própria casa, pode se arrepender, pode ter
cláusula de arrependimento.

3- COMO FAÇO UM USUFRUTO PARA OS MEUS FILHOS?

O que mais acontece é quando o pai doa o imóvel e fica com o usufruto. Usufruto é o
direito de usar e gozar do bem, mas não tem a propriedade. Nesse exemplo, o pai pode
alugar, retirar os frutos do bem, e o filho pode vender o bem, visto que tem a nua-
propriedade. O filho fica com a propriedade e o pai pode tanto morar no imóvel quanto
alugar e receber o valor do aluguel. O filho não pode usar, nem alugar, mas é o
proprietário da nua propriedade, ele pode dispor do imóvel, pode vender, mas só pode
vender a nua propriedade, o usufruto deve ser respeitado. Quando os pais morrem, por
exemplo, esse bem não vai a inventário porque já é de propriedade do filho, basta cancelar
o usufruto.
Tributação: geralmente paga na doação (ITCMD).

4- POSSO VENDER UM TERRENO EM QUE A CASA NÃO ESTÁ NA

MATRÍCULA?

A casa não está averbada. Alguns Municípios tem o cadastro municipal a casa e, não pode
dar a guia do ITBI sem regular a casa, ou seja, sem averbar. Outros Municípios tributam
e deixam como está. Assim, na escritura coloca que a venda do terreno contém uma casa
não averbada, mas isso não vai ser registrado.

5- CONDOMÍNIO PODE COMPRAR UM IMÓVEL?

Ex.: tem um terreno na frente de um condomínio edilício e esse condomínio quer comprar
o terreno para evitar que um prédio seja construído na frente: cada proprietário dos
apartamentos deve comprar um pedaço do terreno ou o condomínio pode comprar? O
condomínio não é pessoa jurídica, mas possui personalidade judiciária. O direito não traz
uma solução única para esse caso. Em alguns casos a lei permite em outros a lei não
menciona nada.

6- QUANTO TENHO QUE DEIXAR DE ÁREA PARA O MUNICÍPIO EM UM

LOTEAMENTO?

Antes a lei do loteamento trazia 35%, mas HOJE, a lei traz que cada Município vai legislar
sobre isso de acordo com sua realidade.

7- SE O IMÓVEL JÁ TIVER MATRÍCULA PRECISA ABRIR MATRÍCULA

PRÓPRIA PARA REGISTRAR A USUCAPIÃO?

Usucapião é uma aquisição originária da propriedade.

MAS dependendo da situação será aberta nova matrícula ou não:
• A usucapião recai sobre matrícula específica: não precisa abrir nova matrícula -
provimento 65 CNJ.
• A usucapião recai sobre área que não tem matrícula ou a área da usucapião é
menor do que a área da matrícula: abre nova matrícula –
• Usucapião de área de duas matrículas - 2 matrículas de 250 m - exerço a posse
dos 500 metros = abre nova matrícula e encerra as duas anteriores.
• Usucapião de unidades autônomas - condomínios edilícios são tratados de formas
diferentes em cada estado. Usucapião de unidade autônoma em condomínio
regularmente instituído e averbada a construção – 100% regular (já foi averbada
a construção, já foi registrada a instituição do condomínio edilício) = as unidades
autônomas podem ser usucapidas sem maiores problemas. Provimento facilita
bastante: só o síndico precisará dar sua anuência (no lugar dos confinantes), é
dispensada a apresentação de planta e memorial. - Incorporação registrada (sem
averbação da construção e sem registro da instituição). Se teve prévio registro da
incorporação: abre matrícula e registra a usucapião sobre a fração ideal do
condomínio edilício (art. 20, §4º Prov. 65/CNJ). Todos os titulares registrais das
 demais unidades autônomas devem anuir (art. 7 Prov. 65) – não houve av. da
construção, nem instituição.

8- POSSO ABRIR MATRÍCULA DE UMA FRAÇÃO IDEAL DE UMA

TRANSCRIÇÃO?

Não, a LRP trouxe o princípio da unitariedade matricial, o imóvel possui uma matricula
e uma matricula contém um imóvel completo. A doutrina trouxe técnicas: uma solução
seria recompor essas áreas para tentar encontrar 100% do imóvel, se tiver o imóvel todo,
aí pode abrir a matrícula e cada proprietário nessa matricula vai ter determinada sua fração
ideal.

9- EXISTE DIREITO DE PREFERÊNCIA NA CESSÃO DE DIREITOS

HEREDITÁRIOS?

No caso de cessão onerosa de direitos hereditários há o direito de preferência, pode ceder

seu quinhão, dando preferência nas mesmas condições e valores aos outros herdeiros.
Caso não ocorra esse direito de preferência, essa cessão pode ser anulada pelo Judiciário,
com prova do prejuízo da parte.

Em cessões de direitos hereditários é necessário a vênia? Sim, a depender do regime de

bens. Segue a mesma sistemática da compra e venda. Na parcial de bens, tem que anuir.

Cessão de direitos hereditários e renúncia = necessária outorga conjugal = só é dispensada

no regime separação total ou participação final nos aquestos, se previsto no pacto.

10- É POSSÍVEL DIVÓRCIO POR PROCURAÇÃO?

Resolução 35 do CNJ: pode! Os interessados não precisam comparecer pessoalmente no

cartório, é possível nomear um procurador, procuração publica, poderes expressos e
especiais, da volta do nome de solteiro, ou não, pensão ou não, não estar grávida. A
procuração possui prazo de 30 dias, contado da própria procuração para divorciar.
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